LA VIVIENDA COMO MERCADO

CONGRESO SOBRE TENDENCIAS URBANAS

Julio Rodríguez López

BILBAO, 26 de JUNIO de 2012

Julio Rodríguez López

Índice

1.  Demanda de viviendas. Fundamentos económicos 2.  Factores no financieros de la demanda de

viviendas. Economía y mercado de trabajo 3.  Factores financieros de la demanda de viviendas 4.  Precios y accesibilidad a la vivienda 5.  Oferta de viviendas. Variables básicas 6.  El Mercado de Vivienda. 7.  Previsiones

1.  DEMANDA DE VIVIENDA. FUNDAMENTOS ECONÓMICOS

- Demandantes de vivienda:

- Propietario-ocupantes: le afecta el comportamiento general de la economía (aumento real del PIB), la creación de hogares, el empleo, el precio real de la vivienda y las condiciones de financiación (tipo de interés, plazo y relación préstamo/valor).

- Arrendatarios: les afecta la creación de hogares y el precio de los alquileres.

- Inversores: compran con expectativas de revalorización y también para alquilar. Especial sensibilidad a las expectativas de subidas de precios y fiscalidad.

Resumen de variables (financieras y resto) que afectan a la demanda de vivienda:

1.  Economía: crecimiento real del PIB o de la Renta disponible real de los hogares, deflactada con el IPC. (+)

2.  Ritmo de creación de hogares, o unidades familiares y la tasa de creación de empleos. (+)

3.  Precios reales de las viviendas (deflactados con el IPC) (-) 4.  Expectativas de revalorización de las viviendas.(+) 5.  Condiciones financieras: tipos de interés (-), plazo de los

préstamos (+), relación préstamo/valor-LTV- (+) y disponibilidad de financiación (+).

6.  Fiscalidad de la posesión de la vivienda y de las plusvalias derivadas de su venta (-).

2. FACTORES NO FINANCIEROS DE LA DEMANDA DE VIVIENDA EVOLUCION RECIENTE. Economía y mercado de trabajo (Figuras 1

a 5)

- Comportamiento de la renta disponible deflactada paralelo al del PIB. El nivel del PIB de 2012 I es un 4,2% inferior al de 2008 I.

-  Hogares, unidades familiares, ligados a la proporción de habitantes con edades entre 20 y 34 años y del empleo. La demografía es condición necesaria, pero no suficiente para crear hogares.

-  Descenso del número de empleos, que superaron a los hogares hasta 2011, año en que se situaron por debajo (16,9 y 17,4 millones de empleos y hogares en 2011, respectivamente).Hay 1,2 millones de empleos menos que de hogares en 2012 I.

- Empleo: El sector de la construcción (-1,6 millones de empleos perdidos) explicó el 58% del total de empleos perdidos (-2,8 millones) entre 2007 y 2012. Del 12,6% del total de afiliados, la construcción ha bajado hasta el 6% en 2012.

-  FACTORES NO FINANCIEROS. EVOLUCION RECIENTE - De un aumento anual neto medio de los hogares de 500.000

en 2005-2006, se ha pasado a un aumento neto de 127.000 en 2012, lo que contrasta con la caída del empleo.

-  Inmigración: tras el continuo aumento de la etapa 1998-2008 (aumento de 786.000 en 2008), en 2012 ha disminuido el total de inmigrantes en 40.000. Los inmigrantes eran 5,7 millones a 1.1. 2012, el 12,1% de la población, con fuerte disparidad territorial.

-  Precios de las viviendas: La evolución de los precios de la vivienda refleja la política de los bancos respecto de los activos adjudicados y de la garantía de los préstamos. Dicha política se ha visto influida por la nueva regulación financiera de 2012, que fuerza a los bancos a mayores provisiones.

-  Los descensos continuados de los precios de la vivienda desde 2008 desaniman a los compradores inversores.

-  En España aporta información sobre el mercado de vivienda el stock de viviendas terminadas y no vendidas.

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1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Empleo (CNTr) y hogares (EPA). Variaciones absolutas anuales, 1998-2011. Figura 2

Hogares Empleos

3. FACTORES FINANCIEROS DE LA DEMANDA DE VIVIENDA (Figuras 6 a 12)

-  Trascendencia de las condiciones de financiación (tipo de interés, plazo, relación préstamo/valor-LTV, disponibilidad) sobre todo allí donde, como en España, predomina la vivienda en propiedad.

-  Euribor a 12 meses: Principal índice de referencia de los préstamos a interés variable en España, procede de los mercados mayoristas de dinero.

- 1990-2005: descenso casi continuado de los tipos de interés. 2005-11: elevación de los tipos de interés hasta 2008, descenso en 2008 y 2010, y nueva elevación en 2010-2011, para bajar de nuevo ante el perfil deprimido de la situación. El diferencial con el euribor a 12 meses ha crecido en 2011-12, situándose al nivel de 1997.

-  Trascendencia del proceso de racionamiento del crédito derivado de la crisis iniciada en el verano de 2007, que persiste en 2012, el factor mas relevante.

- En 2012 persiste el descenso de la cuantía de los nuevos préstamos a comprador (Encuesta del Banco de España), 6º año de retroceso.

-  Plazos: tras una elevación entre 2003 y 2007, se ha retrocedido tras la crisis hacia los 25 años en 2011. La relación prestamo/valor bajó desde el 64% en 2006 hasta el 56,5% en 2011, creciendo después.

-  FACTORES FINANCIEROS (CONT.)

-  Crédito Inmobiliario: Incluye el crédito a promotor, constructor y comprador. Del 40% de los créditos al sector privado pasó a superar el 60% en 2007. El riesgo inmobiliario existente a 31.3. 2012 en las carteras de créditos de bancos y cajas equivalía al 91,9% (102,9% a 31.12.2009, 27,9% al final de 1997) del valor del PIB de España (1,1 billones de euros). El aumento del crédito a comprador fue el componente mas desestabilizador de la cartera de créditos y originó un fuerte aumento del pasivo bancario frene a los mercados mayoristas

-  Euribor a 12 meses: Principal índice de referencia de los préstamos a interés variable en España, procede de los mercados mayoristas de dinero.

-  En 2009-10 se registraron los tipos de interés mas reducidos para compra de vivienda en España, por debajo del 3% nominal hasta marzo de 2011. Los descensos del Euribor en 2011-12 se están compensando con aumentos de los diferenciales, superiores ahora a los 2 puntos porcentuales.

-  Trascendencia de la disponibilidad de financiación. Desde 2008 el crédito a promotor ha desaparecido en la práctica.

-  El aumento de la morosidad (fallidos) ha sido bastante mas acusado en el componente de los créditos a promotor- constructor que en el caso de los préstamos a comprador. Dichos créditos son el segmento con mas morosidad de la cartera de créditos de los bancos. Junto con los activos inmobiliarios (incluidos solares) adjudicados, tales créditos son los activos bancarios mas problemáticos.

4. PRECIOS Y ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA (Figuras 14 a 17) -  Existen diferentes estadísticas de precios de viviendas en España.

La más utilizada es la publicada por el Mº de Fomento, a partir de los precios de tasación. Crece el uso del IPV trimestral del INE (origen precios declarados a los notarios, regresión hedónica).

-  El aumento acumulado de precios de vivienda entre 1997 y 2007 fue del 188,9% (11,2%, media anual), según Fomento . Desde 2007, entre el punto mas elevado y el mas reducido, los precios citados han descendido en un 21,2% (-30,1 %, según Tinsa, la mayor tasadora de España, y 25,6% según el IPV del INE).

-  Los aumentos de precios de la vivienda (189%) fueron muy superiores en la fase de auge a los de los salarios (46,5%) y a los de los precios de consumo (39,4%).

-  En 2012 se ha acelerado el descenso de los precios de la vivienda (-7,2% según M. de Fomento, -11,1% Tinsa, -12,6%, INE). Los retrocesos mas agudos han correspondido a la Costa Mediterránea (-37,9%) y los menores fueron los de Baleares-Canarias (-23,4%), según Tinsa.

-  PRECIOS Y ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA (CONT.) -  Accesibilidad: esfuerzo preciso para acceder al disfrute de una

vivienda. En las viviendas en propiedad se relaciona la cuota anual a pagar por el préstamo con los ingresos anuales del hogar.

-  Factores básicos: precio de venta de la vivienda, renta familiar, tipo de interés y plazo del préstamo. En 2011 todavía fueron mas altos los precios relativos (6,82) que en 1997 (4,30).

-  Se considera que un hogar es insolvente potencial si debe destinar más de la tercera parte de los ingresos al pago de la hipoteca.

-  En la etapa de auge el esfuerzo de acceso superó el 51% en 2007. En la fase de recesión , dicho esfuerzo ha descendido hasta el 32,2% en 2011. Pero el retroceso del empleo y la escasa financiación frenan la demanda.

-  Fuerte disparidad territorial del esfuerzo de acceso, que oscilaba en España entre el 40,5% en el País Vasco y el 19,4% de Extremadura en el 4º trimestre de 2011 (media de España, 31,6%). El esfuerzo medio es mas alto en las capitales de provincia.

5. OFERTA DE VIVIENDAS. VARIABLES BASICAS

-  Trascendencia del stock de viviendas existente (25,9 millones en España), respecto del cual resultan reducidas las adiciones netas anuales. Las 167.900 viviendas terminadas en España en 2011 supusieron solo el 0,65% del parque existente.

-  Las viviendas iniciadas reflejan la reacción del promotor-constructor a las señales del mercado, como son los precios, las expectativas de beneficios, y el stock de viviendas de nueva construcción no vendidas. Se estima que este se aproximaba al millón de viviendas al final de 2011.

-  La demora que conlleva la construcción de nuevas viviendas, casi 2 años, es un rasgo típico del subsector inmobiliario. Las nuevas viviendas pueden salir al mercado cuando este ha cambiado sustancialmente respecto de cuando se decidió construir.

-  Aportación negativa importante de la construcción residencial al crecimiento del PIB de España en 2008-2011, una media anual de 0,58 pp.

-  Rigidez a corto plazo de la oferta de nuevas viviendas, y flexibilidad amplia a largo plazo de la misma.

-  Variables básicas que afectan a la oferta de nuevas viviendas:

-  Precios de venta de las viviendas (+).

-  Costes de construcción (salarios y materiales) (-).

-  Coste (-) y Disponibilidad de suelo (+).

-  Tipos de interés de la financiación a promotor(-), y disponibilidad efectiva de dicha financiación (+).

-  Stock de viviendas existente al inicio del periodo (-).

6. EL MERCADO DE VIVIENDA (Figuras 18 a 33) -  Burbuja inmobiliaria: proceso prolongado de aumento de precios de las

viviendas, superior a lo explicado por los fundamentos. -  1997-2007: Los precios aumentaron en un 11,5% de media anual (190%

acumulado). En diez años se crearon 3,9 millones de hogares y se iniciaron 6 millones de viviendas.

-  Fuerte complicidad social en la burbuja (promotores, asalariados, propietarios de suelo, entidades de crédito, administraciones públicas).

-  Aumento prolongado del crédito inmobiliario, sobre todo del crédito-promotor (3,7% del PIB en 1997, 28,8% en 2007), para la promoción de nuevas viviendas y para la compra de suelo.

-  Importante apelación de las entidades de crédito a la financiación exterior, sobre todo vía emisiones de títulos hipotecarios, lo que elevó la deuda exterior privada de España.

-  Actuación de ayuntamientos y autonomías favorable a la promoción inmobiliaria, que pasó a dominar en los ingresos fiscales totales (Plusvalías de suelo y vivienda, LMO, ICIO, IBI).

-  Desaparición del carácter disuasorio del déficit exterior tras la introducción del euro. Esto hizo que los déficits externos no provocasen actuaciones de política monetaria restrictiva, aunque el déficit implicaba endeudamiento exterior.

-  Restructuración de la actividad productiva a favor de la construcción, sobre todo de la residencial. Esto ha supuesto la desaparición de actividades ahora precisas para recuperar el empleo destruido. Los ayuntamientos siguen a la espera del sector de la construcción, no fomentando la instalación de empresas.

-  Crisis posterior a 2007: Descenso de las ventas (-73,6% de caída de las ventas de viviendas acumuladas entre 2006 y 2011). 955.200, ventas de 2006, 347.305, ventas de 2011 (328.000 previsión para 2012).Se aprecia algo menos intensos los descensos en las zonas turísticas, sobre todo a partir de 2011.

- España, 2010-12: Insuficiente ajuste de los precios de venta, elevado stock de viviendas no vendidas (entre 700.000 y un millón), financiación crediticia escasa, persistentes descensos del empleo, intenso ajuste a la baja de la nueva oferta.

-  El ajuste se ha apreciado sobre todo en el fuerte descenso de la oferta.

-  Recuperación en 2011-12 de las ventas a residentes extranjeros y a no residentes. En 2009 bajaron hasta el 5,8% de las ventas, mientras que en el primer trimestre de 2012 han supuesto el 14,3%. En 2011 dicho segmento de las ventas (10%) alcanzó niveles destacados en Baleares (30,7%), Canarias (26,6%) y Valencia (22,2%), siendo su peso muy reducido en el interior (1,3% en Extremadura).

-  Probable aumento del alquiler, por la situación del mercado de trabajo y por la mayor oferta de alquiler procedente de inversores y de las entidades de crédito.

-  Importancia de la dimensión y antigüedad del parque de viviendas existente (España: 20,9 millones en 2001-Censo de 2001-, 25,9 millones en 2011, a partir de la estimación del Mº de Fomento para 2010).

-  Elevada relación viviendas /hogares en España (1,48 en 2001), unos 0,2 puntos porcentuales por encima de la Eurozona.

-  ST0CK DE VIVIENDA, FLUJOS DE NUEVA OFERTA, MERCADO DE VIVIENDA (Cont.)

-  Origen nuevas viviendas terminadas (2011): 66,7% empresas constructoras, 22,3%, personas físicas (autopromoción) y comunidades de propietarios, 5,0% cooperativas y 1,7% administraciones públicas. Peso reducido de la promoción social (6,7%).

-  Reducida presencia de la rehabilitación en España, lejos del 10% del total de nuevos proyectos (obra nueva, ampliación y rehabilitación) hasta 2007, pasando al 31,7% en 2012.

-  Espectacular descenso de las VV. Iniciadas (nueva oferta) hasta 2011 (865.000 en 2006, 78.300 en 2011).

-  Mayor descenso de ventas de vivienda nueva que de usada después de 2007 (venden básicamente los bancos), impacto de la ausencia de estímulos fiscales en 2011, que no afectan al alza a las ventas en 2012 una vez reinstaurados. En 2012 persiste el credit-crunch en un contexto de prolongada reestructuración bancaria

-  Trascendencia de Valencia, Andalucía y Cataluña (50%) en el stock estimado de viviendas nuevas no vendidas del Mº de Fomento (687.500 a 31.12.2010). Las provincias costeras concentran el 62%.

-  Incidencia decisiva del stock no vendido de viviendas y suelo en los activos bancarios y en el endeudamiento exterior. Se estiman en 176.000 millones de euros los créditos problemáticos de las entidades de crédito ligados al subsector inmobiliario. El R.D.L. 2/2012 ha acelerado los calendarios de provisión en cuanto a suelo, promociones en curso y viviendas terminadas adjudicadas, actuación reforzada en el RDL 18/2012.

-  Ejecuciones hipotecarias: Fuerte aumento entre 2006 (17.600) y 2010 (93.500), casi 350.000 en 2007-11. Murcia y Valencia tienen la mayor proporción de ejecuciones sobre el stock respectivo de viviendas en 2007-11. Galicia y País Vasco tienen las proporciones mas reducidas.

-  Recuperación moderada del alquiler, según proporción de hogares en alquiler en las encuestas del INE en 2010 (11,8% en la ECV, máximo Baleares, 19,1%, mínimo Extremadura, 7,4%).

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CC.Autónomas. Stock de Viviendas terminadas y no vendidas (2005-2010), a 31 de diciembre de 2010.Estimación del Mº de

Fomento. Número de viviendas. Figura 22

Viviendas

7. Mercado de vivienda. Previsiones

- Lo mas notable de 2012 es el bajo nivel de la nueva construcción, la escasa financiación, que de hecho casi se limita a la financiación de la compra de viviendas adjudicadas a los bancos.

- La nueva normativa bancaria provoca valores netos menores en los activos adjudicados y en las garantías de los prestamos, lo que puede favorecer descensos de precios y algo mas de animación en las ventas, aunque solo se advierten mejorías en las ventas a extranjeros.

- Desaceleración en la creación de hogares, menores tipos de interés, caída del empleo, aceleración de los descensos de precios.

- Retroceso del 6% en la inversión en vivienda, 325.000 ventas, 118.000 viviendas terminadas, el mayor descenso de las ventas de viviendas nuevas impide el descenso del stock de viviendas de nueva construcción.