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MESA 4. VIVIENDA, ORDENAMIENTO TERRITORIAL E INFRAESTRUCTURA

MESAS DE TRABAJO PARA ELABORAR UN PLAN DE DESARROLLO DE LA

CUENCA BAJA DEL RÍO OZAMA

Mesa 4.

Vivienda, ordenamiento territorial e

infraestructuras


DIAGNÓSTICO

1. El acceso a la vivienda es considerado uno de los derechos universales del ser humano y está

consagrado como un derecho individual en la Constitución de República Dominicana. Se acepta el

concepto de la vivienda en tanto que un bien primario de defensa contra el clima, de intercambio

social, de uso y desarrollo familiar, de mejoramiento de los derechos sociales, de salud y educación, de

inversión durable y transable, un bien que transforma a su dueño en sujeto de crédito y que le

confiere algo que es esencial para el ser humano: la dignidad.

2. El diagnóstico sobre el estado actual de la vivienda resalta la brecha o rezago existente respecto al

cumplimiento de este derecho. En este documento se abordan los aspectos relativos a la vivienda y los

asentamientos humanos, centrando el análisis en el estado del déficit habitacional, así como en el

marco e institucional y de políticas que lo condicionan. La perspectiva de los asentamientos humanos

es considerada sobre todo en el planteamiento de los objetivos y líneas de acción estratégicas, dado

que su diagnóstico es abordado en el área temática desarrollo territorial.

3. La vivienda no parece prioridad para el gobierno central. El análisis del presupuesto nacional de los

últimos 10 años del rubro vivienda refleja caída estrepitosa de la inversión del gobierno, tanto en

términos nominales, como en términos reales. El monto del presupuesto tuvo un pico en el año 2008,

con una ejecución presupuestaria de 8,674.2 para luego pasar drásticamente a 943.4 millones de

pesos en el año 2013: una reducción de 89.12%.

4. La población del sector que analizamos es hoy excluida de los programas de viviendas que están en

boga por medio al uso de los fondos de pensiones, dado que en su mayoría se trata de una población

cuentapropistas o porque de los-as que trabajan en la modalidad de empleados-as no alcanzan a tres

salarios mínimos cotizables, requisito –este último- para poder acceder a planes de viviendas avalados

por fideicomisos.

Ubicación de las viviendas

5. A nivel nacional según datos del CNPV 2010, 32.48% de las viviendas están ubicadas a orillas de una

cañada o canal, 13.38% en la ladera de una montaña, 14.17% ubicadas en un cerro y 17.73% a orillas

de una barranca. Así mismo se reportó que el 6.23% de las viviendas están ubicadas a orillas de algún

río o arroyo y 6.36% en áreas circundantes a minas.

6. En la cuenca baja del río Ozama (zona de estudio) hay 68,530 viviendas de las cuales 45,888 (el

66.96%) se encuentran ubicadas en polígonos a orillas del río, siendo un riesgo para las inundaciones

y la contaminación. Tras cada iniciativa estatal le amenazan con ser desalojados-as pero por lo general

ese plan no se concreta. En la zona de estudio la población ha recibido amenazas de desalojo desde el

gobierno de Balaguer.

7. La zona objeto de estudio está ubicada a en un territorio segregado y que puede potenciar otras

segregaciones. Esta segregación social es propia del proceso de formación de los barrios, pues fueron

creados por la exclusión del Estado de los espacios más centrales de la ciudad. Tres de los barrios


objeto de estudio: Simón Bolívar, Gualey y el Ensanche Ozama en todos sus polígonos cuentan con

viviendas ubicadas en el borde el Ozama. La ubicación de las viviendas limitan el acceso a las mismas

“tengo que subir 200 escalones para ir a la escuela” “Al barrio podemos bajar por los escalones o por

la cañá”.

Materiales de construcción de las viviendas

8. De acuerdo al CNPV 2002 el 66% de las viviendas del país utilizaban el block o concreto para la

construcción de paredes, mientras que en 2010 aumentó a 74.6%. De su lado el uso madera como

para las paredes descendió de 25% en 2002 a 18.6% en 2010. Otros materiales como tabla de palma y

el tejamanil se siguen utilizando pero en menor medida.

9. En la zona de estudio, en Domingo Savio por ejemplo, el 84.10% de las casas tienen techos y el

32.30% pared generadores de riesgo. En el Ensanche Ozama, Los Mina Sur y 24 de Abril, el 90% de las

viviendas tienen paredes de concreto tanto en CNPV 2002 como en 2010. Los Tres Brazos y Simón

Bolívar tienen más del 80% de las casas con paredes de concreto. En los Tres Brazos aumentó de 75%

en el 2002 a un 84.3% en el 2010.

10. Por su lado los barrios Domingo Savio y Gualey son los que presentan más bajos niveles de viviendas

con paredes de concreto en 2002, aumentando para 2010 el uso de este material. Domingo Savio

aumentó de 56.9% a 81.7% y Gualey de 70.16% a 81.7%. A pesar del aumento experimentado ambos

quedan por debajo de los demás barrios analizados en el uso de concreto para las paredes.

11. En lo que respecta al material utilizado para la construcción del techo los principales son el concreto y

el zinc. En los Barrios analizados pertenecientes a Santo Domingo Este –SDE-, el concreto es el

principal material utilizado para un 77.15% en el Ensanche Ozama, un 67.86% en Los Mina Sur y un

54.94% en Los Tres Brazos. En el caso de los barrios de la Circunscripción no. 3 del DN, solo el barrio

24 de Abril cuenta con un mayor porcentaje de casas cuyos techos están elaborados de concreto,

mientras que en los barrios Simón Bolívar (57.93%), Domingo Savio (82.9%) y Gualey (68.7%) se

utiliza mayormente el zinc para techar las viviendas. En todos los barrios la utilización de concreto

para techar las casas aumentó entre 2002-2010.

Tipo y condiciones de vías de acceso

12. Según el CNPV del 2002 en República Dominicana el 39% de la población accedía a sus viviendas por

calles-carreteras asfaltadas, mientras que el 31% lo hacía por calles-carreteras no asfaltadas. Así

mismo se resalta que para entonces el 29% de las viviendas del país tenían como vía de acceso el

callejón o camino y el 1% escalinatas. Esta situación varió para el 2010 ya que más del 50% de las

viviendas a nivel nacional acceden por calles o carreteras asfaltadas. El 46.1% de las viviendas tienen

acceso por calle asfaltada y el 5.6% por carreteras asfaltadas. Para el 25% de las viviendas la vía de

acceso principal es la calle no asfaltada y para el 10% y 9% la carretera no asfaltada y el callejón

respectivamente.


13. En los barrios objeto de estudio, para el 2002 el Ensanche Ozama (72.4%), Los Mina Sur (71.88%) y el

24 de Abril (66.98%) eran los barrios que reportaban tener las calles-carreteras asfaltadas como la

principal vía de acceso a las viviendas. Sin embargo para el 2010 las viviendas que tienen el tipo de

vía mencionada como principal acceso se concentran en Los Mina Sur (93.4%), Los Tres Brazos

(77.42%) y el 24 de Abril (73.3%).

14. Así mismo existen otras formas de acceso a lo interno de los barrios no recogidas con detalles en el

censo 2010, los escalones y las cañadas constituye dos de estas formas. La población que reside en

esta zonas, viven en su cotidianidad las limitaciones y riesgos que implican formas de llegada como las

últimas señaladas, tal y como destaca Geomatrix en estudio realizado para Ciudad Alternativa: “la

dinámica socio-territorial de los barrios estudiados, ha transformado el espacio ocupado por las

cañadas, en ejes que articulan múltiples usos de manera simultánea” (Geomatrix, 2013).

15. En barrios como Domingo Savio, Gualey y el Ensanche Ozama las viviendas con deficiencias

irrecuperables tienen, en significativos porcentajes, el callejón como vía de acceso. En Gualey, por

ejemplo, el 40.7% de las viviendas con deficiencias irrecuperables tienen el callejón como principal vía

de acceso. Lo anteriormente descrito implica mayor riesgo para la población que allí reside.

El déficit habitacional

16. La Oficina de Desarrollo Humano ODH presentó en su informe “Política social: capacidades y derechos

(volumen II)”, calculaba el déficit habitacional en su totalidad (cualitativo y cuantitativo) para el 2002

en más de 900,000 vivienda. Planteaba el informe que para reducir el déficit habitacional en un 90%

al 2015, era necesaria una inversión sostenida de más del 2% en vivienda desde el 2009 hasta el

2015.

17. Para el año 2010, a partir de la metodología del cálculo del déficit habitacional de la ONE, se presenta

un aproximado de 249,577 viviendas irrecuperables a nivel nacional, que implicarían nuevas

construcciones. Alrededor de 700 mil núcleos familiares que se encuentran en condición de

“allegamiento” a otros hogares y que también requerirían nuevas construcciones. Hablamos entonces

de alrededor de un déficit cuantitativo de más 900 mil viviendas y un déficit cualitativo de más de un

millón de viviendas a nivel de servicios (agua, electricidad, saneamiento). Es decir, el abandono del

sector vivienda por parte del gobierno a partir de la escasa inversión pública nos coloca con un déficit

habitacional (entre cuantitativo y cualitativo) de más de 2 millones de viviendas.

18. Los barrios de la cuenca baja del Ozama que corresponden al Distrito Nacional presentan un déficit

habitacional cualitativo (deficiencias recuperables) por encima del 50% (salvo Domingo Savio con

44.39%) lo cual revela el estado de abandono en el que se encuentra la zona y además la necesidad

de una intervención integral en toda la geografía. Por encima de las intervenciones que focalizan

familias y que eternizan el círculo de la miseria y las enfermedades. El déficit cuantitativo (deficiencias

irrecuperables y hogares allegados) en todos los casos de los 4 barrios del distrito supera el 30%. En

total en el lado del DN de los barrios objeto de este análisis existen alrededor de 15,406 viviendas con

déficit cualitativo y 10,720 con déficit cuantitativo (unidades nuevas a construir).

19. Los barrios que corresponden al municipio Santo Domingo Este tienen una situación relativamente

mejor, pero igual sigue siendo una situación complicada en una zona con una gran cantidad de


vulnerabilidades por estar ubicada en la margen del río. Así el déficit cualitativo se coloca entre 30 y

45%, pero el déficit cuantitativo al igual que en los barrios del DN, se coloca alrededor del 30% en

todos los casos. En total en el lado de SDE hay cerca de 14,333 viviendas con déficit cualitativo y

11,898 con déficit cuantitativo (unidades nuevas a construir). La zona completa en ambos lados del

río habla de poco más de 22 mil viviendas nuevas y cerca de 30 mil con algún tipo de deficiencia

reparable.

20. En estos barrios sobreviven familias empobrecidas y excluidas, en una situación crítica que bien refleja

el elevado déficit habitacional, que las mantiene al borde de la amenaza constante y con pocas

esperanzas de respuesta Estatal. Y mientras más cerca está la vivienda al río, mayor es el vilo cotidiano

al que se someten sus habitantes. La ubicación de las viviendas en esta zona es hostil, con un riesgo

continuo por la cercanía de la margen del río Ozama, servicios decadentes y vulnerabilidades en todas

las dimensiones socioeconómicas, con todos los riesgos sociales a los que conlleva.

21. Es por esto que las zonas ubicadas más cerca de la orilla del río tienen un panorama un poco más

sombrío. Las viviendas ubicadas en polígonos con zonas a orillas del río en los barrios Domingo Savio,

Los Tres Brazos y Gualey son las que tienen mayor deficiencia. En términos relativos el 30.51% de las

viviendas Domingo Savio el ubicadas en esta zona de la ribera tienen deficiencias irrecuperables,

mientras que en Los Tres Brazos es el 17.10% y en Gualey el 17.3%

22. Puede sostenerse que el déficit habitacional, en sus diversas manifestaciones, está asociado a un

conjunto de factores: a) la creciente migración campo-ciudad, b) el rápido crecimiento demográfico

experimentado a partir de los 60, c) el rezago en la política y planificación sectorial; d) la falta de

planes reguladores urbanos para el control de los usos de suelo y la expansión territorial, e) la falta

de recursos financieros para la producción de soluciones habitacionales por parte de los promotores

privados, f) el acceso efectivo y asequible a créditos de largo plazo por parte de los usuarios de las

viviendas, y g) la falta de una visión de integración social, económica y ambiental de los

asentamientos humanos actuales.

Tenencia de la vivienda: un constante riesgo a ser desalojados-as

23. Según los datos del CNPV en el 2002 a nivel nacional el 51.61% de las viviendas eran propias ya

pagadas, mientras que en el 2010 este porcentaje aumentó a 54.2%. En lo que respecta a la casas

alquiladas en el 2002 era el 28.16% aumentando a 32.8% en el 2010. Un dato importante a destacar es

que la tenencia de casa propia pagándola ha variado significativamente, disminuyendo de 10.69% en el

2002 a 2.6% en el 2010.

24. Al analizar la situación por barrio desde el 2002-2010 ha habido un importante decrecimiento en las

viviendas que son declaradas como propias pagándola. En el barrio 24 de Abril es donde se reporta el

menor crecimiento de casas propias totalmente pagas, mientras que en Domingo Savio es donde se

reporta el mayor crecimiento pasando de 47.27% a 55% de viviendas propias ya pagadas. Los niveles

de pobreza y el desempleo pueden ser una explicación sobre la reducción en la tenencia de vivienda.


25. Al analizar la tenencia de la vivienda en función de las condiciones de las mismas, se encuentra que en

los barrios las casas que no tienen deficiencias por lo general son propias ya pagadas, sin embargo las

que tienen deficiencias irrecuperables son en su mayoría alquiladas. Por mostrar un ejemplo, en el

Ensanche Ozama las casas sin deficiencia son propias para el 49.2% de los casos, mientras las

alquiladas abarcan el 39%. Sin embargo, al analizar las casas con deficiencias irrecuperables en ese

mismo barrio el 31.8% es propia y el 59.2% es alquila. Este comportamiento es similar en cada barrio

como se puede ver en más detalles en tabla anexa a este informe.

Una rectoría limitada y sin futuro

26. La ausencia de una efectiva regulación y planificación sobre el uso del suelo y el territorio, así como

la escasa oferta de terrenos urbanizados propician la ocupación de terrenos, públicos y privados,

carentes o con insuficiencia de servicios básicos, así como la formación de asentamientos en zonas de

riesgo, lo que provoca inseguridad e insalubridad para los habitantes. Esto trae como consecuencia

sobrecarga de los servicios existentes y hacinamiento. Adicionalmente, no se observa una política

proactiva consistente para la solución del déficit habitacional sino la implementación de programas

de alcance limitado a través del INVI y del BNV, principalmente.

27. La rectoría y regulación descansa en dos instituciones: el Instituto Nacional de la Vivienda (INVI) y el

Banco Nacional de Fomento de la Vivienda y la Producción (BNV). El INVI fue creado mediante la Ley

No. 5892 de 1962, con el mandato de formular y ejecutar el Plan General de Vivienda y propiciar el

aporte del sector privado al desarrollo de dicho Plan. Este mandato legal nunca se cumplió, y el INVI

limitó su accionar a la producción de viviendas y soluciones habitacionales subsidiadas. En la mayoría

de los casos, el subsidio aplicado alcanza el 100%, especialmente en los proyectos desarrollados para

familias afectadas por el paso de huracanes y tormentas.

28. Por su lado, el BNV, creado mediante la ley No. 5894 del 1962, tenía como mandato principal ser el

organismo regulador y supervisor de las Asociaciones de Ahorros y Préstamos (AAPs); esto es, asegurar

su liquidez, las carteras de las AAPs e intervenir en las liquidaciones y fondos de garantía de los

depósitos. También se le asignó la responsabilidad de complementar los recursos de las AAPs para el

financiamiento a la vivienda. El proceso de transformación del sector financiero tuvo por resultado el

establecimiento de un nuevo rol para el BNV: facilitar recursos para los sectores productivos;

promover un mercado secundario de hipotecas y los mercados financieros y de capitales y se amplían

sus funciones de asegurador, a través de la prestación del servicio de cobertura del Seguro de

Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA) a todas las entidades de intermediación financiera que

concedan préstamos hipotecarios para la vivienda, y puede fungir como titularizador de las mismas.

Extrañamente, hoy que está a punto de desarrollar su función, se le aparta del proceso y está a pocos

pasos de transformarse en banco para fomentar la exportación, legando esta función al sector privado

financiero.

29. Con la desaparición del BNV y el recordé paulatino de los fondos destinados hacia el INVI en el

Presupuesto Nacional de la República Dominicana, las posibilidades de cumplir el derecho a la

vivienda de los-as más empobrecidos-as, así como de aquellos que siendo asalariado no cumpla con

requisitos (que son más del 80%, según los parámetros actuales), se reduce a su más mínima

expresión.


El barrio ante la incertidumbre del destierro

30. Treinta años de neoliberalismo enseñan que mientras más libre es el mercado más grandes son las

desigualdades y mayor el poder de los monopolios. La coyuntura actual no escapa y la perspectiva

privatizadora del territorio tiene sus intereses puestos precisamente sobre esta zona de la cuenca baja

del río Ozama, se trata como siempre de mega-proyectos.

31. Hay un interés de hacer de la ciudad uno de los destinos turísticos más completo del Caribe. A su vez,

además de esta bonanza predicada, se trata de uno de los casos más grande –del sector privado- de

genderiazación. Se le está comprando a la gente sus casas y sacándola de desembocadura de los ríos

Ozama e Isabela. La transacción es ya una exclusión, dado que la adquisición para unos y compra para

otros es de un precio tan irrisorio –dado el contexto actual de la ciudad- que le será imposible adquirir

otra solución habitacional tal que le permita cambiar sus condiciones de vida. Será un traslado de

pobreza de un lado a otro, sin más resultado que sacar a la persona –con su familia- del espacio de

interés.

32. De igual forma, es importante resaltar que la ausencia de políticas Estatales de viviendas en el país ha

dejado al mercado dueña de las soluciones inmobiliarias. Esto está en proceso, dado los intereses que

intervienen. Así se prevé que mecanismos de fideicomisos utilizando los fondos acumulados de

pensiones permitirán a la clase media acceder a financiamiento focalizados en soluciones

habitacionales. La confianza del Estado en estos negocios ha dejado a la gente más pobre desprotegida

y en situación de amenazas constantes de desalojos por intereses privados.


MATRIZ DE TRABAJO

Objetivo General propuesto

La población de la cuenca baja del río Ozama habita en viviendas dignas, con seguridad jurídica, localizadas en asentamientos humanos ordenados, sostenibles y social y culturalmente integrados

Proponga un objetivo general

Si está totalmente de acuerdo con el objetivo anterior no tiene que hacer nada con el cuadro que sigue, pero si tiene alguna diferencia proponga un objetivo

en el siguiente cuadro:


Objetivos específicos y líneas de acción estratégicas

Usted puede:

1) usar el objetivo específico colocado en la matriz y a partir de ahí construir las líneas de acción estratégicas que entienda les corresponda, en

consonancia con el planteado.

2) Usar los cuadros vacíos para elaborar nuevos objetivos y proponer líneas de acción estratégicas.

OBJETIVO ESPECÍFICO LÍNEAS DE ACCIÓN ESTRATÉGICA

Asegurar asentamientos humanos dignos, sostenibles, socialmente integrados y con adecuada gestión de riesgos.

Establecer el marco legal e institucional que asegure el desarrollo ordenado y sostenible de los asentamientos humanos, orientado a propiciar una adecuada calidad de vida individual y comunitaria

Garantizar que los asentamientos humanos respondan a un ordenamiento del territorio que optimice el uso del suelo, minimice riesgos y posibilite una provisión eficiente de servicios

Elevar la calidad del entorno y el acceso a servicios básicos e infraestructura comunitaria en aquellos asentamientos susceptibles de mejoramiento.

Reubicar los asentamientos en condiciones de riesgo ante fenómenos naturales

Proteger los asentamientos humanos de focos de contaminación o riesgos derivados de la acción humana.

Facilitar el acceso de la población empobrecida a viviendas dignas, con seguridad jurídica, potenciando la inversión social en viviendas sociales y populares.

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