Metamorfosis regional acelerada, articulación territorial y financiarización en Colon, Querétaro, México

Carlos Martner-Peyrelongue, Eduardo Montes, Gabriela García

XV Seminario Internacional de RII, Santiago de Chile, 28 al 30 de noviembre de 2018

Índice• Introducción

• Expansión dispersa de la Zona Metropolitana de Querétaro – De la suburbanización a la ciudad difusa

• Metamorfosis regional acelerada en Colon, Qro.– Contra-reforma agraria y mercantilización del suelo rural– Las necesidades de suelo barato para la expansión residencial,

industrial y comercial

• Financiarización y expansión territorial acelerada en Colon– Expresión territorial de la vinculación del sector inmobiliario y

financiero– Dispersión y diversificación de actividades y usos del suelo: Un collage

rururbano– Articulando territorialmente la dispersión: Infraestructura y redes de

trasporte

• Reflexiones finales

Introducción

• México presenta una profunda metamorfosis en su estructura urbano- regional,

• Enormes transformaciones socioterritoriales modifican rápidamente las actividades productivas, los empleos, las relaciones sociales, las formas culturales y de vida de miles de personas de escasos recursos,

• Cuyo habitat se ha trastocado de manera radical por un acelerado proceso de urbanización que incluye enormes espacios considerados rurales hasta hace poco tiempo

Introducción

• Objetivo: – Caracterizar la acelerada transformación territorial de la

región de Colón, bajo un patrón de expansión difusa de la ZM de Querétaro sobre ámbitos rurales cada vez más distantes de la ciudad principal,

– Vertiginosos cambios de usos del suelo y de actividades por creciente incorporación de mecanismos de financiarización de las actividades inmobiliarias y económicas dispersas

– Que tienden a ser articuladas mediante la expansión constante de la infraestructura y los sistemas regionales de transporte

Introducción

• Metodológicamente, se busca contribuir al análisis territorial con un enfoque estructural-sistémico, que ubica la unidad de análisis más allá de los límites de lo urbano o metropolitano

• En un ámbito de comprensión más amplio de los nuevos fenómenos de vinculación entre áreas rurales y urbanas,

• Que traen adosado procesos de fragmentación e integración desigual de amplios sectores

• No adaptados a los nuevos patrones socioterritorialesque demandan estas nuevas relaciones sociales

Expansión dispersa de la Zona Metropolitana de Querétaro

• Las ciudades intermedias dinámicas también han entrado en los procesos de expansión territorial difusa y en las lógicas del capitalismo financiero

• La zona metropolitana de Querétaro y su entorno regional

• Asentamientos dispersos en medio del ámbito rural– Zonas industriales y de actividades logísticas

– Zonas comerciales y de servicios

– Conjuntos residenciales para diferentes segmentos

Expansión dispersa de la Zona Metropolitana de Querétaro

Parque Industrial Advance Querétaro, El Marqués Contenedores en la Terminal Intermodal de Ferroservicios, Colón.

Metamorfosis regional acelerada en Colon, Qro.

• Un elemento clave dentro de la metamorfosis territorial acelerada en Colon, Qro., consiste en la mercantilización del suelo rural, derivada de:

– Modificación del articulo 27 de la Constitución– Considerada una contra-reforma agraria– Permite enajenar el Ejido, es decir, la propiedad social de la

tierra (Ejido) puede convertirse en propiedad privada– PROCEDE (Programa de Certificación de Derechos Ejidales y

Titulación de Solares) – Certificados parcelarios y/o de derecho de uso común, títulos de

solares.– A través de la solicitud del Dominio Pleno

Metamorfosis regional acelerada en Colon, Qro

• Al final , la nueva Ley Agraria está permitiendo la incorporación del suelo de propiedad social al mercado inmobiliario

Metamorfosis regional acelerada en Colon, Qro.

• Las necesidades de suelo barato solventada por la mercantilización del suelo rural (ejidal) para la expansión

– Residencial,

– Industrial

– Comercial y

– Servicios

• Deriva en una metamorfosis urbano-regional

• Estimulada y desarrollada por el vinculo entre el sector inmobiliario y el capital financiero nacional e internacional

Financiarización y expansión territorial acelerada en Colon

• El maridaje entre el sector inmobiliario y financiero está presente en Colon, Qro.

• La multiplicación de la superficie de desarrollo de proyectos inmobiliarios de diversa índole (Industria, logística y residencial, los principales).

• Todos los desarrollos industriales, de servicios logísticos, residenciales y comerciales pasan por la financiarizaciónen la actualidad.

• Mediante la figura de Fideicomisos en la que participan propietarios de terrenos revertidos, Bancos, fondos de inversión, Inversionistas Institucionales.

Financiarización y expansión territorial acelerada en Colon

• En Mexico, desde 2011 se cuenta con un nuevo instrumento financiero –

• Las FIBRAS –

– Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces e Infraestructura

– Versión mexicana de los REITs

• Han potenciado de manera superlativa los desarrollos inmobiliarios financiarizados

Financiarización y expansión territorial acelerada en Colon

• FIBRAS – Financiamiento para la adquisición o construcción de bienes inmuebles que tienen por objetivo su arrendamiento o….

• La adquisición de derechos (vía Certificado Bursátiles) para recibir ingresos por arrendamiento de dichos bienes

• El % de ocupación es muy importante en sus resultados

• Incluye Parques industriales y logísticos, oficinas, centros comerciales, conjuntos residenciales e infraestructura de transporte

Financiarización y expansión territorial acelerada en Colon

• AMPIP- Asoc. Mexicana de Parques Industriales

• Prácticamente la totalidad de los socios participan en el esquema de FIBRAS y otros instrumentos financiarizados

– O´Donell - Terrafina

– Advance

– Vesta – Inversionistas Institucionales

– Finsa – Walton

• La acción de estos actores contribuye a la transformación territorial acelerada de Colón con afectaciones de diversa índole para el ámbito local y regional.

Expansión dispersa en Querétaro

Establo de la localidad de San Vicente el Bajo, Colón. Parque Industrial Aerotech, Colón

Expansión dispersa en Querétaro

Parque Industrial VESTA, Colón Parque Industrial Aeropuerto - PIA, Colón

Universidad de Arkansas, Colon

Empresa Sunny Fields, en AGROPARK, Colon

Contenedores en la Terminal Intermodal de Ferroservicios, Colón

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Reflexiones finales

• La metamorfosis urbano-regional acelerada propiciada por la financiarización del modelo territorial

• Dispersión y diversificación de actividades y usos del suelo = Hacia un territorio más flexible y adaptable

• El collage rur-urbano

• La articulación territorial de la dispersión

• Desarrollo de infraestructura y servicios de transportes

• La congestión del campo y otras externalidades

INTEGRACIÓN DEL TRANSPORTE

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