Metodo de Precios Hedonicos

7/24/2019 Metodo de Precios Hedonicos

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MTODO DE LOS PRECIOS HEDNICOS

DEFINICIN

El mtodo de precios hednicos establece una relacin entre el precio de unbien heterogneo y las caractersticas diferenciadoras que l contiene. Los

llamados precios hednicos intentan, precisamente, descubrir todos losatributos del bien que explican su precio, y aeriguar la importanciacuantitatia de cada uno de ellos.

!no de los casos m"s obios y, por tanto, m"s utili#ados en la literatura, es elde la iienda. $uando se adquiere una casa, en efecto, no slo se est"ncomprando una serie de metros cuadrados de una determinada calidad, sinoque tambin se est" escogiendo un entorno, que tiene una serie depropiedades, el indiiduo examina los atributos del predio tales como%

a& $aractersticas estructurales de la iienda '"rea, n(mero de cuartos,n(mero de ba)os, calidad de los materiales, gara*e, etc.&.

b& $aractersticas del entorno 'cercana a las as de acceso, a parques,supermercados, seguridad, calidad ambiental, entre otros.&.

+unque arios de estos atributos no tienen precios de mercado su alor est"implcito en el precio total de la iienda. En trminos muy sencillos, si seencontraran dos iiendas iguales en todas sus caractersticas excepto en una,la dotacin de #onas erdes por e*emplo, la diferencia de precio entre ellasree*ara el alor de este atributo que, en principio, carece de un precioexplcito de mercado.

Este mtodo es uno de los mtodos m"s populares de aloracin deintangibles. -uchos bienes no tienen un (nico alor de uso, sino que son

bienes multiatributo% satisfacen arias necesidades al mismo tiempo, o lamisma necesidad de formas diferentes.

OBJETIVOS DEL MTODO

Los precios hednicos intentan descubrir todos los atributos de un bien queexplican su precio, a la e# que se desea discriminar la importanciacuantitatia de cada uno de los atributos.

eterminar los precios implcitos de cada caracterstica o atributo permiteobtener la disposicin marginal a pagar '-+/& por una unidad adicional delatributo.

MARCO TERICO

Epstein '0112, 3456347& anota que la 8*acin hednica de precios es unmtodo para ealuar la disposicin de los consumidores a pagar por unacalidad social y ambiental superior. Esta tcnica aplica informacin deriada demercados sustitutos para los bienes priados, que se negocian en un mercado


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competitio, que pueden contener alguna relacin con un bien social oambiental p(blico.

+#queta '3227, 350& a8rma que los precios hednicos intentan, precisamente,descubrir todos los atributos del bien que explican su precio, y discriminar laimportancia cuantitatia de cada uno de ellos. 9emog", $orts y :omero

'011;, ;


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6 Existe complementariedad dbil entre el bien priado y suscaractersticas o atributos.

B) MODELO:

=upongamos un bien priado h, miembro del con*unto de la clase de bienes Y%

una iienda determinada. =u precio 'Ph& ser" una funcin del con*unto decaractersticas que posee%

Ph=fh (Sh ,Nh , Xh )(1)

Sh=Sh1 , ,Shn= Es el ector de caractersticas estructurales de la iienda%

metros cuadrados, materiales de construccin, #onas comunes, terra#a, ascensor,chimenea, numero de ba)os

Nh=Nh1 ,,N hm= Es el ector de caractersticas del ecindario% dotacin de

comercios, colegios, centros recreatios, composicin de la poblacin, niel deseguridad ciudadana, proximidad del centro comercial.

Xh=Xh1 , ,X hq= Es el ector de caractersticas ambientales del entorno%

calidad de aire y de agua, niel de ruido, proximidad de #onas erdes, de laplaya en su caso, istas.

Esta agrupacin, como cualquier otra, tiene algo de arbitraria% algunascaractersticas podran catalogarse tanto en un grupo como en otro. Lofundamental es que queden recogidas todas aquellas releantes a la hora deescoger la iienda y explicar su precio.

+hora bien, una e# especi8cada la ecuacin '3&, su deriada parcial con

respecto a una cualquiera de las caractersticas ' Ph/Zhj , por e*emplo&,

indicara la disposicin marginal a pagar por una unidad adicional de la misma%su precio implcito.

El primer problema que se plantea es el de especi8car y estimar la ecuacin'3&, lleando a cabo una regresin entre el precio obserado de las iiendas ylas propiedades mencionadas, utili#ando para ello la forma funcional queprodu#ca un me*or a*uste.

La especi8cacin de la ecuacin '3& es, pues, un problema emprico, de no f"cilsolucin, pero que tiene claras implicaciones en cuanto a la aloracin de lascaractersticas anali#adas. Lo normal, en la literatura, es traba*ar conespeci8cacin de funciones no lineales 'logartmica, semilogartmica,cuadr"tica, exponencial, transformacin Aox6$ox, etc.&.

Ello supone que el precio implcito de cada caracterstica cambia con lacantidad de referencia de la misma. Lo interesante, en este caso, es anali#ar el


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comportamiento que se asume, al hacerlo, con respecto al precio implcito delatributo ambiental. !na e# especi8cada la ecuacin correspondiente, laestimacin de sus par"metros a partir de los datos puede hacerse de dosformas%

- + tras de un an"lisis diagonal, o cross section, en el que se anali#a uncon*unto determinado de iiendas en un instante del tiempo, y se

recogen tanto sus precios como sus diferentes caractersticas. '$orteBransersal&

- -ediante un an"lisis temporal, en el que se estudia cmo cambia elprecio de una determinada iienda, o con*unto de iiendas, al irariando la calidad de alguno de los bienes ambientales de la #ona 'conla construccin de un aeropuerto en las proximidades, por e*emplo&.'=eries de Biempo&

La especi8cacin y estimacin de la ecuacin '3& es, sin embargo, apenas unprimer paso, ya que presenta la con8guracin de equilibrio del mercado, perono las curas de demanda de las distintas personas, lo que puede ser

importante en funcin de los ob*etios perseguidos en el an"lisis.

En efecto, las personas no son iguales, no todas tienen la misma demanda conrelacin a los bienes ambientales, y se pueden cometer algunos errores si nose mati#a la informacin obtenida. >emos en ella cmo el precio de unaiienda de determinadas caractersticas 'Cnormali#adaD&, P, es una funcin

positia de la dotacin de parques de la #ona 'X&. La cura DD ( P/ X de

la parte inferior de la 8gura muestra precisamente el precio implcito de las#onas erdes, tal y como lo determina el mercado% el diferencial de precio quehay que pagar por un piso de estas caractersticas, al aumentar los metroscuadrados de #onas erdes en la ecindad. =upongamos que, siendo la

situacin inicial la caracteri#ada por una dotacinX1, se abre un nueo parque,y nos trasladamos aX3.

FG!:+ 9H 3%


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I=era correcto a8rmar que el bene8cio de la medida, y por tanto el alorimplcito de la me*ora ambiental, podra aproximarse anali#ando la cura DD 'lafuncin de demanda de parques de acuerdo al precio hednico de la iienda&y comparando el alor del excedente del consumidor agregado en la situacinoriginal y en la 8nalJ

epende, ya que no todas las personas son iguales, ni tienen la misma renta.En la situacin inicial, las personas que ocupaban el piso 'la familia i& seencontraban en equilibrio% pagaban por las #onas erdes, en el margen,exactamente lo que estaban dispuestos a pagar por ellas 'DPi&.

+ la i#quierda deA, el CprecioD de los parques es inferior a esta disposicin,mientras que a la derecha la supera%A es pues un punto de equilibrio. /or ello,si se les propusiera aumentar el consumo hasta X3, la respuesta es queestaran dispuestos a pagar por ello una cantidadX3C, pero no m"s% eso es loque dice su cura de demanda implcita.

En el mercado, sin embargo, la adicin de esos metros de #ona erde nueosha eleado el precio del piso en una cuanta mayor 'X3B&. I/or quJ /orquehay familias cuya demanda de #onas erdes es mayor 'DPj&% matrimonios conhi*os peque)os, por e*emplo. K ellos tambin est"n en equilibrio, en elmercado, pagando por las #onas erdes exactamente su disposicin a pagarpor ellas% DPj, en el punto B. +l 8n y al cabo, la cura de demanda de #onaserdes estimada con ayuda de los precios hednicos de las iiendas no essino el lugar geomtrico de los puntos de equilibrio de las distintas curas dedemanda indiiduales, pero no indica cu"l es la demanda de cada grupo,familia o persona. Esto depende de sus gustos, de sus caractersticassocioeconmicas, de su renta, etc.


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=i se quisiera aeriguar, por tanto, lo que cada persona o familia alora elcambio, se hara necesario no slo conocer la funcin de precios hednicosimplcita en el mercado, sino deriar la erdadera funcin de demanda de cadagrupo, en funcin de sus caractersticas. + no ser que se haga un supuestosimpli8cador bastante fuerte, aunque no por ello menos utili#ado% si todas laseconomas domsticas tienen la misma funcin de utilidad, e idntico niel de

renta, su disposicin marginal a pagar es la misma, y la funcin estimada delos precios hednicos sera la funcin inersa de demanda de todas ellas.

=e hara necesario, pues, llear a cabo una segunda estimacin estadstica, enla que los precios marginales implcitos obtenidos al estimar la funcin deprecios hednicos 'Px& fuesen la ariable dependiente, y las caractersticassocioeconmicas de la poblacin 'renta, edad, niel de educacin, estado ciil,n(mero y edad de los hi*os, etc.&, las ariables independientes, en unaestimacin simult"nea de segundo orden. $on ello se lograra estimar lafuncin implcita de demanda de los atributos buscados, en funcin de todasestas ariables.

+hora bien, oliendo al tema de la utilidad de estas estimaciones, si de lo quese trata es de estimar los bene8cios 'o per*uicios& que causa una determinadamedida con respecto a un bien ambiental, y no la demanda del mismo porparte de los distintos grupos sociales, la situacin es un poco m"s complicada.

En efecto, una e# que se ha alcan#ado la nuea situacin de equilibrio, y sehan a*ustado los precios de mercado a la me*ora en la calidad ambiental,quienes an a disfrutar del nueo entorno son los recin llegados, que tienenuna demanda por el bien ambiental superior a los antiguos residentes. =i laspreferencias hubieran sido iguales, el "rea que queda por deba*o de la curadel precio hednico de la iienda entre los dos puntos releantes 'X1 yX3 enla igura 3& representara la ganancia de bienestar experimentada con la

me*ora. +l no ser as, y tener curas de demanda diferentes 'DPi y DPj&, sepresenta el problema de cu"l de ellas seleccionar para calcular el "reacorrespondiente 'el alor de su integral entre los dos puntos mencionados&.$uando los cambios son marginales 'X1 yX3 est"n muy prximos&, el problemano es muy grae, pero cuando son sustanciales 'como en la 8gura&, ladiferencia puede ser notable. La literatura carece, hoy por hoy, de unarespuesta clara a esta interrogante.

!n problema diferente es el de quin se bene8cia del cambio. $uando elmercado inmobiliario se a*usta inmediatamente a la nuea situacin deequilibrio, y los precios ree*an desde el primer momento la me*ora, losbene8ciarios del cambio no son ya los inquilinos% ellos 'los originales, o unosnueos& uelen a estar en equilibrio, ya que pagan por la me*ora exactamentelo que estaban dispuestos a pagar. uien realmente se ha bene8ciado es eldue)o del apartamento que, sin haber moido un dedo, ha isto cmo uno desus actios 'el piso& se ha realori#ado. K la cuanta del bene8cio queexperimenta es precisamente sa% la realori#acin neta producida en laiienda, descontando cualquier aumento en la 8scalidad que ello suponga'AartiM, 32;;&.


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LIMITACIONES DEL MTODO

El mtodo basado en los precios hednicos para la aloracin econmica debienes ambientales ofrece, sin embargo, algunas limitaciones tanto en loreferente a los supuestos necesarios para su alide# como en lo referente a su"mbito de aplicacin, que coniene tener en cuenta.

a) El supuest !e la "#$l$!a!%

En primer lugar, en efecto, es fundamental se)alar que para que el mtodotenga plena alide#, y el mercado permita inferir los precios hednicos con8abilidad, es esencial que todas las personas demandantes potenciales puedanexpresar su disposicin a pagar por el cambio. La persona, llegado el caso, hade ser lo su8cientemente mil como para cambiarse a otra #ona, donde elniel de contaminacin sea distinto y m"s acorde con sus preferencias.En ausencia de moilidad, la persona no tiene eleccin y, por lo tanto, losprecios de los bienes de mercado no ree*an enteramente el cambio producido.Este caso puede aparecer cuando existen mercados segmentados.

=upongamos, a modo de ilustracin, que en una ciudad hay dos barriosclaramente diferenciados 'por ra#ones de ra#a u origen social de la poblacin&,entre los que el trasase de poblacin es inexistente. !na me*ora uniforme enlas condiciones de uno de ellos 'por e*emplo, el cierre de una instalacinindustrial particularmente peligrosa que afectaba a la seguridad de todas lasiiendas por igual&, no quedara ree*ada en los precios, debido a que la faltade moilidad CimpideD a la poblacin del otro distrito expresar su disposicin apagar por ella.

$uando esta moilidad no existe, los precios hednicos de las iiendas noree*ar"n enteramente su dotacin de bienes ambientales.

&) Ls 'stes !e t(asa''$* +a !e se( p(+$&$t$#s%

En efecto, la persona que se encuentra con la aparicin de un deterioroambiental serio en el entorno de su iienda, puede remediarlo mud"ndose aotra casa similar pero no su*eta a contaminacin. Estara dispuesta a pagar unacantidad determinada 'x& por librarse de ella, pero si el coste de cambiar decasa 'los costes de transaccin& resulta ser un poco mayor que esa cantidad 'x+3&, no dar" el paso y, al no modi8car su comportamiento, no expresar" sualoracin de lo ocurrido, y el mercado no recoger" sus preferencias.

+hora bien, en la pr"ctica, los gastos que conllea cambiar de iienda puedenser muy altos 'anuncios, tiempo de b(squeda, mudan#a, impuestos, plusalas,

notara, asesora *urdica, escrituras, etc.&, lo que di8culta la aplicacin delmtodo.

APLICACIN DEL MTODO

La metodologa de los precios hednicos se ha enido utili#ando en diferentescampos relacionados con la ariable medio ambiental. +lgunos e*emplos conesta metodologa los encontramos en los siguientes traba*os%


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,% Val(a'$* !e 'ta"$a'$* a'-st$'a: -c-illan '32


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E/=BEF9, -arc X. '0112& $o!tenibilidad em%re!arial& Admini!tracin "medicin de lo! im%acto! !ociale!' ambientale! " econmico!& Boot)Eco*edicione!&

L+A+9EF:+, VaierY LEZ9, $armelo y >[S!ES, -ara Vos. '011

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