LOS MÉTODOS DE LOS PRECIOS HEDÓNICOS

Dr. Rolando Reátegui Lozano

ECONOMÍA AMBIENTAL

MÉTODOS DE PRECIOS

HEDÓNICOS

Supuestos

Objetivos

Argumentos

Problemas

Argumentos básicosMuchos de los bienes que se comercializan

habitualmente en el mercado son un agregado de características o atributos que no pueden ser vendidos o comprados por separado.

Cuando compramos un bien, realmente compramos un conjunto de atributos y calidades que no pueden adquirirse por separado, ya que para ellos no existe un mercado independiente.

Si un bien es en realidad un conjunto de atributos,entonces el precio del mercado debe ser un agregado de los precios individuales de los atributos que tal bien contiene-hipótesis hedónica.

Argumentos básicosEjemplo:Cuando se adquiere una vivienda, no sólo se está

comprando metros cuadrados de una determinada calidad, sino que también se está escogiendo un entorno, que tiene una serie de características, tanto con respecto al barrio como con respecto al medio ambiente, en términos muy generales.

Argumentos básicosEl valor de una parcela esta relacionado con

los beneficios que se pueden obtener:–Producción agrícola–Alojamiento–Acceso al lugar de trabajo–Acceso a instalaciones comerciales y a

facilidades ambientales – como parques.–Calidad ambiental del vecindario en el está

ubicado el terreno también son beneficios importantes que recibe la persona que tiene el derecho a usar un determinado terreno

Intentos del Método

1. Identificar la cantidad diferencial del valor de las propiedades que se debe a las diferencias ambientales entre las misma.

2. Inferir cuántas personas estarían dispuestas a pagar por una mejora de la calidad ambiental con la que se encuentran y cuál es el valor social de la mejora.

Intentos del Método

La idea básica del método de las variables hedónicas consiste en determinar en qué manera el placer o dolor de consumir el activo ambiental (dolor en el caso del ruido) afecta al precio de una serie de bienes para los que existe un mercado perfectamente definido (Ejemplo: el mercado de las viviendas para el caso del ruido).

SUPUESTOS:Supuesto de movilidadPara que la persona pueda expresar su disposición a pagar por

un bien cualquiera tiene que poder elegir distintas cantidades de dicho bien. Es decir, los costos de transacción no han de ser prohibitivos, ha de ser los suficientemente móvil como para poder escoger, por ejemplo, viviendas afectadas por distintos móviles de contaminación ambiental y poder optar, llegado el caso, por cambiarse a otra zona, donde el nivel de contaminación sea distinto.

En ausencia de movilidad, cuando la persona no tiene elección, los precios de los bienes de mercados no reflejan el cambio producido.

SUPUESTOS:El papel del ingreso per capitaEl ingreso per capita es una variable fundamental a la hora de

estimar la función de los precios hedónicos. Como se ha visto, la disposición a pagar (DAP) por un bien cualquiera es una función, entre otras cosas, de la capacidad de pago. En el caso de los bienes ambientales, lo que se observa es que la DAP aumenta más que proporcionalmente con el ingreso.

Este es un resultado corroborado sistemáticamente por la evidencia empírica: la revalorización de las viviendas es porcentualmente mayor, ante una mejora, cuanto mayor sea su valor de mercado.

SUPUESTOS:Valor de Uso y Valores de No usoRefleja el valor que los usuarios de un bien privado,

que se ve afectado por la modificación en la calidad ambiental, que se proyecta en el mercado. Se trata, por tanto, de un método que permite reflejar el valor de uso del bien ambiental para las personas afectadas.

No se incluyen, por lo tanto, todos los posibles valores de No uso que el recurso puede tener una serie distinta de personas.

SUPUESTOS:Usuarios “transeuntes”Aquellos que son afectados por la calidad del bien ambiental,

pero no a través de su posición. Ejemplo: el nivel de contaminación del aire de una zona urbana afecta no solo a los que viven en ella, sino también a los que la atraviesan, pasean por ella o simplemente hacen un trámite allí.

El bien ambiental forma parte de la función de producción de utilidad de estas personas. Sin embargo no está relacionado con la vivienda como bien privado, lo que impide al mercado de este bien recoger el cambio en el bienestar experimentado por ellos.

Ejemplos1. Medir el precio de las casas de acuerdo con diversos

niveles de contaminación del aire e intentar ver cómo se modifica ese precio cuando cambia la contaminación y todo lo demás se mantiene constante.

2. O en el caso de las actividades peligrosas, medir de qué manera cambian las tasas salariales cuando hay riesgos, para después deducir el cambio que se producirá en los salarios a partir de un pequeño cambio del riesgo.

Funcionalmente

Se pretende:• Determinar que porcentaje del valor de los bienes con

mercado (ejemplo: viviendas) esta determinado por el nivel que alcanza la variable hedónica (ejemplo: ruido)

• Una vez establecido esta relación, se determina el deseo marginal de pagar por una determinada mejora (ejemplo: disminución del ruido)

• A partir del marginal de pagar se determina el deseo total de pagar como subrogado de la valoración monetaria de la correspondiente mejora.

Objetivos de la Técnica Hedónica

1. Sacar a la luz (hacer explícitos) los precios de los bienes o atributos para los que no existe un mercado formal.

2. Utilizar estos precios para evaluar decisiones que afecten la oferta de los atributos (cambios en la calidad)

Objetivos de la Técnica Hedónica

Ejemplo:Si encontramos dos viviendas iguales en todas sus

características excepto en -el nivel de ruido, por ejemplo-la diferencia de precio entre ellas reflejaría el valor de este atributo que, en principio, carece de un precio explícito de mercado.

Función de Precios Hedónicos

Es una relación de equilibrio entre los precios de cada uno de los bienes y los atributos o calidades que contienen. La forma de dicha función lleva implícitas todas las preferencias y posibilidades financieras de los compradores, así como la tecnología y las posibilidades de los constructores y la oferta de atributos exógenos al mercado.

Si = S1j.......Smj

Es el vector de características estructurales de la vivienda: metros cuadrados,materiales de construcción, zonas comunes, terraza, ascensor, número de baños, etc.

Nj = N1j,........Nmj

Es el vector de características del vecindario: dotación de comercios, colegios, centros recreacionales, composición de la población, nivel de seguridad ciudadana, proximidad del centro comercial, etc.

Qj = Q1j,........Qmj

Es el vector de características ambientales del entorno: calidad del aire y del agua, nivel de ruido, proximidad de zonas verdes, de la playa, visitas, etc.

• Cada vivienda = conjunto de “m”de atributos (i= 1,.....m)

• La vivienda “j” esta representada por un vector “Z” que indica las cantidadesde cada uno de los atributos considerados.

Zj = (Z1j,Z2j,......., Zmj)

Donde “Z”contiene:

Función de precios hedónicos

ZA Z

PZ

P(Z)h(Z)

A

XA

ZA Z

Yi

C

i

y – h(z)

La función de precios hedónicos implica que al adquirir mayor calidad ambiental ZA el precio aumenta P(Z). Es una función de producción del bienestar del consumidor

El consumidor se enfrenta a la decisión de dividir su presupuesto entre el consumo de los otros bienes necesarios XA y la calidad ambiental (tipo de vivienda que le guste) ZA

Detallando las ideas

1. Determinar una relación entre el precio estadístico de compra – venta del bien subrogado con mercado (ejemplo: vivienda) y una serie de variables que explican dicho precio además de una adicional, que es la variable ambiental.

Detallando las ideasLas series de variables podrían ser:• Variables del vecindario• Variables de accesibilidad• Variables estructurales de la vivienda

– Superficie de pisos– Nº de habitaciones– Índice de confort– Zonas comunes– Terraza– Ascensor– Chimenea– Nº de baños– Etc.

• Variables Ambientales

Detallando las ideasTenemos la función del tipo:P = f(x1, x2,….xn, Z) …….(1)P = Precio estadístico de compraventa del

bien con mercado • x1, x2,….xn= Valores de los bienes

económicos.• Z = Valor de la variable ambiental sin

mercado

Detallando las ideas

Procediendo estadísticamente la expresión (1).

Deseo marginal de pagar w será igual a la derivada parcial del precio con respecto a la variable ambiental Z.

zpw∂∂

=

Detallando las ideasObteniendo el deseo total de pagar a partir del deseo marginal de pagar:

1º FORMA LINEAL

P = a1x1 + a2x2 +………anxn + bZ ………..(b)

De esta expresión se deduce:

Es decir nuestro deseo marginal de pagar es constante o no depende del nivel alcanzado por la variable ambiental

bzpw =∂∂

=

Detallando las ideasEl nivel inicial de ruido zo.

Debido, por ejemplo, a la instalación de una pantalla acústica, dicho nivel de ruido se reduce a z1.

El valor monetario de dicha mejora ambiental es el área z1ABzo

B

wD

eseo

mar

gina

l de

paga

r

A

z1zo z

Valor de la variable ambiental

VALOR MONETARIO DEL BENEFICIO

AMBIENTAL

2ª forma: No linealDe la ecuación (1)En tal caso, el deseo marginal de pagar w no es constante, sino que depende del

nivel alcanzado por la calidad ambiental.

)3.........(.......... 21

21ba

naa zxxxP n=

Derivando (3) obtenemos el deseo marginal de pagar:

)4...(......... 121

21 −==∂∂ ba

naa zxxbxw

ZP n

W = w (z)

Gráficamente

A

B

Valor monetario del beneficio marginal

W = W(z)

z1zo z

Valor de la variable ambientalVALORACION HEDÓNICA (Deseo marginal de pagar variable)

Des

eo m

argi

nal d

e pa

gare

w

• El carácter convexo hacia el eje de las abscisas de la curva trata de indicarnos el carácter creciente del deseo marginal marginal de pagar.

• Si instalamos una pantalla acústica, el nivel de ruido se reduce de z0 a z1.

• El valor monetario de dicha mejora ambiental es el área z1ABzo

• Expresando en términos analíticos:

∫oz

z zdzw1

).(

Disposición a pagar y precios hedónicos de la propiedad

D

E1

Eo

F

GWo

A

BPendiente PPi

CDAP (curva de demanda)

PP

DAP

Po Pi Calidad ambientalNivel de contaminación

Ganancia en el excedente del consumidor

• Un individuo o una familia que está viviendo en un ambiente con un nivel de contaminación Po.• El método Hedónico asume que se ha llegado a esta elección de un modo racional.• La cantidad Wo como la DAP de esa familia por la última unidad de calidad ambiental, pero tal DAP es

un punto en la curva de demanda de la familia y otros puntos del mismo tipo se indican por la línea discontinua CD es su paso por Eo.

• Lo que nos muestra esto es que la relación del precio hedónico estimada se puede usar para obtener UN PUNTO en la curva de demanda de cada familia y que la pendiente de la relación estimada es un conjunto de puntos en las curvas de demanda de muchas familias distintas.

• Si todas las familias idénticas, la curva AB también sería la curva de demanda de calidad ambiental.

• Para evaluar cualquier mejora ambiental usaríamos las funciones CD de la demanda inversa estimada.

• Supongamos que la contaminación caiga de Po a Pi.

• La ganancia en el excedente del consumidor para cada unidad familiar es el área EoE’FG.

Detallando las ideasO podemos de expresar de otra forma:Suponiendo un bien privado h, miembro del conjunto de clase de bienes y:

una vivienda.Ph = fh (Sh,, Nh, Xh) ……. (1a)Ph = PrecioSh = Sh1…Shn= Características estructurales de la vivienda.Nh = Nh1…Nhn= Características del vecindario: dotación de comercios,

centros recreativos, composición de la población, nivel de seguridad ciudadana, etc.

Aplicando logaritmo:Ln Ph = a ln Sh + b ln Nh + c ln Xh) …. (1b)

Problemas del enfoque

Transacciones reales: efectuadas en el mercado inmobliario

Ventaja Reflejan lo que realmente ocurre

Desventajas

En condiciones normales es un mercado “poco movido”.Se duda de que el precio alcanzada sea realmente de equilibrio. No es un precio óptimo

Opinión de expertos corredores de propiedades

Ventaja Se trata de una opinión autorizada e informada

Desventajas

Puede ser excesivamente general para desconocer las características de cada caso concreto

Opinión del propietario

Ventaja

El dueño es el que mejor conoce las características de la vivienda y sabe si se han tomado algunas medidas defensivas

DesventajasLa vivienda puede tener un valor particular y el dueño puede dar una respuesta estrátegica

1. Problemas relativos a la obtención de la información: si se toma como precio el de la vivienda o el del suelo, si el precio de la vivienda es el de mercado o el del catastro, si se toma el precio de venta o el de alquiler, si se incluyen o no los impuestos sobre la propiedad, etc.

Problemas del enfoque

2. Problemas econométricos: como falsear el resultado al no incluir alguna característica importante de la vivienda, multicolineabilidad si dos de las características incluidas están relacionadas (por ejemplo, en casas cercanas a fábricas, el ruido y la contaminación atmosférica), la complejidad de las técnicas empleadas, etc.

Problemas del enfoque3. Problemas de medición de la variable ambiental: caso

de la medición de un bien ambiental que incluya múltiples formas de medición (por ejemplo la contaminación atmosférica, que está producida por un gran número de sustancias de forma simultánea), con lo que se plantea la cuestión de si hacer un índice compuesto o sólo seleccionar una de ellas, o caso también de la inclusión de la variable tiempo y de saber cómo va a incidir en las características ambientales, el precio de la vivienda o el comportamiento del consumidor.

Problemas del enfoque

4. Problemas por falta de realismo de los supuestos restrictivos en los que se basa el análisis, ya que éste presupone que existe información perfecta para los potenciales compradores, no existen costes de transacción en el mercado y éste se encuentra en equilibrio constante, siendo todos estos supuestos difícilmente observables en la realidad.

Tipo de precio

Ventaja

El precio del “error” es menor. Por su característica más dinámica este precio se encuentra mejor preparado para reflejar los cambios que se van produciendo en el entorno y en las características del objeto de atención. Es un precio más actualizado

DesventajasAl ser una actividad con tasa de relación mayor puede acentuar el problema de conducta no óptimo, sino satisfactoria.

Puede surgir la duda sobre qué tipo de precio utilizar: ¿precio de venta de la vivienda o precio de alquiler?