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EQUIPO REDACTOR PROMOTOR JOSE Mª ABAD URRUZOLA – Abogado Urbanista DONOSTIAKO UDALA GURBAIN S.L.P. AYUNTAMIENTO DE SAN SEBASTIÁN
MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PGOU REFERIDA A LA PARCELA “G.00”
(IGLESIA DE TODOS LOS SANTOS) EN EL ÁMBITO AU “IN.05 MONS”
PROMOTOR: AYUNTAMIENTO DE DONOSTIA-SAN SEBASTIÁN
NOVIEMBRE, 2017
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EQUIPO REDACTOR PROMOTOR JOSE Mª ABAD URRUZOLA – Letrado DONOSTIAKO UDALA GURBAIN S.L.P. AYUNTAMIENTO DE SAN SEBASTIÁN
ÍNDICE MEMORIA I. ORDEN DEL PROYECTO. TRAMITACIÓN .................................................................................... 1 II. ANTECEDENTES URBANÍSTICOS................................................................................................ 2 III. ÁMBITO DEL PROYECTO ............................................................................................................. 2 IV. CONTENIDO FORMAL DEL PROYECTO ...................................................................................... 3 V. RÉGIMEN URBANÍSTICO VIGENTE .............................................................................................. 5 VI. JUSTIFICACIÓN DE LA COHERENCIA DE LA PROPUESTA DE MODIFICACIÓN
DEL PGOU CON LOS INSTRUMENTOS ORDENADORES DEL TERRITORIO DEL PAÍS VASCO: PLANTE TERRITORIAL SECTORIAL DE CREACIÓN PÚBLICA DE SUELO PARA ACTIVIDADES ECONÓMICAS Y DE EQUIPAMIENTOS COMERCIALES Y PLANTA TERRITORIAL PARCIAL DEL ÁMBITO FUNCIONAL DE DONOSTIALDEA-BAJO BIDASOA ....... 6
VII. SITUACIÓN ACTUAL..................................................................................................................... 8 1.- Condiciones de la propiedad del suelo .................................................................................... 8
2.- Usos existentes ...................................................................................................................... 9 3.- Sistema de comunicación y transporte .................................................................................... 9
4.- Accesibilidad .......................................................................................................................... 9
VIII. JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA MODIFICACIÓN. OBJETIVOS Y CRITERIOS DE ORDENACIÓN ............................................................................ 10
IX. DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA ................................................................... 11 1.- Propuesta de ordenación ...................................................................................................... 11 2.- Régimen de Uso ................................................................................................................... 12
3.- Aparcamiento ....................................................................................................................... 12
X. PROPUESTA ............................................................................................................................... 12 I. Condiciones de clasificación y categorización de los terrenos afectados ................................. 12
II. Condiciones de ejecución urbanística .................................................................................... 13
III. Análisis económico de las propuestas y su viabilidad. Los coeficientes de ponderación de usos ............................................................................................................. 14
IV. Programación del desarrollo y ejecución de la propuesta ....................................................... 14
XI. JUSTIFICACIÓN DE LA ADECUACIÓN DEL PROYECTO A LOS CRITERIOS ESTABLECIDOS EN LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA Y AMBIENTAL VIGENTE...................... 15 1.- Artículo 105.1 de la Ley 2/2006 ............................................................................................. 15
a) Justificación del mantenimiento de la calidad urbana y dotacional ..................... 15
b) Justificación de la adecuación del Proyecto a los criterios de
intervención establecidos en el art. 105-1-b) ..................................................... 16 2.- Justificación del cumplimiento de las exigencias derivadas de los estándares legales16
2-1)Vivienda Protegida ............................................................................................. 16
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2-2) Alojamientos dotacionales ................................................................................. 16
2-3) Espacios libres generales .................................................................................. 17
2-4) Dotaciones Locales ........................................................................................... 17
3.- Innecesariedad de Avance y de alternativas de ordenación ...................................... 18
4.- Innecesariedad de Evaluación Ambiental Estratégica Ordinaria ................................ 19
5.- Innecesariedad de evaluación de impacto sociolingüístico (art. 7-7 de la Ley 2/2006)21
6.- Innecesariedad de elaboración de informe de Impacto de género (art. 19 de la
Ley 4/2005 de Igualdad de Hombres y Mujeres) ....................................................... 21
ANEXO I - NORMAS PARTICULARES VIGENTES REFERIDA AL ÁMBITO “IN.05 MONS” ANEXO II - PROGRAMA DE PARTICIPACIÓN CIUDADANA RELACIONADO CON LA
MODIFICACIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SAN SEBASTIÁN REFERIDA AL ÁMBITO “IN.05MONS”
ANEXO III - RESUMEN EJECUTIVO RELACIONADO CON LA MODIFICACIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SAN SEBASTIÁN REFERIDA AL ÁMBITO “IN.05MONS”
ANEXO IV- A- ESTUDIO AMBIENTAL ESTRATEGICO-Evaluación Ambiental Estratégica Simplificada
B- ESTUDIO de IMPACTO ACUSTICO ANEXO V - INFORME JUSTIFICATIVO DE LA AUSENCIA DE RELEVANCIA DESDE EL PUNTO DE
VISTA DEL GÉNERO
DOCUMENTO 2. - NORMAS URBANÍSTICAS DOCUMENTO 3. – ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERA, MEMORIA DE
SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA, PROGRAMA DE ACTUACIÓN DOCUMENTO 4.- PLANOS
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MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PGOU REFERIDA A LA PARCELA “G.00” (IGLESIA DE TODOS LOS SANTOS) EN EL ÁMBITO AU “IN.05 MONS”.
MEMORIA
I. ORDEN DEL PROYECTO. TRAMITACIÓN
El presente Proyecto de Modificación Puntual del PGOU de Donostia-San Sebastián en el
ámbito AU “IN.05 MONS” se formula por el Ayuntamiento de DONOSTIA-SAN SEBASTIÁN a
propuesta del Obispado de San Sebastián, titular del equipamiento religioso, Iglesia de Todos
Los Santos en el AIU “IN.05 MONS”, en c/ Basotxiki, nº 28, parcela catastral Ref. 8596063con
una superficie registral y real de 1.175 m2.
El documento se formula para dar cobertura a la implantación de una Residencia de la 3ª Edad
en sustitución del actual equipamiento religioso.
El uso de equipamiento religioso que tiene la parcela del Obispado de San Sebastián en la
actualidad, que el PGOU convalida, no resulta acorde con las necesidades de la Parroquia,
considerando más adecuado destinar la parcela al desarrollo de un programa de naturaleza
asistencial como es una Residencia de la 3ª Edad, para lo que se cuenta ya con un inversor privado que desarrollará el Proyecto.
Esta actuación que se pretende, con un importante componente social, exige modificar la
actual calificación “g.00” (Equipamiento Comunitario) por la calificación “b.20”, si bien en el
concreto y específico uso de “Residencia de 3ª Edad”, no en el de hotelero, etc...
La edificabilidad que se necesita para desarrollar el Proyecto se establece en 4.000 m2/t sobre
rasante y otro tanto bajo rasante, con destino a aparcamiento y usos auxiliares. Dado que la Iglesia actual tiene edificados 1.657m2 útil según catastroequivalentes a 2.154 m2/t, la
propuesta implica un incremento de la edificabilidad urbanística sobre la previamente
materializada, tanto por el incremento de edificabilidad en sí como por el cambio de calificación
(de “g.00” a “b.20).
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II. ANTECEDENTES URBANÍSTICOS
El antecedente urbanístico del presente Proyecto es el vigente PGOU de Donostia-San
Sebastián aprobado el 25-6-2010 (BOG 19-11-2010) que entre sus determinaciones, en el
“Documento 2.2 Normas Urbanísticas Particulares Libro XII, Intxaurrondo” recoge las
correspondientes al AU “IN.05 MONS” con una superficie de 206.976 m2 en la que la mayor
parte tiene asignada la calificación global “A.30”, residencial de edificación abierta. El resto
tiene calificación global de Sistema General Viario.
En la parcela objeto del presente Proyecto Basotxiki nº 28, se ubica en la actualidad la Iglesia
de Todos Los Santos.
La calificación pormenorizada de la parcela en el vigente PGOU es el de Equipamiento
Comunitario Religioso “g.00”.
El AU “IN.05 MONS” está totalmente desarrollado y urbanizado, constituyendo suelo urbano consolidado.
III. ÁMBITO DEL PROYECTO.
El presente Proyecto afecta al ámbito urbanístico AU “IN.05 MONS” y se concreta en la parcela
catastral Ref. 8596063 (c/ Basotxiki nº 28) con una superficie de 1.175m2 y se corresponde con el cambio de su calificación de “g.00” a “b.20” en la modalidad de “Residencia de la 3ª Edad”
con una edificabilidad de 4.000 m2/t sobre rasante y 2.000m2/t bajo rasante para aparcamiento
y usos auxiliares(aunque de acuerdo con el art. 30 de las Normas Urbanísticas
Generalespueden incrementarse hasta unos 4.000 m2/t si se agota el perfil de 4 sótanos, lo que
no es previsible en principio y en todo caso se concretaría en el Proyecto). Una pequeña parte
de la parcela se califica como “f.10” (espacio libre) para cumplir las dotaciones.
Se definen las alineaciones y rasantes del nuevo programa de Residencia de la 3ª Edad, de forma que se pueda ejecutar de forma directa. Es decir, se recoge la ordenación
pormenorizada que posibilite la concesión de licencia sin más trámite que el levantamiento de
la carga dotacional.
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MARCO GENERAL DE ELABORACIÓN DEL PROYECTO
Este proyecto se elabora en el marco correspondiente al conjunto de las disposiciones que
resultan de aplicación por razón de las materias afectadas, y en particular, sin ánimo de
exhaustividad, las siguientes:
Disposiciones urbanísticas promovidas en la Comunidad Autónoma del País Vasco y vigentes en la misma:
Ley de Suelo y Urbanismo, de 30 de junio (Ley 2/2006).
Ley de 28 de noviembre de 2008, por la que se modifica la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística.
Decreto de 3 de julio de 2012, de estándares urbanísticos (Decreto 123/2012).
Decreto 213/2012 de 16 de octubre de 2012 de Contaminación Acústica.
Decreto 211/2012 de 16 de octubre de 2012 por el que se regula el procedimiento de evaluación ambiental estratégica de planes y programas.
Ley 2/2016 de 7-4-2016, Ley de Instituciones Locales de Euskadi.
Disposiciones promovidas por la Administración central:
Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado mediante
Real Decreto Legislativo de 30 de octubre de 2015 (Real Decreto Legislativo
7/2015).
Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, aprobado mediante Real Decreto de 24 de octubre de 2011 (Real Decreto 1492/2011).
Ley de Evaluación Ambiental de 9-12-2013.
IV. CONTENIDO FORMAL DEL PROYECTO
Las propuestas de este proyecto se integran en los siguientes documentos:
Documento “1. Memoria” y Anexos. Se acompañan como Anexos las Normas
Particulares Vigentes (Anexo I), el Programa de Participación Ciudadana (Anexo II),
Resumen Ejecutivo (Anexo III),Estudio Acústico (Anexo IV) y el informe de exención de
Impacto de Género (Anexo V).
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Documento “2. Normas Urbanísticas”
Documento “3. Estudio de viabilidad económico-financiera, Memoria de Sostenibilidad
Económica. Programa de Actuación”
Documento “4. Planos”
Su contenido se adecua a los criterios establecidos en la vigente legislación urbanística, y
define con la precisión necesaria el régimen urbanístico propuesto para el ámbito afectado, al
tiempo que refleja las modificaciones que conlleva en el actualmente vigente.
El Documento “1. Memoria”, describe y justifica de forma general las nuevas determinaciones
de ordenación estructural y pormenorizada propuestas para el Ámbito AU “IN.05MONS”, y en particular para la nueva parcela “b.20” correspondiente a Basotxiki nº 28. Se justifica en
especial el ejercicio de la función pública urbanística al servicio del interés general
cumplimentando los principios de desarrollo territorial y urbanismo sostenible.
El Documento “2. Normas Urbanísticas” incluye las propuestas de carácter normativo
referidas al AU “IN.05MONS” y más concretamente a la parcela de Basotxiki nº 28 propiedad
del Obispado, nueva parcela “b.20”, recogiendo las “Normas Particulares” en sustitución de las
recogidas en el “Doc. 2-2 Libro XII. Intxaurrondo” del vigente Plan General de 2010. Obviamente no se alteran las “Normas Generales. Doc. 2.1” que siguen siendo de aplicación.
Se incluyen las previsiones de desarrollo en la nueva parcela “b.20” consistente en un
programa destinado a Residencia de la 3ª Edad con 4.000 m2/t sobre rasante yhasta otro tanto
bajo rasante(si bien no es previsible superar en principio los 2.000 m2/t con un perfil de 2
sótanos)con la concreción de los parámetros que configuran las características de la
edificación a desarrollar para poder otorgar licencia directamente. Se categoriza el ámbito
como suelo urbano consolidado y la parcela “b.20” como “actuación de dotación” por incremento de la edificabilidad urbanística ponderada.
Se prevé la cesión de una superficie de 56m2 para dar cumplimiento a la dotación de espacios
libres (Sistema Local).
El Documento “3. Estudio de viabilidad Económico-Financiera. Memoria de Sostenibilidad Económica. Programa de Actuación” incluye las previsiones de un
documento de esta naturaleza en atención a que el Proyecto recoge las determinaciones de
ordenación pormenorizada propias del planeamiento de desarrollo, si bien dado el limitado
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alcance de la modificación, y la categorización del suelo, (actuación de dotación), su contenido
se adecúa a las características limitadas de la propuesta (no se trata de una actuación de
“urbanización”, art. 7 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 20-
10-2015).
El documento recoge también la previsión respecto a la evaluación de la “sostenibilidad
económica”; hay que tener en cuenta que no se producen cesiones de suelo adicionales – a
excepción de una pequeña superficie destinada a espacio libre - ni obligación de mantener nuevas instalaciones o redes pues no es una “actuación de urbanización”. El contenido de la
memoria se adecúa a la naturaleza de la intervención (actuación de dotación) según dispone el
art. 22-4 del T.R. de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.
El Documento “4. Planos” incluye la documentación gráfica de carácter informativo referente
al ámbito. Los gráficos de carácter normativo son los reflejados en las Normas Urbanísticas
Particulares del Documento “2. Normas Urbanísticas”. Aquí se recogen las condiciones gráficas
para el desarrollo edificatorio de la ampliación y reforma de la edificación prevista en la parcela “b.20” (alineaciones, perfil, alturas, etc...) y se justifica la edificación actualmente materializada.
V. RÉGIMEN URBANÍSTICO VIGENTE
El régimen urbanístico para el AU “IN.05 MONS” viene a ser el vigente PGOU de Donostia-San
Sebastián aprobado el 25-6-2010 (BOG 19-11-2010).
Se acompaña como Anexo I copia de la Norma Particular, Doc. 2.2. Libro XII.
Básicamente el régimen se contrae a la consolidación de las edificaciones existentes
desarrolladas en los años 1980 (146.934 m2/t, dato de carácter informativo), salvedad de la
previsión de nuevos aparcamientos para residentes bajo el Pº de Mons y el de Zarategi.
Por ello se clasifica y categoriza como “suelo urbano consolidado”.
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VI. JUSTIFICACIÓN DE LA COHERENCIA DE LA PROPUESTA DE MODIFICACIÓN DEL PGOU CON LOS INSTRUMENTOS ORDENADORES DEL TERRITORIO DEL PAÍS VASCO: PLANTE TERRITORIAL SECTORIAL DE CREACIÓN PÚBLICA DE SUELO PARA ACTIVIDADES ECONÓMICAS Y DE EQUIPAMIENTOS COMERCIALES Y PLANTA TERRITORIAL PARCIAL DEL ÁMBITO FUNCIONAL DE DONOSTIALDEA-BAJO BIDASOA
La propuesta de Modificación del PGOU es coherente con los instrumentos ordenadores del territorio del País Vasco y, en concreto, con el vigente Plan Territorial Sectorial de Creación
Pública de Suelo para Actividades Económicas y de Equipamientos Comerciales aprobado en
virtud del Decreto 262/2004, de 21 de diciembre (en adelante, PTS) y el vigente Plan Territorial
Parcial del Ámbito funcional de Donostialdea-Bajo Bidasoa aprobado en virtud del Decreto
121/2016, de 27 de julio (en adelante, PTP).
Dicha coherencia queda acreditada en la medida en la que ni el PTS ni el PTP contienen
limitaciones que pudieran afectar a la calificación de la parcela como “b.20” para el desarrollo de una Residencia de la 3ª Edad que pretende amparar la Modificación del PGOU. Así:
En relación con el PTS, la única limitación que existía relativa a la ampliación de grandes
superficies comerciales (anterior versión del artículo 14) fue eliminada por la Resolución,
de 18 de marzo de 2016 (BOPV 31 de marzo de 2016), del Director de Planificación
Territorial y Urbanismo en cumplimiento de la Sentencia, de 3 de septiembre de 2015, del
Tribunal Supremo. Por tanto, la versión vigente del PTS no contiene limitación alguna relativa a la ampliación de grandes superficies comerciales.
De otro lado no nos encontramos ante un desarrollo terciario comercial.
Se trata de una actividad de tipo asistencial, que encaja en la categoría “b.20” por el hecho
de que no deja de ser una actividad económica con fines lucrativos (art. 8.6.A de las
NN.UU. Generales).
En definitiva, la propuesta de Modificación del PGOU es coherente con el vigente PTS en
la medida en la que este último no contiene limitación alguna que pudiera afectar a la
implantación del programa que se pretende (Residencia de la 3ª Edad) en un suelo urbano
consolidado, que pasará ahora a ser “no consolidado”.
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En relación con el PTP, debe destacarse lo siguiente:
o El PTP no establece determinaciones vinculantes que puedan afectar a la
propuesta Modificación del PGOU, sino que se limita a establecer unas pautas globales
para el modelo de ocupación de los nuevos suelos. Así se desprende, entre otras, de
las siguientes previsiones:
- La pág. II.4 de la Memoria en su epígrafe 2, en el que se regula el Modelo de Ordenación Territorial aprobado por el PTP, y que declara lo siguiente:
“Lejos de constituir un esquema normativo de carácter determinista y unívoco,
el Modelo ofrece una serie de pautas globales de priorización territorial y un
escenario marco del desarrollo infraestructural y urbanístico, a partir de los
cuales poder canalizar y regular de forma flexible, pero con una
sistematización general reglada, la amplia gama de solicitaciones urbanística
e iniciativas infraestructurales que se proyectan en el territorio”.
- La pág. II.5 de la Memoria, que establece, como contenido propio del PTP, el “enunciado de unas pautas generales para la ordenación y el dimensionamiento
del parque residencial y del suelo para actividades económicas a planificar en el
planeamiento municipal”.
o Adicionalmente, las únicas pautas generales que contiene el PTP en relación con las actividades económicas (incluyendo las grandes superficies comerciales) se refieren única y exclusivamente a la creación de nuevas superficies de suelo destinadas a dichas actividades pero no a incrementos de edificabilidad como el que prevé la
Modificación del PGOU que además tienen un marcado carácter asistencial, dentro de
la amplitud de usos que alberga la calificación “b.20”.
Así, el artículo 36.4 se refiere expresamente a la propuesta de un “dimensionamiento
global de 440/480 Ha. para el total del suelo para actividades económicas”. Asimismo,
como puede apreciarse, tanto el precepto referido como el artículo 35.2 realizan dichas
propuestas de dimensionamiento global utilizando la magnitud relativa a la superficie de
suelo ocupado (Ha) y no la relativa a la edificabilidad (m2/t).
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En definitiva, la propuesta de Modificación del PGOU es coherente con el vigente PTP en la medida en la que este último (i) se limita a establecer “pautas generales” (no
vinculantes) para la ordenación del suelo para actividades económicas y (ii) en todo caso, dichas pautas generales se refieren al “dimensionamiento global” de la superficie
total del suelo para actividades económicas y no a incrementos de edificabilidad como
el que es objeto de la Modificación del PGOU.
En todo caso, dada la escasa entidad de la operación, su carácter asistencial y que la intervención se produce en la denominada “Agrupación Urbana” por formar parte del
tejido urbano consolidado, es el propio PGOU el que establece su regulación y no el
PTP, salvedad de la aplicabilidad de todas las regulaciones y planes de gestión
aprobados para los diferentes espacios naturales protegidos.
VII. SITUACIÓN ACTUAL El AU “IN.05 MONS” es un ámbito de suelo urbano en el que el PGOU consolida las
edificaciones, fundamentalmente residenciales, construidas al amparo del planeamiento parcial
en los años 1980.
La parcela afectada por el presente documento aparece en la zonificación pormenorizada con
la calificación “g.00” “Equipamiento Comunitario” y alberga un edificio destinado al culto católico
“Iglesia de Todos Los Santos”. El edificio actual presenta una ocupación de unos 470m2 y un perfil de 4 plantas y un semisótanocon un total de 1.657m2/útiles, equivalentes a 2.154 m2/t,
que el PGOU de 2010 consolida en sus actuales características.
1.- Condiciones de la propiedad del suelo
La parcela que alberga el edificio religioso, catastral 8596063, pertenece al Obispado de
San Sebastián por el título de compra en escritura de segregación y compra de 9-10-1991 autorizada por el Notario D. José Mª Segura, finca registral nº 9165, Tomo 1765,
Libro 194.La dirección del Obispado es la de c/ Zabaleta nº 5 de Donostia-San
Sebastián.
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2.- Usos existentes
En el edificio existente se destina la mayor parte de la edificación al culto religioso y usos
complementarios.
3.- Sistema de comunicación y transporte
La parcela tiene la condición de solar, está totalmente edificada y dispone de acceso
rodado desde la c/ Basotxiki.
Dispone de servicio de transporte público municipal, con paradas en Pº de Mons y Pº de
Zarategi.
4.- Accesibilidad
Desde el punto de vista de la accesibilidad se trata de suelo urbano que cumple con las
prescripciones del Decreto 62/2000 de 11 de abril por el que se aprueban las normas
técnicas sobre condiciones de accesibilidad en desarrollo de la Ley 20/1997 de 4 de
diciembre del Gobierno Vasco sobre Promoción de Accesibilidad.
Igualmente cumple la orden VIV/561/210 de 1 de febrero por la que se desarrolla el
documento técnico de condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación, para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados en desarrollo de la Ley
51/2003 de igualdad de oportunidades y del posterior Decreto 505/2007 de 20 de abril de
condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con
discapacidad para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y
edificaciones, así como la DBSUA.
El Proyecto deberá cumplir las especificaciones en el diseño que derivan de la
antecitada normativa. La propuesta de Modificación del PGOU no altera las actuales condiciones de accesibilidad en los espacios públicos.
Las condiciones de accesibilidad deberán dar cumplimiento en particular a la normativa
de protección contra incendios (CT-DB-SI y SUA) posibilitando el acceso de vehículos
pesados a todas las fachadas del nuevo edificio, en las debidas condiciones.
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VIII. JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA MODIFICACIÓN.
OBJETIVOS Y CRITERIOS DE ORDENACIÓN
El objeto básico de la Modificación es posibilitar la implantación de un nuevo edificio destinado
a Residencia de la 3ª Edad en la actual parcela ocupada por la Iglesia de Todos Los Santos
propiedad del Obispado.
El programa que se pretende consume 4.000 m2/t sobre rasante y hasta otros 4.000 m2/t bajo
rasante como máximo, destinados a usos auxiliares y aparcamiento.En principio no se prevé
agotar toda esta edificabilidad bajo rasante, tan solo 2 plantas (2.000 m2/t), si bien se
concretará en el Proyecto de Edificación.
El criterio recogido por el vigente PGOU de 2010 es el de asignar a las parcelas destinadas a
Residencia de Comunidades Religiosas y actividades relacionadas con la asistencia benéfica el uso “b.20” en el supuesto de que estas actividades dejaran de prestarse, por la paulatina
desaparición de las Comunidades, etc...
En el caso que nos ocupa, la Iglesia de Todos los Santos representa un ejemplo claro de
desuso de la edificación. Dada la poca afluencia de feligreses y la existencia de otra parroquia
en el barrio, la iglesia lleva años cerrada y sin albergar ningún otro uso. Además, esta situación
conlleva el evidente deterioro de la edificación.
En estas circunstancias de no uso del edificio religioso para el culto, se trata de darle un uso
alternativo que concilie el interés de obtener una rentabilidad por parte de la propiedad de la
Iglesia, con satisfacer necesidades de tipo asistencial.
En el caso que nos ocupa se ha visto la posibilidad cierta de destinar la parcela a la
construcción de una edificación para albergar el uso de Residencia de la 3ª Edad.
Se trata de un equipamiento que al ser privado y constitutivo de una actividad de negocio para
la empresa que lo va a desarrollar decanta su calificación del lado de las actividades
económicas (b.20) en lugar del Equipamiento Comunitario que le correspondería si la
explotación fuera por entidades públicas.
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Es sabido las necesidades que en el campo de la asistencia a la 3ª Edad se está poniendo de
manifiesto, cuando la mayor esperanza de vida hace que el porcentaje de personas que
integran la 3ª Edad haya crecido exponencialmente, y por el contrario la crisis económica ha
drenado recursos a las Administraciones para incrementar las plazas en Residencias.
Es por ello que posibilitar que inversionistas privados promuevan Residencias para la 3ª Edad,
complementando las que pueda ofertar la Administración Pública se considera que resulta
beneficioso para el interés público. De otro lado la inversión que va a conllevar la construcción y explotación de la nueva residencia, va a colaborar con el desarrollo económico y la creación
de empleo estable, que también son fines rectores del desarrollo territorial y urbano sostenible
y satisfacen el interés general.
IX. DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA
1.- Propuesta de Ordenación Se prevé la construcción de un nuevo edificio con una ocupación de máxima de
1.119m2 y las alineaciones que se reflejan en la documentación gráfica, con un perfil
de hasta 4 plantas bajo rasante, y sobre rasante planta baja y 5 plantas altas.
Sobre rasante la edificación computa 4.000 m2/t y bajo rasante se puede ejecutar
otro tanto para aparcamiento y usos auxiliares, según se prevé el art- 30 de las
NN.UU. generales.
Se prevé la calificación de “b.20” (Residencia de la 3ª Edad) para una superficie de
1.119m2 de parcela. El resto 56m2 se califica como espacio libre “f.10” para
cumplimentar la dotación exigible por el Decreto de Estándares 123/2012 de 3 de
julio.
Las alineaciones se han definido como máximas en los planos normativos, sin que
se prevea por tanto su colmatación al 100%.
Se acompaña Estudio Acústico como Anexo IV que demuestra que el nuevo edificio
no cumple los objetivos de calidad acústica (OCA), por lo que al tratarse de ZPAE
debe de alcanzarse su cumplimiento en el interior del edificio con la adopción de las
adecuadas medidas en el Proyecto Arquitectónico.
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2.- Régimen de Uso
La calificación asignada a la parcela de acuerdo con la sistematización del vigente
PGOU es la de “b.20” si bien se restringe expresamente su uso a la modalidad
Residencia de la 3ª Edad, con los usos auxiliares y complementarios (cafetería,
asistencia médica, peluquería, etc...) para los residentes.
3.- Aparcamiento Se cumple el estándar de aparcamiento establecido en el Decreto 123/2012 de 0,35
plazas/25 m2, lo que representa 56 plazas. Se dispondrá el estándar bajo rasante
del edificio. El bajo rasante también se podrá destinar a otros usos auxiliares.
X. PROPUESTA DE CLASIFICACIÓN Y CATEGORIZACIÓN DE LOS TERRENOS
AFECTADOS Y DE EJECUCIÓN DE LA ACTUACIÓN PLANTEADA
1. Condiciones de clasificación y categorización de los terrenos afectados
Se consolida la clasificación de los terrenos del ámbito “IN.05MONS” como suelo
urbano.
Las modificaciones planteadas en el presente proyecto justifican la categorización
de esos terrenos según los siguientes criterios.
Se categoriza como suelo urbano no consolidado por incremento de la
edificabilidad urbanística ponderada la parcela “b.20” delimitada enlos
documentos gráficosde ordenación (Parcela de la Iglesia de Todos Los Santos)
incluido en las Normas Particulares del ámbito AU “IN.05MONS”.
Se trata de una parcela que incrementa su edificabilidad hasta 4.000 m2/t sobre rasante con uso de Residencia de la 3ª Edad y otros 4.000 m2/t como máximo
destinados a aparcamiento y usos auxiliares bajo rasante, pero que cuenta con
todos los servicios.
El resto de terrenos del AU “IN.05MONS”, se categorizan como suelo urbano
consolidado, convalidándose la edificabilidad actualmente existente.
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2. Condiciones de ejecución urbanística
Condiciones de ejecución urbanística de los terrenos categorizados como suelo
urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad urbanística
ponderada sobre la previamente materializada.
La parcela “b.20” que es en la que se prevé el incremento de edificabilidad,
constituye, de conformidad con lo dispuesto en el art. 7-1-b del Texto
Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real
Decreto Legislativo de 30 de octubre nº 7/2015, y art. 137 de la Ley 2/2006 del
Parlamento Vasco, una “actuación de dotación”.
No se trata por tanto de una actuación de urbanización. Se formulará si fuera necesario junto con el primer proyecto de edificación que se someta a licencia
un Proyecto de Obras Complementarias de Urbanización que recoja las obras y
ajustes a ejecutar sobre la urbanización existente. El presupuesto de las obras
previstas incluye la rehabilitación de la acera colindante a la fachada principal,
así como la adaptación del nuevo edificio al entorno de parque, y representa
unos 20.000 € lo que está por debajo del 5% del presupuesto de ejecución por
contrata de la nueva edificación que asciende a unos 4.100.000,00 €, de
conformidad con lo establecido en el art. 195-1 de la Ley 2/2006 para las actuaciones aisladas y de dotación.
Corresponde al Promotor hacer frente al levantamiento de la carga dotacional
para poder materializar los derechos asignados por el planeamiento.
La obligación de ceder el 15% sobre el incremento de edificabilidad de
conformidad con el porcentaje establecido en la Ley 28 de noviembre de 2008
del Parlamento Vasco y la obligación de ceder las dotaciones para sistema local de conformidad con el Decreto de 3 de julio de 2012 (Decreto 123/2012
del Gobierno Vasco) se cumplirán mediante el abono de la cantidad recogida
en el Estudio Económico-Financiero que representa 166.694,75 € yla cesión de
56 m2 de parcela, respectivamente.
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Los pagos conllevan el derecho a materializar el 100% del incremento de
edificabilidad prevista en la parcela “b.20” para la implantación de la Residencia
de la 3ª Edad con sujeción a las condiciones de ordenación previstas en el
presente documento una vez obtenidas las autorizaciones preceptivas. En el
cálculo del 15% se ha previsto tan solo 2 sótanos con un total de 2.000 m2/t, si
se hace uso de una mayor edificabilidad se abonará el 15% correspondiente.
3. Análisis económico de las propuestas y su viabilidad. Los coeficientes de ponderación de usos
En el Documento “3. Estudio de Viabilidad Económico-Financiera. Programa de
Actuación” del presente documento se explicita el análisis económico de las
propuestas de este proyecto para dar cumplimiento a la exigencia del art. 22-4 del
T.R. de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por R.D.L. 7/2015 de 30
de octubre, tanto desde la perspectiva de su viabilidad como de su sostenibilidad.
Hay que tener en cuenta en todo caso que nos encontramos ante una actuación de dotación, no ante una “actuación de urbanización”.
Los coeficientes de ponderación de usos son los del vigente PGOU de 2010, que se
mantienen, si biendesde el contenido propio de la ordenación pormenorizada se
postula la aplicación de un coeficiente intermedio entre el establecido de forma
general para los usos “b.20” (1,9) y el de equipamiento privado (0,4), en atención a
que el uso que se pretende “Residencia de la 3ª Edad”, tiene un valor económico muy inferior a los que con carácter general tienen cobertura bajo esta calificación
(hostelería, hoteles, etc...).
Concretamente se plantea un coeficiente K = 1 para el sobre rasante y K = 0,4 para
el bajo rasante referido al VRS de la VPO (282,17 €/m2/t) de coeficiente K = 1 en el
vigente PGOU.
4. Programación del desarrollo y ejecución de la propuesta
Al no tratarse de una actuación integrada sino de una simple actuación de dotación
en la parcela “b.20” en Basotxiki nº 28 no se no se establece una programación del
proceso de desarrollo.
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Ello no obstante se fija el plazo de 12 meses para la solicitud de la licencia, lo cual
establecerá el plazo de ejecución de la obra.
XI. JUSTIFICACIÓN DE LA ADECUACIÓN DEL PROYECTO A LOS CRITERIOS
ESTABLECIDOS EN LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA Y AMBIENTAL VIGENTE
Ya se ha indicado que el objeto del presente documento es la Modificación del PGOU en la parcela de Equipamiento Comunitario “g.00” en Basotxiki nº 28 (Iglesia de Todos Los Santos)
para su recalificación a “b.20” en su modalidad “Residencia de la 3ª Edad”, para posibilitar la
construcción de un edificio de 4.000 m2/t sobre rasante ycomo máximo otro tanto bajo rasante,
destinado éste a uso de aparcamiento y otros usos auxiliares, definiéndose los parámetros que
configuran la futura edificación que será objeto de ejecución directa. En principio bajo rasante
se prevé tan solo agotar 2.000 m2/t en total dispuestos en dos sótanos.
Esta modificación del PGOU tiene por tanto un alcance muy limitado, a pesar de lo cual el presente documento debe justificar el cumplimiento de los requisitos legales asociados a las
“Modificaciones que incrementan la edificabilidad o intensidad de uso o afecten a espacios
libres de naturaleza estructural” (art. 105 de la Ley 2/2006).
1.- Artículo 105.1 de la Ley 2/2006
La Modificación implica un incremento de la edificabilidad destinada a actividades económicas (b.20) si bien en la modalidad que tiene más carácter asistencial
“Residencia de la 3ª Edad”, sin que se produzca por tanto, incremento alguno de la
edificabilidad residencial; tampoco se afecta a usos protegidos (vivienda protegida y
actividades económicas protegidas); tampoco afecta a espacios libres integrantes del
Sistema General (F-10).
Pasamos a continuación a justificar el cumplimiento de los requisitos legales de forma
correlativa.
a) Justificación del mantenimiento de la calidad urbana y dotacional
La propuesta de Modificación no implica una actuación de urbanización de las
recogidas en el art. 7 del T.R. de L.S.R.U por lo que su alcance tiene escasa
incidencia en la calidad urbana y dotacional del ámbito “IN.05 MONS”.
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Se trata tan solo de la reconsideración del uso de un edificio destinado al culto
religioso, que al no cumplir dicha función (Equipamiento Comunitario) se destina a
otro uso que asignándole un valor económico tiene sin embargo una carga
asistencial importante. Se trata de implantar en la parcela que se recalifica a “b.20”
un programa edificatorio destinado a Residencia de 3ª Edad. No se afecta a
superficies públicas, que incluso se amplían con la dotación de espacios libres
asociado al incremento de edificabilidad, y la actuación se constriñe a la parcela privada de c/ Basotxiki nº 28, donde se prevé un edificio con una ocupación
máximade 1.119 m2 y un perfil sobre rasante de planta baja y 5plantas altas, con
4.000m2/t, más el desarrollo bajo rasante autorizado por las NN.UU. del PGOU(un
máximo de 4.000 m2/t en 4 sótanos que no se prevé agotar).
La propuesta va a implicar la creación de empleo y la oferta de plazas para la
atención a la 3ª Edad, que en definitiva constituye una dotación para el ámbito y su
entorno.
b) Justificación de la adecuación del Proyecto a los criterios de intervención
establecidos en el art. 105-1-b)
No se incide en terrenos destinados a usos protegidos (viviendas y actividades
económicas protegidas) por lo que este aspecto no resulta de aplicación.
2.- Justificación del cumplimiento de las exigencias derivadas de los estándares legales
2-1) Vivienda Protegida
No existe incremento de la edificabilidad residencial en el AU “IN.05MONS”, por lo
que no resulta de aplicación este estándar.
2-2) Alojamientos dotacionales
No se produce incremento de la edificabilidad urbanística residencial por lo que no resulta de aplicación este estándar.
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2-3) Espacios libres generales
Al no producirse un incremento de la edificabilidad residencial tampoco resulta
aplicable la previsión de mayores espacios libres integrantes del Sistema General
en la cuantía prevenida en el art. 78 de la Ley 2/2006.
2-4) Dotaciones locales
Si bien el AU “IN.05MONS” se consolida en su clasificación de suelo urbano, se propone la categorización de la parcela “b.20” objeto del presente Proyecto,
identificada como Basotxiki nº 28, que recoge el incremento de edificabilidad
urbanística ponderada, como suelo urbano no consolidado por incremento de la
edificabilidad urbanística ponderada. El resto de terrenos se categoriza como
suelo urbano consolidado.
Se trata de una actuación no de urbanización sino de una actuación de dotación.
El Decreto 123/2012 de 3 de julio en su artículo 6-2 recoge las exigencias que se
deben cumplir para el levantamiento de la carga dotacional en ámbitos en el que el
uso predominante sea distinto del residencial, y que se concretan en:
Reserva de espacios libres
Equivalente al 6% de la actuación de dotación, pudiendo destinarse la mitad de
ella a aparcamiento público.
Representa el 6% de la superficie de la parcela “b.20” en la parte proporcional al
incremento de edificabilidad urbanística sobre la materializada.
La edificabilidad actual representa 2.154m2/t(equivalente a 1.657 m2 útil) y le
asignamos el coeficiente “0,4” (Equipamiento Privado).
La edificabilidad nueva representa 4.000 m2/t sobre rasante, al que asignamos coeficiente.
Por tanto la dotación en proporción al incremento respecto a la edificabilidad
materializada sería:
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1.175m2 x 0,06 x
100 1 4.000
4,0 2.154 - 1 /t m 4.000 2
= 55,31m2
Se califica una superficie de 56m2 como “f.10” para cumplimentar este estándar.
Estándar de aparcamiento en parcela privada
El Decreto exige como mínimo 0,35 plazas por cada 25 m2 de techo sobre rasante
(sin tener en cuenta el aparcamiento).
El incremento de edificabilidad exigirá el siguiente número de plazas adicionales:
25
0,35 /tm 4.000 2 = 56 plazas
Se dispondrá al menos de 56 plazas de aparcamiento bajo rasante.
Se cumple por tanto el estándar.
Además se prevén 10 aparcamientos de bicicletas.
Vegetación La normativa establece que se debe disponer de un árbol por cada 100 m2/t. Por
tanto corresponde la plantación de 40 árboles por el incremento de los 4.000 m2/t
de uso actividades económicas (Residencia de 3ª Edad).
3. Innecesariedad de Avance y de alternativas de ordenación
El art. 104 de la Ley del Suelo 2/2006 del Parlamento Vasco de 30 de junio de 2006
recoge el principio de acto contrario en las modificaciones del Plan General. Quiere esto decir que el trámite de modificación se ha de adecuar al mismo procedimiento y trámites
que presidieron su formulación originaria, salvedad hecha de la fase de Avance, que es
optativa y no obligatoria.
Dado el alcance y objetivos de la presente Modificación, que constituye una actuación de
dotación por incremento de edificabilidad urbanística en una parcela ya urbanizada y
edificada, se considera a todas luces innecesaria la formulación del Avance, pues se
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corresponde con una propuesta que tiene una incidencia territorial mínima y un
contenido muy concreto, ampliar y recalificarla parcela “g.00” que albergaba un
Equipamiento Religioso en desuso para destinarlo a Residencia de la 3ª Edad.
Partiendo de que se mantiene la categorización del suelo como urbano consolidado, a
excepción de la parcela “b.20” que experimenta el incremento de edificabilidad, los
objetivos de la presente Modificación son tan específicos que no admiten el
planteamiento de alternativas diversas. Sin perjuicio de ello en el Informe Medio Ambiental se han contemplado dos alternativas para dar satisfacción a lo dispuesto en la
Normativa Ambiental.
Hay que señalar de otro lado que el criterio de recalificación de la parcela de
Equipamiento Religioso a parcela “b.20” es el seguido en el PGOU de 2010 para otros
supuestos similares de Congregaciones, etc..., cuyo uso ha quedado sin continuidad.
En este contexto la necesidad de formular un Avance, que tiene como finalidad recoger varias posibles alternativas, carece de justificación por lo condicionado de los objetivos
del planeamiento. No estamos ante una propuesta de intervención abierta, que admite
varias alternativas susceptibles de ser sometidas al trámite de información pública (art.
62-1-a) de la Ley del Suelo 2/2006).
Por todo ello se estima que no existe la posibilidad de formular alternativas que se
acomoden al objetivo perseguido, ni tiene sentido formular un Avance de ordenación cuando los objetivos de la intervención son tan concretos y limitados.
4. Innecesariedad de Evaluación Ambiental Estratégica Ordinaria
El art. 22 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por
Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de Octubre recoge el principio de que los
instrumentos de ordenación territorial y urbanística están sometidos a evaluación
ambiental de conformidad con lo previsto en la legislación de evaluación de los efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente, sin perjuicio de la
correspondiente evaluación ambiental de los proyectos, cuando en su caso corresponda.
El citado artículo distingue el alcance de la exigencia de la mayor documentación en
función de que se trate de “actuaciones de urbanización” (nueva urbanización o reforma
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o renovación de la existente) o “actuación de dotación”, aunque ambas pertenezcan a la
categoría de “actuación de transformación urbanística”. El informe de sostenibilidad
ambiental es obviamente más exigente en las actuaciones de urbanización, en que debe
incluirse: a) mapa de riesgos naturales (art. 22-2 TR.L.S.RU) y b) informes sectoriales de
Aguas, Costas y Carreteras y otras infraestructuras (art. 22-3 TR.L.S.RU).
Por tanto tratándose de una actuación de dotación hay que determinar si el documento
de Modificación de Plan General que la establece está sometido a evaluación ambiental estratégica de acuerdo con la legislación ambiental.
Esta legislación estaría representada por la normativa estatal, Ley de Evaluación
Ambiental de 9 de diciembre de 2013.
De conformidad con lo dispuesto en la Ley estatal de 9 de diciembre de 2013, se recoge
en el art. 4 los planes que deben ser sometidos a evaluación estratégica ordinaria.
Del texto del citado artículo podemos concluir que el presente instrumento de ordenación
urbanística no está sujeto a evaluación ambiental estratégica ordinaria toda vez que:
No prevé la futura autorización de proyectos sometidos a evaluación de impacto
ambiental.
No afecta a espacios integrado en la Red Natura 2000.
No responde a las características que justificarían su evaluación ambiental
estratégica simplificada.
Ello no obstante y de conformidad con lo dispuesto en el art. 6.2.c) de la Ley 21/2013
sería de aplicación el procedimiento de Evaluación Estratégica Ambiental Simplificada al
tratarse de una Modificación menor de Planes. Es así, que se remitirá a Medio Ambiente
del Gobierno Vasco el informe ambiental para obtener Resolución del Órgano Ambiental
del Gobierno Vasco aceptando que la Modificación del Plan no tiene efectos
significativos en el medio ambiente y aprobando la Evaluación Simplificada.
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5. Innecesariedadde evaluación de impacto sociolingüístico (art. 7-7 de la Ley 2/2006)
El citado artículo 7.7 de la Ley 2/2006 de 7 de abril de Instituciones Locales de Euskadi
exige la evaluación del impacto respecto a la normalización del uso del euskera proponiendo las medidas que se estimen pertinentes en los proyectos o planes “que pudieran afectar a la situación sociolingüística de los municipios”.
El contenido de la presente Modificación del PGOU para recalificar una parcela de uso
de equipamiento religioso a uso “b.20” para desarrollar un programa de Residencia de la
3ª Edad no afecta a la situación sociolingüística del Municipio, siendo irrelevante a estos
efectos, por lo que no tiene sentido la evaluación de impacto respecto a la normalización
del uso del euskera.
6. Innecesariedad de elaboración de informe de Impacto de género (art. 19 de la Ley
4/2005 de Igualdad de Hombres y Mujeres)
Por Resolución 40/2012 de 21 de agosto el Consejo de Gobierno del Gobierno Vasco
aprobó las Directrices previstas en la Disposición Final Octava de la Ley 4/2005,
recogiendo las pautas que deben tenerse en cuanta para la consecución del objetivo de
igualdad de mujeres y hombres, y la realización del impacto de género.
Estas Directrices recogen expresamente la exclusión de la realización del Informe de Impacto en Función del Género a los proyectos normativos que, como la Modificación del
PGOU que aquí se formula, carecen de relevancia desde el punto de vista de género.
Es así que las Directrices incorporan dos Anexos, el primero recoge el modelo de Informe de Impacto en función del Género, y el segundo el modelo Justificativo de la ausencia de relevancia desde el punto de vista del Género.
Concretamente la Directriz Primera exime de Informe de Impacto a las normas y proyectos “que carezcan de relevancia desde el punto de vista del género porque su
incidencia en la situación de hombre y mujeres sea nula o mínima ......”.
En tales supuestos basta el Informe que justifique la falta de relevancia en los términos
previstos en el Anexo II de las Directrices.
22
EQUIPO REDACTOR PROMOTOR JOSE Mª ABAD URRUZOLA – Letrado DONOSTIAKO UDALA GURBAIN S.L.P. AYUNTAMIENTO DE SAN SEBASTIÁN
El citado Informe se acompaña como Anexo V a la Memoria.
DONOSTIA-SAN SEBASTIÁN, Noviembre de 2017
EQUIPO REDACTOR
Fdo.: José Mª Abad Urruzola Fdo.: Jorge Unceta-Barrenechea Sistiaga Letrado Urbanista GURBAIN S.L.P.
1
ANEXO I NORMAS PARTICULARES VIGENTES
REFERIDA AL ÁMBITO “IN.05 MONS”
P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIÁNTexto Refundido (Aprobación Definitiva: 25/06/2010)
DOC. “2.2. NORMAS URBANÍSTICAS PARTICULARES”Libro XII. Intxaurrondo
A.U. “IN.05 MONS” (Intxaurrondo)
PLAN OROKORRAREN BULEGOAOFICINA DEL PLAN GENERAL
30
I.- SUPERFICIE Y DELIMITACIÓN
Se corresponde con la primera extensión urbana de Intxaurrondo Berri hacia el Sur, con límiteen la carretera-variante. El ámbito definido se extiende desde la vaguada de Marrutxipi, alOeste, hasta Julimasene, al Este.
Se trata de un ámbito consolidado por el desarrollo urbano, edificado a partir de la década delos ochenta del pasado siglo, que acoge fundamentalmente usos residenciales.
Su superficie es de 206.976 m².
II.- CRITERIOS Y OBJETIVOS GENERALES DE ORDENACIÓN
* Consolidación de las condiciones generales del ámbito, tanto en lo referente a la edificaciónresidencial y a sus condiciones físicas y de uso, como al ámbito dotacional –espacios libresy equipamientos-
* Mantenimiento igualmente del sistema viario, completando el mismo con la previsión de unenlace directo al barrio desde la variante en la vaguada de Marrutxipi.
* Previsión de la eventual ordenación de aparcamientos en subsuelo con destino aresidentes en el paseo de Zarategi (al oeste del centro docente) y en el paseo de Mons(entre la calle Basotxiki y el polideportivo).
III.- RÉGIMEN URBANÍSTICO ESTRUCTURAL
1.- Calificación global.
1.1.- Zona “A.30 / IN.05 – Residencial de edificación abierta” (Superficie: 178.327 m²)
A.- Condiciones generales de edificación:
a) Edificabilidad urbanística:
* Sobre rasante(1): ....................................................... 146.934 m²(t)La edificabilidad urbanística normativa sobre rasante es la resultante de laforma actual de las edificaciones existentes.
* Bajo rasante:La edificabilidad urbanística máxima autorizada bajo rasante en el conjuntode la zona global es la asociada a la totalidad de las construcciones decarácter lucrativo autorizadas bajo rasante en la misma, de conformidad
(1) Dato de carácter informativo.
P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIÁNTexto Refundido (Aprobación Definitiva: 25/06/2010)
DOC. “2.2. NORMAS URBANÍSTICAS PARTICULARES”Libro XII. Intxaurrondo
A.U. “IN.05” (Cont.)
PLAN OROKORRAREN BULEGOAOFICINA DEL PLAN GENERAL
31
con los criterios establecidos con carácter general y a ese respecto en eldocumento “2.1 Normas Urbanísticas Generales” de este Plan General(artículo 30).
b) Parámetros reguladores de la forma de la edificación:
* Se consolidan el perfil y la altura de edificación de las edificacionesexistentes sobre rasante.
* Bajo rasante: con carácter general, se autoriza la construcción de cuatroplantas (4) bajo rasante. Complementariamente, se consolida y/o autorizala construcción de un número de plantas superior al citado en la medida enque o bien así esté previsto en el planeamiento urbanístico vigente conanterioridad a la entrada en vigor de este Plan General y que ésteconsolida, o bien resulte necesario para la ejecución de la edificabilidadautorizada bajo rasante.
B.- Condiciones generales de uso:
a) Las condiciones generales de uso son las establecidas con carácter general parala zona global de tipología “A.30 Residencial de edificación abierta” en este PlanGeneral (documento “2.1 Normas Urbanísticas Generales”).
b) Régimen jurídico de la edificabilidad residencial.
Se consolida la vinculación de dicha edificabilidad al régimen de protección oficial,en los términos establecidos en el planeamiento urbanístico vigente conanterioridad a la entrada en vigor de este Plan General, conforme a los cualesfueron promovidas las edificaciones existentes en el ámbito.
1.2.- Zona “E.10 / IN.05 – Sistema General Viario” (Superficie: 28.649 m²)
Las condiciones de edificación y uso son las establecidas con carácter general en este Planpara esta tipología de zona global (documento “2.1 Normas Urbanísticas Generales”).
2.- Clasificación urbanística.
La totalidad del ámbito se clasifica como suelo urbano.
3.- Régimen de determinación de la ordenación pormenorizada.
La ordenación pormenorizada del Ámbito se determina en el presente Plan General.
P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIÁNTexto Refundido (Aprobación Definitiva: 25/06/2010)
DOC. “2.2. NORMAS URBANÍSTICAS PARTICULARES”Libro XII. Intxaurrondo
A.U. “IN.05” (Cont.)
PLAN OROKORRAREN BULEGOAOFICINA DEL PLAN GENERAL
32
IV.- RÉGIMEN URBANÍSTICO PORMENORIZADO
1.- Calificación pormenorizada.
A.- Condiciones de delimitación de la zonificación pormenorizada y de determinación delas tipologías de subzonas pormenorizadas ordenadas.
Dichas condiciones son las reflejadas en el plano “3. Zonificación Pormenorizada” deestas Normas Particulares,
B.- Edificabilidad física de las parcelas ordenadas.
* Sobre rasante.La edificabilidad es la que resulta de la altura y el número de plantas de lasedificaciones existentes en dichas parcelas, que se consolidan.
* Bajo rasante.La edificabilidad física autorizada bajo rasante en cada una de las parcelas yespacios resultantes de la ordenación pormenorizada es la asociada a lasconstrucciones de esa naturaleza autorizadas en los mismos, de conformidadcon los criterios generales establecidos a ese respecto en el documento “2.1Normas Urbanísticas Generales” de este Plan General (artículo 30).
C.- Condiciones reguladoras de la forma de la edificación de las parcelas. Altura ynúmero de plantas de la edificación.
* Sobre rasante.Se consolida la forma (altura y número de plantas) de la edificación existentesobre rasante en las parcelas ordenadas.
* Bajo rasante.El número máximo de plantas autorizado bajo rasante en cada parcela yespacio resultante de la ordenación pormenorizada es el asociado a laedificabilidad autorizada en cada caso, de conformidad con los criteriosestablecidos con carácter general a ese respecto en el documento “2.1 NormasUrbanísticas Generales” de este Plan General (artículo 30).
D.- Condiciones particulares de parcelación.
Se consolidan las actuales condiciones de parcelación.
E.- Condiciones particulares de dominio.
Se consolidan las actuales condiciones particulares de dominio de las (sub)zonas deuso pormenorizado.
P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIÁNTexto Refundido (Aprobación Definitiva: 25/06/2010)
DOC. “2.2. NORMAS URBANÍSTICAS PARTICULARES”Libro XII. Intxaurrondo
A.U. “IN.05” (Cont.)
PLAN OROKORRAREN BULEGOAOFICINA DEL PLAN GENERAL
33
F.- Condiciones particulares de uso de las subzonas pormenorizadas ordenadas.
Dichas condiciones son las establecidas con carácter general en este Plan(documento “2.1 Normas Urbanísticas Generales) para las distintas subzonaspormenorizadas ordenadas en este ámbito.
2.- Categorización del suelo urbano.
Con carácter general, se trata de un suelo urbano consolidado, sin perjuicio de la condición desuelo urbano no consolidado de aquellas parcelas en las que se produzca un incremento de laedificabilidad ponderada.
V.- CONDICIONANTES SUPERPUESTOS A LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA
Se estará a este respecto a lo establecido en los documentos “1.2 Informe de SostenibilidadAmbiental” y “2.1 Normas Urbanísticas Generales” de este Plan General.
En ese contexto, se han de tener en cuenta, entre otras, las condiciones asociadas a las áreasacústicas reguladas en este Plan General en las que se integra este Ámbito.
VI.- CONDICIONES DE CATALOGACIÓN DE EDIFICACIONES Y/O ELEMENTOSSINGULARES
No se identifica en el ámbito ninguna edificación o elemento incluido en el Catálogo.
La previsión anterior tiene su origen en el Plan Especial de Protección del Patrimonio Construidode la ciudad, actualmente en tramitación (aprobación inicial: 3 de julio de 2009). A ese respectodeberá estarse a lo que resulte de la aprobación definitiva de ese Plan Especial.
En lo referente a otro tipo de bienes de interés (naturales, …) deberá estarse a lo que resulte delplaneamiento especial a promover en la materia.
VII.- RÉGIMEN ESPECÍFICO DE EJECUCIÓN
A los efectos de la determinación y aplicación de los coeficientes de ponderación de usos seestará a lo expuesto en el documento “2.1 Normas Urbanísticas Generales” de este PlanGeneral.
VIII.-MEDIDAS DE CARÁCTER AMBIENTAL
Serán de aplicación las medidas protectoras, correctoras y compensatorias expuestas en eldocumento “1.2 Informe de Sostenibilidad Ambiental” de este Plan, así como las que determinenlas Ordenanzas municipales a promover en su desarrollo.
P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIÁNTexto Refundido (Aprobación Definitiva: 25/06/2010)
DOC. “2.2. NORMAS URBANÍSTICAS PARTICULARES”Libro XII. Intxaurrondo
A.U. “IN.05” (Cont.)
PLAN OROKORRAREN BULEGOAOFICINA DEL PLAN GENERAL
34
IX.- GRÁFICOS
No se incluye gráfico alguno en estas Normas Particulares.
EQUIPO REDACTOR PROMOTOR JOSE Mª ABAD URRUZOLA – Abogado Urbanista DONOSTIAKO UDALA GURBAIN S.L.P. AYUNTAMIENTO DE SAN SEBASTIÁN
ANEXO II PROGRAMA DE PARTICIPACIÓN CIUDADANA
RELACIONADO CON LA MODIFICACIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SAN
SEBASTIÁN REFERIDA AL ÁMBITO “IN.05MONS”
1
EQUIPO REDACTOR PROMOTOR JOSE Mª ABAD URRUZOLA – Letrado DONOSTIAKO UDALA GURBAIN S.L.P. AYUNTAMIENTO DE SAN SEBASTIÁN
PROGRAMA DE PARTICIPACIÓN CIUDADA RELACIONADO CON LA MODIFICACIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SAN SEBASTIÁN AL ÁMBITO “IN.05 MONS”
I.- INTRODUCCIÓN. OBJETO DE ESTE DOCUMENTO De conformidad con lo establecido en la legislación urbanística vigente (artículos 108, etc. de la
Ley de Suelo y Urbanismo, de 30 de junio de 2006), la formulación de documentos de
planeamiento estructural se ha de complementar con la elaboración del correspondiente
Programa de Participación Ciudadana que determine los objetivos, estrategias y mecanismos
suficientes para posibilidad a los ciudadanos y ciudadanas y entidades asociativas el derecho a
participar en el proceso de su elaboración. Dicho Programa puede fijar, entre otros,
mecanismos de participación como los siguientes:
Sesiones abiertas al público explicativas del contenido del avance, en especial de las
decisiones estratégicas de construcción de la ciudad y las posibles alternativas
presentadas en la tramitación del expediente.
Posibilidad de celebrar consulta popular municipal, según la regulación establecida en la legislación básica de régimen local, en caso de graves controversias ciudadanas sobre
alguno de los aspectos incluidos en el plan.
Material divulgativo, que deberá prepararse junto con los documentos legalmente exigidos
para los instrumentos urbanísticos, al objeto de facilitar su difusión y comprensión.
Dado que es un documento de planeamiento estructural, la Modificación del Plan General de
Ordenación Urbana de San Sebastián referida al ámbito “IN.05 MONS”, elaborada con fecha septiembre 2017 a iniciativa del Ayuntamiento, se ha de complementar con el correspondiente
Programa de Participación Ciudadana.
II.- ANTECEDENTES DE LA MODIFICACIÓN DEL PLAN GENERAL
El vigente Plan General aprobado el 26-5-2010 (BOG 19-11-2010) recoge este ámbito como
AU “IN.05 MONS” clasificándolo como suelo urbano consolidado con calificación A.30, salvedad de cierta parte que se califica como Sistema General de Vialidad, ratificando la
ordenación que resulta del desarrollo existente, que se remonta a los años 1980.
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El objetivo básico de la Modificación es posibilitar la implantación de una Residencia de la 3ª
Edad mediante la asignación de 4.000 m2/t en la parcela “b.20” antigua parcela de
Equipamiento Comunitario Religioso en Basotxiki nº 28 que se complementa con una previsión
de hasta 4.000 m2/t destinados a uso de aparcamiento y otros usos auxiliares bajo rasante.
El desuso del actual equipamiento religioso Iglesia de Todos Los Santos justifica la
recalificación para posibilitar la ejecución de una Residencia de la 3ª Edad, con el citado
programa edificatorio, con un perfil sobre rasante de planta baja y 5 plantas altas, más hasta 4 sótanos como máximo.
Esta propuesta favorece la utilización de una parcela actualmente en desuso, posibilitando la
creación de actividad económica, la creación de empleo y la oferta de plazas para la 3ª Edad
promovidas por la inversión privada.
El documento de Modificación contiene además de las determinaciones propias de la
ordenación estructural las correspondientes a la ordenación pormenorizada.
La Modificación del Plan General se limita por tanto a alterar los siguientes aspectos:
Recalificación de la parcela “g.00” a “b.20” en su modalidad de Residencia de la 3ª Edad,
con una superficie de 1.119 m2.
Reajuste de la superficie a la baja de la citada parcela “b.20” en 56m2 para disponer de la
dotación de espacio libre “f.10” exigido por la normativa.
Asignación de un programa edificatorio a la parcela “b.20” de 4.000 m2/t sobre rasante y
otro tanto bajo rasante.
Determinación del perfil del nuevo edificio (V plantas Altas, Pb + 4 sótanos) así como las
alineaciones y rasantes.
Categorización del ámbito como suelo urbano consolidado si bien la parcela “b.20” se categoriza como suelo urbano no consolidado que constituye una “actuación de dotación”
por incremento de la edificabilidad urbanística ponderada sobre la previamente
materializada.
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Previsión del levantamiento de la carga dotacional(cesión 15%) mediante la
correspondiente compensación económica en favor del Ayuntamiento.
III.- CONTENIDO DEL PROGRAMA DE PARTICIPACIÓN CIUDADANA PROPUESTO
El Programa de Participación Ciudadana ahora propuesto en relación con la Modificación del Plan General de Ordenación Urbana de San Sebastián referida al Ámbito “IN.05MONS”
responde a los siguientes criterios:
1.- Exposición pública del documento tras su aprobación inicial
De conformidad con lo establecido en la legislación vigente (art. 104, “90.5”, etc. de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006), el citado documento urbanístico ha de someterse
al correspondiente trámite de información pública durante, como mínimo, el período de un mes.
A lo largo de ese periodo el documento estará a disposición de los ciudadanos con el fin de que
puedan conocer su contenido y sus propuestas, y, en su caso, puedan presentar las
alegaciones que estimen oportunas.
Para ello, el Ayuntamiento de San Sebastián y sus técnicos están y estarán a disposición de los ciudadanos con el fin de explicar su contenido, y dar respuesta a las dudas, preguntas,
etc..,que pudieran tener y plantear.
2.- Sometimiento al Consejo Asesor de Planeamiento Municipal
El documento urbanístico será sometido al Consejo Asesor de Planeamiento Municipal con el
fin de que éste proceda a su análisis y, en su caso, a la determinación de las propuestas o alternativas que estime razonables.
De esa manera, el documento urbanístico será conocido por el conjunto de las entidades
públicas y privadas presentes en dicho Consejo, y sus propuestas podrán ser debatidas en él.
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3.- Sesión pública de exposición y explicación de las propuestas del documento
Se prevé la realización de una charla o sesión de exposición y explicación de las propuestas
del documento, abierta a los ciudadanos de San Sebastián, y, en particular, a los vecinos
residentes en el ámbito de Intxaurrondo y su entorno.
Esa charla será dentro del período de información pública mencionado en el anterior apartado 1.
La fecha y el lugar de realización de esa sesión pública serán dados a conocer con la debida
antelación y publicidad.
4.- Los realojos y traslados requeridos y su gestión No hay demoliciones de edificios de terceros, ni realojos.
5.- Disponibilidad y divulgación del documento urbanístico
El documento urbanístico estará a disposición de los ciudadanos en las oficinas del
Ayuntamiento de San Sebastián.
Además con el fin de facilitar la comprensión de ese documento y de sus propuestas, ha sido
elaborado un resumen ejecutivo o memoria síntesis del mismo.
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ANEXO III RESUMEN EJECUTIVO RELACIONADO CON LA
MODIFICACIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SAN SEBASTIÁN
REFERIDA AL ÁMBITO “IN.05MONS”
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RELACIÓN DE LAS MODIFICACIONES DEL RÉGIMEN URBANÍSTICO VIGENTE. RESUMEN EJECUTIVO. El presente Proyecto conlleva básicamente las siguientes modificaciones, lo que se expone a
efectos de dar cumplimiento a la exigencia del art. 25.3 (Resumen Ejecutivo) del Texto
Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 30-10-2015 (RDL 7/2015).
Se mantiene la calificación global del AU “IN.05MONS” y su delimitación.
Se asigna “ex novo” una edificabilidad urbanística (lucrativa) destinada a uso terciario
“b.20” en su modalidad de “Residencia de la 3ª Edad” en la parcela “b.20” en una cuantía de 4.000 m2/t sobre rasante, más otro tanto bajo rasante. No hay por tanto incremento
residencial.
Se mantiene la categorización del suelo como urbano consolidado a excepción de la
parcela “b.20” que se categoriza como urbano no consolidado por incremento de la
edificabilidad urbanística ponderada sobre la previamente materializada. A efectos de gestión constituye una actuación de dotación del art. 7-2 de la Ley del Suelo y
Rehabilitación Urbana de 30-10-2015 y art. 11 y 137 de la Ley del Suelo Vasca 2/2006.
La superficie de esta parcela “b.20” es de 1.119 m2.
Salvedad hecha del incremento de edificabilidad en la parcela “b.20”, respecto de la cual se recogen los parámetros definitorios de la futura edificación, se mantiene la ordenación
convalidada por el Plan General aprobado el 25-6-2010.
Se prevé una cesión de 56m2 para cumplimentar la dotación de espacio libre. Esta
superficie se califica como “f.10”.
No hay afección a espacios libres integrantes del Sistema General.
Se establece el perfil de planta baja y 5plantas altas sobre rasante. Bajo rasante hasta 4
plantas.
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El expediente se someterá a Evaluación Ambiental Estratégica Simplificada para que se
produzca Resolución delÓrgano Ambiental del Gobierno Vasco señalando que el Plan
no conlleva efectos significativosen el medio ambiente.
En relación con las previsiones del art. 25-3 del Real Decreto Legislativo 7/2015 hay que
precisar:
Que la delimitación del ámbito donde se produce alteración de la ordenación vigente es
en la correspondiente al “IN.05MONS”, si bien se concreta en la parcela “b.20” de
Basotxiki nº 28 correspondiente a la Iglesia de Todos Los Santos, que se califica como
“b.20” en su mayor parte,1.119 m2, calificando 56m2 como espacio libre “f.10”, con la
previsión de 4.000 m2/t de uso terciario (Residencia de la 3ª Edad) y hasta 4.000 m2/ de aparcamiento bajo rasante.
Que hay suspensión de licencias exclusivamente en el ámbito de la parcela objeto del
presente Proyecto como consecuencia de la aprobación inicial.
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ANEXO IV - A ESTUDIO AMBIENTAL ESTRATEGICO
– Evaluación Ambiental Estratégica Simplificada -
ANEXO IV - B
ESTUDIO DE IMPACTO ACUSTICO
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El Documento Ambiental Estratégico – Evaluación Ambiental Estratégica Simplificada
(redactado por KIMAR Consultores Ambientales S.L.) y el Estudio de Impacto Acústico
(redactado por AAC Acústica+Lumínica) se presentan en documento aparte.
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ANEXO V
INFORME JUSTIFICATIVO DE LA AUSENCIA DE RELEVANCIA DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL
GÉNERO
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INFORME JUSTIFICATIVO DE LA AUSENCIA DE RELEVANCIA
DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL GÉNERO
DE CONFORMIDAD CON EL ANEXO II DE LAS DIRECTRICES APROBADAS POR RESOLUCIÓN 40/2012 DE 21 DE AGOSTO
DEL CONSEJO DE GOBIERNO DEL GOBIERNO VASCO DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PROYECTO DE NORMA O PROPUESTA DE ACTO ADMINISTRATIVO 1.- Indicar la denominación del proyecto o norma o propuesta de acto administrativo: Modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Donostia-San Sebastián referidaa la parcela “g.00” (Iglesia de Todos los Santos) en el ámbito AU “IN.05 MONS” 2.- Indicar el Departamento y la Dirección que lo promueve: Dirección de Urbanismo Sostenible del Excmo. Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián. 3.- Señalar, en su caso, otras normas, planes, etc. Relacionados con el proyecto o propuesta: Desde el punto de vista de la Normativa estatal, hay que reseñar que la Ley 40/2015, de 1 de Octubre, en su Disposición Final Tercera viene a modificar la Ley 50/1997, de 27 de noviembre, del Gobierno, y, entre otras cuestiones, da nueva redacción al art. 26 de la meritada Ley, señalando en su epígrafe 3-f la necesidad de analizar y valorar los resultados que se puedan seguir de la aprobación de cada norma desde la perspectiva de la eliminación de desigualdades y de su contribución a la consecución de los objetivos de igualdad de oportunidades y de trato. Sin perjuicio de que la citada Ley es de ámbito exclusivamente estatal, y, por tanto, no resultaría aplicable al proceso de tramitación de la disposición que nos ocupa (Modificación de PGOU de San Sebastián), en todo caso, entrando en el análisis y valoración de los resultados que pueda producir la aprobación de la Modificación del PGOU desde el punto de vista del impacto de género, hay que concluir que el citado impacto es nulo, pues, dado el alcance y contenido de la Modificación, es irrelevante desde la óptica de la desigualdad entre hombres y mujeres y de los objetivos de igualdad de oportunidades y de trato. 4.- Exponer los objetivos generales del proyecto de norma o propuesta de acto administrativo: Recalificar la parcela “g.00” que alberga un Equipamiento Religioso en desuso y recalificarlo a uso “b.20” (Residencia de la 3ª Edad) para desarrollar un programa de Residencia con 4.000 m2/t sobre rasante y 2 plantas de sótano, con un perfil de B+V sobre rasante.
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JUSTIFICACIÓN DE LA AUSENCIA DE RELEVANCIA DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL GÉNERO 5.- Indicar los motivos por lo que se considera que el proyecto de norma carece de relevancia desde el punto de vista del género: La propuesta no implica una actuación de urbanización. No se crean nuevos barrios, equipamientos, viales, que deben analizarse desde el punto de vista del impacto de género, y en particular desde el objetivo de perseguir la igualdad entre mujeres y hombres y posibilitar el acceso de aquellas a los servicios y equipamientos en igualdad de condiciones. Por tanto, la propuesta no afecta, ni de forma directa ni de forma indirecta a hombres y mujeres desde el punto de vista de la igualdad ni incide en el acceso a los recursos por parte de estas últimas (becas, puestos de trabajo, composición de comisiones, etc.), por lo que carece de impacto de género.
En Donostia-San Sebastián, noviembre 2017
EQUIPO REDACTOR
Fdo.: José Mª Abad Urruzola Fdo.: Jorge Unceta-Barrenechea Sistiaga Letrado Urbanista GURBAIN S.L.P.
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DOCUMENTO 2. - NORMAS URBANÍSTICAS
DOCUMENTO 2.2 – NORMAS URBANÍSTICAS PARTICULARES DEL AU “IN.05 MONS”
LIBRO XII INTXAURRONDO
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ÍNDICE
NORMAS URBANÍSTICAS
1.- SUPERFICIE Y DELIMITACIÓN .................................................................................................. 1 2.- CRITERIOS Y OBJETIVOS GENERALES DE ORDENACIÓN ..................................................... 1 3.- RÉGIMEN URBANÍSTICO ESTRUCTURAL ................................................................................. 2
1.- Calificación global........................................................................................................... 2 1.1.- Zona “A.30 / IN.05 – Residencial de edificación abierta .............................................. 2 1.2.- Zona “E.10 / IN.05 – Sistema General Viario” ............................................................. 3
2.- Clasificación urbanística ................................................................................................. 3 3.- Régimen de determinación de la ordenación pormenorizada ........................................ 3
4.- RÉGIMEN URBANÍSTICO PORMENORIZADO ........................................................................... 3 1.- Calificación global........................................................................................................... 3
A. Condiciones de delimitación de la zonificación pormenorizada y de determinación de las tipologías de subzonas pormenorizadas
ordenadas ................................................................................................................. 3
B. Edificabilidad física de las parcelas ordenadas ............................................................ 3
C. Condiciones reguladoras de la forma de la edificación de las parcelas. Altura y número de plantas de la edificación ................................................................ 4
D. Condiciones particulares de parcelación ...................................................................... 4
E. Condiciones particulares de dominio ........................................................................... 5 F. Condiciones particulares de uso de las subzonas pormenorizadas ordenadas.............. 5
2.- Categorización del suelo urbano .................................................................................... 5 5.- CONDICIONANTES SUPERPUESTOS A LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA .............................. 5 6.- CONDICIONES DE CATALOGACIÓN DE EDIFICACIONES Y/O ELEMENTOS SINGULARES ... 5 7.- RÉGIMEN ESPECÍFICO DE EJECUCIÓN .................................................................................... 6 8.- MEDIDAS DE CARÁCTER AMBIENTAL ..................................................................................... 6 9.- GRÁFICOS .................................................................................................................................. 6
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DOCUMENTO 2.2.- NORMAS URBANÍSTICAS PARTICULARES DEL AU “IN.05 MONS” LIBRO XXI INTXAURRONDO
A.U. “IN.O5 MONS” (INTXAURRONDO) 1.- SUPERFICIE Y DELIMITACIÓN
Se corresponde con la primera extensión urbana de Intxaurrondo Berri hacia el Sur, con límite
en la carretera-variante. El ámbito definido se extiende desde la vaguada de Marrutxipi, al
Oeste, hasta Julimasene, al Este.
Se trata de un ámbito consolidado por el desarrollo urbano, edificado a partir de la década de
los ochenta del pasado siglo que acoge fundamentalmente usos residenciales.
Su superficie es de 206.976 m2.
2.- CRITERIOS Y OBJETIVOS GENERALES DE ORDENACIÓN
Consolidación de las condiciones generales del ámbito, tanto en lo referente a la edificación residencial y a sus condiciones físicas y de uso, como al ámbito dotacional –
espacios libres y equipamientos -.
Mantenimiento igualmente del sistema viario, completando el mismo con la previsión de
un enlace directo al barrio desde la variante en la vaguada de Marrutxipi.
Previsión de la eventual ordenación de aparcamientos en subsuelo con destino a
residentes en el paseo de Zarategi (al oeste del centro docente) y en el paseo de Mons
(entre la calle Basotxiki y el polideportivo).
Recalificación de la parcela de Equipamiento Religioso en Basotxiki nº 28 a uso “b.20” (Residencia de 3ª Edad).
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3.- RÉGIMEN URBANÍSTICO ESTRUCTURAL 1.- Calificación global.
1.1. Zona “A.30 / IN.05 – Residencial de edificación abierta” (Superficie: 178.327 m2)
A. Condiciones generales de edificación:
a) Edificabilidad urbanística:
Sobre rasante1: ................................... 146.934 m2(t)
La edificabilidad urbanística normativa sobre rasante es la resultante de la
forma actual de las edificaciones existentes.
Nueva edificabilidad:
Nueva edificabilidad “b.20” en Basotxiki nº 28
(Residencia 3ª Edad): ............................. 4.000 m2(t)
Bajo rasante: La edificabilidad urbanística autorizada bajo rasante en el conjunto de la zona
global es la asociada a la totalidad de las construcciones de carácter lucrativo
autorizadas bajo rasante en la misma, de conformidad con los criterios
establecidos con carácter general y a ese respecto en el documento “2.1
Normas Urbanísticas Generales” de este Plan General (artículo 30).
B. Condiciones generales de uso:
a).- Las condiciones generales de uso son las establecidas con carácter general
para la zona global de tipología “A.30 Residencial de edificación abierta” en
este Plan General (documento “2.1 Normas Urbanísticas Generales”).
b).- Régimen jurídico de la edificabilidad residencial:
Se consolida la vinculación de dicha edificabilidad al régimen de protección
oficial, en los términos establecidos en el planeamiento urbanístico vigente con
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anterioridad a la entrada en vigor de este Plan General, conforme a los cuales
fueron promovidas las edificaciones existentes en el ámbito.
1.2. Zona “E.10 / IN.05 – Sistema General Viario” (Superficie: 28.649 m2)
Las condiciones de edificación y uso son las establecidas con carácter general en este Plan
para esta tipología de zona global (documento “2.1 Normas Urbanísticas Generales”).
2.- Clasificación urbanística
La totalidad del ámbito se clasifica como suelo urbano.
3.- Régimen de determinación de la ordenación pormenorizada La ordenación pormenorizada del Ámbito se determina en el presente Plan General.
4.- RÉGIMEN URBANÍSTICO PORMENORIZADO 1.- Calificación global.
A. Condiciones de delimitación de la zonificación pormenorizada y de determinación de
las tipologías de subzonas pormenorizadas ordenadas
Dichas condiciones son las reflejadas en el plano “3. Zonificación Pormenorizada”
de estas Normas Particulares.
B. Edificabilidad física de las parcelas ordenadas
Sobre rasante
La edificabilidad es la que resulta de la altura y el número de plantas de las
edificaciones existentes en dichas parcelas, que se consolidan.
Nueva parcela “b.20” (Residencia 3ª Edad) en Basotxiki nº 28 ........ 4.000 m2(t)
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Bajo rasante
La edificabilidad física autorizada bajo rasante en cada una de las parcelas y
espacios resultantes de la ordenación pormenorizada es la asociada a las
construcciones de esa naturaleza autorizadas e los mismos, de conformidad con
los criterios generales establecidos a ese respecto en el documento “2.1 Normas
Urbanísticas Generales” de este Plan General (artículo 30).
C. Condiciones reguladoras de la forma de la edificación de las parcelas. Altura y
número de plantas de la edificación
Sobre rasante
Se consolida la forma (altura y número de plantas) de la edificación existente sobre rasante en las parcelas ordenadas.
En relación con el nuevo desarrollo “b.20” (Residencia 3ª Edad) en Basotxiki
nº 28 se definen las alineaciones máximas en los gráficos de la Norma
Particular. El perfil es de planta baja y 5 plantas. La altura máxima será de
20,5 m. Las alineaciones definidas como máximas configuran un polígono de movimiento en el que se deberá inscribir la edificación. El nivel de
medición de la altura será en el punto medio de la fachada en la calle de
acceso. Por encima del perfil de cubierta solo se podrá sobresalir
chimeneas, casetones de ascensor y otros elementos autorizados en las
Normas Urbanísticas del Plan General.
Bajo rasante El número máximo de plantas autorizado bajo rasante en cada parcela y espacio
resultante de la ordenación pormenorizada es el asociado a la edificabilidad
autorizada en cada caso, de conformidad con los criterios establecidos con
carácter general a ese respecto en el documento “2.1 Normas Urbanísticas
Generales” de este Plan General (artículo 30).
D. Condiciones particulares de parcelación
Se consolidan las actuales condiciones de parcelación. En el caso del nuevo
desarrollo en Basotxiki nº 28 la parcela se ajusta al resultado de la cesión de
espacio libre de 56 m2.
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E. Condiciones particulares de dominio
Se consolidan las actuales condiciones particulares de dominio de las (sub)zonas
de uso pormenorizado. Se califica una porción de 56 m2 como “f.10” (dotación local)
en Basotxiki nº 28 para su cesión al Ayuntamiento.
F. Condiciones particulares de uso de las subzonas pormenorizadas ordenadas
Dichas condiciones son las establecidas con carácter general en este Plan
(documento “2.1 Normas Urbanísticas Generales”) para las distintas subzonas
pormenorizadas ordenadas en este ámbito.
La subzona calificada como “b.20” en Basotxiki nº 28 se destinará al uso de
Residencia 3ª Edad y usos auxiliares y complementarios al servicio del uso
principal. 2.- Categorización del suelo urbano
Con carácter general, se trata de un suelo urbano consolidado, sin perjuicio de la condición de
suelo urbano no consolidado de aquellas parcelas en las que se produzca un incremento de la
edificabilidad ponderada, entre ellas la de Basotxiki nº 28.
5.- CONDICIONANTES SUPERPUESTOS A LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA
Se estará a este respecto a lo establecido en los documentos “1.2 Informe de Sostenibilidad
Ambiental” y “2.1 Normas Urbanísticas Generales” de este Plan General.
En ese contexto, se han de tener en cuenta, entre otras, las condiciones asociadas a las áreas
acústicas reguladas en este Plan General en las que se integra este Ámbito.
6.- CONDICIONES DE CATALOGACIÓN DE EDIFICACIONES Y/O ELEMENTOS
SINGULARES
No se identifica en el ámbito ninguna edificación o elemento incluido en el Catálogo.
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La previsión anterior tiene su origen en el Plan Especial de Protección del Patrimonio
Construido de la ciudad, actualmente en tramitación (aprobación inicial: 3 de julio de 2009). A
ese respecto deberá estarse a lo que resulte de la aprobación definitiva de ese Plan Especial.
En lo referente a otro tipo de bienes de interés (naturales ......) deberá estarse a lo que resulte
del planeamiento especial a promover en la materia.
7.- RÉGIMEN ESPECÍFICO DE EJECUCIÓN
A los efectos de la determinación y aplicación de los coeficientes de ponderación de usos se
estará a lo expuesto en el documento “2.1 Normas Urbanísticas Generales” de este Plan
General.
En relación con la actuación de dotación en Basotxiki nº 28 (Residencia 3ª Edad), los
coeficientes aplicables serán el de K = 1 para el sobre rasante y K = 0,4 para el bajo rasante referido al VRS de VPO (coeficiente 1).
8.- MEDIDAS DE CARÁCTER AMBIENTAL
Serán de aplicación las medidas protectoras, correctoras y compensatorias expuestas en el
documento “1.2 Informe de Sostenibilidad Ambiental” de este Plan, así como las que determinen las Ordenanzas municipales a promover en su desarrollo.
9.- GRÁFICOS
Se incluye gráfico de la parcela “b.20” en Basotxiki nº 28 en el Documento “4. Planos” de la
presente Modificación.
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DOCUMENTO 3. – ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERA, MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA, PROGRAMA DE ACTUACIÓN
DOCUMENTO 3.1 – ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERA DOCUMENTO 3.2.- MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA DOCUMENTO 3.3.- PROGRAMA DE ACTUACIÓN
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DOCUMENTO “ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERA. SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA. PROGRAMA DE ACTUACIÓN”
DOCUMENTO “3.1 ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERA”
I. OBJETO DE ESTE DOCUMENTO
El presente documento tiene por finalidad evaluar y justificar la viabilidad económica de la
ordenación, si bien partiendo de la premisa de adecuar su contenido a la naturaleza de la
actuación, que aunque se incluye entre las actuaciones de “transformación urbanística” (art. 7-1
TRLSRU) no se corresponde con una “actuación de urbanización” sino otra de alcance más
limitado, pues se trata de una simple actuación de dotación, en que se actúa en suelo que ya
es urbano con todos sus servicios.
A pesar de ello y siendo el documento de Programa de Actuación un requisito del Proyecto de
Modificación de Plan General, se formula el mismo, ajustándolo en su contenido a la naturaleza
de la actuación de transformación urbanística.
II. PREMISAS DE LA EVALUACIÓN ECONÓMICA
El desarrollo urbanístico objeto de valoración se corresponde con el nuevo programa
edificatorio que se autoriza en el AU “IN.05 MONS”, y concretamente en la parcela “b.20” en
Basotxiki Kalea 28, y que consiste en 4.000 m2/t de uso Residencia 3ª Edad y hasta 4.000 m2/t
destinados a uso auxiliar bajo rasante (usos auxiliares).
No existen nuevas cargas de urbanización pues se actúa tan solo en la citada parcela que alberga hoy día la Iglesia de Todos los Santos que se derriba.
Se recoge el cumplimiento de la obligación de cesión del 15% sobre el incremento de
edificabilidad urbanística ponderada, libre de cargas de urbanización, de conformidad con
lo dispuesto en la legislación urbanística (Ley 2/2006). Se concreta en el importe de
166.694,75. €.
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Se actualiza el coeficiente de ponderación de usos terciarios genérico (b.20) al uso
concreto de Residencia de Tercera Edad, aplicando el K = 1 referido al uso característico
de VRS de VPO (282,17 €/m2/t).
III. VIABILIDAD ECONÓMICA DE LA PROPUESTA Se trata de justificar la viabilidad de la propuesta de ordenación, que básicamente consiste en
el incremento de edificabilidad urbanística en la parcela “b.20” en 4.000 m2/t y hasta 4.000 m2/t
adicionales destinados a aparcamiento bajo rasante.
No se contempla la realización de “obras de urbanización”, - salvedad del tratamiento de la
parcela de 56 m2 destinados a espacio libre local.
En cumplimiento por sustitución económica de las obligaciones legales de cesión del 15% de
edificabilidad sobre el incremento de la edificabilidad urbanística se establece la compensación
económica sustitutoria. Ello trae como consecuencia que el Promotor patrimonializa el 100%
del incremento de edificabilidad en la parcela “b.20”, asumiendo este compromiso económico.
1.- EDIFICABILIDAD URBANÍSTICA
El incremento de la edificabilidad se corresponde con los 4.000 m2/t de uso terciario en la
parcela “b.20” al que se añaden hasta 4.000 m2/t para uso auxiliar de aparcamiento bajo rasante, partiendo de que existe previamente materializada una edificabilidad de 2.154
m2/t destinados a uso de equipamiento religioso.
El incremento de edificabilidad se calcula considerando tan solo 2 plantas de sótano (si
se agotara una mayor edificabilidad se abonaría la parte correspondiente).
Para calcular el incremento aplicamos o la nueva edificabilidad el coeficiente de K = 1
referido al uso sobre rasante de VPO (VRS = 282,17 €/m2/t) y 0,4 al bajo rasante.
A la edificabilidad materializada (equipamiento religioso) le aplicamos el coeficiente 0,4.
El incremento será:
(4.000 m2/t x 1 + 2.000 m2/t x 0,4) – 2.154 m2/t x 0,4 = 3.938,40 m2/t
La cesión del 15% será: 0,15 x 3.938,40 m2/t x 282,,17 €/m2/t = 166.694,75 €
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2.- VALORACIÓN ECONÓMICA
Considerando los coeficientes de ponderación de uso del incremento de edificabilidad
que ampara el presente Proyecto y que se concretan en 4.000 m2/t de uso principal
(Residencia 3ª Edad) y hasta 4.000 m2/t de uso auxiliar (aparcamiento bajo rasante) el
valor residual de esta nueva edificabilidad, - teniendo en cuenta que los coeficientes
están referidos al VRS de vivienda de Protección Oficial y representa 282,17 €/m2/t – asciende a:
4.000 m2/t x 1 x 282,17 €/m2/t + 2.000 m2/t x 0,4 x 282,17 €/m2/t = 1.354.416 €
A estos importes hay que deducirle las cargas urbanísticas (15% de cesión) que
representa 166.694,75 €.
Por tanto deducido este importe el valor residual de este incremento de edificabilidad es de:
1.354.416 € - 166.694,75 € = 1.187.721,25 €
Este valor se considera suficiente para acometer la inversión y hacer frente a los
compromisos económicos ante el Ayuntamiento.
IV. RESPONSABILIDAD DE INVERSIÓN DE LOS AGENTES PÚBLICOS Y PRIVADOS
La propuesta recogida en el presente Documento se trata de una actuación de transformación
urbanística muy limitada, pues se caracteriza como una simple actuación de dotación, asociada
a la existencia de un incremento de edificabilidad urbanística ponderada en la nueva parcela
“b.20” que está ya edificada y urbanizada, previa demolición del edificio actual.
1.- RESPONSABILIDAD Y OBLIGACIONES ASOCIADAS AL DESARROLLO
URBANÍSTICO. PROMOCIÓN PRIVADA
El ámbito urbanístico “IN.05 MONS” se califica como suelo urbano consolidado porque
está totalmente urbanizado y con la edificabilidad agotada, salvedad hecha de la parcela
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“b.20” donde por preverse el incremento de edificabilidad se define como constitutiva de
una actuación de dotación.
No hay que realizar por tanto obra de urbanización, pues la parcela cuenta con todos los
servicios y se mantiene básicamente la ordenación actual, con una pequeña corrección
de la parcela.
Igualmente la Promotora abona al Ayuntamiento en concepto de cesión del 15% sobre el incremento de edificabilidad 166.694,75 €.
2.- RESPONSABILIDAD Y OBLIGACIONES DEL AYUNTAMIENTO
No tiene que efectuar obra alguna ni asumir costes adicionales.
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DOCUMENTO “3.2 MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD”
I. OBJETO DE ESTE DOCUMENTO
El art. 22-4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real
Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre obliga a que la documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de transformación urbanística contenga un informe o
memoria de sostenibilidad económica en el que se pondere el impacto de la actuación en las
Haciendas Públicas y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en
marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la adecuación del suelo destinado
a usos productivos.
La intervención que se propone en el presente Documento de Modificación del PGOU
constituye una simple actuación de dotación por lo que no plantea una nueva urbanización ni la reforma o renovación de la actual.
Es decir, no hay infraestructuras nuevas ni servicios adicionales.
Se circunscribe al incremento de edificabilidad en una parcela totalmente urbanizada y
actualmente edificada (Basotxiki Kalea 28), que forma parte de un ámbito urbanístico que es
suelo urbano consolidado y urbanizado como consecuencia de un proceso de ejecución del planeamiento, que dispone de todos los servicios, incluido el servicio público de transporte.
II. ACTUACIONES DE URBANIZACIÓN, MANTENIMIENTO DE INFRAESTRUCTURAS O
PRESTACIÓN DE NUEVOS SERVICIOS
Ya hemos señalado que la propuesta se circunscribe al incremento de edificabilidad en la
nueva parcela “b.20” en Basotxiki Kalea 28 con 4.000 m2/t de uso Residencia 3ª Edad y hasta 4.000 m2/t de aparcamiento en bajo rasante.
Se trata de una actuación de dotación en que no se prevé nueva obra de urbanización o
reurbanización. La intervención se produce en parcela privada con la demolición del actual
edificio de la Iglesia de Todos los Santos.
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Se contempla la cesión de 56 m2 para cumplir la dotación de espacios libres.
No se contempla la ejecución de nuevas infraestructuras ni nuevos servicios, por lo que la
ejecución de las previsiones del presente Documento no tienen incidencia negativa alguna en
la Hacienda Municipal.
En definitiva, que no se produce un incremento de las obligaciones del Ayuntamiento por el
deber de costear infraestructuras o servicios, salvedad del mantenimiento de 56 m2 adicionales de espacio libre.
III. INGRESOS MUNICIPALES
El Ayuntamiento de conformidad con los términos del Convenio suscrito va a recibir el ingreso
de 166.694,75 € en concepto de cesión del 15%.
Además va a percibir el ICIO sobre las obras de edificación y el importe correspondiente a las
tasas por otorgamiento de licencias urbanísticas.
De otro lado se van a incrementar los ingresos corrientes (todos los años y de forma
permanente) por los conceptos de: Impuesto de Actividades Económicas, Impuesto sobre
Bienes Inmuebles, tasas por prestación de servicios de basuras y suministro de agua.
Ingresos corrientes
A. Impuesto Bienes Inmuebles
Por extrapolación de lo que se abona por otras edificaciones destinadas a uso terciario,
cada m2/t adicional de uso terciario implica un importe de 2,5 €/m2. El IBI por aparcamiento
sobre rasante lo estimamos en 0,27 €/m2/año.
4.000 m2/t x 2,5 € = 10.000 € 2.000 m2/t x 0,4 € = 540 €
B. Tasa por saneamiento de aguas, prestación de servicios de saneamiento y de recogida de
basura
Se estima: 3 €/m2/año
4.000 m2/t x 3 € = 12.000 €
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C. Impuesto sobre Actividades Económicas
Considerando los datos del Presupuesto de 2011 y el techo total destinado en el municipio
a actividades económicas (2.236.687 m2/t según el vigente Plan General) se deduce un
ingreso medio de 3,43 €/m2/t/año.
La aplicación de este importe representa el siguiente ingreso:
4.000 m2/t x 3,43 = 13.720 €
De la suma de estos diferentes conceptos se deducen unos ingresos anuales de 36.260
€/año.
IV. GASTOS MUNICIPALES
Ya hemos señalado que no se produce la necesidad de prestar nuevos servicios ni hay
obligación de mantener nuevas infraestructuras.
Tan solo se incrementa en 56 m2 el terreno que debe mantener el Ayuntamiento, como
consecuencia de la cesión de esta superficie para espacios libres.
Para calcular el coste asociado a este mantenimiento, que no implica alumbrado público
adicional, nos referimos a la estimación de coste de mantenimiento de espacios libres en la
ciudad adoptado en un reciente estudio del Ayuntamiento (Modificación del PGOU para el AU
“CE.05 SAN BARTOLOME”, Documento “Estudio de Viabilidad Económica, pág. 18).
Este dato representa 1 €/m2/año.
Por tanto, el mayor coste que para el Ayuntamiento representa este incremento de 56 m2 de espacio libre al año es de:
56 m2 x 1 €/m2/año = 56 €
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Aunque consideremos el coste de la prestación del servicio de agua, saneamiento y recogida
de basura un 75% de la tasa que se percibe (75% de 12.000), esto es, 7.500 € el coste total
asciende a 7.556 €.
V. ADECUACIÓN DEL SUELO DESTINADO A USOS PRODUCTIVOS La propuesta incide en un incremento de la intensidad de uso de los suelos dedicados a uso de
actividades económicas. Además se crea una dotación privada consistente en Residencia de la
3ª Edad, que ayudará a paliar el déficit de plazas.
VI. CONCLUSIONES
De lo anteriormente expuesto en cuanto a consideración de los ingresos y gastos que se van a producir con repercusión en la Hacienda Municipal, asociados al desarrollo amparado en el
presente documento, la conclusión no puede ser otra que la de que el saldo es netamente
favorable a las arcas municipales.
Los ingresos corrientes representan del orden de 36.260 €/año.
El gasto corriente representa tan solo un incremento de 7.556 €/año.
La propuesta tiene impacto positivo y se mejora la superficie de techo destinado a
actividades económicas.
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DOCUMENTO “3.3 PROGRAMA DE ACTUACIÓN”
I. OBJETO DE ESTE DOCUMENTO
Tiene por finalidad el Programa de Actuación establecer las pautas básicas del proceso de
desarrollo y ejecución de la operación de transformación urbanística.
En el caso presente, no tratándose de una actuación integrada que conlleva una nueva
urbanización o renovación de la misma, la programación del desarrollo se adapta a la
naturaleza propia de la propuesta, que constituye una actuación de dotación asociada al
incremento de edificabilidad urbanística respecto a la previamente materializada.
Esta actuación lleva aparejada tan solo la obligación de cumplimentar el levantamiento de la
carga dotacional, y la cesión del 15% del incremento de edificabilidad, lo que de acuerdo con la normativa se efectúa con la licencia.
Por todo ello, no tiene cabida el establecimiento de determinaciones propias de una
programación, propiamente dicha.
II. COMPROMISOS TEMPORALES
Se deben cumplir los plazos establecidos para la solicitud de la licencia 12meses desde la
publicación del acuerdo de aprobación del documento de Modificación del PGOU).
Donostia-San Sebastián, Noviembre de 2017
POR EL EQUIPO REDACTOR
Fdo.: José Mª Abad Urruzola Fdo.: Jorge Unceta-Barrenechea Sistiaga
Letrado Urbanista GURBAIN S.L.P.
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DOCUMENTO 4 PLANOS
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ÍNDICE
PLANOS I. INFORMACION I.1 SITUACION DE LOS AMBITOS URBANISTICOS 1/5000
I.2 TOPOGRAFICO Y DELIMITACION 1/1000
I.3 CLASIFICACION DEL SUELO 1/1000
I.4 ZONIFICACION GLOBAL 1/1000 I.5 ZONIFICACION PORMENORIZADA 1/500
PLANOS II. PROYECTO II.1 ZONIFICACION PORMENORIZADA 1/500
II.2 ORDENACION 1/500
II.3 SECCION 1/500
II.4 ORDENACION GEOMETRICA 1/500
ÁMBITOS URBANISTICOS (A.U.)/
PLANO I.1 PLANOA
ESCALA / ESKALA 1/5.000
(Origen: P.G.O.U. de Donstia-San Sebastián 2010)
REDACTORES / IDAZLEAK
I. Información / I. Informazioa
EREMU URBANISTIKOAK (E.U.)
64.74
65.11
64.91
64.02
63.64
(07340)
62.5
65.0
65.61
65.84
PABLO SOROZABALPLAZA
Aransgi
63.67
63.52
66.20
63.5564.16
65.31
65.59
66.19
65.8166.58
65.87
64.91
77.13
65.66
64.81
65.23
66.46
64.11
65.92
64.05
64.91
64.32
69.04 69.15
69.26
71.97
69.93 68.29
65.78
67.17
67.01
66.73
67.5068.05
69.28
65.86
67.45
68.82
66.57
68.29
66.24
68.13
68.42
68.4769.10
69.16
69.1466.31
67.7667.26
67.4267.93
73.4473.35
73.26
68.32
69.17
68.70
69.02
68.90
68.83
69.04
67.43
68.68
68.14
67.79
69.12
69.26
67.19
68.44
69.5869.93
69.00
67.42
67.53
67.81
69.66
69.37
68.8968.93
68.30
69.61
69.20
69.63
68.38
69.92
68.9468.97
68.48
68.15
68.74
MONS
MONS
PASEALEKUA(03190)
(03190)
(03190)
68.68
68.88
68.85
68.47
69.05
69.22
67.8967.36
66.97
68.40
68.88
68.11
68.6968.72
68.16
68.4668.24
68.28
68.33
68.74
68.86
68.85
68.44
68.21
67.74
66.82
67.83
67.02
67.51
69.24
69.6969.76
69.68
68.99
68.30
68.8168.44
67.40
67.34
68.41
67.30
68.81
66.96
66.58
65.75
70.31
71.5172.4972.96
65.82
65.81
65.70
69.95
69.40
73.16
69.61
69.78
69.91
69.68
69.37
69.2669.1969.1268.8768.62
68.62
70.12
68.87
65.8368.78
68.79 68.83
66.67
67.99
66.64
68.02 69.27
68.5668.82
67.96
68.93 69.01
68.89
67.5
68.21
69.0368.73
69.20
73.71
69.31
68.24
69.17
67.6068.01
68.43
68.3670.27
69.82
68.57 69.09
69.10
66.63
68.97
66.07
69.49
71.17
69.1468.96
69.18
69.61
69.49
68.37
68.14
69.32
68.64
68.82
68.96
67.96
68.95
68.27
69.06
68.39
69.12
69.17
68.56
E
E
66.64
67.01
67.35
67.08
67.33
67.28
67.26
67.26
66.63
67.31
67.68
67.5767.64
67.32
67.20
67.18
66.37
63.19
67.11
66.66
66.2167.13
BASOTXIKI KALEA
PASE
ALEK
UA
66.11
67.05
67.28
66.66
66.90
67.04
67.29
67.36
63.86
66.49
66.45
66.4566.46
65.85
65.92
65.96
66.07
66.12
66.18
66.26
66.32
63.35
63.39
63.27
66.41
65.94
63.69
67.52
66.35
65.98
66.84
66.53
68.17
68.10
66.18
66.33
66.46
66.61
66.50
66.34
66.22
66.23
66.19
66.12
66.17
65.91
65.84
65.72
(00680)
(050
90)
67.5
65.0
66.39
66.09
66.37
67.07
67.32
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
P
P
P
P
P
P
P
PO
PO
(00680)
(07360)
(07350)
(07330)
(006
80)
(006
80)
(00680)
GABRIEL CELAYA PLAZA
BERNART ETXEPARE PLAZA
Iglesia
BASOTXIKI
ZILEGI BASOEN PARKEA
KALEA
BASO
TXIK
I
KA
LEA
67.26
66.28
67.3570.51
46.20
71.54
45.78
65.67
45.29
71.39
44.74
64.72
71.07
65.48
71.30
69.63
70.25
70.41
65.61
71.58
65.41
65.20
70.25
64.94
67.01
66.48 66.36
66.97
67.16
66.72
67.40
67.98
68.5070.69
68.22
50.62
66.75
49.76
68.22
48.70
67.53
48.19
68.27
47.33
66.90
47.81
68.78
49.26
65.92
50.15
69.00
51.26
64.74
68.81
68.87
64.62
68.77
69.13
64.21
50.75
68.64
50.24
64.66
62.28
60.26
65.86
69.77
68.76
70.20
66.15
69.13
68.93
69.20
66.74
66.74
69.95
70.18
71.05
54.77
68.72
55.24
55.78
70.18
56.26
68.14
55.71
66.10
68.8166.26
68.64
67.27
68.81
70.81
68.93
49.38
70.83
70.70
70.60
70.72
70.67
68.14
62.80
69.65
68.73
68.81
69.33
70.00
69.94
69.57
70.25
70.70
66.39
48.74
68.02
69.22
69.88
49.32
66.27
66.22
66.20
66.27
66.39 68.85
66.17
71.64
68.94
65.93
68.17
68.93
69.07
71.74
68.88
68.95
68.89
68.77
68.65
64.76
68.42
64.73
68.58
66.54
46.78
66.66
67.14
71.63
68.25
66.75
71.16
68.10
69.69
68.19
68.90
65.03
65.60
64.80
65.63
70.74
66.10
69.37
70.56
69.31
70.07
65.53
70.40
67.94
51.76
71.31
70.79
65.85
48.26
48.28
65.98
48.78
68.36
49.26
71.58
49.24
67.78
68.68
71.10
69.18
67.89
70.57
65.99
66.26
71.25
66.72
67.34
72.13
70.30
66.05
66.67
71.42
67.73
67.89
70.40
70.51
70.44
70.48
71.64
66.83
71.18
71.71
71.69
71.70
71.53
71.12
70.24
70.69
71.84
71.85
71.85
69.66
69.95
70.13
70.15
70.16
69.89
67.57
69.23
66.47
69.50
70.83
65.82
70.22
65.88
69.82
68.9168.42
70.27
68.03
65.49
67.75
68.07
65.18
70.24
68.51
70.23
70.75
70.73
68.68
65.79
68.13
66.63
68.40
53.06
67.44
52.66
68.24
52.26
68.75
52.11
68.17
66.9566.94
66.89
67.46
68.00 68.13
68.56 68.81
69.40
45.0
47.5
62.5
65.0
60.0
55.0
57.5
67.5
67.5
70.0
70.0
70.0
70.0
67.5
67.5
65.0
47.5
50.0
67.76
68.88
65.79
65.88
71.49
68.77
66.03
72.16
71.72
68.38
72.2172.09
72.06
71.67
66.05
71.65
70.08
70.43
70.68
71.01
71.16
66.21
62.77
65.80
70.87
71.32
63.21
71.08
66.22
62.71
71.43
62.2371.51
63.25
71.46
64.11
71.46
70.31
71.10
70.93
71.22
71.42
65.62
46.70
67.42
68.49
70.62
65.90
65.86
71.79
71.35
71.29
71.68
66.1165.19
63.84
66.83
65.7664.72
65.87
IN.05 MONS
(07340)
62.5
65.0
PABLO SOROZABALPLAZA
Aransgi
MONS
MONS
PASEALEKUA(03190)
(03190)
(03190)
67.5
E
E
BASOTXIKI KALEA
PASE
ALEK
UA
(00680)
(050
90)
67.5
65.0
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
P
P
P
P
P
P
P
PO
PO
(00680)
(07360)
(07350)
(07330)
(006
80)
(006
80)
(00680)
GABRIEL CELAYA PLAZA
BERNART ETXEPARE PLAZA
Iglesia
BASOTXIKI
ZILEGI BASOEN PARKEA
KALEA
BASO
TXIK
I
KA
LEA
45.0
47.5
62.5
65.0
60.0
55.0
57.5
67.5
67.5
70.0
70.0
70.0
70.0
67.5
67.5
65.0
47.5
50.0
IN.05 MONSSUELO URBANO CONSOLIDADO / SUELOURBANO NO CONSOLIDADO PORINCREMENTO DE EDIFICABILIDADPONDERADA (PLAN GENERAL)HIRI LURZORU FINKATUA /ERAIKIGARRITASUN HAZTATUAGEHITZEAREN ONDORIOZ FINKATU GABEKOHIRI LURZORUA (PLAN OROKORRA)
(07340)
62.5
65.0
PABLO SOROZABALPLAZA
Aransgi
MONS
MONS
PASEALEKUA(03190)
(03190)
(03190)
67.5
E
E
BASOTXIKI KALEA
PASE
ALEK
UA
(00680)
(050
90)
67.5
65.0
PO
PO
PO
PO
PO
PO
PO
P
P
P
P
P
P
P
PO
PO
(00680)
(07360)
(07350)
(07330)
(006
80)
(006
80)
(00680)
GABRIEL CELAYA PLAZA
BERNART ETXEPARE PLAZA
Iglesia
BASOTXIKI
ZILEGI BASOEN PARKEA
KALEA
BASO
TXIK
I
KA
LEA
45.0
47.5
62.5
65.0
60.0
55.0
57.5
67.5
67.5
70.0
70.0
70.0
70.0
67.5
67.5
65.0
47.5
50.0
E.10/IN.05
A.30/IN.05
PO
PO
PO
PO
P
P
P
P
P
P
(006
80)
(006
80)
Iglesia
BASO
TXIK
I
KA
LEA
70.0
70.0
70.0
70.0
67.5
65.0
g.00
PO
PO
PO
PO
P
P
P
P
P
P
(006
80)
(006
80)
Iglesia
BASO
TXIK
I
KA
LEA
70.0
70.0
70.0
70.0
67.5
65.0
b.20 f.10
PO
PO
PO
PO
P
P
P
P
P
P
(006
80)
(006
80)
Iglesia
BASO
TXIK
I
KA
LEA
70.0
70.0
70.0
70.0
67.5
65.0
B+V
PO
PO
PO
PO
P
P
P
P
P
P
(006
80)
(006
80)
Iglesia
BASO
TXIK
I
KA
LEA
70.0
70.0
70.0
70.0
67.5
65.0
B+V
2635
8,62
19,5
6
EQUIPO REDACTOR PROMOTOR JOSE Mª ABAD URRUZOLA – Abogado Urbanista DONOSTIAKO UDALA GURBAIN S.L.P. AYUNTAMIENTO DE SAN SEBASTIÁN
MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PGOU REFERIDA A LA PARCELA “G.00”
(IGLESIA DE TODOS LOS SANTOS) EN EL ÁMBITO AU “IN.05 MONS”
ANEXO IV - A ESTUDIO AMBIENTAL ESTRATEGICO
– Evaluación Ambiental Estratégica Simplificada -
ANEXO IV - B
ESTUDIO DE IMPACTO ACUSTICO
NOVIEMBRE, 2017