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MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PGOU C/ La Mota, nº 7

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MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE BENAVENTE.

AYUNTAMIENTO DE BENAVENTE

MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA

DE BENAVENTE

Benavente, Julio de 2009

Por la Administración

Fdo. Daniel Juan Juan Aparejador Municipal

El Director del Equipo Redactor

Fdo. José Carlos Martínez-Cubells Cubells Yraola Arquitecto



ÍNDICE

I



1. MEMORIA VINCULANTE

1.1. Introducción

1.2. Normativa urbanística vigente

1.3. Estado actual del edificio

1.4. Análisis de los valores históricos y culturales

1.5. Justificación y conveniencia

ANEXO I. Anexo Fotográfico

2. NORMAS URBANÍSTICAS

Ficha Nº 71 Modificada del Catálogo de Bienes Protegidos

del P.G.O.U. de Benavente

3. PLANOS

Estado Actual P.G.O.U.

Plano 3, Hoja E2. 1/1000. Clasificación, calificación y regulación, régimen y gestión del suelo y la edificación en suelo urbano. Red viaria y alineaciones.

II



MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PGOU

C/ La Mota, nº 7

MEMORIA VINCULANTE





1. MEMORIA VINCULANTE

1.1. Introducción

El presente documento trata la Modificación Puntual del Plan General de

Ordenación Urbana de Benavente que se aprobó definitivamente el 19 de

marzo de 2007 (BOP 7 de mayo de 2007) en lo que respecta a la

descatalogación del edificio situado en la C/ La Mota nº 7 de Benavente

(Zamora), incluido en el Catálogo de Bienes Protegidos del PGOU (Ficha nº

71).

Se promueve la presente Modificación por el Excmo. Ayuntamiento de

Benavente y se redacta por José Carlos Martínez-Cubells Yraola como

arquitecto del Estudio de Arquitectura Martínez Cubells, S.L.P y bajo la

dirección del técnico municipal del Ayuntamiento de Benavente Daniel Juan

Juan.

En la redacción de la presente Modificación se han tenido en cuenta las

prescripciones del artículo 169 y siguientes del Reglamento de Urbanismo de

Castilla y León, de la Ley 5/1999 de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y

León, así como la propia normativa del P.G.O.U. de Benavente.

Se presenta Memoria Vinculante al objeto de cumplimentar la

documentación exigida en el artículo 169.3 del Reglamento de Urbanismo de

Castilla y León:

1



1.2. Normativa Urbanística Vigente

El edificio se encuentra dentro del ámbito del Plan General de Ordenación

Urbana de Benavente (Zamora), que define las condiciones generales de

uso, edificación, etc. en todo su ámbito de actuación.

El edificio se incluyó en la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana

dentro del Nivel de “Protección Estructural”, con las condiciones particulares

establecidas en la ficha de identificación que se adjunta a continuación:

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1.3. Estado actual del edificio

El inmueble de la Calle la Mota nº 7 de Benavente está situado sobre una

parcela total de 209,10 m2. La edificación no ocupa la totalidad de la

parcela, existiendo un patio de luces en la parte posterior del edificio.

Tipológicamente se trata de un edificio de tres plantas con sótano y

bajocubierta, siendo las plantas primera y segunda similares entre sí y

distintas a las demás plantas en forma y tamaño.

La planta baja ocupa la totalidad del solar a excepción de un patio trasero y

está compuesta por vestíbulo, dos dormitorios, dos estares de paso, sala,

cocina con despensa, galería al patio y escalera que comunica con el resto

de las plantas.

La planta primera está compuesta por vestíbulo, tres dormitorios, estar de

paso, sala, cocina, despensa, galería, trastero y tres balcones a fachada (y

en la galería lo que en su día fue un aseo).

La planta segunda es similar a la primera, excepto en los balcones de la

fachada, que en esta planta no tienen vuelo.

La planta bajo cubierta está compuesta por dos cuerpos centrales a los

cuales se accede desde la escalera, con altura regular en toda su superficie,

que a su vez dan acceso a otros tres cuerpos cuya altura disminuye

conforme a la pendiente del tejado.

El sótano no se puede visitar, pues la zona de acceso desde la planta baja

está en mal estado de conservación, con los forjados de madera

descompuestos y con agua acumulada.

El edificio tiene una antigüedad inferior a 100 años. Según los datos de la

ficha del Catálogo de Bienes Protegidos del PGOU data del año 1920-1925,

mientras que en los datos catastrales se refleja como fecha de construcción

1940.

Estructuralmente, el edificio está formado por muros de fábrica de ladrillo y

adobe en la fachada principal, siento las medianteras, las fachadas del patio

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y los muros interiores de adobe y tapial principalmente, formando la

estructura principal del edificio.

Los forjados son de madera, formados por vigas y correas del mismo

material sobre los que apoya el tablazón para recibir el pavimento.

La cubierta está formada por cerchas de madera, entablado y teja árabe

como material de cubrición.

En el plano compositivo, el edificio presenta una disposición de huecos

simétricos, siendo de mayor altura los de las plantas primera y segunda,

para dar acceso a los balcones. En la planta primera existen balconadas

molduradas con ménsulas. Existen impostas entre plantas y algunos de los

huecos presentan leves relieves realizados con mortero o similar. Las rejas y

balcones son de forja en ventanas y puertas.

Todo el inmueble se encuentra en un estado de deterioro progresivo e

irreversible, pudiéndose considerar que el edificio se encuentra en lo que se

podría denominar ruina inminente.

El estado en que se hallan las diferentes estancias es muy similar, siendo las

plantas superiores las más inestables, habiéndose tenido que apuntalar

varias de ellas (ver documentación fotográfica adjunta), siendo necesario el

desalojo de cascotes y otros materiales desprendidos de la fachada principal

y que afectaban a la seguridad de los viandantes.

En la planta baja se acumula humedad, produciendo daños tanto en los

muros de carga como en la cimentación, que ha ido absorbiendo la humedad

por capilaridad, reduciendo la cohesión de los materiales (adobe y tapial

principalmente en las medianeras; adobe y ladrillo en fachada) y en

definitiva, disminuyendo su capacidad portante.

En consecuencia al abandono que ha sufrido el edificio en los últimos años,

no se ha realizado ninguna intervención que pudiera tener como fin la

reparación del edificio, apreciándose numerosas grietas que superan en

espesor el grosor de la capa de yeso que recubre los muros de carga,

llegando al material constituyente de los mismos.

La cubierta tampoco ha tenido ningún mantenimiento, pudiéndose constatar

gran cantidad de goteras como consecuencia del mal estado de la estructura

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portante, del entablado y del material de cubrición. Todo el conjunto de

cubierta presenta grandes deformaciones.

Respecto de la fachada en la Calle La Mota cabe apuntar las siguientes

patologías en particular:

� Desprendimiento del revoco de la fachada, especialmente en la zona de

los huecos centrales de la planta segunda, mostrando los ladrillos y adobes

que forman la fachada, muy deteriorados por su exposición al agua y la mala

trabazón. En esta zona se ha podido apreciar cómo en dos años se ha

producido un agravamiento del deterioro, posiblemente por filtraciones de la

cubierta o fugas en una bajante próxima, originando el deterioro y

desprendimiento del enfoscado y de ladrillos y adobes.

� Grieta vertical en la zona inferior derecha de la fachada, arrancando

desde el suelo hacia el piso de la planta primera, achacable posiblemente a

asientos diferenciales de la cimentación de la fachada.

� Igualmente, numerosas grietas y fisuras repartidas por la fachada,

especialmente en las zonas de los cargaderos y de las ménsulas de los

balcones.

� El cargadero de uno de los huecos centrales de la planta segunda se

encuentra totalmente descompuesto, existiendo en la actualidad un agujero

al haberse desprendido gran parte de los ladrillos que formaban el

cargadero, habiendo sido necesario su apuntalamiento.

� Las losas de los balcones de la planta primera han tenido que ser

apuntalados por posibles pérdidas de la capacidad portante.

� Cargaderos de madera de las ventanas descompuestos por filtraciones de

agua.

� Carpinterías desescuadradas y en mal estado de conservación.

Respecto de la estructura interior del edificio cabe apuntar en especial:

� Las líneas del forjado de madera tienen inclinación hacia el centro del

edificio debido a la pérdida de capacidad portante de las vigas y viguetas así

como a los asientos de los muros, especialmente del hueco de la escalera.

� Las correas de madera de la cubierta se encuentran podridas con peligro

de desplome de la misma, dado el peso del material de cobertura (teja curva

árabe), produciéndose filtraciones que afectan a los forjados y los muros

inferiores.

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� Numerosas grietas en el interior de los muros, especialmente en las

zonas de los huecos de las fachadas y de los huecos interiores de paso.

� Los muros de planta baja presentan fuertes humedades que ascienden

por capilaridad del terreno, lo que puede justificar los asientos de los muros.

El edificio objeto de estudio presenta actualmente importantísimos

movimientos de su estructura, debido a deficiencias de la capacidad portante

del terreno así como de la cimentación, agravado por la existencia del nivel

freático. Existe un riesgo de deterioro progresivo debido a asientos

diferenciales que pueden derivar en más movimientos y el consiguiente

colapso y derrumbe. Todo ello está agravado por el defectuoso estado actual

de los elementos de madera que forman parte de los forjados y de los

cargaderos de fachada. La fisura vertical junto al edificio contiguo derecho

también se agravará con el tiempo, siendo otro factor importante de

colapso.

Como conclusión de todo lo anterior, teniendo en cuenta la mala calidad del

terreno de asiento del cimiento; la pobre calidad del mortero usado en las

fábricas de ladrillo; la mala calidad de los adobes empleados; la inexistente

trabazón de los paños de ladrillo con los de adobe; el mal estado de la zona

inferior de los muros de planta baja, que se encuentran saturados de

humedad en el momento del estudio; el deficiente estado generalizado de la

madera con pudriciones y fendas, tanto en cargaderos como vigas y correas;

y la existencia de grietas en fachadas y muros interiores de carga que

evidencian sobrecargas y asientos; se considera el mantenimiento del

edificio como arriesgado desde el punto de vista de su estabilidad, pudiendo

producirse el colapso del edificio. Claro está, no se sabe cuando se produciría

dicho colapso, quizás por una temporada de lluvia que moje más la

cimentación y asiente las zonas más delicadas, o un avance de las

pudriciones de las piezas de madera de la cubierta y de los forjados, por

estar ahora expuestas, si bien, entendemos que la ruina inminente es un

concepto que se creó para adelantarnos a los acontecimientos y evitar

situaciones peligrosas, creyendo que el estado actual del edificio tiene

patologías suficientes a dia de hoy para considerarlo peligroso si se sigue

manteniendo en su estado actual.

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1.4. Análisis de los valores históricos y culturales

Este apartado tiene por objeto analizar los valores culturales del edificio

situado en la C/ la Mota nº 7 de Benavente, que figura en el Catálogo de

Bienes Protegidos del P.G.O.U. de Benavente como la ficha nº 71, así como

justificar la conveniencia de su descatalogación, pues no contiene las

mismas condiciones y valores que sí poseen otros inmuebles de sus

características, de modo que en la actualidad, los valores histórico-culturales

que presumían la protección de la edificación se entenderían suficientemente

representados en la Ciudad con otras edificaciones que contiene con mayor

pureza las notas características del estilo modernista.

Como antecedentes, indicar que este inmueble no se encontraba protegido

estructuralmente en las anteriores Normas Subsidiarias de Planeamiento

Municipal de Benavente, teniendo el conjunto de la Calle La Mota protección

ambiental, afectando esta protección a todos los edificios de la calle

(anteriormente Calle Doctor Castro). En las anteriores normas de protección

ambiental definidas en las Normas Subsidiarias se permitía la demolición de

los edificios, debiendo ir acompañada la solicitud de esta licencia de la

petición de licencia de construcción del edificio que sustituiría al demolido.

El inmueble entró a formar parte del Catálogo de Bienes Protegidos en el

P.G.O.U., pasando en la aprobación definitiva a clasificarse dentro de los

edificios con protección estructural. El Reglamento de Urbanismo de Castilla

y León define la Catalogación para los elementos que merezcan ser

protegidos por poseer elementos arquitectónicos singulares, los paisajes e

infraestructuras de calor cultural o histórico conforme a las peculiaridades

locales.

En cuanto a sus valores culturales, cabe indicar, que se trata de una

construcción reciente, que imita las formas y estilos pero que no se

corresponde su sistema constructivo y sus materiales con los modos de

construcción del estilo que imita, siendo sus materiales de muy mala calidad.

En la ficha del Catálogo aparece como de estilo modernista, no tratándose

de un edificio que pueda identificarse como de tal estilo. El estilo modernista

fue un fenómeno artístico ocurrido a finales del s. XIX y principios del XX, si

bien, debido a su heterogeneidad, no puede ser considerado como un

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lenguaje unitario. De cualquier forma, la arquitectura modernista, se

caracteriza por ser muy decorativa con fabulosas decoraciones florales,

rechazando los esquemas simétricos en pro de lo ondulado. Durante el

modernismo se trató de utilizar los nuevos materiales y en lugar de copiar

las formas clásicas se busca la inspiración en los procesos y las formas de la

naturaleza. El hierro se añade a la estructura, dejando los soportes metálicos

vistos de manera que la espacialidad se hace más abierta. Igualmente, se

utilizaron materiales de construcción tradicionales como el ladrillo.

Su eliminación del Catálogo, no supone una pérdida del patrimonio cultural

colectivo, pues otros inmuebles catalogados representan con mayor interés

este mismo estilo.

9



1.5. Justificación y conveniencia

El Plan General de Ordenación Urbana de Benavente, recoge, en el Catálogo

de Edificios Protegidos, el edificio de la C/ La Mota, nº 7 en la ficha nº 71,

con grado de protección estructural (estructura, fachada, composición de

color, ornamentos y cubierta).

Con fecha 18 de Junio de 2009, la Comisión Territorial de Patrimonio Cultural

de Zamora, en sesión ordinaria, y a petición del Excmo. Ayuntamiento de

Benavente respecto al Informe de Descatalogación de Edificio presentado

por Gerson & Mari, S.L., acordó, con la mayoría de los votos de los

miembros presentes, sin ningún voto en contra, informar favorable dicho

informe.

De las conclusiones de dicho acuerdo, se establecen una serie de medidas,

indicando que se deberán incluir en el apartado de Medidas de protección,

conservación y recuperación, la reconstrucción de la fachada y la

recuperación de rejerías, puerta principal y del vestíbulo, debiéndose cumplir

el resto de la normativa que señala el PGOU para la zona en que se

encuentra situado el inmueble.

Del estado actual de ruina inminente en que se encuentra el inmueble, se

deriva la imposibilidad de rehabilitación, por lo que, junto con el escaso

interés histórico y cultural del edificio descrito anteriormente, para proceder

a su demolición es preciso, previamente, la eliminación de las protecciones

establecidas actualmente, con las precisiones de mantener los elementos

señalados por la Comisión Territorial de Patrimonio Cultural de Zamora y

proceder a la demolición del edificio, reconstrucción de la fachada y

remodelación de la cubierta.

Se propone por tanto, desde el Ayuntamiento de Benavente la modificación

de la ficha nº 71 del Catálogo de Bienes Protegidos del Plan General de

Ordenación Urbana de Benavente mediante la presente Modificación Puntual

del P.G.O.U. recogiendo las indicaciones del acuerdo de la Comisión

Territorial de Patrimonio Cultural de Zamora, eliminando la protección

estructural del edificio y protegiendo los elementos señalados: rejerías,

puerta principal y del vestíbulo.

(La ficha del Catálogo de Bienes Protegidos modificada se adjunta en el apartado de Normas

Urbanísticas siguiente).

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ANEXO I. ANEXO FOTOGRÁFICO

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FOTOS 1 y 2: Fachada Principal

12



FOTOS 3 y 4:

Detalle de un hueco de la fachada principal

13



FOTOS 5 y 6:

Detalle de grieta en la fachada principal

14



FOTOS 7 y 8: Fachadas del patio de luces

15



FOTOS 9 y 10: Humedades en Planta Baja y Bajada a Sótano

16



FOTOS 11 y 12:

Detalle de elementos de madera deteriorados

17



FOTOS 13, 14 y 15: Diversas grietas y fisuras en estancias varias

18



FOTOS 16, 17 y 18: Diversas grietas y fisuras en estancias varias

19



FOTOS 19 y 20:

Abombamientos y grietas en los muros del hueco de escalera

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MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PGOU C/ La Mota, nº 7

NORMAS URBANÍSTICAS





2. NORMAS URBANÍSTICAS Se mantienen las normas vigentes que se establecen en el Plan General de

Ordenación Urbana.

Es objeto de aprobación y modificación la ficha nº 71 del Catálogo de Bienes

Protegidos según se relaciona a continuación.

1



Ruinosa

Reconstrucción de la fachada principal con impostas, cornisas y ménsulas. Recuperación de: rejerías, puerta principal y del vestíbulo.



MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PGOU

C/ La Mota, nº 7

PLANOS

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