Módulo 2: Demanda Habitacional Guido Valdivia/arc/20170511095638.pdf · Proyecto Multifamiliar de...

Módulo 2: Demanda Habitacional

Guido Valdivia

Mayo 5, 2017

Análisis de la demanda

Marco general del mercado habitacional

El mercado de vivienda es muy complejo y hay que entenderlo en su integralidad paraasegurar una atención eficiente de la demanda….

1

Sector habitacional

EnfoqueEconómico Financiero

EnfoqueNormativo y

Legal

Enfoque Tecnológico

Enfoque de Operación

Enfoque de Mercado

La vivienda como derecho

Artículo 25.1 Declaración Universal de los Derechos Humanos: Toda persona tienederecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y elbienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y losservicios sociales necesarios……

2

La vivienda es un derecho humano consagrado universalmente….

Artículo 11 del Pacto Internacional de Derecho Económicos, Sociales y Culturales: Todapersona tiene el derecho a un nivel de vida adecuado para sí misma y para su familia,incluyendo alimentación, vestido y vivienda adecuadas y una mejora continuada de lascondiciones de existencia, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios …..

Al menos 14 constituciones latinoamericanas reconocen el derecho a la vivienda:Argentina, Bolivia, Brasil, Colombia, Ecuador, El Salvador, Guatemala, Honduras, México,Nicaragua, Paraguay, República Dominicana, Uruguay, Venezuela…

La vivienda como derecho

3

Las constituciones de AL que reconocen el derechoa la vivienda van más allá de lo establecido por elPacto de las Naciones Unidas: vivienda digna,vivienda decorosa, vivienda higiénica … Pero ¿quées una vivienda adecuada?

Observación General N° 4 del Comité de DerechosEconómicos, Sociales y Culturales de las NacionesUnidas define la vivienda adecuada como la quepermite “una adecuada privacidad, espacioadecuado, seguridad adecuada, iluminación yventilación adecuadas, una infraestructura básicaadecuada y una adecuada ubicación en relación conel trabajo y los servicios básicos - todo ello a uncoste razonable”

Foto: Reuters - Alessandro Garófalo

La vivienda como producto

4

• La vivienda es también una mercancía quedebe ser adquirida por las familias.

• La vivienda es un producto sumamenteespecial, porque:

• Para muchos es el sueño de la vida

• La inversión requerida para adquirirla esalta: la compra más cara.

• El proceso de decisión de compra es largoy complejo, e involucra por lo general atoda la familia.

• La oferta y la demanda se encuentransometidas a muchas variables, pues seplanean a muy largo plazo.

Proyecto Multifamiliar de Vivienda Social, Lima. Fuente: CAPECO

Variables exógenas en el mercado de vivienda

5

• En el mercado habitacional es necesario tener en cuenta variables exógenas quepueden influir en la dinámica de la oferta y la demanda:

2. La acción de la competencia

4. Las condiciones ambientales

5. La acción de los proveedores

1. Las políticas del gobierno

3. Los cambios tecnológicos

• La estrategia de marketing de las empresas que trabajan en este mercadodeben considerar acciones para reducir los riesgos y aprovechar lasoportunidades que estas variables pueden generar.

6. Las motivaciones de los demandantes

1. La política del gobierno

6

• El interés del gobierno para promover elacceso a la vivienda es indispensable paraensanchar el mercado habitacional.

• Son usuales el otorgamiento de exencionestributarias, facilidades administrativas osubsidios a la oferta o demanda de vivienda.

• Medidas de corto plazo pueden tener unimpacto significativo (positivo o negativo) enla demanda.

Norma que estableció IVA paraventa de viviendas en Chile,generó alteraciones en mercadoinmobiliario.Fuente: www.pulso.cl


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• El interés del gobierno para promover elacceso a la vivienda es indispensable paraensanchar el mercado habitacional.

• Son usuales el otorgamiento de exencionestributarias, facilidades administrativas osubsidios a la oferta o demanda de vivienda.

• Medidas de corto plazo pueden tener unimpacto significativo (positivo o negativo) enla demanda.

En Bolivia, el gobierno optó por regular tasas de interés.Funciona a corto plazo, pero es difícil sostener la propuesta.Fuente: www.la-razon.com


8

• En la gran mayoría de países de ALC se promueven programas de subsidios directosa la compra de vivienda.

Fuente: BID Los Mercados de Vivienda en

América Latina y El Caribe

Vivienda

acabada

Vivienda

incremental

Terrenos con

servicios

Argentina X X X X

Barbados X X X

Bolivia X X X

Brasil X X X X X

Chile X X X X X

Colombia X X X X X X

Costa Rica X X X

Ecuador X X X X

El Salvador X X X X

Guatemala X X X

Guayana X X X

Honduras X X X X

Jamaica X X X X X

México X X X X X X X

Nicaragua X X X

Panamá X X X X X X

Paraguay X X X

Perú X X X X X X

Rep. Dominicana X X X X

Surinam X X

Trinidad y Tobago X X X X X

Uruguay X X X X X X X

Total 8 5 4 12 15 12 18 5 7 9

Financiamiento

público para

vivienda

incremental

Regulaciones

para facilitar

subdivisión de

terrenos

Promoción de

financiamiento

privado de

vivienda

PaísesProvisión directa por el gobierno

Financiamiento

oficial para

vivienda

subsidiada

Mejora de

barrios y

regularización

de tenencia

Mejoramiento

de vivienda

Subsidios a la

compra de

vivienda


9

• La generación de oferta de vivienda estásujeta a una serie de condicionantes: suelo,servicios, financiamiento, simplificaciónadministrativa, incentivos tributarios…

• Pero además, existe un cierto nivel deincertidumbre porque – por lo general – laoferta está dispersa.

• Esto puede causar situaciones críticas desobreoferta o escasez que toma tiemposuperar.

Exceso de oferta de vivienda social en México, 2016Fuente: www.milenio.com


10

• La generación de oferta de vivienda estásujeta a una serie de condicionantes: suelo,servicios, financiamiento, simplificaciónadministrativa, incentivos tributarios…

• Pero además, existe un cierto nivel deincertidumbre porque – por lo general – laoferta está dispersa.

• Esto puede causar situaciones críticas desobreoferta o escasez que toma tiemposuperar.

En el Perú alto número de empresas en segmento de lujo genera sobre oferta de vivienda, 2015

Fuente: www.gestión.pe

• La innovación de competidores tambiénpuede generar cambios en el mercadohabitacional: por ejemplo crédito directo.


• La innovación tecnológica puede ayudar a optimizar procesos constructivos o degestión inmobiliaria, influyendo en el mercado de vivienda.

Una ONG peruana utilizó un sistemasimilar al drywall dentro del programa devivienda dirigido a familias de menoresingresos, propietarios de terrenos.

Experiencia exitosa (ha colocado casi 2 000unidades) porque ofrece 30% más de áreaedificada que las alternativasconvencionales.

Además incorpora a los beneficiarios en lacadena de promoción y construcción.

Fuente: ONG De Luz y Esperanza

11



En el Perú, el sistema de construcción enconcreto armado con encofrado metálico esel más difundido, pese a la inicial reticenciade profesionales y empresarios.

Esto cambió la forma de construir viviendasen el Perú y permitió el desarrollo deindustria de partes y elementosconstructivos .

Proyecto Piloto Martinete en Lima, 2005Fuente: Ministerio de Vivienda

12





Fuente: Instituto Invertir

Albañilería confinada

4.077

8%

Albañilería armada

9.50618%

Placas de concreto

38.53174%

Oferta de vivienda nueva en Lima Metropolitana 2012(en unidades)

13





La gente sabe que no hay sistema perfecto:valora las ventajas y desventajas, y luegodecide.

2.5%

7.2%10.5%

26.8%

14.9%12.3%

25.7%

AISLAMIENTO ACÚSTICO

1 2 3 4 5 6 7No se

escuha nadaSe escucha

todo de afuera

Aislamiento acústico

0.4% 1.1% 1.4%

61.6%

22.1%

5.8% 7.6%

AISLAMIENTO TÉRMICO

1 2 3 4 5 6 7Muyfría

Hacemucho calor

Aislamiento térmico Estudio de Satisfacción Habitacional Proyecto Condominio del Aire, 2009

Fuente: Instituto Invertir.

14


• La actividad constructora es una de las quemás impacto ambiental genera.

• Existe, por ello, una tendencia paramodificar los paradigmas productivos en elsector construcción.

• La creciente preocupación de los ciudadanospor el cuidado ambiental, hará que losestándares sean cada vez más exigentes.

En México, la adopción de tecnologías sostenibles en la construcciónfue promovida a través de créditos hipotecarios más baratos.

Fuente: Infonavit

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• La actividad constructora es una de las quemás impacto ambiental genera.

• Existe, por ello, una tendencia paramodificar los paradigmas productivos en elsector construcción.

• La creciente preocupación de los ciudadanospor el cuidado ambiental, hará que losestándares sean cada vez más exigentes.

• Los fenómenos naturales pueden generartemores en los demandantes, impactandonegativamente en la oferta.

Terremoto de Pisco-Perú en 2007 afectó venta de viviendas en edificios altos en Lima Metropolitana.

Fuente: pe.worldmaps.com

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• Los proveedores de bienes y servicios deconstrucción pueden tomar decisiones queafecten al mercado.

• Entre estas decisiones están: variación deprecios, cambios de productos, adopción detecnologías, diversificación productiva,priorización de mercados…

17

En 2004, decisión de gobierno chino de priorizar atención de demanda interna, elevó precios

internacionales del acero. Fuente: El País


• Los proveedores de bienes y servicios deconstrucción pueden tomar decisiones queafecten al mercado.

• Entre estas decisiones están: variación deprecios, cambios de productos, adopción detecnologías, diversificación productiva,priorización de mercados…

• Incluso algunos proveedores puedenconvertirse en competidores de promotoresinmobiliarios.

18

Segunda empresa constructora más grande del Perú decidió incursionar en el mercado de

vivienda, compitiendo con sus antiguos clientes Fuente: Diario Gestión


• Los factores que movilizan a lasfamilias a modificar sus condicioneshabitacionales y a preferir determi-nadas soluciones de vivienda son:

a. Las condiciones habitacionales

actuales

b. El nivel de satisfacción con la

vivienda

c. Las expectativas que se tiene frente a

la vivienda

d. Los paradigmas relacionados con el acceso a la vivienda

Buscando vivienda. Fuente: El Periódico de Barcelona

19


a. Condiciones habitacionales actuales

• Al ser la vivienda un bien de “escasafrecuencia de compra”, la experienciaestá centrada sobre todo en lavivienda actual, particularmente en:

La ubicación de la vivienda

Fuente: Encuesta “Cómo vamos Bogotá”, 2016

20





El tipo de vivienda (casa, departamento)

Venta de lotes para vivienda, Bolivia. Fuente: Inmobiliaria Grupo Norte

21






El régimen de propiedad

¿Alquilar o comprar? Fuente: www.antioquia.locanto.com.co

22







El área de las viviendas, siempre en discusión.Fuente: Revista Semana, Colombia

Áreas y ambientes de la vivienda

23







Construcción de vivienda de quincha, Panamá.Fuente: www.folklore.panamatipico.com


Materiales y sistemas constructivos

24







Comunidades de Tacuba, El Salvador, demandan servicio de agua.Fuente: http://www.diariocolatino.com



Nivel de consolidación del barrio

25



• El conocimiento de la forma en queviven los demandantes es clave paraidentificar oportunidades (y limitacio-nes) en el mercado de vivienda.




“Barriada vertical·” en Torre David, de Caracas.Fuente: www.terra.com.co



Nivel de consolidación del barrio

26


b. El nivel de satisfacción con la vivienda

• Las familias pueden presentardiferentes niveles de insatisfaccióncon sus viviendas, por:

Condiciones físicas de la vivienda

27

Viviendas con material precario en Villa Paraisópolis, Sao Paolo, Brasil. Fuente: Diario Clarín.

Solares hacinados en Rímac, Lima Fuente: www.predes.org.pe.

Viviendas sin agua y desagüe en barrio marginal de Guatemala. Fuente: http://www.prensalibre.com.





28

Entorno barrial violento en Asunción afecta vida de familias. Fuente: Diario ABC Color.

Situación del entorno de la vivienda





29

ALC es de lejos la región más violenta del mundo, aunque

existen diferencias entre países. Fuente: UNDOC 2013


1.6

3.1

4.7

5.5

7.9

8.5

9.6

9.7

10.2

11.3

12.1

12.4

17.0

17.2

21.5

22.1

25.2

28.3

30.8

39.3

39.9

41.2

44.7

53.7

90.4

Canadá

Chile

Estados Unidos

Argentina

Uruguay

Costa Rica

Perú

Paraguay

Haití

Nicaragua

Bolivia

Ecuador

Guyana

Panamá

México

República Dominicana

Brasil

Trinidad y Tobago

Colombia

Jamaica

Guatemala

El Salvador

Bélice

Venezuela

Honduras

Homicidios por cada 100 000 habitantes

Homicidios intencionales o dolosos (por cada 100 000 habitantes) - 2012





30

Barrio bogotano pierde vocación residencial por mayor ocupación

de actividades comerciales.Fuente: Diario El Tiempo






31

Cambios demográficos en Chile modifican requerimientos espaciales en viviendas y equipamientos urbanos.

Fuente: Diario El Mercurio on-line


Cambio en condicio-nes demográficas





32

Los jóvenes salen de las casas de los padres pero no para casarse.

Fuente: Diario El Economista, México







33

Los parejas casadas cuyos hijos abandonan el hogar paterno

requieren otro tipo de vivienda .Fuente: Revista Forbes, México




c. Las expectativas frente a la vivienda

• No todas las familias buscan lo mismo enuna vivienda. Dependiendo de sus hábitosde vida y condición socio- económicapueden demandar de una vivienda:

Rentabilidad (inversión)

34

Fuente: Tele13, Santiago de Chile





35

Exclusividad (status)

Fuente: Proyecto Artower, diseñado por Carlos Ott en Punta del Este, Uruguay. Fuente: www.garciasantos.com





36


Eficiencia(funcionalidad)

Fuente: urbania.pe, Lima-Perú





37



Seguridad(familiar, patrimonio)

Fuente: www.sucasaenguayaquil.com





38




Supervivencia(protección)

Ocupación informal en Lima. Fuente: CAPECO.





39




Supervivencia(protección)

Pertenencia(autoestima)

Proyecto de mejoramiento de barrios

en Rio de Janeiro. Fuente: Favela Bairro


d. Los paradigmas de acceso a la vivienda

• Se trata de los modelos socialmenteaceptados para obtener una vivienda.Pueden ser contradictorios o complemen-tarios entre sí, como:

Diseño y construcción de la vivienda

40

Vivienda formal. Proyectos habitacionales en avenida Brasil, Lima. Fuente: CAPECO

Vivienda informal. Barrios marginales en Lima. Fuente: CAPECO





41

Ahorro y crédito para vivienda

Ahorro y Crédito bancario. Fuente: BBBV BANCOMER, México

Ahorro y compra en materiales. Fuente: Diario ABC, Paraguay





42

Compra de viviendaFuente: idealista news

(España)

Ahorro y crédito para vivienda

Tipo de solución habitacional

Construcción o mejoramiento de

viviendaFuente:

www.edificacionesdecalidad.com (Bogotà)

Alquiler de viviendaFuente:

gbasociados.com (España)


• Las motivaciones son cambiantes debido a los estímulos del mercado (información einnovación) y a la propia experiencia de los demandantes, lo que a su vez modificasus preferencias y expectativas.

43

Condicionantes de la demanda de vivienda

• La demanda de vivienda se caracteriza a partir de determinadas condicionantes,fundamentalmente:

1. Las tendencias demográficas

2. El nivel de ingresode la población

3. El acceso a medios de financiamiento

4. La condición de afilia-ción a la seguridad social

44


• En Latinoamérica, la tasa decrecimiento poblacional seha reducido y la esperanzade vida crecido.

• Sin embargo, existen maticespor país.

Argentina 42.874 59,4 2,3 76,1 1,03

Bolivia 10.571 25,7 3,1 67,8 1,61

Brasil 205.960 48,0 1,9 74,2 0,94

Chile 17.899 73,5 1,8 81,0 1,08

Colombia 47.793 42,3 1,9 73,8 0,98

Costa Rica 4.770 54,8 1,9 79,2 1,13

Cuba 11.411 113,8 1,6 79,2 0,15

Ecuador 15.903 32,9 2,6 75,6 1,56

El Salvador 6.273 36,9 2,0 72,7 0,40

Guatemala 16.059 18,6 3,3 71,5 2,08

Haiti 10.608 20,0 3,1 62,6 1,39

Honduras 7.965 21,5 2,5 72,9 1,47

México 122.978 33,2 2,3 76,5 1,38

Nicaragua 6.018 24,4 2,3 74,6 1,17

Panamá 3.867 38,9 2,5 77,4 1,64

Paraguay 6.554 28,7 2,6 72,8 1,34

Perú 30.983 34,6 2,5 74,2 1,32

Rep. Dominicana 10.408 31,4 2,5 73,3 1,24

Uruguay 3.418 87,9 2,0 77,0 0,34

Venezuela 30.166 33,0 2,3 74,1 1,35

Total 612.480 41,1 2,1 74,8 1,14

PaísesPoblación

2014 (000)

Tasa de enve-

jecimiento(1)

Tasa global

fecundidad

Esperanza de

vida al nacer

Tasa creci-

miento global

(1) Personas de 60 años y más por cada 100 menores de 15 años

Fuente: Centro Latinoamericano y Cari-beño de Demografía (CELADE) de CEPAL

45


• La distribución etaria de la población se ha modificado radicalmente.

Fuente: Centro Latinoamericano y Caribeño de Demografía (CELADE) de CEPAL

46


• La mayoría de países de la región todavía cuenta con un Bono Demográfico, sinembargo existen diferencias significativas por país.

47

Fuente: Banco de Desarrollo de América Latina - CAF.


• El periodo de Bono Demográficose inicio poco antes de 1970 ydurará poco más de 50 años.

• Las demandas por vivienda ytrabajo crecen en este periodo, yse reducen las de educaciónbásica.

• Los requerimientos de saludcambian radicalmente y losfondos de pensiones dependenmás del subsidio del Estado

48


Relación de Dependencia Económica en América Latina 1950-2050


• En las siguientes décadas se dará el surgimiento paulatino de las sociedadesenvejecidas.

49




50




51




52




53


2010



54


2040



55


2070


• Desde 1950, los índices reproductivosen AL han pasado de estar entre losmás altos del mundo a una situaciónactual muy cercano al de reemplazo.

• Hacia mitad del siglo XXI, lafecundidad estará ya por debajo de latasa de reemplazo

• Se ha ganado 24 años de esperanza devida (4 años por década).

• Hacia el 2070 se alcanzará el punto deinflexión de población en la región.

56

1950-1955 5,9 51

1980-1985 3,9 65

2010-2015 2,2 75

2040-2045 1,8 81

2070-2075 1,8 85

PeriodoTasa global fe-

cundidad (1)

Esperanza de

vida al nacer


1950 167,9 2,7

1980 364,2 2,1 116,9

2010 596,2 1,1 63,7

2040 757,0 0,4 27,0

2070 788,2 0,1 4,1

2100 736,2 -0,3 -6,6

Aumento

porcentualAño

Población

(millones)

Tasa de creci-

miento (%)


1950 2010 2070

• Se consolidad marcada convergencia entre regiones y al interior de las regiones enesperanza de vida: la distancia de AL con la UE y Norteamérica se redujo a la mitad.


57


58

• En AL, el déficit habitacional alcanzalos 48 millones de unidades, 37% deltotal de hogares (6% corresponde aldéficit cuantitativo.

• Para cubrir el déficit actual devivienda en la región se requiere porlo menos US$ 310 mil millones o7.8% del PIB.

• Para satisfacer la demanda futura devivienda se necesitan por lo menosUS$ 70 mil millones por año.

Fuente: Banco Interamericano de Desarrollo, 2012

Déficit Habitacional Total (como % del total de hogares), 2009


59

• Al 2009, los programas ABC (Ahorro, Bono yCrédito) solo habían reducido el 1.1% deldéficit en los cinco años anteriores.

• Estos programas habitacionales recibenaproximadamente 1.0% del PBI anual. Sinembargo, no es posible multiplicar esainversión pública en el mediano plazo.

• En 41 ciudades emblemáticas de AL, eliminarel déficit habitacional exigiría una inversiónde casi US$ 101 mil millones

Proyecto Martinete, Lima – PerúFuente: Ministerio de Vivienda


60

Fuente: Banco Interamericano de Desarrollo, 2012

Déficit Habitacional Total en ciudades seleccionadas de AL(miles de US$ millones), 2009

12,0

1,5

1,51,7

1,8

2,12,1

2,22,2

2,4

2,62,7

2,8

2,93,0

3,1

3,13,7

5,48,3

8,9

11,313,2

Otras ciudadesGuayaquil

Salvador de Bahía

QuitoGuadalajara

CuritibaLa Paz

Caracas

Porto AlegreBelem

Santa Cruz

FortalezaRecife

Brasilia

Bogotá Horizonte

C. de GuatemalaSantiago

Río de Janeiro

LimaCiudad de México

Buenos Aires

Sao Paulo

2. El nivel de ingreso de la población

• El ingreso per-cápita en ALCtuvo un incremento prome-dio de 3.1% anual a US$ PPAactuales, en la últimadécada.

• Los incrementos más signifi-cativos los alcanzaron Pana-má (6.7%), Uruguay (5.6%),Perú (5.4%), Guyana (5.1%) yR. Dominicana (4.9%).

• Los que menos crecieron:Jamaica (0.9%), Barbados(1.2%), Haití, Trinidad yTobago y Venezuela (2.0%).

Fuente: Banco Mundial

Ingreso Per Cápita en América Latina y el Caribe (US$ PPA a precios actuales)

Países 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015%

crec.anual

Argentina 15.228 16.866 17.712 16.618 18.334 19.630 19.580 20.162 19.802 20.338 2,9%

Barbados 14.563 15.153 15.447 14.875 15.035 15.405 15.681 15.870 16.137 16.406 1,2%

Bolivia 4.439 4.685 4.987 5.109 5.298 5.599 5.900 6.303 6.663 6.954 4,6%

Brasil 11.502 12.390 13.141 13.094 14.115 14.836 15.257 15.824 16.045 15.474 3,0%

Chile 15.638 16.842 16.438 16.226 18.250 20.266 21.370 22.544 22.910 23.367 4,1%

Colombia 8.957 9.711 10.132 10.260 10.680 11.497 12.058 12.725 13.394 13.829 4,4%

Costa Rica 10.697 11.714 12.330 12.142 12.737 13.397 14.134 14.493 15.028 15.595 3,8%

Cuba 14.626 16.093 17.075 17.443 18.061 18.925 19.821 20.658 21.217 22.377 4,3%

Ecuador 8.110 8.366 8.920 8.889 9.163 9.927 10.512 11.038 11.506 11.474 3,5%

El Salvador 6.702 7.122 7.333 7.137 7.302 7.597 7.860 8.111 8.349 8.620 2,5%

Guatemala 5.886 6.280 6.469 6.411 6.533 6.799 6.982 7.206 7.486 7.722 2,8%

Guyana 4.568 5.006 5.188 5.382 5.666 6.077 6.466 6.889 7.255 7.522 5,1%

Haiti 1.443 1.507 1.526 1.561 1.472 1.562 1.614 1.686 1.741 1.757 2,0%

Honduras 3.805 4.074 4.255 4.113 4.249 4.434 4.632 4.769 4.933 5.095 3,0%

Jamaica 8.100 8.394 8.449 8.108 8.052 8.326 8.395 8.542 8.723 8.873 0,9%

México 13.144 13.717 14.272 13.934 14.603 15.754 16.290 16.528 17.206 16.988 2,6%

Nicaragua 3.578 3.817 3.951 3.822 3.943 4.223 4.488 4.712 4.959 5.200 3,8%

Panamá 11.675 13.189 14.354 14.444 15.202 17.059 18.663 19.892 21.130 22.237 6,7%

Paraguay 5.799 6.188 6.621 6.323 7.142 7.505 7.447 8.514 8.956 9.198 4,7%

Perú 7.404 8.149 8.956 9.010 9.755 10.449 11.146 11.829 12.162 12.529 5,4%

R. Dominicana 8.789 9.671 10.038 10.073 10.899 11.321 11.702 12.302 13.314 14.237 4,9%

Surinam 11.732 12.534 13.159 13.503 14.217 15.120 15.718 16.274 16.720 16.703 3,6%

Trinidad y Tobago 27.328 29.252 30.694 29.429 30.629 31.013 31.831 33.039 33.283 33.309 2,0%

Uruguay 12.376 13.502 14.706 15.391 16.737 17.905 18.818 19.943 20.886 21.244 5,6%

Venezuela 14.831 16.289 17.208 16.524 16.228 17.002 18.028 18.306 17.665 2,0%

Total LAC 11.401 12.228 12.831 12.635 13.401 14.235 14.710 15.206 15.524 15.455 3,1%

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• Para el caso de la vivienda, es más relevante la brecha de asequibilidad porinsuficiencia de ingresos.

• Esta brecha corresponde al porcentaje de familias que gastaría más del 30% de susingresos en pagar el crédito para adquirir una vivienda que el BID ha estimado enUS$ 15 000, a una tasa de interés de referencia de 6%.

• En promedio, la brecha de asequibilidad en las principales ciudades de Latinoaméricaes de 19% de hogares, pero existen diferencias por país (ciudad).

• También se considera la pobreza inducida por vivienda, que es la que se generacuando la familia destina menos del 30% de sus ingresos a la adquisición de lavivienda, pero al hacerlo se afecta su alimentación.

• Considerando la pobreza inducida por vivienda, la brecha sube a 22% en promedio.

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Brecha de asequibilidad debida a bajos ingresos en ciudades de América Latina

Fuente: BID

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Fuente: BID

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Fuente: BID

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• El acceso a crédito hipotecariodepende de diversos factores: laestabilidad macroeconómica, lasregulaciones de los mercadosfinancieros, la tasa de interés y lascondiciones de las familias queinciden en el riesgo crediticio.

• Para calcular los efectos del costofinanciero en la brecha deasequibilidad en la región, seutiliza las tasas de interés vigentesen cada país (Prom.AL: 8.1%, real).

• La brecha por tasa de interés es de24% de las familias.

Tasa de interés para créditos hipotecarios en AL, 2010

Fuente: BID66

Brecha de asequibilidad debida a las tasas de interés en ciudades de A. Latina

Fuente: BID


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Fuente: BID



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Fuente: BID



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4. Condición de afiliación a la seguridad social

• La informalidad laboral es una de lasprincipales limitaciones para acceder alcrédito, y por lo tanto a la vivienda: si unhogar no puede demostrar sus fuentes deingreso, es prácticamente imposibleobtener una hipoteca.

• Existen dos formas para que las personaspuedan demostrar sus ingresos:

• Si en el hogar hay una personaasalariada o un profesional que trabajapor cuenta propia.

• Si hay un asalariado o un trabajadorpor cuenta propia que contribuya alsistema de seguridad social

Entidades de micro-financiamiento tienenun mejor enfoque confamilias de ingresos noregulares.

Fuente: Diario El Comercio, Lima

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• En las principales ciudades de AL, el80% de hogares tiene miembrosasalariados o profesionales auto-empleados. En un 60%, alguno de losmiembros tiene seguro social.

• Algunos sistemas de pensionesofrecen créditos hipotecarios a susafiliados como la Caixa EconómicaFederal (Brasil), Infonavit y Fovisste(México), Cajas de CompensaciónFamiliar (Colombia).

• Aun así, en 21 de las 41 ciudadesinvestigadas, la brecha de asequibi-lidad alcanza a 45%.

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Brecha de asequibilidad debida a la incapacidad de documentar ingresos en ciudades de A. Latina


Fuente: BID

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Fuente: BID

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Fuente: BID

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• En algunos países (Chile, Colombia,México y de alguna forma el Perú) handesarrollado mecanismos para incluiren el mercado a trabajadores que notienen información confiable sobre susingresos.

• Sin embargo, el camino es todavíamuy largo para lograr resultadosreplicables y proporcionales a lamagnitud del segmento detrabajadores no formales.


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