ENERO

La Superintendencia de Compañías ha emitido el Reglamento Nº SC.DSC.G.13.014, de 4 de diciem-bre de 2013, publicado en el Regis-tro Oficial Nº 146 de 18 de diciem-bre de 2013, que tiene por objeto establecer las obligaciones específi-cas que deben cumplir las compa-ñías que tienen como objeto social la actividad inmobiliaria, aplicable a cualquiera de sus fases: promoción, construcción, comercialización, desarrollo y ejecución de proyectos inmobiliarios que reciban dinero previamente a la entrega de bienes inmuebles. Las obligaciones a cumplirse por parte de las compañías inmobiliar-ias son:

Ser propietaria del terreno o titular de los derechos fiduciarios del terreno donde se va a desarr-ollar el proyecto inmobiliario;

Contar con la autorización del órgano competente en regulación y control de uso de suelos;

Contar con un presupuesto económico en cada proyecto, con un estudio de factibilidad que demuestre la viabilidad del proyecto. El estudio debe contar con un punto de equilibrio económico;

Construir, dentro de los plazos establecidos, los proyectos inmobiliarios autorizados;

La Superintendencia de

Compañías ha emitido el

Reglamento Nº SC.DSC.G.13.014,

de 4 de diciembre de 2013,

publicado en el Registro Oficial Nº

146 de 18 de diciembre de 2013,

que tiene por objeto establecer las

obligaciones específicas que

deben cumplir las compañías que

tienen como objeto social la

actividad inmobiliaria, aplicable a

cualquiera de sus fases:

promoción, construcción,

comercialización, desarrollo y

ejecución de proyectos

inmobiliarios que reciban dinero

previamente a la entrega de

bienes inmuebles.

Suscribir, a través del representante legal, las promesas de compraventa con los promitentes compradores y las escrituras definitivas de compraventa;

Cumplir con las disposiciones y atender los requerimientos de información de la Superintendencia de Compañías;

Cumplir con las regulaciones del Consejo Nacional de Valores cuando realicen actividades inmobiliarias a través de un Fideicomiso;

Las compañías que usen recursos prove-nientes de las promesas de compraventa deberán constituir un encargo fiduciario administrado por una Administradora de Fondos y Fideicomi-sos. Estos valores se entregarán al constituyente cuando se verifique el cumplimiento del punto de equilibrio, caso contrario se devolverán los mismos a los constituyentes adherentes.

Del mismo modo, éstas compañías deberán abstenerse de realizar los siguien-tes actos: Ofrecer proyectos en terrenos que no les pertenezcan;Invitar a participar en proyectos que no cuenten con autorizaciones previas de los organismos de regulación y control o en proyectos que sus presupuestos sean inviables o ilegales;

Recibir dinero del público para la ejecución del proyecto sin tener la autorización corre-spondiente;Suscribir contratos de reserva o promesa por medio de instrumento privado;Suscribir promesas de compraventa de inmuebles que ya han sido prometidos a otros promitentes compradores;Destinar el dinero entregado por los promi-tentes compradores a un proyecto distinto o desviarlos a otros fines para los cuales no fueron entregados; La Superintendencia de Compañías podrá realizar inspecciones para verificar el cumplimiento de la presente normativa. En caso de que existan observaciones durante las inspecciones, el representante legal de la compañía dentro de cinco días puede presentar los descargos correspondientes. Posteriormente, la Superintendencia evalu-ará los descargos y resolverá si la Compa-ñía se encuentra inmersa en una de las causales de intervención. En caso de que los correctivos establecidos por la Superin-tendencia no sean aplicados, la compañía puede ser entrar en un proceso de disolu-ción de oficio.

REGLAMENTO DE FUNCIONAMIENTODE LAS COMPAÑÍAS QUE REALIZAN ACTIVIDAD INMOBILIARIA

Las obligaciones a cumplirse por parte de las compañías inmobiliarias son:

La Superintendencia de Compañías ha emitido el Reglamento Nº SC.DSC.G.13.014, de 4 de diciem-bre de 2013, publicado en el Regis-tro Oficial Nº 146 de 18 de diciem-bre de 2013, que tiene por objeto establecer las obligaciones específi-cas que deben cumplir las compa-ñías que tienen como objeto social la actividad inmobiliaria, aplicable a cualquiera de sus fases: promoción, construcción, comercialización, desarrollo y ejecución de proyectos inmobiliarios que reciban dinero previamente a la entrega de bienes inmuebles. Las obligaciones a cumplirse por parte de las compañías inmobiliar-ias son:

Ser propietaria del terreno o titular de los derechos fiduciarios del terreno donde se va a desarr-ollar el proyecto inmobiliario;

Contar con la autorización del órgano competente en regulación y control de uso de suelos;

Contar con un presupuesto económico en cada proyecto, con un estudio de factibilidad que demuestre la viabilidad del proyecto. El estudio debe contar con un punto de equilibrio económico;

Construir, dentro de los plazos establecidos, los proyectos inmobiliarios autorizados;

Suscribir, a través del representante legal, las promesas de compraventa con los promitentes compradores y las escrituras definitivas de compraventa;

Cumplir con las disposiciones y atender los requerimientos de información de la Superintendencia de Compañías;

Cumplir con las regulaciones del Consejo Nacional de Valores cuando realicen actividades inmobiliarias a través de un Fideicomiso;

Las compañías que usen recursos prove-nientes de las promesas de compraventa deberán constituir un encargo fiduciario administrado por una Administradora de Fondos y Fideicomi-sos. Estos valores se entregarán al constituyente cuando se verifique el cumplimiento del punto de equilibrio, caso contrario se devolverán los mismos a los constituyentes adherentes.

Del mismo modo, éstas compañías deberán abstenerse de realizar los siguien-tes actos: Ofrecer proyectos en terrenos que no les pertenezcan;Invitar a participar en proyectos que no cuenten con autorizaciones previas de los organismos de regulación y control o en proyectos que sus presupuestos sean inviables o ilegales;

Recibir dinero del público para la ejecución del proyecto sin tener la autorización corre-spondiente;Suscribir contratos de reserva o promesa por medio de instrumento privado;Suscribir promesas de compraventa de inmuebles que ya han sido prometidos a otros promitentes compradores;Destinar el dinero entregado por los promi-tentes compradores a un proyecto distinto o desviarlos a otros fines para los cuales no fueron entregados; La Superintendencia de Compañías podrá realizar inspecciones para verificar el cumplimiento de la presente normativa. En caso de que existan observaciones durante las inspecciones, el representante legal de la compañía dentro de cinco días puede presentar los descargos correspondientes. Posteriormente, la Superintendencia evalu-ará los descargos y resolverá si la Compa-ñía se encuentra inmersa en una de las causales de intervención. En caso de que los correctivos establecidos por la Superin-tendencia no sean aplicados, la compañía puede ser entrar en un proceso de disolu-ción de oficio.

INSTRUCTIVO DE SUSTANCIACIÓN DE PROCEDIMIENTOS DE INVESTIGACIÓN EN SEDE ADMINISTRATIVA DE LA SUPERINTENDENCIA DE CONTROL DEL PODER DE MERCADO

La Superintendencia de Control del Poder de Mercado, facultada por el primer inciso del Art. 37 de la Ley Orgánica de Regulación del Poder de Mercado, expidió éste instructivo con el fin de implementar los procedimientos de estudio de mercado, investigación y sanción, que competen a ésta institución. Dentro de la Superintendencia de Control del Poder de Mercado, los órganos competentes para la investigación y resolución son los siguientes:

La Intendencia General, encargada de planificar la gestión técnica con las distintas Intendencias, Direcciones y Coordinaciones Generales;

La Intendencia de Investigación de Abuso de Poder de Mercado, Acuerdos Prácticas Restrictivas, encargada de investigar, coordinar y supervisar las prácticas sancionadas por la Ley en estas materias;

La Intendencia de Investigación de Prácticas Desleales que será el órgano competente para coordinar las investigaciones para determinar el cometimiento de prácticas desleales establecidas en la Ley;

La Intendencia de Control de Concentraciones realizará las investigaciones y coordinación de las actuaciones para examinar y controlar las operaciones de concentración económica.

La Comisión de Resolución de Primera Instancia será el órgano encargado de imponer sanciones y medidas correctivas correspondiente para las prácticas anticompetitivas o desleales, operaciones de concentración no notificadas y por no cooperación en estudios de mercado. Los procedimientos de investigación podrán iniciar de oficio, por solicitud de otro órgano de la Administración Pública o por denuncia de una persona que demuestre interés legítimo. Podrán iniciarse de oficio por la Intendencia competente cuando tenga conocimiento de las infracciones establecidas por la Ley. Además, podrá iniciarse por solicitud de otro Órgano de la Administración Pública, que tendrá que adjuntar a su solicitud toda la información necesaria para el inicio del procedimiento, la forma en que conoció el caso y los elementos de convicción existentes en el caso. Esta solicitud no obliga a la Superintendencia a la apertura de un procedimiento de investigación preliminar. Cuando se inicia una investigación de oficio o por solicitud de la administración pública, el órgano competente de la Superintendencia abrirá un expediente administrativo de investigación preliminar, que no podrá durar más de ciento ochenta días término, y concluirá con un informe de la Dirección Nacional que corresponda.

Por último, podrá iniciarse por medio de denuncia presentada por cualquier persona natural o jurídica que demuestre interés legítimo. El interés legítimo se considerará a los derechos protegidos por una norma y que faculte exigir el cumplimiento del mismo. Esta denuncia será calificada por el órgano de investigación y sustanciación, que, en el término de diez días, tendrá que verificar que cumpla con los requisitos establecidos en el Art. 54 de la Ley Orgánica de Regulación y Control del Poder de Mercado y el Art. 16 de éste instructivo. Una vez calificada la denuncia, en el término de tres días, notificará a los presuntos responsables para que, en el término de quince días, presente las explicaciones o elementos de descargo correspondientes. Finalizado este término, analizará las explicaciones presentadas para pronunciarse en diez días, mediante resolución, acerca del inicio de la investigación formal o el archivo de la causa. En caso de que exista los indicios suficientes para presumir la existencia de la infracción, se abrirá la investigación formal, que no podrá durar más de 180 días, en al cual el órgano de investigación y sustanciación requerirá información y practicará diligencias necesarias para esclarecer los hechos. Esta investigación concluirá con un informe de resultados en el cual constaran los resultados, responsabilidades y medidas correctivas que correspondan, y será notificado a las partes para que presenten sus excepciones en el término de quince días. Se abrirá una etapa probatoria y presentación de alegatos que durará 60 días laborables, prorrogables por treinta días laborables adicionales, para que los investigados prueben sus alegaciones. Concluida esta etapa, éste órgano emitirá un informe final en quince días, que contendrá las pruebas presentadas con su valoración correspondiente, la propuesta de sanciones y medidas correctivas y la propuesta de exención o reducción de la multa.La etapa de resolución inicia cuando el órgano de investigación y sustanciación remita el expediente al órgano de sustanciación y resolución, el cual avocará conocimiento, notificará a las partes con el informe final y señalará día y hora para la celebración de la audiencia. En el término de noventa días desde la celebración de la audiencia, éste órgano emitirá su resolución para el caso.

Las sanciones serán impuestas a los sujetos infractores por medio de resolución del órgano de sustanciación y sanción. Los sujetos infractores pueden ser las personas naturales o jurídicas, los operadores económicos y las asociaciones, agrupación o unión que hayan realizado acciones u omisiones tipificadas como infracciones. La metodología para establecer la cuantía de las sanciones se determinará por las características del mercado afectado, la cuota de mercado del operador económico responsable, el alcance, duración y efectos de la infracción, los beneficios obtenidos a consecuencia de la infracción y los agravantes y atenuantes correspondientes. Tomando en cuenta esto, la Superintendencia determinará la base para el cálculo del importe de la multa, que será multiplicada por el tiempo de duración de la infracción. La base para el cálculo de cuantía de la multa equivale al volumen de negocios de los responsables durante el último ejercicio económico, dentro de los mercados afectados. Cuando no sea posible delimitar el volumen de negocios realizado por los infractores, se les sancionará por infracciones leves con multa entre 50 a 2000 remuneraciones básicas unificadas (la remuneración básica al año 2014 es de US$340), por infracciones graves con multa entre 2001 y 40.000 remuneraciones básicas unificadas e infracciones muy graves con multa de más de 40.000 remuneraciones básicas unificadas. Esta base total del cálculo de la multa tendrá que ser aplicado al tiempo de duración de la infracción, por lo que se multiplicará por el número de años que duraron las acciones sancionadas en la Ley. Los períodos inferiores a seis meses se contarán como medio año, y los que superen los seis meses contarán como un año completo.

Dentro de las infracciones existen circunstancias agravantes y atenuantes que deberán ser consideradas por la

Superintendencia para la reducción o aumento de la multa, según el caso. Son circunstancias agravantes la reincidencia, adopción de medidas para imponer el cumplimiento de las conductas ilícitas, persista la infracción después de iniciada la investigación, conocimiento de la ilegalidad de sus acciones, obstrucción o falta de colaboración con la Superintendencia y ser el responsable o instigador de la infracción. Por otro lado, son circunstancias atenuantes el poner fin a la infracción, colaboración con la Superintendencia, reparación del daño causado, estímulo de instituciones públicas y presión de otros operadores económicos. Éste instructivo cuenta con una tabla que contiene un valor de cada una de las circunstancias agravantes y atenuantes que se aplicará a la multa para su reducción o aumento, que no podrá ser superior al 10%.

La multa también tiene que ser ajustada por parte de la Superintendencia para que ésta no exceda del máximo legal permitido. La multa no podrá sobrepasar el 8% del volumen de los negocios en las infracciones leves, el 10% del volumen de los negocios en las infracciones graves y el 12% del volumen de los negocios en las infracciones muy graves.

Finalmente, Los operadores económicos podrán solicitar que se les conceda facilidades para el pago cuando se den razones económicas operativas fundadas que impidan realizar el pago de contado.

La Superintendencia de Control del Poder de Mercado, facultada por el primer inciso del Art. 37 de la Ley Orgánica de Regulación del Poder de Mercado, expidió éste instructivo con el fin de implementar los procedimientos de estudio de mercado, investigación y sanción, que competen a ésta institución. Dentro de la Superintendencia de Control del Poder de Mercado, los órganos competentes para la investigación y resolución son los siguientes:

La Intendencia General, encargada de planificar la gestión técnica con las distintas Intendencias, Direcciones y Coordinaciones Generales;

La Intendencia de Investigación de Abuso de Poder de Mercado, Acuerdos Prácticas Restrictivas, encargada de investigar, coordinar y supervisar las prácticas sancionadas por la Ley en estas materias;

La Intendencia de Investigación de Prácticas Desleales que será el órgano competente para coordinar las investigaciones para determinar el cometimiento de prácticas desleales establecidas en la Ley;

La Intendencia de Control de Concentraciones realizará las investigaciones y coordinación de las actuaciones para examinar y controlar las operaciones de concentración económica.

La Comisión de Resolución de Primera Instancia será el órgano encargado de imponer sanciones y medidas correctivas correspondiente para las prácticas anticompetitivas o desleales, operaciones de concentración no notificadas y por no cooperación en estudios de mercado. Los procedimientos de investigación podrán iniciar de oficio, por solicitud de otro órgano de la Administración Pública o por denuncia de una persona que demuestre interés legítimo. Podrán iniciarse de oficio por la Intendencia competente cuando tenga conocimiento de las infracciones establecidas por la Ley. Además, podrá iniciarse por solicitud de otro Órgano de la Administración Pública, que tendrá que adjuntar a su solicitud toda la información necesaria para el inicio del procedimiento, la forma en que conoció el caso y los elementos de convicción existentes en el caso. Esta solicitud no obliga a la Superintendencia a la apertura de un procedimiento de investigación preliminar. Cuando se inicia una investigación de oficio o por solicitud de la administración pública, el órgano competente de la Superintendencia abrirá un expediente administrativo de investigación preliminar, que no podrá durar más de ciento ochenta días término, y concluirá con un informe de la Dirección Nacional que corresponda.

Por último, podrá iniciarse por medio de denuncia presentada por cualquier persona natural o jurídica que demuestre interés legítimo. El interés legítimo se considerará a los derechos protegidos por una norma y que faculte exigir el cumplimiento del mismo. Esta denuncia será calificada por el órgano de investigación y sustanciación, que, en el término de diez días, tendrá que verificar que cumpla con los requisitos establecidos en el Art. 54 de la Ley Orgánica de Regulación y Control del Poder de Mercado y el Art. 16 de éste instructivo. Una vez calificada la denuncia, en el término de tres días, notificará a los presuntos responsables para que, en el término de quince días, presente las explicaciones o elementos de descargo correspondientes. Finalizado este término, analizará las explicaciones presentadas para pronunciarse en diez días, mediante resolución, acerca del inicio de la investigación formal o el archivo de la causa. En caso de que exista los indicios suficientes para presumir la existencia de la infracción, se abrirá la investigación formal, que no podrá durar más de 180 días, en al cual el órgano de investigación y sustanciación requerirá información y practicará diligencias necesarias para esclarecer los hechos. Esta investigación concluirá con un informe de resultados en el cual constaran los resultados, responsabilidades y medidas correctivas que correspondan, y será notificado a las partes para que presenten sus excepciones en el término de quince días. Se abrirá una etapa probatoria y presentación de alegatos que durará 60 días laborables, prorrogables por treinta días laborables adicionales, para que los investigados prueben sus alegaciones. Concluida esta etapa, éste órgano emitirá un informe final en quince días, que contendrá las pruebas presentadas con su valoración correspondiente, la propuesta de sanciones y medidas correctivas y la propuesta de exención o reducción de la multa.La etapa de resolución inicia cuando el órgano de investigación y sustanciación remita el expediente al órgano de sustanciación y resolución, el cual avocará conocimiento, notificará a las partes con el informe final y señalará día y hora para la celebración de la audiencia. En el término de noventa días desde la celebración de la audiencia, éste órgano emitirá su resolución para el caso.

Las sanciones serán impuestas a los sujetos infractores por medio de resolución del órgano de sustanciación y sanción. Los sujetos infractores pueden ser las personas naturales o jurídicas, los operadores económicos y las asociaciones, agrupación o unión que hayan realizado acciones u omisiones tipificadas como infracciones. La metodología para establecer la cuantía de las sanciones se determinará por las características del mercado afectado, la cuota de mercado del operador económico responsable, el alcance, duración y efectos de la infracción, los beneficios obtenidos a consecuencia de la infracción y los agravantes y atenuantes correspondientes. Tomando en cuenta esto, la Superintendencia determinará la base para el cálculo del importe de la multa, que será multiplicada por el tiempo de duración de la infracción. La base para el cálculo de cuantía de la multa equivale al volumen de negocios de los responsables durante el último ejercicio económico, dentro de los mercados afectados. Cuando no sea posible delimitar el volumen de negocios realizado por los infractores, se les sancionará por infracciones leves con multa entre 50 a 2000 remuneraciones básicas unificadas (la remuneración básica al año 2014 es de US$340), por infracciones graves con multa entre 2001 y 40.000 remuneraciones básicas unificadas e infracciones muy graves con multa de más de 40.000 remuneraciones básicas unificadas. Esta base total del cálculo de la multa tendrá que ser aplicado al tiempo de duración de la infracción, por lo que se multiplicará por el número de años que duraron las acciones sancionadas en la Ley. Los períodos inferiores a seis meses se contarán como medio año, y los que superen los seis meses contarán como un año completo.

Dentro de las infracciones existen circunstancias agravantes y atenuantes que deberán ser consideradas por la

Superintendencia para la reducción o aumento de la multa, según el caso. Son circunstancias agravantes la reincidencia, adopción de medidas para imponer el cumplimiento de las conductas ilícitas, persista la infracción después de iniciada la investigación, conocimiento de la ilegalidad de sus acciones, obstrucción o falta de colaboración con la Superintendencia y ser el responsable o instigador de la infracción. Por otro lado, son circunstancias atenuantes el poner fin a la infracción, colaboración con la Superintendencia, reparación del daño causado, estímulo de instituciones públicas y presión de otros operadores económicos. Éste instructivo cuenta con una tabla que contiene un valor de cada una de las circunstancias agravantes y atenuantes que se aplicará a la multa para su reducción o aumento, que no podrá ser superior al 10%.

La multa también tiene que ser ajustada por parte de la Superintendencia para que ésta no exceda del máximo legal permitido. La multa no podrá sobrepasar el 8% del volumen de los negocios en las infracciones leves, el 10% del volumen de los negocios en las infracciones graves y el 12% del volumen de los negocios en las infracciones muy graves.

Finalmente, Los operadores económicos podrán solicitar que se les conceda facilidades para el pago cuando se den razones económicas operativas fundadas que impidan realizar el pago de contado.

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