Número: 035 - H. X Ayuntamiento de Bahía de Banderas · 2018. 7. 7. · De acuerdo al uso de...

Directora: Lic. Sandra Luz Romero Ríos

Sección Segunda Tomo CLXXXVI

Tepic, Nayarit; 27 de Febrero de 2010 Número: 035 Tiraje: 100

SUMARIO

PLAN PARCIAL DE URBANIZACIÓN AMPLIACIÓN FLAMINGOS

CLUB RESIDENCIAL LOTE C, EN BAHÍA DE BANDERAS; NAYA RIT

2 Periódico Oficial Sábado 27 de Febrero de 2010

PLAN PARCIAL DE URBANIZACIÓN AMPLIACIÓN FLAMINGOS CLUB RESIDENCIAL LOTE C, EN BAHÍA DE BANDERAS; NAYA RIT

Sábado 27 de Febrero de 2010 Periódico Oficial 3

CAPITULO UNO. ANTECEDENTES

UNO.1 DESCRIPCION GENERAL DEL PROYECTO

NOMBRE

Plan Parcial de Urbanización AMPLIACION FLAMINGOS CLUB RESIDENCIAL LOTE C

TIPO DE ACCION URBANISTICA

PRIVADA USOS DE SUELO PROPUESTO HABITACIONAL H-211

RESIDENCIAL UNIFAMILIAR DENSIDAD MEDIA RESIDENCIAL UNIFAMILIAR DENSIDAD BAJA RESIDENCIAL UNIFAMILIAR DENSIDAD BAJA EN CLUSTER

RESIDENCIAL EN CONDOMINIO HORIZONTAL RESIDENCIAL EN CONDOMINIO VERTICAL AREA COMERCIAL Y USOS MIXTOS CENTRO COMERCIAL EQUIPAMIENTO Y SERVICIOS TIPO DE FRACCIONAMIENTO RESIDENCIAL HABITACIONAL Y USOS MIXTOS UBIACION (PLANO A.1) BUCERIAS, BAHIA DE BANDERAS, NAYARIT. SUPERFICIE TOTAL DEL PROYECTO 665,369.43 m2. AREAS DE RESTRICCION SOLO APLICAN VIALIDADES AREAS DE DONACION

1. YA ESTA OTORGADA PARA EL TOTAL DEL AREA DEL FLAM INGOS CLUB RESIDENCIAL

2. PARA LA AMPLIACION SE CONSIDERA UN AREA DE 1,256 .30 M2 (PROPUESTAS EN PERMUTA EN EL CAPITULO 9)

PROPIETARIO O PROMOTOR LA PORCION S.A. DE C.V.

CONSULTOR URBANO RESPONSABLE M. ARQ. OCTAVIO PEREZ MEDINA


UNO.2 EL PROYECTO

El proyecto del cual se deriva este estudio es el considerar las modificaciones que se hacen al

PROGRAMA PARCIAL DE DESARROLLO URBANO FLAMINGOS CLUB RESIDENCIAL, publicado en el diario oficial, el día 30 de junio del 2007, y su fe de erratas publicado el día 28 de junio del 2008, por lo cual a esta versión se le denominara, AMPLIACION FLAMINGOS CLUB RESIDENCIAL LOTE C , considerando dentro de este dos factores principales, que son una ampliación del lote C y dos actualizaciones de uso de suelo de dos polígonos dentro del proyecto actual.

Por lo tanto este PLAN PARCIAL DE URBANIZACION AMPLIACION FLAMINGOS CLUB

RESIDENCIAL LOTE C, sustituye a todas las versiones anteriores que son el PROGRAMA PARCIAL DE URBANIZACION FLAMINGOS CLUB RESIDENCIAL Y LA FE DE ERRATAS DEL PROGRAMA PARCIAL DE URBANIZACION FLAMINGOS CLUB RESIDENCIAL.

Estos factores principales consideran los siguientes:

AMPLIACION LOTE C Esta ampliación se ubica en la parte oeste del desarrollo, donde se toma una sección del

proyecto actual que contempla 4,369.62 m2 aproximadamente, y que se conjunta con otros dos polígonos anexos externos, al actual desarrollo pero colindantes a este, con las siguientes áreas aproximadas, uno de 3,197.33 m2, y el segundo de 4,560.75 m2m los cuales en conjunto contemplan un área aproximada de 7,758.08 m2, los cuales suman un área total del proyecto de 12,127.71 m2.

El proyecto contempla lotes tipo medio para el cual, se consideraron algunos con uso unifamiliar

y otros con uso plurifamiliar, considerando así la densidad adecuada para este desarrollo. Por lo tanto contempla el cambio de uso de suelo a H-211 y la ampliación mencionada, y que el

proyecto se llevara a cabo como un condominio con un área común central, contemplando un total


de 67 lotes . El esta ampliación propone una densidad de tipo H-211, de acuerdo al plan municipal de desarrollo urbano de bahía de banderas.

ACTUALIZACION FLAMINGOS CLUB RESIDENCIAL

Las modificaciones consideradas en el resto del fraccionamiento son:

a) Actualización de uso de suelo del polígono CH-1 y CH-2, con uso de suelo anterior de tipo CH condominal horizontal , quedando con un uso de tipo habitacional H-211, que se encuentra considerado en el Plan Municipal de Desarrollo Urbano de bahía de banderas.

b) Actualización de uso de suelo de una sección del polígono EQ, con un uso de suelo anterior de tipo Equipamiento Deportivo , quedando con un uso de suelo de tipo CV Condominio Vertical.

UNO.3 ANTECEDENTES LEGALES

USO DEL SUELO Y DENSIDAD (actual) AREA DE AMPLIACION

De acuerdo al uso de suelo actual dentro del predio donde se pretende llevar a cabo la

ampliación de Flamingos Club Residencial, se cuenta con un uso de suelo de AREA VERDE de acuerdo a la compatibilidad urbanística otorgada. La cual se desglosa a continuación.

COMPATIBILIDAD URBANÍSTICA

Se contemplan 3 polígonos y por lo tanto 3 compatibilidades:

1.- Se posee la compatibilidad urbanística, la cual fue otorgada el día 4 de marzo del 2008, mediante oficio D.D.U.E 288/08, para la parcela numero 50 Z-1 PI/3 de la localidad de Bucerias, con un superficie aproximada de 4,560.75 m2, con un uso de suelo de AREA VERDE de acuerdo al Plan Municipal de Desarrollo Urbano.

2.- Se posee la compatibilidad urbanística, la cual fue otorgada el día 4 de marzo del 2008, mediante oficio D.D.U.E 289/08, para la parcela numero 49 Z-1 PI/3 de la localidad de Bucerias, con un superficie aproximada de 3,197.33 m2, con un uso de suelo de AREA VERDE de acuerdo al Plan Municipal de Desarrollo Urbano.

3.- Se posee la compatibilidad urbanística, la cual fue otorgada el día 4 de marzo del 2008, mediante oficio D.D.U.E 290/08, para el lote “C” del desarrollo Flamingos Club Residencial , de la localidad de Bucerias, con un superficie aproximada de 4,369.62 m2, con un uso de suelo CH (condominio horizontal), de acuerdo al Programa parcial de Desarrollo Urbano de Flamingos Club Residencial.

FACTIBILIDAD DEL AGUA

El desarrollo cuenta con el título de concesión para explotar, usar o aprovechar aguas

nacionales del subsuelo por un volumen de 245,500.00 m3. Anuales, en los términos de este título.

FACTIBILIDAD DE ENERGÍA ELÉCTRICA Se recibió la factibilidad de servicios eléctricos por la Comisión Federal de Electricidad división

Jalisco, Zona Vallarta el día 07 de Noviembre del 2000. Con expediente 64/202/1

TÍTULO DE PROPIEDAD Se cuenta con Contrato traslativo de Dominio de inmueble sujeto a régimen de propiedad de

condominio, donde se contempla esta parcela con numero 56 Z-1- P1/3, del ejido de Bucerías, del


Municipio de Bahía de Banderas, Nayarit, con una superficie de 3-39-73.49 Has., en donde se manifiesta que el señor José Cárdenas Aguirre, que sus representados, adquirieron para la sociedad legal que tienen constituida mediante el título de propiedad número 00922, expedido por el ingeniero José Luis Domínguez González.

PREDIAL

Se tiene el pago de certificado de no adeudo, hecho el día 31 de enero del 2008.STA DEL

PROYE El proyecto de la ampliación del desarrollo que se pretende establecer, contempla un total de 67

lotes, con un área común, y vialidades (tipo andadores internos, de un solo sentido) en circuito.

USO DEL SUELO Y DENSIDAD (actual) ACTUALIZACION DE FLAMINGOS CLUB RESIDENCIAL

El desarrollo FLAMINGOS CLUB RESIDENCIAL, ya cuenta con usos de suelo establecidos

mediante el PROGRAMA PARCIAL DE DESARROLLO URBANO FLAMINGOS CLUB RESIDENCIAL, publicado en el diario oficial con fecha del 30 de junio del 2007, en el tomo CLXXX, sección tercera, asi como en la FE DE ERRATAS DEL PROGRAMA PARCIAL DE DESARROLLO URBANO FLAMINGOS CLUB RESIDENCIAL, publicada el dia 28 de junio del 2008, tomo CLXXXII, sección tercera.

Los usos de suelo actuales establecidos en este programa, para los polígonos que mediante

este plan cambiaran su uso de suelo son:

• POLÍGONO CH-1 Y CH-2, QUE TIENE UN USO ACTUAL DE TI PO CONDOMINIO HORIZONTAL.

• POLÍGONO EQ, QUE TIENE UN USO DE SUELO ACTUAL DE TI PO EQUIPAMIENTO DEPORTIVO.


CAPITULO DOS. FUNDAMENTACION JURIDICA

DOS.1 FUNDAMENTACION JURIDICA DOS.1.1 LEYES Constitución política federal

La fundamentación jurídica del Plan Parcial de Urbanización AMPLIACION FLAMINGOS CLUB RESIDENCIAL LOTE C parte de los preceptos constitucionales establecidos en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en sus artículos 27, párrafo tercero; 73, fracción XXIX-C; y 115 fracciones II, III, V, y VI, reformados el 3 de Febrero de 1983, y el 23 de diciembre de 1999, en los cuales se establece la participación de la Nación en la ordenación y regulación de los asentamientos humanos en el país, la concurrencia de los tres niveles de gobierno en la materia, la facultad de los estados para expedir las leyes relativas al desarrollo urbano y de los municipios para expedir los reglamentos y disposiciones administrativas de observancia general que se requieran.

Lo que menciona específicamente el Titulo Quinto, Artículo 115, Fracción V, Incisos “A”, “D” y

“F”; se describen a continuación: Articulo 115. Los Estados adoptaran, para su régimen interior, la forma de gobierno

republicano, representativo, popular, teniendo como base de su división territorial y de su organización política y administrativa el municipio libre, conforme a las bases siguientes: (Reformado mediante Decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el 3 de febrero 1983)

V. Los Municipios, en los términos de las leyes federales y estatales relativas, estarán

facultados para: (Reformado mediante Decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el 23 de diciembre 1999)

A) Formular, aprobar y administrar la zonificación y planes de desarrollo urbano

municipal; D) Autorizar, controlar y vigilar la utilización del suelo, en el ámbito de su competencia,

en sus jurisdicciones territoriales; F) Otorgar licencias y permisos para construcciones;

Ley general de asentamientos humanos

De conformidad con estos mandatos, la Ley General de Asentamientos Humanos aprobada el 9 de Julio de 1993, y publicada en el Diario Oficial de la Federación con fecha del 21 de julio de 1993, así como sus adiciones publicadas el 5 de Agosto de 1994, fijan en su capítulo III, las normas básicas para la planeación del ordenamiento territorial de los asentamientos humanos y del desarrollo urbano de los centros de población, y definen los principios para (determinar las áreas y predios urbanos y sus correspondientes usos y destinos, así como las reservas para el futuro crecimiento, que integran su zonificación.

Ley de asentamientos humanos y desarrollo urbano pa ra el estado de Nayarit

El presente Plan Parcial de Urbanización AMPLIACION FLAMINGOS C LUB RESIDENCIAL LOTE C, se realiza en cumplimiento a la ordenanza establecida en el Artículo 42, 42 Bis, 42 ter y 42 quater de las reformas y adiciones a diversas disposiciones de la Ley de Asentamientos


Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayar it , mismas que fueron publicadas el pasado Sábado 1 de Septiembre de 2007 en el Periódico Oficial, Órgano del Gobierno del Estado de Nayarit.

Lo anterior en virtud a que la acción urbanística pretendida, incide en los supuestos estipulados

en los artículos referidos, mismas que se describen a continuación: ARTÍCULO 42 .- A.- Los Planes Parciales de Desarrollo Urbano, son los instrumentos ejecutivos para la

realización de acciones de urbanización, cuya elaboración corresponde al sector público en los casos previstos por esta Ley. Estos planes se formularán, aprobarán y administrarán conforme a las siguientes disposiciones:

I.- Integran el conjunto de normas específicas a efecto de precisar la zonificación y regular los

usos y destinos en los predios localizados en su área de aplicación; II.- Se consideran como un complemento técnico del Plan Municipal de Desarrollo Urbano y del

Plan de Desarrollo Urbano de Centro de Población, por lo que sus disposiciones deben ser correspondientes y guardar congruencia entre sí;

III.- Los Ayuntamientos podrán elaborar, consultar y en su caso aprobar Planes Parciales de Desarrollo Urbano para un área, barrio o colonia del centro de población a partir de la solicitud de los propietarios de predios y fincas, los grupos sociales y en particular, las asociaciones de vecinos legalmente constituidas; así mismo podrán presentar propuestas a efecto de evaluar, modificar o cancelar un Plan Parcial de Desarrollo Urbano y en su caso, modificar en forma parcial el Plan de Desarrollo Urbano de Centro de Población ó del Plan Municipal de Desarrollo Urbano, conforme las disposiciones de la presente Ley;

IV.- Deberán indicar las acciones y políticas de conservación, protección, restauración y aprovechamiento, a partir de lo estipulado en los Programas de Ordenamiento Ecológico; y

V.- Serán formulados, aprobados y publicados conforme a lo establecido en el Capítulo II del presente Titulo.

B. Los Planes Parciales de Desarrollo Urbano, además de los elementos básicos que señala el

artículo 37 de esta Ley, contendrán como mínimo lo siguiente:

I. La referencia al Plan de Desarrollo Urbano del Centro de Población o Plan Municipal de Desarrollo Urbano del cual derivan;

II. Las políticas y objetivos que se persiguen; III. La delimitación de la zona que comprendan y su espacio de influencia, definiéndolas como

áreas de aplicación y estudio respectivamente; IV. La descripción actual especifica del área de aplicación , de sus aprovechamientos

predominantes, de la problemática que presentan, así como del área de estudio; V. La zonificación secundaria; determinando los usos y destinos específicos del área de

aplicación, conforme a la propuesta del proyecto de urbanización o de la acción urbanística a realizarse, definiendo las normas de control de densidad de la edificación, y en su caso, los mecanismos que permitan la transferencia y compensación de densidades para cada tipo de zona;

VI. Los proyectos de las obras o servicios a ejecutar, así como la referencia a las normas de diseño urbano, relativas a la ingeniería de tránsito y urbana, con señalamiento de las etapas y condiciones para su ejercicio, así como los lineamientos administrativos y financieros, que determinen:

a) Los criterios para el diseño de las vialidades, precisando sus secciones mínimas y normas de trazo de las vialidades en función a su jerarquía;

b) Los criterios de diseño para obras de urbanización que faciliten el acceso y desplazamiento de personas con problemas de discapacidad;


c) Los criterios para la localización de infraestructura, incluyendo el trazo de redes, derechos de paso y zonas de protección;

d) Las obras mínimas de urbanización requeridas en cada tipo de zona; e) La determinación de las áreas de donación, en función de las características de

cada zona, de reserva de espacios para actividades de fomento y difusión del deporte y la cultura; así como los criterios para su localización, en especial, las destinadas a áreas verdes y escuelas;

f) Las obras mínimas de edificación para equipamiento urbano en las áreas de donación requeridas en cada tipo de zona;

g) En su caso, la propuesta de permuta de las áreas de donación, conforme a las disposiciones que se indican en el artículo 195 Bis de esta Ley;

h) Las normas de configuración urbana e imagen visual; y i) Las demás normas específicas de carácter general o regional que se consideren

necesarias;

VII. Las obligaciones y responsabilidades de los propietarios de predios y fincas comprendidas en el área de aplicación del Plan Parcial y de sus usuarios respecto a modalidades en su aprovechamiento y acciones de conservación, mejoramiento y crecimiento que se determinen;

VIII. Los estudios económicos, financieros y fiscales preliminares, cuando las características del proyecto lo requieran;

IX. Los plazos y condiciones para que las autoridades, propietarios y usuarios, den cumplimiento a las obligaciones a su cargo en la ejecución de las acciones definidas en el mismo plan parcial;

X. Los usos y destinos comprendidos en el proyecto; XI. Las medidas e instrumentos para la ejecución del plan o proyecto; y XII. Los demás requisitos que establezcan las dependencias normativas.

ARTÍCULO 42 Bis .- Los Planes Parciales de Urbanización, son los instrumentos ejecutivos para

la realización de acciones de urbanización, cuya elaboración corresponde a los particulares, en los casos previstos por esta Ley.

Será obligatorio formular un Plan Parcial de Urbanización cuando implique:

I. Transformar el suelo rústico a urbanizado en áreas de reserva urbana ó en reservas territoriales, determinando los usos y destinos correspondientes;

II. Transformar el suelo rústico mediante obras de urbanización en predios localizados fuera del centro de población, determinando los usos y destinos correspondientes, en predios de propiedad privada o social;

III. Establecer o modificar los usos y destinos para una zona específica del centro de población ó para una zona de crecimiento;

IV. Determinar áreas de restricción por paso de redes de infraestructura; o V. Determinar obligaciones específicas a cargo de los propietarios de predios y fincas, en

acciones de conservación, mejoramiento y crecimiento; ARTÍCULO 42 Ter.- Los Planes mencionados en el artículo anterior se formularán y

administrarán conforme a las siguientes disposiciones: I.- Determinarán la zonificación secundaria ó específica, señalando los usos, destinos y reservas

en los predios donde se proponga realizar; II.- Regularán y controlarán la urbanización y la edificación, y en general, la utilización de los

predios y fincas en su área de aplicación; III.- Autorizarán la subdivisión o lotificación del predio o predios a desarrollar, individualizando

los lotes resultantes con la determinación específica de los usos y destinos que les correspondan;

10 Periódico Oficial Sábado 27 de Febrero de 2010 IV.- Delimitarán e identificarán las áreas de donación, conforme los lineamientos previstos en el

presente ordenamiento; V.- En su caso, propondrán la permuta de las áreas de donación, conforme a las disposiciones

que se indican en el artículo 195 Bis de esta Ley, con la finalidad de promover una mejor distribución de los espacios de uso común, del equipamiento urbano y los servicios públicos en el centro de población;

VI.- Determinarán en forma específica las áreas de restricción; regularán y controlarán la urbanización y la edificación; y en general determinarán la utilización de los predios y fincas en su área de aplicación;

VII.- Integrarán las obras, acciones e inversiones con la estructura urbana del centro de población; y

VIII.- En su caso, determinarán los predios que resultarán beneficiados o afectados, así como las obligaciones correspondientes a cargo de sus titulares, derivadas de obras de urbanización o edificación, para integrar la infraestructura o el equipamiento urbano del centro de población.

ARTÍCULO 42 Quater.- Los Planes Parciales de Urbanización, además de los elementos

básicos que señala el artículo 37 de esta Ley, contendrán como mínimo lo siguiente: I.- El enunciado del Plan y datos generales del proyecto; II.- La referencia al Plan de Desarrollo Urbano del Centro de Población o del Plan Municipal de

Desarrollo Urbano del cual se derivan; III.- La fundamentación jurídica; IV.- Los objetivos generales y específicos; V.- La delimitación del área de estudio y del área de aplicación; VI.- El análisis y síntesis de los elementos condicionantes a la urbanización; VII.- La determinación de los usos y destinos específicos del área de aplicación, conforme a la

propuesta del proyecto de urbanización o de la acción urbanística a realizarse, definiendo las normas de control de densidad de la edificación, y en su caso, los mecanismos que permitan la transferencia y compensación de densidades y/o usos de suelo para cada tipo de zona;

VIII.- La referencia a las normas de diseño urbano, relativas a la ingeniería de tránsito y a la ingeniería urbana que determinen:

a) Los criterios de diseño de las vialidades, precisando las secciones mínimas y normas de trazo en función a su jerarquía;

b) Los criterios de diseño para obras de urbanización que faciliten el acceso y desplazamiento de personas con problemas de discapacidad;

c) Los criterios para la localización de infraestructura, incluyendo el trazo de redes, derecho de paso y zonas de protección;

d) Las obras de urbanización requeridas en cada tipo de zona; e) La determinación de las áreas de donación, en función de las características de

cada zona; f) Las obras mínimas de edificación para equipamiento urbano en las áreas de

donación requeridas en cada tipo de zona; g) En su caso, la propuesta de permuta de las áreas de donación, conforme a las

disposiciones que se indican en el artículo 195 Bis de esta Ley; h) Las normas de configuración urbana e imagen visual; y i) Otras normas específicas de carácter general o regional que se consideren

necesarias; IX.- En el caso de acciones de conservación o mejoramiento, además de los elementos

aplicables antes mencionados, deberá de considerarse la zonificación especifica con las restricciones, en su caso, respecto de los predios y fincas objetos de estas acciones.

Así mismo, contendrán los plazos y condiciones para que las autoridades, propietarios y

usuarios, den cumplimiento a las obligaciones a su cargo en la ejecución de las acciones definidas en el mismo plan parcial; y


De igual manera, el presente Plan Parcial de Urbanización AMPLIACION FLAMINGOS C LUB RESIDENCIAL LOTE C precisará las disposiciones necesarias y suficientes para fungir como un instrumento de planeación urbana complementario al Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas , y con ello, permitir a la autoridad municipal atender a cabalidad las obligaciones contenidas en la Constitución Política de los Estados unidos Mexican os , mencionadas en este documento.

Lo anterior, se constituye como el sustento jurídico ineludible para que la empresa LA

PORCION formule y someta a la consideración de las autoridades del Gobierno Municipal, Estatal y Federal, así como a la sociedad en general, el proyecto del Plan Parcial de Urbanización AMPLIACION FLAMINGOS CLUB RESIDENCIAL LOTE C .

ARTÍCULO 195 Bis.- El Ayuntamiento podrá aceptar la permuta de las áreas de donación,

cuando se pretenda promover una mejor distribución de los espacios de uso común, del equipamiento urbano y de los servicios públicos.

Los predios y el equipamiento que se ofrezcan en permuta, deberán localizarse preferentemente en el mismo centro de población, en el área de estudio o en la unidad territorial que en su caso, establezca el Plan Parcial.

El urbanizador podrá continuar el proceso de autorización, ejecución y recepción de obras de su proyecto, si garantiza concluir la permuta, mediante una fianza expedida por una compañía autorizada, por el monto que se determine en el avalúo y acepte como equivalente;

Cuando las áreas de donación a que obliga esta Ley, por la naturaleza de las obras, acciones e inversiones no representen mejoras a la calidad de vida de la población local, el Ayuntamiento, podrá convenir con el desarrollador, que el valor total o parcial de los bienes afectos a la donación se destinen a obras, acciones o ingresos municipales que decida el propio Ayuntamiento.

Para garantizar la equivalencia razonable de entre los bienes permutados, se deberá contar con un avalúo emitido por un perito certificado, a fin de obtener el valor comercial del área permutable, y el costo de las obras de urbanización a ejecutarse y del equipamiento respectivo.

En las zonas habitacionales de alta densidad no deberán permutarse las áreas de donación ni su equipamiento, éstas se deberán determinar y aportar en los mismos predios a urbanizar.

DOS.1.2 PLANES Y PROGRAMAS

Plan nacional de desarrollo 2007 - 2012

El Plan Nacional de Desarrollo, 2007–2012 contempla diversas visiones, y establece una

estrategia clara y viable para avanzar en la transformación de México sobre bases solidas, realistas y responsables.

Está estructurado en cinco ejes rectores que son: 1. Estado de derecho y seguridad 2. Economía competitiva y generadora de empleos 3. Igualdad de oportunidades 4. Sustentabilidad ambiental 5. Democracia efectiva y política exterior responsable

De esta forma el plan plantea diversos objetivos nacionales para llevar a cabo este desarrollo,

de los cuales los siguientes tienen que ver con el desarrollo urbano y territorial así como el cuidado del medio ambiente:

1. Asegurar la sustentabilidad ambiental mediante la participación responsable de los mexicanos en el cuidado, la protección, la preservación y el aprovechamiento racional de la riqueza natural del país, logrando así afianzar el desarrollo económico y social sin comprometer el patrimonio natural y la calidad de vida de las generaciones futuras.


2. Aprovechar los beneficios de un mundo globalizado para impulsar el desarrollo nacional y proyectar los intereses de México en el exterior, con base en la fuerza de su identidad nacional y su cultura; y asumiendo su responsabilidad como promotor del progreso y de la convivencia pacífica entre las naciones.

Plan estatal de desarrollo 2005 – 2011 de Nayarit

El plano estatal de desarrollo de Nayarit también plantea objetivos, para llevar a cabo un buen desarrollo territorial, medio ambiental y social, planteando en este caso los objetivos enfocados a los dos primeros:

Objetivo general

Impulsar el desarrollo sustentable de Nayarit, que incluya la participación de la sociedad organizada, para revertir el proceso de estancamiento por el que atraviesa la economía estatal, aprovechando y preservando su patrimonio cultural y entorno natural e incrementando la competitividad de todas sus regiones, para genera mayores oportunidad de desarrollo, laborales y empresariales, elevando la calidad de vida de todos sus habitantes.

Objetivos específicos (enfocados al desarrollo urba no y medioambiental):

1. Avanzar en la equidad social, fundamentalmente mediante la educación integral y el aprovechamiento racional del patrimonio natural y cultura de la entidad.

2. Impulsar el desarrollo sustentable de Nayarit, garantizando la participación de la sociedad civil organizada

3. Desarrollar la infraestructura productiva, ambiental y social DOS.2 REFERENCIAS AL PLAN MUNICIPAL (PLANO A.2)

Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas

Este plan parcial de urbanización, contempla para efectos de uso de suelo actual y para los cambios propuestos en este estudio, todo lo establecido y contemplado al Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas, vigente y Publicado el 1º de Junio del 2002 bajo Decreto 8430.

Este desarrollo se ubica cercano o mejor dicho en las conurbaciones de Bucerias, el cual se considera como un centro urbano consolidado de acuerdo al Plan Municipal de Desarrollo Urbano del Municipio, y menciona en este las características de la estructura urbana actual de Bucerías, la cual está constituida por una zona costera residencial turística separada por la carretera No. 200 de las diferentes zonas habitacionales y de equipamiento urbano al norte de la localidad, además de sus características geográficas de zona costera en contacto con el pie de monte de la Sierra de Vallejo y del inicio mismo del Valle de Banderas son determinantes de la propia estructura del suelo urbano-turístico, de su evolución y problemática actual.

El territorio de Bucerías en el área continental presenta una forma general longitudinal, derivada

de la forma original del asentamiento y de la carretera a Tepic y Puerto Vallarta, que sigue una dirección noroeste-sureste, dirección norte-sur del Estado de Nayarit, y del camino que la une en dirección oeste-este a la cabecera municipal

La estructura urbana de Bucerías se encuentra diferenciada en dos grandes zonas, la turística que se desarrolla linealmente a lo largo de la Bahía de Banderas y la urbana que se asienta en la porción norte del territorio.

Estas dos grandes zonas se interrelacionan inadecuadamente y son interdependientes en

términos económicos y funcionales, pero su desarrollo es desigual por lo que existen marcados desequilibrios y desarticulación urbana entre las mismas.


La primer área es la zona urbana-turística planeada e impulsada por los desarrolladores privados y más recientemente por el FIBBA y en donde se concentra la población de ingresos altos y de extranjeros que tienen sus residencias de descanso en esta área. Existe suelo disponible hacia los extremos de la zona, en una estructura urbana que funciona basada en el concepto de manzanas ortogonales y de un sistema vial conformado por circuitos cuya urbanización es de buena calidad. El tipo de parcelamiento urbano turístico es de traza ortogonal-lineal a lo largo del borde costero de la Bahía de Banderas.

La segunda área, es la zona urbana hacia el norte, en donde se asienta la población de menores ingresos en una estructura urbana lineal y reticular, con crecimiento disperso y bajos niveles de consolidación.

La existencia de dos formas diferentes y separadas en la estructura urbana general propician su desarticulación y el funcionamiento a lo largo de los ejes viales principales de cada una de ellas.

La carretera No. 200 funciona como corredor urbano turístico y hacia el oeste de la localidad en el centro urbano tradicional de la ciudad, ya que el uso comercial se ha desbordado hacia las manzanas adyacentes.

El plan municipal de Bahía de Banderas actual, se divide a partir de unidades ambientales las cuales contienen características similares. El predio se encuentra en la unidad ambiental denominada 3 B3, la cual se desglosa de la siguiente forma:

Unidades Ambientales Municipio De Bahía De Banderas

UNIDAD AMBIENTAL 3 B3 1. LOCALIZACIÓN

Clave S –65 – 003 – B – 3 Nombre Sistema lagunar El Quelele Política Ecológica Protección-Preservación y

Restauración en zonas especificas

Zona Ecológica Trópico seco

Provincia Ecológica

65 Sierras de la Costa de Jalisco y Colima

Sistema Terrestre 003 Llanura Ixtapa

Paisaje Terrestre A. Valle de Banderas Unidad Natural 29 Superficie 4.0 km 2 Localidades: Unidad contigua al área de

influencia de Mezcales, Mezcalitos, Nuevo Vallarta y Flamingos

N° de habitantes: Vialidades: Brechas, cerca se presentan caminos perimetrales que sirven de acceso a Nuevo Vallarta y Flamingos

2. MEDIO FISICO NATURAL

Altitud Menor que 100 m

Coordenadas extremas

Oeste 105° 17 12´´

Norte 20° 41’ 25’

Oeste 105° 21’ 20’’

Norte 20° 45’ 45’’

Topoforma dominante Llanura de inundación lagunar

Clima A wo (w) (i´)

Precipitación Menor a 1200 mm Temperatura 24° - 26° C Fenómenos meteorológicos

Época de ciclones, Junio, Octubre, zona baja inundable

Geología Depósitos lacustres del cuaternario Q (Cg)

Riesgos geológicos Zona sísmica Región y cuenca hidrológica

RH13-B Río Huicicila – San Blas

Hidrología superficial: Sistema lagunar del Quelele Arroyo Tontoroque y flujos laminares

Hidrología subterránea Permeabilidad alta en materiales no consolidados

Edafología: Cambisol vértico y Zolonchak gléyico

Factores limitantes del suelo

Suelo pantanoso, salino


3. MEDIO BIOLÓGICO Vegetación Flora representativa Fauna representati va Manglar, selva inundable, vegetación acuática.

Laguncularia racemosa, Avicenia germinans, Batis maritima, Muhelenbergia gigantea, Anona glabra, Pithecellobium lanceolatum, Crotaeva tapia, Ficus glabrata, Enterolobium cyclocarpum, Typha latifolia

Iguana verde, lagartija, garjón blanco, garza dedos dorados, ibis oscuro, cigüeña americana, tlacuache, tlacuachín dorado, mapache, tejón y zorrillo manchado

4. ASPECTOS SOCIOECONÓMICOS

Primarias Secundarias Terciarias Agricultura: Mango, pastizal cultivado

5. PROBLEMÁTICA AMBIENTAL RELEVANTE

Modificación del patrón hidráulico por la construcción de vialidades, excavaciones y dragados de los complejos turísticos que interrumpen el flujo de los escurrimientos o que modifican su cauce, afectando al sistema lagunar. Descargas municipales de las Localidades de Mezcales y Mezcalitos que afectan al sistema lagunar. Arrastres de agroquímicos que tienden a afectar al sistema lagunar. Modificación del hábitat de especies con estatus.

6. LIMITANTES Y OPORTUNIDADES

Limitantes : Contaminación, modificación del patrón hidráulico, salinidad del agua y del suelo, suelo pantanoso. Oportunidades : desarrollo de programas de fomento y conservación de la flora y fauna silvestre; programas de capacitación a prestadores de servicios turísticos; factibilidad de organización de circuitos ecoturísticos, paseos en lancha

7. VOCACIÓN

Zona de conservación ecológica (flora y fauna con status), vaso regulador y control de la presión hidrostática

8. OBSERVACIONES

Se requiere de formular un programa de restauración ecológica con el fin de proteger las funciones ecológicas del estero. El sistema lagunar mantiene su conexión al mar mediante el estero del Chino muy a afectado por obras de infraestructura, esta comunicación permite el drenaje del estero hacia la Bahía de Banderas. El crecimiento urbano turístico tiende a afectar las zonas de conservación ecológica, se requiere definir y mantener una zona de protección o de amortiguamiento que forme parte del sistema normativo del plan municipal o de zona federal. Afectaciones al cauce por obras de infraestructura de los desarrollos de Nuevo Vallarta y Flamingos

DOS.3 REFERENCIAS AL PROGRAMA PARCIAL DE DESARROLLO URBAN O “FLAMINGOS CLUB RESIDENCIAL” El “PROGRAMA PARCIAL DE DESARROLLO URBANO FLAMINGOS CLU B RESIDENCIAL”, que fue publicado el 30 de junio del 2007, sección tercera, No. 109 Tomo CLXXX. Asi como la fe de erratas que se llevo a cabo el día 28 de junio del 2008. Los objetivos que se planten en dicho programa son los siguientes: OBJETIVOS DEL PROGRAMA PARCIAL DE DESARROLLO URBANO “FLAMINGOS CLUB RESIDENCIAL”


El Programa Parcial de Desarrollo Urbano “FLAMINGOS CLUB RESIDENCIAL”, tratara de ser acorde con los planes y programas antes descritos para así poder puntualizar los lineamientos y objetivos que se propondrán en el área de estudio. Que se establecerán en base a los criterios técnicos e investigaciones realizadas sobre el área, para así poder establecerlas como obligatorias mediante un instrumento legal, para conseguir la integración del área con la zona inmediata en sus diferentes sectores, medio y flujos. OBJETIVOS GENERALES • Alentar la radicación de la población en su medio, mejorando las condiciones de su hábitat; • La promoción de una eficiente interrelación entre los sistemas de convivencia y de servicios de

la zona; particularmente, la creación y mejoramiento de condiciones favorables para la relación adecuada entre las zonas de trabajo y de habitación, el transporte entre ambas y las facilidades de trabajo, descanso y recreación.

• Propiciar la integración socioeconómica entre los diferentes sectores que conforman la zona, • Procurar que la imagen visual de la localidad se preserve o desarrolle en forma integral; • Facilitar la comunicación y los desplazamientos de la población, promoviendo la integración de

una estructura vial eficiente, y • Fomentar la preservación del equilibrio ecológico y la protección al ambiente.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS • Lograr un desarrollo integral con una propuesta de diversidad de acuerdo a las necesidades

de la zona generando usos múltiples dentro de un mismo sector, otorgando así al habitante las opciones de primeras necesidades.

• Generar diversidad de usos y servicios, para el habitante del fraccionamiento, para así crear menos necesidad de flujos largos, fuera del desarrollo, creando así un sistema interno completo. Y por consiguiente la menor utilización de transportes externos y así afectar menos al medio natural dentro y fuera del área de estudio.

• Integrar el predio motivo de esta promoción al área urbana actual aun cuando se encuentra fuera de la mancha urbana y fuera del área que se marca para el plan de desarrollo del centro de población; estando de acuerdo a la normatividad y reglamentación vigente y a criterios técnicos establecidos por la Autoridad para la zona;

• Consolidar la estructura urbana de la zona mediante la delimitación de los predios, la identificación de las áreas de donación y la demarcación de las restricciones por el paso de vialidades.

• Otorgar las Áreas de Donación producto de mismo desarrollo, según lo dispuesto por la legislación urbana vigente.

• Proponer usos y densidades para los predios colindantes al predio, generando un instrumento técnico que coadyuve con el esfuerzo de la Autoridad Municipal a establecer las estrategias en materia de ordenamiento territorial de zonas inmediatas al Centro de Población.

• Lograr la participación conjunta de los sectores publico, privado y social en el desarrollo de esta zona.


CAPITULO TRES. OBJETIVOS

TRES.1 OBJETIVO GENERAL “CONSOLIDAR EL PROYECTO ACTUAL DE FLAMINGOS CLUB RE SIDENCIAL, COMO UN DESARROLLO DE PRIMER NIVEL EN TODOS LOS SEGMENTOS Q UE CONTIENE, CONSIDERANDO LA DIVERSIDAD DE USOS QUE OFRECE Y QUE AL MISMO TIEMPO BUSCAN SATISFACER TODAS LA NECESIDADES BASICAS DE S US HABITANTES.”

TRES.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS

Para lograr el óptimo resultado de la propuesta de este proyecto en la región, y poder sustentar sus metas, se propone el seguir estos objetivos desde la consecución del proyecto hasta la operación de este mismo, dichos objetivos son:

Apoyar al mejoramiento y de la imagen urbana, de la localidad sobre todo en la franja que contempla la avenida de ingreso a todo el municipio y que al mismo tiempo conecta con el estado vecino

Generar una fuerza que apoye a la estructura urbana y que al mismo tiempo optimice el uso del suelo, para lograr un buen desarrollo de vivienda tipo medio residencial

Dar a la comunidad y al entorno inmediato proyectos que permitan apoyar a las necesidades de vivienda de la región.

Otorgar a la población, y a los turistas de otras partes del país, la opción de contar con desarrollos de buena calidad y con la infraestructura necesaria, misma que apoya al crecimiento económico de la localidad

Implementar los equipamientos urbanos necesarios, acordes con los usos de suelo y las especificaciones y normativas del municipio.


CAPITULO CUATRO. DELIMITACION DE AREAS

De acuerdo a los puntos que motivaron este estudio, y debido a que se trata de una actualización del PROGRAMA PARCIAL FLAMINGOS CLUB RESIDENCIAL, se considero que el área de estudio y el área de aplicación serán el mismo polígono.

CUATRO.1 DELIMITACION DEL AREA DE ESTUDIO (PLANO D.1)

El área de estudio del Plan Parcial de Urbanización AMPLIACION FLAMINGOS CLUB

RESIDENCIAL LOTE C, tiene una superficie de 665,369.43 M2, el cual está delimitado en base a un sistema geográfico nacional INEGI-UTM, la cual queda delimitada de la siguiente forma: Partiendo desde el

Vértice 1 con coordenadas X=467,853.916, Y=2,295,061.42, para seguir en línea recta hacia el Vértice 2 con coordenadas X=468,394.069, Y=2,294,379.91, para continuar al Vértice 3 con coordenadas X=468,315.959, Y=2,293,969.31, para bajar hacia al Vértice 4 con coordenadas X=468,163.039, Y=2,294,082.72, para seguir en línea recta hacia el vértice 5 , con coordenadas X=467,940.343, Y=2,294,070.72, para continuar hacia el, Vértice 6 , con coordenadas X=467,228.305, Y=2,294,331.26, para seguir en línea recta con el Vértice 7 , con coordenadas X=467,228.305, Y=2,294,331.26, y continuar hacia el Vértice 8 , con coordenadas X=467,377.371, Y=2,294,620.94, y continuar hacia Vértice 8’ , con coordenadas X=466,797.13 Y=2,294,791.45, y continuar hacia Vértice 9’ , con coordenadas X=466,862.11, Y=2,294,762.351, y continuar hacia Vértice 9 , con coordenadas X=467,368.45, Y=2,294,615.68, y continuar hacia Vértice 10 , con coordenadas X=467,643.727, Y=2,294,603.25, y continuar hacia Vértice 11 , con coordenadas X=467,706.166, Y=2,294,843.50, para al final volver a cerrar con el vértice 1.

CUATRO.2 DELIMITACION DEL AREA DE APLICACIÓN (PLANO D.1) El área de aplicación del desarrollo motivo de este estudio, tiene una superficie de 665,369.43 M2, el cual está delimitado en base a un sistema geográfico nacional INEGI-UTM, la cual queda delimitada de la siguiente forma: Partiendo desde el Vértice 1 con coordenadas X=467,853.916, Y=2,295,061.42, para seguir en línea recta hacia el Vértice 2 con coordenadas X=468,394.069, Y=2,294,379.91, para continuar al Vértice 3 con coordenadas X=468,315.959, Y=2,293,969.31, para bajar hacia al Vértice 4 con coordenadas X=468,163.039, Y=2,294,082.72, para seguir en línea recta hacia el vértice 5 , con coordenadas X=467,940.343, Y=2,294,070.72, para continuar hacia el, Vértice 6 , con coordenadas X=467,228.305, Y=2,294,331.26, para seguir en línea recta con el Vértice 7 , con coordenadas X=467,228.305, Y=2,294,331.26, y continuar hacia el Vértice 8 , con coordenadas X=467,377.371, Y=2,294,620.94, y continuar hacia Vértice 8’ , con coordenadas X=466,797.13 Y=2,294,791.45, y continuar hacia Vértice 9’ , con coordenadas X=466,862.11, Y=2,294,762.351, y continuar hacia Vértice 9 , con coordenadas X=467,368.45, Y=2,294,615.68, y continuar hacia Vértice 10 , con coordenadas X=467,643.727, Y=2,294,603.25, y continuar hacia Vértice 11 , con coordenadas X=467,706.166, Y=2,294,843.50, para al final volver a cerrar con el vértice 1.


CAPITULO CINCO. ANALISIS DEL MEDIO FISICO

CINCO.1 MEDIO FISICO NATURAL (PLANO D.2)

TOPOGRAFÍA

El área de estudio presenta pendientes entre el 1.5 y el 2.5 % siendo estas aptas con

condicionantes severas para la urbanización sin presentar restricciones determinantes, las inclinaciones naturales del sitio se dirigen hacia la carretera federal, donde se encuentran drenes de salida para las aguas que corren por la superficie del terreno, el sitio del proyecto no se encuentra en una zona propensa a hundimientos, lo que no implica riesgos de colapso o asentamientos superficiales del terreno, lo que se puede determinar es que le manto freático no es profundo, por lo cual se deberán especificar algunas condicionantes para el apto desarrollo de la vivienda

HIDROLOGÍA

El área de estudio se encuentra en la Región Hidrológica (RH13), Huicicila, en la cuenca “B” Río huicicila- San Blas y la subcuenca “A”, del río Huicicila con una superficie aproximada de 537 km2. que incluye los escurrimientos de las laderas noreste principalmente de los ríos Carricitos, Calabazas y Huisopalera y sur-sureste de los ríos el Caloso y las Animas.

La RH13, está dividida en dos porciones, la Norte y la Sur. En la porción Norte, se encuentra la parte del Estado de Nayarit, y se localiza entre los 20° 41´ 00” y 21° 48´ 00” de latitud Norte y entre los 104° 41´ 00” y 105° 31´ 00” longi tud Oeste. Esta porción Norte, es alargada con eje de Norte a Sur, tiene una longitud aproximada de 123 Km. y una anchura máxima de 55 Km.

Específicamente en el predio donde se pretende establecer el proyecto, se detectaron cuatro pequeños escurrimientos pluviales que cruzan aproximadamente de norte a sur del predio y que son responsables de que el sitio tenga algunas pequeñas zonas catalogadas como de inundación.

Mismas que han sido consideradas para el estudio de desalojo de aguas pluviales del total del desarrollo.

CLIMATOLOGÍA

TIPO DE CLIMA El tipo del clima en la zona de Bahía de Banderas según Koppen, modificado por E. Garcia

(1968), es el más seco de los cálidos subhumedos, con lluvias en verano. La estación meteorologia de Valle de Banderas, que se encuentra a 28 km. Aproximadamente, reporta clima de tipo Aw.(W) (i’) esto es cálido subhumedo con lluvias en verano y una temporada de secas durante la estación de invierno, con menos del 5 % de lluvia invernal.

23.323.6

24.325.1

27.229.4 28.8

24.326.7

28.428.9

29.8

14.7 90.7 0.3 1.8

177.7

43.635.6

16.8

282.2330.1

193.1

0

5

10

15

20

25

30

35

Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic0

50

100

150

200

250

300

350Temperatura M edia

Precipitación

Meses

Tem

pera

tura

Med

ia (

C

)

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taci

ón (

mm

)


TEMPERATURA MEDIA ANUAL De acuerdo a las estaciones climatológicas, la temperatura promedio anual es de 24 a 25 º

C. El mes más frío corresponde a Febrero con un promedio mensual de 21 a 21.5ºC. y los meses más cálidos son Julio y Agosto con temperaturas promedio mensual de 27.5 a 28.8ºC. Las temperaturas máximas en verano son en julio y agosto con un promedio de 35°C. Y los meses con temperaturas mínimas promedio son enero y febrero con temperaturas de hasta 14°C.

VIENTOS

Los vientos que circulan sobre el golfo de california, provienen del noroeste afectando directamente a la Bahía de Banderas, propiciando que los vientos dominantes tengan una dirección sureste. Estos vientos suelen aumentar ligeramente su intensidad durante el día, debido al efecto de la brisa marina que sopla hacia la tierra. Durante la noche se producen vientos ligeros en dirección contraria, es decir con dirección noroeste, con una velocidad promedio de 5 a 10 km/hr.

FLORA Y FAUNA

FLORA

No se localiza ningún tipo de vegetación relevante, ya que estas zonas han sido previamente afectadas por los usos agrícolas y de huertos que anteriormente se les había dado, y actualmente ya forman parte de la mancha urbana del desarrollo.

La vegetación actual, que se encuentra dentro del desarrollo, es la considerada como parte del paisaje urbano dentro del proyecto, en areas verdes y espacios abiertos proyectados para este fin. FAUNA De acuerdo a los estudios previos realizados para este proyecto, dentro del predio en cuestión, de igual manera que en lo referente a la fauna, no existe ya ninguna especie de animal ya que se ha visto previamente afectado, y las especies que habitaban esta zona, han emigrado hacia terrenos y zonas colindantes.

GEOLOGÍA

Dicha área se localiza dentro de la provincia de la Sierra Madre del Sur y en la subprovincia denominada Sierra del la Costa de Jalisco y Colima por su litografía es una región de gran complejidad en la que las rocas intrusivas y cristalinas los granitos y las metamórficas cobran una importancia más relevantes en la mayoría de las provincias al Norte. Esta franja penetra al estado de Nayarit por el Norte, a la Bahía de Banderas y territorio contiguo y comprende parte de los municipios de Ahuacatlán, Amatlan de Cañas, Compostela y Bahía de Banderas.


ESTRATIGRAFIA

La estratigrafía predominante está constituida por arenas de grano grueso, poco limosas de color café claro, sin embargo es frecuente encontrar rellenos de arena limosa con gravas producto de las obras de urbanización del fraccionamiento de nuevo Vallarta.

Los niveles de aguas freáticas que se reportan varían según la época del año y el flujo y reflujo de la marea al momento de practicar sondeos, pero algunos estudios de mecánica de suelos establecen profundidades de 3.0m. a 6.50m.

De acuerdo a los sondeos eléctricos verticales (SEV), del estudio geofísico realizado al predio, se encontraron 3 capas con las siguientes características:

Capa A: de 0.0m. a 20.0m. de profundidad con una capa formada de materiales de acarreo reciente, tierra vegetal, limos y arcillas.

Capa B: de los 20.0m. a los 40.0m. de profundidad. Es una capa constituida básicamente por arenas de grava de medio a grueso, gravas y boleos aislados.

Capa C: de los 40.0m. a los 70.0m. de profundidad, es una capa de horizonte arcillo-arenoso.

Capa D: de los 70.0m. en adelante está formada por clásticos gruesos y arenas.

CINCO.2 MEDIO FISICO TRANSFORMADO (PLANO D.3)

INFRAESTRUCTURA AGUA POTABLE

El servicio de agua potable está perfectamente sustentado ya que se deriva de un fraccionamiento ya totalmente urbanizado DRENAJE Y ALCANTARILLADO Existe el servicio de drenaje y alcantarillado ya que el fraccionamiento cuenta con todos los servicios. ENERGÍA ELÉCTRICA

Existe el servicio de energía eléctrica para todo el proyecto urbano.

CINCO.3 EQUIPAMIENTO E IMAGEN URBANA (PLANO D.4)

EQUIPAMIENTO URBANO COMERCIO Y SERVICIOS

Dentro de la zona de estudio se localizan locales de comercio y de servicios a la industria, la mayoría de tipo regional. Se tiene una cementera y una empresa de venta de materiales de infraestructura eléctrica, los cuales la cobertura no es solamente local sino como se menciono antes, es de tipo regional. Si bien estos establecimientos y tienen más de 5 años, en esta ubicación, la franja que colinda con la carretera federal se irá consolidando como una franja de comercios y servicios, por dos razones principalmente, que son: el uso de suelo establecido en el Plan Municipal, el cual contempla CRU-R (corredor urbano regional), y que al ser la principal vía de comunicación entre Puerto Vallarta y Bahía de Banderas, su uso natural es de este tipo.


Dentro del área del desarrollo se cuenta con el centro comercial “MEGA COMERCIAL MEXICANA”, que es una tienda de autoservicio, la cual se considera como un Equipamiento Comercial, tipo Regional.


EDUCACION Dentro de la zona de estudio, exactamente dentro del poblado de Tondoroque, se localiza

un escuela primara. La cual forma parte del equipamiento urbano de la zona. EQUIPAMIENTO DEPORTIVO

Dentro del área de aplicación, se cuenta con el club deportivo Albatros, el cual tiene y cuenta con diversas actividades deportivas, que no solo son de uso local, sino que están abiertas al público en general, prestando este servicios a una gran cantidad de habitantes de Bahía de Banderas.

VIALIDAD Y TRANSPORTE

La vialidad regional (Carretera Federal 200), conocida también como carretera a Puerto Vallarta es de gran importancia en el ordenamiento de la zona y que junto a la carretera a Valle de Banderas, conforman la estructura regional de la zona, jugando un papel trascendente en cuanto a la tendencia de expansión de la mancha urbana de los pueblos de Tondoroque y Mezcales y de los corredores de comercios y servicios. El servicio de camiones, cuenta ya con una parada en la zona del centro comercial, de igual forma se cuenta con un servicio de taxis en el área de estacionamiento del centro comercial, por lo que el transporte que cubre el área del desarrollo está perfectamente cubierto.


IMAGEN URBANA El fraccionamiento esta consolidándose con una buena imagen urbana.


CAPITULO SEIS. PRONOSTICO

SEIS.1 ANALISIS DE LAS CONDICIONANTES (PLANO D.5) ZONA APTA PARA LA URBANIZACIÓN

Estas zonas son prácticamente el resto del área de aplicación y estudio, ya que cuenta con

todos los servicios y es una zona ya plenamente urbanizada, se cuenta tanto con servicios de infraestructura al 100 %, que son el agua potable, drenaje y alcantarillado, telefonía y luz, también cuenta con servicios de equipamiento ya mencionados, que son equipamiento deportivo y centro comercial. ZONA APTA CONDICIONADA

Las zonas aptas condicionadas son aquellas que por sus condicionantes naturales o artificiales se encuentran condicionadas al desarrollo urbano. Dentro del área de estudio existen condicionantes mas orientadas hacia restricciones por paso de servicios o infraestructura, y las áreas verdes que se contemplan en el proyecto. ZONA RESTRINGIDA PARA LA URBANIZACIÓN

No existen zonas restringidas para urbanización, con excepción de aquellas que son areas verdes, camellones, jardines, servidumbres, y glorietas. ELEMENTOS DE RESTRICCIÓN POR INFRAESTRUCTURA O POR USO DE SUELO

Dentro del área de estudio y aplicación, existen solo las restricciones por infraestructura como son la planta de tratamiento, la base de Telmex y el área del pozo y el tanque elevado. En cuanto a restricción por uso de suelo serian las áreas verdes y esparcimiento. SEIS.2 PRONOSTICO (PLANO D.4) ESCENARIO TENDENCIAL CRÍTICO (SIN PARTICIPACIÓN COORDINADA ENTRE SOCIEDAD Y GOBI ERNO)

De acuerdo a este estudio realizado sobre el estado actual natural y transformado del entorno inmediato, se puede derivar que de no establecer acciones que tengan que ver con este tipo de proyectos turístico, se podrían generar las siguientes situaciones:

1. Falta de de lugares donde se consolide un desarrollo urbano, con estas características de gran diversificación de usos y equipamientos dentro de una misma zona.

2. Generación de proyectos que solo tengan espacios de vivienda sin que ofrezcan servicios y equipamientos

3. Falta de un crecimiento ordenado, en las zonas intermedias que se encuentran entre los pueblos, que considere una conurbación adecuada de interconexión vial y de servicios.

4. Centralización de alojamientos temporales solo en los puntos turísticos de la zona 5. Falta de ofertas de trabajo que puedan generar este tipo de proyectos en estas zonas 6. Falta de planeación urbana y de imagen urbana que apoyen a establecer la bahía como un

punto turístico de primer nivel.


Se tendrá entonces, una planeación caótica, donde los usos de suelo serán densificados, y no existirá un orden en los usos, ESCENARIO TENDENCIAL ÓPTIMO (CON PARTICIPACIÓN COORDINADA Y EN ATENCIÓN A LA NO RMATIVIDAD)

De acuerdo a los resultados del diagnostico previamente analizado sobre el área de estudio que contempla el entorno inmediato del proyecto de la ampliación, se deriva que el principal sustento de un proyecto de este tipo son los resultados que se obtendrán si se lleva a cabo una planeación estratégica, y que presente un escenario enmarcado por los objetivos siguientes:

1. Apoyar al mejoramiento de los servicios turísticos inmobiliarios residenciales que se encuentran sobre el corredor urbano regional

2. Diversificar los usos turísticos y residenciales con propuestas más diversas y de buena calidad, para lograr un alcance mayor de usuarios

3. Lograr el apoyo a las economías de los centros de población más pequeños del municipio

4. Mejorar la fisonomía urbana del lugar mediante proyecto arquitectónicos adecuados y que enriquezcan el paisaje del entorno

5. Fomentar la diversificación de usos mixtos y comerciales, dentro de la franja natural de corredor urbano regional


CAPITULO SIETE. NORMATIVIDAD

SIETE.1 GLOSARIO DE TÉRMINOS Para efectos de este Plan Parcial de Urbanización AMPLIACION FLAMINGOS C LUB RESIDENCIAL LOTE C se entenderá por:

Alineamiento de la edificación: la delimitación sobre un predio en el frente a la vía pública, que define la posición permisible del inicio de la superficie edificable;

Áreas de Donación: las que se determinen en la zonificación específica del Plan Parcial de Desarrollo Urbano conforme la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano del Estado de Nayarit, para proveer los fines públicos que requiera la comunidad;

Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS): el factor que multiplicado por el área total de un lote o predio, determina la máxima superficie edificable del mismo;

Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS): el factor que multiplicado por el área total de un lote o predio, determina la máxima superficie construida que puede tener una edificación, en un lote determinado;

Densidad de la Edificación: el conjunto de características físicas referentes al volumen, tamaño y conformación exterior, que debe reunir la edificación en un lote determinado, para un uso permitido. La reglamentación de la densidad de la edificación determina el máximo aprovechamiento que se puede dar en un lote sin afectar las condiciones de la zona donde se encuentra ubicado;

Densidad máxima: el término utilizado para determinar la concentración máxima de viviendas permisible en una superficie determinada del centro de población; en esta normatividad se aplica sobre hectárea bruta de terreno;

Equipamiento urbano: los espacios acondicionados y edificios de utilización pública, general o restringida, en los que se proporcionan a la población servicios de bienestar social. Considerando su cobertura se clasifican en regional, urbanos y barriales o locales;

Fusión: la unión en un solo predio de dos o más predios colindantes;

Índice de edificación: la unidad de medida que sirve para conocer cuantas viviendas pueden ser edificadas dentro de un mismo lote en las zonas habitacionales, expresada en metros cuadrados de la superficie de lote por cada vivienda;

Modo de edificación: caracteriza la distribución espacial de los volúmenes que conforman la edificación para efectos de configuración urbana; estos se clasifican en cuatro modalidades: Cerrado, Semicerrado, Abierto y Semiabierto.

Obras de edificación: todas aquellas acciones de adecuación espacial necesarias a realizar en el suelo urbanizado, para permitir su uso o destino;

Obras de urbanización: todas aquellas acciones materiales de adecuación espacial necesarias a realizar en el suelo rústico para convertirlo en urbanizado, integrándole los elementos requeridos para edificar; o bien, en el suelo urbanizado para mejorarlo con el mismo fin o para permitir el desempeño de otras funciones en el centro de población;


Relotificación: el cambio en la distribución o dimensiones de los lotes en un predio, cuyas características haya sido autorizadas con anterioridad;

Restricción frontal: la superficie que debe dejarse libre de construcción dentro de un lote, medida desde la línea del límite del lote con la vía pública, hasta el alineamiento o inicio permisible de la superficie edificable, por todo el frente del mismo lote;

Restricción lateral: la superficie que debe dejarse libre de construcción dentro de un lote, medida desde la línea de la colindancia lateral hasta el inicio permisible de la edificación, por toda la longitud de dicho lindero o por una profundidad variable, según se señale en el Plan Parcial de Urbanización;

Restricción posterior: la superficie en la cual se restringe la altura de la construcción dentro de un lote, con objeto de no afectar la privacía y el asoleamiento de las propiedades vecinas, medida desde la línea de propiedad de la colindancia posterior;

Subdivisión: la partición de un predio en dos o más fracciones;

Suelo urbanizable: aquel cuyas características lo hacen susceptible de aprovechamiento en la fundación o crecimiento de los centros de población, sin detrimento del equilibrio ecológico, por lo que se señalará para establecer las correspondientes provisiones y reservas;

Suelo urbanizado: aquel donde habiéndose ejecutado las obras de urbanización, cuenta con su incorporación o reincorporación municipal;

Superficie edificable: el área de un lote o predio que puede ser ocupada por la edificación y corresponde a la proyección horizontal de la misma, excluyendo los salientes de los techos, cuando son permitidos. Por lo general, la superficie edificable coincide con el área de desplante;

Utilización del suelo: la conjunción de Usos y Destinos del suelo.

Usos: los fines particulares a que podrán dedicarse determinadas zonas, áreas y predios de un centro de población;

Destinos: los fines públicos a que se prevea dedicar determinadas zonas, áreas y predios de un centro de población;

SIETE.2 NORMATIVIDAD GENERAL APLICABLE AL PROYECTO

Como parte de las responsabilidades de los Municipios que se establecen en el artículo 91 de la Ley, se encuentran las de formular, aprobar y administrar la zonificación de los centros de población ubicados en su territorio. Dicha zonificación consistirá en identificar y determinar:

I. Los usos y destinos permitidos, prohibidos ó condicionados; II. Las disposiciones aplicables a los usos y destinos condicionados; III. La compatibilidad entre los usos y destinos permitidos; IV. Las densidades de población y de construcción; V. Las medidas para la protección de los derechos de vía y zonas de restricción de

inmuebles de propiedad pública; VI. Las zonas de desarrollo controlado y de salvaguarda o amortiguamiento,

especialmente en las áreas e instalaciones en las que se realicen actividades riesgosas o se manejen materiales y residuos peligrosos;

VII. Las zonas de conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población;


VIII. Las zonas de reserva y de preservación ecológica; y IX. Las demás disposiciones que de acuerdo con esta ley sean procedentes.

Asimismo, la Ley establece en el artículo 95 los usos y destinos que podrán asignarse en los planes de desarrollo urbano y que son:

I. Habitacionales; II. De servicios; III. Industriales, agroindustriales y de explotación minera; IV. Preservación y conservación del patrimonio natural y cultural; V. Infraestructura; VI. Equipamiento; VII. Agropecuarias, acuícolas y forestales; VIII. Comerciales, turísticos, recreativos y culturales; IX. Riesgosos o incompatibles; X. Con destino especial; y XI. Los demás que se establezcan en los planes y que sean compatibles con los

anteriores. SIETE.3 NORMATIVIDAD DE LAS ZONAS HABITACIONALES (H211)

Las normas de control para las zonas habitacionales contenidas en el área de aplicación;

responden en un primer nivel a lo señalado en los artículos146 a 181 del Titulo Séptimo de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit. De igual forma, la presente normatividad obedece a las Normas Oficiales así como a diferentes condicionantes técnicas de carácter complementario propuestas en el presente Plan, por lo que pueden tener modificaciones en las consideraciones generales en cuanto a restricciones.

Debido al carácter del proyecto, los diferentes tipos de zonas habitacionales establecidas en el

área de estudio del presente Plan son:

I. Zona de tipo HABITACIONAL UNIFAMILIAR (TIPO H-211), considerada como densidad alta de hasta 50 viviendas por hectárea ; y

II. Zona de tipo HABITACIONAL PLURIFAMILIAR HORIZONTAL (TIPO H-211), considerada como densidad alta de hasta 87 viviendas por hectárea .

III. Zona de tipo HABITACIONAL PLURIFAMILIAR VERTICAL (TIPO H-211), considerada como densidad alta de hasta 104 viviendas por hectárea .

Los predios o terrenos y las edificaciones construidas en las zonas habitacionales de tipo

HABITACIONAL UNIFAMILIAR (TIPO H-211), estarán sujetos al cumplimiento de los siguientes lineamientos:

A) La densidad máxima será 50 viviendas por hectárea; B) La superficie mínima del lote será de 90.00 metros cuadrados; C) El frente mínimo del lote será de 6 metros lineales; D) El coeficiente de ocupación del suelo no será mayor de 0.8 y, consecuentemente, la

superficie edificable no deberá ocupar más del 80% de la superficie total del lote; E) El coeficiente de utilización del suelo no deberá ser superior a 1.6 y, por tanto, la

superficie construida máxima no excederá al 160% por ciento de la superficie total del lote;

F) La altura máxima de las edificaciones será la que resulte de aplicar los coeficientes de ocupación y utilización del suelo;

Sábado 27 de Febrero de 2010 Periódico Oficial 29 G) La restricción frontal será de dos metros y medio, en esta superficie se deberá tener un

mínimo del 20 por ciento como área jardinada; H) Se deberá de tener dentro del lote un área de estacionamiento con capacidad mínima

para un automóvil; y I) El modo de edificación será cerrado o semicerrado.

Los predios o terrenos y las edificaciones construidas en las zonas habitacionales de tipo

HABITACIONAL PLURIFAMILIAR HORIZONTAL (TIPO H-211), estarán sujetos al cumplimiento de los siguientes lineamientos:

A) La densidad máxima será 87 viviendas por hectárea; B) La superficie mínima del lote será de 120.00 metros cuadrados; C) El número máximo de viviendas por lote será de: 2 viviendas D) El frente mínimo del lote será de 8 metros lineales; E) El coeficiente de ocupación del suelo no será mayor de 0.8 y, consecuentemente, la

superficie edificable no deberá ocupar más del 80% de la superficie total del lote; F) El coeficiente de utilización del suelo no deberá ser superior a 1.6 y, por tanto, la


G) La altura máxima de las edificaciones será la que resulte de aplicar los coeficientes de ocupación y utilización del suelo;

H) La restricción frontal será de dos metros y medio, en esta superficie se deberá tener un mínimo del 20 por ciento como área jardinada;

I) Se deberá de tener dentro del lote un área de estacionamiento con capacidad mínima para dos automóviles

J) El modo de edificación será cerrado o semicerrado. Los predios o terrenos y las edificaciones construidas en las zonas habitacionales de tipo

HABITACIONAL PLURIFAMILIAR VERTICAL (TIPO H-211), estarán sujetos al cumplimiento de los siguientes lineamientos: (Para las áreas de uso mixto)

A) La densidad máxima será 104 viviendas por hectárea; B) La superficie mínima del lote será de 200.00 metros cuadrados; C) El número máximo de viviendas por lote será de: 4 viviendas D) El frente mínimo del lote será de 12 metros lineales; E) El coeficiente de ocupación del suelo no será mayor de 0.8 y, consecuentemente, la

superficie edificable no deberá ocupar más del 80% de la superficie total del lote; F) El coeficiente de utilización del suelo no deberá ser superior a 2.4 y, por tanto, la



H) Se deberá de tener dentro del lote un área de estacionamiento por cada unidad privativa I) El modo de edificación será abierto

SIETE.4 NORMATIVIDAD DE LAS ZONAS RESIDENCIAL DENSIDAD MEDI A

Como se especifica con anterioridad, la presente normatividad obedece a las Normas Oficiales así como a diferentes condicionantes técnicas de carácter complementario propuestas en el presente Plan.

A) La densidad máxima será 32 viviendas por hectárea; B) La superficie mínima del lote será de 300 metros cuadrados;


C) El frente mínimo del lote será de 10 metros lineales; D) El coeficiente de ocupación del suelo no será mayor de 0.7 y, consecuentemente, la




G) La restricción frontal será de la siguiente forma de acuerdo a la colindancia: a. Hacia carretera 10 metros lineales b. Hacia avenidas 5 metros lineales c. Hacia calles secundarias 2.5 metros lineales

H) En la restricción frontal se deberá tener un mínimo del 70 por ciento como área jardinada; I) La restricción lateral será de la siguiente forma de acuerdo a la colindancia:

a. Hacia avenidas 5 metros lineales b. Hacia calles secundarias 2.5 metros lineales c. Hacia lotes (un solo lado) 1.5 metros lineales

J) La restricción posterior será de la siguiente forma de acuerdo a la colindancia: a. Hacia lotes 3 metros lineales b. Hacia áreas comunes 3 metros lineales c. En esquinas de cabecera de manzana no hay restricción.

K) Se deberá de tener dentro del lote un área de estacionamiento con capacidad mínima para un automóvil; y

L) El modo de edificación será semiabierto o abierto.

SIETE.5 NORMATIVIDAD DE LAS ZONAS RESIDENCIAL DENSIDAD BAJA


A) La densidad máxima será 24 viviendas por hectárea; B) La superficie mínima del lote será de 350 metros cuadrados; C) El frente mínimo del lote será de 10 metros lineales; D) El coeficiente de ocupación del suelo no será mayor de 0.6 y, consecuentemente, la







J) La restricción posterior será de la siguiente forma de acuerdo a la colindancia: a. Hacia lotes 3 metros lineales


b. Hacia áreas comunes 3 metros lineales c. En esquinas de cabecera de manzana no hay restricción.



SIETE.6 NORMATIVIDAD DE LAS ZONAS RESIDENCIAL DENSIDAD BAJA EN CLUSTER


A) La densidad máxima será 20 viviendas por hectárea; B) La superficie mínima del lote será de 380 metros cuadrados; C) El frente mínimo del lote será de 12 metros lineales; D) El coeficiente de ocupación del suelo no será mayor de 0.6 y, consecuentemente, la










SIETE.7 NORMATIVIDAD DE LAS ZONAS CONDOMINIO HORIZONTAL


A) La densidad máxima será 42 viviendas por hectárea; B) La superficie mínima del lote será de 2,500 metros cuadrados; C) Número de viviendas por lote 15 viviendas por lote D) El frente mínimo del lote de las viviendas interior será de 6 metros lineales; E) El coeficiente de ocupación del suelo no será mayor de 0.8 y, consecuentemente, la

superficie edificable no deberá ocupar más del 80% de la superficie total del lote;


F) El coeficiente de utilización del suelo no deberá ser superior a 1.6 y, por tanto, la superficie construida máxima no excederá al 160% por ciento de la superficie total del lote;


H) La restricción frontal será de la siguiente forma de acuerdo a la colindancia: a. Hacia carretera 10 metros lineales b. Hacia avenidas 5 metros lineales c. Hacia calles secundarias 2.5 metros lineales

I) En la restricción frontal se deberá tener un mínimo del 30 por ciento como área jardinada; J) La restricción lateral será de la siguiente forma de acuerdo a la colindancia:


K) La restricción posterior será de la siguiente forma de acuerdo a la colindancia: a. Hacia lotes 3 metros lineales b. Hacia áreas comunes 3 metros lineales c. En esquinas de cabecera de manzana no hay restricción.

L) Se deberá de tener dentro del lote un área de estacionamiento con capacidad mínima para un automóvil; por unidad privativa

M) El modo de edificación será semiabierto o abierto.

SIETE.8 NORMATIVIDAD DE LAS ZONAS CONDOMINIO VERTICAL


A) La densidad máxima será 80viviendas por hectárea; B) La superficie mínima del lote será de 3,500 metros cuadrados; C) Número de viviendas por lote 28 viviendas y/o departamentos, por lote D) El coeficiente de ocupación del suelo no será mayor de 0.6 y, consecuentemente, la

superficie edificable del desplante de los edificios, no deberá ocupar más del 60% de la superficie total del lote;

E) El coeficiente de utilización del suelo no deberá ser superior a 6.0 y, por tanto, se consideran 10 niveles de edificación,




a. Hacia avenidas 5 metros lineales b. Hacia calles secundarias 2.5 metros lineales c. Hacia lotes (otro uso) 1.5 metros lineales d. Hacia lotes mismo uso 5 metros lineales



K) Se deberá de tener dentro del lote un área de estacionamiento con capacidad mínima para un automóvil; por unidad privativa


SIETE.9 NORMATIVIDAD DE LAS ZONAS COMERCIAL Y USO MIXTO


A) La superficie mínima del lote será de 500 metros cuadrados; B) El frente mínimo del lote será de 16 metros lineales C) El coeficiente de ocupación del suelo no será mayor de 0.8 y, consecuentemente, la


D) El coeficiente de utilización del suelo no deberá ser superior a 2.4, consecuentemente, la superficie edificable no deberá ocupar más del 240% de la superficie total del lote;

E) La altura máxima de las edificaciones será la que resulte de aplicar los coeficientes de ocupación y utilización del suelo;

F) La restricción frontal será de la siguiente forma de acuerdo a la colindancia: a. Hacia carretera 10 metros lineales b. Hacia avenidas 5 metros lineales c. Hacia calles secundarias 5 metros lineales

G) En la restricción frontal se deberá tener un mínimo del 20 por ciento como área jardinada; H) La restricción lateral será de la siguiente forma de acuerdo a la colindancia:

a. Hacia avenidas 5 metros lineales b. Hacia calles secundarias 3 metros lineales c. Hacia lotes (un solo lado) 0 metros lineales

I) La restricción posterior será de la siguiente forma de acuerdo a la colindancia: a. Hacia lotes 3 metros lineales b. Hacia áreas comunes 3 metros lineales c. En esquinas de cabecera de manzana no hay restricción.

J) Se deberá de tener dentro del lote un área de estacionamiento por cada 40 metros cuadrados de construcción,

K) El modo de edificación será semiabierto o abierto.

SIETE.10 NORMATIVIDAD DE LAS ZONAS CENTRO COMERCIAL


A) La superficie mínima del lote será de 5000 metros cuadrados; B) El frente mínimo del lote será de 50 metros lineales C) El coeficiente de ocupación del suelo no será mayor de 0.6 y, consecuentemente, la




F) La restricción frontal será de la siguiente forma de acuerdo a la colindancia:


a. Hacia carretera 20 metros lineales b. Hacia avenidas 15 metros lineales c. Hacia calles secundarias 10 metros lineales


a. Hacia avenidas 10 metros lineales b. Hacia calles secundarias 10 metros lineales c. Hacia lotes (ambos lados) 10 metros lineales

I) La restricción posterior será de la siguiente forma de acuerdo a la colindancia: a. Hacia lotes 10 metros lineales b. Hacia áreas comunes 10 metros lineales c. En esquinas de cabecera 10 metros lineales



SIETE.11 NORMATIVIDAD DE LAS ZONAS EQUIPAMIENTO Y SERVICIOS


A) La superficie mínima del lote será de 250 metros cuadrados; B) El frente mínimo del lote será de 5 metros lineales,(que podrá ser un camino de ingreso) C) El coeficiente de ocupación del suelo no será mayor de 0.8 y, consecuentemente, la




F) La restricción frontal será de la siguiente forma de acuerdo a la colindancia: a. Hacia carretera 10 metros lineales b. Hacia avenidas 5 metros lineales c. Hacia calles secundarias 2 metros lineales


a. Hacia avenidas 3 metros lineales b. Hacia calles secundarias 2 metros lineales c. Hacia lotes (un solo lado) 1.5 metros lineales

I) La restricción posterior será de la siguiente forma de acuerdo a la colindancia: a. Hacia lotes 3 metros lineales b. Hacia áreas comunes 2 metros lineales c. En esquinas de cabecera de manzana no hay restricción.



SIETE.12 NORMATIVIDAD DE LAS AREAS DE DONACION

Las normas de control para las áreas de donación dentro del presente Plan Parcial de Desarrollo Urbano, se consideran sobre la base de lo establecido en los artículos 188 y 195 de la


Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit. Por lo tanto, se considerarán como áreas de donación a las áreas mínimas que el promotor deberá ceder al Estado y al Municipio: las cuales deberán distribuirse de manera equilibrada considerando el tipo de zona de que se trate, como su servicio y compatibilidad de uso.

Por lo que considerando que las áreas de donación previstas en esta ley sean usadas para

equipamiento se define que por lo tanto corresponde a los espacios de uso público, necesarios para el desarrollo de las actividades de la comunidad; así como de los servicios públicos (salud, educación, recreación, cultura, administración y seguridad) en las cuales serán necesarias edificaciones que alberguen este tipo de actividades cuidando su acceso, uso y seguridad indispensables;

Queda establecido además como normas de control para las áreas de donación que:

1. Las áreas de cesión en ningún caso podrán ser inferiores a los 500 metros cuadrados, ni tener un ancho menor a los 15.00 metros, debiendo localizarse frente a una vía pública;

2. En ningún caso podrán cuantificarse como áreas de donación las siguientes áreas: a) Terrenos con pendientes mayores del 15%; b) Terrenos nivelados mediante relleno c) Terrenos ubicados en zanjones; d) Terrenos afectados por restricciones federales o estatales; e) Camellones u otras áreas verdes en vialidades; y f) En general todos, todos aquellos terrenos que por sus características y condiciones

no puedan ser aprovechados. En las obras de urbanización que se realicen por etapas, se deberá garantizar el total de la

superficie de las áreas de donaciones, realizándose las obras mínimas de urbanización y las de equipamiento requeridas.

Para el caso de este proyecto de acuerdo a la Ley de Asentamientos Humanos y desarrollo

urbano, que el porcentaje para este tipo de fraccionamientos debe de ser el 15% del área neta vendible.

NORMAS DE EQUIPAMIENTO URBANO El fraccionador deberá construir, con independencia de las áreas de donación que en cada caso

está obligado a otorgar, las siguientes obras complementarias: Por cada 300 viviendas previstas: − Jardín de niños de tres aulas de acuerdo con las especificaciones oficiales; y − Plaza cívica;

Por cada 500 viviendas previstas: − Jardín de niños de tres aulas de acuerdo con las especificaciones oficiales; y − Plaza cívica; − Primaria de seis aulas y las oficinas administrativas;

Por cada 1,000 viviendas previstas: − Jardín de niños de tres aulas de acuerdo con las especificaciones oficiales; y − Primaria de seis aulas y las oficinas administrativas; − Plaza cívica; − Jardines vecinales;


− Juegos infantiles; y − Zona deportiva.

SIETE.13 NORMAS DE DISEÑO PARA PERSONAS CON PROBLEMAS DE DIS CAPACIDAD

Las normas de control para las personas con discapacidad se mencionan en el Artículo 230 de Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano del Estado de Nayarit; en el cual se considera que en todo fraccionamiento deberán existir como mínimo las condiciones de diseño, planeación y modificaciones arquitectónicas que faciliten el desplazamiento y acceso a las personas con discapacidad en particular en edificios y espacios abiertos para actividades públicas.

De antemano se deberá considerar que existen diversas formas de incapacidad o discapacidad, sin embargo, lo que se busca con estas normas de control es crear las condiciones con las cuales todo individuo logre tener las mismas oportunidades para lograr una vida normal por lo que se establecen como elementos mínimos de diseño los siguientes:

a) Estacionamientos: Deberán de proporcionarse como mínimo en edificios y

espacios públicos con estacionamiento público o interno, dos cajones reservados para minusválidos, ubicados preferentemente en el nivel que de acceso a la salida o al frente de los elevadores, procurando que se evite el uso de escaleras y que el recorrido desde el cajón de estacionamiento hasta el ingreso se encuentre libre de barreras arquitectónicas;

b) Servicios sanitarios: En los sanitarios públicos se deberá adaptar o instalar sanitarios, mingitorios y lavabos (con sus debidas especificaciones) como mínimo uno por cada cinco, procurando que las puertas sean de 1.00 metro de ancho mínimo y el piso sea antiderrapante;

c) Rampas de acceso: Todos los establecimientos para uso público y privado contarán con una entrada al nivel del piso, sin diferencias de niveles entre el interior y el exterior; cuando no sea posible, las entradas deberán tener rampas de acceso desde la vía pública, procurando que tengan un ancho mínimo 1.00 metro libre entre pasamanos, una pendiente no mayor de 6%, el piso sea firme, antiderrapante y gravado con el símbolo internacional de acceso a discapacitados;

d) Rampas en la vía pública: Se deberá contar en los puntos de cruce de la vía pública con los arroyos vehiculares con rampas especiales para sillas de ruedas las cuales deberán tener como ancho mínimo 1.0 metros y pendiente no mayor del 10 por ciento como máximo;

e) Vía pública: Los andadores, banquetas o senderos peatonales deberán observar las siguientes características:

• En los espacios abiertos públicos se deberá prever que existan áreas de descanso para sillas de ruedas al menos a cada 50 metros de distancia, que no interfieran con la circulación peatonal;

• La pendiente máxima en los andadores será del 5 por ciento; • Todas las banquetas deben tener superficies firmes, parejas y no

resbaladizas; • Por ningún motivo se permitirá cambios bruscos de nivel en las banquetas

por paso de ingresos vehiculares o peatonales que ingresen a propiedad privada o pública;

• No se permitirán establecimientos temporales o permanentes sobre la vía pública; y

• En las áreas públicas se deberá prever como mínimo un teléfono dispuesto a una altura de 1.20 metros y no dentro de gabinete cerrado.

UN

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N° DE VIVIENDAS / HECTAREA 50 87 104 32 24 20 42 80

M2 DE TERRENO BRUTO / VIVIENDA 200 115 96 313 417 500 238 125

HABITANTES / HECTAREA 211 367 439 135 138 85 177 337

N° DE DEPARTAMENTO, ESTUDIO O LLAVE

HOTELERO, VILLA / HECTAREA80

MAXIMO N° DE VIVIENDAS POR LOTE MINIMO 1 2 4 1 1 1 10.5 28

SUPERFICIE MINIMA DEL LOTE (M2) 90 120 200 300 400 400 2500 3500 500 5000 250

HABITANTES / HECTAREA NETA (MAXIMA) 469 703 844 141 144 106 177 337

FRENTE MINIMO (ML) 6 8 12 10 10 10 50 20 50 5

FRENTE MINIMO (ML) PARA LOTES INTERNOS 6

LOTE PROMEDIO (M2) 120 170 215 340 440 450 3000 4000

HABITANTES / HECTAREA (PROMEDIO) 350 250 200 140 135 90 148 280

20 20 20 30 40 40 20 40 20 40 20

0.80 0.80 0.80 0.70 0.60 0.60 0.80 0.60 0.80 0.60 0.80

2 2 3 2 2 2 2 10 3 2 2

INTENSIDAD DE

UTILIZACION DEL

SUELO

INTENSIDAD MAXIMA DE

CONSTRUCCION (C.U.S.)NUMERO DE VECES EL AREA DEL PREDIO 1.60 1.60 2.40 1.40 1.20 1.20 1.60 6.00 2.40 1.20 1.60

AREAS HABITACIONALES Y DE

USOS MIXTOSN° DE CAJONES POR LOTE PRIVATIVO 1 2 4 1 1 1 10.5 28

AREAS DE DESARROLLO TURISTICO N° DE CAJONES POR CUARTO HOTELERO

AREAS DE EQUIPAMIENTO URBANO

E INDUSTRIAM2 DE CONSTRUCCION / CAJON 40 100 100

HACIA CARRETERA 2.5 10 10 10 10 10 10 10 10 20 10

HACIA AVENIDAS 2.5 5 5 5 5 5 5 5 5 15 5

HACIA CALLES SECUNDARIAS 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 5 10 2

HACIA AVENIDAS 0 5 5 5 5 5 5 5 5 10 3

HACIA CALLES SECUNDARIAS 0 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 3 10 2

COLINDANTE CON LOTE (HACIA UN LADO) 0 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 0 10 1.5

HACIA LOTES 0 3 3 3 3 3 3 3 3 10 3

HACIA AREAS COMUNES 0 3 3 3 3 3 3 3 3 10 2

EN ESQUINA DE CABECERAS DE MANZANA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10 0

FRONTALES (ML)

POSTERIORES

Nota: el uso de suelo condominal, puede ser indistinto entre horizontal y vertical, y en su caso puede ser mezclado siempre y cuando las densidades sean respetadas por areas de acuerdo a la aplicación del uso del suelo.

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AREAS DE USO HABITACIONAL

USOS GENERALES

HABITACIONAL

DENSIDAD ALTA H-

211

LATERALES (ML)RESTRICCIONES DE

EDIFICACION

MODALIDADES DEL USO DEL SUELO

NORMATIVIDAD DE UTILIZACION DEL SUELORESIDENCIAL

UNIFAMILIAR

RESIDENCIAL

CONDOMINAL

DENSIDADES

PERMITIDAS

PLAN PARCIAL DE URBANIZACION LOTE C Y MODIFICACION DE

FLAMINGOS CLUB RESIDENCIAL

SUPERFICIE MAXIMA DE DESPLANTE (INDICE C.O.S.)

NIVELES MAXIMOS DE CONSTRUCCION

(sin considerar sotanos, tinacos y elementos de ornato arquitectónico)

ESPACIO DE

ESTACIONAMIENTO

NETA

INTENSIDAD DE

OCUPACION DEL

SUELO

SUPERFICIE MINIMA SIN CONSTRUIR (%)

AREA DE USOS

MIXTOS


SIETE.14 TABLA DE MODALIDADES DE USO DE SUELO

.


SIETE.15 NORMATIVIDAD ESTRUCTURA VIAL

Este capítulo está enfocado a prever y coordinar la propuesta que presenta el proyecto de

acuerdo a las vialidades proyectadas dentro del fraccionamiento. Los criterios de diseño de vialidades responden al adecuado ordenamiento de la estructura

urbana del PLAN PARCIAL AMPLIACION FLAMINGOS CLUB RESIDENCIAL LOTE C con los cuales, se busca asegurar un flujo vehicular ágil y seguro, así como la adecuada vinculación de las áreas urbanas de la zona y las proyectadas para el área de aplicación, acorde con su jerarquía y nivel de enlace. VIALIDADES SECUNDARIAS

Estas vialidades tienen por función conectar las vialidades principales en este caso puede ser el boulevard Bucerias – Puerto Vallarta, con las calles tranquilizadas locales, de esta forma se va desahogando el tránsito de forma más ordenada. Así mismo sirven para comenzar a disminuir las velocidades de flujo, y conectar con las calles internas.

La propuesta de diseño a las cuales se deberá sujetar estas vías, se presenta en el siguiente

cuadro:

VIALIDADES SECUNDARIAS

FRACCIONAMIENTO FLAMINGOS CLUB RESIDENCIAL CONCEPTO ESPECIFICACIONES

Sección Total 18.00 a 24.00 Metros Arroyo de Vialidad Vehicular 14.00 a 18.00 Metros Velocidad 40 km/h máxima Número de carriles por dirección 2 Camellón central si Ancho de carriles de Circulación 3.50 Metros Ancho de carriles derechos 3.50 Metros Ancho de Banqueta variable Ancho de espacio Peatonal en banqueta 1.45 Metros Ancho de Jardinera en banqueta variable

VIALIDADES LOCALES

Estas vialidades son denominadas calles tranquilizadas, ya que el flujo solo es local, y son los

circuitos dentro de los cotos privados , que son en régimen de condominio, en estos casos la velocidad es mínima tener poco transito prácticamente.

La propuesta de diseño a las cuales se deberá sujetar estas vías, se presenta en el cuadro siguiente:

VIALIDADES LOCALES

FRACCIONAMIENTO FLAMINGOS CLUB RESIDENCIAL CONCEPTO ESPECIFICACIONES

Sección Total 7.00 a 10.00 Metros Arroyo de Vialidad Vehicular 5.00 a 8.00 Metros Velocidad 20 km/h máxima Número de carriles Centrales 2 Ancho de carriles de Circulación Centrales 2.50 a 3.50 Metros Ancho de Banqueta variable Ancho de espacio Peatonal en banqueta variable Ancho de Jardinera en banqueta variable


CAPITULO OCHO. ESTRATEGIA GENERAL DEL PROYECTO

OCHO.1 CLASIFICACION DE AREAS (PLANO E.1) ESTRUCTURA URBANA DEL AREA DE ESTUDIO VERIFICAR PLANO ANEXO OCHO.2 ESTRATEGIA DE ZONIFICACION SECUNDARIA (PLANO E.2) En los Planos, y E.2., se presenta la zonificación propuesta en el Plan Parcial de Urbanización de acuerdo a lo que señala el artículo 95 de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit. Así como en los usos y destinos que marca el actual Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas. AREAS DE USO HABITACIONAL Y RESIDENCIAL UNIFAMILIAR

Estas áreas, son la consideradas para uso habitacional y residencial, considerando las

normas de control establecidas en el capitulo siete de normatividad de este plan parcial. AREAS DE USO HABITACIONAL (H-211)

PLANO E.2 ESTRUCTURA URBANA / USOS DE SUELO Estas zonas se identifican en el Plano E.2 con las claves H211-1, H211-2, y quedan sujetas a

las normas básicas de control establecidas en el Capitulo SIETE de Normatividad del presente Plan Parcial; y que se describen a continuación

El fraccionamiento cuenta con 2 polígonos que conforman el uso de suelo habitacional H-211, y que contemplan un área total en el proyecto de AREA HABITACIONAL 38,678.10 M2 AREAS DE USO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR DENSIDAD MEDIA (RDM)

PLANO E.2 ESTRUCTURA URBANA / USOS DE SUELO Estas zonas se identifican en el Plano E.2 con las claves RDM-1, RDM-2, RDM-3, RDM-4,

RDM-5, RDM-6, RDM-7, RDM-8 y RDM-9 y quedan sujetas a las normas básicas de control establecidas en el Capitulo SIETE de Normatividad del presente Plan Parcial; y que se describen a continuación

El fraccionamiento cuenta con 9 polígonos que conforman el uso de suelo habitacional RDM, y que contemplan un área total en el proyecto de AREA RESIDENCIAL UNIFAMILIAR DENSIDAD MEDIA (RDM) 61,009.66 M2 AREAS DE USO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR DENSIDAD BAJA (RDB)

PLANO E.2 ESTRUCTURA URBANA / USOS DE SUELO Estas zonas se identifican en el Plano E.2 con las claves RDB-1, RDB-2, RDB-3, RDB-4, RDB-

5, RDB-6, y quedan sujetas a las normas básicas de control establecidas en el Capitulo SIETE de Normatividad del presente Plan Parcial; y que se describen a continuación


El fraccionamiento cuenta con 6 polígonos que conforman el uso de suelo habitacional RDB, y que contemplan un área total en el proyecto de AREA RESIDENCIAL UNIFAMILIAR DENSIDAD BAJA (RDB) 51,488.52 M2 AREAS DE USO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR DENSIDAD BAJA EN CLUSTER (RBC)

PLANO E.2 ESTRUCTURA URBANA / USOS DE SUELO Estas zonas se identifican en el Plano E.2 con las claves RBC-1, RBC-2, RBC-3, y quedan

sujetas a las normas básicas de control establecidas en el Capitulo SIETE de Normatividad del presente Plan Parcial; y que se describen a continuación

El fraccionamiento cuenta con 3 polígonos que conforman el uso de suelo habitacional RBC, y que contemplan un área total en el proyecto de AREA RESIDENCIAL UNIFAMILIAR DENSIDAD BAJA EN CLUST ER (RBC) 41,437.14 M2 AREAS DE USO RESIDENCIAL EN CONDOMINIO Estas áreas son las consideradas como polígonos para desarrollar conjuntos condominales integrados, que formaran parte del condominio maestro. Los polígonos señalados como de tipo condominio, podrán ser construidos como vertical y/o horizontal indistintamente del uso señalado ya sea CH (condominio horizontal), y CV (condominio vertical). AREAS DE USO RESIDENCIAL EN CONDOMINIO HORIZONTAL (CH)

PLANO E.2 ESTRUCTURA URBANA / USOS DE SUELO Estas zonas se identifican en el Plano E.2 con las claves CH-1 Y CH-2, y quedan sujetas a las

normas básicas de control establecidas en el Capitulo SIETE de Normatividad del presente Plan Parcial; y que se describen a continuación

El fraccionamiento cuenta con 2 polígonos que conforman el uso de suelo habitacional RBC, y que contemplan un área total en el proyecto de AREA RESIDENCIAL EN CONDOMINIO HORIZONTAL (CH) 25,576.37 M2 AREAS DE USO RESIDENCIAL EN CONDOMINIO VERTICAL (CV)

PLANO E.2 ESTRUCTURA URBANA / USOS DE SUELO Estas zonas se identifican en el Plano E.2 con las claves CV-1 Y CV-2, CV-3, CV-4, CV-5, CV-6,

CV-7, CV-8, CV-9, CV-10, CV-11, CV-12, CV-13 Y CV-14, y quedan sujetas a las normas básicas de control establecidas en el Capitulo SIETE de Normatividad del presente Plan Parcial; y que se describen a continuación

El fraccionamiento cuenta con 14 polígonos que conforman el uso de suelo habitacional CV, y que contemplan un área total en el proyecto de AREA RESIDENCIAL EN CONDOMINIO VERTICAL (CV) 77,503.97 M2


AREAS DE USO COMERCIAL Y MIXTO AREAS DE COMERCIAL DE USO MIXTO CUM

PLANO E.2 ESTRUCTURA URBANA / USOS DE SUELO Estas zonas se identifican en el Plano E.2 con las claves CUM-1, CUM-2, CUM-3, CUM-4, CUM-5, CUM-6 y CUM-7, y quedan sujetas a las normas básicas de control establecidas en el Capitulo SIETE de Normatividad del presente Plan Parcial; y se describen a continuación El fraccionamiento cuenta con 7 polígonos que conforman el uso de suelo COMERCIAL USO MIXTO CUM, y que contemplan un área total en el proyecto de AREA COMERCIAL USO MIXTO 143,416.87 M2 AREAS DE CENTRO COMERCIAL CC

PLANO E.2 ESTRUCTURA URBANA / USOS DE SUELO Estas zonas se identifican en el Plano E.2 con las claves CC, y quedan sujetas a las normas básicas de control establecidas en el Capitulo SIETE de Normatividad del presente Plan Parcial; y se describen a continuación El fraccionamiento cuenta con 1 polígono que conforma el uso de suelo COMERCIAL USO MIXTO CUM, y que contempla un área total en el proyecto de AREA CENTRO COMERCIAL 39,708.59 M2 AREAS DE EQUIPAMIENTO Y SERVICIOS EQ

PLANO E.2 ESTRUCTURA URBANA / USOS DE SUELO Estas zonas se identifican en el Plano E.2 con las claves EQ-1, EQ-2, EQ-3 Y EQ-4, y quedan sujetas a las normas básicas de control establecidas en el Capitulo SIETE de Normatividad del presente Plan Parcial; y se describen a continuación El fraccionamiento cuenta con 4 polígonos que conforman el uso de suelo de EQUIPAMIENTO, y que contempla un área total en el proyecto de AREA EQUIPAMIENTO Y SERVICIOS 46,417.56 M2 AREA VERDE COMUN AVC

PLANO E.2 ESTRUCTURA URBANA / USOS DE SUELO Estas zonas se identifican en el Plano E.2 con las claves AVC, y quedan sujetas a las normas básicas de control establecidas en el Capitulo SIETE de Normatividad del presente Plan Parcial; y se describen a continuación El fraccionamiento cuenta con un polígono que conforma un AREA VERDE COMUN, y que contempla un área total en el proyecto de AREA VERDE COMUN 15,344.70 M2


AREAS VERDES AV PLANO E.2 ESTRUCTURA URBANA / USOS DE SUELO

Estas zonas se identifican en el Plano E.2, y están establecidas en camellones y glorietas, y quedan sujetas a las normas básicas de control establecidas en el Capitulo SIETE de Normatividad del presente Plan Parcial; y se describen a continuación El fraccionamiento cuenta diversos polígonos que conforman las áreas verdes, y que contemplan un área total en el proyecto de AREA VERDES 9,390.78 M2 AREAS DE VIALIDAD VI

PLANO E.2 ESTRUCTURA URBANA / USOS DE SUELO Estas zonas se identifican en el Plano E.2 con las claves VI, y quedan sujetas a las normas básicas de control establecidas en el Capitulo SIETE de Normatividad del presente Plan Parcial; y se describen a continuación El fraccionamiento cuenta diversos polígonos que conforman las vialidades totales, y que contemplan un área total en el proyecto de AREA VIALIDADES

91,366.61 M2 AREA DE DONACION AD

PLANO E.2 ESTRUCTURA URBANA / USOS DE SUELO Estas zonas se identifican en el Plano E.2 con las claves AD, y quedan sujetas a las normas básicas de control establecidas en el Capitulo SIETE de Normatividad del presente Plan Parcial; y se describen a continuación El fraccionamiento cuenta con un polígono que conforma el AREA DE DONACION, y que contemplan un área total en el proyecto de AREA DONACION (YA ENTREGADA)

24,030.56 M2 ESTA AREA YA HA SIDO ENTREGADA, AUTORIZADA Y ESCRITURADA AL AYUNTAMIENTO, EN EL PROGRAMA PARCIAL DE DESARROLLO URBANO FLAMINGOS CLUB RESIDENCIAL PUBLICADO EL 30 DE JUNIO DEL 2007, EN EL DIARIO OFICIAL. AREA DE DONACION DE AMPLIACION (PROPUESTA EN PERMUT A)

1,256.30 M2 ESTA AREA ES RESULTADO DEL 15 % DEL TOTAL DE LA ZONA HABITACIONAL DEL LOTE C, LA CUAL ESTA PROPUESTA EN PERMUTA EN EL CAPITULO 9.


RESUMEN DE AREAS

RESUMEN AREAS

PLAN PARCIAL AMPLIACION FLAMINGOS CLUB RESIDENCIAL LOTE C

CONCEPTO SUPERFICIE SUPERFICIE %

HABITACIONAL H211 38,678.10 M 2

RESIDENCIAL DENSIDAD MEDIA 61,009.66 M2

RESIDENCIAL DENSIDAD BAJA 51,488.52 M2

RESIDENCIAL DENSIDAD BAJA EN CLUSTER 41,437.14 M2

CONDOMINIO HORIZONTAL 25,576.37 M2

ÁREA HABITACIONAL

CONDOMINIO VERTICAL 77,503.97 M 2

295,690.76 M2 44.44 %

COMERCIAL Y USO MIXTO 143,416.87 M2 AREA

COMERCIAL CENTRO COMERCIAL 39,708.59 M 2

183,125.46 M2 27.52 %

SERVICIOS INFRAESTRUCTURA 6,211.32 M2 EQUIPAMIENTO

Y SERVICIOS CLUB DEPORTIVO 40,206.24 M 2

46,417.56 M2 6.97 %

AREAS VERDES GENERALES 9,390.78 M2 AREAS

VERDES AREA VERDE COMUN 15,344.70 M 2

24,735.48 M2 3.71 %

DONACION 24,030.56 M2 3.62 %

ÁREA DE VIALIDAD 91,366.61 M2 13.74 %

SUPERFICIE TOTAL 665,369.43 M2 100.00 %

NOTA: EL AREA DE DONACION DE LA AMPLIACION LOTE C NO SE CONTABILIZA, PORQUE ESTA CONSIDERADA PARA PERMUTA.


CAPITULO NUEVE. INSTRUMENTACIÓN

NUEVE.1 PROYECTO DE DECRETO DEL PLAN PARCIAL DE URBANIZACIÓ N

El presente PLAN PARCIAL DE URBANIZACIÓN AMPLIACION FLAMINGOS C LUB

RESIDENCIAL LOTE C , está basado esencialmente en la normativa establecida por el Plan Municipal de desarrollo Urbano de Bahía de Banderas (decreto 8430 del 1ro de Junio del 2002).

La capacidad de los usos y destinos, densidades, equipamientos, restricciones y donaciones

están determinados por la Ley De Asentamientos Humanos Y Desarrollo Urbano Para El Estado De Nayarit (decreto 8181 del 19 de mayo de 1999), y principalmente en su modificación del día 1 de Septiembre de 2007, donde Se Reforman y Adicionan Diversas Disposiciones de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano del Estado de Nayarit, así como en el Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas.

De acuerdo al artículo 42 BIS se establece que los Planes Parciales de Urbanización, son los

elementos por medio de los cuales se podrán realizar la propuesta para cambios de uso de suelo por los particulares, y los cuales serán analizados y en su caso autorizados por el ayuntamiento correspondiente:

ARTÍCULO 42 Bis .- Los Planes Parciales de Urbanización, son los instrumentos ejecutivos para

la realización de acciones de urbanización, cuya elaboración corresponde a los particulares, en los casos previstos por esta Ley.

Será obligatorio formular un Plan Parcial de Urbanización cuando implique: 3. Transformar el suelo rústico a urbanizado en áreas de reserva urbana ó en reservas

territoriales, determinando los usos y destinos correspondientes; 4. Transformar el suelo rústico mediante obras de urbanización en predios localizados fuera

del centro de población, determinando los usos y destinos correspondientes, en predios de propiedad privada o social;

5. Establecer o modificar los usos y destinos para una zona específica del centro de población ó para una zona de crecimiento;

6. Determinar áreas de restricción por paso de redes de infraestructura; o 7. Determinar obligaciones específicas a cargo de los propietarios de predios y fincas, en

acciones de conservación, mejoramiento y crecimiento; Una vez establecida la autorización del presente Plan Parcial de Urbanización y de su cambio

de uso de suelo, se procederá a realizar el decreto para su publicación en el periódico oficial de la federación, el cual será promovido por el propio ayuntamiento.

NUEVE.2 MATRIZ DE ACCIONES

ACCIONES FRACCIONAMIENTO FLAMINGOS CLUB RESIDENCIAL

CP MP LP

1. PLANEACIÓN DEL DESARROLLO URBANO

1.1 Aprobación del Plan Parcial de Urbanización Ampliación Flamingos Club Residencial Lote C

H. Ayuntamiento

X


1.2 Publicación del Plan Parcial de Urbanización Ampliación Flamingos Club Residencial Lote C

H. Ayuntamiento X

1.3

Aplicar las políticas de control del Desarrollo Urbano que se determinan dentro del Plan Parcial de Urbanización Ampliación Flamingos Club Residencial Lote C

H. Ayuntamiento X

2. SUELO URBANO

2.1 Inscripción en el Registro Público de la Propiedad y Catastro de los planos definitivos

Fraccionador YA REALIZADA

2.2 Urbanización Fraccionador YA REALIZADA 2.3 Construcción Fraccionador EN PROCESO 3. INFRAESTRUCTURA

3.1 Garantizar la autosuficiencia en el abasto del agua potable

S.O.P. / OROMAPAS

YA REALIZADA

3.2 Fomentar el establecimiento de sistemas separados de aguas servidas y aguas pluviales

S.O.P. / OROMAPAS

YA REALIZADA

3.3 Proyecto y construcción de la línea primaria para el abasto de energía eléctrica para el área de aplicación del Plan Parcial de Urbanización

FRACCIONADOR / C.F.E. YA REALIZADA

4. VIALIDAD Y TRANSPORTE

4.1 Implementar un sistema vial que ordene la estructura actual e integre la prevista en las áreas de crecimiento.

FRACCIONADOR YA REALIZADA

4.2 Reglamentar la tipología de las edificaciones y pavimentos, FRACCIONADOR

YA REGLAMENTADO

4.3 Conservar e incrementar el arbolado y vegetación de la zona

FRACCIONADOR EN PROCESO

5. ÁREAS DE DONACIÓN

5.1 Realizar la propuesta de utilización en las áreas de donación que por ley el fraccionador debe escriturar al H. Ayuntamiento

FRACCIONADOR / AYUNTAMIENTO

YA REALIZADA

6. SERVICIOS PÚBLICOS

6.1 Implantación del servicio de recolección de basura en la dentro de los proyectos en construcción

H. AYUNTAMIENTO

EN PROCESO

7. PROTECCIÓN AMBIENTAL 7.1 Conservar e incrementar el arbolado y vegetación FRACCIONADOR YA REALIZADO

7.2 Contar con servicios que cumplan con las normativas y programas medioambientales

FRACCIONADOR YA REALIZADO

NUEVE.3 PROGRAMAS

Para este capítulo se establecieron los programas que establecen en sí mismos los objetivos que plantea este desarrollo para en un futuro sean parte esencial de este mismo.

ELABORACION DE UN PROGRAMA DE GESTION DE RESIDUOS U RBANOS

Para lograr un programa adecuado de concientización sobre la gestión y prevención de los

residuos sólidos urbanos, que llevara a una notable mejoría y cuidado del medio ambiente; se debe partir de cinco elementos principales, que son los conceptos formadores de un programa específico que se realizara de acuerdo a los gastos y necesidades reales del desarrollo.


PREVENCIÓN. Es un elemento importante ya que es de índole pública en gran parte, y consiste en el fomento

de la mayor durabilidad posible de los objetos. Aumentar la calidad ampliando y prolongando los periodos de garantía y sobre todo promover la compra de productos de larga duración, así como fomentar el desarrollo de intercambios y mercados de "segunda mano".

REUTILIZACIÓN.

En el campo de los Residuos sólidos urbanos la utilización de envases y embalajes retornables y reutilizables, tanto de transporte como de compra, en los productos de consumo, debe ser el primer objetivo.

REDUCCIÓN

En este caso es importante promover la importancia de que junto con la prevención, también promover una mejor producción de basura, comprando lo necesarios, y mejorar los hábitos de consumo, y los desperdicios en comida y elementos de uso diario.

RECICLAJE.

La meta de cualquier proceso se reciclaje es el uso o re uso de materiales provenientes de residuos De importancia en el proceso de reciclaje es que el procedimiento comienza con una separación. Desde un punto de vista de eficiencia del rendimiento de estos sistemas de separación favorece que se haga una separación en el origen.

RECOLECCIÓN Es importante promover un buen sistema de recolección de residuos, en conjunto con los hábitos de las personas, suscitando sobre todo los horarios adecuados para la recolección, y el estado en que se van a tener los contenedores.

TRATAMIENTO DE RESIDUOS Para el tratamiento de los residuos sólidos, líquidos y emisiones de gases, se gestionaran de la

siguiente manera: Sólidos: Los residuos sólidos, se gestionaran, teniendo contenedores especiales en un lugar

estratégico dentro del área del hotel, para su fácil recolección, y dicha recolección será provista por los camiones de basura de los servicios municipales.

Líquidos: los residuos líquidos, se procesaran a través de una planta bioenzimatica la cual se

colocar dentro del predio del proyecto y en el futuro se verá si se puede conectara la red de drenaje municipal.

Emisiones: las partículas o gases, no representan ningún peligro o afectación ya que las

emisiones, serán vigiladas para que cumplan con las normas oficiales mexicanas.

PROTECCIÓN AMBIENTAL PROTECCIÓN AMBIENTAL

� Reglamentar preventivamente la tipología de la construcción, y el mejoramiento de la imagen urbana del entorno

� Conservar e incrementar el arbolado y vegetación. � Proteger las áreas de preservación natural � Incentivar el desarrollo sustentable de acuerdo planeamiento adecuado de los flujos � Implementar programas de desarrollo integral de acuerdo a la tipología del lugar. � Contar con servicios que cumplan con las normativas y programas medioambientales.


� Realizar un proyecto que cumpla con las necesidades de los habitantes para el apoyo al turismo

� Incentivar la cultura ecológica para el beneficio del entorno

NUEVE.4 PROPUESTA DE PERMUTA DE AREAS DE DONACION

ESTE CASO APLICA PARA EL ÁREA DE DONACIÓN REFERENTE A LA AMPLIACIÓN DEL LOTE C, YA QUE EL RESTO DEL CONDOMINIO MAESTRO YA CUENTA CON LA DONACIÓN OTORGADA, AUTORIZADA Y ENTREGADA.

Como se menciono con anterioridad las bases jurídicas del presente PLAN PARCIAL DE URBANIZACIÓN AMPLIACION FLAMINGOS CLUB RESIDENCIAL LOTE C, están fundamentadas principalmente en la ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit, así como la normatividad de usos y destinos se encuentra esencialmente regida por el Plan Municipal de desarrollo Urbano de Bahía de Banderas (decreto 8430 del 1ro de Junio del 2002).

Tal y como se contempla en el fundamento legal de este estudio, de acuerdo al articulo:

ARTÍCULO 195 Bis.- El Ayuntamiento podrá aceptar la permuta de las áreas de donación, cuando se pretenda promover una mejor distribución de los espacios de uso común, del equipamiento urbano y de los servicios públicos.

Los predios y el equipamiento que se ofrezcan en permuta, deberán localizarse preferentemente en el mismo centro de población, en el área de estudio o en la unidad territorial que en su caso, establezca el Plan Parcial.

El urbanizador podrá continuar el proceso de autorización, ejecución y recepción de obras de su proyecto, si garantiza concluir la permuta, mediante una fianza expedida por una compañía autorizada, por el monto que se determine en el avalúo y acepte como equivalente;

Cuando las áreas de donación a que obliga esta Ley, por la naturaleza de las obras, acciones e inversiones no representen mejoras a la calidad de vida de la población local, el Ayuntamiento, podrá convenir con el desarrollador, que el valor total o parcial de los bienes afectos a la donación se destinen a obras, acciones o ingresos municipales que decida el propio Ayuntamiento.

Para garantizar la equivalencia razonable de entre los bienes permutados, se deberá contar con un avalúo emitido por un perito certificado, a fin de obtener el valor comercial del área permutable, y el costo de las obras de urbanización a ejecutarse y del equipamiento respectivo.

En las zonas habitacionales de alta densidad no deberán permutarse las áreas de donación ni su equipamiento, éstas se deberán determinar y aportar en los mismos predios a urbanizar

Por consiguiente la propuesta de este proyecto es que la cantidad resultante como área de donación que equivale a 1,256.30 M2, sea otorgada en pago en especie o monetaria, considerando todo lo establecido en el artículo 195 bis mencionado anteriormente, misma que se considerara como establecida como un compromiso a la autorización de este plan parcial de urbanización. Los cuales están considerados de la siguiente forma.

El polígono original de lote C, el cual contempla un área de 4,369.62 m2, y que contiene un área habitacional y uso mixto de, 2,487.25 m2, que multiplicada por el 15% de donación, arroja un total de 373.14 m2, y que están contemplados dentro del proyecto original del Fraccionamiento Flamingos Club Residencial, el cual en su momento otorgo su debida donación.

El polígono de ampliación del lote C, el cual contempla un área de 7,758.08 m2, y que contiene un área habitacional de 5,887.75 m2, que multiplicada por el 15% de donación, arroja un total de 883.16 m2, que es lo correspondiente a la ampliación del lote C.


CAPITULO DIEZ. ANEXO GRAFICO

DIEZ.1 PLANOS DE ANTECEDENTES

A.1. Plano de localización y ubicación A.2. Plano de ubicación, con usos de suelo actuales (en referencia al PMDU)

DIEZ.2 PLANOS DE DIAGNÓSTICO PRONÓSTICO

D.1. Plano de área de aplicación y área de estudio. (Con coordenadas UTM) D.2. Plano de las Condicionantes Naturales D.3. Plano de las Condicionantes artificiales D.4. Plano de Equipamiento e Imagen Urbana D.5 Síntesis del análisis de las condicionantes

DIEZ.3 PLANOS DE LA ESTRATEGIA GENERAL DEL PROYECTO

E.1. Estructura urbana (Clasificación de usos en el área de estudio) E.2. Estructura urbana (Zonificación Secundaria)

C.P. HÉCTOR MIGUEL PANIAGUA SALAZAR, PRESIDENTE MUNICIPAL.- Rúbrica.- PROF. DANIEL BRISEÑO FLORES, SINDICO MUNICIPAL.- Rúbrica.- C. RODRIGO PENA RAMOS, REGIDOR.- C. RAMIRO FEDERICO PÉREZ SOTO, REGIDOR.- Rúbrica.- PROF. HUGO ARMANDO RAMOS AQUINO, REGIDOR.- Rúbrica.- LIC. EDMUNDO OREGON CRUZ, REGIDOR.- Rúbrica.- C. JUANA NAVARRETE CHAVEZ, REGIDOR.- Rúbrica.- C. REGINA ARCE SALCEDO, REGIDOR.- Rúbrica.- LIC. GABRIEL CERVANTES PADILLA, REGIDOR.- Rúbrica.- C. ISMAEL DUÑALDS VENTURA, REGIDOR.- Rúbrica.- PROFA. MARIA DEL SOCORRO LEPE ALBA, REGIDOR.- Rúbrica.- C, JAVIER GUTIÉRREZ VALENCIA, REGIDOR.- Rúbrica.- C, JULIO CESAR ROBLES LIMA, REGIDOR.- Rúbrica.- DR. JOSÉ DE JESÚS ARREOLA BERNAL, REGIDOR.- Rúbrica.- PROF. MARTÍN ESTRADA CERVANTES, REGIDOR.- Rúbrica.- C. JOSÉ LUIS ARÉCHIGA ÁVALOS, SECRETARIO DEL H. VII AYUNTAMIENTO CONSTITUCIONAL DE BAHÍA DE BANDERAS, NAYARIT.- Rúbrica.

Número: 035 - H. X Ayuntamiento de Bahía de Banderas · 2018. 7. 7. · De acuerdo al uso de...

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