NOMBRE DEL DEPARTAMENTO AUTOR TÍTULO DE LA PRESENTACIÓN Nombre del ponente Cargo del ponente...

NOMBRE DEL DEPARTAMENTO

AUTOR

TÍTULO DE LA PRESENTACIÓN

Nombre del ponenteCargo del ponente

NOMBRE DEL CONGRESO O EVENTOEN EL QUE PARTICIPA

Lugar de celebración

Fecha

Miguel Ángel López Gómez

La Antigua, Guatemala, Setiembre 2009

Banco de España DGS

REGULACION Y SUPERVISION DEL SECTOR

El régimen de la supervisión de los servicios y empresas de tasación en EspañaREGULACION Y SUPERVISION DEL SECTOR


Regulación y supervisión del sector de Sociedades de Tasación en EspañaEl control de los valoradores de las garantías hipotecarias

2DGS

NOMBRE DEL DEPARTAMENTO 3

1.-Marco Normativo.2.- Requisitos de homologación3.- Datos del sector4.- La práctica de la supervisión en España5.- Salvaguardia de la Independencia de las ST6.- Régimen sancionador


1.-Marco Normativo.

4


MARCO NORMATIVO

Ley 2/1981, de 25 de marzo. (BOE 15.04.81).Sobre regulación del Mercado Hipotecario. Modificada por Ley 41/2007, de 7 de diciembre que establece el régimen disciplinario y requisitos de independencia

Real Decreto 716/2009, de 24 de abril (BOE 2.05.09), por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo del mercado Hipotecario.

Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo. (BOE 13.06.97).Sobre Régimen de Homologación de los Servicios y Sociedades de Tasación.

Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. (BOE 09.04.03). Sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

Circular del Banco de España nº 3/1998, de 27 de enero. (BOE 13.02.98).Sobre información a rendir al Banco de España por las Sociedades y Servicios de Tasación Homologados. Modificada por Circular 5/2003, de 19 de diciembre.

DGS


Regulación del sector de la tasación hipotecariaHito observaciones año

Antecedentes Banco Hipotecario (VPO) y Cajas de ahorros financiaban la promoción y construcción.

Tasadores-Inspectores del Banco hipotecario

Hasta 1982

Ley 2/81 Desarrollo del mercado hipotecario actual 1981

Real Decreto 685/1982 Estableció los requisitos que deberían reunir las Sociedades de tasación y los Servicios internos de tasación para que sus tasaciones tuvieran validez a efectos hipotecarios:

limitación de objeto social, nº mínimo de profesionales(10) seguro de resp. civil capital mínimo. Se crea un registro de tasadores.Registro Oficial de las ST y SIT por parte del Banco de España.

1982

EVOLUCIÓN DE LA REGULACIÓN DEL SECTOR I

DGS


Regulación del sector de la tasación hipotecaria

Hito observaciones añoLey 13/1994, de Autonomía del Banco de España

Confirma competencias del inspección del sector al BdE. 1 de junio 1994

Ley 3/1994, Modificó la ley de disciplina de ECA encomendando al Banco de España (art. 43.bis.6) el control e inspección de la aplicación de la Ley 2/1981, sobre Regulación del Mercado Hipotecario

1994

Borrador RD 775/97 Primeras actividades supervisoras. 1996

Real Decreto 775/1997, Régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación. Dota al sector de un marco jurídico adecuado.

Registro de tasadores vinculados

30 de mayo de 1997

EVOLUCIÓN DE LA REGULACIÓN DEL SECTOR II

DGS


Regulación del sector de la tasación hipotecaria

Hito observaciones año

Ley 41/2007 Modifica la ley 2/81 de mercado hipotecario:

Modifica el régimen sancionador.

Establece requisitos para salvaguardar la independencia de los valoradores.

Novbre de 2007

Real Decreto 716/2009 Sustituye RD 685/82

Incorpora como bienes elegibles los situados en la unión europea, si las garantías cumplen con similares requisitos a los exigidos en España.

Endurece el LTV requerido a los préstamos o créditos hipotecarios no residenciales, pasando del 70% al 60%.

Reconoce la posibilidad de incrementar el LTV hasta al 95% en los préstamos o créditos hipotecarios residenciales, mediante garantías adicionales por avales bancarios o seguros de crédito hipotecario .

24 de abril de 2009

EVOLUCIÓN DE LA REGULACIÓN DEL SECTOR III

DGS


Regulación de las normas de tasación hipotecaria


Regulación de las normas de valoración en relación a las ECAS

1ª) Orden de 14.06.82, primeras normas de valoración de los bienes que fueran a servir de garantía.

Básicamente se trataba de valorar en base al coste de reposición (calculado sin necesidad de justificación por los profesionales).

1982

2ª) Orden de 28.07.89 Manteniendo como base de cálculo el coste de reposición, se inició un acercamiento a los valores de mercado consagrando los coeficientes “k” relación entre el valor de mercado de un inmueble y su coste de reposición.

1989

EVOLUCIÓN DE LA NORMATIVA DE VALORACION I

DGS




3ª) Orden de 30 de noviembre de 1994, sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras.

Marcó un hito en el sector por cuanto que consagró (como criterio general de valoración) el denominado valor de mercado. Criterios de valoración equivalentes a los estándares internacionales

1994

Circular 4/1991 (y sus modificaciones posteriores) La tasación deberá efectuarse por una sociedad de tasación inscrita en el Registro Oficial del Banco de España.

El criterio de valoración empleado será el del valor de tasación, según este queda definido en la citada normativa del mercado hipotecario. Cuando los inmuebles a valorar sean o vayan a destinarse a uso propio, se utilizará el criterio del coste neto de reposición.

El informe de tasación contendrá una indicación expresa de la finalidad de la valoración, con referencia a las correspondientes normas de esta Circular.

1991

EVOLUCIÓN DE LA NORMATIVA DE VALORACION II

DGS



Hito observaciones año4º) Orden de ECO/805/2003, de 27 de marzo (B.O.E. del 9 de abril) sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras

Consagra el citado valor de mercado, si bien precisa las lagunas puestas de manifiesto en la anterior.

valor hipotecario: Introduce un factor de prudencia al intentar descontar de los inmuebles el posible efecto especulativo existente en el momento de la tasación a fin de dar una mayor seguridad a los préstamos que respaldan. Ha tenido una aplicación poco relevante.

2003

EVOLUCIÓN DE LA NORMATIVA DE VALORACION III

DGS




Valor razonable: Norma Decimocuarta CBE 4/04. Consideraciones respecto del valor razonable respecto de activos materiales localizados en España

El valor razonable no podrá superar al valor hipotecario concluido por valoraciones efectuadas a partir de lo preceptuado en la OM ECO/805/ 2003, de 27 de marzo, realizadas por sociedades de tasación independientes inscritas en el Registro Oficial del Banco de España,

Se exige a las sociedades:•experiencia reciente en la localidad y tipo de activo que se está valorando e •Independencia: que no sea parte vinculada con la entidad, en el sentido de la norma sexagésima segunda, y la facturación a la entidad o al grupo <15% de la total

2004

CIRCULAR 3/2008 de Recursos Propios Revisión de Valores por métodos estadísticos (AVM). Cada año para inmuebles comerciales, 3 años para residenciales. Y siempre que debido a la caída de precios se prevea minoración de las garantías.

22 de mayo 2008

EVOLUCIÓN DE LA NORMATIVA DE VALORACION IV

DGS


2.-Requisitos de homologación de las Sociedades de Tasación.

13DGS


RD 775/1997

Los objetivos básicos del RD de homologación son:

Lograr una adecuada calidad de las valoraciones efectuadas para las finalidades que se contemplan en su ámbito, al objeto de potenciar la seguridad del inversor.

Desarrollar el régimen sancionador de las sociedades de tasación, las entidades de crédito que dispongan de servicios propios de tasación y de los profesionales de ambas.

Se fijan las competencias de cada organismo supervisor.

Recoger en un único texto las normas generales sobre el régimen jurídico de homologación de las sociedades y servicios de tasación aptos para valorar en los ámbitos que aquí se contemplan.

14DGS


REQUISITOS PARA EJERCER LA ACTIVIDAD COMO SOCIEDAD DE TASACIÓN O SERVICIO INTERNO DE TASACIÓN

Para mejorar la calidad de las tasaciones, las sociedades de tasación:

1. Han estar homologadas por el Banco de España, y para ello han de contar con unos requisitos mínimos de solvencia y de recursos técnicos y humanos.

2. Para calcular el valor razonable de activos materiales de una entidad de crédito, la sociedad de tasación ha de ser independiente de aquella:

• no sea parte vinculada con la entidad, • y que la facturación a la entidad o al grupo en el último ejercicio no sea superior al 15% de la facturación total de la sociedad de tasación.

1. Deben realizar las Tasaciones de acuerdo con la normativa establecida al efecto ( actualmente la Orden ECO/805/2003).

15Departamento de Inspección IIIDGS


1. CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS LEGALES DE HOMOLOGACIÓNart. 3 del R.D. 775/1997 (1)

a) Revestir la forma de sociedad anónima de fundación simultánea domiciliada en el territorio nacional.

b) Contar con un capital mínimo de 300 mil euros. Dicho capital ha de estar representado por acciones nominativas.

c) Limitar estatutariamente su objeto social a la valoración de todo tipo de bienes, empresas y patrimonios.

d) Contar con un mínimo de 10 profesionales de los

cuales, al menos, 3 han de ser profesionales vinculados.

16INSPECCION IIIDGS


1. CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS LEGALES DE HOMOLOGACIÓNart. 3 del R.D. 775/1997 (2)

e) Disponer de una organización con los medios técnicos y personales, y los mecanismos de control interno necesarios para asegurar tanto un adecuado conocimiento del mercado inmobiliario, como el cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables y de las obligaciones e incompatibilidades establecidas en el R.D.775/97.

f) Tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil que pudiera derivarse de su actividad de tasación. La póliza deberá suscribirse de forma exclusiva para la actividad de tasación y alcanzará a toda la actividad de tasación de la sociedad, incluso cuando los daños o perjuicios económicos procedan de errores o negligencias cometidos por los profesionales que realicen las tasaciones. La póliza podrá contemplar las exclusiones excepcionales propias de las prácticas habituales aseguradoras en ese ramo.

g) Contar con un consejo de administración formado por no menos de tres miembros. Todos ellos serán personas de reconocida honorabilidad comercial y profesional, debiendo poseer, al menos aquellos que ejerzan funciones ejecutivas, conocimientos y experiencia adecuados para su ejercicio.

17INSPECCION IIIDGS


PROCEDIMIENTO DE HOMOLOGACIÓN: documentación a aportara) Copia del proyecto de escritura de constitución de la entidad.

b) Relación de los componentes del primer consejo de administración y altos directivos de la sociedad, con su historial profesional.

c) Relación e historial profesional de los profesionales vinculados.

d) Descripción de la organización de la sociedad, de los medios técnicos y personales y de los mecanismos de control interno con que contar para realizar los trabajos de tasación.

e) Justificación de haber constituido en el Banco de España, en metálico o en valores de Deuda Pública, un depósito equivalente al 10 por 100 del capital mínimo exigido.

18DGS


PROCEDIMIENTO DE HOMOLOGACIÓN: Resolución del Banco de España

El BdE tiene un plazo de 2 meses para tramitar la solicitud.

• Si pasado éste plazo no se ha resuelto la solicitud se considera desestimada.

• Si no se cumple alguno de los requisitos, se requiere al promotor de la ST para que subsane las deficiencias.

• Si sigue sin cumplir con algún requisito, el BdE emitirá resolución motivada de denegación de la solicitud

19DGS


PROCEDIMIENTO DE HOMOLOGACIÓN: Inscripción en el registro

1. Antes de que transcurra el plazo de seis meses desde la fecha de la notificación de la homologación, debe presentarse la siguiente documentación:

a) Escritura de constitución de la sociedad debidamente inscrita en el Registro Mercantil.

b) Relación de los profesionales con que cuenta la sociedad con indicación de su titulación. En el caso de profesionales vinculados se aportarán, además, las condiciones que acrediten la vinculación.

2. El Banco de España procederá de oficio a la inscripción de la sociedad en el Registro especial de Sociedades de Tasación, otorgará un número de registro y ordenará la publicación de dicha inscripción en el Boletín Oficial del Estado.

20DGS


REGISTROS RELACIONADOS CON LAS SOCIEDADES DE TASACIÓN EN BDE

1. Registro especiales de sociedades y servicios de tasación.

2. Registro especial de profesionales vinculados en el que se inscribirá la identidad, titulación, experiencia, naturaleza de la vinculación con la sociedad y cualquier otro dato relevante de los mismos.

3. Registro especial de altos cargos de sociedades y entidades de crédito con servicios de tasación en el que se inscribirán las personas que desempeñen en las mismas los cargos de presidente, vicepresidente, consejero o administrador, director general y asimilados.

21DGS


Otras Obligaciones de las Sociedades de Tasación

Deberes de secreto profesional Contar con un registro interno de profesionales:

a) Identificación del profesional.b) Acreditación de su titulación y de su relación profesional con la entidad.c) Historial profesional que acredite su experiencia en la actividad de tasación.

Disponer de un archivo con las tasaciones realizadas en los últimos 5 ejercicios.

Comunicar las transmisiones de acciones a partir del 15% del capital.

Cumplir con el régimen de incompatibilidades:De sus directivos y accionistasDe los profesionales

22DGS


Supervisión de los servicios y sociedades de tasación.

Corresponde al Banco de España:a) La vigilancia del cumplimiento de los requisitos para obtener y

conservar la homologación de las entidades de tasación y de los servicios de tasación de las entidades de crédito y de las restantes obligaciones impuestas a los mismos en este Real Decreto.

b) La vigilancia del cumplimiento de las disposiciones que sean aplicables para la elaboración de los informes y certificados de tasación, cuando los mismos vayan a tener efectos dentro del ámbito del mercado hipotecario o sean requeridos por las normas que rigen a las entidades de crédito.

Corresponde a la Dirección General de Seguros y a la Comisión Nacional del Mercado de Valores:

• La vigilancia del cumplimiento de las disposiciones que sean aplicables para la elaboración de los informes y certificados en sus respectivos ámbitos

23DGS


3.-Datos del sector de las Sociedades de Tasación en España.


CARACTERÍSTICAS ACTUALES DEL SECTOR:

SOCIEDADES (ST) Y SERVICIOS DE TASACIÓN (SIT)

25

0

20.000.000

40.000.000

60.000.000

80.000.000

100.000.000

120.000.000

140.000.000

160.000.000

180.000.000

200.000.000

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000Número tasaciones Importe miles €

DGS

Mile

s €


Curva de Lorenz del sector

26DGS

NOMBRE DEL DEPARTAMENTO 27DGS


LtV ajustado equivalencia nº hipotecas y nº tasaciones


Evolución del nº de sociedades homologadas

-100

-50

0

50

100

150

200ALTAS

BAJAS

ACTIVAS

29DGS


Actividad de las Sociedades de Tasación

30DGS


Personal de las Sociedades de Tasación

DGS

1.083 1.028 1.092 1.2201.393

1.6451.786

2.016 2.0661.809

7.0137.275

7.503

8.070

8.627

9.389

9.958 9.8889751

8.917

666 588 560 501 554 523 526 555 562 552

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

1.800.000

2.000.000

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Empleados

Tasadores

Vinculados

nº tasaciones


4.- Salvaguardia de la Independencia de las Sociedades de Tasación

32DGS


A partir del año 2007 se trata de establecer un régimen que garantice la independencia y ausencia de conflictos de interés de las Sociedades de tasación respecto a las entidades de crédito. En los supuestos de que:

1.ingresos totales deriven, en media de los de los tres ejercicios anteriores, al menos en un 25 % de su relación de negocio con una entidad de crédito o con el conjunto de entidades de crédito de un mismo grupo

2.Siempre que alguna de esas entidades de crédito haya emitido y tenga en circulación títulos hipotecarios

NECESIDAD DE ESTABLECER MECANISMOS PARA PRESERVAR LA INDEPENDENCIA DE LAS ST ley2/81( modificada por ley 41/2007)

33DGS

NOMBRE DEL DEPARTAMENTO 34DGS


Independencia y ausencia de conflictos de interés

35DGS

Las Sociedades de Tasación:

Deberán disponer de mecanismos adecuados para favorecer la independencia de la actividad de tasación y evitar conflictos de interés, especialmente con los directivos o las unidades de la entidad de crédito que, sin competencias específicas en el análisis o la gestión de riesgos, estén relacionados con la concesión o comercialización de créditos o préstamos hipotecarios.


Si no vale más de 25 M € no la acabes

Debe de valer 25 M €

Que no tase Mengano que es muy conservador

Tengo que ser independiente

Quiero que la tasación la haga fulano

Pero si se vendió por más de 25 M € otro igual!!

Yo no he encargado esa tasación.

La tasación es muy baja: haz otra

DGS


VENDEDOR PARTICULAR

PROMOTOR API

AGENTE FINANCIERO

COMPRADOR

BANCO

OFICINA BANCARIA

TASADORA

TASADOR

SUPERVISOR

Diagrama de flujos de los agentes del mercado inmobiliario

DGS 37


Independencia de las ST

Se establecen dos mecanismos:

• REGLAMENTO INTERNO DE CONDUCTA de las Sociedades de Tasación

• una COMISIÓN TÉCNICA en las Entidades de Crédito que verificará el cumplimiento de los requisitos de independencia.

38DGS


REGLAMENTO INTERNO DE CONDUCTA de las SOCIEDADES DE TASACIÓN que establezca:

las incompatibilidades de sus directivos y administradores y los demás extremos que la entidad, atendiendo a su tamaño,

tipo de negocio, y demás características, resulten más adecuados.

El Banco de España verificará dichos mecanismos y podrá establecer los requisitos mínimos que deban cumplir con carácter general y requerir a las entidades, de manera razonada, para que adopte las medidas adicionales que resulten necesarias para preservar su independencia profesional.

La obligación de disponer de esos mecanismos afectará también a los propios servicios de tasación de las entidades de crédito, y a aquellas sociedades de tasación controladas por o en las que ejerzan una influencia notable en su gestión, accionistas con intereses específicos en la promoción o comercialización de inmuebles, o en actividades que, a juicio del Banco de España, sean de análoga naturaleza.

39DGS


el cumplimiento de los requisitos de independencia de las Sociedades de Tasación. Dicha comisión elaborará un INFORME ANUAL, que deberá remitir al consejo de administración u órgano equivalente de la entidad, sobre el grado de cumplimiento de las citadas exigencias. El referido informe anual deberá ser remitido igualmente al Banco de España.

Siempre que:• que hayan emitido y tengan en circulación títulos

hipotecarios • y cuenten con servicios propios de tasación o

encarguen tasaciones a una sociedad de tasación de su mismo grupo.

COMISIÓN TÉCNICA en las ENTIDADES DE CRÉDITO que verificará

40DGS


5.- La práctica de la supervisión del sector

41DGS


ALCANCE DE LA SUPERVISIÓN

Revisión de la información periódica recibida: Estados de tasaciones, facturación, altos cargos, etc.

Colaboración con otros departamentos del banco por reclamaciones y consultas de normativa

Colaboración con otros departamentos y grupos de inspección para la aclaración de valoraciones o inspección de servicios internos de tasación.

Visitas de inspección de sociedades de tasación

DGS


OBJETIVOS DE LAS INSPECCIONES

El objetivo principal de la Inspección de sociedades de tasación, es garantizar que los valores de tasación con finalidad hipotecaria (90% del total) o que afecten a riesgos o a activos bancarios sean razonables. Para ello centramos nuestra actuación en:

1. Comprobar que los informes y certificados de tasación de los inmuebles se ajustan a la normativa, y que los valores consignados son razonables.

2. Verificar el cumplimiento de los requisitos que deben cumplir las sociedades de tasación: Suficiencia de medios técnicos y humanos, Adecuado nivel de control interno, Suficiencia del capital y de la cobertura de la póliza de seguros, etc. Al contrario que en otro tipo de entidades, en el caso de las Sociedades de Tasación, resulta poco relevante la verificación contable.

43DGS


Principales hitos de la evolución de la regulación del sector

44DGS

Normativa

Supervisión

Año valoración Societaria Valoración Societaria1981 C.Reposición

1989 Coef K

1994 V. Comparación

1998 Requisitos Homologación Aspectos formales

2003 V. Hipotecario Aspectos materiales

2007 Independencia


6.- RÉGIMEN SANCIONADOR

DGS


Ley 2/1981, Modificada por la ley 41/2007 de 7 de diciembre.

Las sociedades de tasación y las entidades de crédito que dispongan de servicios propios de tasación deberán respetar las normas aplicables en las valoraciones de bienes que tengan por objeto el mercado hipotecario u otras finalidades financieras, redactar con veracidad los certificados e informes que emitan y operar en todo momento con diligencia profesional. El incumplimiento de cualesquiera de sus obligaciones determinará la aplicación del régimen sancionador previsto en este artículo.

Tipos de infracciones: Muy graves, Graves y Leves

46DGS


Presentar deficiencias en la organización administrativa, técnica o de personal, incluidas las exigencias mínimas de administradores o profesionales titulados, o en los procedimientos de control interno, cuando a causa de tales deficiencias no quede asegurada :

la capacidad de la entidad para conocer la situación y condiciones del mercado inmobiliario en el que operen, el cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables, su independencia profesional de accionistas o clientes, o el control de las obligaciones de secreto o incompatibilidades a que están sujetos los profesionales a su servicio.

47

INFRACCIONES MUY GRAVES: DEFICIENCIAS EN LA ORGANIZACIÓN ADMINISTRATIVA, TÉCNICA O DE PERSONAL

DGS


INFRACCIONES MUY GRAVES: Certificados e informes de tasación

La emisión de certificados o informes de tasación en cuyo contenido se aprecie de forma manifiesta: La falta de veracidad en la valoración y, en

particular, la falta de concordancia con los datos y pruebas obtenidos en la actividad de valoración efectuada.

La falta de prudencia valorativa. se presumirá la existencia de manifiesta falta de

veracidad o, en su caso, de manifiesta falta de prudencia valorativa cuando, como consecuencia de las valoraciones reflejadas en alguno de dichos documentos, se genere la falsa apariencia de que una entidad de crédito, una entidad aseguradora, un fondo de pensiones, u otra entidad de naturaleza financiera cumplen las garantías financieras exigibles a las mismas. DGS 48


VERACIDAD Y CONCORDANCIA DE LOS INFORMES

Los datos que figuran en la tasación deben haber sido comprobados.

(documentación necesaria).

Los datos que figuran en la tasación deben ser coherentes entre sí (concordancia)

DGS 49


Comprobaciones necesarias

• Conocer las características y situación real del objeto de la valoración:

a. Identificación física del inmueble: localización e inspección ocular por parte de un técnico competente, comprobando si su superficie y demás características coinciden con la descripción que conste en la documentación utilizada para realizar la tasación, así como de la existencia de servidumbres visibles y de su estado de construcción o conservación aparente.

b. Estado de ocupación del inmueble y uso o explotación al que se destine.

c. En el caso de viviendas, el régimen de protección pública.d. Régimen de protección del patrimonio arquitectónico.e. Adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente,

y, en su caso, la existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valore.

DGS 50


Documentación necesaria

Se deberá haber dispuesto previamente de todos aquellos documentos que sean necesarios para una identificación completa del objeto de la valoración, teniendo en cuenta el tipo de bien, la finalidad de aquélla, el estado de ocupación y construcción de aquel y el método de valoración utilizado.

certificación registral o

nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración

DGS 51


documentación necesaria adicional

a. Edificios en proyecto que se valoren para la hipótesis de edificio terminado, proyecto visado . b. Edificios en construcción o en rehabilitación que se valoren para la hipótesis de edificio terminado, y además del proyecto visado, la licencia de obra, la última certificación de la obra ejecutada expedida por la dirección facultativa, así como el contrato de ejecución de la obra y el presupuesto de contrata, si existen. c. VPO, cédula de calificación d. Edificios (vivienda), no autopromociones. Seguro de daños decenal e. Arrendados, el contrato de arrendamiento u otro título de ocupación, el último recibo de la renta abonado f. ILE, documentos necesarios para calcular los flujos de caja g. Fincas rústicas, la documentación catastral relevante, la referente a su régimen de explotación, así como, en su caso, la del derecho de riego y la de su rendimiento. h. Terrenos que se valoren atendiendo a su aprovechamiento urbanístico o para edificios en proyecto, cédula urbanística (o certificado municipal u otra documentación que permita determinar la clase de suelo, y en su caso, su aprovechamiento urbanístico, condiciones para su desarrollo o documentación necesaria para determinarlos). i. Locales Comerciales, los estatutos de la comunidad de propietarios, documento equivalente o certificación del administrador de la comunidad acreditativa de las limitaciones de su uso u otras circunstancias contenidas en aquellos que pudieran afectar a su valor.

DGS 52


Documentación anexa al Informe

documentación gráfica:1. Planos a escala o croquis de situación y emplazamiento del inmueble en el

municipio.2. Planos a escala o croquis acotados del inmueble.3. Aquella otra que a juicio del tasador permita definir e identificar suficientemente

las características del inmueble (secciones, fotografías, etc.).

documentación no gráfica:1. Documento utilizado para la identificación registral, o catastral en

su caso.(nota simple registral)2. Copia de la licencia de obras en los edificios en construcción o

rehabilitación.3. En los edificios en proyecto, en construcción o rehabilitación, un

resumen del presupuesto de ejecución material.4. Copia de la cédula de calificación o documento que determine o

permita determinar el valor máximo legal en los edificios en construcción sujetos a protección pública.

5. Copia del certificado de titularidad y cargas, cuando dicho documento sea de uso obligatorio para la tasación.

6. En inmuebles arrendados, copia del contrato de arrendamiento o en su defecto título de la ocupación

7. Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los últimos tres años en el caso de ILE.

DGS 53


Estructura mínima del informe

a. Solicitante de la tasación y finalidad.b. Identificación y localización.c. Comprobaciones y documentación.d. Localidad y entorno.e. Descripción y superficie del terreno.f. Descripción y superficie de la edificación.g. Descripción urbanística.h. Régimen de protección, tenencia y ocupación.i. Análisis de mercado.j. Datos y cálculo de los valores técnicos.k. Valores de tasación.l. Condicionantes y advertencias.m. Observaciones.n. Fecha de emisión, caducidad y firmas.o. Documentación anexa al informe

DGS 54


Infracciones MUY GRAVES: otras

1. Incumplimiento >6 meses de capital social mínimo o seguro

2. Realizar actividades ajenas a su objeto social 3. Deficiencias en la organización administrativa, técnica

o de personal4. Incumplimiento por los firmantes de los informes de

tasación de los requisitos de titulación 5. Resistencia, negativa u obstrucción a la labor

inspectora

6. Incumplimiento de las normas de independencia recogidas en los reglamentos internos

7. Influencia ejercida por el titular de una participación significativa que pueda poner en peligro la gestión sana y prudente

8. infracciones graves con sanción firme en 5 años anteriores DGS 55


Infracciones graves: Certificados e informes de tasación

1. La emisión de certificados de tasación que no sean conformes con el informe de tasación efectuado, salvo que tenga carácter meramente ocasional o aislado.

2. La emisión de certificados o informes en cuyo contenido se aprecie:

La falta de veracidad y, en particular, la falta de concordancia con los datos y pruebas obtenidos en la actividad de valoración efectuada, así como los incumplimientos continuados de los principios, procedimientos, comprobaciones e instrucciones de valoración previstos en la normativa aplicable.

La falta de prudencia valorativa, cuando la emisión de dichos documentos se haga a efectos de valorar bienes aptos, ya sea para servir de garantía de créditos que formen o vayan a formar parte de la cobertura de títulos hipotecarios, ya sea para la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras o del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones, o para cualquier otra finalidad en la que sea exigible la aplicación del principio de prudencia valorativa, salvo que dicha falta tenga carácter ocasional o aislado. En ambos casos siempre que las conductas no constituyan infracción muy grave.

3. Cualquier otro incumplimiento de las normas de tasación que pueda causar perjuicio económico a terceros o a la persona a la que se presta el servicio.

DGS 56


Infracciones graves: Certificados e informes de tasación

1. La emisión de certificados de tasación que no sean conformes con el informe de tasación efectuado, salvo que tenga carácter meramente ocasional o aislado.

2. La emisión de certificados o informes en cuyo contenido se aprecie:

La falta de veracidad y, en particular, la falta de concordancia con los datos y pruebas obtenidos en la actividad de valoración efectuada, así como los incumplimientos continuados de los principios, procedimientos, comprobaciones e instrucciones de valoración previstos en la normativa aplicable.

La falta de prudencia valorativa, cuando la emisión de dichos documentos se haga a efectos de valorar bienes aptos, ya sea para servir de garantía de créditos que formen o vayan a formar parte de la cobertura de títulos hipotecarios, ya sea para la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras o del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones, o para cualquier otra finalidad en la que sea exigible la aplicación del principio de prudencia valorativa, salvo que dicha falta tenga carácter ocasional o aislado. En ambos casos siempre que las conductas no constituyan infracción muy grave.

3. Cualquier otro incumplimiento de las normas de tasación que pueda causar perjuicio económico a terceros o a la persona a la que se presta el servicio.

DGS 57


INFRACCIONES GRAVES: DEFICIENCIAS EN LA ORGANIZACIÓN ADMINISTRATIVA, TÉCNICA O DE PERSONAL

Deficiencias en la organización administrativa, técnica o de personal, incluidas las exigencias mínimas de administradores o profesionales titulados, en los procedimientos de control interno, una vez haya transcurrido el plazo concedido para su subsanación por las autoridades competentes ( y se hayan considerado leves) y siempre que ello no constituya infracción muy grave.

DGS 58


Infracciones GRAVES: otras

1. Incumplimiento <6 meses de capital social mínimo o seguro, o deficiencias en la póliza de seguro, salvo :

carácter meramente ocasional o aislado o exclusiones excepcionales de ciertos daños de acuerdo con

las prácticas habituales en la cobertura aseguradora.

2. Falta de remisión de los datos con reiteración o su falta de veracidad cuando con ello se dificulte la apreciación de la actividad realizada por la entidad o su situación patrimonial u organizativa.

3. Incumplimientos de los deberes de secreto profesional, independencia e incompatibilidad en el ejercicio de sus funciones que no den lugar a infracciones muy graves, salvo que tengan carácter meramente ocasional o aislado.

4. Las infracciones leves, cuando durante los dos años anteriores a su comisión, hubiera sido impuesta a los servicios y sociedades de tasación sanción firme por el mismo tipo de infracción. DGS 59


Infracciones leves

• Se considerarán infracciones leves las demás acciones y omisiones que supongan un incumplimiento de la normativa aplicable.

• Pueden afectar a incumplimientos del RD 775/97.

DGS 60


Sanciones

Capítulo III del Título I de la Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito

Aplicables a:

las Sociedades de tasación . las Entidades de crédito que prestan

servicios de tasación, así como a sus administradores y

directivos

DGS 61


Sanciones: Infracciones muy graves

Multa por importe de hasta 300.000 euros.

Pérdida definitiva de la homologación para prestar servicios de tasación.

Suspensión de la homologación para prestar servicios de tasación entre uno y cinco años

Amonestación pública con publicación en el Boletín Oficial del Estado.

DGS 62


Sanciones: Infracciones graves


Suspensión de la homologación para prestar servicios de tasación hasta un año

DGS 63


Sanciones: Infracciones leves

Amonestación privada.


DGS 64


Sanciones a directivos y altos cargosInfracciones muy graves

a. Multa a cada uno de ellos por importe no superior a 150.000 euros.

b. Suspensión en el ejercicio del cargo por plazo no superior a tres años.

c. Separación del cargo, con inhabilitación para ejercer cargos de administración o dirección en la misma sociedad por un plazo máximo de cinco años.

d. Inhabilitación para ejercer cargos de administración o dirección en cualquier entidad de crédito o del sector financiero, con separación, en su caso, del cargo de administración o dirección que ocupe el infractor en una entidad de crédito, por plazo no superior a diez años.

DGS 65


Sanciones a directivos y altos cargosInfracciones graves

a. Amonestación privada.b. Amonestación pública.c. Multa a cada uno de ellos por importe no

superior a 90.000 euros.d. Inhabilitación para ejercer cargos de

administración o dirección en cualquier entidad de crédito o del sector financiero, con separación, en su caso, del cargo de administración o dirección que ocupe el infractor en una entidad de crédito, por plazo no superior a un año.

DGS 66


INFRACCIONES GRAVES: DEFICIENCIAS EN LA ORGANIZACIÓN ADMINISTRATIVA, TÉCNICA O DE PERSONAL

Deficiencias en la organización administrativa, técnica o de personal, incluidas las exigencias mínimas de administradores o profesionales titulados, en los procedimientos de control interno, una vez haya transcurrido el plazo concedido para su subsanación por las autoridades competentes ( y se hayan considerado leves) y siempre que ello no constituya infracción muy grave.

DGS 67


Infracciones GRAVES: otras

1. Incumplimiento <6 meses de capital social mínimo o seguro, o deficiencias en la póliza de seguro, salvo :

carácter meramente ocasional o aislado o exclusiones excepcionales de ciertos daños de acuerdo con

las prácticas habituales en la cobertura aseguradora.

2. Falta de remisión de los datos con reiteración o su falta de veracidad cuando con ello se dificulte la apreciación de la actividad realizada por la entidad o su situación patrimonial u organizativa.

3. Incumplimientos de los deberes de secreto profesional, independencia e incompatibilidad en el ejercicio de sus funciones que no den lugar a infracciones muy graves, salvo que tengan carácter meramente ocasional o aislado.

4. Las infracciones leves, cuando durante los dos años anteriores a su comisión, hubiera sido impuesta a los servicios y sociedades de tasación sanción firme por el mismo tipo de infracción. DGS 68


Infracciones leves

• Se considerarán infracciones leves las demás acciones y omisiones que supongan un incumplimiento de la normativa aplicable.

• Pueden afectar a incumplimientos del RD 775/97.

DGS 69


Sanciones

Capítulo III del Título I de la Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito

Aplicables a:

las Sociedades de tasación . las Entidades de crédito que prestan

servicios de tasación, así como a sus administradores y

directivos

DGS 70


Sanciones: Infracciones muy graves


Pérdida definitiva de la homologación para prestar servicios de tasación.

Suspensión de la homologación para prestar servicios de tasación entre uno y cinco años

Amonestación pública con publicación en el Boletín Oficial del Estado.

DGS 71


Sanciones: Infracciones graves


Suspensión de la homologación para prestar servicios de tasación hasta un año

DGS 72


Sanciones: Infracciones leves

Amonestación privada.


DGS 73


Sanciones a directivos y altos cargosInfracciones muy graves

a. Multa a cada uno de ellos por importe no superior a 150.000 euros.

b. Suspensión en el ejercicio del cargo por plazo no superior a tres años.

c. Separación del cargo, con inhabilitación para ejercer cargos de administración o dirección en la misma sociedad por un plazo máximo de cinco años.

d. Inhabilitación para ejercer cargos de administración o dirección en cualquier entidad de crédito o del sector financiero, con separación, en su caso, del cargo de administración o dirección que ocupe el infractor en una entidad de crédito, por plazo no superior a diez años.

DGS 74


Sanciones a directivos y altos cargosInfracciones graves

a. Amonestación privada.b. Amonestación pública.c. Multa a cada uno de ellos por importe no

superior a 90.000 euros.d. Inhabilitación para ejercer cargos de

administración o dirección en cualquier entidad de crédito o del sector financiero, con separación, en su caso, del cargo de administración o dirección que ocupe el infractor en una entidad de crédito, por plazo no superior a un año.

DGS 75


GRACIAS POR SU ATENCIÓNAUTOR

DGS “He who pays the piper calls the tune”

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