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NOTAS A LOS " ESTADOS FINANCIEROS " Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliaria "Valoralta Inmobiliario" En Cesión Voluntaria desde el 22 de agosto de 2018 Por los años terminados al 31 de diciembre de 2018 y 2017 e informe del Revisor Fiscal. (Cifras expresadas en miles de pesos colombianos, excepto cuando se exprese lo contrario)
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NOTAS A LOS " ESTADOS FINANCIEROS "
Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliaria "Valoralta Inmobiliario"
En Cesión Voluntaria desde el 22 de agosto de 2018
Por los años terminados al 31 de diciembre de 2018 y 2017 e informe
del Revisor Fiscal.
(Cifras expresadas en miles de pesos colombianos, excepto cuando se
exprese lo contrario)
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Valor alta S.A. Comisionista de Bolsa
67470- Fondo de Inversión Colectiva–FIC Inmobiliaria "Valoralta Inmobiliario" En Cesión
Notas a los Estados Financieros
Por los años terminados al 31 de diciembre de 2018 y 2017
(Cifras expresadas en miles de pesos colombianos, excepto cuando se exprese lo
contrario)
1. INFORMACIÓN GENERAL
El FIC Inmobiliaria Valoralta Inmobiliario (en adelante FIC Inmobiliario o Fondo) es un fondo
cerrado, administrado por la firma Valoralta S.A. Comisionista de Bolsa, autorizada por la
Superintendencia Financiera de Colombia mediante Comunicado No. 2016132222-020-000 del
27 de diciembre de 2016. El Fondo inicio operaciones a partir del 13 de enero de 2017.
Según su prospecto de inversión, el FIC Inmobiliario es una alternativa de inversión con un perfil
de riesgo alto y un horizonte de inversión de mediano y largo plazo. Su estrategia se enfoca en
identificar en el mercado local los activos inmobiliarios que durante el mediano y largo plazo se
conviertan en generadores de rentas periódicas que permita al inversionista objetivo encontrar
un complemento a sus ingresos actuales y futuros, así como la apreciación de su capital a través
del tiempo.
• Los recursos del fondo son invertidos por lo menos en un 75% en activos inmobiliarios
detallados a continuación: Bienes inmuebles en Colombia construidos y destinados
principalmente a actividades de uso comercial, institucional, servicios, hospitalidad y
vivienda.
• Proyectos inmobiliarios cuyo objeto consista en la construcción, renovación,
remodelación, comercialización, o explotación a cualquier título, en Colombia, de bienes
inmuebles destinados principalmente a actividades de uso comercial institucional,
servicios, hospitalidad y vivienda.
• Derechos fiduciarios de patrimonios autónomos o de fideicomisos conformados por
bienes inmuebles o que tengan por finalidad el desarrollo de proyectos inmobiliarios
únicamente.
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El fondo tendrá una duración de diez (10) años, contados a partir de que inicie formalmente
operaciones. Este término se podrá prorrogar, previa decisión de la Sociedad Administradora. No
obstante, antes de su entrada en vigencia, la modificación del término de duración deberá ser
enviada a la Superintendencia Financiera de Colombia, la cual podrá solicitar en cualquier
tiempo los ajustes que estime necesarios, de conformidad con lo señalado en el artículo
3.1.1.9.6 del Decreto 2555 de 2010.
La Sociedad percibe por su gestión de administración del Fondo una remuneración fija
equivalente al 2% efectivo anual del monto administrado y una comisión de éxito la cual está
contemplada y descrita en el ARTÍCULO 6.2.2 del reglamento del FIC Inmobiliario.
Con relación a los estados financieros del Fondo de los ejercicios terminados en 31 de diciembre
de 2018 y de 2017 les confirmamos que:
Hemos preparado los estados financieros de conformidad con Normas de Contabilidad y de
Información Financiera vigentes en Colombia e instrucciones de la Superintendencia Financiera
de Colombia, aplicables al FONDO DE INVERSIÓN COLECTIVA INMOBILIARIA VALORALTA
INMOBILIARIO, administrado por VALORALTA S.A. – Sociedad Comisionista de Bolsa; cuando ha
sido necesario, hemos adoptado políticas contables y hemos definido niveles de materialidad,
que respetan dichas normas de contabilidad; consecuentemente, la información contable se ha
preparado bajo la hipótesis de la continuidad. Es importante informar que la Junta Directiva de
VALORALTA S.A. –Administrador del FONDO DE INVERSIÓN COLECTIVA INMOBILIARIA VALORALTA
INMOBILIARIO, en sesión extraordinaria llevada a cabo el 12 de agosto de 2018, decidió
inactivarse en forma voluntaria y temporal ante la Bolsa de Valores de Colombia, por lo que se
procedió de conformidad el día 13 de agosto del mismo año a informar a los Entes de Control,
sus clientes y al público en general de tal decisión, razón por la cual el Fondo, inmediatamente
entró en causal de liquidación conforme a lo señalado en el numeral 4 del artículo 3.1.2.2.1. del
Decreto 2555 de 2010 y numeral 4 del artículo 12.1 del Reglamento del precitado vehículo de
inversión, y por ello en cumplimiento de sus Funciones y Responsabilidades como Administrador
del Fondo VALORALTA convocó a Asamblea Extraordinaria de Inversionistas que se llevó a cabo el
22 de agosto de 2018, sesión en la que la Asamblea tomó la decisión de ceder el Fondo a otra
sociedad Administradora legalmente facultada para llevar a cabo tal actividad.
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El 27 de septiembre de 2018, en segunda sesión extraordinaria de la Asamblea de Inversionistas
del Fondo, se presentaron a los Inversionistas las ofertas presentadas por los proponentes y/o
aspirantes para la administración del Fondo, de las cuales la Asamblea seleccionó la oferta de
LARRAIN VIAL COLOMBIA S.A. Comisionista de Bolsa con BUILDING BLOCK PARTNERS SAS (quien
será el Administrador Inmobiliario) como nuevo administrador del FONDO DE INVERSIÓN
COLECTIVA INMOBILIARIA VALORALTA INMOBILIARIO, decisión adoptada por el cincuenta y dos
punto treinta y tres por ciento (52.33%) de las participaciones presentes.
Al 31 de diciembre la firma comisionista administradora actual del FIC inmobiliario, se encuentra
gestionando afín de que el cesionario tome posición total del Fondo en mención.
2. RESUMEN DE LA PRINCIPALES PRÁCTICAS Y POLÍTICAS CONTABLES
Las principales políticas contables aplicadas en la preparación de los estados financieros se
detallan a continuación.
2.1. Imagen fiel
Los estados financieros del Fondo han sido preparados en cumplimiento de la Ley 1314 de 2009,
la cual estipula las normas de contabilidad y de información financiera aceptadas en Colombia,
incluidas como anexos a las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) vigentes al
31 de diciembre de 2012 incluidas como anexo a los Decretos 2784 de 2012, modificado por el
anexo del Decreto 3023 de 2013, compilados por el Decreto 2420 de 2015, modificado por el
Decreto 2496 de 2015. El Decreto 2615 de 2014 entro a regir el 1° de enero de 2016, fecha a
partir de la cual quedó derogado el marco técnico normativo contenido en el anexo del Decreto
2784 del 28 de diciembre de 2012 y el Decreto 3023 del 27 de diciembre de 2013, salvo lo
dispuesto sobre la clasificación y valoración de inversiones en la NIIF 9 y la NIC 39.
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De acuerdo con el Decreto 2267 de noviembre de 2014 emitido por la Superintendencia
Financiera de Colombia, para la preparación de los estados financieros individuales y separados
los establecimientos bancarios, corporaciones financieras, compañías de financiamiento,
cooperativas financieras, organismos cooperativos de grado superior y entidades aseguradoras,
aplicarán el marco técnico normativo dispuesto en el Anexo del Decreto 2784 de 2012,
modificado por el anexo del Decreto 3023 de 2013, compilados por el Decreto 2420 de 2015,
modificado por el Decreto 2496 de 2015. El Decreto 2615 de 2014 entro a regir el 1° de enero de
2016, fecha a partir de la cual quedó derogado el marco técnico normativo contenido en el
anexo del Decreto 2784 del 28 de diciembre de 2012 y el Decreto 3023 del 27 de diciembre de
2013, salvo lo dispuesto respecto del tratamiento de la reserva de insuficiencia de activos en la
NIIF 4 (contratos de seguros), la cartera de crédito y su deterioro, y la clasificación y valoración
de las inversiones en la NIC 39 y la NIIF 9 contenidas en dicho anexo.
Por otra parte y frente a las entidades a que hace referencia el literal b) del parágrafo en el
artículo 1° del Decreto 2784 de 2012, modificado por el anexo del Decreto 3023 de 2013,
compilados por el Decreto 2420 de 2015, modificado por el Decreto 2496 de 2015. El Decreto
2615 de 2014 entro a regir el 1° de enero de 2016, fecha a partir de la cual quedó derogado el
marco técnico normativo contenido en el anexo del Decreto 2784 del 28 de diciembre de 2012 y
el Decreto 3023 del 27 de diciembre de 2013, se menciona que aplicarán el marco normativo
contenido en el anexo del mismo decreto, salvo lo dispuesto sobre la clasificación y valoración
de inversiones en la NIIF 9 y la NIC 39.
2.2. Moneda funcional y de presentación
La moneda funcional y de presentación utilizada por el Fondo es el peso colombiano, de ahí, los
estados financieros del FIC Inmobiliaria son presentados en miles de pesos colombianos y la
información ha sido redondeada a la unidad más cercana.
2.3. Comparación y periodicidad de la información
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Los presentes estados financieros de cierre de periodo cubren los siguientes años.
� Estado de Situación Financiera: Al 31 de diciembre de 2018 y 31 de diciembre de 2017.
� Estado de Resultado Integral: Al 31 de diciembre de 2018 y 30 de diciembre de 2017.
� Estado de Cambios en los Derechos de los Suscriptores: Al 31 de diciembre de 2018
y 31 de diciembre de 2017.
� Estado de Flujo de Efectivo Método Indirecto: Al 31 de diciembre de 2018 y 31 de
diciembre de 2017.
2.4. Importancia relativa y materialidad
La presentación de los hechos económicos se hace de acuerdo con su importancia relativa o
materialidad.
Para efectos de revelación, una transacción, hecho u operación es material cuando, debido a su
cuantía o naturaleza, su conocimiento o desconocimiento, considerando las circunstancias que
lo rodean, incide en las decisiones que pueden tomar o en las evaluaciones que puedan realizar
los usuarios de la información contable.
En la preparación y presentación de los estados financieros, la materialidad de la cuantía se
determinó con relación, al activo total. Se considera como material toda partida que supere el
5%.
2.5. Compensación
No compensará activos con pasivos o ingresos con gastos a menos que así lo requiera o permita
la aplicación de una NIIF.
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2.6. Negocio en marcha
Debido a los acontecimientos detectados por la Auditoría Interna de la Comisionista
administradora del FIC Inmobiliario, en Sesión extraordinaria de la Asamblea de Inversionistas el
día 30 de julio por el descubrimiento de un posible fraude atribuible a un ex empleado, la
comisionista se inactivó voluntariamente frente a la bolsa de Valores de Colombia (y de
conocimiento de la Superintendencia Financiera de Colombia), suspendiendo todo tipo de
operaciones y por ello se convocó a dos asambleas Extraordinarias de inversionistas para el
Fondo en mención. La primera asamblea se celebró el día 22 de agosto de 2018 y la segunda el
27 de septiembre en donde se tomaron importantes decisiones así:
Primera Asamblea
La asamblea de inversionistas decidió ceder la administración del fondo a una entidad
administradora habilitada para tal fin, la decisión en comento fue adoptada mediante una
mayoría equivalente al (74.06 %) del Quorum presente en la Asamblea de Inversionistas.
Decisión amparada en el numeral tercero (3) del artículo 12.2 del reglamento del FONDO que
señala: “En el evento en que la liquidación haya ocurrido con base en las causales previstas en
los numerales 3 y 4 del artículo 12.1 del presente reglamento, la asamblea de inversionistas
podrá decidir si entrega la administración del fondo a otra sociedad legalmente habilitada para
administrar fondos de inversión colectiva, evento en el cual solo se considerará enervada la
respectiva causal de liquidación cuando la nueva sociedad administradora de fondos de
inversión colectiva acepte realizar la administración del respectivo fondo de inversión colectiva”
Con respecto a lo anterior, la asamblea condicionó la cesión del FONDO a una previa
presentación de las propuestas por parte de proponentes interesados en la administración del
mismo.
Para tal fin se nombró un comité veedor con el objetivo de acompañar el proceso para que todos
los proponentes que quisieran postularse a la administración del Fondo sean escuchados por la
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Asamblea de Inversionistas, quien será la encargada de escoger el nuevo administrador del
Fondo.
En consecuencia, de esta decisión, a la fecha Valoralta S.A recibió cinco (5) cartas de intención
por parte de proponentes o interesados sobre la administración del Fondo, proceso del cual
anotamos lo siguiente:
VALORALTA S.A puso a disposición de los proponentes registrados hasta la fecha mencionada,
un “data room” o cuarto de datos con el objetivo que pudieran consultar toda la información
pormenorizada del Fondo y de los activos del mismos, proceso que finalizó el día Veinticinco (25)
de septiembre de 2018, previa firma de un acuerdo de confidencialidad o “NDA” elaborado para
tal fin.
Segunda Asamblea
El día 27 de septiembre del presente el FIC Inmobiliario realizó una Asamblea de Inversionistas,
con el fin de realizar la elección del cesionario o nuevo administrador del fondo.
Inicialmente el director del mismo explico en primer lugar el procedimiento de elección del
cesionario por parte de los inversionistas de conformidad con el mandato dado por la asamblea
Extraordinaria de inversionistas realizada el pasado 22 de agosto.
El presidente de dicha asamblea señala que fueron 5 cartas de intención de oferta que se
recibieron, por instituciones financieras y señala que recibidas las cartas de intención de los
eventuales oferentes, Valoralta se reunió con el comité de veedores con el fin de informarles la
gestión realizada y de verificar el cumplimiento de los requisitos establecidos en la
normatividad, de igual manera se informó que con el fin de adelantar un Due Dilingence , se
realizó un Data Room en la nube en la cual se dispuso a su totalidad toda la información y
documentación relacionada con el FIC Inmobiliario; no obstante para la presente asamblea
extraordinaria se presentaron solo 3 de las 5 sociedad con intención de administración del
Fondo, las cuales son:
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• Global Securites S.A. Comisionista de Bolsa
• LarrainVial Comisionista de Bolsa
• Fiduciaria Central S.F.
Para dicha elección del cesionario o nuevo administrador del Fondo, se entregó un tarjetón a
cada uno de los inversionistas, en el cual se indicaron los nombres de los proponentes para que
se señalara con una X la opción que el inversionista haya elegido.
Realizado el respectivo escrutinio, se dio la lectura al resultado de la votación y se
evidencio que los inversionistas tomaron la decisión de elegir a LARRAIN VIAL COLOMBIA
S.A. Comisionista de Bolsa, como nuevo administrador del Fondo, la decisión en
comento fue adoptada por el (52.33%) de las participaciones del presente.
Normas e interpretaciones emitidas y vigentes a partir del 01 de Enero de 2019
Incorporadas o modificadas en Colombia a partir del 1 de enero de 2019 – El 22 de
diciembre de 2017 el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo emitió el Decreto 2170 de
2017 en el que incluyeron diferentes modificaciones a las normas contables y de aseguramiento
de la información. A continuación, le recordamos qué normas deben ser aplicadas a partir del 1
de enero de 2019
NIIF 16 – Arrendamientos. Sustituirá a la NIC 17 y a las interpretaciones asociadas. Esta norma
busca entregar mejores lineamientos a fin de que las entidades que tienen contratos de
arrendamiento emitan información más fiable y pertinente. Entre los cambios que introduce
dicha norma está la eliminación de la clasificación de los contratos de arrendamiento como
financieros u operativos, pasando a un único modelo más cercano a lo que conocemos
actualmente como contrato financiero.
Para los arrendatarios, el contrato de arrendamiento se convierte en un pasivo y un activo
equivalente, el derecho de uso del bien objeto del contrato. Por tanto, se incrementará el tamaño
del balance con nuevos activos, pero también aumentará su endeudamiento.
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Los impactos van más allá del balance. También se producirán cambios durante la vigencia del
contrato de arrendamiento. En particular, las empresas deberán aplicar un patrón anticipado de
reconocimiento de gastos en la mayoría de los contratos, aun cuando abonan rentas anuales
constantes.
Todas las empresas necesitarán evaluar la magnitud de los impactos de la norma para que
puedan entender las implicaciones en su actividad de negocio. Las áreas de enfoque pueden
incluir:
• El efecto de la norma en los resultados financieros.
• Los costes de implementación.
• El efecto de los cambios propuestos a las prácticas de negocio.
Fecha de Vigencia: La nueva norma entra en vigor en enero de 2019. Antes de esa fecha, las
empresas deberían analizar sus contratos de arrendamientos y efectuar nuevas estimaciones
que deberán ser objeto de actualización periódica.
NIC 40 – Propiedades de inversión. Atendiendo la incorporación de la NIIF 16 a la normatividad
colombiana, se realizaron diferentes cambios en la NIC 40 con el fin de que las propiedades de
inversión que sean mantenidas por un arrendatario como un activo por derecho de uso sean
reconocidas en concordancia con los lineamientos de la NIIF 16.
Ley De Financiamiento 1943 Del 28 De diciembre De 2018
• Se modificó el listado de bienes y servicios excluidos de IVA consagrados en los artículos
424, 426 y 476 del Estatuto Tributario.
• La retención de IVA podrá ser hasta del 50% del valor del impuesto, sujeto a
reglamentación del Gobierno Nacional. Se deberá hacer retención en la fuente a título de
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IVA cuando se adquieran bienes corporales muebles o servicios gravados de personas
que se encuentren registradas como contribuyentes del SIMPLE.
• Se elimina el régimen simplificado de IVA, clasificando a los contribuyentes como NO
responsables siempre y cuando cumplan los mismos criterios que se tenían para el
simplificado (además de no pertenecer al régimen simple).
• Se crea el descuento tributario en materia de renta en el impuesto sobre las ventas en la
adquisición o formación de activos fijos reales productivos (eliminando la deducción
especial del IVA en la adquisición de bienes de capital).
• Creación del impuesto de normalización tributaria a una tarifa del 13% para los
contribuyentes del impuesto sobre la renta que tengan activos omitidos o pasivos
inexistentes a 1 de enero de 2019.
• A partir del 2019 se adiciona una retención en la fuente del impuesto de renta del 7,5%
sobre las utilidades que hubiesen sido susceptibles de ser distribuidas a sociedades
nacionales como ingreso no constitutivo de renta o ganancia ocasional. El componente
gravado sobre las utilidades distribuidas vía dividendos se gravará a la tarifa señalada en
el artículo 240 del Estatuto Tributario, caso en el cual la retención en la fuente señalada
anteriormente, se aplicará una vez disminuido este impuesto. Esta retención no aplica
para el caso de contribuyente que hagan parte de un grupo empresarial o que
pertenezcan al régimen holding.
• Se aumentó la tarifa del impuesto de renta sobre dividendos percibidos por sociedades u
otras entidades extranjeras sin domicilio en el país, por personas naturales sin
residencia en Colombia y por sucesiones ilíquidas de causantes que no eran residentes
en Colombia al 7.5% (las utilidades de 2017 y 2018 estaban gravadas al 5%). El
componente gravado sobre las utilidades distribuidas vía dividendos se gravará a la
tarifa señalada en el artículo 240 del Estatuto Tributario, caso en el cual el impuesto
señalado anteriormente, se aplicará una vez disminuido este impuesto.
• La tarifa del impuesto sobre la renta aplicable a las sociedades nacionales (y asimiladas)
o extranjeras (con o sin residencia en Colombia obligadas a presentar declaración anual
de renta) y establecimientos permanentes de entidades extranjeras será del 33% para el
año gravable 2019, 32% para el 2020, 31% para el 2021, y 30% a partir del 2022.
Aplicarán reglas especiales al sector hotelero a partir del 1 de enero del 2019.
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• Las entidades financieras deberán liquidar punto adicional al impuesto de renta y
complementarios cuando la renta gravable sea igual o superior a 120.000 UVTs así: (i)
4% para el 2019; y (ii) 3% para el 2020 y 2021.
• Se gravan las ganancias obtenidas en la transferencia de activos o sociedades ubicados
en el territorio nacional, a través de la cesión de acciones, participaciones o derechos de
entidades del exterior, si la enajenación se hubiere realizado directamente teniendo
como objeto el activo subyacente (enajenaciones indirectas).
• Se modifican algunas tarifas de retención en la fuente por pagos al exterior: i) para
servicios de administración será del 33% y en el caso de asistencias técnicas,
explotación de propiedad industrial, servicios técnicos, consultorías, licenciamiento de
software (entre otros) será del 20%.
• En materia de procedimiento existen modificaciones: i) declaraciones de retención en la
fuente que a pesar de ser ineficaces serán título ejecutivo, ii) notificación electrónica de
actos administrativos; y iii) pago de glosas en pliego de cargos para evitar intereses
moratorios y utilizar los corrientes más dos puntos; iv) eliminación de extensión de la
firmeza a tres (3) años adicionales por compensación de pérdidas fiscales; v) inclusión
de terminaciones por mutuo acuerdo y conciliaciones, entre otras.
2.7. Efectivo y equivalentes al efectivo
El efectivo y equivalentes al efectivo se compone de los saldos disponibles en efectivo y bancos,
los depósitos a plazo inferior a 90 días e inversiones en cuotas de fondos mutuos del FIC
Inmobiliario; todos libres de restricciones, rápidamente convertibles en efectivo y con un bajo
riesgo de cambio en su valor. Igualmente, corresponde a inversiones a corto plazo, de gran
liquidez, que se mantienen para cumplir con los compromisos de pago a corto plazo más que
para propósitos de inversión u otros, estando sujetos a un riesgo poco significativo de cambios
en su valor.
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2.8. Instrumentos financieros
2.8.1. Definiciones Básicas
Un instrumento financiero es un contrato que da lugar a un activo financiero en una entidad y a
un pasivo financiero o un instrumento de patrimonio en otra entidad.
Un Activo Financiero es cualquier activo que sea:
a. Efectivo;
b. Un instrumento de patrimonio de otra entidad;
c. Un derecho contractual:
• A recibir efectivo u otro activo financiero de otra entidad; o
• A intercambiar activos financieros o pasivos financieros con otra entidad, en condiciones
que sean potencialmente favorables para la entidad; o
d. Un contrato que será o podrá ser liquidado utilizando instrumentos de patrimonio propio de
la entidad, y:
• Según el cual el FIC está o puede estar obligada a recibir una cantidad variable de sus
instrumentos de patrimonio propios, o
• Que será a o podrá ser liquidado mediante una forma distinta al intercambio de un
importe fijo de efectivo, o de otro activo financiero, por una cantidad fija de los
instrumentos de patrimonio propio de la entidad. Para este propósito, no se incluirán
entre los instrumentos de patrimonio propio de la entidad aquéllos que sean, en sí
mismos, contratos para la futura recepción o entrega de instrumentos de patrimonio
propio de la entidad.
Un Pasivo Financiero es un pasivo que es:
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a. Una obligación contractual:
• De entregar efectivo u otro activo financiero a otra entidad; o
• De intercambiar activos financieros o pasivos financieros con otra entidad, en
condiciones que sean potencialmente desfavorables para la entidad; o
b. Un contrato que será o podrá ser liquidado utilizando instrumentos de patrimonio propio de
la entidad, y:
• Según el cual la entidad está o puede estar obligada a recibir una cantidad variable de
sus instrumentos de patrimonio propios, o
• Será o podrá ser liquidado mediante una forma distinta al intercambio de una cantidad
fija de efectivo, o de otro activo financiero, por una cantidad fija de los instrumentos de
patrimonio propio de la entidad. Para este propósito, no se incluirán entre los
instrumentos de patrimonio propio de la entidad aquéllos que sean, en sí mismos,
contratos para la futura recepción o entrega de instrumentos de patrimonio propio de la
entidad.
Costo amortizado de un activo financiero o de un pasivo financiero es la medida inicial de
dicho activo o pasivo menos los rembolsos del principal, más o menos la amortización
acumulada—calculada con el método de la tasa de interés efectiva—de cualquier diferencia
entre el importe inicial y el valor de rembolso en el vencimiento, y menos cualquier disminución
por deterioro del valor o incobrabilidad (reconocida directamente o mediante el uso de una
cuenta correctora).
El método de la tasa de interés efectiva es un método de cálculo del costo amortizado de un
activo o un pasivo financieros (o de un grupo de activos o pasivos financieros) y de imputación
del ingreso o gasto financiero a lo largo del periodo. La tasa de interés efectiva es la tasa de
descuento que iguala exactamente los flujos de efectivo por cobrar o por pagar estimados a lo
largo de la vida esperada del instrumento financiero (o, cuando sea adecuado, en un periodo
más corto) con el importe neto en libros del activo financiero o pasivo financiero.
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Valor razonable es el importe por el cual puede intercambiarse un activo, cancelarse un pasivo
o intercambiarse un instrumento de patrimonio concedido, entre partes interesadas y
debidamente informadas que realizan una transacción en condiciones de independencia mutua.
Un instrumento Financiero compuesto es un instrumento financiero que desde la perspectiva
del emisor contiene a la vez un elemento de pasivo y otro de patrimonio.
Son ejemplos de instrumentos Financieros los siguientes:
a. El efectivo.
b. Los Depósitos a la vista y depósitos a plazo fijo (cuentas bancarias).
c. Los Deudores (facturas comerciales) y las obligaciones negociables.
d. Las Cuentas, pagarés y préstamos por cobrar y por pagar.
e. Los Bonos e instrumentos de deuda similares.
f. Las inversiones en Títulos de Deuda y Títulos de participación.
g. Las Inversiones en acciones preferentes no convertibles y en acciones preferentes y
ordinarias sin opción de venta.
h. Los Compromisos de recibir un préstamo si el compromiso no se puede liquidar por el
importe neto en efectivo.
i. Los Títulos respaldados por activos, tales como obligaciones hipotecarias garantizadas,
acuerdos de recompra y paquetes titulizados de cuentas por cobrar.
j. Las Opciones, derechos, certificados para la compra de acciones (warrants), contratos de
futuros, contratos a término y permutas financieras de tasas de interés que pueden
liquidarse en efectivo o mediante el intercambio de otro instrumento financiero.
k. Los Instrumentos financieros que cumplen las condiciones y se designan como
instrumentos de cobertura.
l. Los Compromisos de conceder un préstamo a otra entidad.
m. Los Compromisos de recibir un préstamo si el compromiso se puede liquidar por el importe
neto en efectivo.
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2.8.2. Inversiones y operaciones con derivados
Activos financieros en títulos de deuda e instrumentos de patrimonio en entidades donde no se
tiene control ni influencia significativa.
2.8.2.1. Inversiones negociables
Son todos aquellos valores o títulos, de deuda o participativos, y en general cualquier tipo de
inversión que ha sido adquirida con el propósito principal de obtener utilidades por las
fluctuaciones del precio a corto plazo.
Se clasifican como inversiones negociables todo valor o título que ha sido adquirido con el
propósito principal de obtener utilidades por las fluctuaciones a corto plazo del precio. Forman
parte de las inversiones negociables, en todo caso, las siguientes:
a) La totalidad de las inversiones efectuadas en los fondos de pensiones, fondos de
cesantía, fondos de valores, fondos de inversión, fondos comunes de inversión ordinarios
y fondos comunes de inversión especiales.
b) La totalidad de las inversiones que se puedan efectuar con los recursos de los fondos de
valores, fondos de inversión, fondos comunes de inversión ordinarios, fondos comunes
de inversión especiales, y los fondos de pensiones de jubilación e invalidez (fondos de
pensiones voluntarias).
2.8.2.2. Contabilización de la Inversiones
Las inversiones se deben registrar inicialmente por su costo de adquisición y desde ese
momento deberán valorarse a valor razonable, a TIR o variación patrimonial, según corresponda.
La contabilización de los cambios del costo de adquisición y el valor razonable de las inversiones,
se realizara a partir de la fecha de compra, individualmente y por cada título o valor.
2.8.2.3. Inversiones para mantener hasta el vencimiento
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Se clasifican como inversiones para mantener hasta el vencimiento, los valores o títulos
respecto de los cuales el inversionista tiene el propósito serio y la capacidad legal, contractual,
financiera y operativa de mantenerlos hasta el vencimiento de su plazo de maduración o
redención.
El propósito serio de mantener la inversión es la intención positiva e inequívoca de no enajenar el
valor o título, de tal manera que los derechos en él incorporados se entiendan en cabeza del
inversionista.
Con los valores o títulos clasificados como inversiones para mantener hasta el vencimiento no
se pueden realizar operaciones de liquidez, salvo que se trate de las inversiones forzosas u
obligatorias suscritas en el mercado primario y siempre que la contraparte de la operación sea el
Banco de la República, la Dirección General del Tesoro Nacional o las entidades vigiladas por la
Superintendencia Financiera.
La reclasificación a otra categoría o venta de estas inversiones antes de su vencimiento, sólo
son permitidas en situaciones específicas debidamente autorizadas por la Superintendencia
Financiera de Colombia (SFC).
2.8.2.4. Inversiones disponibles para la venta
Son inversiones disponibles para la venta los valores o títulos que no se clasifiquen como
inversiones negociables o como inversiones para mantener hasta el vencimiento, y respecto de
los cuales el inversionista tiene el propósito serio y la capacidad legal, contractual, financiera y
operativa de mantenerlos cuando menos durante un año contado a partir del primer día en que
fueron clasificados por primera vez. El nuevo plazo mínimo de permanencia para estas
inversiones fue modificado mediante la CE 033 y 035 de 2013.
Vencido el plazo de un año, el primer día hábil siguiente, tales inversiones pueden ser
reclasificadas a cualquiera de las otras dos (2) categorías, siempre y cuando cumplan a
cabalidad con las características atribuibles a la clasificación de que se trate. En caso de no ser
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reclasificadas en dicha fecha, se entiende que la entidad mantiene el propósito serio de
seguirlas clasificando como disponibles para la venta, debiendo en consecuencia permanecer
con ellas por un período igual al señalado para dicha clase de inversiones.
En todos los casos, forman parte de las inversiones disponibles para la venta: los valores o
títulos participativos con baja o mínima bursatilidad; los que no tienen ninguna cotización y los
valores o títulos participativos que mantenga un inversionista cuando éste tiene la calidad de
matriz o controlante del respectivo emisor de estos valores o títulos.
2.9. Deudores y otras cuentas por cobrar
Los Deudores mantenidos por el Fondo se derivan del desarrollo de sus actividades como
depósitos de garantías, rendimientos por cobrar de títulos valor y otras deudas también cumplen
los criterios para ser reconocidos como instrumentos financieros.
El Fondo ha definido como período de pago de recuperación de sus cuentas por cobrar 60 días,
teniendo en cuenta que de acuerdo al tipo de negocio que desarrolla, sus deudores tienen
cumplimiento de contado y por administración máximo los recursos son transferidos a un plazo
máximo de 30 días.
La utilidad o pérdida acumulada de los instrumentos financieros, reconocidos en el patrimonio
mediante el ORI, se reclasifica a resultados en el momento en que se efectué su baja o
realización del activo.
El Fondo deberá revelar el efecto de los hechos posteriores que, por su importancia, hayan
modificado sustancialmente la valuación de las cuentas por cobrar varias y a empleados, entre
la fecha de los estados financieros y la fecha en que éstos son autorizados para su emisión.
2.10. Reconocimiento de Ingresos y Gastos
2.10.1. Ingresos
19
Para el FIC Inmobiliario los ingresos de actividades ordinarias son la entrada bruta de beneficios
económicos, durante el periodo, siempre que tal entrada de lugar a un aumento en el patrimonio,
que no esté relacionado con las aportaciones de los propietarios de ese patrimonio.
Aplica para ingresos de las actividades ordinarias del Fondo provenientes de:
• Compra y venta de títulos valores. (utilidad en venta de títulos valores)
• Operaciones de mercado monetario
• Rendimientos Bancarios
• Arrendamientos
El Fondo reconoce los ingresos de actividades ordinarias asociados con la operación, cuando el
resultado de una transacción pueda ser estimado con fiabilidad, cumpliendo todas y cada una de
las siguientes condiciones:
a) El importe de los ingresos de actividades ordinarias pueda medirse con fiabilidad;
b) Sea probable que la entidad reciba los beneficios económicos asociados con la
transacción;
c) El grado de realización de la transacción, al final del periodo sobre el que se informa,
pueda ser medido con fiabilidad;
La medición de los ingresos de actividades ordinarias se hace utilizando el valor razonable de la
contrapartida, recibida o por recibir, derivada de los mismos. Los ingresos de actividades
ordinarias se reconocen en el periodo contable en el cual tiene lugar la prestación del servicio.
2.10.2. Gastos
En éste componente se reconoce perdida obtenida por la venta de inversiones, los gastos por
administración e intermediación, los gastos financieros provenientes de las cuentas bancarias,
los gastos correspondientes al pago de comisiones relacionadas con la adquisición o
20
enajenación de activos y la realización de operaciones, así como la participación en sistemas de
negociación o de registro, los gastos en que se incurra por concepto de coberturas o derivados,
los honorarios y gastos causados por revisoría del fondo, comisión Éxito y otros que tengan que
ver en el desarrollo del giro normal de su actividad en un ejercicio determinado.
• Comisión Éxito
Se causará al cierre de los meses en los cuales se haya realizado efectivamente la liquidación o
venta de las inversiones señaladas en los literales a), b), c), d), e) y f) del artículo 2.1.3 del
presente reglamento, con base en las siguientes condiciones:
La comisión variable se causará si la rentabilidad neta acumulada después del cobro de la
comisión fija correspondiente al período total desde el inicio del fondo, es superior al índice de
precios al consumidor (IPC) del mismo período incrementado en dos puntos porcentuales (2%),
IPC + 2%. Ambas rentabilidades expresadas en términos de rentabilidad efectiva anual.
La base para el cálculo de la comisión será la diferencia entre el valor del fondo en el momento
del cálculo y el valor objetivo que debiera tener para que el flujo acumulado desde el inicio del
fondo hasta la fecha de cálculo (tomando en cuenta todos los flujos intermedios de recibo y
entrega de recursos a los inversionistas) alcanzare la rentabilidad objetivo del IPC + 2% antes
mencionada. La comisión variable corresponderá al veinte por ciento (20%) de la diferencia
anteriormente definida.
2.11. Pasivos financieros
Un pasivo financiero es cualquier obligación contractual del Fondo para entregar efectivo u otro
activo financiero a otra entidad o persona, o para intercambiar activos financieros o pasivos
financieros en condiciones que sean potencialmente desfavorables para la Compañía o un
contrato que será o podrá ser liquidado utilizando instrumentos de patrimonio propios de la
entidad. Los pasivos financieros son registrados inicialmente por su valor de transacción, el cual
a menos que se determine lo contrario, es similar a su valor razonable, menos los costos de
transacción que sean directamente atribuibles a su emisión.
21
2.12. Cuentas por pagar comerciales y otras cuentas por pagar
Su importe inicial está representado por el valor razonable de las contraprestaciones
entregadas, esto es el costo o efectivo pagado o el importe equivalente de contado. En períodos
posteriores a su reconocimiento inicial las cuentas por pagar comerciales y las otras cuentas
por pagar se contabilizan al costo amortizado utilizando el método de tasa de interés efectiva.
Cuando los pagos se aplacen más allá de las condiciones normales de crédito, la partida deben
ser presentados en el balance por su valor presente, separando el componente financiero
incluido en el costo de la transacción. Se entenderá que las transacciones realizadas durante
plazos normales de crédito que representen equivalentes de efectivo no son objeto de
descuento.
En éste componente reconoce el valor de las comisiones por la administración de la Cartera del
último mes, pendientes de pago a la sociedad administradora - Valoralta S.A., así como el valor
de las retenciones en la fuente pendiente de pago a la DIAN por los conceptos de comisiones y
rendimientos financieros.
2.13. Otros activos
2.13.1. Activos intangibles
Aplica para aquellos activos que cumplan con la definición de intangibles, es decir, que sean
identificables, de carácter no monetario y sin apariencia física. Para la El FIC inmobiliario aplican
las siguientes categorías:
EL FIC inmobiliario reconoce como activos intangibles los recursos controlados, identificables,
de carácter no monetario y sin apariencia física, de los cuales se espera obtener, con un alto
grado de certeza, beneficios económicos en períodos futuros.
22
El reconocimiento de los costos en el importe en libros de un activo intangible finalizará cuando
el activo se encuentre en el lugar y condiciones necesarias para operar de la forma prevista por
la Comisionista.
2.14. DERECHOS DE LOS SUSCRIPTORES
Registra los valores recibidos de los suscriptores Fondo, y se encuentra representado en
derechos o suscripciones el cual incluye el capital y el rendimiento financiero del portafolio de
inversión.
Los procedimientos tales como el número de derechos, el valor inicial de cada derecho, la
remuneración, gastos y las políticas de inversión del Fondo entre otros y todos los demás, se
rigen de acuerdo al reglamento debidamente autorizado mediante Resolución No. 0985 de
noviembre11 de 2005 de la Superintendencia Financiera de Colombia.
De conformidad con lo dispuesto por el Capítulo de la Circular Básica Contable y Financiera,
Circular Externa 100 de 1995, el valor de la unidad de participación vigente para las operaciones
del día corresponderá al valor de pre-cierre del Fondo entre el numero total de unidades de
participación que se encontraban en circulación al inicio del día. El valor de la unidad de
participación vigente para el día t se calculará así:
VUOt=PCFt / NUCt-1
Donde:
VUOt: Valor de la Unidad de Participación para las operaciones del día t
PCFt: Pre-cierre del Fondo del día t.
NUCt: Numero de Unidades de participación del Fondo al Cierre de operaciones del día t-1
2.15. Conversión de transacciones y saldos en moneda extranjera
Las transacciones y los saldos en moneda extranjera se convierten a pesos a las tasas
representativas del mercado vigentes, las diferencias en cambio resultantes del ajuste de los
activos y pasivos en moneda extranjera son registradas en los estados de resultados.
23
Una transacción en moneda extranjera es toda transacción cuyo importe se denomina, o exige
su liquidación, en una moneda extranjera, entre las que se incluyen aquéllas en que la entidad:
• Compra o vende bienes o servicios cuyo precio se denomina en una moneda extranjera;
• Presta o toma prestados fondos, si los importes correspondientes se establecen a
cobrar o pagar en una moneda extranjera; o
• Adquiere o dispone de activos, o bien incurre o liquida pasivos, siempre que estas
operaciones se hayan denominado en moneda extranjera.
Toda transacción en moneda extranjera se registrará, en el momento de su reconocimiento
inicial, utilizando la moneda funcional, mediante la aplicación al importe en moneda extranjera,
de la tasa de cambio de contado a la fecha de la transacción entre la moneda funcional y la
moneda extranjera.
2.16. Cuentas de revelación de información financiera - Control
Agrupa las cuentas que controlan las operaciones relacionadas con los negocios de
administración y manejo de recursos de terceros, que por su naturaleza no constituyen
derechos u obligaciones ciertas con que se cuente a la fecha de presentación de los estados
financieros; los valores aquí registrados revelan derechos y obligaciones derivados de las
funciones de administración, depósito y custodia que no afectan financieramente a los clientes
o fondos, pero que podrían afectarse en el futuro.
2.16.1. Deudoras
Con el reconocimiento de éstos saldos se busca ejercer control sobre los derechos poseídos
representados en bienes y valores entregados para su custodia en garantía.
2.16.2. Acreedoras
24
Con el reconocimiento de éstos saldos se busca ejercer control sobre las obligaciones
representadas en bienes y valores recibidos en garantía y los compromisos de compra futura
de inversiones.
Registra el importe de los bienes y valores recibidos de terceros por el Fondo administrado en
garantía para el cumplimiento de operaciones.
2.17. Juicios
Para los títulos no tradicionales, los ajustes contables por cuenta de la revelación de riesgos
crediticios, se establecen conforme a numeral ‘6.4. Inversiones en títulos valores y demás
derechos de contenido económico’ del Capítulo I ‘Valoración de Inversiones’ de la Circular Básica
Contable y Financiera emitida por la Superintendencia Financiera de Colombia, la cual establece:
Para los títulos tradicionales, las provisiones contables por cuenta de la revelación de riesgos
crediticios, se establecen conforme a numeral ‘8. PROVISIONES O PÉRDIDAS POR CALIFICACIÓN
DE RIESGO CREDITICIO’ del Capítulo I ‘Valoración de Inversiones’ de la Circular Básica Contable y
Financiera emitida por la Superintendencia Financiera de Colombia.
2.17.1. Supuestos en incertidumbres en las estimaciones
El Fondo no reconoció importes bajo supuestos e incertidumbre de estimaciones que tienen un
riesgo significativo de resultar en un ajuste material en los estados financieros separados
comparativos por el periodo de Enero-Diciembre 2018.
2.18. Impuestos
En concordancia con las normas vigentes, El FIC Inmobiliaria está sujeto al cálculo y pago del
Impuesto al valor agregado sobre los arrendamientos, y está obligado a presentar la Declaración
de Ingresos y Patrimonio.
25
El Fondo efectúa retención en la fuente sobre los rendimientos entregados a los inversionistas y
sobre los servicios prestados como FIC inmobiliario; De Igual forma se calcula el impuesto al
Gravamen de Movimientos Financieros a cargo del inversionista y se considerará como un mayor
valor de retiro. Ello de conformidad con las normas que lo regulen.
3. EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO
Los saldos de efectivo y equivalentes de efectivo comprenden lo siguiente al 31 de diciembre
31 de Diciembre 31 de Diciembre
2018 2017
Moneda LocalCuentas corrientes 1 4,130 255Cuentas de Ahorro 2 1,314,105 348,808
1,318,235 349,063Equivalentes de efectivoParticipacion en fondos a la vista 1,104,791 0Compromisos de Transferencia en 0 0
1,104,791 0
Total efectivo y equivalentes al efectivo 2,423,026 349,063
El FIC Inmobiliario cuenta con una participación en el FIC Interés Participación A en Davivienda
Corredores desde abril del 2018.
Fondo de Inversion Nemotecnico VPNFIC Interes Participacion A FDOINTERES 1,104,791
26
Tipo de FIC Fondo de Inversion Colectiva sin impacto de permanencia
Valor FIC COP Millones 2,571,402.20Numero de unidades en Circulacion
145,783,232.24
Calificacion F AAAFecha de Ultima Calificacion
04 de Abril 2018
Entidad Calificadora BRC Investor Service
GENERALIDADES DEL FIC INTERES
CALIFICACION DEL FIC
Tipo de Participacion Ultimo Mes Ultimos 6 Meses Año Corrido 2018
TP A 3.122% 3.628% 4.110%TP B 3.116% 3.618% N/ATP C N/A N/A N/A
RENTABILIDAD HISTORICA (E.A)
Al 31 de diciembre no existen partidas conciliatorias materiales mayores a 30 días pendientes
por regularizar.
Se reconocen los recursos recibidos en la actividad de administración con que cuenta el FIC
Inmobiliario y que puede utilizar para invertir según lo dispuesto en la política de inversiones y
para el pago de retiros de los suscriptores.
Sobre los saldos del disponible y equivalentes al efectivo no hay limitaciones ni restricciones
sobre su disponibilidad o uso, Sin embargo los gastos se limitan a los autorizados por el
reglamento.
4. INVERSIONES
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Los saldos de las inversiones y operaciones con derivados comprenden lo siguiente al 31 de
diciembre.
31 de Diciembre 31 de Diciembre2018 2017
INVERSIONES DERECHOS FIDUCIARIOS
Derechos Fiduciarios Guatapuri 1 0 2,485,398
Total Inversiones y Operaciones con 0 2,485,398
La inversión realizada consiste en la adquisición del proyecto y la totalidad de beneficios
comerciales sobre el local L-039, ubicado en el centro comercial Guatapurí (Valledupar, Cesar),
en dicho local funciona una tienda de Farmatodo.
Se concluyo el proceso de adquisición del proyecto sobre el LOCAL COMERCIAL número L-039
que hace parte del proyecto Inmobiliario Ampliación Guatapurí Plaza Comercial en conjunto con
los beneficios y derechos comerciales sobre este local, este proceso concluyó teniendo en
cuenta que, como único tema pendiente se encontraba la escrituración del Local, de lo cual
anotamos que el día veintiocho (28) de mayo de 2018 mediante escritura pública número mil
seiscientos noventa y tres (1.693) se protocolizó al acto de transferencia a título de beneficio en
fiducia mercantil del inmueble local Comercial L-039 identificado con folio de matrícula
inmobiliaria 190-174143 en favor de el Fondo; escritura pública que ingresó a registro el día
ocho (8) de octubre de 2018 bajo radicación 2018-0190-8-12981, dicha escritura fue allegada
en el mes de diciembre de 2018 a las oficinas de la firma comisionista, es por ello que se realiza
la reclasificación un activo material.
Las entidades sometidas a la vigilancia y control de la Superintendencia Financiera de Colombia,
están obligadas a clasificar y valorar las inversiones en valores o títulos de deuda y valores o
títulos participativos que conforman sus portafolios de inversión, sean éstos propios o
administrados a nombre de terceros, de conformidad con lo dispuesto en el decreto 2555 de
2010.
28
La valoración de las inversiones tiene como objetivo fundamental la medición, el reconocimiento
y la revelación de las inversiones al valor o precio justo de intercambio, al cual determinado valor
o título, podría ser negociado en una fecha determinada, de acuerdo con sus características
particulares y dentro de las condiciones prevalecientes en el mercado en dicha fecha.
5. CUENTAS POR COBRAR
Los saldos de las cuentas por cobrar comprenden lo siguiente al 31 de diciembre.
31 de Diciembre 31 de Diciembre2018 2017
DepositosGarantias 0 0ArrendamientosBienes Propios 1 2,393 3,592Diversas Otras 2 380 258
Total Cuentas por Cobrar 2,773 3,850
1. En Arrendamientos se encuentra un saldo de $1,956 que corresponde al Rete-
Iva practicado por Farmatodo de Octubre-Noviembre y Diciembre; Rete-Iva y
Rete-Ica de Colsanitas del mes de Diciembre de 2018 por un valor de $ 437.
2. En Diversas se refleja el valor de Rete-Iva y Rete-Ica practicadas a las facturas
de Colsanitas del mes de Noviembre de 2018.
6. ACTIVOS MATERIALES
Los saldos de los activos materiales comprenden lo siguiente al 31 de diciembre.
29
31 de Diciembre 31 de Diciembre2018 2017
Activos MaterialesPropiedades de Inversion 1 10,363,811 7,678,747
Total Cuentas por Cobrar 10,363,811 7,678,747
1
31 de Diciembre 31 de Diciembre2018 2017
ENTIDAD PROMOTORA DE SALUD SANITAS SA (a) 7,891,337 7,678,747PROPIEDADES DE INVERSION GUATAPURI (b) 2,472,474 0
Total Propiedades de Inversion 10,363,811 7,678,747
a-) La inversión realizada consiste en la adquisición de un centro de prestación de
servicios médicos, ubicado en el barrio La Providencia de la ciudad de Cartagena de
Indias. El predio fue construido bajo los parámetros establecidos por la Organización
Sanitas, siendo el arrendatario actual del predio a través de contratos de arrendamiento
firmados con la EPS Sanitas S.A. y Clínica Colsanitas S.A. De igual manera, se firmó un
contrato de arrendamiento con Droguerías y Farmacias Cruz Verde S.A.S. Cuenta con
1.174 m2 y está arrendado a la E.P.S. Sanitas en un contrato por 10 años a un valor
pactado de $50.700 COP/m2 con incrementos de IPC.
b-) La inversión realizada consiste en la adquisición de un local ubicado en el centro
comercial Guatapurí (Valledupar, Cesar), en dicho local funciona una tienda de
Farmatodo. Tiene un área construida de 573,44 m2. Está arrendado por 10 años a
Farmatodo con un valor de $34.400 COP/m2 e incrementos anuales de IPC+1,5%.
La adquisición de los Derechos de Beneficio del Fideicomiso Ampliación Guatapurí, Local
L 1-039, celebrada con la sociedad HEBA COLOMBIA S.A.S., identificada con Nit:
900.825.695-1, por un valor de ($2.474.000), de acuerdo a lo aprobado por el Comité
del Fondo de Inversión Inmobiliaria, la suma anteriormente mencionada estableció en
primera instancia el reembolso de las sumas que la sociedad mencionada canceló a la
Constructora Concreto a la firma del Contrato de Derechos de Beneficio (COP $
240.000), estableciendo que los pagos subsiguientes establecidos en dicho contrato
30
fueron cancelados por parte del Fondo y de manera directa a Conconcreto, al igual que
los gastos ocasionados en virtud de la transferencia de dominio y el registro de la
mismas, una vez acreditado la debida titularidad del inmueble en cabeza del Fondo, se
procedió a realizar el reembolso final de los costos y gastos incurridos por parte de HEBA
COLOMBIA S.A.S., en las etapas precontractuales y de debida diligencia en ocasión a la
celebración inicial del Contrato de Derechos de Beneficio del Fideicomiso Ampliación
Guatapurí. Se deja plena constancia que la sociedad HEBA COLOMBIA S.A.S. se considera
de acuerdo a los parámetros fijados por la Superintendencia de Colombia, como una
sociedad vinculada a la compañía Valoralta S.A.
.Según el Reglamento del FIC, la Administradora está obligada a tener las escrituras
originales en un custodio especializado, pero que por efecto de la cesión y del
alistamiento documental para la entrega de esos documentos están bajo la custodia de
Valoralta.
6.1. Metodología y Valoración Activos Materiales
I. Las inversiones en bienes inmuebles de los fondos de inversión colectiva administrados por las
sociedades autorizadas para el efecto, que de acuerdo con su régimen legal puedan invertir en
bienes inmuebles, deberán ser valorados de acuerdo con el artículo 2.16.1.1.1 y siguientes del
Decreto 2555 de 2010. II. Los bienes inmuebles en que invierta el fondo, se valoraran
diariamente conforme a lo previsto en el numeral 6.3 del capitulo I-1 de la Circular Básica
Contable y Financiera o las normas que la modifiquen o sustituyan, la cual estableció que en
primera instancia las inversiones en bienes inmuebles deberán ser valoradas por el precio que
determine el proveedor de precios.
En caso que el proveedor de precios designado como oficial para el segmento correspondiente
no cuente con una metodología de valoración para este tipo de inversiones, se podrá utilizar el
valor obtenido en un avalúo comercial efectuado dentro de los seis (6) meses anteriores a la
fecha de compra.
31
El valor mencionado corresponderá al valor de mercado del inmueble y deberá expresarse en el
estado de la situación financiera en la moneda legal vigente.
Para el caso del FIC Inmobiliario y acorde a lo escrito en la circular básica contable y financiera y
dado que el proveedor de precio oficial PRECIA realizó la respectiva proveeduría de precio para
los activos e inversiones del FIC, en la contabilidad y portafolio se encuentran registrados los
valores suministrados por nuestro proveedor de precios oficial.
Precia sigue los lineamientos de la Metodología utilizada para la Valoración. Por tanto, el trabajo
realizado para la determinación del Valor Razonable se encuentra amparado en el Aviso Legal
contenido en dicha metodología.
6.1.1. Determinación del enfoque de valoración
Tabla 1. Enfoques aceptables de valoración
Enfoque TecnicaPosible Aplicación
(SI/NO)Justificacion
NO
Las condiciones presentadas cuando se realizó la inversióninicial no son comparables con la situación actual, por tanto,el reconocimiento inicial no es indicativo de Valor Razonable.
Precio de transacciónreciente
NONo se han presentado transacciones recientes o comparablessobre los activos de Valoralta.
MercadoComparable
NO
A pesar de tener información de mercado que podría dar unaaproximación al valor de los activos, actualmente estosactivos están generando flujos de canon de arrendamiento, loque permite valorar el activo mediante la generación de valordel contrato.
IngresoValor presente
ajustado por tasade descuento
SI
Los activos inmobiliarios de Valoralta tienen una generaciónde flujos de caja libre positivos y sostenidos en el tiempo, locual permite la medición de valor razonable por su capacidadde generar flujos operativos en el futuro.
Reconocimiento Inicial
Mercado
Fuente: Precia Proveedor de Precios Para Valoración S.A. Julio 2018
32
Resultados de los enfoques de valoración aplicados.
Activo Enfoque TecnicaValor Razonable del
Activo ($ mm)TIR (E.A)
Guatapuri Ingreso Valor presente ajustado por Tasa de Descuento 2.472 14,62%Cartagena Ingreso Valor presente ajustado por Tasa de Descuento 7.891 14,69%
Fuente: Precia Proveedor de Precios Para Valoración S.A. Julio 2018
Información disponible para la medición
El ejercicio de valoración se realiza con la información a la que tuvo acceso Precia la cual fue
suministrada por el Cliente Inversionista y por la Administración, de manera escrita o verbal.
Precia en ejercicio de la metodología de Medición De Valor Razonable De Instrumentos De
Patrimonio con Participación No Controladora solicitó la información contenida en el numeral 2
capítulo VI de dicha metodología. A continuación, se confirma la información recibida por Precia:
Contratos de arrendamiento vigentes y Otrosí para los activos inmobiliarios, avalúos
comerciales, pólizas de seguros, costos de mantenimiento, cesiones de contrato, presentación
corporativa de Valoralta.
7. OTROS ACTIVOS
31 de Diciembre 31 de Diciembre
2018 2017
Otros Activos
Gastos pagados por Anticipado 1 1,081 0
1,081 0
1. A 31 de diciembre de 2018 correspondía al saldo pendiente por amortizar de la póliza que
amparan la propiedad de inversión y se tiene actualmente con CHUBB SEGUROS COLOMBIA S.A.
así:
33
.
8. CUENTAS POR PAGAR
Los saldos de las cuentas por pagar comprenden lo siguiente al 31 de diciembre.
31 de Diciembre 31 de Diciembre2018 2017
Comisiones y honorarios 1 18,961 12,060
Impuestos 2Impuesto al Valor Agregado 13,578 26,822Retención en la fuente 2,431 1491
16,009 28,313
Acreedores Varios 3 10,544 2,306,672
Total Cuentas por Pagar 45,514 2,347,045
Los importes pendientes de pago corresponden a:
1. La comisión del mes de diciembre que se adeuda a la sociedad comisionista Valoralta
S.A., por la administración del Fondo.
2. Las retenciones practicadas sobre la comisión reconocida a la sociedad administradora
por el mes de diciembre; y el IVA generado correspondiente a los negocios de
arrendamiento de los inmuebles.
34
3.
• Procesos Judiciales
Para el cierre de diciembre de 2018 el FIC Inmobiliario no presenta procesos judiciales.
9. DERECHOS DE LOS SUSCRIPTORES
Los saldos de patrimonio comprenden lo siguiente al 31 de diciembre.
31 de Diciembre 31 de Diciembre2018 2017
Participación en Fondos de Inversión Colectiva 12,745,176 8,159,388
Total Patrimonio Especiales 12,745,176 8,159,388
35
En este componente se reconocen los derechos o suscripciones de los inversionistas que
conforman el Fondo los cuales están conformados por los dineros aportados “capital” y los
rendimientos financieros generados.
REDENCION DE LAS PARTICIPACIONES.
Los inversionistas solo podrán redimir sus participaciones de forma directa con el fondo al
momento del vencimiento del término de duración del mismo, salvo a lo dispuesto en los
artículos 4.7 y 4.8 en el reglamento del Fondo.
Al 31 de diciembre de 2018 y 2017 el FIC Inmobiliario no sobrepaso los límites de concentración
por emisor ni por adherente de acuerdo a lo establecido en las normas por el reglamento del
Fondo; sin embargo, para el límite de exposición máxima de depósitos bancarios hay un exceso,
producto de los rendimientos financieros obtenidos en el último semestre del 2018.
Limite FechaLimite Según el Reglamento FIC
InmobiliarioExceso
Exposicion depositos Bancarios
31 de Diciembre 2018 10% 10.30%
Los rendimientos del Fondo, una vez descontados los gastos inherentes a la administración del
fondo, incluida la comisión de la Sociedad Administradora, se abonan diariamente a los
adherentes inversionistas en porción al valor de sus aportes en el Fondo.
Las unidades del fondo se detallan a continuación:
36
A 31 de diciembre de 2018 el FIC contaba con 69 suscriptores y para el 31 de diciembre de 2017
el FIC poseía 47 suscriptores
10. INGRESOS
El detalle de los ingresos es el siguiente:
01 de Enero al 01 de Enero al31 de Diciembre 31 de Diciembre
2018 2017INGRESOS DE OPERACIONESIngresos financieros operaciones del mercado 13,115 7,928Por valoración de inversiones a valor 199,756 12,722Financieros-fondos de garantías-fondos 36,038 118,595Arrendamientos 1 1,001,300 337,825Diversos 2 36,487 0
Total Ingresos de Operaciones 1,286,696 477,070
Los ingresos ordinarios fueron obtenidos por los beneficios financieros y operativos que percibió
El FIC Inmobiliaria Valoralta Inmobiliario en el desarrollo del giro normal de sus actividades
durante el periodo de Enero – Diciembre del año de 2018, de acuerdo a los conceptos
relacionados. Entre estos los ingresos percibidos por contratos de arrendamientos.
1. Arrendamientos
37
2. Diversos
01 de Enero al 01 de Enero al31 de Diciembre 31 de Diciembre
2018 2017
FARMATODO 11,398 0
CORREDORES ASOCIADOS S.A. COMISIONISTA DE BOLSA 24,716 0
PROMOTORA INTERNACIONAL DE INVERSIONES PROINVER DE 373 0
Total Diversos 36,487 0
38
11. GASTOS DE OPERACIONES
Un detalle de los gastos de operaciones por el período que termina el 31 de Diciembre.
01 de Enero al 01 de Enero al31 de Diciembre 31 de Diciembre
2018 2017GASTOS DE OPERACIONESServicios de Administracion e Intermediacion 1 24,791 6,812Comisiones 2 226,552 77,249Honorarios 3 26,497 19,131Impuestos 4 17,106 0Seguros 5 892 0Diversos 6 8,493 339
Total Gastos de Operaciones 304,331 103,531
.
1. El total de gastos durante el periodo de Enero-Diciembre 2018 en servicios de
administración prestado por Deceval y custodio CorpBanca.
01 de Enero al 01 de Enero al31 de Diciembre 31 de Diciembre
2018 2017
DECEVAL S.A. 6,140 2794CORPBANCA INVESTMENT TRUST 4,657 4018PRECIA S.A. 13,994 0
24,791 6,812
Las comisiones generadas por el fondo las cuales son pagadas mensualmente a la
sociedad comisionista.
01 de Enero al 01 de Enero al31 de Diciembre 31 de Diciembre
2018 2017
VALORALTA S.A COMISIONISTA DE BOLSA 226,552 77,249
226,552 77,249
39
2. Los Honorarios generados por asesoría Jurídica y Revisoría Fiscal.
01 de Enero al 01 de Enero al31 de Diciembre 31 de Diciembre
2018 2017
AMEZQUITA Y CIA SA 9,297 2,400ABRIL CRUZ ABOGADOS ASOCIADOS SAS 17,200 11,231ARAUJO Y SEGOVIA S.A. 0 5,500
26,497 19,131
3. Corresponde al pago del impuesto predial del local de Guatapurí.
4. Gasto póliza de Seguro Cartagena.
5. En Diversos se refleja el total de gastos bancarios, el de la publicación editorial y atención
a clientes.
01 de Enero al 01 de Enero al31 de Diciembre 31 de Diciembre
2018 2017
GASTOS BANCARIOSBANCO DE BOGOTA 1,004 323BANCO COLPATRIA 23 16
OTROSJAIME JAVIER ROMERO AMADOR - NOTARIA 1 4,575 0CENTRO AVENIDA DE CHILE 476 0TOTAL AUDIO SAS 598 0CAÑON E HIJAS S.A.S 294 0
PUBLICACION EDITORIALEDITORIAL LA REPUBLICA S.A.S. 1,523 0
8,493 339
12. ESTADOS FINANCIEROS
Los estados financieros del FIC Inmobiliaria han sido preparados en cumplimiento de la Ley 1314
de 2009, la cual estipula las normas de contabilidad y de información financiera aceptadas en
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Colombia, incluidas como anexos a las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF)
vigentes al 31 de diciembre de 2012 incluidas como anexo a los Decretos 2784 de 2012 y 3023
de 2013, salvo lo dispuesto sobre la clasificación y valoración de inversiones en la NIIF 9 y la NIC
39.
13. HECHOS POSTERIORES
Nos permitimos informar que posterior al cierre de diciembre de 2018, no se han presentado
eventos y/o acontecimientos importantes dentro del entorno, que afecten significativamente la
situación financiera del Fondo.
Valoralta y LarrainVial SCB ha tenido comunicación constante con la Superintendencia
Financiera de Colombia para asegurar el plan de trabajo y sus avances para culminar la cesión
en el menor tiempo posible, hechos que se han puesto en conocimiento de los entes de control,
de los inversionistas y del público en general, mediante comunicados expuestos en nuestra
página Web.
Valoralta S.A. como sociedad Administradora del FIC, convoca a Asamblea Extraordinaria de
Inversionistas la cual se llevará a cabo el día 27 de febrero de 2019, en donde se presentará el
informe de Gestión y los Estados Financieros de cierre de periodo 2018
LEY 1676 DE 2013
Con el objeto de dar cumplimiento a la libre circulación de las facturas emitidas por los
proveedores y de acuerdo con lo indicado en los artículos 86 y siguientes de la ley expuesta, FIC
Inmobiliario no ha obstaculizado de ninguna forma las operaciones de fáctoring que los
proveedores y acreedores de la entidad han pretendido hacer con sus respectivas facturas de
venta.
14. PRÁCTICAS PARA EL BUEN GOBIERNO CORPORATIVO.
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� Junta Directiva y Alta Gerencia
La Junta Directiva y la Alta Gerencia de Valoralta S. A., conscientes de la responsabilidad que
implica el manejo de los diferentes riesgos conocen los procesos y la estructura del negocio de
la Comisionista.
La Junta Directiva es quien da los lineamientos para establecer las políticas para los diferentes
Sistemas de Administración de Riesgos como son: El Sistema de Administración de Riesgo de
Lavado de Activos y Financiación del Terrorismo (SARLAFT), el Sistema de Administración de
Riesgo Operativo (SARO), el Sistema de Administración de Riesgos de Mercado (SARM), Sistema
de Administración de Riesgo de Liquidez (SARL), Sistema de Administración de Riesgos de
Contraparte (SARIC), Sistema de Atención al consumidor (SAC) y Sistema de Gestión y Seguridad
de la Información (SGSI)
La Junta Directiva es el órgano que adopta el Código de Gobierno Corporativo y el Código de Ética
y Conducta de Valoralta S.A.
� Políticas y División de Funciones
Las políticas de la Comisionista en materia de gestión de riesgos han sido impartidas por la
Junta Directiva y estructuradas por la Alta Gerencia, quienes promueven la cultura de una
administración de riesgos adecuada, que como componente inevitable del negocio de las
comisionistas, que la eficacia en la mitigación de los mismos no solamente corresponde al área
de riesgos, sino que constituye una responsabilidad de cada uno de los funcionarios de
comisionista.
� Reportes a la Junta Directiva
El Área de Riesgos a través del Comité de Riesgos reporta a la Alta Gerencia debidamente las
posiciones en riesgo que asume la comisionista, igualmente mensualmente, reporta a la Junta
Directiva el resultado de sus funciones.
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Sin perjuicio de lo anteriormente expuesto, debe resaltarse que se adelanta un proceso de
fortalecimiento del gobierno corporativo de la entidad.
• Tecnología
Informe de Gestión área de Tecnología de Información y Comunicaciones.
El Área de Tecnología de Información y Comunicaciones durante el año 2018 se encargó de
brindar el apoyo y soporte necesario a todas las áreas para el manejo oportuno y adecuado de la
información.
Los proyectos que se llevaron a cabo en esta área en el último semestre del año presentaron
cambios importantes debido a las irregularidades detectadas en el manejo de recursos por parte
de un ex funcionario.
El avance de los planes que se ejecutaban o cuya ejecución se tenía proyectada para iniciar el
año 2018 se describe a continuación:
·Master Trader: Se encontraban en ejecución las tareas de implementación de la nueva
plataforma transaccional de la BVC las cuales incluían programas de capacitación,
instalación, y migración de servicios. A partir de las nuevas condiciones de operación de
la firma que se presentaron desde el 12 de agosto de 2018, en las cuales la firma entra a
estado de inactividad como Miembro de la Bolsa de Valores de Colombia, se procede a
congelar el proceso de implementación hasta nuevo aviso.
· CRCC Fase 2: Se asistió a las jornadas de capacitación y sensibilización para iniciar
con la implementación de la nueva versión del sistema por parte de la CRCC. En el
segundo semestre se inactivaron los canales dedicados que habilitaban los servicios de
la Cámara obedeciendo a las circunstancias ya descritas.
· Ciberseguridad: Obedeciendo lo establecido en la circular externa 007 de 2018, se
inicia con las actividades de implementación de procesos de gestión de ciberseguridad,
el formato de avances de la primera fase tiene que entregarse a la Superintendencia
iniciando el año 2019, posteriormente tiene que concluirse el proceso en sus fases II (5
de junio de 2019) y III (Fin de año 2019).
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· Seguridad de la información: Para el último trimestre, Valoralta contrató una
compañía especializada en seguridad y Ethical Hacking para identificar el estado de
seguridad a nivel interno; reportando que la exposición a riesgos es Bajo y el nivel de
seguridad implementado en la compañía es Alto; haciendo referencia que para vulnerar
la seguridad de la compañía es necesario levantar algunos mecanismos de la entidad.
De igual forma, se realizan actividades para optimizar los procesos de respaldo de
información sensible de la firma, con frecuencia diaria y en diferentes repositorios para
garantizar la recuperación de información en situaciones críticas de pérdida de datos.
Estas novedades se plasmaron en el Manual de Gestión de Seguridad de la información y
Ciberseguridad y la Política General de Seguridad de la información y Ciberseguridad.
Durante el año no se reportaron eventos e incidentes que afecten la seguridad de la
información.
· Facturación electrónica: A partir de los parámetros definidos por la DIAN para iniciar
con la generación de facturación electrónica desde enero de 2019, con el apoyo del área
de contabilidad se establecen acercamientos con la DIAN y con diferentes proveedores
de este servicio, se concluye que la mejor opción para implementar en la firma es la de
contratar los servicios de un proveedor que ofrezca un sistema certificado para emitir
este tipo de documentos.
Infraestructura Informática
• Implementación de sistema de monitoreo a nivel de hardware y disponibilidad tipo
semaforización para los servicios críticos de la compañía.
• Instalación de software de administración de recursos físicos en los servidores de red.
Permite monitorear el estado de hardware de las maquinas
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• Salubridad de servidores al día. 100% a nivel de hardware. Consistió en cambio de Discos
de duro, cambio de batería de tarjeta controladora y cambio de memorias.
Seguridad
• Cambio de Firewall en configuración de Alta Disponibilidad para acceso a Internet
• Publicación de políticas de restricción mediante bloqueo de páginas por categorías.
• Metodologías para Medición de Riesgos
Las metodologías establecidas por la comisionista permiten identificar los diferentes tipos de
riesgo con el objetivo de determinar confiablemente las posiciones de riesgo.
� Estructura organizacional
Las áreas de negociación se encuentran debidamente separadas del área de control de riesgos y
del área contable.
� Recursos Humanos
Las personas involucradas en el área de riesgos se encuentran calificadas académicamente y
cuentan con experiencia profesional, así como gozan de solvencia moral.
� Verificación de Operaciones
La Comisionista cuenta con los mecanismos de seguridad adecuados para asegurar que las
operaciones se cumplan con las condiciones pactadas y se realizan a través de medios
comunicación verificables, que aseguran su comprobación.
La contabilización de las operaciones se genera en forma automática, atendiendo la dinámica
establecida en el Catalogo Único de Información Financiera.
• Auditoría
La Dirección de Control Interno y Auditoría de la Comisionista, realiza sus funciones de manera
independiente y objetiva de aseguramiento y consulta, que evalúa la eficacia y efectividad de los
controles que hacen parte del Sistema de Control Interno existentes en la Comisionista.
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En desarrollo de su actividad, la auditoría interna evalúa el cumplimiento de las normas, políticas
y procedimientos en las diferentes áreas de la comisionista.
Gestión de la Auditoría Interna y de la evaluación sobre la eficacia del Sistema de
Control Interno.
Como resultado del trabajo realizado por parte del Área de Auditoría y Control Interno durante el
año 2018 y en desarrollo del plan de auditoría aprobado por el comité de Auditoría, se evaluaron
los diferentes elementos del sistema de Control interno de Valoralta S.A. y sus negocios
administrados entre ellos el FIC Inmobiliario, incluyendo el ambiente de control, la gestión de
riesgos de la Compañía, las actividades de control y de monitoreo de sus principales procesos,
entre otros, tal y como se puede evidenciar dentro de los diferentes informes que se han emitido
y compartido con la administración y el Comité de Auditoría.
Dicho plan, durante el I semestre del año 2018 fue ejecutado al 100%, sin embargo, durante el
último semestre, el mismo tuvo que ser modificado debido a las irregularidades detectadas en el
manejo de recursos por parte de un ex funcionario por parte de la Auditoría Interna de la
Sociedad, y las acciones tomadas por la junta directiva de Valoralta, en donde el 12 de agosto de
2018 en sesión extraordinaria y previa evaluación de la situación originada en el descubrimiento,
decreto,
(i) la constitución de una provisión en sus Estados Financieros en cuantía de siete mil
millones de pesos ($7.000.mm) colombianos,
(ii) realizar el traslado efectivo de estos recursos a una cuenta operativa designada para tal
fin e informar a la Superintendencia Financiera de Colombia,
(iii) inactivarse como Miembro de la Bolsa de Valores de Colombia S.A. – BVC a partir del 12
de agosto de 2018, y
(iv) convocar a las asambleas de los fondos de inversión colectiva administrados a reuniones
extraordinarias para que procedieran de conformidad con lo indicado en
precedencia, y
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(v) adoptar las medidas administrativas, operativas, financieras y jurídicas del caso para
honrar cumplida y estrictamente las obligaciones ante los demás miembros de la
BVC y responder ante sus clientes por la disposición de sus recursos y valores, lo
cual ha producido una serie de cambios en la operación de la Sociedad Comisionista”
Esto ha producido una serie de cambios en la operación de la Sociedad Comisionista y la
adopción de decisiones por parte de los Suscriptores sobre los fondos administrados, las cuales,
en caso particular para el Fondo Inmobiliario, dio origen a la cesión de este, a la Sociedad
Comisionista Larrain Vial. Así como cambios en el Plan de Auditoria, los cuales fueron
debidamente aprobados por el Comité.
Ahora bien, con respecto a los planes de acción, estos a 31 de diciembre de 2018 se encuentran
en el siguiente estado:
Planes de acción abiertos auditorias del año 2017 13
Planes de acción abiertos auditorias del año 2018 49
Es de mencionar que los mismos se encuentran en ejecución y serán cerrados, una vez la
Sociedad Comisionista culmine con la redefinición al plan estratégico que se encuentra
adelantando y proceda a evaluar y concluir sobre los mismos.
Valoralta S.A. cuenta con un Sistema de Control Interno que soporta el cumplimiento de los
objetivos operacionales, de reporte y cumplimiento de la Entidad con oportunidades de mejora,
lo cual fue ratificado con el resultado de la visita de inspección realizada en julio de 2018 por la
Superintendencia Financiera de Colombia, quien determinó algunas debilidades en el Sistema de
Control Interno – SCI y en la estructura administrativa, como concluyo en su informe
2018169582 del 21 de diciembre de 2018.
• Responsabilidad social
Valoralta S.A. Comisionista de Bolsa, entiende la Responsabilidad Social Empresarial como un
compromiso social con el medio que rodea a la empresa, incluida la búsqueda de valores, la
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identificación de los empleados con la compañía, la estabilidad social y el respeto de los
derechos de los colaboradores.
De ésta manera, Valoralta continua con la contribución activa y voluntaria en el mejoramiento
ambiental por lo cual sigue desarrollando estrategias de concientización ambiental para la
conservación de los recursos: reciclaje y ahorro y cuidado de los recursos naturales.
Adicionalmente Valoralta trabaja constantemente en el posicionamiento de su identidad
organizacional definida ésta como la base inconsciente de la cultura organizacional, siendo la
identidad la totalidad de los patrones repetitivos del comportamiento individual y de relaciones
interpersonales, que todos reflejan dentro de la organización.
Finalmente, Valoralta busca la estabilidad social y por ello en los últimos años ha involucrado a
sus colaboradores en donaciones voluntarias a asociaciones o fundaciones sin ánimo de lucro,
llevando alegría y bienestar a otros que lo necesitan.
• Cumplimiento controles de Ley
En la Entidad se han establecido mecanismos para asegurar el cumplimiento de las
disposiciones constitucionales, legales, y reglamentarias sobre materias laborales, tributarias y
de libre competencia que contribuyen al desarrollo y construcción de una estructura sólida. No
se presentaron excesos en relación a las operaciones relacionadas con el "Artículo 3.2.1.3.3.4.
Montos mínimos y máximos, y limitaciones de la Operación Repo", del Reglamento General de la
Bolsa.
• Presentación de informes Financieros
Los estados financieros de Valoralta S.A. Comisionista de Bolsa han sido preparados en
cumplimiento de la Ley 1314 de 2009, la cual estipula las normas de contabilidad y de
información financiera aceptadas en Colombia, incluidas como anexos a las Normas
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Internacionales de Información Financiera (NIIF) vigentes al 31 de diciembre de 2012 incluidas
como anexo a los Decretos 2784 de 2012 y 3023 de 2013, compilados por el Decreto 2420 de
2015, modificado por el Decreto 2496 de 2015, salvo lo dispuesto sobre la clasificación y
valoración de inversiones en la NIIF 9 y la NIC 39.
De acuerdo con el Decreto 2267 de noviembre de 2014 emitido por la Superintendencia
Financiera de Colombia, para la preparación de los estados financieros individuales y separados
los establecimientos bancarios, corporaciones financieras, compañías de financiamiento,
cooperativas financieras, organismos cooperativos de grado superior y entidades aseguradoras,
aplicarán el marco técnico normativo dispuesto en el Anexo del Decreto 2784 de 2012 y sus
modificatorios, salvo lo dispuesto respecto del tratamiento de la reserva de insuficiencia de
activos en la NIIF 4 (contratos de seguros), la cartera de crédito y su deterioro, y la clasificación
y valoración de las inversiones en la NIC 39 y la NIIF 9 contenidas en dicho anexo.
Por otra parte y frente a las entidades a que hace referencia el literal b) del parágrafo en el
artículo 1° del Decreto 2784 de 2012, se menciona que aplicaran el marco normativo contenido
en el anexo del mismo decreto, salvo lo dispuesto sobre la clasificación y valoración de
inversiones en la NIIF 9 y la NIC 39.
La Superintendencia es quien define las normas técnicas especiales, interpretaciones y guías en
materia de contabilidad y de información financiera, en relación con las salvedades anteriores,
así como el procedimiento a seguir e instrucciones que se requieran para efectos del régimen
prudencial.
La Comisionista pertenece al Grupo 1 de preparadores de la información financiera por
consiguiente, la emisión de los estados financieros bajo normas de contabilidad y de
información financiera aceptados en Colombia son al 30 de Septiembre de 2017 y 31 de
diciembre de 2016, respectivamente.
El Gobierno Nacional mediante Decreto 089 de 2008, compilado en el Decreto Único 2555 de
2010, señaló que las entidades que se encuentren sometidas a la inspección y vigilancia de la
Superintendencia Financiera de Colombia, no deberán someter sus estados financieros a este
organismo para que se imparta la autorización para su aprobación por parte de las respectivas
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asambleas de socios o asociados y su posterior publicación, salvo que se encuentren en alguna
de las situaciones descritas en el artículo 11.2.4.1.2 del Decreto Único 2555 de 2010.
Así mismo la Superintendencia Financiera de Colombia mediante Circular Externa 004 de enero
29 de 2008, con el fin de actualizar las instrucciones vigentes en materia de convocatorias a
asambleas de accionistas y el envío de estados financieros a la Superintendencia señala que
“Todas las entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia deberán atender
las instrucciones previstas en los Capítulos IX y X de la Circular Básica Financiera y Contable,
respecto de la información que debe ser remitida a esta entidad de manera previa a la
celebración de las asambleas en que se someta a autorización los estados financieros de la
entidad vigilada.”
Para tal efecto, se deberá tener en cuenta que sólo las entidades que se encuentren en los
supuestos del artículo 11.2.4.1.2 del Decreto Único 2555 de 2010, deben remitir la totalidad de
información de asamblea que será presentada ante el órgano social correspondiente en los
términos de ley y de las instrucciones contenidas en los Capítulos IX y X de la Circular Básica
Financiera y Contable
La Sociedad Comisionista se encuentra en los supuestos señalados en el artículo 11.2.4.1.2,
literal c) del decreto 2555 de 2010, por tal razón se sometieron a aprobación los estados
financieros ante la Superintendencia Financiera de Colombia.
El Gobierno Corporativo anteriormente descrito, es objeto de mejora permanente de acuerdo con
las recomendaciones de nuestros órganos de control y vigilancia tanto internos como externos
con el compromiso permanente de subsanar nuestras posibles fallas y a fortalecer las posibles
debilidades existentes en especial de cara al Sistema de Control Interno y al Gobierno
Corporativo.
15. RIESGOS FINANCIEROS Y NO FINANCIEROS.
15.1. .GESTION DE RIESGOS FINANCIEROS
50
Introducción
VALORALTA S.A. Sociedad Comisionista de Bolsa consciente de la importancia de la gestión de
riesgos, establece metodologías, límites y políticas a través de la identificación, medición,
control y monitoreo de riesgos al que está expuesta la entidad en desarrollo de sus operaciones
autorizadas estableciendo y gestionando el perfil de riesgo definido.
Respecto de las disposiciones corporativas en materia de gestión de riesgos, es la Junta
Directiva el órgano que define y aprueba lo concerniente en materia de administración de
riesgos a través de políticas, limites, manuales, reglamentos, y procedimientos los cuales en
cabeza del Comité y el área de Riesgo son los encargados de velar por el cabal cumplimiento de
las disposiciones establecidas y aprobadas por la Junta Directiva así como de diseñar e
implementar las políticas de riesgo, proponer las metodologías de medición de riesgos ajustadas
de acuerdo a los productos y operaciones autorizadas y controlar que los diferentes
lineamientos de inversiones y riesgos sean cumplidos al interior de la organización.
El Representante Legal en conjunto con el área de Riesgos debe socializar al interior de la
entidad lo referente a la gestión de riesgos de mercado, liquidez y contraparte en la
administración de recursos correspondientes a la posición propia, a los fondos administrados y
operaciones por cuenta de terceros.
Valoralta Comisionista de Bolsa como Sociedad administradora de Fondos de Inversión realiza
una gestión de riesgos enfocada a cumplir con los límites establecidos en la normatividad
vigente así como en los reglamentos de inversión de los Fondos de Inversión Colectiva
administrados.
RIESGOS DE MERCADO
Se entiende por riesgo de mercado la posibilidad de que el Fondo de Inversión incurra en
pérdidas asociadas a la disminución del valor de sus portafolios ocasionado por movimientos
adversos en los factores (precios, tasas, índices, volatilidades implícitas, correlaciones, entre
otros) de mercado de los instrumentos financieros en los cuales mantiene posiciones.
Metodologías y políticas para la gestión de riesgo de mercado
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Con el fin de establecer una adecuada gestión de riesgos, la entidad implemento un sistema de
administración de riesgos basado en las disposiciones de la Superintendencia Financiera de
Colombia de acuerdo con el Capítulo I de la Circular Básica Contable y Financiera (C.E. 100 de
1995) en lo correspondiente a Evaluación de Inversiones y en lo establecido en el Capitulo XXI
“Reglas relativas a al sistema de administración de riesgo de mercado y más específicamente en
su anexo 2 que hace referencia a la gestión de riesgo aplicables a las carteras colectivas
administradas por sociedades comisionistas de bolsa.
La gestión de riesgos abarca los diferentes elementos establecidos en dicha normatividad como
lo son la etapa de identificación, medición, control y monitoreo de los diferentes riesgos a los
que están expuestas las inversiones del Fondo de Inversión.
La metodología de medición de riesgos de mercado establece una clasificación de los tipos de
exposición así:
- Evaluación del riesgo de tasa de interés: establece la medición del riesgo de interés por
mantener posiciones en títulos o valores de renta fija ya sean emisiones de carácter
nacional así como emisiones del extranjero.
- Evaluación del riesgo de tasa de cambio: establece la forma en la cual se debe medir la
exposición al riesgo de mercado asociado a tomar o mantener posiciones denominadas
en monedas extranjeras, tanto en el libro de tesorería como en el libro bancario
- Evaluación del riesgo del precio de acciones o índices accionarios: establece la forma en
la cual se debe medir la exposición al riesgo de mercado como consecuencia de la
variación en el nivel de precios de las acciones.
- Evaluación del riesgo de mercado por inversiones en Carteras Colectivas: establece la
forma en la cual se debe medir la exposición al riesgo de mercado para aquellas
entidades que por su régimen de inversiones puedan tener participaciones en carteras
colectivas.
Una vez se determinan los factores de riesgos aplicables para el Fondo se debe realizar una
agregación de los valores en riesgo sumando los Valores en Riesgo originados por cada uno de
los factores de riesgo teniendo en cuenta la correlación que existe entre estos.
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Para ello el procedimiento a seguir consiste en la obtención de las correlaciones entre los
factores de riesgo y la suma de los valores en riesgo teniendo en cuenta dichas correlaciones.
En general, el método de agregación se puede resumir en dos (2) pasos:
i. Suma aritmética de los VeR que se originen por un mismo factor de riesgo.
ii. Agregación de los VeR de diferentes factores de riesgo haciendo uso de la matriz de
correlaciones.
GESTIÓN DE RIESGO DE LIQUIDEZ
Se entiende por riesgo de liquidez la contingencia de no poder cumplir oportunamente con las
obligaciones o compromisos de pago en las fechas correspondientes debido a la insuficiencia de
recursos líquidos y/o a la necesidad de asumir costos inusuales de fondeo.
La materialización de dicho riesgo genera necesidades de liquidez por parte de las entidades, las
cuales pueden verse obligadas a liquidar posiciones en activos con el objeto de reducir sus
faltantes y esto, a su vez, puede llevar a que tales activos deban venderse a precios inferiores a
los contabilizados, incurriendo en pérdidas. La anterior situación puede además generar riesgo
sistémico para las entidades en su conjunto, en virtud de su efecto sobre la liquidez del
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mercado, y afectar la percepción del público sobre la estabilidad y la viabilidad financiera de las
mismas.
Por otro lado, los Fondos de Inversión Colectiva administrados generan riesgo de liquidez por
cuenta de las condiciones bajo las cuales se realizan las inversiones del portafolio, así como la
naturaleza del portafolio pasivo que caracteriza cada uno de los fondos. Esta condición
comprendida bajo el marco del balance de activos y pasivos de los FIC’s.
Teniendo en cuenta que el FIC Inmobiliario, es un fondo de inversión de tipo cerrado este no se
encuentra expuesto a riesgo de liquidez en lo relacionado con probabilidad de máximos retiros
probables (LAR) por parte de los inversionistas. Dada la naturaleza del Fondo y las inversiones
realizadas, estas permiten tener con más certeza una proyección de flujos de caja que mitigan el
riesgo de liquidez del mismo. Sin embargo es importante mencionar que entre uno de los
mecanismos utilizados para mitigar el riesgo de liquidez el Fondo podrá realizar operaciones de
cobertura con instrumentos financieros derivados.
Así mismo, la entidad estableció mecanismos adicionales de gestión para evitar posibles
materializaciones de riesgo las cuales incluyen gestiones administrativas y corporativas con el
fin de discutir situaciones de alerta en términos de liquidez y tomar las medidas pertinentes
para gestionar la posible venta de activos o la posibilidad de establecer mecanismos adicionales
de liquidez temporal ante un posible evento de déficit de liquidez.
GESTIÓN DE RIESGOS DE CRÉDITO Y CONTRAPARTE
Se entiende por riesgo de contraparte a la posibilidad de que una entidad incurra en pérdidas y
disminuya el valor de sus activos como consecuencia del incumplimiento de una contraparte, un
emisor o de un cliente, eventos en los cuales deberá atender el incumplimiento con sus propios
recursos o materializar una pérdida en su balance.
El Fondo se encuentra expuesto a diversos riesgos de contraparte las cuales resultan de la
exposición de las inversiones realizadas para el portafolio del Fondo, para mitigar dicho riesgo la
entidad realiza actividades de debida diligencia de los diferentes activos inmobiliarios sobre los
cuales existen posibilidades de inversión.
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Así mismo existen mecanismos como listas de chequeo que se verifican antes de realizar la
inversión entre los cuales se incluyen informes de peritos avaluadores, presentación de pruebas
que acrediten posesión de los activos, la existencia de contratos de arrendamiento por escritura
pública, la tradición del inmueble, entre otros.
RIESGO JURIDICO
Se refiere a la posibilidad de que las operaciones de descuento de títulos valores, valores o
contratos que desarrolle el Fondo se hagan con títulos o contratos que no cumplan los
requisitos legales y jurídicos, para realizar dichas operaciones o que una de las contrapartes de
las operaciones incumpla con sus obligaciones y en el proceso legal de cobro se obtengan
resultados desfavorables en derecho. Lo que puede derivar en una pérdida de los recursos. Es
función del Administrador del Fondo verificar la legalidad y validez de los requisitos establecidos
en la legislación para hacer exigible el pago de los títulos y contratos o de la responsabilidad de
los endosantes.
Para mitigar el riesgo jurídico, La Sociedad Administradora podrá solicitar garantías adicionales
con el objetivo de que las operaciones de descuento tengan un respaldo adicional por parte de
los diferentes involucrados en la operación. Para el caso de las operaciones financieras de la BVC
estas están garantizadas por la Cámara de Riesgo Central de Contraparte.
RIESGO DE CONCENTRACIÓN
Este riesgo se refiere a la destinación de los recursos del portafolio del FIC a inversiones en uno
o pocos tipos de activos o entidades emisoras. En este caso el riesgo se materializa cuando una
pérdida económica generada por una inversión específica afecta en gran medida al Fondo de
Inversión debido a la alta participación de la misma en el portafolio.
15.2. RIESGOS NO FINANCIEROS
SARLAF
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EN CUANTO AL SISTEMA SOBRE LA PREVENCIÓN Y CONTROL DE LAVADO DE ACTIVOS Y LA
FINANCIACION DEL TERRORISMO LA GESTION REALIZADA DURANTE EL AÑO 2018 SE ENFOCO
EN:
• Fortalecimiento de la cultura de prevención de lavado de activos y financiación del
terrorismo.
• Durante el periodo enero a la fecha en la cual la alta Gerencia tomo la decisión de
inactivar la Firma, se notificó al área comercial la importancia de actualizar todos
aquellos clientes que cumplen un año después de su última actualización.
• En el transcurso del año se dio cabal cumplimiento al envío de reportes que por norma
deben ser remitidos a la UIAF.
• Trimestralmente, la Oficial de Cumplimiento rindió informe a la Junta directiva sobre el
SARLAFT, quien a su vez de manera oportuna se pronunció sobre cada uno de los puntos
tratados en este.
• Se atendieron de manera oportuna los requerimientos de la Revisoría Fiscal y de la
Auditoria Interna, de la misma manera las recomendaciones emanadas de estos órganos
de Control fueron evaluadas, tenidas en cuenta y se están implementando.
• En el año 2018 el perfil de riesgo SARLAFT de la Forma Comisionista se comportó dentro
de los niveles de aceptación establecidos por la Junta Directiva.
• Valoralta S.A. cuenta con una herramienta tecnológica que de manera daría realiza
monitoreo mostrando los clientes, productos, canales y jurisdicciones que deben ser
objeto de análisis.
• De manera semanal, por correo electrónico se imparte capacitación a todos los
colaboradores sobre las noticias de la última semana sobre el SARLAFT,
• Desde la fecha de inactivación voluntaria de Valoralta, se cumplió con las políticas
internas que se derivaron dentro de este proceso, respecto a la actualización de aquellos
clientes que realizaron traslados de portafolios.
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15.3. SARO
En cuanto al Sistema de Administración de Riesgo Operativo (SARO) la gestión realizada durante
el año 2018 se enfocó en:
• El Sistema de Administración De Riesgo Operativo (Saro) de la Firma Comisionista
comprende tanto los riesgos operativos como los riesgos de Continuidad del Negocio, el
cual es soportada con el cumplimiento de políticas, procedimientos y metodologías
adelantadas en el año en curso.
• Actualización de las matrices de riesgo operativo, identificación, medición, control y
monitoreo de los riesgos y controles de todos los procedimientos y consolidación del mapa
de la Firma Comisionista, de acuerdo con la evaluación realizada, el perfil de riesgo
operativo de la Firma arrojo una medición de riesgo bajo.
• La matriz de riesgo operativo se ve afectada, debido a las irregularidades detectadas en el
manejo de recursos por parte de un ex funcionario, y las acciones tomadas por la junta
directiva de Valoralta, en donde el 12 de agosto de 2018 en sesión extraordinaria y previa
evaluación de la situación originada se decidió realizar provisión de recursos a una cuenta
operativa designada para tal fin e informar a la Superintendencia Financiera de Colombia e
inactivarse como Miembro de la Bolsa de Valores de Colombia S.A. – BVC a partir del 12 de
agosto de 2018.
• Se continuó con el registro y seguimiento de riesgo operativos ocurridos, igualmente a los
eventos materializados, contribuyendo a mantener los niveles de exposición dentro de los
límites tolerables para la Firma.
• Se cuenta con herramienta tecnología SARO, la cual permite:
� Creación, asignación, retroalimentación y cierre de los Eventos de Riesgo y de pérdida.
� Indicadores propios del área de Riesgo Operativo
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� Generación de mapas de Riesgo Inherente y Residual de todos los procesos, así como el
consolidado para la Firma Comisionista, Generación de Indicadores.
• Seguimiento continuo a los eventos
• Se atendieron y respondieron oportunamente los requerimientos por los entes de Control
Superintendencia Financiera de Colombia y Revisoría Fiscal.
