UNIVERSIDAD TECNOLGICA CENTROAMERICANA

FACULTAD DE INGENIERA Y ARQUITECTURA

INFORME DE CLASE

ESTRATEGIAS FINANCIERAS

ARQUITECT0

CARLOS SALGADO

PRESENTADO POR

PAMELA ERAZO

San Pedro Sula, 16 de Marzo de 2015, Honduras, Centroamrica

Introduccin

Todo proyecto inmobiliario debe partir financiado. Los proyectos inmobiliarios

requieren enormes cantidades de dinero para materializarse. Se trata del tipo de

financiamiento que hemos clasificado como de largo plazo. Por otra parte, un

financiamiento inadecuado puede conducir al fracaso a cualquier negocio, por muy bueno

que sea.

Para asegurarnos de lo anterior, debemos tener claro cul ser la estructura de

financiamiento para ese proyecto. Cualquiera sea la envergadura de inversin inmobiliaria

que quieras realizar, el crdito es una parte fundamental. Por lo menos es fundamental si

se quiere obtener una buena tasa de rentabilidad.

En el siguiente informe se abarcan alternativas que manejan las inmobiliarias para

seguir desarrollando proyectos cuando el financiamiento propio no alcanza.

Estrategias Financieras

1. Preventa:

La preventa de departamentos implica vender el departamento antes que est

construido. Generalmente lo que est es el terreno y el proyecto, pero no hay nada

construido aun. En algunos pases se les llama venta en el pozo.

Mediante este sistema el inversor inmobiliario le pide un adelanto a los usuarios

finales del departamento y de esta forma se financia para construir. Generalmente

este adelanto es un porcentaje del precio total de la compra e incluye aportes

mensuales o trimestrales. El comprador est confiando en el inversor o

desarrollador inmobiliario, ya que le adelanta dinero. Si bien en la mayora de los

casos estas operaciones vienen acompaadas de una estructura legal acorde, como

un fideicomiso o similar, el factor confianza siempre est.

Hasta hace poco tiempo esta modalidad era impensada en Europa o Estados

Unidos. Inclusive en muchos pases est directamente prohibida. En Europa esta

restriccin ya se venci y cada vez se ven ms proyectos de este tipo,

especialmente en Alemania que est viviendo una fuerte recuperacin econmica.

Pero en Estados Unidos sigue prohibida, aunque existen presiones para cambiar la

legislacin.

2. Fuente Bancaria:

Pedirle un prstamo al banco es una opcin recurrente entre las inmobiliarias. Las

ms pequeas en general financian proyecto a proyecto, por lo que el banco le

entrega el dinero en la medida de los avances de la obra. En cambio, para las firmas

ms grandes esto es imposible, debido a la complejidad de su estructura financiera.

Las compaas de mayor tamao, donde tienes participacin de muchos bancos,

no pueden entrar en el detalle de negociar un proyecto especfico, por lo que

hacen un financiamiento conjunto, aclara el director ejecutivo de IM Trust. En

cualquiera de los casos, la firma debe dejar prendas o hipotecas para responder si

es que no puede hacerse cargo de la deuda, como terrenos o proyectos. En el peor

de los escenarios, el banco puede quedarse con un desarrollo (o varios) y gestionar

su venta para recuperar su inversin. Les puede ocurrir que si la empresa quiebra,

se le paga primero a otros bancos y te quedas con un cascarn vaco, seala Tagle.

Justamente, para que eso no ocurra, el banco se preocupa de poner restricciones a

la hora de prestar el dinero, con la idea de que las garantas se hagan efectivas de

ser necesario.

3. Fondos de inversin:

Una cosa es pedir un prstamo, y otra distinta es encontrar personas que inviertan

en el desarrollo. Los fondos de inversin participan de las ganancias y asumen las

prdidas.

Los ahorristas convencionales son de clase media o media alta con excedente o

capacidad de ahorro. No son inversores profesionales, sino personas que tienen un

excedente para invertir. Por eso hay que hacerles saber que invertir en la

construccin implica un riesgo bajo, y la tasa de retorno es razonable para ese nivel

de riesgo.

Un mecanismo que tambin se utiliza para reunir interesados en formar un pool de

inversores, es realizar acciones masivas de convocatoria, como la publicidad. Pero

no es igual adquirir un terreno y luego buscar los inversores para solventar todo el

resto, que realizarlo a la inversa (buscar fondos para comenzar el proyecto desde el

principio), porque el costo del lote puede significar hasta el 50% de lo que habr

que invertir en el total del proyecto. En este contexto, es fundamental que el

Desarrollador (que es quien va a seleccionar y coordinar a todos los otros aspectos

o roles profesionales que integren el proyecto) escoja a los ms adecuados en cada

rubro.

Conclusiones

Tradicionalmente una empresa constructora inverta recursos propios para hacer la

obra y luego venda las unidades para recuperar su capital y obtener una

determinada ganancia. Pero lo cierto es que es posible impulsar el negocio con

fondos de terceros de manera de poder acceder a proyectos ms grandes con

recursos propios acotados, generando as ganancias no slo sobre la inversin de

uno mismo sino tambin sobre la de los otros inversores.

El mercado inmobiliario propici cambios importantes en su estructura desde la

crisis financiera internacional, lo que se refleja en las alternativas de financiamiento

que existen hoy para los desarrolladores.

Dependiendo del nicho y, sobre todo, dependiendo de la etapa del proyecto, existe

diferente perfil riesgo o rendimiento y, por lo tanto, diferentes proveedores de

financiamiento.

Si realmente quieres dominar tu mercado y concretar financiamientos inmobiliarios

para tus proyectos, tienes que saber cmo presentar tu proyecto, conocer las

tendencias de cada segmento, tener informacin valiosa que te ayude a

argumentar mejor tus proyectos inmobiliarios y mejorar tu vinculacin con

inversionistas con capacidad financiera y entidades de financiamiento inmobiliario.

Bibliografa

http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=11524

http://www.indogma.com/es/financiamiento-de-proyectos-inmobiliarios/

Anexos