PANORAMA DE LOS BIENES RAÍCES LOGÍSTICOS EN MÉXICO | Segundo Trimestre 2019

Entorno operativo de los bienes raíces logísticos respaldado por fuertes impulsores estructurales

Research

Overview of Tabacalera neighborhood and reforma area, around monumento a la Revolucion

Prologis Research | Mexico Logistics Real Estate Outlook | Second Quarter 2018 2

Los impulsores estructurales de la demanda de los bienes raíces

logísticos en México continúan avanzando y presentan una

oportunidad única. El mercado de los bienes raíces logísticos en México es una industria en crecimiento con impulsores de demanda diversos y únicos. Estos impulsores se desenvuelven gradualmente con el tiempo e incluyen: (i) un mercado de consumidores grande y en crecimiento en la Ciudad de México, cada vez más atendido por compañías de comercio electrónico; (ii) una enorme escases en la oferta de instalaciones logísticas modernas en la Ciudad de México con grandes barreras de entrada; (iii) la proximidad y los vínculos establecidos en la cadena de suministro con los Estados Unidos sujeto a los arrendamientos denominados en USD en los mercados fronterizos; y (iv) un cambio en la estructura de las cadenas de producción, de ser largas y globales, a cortas y regionales, para así reducir el riesgo potencial de interrupción, mejorar el tiempo de comercialización, y reducir los costos administrativos, todas estas siendo tendencias favorables para productores de México y América del Norte.

México

Las fuertes condiciones operativas de los bienes raíces logísticos en México reflejan la fuerza de los impulsores estructurales de la demanda del sector. El aumento en la riqueza y en el comercio electrónico, sumado a una oferta insuficiente de instalaciones modernas para atender a los consumidores en la Ciudad de México, así como los fuertes vínculos económicos con el crecimiento estable de los Estados Unidos, siguen siendo condiciones favorables de la demanda. La incertidumbre geopolítica es un riesgo fundamental, tal como reflejan los atractivos valores de valuación.

Source: Consensus Economics, Prologis Research

Exhibit 1CRECIMIENTO DEL PIB REAL, MÉXICO & ESTADOS UNIDOS

(%, Dic/Dic)

Exhibit 1

(%, Dic/Dic)CRECIMIENTO DEL PIB REAL, MÉXICO & ESTADOS UNIDOS

Source: Consensus Economics, Prologis Research

6.0

4.0

2.0

0.0

-2.0

2011 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17 ‘18 ‘20F

U.S.México

‘19

Sin embargo, la incertidumbre en torno a los negocios a corto plazo

ha sido un obstáculo. El tenue y lento crecimiento económico en México apunta a las condiciones de negocio volátiles. El crecimiento económico en México se está moviendo cada vez más a dos velocidades. En general, el PIB real en el cuarto trimestre se desaceleró a 1.2% de crecimiento anualizado . Sin embargo, la producción en

los sectores productores de bienes (ej. manufactura, construcción, minería) se contrajo por 4.3%, un reflejo de la debilitada confianza de las empresas, parcialmente afectada por el sentimiento en torno a los negocios en Estados Unidos y el rendimiento del capital durante el periodo. De hecho, la confianza de las empresas en México se ha recuperado modestamente desde el primer trimestre de 2019, en línea con el desempeño del mercado financiero estadounidense. Los servicios (ej. mayoristas y minoristas), compensaron el débil desempeño industrial con un incremento del 3.4% durante el cuarto trimestre del 2018. Las sólidas condiciones de los servicios se alinearon más con el índice de confianza del consumidor histórico, que se ubicó en su punto más alto registrado en febrero de 2019.2

Note: Prologis Research's la estimación de la demanda normal de bienes raíces logísticos implica una absorción neta como porcentaje del stock moderno al 4,5% en los seis mercados principales, y comparable a la tasa de demanda registrada en 2018. Source: CBRE, NAI, Prologis Research

Exhibit 2ÁREA VACANTE EN MESES DE DEMANDA, MEXICO(Meses)

Exhibit 2

(Meses)ÁREA VACANTE EN MESES DE DEMANDA, MEXICO

Note: Prologis Research's la estimación de la demanda normal de bienes raíces logísticos implica una absorción neta como porcentaje del stock moderno al 4,5% en los seis mercados principales, y comparable a la tasa de demanda registrada en 2018. Source: CBRE, NAI, Prologis Research

10

15

20

25

30

'18'17'16'15'14'13'12'11

Una economía de doble velocidad podría impactar la demanda

de bienes raíces logísticos. Las condiciones operativas de los bienes raíces en México son saludables. La tasa de desocupación para las instalaciones modernas en los seis principales mercados logísticos permanece baja en 4.2%, manteniéndose plana año con año . El sólido crecimiento del consumo y las altas barreras de entrada en la Ciudad de México al sur de la caseta del corredor CTT, han mantenido la tasa de desocupación baja y cerca del 2%. Los mercados fronterizos también se mantienen estables con tasas de desocupación cerca del 3.5%. Sin embargo, las recientes tensiones laborales representan una

Prologis Research | Mexico Logistics Real Estate Outlook | Second Quarter 2018 3

Source: Prologis ResearchSource: Prologis Research

Exhibit 4CICLO OPERATIVO FUNDAMENTAL, MÉXICO

Correctivo Recuperación Expansión Máximos

La fase de expansión puede durar varios años, ya que la demanda acelera y absorbe

la construcción especulativa

Mercados Globales

Mercados Fronterizos

Monterrey

Mexico City

GuadalajaraJuarezTijuana

Reynosa

amenaza única para los arrendamientos en los mercados orientados a la manufactura, y las condiciones comerciales volátiles para los sectores productores de bienes son riesgos clave a monitorear.

El riesgo de la sobreoferta es más sutil y menos preocupante de lo

que sugieren los datos recientes. Aunque la actividad de desarrollo en México aumentó con 13.5 millones de pies cuadrados actualmente en construcción, algunas tendencias muestran inquietudes entorno al exceso de oferta: (i) la actual vacancia en el mercado sigue estando por debajo de la demanda prevista de un año de bienes raíces logísticos, y la actividad de desarrollo es una respuesta al desequilibrio positivo entre la oferta y la demanda que ha existido en los últimos años; (ii) obtener acceso a energía para nuevas instalaciones es cada vez más difícil, lo que extiende la cantidad de tiempo requerido para completar proyectos y puede demorar el inicio de desarrollo futuros; y (iii) una gran parte de los edificios mal percibidos permanecen en construcción, especialmente en Monterrey, y no compiten con las instalaciones logísticas modernas. En Guadalajara, el riesgo de la sobre oferta invadió el mercado durante el último año, el cual continúa siendo un riesgo a futuro.

Los rendimientos relativos atractivos reflejan la incertidumbre de los

negocios. La confianza en torno a los negocios se volvió más negativas durante el último año. Las tenciones laborales en Matamoros y la presión hacia el alza de los costos están creciendo y aumentan la incertidumbre sobre las condiciones operativas de los mercadores productores hacia el futuro. Los desafíos fiscales derivados de un plan de gasto más elevado y la gestión de la política monetaria agregan un riesgo adicional a mediano plazo. Las dinámicas favorables incluyen la política de la Fed de E.U.A., ya que una pausa potencial en las alzas futuras de las tasas

Exhibit 4 CICLO OPERATIVO FUNDAMENTAL, MÉXICO

Source: Prologis

Exhibit 3DIFERENCIA DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN PRIME/CORE, MÉXICO VS. E.U.A. COMPARABLES (PB)

100

150

200

250

300

Exhibit 3

(PB)

DIFERENCIA DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN PRIME/CORE, MÉXICO VS. E.U.A. COMPARABLES

Source: Prologis

0

50

+86 bps

181

267

141

226

2014-2016PROM

4Q 2018 2014-2016PROM

4Q 2018

CDMX vs. Mercados Globales E.U.A

Otros MX vs. Mercados Regionales E.U.A

+85 bps

podría indicar una oportunidad para la entrada de capital al mercado. Los rendimientos relativos en México siguen siendo atractivos. La diferencia en las tasa de capitalización para instalaciones modernas (“Prime”/”Core”) entre los mercados mexicanos y los mercados equivalentes en Estados Unidos, han estado alrededor de 85 puntos base por arriba del diferencial promedio entre 2014 y 2016.

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Acerca De Prologis ResearchEl departamento de investigación de Prologis estudia las tendencias fundamentales y de inversión, además de las necesidades de los clientes de Prologis para ayudar a identificar oportunidades y evitar riesgos en los cuatro continentes. El equipo contribuye a las decisiones de inversión y de iniciativas estratégicas a largo plazo, además de publicar documentación técnica y otros reportes de información. Prologis publica investigaciones sobre la dinámica del mercado que afectan a los negocios de los clientes de Prologis, incluyendo los problemas de la cadena de suministro global y los desarrollos en las industrias de logística y bienes raíces. El dedicado equipo de investigación de Prologis trabaja en colaboración con todos los departamentos de la compañía para ayudar a guiar las estrategias de entrada, expansión, adquisición y desarrollo de Prologis en los distintos mercados.

Sobre FIBRA PrologisFIBRA Prologis es un fideicomiso de inversión en bienes raíces de inversióny administración de inmuebles industriales clase A en México. Al 31 de diciembre de 2018, FIBRA Prologis consistía de 200 inmuebles destinados a logística y manufactura ubicados en seis mercados industriales en México, con una Área Rentable Bruta total de 36.0 millones de pies cuadrados (3.3 millones de metros cuadrados).

1. INEGI, Prologis Research

2. INEGI, Prologis Research

3. CBRE, NAI, perspectiva de Prologis de inventario moderno. Las métricas operativas incluye la disponibilidad de inventario, desocupación, absorción neta y las terminaciones, se proporcionan med ante encuestas a las cabezas de mercado locales de Prologis realizadas por Prologis Research e informadas por proveedores externos de información, tal como CBRE y NAI. Estas estadísticas son las mejores estimaciones en tiempo real, respaldadas por la experiencia local de Prologis en los mercados logísticos modernos, exclusivamente de las propiedades con instalaciones avanzadas y/o con ubicaciones superiores cercanas a las principales carreteras o áreas pobladas, y se consideran competitivas con Prologis.