PARQUE DE ACTIVIDADES LOGISTICAS HUDSONFORMA Y TIEMPO DE TRABAJO 142 4.5.4. CONDICIONES DE PAGO 142...

Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01

PROYECTO

PARQUE DE ACTIVIDADES LOGISTICAS HUDSON

Universidad Politécnica de Madrid

Universidad Católica Argentina

Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias VI

AGOSTO/01

ARQ. SERGIO C. BERNASCONI [email protected]

M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid

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0. RESUMEN EJECUTIVO 5

1. IDENTIFICACION DEL PROYECTO 40

1.1. GENERACION Y ANALISIS DE LA IDEA DE PROYECTO 40 1.1.1. IDEA DE PROYECTO 40 1.1.2. HIPOTESIS 40 1.2. ANALISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO 41 1.2.1. CARACTERIZACION DEL MERCADO DE DEPÓSITOS 41 1.2.2. FUNCION DEL DEPOSITO EN LA CADENA LOGISTICA 45 1.2.2.1. EVOLUCIÓN DE LOS DEPÓSITOS 45 1.2.2.2. FUNCIONES Y OBJETIVOS 46 1.2.3. FACTORES DE IMPACTO 48 1.2.3.1. NUEVA LEY DE TRÁNSITO EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES 48 1.2.3.2. TENDENCIA DE LAS EMPRESAS AL ALQUILER DE INMUEBLES 50 1.2.3.3. AUMENTO DE LA CONSOLIDACIÓN Y DESCONSOLIDACIÓN DE CARGAS 51 1.2.3.4. TERCERIZACIÓN DE LAS OPERACIONES DE ALMACENAMIENTO Y DISTRIBUCIÓN. 52 1.2.3.5. OBSOLESCENCIA DEL PARQUE ACTUAL DE DEPÓSITOS 52 1.3. ANALISIS DE LA LOCALIZACION 54 1.3.1. ANTECEDENTES GENERALES 54 1.3.2. CARACTERISTICAS DEMOGRAFICAS 55 1.3.3. PRINCIPALES VIAS DE ACCESO 55 1.3.4. FLUJO DE CARGA 58 1.3.4.1. TRANSITO DE CAMIONES 58 1.3.4.2. TRANSITO DE CAMIONES AU. LA PLATA – BUENOS AIRES 60 1.3.5. UBCICACION DE LOS PRINCIPALES GENERADORES DE CARGA 60 1.3.5.1. DADORES DE CARGA (INDUSTRIA) 60 1.3.5.2. CADENAS MINORISTAS 61 1.4. MACROECONOMIA 62 1.4.1. GENERALIDADES 62 1.4.2. LA ECONOMIA ARGENTINA DURANTE EL AÑO 2000 63 1.4.2.1. INTRODUCCION 63 1.4.2.2. NIVEL DE ACTIVIDAD 65 1.4.2.3. INVERSION 66 1.4.2.4. MERCADO DE TRABAJO 67 1.4.2.5. PRECIOS 68 1.4.2.6. SECTOR EXTERNO 69 1.4.2.7. MERCADO DE CAPITALES 70 1.4.2.8. DINERO Y BANCOS 71

2. ESTUDIO DE MERCADO 74

2.1. METODOLOGIA DE TRABAJO 74 2.1.2. DETERMINACION DEL AREA DE INFLUENCIA 75 2.1.2.1. AREA DE INFLUENCIA PRIMARIA 75 2.1.2.2. AREA DE INFLUENCIA SECUNDARIA 75 2.2. ESTUDIO DE DEMANDA 76 2.2.1. DEMANDA PASADA 76 2.2.1.1. DEMANDA EN EL AMBA 76 2.2.1.2. DEMANDA PASADA AREA DE INFLUENCIA PRIMARIA 78 2.2.1.3. DEMANDA PASADA AREA DE INFLUENCIA SECUNDARIA 82 2.2.2. DEMANDA PRESENTE Y FUTURA 87 2.2.2.1. PROYECCION DE LA DEMANDA FUTURA 88 2.2.2.3. OTROS DATOS RELEVANTES 89


2


2.2.2.3.1. MANIFESTACION DE LA DEMANDA PASADA EN PARQUES LOGISTICOS 89 2.2.2.3.2. CALIFICACION DE LOS ATRIBUTOS 91 2.2.2.4. CONCLUSIONES 91 2.3. ESTUDIO DE LA OFERTA 92 2.3.1. CRITERIO DE SELECCIÓN DE LA OFERTA COMPETITIVA 92 2.3.2. UBICACIÓN DE LA OFERTA COMPETITIVA 92 2.3.3. DESCRIPCION DE LA OFERTA COMPETITIVA 93 2.3.3.1. PACHECO TRADE CENTER I 93 2.3.3.2. PACHECO TRADE CENTER II 96 2.3.3.3. PLAZA LOGISTICA 97 2.3.3.4. CENTRO INDUSTRIAL PACHECO 99 2.3.3.5. PARQUE EMPRESARIAL ESTEBAN ECHEVERRIA 101 2.3.4. PRINCIPALES CARACTERISTICAS DE LA OFERTA COMPETITIVA 102 2.3.5. ANALISIS CUALITATIVO DE LA OFERTA COMPETITIVA 103 2.3.6. MAPAS ESTRATEGICOS DE LA OFERTA COMPETITIVA 104 2.3.7. MARKET SHARE DE LA OFERTA ACTUAL 106 2.3.8. OFERTA SUSTITUTA 106 2.3.9. OFERTA FUTURA 107 2.4. COMERCIALIZACION 109 2.4.1. MARKETING ESTRATEGICO 109 2.4.1.1. ANALISIS DE LAS FUERZAS COMPETITIVAS 109 2.4.1.1.1. PODER DE NEGOCIACIÓN DE LOS COMPRADORES 110 2.4.1.1.2. PODER DE NEGOCIACIÓN DE LOS PROVEEDORES 110 2.4.1.1.3. AMENAZA DE INGRESO 110 2.4.1.1.4. INTENSIDAD DE RIVALIDAD ENTRE LOS COMPETIDORES EXISTENTES 111 2.4.1.1.5. PRESION DE LOS PRODUCTOS SUSTITUTOS 111 2.4.1.2. MATRIZ DE ATRACCION 111 2.4.1.3. INTENSIDAD DE LAS BARRERAS vs. RENTABILIDAD 112 2.4.1.4. MATRIZ F.O.D.A. 112 2.4.1.5. FORMULACION DE LA ESTRATEGIA COMPETITIVA 113 2.4.1.6. POSICIONAMIENTO ESTRATEGICO DEL PROYECTO 114 2.4.1.6.1. EVALUACION DE LOS ATRIBUTOS 114 2.4.1.7. MAPAS ESTRATEGICOS 115 2.4.1.8. MARKET SHARE DEL PROYECTO 117 117 2.4.2. MARKETING OPERACIONAL 118 2.4.2.1. PRODUCTO 118 2.4.2.1.1. DESCRIPCION DEL PRODUCTO 118 2.4.2.2. PRECIO 119 2.4.2.2.1. CUADRO DE PRECIOS POR ACTIVIDAD 119 2.4.2.3. Plaza 120 2.4.2.4. PROMOCION Y PUBLICIDAD 121

3. ESTUDIO TECNICO 123

3.1. CARACTERISTICAS PRINCIPALES DE LA UBICACIÓN 123 3.1.1. ASPECTOS DE LA LOCALIZACION 123 3.1.2. CARACTERISTICAS DEL TERRENO 126 3.1.2.1. INDICADORES URBANÍSTICOS 127 3.2. DESCRIPCION DEL PROYECTO 127 3.2.1. PROGRAMA DE NECESIDADES PREVISTO 127 3.2.1.1. ESPECIFICACIONES TÉCNICAS 129 3.2.1.2. ANTEPROYECTO DE ARQUITECTURA 133 3.3. ANÁLISIS DE COSTOS DEL PROYECTO 138

4. ESTUDIO LEGAL 140


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4.1. METODOLOGIA Y OBJETIVOS DEL ESTUDIO LEGAL 140 4.2. ANALISIS DE LA NORMATIVA MUNICIPAL 140 4.2.1. INDICADORES URBANISTICOS 141 4.3. CONFORMACION SOCIETARIA 141 4.4. ADQUISICION DEL TERRENO Y CONFORMACION DE HIPOTECA 141 4.5. CONTRATO DE CONSTRUCCION - CONDICIONES GENERALES DE CONTRATACION 142 4.5.1. PRECIOS 142 4.5.2. PERSONAL DE LA EMPRESA CONTRATISTA 142 4.5.3. FORMA Y TIEMPO DE TRABAJO 142 4.5.4. CONDICIONES DE PAGO 142 4.5.5. SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO 143 4.5.6. RESPONSABILIDAD DE LOS CONTRATISTAS FRENTE A SU PERSONAL 143 4.5.7. SEGUROS 143 4.5.8. RESPONSABILIDADES 143 4.5.9. RESCISIÓN DEL CONTRATO 143 4.5.10. GARANTÍAS, AVALES O SEGUROS DE CAUCIÓN 144 4.5.11. HIGIENE Y SEGURIDAD INDUSTRIAL 144 4.6. CONDICIONES PARTICULARES DE CONTRATACION 144 4.7. CONTRATO DE LOCACION 144

5. ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO 146

5.1. CRITERIOS UTILIZADOS PARA LA CONSTRUCCION DEL FLUJO DE FONDOS 146 5.2. EVALUACION DEL PROYECTO 148 5.2.1. PARAMETROS DE EVALUACION UTILIZADOS 148 5.2.1.1. VALOR ACTUAL NETO (VAN) 148 5.2.1.2. DETERMINACION DE LA TASA DE CORTE 148 5.2.1.3. TASA INTERNA DE RETORNO (T.I.R.) 150 5.2.1.4. PERIODO DE RECUPERO O REPAGO (PRE) 150 5.2.1.5. MAXIMA EXPOSICION (MEX) 150 5.2.2. RESULTADOS ECONOMICOS 151 5.2.3. RESULTADOS FINANCIEROS 154 5.2.3.1. RESULTADOS ANTES IMPUESTO A LAS GANANCIAS (IG) 155 5.2.3.2. RESULTADOS DESPUES IMPUESTO A LAS GANANCIAS (IG) 156 5.2.4. ANALISIS DE SENSIBILIDAD 157 5.2.4.1. SENSIBILIDAD DE PRECIOS DE ALQUILER 158 5.2.4.2. SENSIBILIDAD DEL COSTO DE CONSTRUCCION 159 5.2.4.3. SENSIBILIDAD RITMO DE ABSORCION 160 5.3. CONCLUSIONES 161

6. BIBLIOGRAFIA Y FUENTES UTIZADAS 162

7. ANEXOS 163


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0. RESUMEN EJECUTIVO

IDENTIFICACION DEL PROYECTO

El presente trabajo tiene como objetivo evaluar a nivel de estudio de prefactibilidad el

desarrollo de un negocio de renta orientado a satisfacer las necesidades de espacios

logísticos de las empresas; el mismo esta ubicado en la localidad de Hudson, Partido de

Berazategui, en el kilometro 27,50 de la Autopista La Plata – Buenos Aires.

IDEA DE PROYECTO

La idea de este proyecto de inversión consiste en desarrollar un negocio de renta que

incluya áreas de depósitos y servicios, con tecnología e infraestructura adecuada, para

satisfacer los requerimientos de la industria del transporte, almacenamiento y distribución de

carga.

HIPOTESIS

El avance experimentado en esta última década en materia de logística empresaria, de la

mano de los cambios tecnológicos y de nuevos conceptos y funciones que cumplen los

depósitos dentro de la cadena de abastecimiento, producirá un reemplazo de las actuales

estructuras de almacenamiento debido a la gran cantidad de depósitos obsoletos que

conforman el mercado de inmuebles para usos logísticos en el sector comprendido por la

Capital Federal y el Gran Buenos Aires (AMBA).

ANALISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO

CARACTERIZACION DEL MERCADO DE DEPÓSITOS

La Argentina descubrió la logística en la década del noventa y este período transcurrido es,

por cierto, demasiado corto para sacar conclusiones de comprobable validez, pero, no

obstante, resulta claro que en el plano del territorio y las infraestructuras, la situación

durante este período no ha cesado de cambiar, y esta circunstancia condiciona de una

manera notable la validez de todas las decisiones empresariales tomadas hace apenas

unos años atrás.


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Durante el periodo 1992-2000 el mercado de inmuebles destinados a actividades logísticas

fue uno de los segmentos de mayor actividad dentro del mercado inmobiliario local. De la

mano de las privatizaciones, la globalización de la economía, la integración regional y las

mejoras en la infraestructura vial, las empresas se vieron obligadas a replantear sus

estructuras logísticas con el fin de dar respuestas a los requerimientos de la cadena de

abastecimientos.

Absorción Anual

112124

225900

81500

206200

158700

264270233800

149600

237851

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000P e rio do

CUADRO:ABSORCION ANUAL FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

De esta forma comenzaron, por un lado, a desarrollar sus actividades los Operadores

Logísticos apoyados en la modalidad de tercerización de parte de las empresas de las

funciones de almacenamiento y distribución, y por el otro, el desarrollo de los denominados

Parques Logísticos, orientados a mejorar la calidad de las acciones de almacenamiento y

brindar valor agregado a la cadena de abastecimiento.


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Crecimiento Parques Logísticos

212300197400

96000

53600

2850021500

0

50000

100000

150000

200000

250000

1998 1999 2000

Depósitos

Parques Logísticos

CUADRO: ABSORCIÓN EN PARQUES LOGÍSTICOS FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

En cuanto a la localización se refiere, la zona Norte del Gran Buenos Aires fue la favorita en

la elección por parte de las empresas, en detrimento de las Zonas Oeste, Sur y la Capital

Federal, las que por diferentes motivos aparecen como las menos preferidas por la

demanda.

FACTORES DE IMPACTO

NUEVA LEY DE TRÁNSITO EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES Durante Junio de 1999, la Legislatura del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

sancionó la Ley N° 216, tendiente a ordenar el tránsito pesado dentro de los limites de la

ciudad.

Está ley, establece una red única para el tráfico pesado, prohibiendo el tránsito de camiones

de más de 12 toneladas por la ciudad, además de no permitir la circulación de camiones en

la salida norte del puerto (Costanera Norte) en los horarios de 18 a 20 horas, y tampoco la

vinculación en el mismo horario, a través de la Av. Brasil, para el tráfico que circula desde la

Av. Huergo a la Av. de los Italianos (Costanera Norte).

Esta nueva ley afectara las condiciones de cómo se realizara la distribución física de

productos dentro del ámbito urbano, ya que las empresas de logística necesitaran más

unidades pequeñas para el traslado de la mercadería. Dicha situación impactará

directamente sobre las necesidades de espacios de depósito en condiciones de realizar la


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ruptura de carga, es decir, traspasar grandes volúmenes de carga trasladada en camiones

de gran porte a otros de menor porte.

TENDENCIA DE LAS EMPRESAS AL ALQUILER DE INMUEBLES

La necesidad de flexibilizar la estructura de la empresa con el fin de interactuar más

eficientemente en un contexto dominado por la innovación, el cambio permanente de la

tecnología y la diversidad, es lo que explica la pesada carga que significa para las empresas

los inmuebles. Jeremy Rifkin sostiene, en su libro “La era del acceso”, que el interés de las

empresas de contar con activos inmobiliarios tiende a disminuir sin remedio debido a la

reducción del carácter físico de la economía.

En el cuadro anterior se observa como a través de los años las operaciones de alquiler han

aumentado en detrimento de las operaciones de compraventa.

También existen razones tributarias y financieras que hacen suponer él porque las

compañías prefieren el alquiler en lugar de la compra. En primer lugar, el alquiler es tomado

como un gasto operativo que se descuenta del impuesto a las ganancias, y en segundo

termino se reduce la inmovilización de dinero en bienes raíces para utilizarlo en capital de

trabajo.

AUMENTO DE LA CONSOLIDACIÓN Y DESCONSOLIDACIÓN DE

CARGAS

A partir de la estabilización de la economía y de la apertura de los mercados a comienzos

del año 1991 con la Ley de Convertibilidad Monetaria, la Argentina encaró un proceso de

inserción en los principales mercados mundiales de la mano de la globalización de la

economía.

Como consecuencia del notable incremento del comercio exterior también se evidenció un

fuerte aumento de la carga transportada por contenedores. De acuerdo con datos que

maneja la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, mientras que en el año 1980 el

puerto de la ciudad recibía 120.000 contenedores anuales, en la actualidad se encuentra

operando 1.300.000 contenedores anuales.


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TERCERIZACIÓN DE LAS OPERACIONES DE ALMACENAMIENTO Y

DISTRIBUCIÓN.

El mercado de contratación de servicios logísticos ha experimentado un notable crecimiento

en los últimos cinco años, llegando en la actualidad a un importante grado de madurez. Tal

situación puede verificarse con la mayor oferta en cantidad y calidad de servicio y, también,

en los importantes avances concentrados en cuanto a reducción de costos y mejoras de

servicios al cliente.

OBSOLESCENCIA DEL PARQUE ACTUAL DE DEPÓSITOS

Las operaciones de logística actuales requieren de espacios diseñados bajo la regulación

de normas internacionales. Estos estándares internacionales se basan en conceptos tales

como calidad de los accesos y la circulación interna, alturas libres en el interior de los

depósitos, docks a nivel para la carga y descarga de mercadería, playa de maniobras para

camiones, estacionamiento para automóviles, dimensiones modulares en los espacios

interiores, espacios entre columnas y un conjunto de equipamiento y servicios que

identifican a los inmuebles para almacenamiento de última generación.

sin columnas36%

con columnas64%

CUADRO: SEGMENTACION SEGÚN COLUMNAS FUENTE: ELABORACION PROPIA, SOBRE LA BASE DEL ESTUDIO DE LA OFERTA ACTUAL


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En el gráfico anterior se puede observar que el 64% de los inmuebles que actualmente se

comercializan no cumple con uno de los requisitos básicos solicitados, es decir, que la luz

entre columnas supere a los 20 metros de separación; en términos cuantitativos, esto

significa que de los 1.300.000 m2 relevados, 836.196 m2 son obsoletos.

Pero al analizar el otro ítem (altura de techos), los niveles de obsolescencia son aún

mayores; del gráfico siguiente se desprende que solo el 10% de la oferta posee alturas

superiores a los 8 metros.

hasta 5t 33%

entre 5 y 8t 57%

entre 8 y 10t 5%

mas de 10t 5%

CUADRO: SEGMENTACION SEGÚN ALTURA DE TECHOS FUENTE: ELABORACION PROPIA, SOBRE LA BASE DEL ESTUDIO DE LA OFERTA ACTUAL

ANALISIS DE LA LOCALIZACION

ANTECEDENTES GENERALES De acuerdo con las funciones que cumplen los depósitos en la cadena de abastecimiento (la

de almacenar carga), es necesario que los centros de distribución estén subordinados a la

gestión de una red, por lo tanto es critico definir que función cumplirán dentro de la misma.

Si bien nuestro proyecto contempla el alquiler de espacios de almacenamiento, los

diferentes sectores de la demanda que requieren de estos espacios, hacen que la ubicación

de un Parque de Actividades Logísticas deba reunir distintas cualidades según la rama de la

empresa que se trate.


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Es decir, para el caso de un centro de distribución de una industria, estos deberán estar

próximos de la planta o en una ubicación estratégica entre la fabrica y los mercados

principales; en el caso de un depósito para una cadena de supermercados necesitan ser

localizados en ubicaciones con acceso directo a las principales autopistas, con distancias

cortas a las tiendas, y para el caso de operadores logísticos, contemplan similares

requerimientos, considerando la región de distribución, que en general es la región urbana.

En este sentido, se analizaron las ubicaciones de las principales bocas de expendio de

productos (hipermercados, supermercados, cadenas de electrodomésticos, etc.) es decir los

demandantes de carga, como así también las localizaciones de las industrias, Parques

Industriales y las características demográficas.

CARACTERISTICAS DEMOGRAFICAS

El proyecto se ubica en la localidad de Hudson, Partido de Berazategui, Provincia de

Buenos Aires, sobre la Autopista La Plata - Buenos Aires, a 27 km. al sur de la Capital

Federal. Integra con 19 partidos de la Provincia de Buenos Aires y Capital Federal el área

denominada como “AMBA”, con una población de aproximadamente 13 millones de

habitantes, según las proyecciones del INDEC. El 98,3% es población urbana y posee un

98% de alfabetización.

A su vez, el partido de Berazategui con otros 11 partidos forma el sur del Conurbano

Bonaerense. Concentran 3,6 millones de habitantes, abarcando 1.947 Km2 y controlando un

presupuesto anual cercano a 600 millones de dólares estadounidenses.

PRINCIPALES VIAS DE ACCESO

Sin duda que la principal vía de acceso de la zona es la Autopista La Plata - Buenos Aires,

por donde circularon durante el año 2000, según OCRABA, mas de 42 millones de

vehículos. Actualmente se encuentra en construcción él ultimo tramo de la mencionada

autopista, la que conectará de manera definitiva a la Ciudad de Buenos Aires con la Ciudad

de La Plata; los trabajos estarán concluidos para fines del año 2001.


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CUADRO: PRINCIPALES VIAS DE ACCESO

Otras de las vías de circulación de importancia es la Ruta Provincial N° 6, la que también se

encuentra en la actualidad en construcción (reconstrucción). Ha sido diseñada como

autovía, contará con cuatro calzadas de 7,5 metros de ancho, dos por mano, banquinas

pavimentadas y un separador central. El proyecto unirá el Puerto de La Plata con el Puerto

de Campana y la vinculación con la Ciudad de Zárate, con una extensión de 216,10 Km.

CUADRO: RUTA PROV. 6


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La Ruta Provincial N° 6 forma el tercer anillo de circunvalación a la Capital Federal,

iniciando su recorrido en el Complejo Zárate Brazo Largo, sirviendo en su trayectoria como

vía de transferencia de cargas, absorbiendo la de origen y distribución a los centros de

consumo y viceversa. En su recorrido atravesará los partidos de Berisso, La Plata, Coronel

Brandsen, San Vicente, General Las Heras, Marcos Paz, General Rodríguez, Lujan, Pilar,

Exaltación de la Cruz, Campana y Zárate.

Otros de los de los proyectos importantes, que de concretarse cambiaría el flujo del

transporte de cargas en el Mercosur, es el puente que unirá las costas de la Argentina con

las de Uruguay. La cabecera del lado argentino se ubicará en el partido de Punta Lara

próximo a la autopista La Plata – Buenos Aires, mientras que del lado uruguayo estará

localizada en la ciudad de Colonia.

CUADRO: TRAZA PTE COLONIA - PUNTA LARA

FLUJO DE CARGA TRANSITO DE CAMIONES

De acuerdo con un estudio realizado por ARLOG (Asociación Argentina de Logística

Empresaria) en el año 1997, el 50% del total de camiones que circulan por la provincia de

Buenos Aires tiene como origen o destino la Ciudad de Buenos Aires.

Asimismo, ese mismo estudio determinó que el 30% de los camiones que tienen como

origen o destino la Ciudad de Buenos Aires, ingresan o egresan del Puerto.


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1070

41142137

3015

Norte Sur Oeste Puerto Bs As

856

49851743

3399


CUADRO: TRANSITO ENTRANTE CUADRO: TRANSITO SALIENTE FUENTE: ARLOG 1997 FUENTE: ARLOG 1997

Según el presente análisis, se puede observar que la zona sur del Gran Buenos Aires

participa con un 39,80% del tránsito entrante a la Ciudad de Buenos Aires, mientras que del

transito saliente contribuye con 45,39% del total.

TRANSITO DE CAMIONES AU. LA PLATA – BUENOS AIRES Desde la finalización de las obras en el año 1995 del tramo de la autopista que une Buenos

Aires con la localidad de Gutiérrez, el tránsito de vehículos de carga no ha cesado de

aumentar.

Transito Pesado AU La Plata - Buenos Aires

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

1995 1996 1997 1998 1999 2000

CUADRO N° 1.18: EVOLUCION DEL TRANSITO PESADO AUTOPISTA LA PLATA – BS AS FUENTE: OCRABA


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UBCICACION DE LOS PRINCIPALES GENERADORES DE CARGA DADORES DE CARGA (INDUSTRIA) De acuerdo con el Censo Económico de 1994 realizado por el INDEC, la situación industrial

del Gran Buenos Aires presenta cifras que indican que la Zona Norte participa con un

21,65% en la localización de industrias, mientras que el Sur tiene un 32,18% y la Zona

Oeste posee una participación del 46,17%; pero con respecto al Producto Bruto el Norte

tiene una incidencia del 33,99%, el Sur 26,77% y el Oeste 39,23%.

Con respecto a la localización de Parques y Sectores Industriales, la localización de las

industrias difiere de lo expresado en el párrafo anterior. En este caso entre las zonas Norte

y Sur se concentran el 90% de los emprendimientos.

CADENAS MINORISTAS También ha sido objeto de estudio la localización de las principales bocas de expendio que

actualmente concentran grandes volúmenes de venta generando, a su vez, la demanda de

la mercadería o carga. Al mencionar las principales cadenas de venta minoristas estamos

haciendo referencia a Super e Hipermercados, con la variante de Hard discount, Grandes

Cadenas de Electrodomésticos, e incluyendo además a los Shopping Center.

SUPER E HIPERMERCADOS

42,50%

29,00%

10,50%

18,00%

0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00%

Capital Federal

Norte GBA

Oeste GBA

Sur GBA

CENTROS COMERCIALES

54,17%

12,50%

8,33%

25,00%

0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 60,00%

Capital Federal

Norte GBA

Oeste GBA

Sur GBA

CUADRO: SUPER E HIPERMERCADOS CUADRO: SHOPPING CENTER FUENTE: ELABORACION PROPIA FUENTE: ELABORACION PROPIA


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ELECTRODOMESTICOS

29,90%

18,33%

27,97%

23,79%

0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00%

Capital Federal

Norte GBA

Oeste GBA

Sur GBA

LOCALIZACION PRINCIPALES COMERCIALIZADORES

Capital Federal

35%

Norte GBA22%

Oeste GBA21%

Sur GBA22%

CUADRO N° 1.23: CADENAS ELECTRODOMESTICOS CUADRO N° 1.24: TOTAL RAMAS DEL COMERCIO FUENTE: ELABORACION PROPIA FUENTE: ELABORACION PROPIA

MACROECONOMIA La implementación del plan de convertibilidad en Abril de 1991, junto con la aplicación de

reformas económicas, produjo una nueva organización de la producción de bienes y

servicios en un ámbito de estabilidad de precios. En la década del ‘80 la inestabilidad

macroeconomía genero un ciclo contractivo (-10,6%), que se intensificó en el caso del

sector construcción (-50,1%). A la inversa, en la década del ‘90 la estabilidad monetaria en

un contexto de reformas económicas estructurales produjo una recuperación del ciclo

económico general (53,1%) y del sector de la construcción en especial (91,0%).

La eliminación de la inflación redujo la volatilidad y niveles de tasas de interés,

transparentando el costo real de financiamiento. Sin embargo, la apertura a los flujos de

capitales internacionales incorporó nueva volatilidad a través del riesgo país, consistente en

la prima sobre la tasa libre de riesgo que pide un inversor para prestarle fondos a un país

más riesgos que Estados Unidos. Es decir, que mide la capacidad de pago futura – o riesgo

de default- del gobierno nacional. Este indicador se convirtió en un componente importante

de la tasa de interés porque nuestro país necesita del ahorro externo (insuficiencia de

ahorro interno) para poder mantener el nivel actual de inversión.

De esta forma, el ciclo económico de la construcción registró una fuerte recuperación entre

los años 1990 y 1994 (72,5%). El año 1995 significó un quiebre en la tendencia expansiva

demostrada por la economía argentina a partir de 1991. El sector de la construcción no

escapó a las consecuencias generadas por la devaluación del peso mexicano a fines de


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1994. La creciente desconfianza en la capacidad del Estado para cumplir con el pago de

sus deudas aumentó la incertidumbre, provocando una fuerte suba del riesgo país.

En la segunda mitad del año 1996 se recuperó el nivel de actividad, tendencia que se

prolongó hasta 1998. La crisis financiera internacional desatada por la devaluación del Won

de Corea del Sur en octubre de 1997 frenó el ritmo de recuperación. Así, los tres primeros

trimestres de 1998 fueron positivos, aunque en un escenario de desaceleración del ritmo de

expansión, y el cuarto trimestre fue negativo.

La crisis de Corea del Sur dio impulso inicial al aumento de la incertidumbre sobre los

países emergentes y eso elevó la prima de riesgo país de Argentina en el ultimo trimestre

de 1997. En 1998 fue la crisis de Rusia la que elevó nuevamente el riesgo país, generando

más volatilidad en los mercados financieros emergentes y elevando las tasas de interés.

En el transcurso de 1999 el riesgo país de Argentina evolucionó al ritmo de factores

externos e internos, mostrando elevada volatilidad. A comienzos del año fue la devaluación

del Real Brasileño la que generó un efecto dominó sobre el resto de los países de la región.

En menos medida, la evolución de la política monetaria aplicada por la Reserva Federal de

los Estados Unidos –fijación de la tasa de descuento- también tuvo su efecto. En este

contexto, la construcción acumuló una contracción de 7% durante el año 1999.

ESTUDIO DE MERCADO

DEMANDA PASADA En el estudio de la Demanda Pasada se relevaron las necesidades de espacios requeridos

por las empresas para funciones logísticas; en este análisis fueron considerados todos

aquellos inmuebles, ya sea construcciones nuevas edificadas para este fin específico o

aquellos inmuebles usados, que de alguna manera fueron reciclados y adecuados para

adaptarlos, aunque sea parcialmente, a las necesidades de la logística actual.


17


Absorción Anua l

112124

225900

81500

206200

158700

264270233800

149600

237851

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

P e r io d o

CUADRO:ABSORCION ANUAL AMBA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

En el gráfico anterior se puede observar, que de alguna manera, el comportamiento de la

demanda acompaña los ciclos de alzas y bajas del PIB; así es que durante el periodo 1994-

1995 (efecto tequila) y a partir del año 1998 (crisis asiática / default ruso) la demanda de

superficie disminuyó como consecuencia del enfriamiento de la economía local.

En cuanto a la segmentación según tipo de empresa, el rubro logístico es el que más

superficie ocupó, alcanzando un total de 811.200 m2, seguido por las cadenas de Retail

(347.800 m2), la Industria en general (190.894 m2) y Alimentos y Bebidas (170.751 m2);

esto significa que entre estos cuatro rubros demandaron el 91% del total de la superficie

ocupada en el AMBA durante los últimos 9 años.

DEMANDA PASADA AREA DE INFLUENCIA PRIMARIA La misma está conformada por el sector denominado como la Zona Sur del GBA, la que

incluye a todos los partidos de la Provincia de Buenos Aires que se ubican al sur de la

cuenca de los ríos Matanza y Riachuelo. El área esta compuesta por los partidos de

Avellaneda, Lanus, Lomas de Zamora, Alte. Brown, Esteban Echeverría, Ezeiza, Cañuelas,

San Vicente, Quilmes, Berazategui, Florencio Varela, Presidente Perón, Cnel. Brandsen, La

Plata, Berisso y Ensenada.


18


9 6 0 0

1 6 4 0 0 0

5 9 1 0 06 8 5 0 0

4 9 5 0 0

6 0 3 0 0

3 0 0 0 0

2 0 0 0 0

1 7 0 0 0

0

2 0 0 0 0

4 0 0 0 0

6 0 0 0 0

8 0 0 0 0

1 0 0 0 0 0

1 2 0 0 0 0

1 4 0 0 0 0

1 6 0 0 0 0

1 8 0 0 0 0

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

CUADRO: ABSORCION ANUAL SUR DEL AMBA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. Durante el período de tiempo analizado la Zona Sur del AMBA absorbió una superficie de

478.000 m2 de espacios para fines logísticos; esto significa que dicha zona posee una

participación del 29% del mercado total, y en gran medida acompaña los vaivenes de la

economía Argentina, salvo durante el año 1999 que se produjo un salto cuantitativo de gran

magnitud en el Area de Influencia Primaria. En dicho periodo se construyeron

simultáneamente tres centros de distribución de grandes dimensiones (Correo Argentino,

Supermercados Coto y Roman para Carrefour).

Logistica36,21%

Petroleo y Quimica1,78%

Retail 39,96%

Industria6,21%

Correo y Telecomunicaci

ones5,02%

Alimentos y Bebidas8,08%

Administradoras de Archivos

2,43%

Laboratorio0,31%

CUADRO: SEGMENTACION POR TIPO DE EMPRESA AREA DE INFLUENCIA PRIMARIA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.


19


Si bien la variación de la superficie promedio requerida se encuentra entre un mínimo de

4800 m2 y un máximo de 23429 m2, es un dato importante conocerlo para luego poder

definir el producto inmobiliario con mayor exactitud.

Otros de los puntos que se analizaron es la distancia a los grandes centros de consumo. En

este caso se estudió la distancia que separa a las localizaciones de los depósitos al micro y

macrocentro de la Capital Federal, ya que es una de los puntos donde se concentra el

mayor consumo, y a su vez se encuentra en el mismo área geográfica del puerto de la

ciudad.

En ese sentido se observa que el 66% de las localizaciones elegidas por la demanda se

ubican a una distancia que no supera los 30 Km. a la Capital Federal. De todas formas

habría que aclarar que esto no significa un rápido acceso a la ciudad ya que muchos de

estos centros de distribución han quedado inmersos en la trama urbana.

DEMANDA PASADA AREA DE INFLUENCIA SECUNDARIA En la misma se consideró al resto de las zonas que conforman el AMBA. Esta Area de

Influencia secundaria se conforma por los partidos incluidos en la Zona Norte y Oeste del

AMBA, y a la Capital Federal.

0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

140000

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

NorteOeste

Cap. Fed.

En el gráfico anterior se observa como se manifestó la demanda en las distintas zonas que

conforman el Area de Influencia Secundaria. Esta área de influencia se conforma por zonas

de diferentes características, evidenciando cierta heterogeneidad entre ellas.

De todas formas, es de hacer notar, que al igual de lo acontecido en el Area de Influencia

Primaria, la evolución de la demanda de espacios con fines logísticos en esta área,

acompaña al PBI argentino.


20



0,92%

Logistica53,53%


Retail 13,15%

Computación1,47%

Industria13,52%

Laboratorio1,26%

Correo y Telecomunicaciones

3,27%


CUADRO: SEGMENTACION POR TIPO DE EMPRESA AREA DE INFLUENCIA SECUNDARIA

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. A diferencia del área de influencia primaria, en el área secundaria el 61% de los inmuebles

elegidos por la demanda se ubican a mas de 30 Km. de distancia de la Capital Federal.

Dicha situación se produce debido al alto valor que ha adquirido la tierra y a la alta densidad

poblacional, impidiendo de esta forma encontrar terrenos aptos para proyectos logísticos.

Ahora bien, si analizamos el comportamiento de la demanda sin considerar la zona de

Capital Federal, el numero de localizaciones ubicadas a mas de 30 Km. aumenta de 66% a

73% de los inmuebles.

DEMANDA PRESENTE Y FUTURA Por motivos de falta de información y de presupuesto no se ha realizado una encuesta con

el fin de determinar la demanda actual. En este caso se ha trabajado con él supuesto que la

misma se manifestara como la demanda futura.

Como se observó en el estudio de la demanda pasada, el comportamiento de las empresas

que conforman la demanda acompaño a los ciclos del PIB; por tal motivo para él calculo de

la demanda futura se proyectará a la misma de acuerdo con las estimaciones de

crecimiento del PIB y de la cualificación de la demanda pasada.


21


El método aplicado para la proyección de la demanda es de “Mínimos Cuadrados”, siendo

las variables utilizadas el PIB por año y la cuantificación de la demanda pasada anual, es

decir la superficie cubierta absorbida por año.

PROYECCION DE LA DEMANDA FUTURA

Sup AbsorbidaReal Crecimiento m2

1992 215004527 815001993 236504980 2062001994 250307886 1587001995 243186102 1121241996 256626256 2378511997 277441318 2642701998 288123305 2338001999 278320114 2259002000 276867568 1496002001 276867568 0% 2194992002 283789257 2,50% 2319822003 290883989 2,50% 2447772004 298156088 2,50% 2578922005 305609991 2,50% 2713352006 313250240 2,50% 2851132007 321081496 2,50% 2992372008 329108534 2,50% 313713

Año PBI

CUADRO: PROYECCION DE LA DEMANDA FUTURA

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. MANIFESTACION DE LA DEMANDA PASADA EN PARQUES LOGISTICOS Si bien el tipo de negocio que estamos analizando tiene escaso desarrollo en la Argentina

como para que a partir de su estudio poder emitir opiniones que sean valederas y proyectar

de ahí en mas parámetros de conducta que puedan sostenerse en el tiempo, creemos

conveniente señalar cual fue su desarrollo en estos tres años.

Este producto tiene su inicio en el año 1998 con un solo emprendimiento desarrollado en la

Zona Norte del GBA. Durante ese periodo, este nuevo concepto de depósitos tuvo una

participación del 10 % del mercado, mientras que durante el año 2000 la participación creció

al 59 % de la superficie absorbidas por las empresas, distribuidos en cinco

emprendimientos. Esto significa un crecimiento del 150 %, es decir de 21.500 m2 del año

1998 a 52.600 m2 en el año 2000.


22


Es de suponer, si la tendencia continua, que en los próximos años este concepto de

depósitos reemplace por completo a aquellos inmuebles que no posean mínimos

estándares de calidad.

CALIFICACION DE LOS ATRIBUTOS

PONDERACION DE LOS ATRIBUTOS

15%

20%

9%

7%

7%

7%

4%

4%

3%

4%

10%

10%

0% 5% 10% 15% 20% 25%

Ubicación

Accesibilidad

Imagen Corporat iva

Truck Center

Of icinas

Servicios para el t ransport ista

Expendio de combustible

Restaurant

Ent idad Financiera

Playa de estacionamiento para camiones

Distancia a Capital Federal en t iempo

Grado de M olest ia de la trama urbana

P o nderació n

CUADRO: PONDERACION DE LOS ATRIBUTOS FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

CONCLUSIONES

Una vez determinadas las principales variables y características de la demanda, se procedió

a cuantificar la demanda objetiva que afrontará el proyecto en el área de influencia primaria.

De esta forma, surge del estudio de la demanda que de la proyección anual de la demanda,

el 29% corresponde a la demanda para el área de influencia primaria y a su vez de esta

participación, el 56% corresponde a demanda para parques logísticos.


23


SEGMENTACION DE LA DEMANDA

DEM ANDA TOTAL83,76%

DEM ANDA AREA DE INFLUENCIA/PARQU

ES LOGISTICOS16,24%

CUADRO: DETERMINACION DE LA DEMANDA AREA DE INFLUENCIA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

ESTUDIO DE LA OFERTA

UBICACIÓN DE LA OFERTA COMPETITIVA

• 1 • 2 • 3 • 4

• 5

REFERENCIA: 1)PACHECO TRADE CENTER I 2)PACHECO TRADE CENTER II 3)PLAZA LOGISTICA 4)CENTRO INDUSTRIAL PACHECO 5)PARQUE EMPRESARIAL ESTEBAN ECHEVERRIA

CUADRO: PLANO DE UBICACIÓN OFERTA COMPETITIVA


24


DESCRIPCION DE LA OFERTA COMPETITIVA

PACHECO TRADE CENTER I

Esta ubicado en la localidad de Pacheco, partido de Tigre en la zona Norte de la Provincia

de Buenos Aires, sobre la calle Marcos Sastre y sobre la Colectora

PACHECO TRADE CENTER II Esta ubicado en la localidad de Pacheco, partido de Tigre en la zona Norte de la Provincia

de Buenos Aires, sobre la calle Marcos Sastre y José Ingenieros. Nace como expansión de

Pacheco Trade Center I.

PLAZA LOGISTICA Se encuentra ubicado en la localidad de Pacheco, partido de Tigre en la zona Norte de la

Provincia de Buenos Aires, sobre la Av. de los Constituyentes (ex Ruta Nac. N° 9 Km. 32) a

1 Km. de la intersección de la Av. Henry Ford y Autopista Panamericana.

CENTRO INDUSTRIAL PACHECO Se encuentra ubicado en la localidad de Pacheco, partido de Tigre en la zona Norte de la



PARQUE EMPRESARIAL ESTEBAN ECHEVERRIA

Se encuentra ubicado en la localidad de Santa Catalina, partido de Esteban Echeverría en

la zona Sur de la Provincia de Buenos Aires, en la intersección de las calles Lagos García y

José María Paz, a 300 m. de la Ruta Prov. N° 4 (Camino de Cintura) y a 4 Km. de la

Autopista Ricchieri.


25


ANALISIS CUALITATIVO DE LA OFERTA COMPETITIVA Para el análisis de la oferta competitiva en sus aspectos cualitativos, se realizó una

encuesta a expertos inmobiliarios en temas logísticos con el fin de ponderar los atributos

más importantes considerados por la demanda.

Ubicación 15% 5 5 5 5Accesibilidad 20% 3 3 2 2 2Imagen Corporativa 9% 3 3 5 2 3Truck Center 7% 4 0 5 0 0Oficinas 7% 5 3 5 0 5Servicios para el transportista 7% 4 3 4 0 3Expendio de combustible 4% 0 0 0 0 0Restaurant 4% 0 0 0 0Entidad Financiera 3% 0 0 0 0 0Playa de estacionamiento para camiones 4% 4 3 5 3 3Distancia a Capital Federal en tiempo 10% 3 3 2 2 4Grado de Molestia de la trama urbana 10% 3 2 3 3 2

100%TOTAL ATRIBUTOS

Plaza Logistica Centro Industrial PachecoATRIBUTOS PONDERACION Parque Empresarial

Esteban Echeverria

3,29 2,46 3,28 1,95 2,25

Pacheco Trade Center I

Pacheco Trade Center II

2

0

CUADRO: CALIFICACION DE LA OFERTA COMPETITIVA POR ATRIBUTOS

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

MAPAS ESTRATEGICOS DE LA OFERTA COMPETITIVA

PRECIO-ATRIBUTOS

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

0 2 4 6 8 10Precio x m2

Atr

ibut

os


Pacheco Trade CenterIIPlaza Logistica

Centro IndustrialPachecoParque EmpresarialEsteban Echeverria

CUADRO: MAPA ESTRATEGICO PRECIO-ATRIBUTO



26


ATRIBUTOS-EXPENSAS

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

0 1 2 3 4

Atributos

Expe

nsas

x m

2

Pacheco TradeCenter I

Pacheco TradeCenter IIPlaza Logistica


CUADRO: MAPA ESTRATEGICO ATRIBUTOS-EXPENSAS


PRECIO-DISTANCIA

0

10

20

30

40

50

60

0 2 4 6 8 10Precio x m2

Min

utos




CUADRO: MAPA ESTRATEGICO PRECIO-DISTANCIA


MARKET SHARE DE LA OFERTA ACTUAL De los cinco emprendimientos, solo tres tienen posibilidades de ofrecer superficie de

depósitos actualmente al mercado ya que los otros dos proyectos están totalmente

ocupados; entre los tres suman 115.000 m2 cubiertos. Por las características del propio

negocio, esta superficie no se encuentra construida, sino que se construye una vez que es

comercializada con la posibilidad de hacerlo a medida (Built to suit).


27


OFERTA SUSTITUTA Evolución Oferta Sustituta

90%

86%

44%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

1998

1999

2000

CUADRO: PORCENTAJE DE PARTICIPACION OFERTA SUSTITUTA


OFERTA FUTURA En la actualidad no existe indicio alguno de lanzamientos de proyectos que contemplen

espacios de almacenamiento de mercadería destinados a funciones logísticas. La única

iniciativa, del tema de referencia, es el llamado a licitación del proyecto a desarrollarse en el

Mercado Central de Buenos Aires. Se trata de un concurso público de Antecedentes y

Precios, en el cual se han presentado dos propuestas, y al momento de realizarse este

estudio no existen novedades con respecto al resultado de la licitación. Por las

características del negocio que estamos analizando y ante la inexistencia de algún nuevo

proyecto de este tipo por lanzarse al mercado, la oferta futura coincide con la oferta actual.

Oferta Futura

25000

40000

49400

0 10000 20000 30000 40000 50000 60000

Centro IndustrialPacheco

Plaza Logistica

Parque Emp. Est.Echeverria

Superficie (m2)

CUADRO: OFERTA FUTURA POR EMPRENDIMIENTO FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.


28


COMERCIALIZACION

MARKETING ESTRATEGICO Todas las compañías deben ver a futuro y desarrollar estrategias de largo plazo que se

adapten a las cambiantes condiciones de sus industrias. No hay una sola estrategia ideal

para todas. Cada una debe encontrar el plan de juego mejor para su situación, sus

oportunidades, objetivos y recursos. La tarea de elegir la estrategia global para la

supervivencia a largo plazo y el crecimiento de una compañía la denominamos como

Marketing Estratégico.

Se trata de establecer una posición ventajosa y sostenible en el tiempo contra las fuerzas de

la competencia; la ventaja estará indicada por la implementación de una adecuada

estrategia competitiva, la que nace del valor que el proyecto es capaz de crear para sus

clientes, con pautas claramente diferenciales.

ANALISIS DE LAS FUERZAS COMPETITIVAS

En el análisis de la estructura del mercado, se utilizará el método propuesto por Michel

Porter de las cinco fuerzas competitivas, que no solo determinan la intensidad competitiva

sino también la rentabilidad del negocio.

Las fuerzas competitivas a enfrentar son:

•

•

•

•

•

Poder de negociación de los compradores

Poder de negociación de los proveedores

Amenaza de Ingreso

Intensidad de rivalidad entre los competidores existentes

Presión de los productos sustitutos


29


MATRIZ DE ATRACCION

BAJA MEDIA ALTA

Poder de negociación de los proveedoresAmenaza de IngresoIntensidad de rivalidad entre los competidores existentesPresión de los productos sustitutos

Poder de negociación de los compradoresIntensidad de las fuerzas competitivas

CUADRO: MATRIZ DE ATRACCION FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

INTENSIDAD DE LAS BARRERAS vs. RENTABILIDAD

BAJA ALTA

Rendimientos elevados, estables

Rendimientos elevados, riesgosos

BAJA

ALTA

BARRERA DE SALIDA

Rendimientos bajos, estables Rendimientos bajos, riesgosos

BA

RR

ER

A D

E

ING

RE

SO

CUADRO: INTENSIDAD DE LAS BARRERAS

FUENTE: ESTRATEGIAS COMPETITIVAS. MICHEL PORTER

MATRIZ F.O.D.A.

FORTALEZAS Próximo a los grandes centros de consumo. •

•

•

•

•

•

•

A menos de 25 minutos de los puertos de la Ciudad de Buenos Aires y de La Plata.

Alto grado de exposición sobre la Autopista La Plata – Buenos Aires.

Muy buena infraestructura de servicios e imagen institucional.

Acceso directo desde autopista de la red troncal de ingresos a la Capital Federal.

OPORTUNIDADES Bajo costo de la tierra comparado con la Autopista Panamericana (Zona Norte), permitiendo

proyectos mejores servicios y precios.

El cambio en las condiciones tributarias respecto a los alquileres comerciales hace que este

se pueda descontar.


30


•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

Escasa oferta de proyectos o inmuebles de similares características en el área de influencia.

Bajo grado de molestia de la trama urbana.

Posibilidad de construir una barrera de ingreso alta a futuros competidores.

DEBILIDADES El entorno inmediato no se encuentra totalmente consolidado.

Alto costo de la tarifa del peaje.

Habría que tramitar cambios en la zonificación.

Falta de servicios sanitarios.

El terreno se encuentra ubicado en la Zona Sur del AMBA.

AMENAZAS La profundización de la recesión económica que lleva casi 3 años.

Escasez de nuevas inversiones.

La concreción del Centro de Transferencias de Cargas en el Mercado Central por parte

del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, el de la provincia de Buenos Aires y por la

Nación.

POSICIONAMIENTO ESTRATEGICO DEL PROYECTO

EVALUACION DE LOS ATRIBUTOS

Ubicación 15% 5 5 5 5 2 2Accesibilidad 20% 3 3 2 2 2 5Imagen Corporativa 9% 3 3 5 2 3 4Truck Center 7% 4 0 5 0 0 4Oficinas 7% 5 3 5 0 5 3Servicios para el transportista 7% 4 3 4 0 3 3Expendio de combustible 4% 0 0 0 0 0 3Restaurant 4% 0 0 0 0 0 3Entidad Financiera 3% 0 0 0 0 0 3Playa de estacionamiento para camiones 4% 4 3 5 3 3 3Distancia a Capital Federal en tiempo 10% 3 3 2 2 4 5Grado de Molestia de la trama urbana 10% 3 2 3 3 2 4

Pacheco Trade

Center II

Plaza Logistica

Centro Industrial Pacheco

Parque de Actividades

Logisticas Hudson

3,71

Parque Empresarial E.

Echeverria

TOTAL ATRIBUTOS 100% 3,29 2,46 3,28 1,95 2,25

ATRIBUTOS PONDERACIONPacheco

Trade Center I

CUADRO: VALORACION DE LOS ATRIBUTOS FUENTE: ELABORACION PROPIA


31


MARKET SHARE DEL PROYECTO


RESTO DE LA DEM ANDA

95,29%

PARTICIPACION DE M ERCADO

4,71%

CUADRO:PARTICIPACION DEL PROYECTO

FUENTE: ELABORACION PROPIA

MARKETING OPERACIONAL

PRODUCTO Se propone desarrollar un proyecto integral, el cual albergará, además de espacios para

almacenamiento de mercadería, sectores de servicios asociados a la actividad empresaria,

procurando generar sinergia entre las distintas actividades.

También se aprovechará la exposición sobre la autopista para la instalación de cartelera

institucional y para reforzar la impronta corporativa del proyecto.

PRECIO

Una vez definido el producto se debe determinar el precio a partir del posicionamiento

estratégico en el mercado, y teniendo en cuenta que para fijarlos hay que considerar a los

factores externos del mercado y a los internos de la empresa. Los factores internos incluyen

los objetivos de la empresa mientras que los factores externos contemplan las

características del mercado, de la demanda y los elementos suministrados por la

competencia.


32


5 1,05 610 2,1 12,1

6500 1365 78652000 420 24202000 420 24206000 1260 7260

Alquiler mensual ($) I.V.A. Total

Carteles (tres)

RestaurantLocal bancario

Concepto

Depósitos (m2)Oficinas (m2)Estación de servicio

,05

CUADRO: CUADRO DE PRECIOS FUENTE: ELABORACION PROPIA

PLAZA El canal de comercialización del proyecto será realizado a través de una importante

inmobiliaria local, la cual posee una alianza estratégica con una compañía de Real Estate

extranjera, con oficinas en las principales ciudades del mundo.

La fuerza de ventas estará compuesta por la división de industrias de la mencionada

compañía compuesta por cuatro vendedores especializados en temas logísticos. Estos a su

vez serán entrenados especialmente en el conocimiento del proyecto en su conjunto, no

solo de los atributos tangibles sino también de los intangibles que hacen del proyecto un

beneficio para los potenciales clientes.

PROMOCION Y PUBLICIDAD Para alcanzar una comercialización efectiva del proyecto se deberán encarar acciones de

promoción y publicidad, tendientes a alcanzar una cuota razonable de participación en el

mercado. En este sentido, es prioritario definir las distintas etapas o ciclos de vida que

caracterizan al presente negocio.

Lanzamiento del proyecto •

•

•

Proyecto en marcha

Proyecto consolidado


33


ESTUDIO TECNICO El estudio técnico consiste en traducir en términos y requerimientos técnicos los datos del

estudio Económico- Financiero, los conceptos definidos en el estudio de mercado y las

características de la ubicación seleccionada.

El estudio técnico abarca:

•

•

•

•

•

•

•

El ordenamiento físico del predio en su conjunto;

Las redes viales internas y de conexión externa;

Las redes de servicios;

La infraestructura;

La distribución de los distintos tipos de edificios en el predio;

La valoración de los costos de cada componente;

El planeamiento y distribución de las obras en sus distintas etapas y plazos respectivos.

Se analizaron las diferentes variables que hacen a los aspectos técnicos de los depósitos,

tanto respecto de la localización del proyecto, evaluando el contexto nacional, la relación

con los principales demandantes y las mas importantes vías de acceso.

Del estudio de la oferta existente y los requerimientos de la demanda, se determinaron los

servicios a incluir y la infraestructura con la que debe contar el proyecto.

ESTUDIO LEGAL

En el estudio de un desarrollo inmobiliario es necesario conocer los requerimientos legales a

cumplir, de modo que luego éstos no constituyan un impedimento para el desarrollo

posterior del mismo.

Se analizaron los aspectos legales referentes a la normativa del Código de Planeamiento

del Municipio del Partido de Berazategui, ya que éste condiciona la tipología edilicia y la

cantidad de metros cuadrados a construir, como así también la impronta de la construcción

en el suelo y los usos permitidos.


34


Una vez conocida la factibilidad del desarrollo en el terreno elegido se estudiaron aspectos

legales tales como conformación societaria, la constitución de un mutuo hipotecario sobre el

terreno, los subcontratos con los diferentes gremios y el marco legal en que se encuadra la

Ley de Alquileres.

ESTUDIO FINANCIERO

Sobre la base de los datos obtenidos de los otros capítulos se realizó el estudio financiero y

la evaluación analizándose las distintas variables intervinientes en la construcción y

explotación del presente proyecto de inversión.

Una vez conformado el flujo de fondos del proyecto se lo evalúo utilizando distintos

métodos, entre ellos se encuentra V.A.N., T.I.R., M.E.X. y P.RE., asimismo el proyecto fue

sensibilizado en tres de sus variables (precios, costo de la construcción y velocidad de

absorción

También, fueron establecidas dos tasas de corte, una para la etapa de desarrollo del

proyecto, y la otra para el periodo de administración. El método utilizado para determinar la

tasa de corte fue el C.A.P.M. (Capital Asset Price Model), que considera una tasa libre de

riesgo, una sobre tasa (riesgo país), el coeficiente Beta y un premio de mercado.

-$ 3.000.000

-$ 2.000.000

-$ 1.000.000

$ 0

$ 1.000.000

$ 2.000.000

$ 3.000.000

$ 4.000.000

$ 5.000.000

$ 6.000.000

$ 7.000.000

$ 8.000.000

26% 25% 24% 23% 22% 21% 20% 19% 18% 17% 16% 15% 14% 13% 12%

TASA DE CORTE (ANUAL)

VAN

($)

V A N A NTES DE IGV A N DESPUES IG

CUADRO: VALORES DE V.A.N. PARA DIFERENTES TASAS DE CORTE



35


FF ACUMULADO ANTES IG

-22452809-40000000

-20000000

0

20000000

40000000

60000000

80000000

100000000

120000000

año1

año2

año3

año4

año5

año6

año7

año8

año9

año10

año11

año12

año13

año14

año15

año16

año17

año18

año19

año20

PERIODO (Anual)

MO

NTO

($)

CUADRO:FLUJO DE FONDOS ACUMULADOS AIG


FF ACUMULADO DESPUES IG

-20901492-40000000

-20000000

0

20000000

40000000

60000000

80000000

100000000

año1

año2

año3

año4

año5

año6

año7

año8

año9

año10

año11

año12

año13

año14

año15

año16

año17

año18

año19

año20

PERIODO (Anual)

MO

NTO

($)

CUADRO:FLUJO DE FONDOS ACUMULADOS DIG FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

SENSIBILIDAD DE PRECIOS DE ALQUILER


36


-$2.000.000

-$1.000.000

$0

$1.000.000

$2.000.000

$3.000.000

$4.000.000

$5.000.000

$6.000.000

-20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20%

V ARIACION DE PRECIOS (%)

VAN

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%TIR

V A N

TIR

CUADRO: VAN Y TIR ANTES DE IMPUESTOS


SENSIBILIDAD DE PRECIOS DE ALQUILER

-$1.000.000

$0

$1.000.000

$2.000.000

$3.000.000

$4.000.000

$5.000.000

-20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20%

V ARIACION COSTO DE LA CONSTRUCCION (%)

VAN

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%TIR

V A N

TIR

CUADRO: VAN Y TIR ANTES DE IMPUESTOS FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.


37


SENSIBILIDAD VELOCIDAD DE ABSORCION

$0

$5.000.000

$10.000.000

$15.000.000

$20.000.000

$25.000.000

$30.000.000

-30% -20% -10% 0% 10% 20% 30%

VAN-MEX ($)

22,00%

22,50%

23,00%

23,50%

24,00%

24,50%TIR (%)

MEX VAN TIR

CUADRO: VAN, MEX Y TIR ANTES DE IMPUESTOS


CONCLUSIONES

La situación política económica de la Argentina actual atraviesa un periodo de desconfianza

y una alta incertidumbre en la capacidad de pago de su deuda externa; dicha situación se

evidencia en las cifras del indicador “Riesgo País” que generan un sobre costo en el

endeudamiento y en las tasas para la evaluación de proyectos de inversión. Al mismo

tiempo la baja de la tasa de interés realizada por el gobierno de los Estados Unidos de

América no amortiguó los efectos negativos sobre las perspectivas de corto y mediano plazo

para la Argentina.

Asumiendo lo descripto en el párrafo anterior, el proyecto es viable desde el punto de vista

financiero debido a que de acuerdo con la tasa de corte establecida, el V.A.N. es positivo y

la T.I.R. resulta atractiva tanto para el resultado antes de impuestos a las ganancias, como

para la evaluación después de este impuesto.


38


A su vez, el análisis de sensibilidad nos indica, que en las actuales circunstancias el

proyecto soportaría un aumento en los costos de construcción hasta un 15% y una baja en

el precios de los alquileres de hasta un 10%, resultando, el proyecto, no ser sensible a los

ritmos de absorción.

De todas formas se recomienda realizar el Estudio de Factibilidad y encarar el proyecto una

vez que se despejen las dudas que hoy pesan sobre la Argentina.


39


1. IDENTIFICACION DEL PROYECTO

El presente trabajo tiene como objetivo evaluar a nivel de estudio de prefactibilidad el

desarrollo de un negocio de renta orientado a satisfacer las necesidades de espacios

logísticos de las empresas; el mismo esta ubicado en la localidad de Hudson, Partido de

Berazategui, en el kilometro 27,50 de la Autopista La Plata – Buenos Aires.

1.1. GENERACION Y ANALISIS DE LA IDEA DE PROYECTO

1.1.1. IDEA DE PROYECTO

La idea de este proyecto de inversión consiste en desarrollar un negocio de renta que

incluya áreas de depósitos y servicios, con tecnología e infraestructura adecuada, para

satisfacer los requerimientos de la industria del transporte, almacenamiento y distribución de

carga.

Los objetivos a promover son el desarrollo de la industria logística, brindar espacios

apropiados para el servicio de almacenamiento, fraccionamiento, consolidación y

desconsolidación de mercadería, como así también, ofrecer servicios para el personal de las

empresas de transporte, atención de vehículos y áreas administrativas.

1.1.2. HIPOTESIS

El avance experimentado en esta última década en materia de logística empresaria, de la

mano de los cambios tecnológicos y de nuevos conceptos y funciones que cumplen los

depósitos dentro de la cadena de abastecimiento, producirá un reemplazo de las actuales


40


estructuras de almacenamiento debido a la gran cantidad de depósitos obsoletos que

conforman el mercado de inmuebles para usos logísticos en el sector comprendido por la

Capital Federal y el Gran Buenos Aires (AMBA).

A su vez, dicha situación se ve agravada por una nueva ley de tránsito en el territorio de la

Ciudad de Buenos Aires, la cual limita el tráfico de unidades de mas de 12 toneladas a

través de una red de tránsito pesado, y el cambio del Código de Planeamiento Urbano

tendiente a resolver las situaciones de degradación urbana y las molestias mutuas que se

producen por efecto de una inadecuada superposición de actividades industriales y

residenciales.

1.2. ANALISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO

1.2.1. CARACTERIZACION DEL MERCADO DE DEPÓSITOS

Las exigencias de las empresas multinacionales en materia de almacenamiento y

distribución, junto con la aparición de conceptos tales como “just in time” y el auge de la

tercerización, mostraron las falencias de los inmuebles utilizados para el almacenamiento de

productos y materias primas, muchos de los cuales se encuentran desocupados.

La Argentina descubrió la logística en la década del noventa y este período transcurrido es,

por cierto, demasiado corto para sacar conclusiones de comprobable validez, pero, no

obstante, resulta claro que en el plano del territorio y las infraestructuras, la situación

durante este período no ha cesado de cambiar, y esta circunstancia condiciona de una

manera notable la validez de todas las decisiones empresariales tomadas hace apenas

unos años atrás.

De esta forma, no es posible soslayar el hecho de que la apertura de la economía terminó

de modificar la antigua fisonomía de los espacios utilizados para la guarda de mercadería.

La competitividad enfrentó a las empresas a serios problemas de costos y les impuso

reestructuraciones integrales, con centralización de actividades, modernización de edificios

y venta de superficies ociosas.


41


Durante el periodo 1992-2000 el mercado de inmuebles destinados a actividades logísticas

fue uno de los segmentos de mayor actividad dentro del mercado inmobiliario local. De la

mano de las privatizaciones, la globalización de la economía, la integración regional y las

mejoras en la infraestructura vial, las empresas se vieron obligadas a replantear sus

estructuras logísticas con el fin de dar respuestas a los requerimientos de la cadena de

abastecimientos.

En ese período, el mercado de depósitos absorbió mas de 1.600.000 m2, en inmuebles tan

heterogéneos como viejas plantas recicladas y modernos edificios con una amplia

disponibilidad de servicios.

Absorción Anual

112124

225900

81500

206200

158700

264270233800

149600

237851

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000P e rio do

CUADRO 1.1:ABSORCION ANUAL FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

Es de hacer notar, que existe un gran stock de inmuebles industriales y depósitos obsoletos.

Dicho stock no se adapta a las nuevas necesidades de la demanda tales como naves sin

columnas, amplias playas de maniobras, docks de carga, alturas no inferiores a los ocho

metros, muros contra fuego, etc.

Asimismo, distintos especialistas del sector inmobiliario reflejan el estado actual del parque

de depósitos; según Antonio Mieres “en la Argentina existe un déficit de 300.000 m2 de

depósitos con ciertas características” (Prensa Económica Abril de 1999), o la consultora Ana


42


Simeone, en la misma revista comenta “en el país se ha producido un enorme crecimiento y

eso trajo aparejada la construcción de más de 20 parques industriales, pero en ninguno de

ellos se contemplo un sector destinado a la logística; es peor aun la situación actual, porque

la mayoría de las empresas e industrias que hace diez años realizaba su propia distribución,

hoy la terceriza”.

CARACTERISTICAS DEL MERCADO

OFERTA DEMANDA

• • Mercado sobreofertado. Demanda selectiva y

tecnificada.

• • Inmuebles obsoletos. Construcciones

Modernas.

• • Zonas inhabitables y muy

congestionadas.

Zonas aptas con buenos

accesos.

• • Carencia de servicios. Infraestructura completa

de servicios.

• • Altura media de 3,5m a

5m.

Altura solicitada mas de

10m.

• • Antigüedad promedio entre

30 y 50 años.

Seguridad.

CUADRO 1.2:CARACTERISTICAS DEL MERCADO FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

De esta forma comenzaron, por un lado, a desarrollar sus actividades los Operadores

Logísticos apoyados en la modalidad de tercerización de parte de las empresas de las

funciones de almacenamiento y distribución, y por el otro, el desarrollo de los denominados

Parques Logísticos, orientados a mejorar la calidad de las acciones de almacenamiento y

brindar valor agregado a la cadena de abastecimiento.

La creación de estos Parques Logísticos o centro de actividades logísticas que albergan,

entre otras, infraestructuras, áreas de almacenaje y servicios, se han desarrollado con

mucho éxito en diferentes países del mundo (España, Francia, EEUU, etc.). En estos casos,

el beneficio se da en varias de las funciones logísticas; en tal sentido, Argentina necesita

renovar sus infraestructuras logísticas para reducir costos empresarios y potenciar el

comercio exterior.


43


Es de hacer notar, como se observa en el gráfico siguiente, que la participación de la

superficie ocupada en los parques logísticos fue aumentando a través de los años, pasando

del 10% del total de la superficie comercializada durante el año 1998 a una participación del

56% durante el año 2000.

Crecimiento Parques Logísticos

212300197400

96000

53600

2850021500

0

50000

100000

150000

200000

250000

1998 1999 2000

Depósitos

Parques Logísticos

CUADRO 1.3: ABSORCIÓN EN PARQUES LOGÍSTICOS FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

En cuanto a la localización se refiere, la zona Norte del Gran Buenos Aires fue la favorita en

la elección por parte de las empresas, en detrimento de las Zonas Oeste, Sur y la Capital

Federal, las que por diferentes motivos aparecen como las menos preferidas por la

demanda.


44


Norte45%

Sur29%

Oeste12%

Cap. Fed.14%

Norte Sur Oeste Cap. Fed.

CUADRO 1.4:UBICACION FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

1.2.2. FUNCION DEL DEPOSITO EN LA CADENA LOGISTICA

1.2.2.1. EVOLUCIÓN DE LOS DEPÓSITOS

Desde hace unos cuatro mil años, en la época en que los fenicios revolucionaron el mundo

antiguo por medio del desarrollo de su comercio marítimo, el depósito constituía una parte

fundamental del sistema logístico. El tiempo fue avanzando y los negocios se hicieron cada

vez más complejos, pero el depósito siguió formando parte de la cadena de abastecimiento

de cualquier sistema productivo.

No obstante, las tendencias operativas de la actualidad representan, quizás, el mayor

desafío para los depósitos y su rol dentro de la Cadena Logística Integral de Negocios. La

velocidad de rotación del inventario, así como la necesidad de información en tiempo real

han cambiado la combinación de actividades, y hasta el propósito primero, del depósito.

En este sentido, en la búsqueda constante de la mejor performance del óptimo

funcionamiento de la cadena de abastecimiento, el histórico rol del depósito como agente de


45


cambio al que se recurre como ultimo recurso, parece desaparecer para dejar su lugar a

nuevas estrategias y usos operativos.

Algunos especialistas o teóricos sostienen que el mejor depósito es el que se elimina. Otros,

por el contrario lo postulan como el eje central de la cadena logística. Esta aparente

contradicción tiene su explicación al considerar las presiones que afectan al depósito en el

marco de la concepción actual de la Cadena de Abastecimiento.

En los últimos diez años, cuatro puntos pusieron en peligro la función especifica del

depósito:

Reducción de inventarios,

La mayor tendencia hacia la aceptación de pedidos de volúmenes reducidos,

La velocidad con que deben ser despachados los pedidos,

Reducción de costos.

Pero como la mayor preocupación de los encargados de gerenciar y operar la cadena de

distribución es no tener disponibles los productos que demande el mercado, mientras

existan inventarios que deban movilizarse y administrarse, los depósitos continuarán siendo

una de las piezas clave de la practica de la logística, si bien sus funciones serán diferentes

de las originariamente asignadas a ellos.

Es por ello que las necesidades de reducción en los stocks para disminuir costos generan a

diario la necesidad de aumentar las frecuencias de entrega. Para cumplir con estas

exigencias, fue necesaria la concentración de depósitos estratégicamente ubicados para

brindar servicios en áreas geográficas más extensas, encontrándose soluciones logísticas

que permitan llevar los productos desde los depósitos hasta los usuarios finales con el

menor valor del flete.

1.2.2.2. FUNCIONES Y OBJETIVOS

Las tendencias operativas de la actualidad representan uno de los mayores desafíos para el

depósito y su rol dentro de la Cadena de Logística Integral de Negocios. La velocidad de

rotación del inventario, así como la necesidad de información en tiempo real han cambiado

la combinación de actividades y hasta el propósito primero del depósito.


46


La función principal del depósito es la ejecución de todas aquellas tareas tendientes a

asegurar el correcto control de los inventarios y la custodia de los bienes allí almacenados,

como así también el gerenciamiento de la operación de transportación y distribución de

mercaderías.

Asimismo, el depósito agrega valor a la cadena de abastecimiento basado en dos puntos

vitales: la información y la tecnología actual aplicada a los sistemas de depósitos y

transporte; además la calidad con la cual el depósito almacena los materiales o productos

respetando las especificaciones del proveedor e impidiendo de esta manera que los mismos

sufran daños que ocasionen inconvenientes a los clientes, es de por sí, un valor agregado.

VALOR EN LA CADENA DE DISTRIBUCION • • • Costos de Almacenaje. Control obsolescencia de

productos.

Indice de falsos fletes.

• • • Instalaciones adecuadas. Niveles de stocks. Estandarización del Picking y

Packaging.

• • • Costos de transporte. Indice de devoluciones. Movimiento de materiales.

• • • Lead Times de entrega. Indice de Scrap. Recepción de mercaderías.

• • • Plazos de Entrega. Ruteos en la distribución. Emisión de reportes.

• • • Indice de redespachos. Indice de ocupación del

transporte.

Utilización de software

adecuados. CUADRO 1.5: VALOR DEL DEPOSITO FUENTE: ENFASIS LOGÍSTICA. El marketing realiza la conexión entre la oferta y la demanda, auxiliado por las actividades

logísticas que le proveen la utilidad de tiempo y lugar, dado que, a un determinado

producto/servicio se lo requiere en un lugar y en un momento preciso.

Esta tarea, resulta cada vez más compleja debido a que la producción puede realizarse a

escala global o regional y a las exigencias de mejoras en la competitividad. Por ello, una

adecuada operación logística, debe proveer un buen servicio y, además, brindar un

aumento general de la eficiencia y competitividad, reducción de costos y un mayor grado de

satisfacción del cliente final.


47


Debido a ello, durante la última década, la logística empezó a ocupar un rol preponderante

dentro de la estrategia empresaria, lo cual, sumado a un acelerado desarrollo de la

incorporación de tecnología, trajo aparejado una mejora sustancial en los procesos.

Aunque el principal objetivo de la gestión moderna de la cadena de abastecimiento consiste

en reducir los inventarios, manteniendo los productos en movimiento, la realidad de la

mayoría de los requerimientos de los clientes y de las empresas de producción hace que la

reducción al mínimo de los stocks resulte sumamente improbable.

Es muy difícil que la oferta, la demanda y los requerimientos de los clientes coincidan en

todo momento. Aunque las diferencias entre ellos sean leves, siempre será necesario

mantener los productos en depósito para cubrir la brecha. Los depósitos permiten equilibrar

la oferta y la demanda, y garantizar la disponibilidad de los productos necesarios para

satisfacer los requerimientos de los clientes.

Es allí donde las actividades realizadas en el depósito, tales como recepción,

almacenamiento, administración de stocks, preparación de pedidos y despachos, entre

otras, deben estar integradas íntimamente con las realizadas por el transporte. Desde la

coordinación de los retiros de mercadería o recepciones desde y hacia el depósito, hasta la

entrega a los clientes finales, se requiere de una adecuada sincronización y seguimiento.

1.2.3. FACTORES DE IMPACTO

1.2.3.1. NUEVA LEY DE TRÁNSITO EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES Durante Junio de 1999, la Legislatura del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

sancionó la Ley N° 216, tendiente a ordenar el tránsito pesado dentro de los limites de la

ciudad.

Está ley, establece una red única para el tráfico pesado, prohibiendo el tránsito de camiones

de más de 12 toneladas por la ciudad, además de no permitir la circulación de camiones en

la salida norte del puerto (Costanera Norte) en los horarios de 18 a 20 horas, y tampoco la

vinculación en el mismo horario, a través de la Av. Brasil, para el tráfico que circula desde la

Av. Huergo a la Av. de los Italianos (Costanera Norte).


48


Por otra parte, la ordenanza indica el horario de estacionamiento para carga y descargas en

el micro y macrocentro de 21 a 9 horas, vedando el acceso y operación de cualquier

vehículo de carga, sin importar de la unidad utilizada. Si bien la penetración del camión en el

medio urbano cumple con la misión fundamental de abastecer, por otro lado produce una

serie de efectos no deseados que podrían considerarse como agresivos para la ciudad.

CUADRO 1.6: RED DE TRANSITO PESADO FUENTE: GOBIERNO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES.

Esta nueva ley afectara las condiciones de cómo se realizara la distribución física de

productos dentro del ámbito urbano, ya que las empresas de logística necesitaran más

unidades pequeñas para el traslado de la mercadería. Dicha situación impactará

directamente sobre las necesidades de espacios de depósito en condiciones de realizar la

ruptura de carga, es decir, traspasar grandes volúmenes de carga trasladada en camiones

de gran porte a otros de menor porte.


49


Asimismo, al delinear una red de circulación del tránsito pesado, muchos de los depósitos

han quedado fuera de esta, y/o en zonificaciones no permitidas por el Código de

Planeamiento Urbano, obligando a las empresas a replantear la ubicación de los mismos.

1.2.3.2. TENDENCIA DE LAS EMPRESAS AL ALQUILER DE INMUEBLES

La necesidad de flexibilizar la estructura de la empresa con el fin de interactuar más

eficientemente en un contexto dominado por la innovación, el cambio permanente de la

tecnología y la diversidad, es lo que explica la pesada carga que significa para las empresas

los inmuebles. Jeremy Rifkin sostiene, en su libro “La era del acceso”, que el interés de las

empresas de contar con activos inmobiliarios tiende a disminuir sin remedio debido a la

reducción del carácter físico de la economía.

Mantener un inmueble es someterse a una determinada disposición del espacio, cuya

rigidez significa resignar ganancias; a su vez, dicha restricción se ve aumentada por el

avance de la tecnología. En otros tiempos la señalización de la solvencia pasaba en buena

medida por el monto de los activos inmobiliarios, mientras que en la actualidad el valor

empresario pasa por el tamaño de la cartera de clientes.

Tendencia del Mercado

70%

48%

25%

30%

52%

75%

1997

1998

1999

Perío

do

% de OperacionesVenta Alquiler

CUADRO N° 1.7:TENDENCIA DEL MERCADO INMOBILIARIO

FUENTE: L.J. RAMOS En el cuadro anterior se observa como a través de los años las operaciones de alquiler han

aumentado en detrimento de las operaciones de compraventa.


50


También existen razones tributarias y financieras que hacen suponer él porque las

compañías prefieren el alquiler en lugar de la compra. En primer lugar, el alquiler es tomado

como un gasto operativo que se descuenta del impuesto a las ganancias, y en segundo

termino se reduce la inmovilización de dinero en bienes raíces para utilizarlo en capital de

trabajo.

1.2.3.3. AUMENTO DE LA CONSOLIDACIÓN Y DESCONSOLIDACIÓN DE

CARGAS

A partir de la estabilización de la economía y de la apertura de los mercados a comienzos

del año 1991 con la Ley de Convertibilidad Monetaria, la Argentina encaró un proceso de

inserción en los principales mercados mundiales de la mano de la globalización de la

economía.

Está situación trajo aparejado un incremento de la balanza comercial; según el INDEC

(Instituto Nacional de Estadísticas y Censos), el comercio exterior argentino creció tanto de

la mano de las exportaciones como de la importaciones el 250% durante la ultima década.

Como consecuencia del notable incremento del comercio exterior también se evidenció un

fuerte aumento de la carga transportada por contenedores. De acuerdo con datos que

maneja la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, mientras que en el año 1980 el

puerto de la ciudad recibía 120.000 contenedores anuales, en la actualidad se encuentra

operando 1.300.000 contenedores anuales.

Cantidad de Contenedores

120000

1300000

año 1980

año 2000

Perío

do

Unidades

CUADRO N° 1.8: CONTENEDORES RECIBIDOS EN EL PUERTO FUENTE: GOBIERNO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES


51


1.2.3.4. TERCERIZACIÓN DE LAS OPERACIONES DE

ALMACENAMIENTO Y DISTRIBUCIÓN.

El mercado de contratación de servicios logísticos ha experimentado un notable crecimiento

en los últimos cinco años, llegando en la actualidad a un importante grado de madurez. Tal

situación puede verificarse con la mayor oferta en cantidad y calidad de servicio y, también,

en los importantes avances concentrados en cuanto a reducción de costos y mejoras de

servicios al cliente.

A pesar de ello, se prevé un nuevo crecimiento del mercado de contratación de servicios, ya

que por un lado resta mucho por mejorar, coincidentemente con un efecto de

regionalización de operaciones; esto es, un considerable crecimiento de las actividades

logísticas en las principales provincias del país. Esta tendencia se concreta con la

expansión de los principales canales de distribución con mayores exigencias en los

servicios. Como consecuencia de ello, aumentara la consolidación de cargas como una

forma de mejorar los costos y el nivel de servicios.

1.2.3.5. OBSOLESCENCIA DEL PARQUE ACTUAL DE DEPÓSITOS

Las operaciones de logística actuales requieren de espacios diseñados bajo la regulación

de normas internacionales. Estos estándares internacionales se basan en conceptos tales

como calidad de los accesos y la circulación interna, alturas libres en el interior de los

depósitos, docks a nivel para la carga y descarga de mercadería, playa de maniobras para

camiones, estacionamiento para automóviles, dimensiones modulares en los espacios

interiores, espacios entre columnas y un conjunto de equipamiento y servicios que

identifican a los inmuebles para almacenamiento de última generación.

Con el fin de analizar las características y el estado actual de la oferta disponible de los

inmuebles con fines logísticos, se relevaron todos los inmuebles que se ofrecían al mercado

en medios gráficos (Clarín y La Nación). Del estudio de la oferta actual de depósitos y

edificios industriales, surge que el 90% de los inmuebles ofrecidos en el mercado es

obsoleto a los efectos de albergar empresas que requieran aplicar conceptos logísticos.


52


sin columnas36%

con columnas64%

CUADRO N° 1.9: SEGMENTACION SEGÚN COLUMNAS FUENTE: ELABORACION PROPIA, SOBRE LA BASE DEL ESTUDIO DE LA OFERTA ACTUAL

En el gráfico anterior se puede observar que el 64% de los inmuebles que actualmente se

comercializan no cumple con uno de los requisitos básicos solicitados, es decir, que la luz

entre columnas supere a los 20 metros de separación; en términos cuantitativos, esto

significa que de los 1.300.000 m2 relevados, 836.196 m2 son obsoletos.

Pero al analizar el otro ítem (altura de techos), los niveles de obsolescencia son aún

mayores; del gráfico siguiente se desprende que solo el 10% de la oferta posee alturas

superiores a los 8 metros.

hasta 5t 33%

entre 5 y 8t 57%

entre 8 y 10t 5%

mas de 10t 5%

CUADRO N° 1.10: SEGMENTACION SEGÚN ALTURA DE TECHOS


53


FUENTE: ELABORACION PROPIA, SOBRE LA BASE DEL ESTUDIO DE LA OFERTA ACTUAL

1.3. ANALISIS DE LA LOCALIZACION

1.3.1. ANTECEDENTES GENERALES De acuerdo con las funciones que cumplen los depósitos en la cadena de abastecimiento (la

de almacenar carga), es necesario que los centros de distribución estén subordinados a la

gestión de una red, por lo tanto es critico definir que función cumplirán dentro de la misma.

El criterio de selección que se privilegio en la búsqueda de los posibles terrenos se basó en

las características de su ubicación, teniendo presente las facilidades de acceso, fuera del

ejido urbano que previene de potenciales problemas con el vecindario, como así también

que la zona tenga capacidad de expansión mas o menos evidente y sencilla. Además de

considerar la infraestructura, la calidad de los accesos, la distancia a los principales

destinos, tipo de zona (industrial, comercial, etc.), limitaciones de construcción, dimensiones

y estructura del terreno, topología y precios de la tierra.

Si bien nuestro proyecto contempla el alquiler de espacios de almacenamiento, los

diferentes sectores de la demanda que requieren de estos espacios, hacen que la ubicación

de un Parque de Actividades Logísticas deba reunir distintas cualidades según la rama de la

empresa que se trate.

Es decir, para el caso de un centro de distribución de una industria, estos deberán estar

próximos de la planta o en una ubicación estratégica entre la fabrica y los mercados

principales; en el caso de un depósito para una cadena de supermercados necesitan ser

localizados en ubicaciones con acceso directo a las principales autopistas, con distancias

cortas a las tiendas, y para el caso de operadores logísticos, contemplan similares

requerimientos, considerando la región de distribución, que en general es la región urbana.

En este sentido, se analizaron las ubicaciones de las principales bocas de expendio de

productos (hipermercados, supermercados, cadenas de electrodomésticos, etc.) es decir los

demandantes de carga, como así también las localizaciones de las industrias, Parques

Industriales y las características demográficas.


54


1.3.2. CARACTERISTICAS DEMOGRAFICAS

El proyecto se ubica en la localidad de Hudson, Partido de Berazategui, Provincia de

Buenos Aires, sobre la Autopista La Plata - Buenos Aires, a 27 km. al sur de la Capital

Federal. Integra con 19 partidos de la Provincia de Buenos Aires y Capital Federal el área

denominada como “AMBA”, con una población de aproximadamente 13 millones de

habitantes, según las proyecciones del INDEC. El 98,3% es población urbana y posee un

98% de alfabetización.

CUADRO N° 1.11: MUNICIPIOS DEL SUR G.B.A. FUENTE: INDEC

A su vez, el partido de Berazategui con otros 11 partidos forma el sur del Conurbano

Bonaerense. Concentran 3,6 millones de habitantes, abarcando 1.947 Km2 y controlando un

presupuesto anual cercano a 600 millones de dólares estadounidenses.

1.3.3. PRINCIPALES VIAS DE ACCESO Sin duda que la principal vía de acceso de la zona es la Autopista La Plata - Buenos Aires,

por donde circularon durante el año 2000, según OCRABA, mas de 42 millones de

vehículos. Actualmente se encuentra en construcción él ultimo tramo de la mencionada


55


autopista, la que conectará de manera definitiva a la Ciudad de Buenos Aires con la Ciudad

de La Plata; los trabajos estarán concluidos para fines del año 2001.

CUADRO N° 1.12: PRINCIPALES VIAS DE ACCESO

La mencionada autopista permite conectar en 15 minutos al Partido de Berazategui con el

Puerto de la Ciudad de Buenos Aires y también con el de la Ciudad de La Plata (una vez

que estén concluidas las obras). Asimismo, posee conexiones con la Ruta Nacional N° 2, la

Autopista 25 de Mayo y posteriormente con la Autopista Ricchieri, la que permite una rápida

vinculación con el Aeropuerto de Ezeiza.

Otras de las vías de circulación de importancia es la Ruta Provincial N° 6, la que también se

encuentra en la actualidad en construcción (reconstrucción). Ha sido diseñada como

autovía, contará con cuatro calzadas de 7,5 metros de ancho, dos por mano, banquinas

pavimentadas y un separador central. El proyecto unirá el Puerto de La Plata con el Puerto

de Campana y la vinculación con la Ciudad de Zárate, con una extensión de 216,10 Km.


56


CUADRO N° 1.13: RUTA PROV. 6

La Ruta Provincial N° 6 forma el tercer anillo de circunvalación a la Capital Federal,

iniciando su recorrido en el Complejo Zárate Brazo Largo, sirviendo en su trayectoria como

vía de transferencia de cargas, absorbiendo la de origen y distribución a los centros de

consumo y viceversa. En su recorrido atravesará los partidos de Berisso, La Plata, Coronel

Brandsen, San Vicente, General Las Heras, Marcos Paz, General Rodríguez, Lujan, Pilar,

Exaltación de la Cruz, Campana y Zárate.

Permitirá la comunicación directa con las rutas nacionales N° 2, 8, 9, 193 y 205, el Acceso

Oeste, la Autopista Cañuelas y las rutas provinciales N° 58, 210 y 215, demandará una

inversión estimada en 214 millones de pesos.

Otros de los de los proyectos importantes, que de concretarse cambiaría el flujo del

transporte de cargas en el Mercosur, es el puente que unirá las costas de la Argentina con

las de Uruguay. La cabecera del lado argentino se ubicará en el partido de Punta Lara

próximo a la autopista La Plata – Buenos Aires, mientras que del lado uruguayo estará

localizada en la ciudad de Colonia.


57


CUADRO N° 1.14: TRAZA PTE COLONIA - PUNTA LARA

El proyecto prevé un puente de 41,5 Km. de largo mas un enlace del lado argentino de 8,4

Km. de extensión y del lado uruguayo de 3,2 Km. Además tendrá un gálibo de 65 metros,

550 metros de ancho sobre el canal principal del río y una inversión que rondará los 850

millones de pesos.

1.3.4. FLUJO DE CARGA 1.3.4.1. TRANSITO DE CAMIONES

De acuerdo con un estudio realizado por ARLOG (Asociación Argentina de Logística

Empresaria) en el año 1997, el 50% del total de camiones que circulan por la provincia de

Buenos Aires tiene como origen o destino la Ciudad de Buenos Aires.


58


Zona Acceso a Buenos Aires TMDA CamionesNorte Ex RN 195 1042Norte Acceso Norte 31481Norte Ex RN 8 (Av. San Martin) 8902Norte Ex RN 201 4113Oeste Acceso Oeste 15790Oeste Ex RN 7 (Av. Rivadavia) 3883Oeste Autopista Ricchieri 11708Sur Pte La Noria 3275Sur Uriburu 3925Sur V. De La Plaza 3289Sur Viejo Pueyrredon 115Sur Nuevo Pueyrredon 4042Sur Autopista La Plata - Buenos Aires 5678Sur Avellaneda 5950

TRANSITO MEDIO DIARIO ANUAL

CUADRO N° 1.15: TRANSITO MEDIO DIARIO ANUAL FUENTE: ARLOG 1997

Asimismo, ese mismo estudio determinó que el 30% de los camiones que tienen como

origen o destino la Ciudad de Buenos Aires, ingresan o egresan del Puerto.

1070

41142137

3015


856

49851743

3399


CUADRO N° 1.16: TRANSITO ENTRANTE CUADRO N° 1.17: TRANSITO SALIENTE FUENTE: ARLOG 1997 FUENTE: ARLOG 1997

Según el presente análisis, se puede observar que la zona sur del Gran Buenos Aires

participa con un 39,80% del tránsito entrante a la Ciudad de Buenos Aires, mientras que del

transito saliente contribuye con 45,39% del total.


59


1.3.4.2. TRANSITO DE CAMIONES AU. LA PLATA – BUENOS AIRES Desde la finalización de las obras en el año 1995 del tramo de la autopista que une Buenos

Aires con la localidad de Gutiérrez, el tránsito de vehículos de carga no ha cesado de

aumentar.

Transito Pesado AU La Plata - Buenos Aires

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

1995 1996 1997 1998 1999 2000

CUADRO N° 1.18: EVOLUCION DEL TRANSITO PESADO AUTOPISTA LA PLATA – BS AS FUENTE: OCRABA

El aumento del transito de camiones ha sido de un 900% desde el año 1995 hasta el 2000,

pasando de un total de 331.418 a 2.768.179 camiones por año.

1.3.5. UBCICACION DE LOS PRINCIPALES GENERADORES DE CARGA

1.3.5.1. DADORES DE CARGA (INDUSTRIA) De acuerdo con el Censo Económico de 1994 realizado por el INDEC, la situación industrial

del Gran Buenos Aires presenta cifras que indican que la Zona Norte participa con un

21,65% en la localización de industrias, mientras que el Sur tiene un 32,18% y la Zona

Oeste posee una participación del 46,17%; pero con respecto al Producto Bruto el Norte

tiene una incidencia del 33,99%, el Sur 26,77% y el Oeste 39,23%.


60


Ubicación Parques y Sectores Industriales

Norte50%Sur

40%

Oeste10%

1297290406084

151696

112458106676

020000400006000080000

100000120000140000160000

Norte Sur OesteIndustrias Personal Ocupado

CUADRO N° 1.19: LOCALIZACION CUADRO N° 1.20: SITUACION INDUSTRIAL FUENTE: ELABORACION PROPIA FUENTE: CENSO ECONOMICO 1994

Con respecto a la localización de Parques y Sectores Industriales, la localización de las

industrias difiere de lo expresado en el párrafo anterior. En este caso entre las zonas Norte

y Sur se concentran el 90% de los emprendimientos.

1.3.5.2. CADENAS MINORISTAS También ha sido objeto de estudio la localización de las principales bocas de expendio que

actualmente concentran grandes volúmenes de venta generando, a su vez, la demanda de

la mercadería o carga. Al mencionar las principales cadenas de venta minoristas estamos

haciendo referencia a Super e Hipermercados, con la variante de Hard discount, Grandes

Cadenas de Electrodomésticos, e incluyendo además a los Shopping Center.

Estas cadenas de Super e Hipermercados han facturado, de acuerdo con las cifras emitidas

por el INDEC, durante el año 2000 mas de 15.000 millones de pesos, mientras que la

facturación en Shopping Center alcanzó una cifra cercana a los 1.835 millones de pesos

durante el mismo periodo y según la misma fuente.

SUPER E HIPERMERCADOS

42,50%

29,00%

10,50%

18,00%

0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00%

Capital Federal

Norte GBA

Oeste GBA

Sur GBA

CENTROS COMERCIALES

54,17%

12,50%

8,33%

25,00%

0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 60,00%

Capital Federal

Norte GBA

Oeste GBA

Sur GBA

CUADRO N° 1.21: SUPER E HIPERMERCADOS CUADRO N° 1.22: SHOPPING CENTER FUENTE: ELABORACION PROPIA FUENTE: ELABORACION PROPIA


61


ELECTRODOMESTICOS

29,90%

18,33%

27,97%

23,79%

0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00%

Capital Federal

Norte GBA

Oeste GBA

Sur GBA

LOCALIZACION PRINCIPALES COMERCIALIZADORES

Capital Federal

35%

Norte GBA22%

Oeste GBA21%

Sur GBA22%

CUADRO N° 1.23: CADENAS ELECTRODOMESTICOS CUADRO N° 1.24: TOTAL RAMAS DEL COMERCIO FUENTE: ELABORACION PROPIA FUENTE: ELABORACION PROPIA

Si bien existen grandes variaciones de acuerdo a la zona y a la rama del comercio que se

analice, al considerar a todos los rubros en general, se puede observar que el 35% de las

bocas de expendio se localizan en la Ciudad de Buenos Aires, mientras que en el Gran

Buenos Aires la distribución es prácticamente uniforme.

1.4. MACROECONOMIA

1.4.1. GENERALIDADES

La implementación del plan de convertibilidad en Abril de 1991, junto con la aplicación de

reformas económicas, produjo una nueva organización de la producción de bienes y

servicios en un ámbito de estabilidad de precios. En la década del ‘80 la inestabilidad

macroeconomía genero un ciclo contractivo (-10,6%), que se intensificó en el caso del

sector construcción (-50,1%). A la inversa, en la década del ‘90 la estabilidad monetaria en

un contexto de reformas económicas estructurales produjo una recuperación del ciclo

económico general (53,1%) y del sector de la construcción en especial (91,0%).

La eliminación de la inflación redujo la volatilidad y niveles de tasas de interés,

transparentando el costo real de financiamiento. Sin embargo, la apertura a los flujos de

capitales internacionales incorporó nueva volatilidad a través del riesgo país, consistente en

la prima sobre la tasa libre de riesgo que pide un inversor para prestarle fondos a un país

más riesgos que Estados Unidos. Es decir, que mide la capacidad de pago futura – o riesgo


62


de default- del gobierno nacional. Este indicador se convirtió en un componente importante

de la tasa de interés porque nuestro país necesita del ahorro externo (insuficiencia de

ahorro interno) para poder mantener el nivel actual de inversión.

De esta forma, el ciclo económico de la construcción registró una fuerte recuperación entre

los años 1990 y 1994 (72,5%). El año 1995 significó un quiebre en la tendencia expansiva

demostrada por la economía argentina a partir de 1991. El sector de la construcción no

escapó a las consecuencias generadas por la devaluación del peso mexicano a fines de

1994. La creciente desconfianza en la capacidad del Estado para cumplir con el pago de

sus deudas aumentó la incertidumbre, provocando una fuerte suba del riesgo país.

En la segunda mitad del año 1996 se recuperó el nivel de actividad, tendencia que se

prolongó hasta 1998. La crisis financiera internacional desatada por la devaluación del Won

de Corea del Sur en octubre de 1997 frenó el ritmo de recuperación. Así, los tres primeros

trimestres de 1998 fueron positivos, aunque en un escenario de desaceleración del ritmo de

expansión, y el cuarto trimestre fue negativo.

La crisis de Corea del Sur dio impulso inicial al aumento de la incertidumbre sobre los

países emergentes y eso elevó la prima de riesgo país de Argentina en el ultimo trimestre

de 1997. En 1998 fue la crisis de Rusia la que elevó nuevamente el riesgo país, generando

más volatilidad en los mercados financieros emergentes y elevando las tasas de interés.

En el transcurso de 1999 el riesgo país de Argentina evolucionó al ritmo de factores

externos e internos, mostrando elevada volatilidad. A comienzos del año fue la devaluación

del Real Brasileño la que generó un efecto dominó sobre el resto de los países de la región.

En menos medida, la evolución de la política monetaria aplicada por la Reserva Federal de

los Estados Unidos –fijación de la tasa de descuento- también tuvo su efecto. En este

contexto, la construcción acumuló una contracción de 7% durante el año 1999.

1.4.2. LA ECONOMIA ARGENTINA DURANTE EL AÑO 2000

1.4.2.1. INTRODUCCION


63


El año 2000 no trajo la recuperación económica que se esperaba tras la recesión que afectó

a la Argentina y a gran parte del conjunto de países emergentes durante 1999. En efecto, la

economía Argentina no pudo alcanzar el ansiado despegue como si lo hicieron el grueso de

los países latinoamericanos, que en conjunto registraron un crecimiento estimado en 4,8%

en el 2000 que contrasta con la caída de 1,7% en el año anterior. Argentina, tras una caída

del PIB del orden del 3,4% en 1999, volvió a mostrar un nuevo declive de 0,5% en 2000.

El cuarto trimestre de 2000 registró una declinación de 2,0%. Sin embargo, en dicho

trimestre se verificó una suba de 0,3%, en términos desestacionalizados, con respecto al

tercer trimestre de 2000, revirtiendo los retrocesos verificados en los tres primeros

trimestres del año. Puede interpretarse, por tanto, que la evolución del ultimo trimestre

conforma un buen punto de partida para que en 2001 se produzca la recuperación prevista

para este año en el Presupuesto Nacional (2,5% de crecimiento real), impulsadas por un

conjunto de iniciativas llevadas adelante por el poder Ejecutivo Nacional.

El año bajo análisis se vio caracterizado por un contexto internacional desfavorable para la

economía argentina. Inicialmente se produjo el desplome de las acciones tecnológicas en

los Estados Unidos y luego el endurecimiento de la política monetaria de ese país, lo cual

repercutió negativamente en la demanda de títulos emitidos por países emergentes y elevó

el costo del nuevo endeudamiento por parte de estos últimos.

El menos financiamiento externo disponible afectó tanto al sector público como al sector

privado domésticos, pero particularmente a este ultimo dadas las crecientes necesidades de

financiamiento del primero. Ello se tradujo en una disminución de la demanda de consumo y

en la postergación de proyectos de inversión, lo cual a su vez redujo la recaudación

impositiva y provocó que las medidas adoptadas a fines de 1999 y mediados de 2000 para

cerrar la brecha fiscal no tuvieran los resultados esperados.

Esta situación, al combinarse con un contexto internacional en el que los inversores

internacionales aumentaron su aversión al riesgo, orientando sus inversiones a activos más

seguros, dio lugar a que en los últimos meses del año el gobierno argentino se viera en la

obligación de solicitar un importante monto de asistencia crediticia (conocida como blindaje)

que, al despejar los temores de cesación de pagos existentes en octubre y noviembre de

ese año, le permitiera retornar a los mercados internacionales de capitales sin pagar costos

financieros excesivos.


64


La culminación de las gestiones para el armado de dicho programa que se anunciara el 18

de diciembre de 2000 llegó estructurado en un programa a tres años, por un total de U$S

39.700 millones y con una alta proporción de desembolsos en el corto plazo. Esto ayudó a

despejar en gran medida la incertidumbre existente sobre las posibilidades de

financiamiento de la Argentina.

1.4.2.2. NIVEL DE ACTIVIDAD

La evolución macroeconómica del cuarto trimestre de 2000 determinó una variación

negativa en la oferta global medida a precios del año 1993, que fue de 1,7% con respecto al

mismo periodo del año anterior. Esta disminución estuvo generada por una variación

negativa del PIB de 2,0% y un aumento de 0,5% en las importaciones de bienes y servicios

reales. En la demanda global se observó una caída de 10,8% en la inversión interna bruta

fija y un aumento de 1,1% en las exportaciones de bienes y servicios reales.

CUADRO N° 1.25: DESARROLLO DEL P.B.I.

FUENTE: SECRETARIA DE PROGRAMACION ECONOMICA Durante el año 2000 la oferta global registró una baja de 0,4% respecto de 1999, producto

de la caída de 0,5% en el PIB y del aumento del 0,2% en las importaciones de bienes y

servicios. El consumo público y el consumo privado tuvieron también comportamientos

contractivos del 0,4% y 0,1% respectivamente. Por su parte, las exportaciones se

expandieron 1,8%.


65


CUADRO N° 1.26: VARIACION DEL E.M.I.

FUENTE: SECRETARIA DE PROGRAMACION ECONOMICA Los valores alcanzados en el cuarto trimestre y la revisión de las estimaciones del tercero

definieron una caída en el PIB, durante el año 2000, de 0,5% respecto de 1999. La misma

se explica por el comportamiento contractivo de los sectores productores de bienes (-2,9%)

y por la leve variación positiva que registraron los sectores productores de servicios (0,5%).

La variación provisoria del PIB desestacionalizado del cuarto trimestre de 2000 con respecto

al tercer trimestre del mismo año arroja una cifra ligeramente positiva (0,3%). A valores

corrientes el PIB alcanzó los $ 285.045 millones, cifra que implica un incremento de 0,6%

con respecto al año anterior, provocado por la evolución del índice de precios implícitos que

creció 1,1% en promedio.

1.4.2.3. INVERSION

En el cuarto trimestre de 2000 la estimación provisoria de la Inversión Interna Bruta Fija

(IIBF) medida a precios de 1993 indicó una caída, la novena consecutiva. LA variación

negativa registrada de 10,8% interanual resultó de bajas en sus dos principales

componentes: Construcción (-12,1%) y Equipo Durable (-8,9%). Con respecto al trimestre

anterior, sin embargo, la inversión total reflejó un alza de 0,8% en términos

desestacionalizados, lo cual responde a la tendencia verificada en las variaciones

intertrimestrales que han ido suavizando la caída.


66


CUADRO N° 1.27: IIBF

FUENTE: SECRETARIA DE PROGRAMACION ECONOMICA Medida a valores corrientes la inversión del cuarto trimestre ascendió a $ 46.838 millones, lo

que representa un 16,2% del PIB corriente, 0,2% puntos porcentuales superior a la

participación promedio del año.

1.4.2.4. MERCADO DE TRABAJO

Según la información básica proveniente de las declaraciones juradas realizadas por las

empresas al Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones, el promedio mensual de

puestos de trabajo asalariado declarados del cuarto trimestre de 2000 ascendió a 4.756.154

puestos, que implica unos 69.000 puestos más (1,5%) que en el mismo período del año

anterior. La remuneración promedio mensual fue de $ 1.007, o sea 0,5% por debajo de la

registrada en el cuarto trimestre de 1999.


67


Desocupación en Capital Federal y Gran Buenos Aires

0

5

10

15

20

25

Abr

-80

Oct

-80

Abr

-81

Oct

-81

Abr

-82

Oct

-82

Abr

-83

Oct

-83

Abr

-84

Oct

-84

Abr

-85

Oct

-85

Abr

-86

Oct

-86

Abr

-87

Oct

-87

Abr

-88

Oct

-88

Abr

-89

Oct

-89

Abr

-90

Oct

-90

Abr

-91

Oct

-91

Abr

-92

Oct

-92

Abr

-93

Oct

-93

Abr

-94

Oct

-94

Abr

-95

Oct

-95

Abr

-96

Oct

-96

Abr

-97

Oct

-97

Abr

-98

Oct

-98

Abr

-99

Oct

-99

Po

rcen

taje

(%)

CUADRO N° 1.28: INDICE DE DESOCUPACION

FUENTE: INDEC

1.4.2.5. PRECIOS

En el año 2000 los precios de la economía argentina presentaron una leve deflación en los

índices minoristas y una recuperación en los mayoristas. Las condiciones de estancamiento

de la actividad económica interna, así como la suba de ciertas materias primas en los

mercados mundiales (en especial el petróleo), explican este distinto comportamiento entre

los principales índices, que se reflejó también en la suba de los términos del intercambio.

CUADRO N° 1.29: INDICE DE PRECIOS

FUENTE: SECRETARIA DE PROGRAMACION ECONOMICA


68


1.4.2.6. SECTOR EXTERNO

El déficit en cuenta corriente del balance de pagos fue de u$s 2.253 millones en el último

trimestre del año, u$s 1.110 millones menor respecto de igual período del año anterior. El

ajuste se explica básicamente en la reversión del déficit de la cuenta mercancías, que pasó

de un saldo negativo de u$s 493 millones en el cuarto trimestre de 1999 a un superávit de

u$s 469 millones durante igual período del año siguiente. Esta mejora obedeció

principalmente al de las exportaciones de manufacturas de origen industrial (MOI), a la suba

del precio del petróleo y a la caída de las importaciones de bienes, en especial bienes de

capital.

CUADRO N° 1.30: EVOLUCION DE LAS EXPORTACIONES


Durante el año 2000, el valor de las exportaciones de bienes alcanzó u$s 26.298 millones,

lo que implico un aumento de 13% con respecto al año anterior. Las importaciones F.O.B.

de bienes totalizaron u$s 23.756 millones y resultaron así 1% (u$s 347 millones) inferiores a

las del año 1999.

De esta manera, la balanza comercial argentina revirtió el signo alcanzado en el año

anterior, y sumó u$s 2.542 millones de superávit. Es de hacer notar que es la cuarta vez

que se registró superávit en la balanza comercial durante la década, siendo éste el mayor

saldo positivo después del de 1991, que alcanzó a u$s 4.464 millones.


69


CUADRO N° 1.31: EVOLUCION DE LAS IMPORTACIONES


Las inversiones extranjeras directas totalizaron u$s 11.152 millones. Este nivel es el

segundo más alto de la serie detrás del récord de u$s 24.147 millones alcanzado en 1999.

1.4.2.7. MERCADO DE CAPITALES En el año 2000 los precios de los activos financieros argentinos evolucionaron con

tendencia negativa. Las cotizaciones accionarias descendieron con relación a 1999, en

contraste con lo sucedido en otros países latinoamericanos, mientras que los títulos públicos

retrocedieron hacia el final del año, con lo que aumentó el riesgo soberano implícito en ellos.

Este retroceso estuvo acompañado por un contexto interno de estancamiento económico,

mantenimiento de un significativo nivel de déficit fiscal y un peso creciente de los intereses

de deuda dentro del total de compromisos públicos, a lo que se sumó la difícil situación

política.


70


CUADRO N° 1.32: EVOLUCION RIESGO PAIS

FUENTE: SECRETARIA DE PROGRAMACION ECONOMICA El escenario internacional también fue desfavorable. La tasa de interés de corto plazo en los

Estados Unidos se mantuvo todavía alta en 2000, y sólo a partir de principios de este año

decidió la Reserva Federal determinar tres bajas sucesivas, a la luz de signos cada vez

mayores de desaceleración económica. En este marco, el acceso al financiamiento externo

se complicó y subió la tasa de interés domestica, lo que deprimió aún más el nivel de

inversión.

1.4.2.8. DINERO Y BANCOS A modo de síntesis puede decirse que el año 2000 presentó, en términos generales,

moderado crecimiento de los depósitos, estancamiento de los prestamos al sector privado y

tasas de interés internas en aumento desde agosto. Los depósitos totales del sistema

financiero se incrementaron 6,7% en el año 2000, alcanzando en diciembre a $ 83.928

millones. Este incremento si bien superó al de 1999 (2,4%), fue bastante inferior al de 1998

(-12,1%).


71


CUADRO N° 1.33: DEPOSITOS BANCARIOS


Las reservas internacionales fueron la variable más afectada por la crisis que comenzó los

primeros días de octubre de 2000. Al 30 de noviembre las reservas liquidas del BCRA

alcanzaban a u$s 22.441 millones, u$s 2.449 millones menos que al 30 de septiembre. Esta

caída fue más que compensada por el ingreso de capitales que se registró en diciembre de

2000.

CUADRO N° 1.34: NIVEL DE RESERVAS

FUENTE: SECRETARIA DE PROGRAMACION ECONOMICA En efecto, en dicho mes las reservas líquidas aumentaron u$s 2.707 millones, y las del

sistema financiero lo hicieron en u$s 3.871. Debe destacarse que en ningún momento a lo


72


largo del año del año 2000 se vio afectado el respaldo de la Convertibilidad. Si bien se

observaron caídas en el nivel de reservas internacionales del BCRA, la relación promedio

entre reservas líquidas y pasivos financieros se ubicó por encima del 100% (incluso en el

mes de noviembre alcanzó a 102,3%).


73


2. ESTUDIO DE MERCADO

2.1. METODOLOGIA DE TRABAJO

Con el fin de analizar el comportamiento de la demanda, la metodología de trabajo

empleada incluyó, por un lado, un relevamiento de campo donde se investigó el

comportamiento de las empresas (Demanda Pasada) desde el año 1992 hasta el año 2000,

considerando la superficie ocupada, el año, la localización y el tipo de empresa, además de

definir un Area de Influencia Primaria y otra Secundaria, y por el otro lado se realizó una

encuesta a expertos inmobiliarios con el propósito de obtener una calificación de los

atributos requeridos por la demanda.

De esta manera, se relevaron las localizaciones seleccionadas por 161 empresas,

totalizando casi 1.700.000 m2 de superficie cubierta con fines logísticos.

Para él calculo de la Demanda Presente y Futura se utilizó el método de los Mínimos

Cuadrados, donde las variables que se proyectaron fueron la Absorción Anual (Demanda

Pasada) y el PIB, proyección estimada por el INDEC (Instituto Nacional de Estadísticas y

Censo).

También se realizo una encuesta a expertos en inmuebles logísticos para determinar los

atributos más importantes a considerar y los porcentajes de ponderación de cada uno de

ellos.

En cuanto al estudio de la oferta, fueron seleccionados y relevados los únicos cinco

emprendimientos considerados como oferta competitiva, ubicados en el AMBA.


74


2.1.2. DETERMINACION DEL AREA DE INFLUENCIA

2.1.2.1. AREA DE INFLUENCIA PRIMARIA

El Area de Influencia Primaria se encuentra conformada por los partidos del Sur del AMBA;

la zona Sur esta compuesta por los partidos de Avellaneda, Lanus, Lomas de Zamora, Alte.

Brown, Esteban Echeverría, Ezeiza, Cañuelas, San Vicente, Quilmes, Berazategui,

Florencio Varela, Presidente Perón, Cnel. Brandsen, La Plata, Berisso y Ensenada.

2.1.2.2. AREA DE INFLUENCIA SECUNDARIA Este sector se encuentra formado por la Capital Federal, los partidos del Norte y del Oeste

del AMBA.

CUADRO 2.1:AREAS DE INFLUENCIA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

Cabe mencionar que la sectorización en dos áreas de influencias fue aplicado en el análisis

de la demanda y no así en el estudio de la oferta, ya que se trata de un producto inmobiliario

con apenas tres años de desarrollo en la Argentina; además en el Area de Influencia

Primaria existe un solo proyecto considerado como Oferta Competitiva, dificultándose, de

esta forma, el análisis de la Oferta.


75


2.2. ESTUDIO DE DEMANDA

2.2.1. DEMANDA PASADA 2.2.1.1. DEMANDA EN EL AMBA En el estudio de la Demanda Pasada se relevaron las necesidades de espacios requeridos

por las empresas para funciones logísticas; en este análisis fueron considerados todos

aquellos inmuebles, ya sea construcciones nuevas edificadas para este fin específico o

aquellos inmuebles usados, que de alguna manera fueron reciclados y adecuados para

adaptarlos, aunque sea parcialmente, a las necesidades de la logística actual.

En ese sentido, el criterio de trabajo se basó en la necesidad de cuantificar la superficie

absorbida por las empresas para satisfacer sus necesidades y requerimientos logísticos, no

solamente en Parques Logísticos, sino en todas sus manifestaciones tipologías ya que

como producto inmobiliario (Parques Logísticos) tiene un desarrollo de escasos tres años

en la Argentina resultando imposible de elaborar series de datos confiables.

Absorción Anua l

112124

225900

81500

206200

158700

264270233800

149600

237851

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

P e r io d o

CUADRO 2.2:ABSORCION ANUAL AMBA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.


76


Del análisis de la Demanda Pasada surge que la absorción de superficie cubierta para fines

logísticos, en el área del AMBA, fue de 1.669.945 m2 dentro de los nueve años

considerados en el presente estudio (1992-2000), resultando una superficie promedio anual

de 185.549 m2.

En el gráfico anterior se puede observar, que de alguna manera, el comportamiento de la

demanda acompaña los ciclos de alzas y bajas del PIB; así es que durante el periodo 1994-

1995 (efecto tequila) y a partir del año 1998 (crisis asiática / default ruso) la demanda de

superficie disminuyó como consecuencia del enfriamiento de la economía local.

Norte45%

Sur29%

Oeste12%

Cap. Fed.14%

CUADRO 2.3:ABSORCION DE LA DEMANDA POR ZONA

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. Asimismo, la Zona Norte absorbió 754.945 m2 distribuidos en 78 localizaciones, en la Zona

Sur se demandaron 478.000 m2 en 35 ubicaciones, la Zona Oeste 200.700 m2 en 13

inmuebles, mientras que en el ámbito de la Capital Federal se absorbieron 236.300 m2 en

35 localizaciones.

Las superficies promedio requeridas por localización fueron para la Zona Norte 9678 m2,

para la Zona Sur 13.657 m2, para el Oeste 15.438 m2 y para la Capital Federal 6575 m2.


77


Industria11%

Logistica49%

Retail 21%

Laboratorio1%

Computación1%


4%

Alimentos y Bebidas10%

Petroleo y Quimica2%


1%

CUADRO 2.4:ABSORCION SEGÚN RAMA DE LA EMPRESA

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. En cuanto a la segmentación según tipo de empresa, el rubro logístico es el que más

superficie ocupó, alcanzando un total de 811.200 m2, seguido por las cadenas de Retail

(347.800 m2), la Industria en general (190.894 m2) y Alimentos y Bebidas (170.751 m2);

esto significa que entre estos cuatro rubros demandaron el 91% del total de la superficie

ocupada en el AMBA durante los últimos 9 años.

2.2.1.2. DEMANDA PASADA AREA DE INFLUENCIA PRIMARIA

La misma está conformada por el sector denominado como la Zona Sur del GBA, la que

incluye a todos los partidos de la Provincia de Buenos Aires que se ubican al sur de la

cuenca de los ríos Matanza y Riachuelo. El área esta compuesta por los partidos de

Avellaneda, Lanus, Lomas de Zamora, Alte. Brown, Esteban Echeverría, Ezeiza, Cañuelas,

San Vicente, Quilmes, Berazategui, Florencio Varela, Presidente Perón, Cnel. Brandsen, La

Plata, Berisso y Ensenada.


78


9 6 0 0

1 6 4 0 0 0

5 9 1 0 06 8 5 0 0

4 9 5 0 0

6 0 3 0 0

3 0 0 0 0

2 0 0 0 0

1 7 0 0 0

0

2 0 0 0 0

4 0 0 0 0

6 0 0 0 0

8 0 0 0 0

1 0 0 0 0 0

1 2 0 0 0 0

1 4 0 0 0 0

1 6 0 0 0 0

1 8 0 0 0 0

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

CUADRO 2.5:ABSORCION POR AÑO SUR DEL AMBA

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. Durante el período de tiempo analizado la Zona Sur del AMBA absorbió una superficie de

478.000 m2 de espacios para fines logísticos; esto significa que dicha zona posee una

participación del 29% del mercado total, y en gran medida acompaña los vaivenes de la

economía Argentina, salvo durante el año 1999 que se produjo un salto cuantitativo de gran

magnitud en el Area de Influencia Primaria. En dicho periodo se construyeron

simultáneamente tres centros de distribución de grandes dimensiones (Correo Argentino,

Supermercados Coto y Roman para Carrefour).

30 ,44%

3,35%

1,51%

42,80%

6,28%

2,09%

2,43%

1,46%

0,23%

1,15%

4,60%

3,14%

0,52%

A vellaneda

Berazategui

Burzaco

E. Echeverria

Ezeiza

Florenc io V arela

La Plata

Lanus

Llavallol

Longchamps

Quilmes

V alentin A ls ina

V icente Casares

CUADRO 2.6:SEGMENTACION POR PARTIDO DE LA ZONA SUR AMBA



79


El partido de Esteban Echeverría acumuló una superficie cubierta de 204.600 m2, seguido

por el de Avellaneda con una superficie de 145.500 m2. El crecimiento del Partido de

Esteban Echeverría se evidenció en los últimos años debido a su proximidad a la Capital

Federal a través de la calidad de accesos que adquirió dicha zona una vez que fueron

concluidas las obras de la Autopista Ricchieri y de la Autopista Ezeiza – Cañuelas.

Antiguamente el partido de Avellaneda era la zona que acaparaba la mayor cantidad de

depósitos ya que se encuentra muy próximo a la Capital Federal y a los principales puertos

de la zona; con el tiempo este sector fue quedando absorbido por la trama urbana

dificultando las tareas de almacenamiento y distribución y por lo tanto desalentando a la

demanda.

Logistica36,21%


Retail 39,96%

Industria6,21%

Correo y Telecomunicaci

ones5,02%



2,43%

Laboratorio0,31%

CUADRO 2.7:SEGMENTACION POR TIPO DE EMPRESA AREA DE INFLUENCIA PRIMARIA


En referencia con el tipo de empresa, es de hacer notar que la demanda de las empresas

de Retail superó al del rubro de Logística (191000 m2 contra 173100 m2), influenciado

principalmente por la instalación de centros de distribución de grandes cadenas de

supermercados. Estos dos rubros suman el 7617% de la superficie demandada en el Area de

Influencia Primaria.


80


8500

10000

15000

4800

10050

8250

13700

23429

8443

0 5000 10000 15000 20000 25000

1992

1994

1996

1998

2000

CUADRO 2.8:EVOLUCION DE LA SUPERFICIE PROMEDIO AREA DE INFLUENCIA PRIMARIA

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. Si bien la variación de la superficie promedio requerida se encuentra entre un mínimo de

4800 m2 y un máximo de 23429 m2, es un dato importante conocerlo para luego poder

definir el producto inmobiliario con mayor exactitud.

5800

7720

12000

5940

1500

11540

8500

47750

0 10000 20000 30000 40000 50000 60000


Alimentos y Bebidas


Industria

Laboratorio

Logist ica

Petroleo y Quimica

Retail

CUADRO 2.9:SUPERFICIE PROMEDIO REQUERIDA POR TIPO DE EMPRESA AREA DE INFLUENCIA

PRIMARIA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.


81


A su vez, según el tipo de empresa de que se trate, la superficie promedio demandada tiene

grandes variaciones. Las empresas de Retail, en este caso grandes cadenas de hiper y

supermercados, son las que requirieron mayores superficies de espacios de depósitos.

Hasta 30 Km66%

entre 31 a 50 Km31%

mas de 50 km3%

CUADRO 2.10:DISTANCIA A CAPITAL FEDERAL AREA DE INFLUENCIA PRIMARIA

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. Otros de los puntos que se analizaron es la distancia a los grandes centros de consumo. En

este caso se estudió la distancia que separa a las localizaciones de los depósitos al micro y

macrocentro de la Capital Federal, ya que es una de los puntos donde se concentra el

mayor consumo, y a su vez se encuentra en el mismo área geográfica del puerto de la

ciudad.

En ese sentido se observa que el 66% de las localizaciones elegidas por la demanda se

ubican a una distancia que no supera los 30 Km. a la Capital Federal. De todas formas

habría que aclarar que esto no significa un rápido acceso a la ciudad ya que muchos de

estos centros de distribución han quedado inmersos en la trama urbana.

2.2.1.3. DEMANDA PASADA AREA DE INFLUENCIA SECUNDARIA En la misma se consideró al resto de las zonas que conforman el AMBA. Esta Area de

Influencia secundaria se conforma por los partidos incluidos en la Zona Norte y Oeste del

AMBA, y a la Capital Federal.


82


0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

140000

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

NorteOesteCap. Fed.

CUADRO 2.11:SUPERFICE REQUERIDA POR LA DEMANDA AREA DE INFLUENCIA SECUNDARIA

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. En el gráfico anterior se observa como se manifestó la demanda en las distintas zonas que

conforman el Area de Influencia Secundaria. Esta área de influencia se conforma por zonas

de diferentes características, evidenciando cierta heterogeneidad entre ellas.

Es así como la Zona Norte fue la mas demanda por las empresas a la hora de definir las

localizaciones de los depósitos para almacenamiento y distribución, la Zona Oeste muy

rezagada con respecto a la anterior debido, en cierta medida, por la calidad de los accesos

los que se vieron mejorados una vez concluidos los trabajos de remodelación y ampliación

del Acceso Oeste, mientras que la Capital Federal fue perdiendo relevancia a través del

tiempo ya que posee un alto grado de consolidación urbano, un Código de Planeamiento

Urbano cada vez más severo con los usos no acorde con el residencial y una red de tránsito

pesado que dificulta las actividades de la logística actual.


83


Norte63%

Oeste17%

Cap. Fed.20%

CUADRO 2.12:LOCALIZACION AREA DE INFLUENCIA SECUNDARIA


De todas formas, es de hacer notar, que al igual de lo acontecido en el Area de Influencia

Primaria, la evolución de la demanda de espacios con fines logísticos en esta área,

acompaña al PBI argentino.


0,92%

Logistica53,53%

Petro leo y Quimica1,78%

Retail 13,15%

Computación1,47%

Industria13,52%

Laboratorio1,26%


3,27%


CUADRO 2.13: SEGMENTACION POR TIPO DE EMPRESA AREA DE INFLUENCIA SECUNDARIA

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. Las empresas de Logística acumulan la mayor cantidad de superficie cubierta de depósitos.

A diferencia del Area de Influencia Primaria, las empresas de la rama Industrial son las que


84


más se concentran en esta área, después de las de Logística, en detrimento de las de

Retail, tal como sucede en el Area Primaria.

Dicha situación se produce debido a la gran cantidad de industrias que se localizan en la

Zona Norte, la de mayor incidencia en el Area de Influencia Secundaria, y a la cercanía de

las principales vías de comunicación terrestre que comunican al sector con los países de

componen el Mercosur.

7167

18620

11700

7886

7720

10739

9183

6878

6962

0 5000 10000 15000 20000

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

CUADRO 2.14: SUPERFICIE PROMEDIO POR AÑO AREA DE INFLUENCIA SECUNDARIA

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. La superficie cubierta promedio de año en año no presenta grandes oscilaciones si la

comparamos con el promedio en el Area de Influencia Primaria; la variación de superficies

se ubica en el rango comprendido entre 6878 m2 y 18620 m2.

5500

7774

8750

19500

6448

7500

10292

10600

13067

0 5000 10000 15000 20000 25000


Alimentos y Bebidas

Computación


Industria

Laboratorio

Logist ica

Petroleo y Quimica

Retail

CUADRO 2.15: SUPERFICIE PROMEDIO POR TIPO DE EMPRESA AREA DE INFLUENCIA


85


SECUNDARIA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

Del análisis de la superficie cubierta promedio demandada por los distintos tipo de

empresas se desprende que las mismas presentan un comportamiento similar si

observamos las cifras de las empresas que más superficies demandan. Estas son las de

Logística, Retail, Alimentos y Bebidas e Industrias, cuyas superficies cubiertas promedio

varían entre 6448 m2 y 13067 m2.

Hasta 30 Km38%

entre 31 a 50 Km

31%

mas de 50 km31%

CUADRO 2.16:DISTANCIA A CAPITAL FEDERAL AREA DE INFLUENCIA SECUNDARIA

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. A diferencia del área de influencia primaria, en el área secundaria el 61% de los inmuebles

elegidos por la demanda se ubican a mas de 30 Km. de distancia de la Capital Federal.

Dicha situación se produce debido al alto valor que ha adquirido la tierra y a la alta densidad

poblacional, impidiendo de esta forma encontrar terrenos aptos para proyectos logísticos.


86


Hasta 30 Km27%

entre 31 a 50 Km

36%

mas de 50 km37%

CUADRO 2.17:DISTANCIAS SIN CONTABILIZAR CAPITAL FEDERAL


Ahora bien, si analizamos el comportamiento de la demanda sin considerar la zona de

Capital Federal, el numero de localizaciones ubicadas a mas de 30 Km. aumenta de 66% a

73% de los inmuebles.

2.2.2. DEMANDA PRESENTE Y FUTURA Por motivos de falta de información y de presupuesto no se ha realizado una encuesta con

el fin de determinar la demanda actual. En este caso se ha trabajado con él supuesto que la

misma se manifestara como la demanda futura.

Como se observó en el estudio de la demanda pasada, el comportamiento de las empresas

que conforman la demanda acompaño a los ciclos del PIB; por tal motivo para él calculo de

la demanda futura se proyectará a la misma de acuerdo con las estimaciones de

crecimiento del PIB y de la cualificación de la demanda pasada.


87


Correlación PBI/Absorción de la Demanda

PBI Absorción demanda

CUADRO 2.18:CUADRO DE CORRELACION


Según el INDEC, el crecimiento del PIB durante la década del `90 se vio afectado en el año

1995 (efecto tequila) y a partir de fines del año 1998. Como consecuencia de esta situación

la economía argentina decayó en términos generales un 3,4% durante el año 1999 y 0,5%

durante el pasado año 2000, por ese motivo, si bien hay una estimación de crecimiento del

2,5% durante el año 2001 por parte del Ministerio de Economía, para el calculo de la

demanda futura se partió de la base de un crecimiento del 0% para el año 2001, para luego

si crecer a una tasa constante del 2,5% por año.

El método aplicado para la proyección de la demanda es de “Mínimos Cuadrados”, siendo

las variables utilizadas el PIB por año y la cuantificación de la demanda pasada anual, es

decir la superficie cubierta absorbida por año.

2.2.2.1. PROYECCION DE LA DEMANDA FUTURA


88


Sup AbsorbidaReal Crecimiento m2

1992 215004527 815001993 236504980 2062001994 250307886 1587001995 243186102 1121241996 256626256 2378511997 277441318 2642701998 288123305 2338001999 278320114 2259002000 276867568 1496002001 2768675682002 283789257 2,2003 290883989 2,2004 298156088 2,2005 305609991 2,2006 313250240 2,2007 321081496 2,2008 329108534 2,

Año PBI

0% 21949950% 23198250% 24477750% 25789250% 27133550% 28511350% 29923750% 313713

CUADRO 2.19:PROYECCION DE LA DEMANDA FUTURA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

2.2.2.3. OTROS DATOS RELEVANTES

2.2.2.3.1. MANIFESTACION DE LA DEMANDA PASADA EN PARQUES LOGISTICOS

Si bien el tipo de negocio que estamos analizando tiene escaso desarrollo en la Argentina

como para que a partir de su estudio poder emitir opiniones que sean valederas y proyectar

de ahí en mas parámetros de conducta que puedan sostenerse en el tiempo, creemos

conveniente señalar cual fue su desarrollo en estos tres años.


89


C r e c im ie n to P a r q u e s L o g ís t ic o s

2 1 2 3 0 01 9 7 4 0 0

2 8 5 0 02 1 5 0 0

0

5 0 0 0 0

1 0 0 0 0 0

1 5 0 0 0 0

2 0 0 0 0 0

2 5 0 0 0 0

1 9 9 8 1 9 9 9

De p ó s ito s

Pa r q u e s L o g ís tic o s

CUADRO 2.20:DESARROLLOS DE LOS PARQU FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

Este producto tiene su inicio en el año 1998 con un

Zona Norte del GBA. Durante ese periodo, este

participación del 10 % del mercado, mientras que d

al 59 % de la superficie absorbidas por

emprendimientos. Esto significa un crecimiento de

1998 a 52.600 m2 en el año 2000.

Es de suponer, si la tendencia continua, que e

depósitos reemplace por completo a aquellos

estándares de calidad.

Alimentación y Bebidas

9%

Industria11%

Retail9%

CUADRO 2.21:SEGMENTACION DE LA DE


9 6 0 0 0

5 3 6 0 0

2 0 0 0

ES LOGISTICOS

solo emprendimiento desarrollado en la

nuevo concepto de depósitos tuvo una

urante el año 2000 la participación creció

las empresas, distribuidos en cinco

l 150 %, es decir de 21.500 m2 del año

n los próximos años este concepto de

inmuebles que no posean mínimos

Logistica71%

MANDA EN PARQUES LOGISTICOS

90



2.2.2.3.2. CALIFICACION DE LOS ATRIBUTOS En las encuestas realizadas a expertos en inmuebles logísticos, se le presentaron a estos

una serie de atributos con el fin de calificarlos y ponderarlos de acuerdo al grado de

importancia que estos tienen en la operatoria logística.

Hay que aclarar que como se trata de un producto que requiere que ciertas características

sean estándar, muchas de estas no fueron consideradas como atributos ya que es

condición necesaria que estas esten contempladas en el proyecto; entre ellos figuran altura

de techos superior a 10 metros, distancia mínima entre columnas 20 metros, docks elevado

de carga, seguridad, playas de maniobra y construcción contra el fuego.

PONDERACION DE LOS ATRIBUTOS

15%

20%

9%

7%

7%

7%

4%

4%

3%

4%

10%

10%

0% 5% 10% 15% 20% 25%

Ubicación

Accesibilidad

Imagen Corporat iva

Truck Center

Oficinas

Servicios para el t ransport ista

Expendio de combust ible

Restaurant

Ent idad Financiera

Playa de estacionamiento para camiones

Distancia a Capital Federal en t iempo

Grado de M olest ia de la trama urbana

P o nderació n

CUADRO 2.22:PONDERACION DE LOS ATRIBUTOS FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

2.2.2.4. CONCLUSIONES

Una vez determinadas las principales variables y características de la demanda, se procedió

a cuantificar la demanda objetiva que afrontará el proyecto en el área de influencia primaria.

De esta forma, surge del estudio de la demanda que de la proyección anual de la demanda,

el 29% corresponde a la demanda para el área de influencia primaria y a su vez de esta

participación, el 56% corresponde a demanda para parques logísticos.


91


SEGMENTACION DE LA DEMANDA

DEM ANDA TOTAL83,76%

DEM ANDA AREA DE INFLUENCIA/PARQU

ES LOGISTICOS16,24%

CUADRO 2.23:DETERMINACION DE LA DEMANDA AREA DE INFLUENCIA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

2.3. ESTUDIO DE LA OFERTA

2.3.1. CRITERIO DE SELECCIÓN DE LA OFERTA COMPETITIVA En el estudio de la Oferta fueron identificados como Oferta Competitiva cinco proyectos de

similares características ubicados en el AMBA. Estos son los únicos emprendimientos que

existen dentro del área especificada; dos de ellos se encuentran totalmente alquilados pero

fueron considerados de todas formas debido a las características propias de un negocio de

renta en donde los contratos tienen vencimientos y renovaciones, o de lo contrario se

ofrecen nuevamente al mercado.

2.3.2. UBICACIÓN DE LA OFERTA COMPETITIVA


92


• 1 • 2 • 3 • 4

• 5

REFERENCIA: 1)PACHECO TRADE CENTER I 2)PACHECO TRADE CENTER II 3)PLAZA LOGISTICA 4)CENTRO INDUSTRIAL PACHECO 5)PARQUE EMPRESARIAL ESTEBAN ECHEVERRIA

CUADRO 2.24: PLANO DE UBICACIÓN OFERTA COMPETITIVA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

2.3.3. DESCRIPCION DE LA OFERTA COMPETITIVA

2.3.3.1. PACHECO TRADE CENTER I


93


CUADRO 2.25: PACHECO CENTER I

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. Esta ubicado en la localidad de Pacheco, partido de Tigre en la zona Norte de la Provincia

de Buenos Aires, sobre la calle Marcos Sastre y sobre la Colectora Panamericana Este. Fue

el primero en su tipo en lanzarse al mercado.

CUADRO 2.26: MAPA DE UBICACIÓN PACHECO CENTER I



94


Sup. Total del Proyecto: 45.000 m2

Empresa Desarrolladora: Flia. Sucari

Año Inicio de Actividades: 1998 Comercializa: Richard Ellis/Rubica

Infraestructura y Servicios: Pisos de 20 cm. de espesor y una resistencia de carga

estática de 25 ton/m2, altura mínima 8 metros, rampa para autoelevadores, niveladores de

anden, truck center, oficina de atención al cliente, vigilancia en accesos y en el interior del

predio con circuito cerrado de TV, tanque de reserva para incendios, playa de

estacionamiento para camiones, espacios parquizados y telefonía urbana.

Fortalezas:

•

•

•

•

•

•

Ubicado en la Zona Norte del AMBA, próximo a las principales vías de

acceso del Mercosur.

Fue el primer proyecto en su tipo en lanzarse al mercado.

Cercano a los principales parques y centros industriales.

Debilidades:

Si bien posee frente sobre la autopista, el acceso no es directo, sino que

se debe atravesar zona urbana.

No tiene posibilidad de crecimiento futuro.

En horas picos, el ingreso a la zona portuaria y al centro de la Capital

Federal se tornan dificultosos debido a grandes congestionamiento en el

tránsito.


95


2.3.3.2. PACHECO TRADE CENTER II

CUADRO 2.27: PACHECO CENTER II

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. Esta ubicado en la localidad de Pacheco, partido de Tigre en la zona Norte de la Provincia

de Buenos Aires, sobre la calle Marcos Sastre y José Ingenieros. Nace como expansión de

Pacheco Trade Center I.

CUADRO 2.28: MAPA DE UBICACIÓN PACHECO CENTER II



96



Empresa Desarrolladora: Flia. Sucari

Año Inicio de Actividades: 2000 Comercializa: Richard Ellis/Rubica

Infraestructura y Servicios: Pisos de 20 cm. de espesor y una resistencia de carga

estática de 25 ton/m2, altura mínima 8 metros, rampa para autoelevadores, niveladores de

anden, truck center, oficina de atención al cliente, vigilancia en accesos y en el interior del

predio con circuito cerrado de TV, tanque de reserva para incendios, playa de

estacionamiento para camiones, espacios parquizados y telefonía urbana.

Fortalezas:

•

•

•

•

•

Ubicado en la Zona Norte del AMBA, próximo a las más importantes vías

de acceso del Mercosur.


Debilidades:

El proyecto se encuentra dentro de la trama urbana con un entorno

residencial.

No ofrece servicios adicionales para las empresas transportistas.



tránsito.

2.3.3.3. PLAZA LOGISTICA


97


CUADRO 2.29: FOTO AEREA PLAZA LOGISTICA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

Se encuentra ubicado en la localidad de Pacheco, partido de Tigre en la zona Norte de la



CUADRO 2.30: MAPA DE UBICACIÓN PLAZA LOGISTICA

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. Sup. Total del Proyecto: 60.000 m2

Empresa Desarrolladora: J.P. Morgan, The O’Connor Group y DASA.

Año Inicio de Actividades: 2000

Comercializa: Jones Lang Lasalle

Infraestructura y Servicios: Dársena de Ingreso/Egreso del predio independiente para

camiones y automóviles, con sus respectivos semáforos de señalización, fibra óptica, grupo

electrógeno, tanque cisterna, sistema contra incendios con Sprinklers, edificio de vigilancia,

planta tratamiento de efluentes, playa de maniobras y estacionamiento de camiones (520

automóviles y 100 camiones), truck center, edificio de oficinas, pisos de hormigón armado

de 20 cm. de espesor con tratamiento superficial

Fortalezas:

•

•





98


•

•

•

•

•

Antes de finalizar las obras de la primera nave, esta ya se encontraba

alquilada.

Muy buena imagen institucional.

El grupo desarrollador posee muy buen management y disponibilidad de

financiamiento.

Debilidades:

No se ubica sobre una autopista de la red troncal de acceso a la Capital

Federal.



tránsito.

2.3.3.4. CENTRO INDUSTRIAL PACHECO

CUADRO 2.31: CENTRO INDUSTRIAL PACHECO

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. Se encuentra ubicado en la localidad de Pacheco, partido de Tigre en la zona Norte de la




99


CUADRO 2.32: MAPA DE UBICACIÓN CENTRO INDUSTRIAL PACHECO

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. Sup. Total del Proyecto: 35.000 m2

Empresa Desarrolladora: INMOBILIARIA RUBICA

Año Inicio de Actividades: 1998 Comercializa: Inmobiliaria Rubica

Infraestructura y Servicios: Pisos de 20 cm. de espesor, altura mínima 10 metros, rampa

para autoelevadores, niveladores de anden, vigilancia en accesos y en el interior del predio,

tanque de reserva para incendios, playa de maniobra para camiones.

Fortalezas:

•

•

•

•

•

•




El proyecto no prevé el cobro de expensas comunes.

Debilidades:

No se ubica sobre una autopista de la red troncal de acceso a la Capital

Federal.



tránsito.

Escasos servicios.


100


2.3.3.5. PARQUE EMPRESARIAL ESTEBAN ECHEVERRIA

CUADRO 2.33: PARQUE EMPRESARIAL ESTEBAN ECHEVERRIA

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. Se encuentra ubicado en la localidad de Santa Catalina, partido de Esteban Echeverría en

la zona Sur de la Provincia de Buenos Aires, en la intersección de las calles Lagos García y

José María Paz, a 300 m. de la Ruta Prov. N° 4 (Camino de Cintura) y a 4 Km. de la

Autopista Ricchieri.

CUADRO 2.34: MAPA DE UBICACIÓN ESTEBAN ECHEVERRIA



101



Empresa Desarrolladora: TIZADO CORPORATE

Año Inicio de Actividades: 2000

Comercializa: Tizado Corporate

Infraestructura y Servicios: Oficinas comerciales, pisos de hormigón armado de 17 cm. de

espesor nivelados con láser, altura mínima de 10 m., estacionamiento para camiones y

automóviles, estructura de Pórtico de Alma llena, docks de carga, cortinas de enrollar con

guía antiviento, alambrado olímpico perimetral, parquización y forestación, oficina de control.

Fortalezas:

•

•

•

•

Acceso directo por autopista a la Capital Federal y a la zona portuaria.

Cercano al Aeropuerto internacional de Ezeiza.

Debilidades:

El entorno inmediato no se encuentra consolidado.

Posee pocos servicios para los transportistas.

2.3.4. PRINCIPALES CARACTERISTICAS DE LA OFERTA COMPETITIVA

6,65

6,65

7,86

7,26

7,26

0

2,5

2,5

0,53

1

0 2 4 6 8 10



Plaza Logistica


Parque Empresarial Esteban Echeverria

Precio xm2 (IVA incluido) Expensas x m2

CUADRO 2.35: CARACTERIZACION ECONOMICA DE LA OFERTA COMPETITIVA



102


Norte57%

Sur43%

CUADRO 2.36: UBICACIÓN GEOGRAFICA DE LA OFERTA COMPETITIVA


50006000

1800

10000

1080

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000


Pacheco TradeCenter II

Plaza Logistica Centro IndustrialPacheco

ParqueEmpresarial

EstebanEcheverria

CUADRO 2.37: MODULO MINIMO COMERCIALIZABLE (M2)


2.3.5. ANALISIS CUALITATIVO DE LA OFERTA COMPETITIVA Para el análisis de la oferta competitiva en sus aspectos cualitativos, se realizó una

encuesta a expertos inmobiliarios en temas logísticos con el fin de ponderar los atributos

más importantes considerados por la demanda.


103


Ubicación 15% 5 5 5 5Accesibilidad 20% 3 3 2 2 2Imagen Corporativa 9% 3 3 5 2 3Truck Center 7% 4 0 5 0 0Oficinas 7% 5 3 5 0 5Servicios para el transportista 7% 4 3 4 0 3Expendio de combustible 4% 0 0 0 0 0Restaurant 4% 0 0 0 0Entidad Financiera 3% 0 0 0 0 0Playa de estacionamiento para camiones 4% 4 3 5 3 3Distancia a Capital Federal en tiempo 10% 3 3 2 2 4Grado de Molestia de la trama urbana 10% 3 2 3 3 2

100%TOTAL ATRIBUTOS

Plaza Logistica Centro Industrial PachecoATRIBUTOS PONDERACION Parque Empresarial

Esteban Echeverria

3,29 2,46 3,28 1,95 2,25



2

0

CUADRO 2.38: CALIFICACION DE LA OFERTA COMPETITIVA POR ATRIBUTOS


2.3.6. MAPAS ESTRATEGICOS DE LA OFERTA COMPETITIVA

PRECIO-ATRIBUTOS

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

0 2 4 6 8 10Precio x m2

Atr

ibut

os


Pacheco Trade CenterIIPlaza Logistica


CUADRO 2.39: MAPA ESTRATEGICO PRECIO-ATRIBUTO



104


ATRIBUTOS-EXPENSAS

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

0 1 2 3 4

Atributos

Expe

nsas

x m

2




CUADRO 2.40: MAPA ESTRATEGICO ATRIBUTOS-EXPENSAS


PRECIO-DISTANCIA

0

10

20

30

40

50

60

0 2 4 6 8 10Precio x m2

Min

utos




CUADRO 2.41: MAPA ESTRATEGICO PRECIO-DISTANCIA



105


2.3.7. MARKET SHARE DE LA OFERTA ACTUAL De los cinco emprendimientos, solo tres tienen posibilidades de ofrecer superficie de

depósitos actualmente al mercado ya que los otros dos proyectos están totalmente

ocupados; entre los tres suman 115.000 m2 cubiertos. Por las características del propio

negocio, esta superficie no se encuentra construida, sino que se construye una vez que es

comercializada con la posibilidad de hacerlo a medida (Built to suit).

Plaza Logistica

35%


22%

Parque Empresarial

Esteban Echeverria

43%

CUADRO 2.42: PARTICIPACION DEL MERCADO OFERTA COMPETITIVA


2.3.8. OFERTA SUSTITUTA La logística empresarial comienza a desarrollarse en la Argentina hace aproximadamente

diez años. Durante ese lapso, las empresas debieron suplir la falta de inmuebles adecuados

con la adaptación de antiguas plantas industriales o viejos galpones. La escasa oferta

estaba segmentada hacia productos de calidad estándar y limitados servicios. Los espacios

de depósitos eran, en general, poco o nada adaptables a los requerimientos de la demanda.


106


Evolución Oferta Sustituta

90%

86%

44%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

1998

1999

2000

CUADRO 2.44: PORCENTAJE DE PARTICIPACION OFERTA SUSTITUTA


Si bien en la actualidad existen ofrecidos al mercado mas de un millón de metros cuadrados

de superficie cubierta (ver capitulo Identificación del Proyecto) de inmuebles que

anteriormente eran usados, reciclados o adaptados por la demanda para fines logísticos,

estos no seran considerados como oferta sustituta ya que no cumple con estándares

mínimos de calidad; así también, dicho criterio se sustenta en el crecimiento del market

share de los Parques Logísticos con respecto a otros inmuebles destinados a funciones de

almacenamiento de mercadería, por lo que podemos suponer que a medida que aumente la

oferta de Parques Logísticos, el antiguo depósito entrara en desuso.

2.3.9. OFERTA FUTURA En la actualidad no existe indicio alguno de lanzamientos de proyectos que contemplen

espacios de almacenamiento de mercadería destinados a funciones logísticas.

La única iniciativa, del tema de referencia, es el llamado a licitación del proyecto a

desarrollarse en el Mercado Central de Buenos Aires. Se trata de un concurso público de

Antecedentes y Precios, en el cual se han presentado dos propuestas, y al momento de

realizarse este estudio no existen novedades con respecto al resultado de la licitación.


107


Al respecto vale la pena acotar, que el presente proyecto tiene una antigüedad de mas de

diez años; intervienen en él tres entes estatales: el Gobierno Nacional, el de la Provincia de

Buenos Aires y el de la Ciudad de Buenos Aires, entre los que existen grandes diferencias

al momento de la toma de decisiones. A su vez, el llamado a licitación es para que el

consorcio que resulte ganador alquile la superficie de terreno y el locatario construya el

inmueble.

Por las características del negocio que estamos analizando y ante la inexistencia de algún

nuevo proyecto de este tipo por lanzarse al mercado, la oferta futura coincide con la oferta

actual. Dicha aseveración radica en que los emprendimientos ofrecen al mercado espacios

de depósitos que no se encuentran construidos, es decir que se construyen de acuerdo a la

tendencia de la demanda (built to suit) y a la capacidad constructiva prevista en cada uno

de los proyectos.

Oferta Futura

25000

40000

49400

0 10000 20000 30000 40000 50000 60000


Plaza Logistica

Parque Emp. Est.Echeverria

Superf ic ie (m2)

CUADRO 2.45: OFERTA FUTURA POR EMPRENDIMIENTO



108


2.4. COMERCIALIZACION

2.4.1. MARKETING ESTRATEGICO Todas las compañías deben ver a futuro y desarrollar estrategias de largo plazo que se

adapten a las cambiantes condiciones de sus industrias. No hay una sola estrategia ideal

para todas. Cada una debe encontrar el plan de juego mejor para su situación, sus

oportunidades, objetivos y recursos. La tarea de elegir la estrategia global para la

supervivencia a largo plazo y el crecimiento de una compañía la denominamos como

Marketing Estratégico.

Se trata de establecer una posición ventajosa y sostenible en el tiempo contra las fuerzas de

la competencia; la ventaja estará indicada por la implementación de una adecuada

estrategia competitiva, la que nace del valor que el proyecto es capaz de crear para sus

clientes, con pautas claramente diferenciales.

2.4.1.1. ANALISIS DE LAS FUERZAS COMPETITIVAS

En el análisis de la estructura del mercado, se utilizará el método propuesto por Michel

Porter de las cinco fuerzas competitivas, que no solo determinan la intensidad competitiva

sino también la rentabilidad del negocio.

Las fuerzas competitivas a enfrentar son:

•

•

•

•

•

Poder de negociación de los compradores

Poder de negociación de los proveedores

Amenaza de Ingreso

Intensidad de rivalidad entre los competidores existentes

Presión de los productos sustitutos


109


2.4.1.1.1. PODER DE NEGOCIACIÓN DE LOS COMPRADORES La manera de actuar de la demanda tiende en su conjunto a alentar la baja de precios,

negociando por una calidad superior o más servicios o haciendo que los competidores

compitan entre ellos.

Es así como nos encontramos con un sector del mercado formado por compradores que

poseen muy buena información, bajo costo de cambio y volúmenes altos de compra; por tal

motivo detectamos que el poder de negociación de los compradores es ALTO.

2.4.1.1.2. PODER DE NEGOCIACIÓN DE LOS PROVEEDORES Los proveedores pueden ejercer poder de negociación sobre los que participan en un sector

amenazando con elevar los precios o reducir la calidad de los productos o servicios. El

poder de negociación está determinado por la concentración de los proveedores, el no estar

obligados a competir con productos sustitutos, y los proveedores compiten entre sí por el

mercado asegurando precios estables, por lo que determinamos que el poder de

negociación de los proveedores es BAJO.

2.4.1.1.3. AMENAZA DE INGRESO La formulación de nuevos proyectos dentro del sector aporta una capacidad adicional, el

deseo de obtener su participación en el mercado y recursos sustanciales. Estos

movimientos pueden obligar a bajar los precios, inflar los costos o reducir la rentabilidad.

La amenaza de ingreso dentro del sector depende de las barreras para el ingreso que estén

presentes, aunadas a la reacción de los competidores existentes que debe esperar el nuevo

ingresante.

Barreras para el ingreso:

Economía de escala: Barrera de ingreso ALTA. •

Diferenciación de producto: Barrera de ingreso MEDIA. •

Requisitos de capital: Barrera de ingreso ALTA. •

Acceso a los canales de distribución: Barrera de ingreso BAJA. •

Costos cambiantes: Barrera de ingreso BAJA. •


110


2.4.1.1.4. INTENSIDAD DE RIVALIDAD ENTRE LOS COMPETIDORES EXISTENTES La rivalidad entre los competidores existentes da origen a manipular su posición, ya sea por

una batalla en precios o publicitaria. Del estudio y caracterización de la oferta surge que el

número de competidores es relativamente pequeño, y que están mas o menos equilibrados

en cuanto a tamaño y recursos, indicando una propensión a la competencia reciproca.

Al existir competidores en el mercado igualmente equilibrados y que la elección del cliente

sea según la resultante precio-servicio la intensidad de la rivalidad del sector es ALTA.

2.4.1.1.5. PRESION DE LOS PRODUCTOS SUSTITUTOS La identificación de los productos sustitutos es cosa de buscar otros productos que puedan

desempeñar la misma función que el producto ofrecido. Tal como se observó en el estudio

de la oferta existen en el mercado gran cantidad de superficie disponible a ser utilizada

como sustitutos, pero debido a la baja calidad y a la creciente competencia de las empresa

por bajar costos en sus operaciones es que se determina que la presión de los productos

sustitutos es BAJA.

2.4.1.2. MATRIZ DE ATRACCION

BAJA MEDIA ALTA

Poder de negociación de los proveedoresAmenaza de IngresoIntensidad de rivalidad entre los competidores existentesPresión de los productos sustitutos

Poder de negociación de los compradoresIntensidad de las fuerzas competitivas

CUADRO 2.46: MATRIZ DE ATRACCION FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.


111


2.4.1.3. INTENSIDAD DE LAS BARRERAS vs. RENTABILIDAD

BAJA ALTA

Rendimientos elevados, estables

Rendimientos elevados, riesgosos

BAJA

ALTA

BARRERA DE SALIDA

Rendimientos bajos, estables Rendimientos bajos, riesgosos

BA

RR

ER

A D

E

ING

RE

SO

CUADRO 2.47: INTENSIDAD DE LAS BARRERAS FUENTE: ESTRATEGIAS COMPETITIVAS. MICHEL PORTER

2.4.1.4. MATRIZ F.O.D.A.

FORTALEZAS •

•

•

•

•

•

•

•

•

•

Próximo a los grandes centros de consumo.

A menos de 25 minutos de los puertos de la Ciudad de Buenos Aires y de La Plata.

Alto grado de exposición sobre la Autopista La Plata – Buenos Aires.

Muy buena infraestructura de servicios e imagen institucional.

Acceso directo desde autopista de la red troncal de ingresos a la Capital Federal.

OPORTUNIDADES

Bajo costo de la tierra comparado con la Autopista Panamericana (Zona Norte),

permitiendo proyectos mejores servicios y precios.

El cambio en las condiciones tributarias respecto a los alquileres comerciales hace que

este se pueda descontar.

Escasa oferta de proyectos o inmuebles de similares características en el área de

influencia.

Bajo grado de molestia de la trama urbana.

Posibilidad de construir una barrera de ingreso alta a futuros competidores.


112


DEBILIDADES •

•

•

•

•

•

•

•

El entorno inmediato no se encuentra totalmente consolidado.

Alto costo de la tarifa del peaje.

Habría que tramitar cambios en la zonificación.

Falta de servicios sanitarios.

El terreno se encuentra ubicado en la Zona Sur del AMBA.

AMENAZAS

La profundización de la recesión económica que lleva casi 3 años.

Escasez de nuevas inversiones.

La concreción del Centro de Transferencias de Cargas en el Mercado Central por parte

del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, el de la provincia de Buenos Aires y por la

Nación.

2.4.1.5. FORMULACION DE LA ESTRATEGIA COMPETITIVA

Al enfrentarse las cinco fuerzas competitivas, existen tres estrategias genéricas de éxito

potencial para desempeñarse de manera optima frente al resto de la competencia:

Liderazgo en costos

Diferenciación

Enfoque o alta segmentación

Sobre la base del análisis realizado en la parte de Demanda y Oferta, y de acuerdo al tipo

de enfoque estratégico se concluye que se trata de un negocio de Diferenciación.

Esta estrategia consiste en realizar la DIFERENCIACION a través del producto, creando

algo que en el mercado sea percibido como único, ya sea por su diseño, por su imagen o

por la calidad y cantidad de los servicios que ofrece. Asimismo, se realizara un

posicionamiento con un precio inferior al de la oferta competitiva.


113


Las formas especificas mediante las cuales una empresa puede diferenciar su oferta de la

de sus competidores es mediante la diferenciación del producto, la diferenciación los

servicios y la diferenciación de la imagen. Las diferencias que se deban promover son

aquellas que respondan a las siguientes cualidades.

Importante: cuando la diferencia propuesta ofrece un beneficio valioso para la demanda.

SERVICIO E INFRAESTRUTURA

•

•

•

•

•

•

Distintiva: cuando la diferencia ofrecida no es ofrecida por las empresas que forman la

competencia. DISTANCIA A CAPITAL FEDERAL

Comunicable: cuando la diferencia es transmisible a la demanda y ésta les resulta

visible. PRECIOS Y ATRIBUTOS TANGIBLES

Preferente: cuando a la competencia no le resulta fácil imitar esta diferencia. CALIDAD

DE ACCESOS

Accesible: cuando la demanda pueden pagar por esta diferencia, el precio se debe

encontrar dentro de lo esperado por la demanda y como techo el precio en el cual se

mueve la oferta.

Rentable: cuando a pesar de las diferencias ofrecidas por la empresa la elaboración del

producto aún resulta rentable para la empresa.

2.4.1.6. POSICIONAMIENTO ESTRATEGICO DEL PROYECTO

2.4.1.6.1. EVALUACION DE LOS ATRIBUTOS

Ubicación 15% 5 5 5 5 2 2Accesibilidad 20% 3 3 2 2 2 5Imagen Corporativa 9% 3 3 5 2 3 4Truck Center 7% 4 0 5 0 0 4Oficinas 7% 5 3 5 0 5 3Servicios para el transportista 7% 4 3 4 0 3 3Expendio de combustible 4% 0 0 0 0 0 3Restaurant 4% 0 0 0 0 0 3Entidad Financiera 3% 0 0 0 0 0 3Playa de estacionamiento para camiones 4% 4 3 5 3 3 3Distancia a Capital Federal en tiempo 10% 3 3 2 2 4 5Grado de Molestia de la trama urbana 10% 3 2 3 3 2 4

Pacheco Trade

Center II

Plaza Logistica


Parque de Actividades

Logisticas Hudson

3,71

Parque Empresarial E.

Echeverria

TOTAL ATRIBUTOS 100% 3,29 2,46 3,28 1,95 2,25

ATRIBUTOS PONDERACIONPacheco

Trade Center I

CUADRO 2.48: VALORACION DE LOS ATRIBUTOS FUENTE: ELABORACION PROPIA


114


Algunos de los criterios considerados para la calificación fueron los siguientes:

Ubicación: Zona Norte: 5 pts. Zona Oeste: 3 pts.

Zona Sur: 2 pts. Accesibilidad: desde autopista: 5 pts.

desde red vial secundaria: 3 pts. desde calle de trama urbana: 2 pts.

Distancia a la Capital Federal (tiempo): a menos de 30 minutos: 5 pts. entre 31 a 45 minutos: 4 pts. entre 46 a 55 minutos: 3 pts. mas de 56 minutos: 2 pts.

2.4.1.7. MAPAS ESTRATEGICOS

ATRIBUTOS-PRECIOS

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4ATRIBUTOS

PREC

IOS

x m

2



Plaza Logist ica


Parque Empresarial E.Echeverria

Parque de Act ividadesLogist icas Hudson

CUADRO 2.49: MAPA ESTRATEGICO ATRIBUTOS-PRECIOS FUENTE: ELABORACION PROPIA


115


PRECIO-DISTANCIA

0

10

20

30

40

50

60

0 2 4 6 8 10PRECIO x m2

MIN

UTO

SPacheco Trade Center I


Plaza Logist ica



Parque de Act ividadesLogist icas Hudson

CUADRO 2.50: MAPA ESTRATEGICO PRECIOS-DISTANCIA FUENTE: ELABORACION PROPIA

ATRIBUTOS-EXPENSAS

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

0 1 2 3 4

A T R IB UT OS



Plaza Logist ica



Parque de ActividadesLogist icas Hudson

CUADRO 2.51: MAPA ESTRATEGICO ATRIBUTOS-EXPENSAS FUENTE: ELABORACION PROPIA


116


2.4.1.8. MARKET SHARE DEL PROYECTO

10338 10925 11528 12146 12779 13428 14093 1477535647 37674 39752 41882 44065 46302 48596 5094763655 67275 70985 74789 78687 82683 86779 90977

219499231982

244777257892

271335285113

299237313713

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

350000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

M arket Share del Proyecto (29%) Demanda en Parques Logist icos (56%)Part icipación Area de Inf luencia (29 %) Proyección m2

CUADRO 2.52:DETERMINACION DEL MARKET SHARE



RESTO DE LA DEM ANDA

95,29%

PARTICIPACION DE M ERCADO

4,71%

CUADRO 2.53:PARTICIPACION DEL PROYECTO



117


2.4.2. MARKETING OPERACIONAL

2.4.2.1. PRODUCTO Se propone desarrollar un proyecto integral, el cual albergará, además de espacios para

almacenamiento de mercadería, sectores de servicios asociados a la actividad empresaria,

procurando generar sinergia entre las distintas actividades.

También se aprovechará la exposición sobre la autopista para la instalación de carteleria

institucional y para reforzar la impronta corporativa del proyecto.

2.4.2.1.1. DESCRIPCION DEL PRODUCTO Las distintas áreas que conforman el proyecto son las siguientes:

DEPOSITOS: estarán materializados por tres naves de 60 m de ancho y 400 m de

largo.

Altura libre al cordón inferior de la viga de 10 m.

Docks de cargas elevados a 1,2 m.

Modulo mínimo de 4000 m2 de superficie. 40 m x 60 m

Pisos de pavimento tratados con Ferrocement de 20 cm. de espesor.

Sistemas contra incendio tipo Sprinklers.

Iluminación con artefactos de vapor de mercurio.

Muro de contención de H° A°.

Instalación Eléctrica con tableros secciónales independientes para parámetros de

consumo por módulos.

•

•

•

•

•

•

•

•

Playa de maniobras y estacionamiento para camiones.

Tanque cisterna.

Area para estación de servicio.

Restaurante.

Truck Center.

Local Bancario.

Dos accesos al parque.


118


•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

Oficinas. Esta previsto un modulo de 200 m2 de oficinas cada 4000 m2 de depósito.

Planta Tratamiento de Efluentes.

Carteleria. Disponibilidad de espacios para una fuerte presencia corporativa.

Cerco perimetral.

Vigilancia.

Servicio de Fibra Optica.

Areas para la desconsolidación y consolidación de contenedores.

2.4.2.2. PRECIO

Una vez definido el producto se debe determinar el precio a partir del posicionamiento

estratégico en el mercado, y teniendo en cuenta que para fijarlos hay que considerar a los

factores externos del mercado y a los internos de la empresa. Los factores internos incluyen

los objetivos de la empresa mientras que los factores externos contemplan las

características del mercado, de la demanda y los elementos suministrados por la

competencia.

Entonces estos serán fijados de acuerdo a las siguientes pautas:

Participación en el mercado (market share).

Liderazgo en la calidad del producto.

Costos de construcción y mantenimiento, sin perder beneficios.

Condiciones económicas y coyuntura política (profundización de la recesión y

estancamiento económico del país).

2.4.2.2.1. CUADRO DE PRECIOS POR ACTIVIDAD

5 1,05 610 2,1 12,1

6500 1365 78652000 420 24202000 420 24206000 1260 7260

Alquiler mensual ($) I.V.A. Total

Carteles (tres)

RestaurantLocal bancario

Concepto

Depósitos (m2)Oficinas (m2)Estación de servicio

,05

CUADRO 2.54: CUADRO DE PRECIOS FUENTE: ELABORACION PROPIA


119


Comparacion de precios

9,15

9,15

8,39

7,26

8,26

6,65

0 2 4 6 8 1



Plaza Logistica


Parque Empresarial E. Echeverria

Parque de Actividades Logisticas Hudson

0

P recio de alquiler mensual to tal x m2

CUADRO 2.55: CUADRO COMPARACION DE PRECIOS TOTALES (INCLUYE IVA Y EXPENSAS) FUENTE: ELABORACION PROPIA

2.4.2.3. Plaza El canal de comercialización del proyecto será realizado a través de una importante

inmobiliaria local, la cual posee una alianza estratégica con una compañía de Real Estate

extranjera, con oficinas en las principales ciudades del mundo.

La fuerza de ventas estará compuesta por la división de industrias de la mencionada

compañía compuesta por cuatro vendedores especializados en temas logísticos. Estos a su

vez serán entrenados especialmente en el conocimiento del proyecto en su conjunto, no

solo de los atributos tangibles sino también de los intangibles que hacen del proyecto un

beneficio para los potenciales clientes.

La estructura de ventas estará instalada en la oficina comercial de la empresa inmobiliaria

ubicada en el Area Central de Negocios de la Ciudad de Buenos Aires; los honorarios

pactados se ubican entre el 1% al 1,5% de los montos totales de los contratos firmados, con

un plazo máximo de 36 meses, es decir, si algunos de los contratos se realizasen con un


120


plazo superior al plazo arriba indicado, los honorarios se calcularan sobre la base de 36

meses.

2.4.2.4. PROMOCION Y PUBLICIDAD Para alcanzar una comercialización efectiva del proyecto se deberán encarar acciones de

promoción y publicidad, tendientes a alcanzar una cuota razonable de participación en el

mercado. En este sentido, es prioritario definir las distintas etapas o ciclos de vida que

caracterizan al presente negocio.

•

•

•

Lanzamiento del proyecto: En esta etapa de inicio de la comercialización se

realizará una intensa campaña publicitaria con el fin de lograr una importante penetración en

el mercado, además de crear conciencia de la existencia del emprendimiento.

Proyecto en marcha: Una vez iniciada la comercialización y construcción de los

primeros depósitos, comenzará una estrategia de permanencia en los medios para que la

demanda lo perciba frente a otros emprendimientos, esto es debido a las fuerzas de la

competencia generada por la existencia de la oferta competitiva.

Proyecto consolidado: Alcanzada la comercialización de todo el proyecto, la

frecuencia de publicidad bajará sin dejar de ser nula, ya que debido a que el negocio

propuesto es de renta y los contratos poseen vencimientos con la opción de no ser

renovados se deberá tener una estrategia de promoción para acentuar el criterio de

permanencia en el mercado.

De esta forma se logra manejar el presupuesto de publicidad de acuerdo con la etapa del

proyecto; así también la promoción y publicidad se podrá adecuar respecto a la intensidad

de la demanda, ya que por las características propias del negocio se construirá la superficie

de depósito requerida por la demanda.

La promoción y publicidad se realizará en los principales diarios de Capital Federal (La

Nación, Clarín, Ámbito Financiero y El Cronista Comercial), tanto en el cuerpo principal

como en los suplementos clasificados y suplementos especializados en temas de comercio

exterior.


121


Asimismo se empleará la publicidad en revistas especializadas en logística (Cuestión

Logística y Enfasis Logística), y la promoción en ferias y exposiciones orientadas a temas

logísticos (Logisti-K y TransModal).

Por las características del negocio que estamos analizando y ante la inexistencia de algún

nuevo proyecto de este tipo por lanzarse al mercado, la oferta futura coincide con la oferta

actual.

También se aprovechará la fuerte exposición sobre la Autopista La Plata - Buenos Aires

instalando carteles de publicidad y la construcción de una pagina en Internet.


122


3. ESTUDIO TECNICO

El estudio técnico consiste en traducir en términos y requerimientos técnicos los datos del

estudio Económico- Financiero, los conceptos definidos en el estudio de mercado y las

características de la ubicación seleccionada.

El estudio técnico abarca:

•

•

•

•

•

•

•

El ordenamiento físico del predio en su conjunto;

Las redes viales internas y de conexión externa;

Las redes de servicios;

La infraestructura;

La distribución de los distintos tipos de edificios en el predio;

La valoración de los costos de cada componente;

El planeamiento y distribución de las obras en sus distintas etapas y plazos respectivos.

3.1. CARACTERISTICAS PRINCIPALES DE LA UBICACIÓN

3.1.1. ASPECTOS DE LA LOCALIZACION

Un vecindario se define como la porción, dentro de una comunidad más importante, en el

cual se puede identificar un grupo homogéneo de habitantes, edificios o actividades

comerciales. Los habitantes de un vecindario son mucho más que una comunidad que por

casualidad reside en un mismo radio del ejido urbano. En general comparten similares


123


intereses, nivel económico y perfil sociocultural. En algunos casos existen barreras

naturales o urbanísticas que distinguen a una vecindad de otras.

CUADRO 3.1:MAPA LOCALIZACION DEL PREDIO

El terreno se localiza en la localidad de Hudson, partido de Berazategui, en la zona sur de

la provincia de Buenos Aires, sobre la Autopista La Plata – Buenos Aires, en el kilometro

27,50. El presente partido se encuentra limitando al Norte con el partido de Quilmes, al Oeste

con el partido de Florencio Varela, al sur con los partidos de La Plata y Ensenada, y al este

con el Río de La Plata.

CUADRO 3.2:FOTOS DEL TERRENO



124


Posee muy buena calidad de acceso, materializado principalmente por la mencionada

autopista, y a su vez potenciado por una amplia gama de conexiones con otras importantes

vías de comunicación. Entre ellas se ubican la Ruta Nacional N° 2, las rutas provinciales N°

6 y 36, y la Autopista 25 de Mayo. También la autopista permite acceder a la Capital Federal

y a los principales puertos de la zona en menos de 25 minutos, si el camino es recorrido con

camiones de gran porte, y en 15 minutos si el transito se realiza con automóvil.

Río de la Plata

AU. La Plata-Buenos Aires

Tramo a La Plata (Actualmente en Construcción)

Conexión con Ruta Nº 2

CUADRO 3.3:VISTA AEREA DEL TERRENO

Desde el punto de vista de la posición relativa del terreno respecto de la circulación principal

de la autopista, también es óptima puesto que además de lo mencionado previamente

posee la característica de ser fácilmente reconocible por forma y posición desde la autopista

permitiendo una fácil localización cuando se transita por esta vía.


125


3.1.2. CARACTERISTICAS DEL TERRENO

CUADRO 3.4:PLANCHETA DEL TERRENO FUENTE: MUNICIPALIDAD DE BERAZATEGUI.

Se trata de un terreno con una superficie de 34 hectáreas 13 áreas y 50 centiáreas,

ubicado en la intersección de la Autopista La Plata – Buenos Aires y la calle 30 de Octubre

de 1983, de forma irregular con un frente de 662 metros sobre la autopista. Se encuentra

abastecidos por la red de gas natural (Camuzzi), telefonía (Telefónica de Argentina) y

electricidad (Edesur). El servicio de agua corriente es suministrado por una empresa de la

municipalidad del partido de Berazategui, mientras que no existe red cloacal.

El precio del mismo es de $ 2.000.000, que será pagado con un 30% al contado y el resto

en siete años con una tasa de interés del 12% anual, financiado por el propietario. A esto

hay que sumarle los costos relativos a la compra, gastos de escrituración, etc.


126


3.1.2.1. INDICADORES URBANÍSTICOS

Dentro de la Ordenanza de Zonificación según Usos del Partido de Berazategui N°

2.412/92, el terreno se encuentra localizado sobre la Autopista La Plata - Buenos Aires, en

él kilometro 275, correspondiéndole los indicadores urbanísticos de Zona de Recuperación

(Rc1).

F.O.T.: 0,3

F.O.S.: 0,3

Densidad neta máxima: 100 hab./Ha

Factor de Hacinamiento Hab/ha: 14 Los usos, desarrollados en el capítulo 4 - Estudio Legal, permiten el emplazamiento de este

tipo de proyectos en esta zona previo cambio en la zonificación (rezonificación).

El resto de los indicadores especificados en el punto mencionado en el párrafo anterior

como el FOS, FOT, RETIROS, ALTURAS MÁXIMAS, etc. se cumplen en su totalidad como

se verá en el Análisis de Proyecto dentro del Estudio Técnico

3.2. DESCRIPCION DEL PROYECTO

3.2.1. PROGRAMA DE NECESIDADES PREVISTO

•

•

•

DEPOSITOS: Se encuentran estructurados en tres naves de 24.000 m2 de superficie

cubierta, cuyas medidas son 60 m de ancho por 400 m de largo, permitiendo dividir las

naves en seis módulos de 4.000 m2. La distancia libre entre columnas es de 30 metros

y la altura libre interior al cordón de la viga de 10 metros.

Sistema Constructivo: CINTER (Metálico). El proceso de construcción es mediante

paneles “sandwich” con núcleo de poliuretano, aprobado por el fondo Multilateral del

protocolo de Montreal.

Pisos: El nivel de pavimento interior del depósito estará elevado a 1,20 metros del

nivel del pavimento exterior. El mismo será de hormigón de 0,20 cm de espesor;

tendrá un tratamiento superficial tipo FERROCEMENT.


127


•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

• • • •

•

Puertas Secciónales: de apertura vertical con accionamiento eléctrico, con sus

respectivos docks levelers y abrigos.

Alero: Se disponen a lo largo de los sectores de expedición y recepción.

Muro de Contención: Se realizará de hormigón Armado de 1,20 metros de altura.

Sistema c/Incendios: Tipo SPRINKLERS con una cantidad suficientes de bocas de

hidrantes para cubrir toda la superficie del depósito, mangueras de 30 metros de

largo y lanza con pico de chorro y niebla. Contara con vías de escape provistas de

barras antipanico. Se colocaran extintores portátiles protegiendo la totalidad de la

superficie.

Iluminación: Se realizará con artefactos de vapor de mercurio, y se estima una

iluminación de 200 lux. Se prevé iluminación perimetral del almacén y de la zona de

carga y descarga.

Instalación Eléctrica: Se prevé un tablero seccional independiente, grupo electrógeno

y conjunto de medidores para parámetros de consumo por módulos.

OFICINAS MODULARES: Se construirán 4500 m2 de oficinas, es decir 250 m2 por

cada módulo mínimo de depósito. Estos módulos incluirán sanitarios y vestuarios para

el personal. TRUCK CENTER: Area destinada para los transportistas. Tendrá sanitarios, cocina y

sector de estar. 200 m2 de superficie.

LOCAL BANCARIO: 70 m2 de superficie. Se compone de un sector de atención al

publico con la posibilidad de colocar un cajero automático sobre el frente del local.

RESTAURANT: 230 m2. Se prevé la construcción de una cocina, salón comedor y

áreas descubierta de expansión.

CABINAS DE CONTROL DE ACCESO: Será construida una cabina por acceso (dos)

para el control de los mismos. El personal de seguridad estará conectado con los

depósitos. 70 m2

ESTACION DE SERVICIO: Esta previsto alquiler el espacio de terreno y que el locatario

realice la construcción del mismo.

PLAYAS DE ESTACIONAMIENTO PARA CAMIONES PLAYA DE MANIOBRAS PLAYA DE ESTACIONAMIENTO PARA AUTOMOVILES CALLES INTERNAS: Estarán diseñadas para asegurar un flujo interno son cruces en

las circulaciones. PLANTA DE TRATAMIENTO DE EFLUENTES


128


• •

PARQUIZACION DE AREAS VERDES Y EQUIPAMIENTO EXTERNO CARTELERIA: Se colocaran tres carteles de publicidad aprovechando la exposición del

terreno sobre la autopista.

3.2.1.1. ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

Documentación de obra Deberán aprobarse los planos municipales y obtener el permiso de obra.

También el estudio de arquitectura deberá entregar la totalidad de los planos de obra antes

de comenzar la ejecución de la misma.

Trabajos preliminares En primer lugar deberá realizarse el estudio de suelos.

Acondicionamiento del terreno para la ejecución de la obra.

Limpieza del predio, colocación del cartel de obra, construcción del cerco de obra, y de un

obrador acondicionado debidamente para el correcto desempeño de la administración y

jefatura de obra. De la misma manera será necesario un lugar para acopio de materiales y

guardado de máquinas y herramientas.

Las necesidades reales dependerán de la empresa encargada de la ejecución de la obra.

Por otra parte será necesario inmediatamente, la conexión de los servicios de agua de

construcción y luz de obra.

Movimiento de suelos Deberá retirarse la capa orgánica, en la totalidad de la superficie que ocupe la construcción,

rellenar con tosca y compactar.

La excavación y perfilado para las fundaciones serán de las medidas que resulten del

cálculo y a la profundidad que arroje el estudio de suelos.

Fundaciones Todos los hormigones utilizados en las estructuras deberán ser hormigones elaborados en

planta, no pudiendo ser utilizados en ningún caso hormigones elaborados in-situ.

Las fundaciones serán bases exentas en H°A° con hormigón h 21, en la cota de fundación

que indique el estudio de suelos.


129


En caso que el suelo contenga elementos agresivos para el cemento, deberán utilizarse

cementos apropiados y resistentes para el caso.

Los recubrimientos mínimos serán de 4 cm. Y durante la ejecución deberán vibrarse y

compactarse de la forma debida.

Para todos los casos y omisiones remitirse al reglamento CIRSOC 201.

Estructura resistente (Oficinas, Areas de Servicio, Vigilancia) La misma será ejecutada en H°A° con hormigón h21 elaborado en planta.

Los tiempos de desencofrado serán los que marca el CIRSOC.

Los proveedores de hierro deberán entregar certificado de calidad.

Tabiquería Las mismas deberán ser ejecutadas en forma seca. Con perfilerías revestidas en placas de

yeso.

Marcas Durlock o similar.

Capas aisladoras Sobre terreno natural: se ejecutará una capa continua de mortero de cemento con aditivo

hidrófugo de espesor 5mm, sobre el contrapiso y se protegerá con una carpeta de 2 cm. de

espesor.

En paramento exterior: será una capa continua de cemento con aditivo hidrófugo de 5mm

de espesor, sobre la cual se pintará con emulsión asfáltica formando así una barrera de

vapor.

Cubierta: en el total de la superficie debajo de la chapa se aplicará lana de vidrio de 2 cm.

de espesor como aislación térmica.

Revoques Interiores: serán ejecutados con morteros de yeso.

Exteriores: proyectable plástico, con color según proyecto.


130


Contrapisos Sobre terreno natural: serán en hormigón pobre de cemento con malla metálica en un

espesor de 12cm

Sobre losa: se ejecutarán sólo en caso de ser necesarios.

Carpetas Se ejecutarán sobre losa o contrapiso en un espesor no menor a los 2cm. Adaptando según

el caso la dureza apropiada del mortero.

Pisos y Zócalos

Según planilla de locales alfombra o granito reconstituido pulido a plomo.

En todos los casos serán primeras marcas y deberán ser aprobados por el proyectista.

Cielorrasos Aplicados: de yeso o salpicado plástico, según planilla de locales.

Suspendidos: con perfilería metálica y placas de yeso.

Revestimientos En todos los casos deben ser primeras marcas y aprobadas por el proyectista.

Cubierta Techo de chapa pintada con estructura de soporte metálica

Sujeto a aprobación del proyectista.

Carpinterías metálicas Aluminio anodizado con vidrio doble. Aprobada por el proyectista.

Cortinas

Según planilla. De bandas metálicas, bandas de telas, telas pesadas o de aluminio.

Carpinterías de madera Puertas placa con nido de abeja 5cm x 5cm.y tapa cantos de 5mm de espesor.

Enchapadas en cedro.


131


Conductos y ventilaciones Se realizarán con conductos de cemento y con caños de PVC según corresponda.

Instalaciones sanitarias y gas Deberán ser aprobadas ante el organismo correspondiente, utilizando para ello materiales

de calidad exigida según proyecto.

Instalación eléctrica y telefónica

Se realizarán según proyecto y deberán ser aprobadas por el ENRE y Telefónica.

En cuanto a los artefactos deberán ser aprobados por los proyectistas.

Central telefónica digital.

Instalación contra incendio Deberá cumplir con todo lo necesario para aprobar el plano municipal.

Se instalará una alarma contra incendio.

Instalación electromecánica

Bombas según proyecto deberán cumplir con el caudal y el blindaje necesario e instaladas

de acuerdo a las especificaciones.

Aire Acondicionado Máquina enfriadora de agua y caldera central con equipos Fan-coil independientes

Pintura Según planilla de locales y proyecto serán látex al agua y al aceite. La cantidad de manos y

la marca deberá ser definida con el proyectista.

Vidrios Según planilla, blindex espesor 5mm, float espesor 4mm.

Varios Limpieza periódica y final de obra.

Obras exteriores y estacionamiento

Deberán cumplir con toda la señalización necesaria.

Se realizará una capa asfáltica de 5cm de espesor sobre una base de tosca.

La parquización responderá la plano de jardinería.

Equipamiento Marcas y especificaciones según proyecto.


132


3.2.1.2. ANTEPROYECTO DE ARQUITECTURA

CUADRO 3.5:PLANTA DE TECHOS FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.


133


CUADRO 3.6:VISTA AEREA DESDE INGRESO FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

CUADRO 3.7:VISTA CALLE INTERNA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.


134


CUADRO 3.8:CALLE INTERNA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

CUADRO 3.9:VISTA AEREA DESDE AREA DE SERVICIO FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.


135


CUADRO 3.10:VISTA DEL INGRESO FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

CUADRO 3.11:VISTA DESDE AUTOPISTA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.


136


CUADRO 3.12:VISTA DESDE AUTOPISTA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.


137


3.3. ANÁLISIS DE COSTOS DEL PROYECTO La construcción se llevará a cabo de acuerdo al ritmo de absorción de la demanda, según

surge del estudio de mercado (proyección de la demanda futura). Esto permite el manejo de

la inversión de la construcción de los depósitos por etapas. Cada una de estas etapas

tendrá una duración de seis meses (escenario esperado).

Se considerará que se realizará una contratación llave en mano que será pagada una vez

finalizada la obra. La inversión en construcción e infraestructura será de u$s 24.500.000 IVA

incluido.

A continuación se detalla la discriminación de los costos por rubro de todo el

emprendimiento.

RUBRO CANTIDAD COSTO TOTAL

DEPOSITOS 72000 266 19166400

LOCAL BANCARIO/RESTAURANT 300 424 127050

TRUCK CENTER 200 424 84700

CABINAS CONTROL DE ACCESO 70 363 25410

OFICINAS 4500 484 2178000

OBRA VIAL-CALLES Y PLAYAS GL 800000 800000

RED DE DRENAJE GL 115000 115000

RED ELECTRICA GL 98000 98000

ALUMBRADO PUBLICO GL 80000 80000

DISTRIBUCION AGUA POTABLE GL 85000 85000

PLANTA TRATAMIENTO DE EFLUENTES 1 35000 35000

RED CLOACAL GL 54000 54000

FORESTACION 15000 3 45000

VARIOS 2% - 457871

PROYECTO Y DIRECCION 5% - 1144678

TOTAL 24496109 CUADRO 3.13:PRESUPUESTO DE OBRA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.


138


DEPOSITOS78,24%

RED DE DRENAJE0,47%

RED ELECTRICA0,40%

RED CLOACAL0,22%

FORESTACION0,18%

ALUMBRADO PUBLICO0,33%

TRUCK CENTER0,35%

OBRA VIAL-CALLES Y PLAYAS3,27%

DISTRIBUCION AGUA POTABLE

0,35%

PLANTA TRATAMIENTO DE EFLUENTES

0,14%

OFICINAS8,89%

LOCAL BANCARIO/ RESTAURANT

0,52%

CABINAS CONTROL DE ACCESO

0,10%

VARIOS1,87%

PROYECTO Y DIRECCION4,67%

CUADRO 3.14:INCIDENCIA POR RUBROS FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.


139


4. ESTUDIO LEGAL

4.1. METODOLOGIA Y OBJETIVOS DEL ESTUDIO LEGAL

En el estudio de un desarrollo inmobiliario es necesario conocer los requerimientos legales a

cumplir, de modo que luego éstos no constituyan un impedimento para el desarrollo

posterior del mismo.

Se analizaron los aspectos legales referentes a la normativa de la “Ordenanza de

Zonificación según Usos del Partido de Berazategui N° 2.412/92”, ya que éste condiciona la

tipología edilicia y la cantidad de metros cuadrados a construir, como así también la

impronta del edificio en el suelo.

Una vez conocida la factibilidad del desarrollo en el terreno elegido se estudiaron los

aspectos legales tales como conformación societaria, la constitución de un mutuo

hipotecario sobre el terreno, los subcontratos con los diferentes gremios y el marco legal de

los contratos de alquiler.

4.2. ANALISIS DE LA NORMATIVA MUNICIPAL

Dentro de la Ordenanza de Zonificación según Usos del Partido de Berazategui N°

2.412/92, el terreno se encuentra localizado sobre la Autopista La Plata - Buenos Aires, en

él kilometro 275, correspondiéndole los indicadores urbanísticos de Zona de Recuperación

(Rc1).


140


4.2.1. INDICADORES URBANISTICOS F.O.T.: 0,3

F.O.S.: 0,3

Densidad neta máxima: 100 hab./Ha

Factor de Hacinamiento Hab/ha: 14

4.3. CONFORMACION SOCIETARIA

Para llevar adelante el desarrollo del proyecto se constituirá una sociedad comercial para tal

fin, que tendrá a su cargo el desarrollo del Parque de Actividades Logísticas y la posterior

administración del mismo. La conformación del patrimonio societario se realizará mediante

la emisión de acciones ordinarias al portador. La dirección y administración de la sociedad

estará a cargo de un directorio compuesto por un mínimo de dos y un máximo de 10

miembros con una duración máxima en el cargo de un año.

4.4. ADQUISICION DEL TERRENO Y CONFORMACION DE HIPOTECA

Al realizar la compra del terreno por la sociedad constituida para tal fin, primero se deberá

verificar que ni el lote ni los vendedores estén inhibidos por la Justicia en algunas de sus

formas para poder realizar la transacción (certificados de dominio del terreno y certificado de

inhibición de los propietarios).

Los datos que debe contener la escritura son los siguientes: nombres de las sociedades

intervinientes y en la calidad de que intervienen (comprador-vendedor), precio y forma de

pago del terreno, y, si correspondiere, conformación de la hipoteca y modalidad de

cancelación de la misma.

Se debe dejar constancia de la constitución del contrato de mutuo con garantía hipotecaria,

dejándose fijada la moneda en la cual se realiza tal acto, como así también el monto y los

intereses a los que se pacta el mismo.

Este contrato de la garantía hipotecaria se realizará bajo la ley 24.441


141


4.5. CONTRATO DE CONSTRUCCION - CONDICIONES GENERALES DE CONTRATACION

La obra se construirá mediante la contratación de una empresa constructora de reconocida

trayectoria en el mercado. Se realizará un contrato llave en mano. Ciertas provisiones

estratégicas y equipamientos especiales los proveerá directamente la sociedad propietaria

del desarrollo.

4.5.1. PRECIOS

Se fijaran los precios de contrato que en este caso deberán ser unitarios y en pesos,

discriminándose el Impuesto al Valor Agregado, y los impuestos y tasas con que el gobierno

grave la actividad de la construcción en particular.

4.5.2. PERSONAL DE LA EMPRESA CONTRATISTA

La empresa contratista deberá cumplir con lo establecido en la ley 19.587, que establece las

normas generales básicas sobre seguridad e higiene en el trabajo, presentar los exámenes

preocupacionales médicos y los exigidos por la ley 19.587 y 24.028 y sus decretos

reglamentarios, y el sistema de cobertura medica laboral.

4.5.3. FORMA Y TIEMPO DE TRABAJO Se establece la duración de la jornada de trabajo en 48 horas semanales, de acuerdo a las

leyes 11.544 y 20.744. El equipo de trabajo deberá ser supervisado por un responsable

designado por la empresa contratista.

4.5.4. CONDICIONES DE PAGO Se realizarán certificados de obra a fin de cada mes. Una vez conformados por el

Comitente, se presentará la factura correspondiente que será abonada a los 15 (quince)

días de recibida.


142


4.5.5. SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO

La empresa desarrolladora puede optar por exigir el cumplimiento del trabajo pactado con

una mora del 1% diario del valor total del contrato particular, o suspender directamente los

pagos a la empresa contratista hasta que realice el trabajo.

4.5.6. RESPONSABILIDAD DE LOS CONTRATISTAS FRENTE A SU PERSONAL

Se dejará establecido que cada contratista es responsable por cualquier empleado que

trabaje para él. Permanentemente en la obra deberá haber al menos un representante de la

empresa contratista y este deberá responder por los empleados que no hayan

cumplimentado las normas previstas.

4.5.7. SEGUROS

La empresa contratista tomará por su cuenta y costo los siguientes seguros:

Seguros de accidentes de trabajo: regido por la ley 24.028. La cobertura mínima exigida es

muerte o incapacidades totales o parciales.

Seguro de vida obligatorio de los trabajadores afectados a la empresa.

Seguro de Responsabilidad Civil por un monto mínimo de $ 1.000.000,00

4.5.8. RESPONSABILIDADES

Contratista: con relación a la contratación de obras o servicios ya sea o no con la provisión

de materiales el contratista se responsabiliza por la entrega de la obra con la calidad y los

tiempos convenidos.

La empresa desarrolladora: se comprometa a prestar toda la colaboración necesaria a los

efectos de lograr la tareas encomendadas.

4.5.9. RESCISIÓN DEL CONTRATO La empresa guarda el derecho de rescindir total o parcialmente el contrato concertado.


143


4.5.10. GARANTÍAS, AVALES O SEGUROS DE CAUCIÓN El contratista deberá presentar a la empresa desarrolladora garantías, avales o seguros de

caución para garantizar los compromisos contractuales emergentes.

4.5.11. HIGIENE Y SEGURIDAD INDUSTRIAL Se deberá dar cumplimiento a las normativas contenidas en la Resolución 1069/91 del

Ministerio de Trabajo y Seguridad Social respecto de la Seguridad en la construcción, y a

las Resoluciones de la Superintendencia de Riesgos del Trabajo.

4.6. CONDICIONES PARTICULARES DE CONTRATACION

Para cada subcontratación de gremios se realizaran contratos específicos según la tarea

que deba desempeñarse, haciéndose referencia siempre al contrato de condiciones

generales de contratación.

En cada subcontrato se especificaran los alcances de la contratista y de la empresa

desarrolladora. Se fijarán los plazos de obra, el modo de certificación, el abastecimiento de

materiales y las características técnicas de los mismos, el costo unitario, el precio en

moneda preacordada y la forma de pago del mismo.

4.7. CONTRATO DE LOCACION

El contrato de alquiler será confeccionado de acuerdo con la Ley N° 23.091 del Código Civil

de la República Argentina. En el presente contrato quedaran definidos, por un lado la

locadora (Parque de Actividades Logísticas Hudson S.A.), y por el otro, el locatario

(inquilino).


144


Se dejarán constatados la cantidad de superficie a alquilar, el plazo de duración del

contrato, que según la ley de alquileres, fija un mínimo de 36 meses (tres años) y un

máximo de120 meses (diez años), las penalidades por la cancelación anticipada del

contrato y el monto del alquiler mensual adicionándole el impuesto al valor agregado (IVA),

como así también el lugar y el plazo de pago.

A su vez, se deberán especificar el monto del deposito de garantía del contrato, las

obligaciones de la locataria (pago de impuestos municipales, expensas y seguros), los

incumplimientos de la que será pasible y los fiadores solidarios del contrato (podrán ser

personas físicas o un seguro de caución emitido por una compañía de primera línea). Se

adjunta un modelo de contrato en Anexos.


145


5. ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO

La evaluación económica–financiera propiamente dicha es la etapa que sintetiza los

propósitos finales y conclusiones de la evaluación de un proyecto de inversión. En dicha

etapa se obtienen los índices numéricos que, combinando costos con beneficios, permiten

establecer la conveniencia o no de materializar el proyecto según el proyecto elegido, y

posibilitan además la selección y comparación de las distintas alternativas sometidas a

análisis.

Esta evaluación requiere contar previamente con todos los datos cuantitativos y cualitativos

surgidos de la proyección de los ingresos o beneficios, y de los costos de inversión y

explotación, traducida en flujos de fondos que incluyen todos los elementos necesarios para

él calculo de los indicadores económico-financieros para la evaluación del proyecto.

Las decisiones que surgen de la evaluación están ligadas al mejor resultado den dos

aspectos: 1) la obtención del mayor beneficio o retorno de los recursos volcados al proyecto,

en particular la inversión de quienes asumen el riesgo, 2) la minimización de dicho riesgo o

bien la mejor conjunción de beneficios y riesgos

5.1. CRITERIOS UTILIZADOS PARA LA CONSTRUCCION DEL FLUJO DE FONDOS

Para la evaluación del presente proyecto de inversión han sido considerados los siguientes

criterios:

• Por tratarse de un negocio de renta el cual se caracteriza por tener una inversión de

prolongado recupero, el proyecto ha sido analizado en un horizonte de 20 años.


146


•

•

•

•

•

•

•

A su vez, al último periodo del flujo de fondos se le adicionó el Valor Residual. Por valor

residual se entiende aquello que puede obtenerse por la venta de un activo; dicho valor

depende de las utilidades futuras esperadas y de la rentabilidad que se pretenda para

asumir el riesgo de la posesión de ese activo. Este se calcula por el concepto de Renta

Perpetua aplicando un coeficiente de depreciación del 25%.

Como el proyecto posee una etapa de desarrollo con mayor riesgo y una etapa de

administración (renta) donde el riesgo disminuye, el Valor Actual Neto fue calculado con

dos tasas de corte una distinta de otra acompañando el riesgo de cada etapa del

proyecto.

Si bien no surge del estudio de mercado la tasa de vacancia del negocio (la oferta

competitiva no posee vacancia) a nuestro flujo de fondo se lo castigó con una tasa de

vacancia.

No fue incluido en la evaluación del proyecto el ingreso y egreso de los fondos

provenientes de los depósitos en concepto de Garantía del Contrato de Alquiler.

El pago del impuesto de sellos de los contratos de alquiler está a cargo de los locatarios

según usos y costumbres.

La inversión se compone por la compra del terreno con todos los gastos asociados a la

misma, la construcción de todos los inmuebles previstos, la infraestructura de servicios y

por los gastos de “Property Manager”.

El precio de compra del terreno es de u$s 2.000.000, el que se pagará al contado 30% y

el resto financiado, por el propietario, a siete años con un costo financiero total del 12%.


147


5.2. EVALUACION DEL PROYECTO

5.2.1. PARAMETROS DE EVALUACION UTILIZADOS

5.2.1.1. VALOR ACTUAL NETO (VAN)

Este indicador se obtiene descontando al año inicial, el flujo neto de fondos, utilizando para

ello una tasa de corte o descuento seleccionada para el proyecto.

5.2.1.2. DETERMINACION DE LA TASA DE CORTE

Para la evaluación de un proyecto de inversión aplicando el método del Valor Actual Neto

(VAN) es necesario determinar cuál es la tasa “k” a la que se descontarán los flujos de

fondos. A esta tasa se la denomina también costo de oportunidad del capital porque es la

rentabilidad a la que se renuncia al invertir en un proyecto. Algunos proponen llegar a la

misma haciendo un mix entre las distintas alternativas de inversión comparables. Otros, que

se fije una rentabilidad mínima aceptable. También están los que sugieren tomar como tasa

de descuento a la tasa libre de riesgo más una prima que cuantifique el riesgo del mercado

inmobiliario.

El tema del riesgo es un tema fundamental, por lo cual nos explayaremos a continuación en

su análisis. El riesgo de un activo se define frecuentemente en términos de la variabilidad

probable de los rendimientos futuros provenientes de ese activo. La medida tradicional del

riesgo aplicada a proyectos individuales se expresa en términos de distribuciones de

probabilidad. Una distribución de probabilidad muestra la factibilidad de ocurrencia de cada

resultado posible suponiendo que se emprende una inversión dada. La media de la

distribución se define como el valor esperado de cada resultado. La varianza y el desvío

estándar miden el grado en que los resultados reales tienen probabilidad de variar con

respecto a la media y se usan como medidas del riesgo.

Al evaluar el grado de riesgo de una inversión individual, no sólo debe tomarse en cuenta la

variabilidad de los rendimientos esperados, sino también la correlación entre sus

rendimientos esperados y el resto de los activos que se tienen en cartera. Es lo que se


148


conoce como teoría del portafolio. Los efectos favorables son más fuertes cuando un

proyecto está correlacionado negativamente con el resto de los activos en cartera.

En el mercado financiero, en el cual existe mayor información respecto al comportamiento

de los diferentes activos, se ha desarrollado una forma de describir la relación

riesgo/rendimiento a través de los coeficientes “β”. Beta es una medida de la varianza de

una inversión en relación con la varianza del mercado. Expresando el riesgo de esta

manera, el rendimiento esperado puede calcularse multiplicando la prima de riesgo del

mercado (rendimiento esperado sobre el mercado menos la tasa libre de riesgo) por la beta

de la inversión, y posteriormente adicionar la tasa libre de riesgo:

k = k l + β (km-kl) donde: k = tasa de descuento k l = tasa libre de riesgo β = coeficiente beta km = rendimiento esperado sobre el mercado

En nuestro caso hemos estimado dos tasas de descuento, la aplicable en el período de

desarrollo, que llamaremos tasa del desarrollista y la otra aplicada en la etapa de

administración (renta), es decir la tasa del inversor.

Tasa de Corte Periodo de Desarrollo k l = 4,50 % (Treasury 30) + 7,50 % (Spread FRB) = 12 %

β = 2,1

(km - k l ) = Premio de Mercado = 3%

k = tasa de descuento = 18,30 %

Tasa de Corte Periodo de Administración

k l = 4,50% (Treasury 30) + 7,50 % (Spread FRB) = 12 %

β = 0,96(IRSA)

(km - k l ) = Premio de Mercado = 3 %

k = tasa de descuento = 14,88 %


149


5.2.1.3. TASA INTERNA DE RETORNO (T.I.R.)

Esta tasa se define como la tasa de descuento que aplicada a la serie de utilidades y

montos de inversión (flujos de fondos), permite igualar entre sí sus valores totales

actualizados.

5.2.1.4. PERIODO DE RECUPERO O REPAGO (PRE)

El índice muestra en cuantos años se recupera el capital invertido. Se calcula sumando los

aportes (con signo negativo) y los retiros (con signo positivo) de fondos acumulados hasta

que el saldo acumulado pase a ser positivo.

El plazo de recuperación del capital da una idea del mayor o menor riesgo que una inversión

involucra. Cuanto menor sea dicho plazo tanto menor será el riesgo, si se acepta que éste

se incrementa con el transcurso del tiempo.

5.2.1.5. MAXIMA EXPOSICION (MEX)

Es el monto máximo de flujos de fondos negativos acumulados, por ende indica la

necesidad total de financiamiento del proyecto. En la medida en que este indicador se

ubique en un periodo más lejano en el tiempo, el proyecto seria menos preferibles frente a

otros que evidencien flujos positivos acumulados de manera más rápida.


150


5.2.2. RESULTADOS ECONOMICOS

INGRESOS ANUALES

$123.386.492

0

20000000

40000000

60000000

80000000

100000000

120000000

140000000

año

1

año

2

año

3

año

4

año

5

año

6

año

7

año

8

año

9

año

10

año

11

año

12

año

13

año

14

año

15

año

16

año

17

año

18

año

19

año

20

PERIODO (ANUAL)

MO

NTO

($)

CUADRO 5.1:INGRESOS ACUMULADOS ANUALES


DIS TRIBUCIO N DE L O S ING RES O S

Carteler ia1,31%

Bar/Res taurant0,44%

Of ic inas8,95%

Loc al banc ar io0,44%

V alor Res idual17%

Es tac ión de Serv ic io 1,42%

Depos itos71,30%

CUADRO 5.2:PROCEDENCIA DE LOSINGRESOS DEL PROYECTO



151


EGRESOS ANUALES

$41.207.922

0

5000000

10000000

15000000

20000000

25000000

30000000

35000000

40000000

45000000

año

1

año

3

año

5

año

7

año

9

año

11

año

13

año

15

año

17

año

19

PERIODO (ANUAL)

MO

NTO

($)

CUADRO 5.3:EGRESOS ACUMULADOS ANUALES


DISTRIBUCION DE LOS EGRESOS

V arios0,82%

Public idad0,37%

Honorarios Prof es ionales

2,06%

Cons trucc ión Truck Center y V es tuarios

0,15%

Inf raes truc tura2,36%

Escritura c / hipoteca0,03%

Compra Terreno5,11%

IV A27,05%

Depós itos33,35%

Locales Comerc iales0,22%

Of ic inas3,79%

Cons trucc ión cabinas de acceso

0,05%

Expensas no cobradas por vacanc ia

0,40%Property Manager

1,05%

A mortizac iones15,02%

rios Inmobiliar ia0,31%

Ingresos Brutos 3,5%7,75%

CUADRO 5.4:PROCEDENCIA DE LOS EGRESOS DEL PROYECTO



152


INGRESOS VS EGRESOS

0

5000000

10000000

15000000

20000000

25000000

30000000

año1

año2

año3

año4

año5

año6

año7

año8

año9

año10

año11

año12

año13

año14

año15

año16

año17

año18

año19

año20

PERIODO (ANUAL)

MO

NTO

($)

INGRESOSEGRESOS

CUADRO 5.5:INGRESOS/EGRESOS


IVA ACUMULADO

$28.180.548

-10000000

-5000000

0

5000000

10000000

15000000

20000000

25000000

30000000

año

1

año

2

año

3

año

4

año

5

año

6

año

7

año

8

año

9

año

10

año

11

año

12

año

13

año

14

año

15

año

16

año

17

año

18

año

19

año

20

PERIODO (ANUAL)

MO

NTO

($)

CUADRO 5.6:POSICION IVA



153


5.2.3. RESULTADOS FINANCIEROS

-10000000

-5000000

0

5000000

10000000

15000000

20000000

25000000

30000000

año1

año2

año3

año4

año5

año6

año7

año8

año9

año10

año11

año12

año13

año14

año15

año16

año17

año18

año19

año20

Periodo (anual)

Mon

to ($

)

FF ANTES DE IGFF DESPUES IG

CUADRO 5.7:FLUJO DE FONDOS ANTES Y DESPUES IMPUESTO A LAS GANANCIAS


-$ 3.000.000

-$ 2.000.000

-$ 1.000.000

$ 0

$ 1.000.000

$ 2.000.000

$ 3.000.000

$ 4.000.000

$ 5.000.000

$ 6.000.000

$ 7.000.000

$ 8.000.000

26% 25% 24% 23% 22% 21% 20% 19% 18% 17% 16% 15% 14% 13% 12%

TASA DE CORTE (ANUAL)

VAN

($)

V A N A NTES DE IGV A N DESPUES IG

CUADRO 5.8:VALORES DE V.A.N. PARA DIFERENTES TASAS DE CORTE



154


5.2.3.1. RESULTADOS ANTES IMPUESTO A LAS GANANCIAS (IG)

TIR 23,18%VAN $ 2.081.136

MAXIMA EXPOSICION -$ 22.452.809PERIODO AÑO 6

PERIODO DE REPAGO AÑO 9

FF ACUMULADO ANTES IG

-22452809-40000000

-20000000

0

20000000

40000000

60000000

80000000

100000000

120000000

año1

año2

año3

año4

año5

año6

año7

año8

año9

año10

año11

año12

año13

año14

año15

año16

año17

año18

año19

año20

PERIODO (Anual)

MO

NTO

($)

CUADRO 5.9:FLUJO DE FONDOS ACUMULADOS AIG



155


5.2.3.2. RESULTADOS DESPUES IMPUESTO A LAS GANANCIAS (IG)

TIR 19,25%VAN $ 352.807

FF ACUMULADO DESPUES IG

-20901492-40000000

-20000000

0

20000000

40000000

60000000

80000000

100000000

año1

año2

año3

año4

año5

año6

año7

año8

año9

año10

año11

año12

año13

año14

año15

año16

año17

año18

año19

año20

PERIODO (Anual)

MO

NTO

($)

CUADRO 5.10:FLUJO DE FONDOS ACUMULADOS DIG



156


5.2.4. ANALISIS DE SENSIBILIDAD

La estimación de los costos y beneficios de un proyecto se realiza a partir de un conjunto de

variables datos o eventos básicos (costos de insumos, volúmenes de producción, precios,

etc.) que en la realidad son inciertos y pueden presentar un amplio rango de variación. La

evaluación de proyectos mediante un indicador con resultado único puede conducir a

conclusiones inadecuadas.

El denominado análisis de sensibilidad tiene por propósito expresar los resultados de la

evaluación de un proyecto en la forma de la distribución de probabilidad de los valores del

indicador elegido (Tasa Interna de retorno, Valor Actual Neto, u otro).

El análisis de sensibilidad de resultados significa un avance respecto de la presentación de

un resultado único. Sin embargo, deja la conclusión en manos de la autoridad de decisión

que debe resolver frente a un espectro de resultados posibles.

Para poder comparar los distintos resultados y conclusiones a que se puede arribar, se

realizó el análisis de sensibilidad de los resultados ante cambios en algunos de los valores

seleccionados en la evaluación de proyecto.

Las sensibilidades se realizaron en:

•

•

•

Precios de Alquiler.

Ritmo de Absorción.

Costos de Construcción.


157


5.2.4.1. SENSIBILIDAD DE PRECIOS DE ALQUILER

VARIACION

DE PRECIOS

ANTES IG DESPUES IG MAXIMA EXPOSICION ANUAL (MEX)

PERIODO DE REPAGO

VAN TIR VAN TIR MONTO AÑO -20% -$1.439.376 14,77% -$2.475.912 11,48% $28.301.830 6° 11 -15% -$486.346 17,13% -$1.721.346 13,60% $26.839.575 6° 10 -10% $342.404 19,12% -$1.047.561 15,45% $25.377.320 6° 10

-5% $1.144.183 21,02% -$391.309 17,24% $23.915.064 6° 9 0% $2.081.136 23,18% $352.807 19,25% $22.452.809 6° 9 5% $2.843.734 24,94% $983.593 20,95% $21.262.532 5° 9

10% $3.771.577 27,02% $1.721.787 22,91% $20.327.635 5° 9 15% $4.699.419 29,06% $2.459.981 24,86% $19.392.738 5° 8 20% $5.407.444 30,64% $3.055.294 26,45% $18.457.841 5° 8

CUADRO 5.11:SENSIBILIDAD DE PRECIOS FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

-$2.000.000

-$1.000.000

$0

$1.000.000

$2.000.000

$3.000.000

$4.000.000

$5.000.000

$6.000.000

-20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20%

V ARIACION DE PRECIOS (%)

VAN

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%TIR

V A N

TIR

CUADRO 5.12:VAN Y TIR ANTES DE IMPUESTOS FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.


158


5.2.4.2. SENSIBILIDAD DEL COSTO DE CONSTRUCCION

VARIACION

DE PRECIOS ANTES IG DESPUES IG MAXIMA EXPOSICION

ANUAL (MEX) PERIODO DE

REPAGO VAN TIR VAN TIR MONTO AÑO

-20% $4.478.463 30,46% $2.549.612 26,39% $15.211.030 5 8 -15% $3.792.775 28,23% $1.944.279 24,22% $16.957.630 5 8 -10% $3.107.086 26,15% $1.338.946 22,22% $18.704.229 5 9

-5% $2.602.279 24,64% $851.186 20,69% $20.450.829 5 9 0% $2.081.136 23,18% $352.807 19,25% $22.452.809 6 9 5% $1.394.106 21,47% -$253.398 17,64% $24.712.541 6 9

10% $857.821 20,19% -$761.618 16,39% $26.972.273 6 9 15% $170.200 18,66% -$1.368.207 14,98% $29.232.005 6 9 20% -$517.421 17,22% -$1.974.796 13,65% $31.491.737 6 10

CUADRO 5.13:SENSIBILIDAD COSTO DE LA CONSTRUCCION FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

-$1.000.000

$0

$1.000.000

$2.000.000

$3.000.000

$4.000.000

$5.000.000

-20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20%

V ARIACION COSTO DE LA CONSTRUCCION (%)

VAN

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%TIR

V A N

TIR

CUADRO 5.14: VAN Y TIR ANTES DE IMPUESTOS FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.


159


5.2.4.3. SENSIBILIDAD RITMO DE ABSORCION

VARIACION

DE PRECIOS ANTES IG DESPUES IG MAXIMA EXPOSICION

ANUAL (MEX) PERIODO DE

REPAGO VAN TIR VAN TIR MONTO AÑO

-30% $2.186.941 24,17% $687.720 20,34% $18.232.177 7 10 -20% $2.372.981 24,33% $716.959 20,41% $19.507.802 6 9 -10% $1.913.909 22,99% $350.411 19,29% $21.154.535 6 9

0% $2.081.136 23,18% $352.807 19,25% $22.452.809 6 9 10% $2.065.554 23,00% $418.793 19,39% $23.772.932 5 9 20% $2.191.436 23,10% $576.259 19,75% $25.348.435 5 9 30% $2.307.428 23,26% $722.448 20,07% $26.466.374 5 9

CUADRO 5.15:SENSIBILIDAD RITMO DE ABSORCION FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

$0

$5.000.000

$10.000.000

$15.000.000

$20.000.000

$25.000.000

$30.000.000

-30% -20% -10% 0% 10% 20% 30%

VAN-MEX ($)

22,00%

22,50%

23,00%

23,50%

24,00%

24,50%TIR (%)

MEX VAN TIR

CUADRO 5.16: VAN, MEX Y TIR ANTES DE IMPUESTOS FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.


160


5.3. CONCLUSIONES

La situación política económica de la Argentina actual atraviesa un periodo de desconfianza

y una alta incertidumbre en la capacidad de pago de su deuda externa; dicha situación se

evidencia en las cifras del indicador “Riesgo País” que generan un sobre costo en el

endeudamiento y en las tasas para la evaluación de proyectos de inversión. Al mismo

tiempo la baja de la tasa de interés realizada por el gobierno de los Estados Unidos de

América no amortiguó los efectos negativos sobre las perspectivas de corto y mediano plazo

para la Argentina.

Asumiendo lo descripto en el párrafo anterior, el proyecto es viable desde el punto de vista

financiero debido a que de acuerdo con la tasa de corte establecida, el V.A.N. es positivo y

la T.I.R. resulta atractiva tanto para el resultado antes de impuestos a las ganancias, como

para la evaluación después de este impuesto.

A su vez, el análisis de sensibilidad nos indica, que en las actuales circunstancias el

proyecto soportaría un aumento en los costos de construcción hasta un 15% y una baja en

el precios de los alquileres de hasta un 10%, resultando, el proyecto, no ser sensible a los

ritmos de absorción.

De todas formas se recomienda realizar el Estudio de Factibilidad y encarar el proyecto una

vez que se despejen las dudas que hoy pesan sobre la Argentina.


161


6. BIBLIOGRAFIA Y FUENTES UTIZADAS

• I.N.D.E.C.

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• FIEL.

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PRENSA ECONOMICA

REVISTA APERTURA

QUESTION LOGISTICA

ENFASIS LOGISTICA

LA ERA DEL ACCESO. Jeremy Rivkin.

EVALUACION ECONOMICA DE PROYECTOS DE INVERSION. Manuel Solanet.

FUNDAMENTOS DE MERCADOTECNIA. Philip Kotler.

DIARIO CLARIN.

DIARIO AMBITO FINANCIERO.

DIARIO LA NACION.

EL CRONISTA COMERCIAL.

PIX INVESTMENT.

TORIBIO ACHAVAL-ONCOR INTERNATIONAL.

L. J. RAMOS.

INMOBILIARIA RUBICA.

DISTRIBUCION FISICA EN EL AMBITO URBANO. ARLOG.

SECRETARIA DE OBRAS Y SERVICIOS PUBLICOS. G.C.B.A.

SECRETARIA DE PROGRAMACION ECONOMICA DE LA NACION


162


7. ANEXOS


163

PARQUE DE ACTIVIDADES LOGISTICAS HUDSONFORMA Y TIEMPO DE TRABAJO 142 4.5.4. CONDICIONES DE PAGO 142...

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