PLANEAMIENTO FISICO TERRITORIAL MUNICIPAL Y SU IMPLANTACIÓN

POLINUCLEARIZACION Y ESCALONAMIENTO URBANO:

1. ESCALONES URBANOS:

1.1. Comunidad y Sociedad.- La sociología distingue entre los diversos grupos humanos (grupo vecinal, marginal,

genético, familiar, de presión, funcional, profesional, etc.), dos grupos básicos: primario o comunidad y secundario

o sociedad.

El primero es un agregado social en número relativamente reducido, cuyos miembros están íntimamente

relacionados y que se caracteriza por un intenso grado de cooperación y asociación.

El grupo secundario es un aglomerado social cuyos componentes, en elevado número, se asocian en virtud de

intereses comunes, en él se observan los siguientes hechos:

1.2. Polinuclearización: Escalones Urbanos.-

A partir de mediados de la década del 30, los planeadores urbanos, pretendiendo restituir a la ciudad los grupos

primarios, imaginaron hacer de ella sumatorias de pequeñas ciudades creadas a base de la idea de vecindad.

Entonces surge la ciudad polinucleada, que imitando el crecimiento de los tejidos vivos, sadíos debe crecer siempre

por el agregado de nuevas células (nuevos núcleos urbanos) y no por el crecimiento ilimitado de una única célula

original.

Crecimiento Doentío Crecimiento Sadío

Crecimiento Mononucleado Crecimiento Polinucleado

Pequeñas células formando una unidad

urbana.

Esas unidades se agrupan en una unidad de escalón inmediatamente superior y así hasta completar toda la

estructura urbana. El urbanismo orgánico norteamericano propuso el siguiente escalonamiento para las unidades.

ESCALONAMIENTO URBANO

Unidad Residencial

Unidad Vecinal

Sector

Centro Metropolitano Urbano

2. UNIDAD DE VECINOS

se convirtió en el núcleo básico de la ciudad polinucleada. Los españoles la llamaban “Unidad Vecinal” o “barrio

vecinal”

La unidad vecinal es predominantemente residencial y es definida y delineada por su equipamiento básico: Escuela

primaria (niños de 7 a 14 años), otro equipamiento importante de la unidad vecinal es el comercio local,

representado modernamente por el supermercado.

Clarence Arthur Perry ya en 1929 dimensionaba la Unidad Vecinal en función de la Escuela Primaria y fijaba la

distancia máxima de cualquier punto de la Unidad Vecinal a la Escuela de 800 a 1,200 m; lo que daría un área

máxima oscilando entre 200 a 450 Ha (mucho mayor a las actuales U.V.); La densidad demográfica líquida más

comúnmente empleada en Inglaterra es de 75 a 100 hab/Ha para casas unifamiliares: de 125 a 150 hab/Ha para el

80% de casas unifamiliares y 20% de departamentos; de 380 a 420 hab/Ha cuando se permite la construcción de

edificios de departamentos de hasta 9 pisos.

3. EQUIPAMIENTO MINIMO DE LOS ESCALONES URBANOS:

3.1. UNIDAD RESIDENCIAL: Es un conjunto residencial de 200 a 600 habitaciones, abrigando una población de 1,000

a 3,000 personas. Constituye la menor unidad urbana de relación y convivencia, corresponde a un área circular de

aproximadamente 200 m. de radio; o sea a 12,56 ha.

Se recomienda que la población de una unidad residencial no pase los 2,000 habitantes,

pues arriba de ese número, ya surge la necesidad de tener escuela primaria que es el equipamiento básico del

escalón urbano inmediatamente superior a la unidad residencial.

Equipamiento mínimo de una unidad residencial:

Equipamiento escolar:

- Escuela maternal

- Jardín de Infancia

Equipamiento comercial:

- Comercio diario o cotidiano: 4 ó 5 tiendas (pulpería, farmacia, panadería, etc.)

Equipamiento social:

- “Creche” ( wawawasy)

- Club Social pequeño

Espacios libres, estacionamiento y recreo:

- Jardines públicos

- Lotes para juegos (play lots)

- Gangorras (toboganes) individuales o colectivas

- Vías y áreas arborizadas

- Estacionamientos

Equipamientos generales:

- Equipamiento del sistema viario y áreas públicas (iluminación, pavimentación, placas de señalización, etc.)

- Redes de agua, desagüe y gas.

- Colecta de basura

- Cajas colectoras de correspondencia.

- Teléfonos públicos y residenciales.

3.2. UNIDAD VECINAL.- o unidad de vecinos

Es un núcleo poblacional urbano de 3,000 a 15,000 personas, o sea de 600 a 3,000 habitaciones (número medio de

personas por unidad habitacional: 5)

Corresponde a un área circular de más o menos 800 a 1,200 m.de radio o sea 201.06 h

Discriminación de los equipamientos mínimos aconsejables para una unidad vecinal, además de aquellos ya

existentes en la Unidad Residencial:

Equipamiento escolar, cultural y religioso:

- Escuela primaria, Pensionado de jóvenes, Salas de reuniones, Capilla, Centro parroquial, Biblioteca.

Equipamiento comercial:

- Subcentro para comercio y servicios de uso diario

- Modernamente: supermercados

Equipamiento social y de salud:

- Bersario para lactantes, Centro de acción social, Centro médico, Dispensario.

Espacios libres, estacionamiento y recreo:

- Jardines públicos, Parques urbanos, Play ground (próximo al grupo

escolar), Cuadras para practica de deporte, Piscina pública, Campo de fútbol --Campo de futbol—Cinema y teatro.

Equipamientos generales:

- Teléfonos públicos y residenciales, Puesto policial, Agencia de correos,

Equipamiento industrial,Industrias leves y terciarias.

Las áreas necesarias, aproximadamente, para la implantación de una unidad vecinal de 8,000 habitantes,

distribuidos a una densidad de 30 unidades residenciales por hectárea o sea 150 hab/ ha (densidad líquida)

Área en ha. %

Habitación 53,0 53,5

Espacio de recreación 24,0 24,3

Comercio local 1,6 1,6

Escuela (jardín y primario) 1,1 1,1

Equipamiento social y de salud 0,8 0,8

Industrias y Servicios 5,5 5,5

Calles de estacionamiento 13,0 13,1

_____ ______

99,0 100 %

Densidad bruta resultante: 81 hab/ha (8,000: 99 = 80.80 hab/ha).

3.3. SECTOR

Es un núcleo poblacional urbano que abriga de 15,000 a 60,000 habitantes. La mayoría de planeadores recomienda

para el sector una población de 40,000 hab. (5 unidades de vecindario o U.V. de 8,000 habitantes cada una de ellas).

Equipamientos mínimos correspondientes al Sector, además de aquellos naturalmente que integran las unidades

correspondientes:

Equipamiento escolar, cultural y religioso:

- Escuela Secundaria, Centro cultural (sala de conferencias, reuniones, conciertos, bibliotecas, museos,

galerías de exposiciones), Templo o iglesia.

Equipamiento Comercial:

- Centro de comercio ocasional, Mercado público Distrital, Hoteles.

Equipamiento Social y Hospitales:

- Centro de previdencia social, Centro de personas de la tercera edad, Dispensario de protección maternal e

infantil, Dispensario de tuberculosos e higiene mental, Hospital Distrital, Hospital Psiquiátrico, Servicio de

pronto socorro, Maternidad.

Espacios libres, estacionamiento y recreo:

- Estacionamiento público, Grandes parques arborizados, Estadio deportivo, Distrital.

- Centro de diversión (cinema, teatro, casas de juegos recreativos, etc.), Jardines públicos, Cementerio.

Equipamientos Generales:

- Centro Administrativo (Sub Prefectura), Camal, Sub Delegación de Policía, Servicio de combate al fuego,

Servicios estaduales (Servicios de recaudación y fiscalización), Agencia de Correos y Telégrafos.

Equipamientos Industriales:

- Industrias leves y prestación de servicios.

A seguir el dimensionamiento aproximado de las áreas de un sector de 40,000 habitantes con una densidad

inmobiliaria de 150 hab/ha.

Áreas en ha. %

--------------- -----

Habitación 266,0 49

Espacios de Recreación 160,0 30

Comercio (local y ocasional) 12,0 2

Equipamiento social y de salud 8,0 1

Escuelas 8,0 1

Equipamiento Administrativo 3,0 1

Industria y Servicios 16,0 3

Calles y Estacionamiento 70,0 13

______ _____

543,0 100 %

Densidad bruta resultante 73,5 hab/ha (40,000 hab = 73,5 hab/ha)

543 ha

3.4. CENTRO METROPOLITANO O URBANO

Es un núcleo poblacional urbano, compuesto de diversos sectores, cuya población se sitúa arriba de 60,000 hab. . Los

equipamientos y servicios de un centro metropolitano, además de aquellos que integran los escalones urbanos

inferiores deben ser:

Equipamiento escolar, cultural y religioso:

- Establecimiento de enseñanza superior, Catedral, Centro Episcopal, Locales para conciertos públicos y ferias de

muestras, Museos históricos, de arte y generales, Centro Cívico Monumental, Centro de Comercio excepcional,

Almacenes generales y centro atacadista (al por mayor).

Equipamiento Social y Hospitalario:

- Hospital regional general, Hospitales especializados, Centro de Servicio Social, Pronto Socorros especializados.

Espacios Libres, establecimientos y recreos:

- Parque regional, Jardín Botánico y Zoológic, Estadio Deportivo Regional, Locales para Recreación Contemplativa.

Equipamientos Generales:

- Administración local, Órgano de la Administración Estatal, Órgano de la Administración federal, Cuerpo de

bomberos, Correos y telégrafos, Terminal terrestre, Terminal ferroviaria, Aeropuerto, Helipuerto.

Equipamientos Industriales:

- Industrias pesadas y generales, así como incómodas o peligrosas deben estar distantes de las áreas urbanizadas.

Dentro del mismo criterio anterior y de las mismas restricciones, damos el dimensionamiento de una metrópoli de

200,000 hab con una densidad inmobiliaria de 30 unidades residenciales por ha. o sea 150 hab/ha.

Área %

______ ____

Habitación 1,333.0 44

Espacios de Recreación 800.0 26

Comercio 64.0 2

Escuelas 50.0 2

Equipamiento social y de salud 70.0 2

Equipamiento Administrativo 25.0 1

Industrias y servicios 200.0 7

Calles y estacionamiento 480.0 16

______ ____

3,022.0 100 %

Densidad bruta resultante: 66 hab/ha ( 200,000 hab = 66.18 hab/ha)

3,022 ha

4. LA CIUDAD POLINUCLEADA Y LA ESCALA HUMANA

La ciudad polinucleada derivó del urbanismo orgánico, a través de la creación de los escalones urbanos. Su unidad

básica es el barrio o la unidad de vecinos, U.V. (unidad vecinal).

La estructura polinucleada, permite una distribución más uniforme de los equipamientos comunitarios a toda la

población, a pesar de no restituir a la familia urbana el modo de vida del grupo comunitario o sea, no restablece el

espíritu comunitario.

La ciudad polinucleada da al planeamiento urbano, una escala humana, difícilmente solucionable sin ella.

USOS DEL SUELO URBANO Y LAS FORMAS ESPACIALES URBANAS

1. ECOLOGIA URBANA.- “Ecología es el estudio de las relaciones humanas, espaciales y temporarias, en cuanto

son afectadas por fuerzas selectivas, distributivas y de adaptación al medio”.

Así se puede decir que, Ecología Social Urbana, es el estudio sociológico de la distribución de los hombres y sus

instituciones en el espacio urbano, así como de las formas de interacción causantes de esa distribución espacial.

Los procesos ecológicos sociales urbanos o formas de interacción urbana son:

Concentración.- Es el adensamiento de población o actividades en áreas centrales del espacio urbano.

Dispersión: Es naturalmente el proceso inverso.

Segregación: Es el proceso disociativo que lleva a grupos de individuos a aislarse física y socialmente, de otros

grupos, en virtud de diferencias sociales, de religión, económicas, profesionales, etc.

Sucesión: Es la sustitución de un tipo de morador por otro tipo.

Dominancia: Es el control económico de una comunidad mayor sobre una comunidad satélite o dependiente.

2. MODELOS ECOLOGICOS DE CRECIMIENTO URBANO

Los ecólogos establecieron algunos modelos o formas ecológicas de crecimiento urbano, basándose en 3 teorías que

alcanzaron gran destaque:

- La teoría de las zonas concéntricas de E.W. Burgess

- La teoría de los sectores de Hoyt

- La teoría de los núcleos múltiplos de Harris y Ullman

2.1. La teoría de la zona concéntrica establece en 1924 que la ciudad contemporánea está formada por zonas

concéntricas, teniendo cada una, características propias. La zona más central abarca al distrito o zona comercial

central. Es la zona de comercio a menudeo, de las zonas comercializadas, hoteles, restaurantes, bares, etc., es la zona

de los rasca cielos.

Circundando la zona central, se sitúa la zona de transición. Es el área de reserva para la expansión inmediata, es

intensamente poblada por las clases de baja renta.

La tercera zona de la teoría de Burges, es la zona residencial operaria, mejor que la zona de transición, es habitada por

los trabajadores cuya situación económica les permite disfrutar de la vida urbana.

La cuarta zona es la de la clase media; son profesionales liberales, propietarios de pequeños negocios, grupos de

dirigentes, empleados de escritorio, etc

En la zona periférica (5º zona) habitan las personas más abonadas y que ejercen sus actividades en el centro de la

ciudad.

Más allá de los límites políticos urbanos (1era zona) estarán las ciudades o villas satélites y los suburbios más

distanciados.

Modelo Ecológico de Crecimiento Concéntrico

2.2. Teoría de los Sectores de Hoyt.-De modo sucinto esta teoría dice que las zonas no son concéntricas.

Las zonas se extienden en sectores a lo largo de las vías, formando sectores del tipo 2, 3 y 5. Hoyt observa que las

zonas residenciales de alquiler elevado tienden a localizarse a lo largo de las rutas de transporte ya existentes o en

locales de mucha belleza paisajística.

Modelo de los Sectores2.3. Teoría de los Núcleos Múltiplos.-Esta teoría establece para la ciudad diversos centros especializados en

diferentes clases de actividad: venta por menor y mayor, finanzas, gobierno, recreación, educación, etc. Varios

centros pueden surgir desde el inicio de la urbanización simultáneamente o pueden desenvolverse después a partir de

un primitivo centro.

El modelo de los núcleos múltiplos, presenta el aspecto de un mosaico. Los números 1, 2, 3, 4, y 5 tienen el mismo

significado que los dos esquemas anteriores.

El núcleo 6 indica la localización de industrias pesadas, el 7 representa un nuevo Central Business District, el 8 un

núcleo residencial suburbano, el 9 un suburbio industrial.

3. INGENIERIA AMBIENTAL - POLUCION

Se puede definir la polución, como toda perturbación auditiva o visual del medio ambiente, o todo cambio cualitativo

o cuantitativo en la composición de cualquier componente de la biosfera.

Las consecuencias de la polución ambiental pueden ser estudiados bajo tres títulos:

a) Los efectos de la polución sobre la salud física de las personas, Ejemplo: epidemias en todo el mundo, la fiebre

tifoidea, el cólera, la difteria, etc.

b) Los efectos de los agentes poluidores sobre la salud mental de las personas: los ruidos excesivos, la suciedad, el

mal olor, producen perturbaciones mentales en el individuo.

c) Los daños materiales a la propiedad, causados por la polución, por ejemplo: la polución de

las aguas han causado gran perjuicio a la agricultura y a la piscicultura.

4. USOS DEL SUELO URBANO

Los usos del suelo urbano pueden ser así clasificados genéricamente:

a) Usos residenciales

b) Usos industriales

c) Usos comerciales

d) Usos institucionales (públicos y privados)

e) Áreas de circulación

f) Áreas libres o con restricciones (públicas o privadas)

g) Áreas de Riesgo (impropias al uso urbano)

Tales datos auxilian en un dimensionamiento indirecto siempre útil como primera aproximación. Ejemplo: Pre

dimensionar una ciudad con características industriales acentuadas, de 150,000 hab y con una densidad de 200

hab/ha.

Solución: Área total de la ciudad: 150,000 hab = 750 ha.

200 hab/ha

Se ve que se trata de una ciudad compuesta de alta densidad, ya que 200 hab/ha es la densidad media de la ciudad.

5. ZONIFICACION DE USOS DEL SUELO URBANO

En fin, zonificación es el precepto legal que reglamenta el uso del suelo urbano en pro del bien común.

Los principales fines de interés público que la zonificación tiende a alcanzar son:

a) Orientar el uso del suelo en beneficio del bien común, considerado prioritario a los intereses individuales.

b) Evitar el uso abusivo del suelo, así como regular su desuso con el fin de evitar daños materiales, desconfort,

inseguridad a la población.

c) Orientar los proyectos de renovación de las áreas deterioradas en el sentido de evitar la especulación inmobiliaria y

en pro de los intereses más altos de la comunidad.

d) Ordenar la implantación de los equipamientos urbanos.

e) Asegurar las condiciones viables de tráfico, compatibles con la capacidad del sistema vial propuesto.

6. MORFOLOGIA DEL ESPACIO URBANO

6.1. Configuración Espacial.- Las ciudades crecen de dos maneras distintas: Por urbanización difusa de la periferia y

por la urbanización controlada.

En el primer caso, el núcleo inicial implantado en las conexiones de las vías de transporte, en la áreas limítrofes entre

dos regiones naturales, en las proximidades de complejos industriales o en los puntos de transbordo de cargas.

Cuando la urbanización es controlada, la ciudad crece según una estructura regular concebida de forma espontánea,

natural o de forma planeada, artificial.

6.2. Tipos de zonas urbanas.- Los principales tipos son: Ortogonal (tablero de ajedrez) y radio concéntrico.

De esos derivan otros: Hexagonal, trama linear, octogonal radial, mixto, etc.

7. LOS VALORES DEL SUELO URBANO

¿Cuáles son los factores que intervienen en la formación de los precios del suelo urbano?

Antes de nada, la formación de precios del suelo urbano puede ser explicada por la “ley de la oferta y la demanda” o

sea por la fuerza del mercado.

El exacto precio del mercado del terreno surgirá de una concurrencia perfecta en que un vendedor no necesitado de

vender y un comprador igualmente no forzado a comprar, acordasen en un precio arriba del precio mínimo que el

propietario consentirá en vender y abajo del precio máximo que el comprador estaría dispuesto a pagar.

El precio de un terreno urbano es formado por varios elementos:

a) Costos de Urbanización: comprende todos los gastos públicos y privados, en la implantación de los servicios

públicos o de uso público urbano en los terrenos.

b) La mayor o menor accesibilidad del terreno a los locales de trabajo, al centro de la ciudad, a las áreas de

educación, administración pública, recreación, etc. Esa accesibilidad puede ser medida en distancia por línea recta, en

distancia por vías de acceso, en tiempo de percurso o en costo de transporte.

c) Renta del Terreno: Renta que el terreno puede dar por su escasez o por la perspectiva de valorización. (Renta por

anticipación)

Hay todavía un sinnúmero de factores que influencian en los precios de los terrenos como: topografía, área, forma,

situación con relación a las vías, densidad demográfica, crecimiento poblacional, uso predominante del suelo,

accesibilidad, equipamientos urbanos, sistema viario, medios de transporte, etc.

8. CATASTROS INMOBILIARIOS Y DE SERVICIOS PUBLICOS

8.1. Catastro Inmobiliario.-Es el registro sistemático de los bienes inmuebles ubicados dentro del municipio,

pudiendo ser urbanos o rurales.

El catastro inmobiliario urbano interesa directamente a la administración municipal por dos razones básicas:

a) Los inmuebles son tributados por el gobierno municipal.

b) El conocimiento actualizado de los inmuebles y su utilización (residencial, comercial, industrial, etc.) interesa

sobremanera al planeador local.

En el proceso de cadastramiento hay dos documentos fundamentales: La ficha de registro catastral y las plantas

catastrales; pero además de esos documentos hay todavía la planta catastral índice.

Las fichas son elementos de pesquisa. Una vez llenados insitu por los pesquisadores, son transferidas para las plantas

catastrales de las cuadras, generalmente en escala 1 : 500 y en diseño a lápiz. Una planta general en escala reducida,

es confeccionada para servir de índice de las cuadras y sectores o zonas a fin de facilitar la localización de los

elementos procurados en las plantas catastrales y fichas.

La ficha catastral debe contener como mínimo los siguientes elementos:

a) Nombre del Municipio

b) Código del inmueble con número o letras que identifiquen fácilmente el sector o zona a quien pertenece la cuadra

y el número de la cuadra.

c) La situación del inmueble en la cuadra y la calle

d) Nombre del propietario

e) Nombre del locatario

f) Dirección para entrega de correspondencia

g) Datos referentes al título de propiedad (Notaría, registro de inmuebles, libros, folio, ficha y número de registro)

h) Valores declarados (valor del terreno, valor venal del inmueble, alquiler mensual, valor locativo anual, etc.)

i) Patrimonio y Ocupación (propietario, inquilino, Municipio, Estado, autarquía, condominio, clandestino)

j) Número de personas residentes (personas de la familia y otros)

k) Características del terreno (Plano, aclive, declive, baldío, dimensiones completas)

l) Equipamientos existentes en la vía pública (agua, desagüe, aguas pluviales, iluminación pública y particular,

teléfono, sardineles, pasos, veredas, pavimentación, recojo de basura, línea de ómnibus o micros, etc.)

m) Características de la construcción (estructura, cobertura, acabados, estados de conservación, edad, área ocupada,

áreas construidas, número de pisos, etc.)

n) Equipamientos del edificio (agua, desagüe, fosa séptica)

ñ) Utilización del inmueble (residencial, comercial, industrial, etc.)

o) Espacio para las firmas del catastrador y del responsable del sector.

p) Espacio cuadriculado (reverso de la hoja) donde es hecho el croquis del inmueble (terreno y construcción) con

todas sus exactas medidas.

q) Espacios para eventuales observaciones.

Los objetivos del catastramiento de los inmuebles urbanos son los siguientes:

a) Registrar todos los inmuebles sujetos a tributación municipal

b) Identificar y localizar los contribuyentes de los tributos municipales

c) Crear un sistema de valorización de los inmuebles, justo y racional

d) Eliminar, tanto cuanto sea posible, la influencia personal de los funcionarios municipales en las tasaciones.

e) Prever exactamente la renta tributaria de los inmuebles en los próximos ejercicios.

f) Elaborar un programa de recaudación de los tributos sobre la propiedad inmobiliaria urbana de conformidad con

los gastos programados por el presupuesto

g) Proporcionar subsidios para el estudio de desapropiaciones

h) Proporcionar datos que permitan el lanzamiento del tributo sobre los inmuebles que sufrieron mejoras en virtud de

la realización de obras y servicios por el poder público municipal.

Algunas definiciones necesarias a la realización del catastro urbano:

Lote de terreno.- Es la unidad catastral, es el área resultante del proceso de desmembramiento o loteamiento de una

gleba de terreno. Cuanto a su posición con relación a la vía pública puede ser, de esquina, entre lotes o sea interno,

escalonado o de fondo.

Ejemplo de Lotes de esquina

Recomendado 135º

El lote se dice interno cuando posee apenas un lado (su frente) situado en el alineamiento de una vía pública.

El lote es enclavado o de fondo cuando es situado en el interior de una cuadra.

Lote - padrón, es el lote ideal o teórico que posee las siguientes características:

a) Medidas de frente y profundidad dicho padrón prefijados (ejm. 10m de frente por 30m, de profundidad)

b) Formato rectangular

c) Topografía plana

d) Suelo firme.

El valor del terreno puede ser obtenido por la siguiente expresión:

Vt = At x Vt X P x E x D

At = Área total del Terreno

Vt = Valor unitario del terreno

P = Factor de Profundidad del terreno

E = Factor de Esquina

D = Factor de Desvío o distancia al centro

El valor de las construcciones puede ser estimado por la siguiente expresión:

Vc = Ac x Vc x 0 donde:

Ac = Area total construida

Vc = Valor unitario del tipo de construcción existente en el terreno

0 = Factor de obsoletismo

El factor de obsoletismo “0” es una depreciación debida a la edad de la construcción. Usualmente, se estima la edad

media de las construcciones de albañilería en 60 años con un valor residual del 20%. Luego admitiéndose una

desvalorización linear y uniforme a lo largo de 60 años, la depreciación anual sería de:

Depreciación = 100% - 20% = 80% = 1.33 % /año

60 años 60 años

Ejemplo: Para un edificio de 10 años, la depreciación sería:

10 x 1.33% = 13.3%, luego para 10 años resultaría el siguiente valor:

0 = 100 - 13.3 = 1.44% en 10 años

60

USOS RESIDENCIALES DEL SUELO URBANO

2. VENTAJAS DE LA CONCENTRACION DEMOGRAFCA

a) Aumento de los contactos humanos, tan necesario a la realización de los negocios y al establecimiento de

amistades.

c) Desenvolvimiento comercial, por la elevada concentración del mercado consumidor.

d) Disminución de las distancias de transporte de personas y cosas.

e) Disminución de los costos de los servicios y equipamiento público.

2.1. Densidad Media Urbana.- Es la relación entre la población urbana total y el área urbana que la contiene.

2.2. Densidades Residenciales o Habitacionales.- Son índices urbanísticos que relacionan una población con el área

de su local de residencia., Pueden ser medidas en habitantes/hectárea o habitaciones/hectárea, y puede ser bruta o

líquida

a) Densidad Residencial Bruta.- Es la relación entre la población residente y el área bruta en la cual ella reside.

b) Densidad Residencial Líquida.- Es el índice que relaciona la población residencial y el área líquida en la cual ella

reside.

3. LOCALIZACION DE LAS AREAS RESIDENCIALES

Las residencias populares se construyen en lotes reducidos, se adensan a las proximidades de las industrias, en

terrenos baratos, por tanto de topografía no muy favorable y distantes al centro urbano.

La clase media se diluye por todo el espacio urbano, donde los lotes urbanos no sean muy caros.

De un modo general, influyen en la elección de un sitio residencial los siguientes factores:

a)Acceso a los locales de trabajo.

b) Acceso al centro de la ciudad

c)La distancia a una vía principal

d) La distancia a una escuela primaria u otras instituciones culturales

e)Los servicios de saneamiento básicos

f)La proporción de terreno libre

g) Los valores de los terrenos

4. CLASIFICACION DE LOS USOS RESIDENCIALES DEL SUELO URBANO

Según la clasificación adoptada por la “Puerto Rico Planning Board”, para los cálculos de dimensionamiento a ser

estudiado posteriormente, utilizamos dicha clasificación para los usos residenciales del suelo urbano y que varían de

R – 1 a R – 6 y se definen así:

R- 1 Son zonas ubicadas en áreas distantes del centro urbano, con lotes de 900 m2 como mínimo, de 30m de frente.

Son áreas residenciales unifamiliares finas, de baja densidad.

R – 2 Son zonas de barrios estrictamente residenciales, con lotes de 450 m2 al mínimo, y de 15 m de frente.

Las residencias son unifamiliares, finas y las zonas de baja densidad.

R – 3 Son zonas residenciales comunes, con lotes de 300m2 con frente de 12 m o lotes de 450 m2 con frente de 15m

para casos geminados.

Son áreas residenciales unifamiliares de densidad media.

R – 4 Son zonas de lotes pequeños de 200 m2 con 10m de frente y solamente admisibles para las áreas ya

construidas, de padrones inferiores, no siendo recomendables para nuevos loteamientos.

Son áreas residenciales aisladas de densidad media.

R – 5 Son zonas de residencia multifamiliar, debiendo tener al mínimo 100 m2 de área de lote por unidad de

residencia y siendo la altura de los edificios limitada a 4 pisos (terreo más 3 pavimentos).Son zonas de alta densidad y

en cuanto al padrón pueden ser residenciales fino, medio o popular.

R – 6 Son zonas centrales de residencias multifamiliares, para edificios de más de 4 pisos, con elevadores o

ascensores, debiendo tener al mínimo 50 m2 de área de lote por unidad de residencia.

Son zonas de alta densidad y en cuanto al padrón comportan cualquier tipo.

5. LEY DE ZONIFICACION MUNICIPAL

5.1. Competencia del Municipio.-

La aprobación de los proyectos de loteamiento es de competencia municipal, conforme convenga a “su autonomía en

asuntos de su peculiar interés” asegurado por la Ley de Municipalidades.

5.2. Contenido Básico de la Ley de Loteamiento Municipal.-

Una ley de loteamiento municipal debe contener al mínimo los siguientes ítems:

a) Documentos exigidos para la expedición de directrices y aprobación del loteamiento (requerimiento, plantas,

escritura del terreno, etc.)

b) Número de vías de plantas, escalas, curvas de nivel, divisas, calles vecinas en todo el perímetro, vegetación,

monumentos naturales o artificiales, construcciones existentes, servicios públicos existentes en las proximidades

(hasta 200 m de las divisas), escuelas de primaria o puestos de salud en un radio de 3,000 m (3Km) y otras

indicaciones que puedan interesar a la expedición de directrices por parte de la Municipalidad.

c) Las directrices que la Municipalidad presentará: vías de circulación principal del municipio

d) Plantas que el propietario deberá presentar para efectos de aprobación y obedecidas las directivas expedidas por la

Municipalidad: Sistema vial con acceso a los lotes y de las vías dadas por las directrices; sub divisiones de los

terrenos en lotes, convenientemente identificados por números, dimensiones y áreas, cotas de todas las dimensiones

del proyecto (Vías, cuadros, radios de curvatura, curvas de concordancia, cuerdas, arcos, etc.);

f) Plazo de validez de la licencia para que el propietario ejecute los servicios exigidos (ejm. 1 año, 2 años).

j) Datos técnicos a respecto de los lotes: dimensiones y áreas mínimas, inclinación máxima del terreno, distancias

máximas a las vías principales y a los equipamientos de uso común, altura con relación al nivel de la vía pública,

ángulos mínimos entre sus lados y de los lados con el alineamiento de la vía pública, etc.

k) Área mínima destinada al uso público, o la implantación de equipamiento para recreación común.

l) Indicación en planta del drenaje de aguas pluviales.

m) Plantas de las redes de agua y desagüe

n) Planta de instalaciones de alumbrado público

ñ) Planta y proyecto completo del reservorio de agua

o) Multas y penalidades al incumplimiento de las leyes municipales.

6. TRADICION VERSUS INNOVACION EN EL LOTEAMIENTO URBANO

Los proyectos de loteamiento tradicionales son los grandes responsables por la ineficiencia de los sistemas viarios

urbanos y por la mala cualidad de la vida urbana en el local de las residencias.

Los principales defectos de nuestros loteamientos tradicionales son: La creación de conflictos entre el hombre y los

vehículos; la falta de jerarquización correcta de las vías; la falta de protección de los niños en su caminata a la escuela

o recreación; la falta de espacio para estacionamiento de los vehículos.

El loteamiento innovado, es aquel que procura eliminar esos inconvenientes, presentando al mismo tiempo, una

superior rentabilidad del terreno, por su aprovechamiento racional.Daremos algunos requisitos básicos a la

elaboración de un proyecto de loteamiento innovado:

a) Separación del tránsito de “pasaje” del transito local, siempre que sea posible se debe procurar evitar que las vías

de “pasaje” atraviesen el loteamiento. Cuando no fuese posible, las vías locales no deben hacer intersección con la vía

de “pasaje”, más conectarse con ella a través de las vías marginales a la misma.

Las intersecciones, cuando necesarias, deberán ser hechas a desnivel.

b) Separación de tránsito de peatones con vehículos.

c) Previsión de espacios para el descanso y la conversación de adultos, para la recreación y vigilancia de niños

(plazas, parques, clubes, play-lots, play-grounds, play-fields, etc.)

d) Recreación activa y contemplativa debe ser prevista para los jóvenes y los adultos.

e) Previsión de espacio suficiente al estacionamiento y a maniobras de vehículos de los moradores y visitantes, al

estacionamiento temporario de los vehículos de servicio (patio de carga y descarga)

f) Previsión de espacio para implantación del comercio local y del centro comunitario (escuelas, biblioteca, club,

iglesia, cinema, etc.) localizados en lugares que no provoquen grandes caminatas de los usuarios.

1. FACTORES DE LOCALIZACION DE LOS USOS INDUSTRIALES

El problema es ¿dónde producir? Este problema envuelve dos escalas de estudio: una regional y otra local o

municipal. Primeramente es preciso saber escoger dentro de una región el local donde producir más

económicamente, pero puede ser con una imprecisión de decenas de kilómetros.

2. CLASIFICACION DE LOS USOS INDUSTRIALES

Las industrias comportan clasificaciones diversas; pero mencionaremos apenas aquellas que son de interés del

planeador:

En cuanto al tamaño de sus instalaciones, las industrias pueden ser: pequeñas, medias y grandes.Los criterios, entre

tanto, varían de autor para autor y de país para país, dependiendo del valor del terreno y de la tasa de ocupación

comúnmente adoptada, así:

Serán pequeñas, las industrias en terrenos hasta 1,500 m2; serán medianas las industrias que ocupan terrenos de 1,500

a 7,000 m2 y finalmente:

Serán grandes las industrias que ocupan terrenos de 7,000 hasta 30,000 m2.

4. CRITERIOS URBANISTICOS PARA ELECCION DE LOS SITIOS INDUSTRIALES

La localización de las actividades industriales en micro escala depende de criterios urbanísticos, además de aquellos

factores de preferencia de localización cabible.

4.1.Condiciones físicas, climáticas y pedológicas

De preferencia no escoger terrenos agrícolas, evitándose extraer la exploración de suelos de alta rentabilidad.

Las áreas industriales deben tener baja declividad (de 0% a 5%): facilitan los transportes horizontales, la implantación

de ramales ferroviarios, disminuyen los costos de las edificaciones.

5. CIUDADES Y DISTRITOS INDUSTRIALES

Un distrito industrial es un área de uso especializado, situada generalmente en las proximidades de una gran ciudad.

Una ciudad industrial es una ciudad de vida autónoma con función predominantemente industrial.

b) Lotes y Edificios Industriales

Los lotes pueden tener las siguientes áreas conforme el tipo de industrias:

Industrias pequeñas ............... Lotes hasta 1,500 m2

Industrias Medianas .............. Lotes de 1,500 a 7,000 m2

Industrias Grandes ................. Lotes de 7,000 a 40,000 m2

La tasa de ocupación industrial puede variar de 0,5 a 0,75% del lote.

c) Vías

De una forma genérica se recomienda que tenga anchos de 25; 18.75 y 10.50 mts., conforme sean principales de

distribución o de acceso a las fábricas.

Las vías de 25 m debe tener 4 fajas carrozables (2 fajas para cada sentido de circulación) de 3.25 m, dos ciclo vías

(una en cada sentido) de 2.50 m cada una y 2 paseos para pedestres de 3.50 m cada una.

Las de 18.75 se compondrán así: 3 fajas de circulación (una para cada sentido y una para ultrapasaje) de 3.25 m cada

una, dos ciclo pistas de 2.50 m cada una y dos paseos de 2.00 m cada una.

Las vías de acceso tendrán apenas dos fajas de 3.25 m cada una y dos paseos de 2.00 m cada una.