¿por qué es preciso regular el mercado de...
19
6 / INSTRUMENTOS DE POLÍTICA URBANA
Transcript of ¿por qué es preciso regular el mercado de...
6 / I N S T R U M E N T O S D E P O L Í T I C A U R B A N A !
¿por qué es preciso regular el mercado de suelo?!
/ El grado de regulación en relación a la madurez institucional y la conciencia de los efectos del mercado
El capital inmobil iario migra hacia países menos regulados
/ Evitar prácticas monopólicas y enriquecimiento sin justa causa
>> definición del concepto de bien público
/ Revertir la cultura patrimonialista
A veces el problema es la falta de normativa, otras veces la normativa excluyente !
El contexto de la Reforma Urbana en los ’80 en Brasil !
Cons t i tuc ión Federa l 1988 > cap í tu lo sobre POLIT ICA URBANA ART 182: política de desarrollo urbano para pleno desarrollo de funciones sociales de la ciudad
- Plano Director
- FSP urbana
- Expropiación e indemnización
- Uso adecuado del suelo (edificación forzoza, IPTU progresivo)
ART 183: USUCAPIóN URBANA
TÍTULO VII Da Ordem Econômica e Financeira CAPÍTULO II: Da Política Urbana !
Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e gara tir o bem-estar de seus habitantes.
§ 1o O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
§ 2o A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.
§ 3o As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro.
§ 4o É facultado ao poder público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
I – parcelamento ou edificação compulsórios;
II – imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III – desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.
Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-a ́ o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2o Esse direito não sera ́ reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3o Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
!!
El contexto del Estatuto de la Ciudad en el siglo XXI!
ANTECEDENTES:
1989 | Projeto de Lei n. 2.191/89
1989 | Projeto n. 181/89
1990 | Projeto de Lei de n. 5.788, aprovado em dezembro
de 1999 pela Comissão de Desenvolvimento Urbano e
Interior da Câmara dos Deputados, que regulamenta o
Capítulo da Política Urbana da Constituição Federal, e
estabelece diretrizes gerais da Política Urbana e dá outras
providências.
2001 | Lei n. 10.257 Estatuto da Cidade
Directrices Generales!
- Regular propiedad urbana en pro de bienestar colectivo y equilibrio ambiental
- Garantizar ciudades sustentables: acceso a tierra urbana, vivienda, saneamiento, infraestructura, transporte, servicios, trabajo, ocio, para generaciones presentes y futuras
- Gestión democrática
- Cooperación Estado, privados y demás sectores en el proceso de urbanización
- Planificación del desarrollo: distribución espacial-económica cuidando medio ambiente
- Oferta de equipamiento, transporte y servicios adecuado a necesidades desarrollo, atendiendo interés social
- Ordenamiento del suelo para evitar: utilización inadecuada, cercanía usos incompatibles, usos excesivo en relación a infraestructura, polos generadores de tráfico, retención especulativa de suelo, deterioro y contaminación
- Integración y complementariedad urbano-rural
- Justa distribución de cargas y beneficios del proceso de urbanización
- Adecuación de instrumentos de política económica, tributaria y financiera para desarrollo urbano
- Protección y preservación medio-ambiente y patrimonio
- Audiencias públicas para evaluar proyectos
- Regularización y urbanización áreas informales, normas especiales
- Simplificación de legislación de loteo, edificación y uso para reducir costos y aumentar oferta habitacional
- Isonomía para agentes públicos y privados en la promoción de emprendimientos y actividades de desarrollo, atendiendo interés social
- Recuperación de plusvalías urbanas
Instrumentos!
- Planes nacionales, regionales y estaduales de ordenamiento territorial
- Plan director municipal
- Normas de parcelamiento, usos y zonificación
- Presupuestos y gestión participativa
- Planes y programas sectoriales
- Impuestos: predial, contribución por mejoras, incentivos y beneficios ficales
- Expropiación, declaración de preservación y patrimonio
- ZEIS: zonas especiales de interés social
- Concesión de derecho de uso
- Concesión especial para fin de vivienda
- Derecho preferente de compra
- Otorgamiento oneroso de derecho de construir
- Operaciones Urbanas Consorciadas
- Regularización fundiaria
- Asistencia técnica y jurídica gratuita
- Usucapión
- Referendo popular y plebiscito
- Estudio de Impacto Ambiental y de Vecindad
Parcelamiento, Edificación o Utilización Forzosa!
suelo urbano no edificado, subu0lizado (aprovechamiento menor según Plan) o no u0lizado
poder ejecu0vo no0fica a propietario (=sico o jurídico) o, luego de tres intentos, por aviso público
plazos mínimos: 1 año de emi0da la no0ficación para presentar proyecto y 2 años luego de aprobado para iniciar obras
Impuesto Progresivo (IPTU)!
cuando no se cumplen los plazos:
fijado por ley: máximo 15% y no superar el doble por año respecto al anterior; después de 5 años el poder público puede mantener la alícuota máxima hasta que se cumpla la obligación o:
Expropiación con pago en títulos!
indemnización según valor base de IPTU y no contempla expecta0vas, ni lucro cesante ni compensaciones; los Otulos no pueden usarse para pagar impuestos
5 años máximo para adecuar aprovechamiento (directo por Municipio o alienación a terceros)
Usucapión especial de inmueble urbano!
ocupación de hasta 250 m2, por 5 año ininterrumpidos y sin oposición, para vivienda y sin otra propiedad urbana o rural
áreas mayores a 250 m2 ocupadas por varias familias donde no se iden0fiquen parcelas individuales, declarada por sentencia judicial:
Usucapión Colectiva!
cuando la 0erra es pública y no se transfiere el dominio:
Concesión de Uso Especial para fines de vivienda!
Derecho preferencial de compra!
a favor del poder público municipal, basado en Plan Director
cuando falte 0erra para: -‐ regularización fundiaria -‐ ejecución programas y proyectos de interés social -‐ reserva terrenos -‐ ordenamiento de expansión urbana -‐ equipamiento urbano y comunitario -‐ creación de espacio público -‐ interés ambiental, histórico, cultural, paisajís0co
Otorgamiento oneroso del Derecho de Construir!
el Plano Director puede fijar áreas con coeficiente de aprovechamiento superior al básico y dis0nto uso del suelo;
la ley municipal específica establece las condiciones para obtener este beneficio, determinando
la fórmula de cálculo para el cobro, eventuales exenciones y contrapar0da del propietario
Operaciones Urbanas Consorciadas!
-‐ conjunto de intervenciones y medidas coordinadas por el poder público municipal, con par0cipación de propietarios, moradores, usuarios permanentes e inversores privados, para transformaciones urbanas estructurales, mejoras sociales y valorización ambiental
-‐ contempla cambio de índices y normas edilicias, de uso y de parcelas y regularizaciones, reformas o ampliaciones en desacuerdo con la ley vigente -‐ los recursos obtenidos por el poder público deben inver0rse en la misma zona de la operación -‐ la ley específica puede prever la emisión de cer0ficados de potencial de construcción, sólo para usar en área de OUC
> ¿De quién deben ser los derechos a construir, de la Ciudad o del particular? !
> Plafond Legal de Densité!
> Bonos de densidad!
experiencias!
Bonos de densidad (USA y Canadá)!
Otorga una densidad extra a la permitida por el plan urbano o la zonificación para construir a cambio de que los desarrolladores privados incluyan en su proyecto un beneficio público para la comunidad.
> “Bonus Plazas” o plazas públicas en propiedad privada: surgieron en 1961, cuando la ordenanza
de zonificación de la ciudad de Nueva York incluyó la posibilidad de aumentar las densidades de algunas áreas ofreciendo bonos de densidad a aquellos propietarios que estuvieran dispuestos a
crear en sus propiedades plazas y galerías accesibles al público Según la densidad del distrito en que localiza el proyecto, los desarrolladores obtienen entre 4 y 10 m2 en bonos de densidad extra por cada m2 de plaza y entre 2 a 3 m2 de densidad extra por cada
m2 de galería con acceso público. >> POPS: Privately Owned Public Spaces
Plafond Legal de Densité (Francia)!
En 1975, la Ley de Orientación Territorial (Loi d’Orientation Foncière) establecio ́ un techo o límite legal al ejercicio del derecho de construir de la siguiente forma: "El derecho de propiedad está ligado
a la propiedad del suelo, pero más alla ́ de un cierto límite, llamado [techo legal de densidad] (en francés Plafond Legal de Densite ́ - PLD) el ejercicio del derecho de edificar ‘deriva’ de la
colectividad” Se fijó un índice único de aprovechamiento de los en una vez la superficie del terreno para todo el
conjunto del territorio de Francia y 1,5 vez para la ciudad de París. Por encima de este índice los propietarios del suelo estaban obligados a pagar a la administración el valor de un terreno cuya
compra sería necesaria para poder alojar la superficie constructiva que exceda ese techo
Los fondos recaudados a través de esta contribución son afectados a la financiación de bienes de capital públicos o sociales: espacios verdes, adquisiciones de suelo para viviendas sociales o equipamientos colectivos o a la adquisición de suelo en zonas de ordenación diferida (Zones
d'aménagement différe ́ o ZAD) o en zonas de intervención del suelo (Zones d'interventión fonciére o ZIF), o a la restauración de edificios clasificados.
Se utilizó hasta 2014
Tax Increment Financing (TIF, USA) !
Financiación de áreas urbanas ocupadas pero en situación de degradación, como una forma de obtención de fondos de contrapartida a los fondos nacionales destinados a la renovación de las
ciudades de posguerra (por primera vez en 1952 en California)
a) Una agencia pública (nivel de ciudad, región o una agencia especial de desarrollo) establece un proyecto y un plan para la recuperación de un área degradada urbana. Cada proyecto para esta área debe generar un flujo de ingresos particular;
b) La viabilidad financiera del proyecto de reurbanización debe ser determinado. Los costos del proyecto destinado a eliminar la degradación son comparados con los ingresos públicos estimados que serán generados por el proyecto. Los costos del proyecto están
relacionados con el servicio de la deuda que la agencia contrae de tal forma a realizar el proyecto. Los ingresos vienen básicamente del incremento tributario obtenido por la TIF;
c) En el momento en que el proyecto aprobado tiene inicio el valor de la propiedad sobre la cual incide el predial es congelado. En la medida en que el proyecto se desarrolla el valor de las propiedades en el área del proyecto van más alla ́ de ese valor congelado.
Cuando eso ocurre, los impuestos prediales colectados sobre estas propiedades también aumentan. Estos incrementos de tributos asociados con el crecimiento del valor de las propiedades, es apropiado por la agencia pública responsable por el proyecto. Es decir los
propietarios que se encuentran en el perímetro del proyecto pagan tributos adicionales que se originan en el aumento del valor de sus propiedades;
d) La agencia de desarrollo responsable por el proyecto convierte este flujo de ingresos de largo plazo en dólares corrientes que sera ́ utilizados en actividades de reconstrucción a través de la emisión de títulos de deuda basados en estos flujos futuros de ingresos
tributarios; e) El incremento tributario originado en la valorización de las propiedades en el área del proyecto son utilizados para pagar el principal y
los intereses de la deuda que la agencia emitio ́ para financiar la recuperación del área del proyecto; f) Cuando la deuda es pagada la área del proyecto retorna a la base tributaria anterior (en la practica eso difícilmente ocurre), y los
proyectos serán potencialmente más bien sucedidos si la nueva base de tributación es considerablemente mayor que antes del inicio del proceso de redesarrollo
Reajuste de tierras!
Instrumento para el desarrollo de un área urbana que se implementa a través de la reparcelación. Los propietarios del suelo contribuyen de manera equitativa con una porción de su propiedad al proyecto de
reajuste de suelo y luego de la reparcelación recuperan un terreno menor aunque con mayor valor, debido al incremento del valor del suelo surgido de la utilización más efectiva de los terrenos y a las
inversiones en infraestructura. También son conocidos como perecuación, equidistribución, o land readjustment (García Bellido, 2002) y también como reagrupamiento parcelario. Además se usan
términos como land pooling, replotting, land re-assembly, repartition, kukakuseiri (en Japón), Umlegung (en Alemania) (Home, 2007).
a) combina la unión y subdivisión del suelo posibilitando un planeamiento más comprehensivo, a
diferencia del planeamiento lote a lote que produce resultados fragmentados e ineficientes; b) provee mecanismos financieros para recuperar los costos de las infraestructuras; y
c) distribuye los incrementos del valor del suelo entre los propietarios y el poder público
Aplicable en expansión de áreas periurbanas, trazados antiguos con mosaicos de propiedad inadecuados para los nuevos usos, áreas de protección ambiental, donde es necesario reordenar las
propiedades afectadas, áreas de renovación urbana con organizaciones parcelaria complejas e incluso en áreas afectadas por guerras o desastres naturales
Bibliografía y material de estudio!
Molinatti, Catalina (2011) “El financiamiento urbano a través de la movilización de plusvalías: Algunos aprendizajes de la experiencia mundial“ Morales Schechinger, Carlos (2007) “Algunas reflexiones sobre el mercado de suelo urbano”. Disponible en http://www.slideshare.net/gracielamariani/morales2007-reflexiones-mercadosuelo-b Brasil: Estatuto da Cidade (2001) http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/LEIS_2001/L10257.htm Colombia: Ley 388 (1997) http://www.minminas.gov.co/documents/10180/23517/22687-Ley_388_de_1997.pdf
