PRESENTACIÓN INTRODUCCION 1. MARCO GENERAL EN EL … · y locales comerciales y de servicios,...

Plan Parcial Torres de La Fuente

Documento Técnico de Soporte 1

CONTENIDO PRESENTACIÓN INTRODUCCION 1. MARCO GENERAL EN EL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE MEDELLÍN 1.1 JUSTIFICACIÓN. 1.2 ENCARGO. 1.3 ARTICULACIÓN AL MODELO DE CIUDAD. 1.4 ARTICULACIÓN A LOS OBJETIVOS Y POLÍTICAS DEL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL. 2. DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE PLANEAMIENTO 2.1 LOCALIZACIÓN Y DELIMITACIÓN. 2.1.1 Análisis de los Predios en el Plan Parcial. 2.2 DESARROLLO HISTÓRICO Y URBANÍSTICO. 3. DIAGNÓSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO Y SU AREA DE INFLUENCIA 3.1 COMPONENTE AMBIENTAL. 3.1.1 Componente Geosférico. 3.1.1.1 Litología. 3.1.1.2 Depósitos aluviales 3.1.1.3 Estratigrafía. 3.1.1.4 Geomorfología. 3.1.1.5 Procesos Geomorfológicos 3.1.1.6 Tectónica y sísmica. 3.1.1.7 Susceptibilidad al deslizamiento asociada al sismo. 3.1.1.8 Estudio geotécnico 3.1.1.9 Conclusiones. 3.1.2 Componente hidrológico. 3.1.2.1 Quebrada El Ahorcado. 3.1.2.2 Quebrada El Chagualo. 3.1.2.3 El río Medellín. 3.1.2.4 Conclusiones. 3.1.3 Componente Atmosférico. 3.1.3.1 Gases y elementos contaminantes. 3.1.3.2 Olores. 3.1.3.3 Ruido. 3.1.3.4 Conclusiones. 3.1.4 Componente de Fauna y Flora. 3.2 COMPONENTE SOCIOCULTURAL. 3.2.1 La Población. 3.2.2 Organización Comunitaria. 3.2.3 Nuevas dinámicas sociales. 3.2.4 Mecanismos de consulta y participación. 3.2.5 Conclusiones. 3.3 COMPONENTES ARTIFICIALES. 3.3.1 Usos del suelo. 3.3.2 Sistema vial. 3.3.3 Sistema de Transporte.



3.3.3.1 Corredores construidos de importancia ambiental. 3.3.3.2 Proyectos y Tratamientos Estratégicos. 3.3.3.3 Sistema de Centralidades. 3.3.4 Espacio Público y Equipamiento. 3.3.4.1 Áreas naturales 3.3.4.2 Miradores panorámicos 3.3.4.3 Zonas verdes. 3.3.4.4 Áreas cívicas y representativas. 3.3.4.5 Las redes peatonal y caminera de la ciudad. 3.3.4.6 La ocupación del espacio público existente. 3.3.4.7 El Patrimonio Cultural. 3.3.4.8 Equipamientos. 3.3.4.9 Servicios públicos domiciliarios. 3.3.4.10 Conclusiones. 4. IDEAS CONCLUYENTES FORMULACIÓN 5. OBJETIVOS, POLÍTICAS Y ESTRATEGIAS. 5.1 OBJETIVOS 5.1.1 Objetivo General. 5.1.2 Objetivos específicos. 5.2 POLÍTICAS. 5.3 ESTRATEGIAS –CRITERIOS- PARA EL DESARROLLO DEL PLAN PARCIAL. 6. ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO. ARTICULACIÓN CON LOS SISTEMAS ESTRUCTURANTES NATURALES Y ARTIFICIALES Y PLANTEAMIENTO DE LOS SISTEMAS SECUNDARIOS LOCALES. 6.1 ARTICULACIÓN CON LOS SISTEMAS ESTRUCTURANTES. 6.1.1 Articulación con los Componentes Naturales. 6.1.1.1 Componente Hídrico. 6.1.1.2 Componente Orográfico 6.1.1.3 Componente Atmosférico 6.1.2 Articulación con los Componentes Artificiales. 6.1.2.1 Sistema vial y Accesibilidad. 6.1.2.1.1 Sistema Vial 6.1.2.1.2 Accesibilidad del Área de Planificación del Plan Parcial. 6.1.2.2 Sistema de Servicios Públicos Domiciliarios. 6.1.2.3 Sistema de Espacios Públicos de Esparcimiento y Encuentro 6.1.2.4 Sistema de Equipamientos 6.1.2.5 Sistema de Centralidades. 6.2 ÁREAS DE CESIÓN Y OBLIGACIONES URBANÍSTICAS. 6.2.1 Localización y Descripción de las Áreas de Cesión por Unidad de Gestión.

7. ESTRUCTURA DE ESPACIOS PRIVADOS. 7.1 DEFINICIÓN DE APROVECHAMIENTOS 7.2 UNIDADES DE GESTIÓN. 7.3 ÁREA DE MANEJO ESPECIAL “ACADEMIA FROILÁN”.



8. SIMULACIÓN URBANÍSTICA FINANCIERA. 8.1 EJERCICIO DE SIMULACIÓN URBANÍSTICA FINANCIERA. 8.2 RESULTADO DE LA EVALUACIÓN. 8.3 REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS. 9. NORMAS BÁSICAS Y USOS DEL SUELO 10. ESTRATEGIAS DE GESTIÓN. 10.1 GESTIÓN ECONÓMICA. 10.2 GESTIÓN SOCIAL. 10.3 GESTIÓN DEL SUELO. 11. CRONOGRAMA DE EJECUCIÓN DE LAS UNIDADES DE GESTIÓN 12. PERFILES DE PROGRAMAS Y PROYECTOS FUENTES BIBLIOGRÁFICAS



LISTADO DE FIGURAS

Figura 1 Localización del área de planificación del Plan Parcial Torres de La Fuente.

Figura 2 Edificación Consolidada – Academia Froilán

Figura 2 Aspecto del alto tráfico vehicular que circula por la calle 67 (Barranquilla), sobre el costado norte del área de planificación

Figura 3 Conjunto de vegetación arbórea correspondiente a la Universidad de Antioquia. Costado norte del área de planificación

Figura 4 Conjunto de árboles sembrados sobre la carrera 55 sobre el costado oriental del área de planificación

Figura 5 Aspecto del barrio El Chagualo en un sector residencial.

Figura 6 Conjunto de torres de la Ciudadela Sevilla ubicada sobre el costado oriental del área de planificación

Figura 7 Foto aérea del barrio El Chagualo. En primer plano, la U de A y la Ciudadela Sevilla. A la derecha el lote del plan parcial de Paseo de Sevilla y a la izquierda el lote del plan parcial de Torres de La Fuente. Al fondo, el resto del barrio.

Figura 8 Fachadas de las empresas Transportes Sierra (izquierda) y Productos La Vienesa Centro) ubicadas en el costado occidental del área de planificación.

Figura 9 Edificación “Academia Froilán”

Figura 10 Aspecto de la calle 65, sobre el costado sur del área de planificación. Vista hacia el oriente.

Figura 11 Calle 66A observada de occidente a oriente desde lo alto de la Ciudadela Sevilla. Al fondo se observa la calle 67 (Barranquilla) y la Estación Hospital del Metro.

Figura 12 Instalaciones de la empresa de taxis localizada sobre el costado noroccidental del área de planificación.



LISTADO DE PLANOS

1. Área de Planificación. 2. Estructura Predial 3. Área por Intervenir. 4. Retiro a Corrientes Naturales y Estructuras Hidráulicas. 5. Síntesis de la Problemática Ambiental. 6. Sistema Vial y de Transporte 7. Espacios Públicos de Esparcimiento y Equipamientos 8. Modelo de Ocupación. 9. Estructura General del Espacio Público. 10. Áreas de Cesión Pública. 11. Unidades de Gestión y Área de Manejo Especial. 12. Área de Manejo Especial.

LISTADO DE ANEXOS

1. Estudio Geotécnico. 2. Comunicaciones de factibilidad de prestación de Servicios Públicos. 3. Comunicaciones Soporte de la Gestión Social. 4. Documento suscrito por la propietaria de la Edificación Consolidada, Área de Manejo Especial. 5. Simulación Urbanística Financiera y Reparto de Cargas y Beneficios. 6. Concepto del Consejo Consultivo de Ordenamiento.



DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE

PRESENTACIÓN

El Plan Parcial Torres de La Fuente es una elaboración de las empresas BEMSA y C.A.S.A; Promotora Inmobiliaria, en un sector del barrio El Chagualo, con la intención de desarrollar un Proyecto de urbanización que contempla la construcción de apartamentos, y locales comerciales y de servicios, complementado con los equipamientos y espacios públicos necesarios para atender la población que se asentará en este nuevo desarrollo. El Plan Parcial asimismo determina la ordenación urbanística de la manzana objeto del Plan Parcial, a partir de la delimitación y propuesta de dos unidades de gestión, con sus respectivos desarrollos urbanísticos y normativos. La superficie total del área de planificación es de 9.634,83 m² metros cuadrados, conformada por la unidad de gestión 1 con: 5.472 m2 y la unidad de gestión 2 con: 2.357,3.00 m2, correspondiendo al área mínima de planificación para un plan parcial con tratamiento de Redesarrollo, según el Artículo 208 del Acuerdo Municipal 062, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, polígono Z3_RED 4. Ver Plano 3D: Delimitación del Área de Planificación. El Plan Parcial Torres de La Fuente se establece en el barrio El Chagualo, de acuerdo con las orientaciones del Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, mediante el cual se le determinó a este sector de la ciudad, el tratamiento de redesarrollo, permitiéndole generar nuevos desarrollos urbanísticos con mayores aprovechamientos. Igualmente, se ha querido aprovechar las enormes ventajas de localización que tiene este sector de borde del centro de la ciudad, al encontrarse muy cerca de un conjunto importante de equipamientos educativos, de salud, recreativos, así como el poseer una excelente accesibilidad vehicular y peatonal, que lo comunica con tres estaciones del metro, con un gran número de rutas de transporte urbano e intermunicipal. Es muy oportuna la determinación del Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín de orientar el crecimiento de la ciudad hacia adentro, permitiendo la redensificación y revitalización de sectores antes subutilizados por actividades de vivienda, comercio, servicios y productivos. En especial, la vivienda de interés social localizada en el centro permitirá a sus propietarios, acceder a los múltiples servicios que ofrece esta zona, bajo esquemas de una alta optimización de costos de desplazamientos vehiculares y peatonales; igualmente, permitirá a quienes tengan su lugar de trabajo en este sector, tener también cerca su lugar de vivienda. Para la ciudad, es una oportunidad estratégica de revitalizar el centro con la actividad de la vivienda y sus servicios complementarios, lo que garantiza el uso y la ocupación del espacio durante todo el tiempo, generando apropiación, mantenimiento y seguridad del espacio urbano. Otra de las posibilidades del desarrollo urbanístico propuesto por este Plan Parcial, la constituye la gran demanda de vivienda de interés social y la política de subsidios a la misma, que hace que sea una alternativa viable tanto para los potenciales propietarios como para los promotores del Proyecto. Esta situación ha motivado y facilitado a los propietarios y a un conjunto de actores del sector inmobiliario de los predios de la manzana a proponer este desarrollo, con la confianza en la existencia que a su vez garanticen el equilibrado reparto de cargas y beneficios, resultado de la ejecución del Plan Parcial.



El centro y la ciudad se beneficiarán con el desarrollo de este tipo de proyectos que le aportarán una nueva imagen y entorno urbano, más cualificado, más vital, más eficiente, y más funcional. En este marco de oportunidades se presenta este proyecto urbanístico para el redesarrollo de la ciudad como aporte y como modelo de ordenamiento espacial.



INTRODUCCION

El presente Plan Parcial Torres de La Fuente de iniciativa privada, es presentado por una parte de los propietarios de los terreno objeto del Plan Parcial, en razón tanto de sus propias expectativas frente a la renta de los terrenos de su propiedad, como frente a la oportunidad de establecer una nueva dinámica de usos residenciales en el barrio El Chagualo, en concordancia con los requerimientos establecidos para el tratamiento de redesarrollo, específicamente en el polígono Z3_RED 4, a través de la implementación de un modelo de ocupación consistente en un proyecto de urbanización para la construcción de torres de apartamentos, así como locales comerciales y de servicios, complementado con los equipamientos y espacios públicos necesarios para atender este desarrollo. Las unidades de gestión proyectadas en el plan parcial presentan unidad programática, pues identifican operaciones o proyectos urbanísticos ejecutables de manera autónoma y requieren, para su desarrollo, la aplicación del principio de reparto equitativo de cargas y beneficios. Para su desarrollo, será necesaria la cooperación de los propietarios predios que conforman cada una de las unidades de gestión El presente Documento Técnico de Soporte contiene un diagnóstico detallado del área de planificación en lo referente a las dimensiones ambiental, sociocultural y de funcionamiento espacial; así mismo toda la formulación desarrollada según los lineamientos metodológicos tanto de la Ley 388 de 1997, como del POT del Municipio de Medellín (Acuerdo 062 de 1999) y del Decreto 1212 de 2000 de Medellín, en cuanto a los contenidos y procedimientos de los planes parciales. A partir de la determinación de los objetivos, políticas y estrategias, se aborda el Plan Parcial a través de la definición de un modelo de ordenación que considera las estructuras, tanto de los espacios públicos como de los privados. Seguidamente, el Plan Parcial describe aquellos elementos de simulación urbanística y financiera que posibilitan la viabilidad económica del proyecto y permiten desarrollar el reparto equitativo de cargas y beneficios tal como lo determina la Ley 388 de 1997. Así mismo, presenta los mecanismos de gestión y el correspondiente cronograma de ejecución para las distintas unidades de gestión. Como complemento a este documento técnico, se presenta un anexo de planos que especializan geográfica y temáticamente los distintos elementos y consideraciones descritas para el Plan Parcial Torres de La Fuente.



1. MARCO GENERAL EN EL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE MEDELLÍN 1.1 JUSTIFICACIÓN. El Plan Parcial para Torres de La Fuente, con tratamiento de redesarrollo, es elaborado de acuerdo con las disposiciones de la Ley 388 de 1.997, “Que define los planes parciales como los instrumentos mediante los cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de los planes de ordenamiento para áreas determinadas del suelo urbano y para las áreas incluidas en el suelo de expansión urbana, además de las que deban desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística, macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas de las normas urbanísticas generales y dispone adicionalmente el contenido mínimo de los

mismos”.1 Igualmente este Plan Parcial, está determinado con tratamiento de redesarrollo (RED) establecido en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), en el cual se “pretende orientar procesos de transformación ya iniciados y generar nuevos en zonas que cuentan con buenas condiciones de infraestructura y localización estratégica en la ciudad de acuerdo con los objetivos de ordenamiento propuestos por el Plan, de manera que se privilegie su transformación hacia la optimización de su potencial, permitiendo mayores

aprovechamientos y diversidad de usos.”2 El Plan Parcial de redesarrollo, Torres de La Fuente se enmarca dentro de las orientaciones para las zonas de redesarrollo contenidas en el parágrafo 157º del POT, en donde se busca el aprovechamiento de las ventajas derivadas de la mejor dotación en infraestructura, espacio público, equipamientos y servicios, que presentan las áreas planas localizadas en la planicie del río, buscando que tengan mayor intensidad en la ocupación del suelo y diversidad de usos, constituyéndose en las áreas de mayor aprovechamiento urbanístico de la ciudad. Es destacable la importante dinámica económica del lugar circundante con su poder de generación de empleo en actividades asociadas a la salud, la educación, la recreación, el transporte, el comercio y los servicios, que contrasta con la oferta de vivienda en el área de desarrollo objeto del Plan Parcial. 1.2 ENCARGO. El Plan Parcial se formula, mediante el procedimiento de iniciativa privada previsto en la Ley 388 de 1997 (Desarrollo Territorial) en su Articulo 19º, por las empresas BEMSA y C.A.S.A; con NIT: 890937084-1, propietaria de los predios que componen la Unidad de Gestión 2 del presente Plan Parcial, adquiridos mediante Contrato en papel documentario de marzo de 2003, Nº 12196522 – 121525. Ver plano Nº 2D: Estructura Predial. El desarrollo del proyecto del Plan Parcial Torres de La Fuente, estará a cargo de las empresas BEMSA y C.A.S.A; Por su parte el proyecto arquitectónico tiene como responsables a “Espinosa Arquitectos” –Arq. Jorge Álvaro Espinosa R.

1 Ley 388 de 1997, artículo 19°. “Por la cual se modifica la Ley 9ª de 1989, y la Ley 3ª. De 1991 y

se dictan otras disposiciones”. 2 Acuerdo 62 de 1999, articulo 157. “Plan de Ordenamiento Territorial” para el Municipio de Medellín.



El grupo responsable de la gestión y ejecución del proyecto será constituido a partir de las condiciones que se presenten en las unidades de gestión que se aprueben para el desarrollo, de las condiciones de mercado y de la situación financiera del ejercicio inmobiliario en ese momento de inicio. La elaboración del Plan Parcial, Torres de La Fuente fue encargado a un grupo de profesionales coordinados por la Arquitecta Urbanista Luz Piedad López González. 1.3 ARTICULACIÓN AL MODELO DE CIUDAD. El Plan Parcial Torres de La Fuente, permite la construcción del modelo de organización espacial establecido en el POT, partiendo del aporte a la consolidación de algunos de sus componentes hacia la construcción del Modelo de Ciudad aspirado: “Un crecimiento orientado hacia adentro, con énfasis en las zonas centrales próximas

al río dotadas de excelente infraestructura, que experimentan actualmente procesos de

estancamiento, degradación o subutilización”3.

El aprovechamiento de las ventajas de la cercanía al río Medellín (río Aburrá) como un río integrado espacial y ambientalmente al desarrollo urbanístico de la ciudad, y que aporta significativamente a su valor paisajístico y a su espacio público.

La localización en el “Centro Tradicional y Representativo con recuperada calidad y

significación, mediante proyectos e intervenciones estratégicas a su interior y en su

periferia”4.

La gran cercanía a un “Corredor de Servicios Metropolitanos de alta calidad urbanística,

localizado a lo largo del río, en armonía e integración con usos residenciales y

productivos”5

El barrio Chagualo se constituye en una oportunidad de redesarrollo de un sector

amplio en el centro de la ciudad que incluye a los barrios Sevilla, Jesús Nazareno y San Benito para implantar una comunidad que aproveche la accesibilidad e infraestructura instalada.

1.4 ARTICULACIÓN A LOS OBJETIVOS Y POLÍTICAS DEL POT. El desarrollo el Plan Parcial Torres de La Fuente se enmarca y se orienta con énfasis en

algunos objetivos y políticas establecidos en POT6 de Medellín, tales como:

Objetivo 4: “Orientar el crecimiento de la ciudad hacia adentro y racionalizar el uso y la ocupación del suelo”.

3 POT Medellín (Acuerdo 062 de 1999), Primera Parte, Artículo11º, del modelo de ocupación territorial. 4 Idem. 5 Idem. 6 POT Medellín (Acuerdo 062 de 1999), Segunda Parte, Título I, Artículo12º, del imaginario de ciudad, los objetivos estratégicos y políticas de ordenamiento territorial.



Un Plan Parcial en búsqueda del redesarrollo de la ciudad tratando además superar los impactos producidos por la aglomeración, a través de la reconsideración de las densidades y su articulación al espacio público. Políticas “Promover y apoyar el desarrollo de programas de renovación urbana y redesarrollo y

la densificación en sectores de localización central estratégica con buena dotación de infraestructura de transporte”.

“Promover una adecuada mezcla y convivencia de usos y actividades”. En este sentido la elaboración del Plan Parcial Torres de La Fuente, propende por el establecimiento en el barrio El Chagualo de nuevos usos y actividades como vivienda y servicios, buscando no solo armonizarlos con los existentes, sino procurando maximizar las ventajas de su localización central estratégica, mediante su articulación a los sistemas de infraestructura de transportes, y equipamientos instalados en su área de influencia. El Plan Parcial pretende proponer un espacio residencial inmediato a las personas ligadas por asuntos laborales a los sectores que lo circundan y a la riqueza de equipamiento cultural y de servicios que poseen los sectores vecinos, y la proximidad a las ventajas que ofrece el centro de la ciudad y a las economías de transporte. Se hace especial énfasis en la localización residencial en el centro de la ciudad, valorando el centro como un lugar de exclusividad cultural, y yuxtaposición de actividades. Como el único lugar en donde suceden los festejos y actividades para la totalidad de la comunidad.

Objetivo 77

“Convertir la vivienda y el barrio en factor de desarrollo, integración y cohesión social, con visión y conciencia metropolitana”. Políticas “Revitalizar el barrio como unidad básica, abierta, permeable, dotada de espacio

público, equipamientos y una variada oferta de actividades complementarias”. “Favorecer la localización en la vivienda de actividades económicas o de servicios

compatibles y amigables con el espacio público y el entorno inmediato”. “Promover y participar en la planificación concertada de la vivienda de interés social

como un “hecho metropolitano” y desarrollar programas y proyectos en el marco de sus políticas concertadas”.

De acuerdo con el anterior objetivo y políticas, el Plan Parcial Torres de La Fuente permite emprender el redesarrollo hacia la consolidación en un futuro del barrio El Chagualo, fomentando el uso de la vivienda, el cual se ha venido a menos en los últimos años, y en el que otros usos y actividades, industriales, comerciales y de servicios se han constituido como representativos. En adición, ofrecer un lugar residencial con alta accesibilidad por medio de sistemas de transporte masivo a la estructura de centros y actividades de convocatoria a lo largo del corredor metropolitano. Asimismo se le otorga una gran calidad a la vivienda de interés social, al establecerla en una zona excelentemente dotada de infraestructura física y social, generando importantes economías en los

7 POT Medellín (Acuerdo 062 de 1999), Segunda Parte, Título I, Artículo12º, del imaginario de

ciudad, los objetivos estratégicos y políticas de ordenamiento territorial.



desplazamientos y acceso a los equipamientos a escala de ciudad: educativos, recreativos, de salud, de transporte, así como al comercio y servicios localizados en el centro de la ciudad. La generación de este vecindario en los bordes del centro de la ciudad con un grupo de población significativo por su tamaño con la diversidad necesaria de grupos primarios, aportan para lograr el control social que requiere el centro de la ciudad y sus vecinos. Vivir el centro las veinticuatro horas del día: de día y de noche.



2. DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE PLANEAMIENTO El Plan Parcial Torres de La Fuente es un Plan Parcial catalogado dentro de las Normas Generales del POT de Medellín como un Plan Parcial de Tratamiento de Redesarrollo, en el cual se pretende “Orientar procesos de transformación ya iniciados o generar nuevos desarrollos en zonas que cuenten con buenas condiciones de infraestructura y localización estratégica en la ciudad de acuerdo con los objetivos de ordenamiento propuestos por el Plan, de manera que se privilegie su transformación hacia la optimización de su potencial,

permitiendo mayores aprovechamientos y diversidad de usos”8. El área de planificación debe considerarse como una oferta para la satisfacción de necesidades de vivienda de estratos medios y bajos dentro de la consideración de vivienda de interés social, por la oferta de espacio equipado con servicios e infraestructura que generan las economías necesarias para lograr una vivienda digna. En contraste con la imposibilidad de agregar nuevos espacios en la periferia no dotadas. El redesarrollo emprendido con este tipo de población acelera la demanda de bienes de consumo que es aprovechada por las actividades que realizan esta oferta, tales como; el mercado minorista, la oferta educativa y de servicios de salud instaladas. 2.1 LOCALIZACIÓN Y DELIMITACIÓN. El área del Plan Parcial Torres de La Fuente está ubicada en la zona Centro- oriental, barrio El Chagualo, el cual pertenece a la Comuna Nº 10 La Candelaria. El área de planificación está contenida en el Polígono Z3_RED 4, determinado como área de planeamiento con tratamiento de redesarrollo, y corresponde a la manzana localizada entre las calles 65 y 66 A (Barranquilla) y las carreras 55 (Avenida del Ferrocarril) y 55 A Manzana 65 – 55. La superficie total del área de planificación es de 9.634 metros cuadrados, correspondiendo al área mínima de planificación para un plan parcial en el tratamiento de redesarrollo, según el Artículo 208 del Acuerdo Municipal 062, Plan de ordenamiento Territorial de Medellín, y constituye un 3.31% del total del área del polígono Z3_RED 4. (Polígono: 250.100.m2. Área neta manzanas: 167.138 m2.). Ver plano “Área de Planificación”.

Figura 1. Localización del área de planificación del Plan Parcial Torres de La Fuente.

8 POT Medellín, Acuerdo 062 de 1999, Articulo 157. “Del Tratamiento de Redesarrollo”.



Actualmente el sector tiene una dinámica importante de redesarrollo; recientemente se construyó la Ciudadela Sevilla con 600 Apartamentos; hace cinco años se construyeron las bodegas de Chagualito con un importante aporte de servicios y comercio para el lugar y está en proceso de elaboración el plan parcial de redesarrollo, las unidades residenciales de Paseo de Sevilla con 750 viviendas y este proyecto, Torres de La Fuente con 424 viviendas. Estos desarrollos corresponden a las manzanas entre Barranquilla y la calle 65, y las carreras 55 (Avenida Del Ferrocarril) y 58. 2.1.1 Análisis de los Predios en el Plan Parcial. Para llevar a cabo el presente Plan Parcial, previamente se realizó un análisis de los predios susceptibles de hacer parte del mismo. En este sentido, y de acuerdo al requerimiento de una manzana como área mínima para un plan parcial en tratamiento de redesarrollo, se asumió la totalidad de los predios pertenecientes a la manzana localizada entre las calles 65 y 66 A (Barranquilla) y las carreras 55 (Avenida del Ferrocarril) y 55 A Manzana 65 – 55. El historial de la propiedad de los predios, define que antes de 1.990 los predios pertenecientes a la manzana 65-55 eran de propiedad de Industrias La Fuente. Previamente habían sido elegidos algunos de los predios de propiedad de Industrias La Fuente para el proyecto: Conjunto residencial “Torres de La Fuente”, localizados en la calle 65 con carrera 55 y adquiridos por la firma “BEMSA”, con lo cual pasaban a ser de un solo propietario; Los predios de Transportes Sierra y Productos Vienesa, conservan sus actuales propietarios; algunos predios de propiedad del INVAL; y el predio actualmente ocupado por la Academia Froilán. Áreas de los Predios que Componen la Manzana 65 – 55. Las siguientes son las áreas de los predios que componen la manzana 65- 55 y sus números de matrícula inmobiliaria. (Según información suministrada por técnico de Catastro Municipal).Ver plano: Estructura Predial La conformación de los lotes del área de planificación es la siguiente:

LOTES MATRÍCULA INMOBILIARIA

ÁREA (M2)

1 001-0049023 1.030.00

2 001-0029278 1.491.00

3 001-0247225 725.00

4 001-5004506 1.117.00

5 001-0057593 1.428.00

6 001-0231279 2.226.00

7 5086764 135.50

8 5086763 40.46

9 101048 16.38

10 - 1.425,49*

Total 9.634,83

Fuente: Secretaría de Hacienda, Municipio de Medellín * Área de andenes y zonas verdes tomada según planos SIGAME



El área de planificación conforme con lo establecido en el Acuerdo 62 de 1999 corresponde a la totalidad de la manzana 65-55 que equivale 9.634.83m². El área por intervenir corresponde al área total de la manzana excluyéndole, el lote 7 de 135,50 m2 que posee Licencia de Construcción, el cual, en adelante se denominará Área de Manejo Especial “Academia Froilán”, por considerar una edificación a conservar; Tampoco incluye los lotes 8 y 9 áreas residuales de proyectos viales ejecutados por el INVAL, ni los andenes y zonas verdes públicas que bordean la manzana con extensión total de 1.425,49 m². Ver plano “Área por Intervenir”,

Discriminación espacial del área de planificación y área de intervención

ÁREA DE PLANIFICACION E INTERVENCIÓN

Área de planificación (Manzana 65-55) 9.634,83 m2

Área de Manejo Especial “Academia Froilán” 135,50 m2

Área de lotes del INVAL 56,46 m2

Área de andenes y zonas verdes 1.425,49 m2

ÁREA DE INTERVENCIÓN 8.017,00 m2

Figura 2. Edificación Consolidada – Academia Froilan 2.2 DESARROLLO HISTÓRICO Y URBANÍSTICO. El desarrollo urbano de la zona Nororiental se inició desde el siglo antepasado, con áreas que constituían puntos estratégicos como el Cementerio de San Pedro, terminado en Febrero de 1844, y El Edén, el cual años después fue denominado Bosque de La Independencia (Hoy Jardín Botánico), sitio hasta donde llegaba el primer tranvía tirado por mulas, que se inauguró en 1886 (Barrera, 1982).

... A principios del siglo XX, la conformación de la red básica de acueducto por tubería de hierro, actuó como orientadora de un proceso de urbanización privado en el sector nororiental, con alcantarillas domiciliarias y laterales de poca extensión a la cual servían de colectoras varias quebradas entre las cuales estaban El Ahorcado y Santa Helena. Hacia 1908 la quebrada El Ahorcado



marcaba el límite hasta donde llegaba el desarrollo de la ciudad por el costado norte (Ídem 1982). En los años 70, en la desembocadura de la quebrada El Ahorcado se estaba construyendo sobre la margen derecha la ciudad universitaria de la Universidad de Antioquia. Por la margen izquierda se daba un desarrollo centrado en el eje de la vía del Ferrocarril o Avenida Alfonso López, en construcción para esa época, además se había construido la rectificación y cobertura del cauce de la quebrada a lo largo de la calle 67 (Barranquilla) desde la carrera 50C hasta su

desembocadura9.

Fue importante el aporte de algunos arquitectos extranjeros en la construcción de edificaciones como el Hospital San Vicente de Paúl, La Universidad Nacional, La iglesia de Jesús Nazareno. Verdaderos hitos históricos en el lugar, y de un gran valor patrimonial. Posteriormente, con la construcción del puente de la calle 67 (Barranquilla) sobre el río Medellín, la Plaza Minorista, el Puente Horacio Toro, queda delimitado claramente el barrio El Chagualo y comienza a consolidarse como una zona industrial, y de servicios principalmente. Las décadas de los años cincuenta y sesenta fueron muy importantes para la transformación de la ciudad, del centro, y en concreto de este sector, con la formulación y ejecución de los planes de Winner y Sert; La canalización del río, el plan vial de la ciudad de los años 60, el plan del centro de la ciudad de 1968 y el inicio de la gestión y posterior construcción del sistema de transporte masivo. Metro. La construcción del puente de la calle 67 (Barranquilla) sobre el río y posterior demolición del antiguo puente sobre la calle 65, generó una dinámica diferente al barrio El Chagualo. 3. DIAGNÓSTICO DEL AREA DE PLANEAMIENTO Y SU ÁREA DE INFLUENCIA 3.1 COMPONENTE AMBIENTAL. El territorio sobre el cual se asienta la ciudad de Medellín está configurado por un valle de altas montañas que lo enmarcan tanto por el oriente como por el occidente y que corresponde a las dos grandes cadenas montañosas en las que se divide la cordillera central de los Andes en territorio Antioqueño. Así configurado el Valle de Aburrá se extiende en dirección sur- norte, en una longitud aproximada de 70 Km., donde el sector central de la ciudad se ubica a una distancia igual respecto a los puntos estratégicos del Ancón Sur y Norte. Las condiciones y los recursos naturales de este valle han sido notoriamente afectados por el proceso de ocupación y urbanización realizado por una población que hoy está cercana a los tres millones de habitantes, el 63% concentrados en el área urbana de Medellín (1.845.529 habitantes). Las condiciones ambientales existentes en el área de planificación se analizan con la finalidad de identificar los impactos ambientales producidos por acciones o actividades en operación y aquellos que puedan causar las intervenciones urbanísticas y las que puedan darse por la operación de las actividades para lograr el redesarrollo del sector.

9 Levantamiento Integrado de Cuencas Hidrográficas del municipio de Medellín, páginas 234, 235.



Fundamentalmente se refiere a aquellos impactos ambientales negativos a la función residencial. Para el desarrollo del Plan Parcial Torres de La Fuente se analizan sus condiciones ambientales, hacia el aprovechamiento de sus potencialidades y la mitigación de los impactos negativos. 3.1.1 Componente Geosférico.

“Es el soporte natural de todas las actividades que desarrolla el hombre. En primer lugar, del suelo se aprovecha su potencial productivo para actividades agropecuarias, aprovechamientos forestales y actividades mineras. En segundo lugar se constituye en el soporte para la localización de las actividades económicas, sociales y culturales que requiere la población de acuerdo con un modelo de ocupación predefinido en términos de sus elementos estructurantes: Los usos del suelo, los sistemas de espacio público, el sistema vial y de transporte, el sistema de equipamientos, los sistemas de prestación de servicios públicos y la vivienda” (Duque, 2003).

De acuerdo a que los mayores impactos que la ocupación del territorio ha causado sobre este recurso se derivan de los procesos de urbanización, parcelación y construcción de vías, se hace necesario hacer énfasis en la aptitud del suelo o capacidad para soportar determinados usos y actividades. Para el caso específico del Área de Planificación del Plan Parcial Torres de La Fuente, el suelo hace parte de la planicie aluvial del río Medellín (Aburrá), y en este sentido se analizan las variables determinantes hacia la evaluación de su capacidad de soporte para el aprovechamiento de sus potencialidades para la ocupación con edificaciones e infraestructura: Aptitud para la ocupación. 3.1.1.1 Litología. La ciudad de Medellín se ubica sobre el denominado Valle de Aburrá, el cual es atravesado de sur a norte por el río Medellín, definiendo una extensa llanura aluvial alargada, rodeada de laderas que culminan hacia los bordes del valle, definiendo vertientes inclinadas y escarpes rocosos sobre los cuales drenan numerosas quebradas tributarias del río Medellín. Litológicamente el Valle de Aburrá se encuentra subyacido por numerosos tipos de rocas ígneas y metamórficas del Paleozoico y Cretáceo, además de depósitos no consolidados de edad posiblemente cuaternaria con diversos grados de meteorización. Localmente el área ocupada por el Plan Parcial Torres de La Fuente se encuentra ubicada en la llanura aluvial del río Medellín, la cual está subyacida por depósitos aluviales (Qal) de edad cuaternaria. 3.1.1.2 Depósitos aluviales. Aparecen en toda el área del Plan Parcial, constituyendo un extenso depósito de fondo de valle, extendiéndose hacia el Norte y Sur sobre la llanura del río Medellín y hacia el Este sobre las carreras Carabobo (52) y Bolívar (51), entre las cuales se ponen en contacto interdigitado con depósitos de vertiente (Qfm) del tipo flujos de escombros y lodos maduros. Están compuestos por secuencias de gravas gruesas y arenas, así como por capas de limos y arcillas con eventuales apariciones de bloques de roca de tamaño decimétrico. Las gravas, arenas y arcillas presentan coloración gris azulosa, algunas capas de limos y



arcillas tienen coloraciones pardas asociadas a niveles superiores. Algunas acumulaciones de materia orgánica determinan coloraciones negras y grises. Su espesor es variable (15- 200 m.), reposando discordantemente sobre un basamento rocoso de topografía irregular. Lateralmente desarrolla contactos transaccionales interdigitados con flujos de escombros y/o lodos maduros (Qfm) 3.1.1.3 Estratigrafía. Los depósitos aluviales (Qal) corresponden a los niveles intermedios de la columna estratigráfica del Valle de Aburrá como base de las unidades de edad cuaternaria o depósitos no consolidados, suprayaciendo el basamento ígneo metamórfico de edad cretácea y alternándolos (a veces subyaciendo) a depósitos aluvio- torrenciales (Qat), depósitos coluviales (Qc) y los distintos flujos de escombros y/o lodos de distintas edades, composiciones y grados de evolución. Localmente sobre el Plan Parcial los depósitos aluviales (Qal) conforman la cima de la columna estratigráfica cuya base, sin espesor conocido corresponde al basamento metamórfico (anfibolita) 3.1.1.4 Geomorfología. En términos generales, el área del Plan Parcial se inscribe dentro de la unidad de planicies aluviales (Upa) definida en el “Estudio de Instrumentación y Zonificación Sísmica del Área Urbana de Medellín, 1999”, la cual se encuentra conformada por las antiguas planicies de inundación desarrolladas por el río Medellín y sus quebradas afluentes como la quebrada El Ahorcado, que en conjunto constituyen el fondo del valle. Su topografía es suave con pendientes menores de los 5% inclinadas con sentido SE- NW. La planicie aluvial se extiende desde Sabaneta e Itagüí en el sur, ampliándose sobre ambas márgenes del río Medellín, alcanzando su mayor extensión hacia las cuencas de las quebradas Santa Helena y la Iguaná y culmina al norte hacia la Terminal de Transportes del Norte. 3.1.1.5 Procesos Geomorfológicos. Dinámicamente la planicie aluvial sobre la cual se localiza el Plan Parcial presenta un alto grado de intervención antrópica que ha dado como resultado el actual desarrollo urbanístico del sector. En tal sentido las modificaciones antrópica que ocurren en el sector del Plan Parcial, determinan procesos erosivos y deposicionales de magnitud e intensidad de moderadas a bajas que se reducen a la erosión laminar y arrastre de pequeñas cantidades de sedimentos sobre zonas verdes y algunos horizontes de suelo expuestos, así como la acumulación y depositación de eventuales llenos que se realizan con motivo de adecuaciones en algunas edificaciones. 3.1.1.6 Tectónica y Sísmica. Regionalmente el Valle de Aburrá se encuentra influenciado por el sistema de fallas Romeral, localizado en el valle del río Cauca y que se prolonga desde Ecuador hasta el Norte de Antioquia, y está compuesto por fallas inversas con componentes variables de rumbo. Las fallas que lo conforman tienen un grado de actividad bajo a moderado. Otros sistemas de fallas que afectan el Valle de Aburrá son: El sistema Cauca, similar al de Romeral pero con menor evidencia de actividad tectónica; el sistema Palestina, el sistema Espíritu Santo, y el sistema Belmira.



Localmente algunos estudios consideran la falla Rodas como una zona de obducción por tener relación con el emplazamiento de las dunitas. Esta falla fue reconocida al norte de Medellín, donde se reconoció su carácter inverso y ausencia de evidencias de fallamiento reciente, por lo cual se considera con un grado de actividad muy bajo a nulo. En relación con el comportamiento sísmico del área de planificación del Plan Parcial Paseo de Sevilla, el estudio de Microzonificación Sísmica para Medellín determina su ubicación sobre la Zona Homogénea 6, correspondiente a depósitos aluviales gruesos asociados al curso y evolución normal del río Medellín. Los resultados de los análisis de respuesta sísmica de los perfiles de suelo de esta zona determinan aceleraciones espectrales en la meseta, bajos consistentes con la norma NSR98 de 0.50 g. A 0.60 g. Con base en estos resultados el área presenta aceleraciones máximas del subsuelo bajas, es decir, con la menor susceptibilidad a sufrir daños por la ocurrencia de sismos fuertes, dados las características del subsuelo. 3.1.1.7 Susceptibilidad al Deslizamiento Asociada al Sismo. La fase final del proyecto de Microzonificación Sísmica de la ciudad se concentró en la evaluación de la susceptibilidad al deslizamiento asociada al sismo, mediante técnicas de álgebra de mapas usando sistemas de información geográfica. Estos análisis consideraron como aspectos representativos del comportamiento intrínseco de los diferentes tipos de materiales, como la pendiente característica del sitio, la posición del nivel freático, el tipo de suelo y sus propiedades geotécnicas. Adicionalmente como factor disparador de este tipo de fenómenos se analizó la influencia de la aceleración máxima a nivel de suelo de acuerdo con los efectos locales del sitio. Como conclusión se tiene que se presenta un riesgo bajo y muy bajo para un área del 78.3% de la ciudad, que en su mayoría corresponde a las zonas de planicies aluviales; en este caso se encuentra el área de planificación del Plan Parcial Torres de La Fuente. De otro lado los riesgos medios a altos, se presentan en un 20.9% del área de la ciudad concentrados en los extremos de la zona occidental y oriental de Medellín, así como en los cerros El Volador y Nutibara; y riesgo muy alto en las zonas puntuales que representan sólo el 0.8% del área de la ciudad, y son el producto de una combinación simultánea de zonas criticas de pendientes, nivel freático y litología. Con respecto a los factores de comportamiento intrínseco de los materiales afectados por el factor disparador de aceleración máxima del suelo, el área de planificación del Plan Parcial Paseo de Sevilla se encuentra en una zona considerada de riesgo entre muy bajo y bajo correspondiente a zonas de pendientes bajas y cubre un 74.4% del área de la

ciudad10

.

3.1.1.8 Estudio geotécnico. El estudio geotécnico solicitado, se presenta como un Documento Anexo a este Documento Técnico de Soporte. 3.1.1.9 Conclusiones. En términos generales se puede afirmar que las condiciones actuales del componente geosférico del área del Plan Parcial, determinan condiciones muy favorables para el desarrollo urbanístico.

10 Estudio de Instrumentación y Microzonificación Sísmica del área urbana de Medellín.



Tanto las condiciones naturales geológicas, geomorfológicas, geotécnicas y sísmicas como las condiciones antrópicas imperantes (procesos morfogenéticos y urbanísticos), constituyen terrenos estables, bien drenados y ligeramente planos que exhiben buenos comportamientos a esfuerzos tectónicos (sismos), los cuales se encuentran prácticamente exentos de riesgos naturales por inundaciones o deslizamientos. Complementariamente, el comportamiento y la evolución de las eventuales construcciones que sobre el área de planificación se desarrollen, estará supeditado al diseño y naturaleza de las mismas, así como al mantenimiento y conservación que se haga sobre ellas. 3.1.2 Componente Hidrológico. Las corrientes de agua se constituyen en elementos que estructuran el orden de un territorio, adicionalmente se convierten o en patrimonio ambiental cuando se mantienen en armonía con el entorno o en factores de riesgo cuando esta armonía es amenazada por situaciones tanto naturales como antrópicas. El área de Planificación del Plan Parcial Torres de La Fuente tiene una relación muy directa con la cobertura de la quebrada El Ahorcado sobre su costado noroccidental (calle 67, Barranquilla) e indirecta con la cobertura El Chagualo sobre su costado sur (calle 62) y el río Medellín. En este sentido se analiza el estado actual de estas corrientes con miras a la evaluación del estado de sus estructuras, con el fin de evitar posibles riesgos de rupturas de las mismas y sus consiguientes efectos sobre las zonas que cruzan. Ver plano “Retiro a Corrientes Naturales y Estructuras Hidráulicas”. 3.1.2.1 Quebrada El Ahorcado. Esta quebrada corre de oriente a occidente por la vertiente oriental del Valle de Aburrá y se ha constituido en el límite sur entre la zona Nororiental y la zona Centro Oriental, según Decreto 54 de 1987 (División Territorial) Limita por el Norte con la cuenca de la quebrada El Molino, por el suroriente con la cuenca de la Santa Elena y por el occidente con el río Medellín. Su nacimiento se calcula en la parte media alta de la ladera en la cota 1840 por la parte norte del cerro donde se ubica el Batallón Girardot. Corre vertiente abajo en forma más o menos rectilínea hasta la cota 1820 por el flanco sur del cerro del polígono. De esta confluencia hasta su actual desembocadura en la cota 1460 junto al puente de la calle 67, la quebrada tiene un curso sinuoso con algunos cambios de pendiente que conforman cañadas profundas en la parte alta y valles amplios poco incisados en el terreno, en su parte baja. La longitud total de la quebrada El Ahorcado se ha calculado con curvímetro (correcaminos) sobre el plano escala 1:10.000/1985, en 3.65 Km. Forma de la cuenca y pendientes. La forma predominante de esta cuenca es alargada con una amplitud homogénea en toda su extensión. La morfometría varía mucho desde su nacimiento hasta la desembocadura. Por el sector de la Universidad de Antioquia, los rangos se ubican entre el 3% y el 6% por ser la zona que corresponde a la llanura de inundación o antiguas vegas del río.



El terreno cambia su pendiente, pasa de una cañada profunda y angosta en las partes altas, a una planicie ligeramente inclinada hacia el occidente, conformada por los depósitos aluviales del río Medellín y el material de acarreo que arrastra la quebrada. Modificaciones naturales y/o artificiales. La quebrada El Ahorcado ha cambiado su curso natural en varias oportunidades, según lo demuestran los planos consultados de 1932, 1948, 1959,1970,1985, además las coberturas, obras civiles que se han hecho sobre ella, la han modificado en algunos tramos. Al observar el plano de 1932 se puede ver que la quebrada La Loca vadeaba en dirección sur- norte por toda la llanura de inundación del río Medellín hasta desembocar en la quebrada La Bermejala, de esta forma las quebradas El Ahorcado y El Molino eran afluentes de La Loca. Al superponerle a este plano el de 1948 se observa que a la quebrada La Loca se le construyó un canal que la desviaba hacia la Santa Helena muy cerca de la desembocadura de ésta al río Medellín. Esto, con el fin probablemente de desecar esas vegas cenagosas y adecuarlas para la construcción. De esta forma El Ahorcado siguió el curso antiguo de La Loca, siempre vadeando en forma meándrica por todo el sector del Chagualo, desembocando en El Molino.



Para 1970 se estaba terminando la construcción de la Ciudad Universitaria de la Universidad de Antioquia y la ampliación de la calle 67 (Barranquilla) con el cual se rectificó y canalizó la parte baja de la quebrada a lo largo de esta misma calle. En la parte media se construyeron coberturas a nivel individual según avanzó el proceso de

urbanización más o menos hasta la carrera 48 (Ecuador)11

La parte alta continúa en la actualidad casi totalmente en forma natural, sólo se han observado obras de coberturas en puntos críticos y en cruces viales. El retiro obligatorio

de esta quebrada es de 10 metros12

.

El desarrollo urbanístico propuesto en el Plan Parcial “Torres de La Fuente”, está localizado a una distancia aproximada de la calle 67 (Barranquilla) de unos 60.00 metros, debajo de cuya vía se encuentra la cobertura de la quebrada El Ahorcado que desemboca en el Río Medellín a la altura de la Universidad de Antioquia. De acuerdo con esta distancia y el retiro de la calle 67, el desarrollo urbanístico se encuentra fuera de las áreas de retiro obligatorio, tanto de la cobertura, como de la calle 67 (Barranquilla). Por iniciativa del grupo encargado del presente plan parcial en torno a la cobertura El Ahorcado, se realizó un recorrido aguas arriba, desde su desembocadura al Río Medellín en cercanías a la Universidad de Antioquia, sobre la calle 67 (Barranquilla), hasta la calle 50C, Popayán, sobre el eje de la calle Barranquilla. En este recorrido se pudo establecer la existencia de la cobertura en toda esta longitud, sin eventos de ruptura en los últimos veinte años, según algunos vecinos del lugar. Es importante anotar que las coberturas de la quebrada El Ahorcado, comienzan a aparecer sobre el cruce de la Carrera 31 con calle 67, es decir sobre el barrio Versalles Nº1, atravesando además los barios Manrique Oriental, Villa Hermosa, Manrique Central 1, Manrique Central 2, La Mansión, Prado, San Pedro y Sevilla, determinando un recorrido de cerca de 4 kilómetros con relación al área de planificación. Lo anterior permite concluir que si bien es cierto, el área del Plan Parcial se localiza cerca de la cobertura El Ahorcado, su ubicación exacta se halla por fuera de la zona de retiro de la misma y en concordancia con las secciones viales determinadas para la calle 67 (Barranquilla). De otro lado, la comunicación de Empresas Públicas de Medellín, en relación con el vertimiento de aguas residuales provenientes del desarrollo del Plan Parcial, afectarían las redes de las calles 65 y 67, las cuales descargarían directamente al interceptor oriental, sin que se afecte directamente la cobertura El Ahorcado. 3.1.2.2 Quebrada El Chagualo. La quebrada El Chagualo se encuentra cubierta en todo el recorrido que hace por la calle 62 del barrio El Chagualo, y según la fotografía aérea Nº 049 de 1943 se puede observar que “El sector comprendido entre las carreras 51 y 55 para esa época ya estaba construido en su mayor parte, por tal razón la expresión de cauce estaba cubierta y modificada por toda la calle 62 (Urabá). Por la calle 61 se reporta también una cobertura en tubería denominada El Chagualo y confluye en el ramal principal en la carrera 55. El sector del Chagualo parte baja presentaba para esa época entre las quebradas Santa Elena y El Ahorcado una zona de humedales donde se apreciaban canales en tierra que drenaban el área. Además algunas del las industrias establecidas allí aprovechaban estos canales para la evacuación de sus aguas residuales.

11 Levantamiento Integrado de Cuencas Hidrográficas del Municipio de Medellín, páginas 251,252 12 Artículo 20, Acuerdo 062 de 1999



Sin embargo actualmente en la vivienda localizada en la carrera 56 con calle 64 se identifica un afloramiento de agua permanente que corre a través de un pequeño canal en tierra y luego por tubería que lo conduce hasta la carrera 56 conectándolo a un manhole del alcantarillado, quedando así interrumpido el lineamiento que se aprecia hasta

el río Medellín, visto en el Plano Nº 192 en escala 1:2000.13

El retiro obligatorio de esta

cobertura es de 10 metros14

.

3.1.2.3 El río Medellín. El río Medellín atraviesa la ciudad longitudinalmente en sentido sur- norte y su cuenca la componen 54 afluentes directos. Las condiciones actuales del río van desde aguas muy limpias en el Alto de San Miguel, hasta un gran nivel de contaminación en el trayecto que atraviesa el área urbana de la ciudad, en donde el estado de sus 691 quebradas se torna crítico debido al deterioro, sedimentación y carga contaminante que experimentan. En la relación establecida entre el río y el área de planificación, es muy importante la consideración del sistema del río y su canal como un conjunto paisajístico de gran valor para articular al proyecto urbanístico del Plan Parcial. Sin embargo, actualmente los niveles de contaminación del río son altos provocando olores desagradables en épocas de estiaje, asimismo la configuración y uso funcional del sistema del río no sólo como corredor multimodal de transporte, sino como poliducto de redes de infraestructura, hacen muy difícil la real integración de este sistema a las áreas construidas en planicie. Aun cuando se cuenten con los parques lineales del río en toda su extensión longitudinal, será necesario construir un sinnúmero de conexiones a manera de puentes peatonales, pasos de cebra, cruces, etc., que garanticen la vinculación entre actividades y sectores localizados en lados opuestos. Un ejemplo para lograr esta articulación lo constituyen los hechos a manera de eventos e infraestructuras decorativas permanentes y en navidad, localizados por EPM sobre el Paseo del Río, que han generado una nueva dinámica de actividades públicas en este lugar. 3.1.2.4 Conclusiones. El sistema conformado por el río Medellín y sus riberas constituye una gran oportunidad para articular los nuevos desarrollos urbanísticos con el río. En un escenario futuro, con un cauce limpio, unas riberas ajardinadas y arboladas, cobijando senderos para el público, será posible contar con verdaderos parques lineales al interior de la ciudad, para el disfrute de la población residente, especialmente en las zonas más cercanas a las riberas. La realización de un Plan Parcial como Torres de La Fuente es una invaluable ocasión para articular una porción de ciudad al sistema del centro de la ciudad mediante la consideración integrada de los proyectos de vivienda construido y en proceso de aprobación: Ciudadela Sevilla ya construido, Paseo Sevilla y este proyecto Torres de La Fuente. Estructuración del polígono del Chagualo a partir del manejo del espacio publico. El Río Medellín y el sistema vial jerarquizado. A las coberturas de las quebradas El Ahorcado y El Chagualo, como situaciones de hecho, difícilmente reversibles, será necesario hacerles una vigilancia y monitoreo permanente de sus estructuras, con el fin de prever situaciones de ruptura que puedan ocasionar pérdidas materiales y humanas en eventos de inundación.

13 Evaluación de puntos críticos, retiros a quebradas del Municipio de Medellín. Zona Nororiental. Municipio de Medellín, Planeación Metropolitana. 1996. página 120. 14 Artículo 20, Acuerdo 062 de 1999



3.1.3 Componente Atmosférico. La ciudad de Medellín, y dentro de ella el área de planificación del Plan Parcial Paseo de Sevilla, se encuentra enmarcada en una zona topográfica desfavorable para la dispersión de contaminantes, debido a las características de encañonamiento del valle, donde el régimen de vientos sólo permite el desplazamiento de éstos más no su dispersión en las capas más altas de la atmósfera, su gran número de asentamientos industriales y el alto tráfico vehicular son las fuentes más importantes de contaminación que aportan partículas, gases y ruido. El Programa de Protección y Control de la Calidad del Aire en el Valle de Aburrá, identificó como prioritario el problema generado por el Monóxido de

carbono (CO)”15

.

En la atmósfera de Medellín el monóxido de carbono (CO) es un contaminante gaseoso que ha reportado una categoría entre mala y pésima. El monóxido de carbono se define como un gas incoloro e insípido producido como resultado de la quema incompleta del carbono en los combustibles. La principal fuente generadora (el 94%) la constituyen las fuentes móviles. Causa efectos nocivos a la salud humana como disminución del oxígeno en la sangre, disminución de la percepción visual, dolor de cabeza y efectos en el sistema cardiovascular. Los niveles aceptados según la norma son: para el ambiente: 13.1 ppm y en la sangre: 0- 0.4 ml/100ml. 3.1.3.1 Gases y elementos contaminantes. Monóxido de Carbono. Para el año 2000 no se disponía de información sobre los niveles de monóxido de carbono. Según el Programa de Protección y Control de la Calidad del Aire en el Valle de Aburrá del Área metropolitana en las últimas mediciones puntuales realizadas en 1998, el CO presentó una categoría ambiental “Mala”. Los puntos más críticos por este contaminante son: carrera 52 con calle 50 (Carabobo con Colombia), Avenida 33 con Avenida 80, Carrera 46 con calle 54 (Avenida Oriental con Caracas), Carrera 46 con calle 49 (avenida Oriental con Ayacucho), Carrera 54 con Calle 50 (Cúcuta con Colombia). De los 10 puntos muestreo, incumplen la norma el 90% de los sitios. En el año 2000 no se efectuó ningún monitoreo de los niveles de dióxido de azufre (SO2) y dióxido de nitrógeno (NO2). Las mediciones realizadas en 1995 y 1996 indican que los niveles de dióxido de azufre (SO2) y dióxido de nitrógeno (NO2) se encuentran por debajo de la norma. El problema latente de la contaminación por gases lo constituyen los efectos sobre la salud que se dan en el corto plazo (pocas horas) y que el sistema actual de monitoreo no logra detectar. Se requiere de un seguimiento para identificar las horas pico con problemas de oxidantes fotoquímicos generados por reacciones secundarias de los vapores orgánicos y de los óxidos de nitrógeno. La monitoría se debe realizar en los sitios de alta congestión y con flujo alto de personas. Es importante revisar la norma vigente y que esta información vaya más allá de los límites permisibles actuales de óxido de nitrógeno (NOx), Ozono (O3) e hidrocarburos en vapor (Bedoya, J. 1.998) En la zona de influencia del Plan Parcial Torres de La Fuente, se puede considerar crítico el cruce de la calle 67 (Barranquilla) con la carrera 55 (Avenida del Ferrocarril), en razón al alto volumen de tránsito que soportan estas dos vías, especialmente en este sitio.

15 Documento técnico de Soporte. Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín. Decreto 345 de

2000, página 64.



Material Particulado. Se define como el material presente en la atmósfera en estado sólido o líquido de tamaño microscópico. La principal fuente generadora la constituye la industria con un 85.3%. Causa efectos nocivos para la salud humana tales como enfermedades respiratorias e inflamación de los bronquios. La norma dice que las cantidades permisibles por día de material particulado son de 400 ug/m3. Las mediciones más críticas se registraron en el sector de Guayabal (Central Mayorista) con niveles por encima de la norma / día. En octubre de 2000 por Convenio Interinstitucional Nº 394 de 2000 del Área Metropolitana del Valle de Aburrá se protocoliza el Convenio de Cooperación Científica y Tecnológica entre el Área metropolitana del Valle de Aburrá, Corantioquia, Universidad de Medellín, Politécnico Colombiano Jaime Isaza Cadavid, UPB y Universidad Nacional de Colombia- sede Medellín- el cual tiene como fin la reactivación de la Red de Vigilancia de Calidad del Aire para el Valle de Aburrá –REDAIRE-. Las mediciones que se tienen para Medellín sólo representan las ubicaciones de las universidades. Para el caso del Plan Parcial Torres de La Fuente, en el sector de Chagualo, se han tomado las mediciones realizadas en la Estación Universidad de Antioquia, ubicada en la terraza del Bloque 20 (Ingeniería), en la cual se realizaron 20 muestreos. De acuerdo con el tamaño de las partículas suspendidas en el aire éste puede variar ampliamente, las partículas más peligrosas son las denominadas respirables, con tamaños menores a 10 micrones. Las partículas pequeñas son emitidas fundamentalmente por los procesos de combustión, el aporte de los vehículos automotores en este campo, y especialmente de los vehículos a ACPM es muy importante. La relación PM10/PST para el centro de la ciudad de Medellín es del orden de 0.92 mientras que para Guayabal se encuentra un valor medio de 0.64, lo que muestra el impacto del transporte. En la actualidad se gestiona la instalación de un medidor de Monóxido de Carbono (CO) en el centro de la ciudad de Medellín. Los siguientes datos corresponden al estudio realizado por la Corporación Ambiental Universidad de Antioquia para REDAIRE, entre los años 1996 y 2001: Fuentes de Contaminación en el Valle de Aburrá –1996

FUENTE PRINCIPALES CONTAMINANTES

Móviles: 360.000 Vehículos Aproximadamente*

CO, HC, NOx y Partículas Finas

Fijas: 300 Industrias Importantes Partículas y SO2

Área y Línea: 1.6 Millones De M2 De Construcción nueva por año, 100 Km. de vías principales

Partículas



A Mayo de 2003, se contabilizaron 387.000 vehículos que con las descargas de monóxido

de carbono, representan el 71% de la contaminación atmosférica total en Medellín.16

RED DE CALIDAD DEL AIRE DEL VALLE DE ABURRA

Material particulado (TSP) a C.R

0

20

40

60

80

100

120

140

160

BA

RB

OS

A

BE

LLO

EN

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LA

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MAR

ABR

MAY

JUN

JUL

AGO

SEPT

Concentración de material particulado a condiciones de referencia.

RED DE CALIDAD DEL AIRE DEL VALLE DE ABURA Concentración de material particulado (TSP)

a condiciones de referencia CO

NCEN

TRACIÓ

N

BARBO

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U N

ACIO

NAL

UP B

OLIV

AR

IAN

A

DIC 79 60 108 59

ENE 65 62 86 85 97 63 109 70

FEB 113 84 95 70 108 120 111 96 137 98

MAR 80 80 91 49 104 123 107 84 146 89

ABR 86 76 64 76 47 103 97 90 74 134 85

MAY 68 60 55 65 41 103 78 75 63 55 121 57

JUN 77 69 45 56 46 0 79 71 65 56 114 50

JUL 76 70 52 66 52 0 84 84 70 59 116 58

AGO 100 91 61 80 69 0 104 97 94 82 146 87

SEPT 68 59 57 71 44 107 96 75 79 67 111 72

Abreviaturas:

TSP (PST) : Partículas suspendidas totales SO2: Dióxido de Azufre NO2: Óxidos de Nitrógeno CO: Monóxido de Carbono

El anterior gráfico muestra como las concentraciones de material particulado más altas entre diciembre y septiembre de 2001, se hallaron en la estación Universidad Nacional (con 146 en los meses de marzo y agosto) y la estación Universidad de Antioquia en los

16 Diagnóstico Ambiental de Medellín”, como gestión del Área Metropolitana del Valle de Aburrá.

Publicado en la revista “El Reto” de Agosto y Septiembre del 2003.



meses de febrero y marzo), las concentraciones más bajas se presentaron en la estación Itagüí (con niveles de 0 en tres meses).

Concentración de gases a condiciones de referencia

CO

NC

EN

TR

AC

IÓN

BE

LLO

BE

LLO

GIR

AR

DO

TA

GIR

AR

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GU

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CO

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U D

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E M

UN

AL

UN

AL

U P

B

U P

B

SO2 NO2 SO2 NO2 SO2 NO2 SO2 NO2 SO2 NO

2

SO2 NO2 SO2 NO2 SO2 NO2

ABR 49 27 41 16 0 0 38 59 30 38 40 22 49 38 35 64

MAY 21 30 18 25 13 49 17 45 19 38 16 42 24 46 19 34

JUN 26 31 20 40 20 47 21 49 21 47 22 37 26 45 21 28

JUL 17 34 17 32 18 49 16 56 15 37 17 34 20 48 15 40

AGO 11 32 13 27 15 46 11 53 12 36 12 37 13 52 11 48

SEPT 9 42 9 36 9 53 8 63 7 47 4 29 10 62 7 48

El gráfico anterior muestra como las concentraciones de gases (SO2 y NO2), se presentaron en las estaciones Politécnico con (SO2 de 38 y NO2 de 59) y estación UPB con (SO2 de 35 y NO2 de 64) , comparativamente la estación Universidad de Antioquia mostró unas concentraciones de (SO2 de 30 y NO2 de 38), todas en el mes de Abril. Durante la elaboración y gestión del presente Plan Parcial, se logró acceder a información actualizada acerca de los agentes contaminantes descritos anteriormente, con el fin de evaluar su comportamiento y describir con mayor detalle las condiciones ambientales del área de planificación del Plan Parcial. Con esta finalidad se aportan algunas tablas e información, extraída del 2º Informe “Diagnóstico Ambiental de Medellín”, como gestión del Área Metropolitana del Valle de Aburrá. Publicado en la revista “El Reto” de Agosto-Septiembre del 2003, y con respecto al estado del recurso aire, el cual ha sido identificado en este Plan Parcial como el más afectado por agentes contaminantes. “El Área Metropolitana emprende actividades para el monitoreo, control, y protección

de la calidad del aire a través de subprogramas: Control y seguimiento de fuentes fijas,



control y seguimiento de fuentes móviles y de la vigilancia de la calidad del aire – Redaire.

“En el Valle de Aburrá circulan aproximadamente 387.000 vehículos que, con sus

descargas de monóxido de carbono, representan el 71% de la contaminación atmosférica total. La entidad tiene autorizados 30 diagnosticentros y 6 unidades móviles para verificar fuentes móviles. En el año 2002 se realizaron 90 operativos de control de emisiones vehiculares y se revisaron 6.559 vehículos, de los cuales 3.923 fueron aprobados y 2.716, rechazados. A Diciembre 30 de 2001 se tenían 145.932 vehículos certificados para emisión de gases y a Diciembre de 2002, la cifra se incrementó a 176.433. Se superó en 30.501el número de automotores verificados en el 2001 en los centros de diagnóstico y a mayo del 2003 se tenían 77.094 vehículos certificados en el semestre.

En el 2002 se realizaron 306 visitas de auditoria a los centros de diagnóstico

autorizados, duplicando el número de visitas con respecto al 2001. Red de Monitoreo de la Calidad del Aire: Actualmente se continúa con la operación de

la Red de Monitoreo de la Calidad del Aire –REDAIRE- con 25 estaciones de medición en el Valle de Aburrá. En los meses de Enero y Febrero de 2003 se instalaron dos nuevas estaciones en el Edificio Miguel de Aguinaga en el centro de Medellín

Resultados de las mediciones de partículas suspendidas totales a mayo de 2003.

MESES DE

MEDICIÓN

BARBOSA

BELLO CORANTIOQUIA

ENVIGADO LA ESTRELLA

U. DE ANTIOQU

IA

UNIVERSIDAD NACIONAL

Enero 95 104 87 75 89 114 116

Febrero 93 88 102 76 83 123 138

Marzo 106 123 102 96 104 160 148

Abril 64 82 101 74 74 120 142

Mayo 62.3 64.5 91.2 73.7 66.1 89.35 124.8

Se toman siete (7) estaciones de medición de las quince (15) presentadas en el Informe. Concentración de material particulado (TSP) a condiciones de referencia.

Concentración de material particulado (TSP) a condiciones de referencia

Concentración Barbosa Bello Envigado La

Estrella

Politécnico Universidad

De Antioquia

UPB

Dic- 00 59

Ene- 01 65 62 86 85 70

Feb - 01 113 84 95 108 111 98

Mar - 01 80 80 91 104 107 89

Abr - 01 86 76 64 76 103 90 85

May - 01 68 60 55 65 78 63 57

Jun - 01 77 69 45 56 79 65 50

Jul - 01 76 70 52 66 84 70 58

Ago - 01 100 91 61 80 104 94 87

Sep - 01 68 59 57 71 96 79 72

Oct - 01 69 71 64 74 96 83 77



Nov - 01 68 67 69 57 96 65 65

Dic - 01 66 52 70 55 99 78 66

Dióxido de azufre y dióxido de nitrógeno en ambiente a condiciones de referencia.

DIÓXIDO DE AZUFRE Y DIÓXIDO DE NITRÓGENO EN AMBIENTE A CONDICIONES DE

REFERENCIA

Concentraci

ón

Bello Itagüí Politécnic

o

U de A*. U de M. U. Nal. U.P.B

SO2 NO2 SO2 NO2 SO2 NO2 SO2 NO2 SO2 NO2 SO2 NO2

SO2 NO2

ABR- 02 49 27 0 0 38 59 30 38 40 22 49 38 35 64

MAY- 02 21 30 13 49 17 45 19 38 16 42 24 46 19 34

JUN- 02 26 31 20 47 21 49 21 47 22 37 26 45 21 28

JUL- 02 17 34 18 49 16 56 15 37 17 34 20 48 15 40

AGO- 02 11 32 15 46 11 53 12 36 12 37 13 52 11 48

SEPT- 02 9 42 9 53 8 63 7 47 4 29 10 62 7 48

OCT- 02 - - 20 45 12 57 18 28 - - 35 41 19 35

*La estación Universidad de Antioquia, presenta niveles similares a otras estaciones dentro del Valle de Aburrá. La concentración de material particulado menor de 10 micrones (ug/m3) fue registrada

en las estaciones de monitoreo de Corantioquia y Guayabal. “De acuerdo a estos datos se observa que la concentración de PST y de partículas

menores de 10 micras en el aire ha disminuido. Todas las estaciones de Medellín mostraron una disminución de la calidad del aire en

más del 33% de los casos. Esto indica la necesidad de fortalecer las acciones de

control y seguimiento a las fuentes fijas y móviles”17

.

3.1.3.2 Olores. Los olores que se perciben en el sector actualmente son provenientes del parque automotor que circula por los principales corredores viales como la Avenida del Ferrocarril y la calle Barranquilla y se relacionan con los gases de los vehículos, en especial de aquellos que disponen de catalizador. En menor grado se perciben olores provenientes de las emisiones de fuentes fijas de lagunas empresas que subsisten en el sector así como el desprendido por lubricantes y combustibles empleados con regularidad en los establecimientos del sector, principalmente los del costado oriental de la avenida del ferrocarril y los que se localizan sobre la calle 65, incluida la estación de servicio. La principal acción de mitigación y de contingencia locales para esta afectación ambiental en un sector de vivienda y servicios complementarios, la constituye básicamente un acertado diseño paisajístico que incluya especies arbóreas y arbustivas localizadas de manera tal que puedan mitigar y/o desviar el efecto de los vientos que traen olores del norte, y la adecuada orientación de las edificaciones, como el diseño interior de las viviendas. 3.1.3.3 Ruido. Se define como un sonido molesto que puede producir efectos fisiológicos y sicológicos no deseados en una persona o grupo, el cual es generado

17 2º Informe “Diagnóstico Ambiental de Medellín”, como gestión del Área Metropolitana del

Valle de Aburrá. Publicado en la revista “El Reto” de Agosto-Septiembre del 2003.



principalmente por fuentes móviles como el tráfico vehicular y aéreo y por fuentes fijas como la industria. Los efectos sobre la salud son semejantes a los asociados con el miedo y la tensión, como la pérdida de la audición, alteración del sueño, cansancio, fatiga, estrés, falta de concentración, disminución del rendimiento y de la actividad productiva.

La norma nacional18

establece que la presión sonora sobre áreas residenciales y

comerciales no debe exceder los 65 decibeles en el día y 45 decibeles en la noche. Los principales factores que contribuyen notablemente a la contaminación por ruido son: La falta de ordenación o planeamiento urbanístico La falta de ordenación y planeamiento en el trazado de las vías que han de absorber el

tráfico automotor. La proximidad de zonas habitadas a los aeropuertos. Insonorización insuficiente en las fuentes sonoras. Deficiente aislamiento acústico en viviendas y locales. En el año 2000 las únicas mediciones de ruido fueron realizadas por la firma Publik Informadores, las cuales evidencian en términos generales una ciudad muy ruidosa, al compararla con los registros de niveles de presión sonora de otras ciudades de Colombia. La ciudad no dispone de un Plan de monitoreo y seguimiento del ruido. Medellín está conformado por 16 comunas y cinco corregimientos, según datos de Publik, procesados por la Contraloría General de Medellín, las comunas más ruidosas son la América, Belén y la Candelaria (Centro de la ciudad) Las comunas de la América y Belén presentaron un 66.7% y un 62.5% de sus datos respectivamente por encima de 80 decibeles. Las mayores mediciones individuales se dieron en el Poblado y en la Candelaria (87.3% - 91.8%). Este estudio de Contraloría ha concluido, soportada en las mediciones existentes, que Medellín es una ciudad muy ruidosa. Mientras en 1.999 el 58% de las muestras estaban por encima de 75dB, en 2000 se incrementó en un 15% al pasar a 73% como se presenta en el siguiente cuadro. (Incluir el cuadro 29) En el año 2000 un total de 338 muestras tomadas en diferentes cruces viales de la ciudad, el 99.7%, está por encima de 65 dB, el 95% por encima de 70 dB y el 73% por encima de 75dB, resaltando que por encima de 75dB se pueden presentar daños auditivos. Se debe decir que en este factor no se han implementado suficientes programas que permitan disminuir los niveles. 3.1.3.4 Conclusiones. Del estudio realizado por la Corporación Ambiental Universidad de Antioquia, 2001, se extractan algunas conclusiones para la ciudad de Medellín: El transporte automotor es el principal aportante de contaminantes atmosféricos en el

Valle de Aburrá.

18 Artículo 9º de la Resolución 08321 del 4 de agosto de 1983, emanada del Ministerio de Salud, en la cual se dictan normas sobre la protección y conservación de la audición, de la salud humana y el bienestar de las personas, por causa de la producción de ruidos, establece que el período

DIURNO es el comprendido entre las 7:01 a.m. y las 9:00 p.m. y que el período NOCTURNO es

aquel comprendido entre las 9:01 p.m. y las 7:00 a.m.



La evaluación de las concentraciones actuales de Monóxido de carbono en el Centro de Medellín, y dentro de este el área de planificación del Plan Parcial Paseo de Sevilla, es una tarea urgente.

La estructuración real y operación del Sistema Integrado de Transporte (SIT) en el

Valle de Aburrá es una medida inaplazable si se pretende avanzar en el mejoramiento de la calidad del aire; entre tanto, los principales ejes viales que rodean el área del Plan Parcial como la calle 67 (Barranquilla) y la carrera 55 (Avenida del Ferrocarril), por su alto tráfico vehicular, deben considerarse como focos emisores de contaminación del aire, determinando condiciones desfavorables para usos residenciales Figura 2.

La evaluación de los resultados arrojados por Redaire y por el seguimiento realizado

por el Área Metropolitana del Valle de Aburrá, muestra un incremento moderado en la cantidad de material suspendido registrado en la estación Universidad de Antioquia, en especial durante lo corrido del año 2003. Paradójicamente, a pesar del incremento de 300.000 vehículos en 1996 a 387.000 en 2002, los niveles de SOx han mostrado una tendencia a la baja, mientras que los niveles de NOx muestran un comportamiento aparentemente similar al de los años anteriores, lo cual podría ser el reflejo de muchas causas entre las que se cuentan, la incorporación de sistemas de control de emisiones a los vehículos, el mejoramiento del parque automotor, en especial de los sistemas de carburación, la reorientación por otras rutas del parque automotor obsoleto y contaminante, etc.

Figura 3. Aspecto del alto tráfico vehicular que circula por la calle 67 (Barranquilla), sobre el costado norte del área de planificación.

Para el desarrollo del Plan Parcial Torres de La Fuente, así como para cualquier desarrollo similar especialmente en el centro de la ciudad, se deberá acometer el mejoramiento de la calidad del aire como una tarea concertada entre todos los actores involucrados, Administración Municipal, universidades y centros de investigación, industrias y transportadores tanto públicos como privados, sin olvidar que el aire hace parte como ninguno otro elemento de un gran sistema, el cual no es posible segregar, con mayor énfasis en la actualidad en que las orientaciones están hacia la redensificación de la ciudad y su centro. En conclusión, la información disponible de gases y ruidos no posee una metodología definida de recolección pues las mediciones han sido puntuales y no presentan datos continuos a través del tiempo, ni se han ubicado estaciones de muestreo. Por lo que queda la incertidumbre acerca de su comportamiento y tendencias. La Secretaría de Transportes y Tránsito controla a través de sus agentes la contaminación por ruido, realizando operativos por violación a lo estipulado en el Decreto 948 de 1.995, según la Codificación del Código Nacional de Tránsito:



Equipos radiales, claxon y bocinas en vehículos de servicio público. Dispositivos o accesorios generadores de ruido. Sirenas y alarmas. En el sector del barrio El Chagualo, los niveles más altos de ruido son producidos por el gran volumen del tráfico automotor que circula por vías tales como la Calle 67 (Barranquilla), la carrera 55 (Avenida Alfonso López o Del Ferrocarril) y por la carrera 62 (Avenida Regional). Es de esperarse que en un mediano plazo se pueda mitigar este efecto negativo a partir de la implementación de estrictos controles, a las emisiones dañinas de ruido, con énfasis en la aplicación del Decreto 948 de 1.995, el diseño y rediseño arquitectónico de las edificaciones (en especial las de carácter residencial) en lo referente a la insonorización de los espacios, asimismo con la puesta en marcha del Sistema Integrado de transporte y del Sistema de Transporte masivo de Mediana Capacidad sobre la Calle 67 y sobre la Carrera 55. De esta forma se conseguiría disminuir considerablemente el tránsito de vehículos de servicio público sobre estas dos vías, lo que redundará en menores niveles de ruido producidos por le tráfico automotor. El sector del Chagualo por su ubicación en la zona central de Medellín, asume los impactos de contaminación atmosférica provenientes principalmente de las emisiones de monóxido carbónico del alto tráfico vehicular, que discurre sobre vías como la calle 67 (Barranquilla), La Carrera 55 (Avenida Alfonso López o del Ferrocarril) y la carrera 62 (Avenida regional) Adicionalmente los altos niveles de contaminación del río Medellín, generan olores desagradables, especialmente en época de verano, pues el río sigue siendo el principal colector de aguas residuales de la ciudad. Ver Plano: Síntesis de la Problemática Ambiental. 3.1.4 Componente de Fauna y Flora. El barrio El Chagualo, a pesar de no poseer a su interior áreas especiales de interés ambiental por su contenido en especies arbóreas o faunísticas, sí se encuentra muy cerca de importantes masas arbóreas localizadas en algunos equipamientos a escala de ciudad como El Jardín Botánico, El Parque Norte, La Universidad de Antioquia (Figura 3) , La Universidad Nacional, también merecen mencionarse los conjuntos de vegetación arbustiva y jardines de la Glorieta Coca Cola y del Puente Horacio Toro, así como el conjunto de vegetación existente en el Cerro El Volador.

Figura 4. Conjunto de vegetación arbórea correspondiente a la Universidad de Antioquia. Costado norte del área de planificación.



Figura 5. Conjunto de árboles sembrados sobre la carrera 55 sobre el costado oriental del área de planificación Son importantes estos conjuntos de vegetación en tanto conforman el asiento de verdaderos corredores biológicos tanto para algunas especies de aves, que tienen sus nidos, se alimentan o migran allí, como pequeños mamíferos, sin mencionar innumerables especies de insectos y pequeños reptiles. Asimismo estas grandes áreas verdes arboladas, acompañadas de corrientes y láminas de agua surten un efecto muy beneficioso, pues ayudan a equilibrar el clima y purifican el aire, además de su bello efecto sobre el paisaje urbano.



Para las áreas localizadas en el centro de la ciudad son esenciales las áreas arboladas, para mantener el equilibrio ambiental, allí donde los niveles de contaminación son los más elevados. En el desarrollo del Plan Parcial Torres de La Fuente, se tendrá especial cuidado de sugerir y recomendar para el posterior proyecto de urbanización, en las áreas de cesión obligatoria para espacios públicos, la siembra de aquellas especies de árboles, arbustos que cumplan la función de mantener el equilibrio ecológico existente, proteger de ruidos, vientos y emisiones atmosféricas dañinas, así como para integrarse a la red de corredores biológicos, donde nidifiquen, cacen o se alimenten diversas especies animales como aves, reptiles y pequeños mamíferos, entre otras; y para generar un bello entorno paisajístico en conjunto con el tratamiento ambiental y paisajístico dado a las vías: Carrera 55 (Avenida del Ferrocarril) (Figura 4.) y Calle 67 (Barranquilla) . 3.2 COMPONENTE SOCIOCULTURAL. 3.2.1 La Población. El barrio El Chagualo pertenece a la Comuna 10 (La Candelaria) conformada por los barrios: Prado, Jesús Nazareno, El Chagualo, Estación Villa, San Benito, Guayaquil, Corazón de Jesús, Calle Nueva, La Candelaria, Las Palmas, San Diego, de Medellín. La Comuna tiene una población total de 295.039 habitantes de los cuales sólo el 38% vive permanentemente, la densidad bruta es de 134.84 hbts/ha y los estratos económicos predominantes son el 3 (medio-bajo) y el 4 (medio). El Barrio El Chagualo tiene una

población de 985 personas19

(dato a Junio de 2002) de los cuales 483 corresponden a

población en edades entre 15 y 44 años, lo que representa un 49% del total, seguidamente la población en edades entre 5-14 años es de 165 personas, que representa un 16.75% del total, le sigue la población en edad entre 44-59 años que representa el 15.63% y finalmente los grupos de edad menos representativos son los que están en edades entre 60 y más años y 1-4 años, que representan respectivamente el 9.8% y el 7% del total. Las cifras anteriores nos muestran en primer lugar una población total muy baja, con respecto a otros barrios cercanos y de área similar, como por ejemplo, La Estación Villa con 1488 habitantes. De todas maneras, hay que tener en cuenta que en el barrio El Chagualo predominan otros usos diferentes al residencial, como el industrial, y de servicios. Estas actividades albergan una población no residente que no está incluida en la cifra total. La población permanente del barrio está localizada principalmente sobre el costado sur hacia la empresa Fatelares.

19 Estimación de la Población del Municipio de Medellín por sexo y grupos de edad, según bario y

comuna, de residencia habitual. Junio 2002



Figura 6. Aspecto del barrio El Chagualo en un sector residencial.

Igualmente es interesante ver como el grupo de población más numeroso lo constituye el que está entre 15-44 años, o sea población (PET) en edad de trabajar o población joven, lo que indica importantes demandas de espacios para el deporte y la recreación, además de una potencial demanda de nueva vivienda. También es representativa la población en edades entre 5-14 años que es el 16.75%, o sea población infantil y adolescente, cuyas demandas se dirigen hacia los servicios educativos, recreativos y de salud, con lo que podríamos llamar al barrio El Chagualo como un Barrio Joven. En este sentido, el establecimiento de un nuevo desarrollo de vivienda en este barrio se constituye en un factor de dinamización social, al albergar familias y personas de distintas procedencias, pero con expectativas de apropiación con el barrio, conformación de organizaciones comunitarias. En lo económico, la dinámica estará representada en una mayor demanda de productos y servicios a escala de barrio, trayendo un fortalecimiento a este sector al generar nuevas fuentes de empleo y recursos económicos. El barrio El Chagualo presenta una mezcla muy diversa de usos y actividades, en un sector con óptima infraestructura y equipamientos, que no ha sido lo suficientemente aprovechada por la población allí residente, que además de escasa, habita principalmente en viviendas de uno o dos plantas. Es de resaltar la tendencia de los nuevos asentamientos de vivienda a generar nuevas demandas de servicios a escala de sector y de barrio, que se presentan como una excelente oportunidad para establecer una variedad y multiplicidad de usos al interior del polígono Z3_RED 4. El desarrollo urbanístico que se ha dado desde hace más de treinta años, traducido en hechos como la construcción de la Avenida Alfonso López (Del Ferrocarril), la ampliación de la Calle 67 (Barranquilla) y su puente sobre el río, la Ciudad Universitaria de la Universidad de Antioquia, La Plaza Minorista, el puente Horacio Toro, el Aula Ambiental del Instituto Mi Río, han orientado la ocupación del barrio por actividades del sector secundario y terciario que han ido ocupando lotes vacíos, principalmente los más cercanos al río. Actualmente la conformación urbanística del barrio ostenta principalmente edificaciones de baja altura, en lotes de dimensiones generosas y con una ocupación reducida por manzana, lo que representa también una muy baja densidad de población (habitantes/ hectárea) Recientemente, con las nuevas disposiciones del Plan de Ordenamiento de Medellín, al orientar el crecimiento de la ciudad hacia adentro, se constituye en una oportunidad para consolidar el barrio y dotarlo de un gran dinamismo al incorporar nuevos usos y actividades en mayores densidades de ocupación y bajo nuevas concepciones urbanísticas, integrados a los que ya posee este sector. Además permiten articular el barrio al conjunto de equipamientos y servicios del área de influencia.



3.2.2 Organización Comunitaria. Sobre el barrio El Chagualo inciden varias organizaciones comunitarias, así: La Junta de Acción Comunal del barrio El Chagualo, cuya presidenta es la señora

Adriana María Bedoya, teléfono 512 64 56. La Junta de Acción Comunal (JAC) del Barrio Sevilla, ubicada en la calle 70 Nº 51C- 36,

su presidente es el señor Jorge Restrepo Carrasquilla, teléfono 212 15 90. La Junta Administradora Local (JAL) ubicada en la calle 48 Nº 92- 63, teléfono 236 99

80. 3.2.3 Nuevas Dinámicas Sociales. Recientemente han aparecido nuevas dinámicas sociales en el barrio El Chagualo, generadas por distintos hechos y situaciones a saber: El establecimiento del Aula Ambiental por parte del Instituto Mi Río (Hoy Secretaría del

Medio Ambiente). El asentamiento de la urbanización “Ciudadela Sevilla”. Tales hechos permiten identificar impactos positivos generados tanto por la construcción de un conjunto residencial en altura, y el establecimiento de un equipamiento de carácter cultural y educativo sobre un sector específico de la ciudad, confinado por un sistema de arterias viales que no solo dejó aislado el barrio El Chagualo y lo relegó hasta convertirse en una comunidad de borde de ciudad (aún en el centro), sino a sufrir la profunda decadencia de sus actividades tradicionales (estancamiento, cierre y salida de establecimientos comerciales y de servicios), a subsistir con insuficiencia de equipamentos comunitarios y a padecer una larga orfandad político - administrativa en lo que pudiera llamarse un ejemplo de marginalidad social, económica, cultural, política y espacial. Los nuevos desarrollos residenciales, comerciales y de servicios mediante planes parciales ya son una tendencia clara en el barrio, lo que redundará en una nueva dinámica social y cultural que revitalizará e integrará al barrio a una dinámica más amplia de la ciudad. Ciudadela Sevilla. La Ciudadela Sevilla ubicada en el barrio El Chagualo, ha respondido a una necesidad sentida de los estratos de población medio y medio bajo, que son los que más apetecen vivir en el centro, y ha potencializado el aprovechamiento de la infraestructura, los servicios públicos, el equipamiento y los espacios del centro de la ciudad, como factor estratégico en la apropiación del espacio urbano y como elemento determinante en la calidad de vida de la población y del equilibrio ambiental.

“La empresa Constructora y Comercializadora de Bienes Raíces, CONINSA Y RAMÓN H. S.A., hace dos años aproximadamente decidió orientar parte de su talento humano y capacidad operativa hacia la oferta de vivienda para aquellos estratos de población con ingresos entre 2 y 3 S.M.L.V. La demanda potencial es de por lo menos 20.000 viviendas nuevas, según datos del gobierno municipal. Por esto, la empresa constructora CONINSA Y RAMÓN H. S.A., tomaron la decisión de hacer un proyecto de vivienda de interés social en este sector de la ciudad. Por ser la primera vez que se realiza un proyecto de vivienda de interés social en altura (6 torres de 15 pisos) y densidad de 660



viviendas en un lote de 6864 m2, y 43 m2 por apartamento, no es posible aún

prever los resultados del comportamiento social de los propietarios”20 Se trata de un proceso de conformación comunitaria que se origina a partir de un proyecto urbanístico realizado por un constructor privado, con familias que si bien están homologadas por la necesidad común de una vivienda, por la libre elección y escogencia del sitio de vivienda y por el nivel socioeconómico representado en los ingresos (2 a 3 S.M.L.V.), son heterogéneas en su procedencia (vienen de distintos barrios de la ciudad, su cultura y forma de vida es diferente, han sido arrendatarios, han vivido generalmente en casa, no en apartamento y menos en altura, que los obligue a desplazarse en ascensor). Muchos de los adultos y niños no han compartido espacios comunes ni han estado en proximidad física con sus vecinos, es nuevo para ellos vivir en el centro de la ciudad cerca de múltiples servicios especialmente de transporte; además las redes de gas son un elemento nuevo en las viviendas. Figura 3.

Figura 7. Conjunto de torres de la Ciudadela Sevilla ubicada sobre el costado oriental del área de planificación

La organización de una copropiedad con derechos y obligaciones será otro elemento nuevo para este nivel de población y otros muchos factores que implican cambio en el estilo de vida, en las actitudes y comportamientos de estas familias para poder vivir en comunidad y lograr una verdadera mejor calidad de vida. En una encuesta aplicada por el grupo asesor inmobiliario se encontró que quienes compraron apartamento en Ciudadela Sevilla, el 47.3% eran arrendatarios y el 20.4% vivían en casa de los padres, familiares o amigos. Aula Ambiental. El barrio El Chagualo ha sido especialmente beneficiado con la localización del Aula Ambiental del Instituto Mi Río (Hoy SMA), conformada como un Aula- Puente sobre el río Medellín, a la altura del barrio y frente al área de planificación. Los programas educativos y ambientales del Instituto Mi Río (Hoy SMA), a través del Aula Ambiental han convocado a las comunidades aledañas a través de los líderes de los grupos organizados, como acciones comunales, instituciones educativas, ONG's y empresas de la ciudad.

20 Plan de Trabajo Social con la Comunidad de la Ciudadela Sevilla. Lucía Areiza A. Trabajadora

social de Ciudadela Sevilla. CONINSA & RAMÓN H. S.A. Febrero 2002, página 2.



La convocatoria a la comunidad beneficiaria de los programas se ha hecho a través de llamadas telefónicas directas, cartas personalizadas, vía fax o a través de contacto directo. El Chagualo como barrio se ha integrado a diversas actividades culturales que ha realizado el Instituto Mi Río (Hoy SMA), como el Cuarto Ecoarte. Como la comunidad anfitriona asumió la responsabilidad de las tiendas, los árboles y la ejecución de talleres. Este evento tuvo una duración de (1) día, (Agosto 21 de 1999) y contó con la asistencia de 1500 personas, (Instituto Mi Río, Informe final, Contrato Nº 030 de 1999, contratista Luis Miguel Usuga). El Instituto Mi Río (Hoy SMA) ha hecho también su convocatoria a los diferentes eventos no sólo a instituciones sino a representantes por “quebradas”, así: Según “Sistematización. (Espacio educativo Ambiental Paseo del Río, Medellín, Enero 30 de 2001, página 23, carpeta Sistematización.XLS)”, se atendieron un total de 81.689 personas, en 589 instituciones; las instituciones atendidas se encuentran en las diferentes vertientes de 118 cuencas y microcuencas. En total fueron invitadas 120 microcuencas y en asistencia por comuna, (El barrio El Chagualo pertenece a la Comuna 10), la asistencia fue del 1.27%, con 1040 asistentes. También se referencia que la Comuna 10, en la torta comparativa de asistencia por comunas en los años 98, 99 y 2000 fue de las más altas, el 10% (las asistencias más altas fueron: la Comuna 13: 10%, la 14: 10%, la 15:11% y la 16:12%). Según Informe Final de Contratación Directa Nº 350 de 1999, Programa Lúdico- Cultural- recreativo, celebración de vacaciones de fin de año, Navidad y Fiestas de la luz, para desarrollar en el Aula Ambiental, fundamentado en el espacio educativo, Paseo del Río, marzo 10 de 2000, página 5: “La gestión se encauza a la comunidad de los sectores aledaños, donde se concientizó a las personas sobre las posibilidades de infraestructuras

y servicios que se ofrecen en el Aula y se concretó la realización de eventos”21. 3.2.4 Mecanismos de Consulta y Participación. Para abordar la realización del Plan Parcial se solicitó inicialmente el mecanismo de “Consulta previa” establecido en el Decreto 1212 de 2000, cuyos criterios y orientaciones fueron determinantes para el desarrollo del proyecto. Se utilizó así mismo el procedimiento de gestión social con los propietarios vecinos con el fin de informar sobre la propuesta de ordenación urbana y sus derechos y obligaciones frente al Plan Parcial. Esta gestión social fue realizada por los gestores del plan y dirigida hacia la propietaria de la Academia de Baile “Froilán” y los propietarios de los predios de las empresas Transportes Sierra y Panadería La Vienesa. Así mismo fueron consultadas algunas personas vecinas del barrio El Chagualo: Habitantes de Ciudadela Sevilla, Trabajadora Social de Ciudadela Sevilla, Junta de Acción Comunal de los barrios Sevilla y Chagualo y Coordinadora de eventos del Aula Ambiental del antiguo Instituto Mi Río, hoy Secretaría del Medio Ambiente. La gestión social realizada en desarrollo de la elaboración del Plan Parcial “Torres de La Fuente”, se ha centrado principalmente en las reuniones con los propietarios y/o sus representantes de los predios incluidos en la manzana objeto del Plan parcial, con la

21 Entrevista con la Coordinadora de Eventos del Instituto Mi Río, Octubre de 2002.



finalidad de lograr un desarrollo integral y armónico, coherente con los objetivos, políticas y estrategias establecidas en el POT de Medellín para polígonos con tratamiento de redesarrollo. En el mismo sentido se han tenido en cuenta la información y las opiniones que sobre este tipo de desarrollo han ofrecido algunas personas residentes en el sector e instituciones. Reunión Nº 1: Fecha: Mayo 19 de 2003. Reunión informativa a los señores: Rodrigo Pérez, Gerente y propietario de “Productos Vienesa”, que ocupa el predio Nº 4, según la ficha catastral, con un área de 1.117 M2, localizada sobre el costado suroccidental de los predios Nº: 1,2,3, y 6, cuyos propietarios han promovido la realización del Plan Parcial, y con el señor John Jairo Agudelo, Gerente de la empresa “Transportes Sierra”, que ocupa el predio Nº 5, según la ficha catastral, con un área de 1.428 M2,localizado sobre el costado occidental de la manzana objeto del plan parcial. Esta reunión fue promovida por la coordinación del plan parcial y realizado puntualmente en cada una de las dos empresas: Productos Vienesa y Transportes Sierra. Por parte del equipo técnico del Plan, participaron la arquitecta coordinadora y el arquitecto asesor en urbanismo. Por parte de los propietarios asistieron, el señor Rodrigo Pérez, gerente y propietario de “Productos Vienesa”, el señor John Jairo Agudelo, gerente de Transportes Sierra y los asesores jurídico y técnico de dicha empresa. El principal objetivo por parte del equipo técnico del plan fue el de informar ampliamente sobre el desarrollo del plan parcial, el esquema urbanístico propuesto, así como las directrices desde el Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, como instrumento marco y el Decreto 1212/2000, por medio del cual se reglamentan los planes parciales en la ciudad. Igualmente los asistentes fueron informados sobre sus derechos y obligaciones al hacer parte del Plan Parcial. Se les suministró copia del plano con el esquema urbanístico y con las determinaciones del Decreto 1212/2000 sobre el asunto. A manera de conclusiones, se quedó por parte de los propietarios de analizar detenidamente las implicaciones, de incluirse en el desarrollo de sus predios mediante la figura del plan parcial y realizar una reunión posteriormente para definirse en este aspecto. Reunión Nº 2: Fecha: Julio 1 de 2003. Esta reunión tuvo como finalidad exponer a los representantes de los predios ocupados por “Transportes Sierra” y “Productos Vienesa”, el esquema urbanístico propuesto para la manzana objeto del plan parcial y buscar la figura de gestión más oportuna para el desarrollo de los predios de su propiedad enmarcada en el esquema global propuesto. Esta reunión fue promovida por el Director Asesor y la Coordinadora del Plan Parcial y realizada en el sitio de promoción del proyecto”Torres de la Fuente”. Asistieron a la reunión los señores John Jairo Agudelo, gerente de Transportes Sierra, Rodrigo Pérez, gerente de Productos Vienesa, Jorge Álvaro Espinosa, Director Asesor del Plan Parcial y Luz Piedad López, Coordinadora del Plan parcial. Los objetivos principales fueron los de mostrar el esquema de ordenación propuesto en el plan parcial para la manzana 65-55, la ejecución del mismo mediante dos unidades de gestión, Y las oportunidades, posibilidades y alternativas para el desarrollo de los predios propiedad de los asistentes mediante su determinación como Unidad de Gestión 2.



Se les informó nuevamente sobre sus derechos y obligaciones al incluirse en el desarrollo mediante plan parcial. Con énfasis se buscó su posición con respecto a la localización de las áreas producto de las cesiones urbanísticas integradas con las de la Unidad de gestión 1, para lograr una ordenación armónica e integral, con posibilidad de desarrollarse por distintas etapas de construcción. Finalmente, se acordó elaborar una comunicación en la cual quedara explícita la forma de participación de los señores asistentes en el desarrollo del plan parcial, en la cual ellos harían sus respectivas observaciones y anotaciones, para proceder a anexarla a los documentos componentes del plan parcial para su aprobación. Julio 2 de 2003. Conversación con la señora Elvia Osorio Rico. Este día la coordinadora del plan parcial sostuvo una conversación con la señora Elvia Osorio Rico, propietaria del predio Nº 7 de la manzana 65-55, con un área de 135,50 M2. Esta reunión tuvo la finalidad de informarle sobre la elaboración y desarrollo del plan parcial “Torres de La Fuente”, así como conocer sus expectativas frente al mismo y su interés en incorporarse al desarrollo mediante plan parcial, desarrollando su predio bajo el esquema propuesto en la ficha normativa para el polígono Z3_RED 4. La señora Elvia Osorio nos manifestó su dificultad actual para involucrarse en el desarrollo mediante plan parcial, por razones tales como: Su avanzada edad, la construcción de su propiedad fue realizada hace sólo siete años con muchos esfuerzos económicos, debiendo acudir a un crédito hipotecario, el cual aún no termina de amortizar. Igualmente manifestó su dependencia económica de la renta generada por el alquiler de los tres locales comerciales que contiene la edificación. Esta construcción localizada sobre el costado nororiental del área de planificación del plan parcial, con Número 55-47, tiene tres (3) plantas, en la primera funcionan dos tabernas, en la segunda una academia de baile y en la tercera una sala de billares. En este sentido ella manifiesta su intención de quedarse como está actualmente, a sabiendas de los derechos y obligaciones que tendría si desarrolla su propiedad mediante plan parcial. Sin embargo, y cumpliendo las disposiciones del Decreto 1212/2000,en cuanto a la gestión social del plan parcial, hemos quedado de reunirnos de nuevo para mostrarle el esquema de ordenación propuesto para la manzana y las alternativas que tiene de incluirse en el desarrollo. Posteriormente se le envío el esquema de ordenación de la manzana, el cual analizó conjuntamente con su representante legal, a lo cual no presentaron observaciones. 3.2.5 Conclusiones. En general se evidencia el carácter receptivo y participativo que ha tenido la Comunidad del barrio El Chagualo con respecto a las actividades de carácter ambiental, cultural y recreativo. Tanto la Junta de Acción Comunal, el sector comercial de la cerámica y la empresa Botero Soto, han hecho sus aportes, principalmente en especie: papelería, pasacalles, y otros recursos para tipo de eventos. A partir de la liquidación del Instituto Mi Río y el posterior manejo del Aula Ambiental por parte de la Secretaría del Medio Ambiente de Medellín. Se espera entonces que se mantenga desde esta dependencia municipal, la realización de los programas de educación ambiental, culturales y recreativos con las comunidades vecinas al Aula, esto



redundará en cualificar la cultura ambiental ciudadana y por lo tanto en una mejor apropiación y cuidado de sus entornos inmediatos. De otro lado se puede apreciar una tendencia positiva para la conformación de una organización comunitaria en el barrio, constituida por las diferentes comunidades de vecinos o copropiedades que se vayan estableciendo a la par con las urbanizaciones productos de los desarrollos urbanísticos mediante planes parciales. Este hecho va a constituir una nueva dinámica social y cultural que redundará en una apropiación y dinamización del entorno espacial del barrio. 3.3 COMPONENTES ARTIFICIALES. Son componentes artificiales o construidos del Sistema de Espacio Público en el municipio de Medellín, los siguientes: el sistema vial y de transporte, el de las centralidades y el de los equipamientos, así mismo hace parte del Sistema de Espacio Público los lugares de esparcimiento y encuentro, como parques, plazas y zonas verdes y el sistema de servicios públicos. Los anteriores componentes se analizarán no solo para el área de planificación sino también los de su entorno inmediato. 3.3.1 Usos del Suelo. En la zona de influencia del Plan Torres de La Fuente, Polígono Z3_RED4, Área de planeamiento determinado para el tratamiento de redesarrollo prevalecen los usos de servicios asociados al transporte, comercio de maderas, bodegas y almacenaje de mercancías y productos. La característica espacial más importante en el barrio El Chagualo, es la ocupación de grandes áreas para bodegaje y estacionamiento de vehículos de carga; muy pocas manzanas dedicadas exclusivamente al uso residencial y una ausencia total de espacios públicos de esparcimiento y al aire libre como parques, plazas, plazoletas o zonas verdes. Figura 2. Sobre las vías Calle 67 (Barranquilla) y carrera 55 (Avenida del Ferrocarril), se presenta primordialmente el uso comercial y de servicios; en la calle Barranquilla, se distinguen las actividades asociadas a los acabados de construcción, tales como distribuidores de pisos, enchapes y materiales cerámicos, también locales comerciales y de servicios asociados a la actividad educativa de la Universidad de Antioquia y algunos restaurantes, cafeterías y tabernas frecuentados en un porcentaje alto por estudiantes y personal vinculado a esta Universidad. Sobre esta calle, en los andenes especialmente, se han establecido un sinnúmero de kioscos y tenderetes para la venta ambulante de distintos productos, especialmente comestibles, libros y revistas. Esta situación genera un grave conflicto con los desplazamientos peatonales y el paradero de múltiples rutas de transporte público urbano que se encuentran en esta vía. La carrera 55 (Avenida del Ferrocarril) se ha ido especializando últimamente en comercio y servicios asociados a la reparación y mantenimiento de vehículos, y a insumos de construcción, que en muchos casos, hacen uso del espacio público de zonas verdes y andenes para extender sus áreas de producción o exhibición; presentando un panorama estético desagradable y una disfuncionalidad en el uso y ocupación efectivos de estos espacios públicos. Sobre esta vía se han ido localizando, igualmente actividades asociadas a la actividad económica de la Plaza Minorista.



Se estima que el desarrollo mediante planes parciales de redesarrollo en el sector de Chagualo, traerá consigo una cualificación y relocalización de usos en el sector, siempre y cuando se establezcan criterios claros de ordenación que conlleven a dinamizar algunos ejes viales con usos comerciales y de servicio, dejando las manzanas interiores a usos residenciales y de oficinas, equipamientos privados y públicos. En términos generales, los usos de la manzana 65-55 son actualmente industriales (La Fuente, en abandono y La Vienesa), de servicios (Transportes Sierra) y comerciales (Club de billares y Academia de baile Froilán). Con la salida de Industrias La Fuente, al igual que de otras grandes empresas del sector como Pepalfa y en un mediano plazo Transportes Botero Soto, entre otras, el barrio El Chagualo comenzará a transformarse en un nuevo sector residencial del centro de la ciudad, donde los demás usos se articularán a la nueva dinámica de los residentes. Otros usos, con alta demanda espacial y generación de impactos negativos sobre el ambiente, como algunos usos industriales, deberán restringirse (solucionando a su interior los hechos generadores de impactos negativos en el sector), en aras de garantizar un entorno de alta calidad urbanística y ambiental. El uso de mayores aprovechamientos en el sector permitirá además la optimización del suelo y la infraestructura de servicios, lo que redundará en menores costos de localización, desplazamientos y acceso a servicios, para los futuros habitantes del sector.

Figura 8. Foto aérea del barrio El Chagualo. En primer plano, la U de A y la Ciudadela Sevilla. A la derecha el lote del plan parcial de Paseo de Sevilla y a la izquierda el lote del plan parcial de Torres de La Fuente. Al fondo, el resto del barrio. Los siguientes son algunos de los establecimientos que permanecen en el barrio El Chagualo: Bodegas del Chagualito Transportes Botero Soto Helados La Fuente Transportes Sierra Productos Vienesa Comercial de Maderas Sociedad Transportadora de Carga Cooperativa de Vidrios de Antioquia- PELDAR Carnes Friso Almacén del Instituto de los Seguros Sociales Lote de la antigua fábrica Pepalfa Maderas Santa Lucía



Centro de Reclamos COLSEGUROS Cuartas, S.A. Talleres de Transportadora Comercial Colombia- TCC Centro Comercial Alpine Alquipanes de Colombia. Fatelares Una estación de servicio. Adicionalmente, como servicios comunitarios se tiene: Dispensario médico San Antonio María Claret Unidad Básica San Antonio María Claret Hogar Infantil, Centro de la Divina Providencia del Instituto Colombiano de Bienestar

Familiar Colegio San Antonio María Claret- Escuela San Antonio María Claret

Figura 9. Fachadas de las empresas Transportes Sierra (izquierda) y Productos La Vienesa Centro) ubicadas en el costado occidental del área de planificación

Figura 10. Edificación “Academia Froilán”



3.3.2 Sistema vial. El área de planificación del Plan Parcial Torres de La Fuente, esta delimitada por las calles 65 y 66A y por las carreras 55 (Avenida del Ferrocarril) y 55A. Ver Plano: Sistema Vial y de Transporte. La Carrera 55 (Avenida Alfonso López o del Ferrocarril). Esta vía hace parte del sistema vial arterial de la ciudad, delimita el área de planificación por su costado oriental, constituyéndose como una vía esencial para articularla a la gran oferta de equipamientos y servicios localizada en el área de influencia. La Carrera 55 está considerada como un Eje Estructurante a recuperar ambientalmente, para lo cual se han establecido una serie de criterios de manejo con el fin de recuperar su calidad espacial, paisajística, específicamente en la Glorieta de Fatelares: adecuación de espacios para el peatón y los discapacitados. También hace parte de las Redes peatonal y caminera de la ciudad. La Carrera 55 quedará, según los proyectos viales 16-84-8 y 2-96-7 con la sección 589A:

Calzadas (2) 10.50 m. c/u Separador Central Mín. 5.00 m. Andenes laterales 5.00 m. Sección Pública Variable Antejardín Occidental 5.00 m. Calzada calle 53 7.00 m. Andén Occidental 2.00 m. Andén Oriental 5.00 m.

El punto a conservar fijo para la anterior sección es el borde occidental. La calle 65. Esta vía hace parte del sistema vial colector de la ciudad, se considera como eje conector estructurante al interior del Polígono Z3_RED 4, y puerta del barrio El Chagualo, cuya función principal es la de facilitar y permitir el tránsito de vehículos y peatones así como el acceso directo a las propiedades o actividades adyacentes. La Calle 65 cumplirá un papel fundamental para la articulación de las actividades desarrolladas en el área de planificación con la Carrera 55 y los equipamientos localizados hacia el oriente, asimismo se constituye en un eje para articular el Aula ambiental al sector.

Figura 11. Aspecto de la calle 65, sobre el costado sur del área de planificación. Vista hacia el oriente.



La Calle 65 quedará, según proyecto vial 6-86-4 con la sección 304:

Calzada 10.50 m. Andenes Laterales 4.75 m. Sección Pública 20.00 m. Antejardín norte 5.00 m.

Esta sección se desarrollará a partir del paramento sur existente. La Calle 66A. Es una vía corta, principalmente de servicio que conecta la Calle 67 –Barranquilla- en sentido occidente oriente, con las Carreras 55A y 55 -Avenida del Ferrocarril- actuando como lazo de esta última y sirviendo de límite norte del área de planificación. Articula directamente al área de planificación con el Conjunto Ciudadela Sevilla y sus desplazamientos peatonales más importantes sobre esta vía. Por sus características y su ubicación, no solo vincula el barrio El Chagualo con el intercambio de Barranquilla x Avenida del Ferrocarril, sino que constituye uno de los elementos integradores del Plan Parcial Torres de La Fuente al barrio El Chagualo, a la ciudad y al entorno.

Figura 12. Calle 66A observada de occidente a oriente desde lo alto de la Ciudadela Sevilla. Al fondo se observa la calle 67 (Barranquilla) y la Estación Hospital del Metro.



La Calle 66 A quedará, según proyecto vial 6-86-4 con la sección 001:

Calzadas 4.00 m. c/u Andenes laterales 3.00 m. c/u Sección Pública 10.00 m. Antejardín Sur 3.00 m.

Se debe completar la sección vial descrita hacia el costado del lote a partir del borde norte de la calzada existente. La Carrera 55A. Representa una de las más importantes vías internas del barrio El Chagualo, habiendo sido por muchos años, uno de sus ejes estructurantes, al lado de la Calle 65, mientras estuvo en funcionamiento el puente que actualmente ocupa el Aula Ambiental del liquidado Instituto Mi Río. No obstante hace parte del sistema vial de servicio. Al igual que la Calle 66A, su función primordial en el contexto del Plan Parcial Torres de La Fuente es servir de integración con el entorno, en especial con importantes elementos dotacionales como la escuela San Antonio María Claret y el templo de la Divina Providencia. La Carrera 55 A quedará, según proyecto vial 6-86-4 con la sección 104:

Calzada 7.00 m. Zonas Verdes 2.50 m. Andenes 2.00 m. Sección Pública 16.00 m. Antejardín Oriental 3.00 m.

Se conservará fijo el borde oriental de la calzada existente. 3.3.3 Sistema de Transporte. El sector de Chagualo en el que está localizada el área de planificación del Plan Parcial Torres de La Fuente tiene actualmente “un sistema vial constituido por calzadas, zonas verdes y en ocasiones andenes que se encuentran ocupados con parqueo vehicular y con

ventas estacionarias que le restan fluidez tanto a los vehículos como a los peatones”22

El sistema de transporte del metro, ofrece muy cerca dos estaciones: Hospital y Universidad. Por lo tanto se convierten en origen y destino de los principales desplazamientos peatonales de la población que demanda servicios y equipamientos en el sector. El servicio de transporte masivo de mediana capacidad “Metroplus”, articulará este sector con varias líneas de buses al metro: la Línea Manrique- Estación Hospital, la Línea San Cristóbal- Pajarito- estación Hospital. El transporte de buses, busetas y microbusetas discurre principalmente por las carreras Carabobo, Bolívar y Barranquilla. En este sentido es esencial definir paraderos oficiales especialmente en la calle Barranquilla con su respectivo amoblamiento y señalización. Ver Plano 7 D: Sistema Vial estructurante.

22 Documento de Consulta previa del Plan Parcial Torres de La Fuente.



3.3.3.1 Corredores construidos de importancia ambiental. La vía regional y la calle Barranquilla se destacan por su calidad urbanística, por lo cual ameritan un tratamiento como Corredores Construidos de importancia ambiental estructurantes de la ciudad, requiriendo para ello una adecuación paisajística, con manejo de vegetación en los separadores y alamedas laterales, así como de una correcta señalización, amoblamiento e iluminación. 3.3.3.2 Proyectos y Tratamientos Estratégicos. Son aquellos que contribuyen a la consolidación de la plataforma competitiva metropolitana. Estos proyectos tienen una incidencia directa sobre el área de planificación, en general permitirán una ostensible cualificación del entorno urbano, en términos de la optimización de las funciones urbanas, con énfasis en las ambientales y de transporte. Ver Plano: Proyectos Estratégicos. Corredor Multimodal del río y rehabilitación de la línea férrea: Proyecto de

consolidación de la plataforma competitiva metropolitana. Sistema de transporte masivo de mediana capacidad: Sobre la calle 67

(Barranquilla): Proyecto de generación de equilibrio urbano. Plan especial del Centro tradicional y representativo: Proyecto de resignificación

urbana. Integración urbana del río y sus quebradas afluentes: proyecto de recuperación

de la calidad ambiental. 3.3.3.3 Sistema de Centralidades

“El territorio municipal, tanto urbano como rural, se ordena a partir de una red de centros jerarquizados, conectados a través de los principales ejes de transporte urbano y de interconexión urbana – rural. Las centralidades se generan alrededor de un espacio público de convocatoria, en función de la suma de una serie de equipamientos colectivos en sus diferentes tipologías: salud, educación, recreación, cultura, bienestar social y seguridad, además del patrimonio y la mezcla de usos del suelo. La red de centralidades parte del equilibrio entre los diferentes elementos que la conforman, constituyéndose en nodos que limitan la expansión de usos conflictivos con el espacio residencial. La mezcla adecuada de usos deberá ser su característica básica, no obstante podrán tener una vocación específica hacia algún tipo de servicio. Como parte constitutiva de los sistemas estructurantes, y por tanto del espacio público del municipio, se definen como componentes explícitos de dicho sistema de espacio público los parques, plazas, zonas verdes y equipamientos que, localizados al interior de la respectiva centralidad y en torno de los cuales

se conforma la misma, constituyen bienes de uso público”23 El área del planificación del Plan Parcial Torres de La Fuente, por su localización en el barrio El Chagualo de la Comuna 10, La Candelaria, se articula al Centro Tradicional representativo de la Ciudad Metropolitana, y está clasificada como una centralidad de alta jerarquía, dados los múltiples equipamientos, servicios y espacios públicos a su interior, específicamente, el área de planificación se beneficia de los servicios y equipamientos localizados en las estaciones del metro, Universidad, Hospital y Prado.

23 Acuerdo 062, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, Artículos, 42º y 43º



El barrio El Chagualo y en especial el área de planificación del Plan Parcial Torres de La Fuente, tiene, en razón a su localización como área de borde de la zona central de la ciudad, una serie de afectaciones generadas por el alto tráfico vehicular, sus emisiones contaminantes y los altos niveles de ruido, especialmente sobre la carrera 55 (Avenida del Ferrocarril) y calle 65 y de manera indirecta sobre la calle 67 (Barranquilla). En este caso el Plan Parcial establece una variedad de usos y actividades, de tal forma que usos comerciales y de servicios sirvan a la vez de dinamizadores de la actividad sobre la carrera 55 al mismo tiempo tengan la función de amortiguar y minimizar los impactos negativos de estos corredores viales sobre usos de carácter privado como la vivienda. En otro sentido, estas mismas vías causantes de conflictos constituyen grandes potencialidades para la articulación del área de planificación del Plan Parcial a los equipamientos y servicios del Centro Tradicional, así como el establecimiento del conjunto de proyectos y tratamientos estratégicos, cualificará y valorizará el entorno urbano de una forma integral. 3.3.4 Espacio Público y Equipamiento. Se analizan, para el área de planificación del Plan Parcial, los elementos componentes del sistema de espacio público y equipamiento, según la clasificación establecida en el POT de Medellín. La Comuna 10, La Candelaria, tiene una densidad de 99.25hab./ha, y un índice de espacio público por habitante de 11.72 m2/hab., teniendo en cuenta que la meta definida por el Decreto 1504 de 1998 es de 15 m2/hab., es una de las que más se acercan a esta meta. Es necesario tener en cuenta que en la cifra del índice de espacio público para la Comuna 10, inciden principalmente los grandes espacios públicos a escala de ciudad que están localizados en esta zona, y que ésta es una de las que tiene mayores requerimientos de espacios públicos efectivos de acuerdo a la alta concentración de usos y actividades, con énfasis en el tráfico automotor. 3.3.4.1 Áreas naturales. El barrio El Chagualo no contiene en su interior este tipo de áreas, de acuerdo con su alta intervención urbanística, pero el área de influencia cercana cuenta con un conjunto muy importante de este tipo de espacios tales como, El Cerro El Volador. Calificado como Ecoparque Urbano de uso totalmente abierto al público, con una comunicación directa a través de la calle 67 (Barranquilla) y vía del Volador, es un espacio público de carácter ecológico y cultural, tiene una superficie de 12 hectáreas. El Jardín Botánico. Una de las áreas verdes más representativas e importantes de la ciudad, alberga una multitud de especies de flora, constituye conjuntamente con el Cerro El Volador, El Parque Norte y las zonas verdes de la Universidad de Antioquia, Universidad Nacional y el Corredor del río Medellín, un sistema de áreas de gran importancia ambiental para la ciudad. El Jardín Botánico es accesible desde la Avenida del ferrocarril y calles 65 y 67. Es de uso restringido y está catalogado como de carácter cultural. Tiene una superficie de 14 hectáreas. 3.3.4.2 Miradores panorámicos.

“Son sitios localizados bien sea en áreas constitutivas del espacio público o a lo largo de las vías, que debido a su localización estratégica por las visuales que



ofrece sobre la ciudad o el paisaje, presentan valores paisajísticos y se

convierten en referentes urbanos para la población”24. El Cerro El Volador constituye uno de los miradores panorámicos más importantes de la ciudad, aunque una de las acciones planteadas en el POT de Medellín es la recuperación de sus miradores naturales, el cerro esta muy cercano al área de planificación del Plan Parcial y es una oferta más de espacio público de carácter natural y cultural. 3.3.4.3 Zonas verdes. “Son las zonas verdes públicas del sistema vial de la ciudad, las zonas verdes residuales de los desarrollos urbanos y las áreas verdes productos de cesiones por desarrollos urbanísticos o constructivos que no están incluidos en las anteriores categorías” En el área de influencia del Plan Parcial se destacan las zonas verdes del separador vial de la carrera 55 (Avenida del Ferrocarril) y su cruce con la calle 67 (Barranquilla) sobre el costado oriental del área de planificación, vitales para amortiguar el impacto del tráfico automotor y permite la articulación con las zonas verdes y espacio público a proponer en el desarrollo del Plan Parcial. También se deben considerar las áreas verdes producto de la futura glorieta en el cruce de la Calle 67 (Barranquilla) y la Carrera 55 (Avenida Del Ferrocarril), como importantes a conservar para este entorno. 3.3.4.4 Áreas cívicas y representativas. “Se establecen como tales los espacios públicos de mayor representatividad, bien sea por sus características singulares de localización, por su peso en la conformación de la estructura del desarrollo territorial o por los valores culturales que contiene o

representa”25 En el área de influencia del Plan Parcial, se ubican algunas que merecen mencionarse: El Museo de la Ciencia y la Tecnología (en construcción). Localizado en la Comuna 4, de Aranjuez, será muy importante para ciudad y especialmente beneficioso para la población del barrio El Chagualo, de acuerdo a su gran cercanía y accesibilidad. El Cerro El Volador. Como espacio representativo de escala de ciudad localizado en la Comuna 7, de Robledo, es importante como referente paisajístico natural y cultural, y además de gran accesibilidad desde el área de planificación del Plan Parcial. La Manzana de la Salud. Espacio representativo a escala de ciudad localizado en la Comuna 10, La Candelaria. Aglutina un importante conjunto de espacios de servicios de salud. También por su representatividad dentro del contexto urbano, se clasifican igualmente como espacios cívicos y representativos, algunos espacios de conformación lineal: El Paseo del Río Medellín. Localizado entre el puente Guayaquil y el Puente del Mico, le corresponde un tramo muy cercano al área de planificación y con grandes posibilidades de articularlo para su uso público. Conjuntamente con la Plazoleta del Aula Ambiental del

24 Acuerdo 062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, Formulación, Artículo 135º 25 Acuerdo 062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, Formulación, Artículo 131º



Instituto Mi Río (Hoy SMA) en el antiguo puente de carabineros tiene un carácter ornamental y paisajístico destinado a la recreación pasiva y contemplativa y hacen parte del Parque Lineal del río. Parque Norte. Localizado al norte del área de planificación y con ingreso sobre la carrera 55, constituye una de las mayores áreas de recreación activa del centro de la ciudad, al cual confluyen diariamente miles de personas de estratos populares. Su actividad diaria y su permanente realización de eventos culturales, musicales y recreativos hacen de este parque un invaluable patrimonio de los medellinenses. 3.3.4.5 Las redes peatonal y caminera de la ciudad. La Red Peatonal.

“Se establece como uno de los elementos de espacio público más importantes para lograr la articulación y el equilibrio espacial y funcional que se pretende para la ciudad. Está conformada por todos los ejes viales de uso peatonal o mixto. El sistema peatonal se plantea como la red básica de comunicación, continua y jerarquizada, que permite la conexión de todo el territorio sin requerir otro medio de transporte. Se concibe como un sistema de ejes que por sus condiciones físicas de menor pendiente, mayores secciones peatonales y mejores calidades ambientales, se establecen como una red que recibe y distribuye los mayores flujos peatonales, de forma que comunique los diferentes sectores de ciudad y el sistema de

centralidades”26. En el área de influencia del Plan Parcial Torres de La Fuente, se encuentran las carreras 55 (Avenida del Ferrocarril) y 62 (Avenida Regional) como componentes importantes de la red peatonal, por los numerosos desplazamientos que discurren por ella, hacia múltiples destinos en su zona de influencia. Asimismo la calle 65 y la carrera 55 A, que delimitan el área de planificación, se conforman como potenciales componentes de la red peatonal urbana, de acuerdo al establecimiento de los nuevos usos de vivienda y dinámica social propuestos en el presente plan parcial. La Red Caminera. “Es una red complementaria de la red peatonal general de la ciudad. Está diseñada para facilitar el acceso peatonal a las estaciones del Metro, con el mejoramiento físico, ambiental y funcional de corredores peatonales que vinculan las estaciones con las

centralidades urbanas de cada sector”27. En el área de influencia del Plan Parcial se considera componente de la red caminera de la ciudad la calle 67 (Barranquilla). Esta vía permite la accesibilidad desde el norte del área de planificación del Plan Parcial a las estaciones: Hospital, Prado y Universidad. Igualmente podrían hacer parte de la red caminera de la ciudad las vías que delimitan el área de planificación: Calle 65 y Carreras 55 y 55 A, en tanto se asume que soportarán desplazamientos peatonales importantes con destino desde y hacia las estaciones del Metro, con énfasis en las estaciones Hospital y Universidad. Ver Plano: Espacios Públicos de Esparcimiento y equipamientos

26 Artículo 122º, Acuerdo 062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, Formulación. 27 Artículo 123º, Acuerdo 062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, Formulación.



3.3.4.6 La Ocupación del Espacio Público Existente. El espacio público de la Calle 67 (Barranquilla), como una vía importante que tiene influencia sobre el área de planificación del Plan Parcial, esta siendo ocupado por el comercio informal, especialmente en el tramo comprendido entre el cruce con la Carrera 55 (Avenida del Ferrocarril) y el puente peatonal que cruza la Calle 67 a la altura del acceso a la Universidad de Antioquia. El tipo de comercio es la venta de frutas, golosinas, periódicos, revistas y libros; esta ocupación, asociada a la gran cantidad de rutas de transporte público que pasan por esta calle, y al hecho de no existir paraderos oficiales para los buses, hacen que sea caótico el desplazamiento peatonal, enfrentando constantemente a los peatones a los vehículos, con el peligro que ello representa. Afortunadamente, la carrera 55 (Avenida del Ferrocarril), no ha sido objeto de ocupación de su espacio público por parte de vendedores informales, en cierta parte por no tener la afluencia de público que si tiene la calle 67 (Barranquilla), en relación con la dinámica de



la Universidad de Antioquia. El caso para la Avenida del Ferrocarril es lo contrario: Los sitios de paradero de buses se localizan sobre el borde oriental de esta vía y sobre las inmediaciones de la Plaza Minorista y la Manzana de la Salud. Incluso el aspecto del andén occidental, junto al área de planificación es desolado, solo dinamizado por caminantes que fluyen desde la Universidad de Antioquia a los sitios antes mencionados. Adicionalmente, la existencia de una empresa de taxis sobre la Calle 66 A, en frente de la urbanización Ciudadela Sevilla, dificulta la continuidad en la accesibilidad al sector, dadas los nuevos asentamientos de vivienda en altura a establecerse allí.

Figura 13. Instalaciones de la empresa de taxis localizada sobre el costado noroccidental del área de planificación.

3.3.4.7 El Patrimonio Cultural. “El patrimonio cultural de que trata el Plan de Ordenamiento Territorial comprende aquellos elementos construidos, en su expresión arquitectónica, urbanística o paisajística, de significación especial para la colectividad. Según la Ley de Cultura 397 de 1997, el patrimonio cultural está conformado por bienes de interés cultural de la nación que se rigen por las reglamentaciones estipuladas por el Ministerio de la Cultura previo concepto de los Centros Filiales del Consejo de Monumentos Nacionales y por los bienes culturales de orden municipal, sean sectores o edificaciones puntuales, protegidos por las normas municipales vigentes y las

determinadas en el Plan de Ordenamiento”28. En el área de influencia del Plan Parcial Torres de La Fuente se encuentran algunas edificaciones, sitios y espacios públicos declarados como patrimonio cultural de la

nación29

.

Edificaciones, sitios y espacios públicos declarados como patrimonio cultural de la

Nación30

.

NOMBRE LOCALIZACION DECLARATORIA

Hospital San Vicente de Paúl Calle 64 # 51-78 Decreto 2010-5-XI-1996

28 Artículo 49º, Acuerdo 062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín. 29 Acuerdo 062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, Artículos 49º, 55º y 60º 30 IDEM.



Edificio Biblioteca Central de la Universidad Nacional

Carrera 64 x Calle 65 Resolución 013-5-VIII-1997

Ecoparque cerro El Volador Resolución 0796- 31-VII-1998

Cementerio de San Pedro Carrera 51 # 68 -68 Resolución 1616 26- XI 1999

Estación del Ferrocarril El Bosque Carrera 53 x Calle 77 Resolución 013-16-VIII-1994

Además se encuentran otros edificios, sitios y espacios públicos con declaratoria, como patrimonio cultural del municipio: Edificios, sitios y espacios públicos con declaratoria, como patrimonio cultural del Municipio

NOMBRE LOCALIZACION

Iglesia de Jesús Nazareno –centro- Carrera 52 # 61-24

Cementerio y capilla de San Pedro Carrera 51 # 68-68

Jardín Botánico Joaquín Antonio Uribe Carrera 52 # 73 - 298

Estas edificaciones y espacios con declaratoria de patrimonio de interés cultural para la nación y el municipio, cualifican el área de influencia del Plan Parcial, en tanto la declaratoria lleva consigo la delimitación de zonas de influencia y normas específicas que tienden a proteger y conservar estos espacios, por lo que conforman áreas de la ciudad de una gran calidad urbanística y arquitectónica, al igual que mantienen unos rasgos y características que conservan la memoria colectiva urbana. Todas estas características inherentes al área de influencia del Plan Parcial contribuyen a hacer más atractivo el sector frente a las aspiraciones de residencia de la población. 3.3.4.8 Equipamientos.

“El sistema de equipamientos está conformado por los espacios y construcciones de uso público y privado, destinados a satisfacer las necesidades colectivas básicas, tanto las que permiten la prestación de servicios públicos a la comunidad, como las que soportan el funcionamiento y operación de la ciudad en su conjunto. Algunos de los equipamientos colectivos se encuentran ubicados en las diferentes centralidades, otros se encuentran dispersos, pero en su conjunto, todos, independientemente de su localización, constituyen el

sistema de equipamientos del municipio”31 A pesar de que el área de influencia del Plan Parcial Torres de La Fuente es una de las zonas mejor dotadas de equipamientos colectivos, no se puede decir lo mismo del barrio El Chagualo, con sólo dos equipamientos a escala de barrio. Éste requiere de una política concreta para la dotación de equipamientos comunitarios en virtud del tratamiento de redesarrollo determinado por el POT, y los desarrollos mediante plan parcial que ya comienzan a presentarse. Ver Plano: Sistema de Espacio Público de esparcimiento y equipamientos

31 Acuerdo 062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, Formulación, Artículo 44º,45º



De acuerdo con el inventario de equipamientos realizado para el Polígono Z3 RED 4, del Chagualo se ha establecido allí un déficit en equipamientos a escala de sector y de barrio. Especialmente aquellos espacios y equipamientos para el ocio, la recreación y el deporte: canchas deportivas/ polideportivas, gimnasios. No existe en el sector ningún espacio público abierto o cubierto para la práctica de deportes. Tampoco existen equipamientos de carácter cultural en la misma escala, como auditorios, bibliotecas ni teatros; excepcionalmente se encuentra el equipamiento del Aula Ambiental del desaparecido Instituto Mi Río (Hoy SMA). Es importante evidenciar que estas demandas de equipamientos se harán efectivas en la medida que se vaya estableciendo en el tiempo la nueva población para la vivienda en el rango de interés social, es decir, población joven, conformada por familias recién constituidas, con niños pequeños, estudiantes y profesionales solteros, con la tendencia a permanecer por largo tiempo, en virtud de su carácter de propietarios, generando una gran permanencia en el lugar, buscando asociarse comunitariamente y encontrar todos aquellos servicios básicos complementarios a la vivienda: Guarderías, salones comunitarios, de culto religioso, espacios públicos de ocio y encuentro social, colegios, centros médicos, y un gran número de establecimientos de comercio y servicios, cercanos a las viviendas. También resulta importante aclarar que los equipamientos del tipo especializados, tienen la cualidad de servir a poblaciones numerosas, que así los demanden, de acuerdo a características tales como los estratos socioeconómicos y sus prácticas sociales y culturales asociadas. Los equipamientos de carácter vecinal tienen la cualidad de ser genéricos en tanto, son servicios complementarios a las viviendas que requieren los habitantes que recién se establecen en un lugar, como las guarderías y parques infantiles y los salones múltiples. A escala barrial, se tiene en el barrio El Chagualo: La Escuela Antonio María Claret: Carrera 56 X calle 61A La Casa de la Divina Providencia: Calle 61Ax carrera 56 A escala de ciudad, y que se ubican por fuera del barrio, se tiene: El Parque Norte El Jardín Botánico El Cementerio de San Pedro La Plaza Minorista A escala Metropolitana y Regional, y que se ubican por fuera del barrio, se tiene: La Terminal de Transportes del Norte La Universidad Nacional La Universidad de Antioquia Las Facultades de Enfermería y Odontología El Hospital San Vicente de Paúl La Clínica León XIII del ISS Museo Parque Explora: El Planetario y Parque de los Deseos. 3.3.4.9 Servicios Públicos Domiciliarios. Los servicios públicos son una de las bases condicionantes del desarrollo socioeconómico y del ordenamiento espacial de la ciudad.



Su prestación está relacionada, tanto para las áreas urbanas como rurales, con su ordenamiento físico y permite la concentración y la redensificación de las mismas, lo que conlleva a la consolidación y saturación de los suelos y sus actividades. La prestación de los servicios públicos domiciliarios en la ciudad de Medellín se caracteriza por tener altos niveles de cobertura y calidad a nivel urbano. La cobertura urbana a diciembre de 1998 era del 99.93% en acueducto, en alcantarillado del 95.3%, en energía eléctrica del 100.00% y del 85.51% en telefonía residencial. El gasoducto tendrá en su primera etapa una cobertura del 60% para los sectores residenciales de la ciudad. Un programa a destacarse es el saneamiento del río Medellín, que para finales de 1999 puso en operación la Planta de Tratamiento de Aguas residuales de San Fernando, ubicada en el municipio de Itagüí. El servicio de aseo se presta en las modalidades de recolección, transporte y disposición final de escombros. Este servicio es prestado por Empresas Varias de Medellín. Los desechos sólidos son depositados en el Relleno Sanitario La Pradera, cuya vida útil está proyectada en 100 años. Para la prestación de un servicio eficiente de recolección y transporte se tiene diseñada una programación de rutas para los sectores residenciales, comercial e industrial que garantiza su oportuna prestación. En materia de demanda y disponibilidad, los servicios públicos se consideran como una variable estructurante del desarrollo de cualquier sector urbano. Para el caso del Área de Planificación, se realizaron las respectivas solicitudes a Empresas Públicas de Medellín de Disponibilidad de los servicios de energía, teléfonos, acueducto, alcantarillado y gas. Además se establecen las demandas de estos servicios, suponiendo hacer uso de los aprovechamientos urbanísticos establecidos para este sector de tratamiento de redesarrollo. Energía. Para el desarrollo previsto en el Área de Planificación, EPM presenta disponibilidad de prestación del servicio de energía. En el Plan Parcial Torres de La Fuente, se considera el uso residencial como uso principal y haciendo uso de los aprovechamientos máximos previstos para este sector de Redesarrollo, se estima una población de 2.700 habitantes, con un consumo promedio de 250 kv/ mes/ vivienda, se tiene una demanda estimada de 168.750 kv/ mes totales. Con comunicación 01064420 de marzo 20 de 2003, Empresas Públicas de Medellín, E.S.P, informan que tiene disponibilidad de energía para el lote ubicado en calles 65 y 66 A X carreras 55 y 55 A, polígono Z3_ RED4 de este municipio. Se enfatiza que cuando se requiera el servicio de energía para el lote, se debe presentar solicitud del punto de conexión para definir a partir de qué punto se debe presentar el proyecto de redes ante esta dependencia para su aprobación (Se anexa la comunicación de respuesta). Servicio telefónico. Para una cantidad aproximada de 675 viviendas, se estima una demanda de 675 nuevas líneas telefónicas, así como de líneas de conexión a Internet. Con comunicación 010648822 de marzo 25 de 2003, Empresas Públicas de Medellín E.S.P informan que el lote del asunto, se encuentra dentro del área de atención de la Central del Bosque. Sin embargo, la prestación del servicio telefónico dependerá de la



disponibilidad de líneas que tenga en su momento dicha central. (Se anexa la comunicación de respuesta). Acueducto. Para el desarrollo propuesto en el Plan Parcial Torres de la Fuente, el cual es un desarrollo de actividad múltiple con énfasis en la vivienda en altura y comercio y servicios, se suponen las siguientes demandas, calculadas de acuerdo al uso de los aprovechamientos máximos establecidos para el sector. Nº de viviendas: 675, con un consumo de 150lts/hab./día, se tiene un consumo de 600lts/vivienda/ día, lo que representa un consumo total de 405.000 lts. Totales/ día, que son 405 m3. Con comunicación 04573445 de abril 4 de 2003, Empresas Públicas de Medellín, informan que se podrá prestar el servicio de acueducto desde el circuito perteneciente al tanque Orfanato; El empalme se hará en la red existente de 200 Mm., ubicada en la Carrera 55 A entre Calles 65 y 65 A. El empalme se podrá efectuar a la red de 300 m. Localizada sobre la Calle 67. Para acceder al sistema de acueducto deberá tener solucionado el sistema del alcantarillado y tener licencia de construcción. Además es importante recordar que las Empresas Públicas de Medellín sólo garantizan la prestación del servicio de acueducto hasta el segundo piso. Para edificaciones de tres o más pisos se construirá un sistema de bombeo. El interesado construirá la red desde el punto de empalme hasta el lote y adquirirá las servidumbres que sean necesarias, las redes se construirán en los diámetros exigidos por las Empresas Públicas de Medellín E.S.P. Alcantarillado. Se supone un cálculo de aguas residuales en el Área de planificación de: 324 m3/ día y de 9.720 m3 totales / mes. Con comunicación 04573445 de abril 4 de 2003, Empresas Públicas de Medellín E.S.P, informan que se podrá prestar el servicio de alcantarillado, las redes deben ser separadas. Disponibilidad para aguas lluvias y para aguas residuales. Alcantarillado de aguas lluvias: Debe empalmarse a la red de aguas lluvia existente en la Carrera 55 A, o a la de la Calle 66 A, previa verificación de sus capacidades hidráulicas. Alcantarillado de aguas residuales: Puede empalmarse a la red combinada de la Calle 66 A o al de la Carrera 55 A. Las aguas residuales incrementarán el caudal de la red que va por la Calle 67 a empalmar al interceptor oriental. Este interceptor irá hasta la futura planta de tratamientos de aguas residuales del norte. Gas natural por red. Con comunicación 1071832 del 6 de mayo de 2003, Empresas Públicas de Medellín informan que el proyecto del asunto está incluido dentro del área de cobertura del servicio de gas por red. El servicio de gas por red ya se dispone en la Urbanización Ciudadela Sevilla, contigua al área de planificación, por lo cual se tiene la disponibilidad del servicio y espera dotar de este servicio al nuevo desarrollo propuesto. La demanda máxima establecida para el área de intervención del plan parcial es de 840 conexiones en viviendas y adicionalmente las conexiones para establecimientos de comercio y servicios a instalarse allí.

Desechos sólidos. El servicio de aseo se presta en las modalidades de recolección, transporte y disposición final de escombros. Este servicio es prestado por Empresas Varias de Medellín.



Para la prestación de un servicio eficiente de recolección y transporte se tiene diseñada una programación de rutas para los sectores residenciales, comercial e industrial que garantiza su oportuna prestación. Considerando una población máxima residente de 2700 habitantes, se estima un volumen de desechos sólidos de 1.350 Kg. totales /día ó 1.35 ton/Día. Este volumen representa: 40.5 ton. / Mes, semanalmente representa: 10.12 toneladas. Debe ser recolectado dos veces a la semana, lo que en promedio representa: 5.06 ton/ 3.5 Días. Si se recolectan los desechos sólidos dos veces a la semana, se tiene un volumen aproximado de 5.55 toneladas por cada recogida, lo que demanda el servicio de dos (2) vehículos para cada recogida en el sector el mismo día. El volumen de desechos sólidos requerirá de la puesta en el sitio de localización del desarrollo de viviendas, de un conjunto de contenedores de desechos diferenciados por colores y formas para depositar las bolsas del reciclaje. 3.3.4.10 Conclusiones. En general, el área de planificación del Plan Parcial, cuenta, en su área de influencia, con un conjunto muy completo de grandes equipamientos, por lo que se constituye en estratégica su localización para el establecimiento de los usos residenciales y complementarios que se beneficien de las ventajas comparativas derivadas de su cercanía con éstos. Será un compromiso en el desarrollo del Plan Parcial Torres de La Fuente, permitir una adecuada integración, a través del sistema vial, al sistema de equipamientos localizado en su área de influencia. Es necesario que criterios como la localización de los equipamientos, su tipología y áreas, sean determinadas sobre el área de planeamiento de mayor jerarquía, en este caso el área del Polígono Z3_RED4, con miras a lograr una ordenación de esta porción de ciudad, equilibrada y equipada, posibilitando para ello los instrumentos y mecanismos que la concreten espacialmente. En este sentido tanto equipamientos como espacios públicos y actividades de comercio y servicios tienen enormes posibilidades de localizarse sobre corredores viales como la Avenida del Ferrocarril, y otros internos al barrio como las calles 62 (Moore) y 65 y carrera 56, y sobre la avenida regional, conformando y consolidando Parques lineales y actividades de carácter público que dinamicen el Paseo del río. De acuerdo a las tendencias de desarrollo urbanístico del sector de Chagualo mediante la figura de los planes parciales, se hace indispensable, que desde el Departamento Administrativo de Planeación, se generen los instrumentos urbanísticos y jurídicos que permitan que las cesiones urbanísticas obligatorias producto del desarrollo mediante planes parciales, se realice en espacios destinados para tales fines previamente y determinados por un instrumento de escala de ordenación intermedio entre el POT y el Plan Parcial: Un Plan de Ordenación Sectorial o General para el Polígono Z3 RED 4.



4. IDEAS CONCLUYENTES El barrio El Chagualo puede llegar a convertirse en un sector de la ciudad con un número importante de nueva población, residente y usuaria; de acuerdo con un escenario de desarrollo total mediante planes parciales de tratamiento de redesarrollo. Este hecho conlleva implícitos requerimientos de ordenación específicos, tales como la dotación de equipamientos y espacios públicos y sus respectivos criterios de localización e instrumentación que así lo permitan. Especialmente se requieren nuevos instrumentos o la puesta a prueba de algunos ya existentes, como los bancos de tierras, para llevar a cabo una ordenación más equilibrada, que permita una alta cualificación del entorno del barrio. Existen algunas oportunidades para articular equipamientos y espacios públicos que beneficien no sólo a los nuevos desarrollos residenciales sino a toda la ciudad, como es el caso de la cercanía al Paseo del río, como una posibilidad de orientar nuevas fachadas y actividades dotacionales y públicas que dinamicen esta franja del río. Igualmente con carácter central al sector se posibilitaría la construcción de los equipamientos y espacios públicos requeridos, a partir de localizar allí las obligaciones urbanísticas de los desarrollos que se hagan mediante planes parciales, evitando la segmentación y baja funcionalidad de estos servicios, cuando se construyen de forma individual; además se fomentaría la comunidad al disponer de espacios de convocatoria centrales para la población del barrio. Las copropiedades o comunidades de vecinos de las distintas unidades residenciales se ven como una oportunidad de construir vínculos comunitarios, en beneficio de la apropiación y cuidado del entorno físico y social. Asimismo permiten la economía en costos de administración para los propietarios cuando se manejan mayores números de propiedades; especialmente si se tiene en cuenta el usuario típico potencial para habitar este sector. El área de Planificación del Plan Parcial Torres de La Fuente posee una localización estratégica en la ciudad, al localizarse en el centro y en él, en una de las zonas mejor equipadas y servidas, teniendo en cuenta que existen otras zonas igualmente situadas en el centro y sus áreas de borde, pero sin la cantidad y calidad de equipamientos y servicios que contiene este sector. El gran potencial que tiene esta zona para albergar usos urbanos, se desprende de la aptitud del suelo para soportar esta clase de usos y actividades, al estar localizados en la planicie aluvial del río Medellín y en una zona estable sísmicamente. En términos ambientales, el mayor impacto ambiental relacionado con las emisiones atmosféricas, en especial del Monóxido de Carbono que producen los vehículos automotores, no sólo lo soporta el área de planificación sino el centro y en general todo el Valle de Aburrá. Este es un problema urbano que debe asumirse tanto desde el montaje de las estaciones fijas y móviles de monitoreo para este gas, hasta la implementación de tecnologías limpias para incentivar la conversión vehicular. Existen enormes posibilidades sociales y culturales, que se perfilan y tienen que ver con las grandes demandas de vivienda de interés social de la población, asociada a las expectativas de tenerla, pero cerca de todos los servicios y equipamientos, sin tener que pagar grandes costos por ello. Y además cerca de importantes centros de empleo en educación, salud, industria, comercio y servicios. La proximidad a lugares de abastecimiento como la Plaza Minorista y todo el conjunto de actividad comercial del



centro de la ciudad, unido a la posibilidad de desplazamientos peatonales para acceder a estos servicios, hacen que los costos de transporte sean mínimos comparativamente con la localización en otros sectores de la ciudad. Dentro de las ventajas, se resaltan la localización de grandes equipamientos, infraestructura de servicios y espacios públicos, tanto de carácter natural, miradores urbanos, como cívicos y representativos, zonas verdes, importantes vías con pleno potencial para contener desplazamientos peatonales, vehiculares y zonas verdes, para conectarse con las estaciones del Metro y conjuntos de interés patrimonial, que se ven subutilizados en términos de la población residente en las zonas cercanas que los demandan. El corredor multimodal del río, se convierte en un real hecho estructurante en la ciudad, al articular el transporte urbano, e interurbano, el sistema de espacios públicos y áreas verdes y los parques lineales de las quebradas con el Paseo del río. Disponer de un espacio de estas características cerca al área de planificación, convierte esta zona en privilegiada, y valorizada. Los servicios públicos domiciliarios de última tecnología están también disponibles en esta zona, las redes de gas ya son una realidad en las viviendas, las telecomunicaciones y las redes de infraestructura básica se encuentran a punto de conexión para los nuevos desarrollos que se propongan. En general, el área de planificación del Plan Parcial, cuenta, en su área de influencia, con un conjunto muy completo de equipamientos, por lo que se constituye en estratégica su localización para el establecimiento de usos que se beneficien de las ventajas comparativas derivadas de su cercanía con éstos. Será un compromiso en el desarrollo del Plan Parcial Torres de La Fuente, además de proponer un desarrollo bajo nuevas concepciones urbanísticas y arquitectónicas, permitir una adecuada integración, a través del sistema vial y de espacio público al conjunto de equipamientos y servicios localizado en su área de influencia.



FORMULACIÓN

5. OBJETIVOS, POLÍTICAS Y ESTRATEGIAS. El desarrollo el Plan Parcial Torres de La Fuente se enmarca y se orienta en los objetivos y políticas trazadas por el Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, con énfasis en objetivos 4 y 7 y sus políticas correspondientes. 5.1 OBJETIVOS 5.1.1 Objetivo General. Generar un modelo de intervención a través de un plan parcial de Redesarrollo Urbano en una manzana del sector de Chagualo, a partir de la consideración de un dimensionamiento espacial integral articulado a las directrices establecidas por el Plan de Ordenamiento Territorial, que promueva una nueva forma de hacer ciudad bajo las premisas del equitativo reparto de cargas y beneficios, potenciando entre sí, sus evidentes ventajas. 5.1.2 Objetivos Específicos. Promover una utilización más racional y eficiente del suelo urbano, de manera que se

generen convergencias con diferentes usos asociados a su localización y sistemas de desplazamiento por lo público para asegurar la dinámica interna del sector y su articulación al contexto externo como borde del centro metropolitano y tradicional de la ciudad.

Utilizar de manera más eficiente las importantes infraestructuras existentes de carácter

vial, transporte masivo, servicios públicos y sociales existentes en la zona, para la localización de zonas productivas y habitacionales que aprovechen la alta calidad de vida que potencialmente la zona puede ofrecer, así como aprovechar las ventajas de la centralidad para el uso residencial y capturar la dinámica de la vida del vecindario, lo residencial para vitalizar el centro de la ciudad.

Incorporar nuevas áreas al sistema de espacio público con estrecha vinculación a la

estructura pública existente. 5.2 POLÍTICAS. Dotar al centro de la ciudad de una nueva zona residencial totalmente provista de

espacio público, vías, transporte y equipamiento que le imprima la seguridad necesaria que origina el control social y la presencia cotidiana de los habitantes de la ciudad.

Concebir el modelo de ocupación del plan parcial, articulando los proyectos

urbanísticos y planes parciales aprobados y en gestión; Ciudadela Sevilla, Paseo de Sevilla y Torres de La Fuente con los elementos estructurantes del espacio público y lo comunitario, hacia la conformación urbanística y socio espacial del barrio El Chagualo como ejercicio piloto del sector central de la ciudad y de la vida metropolitana.



Generar un equilibrio entre los usos del suelo y los equipamientos de infraestructura vial y de servicios existentes, a través de un modelo de ocupación que optimice la mezcla adecuada de usos y actividades económicas.

Desarrollar proyectos inmobiliarios cumpliendo lo establecido en el Plan de

Ordenamiento Territorial, a fin de lograr la calidad espacial urbanística y de organización social del centro de la ciudad; mediante una alianza entre los dueños de la tierra, los grupos organizados (gremios) y los potenciales usuarios del sector interesados y responsables en la transformación del barrio El Chagualo.

Orientar la prevalencia del interés general a través de una propuesta de manejo de lo

público y el aporte de lo privado a lo público. 5.3 ESTRATEGIAS PARA EL DESARROLLO DEL PLAN PARCIAL. Con el desarrollo del Plan Parcial Torres de La Fuente se pretende generar un nuevo desarrollo a partir del establecimiento de la actividad residencial y sus servicios complementarios, en un sector caracterizado por predios de áreas generosas, pocos en la ocupación de la manzana y cuyo uso básicamente ha sido de servicios con énfasis en los del transporte. El establecimiento del uso residencial se hará utilizando los aprovechamientos definidos para sectores de redesarrollo, y cuya característica es la vivienda en altura en conjunto con sus actividades complementarias en los primeros pisos. En este sentido, con la presentación del Plan Parcial se busca generar una alternativa de intervención bajo las siguientes estrategias: Establecer un nuevo modelo de ocupación del suelo mediante la construcción de

edificaciones en altura, equipamientos y espacio público complementarios. Permitir el desarrollo de la actividad residencial y las actividades complementarias

hacia el establecimiento de una nueva dinámica social, espacial y cultural, que constituya al barrio El Chagualo como una zona de la ciudad excelentemente equipada.

Localizar las áreas comerciales sobre la carrera 55, calle 65 y carrera 55A, en los

primeros pisos de las edificaciones, que aporten dinamismo al sector y sirvan de apoyo a los desarrollos residenciales.

Permitir la funcionalidad de los desplazamientos peatonales de la población residente

hacia las múltiples opciones de transporte como el bus, el metro, el futuro Metroplus, a partir del tratamiento de boulevard a las vías que delimitan el área de planificación.

Integrar formalmente la edificación consolidada “Academia Froilán” al desarrollo

urbanístico del plan Parcial, conformando unidad en el lenguaje formal.

Localizar las áreas verdes recreacionales y el equipamiento público como una franja sobre la calle 66A, conformando un eje de actividad pública que sirva de conector entre los desarrollos residenciales y comerciales del plan parcial con el desarrollo residencial de Ciudadela Sevilla y el conjunto de equipamientos asociados a la educación y salud de los sectores vecinos.



6. ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO. ARTICULACIÓN CON LOS SISTEMAS ESTRUCTURANTES NATURALES Y ARTIFICIALES Y PLANTEAMIENTO DE LOS SISTEMAS SECUNDARIOS LOCALES. 6.1 ARTICULACIÓN CON LOS SISTEMAS ESTRUCTURANTES. En relación con el Plan Parcial Torres de La Fuente, forman parte de los Sistemas Estructurantes establecidos en el Acuerdo Municipal 062 de 1.999, los componentes naturales y artificiales tales como hidrográfico, orográfico, sistema vial, sistema de espacio publico y de equipamientos, los cuales se articularán de la siguiente manera: Ver plano: Estructura General del Espacio Público. 6.1.1 Articulación con los Componentes Naturales. 6.1.1.1 Componente Hídrico. El Plan Parcial Torres de La Fuente, deberá articularse al sistema hídrico, no solamente en su relación con la implementación de las redes de alcantarillado para aguas lluvias que tenga previsto construir, sino que deberá tener en cuenta las coberturas de las quebradas El Chagualo y El Ahorcado, en lo referente a su capacidad y estado hidráulico actuales. 6.1.1.2 Componente Orográfico. En relación con el sistema orográfico, la implementación del proyecto supeditará todo su diseño y desarrollo funcional a la morfología, suelos, geología y demás propiedades asociadas con el espacio de tierra ocupado. Adicionalmente, para cualquier establecimiento de infraestructura física, deberán acometerse los estudios técnicos (hidrológicos, geológicos, geotécnicos, etc.), necesarios. 6.1.1.3 Componente Atmosférico. Debido a las condiciones atmosféricas del área de planificación y sus alrededores, en términos de la contaminación de ruido y aire, se definen las siguientes acciones de mitigación: Se localizarán los desarrollos de vivienda a partir de los segundos pisos y ubicando los

locales comerciales en el primer nivel con el propósito de aislar a los residentes del contacto directo con las vías de alto tráfico vehicular y las emisiones atmosféricas y ruido derivadas de estas.

La localización de las cesiones de espacio público sobre la calle 66A y carrera 55A y su

tratamiento como parque, (zona verde arborizada y ajardinada), permiten constituirse en un filtro natural hacia los desarrollos urbanísticos propuestos, así como la franja de arborización a realizar sobre las secciones peatonales de la calle 65 y la carrera 55 (Avenida del Ferrocarril).



6.1.2 Articulación con los Componentes Artificiales. La articulación de presente Plan Parcial con los distintos componentes artificiales estará determinado de la siguiente manera: 6.1.2.1 Sistema Vial y Accesibilidad 6.1.2.1.1 Sistema Vial. Sistema Vial Estructurante. Carrera 55 (Avenida del Ferrocarril): Esta vía se considera de carácter estructurante urbana y hace parte del sistema vial arterial principal. Según Proyectos viales 16-84-8 y 2-96-7, y la sección 589 A, tiene una sección pública variable, con dos calzadas de 10.50 metros cada una, un separador central de 5.00 metros mínimo, andenes laterales de 5.00 metros y antejardín occidental de 5.00 metros; este proyecto se varió con la aprobación del intercambio vial con la calle 67 (Barranquilla), quedando hacia el occidente de la siguiente forma: calzada 7.00 m., andén 5.00 m. y antejardín 5.00 m. Esta vía delimita al área de planificación por su costado oriental y se ubica adyacente a la Unidad de Gestión 1. En relación con el Plan Parcial, se determina la siguiente sección vial: una calzada occidental de 7.00 metros y una sección peatonal total de 7.50 metros, integrada como un solo elemento para uso público, (incluye el antejardín), dando como resultado una sección tipo bulevar arborizado y amoblado, de carácter público que no podrá ser objeto de cerramiento. Sistema Vial Colector. Calle 65. De acuerdo con la jerarquía vial de la ciudad, ésta hace parte del las vías colectoras. Delimita el área de planificación en su costado sur. Tiene contemplada una sección vial de 20.00 m, según proyecto vial 6-86-4, con una calzada de 10.50 m., andenes laterales de 4.75 m., y un antejardín norte de 5.00 m. Se constituye en la vía por la cual se accede directamente a la Unidad de Gestión 1 y conjuntamente con la carrera 55A posibilita el acceso a la unidad de Gestión 2. El andén y el antejardín se integrarán en un solo elemento tipo bulevar arborizado y amoblado, con destinación a la circulación peatonal y amoblamiento urbano. Sistema Vial de Servicio. Calle 66 A. De acuerdo con la jerarquía vial de la ciudad, ésta hace parte de las vías de servicio. Esta vía delimita el área de planificación por su costado norte. Según Proyecto vial 6-86-4. Sección 001: Tiene una calzada de 4.00 metros, andenes laterales de 3.00 metros y un antejardín sur de 3.00 metros. El andén y el antejardín se integrarán en un solo elemento, con destinación a la circulación peatonal y amoblamiento urbano. Por esta vía se accede peatonalmente a la zona verde cedida “Parque Paseo de la Fuente” y a las unidades de gestión 1 y 2. Carrera 55A. Esta vía que delimita al área de planificación por su costado occidental comunica a la calle 65 con la calle 66 A y es un eje conector de tráfico peatonal y



vehicular desde y hacia equipamientos y servicios localizados a lo largo de éste: Universidad de Antioquia, Plaza Minorista. Desde esta vía se podrá acceder a la Unidad de Gestión 2. Mantiene la sección vial pública total de 16.00 m., según Proyecto vial 6-86-4, con una calzada de 7.00 m, zonas verdes de 2.50 cada una. Andenes laterales de 2.00 m, cada uno y antejardín oriental de 3.00 m., además se conserva fijo el borde oriental de la calzada existente. El andén, la zona verde y el antejardín se integrarán en un solo elemento, con destinación a la circulación peatonal y amoblamiento urbano. En el evento en que las urbanizaciones proyectadas sean aprobadas con cerramiento, el antejardín que se localice al interior de este deberá conservar su destinación de zona verde. NOTA: Las fajas requeridas para completar las vías serán adecuadas y cedidas al Municipio de Medellín mediante escritura pública debidamente registrada. El bulevar que rodea los desarrollos constructivos no podrá utilizarse para parqueaderos. 6.1.2.1.2 Accesibilidad al Área de Planificación del Plan Parcial. Accesibilidad Vehicular El área de planificación del Plan Torres de la Fuente, tiene como acceso vehicular principal la calle 65, a través de la cual se hará los accesos a los desarrollos urbanísticos propuestos para la Unidad de Gestión 1. El acceso vehicular a la Unidad de Gestión 2 está localizado sobre la carrera 55A. El desarrollo urbanístico de la unidad de gestión 1 tiene su acceso y salida a través de la calle 65, muy cerca el cruce con la carrera 55 (Avenida Del Ferrocarril). La salida deberá tomar la calle 65 hacia el oriente (a través del futuro intercambio vial de la calle Barranquilla con la Avenida Del Ferrocarril). El desarrollo urbanístico de la Unidad de Gestión 2, tiene su acceso y salida sobre la carrera 55 A, muy cerca al cruce con la calle 66 A, con posibilidad de conectar con las calles 65 o 66A. Accesibilidad Peatonal Peatonalmente, el área de planificación posee los accesos a la Unidad de Gestión 1 a través del bulevar de la Calle 65 y a la Unidad de Gestión 2 por el bulevar de la carrera 55A, los cuales son ágiles y se encuentran interconectados con la red de andenes del barrio El Chagualo y a la red general peatonal de la ciudad (calle 67 y carreras 62 y 55), que adicionalmente a las definidas por el POT se generan otras a lo largo la calle 65, esta conecta la Avenida del Ferrocarril con la Avenida Regional, y la carrera 56, que conecta con la calle Barranquilla, esta última que conforma la red caminera del Metro que discurre a lo largo de la calles 67 hasta la Estación Hospital, permitiéndole a la nueva población diversas opciones de movilidad a pié. Asimismo se tiene planteado desde las dos unidades de gestión, un acceso peatonal por la carrera 66A con el fin de acceder al parque Paseo de la Fuente y equipamientos localizados allí.



Adicionalmente, el área de planificación se encuentra a pocos metros de la ciclo ruta de la calle 67 (Barranquilla), lo que permite a los nuevos residentes y usuarios un fácil acceso a corredores para tránsito en bicicleta. Ver plano 6: Sistema vial y de transporte Vinculación del Área de Planificación con los Proyectos: Museo de la Ciencia y de la Tecnología (Museo Explora), Universidad de Antioquia y estaciones Hospital. La cercanía del conjunto “Torres de La Fuente a los proyectos Museo de Ciencia y Tecnología, la Universidad de Antioquia y la estación Hospital del Metro permite su vinculación a través de las siguiente conexión: Calle 65 – Carrera 55 – a través del intercambio vial (Calle Barranquilla x Avenida Del Ferrocarril) hacia: Universidad de Antioquia, Parque Explora, Estación Hospital. Esta conexión se facilitará tanto de forma vehicular como peatonal. El futuro intercambio vial de la Calle Barranquilla con la Avenida del Ferrocarril, permitirá dirigir los flujos vehiculares hacia la Universidad de Antioquia, Parque Explora y Estación Hospital del Metro. Los desplazamientos peatonales utilizan la calle 65 y sus conexiones con la calle 67 (Barranquilla) a través de la carrera 56 y de la carrera 55 –Avenida del Ferrocarril, por donde discurre la red peatonal de ciudad. 6.1.2.2 Sistema de Servicios Públicos Domiciliarios. En general la empresa prestadora de los servicios públicos, EPM, certificó la disponibilidad técnica de la prestación de los servicios públicos domiciliarios, mediante radicados que se anexa a este documento. Los desarrollos urbanísticos y constructivos proyectados en este plan parcial acogerán las determinaciones, especificaciones técnicas y recomendaciones que definan las Empresas Públicas de Medellín en materia de saneamiento -alcantarillado-, manejo y recolección de los residuos sólidos, especificaciones técnicas en materia de acometidas e instalaciones para las redes de energía. Así mismo se diseñará y construirá la infraestructura adecuada para el abasto y distribución del agua potable a partir de las redes existentes y con las redes de abasto y distribución de gas natural. 6.1.2.3 Sistema de Espacios Públicos y Esparcimiento y Encuentro El sistema de espacios públicos y de esparcimiento y encuentro para este plan parcial esta constituido por las zonas verdes y libres del sistema de espacios públicos conformadas por las zonas verdes públicas del sistema vial; las zonas verdes de los desarrollos urbanos; las áreas verdes producto de cesiones por los desarrollos urbanísticos o constructivos; los antejardines y los retiros en general; que pueden ser de dominio público o privado y que poseen carácter ornamental, paisajísticos, de seguridad o funcional. En este plan parcial en particular con las zonas verdes a ceder se conformará el “Parque Paseo de la Fuente”, el cual estará localizado sobre la calle 66A y tendrá accesos por ésta y por la carrera 55A. El aporte en zonas verdes cedidas a la ciudad corresponde a 1.649,97 m². Al interior de este parque se ubicará la construcción del equipamiento ocupando máximo el 30% de las zonas verdes cedidas, con el propósito de preservar dicha área como un parque arborizado destinado a la recreación pasiva. Ver plano: Estructura General del Espacio Público.



6.1.2.4 Sistema de Equipamientos. El sistema de equipamientos está constituido por espacios o edificaciones destinadas a proveer a los ciudadanos de servicios sociales de carácter educativo, de salud, deportivo, de bienestar social, comunitario, formativo o cultural; Están regulados por la legislación urbanística y sectorial de cada tipo de equipamiento, y por una organización administrativa de múltiples organismos públicos y privados que deben actuar coordinadamente en el territorio. Este Plan Parcial aportará con destino a la construcción del equipamiento comunitario, lo establecido para tal efecto por el Acuerdo 23 del 2000, el cual se ubicara sobre la calle 66A, con acceso por la carrera 55A y la calle 55, sobre el suelo de cesiones públicas del área de intervención del Plan Parcial, contiguo a edificación de áreas comunes privadas determinadas por la unidad de gestión 1, con el fin de conformar una Unidad Básica Comunitaria Barrial. Unidad Básica Comunitaria Barrial. Será el producto de la obligación de construcción de equipamientos de las unidades de gestión 1 y 2. Tendrá la característica de integrar todas las obligaciones en una sola edificación. La destinación de este equipamiento ha sido establecida mediante un estimativo de las necesidades y demandas de la nueva población que se asentará en los desarrollos de vivienda propuestos al interior del área de planificación, consignados anteriormente. La unidad se desarrollará mediante Módulos. Módulo Nº 1: El primer módulo, será construido con el aporte de la obligación de construcción de equipamientos provenientes del desarrollo de la Unidad de Gestión 1 y contendrá: Una sala equipada como gimnasio Espacio público de acceso y salida del público. Unidad administrativa: Oficina, cocineta, servicios sanitarios, celaduría. Cafetería El área de este Módulo de equipamiento de acuerdo con la edificabilidad prevista en este plan parcial será de 429,19 m2. Será construido en dos niveles. Se establece que el Módulos 2º será construidos en los pisos superiores, con el aporte de la cesión de la Unidad de Gestión 2. Módulo Nº 2: El segundo módulo, será construido con el aporte de la obligación de construcción de equipamientos provenientes del desarrollo de la Unidad de Gestión 2, en un área aproximada de 256,62 m2 y contendrá: Áreas asistenciales: Con énfasis en la prestación de servicios médicos, odontológicos,

sicológicos, alimentarios. Áreas Adicionales: De acuerdo a las demandas establecidas por la población

habitante del sector, con énfasis en espacios para sedes comunitarias o actividades recreativas cubiertas.

Las características específicas de este núcleo de equipamientos podrán ser modificadas al



momento de definir el diseño específico del equipamiento público. Las modificaciones pueden ser orientadas a Equipamientos básicos sociales (Educación, salud, recreación y deportes), de acuerdo con las dinámicas de asentamiento de la población y previo visto bueno del Departamento Administrativo de Planeación. Entrega del equipamiento. Unidad de Gestión 1. El primer módulo del equipamiento a ceder por la Unidad de

gestión 1, será construida de forma paralela y proporcional al desarrollo de cada una de las tres (2) etapas programadas. Se dará la prelación a la construcción de la Sala destinada a Gimnasio, en las dos etapas siguientes serán construidos, La Unidad Administrativa, y los servicios de cafetería.

Unidad de Gestión 2. El segundo módulo de equipamiento a ceder por la Unidad de

gestión 2, deberá construirse de forma paralela y proporcional a la construcción del conjunto, sea ésta en una etapa o en varias. Deberá darse prelación a la construcción de las áreas asistenciales para la prestación de servicios de salud en la primera etapa de ejecución.

6.1.2.5 Sistema de Centralidades. El área objeto del proyecto pertenece al sector de tratamiento de redesarrollo del Chagualo y conforma una frontera con la Universidad de Antioquia. Su régimen de centros de convocatorias dependerá de la articulación por medio del ordenamiento del espacio público de dichas centralidades. En sí, ya se constituye en parte del centro de la ciudad con su especialidad como lugar de residencia. Para el proyecto es de especial interés la ordenación de nodos de actividades desde el nivel inferior como puede ser el vecindario: el centro de barrio alrededor de la capilla, calle 61 con carrera 56. El comercio de vecindario, la universidad de Antioquia por su capacidad de convocatoria y oferta de actividades. El cruce de la calle 61 con la Avenida Juan del Corral y la iglesia de Jesús Nazareno. Las estaciones del Metro y finalmente la importancia de la manzana de Fatelares en pleno centro de convocatoria de la Plaza Minorista 6.2 ÁREAS DE CESIÓN Y OBLIGACIONES URBANÍSTICAS. El Acuerdo 62 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial, define en los artículos 205 y 206 que las cesiones públicas incluyen, entre otros aspectos: las requeridas para vías públicas, tanto vehiculares como peatonales; las zonas verdes, parques y plazoletas de uso público, junto con el amoblamiento y la dotación que los mismos requieren y el suelo para la dotación y construcción de equipamiento colectivo, de acuerdo con los criterios establecidos para tal fin. En consonancia con lo anterior, el desarrollo de los equipamientos y la generación de los espacios públicos que conforman el plan parcial será producto de la gestión pública con el aporte de los privados mediante las obligaciones urbanísticas por el desarrollo de actividades comerciales, de servicios y de vivienda dentro del plan parcial. El suelo a ceder se calcula teniendo como base lo dispuesto en el artículo 23º del Acuerdo 23 de 2000, el cual establece para el tratamiento de redesarrollo en suelo urbano una cesión de 5 m² de suelo por cada 100 metros cuadrados de construcción en vivienda y otros usos, con un mínimo del 20% del área neta.



Área Neta. El área neta se define conforme con lo establecido en el artículo 33 del Acuerdo 23 de 2000, de la siguiente manera: de la totalidad del área bruta a intervenir, se restan las áreas correspondientes a obra pública que en este caso en particular corresponde a la cesión de suelo para vías públicas. Para el caso del Plan Parcial “Torres de La Fuente”, se han tomado varios datos de área neta, con los cuales se ha realizado el cálculo de aprovechamientos en las distintas escalas de planeamiento. Escalas de Planeamiento del Plan Parcial.

SUPERFICIE DE PLANEAMIENTO ÁREA BRUTA

(m2)

ÁREA NETA

(m2)

POLÍGONO Z3 RED 4. El Chagualo 250.100.00 167.138.00

ÁREA DE PLANIFICACIÓN. MANZANA 65-55. 9.634,83

ÁREA DE INTERVENCIÓN DEL PLAN PARCIAL. 8.017,00 7.428,57

Cuantificación de las Áreas de Cesión del Plan Parcial. Las áreas de cesión del presente Plan Parcial corresponderán a las establecidas en los artículos 205º y 206º del Acuerdo 062 de 1999 y están constituidas por las franjas para vías vehiculares requeridas para completar la malla vial actual, cuya área alcanza los 588.43 m² y el Parque “Paseo de la Fuente”, suelo público, como parte del sistema secundario de espacios públicos de esparcimiento y encuentro, con área total de 1.649,90m², donde se localizará la construcción y dotación de equipamiento comunitario. La Unidad de Gestión 1, aportará a la conformación del parque un total de 971 m² y la Unidad de Gestión 2 aportará 678,97 m², para un total de 1.649,97 m². Las cesiones públicas serán dejadas formando una franja que bordea el conjunto por la carrera 55A y todo el tramo de la calle 66A. Será para el uso público y serán cedidas al Municipio de Medellín mediante escritura pública debidamente registrada. Ver Plano: “Áreas de Cesión Pública”. Áreas de cesión suelo por unidades de gestión.

Unidad de

Gestión

Área neta

Suelo

m²

Suelo para zonas

verdes

m²

Suelo para

Vías

m²

Total Suelo a

ceder

m²

1 5.071,24 971 400,76 1.371.76

2 2.357,33 678,97 187.67 866.64

Totales 7.428,57 1.649,97 588,43 2.238,40

Las zonas verdes a ceder corresponden a las áreas verdes recreacionales establecidas en el Artículo 23 del Acuerdo 23 de 2000, equivalentes a 5m² por cada 100 m² construidos con un mínimo del 20% del área neta del lote, en cualquier uso. El 20% del área neta del plan parcial corresponde a 1.485.71m². El total de metros cuadrados de construcción corresponde a 32.999,49 m², lo que equivale a una obligación de cesión de suelo de 1.649,97 m² por tanto, para los desarrollos en este plan parcial se le aplica el indicador de 5m² por cada 100 m² construidos.



Una vez aprobada la licencia de urbanismo y para el recibo de obras de urbanismo y construcción de la primera etapa, se deberá haber cedido a titulo gratuito a favor del Municipio de Medellín, mediante escritura pública debidamente registrada, el suelo de cesión que le corresponde a toda la unidad de gestión para zonas verdes, recreacionales y equipamiento. En el evento que la licencia de urbanismo y/o construcción se realice por etapas, cada una de estas deberá ser autosuficiente y las obligaciones urbanísticas por adecuación de vías y áreas verdes recreacionales y equipamientos, y por construcción de equipamientos, deberán ser entregadas en la etapa respectiva y no podrán ser prorrogables a etapas posteriores de la ejecución del proyecto. Todas las áreas a ceder para espacio público y equipamiento deberán adecuarse con lo dispuesto en las normas vigentes sobre la materia. Los metros cuadrados de cesión para espacio público no podrán ser inferiores a los establecidos en este documento, si se llegare a efectuar una edificabilidad menor a la del aprovechamiento aquí consignado. Cesión de suelo adicional. En el evento en que las unidades de gestión construyan mayor edificabilidad a la asignada en este Plan Parcial, se deberá ceder suelo adicional al establecido en el cuadro "Áreas de Cesión de Suelo Público por Unidad de Gestión", proporcionalmente a los metros cuadrados adicionales que construyan. Por cada 100 metros cuadrados construidos de más, deberá cederse 5 metros cuadrados de suelo para áreas verdes, recreacionales y equipamientos. La definición del área adicional a ceder se realizará al momento de solicitar la licencia de urbanismo. Su localización debe estar colindante al Parque Paseo de la Fuente, al interior del área de planificación del presente plan parcial.



Obligación de cesión y construcción de equipamiento. La obligación de metros cuadrados de construcción de los equipamientos a ceder se encuentran constituidos por 1m²/vivienda en uso residencial y 1% del área total construida en otros usos, teniendo en cuenta el concepto de área construida para índice de construcción. De acuerdo con la edificabilidad asumida en el plan parcial para las dos unidades de gestión, el área aproximada de construcción de equipamiento corresponde a 429,19 m² para la unidad 1 y 256,6 m² para la unidad dos, para un total de 685,79 m². Al momento de solicitar la licencia de construcción se cuantificará en forma precisa la obligación correspondiente, acorde con las unidades de vivienda y los metros cuadrados de construcción para otros usos que se proyecten realizar. Cada una de las unidades de gestión deberá efectuar la construcción de los módulos que conforman el equipamiento, de acuerdo a los criterios, orientaciones y especificaciones definidas por el Departamento Administrativo de Planeación Municipal. Previo a la obtención de la licencia de urbanismo y construcción simultánea, o a la licencia de construcción, se debe obtener el concepto favorable del Departamento Administrativo de Planeación de la destinación específica de los equipamientos públicos y la ubicación precisa del mismo. El costo y las especificaciones de las áreas construidas por equipamiento a ceder, deben ser equivalentes a las áreas construidas por desarrollo urbanístico. En el caso de que las especificaciones de construcción del equipamiento a ceder determinen costos mayores o menores a los de las áreas construidas que los generen, la Administración Municipal establecerá la correspondiente equivalencia de obligación por construir. La edificación que albergará esta Unidad Básica Comunitaria Barrial, así como el suelo, serán totalmente públicos y cedidos mediante escritura pública al Municipio de Medellín quien establecerá su manejo y administración correspondientes. 6.2.1. Localización y Descripción de las Áreas de Cesión por Unidad de Gestión. A partir de la contabilización de lo edificado por cada unidad de gestión, las siguientes son las cesiones que cada unidad debe aportar:

Cesiones urbanísticas- Unidad de Gestión 1

VÍAS ZONAS VERDES EQUIPAMIENTOS

Carreras 55 y 55 A: Completar el tramo correspondiente a la unidad. Calle 66 A: Completar el tramo correspondiente a la unidad. Suelo vías: 400,76m²

Aportar y dotar el Parque Paseo de La Fuente sobre la calle 66A y el Bulevar peatonal de acceso al Parque. Área Suelo: 971 m²

Aportar y dotar Unidad Básica Comunitaria Barrial. Módulo 1 con área aproximada de 429,19 m². Ubicada contigua a las áreas recreativas comunes de la UG1.



Cesiones urbanísticas- Unidad de Gestión 2.

VIAS PLAZAS Y ZONAS VERDES

EQUIPAMIENTOS

Carrera 55 A: Completar el tramo correspondiente a la unidad. Suelo vías: 187,67m²

Aportar y dotar el Parque Paseo de La Fuente sobre la calle 66A y el Bulevar peatonal de acceso al Parque. Área suelo: 678,97m²

Aportar y dotar la Unidad Básica Comunitaria Barrial. Módulo 2 con área aproximada de 256,6 m². Ubicada contigua a las áreas recreativas comunes de la UG1.

Ver Plano: “Áreas de Cesión Pública” 7. ESTRUCTURA DE ESPACIOS PRIVADOS. El suelo privado del Plan Parcial Torres de La Fuente se encuentra constituido por el área neta de intervención menos las áreas correspondientes al suelo público y se discrimina de la siguiente manera:

Discriminación espacial de las unidades de gestión.

UNIDADES DE GESTIÓN

ÁREA NETA M²

ÁREAS DE CESIÓN

M²

ÁREA DE SUELO PRIVADO

M²

Unidad de Gestión 1 5.071,24 971,00 4.100,24

Unidad de Gestión 2 2.357,33 678,97 1.678,36

TOTAL 7.428,57 1.649,97 5.778,60

7.1 DEFINICIÓN DE APROVECHAMIENTOS. De conformidad con el Acuerdo 23 de 2000, el aprovechamiento para la totalidad del polígono Z3_RED4 y para el área de planificación del plan parcial de esta manzana, corresponde a un índice de construcción de máximo de 10.0 y mínimo de 2.0 y de ocupación del 80%, para vivienda y otros usos. En el cuadro que aparece a continuación se señalan los metros cuadrados construidos de acuerdo con estos índices.

Áreas y escalas de ordenación.

Área de la manzana o área de planificación 9.634,83 m2.

Área Neta de intervención del Plan Parcial 7.428,57 m2

Considerando el área neta de la manzana de 7.428,57 m2 (descontando cesiones viales) y con la aplicación del índice de construcción entre 2.0 y 10 para la manzana: Cálculo de aprovechamiento y edificabilidad para el área de intervención.

Edificabilidad máxima y mínima

Índice de Construcción

Área Neta m²

Edificabilidad m²

Mínimo 2 7428.57 14.857.14

Máximo 10 7428.57 74.285,70



Aprovechamiento medio u óptimo del área de Intervención del Plan Parcial por Unidades de Gestión. A partir de los análisis y simulación urbanística – financiera, que se encuentra en el presente documento, se ha determinado como aprovechamiento medio el siguiente:

Edificabilidad del área de Intervención

Unidad de Gestión 1

Unidad de Gestión 2

Totales

Área bruta - m² 5.472 2.545 8.017

Área a ceder en vías – m² 400,76 187,67 588,43

Área neta – m² 5.071,24 2.357,33 7.428,57

Índice de construcción 4.09 5.2 4.44

Total M2 edificables 20.741,37 12.258,12 32.999,49

Mayor aprovechamiento. Cada Unidad de Gestión podrá hacer uso de un mayor aprovechamiento que el medio u óptimo establecido en el presente Plan Parcial para cada una de ellas. El uso de un mayor aprovechamiento requerirá del replanteamiento de su esquema urbanístico, de tal manera que sea adicionada una mayor superficie para cesión pública y el estándar requerido para los equipamientos. En este sentido, el área adicionada de cesión pública por mayor aprovechamiento deberá estar integrada al área total de cesiones dejadas por las dos unidades de gestión. Para las construcciones existentes, en el área de la unidad de gestión 2, se permitirá realizar las reformas y adecuaciones que sean necesarias para el desarrollo de su actividad. No se podrán generar áreas de construcción superiores a las actualmente existentes. 7.2 UNIDADES DE GESTIÓN. El área de planificación del presente Plan Parcial, se encuentra divida en dos (2) Unidades de Gestión definidas básicamente a partir de los criterios de estructura predial, área, ubicación relativa y expectativas de desarrollo urbanístico de la manzana 65-55. Asimismo contiene una edificación a conservar. A partir de la división predial, se generó la expectativa de compra de los lotes 1, 2, 3 y 6 por parte de una compañía constructora, los cuales configuran un globo de terreno en forma de “L” invertida con su lado mayor sobre la carrera 55. El globo de terreno restante de forma rectangular, es el correspondiente a los lotes 4 y 5. En cuanto al área y ubicación relativa, la firma promotora encontró una gran potencialidad de estos predios para su desarrollo urbanístico mediante la figura de Plan Parcial, requiriéndose para ello la vinculación y gestión con el resto de predios de la manzana. Finalmente, en relación con las expectativas de desarrollo urbanístico, se planteó que los lotes 1, 2, 3 y 6 configuraran una Unidad de Gestión con desarrollo a corto plazo, mientras que los predios 4 y 5 configuraran otra unidad de gestión con desarrollo a mediano y largo plazo, teniendo en cuenta que se trata de propietarios diferentes.



Las Unidades de Gestión 1 y 2 agrupan el conjunto de predios que se requieren para la realización de cada uno de los proyectos que componen el presente Plan Parcial. Las Unidades de Gestión presentan unidad programática, pues identifican operaciones o proyectos urbanísticos ejecutables de manera autónoma y requieren, para su ejecución, la aplicación del principio de reparto equitativo de cargas y beneficios. Para su desarrollo, será necesaria la cooperación de los propietarios de los predios que conforman cada una de las unidades de gestión. Ver Plano: “Unidades de Gestión y Área de Manejo Especial” Unidad de Gestión 1. La Unidad de Gestión 1 agrupa los lotes 1, 2, 3 y 6 abarcando un área bruta total de 5.472 metros cuadrados. Contiene un área neta de 5.071,24 m2, de la cual, 971 m2 es suelo público correspondiente a cesiones obligatorias y 4.100,24 m2 de suelo privado. El esquema urbanístico propuesto para el desarrollo de la Unidad de Gestión 1, se estructura a partir de la conformación de un conjunto de seis (6) torres de apartamentos para un total de 424 unidades que confinan al interior una plazoleta de uso privado, que contiene los parqueaderos privados con 47 plazas, así como 28 locales comerciales. Contiene también una edificación en dos pisos destinada para equipamientos privados que consta de salón comunal y guardería, espacios de circulación vehicular y peatonal. El conjunto es complementado con una piscina y sus áreas de servicios complementarios. Unidad de Gestión 2. La Unidad de Gestión 2 agrupa los lotes 4 y 5 que abarcan un área bruta total de 2.545 m2. Esta área incluye 2.357,33 m² de área neta, de la cual 678,97 m2 es suelo público correspondiente a cesiones obligatorias y 1.678,43 m2 de suelo privado. De acuerdo con las expectativas de los propietarios y sin detrimento de la presente formulación, el esquema urbanístico propuesto para el desarrollo de la Unidad de Gestión 2, se estructura en semejanza al considerado para la Unidad de Gestión 1, a partir de un desarrollo de vivienda en altura compuesto por dos torres de apartamentos (251 unidades) y una edificación comercial con 31 locales, conformando a su interior una plaza de uso privado. Ver Plano: “Unidades de Gestión y Área de Manejo Especial” 7.3 ÁREA DE MANEJO ESPECIAL “ACADEMIA FROILÁN”. Comprende el predio N° 7, localizado en el costado nororiental del área de planificación sobre la carrera 55 (Avenida del Ferrocarril), junto al cruce con la calle 66A. Tiene un área de lote total de 135,50 m2. No se ha incluido en el área de intervención, como se mencionó anteriormente, por lo tanto no hará parte del reparto de cargas y beneficios definidos por el presente Plan Parcial. La edificación actual de tres pisos, solo podrá realizar adiciones y reformas menores sin que genere metros cuadrados adicionales de construcción.



No obstante lo anterior, la edificación se integrará volumétricamente y formalmente a la edificación destinada para las áreas de equipamiento privado de la unidad de gestión 1, permitiendo una unidad de fachada en todo el conjunto localizado sobre el lazo que une la calle 67 (Barranquilla) con la carrera 55 (Avenida Del Ferrocarril) y la calle 66A. Igualmente se hará una intervención sobre el espacio público ubicado al frente de esta edificación que genere integralidad en todo el proyecto urbano definido en el Plan Parcial. Es responsabilidad de la unidad de gestión 1 hacer esta intervención y para tal efecto ver en anexos la carta de compromiso, donde la propietaria de la edificación se compromete a permitir la intervención sobre su inmueble por parte de los ejecutores de la unidad de gestión 1. Ver Plano: “Unidades de Gestión y Área de Manejo Especial” y plano Área de Manejo Especial y ver anexo N° 4. Documento suscrito por la propietaria de la Edificación Consolidada, Área de Manejo Especial.



8. SIMULACIÓN URBANÍSTICA FINANCIERA. En el contexto del Plan Parcial la simulación urbanístico financiera tiene por objeto identificar las condiciones económicas generales del mercado inmobiliario local, bajo las cuales se propone desarrollar los proyectos que componen el Plan, se define como “Un ejercicio de prefactibilidad económica de las operaciones propuestas por el Plan Parcial en forma global y para cada una de sus etapas o unidades, formulado a partir del aprovechamiento medio propuesto y sustentado de manera que permita establecer un equitativo reparto de cargas y beneficios, que determina una viabilidad económica de

todo el Plan Parcial y de cada una de sus unidades de gestión”.32

8.1 EJERCICIO DE SIMULACIÓN URBANÍSTICA FINANCIERA. Mediante el ejercicio de Simulación Urbanística Financiera, se modelan y ajustan las características de las diferentes unidades de gestión propuestas para ocupación del territorio, con base en los aprovechamientos urbanísticos (metros cuadrados vendibles en vivienda y otros usos) asignados a cada unidad por el Plan. En todos los casos, se pretende que el resultado final (ventas totales del proyecto) permita sufragar la totalidad de los costos de construcción y del desarrollo del proyecto, el valor del suelo bruto y el margen de utilidad definido por el dueño del proyecto. No obstante el ejercicio realizado al formular los proyectos definitivos se podrán ajustar algunos aspectos relativos al tipo y cantidad de producto inmobiliario definido, teniendo en cuenta que las cargas asignadas en este ejercicio son minimamente las que debe cumplir. Los ingresos del Plan están constituidos por el producto de la venta de las viviendas y demás usos, considerando la programación de los proyectos y la velocidad de ventas que se estima para cada proyecto, de acuerdo con el comportamiento de la oferta de dichos productos. El plan parcial proyecta construir 675 unidades de vivienda de interés social de un área promedio cada una de 48.45m² y 59 locales comerciales que se distribuyen por unidad de la siguiente forma: La Unidad de Gestión 1 está compuesta por tres torres de 20 pisos, que contienen 240 apartamentos, y tres torres más de 15 pisos con 184 apartamentos. Asimismo en las torres 1,2 y 3 se encuentran 24 locales comerciales en el 1º piso, los cuatro (4) locales restantes se encuentran en las torres 3,4 y 5. El área promedio de los apartamentos es de 48,45 m2. Los parqueaderos se realizarán a nivel y con un total de 47 unidades no vendibles. La Unidad de Gestión 2, está compuesta por dos (2) torres de 10 pisos que contienen 251 apartamentos y una edificación comercial con 31 locales comerciales. Los parqueaderos se localizan en el sótano con un total de 28 unidades no vendibles.

32 Decreto 1212 De 2000



Factores de cálculo sobre ventas totales.

8.2 RESULTADO DE LA EVALUACIÓN.

La evaluación realizada se adelantó con base en un Estado de Pérdidas y Ganancias Proyectado, es de carácter estático pues se asume tanto los costos de producción y gestión al igual que los ingresos por ventas se ejecutan en el momento cero del proyecto. Los Ingresos están constituidos las ventas totales del Plan, en cuanto a unidades de vivienda y por otros usos, así como los costos totales de cada uno de los proyectos que componen el Plan. Resultados del Plan Parcial

U. G. Vivienda Otros usos Total

1 12.338.516 1.002.635 13.341.151

2 7.134.499 1.096.563 8.231.062

Totales 19.473.015 2.099.198 21.572.213

Ventas (Miles de pesos)

Lote Directos Indirectos Honorarios Gtos Admitivos Reembolsables Financieros Totales Diferencia

1.647.411 8.138.371 308.697 1.307.433 456.267 349.538 640.375 12.848.093 493.058

766.203 5.177.553 172.427 806.644 281.502 215.654 398.383 7.818.366 412.696

2.413.614 13.315.924 481.124 2.114.077 737.770 565.192 1.038.759 20.666.459 905.754

Costos (Miles de pesos)

El margen bruto de utilidades resultante con la ejecución del Plan Parcial, se considera ajustada al comportamiento promedio para esta tipología de productos y proyectos, resultando atractiva la inversión en el desarrollo urbanístico, así como los honorarios generados dentro del mismo. En general, representa un Plan económicamente viable al momento actual y bajo los supuestos de simulación.

Factores de cálculo

sobre ventas totales

Porcentaje UG1 Porcentaje UG2

Terrenos 12,35% 9,31%

Construcción 58,27% 57,18%

Urbanismo 1,21% 1,06%

Revisión alza de costos 1,52% 4,66.%

Honorarios 9,80% 9,80%

Gastos Administrativos 3,42 % 3,42%

Gastos reembolsables 2,62% 2,62%

Gastos financieros 4,80% 4,84%

Utilidad (Margen) 3.70 % 5.01%

Gastos Indirectos 2.31% 2.09%

Total 100 100

Producto Precio por M² Precio Total Área de VIS

UG1

Área de VIS

UG2

$ $ M² M²

VIS CLASE A 610.000 28.541.116 46,79 44,80

VIS CLASE B 610.000 29.757.675 48,78 48,90

VIS CLASE C 610.000 30.309.169 49,69 49,20

OTROS USOS 1.950.000 35.808.400 18,36 18,14



El precio de venta promedio por metro cuadrado de vivienda es de $610.000.000, considerado competitivo dentro de la oferta actual de esta tipología, y $1.950.000 para otros usos. El precio de venta establecido para vivienda ubica éstas en la tipología 4 en la clasificación para efectos del subsidio familiar de vivienda. Se estima que un 20% de los demandantes serán beneficiarios del subsidio de vivienda. La simulación se efectuó para cada unidad de gestión, conforme a los aprovechamientos y usos asignados para cada una de ellas, sin tener en cuenta que la gestión y desarrollo podrá llevarse a cabo por etapas o proyectos. Las tablas siguientes representan una síntesis del ejercicio de viabilidad financiera para llevar a cabo el desarrollo urbanístico del área de planificación del Plan Parcial.



UNIDAD DE GESTION 1

FACTIBILIDAD PRELIMINAR

CANTIDAD UNIDADVALOR

UNITARIOVALOR TOTAL

% EN

VENTAS

VALOR POR

VIVIENDA

VIVIENDA 424 UN 29.100,27 12.338.516 92,48%OTROS USOS 28 UN 35.808,40 1.002.635 7,52%

INGRESOS POR VENTAS 13.341.151 100,00% 31.465

LOTE + CONST EXISTENTE 4.100,7 M2301,06 1.234.562 9,25%

SUELO OBLIGACION 1.371,3 M2301,06 412.849 3,09%

TOTAL LOTE 5.472 M2301,06 1.647.411 12,35% 3.885

CONSTRUCCIÓN APTOS Y OTROS USOS 20.741,2 M2322,14 6.681.563 50,08%

CONSTRUCCIÓN PUNTO FIJO (12%) 2.488,9 M2322,14 801.788 6,01%

CONSTRUCCIÓN EQUIPAMIENTO 878,7 M2331,04 290.895 2,18%

TOTAL CONSTRUCCIÓN 24.108,9 M2322,46 7.774.246 58,27% 18.335

URBANISMO INTERNO 2.041,5 M233,53 68.451 0,51%

ADECUACIÓN SUELO EQUIP. - M2- - 0,00%

URBANISMO EXTERIOR (CARGAS) 1.371,31 M268,04 93.306 0,70%

TOTAL URBANISMO 3.413 M247,40 161.757 1,21% 382

REVISION ALZA DE COSTOS 2,55% % 7.936.003 202.368 1,52%

TOTAL COSTOS DIRECTOS MAS

URBANISMO 8.138.371 61,00% 19.194

GASTOS INDIRECTOS

ESTUDIO DE SUELOS Y AMBIENTAL 4.100,7 M23,51 14.386 0,11%

DISEÑO ESTRUCTURAL 23.230 M24,30 100.000 0,75%

DISEÑO ELECTRICO 23.230 M21,72 40.000 0,30%

DISEÑO HIDROSANITARIO Y GAS 23.230 M23,44 80.000 0,60%

DISEÑO DE VIAS Y REDES 23.230 M20,22 5.000 0,04%

IMPUESTO DE CONSTRUCCIÓN (LOCALES COMERCIALES) 514,17 M2

4,28 2.201 0,02%

DERECHOS DE CURADURÍA URBANA 5.071,2 M20,54 2.756 0,02%

DERECHOS DE CURADURÍA CONTRUCCIÓN 24.109 M21,07 25.826 0,19%

PLAN PARCIAL 8.017 M21,87 15.000 0,11%

SEGUROS 0,30% % 7.842.697 23.528 0,18%

TOTAL GASTOS INDIRECTOS 308.697 2,31% 728

HONORARIOS

CONSTRUCCIÓN 4,20% % 13.341.151 560.328 4,20%INTERVENTORIA 0,10% % 13.341.151 13.341 0,10%DISEÑO 1,00% % 13.341.151 133.412 1,00%GERENCIA 2,00% % 13.341.151 266.823 2,00%COMISION DE VENTAS 2,50% % 13.341.151 333.529 2,50%

TOTAL HONORARIOS 9,80% 1.307.433 9,80% 3.084

GASTOS ADMINISTRATIVOS

FIDUCIARIA PREVENTAS 0,12% % 13.341.151 16.009 0,12%LEGALES 0,80% % 13.341.151 106.729 0,80%JURIDICOS 0,40% % 13.341.151 53.365 0,40%PUBLICIDAD 2,00% % 13.341.151 266.823 2,00%OTROS 0,10% % 13.341.151 13.341 0,10%

TOTAL GASTOS ADMINISTRATIVOS 3,42% 456.267 3,42% 1.076

GASTOS REEMBOLSABLES

REEMBOLSABLES PROYECTO 1,00% % 13.341.151 133.412 1,00%REEMBOLSABLES INTERVENTORIA 0,00% % 13.341.151 - 0,00%IVA HONORARIOS 1,62% % 13.341.151 216.127 1,62%

TOTAL GASTOS REEMBOLSABLES 2,62% 349.538 2,62% 824

GASTOS FINANCIEROS 4,80% % 13.341.151 640.375 4,80% 1.510

TOTAL COSTOS 12.848.093 96,30% 30.302

UTILIDAD 493.058 3,70% 1.163

UITILIDAD MAS REEMBOLSOS 6,32%



UNIDAD DE GESTION 2

FACTIBILIDAD PRELIMINAR

CANTIDAD UNIDADVALOR

UNITARIOVALOR TOTAL

% EN

VENTAS

VALOR POR

VIVIENDA

VIVIENDA 251 UN 28.424,30 7.134.499 86,68%OTROS USOS 31 UN 35.373,00 1.096.563 13,32%INGRESOS POR VENTAS 8.231.062 100,00% 32.793

LOTE + CONST EXISTENTE 1.678,4 M2301,06 505.290 6,14%

SUELO OBLIGACION 866,6 M2301,06 260.912 3,17%

TOTAL LOTE 2.545,0 M2 301,06 766.203 9,31% 3.053

CONSTRUCCIÓN APTOS Y OTROS USOS 12.258,1 M2322,14 3.948.817 47,97%

CONSTRUCCIÓN PUNTO FIJO (12%) 1.471,0 M2322,14 473.858 5,76%

CONSTRUCCION DE PARQUEADEROS 376,5 M2295,38 111.210

CONSTRUCCIÓN EQUIPAMIENTO 522,7 M2331,04 173.040 2,10%

TOTAL CONSTRUCCIÓN 14.628,3 M2 4.706.925 57,18% 18.753

URBANISMO INTERNO 839,2 M233,53 28.138 0,34%

ADECUACIÓN SUELO EQUIP. - M2- - 0,00%

URBANISMO EXTERIOR (CARGAS) 866,64 M268,04 58.968 0,72%

TOTAL URBANISMO 1.706 M2

51,06 87.105 1,06% 347

REVISION ALZA DE COSTOS 8,00% % 4.794.030 383.522 4,66%

TOTAL COSTOS DIRECTOS MAS

URBANISMO 5.177.553 62,90% 20.628

GASTOS INDIRECTOS

ESTUDIO DE SUELOS Y AMBIENTAL 1.678 M2

3,51 5.889 0,07%

DISEÑO ESTRUCTURAL 13.729 M2

4,30 59.100 0,72%

DISEÑO ELECTRICO 13.729 M21,72 23.640 0,29%

DISEÑO HIDROSANITARIO Y GAS 13.729 M23,44 47.280 0,57%

DISEÑO DE VIAS Y REDES 13.729 M20,22 2.955 0,04%

IMPUESTO DE CONSTRUCCIÓN (LOCALES COMERCIALES) 562,34 M2

4,28 2.407 0,03%

DERECHOS DE CURADURÍA URBANA 2.357 M20,54 1.281 0,02%

DERECHOS DE CURADURÍA CONSTRUCCIÓN 14.628 M21,07 15.670 0,19%

SEGUROS 0,30% % 4.735.063 14.205 0,17%TOTAL GASTOS INDIRECTOS 172.427 2,09% 687

HONORARIOSCONSTRUCCIÓN 4,20% % 8.231.062 345.705 4,20%INTERVENTORIA 0,10% % 8.231.062 8.231 0,10%DISEÑO 1,00% % 8.231.062 82.311 1,00%GERENCIA 2,00% % 8.231.062 164.621 2,00%COMISION DE VENTAS 2,50% % 8.231.062 205.777 2,50%TOTAL HONORARIOS 9,80% 806.644 9,80% 3.214

GASTOS ADMINISTRATIVOSFIDUCIARIA PREVENTAS 0,12% % 8.231.062 9.877 0,12%LEGALES 0,80% % 8.231.062 65.848 0,80%JURIDICOS 0,40% % 8.231.062 32.924 0,40%PUBLICIDAD 2,00% % 8.231.062 164.621 2,00%OTROS 0,10% % 8.231.062 8.231 0,10%TOTAL GASTOS ADMINISTRATIVOS 3,42% 281.502 3,42% 1.122

GASTOS REEMBOLSABLESREEMBOLSABLES PROYECTO 1,00% % 8.231.062 82.311 1,00%REEMBOLSABLES INTERVENTORIA 0,00% % 8.231.062 - 0,00%IVA HONORARIOS 1,62% % 8.231.062 133.343 1,62%TOTAL GASTOS REEMBOLSABLES 2,62% 215.654 2,62% 859

GASTOS FINANCIEROS 4,84% % 8.231.062 398.383 4,84% 1.587

TOTAL COSTOS 7.818.366 94,99% 31.149

UTILIDAD 412.696 5,01% 1.644

UITILIDAD MAS REEMBOLSOS 7,63%



Consideraciones tenidas en cuenta para evaluación de la Simulación Financiera Teniendo en cuenta que los precios de metro cuadrado en ambos lotes son diferentes,

por cuanto su compra se hace en dos momentos diferentes de tiempo; se calcula el precio promedio del metro cuadrado del lote sumando los precios totales de los lotes de la unidad de gestión 1 y la unidad de gestión 2 y dividiendo por la suma de las áreas respectivas, este valor unificado es el tomado para realizar la simulación y el reparto.

Unidad de Gestión

Área bruta de lote

(M2)

Costo por M2 (Miles de $)

Costo total del lote

(Miles de $)

Costo ponderado

del M² (Miles de $)

1 5.472 276.390 1.512.411

2 2.545 354.110 901.211

Total 8.017 2.413.622 301.062

El precio inicial del metro cuadrado para la unidad de gestión 1 es de $257.000, dicho

valor multiplicado por el área del lote da un valor inicial de $1.406.304.000, no obstante, en el proceso de negociación el pago del predio se pacto en 10 meses con la inclusión de intereses adicionales al precio pactado, lo cual incremente el valor del predio a $1.512.411.000 que se pagaron en total por el lote, lo que corresponde a $276.392 por metro cuadrado. Para la unidad de gestión 2, el precio del M2 es de $354.110, el que multiplicado por el área del lote da un total de $901.211.000.

Los parqueaderos de los proyectos a realizar en las dos unidades de gestión no son

productos inmobiliarios vendibles, su manejo estará a cargo de las copropiedades de los conjuntos y serán de carácter público de todas las unidades de vivienda.

El área total de equipamiento para la Unidad de Gestión 1, incluye: 449,55 m2 de

equipamiento privado y 429,19 M2 de equipamiento público. Para la Unidad de Gestión 2, incluye 256,6 de equipamiento público y 266,12 de equipamiento privado. El precio metro cuadrado de construcción de equipamiento: $331,040, considera mayores especificaciones de las construcciones, las cuales se deben entregar totalmente acabadas, mientras el precio metro cuadrado de construcción de las viviendas: $ 322,140 corresponde a su entrega en obra gris.

El ítem: urbanismo interno o de carácter privado, para la unidad de gestión 1, incluye

parqueaderos, zonas verdes privadas y retiro entre las dos unidades de gestión. Para la unidad de gestión 2, zonas verdes privadas, retiros y plazoleta interior. El área de urbanismo interno corresponde a un 50% de ocupación, como se expresa en la tabla de factibilidad financiera.

El ítem: Urbanismo externo, corresponde a las cargas en adecuación de vías y zonas

verdes, se calcula con $68,040, como promedio ponderado del costo de construcción (sin incluir compra de suelo) de adecuación de vías y zonas verdes.

La previsión de alza de costos parte del incremento promedio presentado por los

insumos de construcción durante el presente año, y una reserva para imprevistos se ha incluido, dado que no se tiene un proyecto arquitectónico planteado aún.

Los costos de formulación del plan parcial los ha asumido totalmente la unidad de

gestión 1, no se consideraron para el reparto de cargas y por tanto se incluyeron en la factibilidad económica de la unidad de gestión 1.



Lo impuestos de construcción se calculan sobre la edificabilidad total y los derechos de curaduría sobre el área neta.

8.3 REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS. La información requerida para el ejercicio de reparto de cargas y beneficios, por cada Unidad de Gestión y global para el área de planificación, proviene del esquema de distribución urbanística de la ocupación del suelo público y privado definido por el Plan; en segundo lugar, de los costos de construcción y desarrollo utilizados en la simulación anterior y de las obligaciones urbanísticas identificadas por vivienda y otros usos. La distribución de cargas se presenta para cada unidad de gestión, para la UG2 que la componen varios lotes con matricula inmobiliaria individual, deberá realizarse el ejercicio para cada uno de los lotes individuales con el propósito de aportar claridad a cada propietario sobre su participación en los aprovechamientos y sus obligaciones en la contribución para el desarrollo de todo el Plan. DEFINICIONES. Para un mejor entendimiento de la metodología utilizada para obtener el equitativo reparto de cargas y beneficios, en el presente Plan Parcial, se presentan las siguientes definiciones. Reparto: Es la distribución equitativa entre los propietarios conforme a la tenencia de

cada uno de los predios que hacen parte de las unidades de gestión, de las obligaciones urbanísticas en proporción al aprovechamiento medio asignado a cada unidad en índices de construcción o metros cuadrados construidos.

Carga: Son las obligaciones urbanísticas que deben ser asumidas por los propietarios

del suelo a urbanizar en razón de la función pública del urbanismo.

Se identifican como cargas todos los componentes del espacio público que deben ser cedidos, adecuados y construidos por los propietarios, tales como: cesión de suelo para vías y su construcción de vías, cesión y adecuación del suelo, tanto para construcción de equipamientos, como para zona verde pública y construcción de equipamientos.

Los costos correspondientes a las obligaciones urbanísticas de construcción de equipamientos se determinan de conformidad con los metros cuadrados de edificabilidad de cada unidad de gestión, por tal motivo no se contabilizaron como cargas en el reparto del presente Plan Parcial.

Beneficio: Se determina por la potencialidad de desarrollo derivada de la asignación

de aprovechamientos urbanísticos, cuantificados en metros cuadrados de construcción que resultan del aprovechamiento medio, según los usos del suelo definidos para el área de planificación y para cada una de las unidades de gestión.

DESCRIPCIÓN DEL EJERCICIO DE REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS En las tablas siguientes se presenta la información esencial acerca de la cuantificación y reparto equitativo de cargas y beneficios, que tiene por objeto la construcción de los elementos considerados de uso público dentro de los proyectos inmobiliarios del Plan. Con el resultado final se pretende demostrar tanto la viabilidad del desarrollo, como el aporte idéntico (equitativo) por unidad de aprovechamiento (m²) o de edificabilidad de cada una de las unidades de gestión



Asignación de Aprovechamientos o Edificabilidad Según lo dispuesto en el Acuerdo 23 de 2000, acerca de los aprovechamientos para el polígono Z3_RED4 define un rango de aprovechamientos en índice de construcción mínimo de 2 y máximo de 10. Para efectos del Plan propuesto y con fundamento en la simulación financiera y las características físicas del área de intervención, en cuanto a las limitaciones o afectaciones de terreno, se define el índice de construcción, calculado sobre el área neta del lote, para así obtener la edificabilidad total del plan, como se muestra en la tabla siguiente:

Asignación de Aprovechamientos por Unidad de Gestión y Tipología de Usos.

Indice de

Construcción

Área Neta

EdificabilidadEdificabilidad

en Vivienda

Edificabilidad

en Otros Usos

M² M² M² M²

4,09 5.071,24 20.741,37 20.227,08 514,17

5,2 2.357,33 12.258,12 11.695,90 562,34

7.428,57 32.999,49 31.922,98 1.076,51

La distribución de la edificabilidad total por tipología de usos se hizo con base en el siguiente porcentaje 96,73%, para vivienda y 3,27% para otros usos, producto de la experiencia en otros proyectos similares y de las características constructivas de los edificios.

Fue asignado un índice de construcción diferente para cada unidad de gestión con el fin de lograr proporcionalidad en la edificabilidad y el reparto de cargas entre las unidades, dando como resultado una proporción del 63% de edificabilidad para la UG1 y 37% para la UG2, el cual a su vez esta fundamentado en el modelo de ocupación. Por la heterogeneidad de los productos inmobiliarios propuestos, como se explicó en la simulación urbanística financiera y la dificultad para su convertibilidad y liquidación de las cargas en forma equitativa, se optó por la definición de un indicador de referencia que permita homologar las diferentes tipologías de productos, cuya construcción se hace con base en los precios de venta de cada producto, como se muestra en la siguiente tabla:

Asignación de Puntajes a los Productos Inmobiliarios

Producto Precio por M² Precio Total Factor

$ $

Equivalenci

a Punto

VIS MODELO A 610.000,00 28.541.116,91 1,000

VIS MODELO B 610.000,00 29.757.675,37 1,000

VIS MODELO C 610.000,00 30.309.169,13 1,000

OTROS 1.950.000,00 35.808.400,18 3,197

*Se define el factor de conversión a puntos acorde con el valor del m² del producto inmobiliario. Asumiendo el menor valor del metro cuadrado como

la unidad.

Los productos inmobiliarios definidos son: vivienda de interés social en rangos de precios que van desde los $28.541.116 hasta los $30.309.169, y a la tipología de locales comerciales, con un valor promedio de $ 35.808.000. Sobre estas dos tipologías de



productos se aplican los factores de 1,00 y 3,197 para uso residencial y comercial respectivamente.

Conversión de Edificabilidad a Puntos (Factor por m2 de tipología de productos) Ponderada de acuerdo a la distribución física de la edificabilidad y el uso.

Por unidad de gestión

Unidades de

GestiónEdificabilidad

VIS

MODELO A

VIS

MODELO B

VIS

MODELO C

Otros

Usos

Total por

U.G.

Distribución

Porcentual

M² Puntos Puntos Puntos Puntos Puntos %

UG 1 20.741,37 11.229 7.805 1.192 1.644 21.871 61,84%

UG 2 12.258,12 6.362 4.646 689 1.798 13.494 38,16%

Total 32.999,49 17.591 12.451 1.881 3.441 35.364 1,00 Por predios al interior de la unidad de gestión 2

Predios EdificabilidadVIS

MODELO A

VIS

MODELO B

VIS

MODELO C

Otros

Usos

Total

U.G. 2

Distribución

UG 2

Distribución

vs.Plan

M² Puntos Puntos Puntos Puntos Puntos % %

Predio 1 6.878 3.569 2.607 386 1.009 7.571 56,11% 21,41%

Predio 2 5.380 2.792 2.039 302 789 5.922 43,89% 16,75%

Total UG2 12.258 6.362 4.646 689 1.798 13.494 100,00% 38,16% La cuantificación de los beneficios producto del ejercicio inmobiliario se efectúa a partir de la conversión de las edificabilidades por uso residencial y otros usos, a puntajes. De esta manera se tienen dos tipologías de m2 vendibles, diferenciados por su valor por m2: Uso residencial y uso comercial, con sus respectivos valores por predio, por unidad de gestión y total, que luego se comparan con los valores de las cargas, para generar la Tabla de reparto equitativo de cargas y beneficios. Para este Plan Parcial específicamente, aunque se tienen diferentes modelos de apartamentos por áreas, (entre 46. 79 M2 y 49,69 M2) el factor de equivalencia en puntos es 1,00, pues corresponde al mismo valor de venta por m2 de $610.000.

Cálculo de Las Cargas Generales del Plan Parcial Para la cuantificación de las cargas generales del Plan se parte de del planteamiento urbanístico del área de intervención, de los proyectos viales que comprometen el área de planeamiento, y las obligaciones urbanísticas determinadas en las Fichas Normativas.



Cargas Generales del Plan Parcial

M² Valor M² Costo Total

Cesión Suelo $ $

Via pública 588,43 301.062,00 177.153.912,66

Zonas Verdes 1.649,97 301.062,00 496.744.586,79

Subtotal 2.238,40 673.898.499,45

Construcciones Equipamiento

Por VIS 675,00 331.036,83 223.449.856,98

Por otros usos 10,76 331.036,83 3.561.956,24

Subtotal 685,76 227.011.813,22

Adecuaciones Suelo

Via pública 588,43 151.660,00 89.241.293,80

Zonas Verdes 1.649,97 33.530,00 55.323.640,96

Subtotal 144.564.934,76

Cargas Totales 1.045.475.247,43

Cargas a repartir* 818.463.434,21Cargas a repartir en

puntos* 1341,74

Para la cuantificación de los costos de cada una de las cargas se utilizaron los precios unitarios por ítem de construcción que a continuación se incluyen. Costos Directos Construcción de equipamientos, adecuación de vías y urbanismo de Áreas verdes recreacionales.

Costos Directos Construcción de Equipamientos

Excavaciones y fundaciones en concreto reforzado 32.563,27

Estructura en concreto reforzado 86.267,01

Baños completos y enchapes 22.680,90

Piso en baldosa cerámica 35.033,87

Cubierta en madera, teja y canoas 57.876,87

Muros en adobe, revoques y pinturas 33.170,09

Ventanería en PVC y vidrio nacional y carpintería madera 27.622,09

Instalaciones eléctrica e hidrosanitaria 35.822,72

Costo total 331.036,83

Se asume $ 331.036,83 como costo promedio para las dos unidades de gestión



Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios por Unidad de Gestión El ejercicio del reparto equitativo de cargas y beneficios parte de expresar la edificabilidad en puntos por predio, por unidad de gestión y total, de igual forma. El porcentaje de beneficios representados en puntos asignado a cada predio y unidad de gestión del total del Plan, al ser multiplicado por las cargas totales representadas en pesos genera un total de cargas por predio y por unidad de gestión, las que deben ser iguales para todos, en función de demostrar un ejercicio equitativo de reparto.

Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios por Unidad de Gestión

Propietario

Distribucion de

la

Edificabilidad -

Beneficios

Distribución

Porcentual

Distribucion de

Cargas

Cargas por

U.G.

Distribucion de

Cargas En

Puntos

Cargas

por U.G.

Puntos % $ Puntos

UG 1 21.871 61,84% 506.171.730,42 23.144 829,79 0,04

UG 2 13.494 38,16% 312.291.703,80 23.144 511,95 0,04

Total 35.364 1 818.463.434,21 23.144 1.341,74 0,04

Distribución al interior de la Unidad de Gestión 2.

Predios UG

2

Distribucion de

la

Edificabilidad -

Beneficios

Distribución

Porcentual

Distribucion de

Cargas

Cargas por

Predio

Distribucion de

Cargas En

Puntos

Cargas

por U.G.

Puntos % $ Puntos

Predio 1 7.571 56,11% 175.226.936,35 23.144 287,26 0,04

Predio 2 5.922 43,89% 137.064.767,44 23.144 224,70 0,04

Total 13.494 1 312.291.703,80 23.144 511,95 0,04 Actualización y Revisión de Cargas La Administración Municipal podrá revisar y ajustar el reparto equitativo de cargas con base en estudios técnicos que justifiquen la modificación de las variables con las cuales se efectuó el reparto. Para poder realizar esta modificación se deberá tener en cuenta la aplicación del principio de equidad entre las diferentes unidades de gestión. Para la modificación del reparto de cargas se deberá seguir el mismo trámite exigido para la elaboración del Plan Parcial y definido en la Ley 388 de 1.997 y las normas que lo modifiquen o lo complementen.



Distribución Física de Las Cargas asignada por Unidad de Gestión Con el fin de determinar la responsabilidad de cada unidad de gestión y los predios que la conforman, de adelantar la cesión del suelo, su adecuación y la construcción de las cargas valoradas para cada una de ellas en el numeral anterior se procede a su distribución física en metros cuadrados por tipo de carga.

Reparto Físico de las Cargas

TIPO DE CARGA M² VALOR EN $ M² VALOR EN $

Vías 400,76 181.432.868,72 187,67 84.962.337,74

Zona verde Pública 971 324.738.861,70 679 227.327.900,54

Totales 1.371,31 506.171.730,42 867,09 312.291.703,79

UNIDAD DE GESTION 1 UNIDAD DE GESTION 2

REPARTO FISICO DE CARGAS

Del reparto anterior se concluye que el ejercicio resulta equitativo para las dos unidades de gestión en términos del aporte de suelo hecho al plan parcial. 9. NORMAS BÁSICAS Y USOS DEL SUELO Según lo dispuesto en el Decreto 1212 de 2000, las áreas que se intervengan a partir de planes parciales, podrán establecer disposiciones con respecto a los procesos de normas urbanísticas y de construcción, no obstante se deberán acoger las normas formuladas en

el Decreto Nacional 2060 de 2004, el Acuerdo 62 de 1999, Plan de Ordenamiento

Territorial de Medellín, contenidas en su capítulo 3 y Acuerdo 23 de 2000 que adopta las Fichas Resumen de Normativa Urbana, debido a la prevalencia normativa de estas. Así mismo, los usos del suelo asignados al área de planificación corresponden a lo dispuesto en los artículos 163º, 164 y 173º del acuerdo 62 de 1999, así como del Cuadro de asignación de usos del Centro Tradicional y Representativo. A continuación se describen las normas básicas establecidas en el presenten plan parcial y que deben ser acogidas por los desarrollos urbanísticos y constructivos a realizar en cada unidad de gestión: Obligaciones de Parqueo. En cuanto a los requerimientos de parqueo de los futuros habitantes de los desarrollos urbanísticos propuestos para los dos unidades de gestión, se ha partido básicamente del criterio de la tipología de vivienda a establecerse, el cual es la vivienda de interés social, para la cual, se ha establecido, según las Normas Básicas, el requerimiento de una (1) plaza de parqueadero por cada diez (9) viviendas para el desarrollo de las dos unidades de gestión. Estas celdas de parqueo son de uso colectivo, por tanto no son vendibles y serán administradas por la copropiedad. Antejardines. Debido a los requerimientos de accesibilidad a las edificaciones: vivienda, garajes, comercios y servicios, sobre las vías que confinan el área de planificación del Plan Parcial. El antejardín público estará integrado con el andén y la zona verde como sección total peatonal, permitiendo conformar una sección vial tipo bulevar o paseo para estas vías. En el evento en que las urbanizaciones proyectadas sean aprobadas con cerramiento, el antejardín que se localice al interior de este deberá conservar su destinación de zona verde.



Tratamiento de Fachadas Abiertas. Todas las edificaciones que hacen parte del área de planificación del Plan Parcial, las unidades de gestión 1 y 2, y el área de manejo especial, que estén adyacentes a las vías, al espacio de cesión pública y al equipamiento público, tendrán fachadas abiertas a este espacio. Áreas Libres Privadas. Las áreas libres privadas deberán permanecer como tales en los desarrollos urbanísticos. 10. ESTRATEGIAS DE GESTIÓN. “Las propuestas de planes parciales deberán identificar el conjunto de acciones y estrategias de gestión necesarias para la ejecución del Plan Parcial y de sus unidades, etapas y proyectos en los siguientes temas: gestión social, gestión económica y gestión interinstitucional. Los dos primeros aspectos se desarrollarán como mínimo, dependiendo

del tratamiento principal.”:33

10.1 GESTIÓN ECONÓMICA. “Los proyectos de planes parciales deberán presentar y sustentar una estrategia económica que desarrolle a partir de la simulación urbanística - financiera presentada, la manera como se financiará la ejecución del Plan Parcial y sus unidades, los socios, entidades gestoras, asociaciones, así como los compromisos que requerirá, dependiendo de las condiciones del mercado inmobiliario y de la inversión pública que sea requerida. Igualmente planteará la utilización específica de las herramientas previstas en la ley 388 de 1997 y de otras de origen público o privado que garanticen la viabilidad global del Plan Parcial desde los aspectos económicos. En desarrollo de estos aspectos, el proyecto de Plan Parcial podrá identificar los posibles hechos generadores de plusvalía, así como calcular su efecto. Con base en este ejercicio, propondrá su posible captación y mecanismo de manejo. De igual modo, el proyecto de plan, podrá estudiar la posibilidad de cobro de valorización como mecanismo de financiación y proponer su aplicación a la Administración Municipal para el desarrollo del Plan Parcial. La estrategia económica que se desarrolla a partir de la simulación urbanística y financiera presentada, permite definir la manera como se financiara la ejecución del Plan Parcial”. Para el desarrollo de los proyectos definidos en la Unidad de gestión 1, se cuenta con aportes provenientes de diferentes fuentes tales como: El aporte de los socios (2%), las cuotas iniciales derivadas del proceso de preventas de los apartamentos (35%), y un crédito con una corporación de ahorro y vivienda (63%). La Unidad de gestión también se realizará con recursos privados y al momento de su ejecución s definirá la procedencia de estos y el tipo de aportes. 10.2 GESTIÓN SOCIAL. “Las propuestas de planes parciales que se realicen en tratamientos de renovación, redesarrollo, consolidación, conservación y mejoramiento integral deberán adjuntar a la propuesta el recuento del proceso de gestión social adelantado y si existen actas de compromiso levantadas con la comunidad o sus representantes de manera que garanticen

33 Decreto 1212 De 2000 (Diciembre 5), Artículo 21, A, Nº 9



a la administración el camino adelantado hacia la construcción de consensos en torno al Plan Parcial y de sus proyectos. Igualmente se deberán proponer las estrategias específicas de vinculación de la comunidad a los proyectos, modelos de asociación con actores participantes y propuesta de protección a moradores”. En este plan parcial, debido a que no hay desplazamiento de población, ni de las actividades económicas existentes en un corto plazo, la gestión social consiste en la realización de procesos de sensibilización de la nueva población a localizarse allí, en cuanto a aspectos tales como la vida en comunidad y copropiedad, así mismo la difusión de los nuevos proyectos ha realizar entre los habitantes del Barrio. El espacio público y la organización. En el barrio El Chagualo la vivienda de interés social se constituye en prioridad para el logro de la integración espacial y social en su área interna y de articulación a los barrios vecinos, tales como: San Benito en el centro de la ciudad, Jesús Nazareno, Barrio Sevilla y el establecimiento de relaciones de convivencia con la comunidad laboral de estos sectores que ya es significativa. Estas relaciones se construyen a partir del manejo de lo público y del tratamiento a las formas de organización y participación de las comunidades internas de estos barrios. En este sentido se propone darle prioridad a ciertos espacios públicos como son la calle 65 y la carrera 55. Se debe retomar la forma particular de organización de la propiedad horizontal para su administración y articularla al interés de lo público y a la totalidad del vecindario. Una forma puede ser la entrega a estas organizaciones del equipamiento mediante contratos de comodato. 10.3 GESTIÓN DEL SUELO. Con la finalidad de lograr un equitativo reparto de cargas y beneficios al interior del Área de planificación del Plan Parcial y de acuerdo con las características específicas para el desarrollo del presente Plan Parcial, se define que cada una de las dos unidades de gestión asumirá sus correspondientes cargas. Para el desarrollo de la Unidad de gestión 2, se requerirá la Integración inmobiliaria de los dos (2) predios que la componen. El desarrollo de la unidad de gestión 1, se desarrollará partiendo de un solo predio (englobe de los cinco predios componentes del área de desarrollo). Los procesos de gestión social y económica se han simplificado durante la elaboración del plan parcial mediante negociación con los propietarios de los diferentes lotes de tierra considerándose hoy un solo globo de propiedad para la unidad de gestión 1, para facilitar los tratamientos del proyecto respecto al reparto de cargas y beneficios, en el conjunto del área cobijada por el plan parcial, sin tener que acudir a instrumentos que propone la ley, tales como: unidad de actuación urbanística, cooperación entre partícipes, transferencia de derechos de construcción y desarrollo al interior del plan parcial. (Artículo 210, POT Medellín). Los predios que componen la unidad de gestión 2, pertenecen a dos propietarios, quienes han estado de acuerdo en desarrollarlos mediante Plan Parcial en una etapa posterior al desarrollo de la Unidad de Gestión 1, sin embargo, si las condiciones lo permiten la unidad de gestión N° 2 podrá desarrollarse antes o simultáneamente que la unidad de gestión N° 1. Para el desarrollo de esta unidad se requiere la cooperación entre partícipes o la integración inmobiliaria para el logro del reparto equitativo de cargas y beneficios, para



tal efecto se propone esta unidad de gestión como proyecto de delimitación de unidad de actuación urbanística. No obstante lo anterior, si previa aprobación de la Administración Municipal, los respectivos propietarios de los predios ubicados en la unidad de gestión 2 obtienen una sólo licencia de urbanismo para toda la unidad, cumpliendo con las disposiciones señaladas en el presente decreto, no se requerirá la constitución de la unidad de actuación urbanística. 11. CRONOGRAMA DE EJECUCIÓN El cronograma de ejecución de las unidades de gestión que conforman el plan parcial se proyecta definiendo dos fases para su ejecución: La primera fase comprende el desarrollo de la unidad de gestión cuya construcción se llevará a cabo en dos etapas cada uno con un tiempo estimado de 12 meses. La segunda fase comprende el desarrollo de la Unidad de Gestión 2, la que a su vez podrá contener varias etapas para su ejecución. No obstante lo anterior, si las condiciones lo permiten la unidad de gestión N° 2 podrá desarrollarse antes o simultáneamente que la unidad de gestión N° 1. La ejecución del plan parcial se proyecta aproximadamente en 5 años, a continuación se presenta cronograma de ejecución acorde con las tendencias del mercado actuales:

Primera Fase Segunda Fase

1º año

2º año 4º año 5º año

Vivienda (aptos) 240 184 126 125

Otros Usos (Locales)

24 4 19 12

Equipamiento (M2) 245 184 128,31 128,31

Espacio Público (M2) 550 421 340 339

12. PERFILES DE PROGRAMAS Y PROYECTOS ”Las propuestas de planes parciales deberán contemplar adicional a las unidades de gestión, los programas y proyectos que deberán acompañar el desarrollo de cada una de estas unidades. Adicionalmente, podrán ser formulados programas para atender aspectos sociales o económicos para la comunidad residente o involucrada en el Plan Parcial, o para especificar proyectos de intervención urbana comunes a varias unidades”. Debido a la escala de este plan parcial y a que no existen proyectos estructurantes que impacten el área del plan parcial, no se definen programas y proyectos.



ELABORACIÓN DEL PLAN PARCIAL DIRECTOR ASESOR: Arquitecto Jorge Álvaro Espinosa AUTORA: Arquitecta Urbanista Luz Piedad López González ENCARGO: BEMSA – C.A.S.A ASESORES TÉCNICOS Arquitecto Luis Guillermo Duque Yepes Ingeniero Bernardo Vieco Ingeniero Geólogo Hernando López G. EQUIPO TÉCNICO ASESOR DEL DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN Arquitecta María Victoria Sánchez Vélez – Unidad de Ordenamiento Territorial Ing. Civil Albeiro Osorio – Unidad de Vías, Transporte y Movilidad Arquitecta Alba Lucia Gonzalez R. – Unidad Taller del Espacio Público Arquitecto Juan Diego Lopera – Unidad de Ordenamiento Territorial Ing. Civil Wilber Agudelo – Unidad de Servicios Públicos, Medio Ambiente y Geología Ing. Forestal Leonel Rincón - Unidad de Servicios Públicos, Medio Ambiente y Geología Ingeniero Carlos Bohórquez - Unidad de Servicios Públicos, Medio Ambiente y Geología Geólogo Martin Molina - Unidad de Servicios Públicos, Medio Ambiente y Geología Economista Jhon Jairo Hurtado L. – Unidad Prospectiva de Ciudad Abogada Silvia Baena – Unidad de Inteligencia Jurídica



FUENTES BIBLIOGRÁFICAS Decreto 1212 de 2000, diciembre 5, "Por el cual se reglamenta el acuerdo municipal 062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, en cuanto a los contenidos y procedimientos de los Planes Parciales". Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, acuerdo 062 de 1.999, Artículos 12º, 42º, 43º, 44º,45º, 49º, 55º y 60º, 64, 101º,122º,123º,131º,135º. Levantamiento Integrado de Cuencas Hidrográficas del municipio de Medellín, páginas 120, 234, 235, 251,252 Estudio de Instrumentación y Microzonificación Sísmica del área urbana de Medellín. Artículo 9º de la Resolución 08321 del 4 de agosto de 1983, emanada del Ministerio de Salud, en la cual se dictan normas sobre la protección y conservación de la audición, de la salud humana y el bienestar de las personas, por causa de la producción de ruidos.

Estimación de la Población del Municipio de Medellín por sexo y grupos de edad, según barrio y comuna, de residencia habitual. Junio 2002 Plan de Trabajo Social con la Comunidad de la Ciudadela Sevilla. Lucía Areiza A. Trabajadora social de Ciudadela Sevilla. CONINSA & RAMÓN H. S.A. Febrero 2002, página 2. Entrevista con la Coordinadora de Eventos del Instituto Mi Río, Octubre de 2002 2º Informe “Diagnóstico Ambiental de Medellín”, como gestión del Área Metropolitana del Valle de Aburrá. Publicado en la revista “El Reto” de Agosto-Septiembre del 2003.

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