1. PROCESO EN LA TOMA DE DESICIONES

1.1 Planteamiento del problema

Los cambios econmicos ocurridos en las ltimas dos dcadas, han afectado a todas las clases sociales del pas, a las estructuras empresariales y a las economas familiares. Esta crisis no ha respetado jerarquas, alcurnias, ttulos, posesiones, profesiones, ni condiciones sociales. El pas ntegro ha sido cubierto por esta densa pobreza, sin que se vislumbre a mediano plazo soluciones que lo conduzcan al nuevo milenio bajo un escenario ms favorable.El peso de esta densa carga econmica recae sobre la poblacin asalariada. Llmese sta obrero, polica, mdico, ingeniero o licenciado, nunca puede alcanzar los precios, por cuanto su nivel de ingresos no depende de l, su poder adquisitivo se merma cada vez ms. La clase media de hace 10 aos, hoy se confunde con la clase baja y esta ltima, forma la masa poblacional de miseria crtica.Frente a tal panorama, el sector asalariado - todos los que dependen de un salario o un sueldo - debe cambiar el modelo del circuito econmico imperante. De un consumidor-comprador pasivo, debe transformarse en un consumidor auto distribuidor de sus bienes y servicios. Cmo lograrlo? Mediante la creacin de sus propias empresas y autogestin de las mismas.

1.2 Identificacin del problema

Cabe destacar que debido a la crisis generalizada, el Estado deja en el abandono reas tan importantes como es la de construccin de viviendas para aquellas clases sociales que ganaban por encima del salario mnimo y que su ingreso familiar y personas individuales estaban dentro de los renglones de la clase media. La prioridad para el estado es favorecer aquellas personas con menos recursos las cuales no pueden adquirir vivienda al precio del mercado.La necesidad de vivienda se presenta tanto en familias y persona solteras con niveles de ingresos bajos como en aquellos de ingresos medios y altos, por lo tanto ante esta poltica paternalista de proteger al ms dbil, deja indefenso en todo su mbito a la clase media, en su mayora profesionales asalariados, que no pueden acceder tan fcilmente al mercado inmobiliario, ya que sus ingresos se ven mermados por otras necesidades a cubrir como son alimento, vestido, salud, etc. Es por eso que este conjunto de personas se ven en la necesidad de agruparse para adquirir una vivienda o inmueble, no importndole que no sea a corto plazo sino que lo conseguir a un menor costo que el ofertado en el mercado.Desde que se inicia una Asociacin Civil de Vivienda, su objetivo principal es desarrollar un proyecto al costo en un plazo no mayor de 3 a 5 aos, siempre y cuando los trabajos sean reales, el proyecto no tenga errores y se adapte a las exigencias de las variables urbanas y ambientales, los organismos no empleen trabas administrativas, los socios tengan la capacidad de pago para los compromisos al contratar las obras y las condiciones climticas no sean tan inclementes.El medio actual exige un estilo gerencial estratgico, una gerencia cuyo objetivo principal es la optimizacin en el uso de los recursos con que cuenta, especialmente con el recurso capital, y las Asociaciones Civiles de Vivienda no escapan de esta exigencia.

1.3 Identificacin de criterios para la toma de decisin

Adquirir terrenos para construccin y venta de viviendas. Adquirir viviendas en remate, remozarlas y revenderlas. Adquirir terrenos para urbanizacin y venta de lotes. Construccin de locales comerciales u oficinas de negocios. Adquirir casas o edificios pequeos para renta de cuartos o apartamentos. Un buen ingeniero que te ayude a coordinar las tareas de desarrollo y construccin Un buen abogado que te auxilie como Asesor Jurdico para todo lo relacionado con trmites, inscripciones, desmembraciones y escrituracin a nuevos propietarios Contactos con bancos o financieras para poder ofrecer opciones de crdito a tus clientes Personal administrativo y de soporte IT Personal de Ventas para asegurar la rpida promocin y venta de los proyectos

1.4 Asignacin de ponderacin (peso) de los criteriosCRITERIOPESO

TERRENOS DE CONSTRUCCION1,000,000

VENTA DE VIVIENDAS750,000

CASAS REMATE DEPARTAMENTO CASA HABITACION340,000580,000

TERRENO URBANIZACION2,210,000

VENTA DE LOTES520,000

CONSTRUCCION LOCALES77,805

RENTAS CASAS APARTAMENTOS5,0003,000

CONTRATO DE INGENIERO104,477.50

ABOGADO 10,000

PERSONAL DE VENTAS15,000

1.5 Desarrollo de alternativas (dudas)

1.6 Anlisis de las alternativas (dudas)Evaluar cada una de ellas, asignndole calificaciones con respecto a cada criterio determinado.LOCALIZACIONSERVICIOSPRECIOTOTAL

1.7 Seleccin de alternativas1.8 Implementacin de alternativas1.9 Evaluacin de la eficacia de la decisin

2. TIPO DE ORGANIZACIN FORMAL

3. ORGANIZACIN DE LA EMPRESA INMOBILIARIA

3.1 Descripcin de funciones1. Junta de sociosa) Establecer el orden de rotacin de los socios para ocupar los asientos permanentes en la Junta Directiva de la empresa;b) Adoptar los estatutos de la sociedad y cualquier reforma que a ellos se introduzca;c) Examinar, aprobar, improbar y fenecer las cuentas y balances de fin de ejercicio;d) Decidir sobre la capitalizacin o distribucin de utilidades de acuerdo con las leyes que rijan para las empresas industriales y comerciales del Estado;e) Constituir las reservas o fondos e incrementar los que estime conveniente, de acuerdo con las normas legales sobre la materia, y disponer sobre su destinacin o inversin segn el caso;f) Decretar aumentos de capital;g) Aprobar o improbar las cuentas finales de la liquidacin de la sociedad y dar el finiquito del caso al liquidador;h) Sealar la remuneracin de los miembros de la Junta Directiva para sus reuniones y comits que la sociedad establezca y en que ellos participen;i) Las dems que le correspondan como supremo organismo directivo de la sociedad.

2. Asesora legalSus dependencias y personal asignado, estn bajo la direccin general, supervisin y control del Director, quien es a su vez Asesor Jurdico del Secretario General, y responde al Jefe de Gabinete del Secretario General, conforme al ordenamiento jurdico de la Organizacin y a lo dispuesto en la presente Orden Ejecutiva.

3. Gerencia generalSupervisa el estado y la rentabilidad de los bienes inmuebles propiedad de los clientes. El gerente puede trabajar para los propietarios individuales, una firma de gestin de propiedad, un corredor de bienes races, un banco o una gran corporacin.

4. Secretaria de gerenciaEs la que se encarga de forma general de las labores administrativas, de organizacin y difusin del congreso.

Entre sus principales cometidos se encuentra:

a. Todo el proceso que tiene que ver con las inscripciones (altas, bajas, modificaciones, etc.).b. Coordinacin y entrega del material referente al congreso: carpetas, identificaciones, documentacin, etc.c. Coordinacin, apoyo y colaboracin con el Comit Organizador.d. Expedicin de certificados, facturas, bonos y cualquier otro documento para los congresistas.e. Informacin, en general, sobre el congreso, sobre otras Secretaras o Comits, etc.

5. Gerencia Administrativa y Financiera1. Talento humanoa) Dirigir y coordinar la marcha administrativa de la unidad a su cargo, para que cada uno de sus funcionarios laboren con eficacia y eficiencia, cumpliendo a cabalidad con sus funciones y con las normas legales que son de competencia del servidor pblico. b) Adelantar programas de induccin y re induccin para todo el personal de la administracin dando a conocer normas, reglamento de trabajo, etc., y hacerlos cumplir.c) Procurar porque las normas, procedimientos, polticas y directrices, establecidas para la administracin de personal y las relaciones laborales sean cumplidas correctamente.

2. ContabilidadIncumbe a la Contadora General, cuidar de que pueda disponerse de la informacin necesaria para la direccin de la empresa. A tal fin, actuando de acuerdo con el Gerente Financiero y bajo la direccin del mismo, tiene que preparar lo que a continuacin se expresa:a) Los informes que requieren los altos funcionarios, cuya preparacin constituye uno de los trabajos ms importantes de la Contadora General.b) El Establecimiento de cuentas adecuadas, que servirn para la debida clasificacin y anlisis de la informacin que haya de someterse a los altos funcionarios. Sin ello es imposible obtener los datos de una manera sistematizada y exacta.c) Un sistema de registros diarios que sirvan de medio para hacer los pases a las cuentas. Dichos registros son indispensables para proveer y sintetizar eficazmente la informacin contenida en las mismas.d) Los diferentes tipos de comprobantes de Diario, que han de obrar como medio para resumir los detalles y transferirlos desde el registro inicial al de recopilacin.e) La preparacin de tales informes, cuentas, registros y comprobantes constituye todo el proceso de la contabilidad, desde que se inicia cada operacin hasta que se refleja en los informes y su efecto final en la situacin financiera de la empresa.

3. Soporte informticaa) Administrar la pgina Web de la Institucin.b) Gestionar el servicio de correo electrnico.c) Gestionar el manejo de usuarios, plataforma virtual y mensajera instantnea.d) Administrar la red telefnica institucional.e) Ejecutar polticas en el servicio de Internet tanto inalmbrico como de red de datos.f) Apoyar a usuarios en operaciones de implementacin o adecuacin de servicios informticos.g) Deteccin y eliminacin de virus y/o programas espas.h) Instalacin y mantenimiento de software propio o programas comerciales.i) Instalacin y configuracin de componentes internos o externos.j) Recuperacin de datos eliminados o destruidos.k) Elaboracin de manuales y guas de funcionamiento.l) Realizacin y control de copias de seguridad de la informacin sensible de la empresa.m) Inventario y control de Hardware y software.n) Control de la red.o) Desarrollo de polticas de uso de Equipos informticos.p) Formacin de los usuarios.q) Desarrollo de planes de mantenimiento.r) Establecer criterios de seguridad.

4. Crdito y cobranzaPara poner en funcionamiento las operaciones de crditos y cobros en la empresa, se requiere implementar un sistema operativo de mtodos y procedimientos dentro de la estructura orgnica de la empresa. Este funcionamiento deber tener el inters mayoritario de quienes dirigen la organizacin y sobre todo, del responsable de la gestin de Crditos y Cobros ya que la administracin del crdito y del cobro se ha elevado a la categora de un profesional con sus responsabilidades y tica propia, dando una imagen de modernizacin, importancia y alta performance dentro de la empresa.

6. Director Comerciala) Analizar y desarrollar la metodologa de trabajo incluida en el manual de ventas.b) Determinar el potencial de compra de las diferentes categoras de clientes.c) Elaborar las previsiones de venta de comn acuerdo con el departamento de marketing.d) Planificar los objetivos y estrategias de su equipo.e) Desarrollar una estructura organizativa de venta capaz de alcanzar los objetivos.f) Reclutar y seleccionar al personal de ventas, o contribuir a ello.g) Formar a estos equipos comerciales con arreglo a los conocimientos y otras tcnicas necesarias para el desarrollo de sus funciones.h) Motivarlos y dinamizarlos para que desempeen su trabajo lo mejor posible.i) Valorar y controlar su labor para asegurarse de que alcancen los objetivos previstos.

1. Fuerza de ventasa) La primera de dichas funciones es la de la venta propiamente dicha, es decir, la comunicacin de las caractersticas y ventajas de utilizacin del producto y la obtencin de pedidos.b) La segunda funcin consiste en mantener y desarrollar las relaciones con los clientes y en mejorar la imagen y posicin de la compaa ante ellos.c) La tercera funcin a llevar a cabo por la fuerza de ventas es la de recoger informacin y transmitirla a su central. El vendedor est en disposicin de detectar acciones que realizar la competencia, informar sobre lo que piensan los clientes, los problemas que tienen los productos o servicios, las perspectivas de futuro que pueda ofrecer el mercado, etc.

7. Gerencia de marketinga. Determinacin de la mezcla de productos, innovacin, reposicin o imitacin.b. Elaboracin de estrategias de publicidad.c. Promocin de ventas.d. Distribucin de mercados y planeacin de canales y territorios de ventas.e. Anlisis y control de ventas.f. Pronsticos y presupuestos de ventas.g. Logstica de la distribucin fsica.h. Servicio al cliente. i. Definir un plan estratgico de Marketing, acorde con los objetivos empresariales. j. Establecer un modelo de evaluacin en coordinacin con la Gerencia de Ventas, que permita conocer el avance y los resultados de las ventas. k. Realizar anlisis del segmento de mercado a abarcar que incluya Clientes, Proveedores, Competencia, Productos Sustitutos y a los posibles ingresantes al Mercado. l. Realizar planes estratgicos de mercadeo, que permitan modificaciones y adaptaciones para operar en diferentes ambientes. m. Analizar y determinar la Rentabilidad de los diferentes productos y/o servicios que brinda la Empresa. n. Analizar el Comportamiento de la Demanda de los diferentes servicios y/o productos que ofrece la empresa. o. Formular e implementar polticas, queb) orienten los estudios de Mercado, Promocin y labor Publicitaria de los productos de la Empresa. a. Realizar el anlisis cualitativo y cuantitativo del Mercado, de tal manera que se pueda proyectar la demanda de los distintos productos de la empresa.b. Elaborar y dar seguimiento a los planes de Comercializacin de los productos actuales y futuros que proporcionara la Empresa. c. Publicitar y Promocionar los diferentes productos de la empresa. d. Identificar, analizar y aplicar alternativas para penetracin y desarrollo de productos nuevos. e. Definir Estrategias de Comercializacin.

8. Gerencia de proyectosLa labor de gerencia de un proyecto inmobiliario involucra aspectos de ndole administrativa, legal, tica, comercial y econmica-financiera, de conformidad con las polticas, acuerdos y decisiones de los propietarios.1. Adquisicin de nuevos proyectosEn el evento de que el Gerente fuere la misma entidad o persona que hubiere realizado la promocin del proyecto, el inicio de la gestin gerencial se determina al momento de concluir la promocin del proyecto.En caso de que el Gerente no fuera la misma entidad o persona que hubiere realizado la promocin, la actividad gerencia se inicia desde el momento en el cual le fue asignada por mandato su ejecucin.Se considera terminada la labor de gerencia seis (6) meses despus de haber finalizado la construccin del proyecto: meses stos que se contarn a partir de la fecha del acta de entrega material del primer inmueble de la ltima etapa. Se entiende sta como la duracin total del proyecto, siempre y cuando no haya interrupciones en la ejecucin del mismo, entre las diferentes etapas. Por lo tanto cuando se d este evento, es decir, cuando haya interrupciones en la ejecucin de cada etapa o cuando transcurran lapsos de tiempo en que no haya ejecucin de construcciones de ninguna etapa, ser la comprendida entre el tiempo de construccin de la misma y seis meses ms, sin que el tiempo de duracin total sobrepase el tiempo previsto para ejercer esta labor en el estudio final de factibilidad del proyecto. Las gestiones que se debern efectuar a partir de dicha fecha no sern actividades que se consideren propiamente como de gerencia de un proyecto inmobiliario sino ms bien como las propias de la gerencia de una sociedad o de los trmites necesarios para finiquitar el proyecto. Estos honorarios sern el valor de los costos de la labor de gerencia ms un 10% sobre dicho costo por cada mes o fraccin.2. Gerencia de obrasa) Gestionar los recursos humanos y materiales necesarios para la ejecucin de las obras/servicios, proponiendo la contrataciones del personal de obra, seleccionando/contratando (previa aprobacin del R.P.) los recursos humanos necesarios a nivel incluso de Encargado. b) Responsable Directo de la gestin tcnica, econmica y administrativa y desarrollo de las obras/servicios asignadas, desde el punto de vista ejecutivo, de Calidad y Medio Ambiente, as como, de la Prevencin de Riesgos Laborales de las mismas. Todo con un objetivo de rentabilidad y cumplimento de la normativa de la empresa. c) Dar soporte tcnico al encargado de la obra con objeto de optimizar los proyectos y/o ofertas contratadas y cumplir la normativa vigente en las materias afectas. d) Como Responsable Directo de la obra a su cargo deber cumplir y hacer cumplir los requerimientos del Plan de Seguridad y Salud (PSS) y Plan de Puntos de Inspeccin (PPI), teniendo en cuenta las tareas que se desarrollan, las medidas preventivas en funcin de los riesgos existentes y de calidad en cada obra, vigilando el cumplimiento de todo el personal a su cargo directo y subcontratado, as como, posibles externos tales como visitas, etc. e) Estudiar y analizar los proyectos/obras asignados para una buena gestin, proponiendo mejoras o reformas al R.P. con un objetivo de mejora de la rentabilidad inicial estimada. f) Elaborar, realizar e introducir las planificaciones de los proyectos, proponiendo al R.P. estrategias, previa a la Viabilidad. g) Responsable directo de las Planificaciones de Obra y Cierres de Produccin (SIE). h) Supervisar la preparacin, seguimiento, revisin de operaciones y ejecucin final de las obras/servicios elaborando informes y/o estudios encaminados a la optimizacin del Proyecto con un objetivo de rentabilidad y legalidad del mismo. i) Realizar seguimientos in-situ de la correcta ejecucin del proyecto/obra, as como, del cumplimiento de los requisitos y/o condiciones impuestas a los materiales y servicios que prestan los proveedores. Identificando incidencias, proponiendo y tomando acciones para consensuarlas con el R.P. j) Supervisar las obras/servicios con el Cliente, manteniendo reuniones con este con objeto de analizar desviaciones que modifiquen los plazos o ratios de trabajo. k) Hacer y enviar las actas de replanteo y todas aquellas necesarias como consecuencia de las reuniones mantenidas con el Cliente, la D.F. o los interlocutores de estos. l) Responsable Directo de las relaciones y seguimiento con el Departamento de Telecontrol y Automatizacin necesarios para el Proyecto/obra, trasladndole la documentacin e informacin necesaria para la ejecucin parcial del mismo. m) Evaluacin inicial de los subcontratistas (REA) y proveedores para proponer al R.P. n) Asumir y trasladar a su da a da y a sus recursos humanos los Planes de Gestin aprobados para la Delegacin. o) Responsable Directo de la elaboracin tcnico-econmica de las ofertas generadas con carcter adicional a las obras/servicios a l asignado. p) Realizar peticiones de ofertas a proveedores y subcontratistas y realizacin de comparativos, en sistema, previa a la aprobacin por R.P. q) Ser el Responsable directo de mantener buenas relaciones con los interlocutores de nuestros Clientes a pie de obra y oficinas. r) Llevar al da los sistemas de seguimiento, control y gestin de la empresa, de acuerdo con las fechas establecidas por la central. s) Asegurar, por sus gestiones, la imagen de la empresa, evitando o trasladando situaciones que vayan en contra de la misma. t) Responsable directo de aprobar y proponer al R.P. los partes de obras del personal a su cargo. u) Responsable Directo de la informacin del circuito de aprobacin de facturas del Cliente as como su seguimiento caso de demora en el cobro por asuntos tcnicos. v) Proponer al R.P. incentivos al rendimiento del personal a su cargo. w) Dar soporte tcnico al Departamento de Estudios y Proyectos en fase de ofertas o de reformados de proyecto. x) Responsable directo de elaborar un informe final de obra para el R.P. con las desviaciones y hechos ms relevantes as como los ratios de eficiencia y los tiempos de los captulos ms significativos con objeto de poder dar feed-back al Departamento de Estudios y Proyectos. y) Responsable Directo de proporcionar los documentos tcnicos para el cierre de las obras/servicios en Archivo Digital.

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