Projecte Final de Carrera · com manejar els efectes secundaris d’un projecte de final de carrera...

INCIDÈNCIA DE L’OBERTURA DE VIA EUROPA A MATARÓ.

La unió del mar amb la muntanya

Projecte Final de Carrera

Xoán Inocencio Vidal Héctor Mayo Vega

Amb el suport de:

INCIDÈNCIA DE L’OBERTURA DE VIA EUROPA A MATARÓ.

LA UNIÓ DEL MAR AMB LA MUNTANYA

ÍNDEX

1. Agraïments ............................................................................................................1

2. Objectius ................................................................................................................2

3. Introducció ............................................................................................................3

3.1. Cronologia de les normatives i obertura de Via Europa ..............................4

3.1.1. Desenvolupament dels diversos plans ................................................4

3.1.2. Habitatges ...........................................................................................7

3.1.3. Parcs. Zones verdes ............................................................................10

3.2. Habitatge........................................................................................................12

3.2.1. Habitatge usat ....................................................................................12

3.2.2. Habitatge nou .....................................................................................12

3.2.2.1. Tant per cent promoció habitatge privat ....................................12

3.2.2.2. Tant per cent promoció habitatge públic ...................................12

3.2.3. Estudi de l’habitatge ......................................................................…13

3.2.3.1. Memòria ......................................................................................13

3.2.3.2. Habitatge Tipus 1 ........................................................................13

3.2.3.3. Habitatge Tipus 2 ........................................................................15

3.2.3.4. Habitatge Tipus 3 ........................................................................17

3.3. Estudi de viabilitat ........................................................................................21

3.3.1. Memòria ............................................................................................21

3.3.2. Estudi any 1997 .................................................................................22

3.3.3. Estudi any 2002 .................................................................................24

3.3.4. Estudi any 2007 .................................................................................26

3.3.5. Conclusions .......................................................................................28

3.4. Consolidació del barri al 2005 .....................................................................29

4. Resum dels barris de Mataró ...............................................................................30

5. Estudi econòmic ...................................................................................................36

5.1. Memòria ........................................................................................................36

5.1.1. Cronologia i criteris ...........................................................................36

5.2. Taules i gràfiques .........................................................................................39

5.3. Valoració de les gràfiques i conclusions .....................................................48

6. Conclusions .........................................................................................................52

7. Propostes ..............................................................................................................57

Incidència de l’obertura de Via Europa a Mataró. La unió del mar amb la muntanya

Xoán Inocencio Vidal i Héctor Mayo Vega 1

1. Agraïments

A PUMSA, especialment a Ramon Bassas i Segura, president de PUMSA,

primer tinent d’alcalde de Mataró i conseller delegat d’Urbanisme; i als tècnics de

PUMSA Jordi Humet Villà -arquitecte tècnic- i Miquel Josep Candalich –arquitecte- per

l’interès mostrat pel nostre projecte i pel temps que hi han dedicat.

A CATSA, per la seva inestimable col·laboració, per deixar-nos consultar la

seva base de dades, pels coneixements adquirits mentre hem col·laborat amb ells, i per

l’ajuda i la confiança dipositada en nosaltres.

A DRACE/SEIS, per posar al nostre abast i fer-nos coneixedors de les

vicissituds de la infraestructura d’un nou vial.

A Sara Laborda Cotarelo, per la seva amabilitat i implicació.

A Hernán Di Pascua, pels seus consells, sempre útils. I a Agustí García, pels

seus cops de gràcia.

Als nostres pares, José Luís Inocencio Jiménez, María José Vidal Merelas,

Andrés Mayo Suárez i Inés Vega Molinero, per invertir en nosaltres, en la nostra

formació, per permetre’ns gaudir de la vida i per haver suportat tots els nostres anys de

carrera.

A Yolanda Serrano Pardo, per la seva inabastable paciència, per patir i saber

com manejar els efectes secundaris d’un projecte de final de carrera (PFC).

A Moi Gómez Mateo, per ser el tercer vèrtex del triangle.

A tots els nostres amics, pels moments compartits.



2. Objectius

Amb aquest projecte intentem demostrar la repercussió que ha tingut la

construcció de l’avinguda Via Europa i la seva consegüent urbanització a la ciutat de

Mataró. Per assolir aquests objectius, ens hem centrat sobretot en l’estudi econòmic de

l’habitatge, tant del barri com de la ciutat. Per poder fer una valoració correcta i acurada

d’aquests resultats, però, abans hem de fer una valoració més completa tant del

desenvolupament de la nova zona com de la pròpia ciutat.



3. Introducció

El decurs del projecte ens l’han marcat tota una sèrie de petites i agradables

casualitats i l’obtenció gradual d’informació, tant de la pròpia Via Europa com de la

ciutat de Mataró.

La primera idea del PFC la vam recollir d’una proposta de la nostra tutora, Sara

Maria Labora Cotarelo, que consistia a fer un estudi sobre l’impacte d’edificis, com ara

el Guggenheim de Bilbao o la Ciutat de les Ciències de València, sobre les seves

respectives ciutats. La idea ens va agradar, tot i que per una recomanació d’un dels

nostres amics de la feina, i per la nostra disposició, des d’un bon principi, a fer un

projecte més proper a nosaltres, vam decidir modificar una mica la idea original i

enfocar-la vers l’impacte que la construcció d’una avinguda com la Via Europa, i la

seva posterior urbanització, ha tingut en la ciutat de Mataró.

Des del començament vam tenir molt clar que allò que principalment marcaria

les nostres conclusions seria l’estudi econòmic de l’habitatge a Via Europa, i ens vam

decidir concentrar-nos només en la Via Europa perquè va ser més tard, a mesura que

anaven succeint les coses, que vam veure clarament que seria senzill i molt interessant

ampliar aquest estudi a la totalitat de la ciutat de Mataró, barri a barri.

Evidentment, no ens podíem quedar només amb una valoració de l’evolució del

preu de l’habitatge. Necessitàvem completar-ho amb una informació que fes

comprensibles els resultats a tothom, tant als coneixedors de la ciutat com als que hi són

aliens.

L’adquisició de la informació va ser gradual, tot i que hi va haver un moment,

abans d’aconseguir tota la documentació, en què vam veure molt clarament els resultats

i la influència de la nova zona sobre la ciutat. Probablement, el coneixement que teníem

previ de la ciutat, ja que tos dos hem estudiat i viscut gran part de la nostra vida a

Mataró, hi juga un paper important. El més interessant, però, va ser comprovar, més

endavant, que la informació obtinguda a posteriori anava confirmant totes les nostres

conclusions més primerenques.

Va resultar molt interessant estudiar l’evolució històrica de les diverses zones i

comprovar-ne els resultats actuals. Això ens ha refrescat la memòria, ens ha fet recordar

anècdotes viscudes que ja havien desaparegut de les nostres ments i ho hem volgut



traslladar al projecte, perquè tot el canvi de la història de la zona fa que la valoració dels

resultats i les consegüents conclusions sigui més completa.

3.1. Cronologia de les normatives i obertura de Via Europa

3.1.1. Desenvolupament dels diversos plans

Després de consultar totes les normatives (plans parcials, plans especials i el Pla

General d’Ordenació Urbana) es pot establir una cronologia sobre el desenvolupament

de Via Europa a nivell burocràtic, començant pel Pla Especial d’Avinguda Europa del

1993 i acabant amb el nou Pla General d’Ordenació Urbana de Mataró del 1997. Ja

abans del Pla Especial del 1993 hi va haver tot un seguit d’antecedents datats de l’any

1986 (vegeu pàgines següents). Entre els anys 1993 i 1997 (abans de la data d’aprovació

del PGOUM) van aprovar-se tres plans parcials (Roques Albes, Parc Central i Les

Valls) i la modificació del Pla Parcial Roques Albes. Posteriorment a la data

d’aprovació del PGOUM, els anys 1997 i 1998 s’hi van fer tres modificacions: una del

Pla Parcial Parc Central i dues del Pla Parcial Les Valls.

Pla Especial Avinguda Europa entre Plaça

Granollers i Variant N-II

Pla Parcial Roques Albes, Sector 8

8/2/1995 Modificació Pla P.

Les Valls Sector 10, Sòl Urbanitzable

Programat 26/4/95

Pla Parcial Parc Central Sector 9, Sòl

Urbanitzable Programat9/11/1994

Modificació Pla P. Roques Albes, Sòl

Urbanitzable Programat 26/4/1995

PGOUM

24/4/1993

24/4/1997



Posteriorment a l’aprovació i publicació del Pla General, se n’han fet 40

modificacions per a altres sectors de Mataró. De la zona de Via Europa, se’n van fer tres

modificacions de plans parcials: dues de Les Valls Sector 10 i una del Parc Central

Sector 9 (que van ser acceptats poc després de la data del PGOUM). Durant 10 anys,

des de la data del Pla 1997 fins a l’inici del nostre estudi, només s’hi havia fet una

modificació: la Modificació Pla Especial d’Equipaments del Sector Mataró Nord

(equipaments Figuera Major i centre d’educació al Sector 9 de la Via Europa) del

14/12/06.

Pla Especial d’Avinguda Europa entre Plaça Granollers i la Variant N-II del

21/5/93

Hem considerat que seria important analitzar i resumir

aquest Pla, perquè aglutina la intervenció definitiva de Via

Europa (s’adjunta un estudi de la intervenció urbanística a les

diverses zones on intervé).

Queda palès que des del moment en què va saber-se que

es construiria una nova variant que connectaria la ciutat pel

PGOUM

Modificació Pla P. Les Valls Sector 10

1/10/97

40 modificacions del PGOU puntuals a

altres zones de Mataró fins al 2006

Modificació Pla Parcial Parc Central Sector 9

1/10/1997 3a modificació Pla P. Les Valls Sector

10, Ordenació Illes I i H

11/5/98

Modificació Pla Especial Equipaments

Zona Mataró Nord 14/12/06

24/4/1997



nord, des de l’Ajuntament es va proposar la creació d’una nova via per comunicar el

centre amb aquesta nova variant.

En els antecedents d’aquest

Pla s’especifica que ja l’any 1988 es

va dictar l’Aprovació Definitiva de la

Modificació del Pla General

d’Ordenació de Mataró entre Plaça

Granollers i la variant de la carretera

N-II, iniciades les propostes i les

pertinents modificacions per a la seva

aprovació el 1985. El 1990 s’hi

afegeix la modificació de l’Ordenació

de les Unitats d’Actuació: Can Boada

i Puig i Cadafalch. Més tard, entre els

anys 1990-

1992, van crear-se i aprovar-se parcialment els plans parcials

de Roques Albes, Sector 8; Parc Central, Sector 9; i Les

Valls, sector 10.

En el Pla del 1993 s’adjunta el Projecte del traçat

d’Avinguda Europa: Plaça Granollers – variant N-II, on

s’inclou el plànol de l’avinguda amb la idea inicial de la seva

consegüent urbanització, i en destaca l’informe comparatiu

de la Plaça Central (avui Plaça Itàlia) amb les actuals Plaza

Francesc Macià i Tetuan

de Barcelona. És significatiu estudiar les distintes

alternatives del traçat que es va fer sobre la

tipologia de la via: doble nivell, a nivell sense

segregació, a nivell amb segregació (el traçat

escollit va ser un de semblant al de la proposta que

respon a la tipologia “A nivell sense segregació”) i

el canvi que hagués significat l’acceptació de

qualsevol de les altres propostes. També queden

marcades les directrius d’urbanització al voltant de

tot el traçat.



3.1.2. Habitatges

La tipologia de l’habitatge i la seva ordenació queda definida en tres sectors i en

els seus respectius plans parcials: Pla Parcial Roques Albes, Sector 8; Pla Parcial Parc

Central, Sector 9; i Pla Parcial Les Valls, Sector 10.

De Roques Albes, Sector 8, se’n va fer un pla parcial i una modificació. És la

zona situada entre Cirera, La Llàntia i Cerdanyola, amb una superfície total de 145.500

m2. La major part de la tipologia de l’habitatge del sector és plurifamiliar, tant en edifici

aïllat com no. Si hom observa el plànol de zonificació de la modificació del Pla Parcial

de Roques Albes (vegeu imatge plànol zonificació), s’hi observa clarament que, a la

part nord, la tipologia de

l’habitatge de la zona més

integrada amb La Llàntia s’ha

definit com a habitatge

unifamiliar, seguint un

esquema més semblant al del

barri ja existent, igual que la

zona més a l’oest, on també

va adoptar-se la solució

d’habitatge unifamiliar entre

parets mitgeres. Va fer-se una

previsió de sostre residencial de 104.650,74 m2, la qual cosa suposa un total de 1.035

habitatges a la zona i representa una densitat

de 72,13 habitatges per hectàrea. De la

pàgina 35 a la 47 de la Modificació del Pla

Parcial de Roques Albes del 24/6/95 poden

observar-se perfectament totes les

volumetries dels edificis de la zona.

De Parc Central, Sector 9, com

també va passar amb el Sector 8, hi va haver

un pla parcial i una modificació. La zona

està delimitada per la Via Europa i els barris

de Cirera i Eixample. Tots els habitatges

957; 92%

78; 8%

Plurifamiliar Unifamiliar



construïts són plurifamiliar: dues grans franges (paral·leles al Nou Parc) formades per

grans illes tancades, i a la zona esquerra (la que limita amb Via Europa), edificis aïllats.

En aquest sector es va fer un càlcul de 75 habitatges per hectàrea, amb una

superfície total de la zona per a la construcció de 46.092 m2, sense tenir en compte la

superfície del Nou Parc Central

ni les noves zones verdes del

nord, al voltant de la ronda Jaume

Ferran. Es va fer una previsió per

construir-hi 1.424 habitatges. La

superfície total del sector és de

243.811 m2, amb gairebé 20

hectàrees de sòl públic. En

aquesta zona es va viure la pecu- Foto cedida per PUMSA.

liaritat que hi havia diverses edificacions afectades pel nou pla i s’hi va fer una

valoració indemnizatòria per als edificis afectats. Una de les solucions adoptades va ser

el trasllat de tres de les activitats que s’hi desenvolupaven: un petit club de tennis, una

indústria agropecuària i una explotació agrària.



Les Valls, Sector 10, va ser el resultat d’un pla parcial, una modificació general i

dues modificacions més concretes (la tercera, per exemple, només modificava dues illes

de tota la zona). El sector està delimitat pels barris de La Llàntia i Cirera, amb una

superfície total de 182.700 m2. A l’igual que a Roques Albes, bona part de la tipologia

de l’habitatge és plurifamiliar, tant d’edificis aïllats com no. Si s’observa el plànol de la

tercera modificació del pla parcial, s’hi constata que hi ha una simetria amb el sector

Roques Albes, repetint, a les anomenades illes I i H, la mateixa tipologia d’habitatge

que al Sector 8, creant una primera línia de blocs i una segona línia (la que s’integra més

al barri de La Llàntia)

d’habitatges unifamiliars

adossats. S’hi va calcular la

construcció de 548 habitatges,

canviant només en la tercera

modificació l’edificabilitat

d’alguns blocs i no pas el nombre

final d’habitatges. El resultat

final és una densitat aproximada

de 30 habitatges per hectàrea.

0

20

40

60

80

100

1rtrim.

2ntrim.

3rtrim.

4ttrim.

EstOestNord

530; 97%

18; 3%

Plurifamiliar Unifamiliar



3.1.3. Parcs. Zones verdes

Tots els plans estudiats inclouen les superfícies d’ús públic i privat. També s’hi

especifiquen les zones destinades a equipaments i a parcs, que donen uns resultats força

gràfics.

Al Sector 8, Roques

Albes, els espais verds poden

considerar-se de diversos

tipus. Un és el bosc de pins

que hi ha al nord-est, que es

conserva com a tal i que

únicament s’hi va fer una

previsió per a una repoblació

mínima, juntament amb una

petita intervenció urbanística

que l’adeqüés a l’entorn, però sense arribar a modificar-lo gaire. La segona és una petita

parcel·la situada al davant de l’església de La Llàntia, inicialment prevista per a

equipaments, però més endavant se’n va modificar l’ús perquè es va considerar més

pertinent convertir-la en parc. La resta d’espais verds la conformen diversos

enclavaments, com ara

dues franges (una de 26

metres d’amplada i l’altra

de 20) que es plantegen

com a connexió per als

vianants entre les zones

d’ús públic d’aquest

sector i els confrontants.

El Sector 9, Parc

Central, és la zona amb

unes superfícies verdes més grans, entre les quals destaca, sobretot, l’ampliació del Parc

Central, amb una cessió d’unes 10 hectàrees i limitada pel Camí de la Geganta,

l’avinguda del Corregiment, el carrer Pirineus i la ronda Jacint Verdaguer. També s’hi

inclou l’anomenat Parc del “Turó de Cirera”, que resulta de l’alliberament d’edificar en

aquest turó, entre la ronda Jaume Ferran i el carrer Maria Ribas, convertint-se en un

29%

47%

24%

Sòl Privat Sòl Públic Zones Verdes

18%

36%

46%




parc equipat que integra Plaça Antonio Machado. La intenció era crear un mirador sobre

la ciutat per evitar la construcció d’edificis en una situació topogràfica difícil i poc

rendible.

Per últim, al Sector 10, Les Valls, els espais verds previstos es consideren

de dos tipus. Uns van units al traçat viari i els altres com a veritables espais de lleure per

als habitants de la zona. Els

primers estan formats pels

espais que no constitueixen

pròpiament jardins

destinats a l’esbarjo públic,

sinó que són elements

complementaris de la xarxa

viària. Els altres se situen,

d’una banda, a l’indret

anomenat ronda Joan Peiró

i, de l’altra, al carrer Balmes, tot adequant el bosc de pins ja existent.

30%

36%

34%




3.2. Habitatge

3.2.1. Habitatge usat

Tots els habitatges que hi ha als tres sectors són de nova construcció.

Anteriorment, no hi havia cap edifici, per la qual cosa qualsevol habitatge que trobem a

la zona d’estudi és de nova construcció.

3.2.2. Habitatge nou

3.2.2.1. Tant per cent promoció habitatge privat

Per al desenvolupa-

ment urbanístic de Via

Europa van construir-se un

total de 3.007 habitatges, dels

quals 2.804 de promoció

privada. En el següent apartat

(Estudi de l’habitatge)

s’explica d’una manera

completa la tipologia de

l’habitatge de promoció

privat.

3.2.2.2. Tant per cent promoció habitatge públic

S’hi va projectar la construcció de

203 habitatges de promoció pública en total,

distribuïts en cinc projectes i amb una

tipologia d’habitatge d’entre 60 i 90 m2 útils,

amb plaça d’aparcament vinculada. S’hi va

fer tant promoció d’habitatge de protecció

oficial de Règim General com de Règim

Especial i habitatge a Preu Taxat.

203; 7%

2804; 93%

Pública Privada



3.2.3. Estudi de l’habitatge

3.2.3.1. Memòria

Per fer l’estudi de l’habitatge disposàvem de 28 croquis, i en veure que la

tipologia de tots els habitatges era semblant, vam triar tres mostres d’habitatge que

reflectien, de manera genèrica, els 3.007 que hi ha a Via Europa. Hem escollit els

habitatges següents com a representatius de la zona.

Bona part dels habitatges existents a Via Europa són uns habitatges constituïts

d’una manera estructurada amb caràcter rectangular o quadrat perquè la parcel·lació i el

tipus d’edifici és de forma rectangular o quadrada (i alhora també és una manera

d’aprofitar més l’espai). Quant a les superfícies, val a dir que tots els habitatges se

situen en un marge molt semblant per a tota la zona: els habitatges oscil·len entre els 80

i els 110 m2 de superfície útil, tot i que la superfície útil de la majoria se situa entre els

85-95 m2. Abans de començar a explicar les tres mostres que hem triat per fer l’estudi,

paga la pena remarcar que a la zona de la via Europa s’han construït habitatges per

allotjar famílies, que és justament el que la ciutat necessitava en aquell moment.

3.2.3.2. Habitatge tipus 1



L’habitatge tipus 1 disposa de 81,50 m2 útils distribuïts de manera lineal,

dividint clarament les zones humides de les zones seques. També cal destacar la

separació que s’hi fa de la zona de dia i la de nit, dividides clarament a partir de

l’entrada de l’habitatge. A més, val a dir que totes les estances, sense comptar les

cambres humides, estan obertes a l’exterior (per poder veure-ho d’una manera clara,

adjuntem els plànols on s’estudia la zona de dia i de nit per separat).

Caldria afegir que la zona de dia s’estructura en un únic cos dividit per un envà i

que ambdues estances disposen de sortida a l’exterior de l’habitatge. La superfície per

allotjar la zona de dia és de 55,80 m2, del total de 89,76 m2 dels que disposa l’habitatge.

La zona de nit, igual que la de dia, disposa d’estances àmplies i confortables i amb llum

natural (quelcom molt d’agrair en qualsevol immoble). La zona de nit està formada per

dos cambres humides i tres dormitoris (dos de característiques semblants i una suite).

Per poder allotjar aquestes estances han fet falta 33,96 m2 dels 89,76 m2 totals de

l’habitatge.




El segon habitatge destaca, respecte del primer, perquè pel fet de tenir una forma

més rectangular, amb menys metres quadrats, s’hi ha afegit un dormitori que no té res a

envejar al de l’estudi anterior. Aquest habitatge també té dividida la zona de dia i la de

nit a partir de la porta d’entrada, deixant el rebedor com la zona que divideix les dues

parts de la casa, el dia i la nit. Aquest habitatge, com l’anterior, està obert a l’exterior

per un dels laterals. Totes les estances, tret de les cambres humides, donen a l’exterior.

En aquest cas, la zona de dia és inferior a la zona de nit. Això és a causa del fet

que aquest habitatge disposa de quatre habitacions, totes de més de 8,00 m2, i de dos

banys totalment equipats.



La zona de dia disposa de 39.15 m2 distribuïts entre rebedor, cuina i mejador-

sala d’estar, i la zona de nit de quatre dormitoris i dos banys distribuïts en 49.85 m2 dels

89,00 m2 que té l’habitatge, incloent-hi la superfície estimada de la terrassa.




L’habitatge tipus 3 té una superfície útil de 81,35 m2 distribuïts en tres

habitacions, dos banys, un menjador-sala d’estar i una cuina amb safareig. En aquest

habitatge s’ha dividit pràcticament per la meitat la zona de nit i de dia.



D’una banda, la zona de dia té 39,70 m2 repartits entre el rebedor, la cuina amb

safareig i, la major part, al menjador-sala d’estar que disposa de 18,70 m2 de superfície

útil. De l’altra, la zona de nit té 41,65 m2 de superfície útil i disposa de tres habitacions,

una de les quals és una suite.

En aquest habitatge, a diferència dels tipus 1 i 2, les zones humides (els banys)

s’ubiquen al centre, amb la qual cosa s’aconsegueix unificar les zones. També cal

destacar que totes les estances disposen de llum natural, tret dels banys (igual que els

anteriors).



En aquests plànols pot observar-se com les zones s’han dividit exactament per la

meitat de l’habitatge. Això, i poder tenir tres habitacions, s’ha pogut aconseguir gràcies

a la reculada de l’edificació que veiem en forma de pic, amb prou lloc com per poder

ubicar-hi la cuina.



3.3. Estudi de viabilitat

3.3.1. Memòria

Per a l’estudi de l’habitatge hem consultat el preu de venda de l’habitatge d’obra

nova a la base de dades de CATSA i l’hem contrastat amb els preus que hi ha allotjats al

web de l’Ajuntament de Mataró.

El preu del cost de construcció l’hem consultat a las revistes M2 dels anys que

hem estudiat i el tant per cent de benefici hem considerat que sempre era el mateix en

totes les inversions.

A banda, també hem volgut calcular el valor del sòl amb la fórmula cadastral per

poder comparar-ne el resultat amb l’hipotecari. També paga la pena destacar que totes

les parcel·les s’han consultat a l’Oficina Virtual del Cadastre i que s’ha respectat en tot

moment l’any de construcció de l’edifici; és a dir, coincideix l’any de construcció que

consta en el cadastre amb l’any de cada estudi.

Imatge Exemple. Parcel·la Estudi de Viabilitat any 1997.



3.3.2. Estudi any 1997

ESTUDI any 1997

1 Dades

€/m2

360,60980,00

3.013,00

21.091,00

2 Càlculs

m2 €/m2 Total

21.091,00 360,60 7605414,60

10% de despeses 760541,46

TOTAL DESPESES 8365956,06

m2 €/m2 total

21.091,00 980 20669180,00

CADASTRE Valor sòl = preu de venda/1,4 – cost per contracte

venda 20669180,00 1,4 14763700,00

despeses 8365956,06

TOTAL VALOR 6397743,94

Preu de construcció Preu de venda

DESCRIPCIÓ

VENDA

VALOR DEL SÒL

Superficie construïda de la parcel·la

Superficie construïda total

DESPESES HABITATGE



HIPOTECÀRIA Valor sòl = preu venda(1- benefici) – total costos

%preu venda 20669180,00 1-0,2 16535344,00

cost 1 8365956,06

cost 2 8365956,06 0,18 1505872,09

cost 3 20669180,00 0,04 826767,20

suma costos 10698595,35

preu venda 16535344,00


PREU VENDA 20669180,00VALOR SÒL 5836748,65

8365956,06

BENEFICI 6466475,29

COST CONSTRUCCIÓ

ESTUDI 1997

28%

41%

31%

VALOR SÒL COST CONSTRUCCIÓ BENEFICI




ESTUDI any 2002

1 Dades

€/m2

521,001800,00

676,00

4.056,00

2 Càlcul

m2 €/m2 Total

4.056,00 521,00 2113176,00

10% despeses 211317,6

TOTAL DESPESES 2324493,60

m2 €/m2 total

4.056,00 1800,00 7300800,00

CADASTRE Valor sòl = preu venda/1,4 – cost per contracte

venda 7300800,00 1,4 5214857,14

despeses 2324493,6


VALOR DEL SÒL

Superficie construïda de la parcel·la

Superficie construïda total

DESPESES HABITATGE


DESCRIPCIÓ

VENDA



HIPOTECÀRIA Valor sòl = preu venda(1- benefici) – total cost

%preu venda 7300800,00 1-0,2 5840640,00

cost 1 2324493,60

cost 2 2324493,6 0,18 418408,85

cost 3 7300800,00 0,04 292032,00


preu venda 5840640,00



2324493,60

BENEFICI 2170600,85

COST CONSTRUCCIÓ

ESTUDI 2002

38%

32%

30%

VALOR SÒL COST CONSTRUCCIÓ BENEFICI




ESTUDI any 2007

1 Datos

€/m2

850,004300,00

2.168,00

13.008,00

2 Càlcul

m2 €/m2 Total

13.008,00 850,00 11056800,00

10% despeses 1105680

TOTAL GASTOS 12162480,00

m2 €/m2 total

13.008,00 4300,00 55934400,00

CADASTRE Valor sòl = preu venda/1,4 – cost per contracte

venda 55934400,00 1,4 39953142,86

despeses 12162480,00


VALOR DEL SÒL

Superficie construÏda de la parcel·la

Superficie construÏda total

DESPESES HABITATGE


DESCRIPCIÓ

VENDA



HIPOTECÀRIA Valor sòl = preu venda(1- benefici) – total costos

%preu venda 55934400,00 1-0,2 44747520

cost 1 12162480,00

cost 2 12162480,00 0,18 2189246,40

cost 3 55934400,00 0,04 2237376,00


preu venda 55934400



12162480,00

BENEFICI 15981257,14

COST COSNTRUCCIÓ



3.3.5. Conclusions

La conclusió principal després d’haver estudiat el valor del sòl durant diversos

anys és que, en un sector poc desenvolupat, el seu valor és baix respecte de factors com

ara el valor de la construcció, i que a mesura que la zona es consolida, el preu del sòl

augmenta el seu percentatge respecte de la resta de factors fins arribar a un punt, quan la

consolidació és total, en què el valor del sòl és altíssim comparat amb el començament.

El valor del sòl creix progressivament, també, amb l’augment del valor de l’habitatge, ja

que un dels factors que afecta el preu de venda és el grau de consolidació de la zona.



3.4. Consolidació del barri al 2005

Després de tot el desenvolupament urbanístic de la zona, i a manca de construir-

hi uns tres edificis, es pot constatar que al voltant de l’avinguda Via Europa ha sorgit un

nou barri, que limita amb els barris de La Llàntia a l’oest, Cirera a l’est i amb Peramàs-

Esmandies i l’Eixample al sud.

Hom calcula que té uns 8.000 habitants. Fent el càlcul nosaltres mateixos a partir

de les dades obtingudes sobre la mitjana d’habitants per habitatge a Mataró l’any 2007

(2,71 habitants/habitatge) i la construcció de 3.007 habitatges entre els tres sectors, ens

dóna un resultat de 8.149 habitants.

- El barri encara no ha estat reconegut oficialment com a tal.

- Té una mancança de serveis bàsics (com ara un CAP a la zona) i la necessitat

d’una pista o d’instal·lacions esportives.

- Segons els veïns, es tracta d’un barri poc sorollós, tot i que durant els darrers

anys s’hi comencen a detectar problemes de trànsit (i el soroll que comporta)

al nord de Via Europa en hores punta, tant durant la setmana com els caps de

setmana, a causa de la proximitat de Mataró Park, l’autopista i l’Hospital de

Mataró.

- Bon funcionament del transport públic: hi ha parades d’autobús per tot arreu

i s’han creat noves línies per l’impacte de la zona, ja que es tracta d’uns dels

eixos vertebrals de la ciutat.

- La comunicació és molt bona, amb accés ràpid a les sortides de Mataró, tot i

que cal recordar que durant els darrers anys hi comencen a aparèixer

problemes de trànsit.

- Aparcament deficient. Dificultat veïnal i per als clients dels comerços per

trobar-hi aparcament.

- Equipament sanitari més proper: Hospital de Mataró i CAP de Cirera-

Molins.



4. Resum dels barris de Mataró

Per a una millor

comprensió del posterior estudi

econòmic de Via Europa i

Mataró s’ha considerat

necessària l’explicació,

mitjançant un petit resum, de

tots els barris que componen la

ciutat. Fotografia aèria de Mataró de principis dels anys 90.

Centre

Espai que servia per designar genèricament la part antiga de la ciutat o també

“ciutat vella” i que coincidiria pràcticament amb el Mataró entre muralles, el recinte que

va ser construït al segle XVI. A causa del creixement urbanístic de la ciutat, però, el nou

centre es desplaça fins a l’anomenada plaça Granollers, punt neuràlgic i nucli de

comunicació viària.

Eixample

Sector ben concretat físicament i administrativament de la ciutat de Mataró,

segons la planificació de l’any 1878 per Emilio Cabañes i Melcior de Palau, arquitecte i

enginyer respectivament.

La trama d’aquest barri va prendre forma heptagonal i es va limitar per les

rondes Barceló, Alfons XII, Prim, Camí de la Geganta, Alfons X el Savi, Cervantes i

Joan d’Àustria.

Amb aquest pla es van donar les directrius d’amplitud de carrers, altura dels

edificis i les àrees d’equipaments, entre altres, tot seguint pautes i criteris semblants als

emprats en planificacions urbanístiques de grans ciutats com ara Barcelona, Madrid o

París, durant el transcurs del segle XIX.

S’acostuma a anomenar Eixample tot el sector situat a l’oest del centre de la

ciutat.



Pla d’en Boet

Espai avui en dia totalment urbanitzat, antigament conegut amb el nom de

Polígon Espartero, situat a l’oest de la ciutat, entre Camí del Mig, la riera d’Argentona i

la ronda de Francesc Macià. En l’actualitat, constitueix una de les àrees de creixement o

zona industrial més importants de la ciutat, l’eix vertebral principal de la qual és

l’avinguda Lluís Companys. Fins al 1840, aquest lloc pertanyia a Argentona, però fou

definidament adjudicat a Mataró a canvi del veïnatge de Traià.

Els Boet eren la família de propietaris de les terres d’aquests indrets. Al segle

XVII, tot i que el nom és molt més antic, es van dedicar al comerç d’importació de

cereals i altres productes i van convertir-se en ciutadans honrats.

Peramàs

Urbanitzat originàriament per la Caixa d’Estalvis de Mataró, amb noms oficials

des del 1961. Està ubicat al sud-oest de plaça Granollers. Els Peramàs constituïen, des

del segle XVII, una important família de la ciutat dedicada bàsicament al comerç i a la

navegació.

Al centre del veïnat, aproximadament al carrer Josep Mora i Fontanils, hi havia

la casa pairal de la família, popularment coneguda com la Casa de la Por, enderrocada

als anys cinquanta del segle XX.

Tot sovint s’associa Peramàs amb Esmandies per designar més genèricament tot

aquest ampli sector de la ciutat.

Esmandies

Esmandies és un casal

construït al segle XVIII i ubicat

entre la plaça Granollers, la ronda

Leopoldo O’Donnell i el carrer

Marià Andreu. Ha donat nom a tota

una zona i una barriada de Mataró

que començava a urbanitzar-se als

anys seixanta. Fotografia Casa Esmandies.



Els Esmandia o Smandia eren d’origen artesà (patrons, mariners, fusters, manyans…) i

al segle XVIII van dedicar-se bàsicament al comerç.

El casal d’Esmandies va ser adquirit per l’Ajuntament al 1980 i en l’actualitat

acull diversos serveis municipals. És la seu de l’Associació de Veïns Peramàs-

Esmandies.

Cerdanyola

Tradicionalment era conegut com a veïnat de Cerdanyola la part més de oest del

terme de Mataró, des del Camí del Mig fins al límit del terme d’Argentona.

A la part més alta de la ciutat, per sobre de la carretera d’Argentona, tot

aprofitant la línia del tramvia, durant els anys trenta del segle XX va iniciar-se una

primera urbanització seguint el model de casa i petit hort, propi de l’època, on les

famílies de Mataró construïen la seva segona residència. Des d’aleshores, el sector va

passar a ser conegut com a Poble Sec (igual que el barri barceloní del mateix nom) per

la manca d’aigua existent i perquè tot era terra seca.

A partir del 1952, amb l’arribada dels primers immigrants procedents de la

meitat sud de la península, va urbanitzar-se de manera progressiva.

El nom de Cerdanyola està constatat des de l’època medieval (1025).

La Llàntia

Barri situat entre Cerdanyola Nord i Cirera, a l’oest de l’actual Via Europa, que

va començar a construir-se a la dècada dels anys seixanta del segle XX, amb l’arribada

de molts immigrants. En l’actualitat és una de les zones més densament poblades de la

ciutat i un dels barris tradicionalment més mancats d’infraestructures o equipaments. Fa

poc s’han dut a terme a la zona diverses reurbanitzacions o readaptacions d’espais.

El nom o topònim Llàntia el trobem referenciat en el Cadastre de Mataró del

1757. Originàriament era un lloc de cens de la capellania del mateix nom (instituït a

Santa Maria) que tenia, entre altres obligacions, la de cremar la llàntia d’oli de l’altar

major de l’església.



Cirera

Barriada originada al 1959 a conseqüència de la forta pressió immigratòria que

vivia en aquells moments la ciutat. Està situada entre la carretera del mateix nom i

l’avinguda Joan Peiró. Torrent de la Pólvora i la ronda Jaume Ferran són els principals

eixos actuals.

El barri de Cirera coincidiria, a grans trets, amb el paratge conegut popularment

amb el nom de Miró. En un sentit més ampli, va passar a denominar-se el veïnat de

Cirera tot l’espai que hi ha situat a la part alta del terme de Mataró, entre el veïnat de

Valldeix i els termes de Dosrius i Argentona.

El topònim Cirera ja consta de la època medieval, al segle XII, concretament des

de l’any 1128.

Vista Alegre

Nom amb el qual es designa popularment el sector urbà que hi ha situat al nord

de la ciutat, entre ronda Sant Oleguer i ronda Exterior.

La barriada va ser fruit de l’arribada d’immigrants a les acaballes dels anys

cinquanta i seixanta del segle XX. Consegüentment, es tracta d’una zona que

tradicionalment ha estat mancada d’equipaments i serveis, tot i que en l’actualitat està

molt millorada, amb carrers urbanitzats de nou pla. Els primitius carrers del sector

responen a la parcel·lació de la finca Rubies que hi havia en aquest indret.

El nom Vista Alegre no és una denominació recent. La trobem registrada, com a

mínim, al darrer quart del segle XIX.

Els Molins

Barri situat a la part alta de Mataró, entre el Cementiri dels Caputxins i el

passeig del Desviament.

El seu nom, sovint associat amb el de Torner (Molins-Torner), que és la

denominació de la barriada adjacent, ens recorda l’existència al segle XVII, i en aquest

indret, de molins de farina a la ciutat, que es movien gràcies a unes aigües capturades en

terrenys de la conca de Valldeix i que han donat nom a carrers del sector com ara Molí

del Mig o Molí de Dalt.

El barri de Molins ha estat essencialment habitat per famílies immigrants, que

van arribar a la ciutat de Mataró sobretot a la dècada dels seixanta del segle XX.



Rocafonda

Topònim que designa el sector que quedaria delimitat per ronda Alfons X el

Savi, carretera de Mata i el turó del Cementiri dels Caputxins. Es tracta d’un dels barris

més densament poblats de la ciutat i en l’actualitat és una de les zones on s’ubiquen la

majoria dels immigrants provinents del continent africà arribats durant les darreres

dècades.

A causa de la seva proximitat, el nom de Rocafonda sovint s’associa amb el del

Palau (Rocafonda-el Palau), i encara més amb El Palau “de sota” per la semblança

socioeconòmica i cultural amb el de Rocafonda.

El Palau

En l’actualitat, està clarament delimitat pel triangle format per ronda Alfons X el

Savi, carretera de Mata i ronda Miguel de Cervantes.

Sembla ser que durant els darrers anys del segle XIX, aquest sector coincidiria

pràcticament amb l’aleshores anomenat Palau “de sota”, mentre que la denominació

Palau “de dalt” correspondria a la zona de Ciutat Jardí. En tot cas, Palau és un topònim

molt antic del sector.

Sovint s’associa el nom del barri amb el d’Escorxador (Palau-Escorxador), per la

seva proximitat i per similituds de característiques socioeconòmiques i culturals.

Escorxador

Sector de l’est de la

ciutat, a prop de la riera de Sant

Simó, configurat originàriament

a partir d’un conjunt de blocs

d’habitatges que van ser

construïts al 1958, entre les

rondes Alfons X el Savi i Miguel

de Cervantes, i l’entorn de plaça

Puerto Rico, anomenada aleshores Fotografia de l’antic escorxador que va donar nom al barri.

Federico Mayo, director general d’Habitatge. El popularment conegut com a sector de

l’Escorxador s’identifica ara com la zona més oriental de l’Eixample.



Òbviament, el seu nom li deu a l’edifici de l’escorxador que hi havia en aquest

indret, molt característic, d’estil modernista, inaugurat l’any 1915, obra de l’arquitecte

municipal Melcior de Palau Soler i Simon.

L’Escorxador és avui una dependència municipal de serveis i manteniment on hi

ha previst d’ubicar una biblioteca i, en una ala de l’antic edifici, hi ha avui

dia una escola bressol inaugurada l’any 2007.



5. Estudi econòmic

5.1. Memòria

5.1.1. Cronologia i criteris

La primera dada a comentar és sobre l’obtenció dels valors de l’habitatge. És

important deixar clar que totes les mostres des de l’any 1997 fins al 2007 s’han agafat

de la base de dades de l’empresa CATSA (Col·lectiu d’Arquitectes Taxadors); i les

mostres de l’any 2008 de la Via Europa s’han consultat totes en pàgines web com ara

Idealista, Habitaclia i Fotocasa, i s’han contrastat amb valors de taxació de la mateixa

base de dades de CATSA. Totes les mostres amb referència VE s’han extret de valors

de taxació agafant, només, el valor unitari de l’element habitatge i els metros quadrats

construïts amb elements comuns. Hem cregut convenient fer-ho d’aquesta manera

perquè el resultat del valor d’una taxació prové d’homogeneïtzar sis mostres

representatives, multiplicant encara més la fidelitat del valor de la mostra, amb el factor

afegit, que és el valor real de la propietat. Podríem arribar a dir que els 81 valors dels

habitatges de referència VE provenen de 486 mostres. Si haguéssim obtingut les nostres

mostres a partir de la consulta a agències immobiliàries, revistes o pàgines web,

hauríem obtingut un valor de venda no real (perquè no és el valor venut del pis), i en

bona part dels casos hauríem de descomptar entre un 5 i un 10% del valor (que

acostuma a ser el marge de benefici que s’emporten les immobiliàries). Això hagués fet

que les nostres mostres fossin menys fiables i, alhora, menys representatives.

A mesura que s’anava creant la nostra base de dades de l’estudi, vam veure que

era molt important definir tot un seguit de criteris nous, que després ens ajudarien a fer

que els resultats fossin més comprensibles. Un dels problemes amb el qual acostumen a

trobar-nos a l’hora de consultar estadístiques sobre el preu de l’habitatge d’una ciutat és

que les directrius adoptades per fer els càlculs no acaben d’estar gaire clares, com

tampoc ho estar saber com ni d’on s’han obtingut els valors de venda. Això fa que

aquestes estadístiques siguin difícils de contrastar amb els resultats que hom pugui

obtenir: com que es desconeix l’origen i el desenvolupament dels valors emprats, la

comparació d’uns resultats amb els altres no són comprables. A l’hora de sotmetre els

resultats a judici, volíem que les directrius seguides estiguessin molt clares perquè

d’aquesta manera les conclusions obtingudes serien molt més gràfiques, representatives

i aclaridores.



El que més ens ha marcat a l’hora de definir aquests criteris són les

característiques del nostre barri (Via Europa), que a més coincideixen, generalment,

amb totes les de la ciutat en diversos punts que tot seguit anirem desgranant.

Concretament, només valorem el preu d’habitatge plurifamiliar perquè és la tipologia

majoritària existent a tota la zona valorada. Descartem l’habitatge unifamiliar, tant

aparellat com aïllat, a causa del pes que el valor del sòl té en aquestes construccions i

que no era ni comparable amb l’habitatge plurifamiliar ni significatiu en pes perquè

realment fos important en el resultat del preu de l’habitatge al barri. La seva proporció

és molt baixa si la comparem amb l’altíssim percentatge d’habitatges de Via Europa,

com ja hem estudiat anteriorment, que són plurifamiliars.

Una altra de les tipologies descartades, com podrà comprovar-se tot seguit, són

els locals. A banda de tot el que hem explicat anteriorment sobre la minsa consolidació

del comerç a Via Europa pels diversos motius ja apuntats, cal afegir la dificultat de

trobar-hi mostres. Segurament, aquest nou factor també està provocat per la peculiaritat

del sector comercial que hi ha a la zona. Igualment, nosaltres hem volgut centrar-nos en

l’habitatge, perquè per als locals podria fer-se un estudi separat igual d’exhaustiu.

Un cop afegides totes les dades de Via Europa, vam voler comparar-les amb tots

els barris de la ciutat i amb la pròpia ciutat de Mataró. Ens vam trobar, però, amb el

handicap que hem apuntat al principi de la nostra memòria: no podíem agafar una taula

de preus de l’habitatge de Mataró ni de l’Ajuntament ni de qualsevol revista, perquè

desconeixíem concretament els criteris adoptats i això feia que no fossin comparables.

Tant unes dades com les altres s’havien obtingut de manera diferent, la qual cosa fa que

les conclusions que hauríem pogut arribar a treure’n fossin enganyoses.

Aquí apareixen nous factors, pot ser els més complicats de definir i de molta

importància. En aquest punt, una de les nostres directrius la marca l’ORDRE del 30 de

novembre del 1994 i l’ORDRE ECO/805/2003. D’aquí vam poder concloure que per

obtenir resultats comparatius raonables havíem d’agafar un mínim de sis mostres de

cada any i de cada barri.

Calia afegir que les mostres les havíem de repartir durant l’any; és a dir, que les

sis mostres no podien ser del mateix mes o de dos o tres mesos consecutius, perquè això

provocava resultats no representatius de l’any. Per tenir un resultat més real del preu de

l’habitatge en un any hem agafat mostres de principis d’any, de mitjans i de finals,

sempre que la base de dades consultada ens ho ha permès, que ha estat gairebé en tots

els casos. Si no ho haguéssim fet així, hauríem obtingut uns resultats molt semblants als



de l’any següent o anterior, i no obtindríem el que volem, que és una evolució, com més

real millor, del preu de l’habitatge, any rere any. Un exemple és que si agafem només

mostres del mes de novembre i desembre del 2001, el resultat de tot l’any serà molt

semblant al del 2002 si només agafem mostres dels primers mesos d’aquest any, i així

successivament.

Un altre criteri molt important a concretar en el nostre estudi econòmic era la

homogeneïtzació dels nostres valors. En un principi creiem que seria representatiu

seguir els criteris de l’ORDRE ECO i homogeneïtzar les nostres mostres en any

d’edificació, metres quadrats, emplaçament... A banda de convertir l’estudi en un

impossible, però, vam adonar-nos que perquè els resultats fossin més reals, més

representatius de cada barri i de tota la ciutat en el seu conjunt, havíem de respectar allò

que hem anomenat caràcter del barri. Respectar el caràcter del barri vol dir, per

exemple, que si la nostra zona té un percentatge d’edificis molt vells i un altre de molt

nous, les nostres mostres han de ser representatives d’aquesta realitat i hem agafat de les

nostres sis mostres algunes que són d’habitatge nou i altres de més antic. Probablement

podríem anomenar-ho homogeneïtzació per caràcter, i aquí entra dins del mateix grup:

diferents anys de la construcció dels edificis, diferents metres quadrats de l’habitatge,

diferents ubicacions dins del barri, diferents qualitats dels habitatges... Volem deixar

clar que això només ho considerem vàlid per treure mitjanes generals de l’habitatge per

barri i per any, ja que cada barri té un desenvolupament dispar, un procés de

consolidació diferent, i per fer-los comparables al llarg dels anys hem

d’”homogeneïtzar-los” d’aquesta manera, tenint en compte i valorant el seu propi

caràcter.



5.2. Taules i gràfiques

Tot seguit desglossem totes les taules i les gràfiques obtingudes per al nostre

estudi econòmic per comentar les conclusions i fer les pertinents valoracions en el punt

següent de l’estudi.

Vam començar l’estudi pensant que n’hi hauria prou a obtenir com més mostres

del barri de Via Europa millor, separant-ho per biennis o quatriennis, i geoposicionant-

ho a Google Earth per fer-ho més gràfic.

Intervals Referència Any M2 Unitaris €/m2

1997-1999 VE-29 1997 123,68 878,00VE-30 1998 103,60 859,44VE-31 1998 107,00 829,39VE-32 1998 129,00 788,82VE-33 1999 81,00 976,64

VE-34A 1999 103,60 890,69VE-35 1999 72,00 976,64VE-36 1999 118,80 976,64VE-37 1999 85,40 1078,21VE-38 1999 110,80 1089,33VE-42 1998 95,00 906,32VE-48 1998 97,00 900,07VE-49 1998 107,00 916,54VE-50 1998 90,00 916,54VE-51 1998 102,00 916,54VE-52 1998 90,00 916,54VE-53 1999 82,00 968,83VE-54 1999 82,00 976,64VE-56 1999 108,50 1223,04VE-74 1998 86,80 868,66VE-76 1999 85,00 1125,09

951,36 Mitjana €/m2

Valors

Taula 1. Càlcul de les mitjanes per intervals anuals



2000-2004 VE-2 2004 83,74 2100,00VE-4 2004 98,00 2483,00VE-19 2003 136,21 1835,00VE-20 2001 104,00 1476,68VE-21 2001 96,50 1487,49VE-22 2001 129,00 1476,68VE-23 2002 110,39 1625,00VE-24 2002 127,00 1715,00

VE-26A 2003 72,00 1857,00VE-27 2003 95,94 1988,00VE-40 2000 109,10 1229,67VE-43 2001 66,00 1358,58VE-44 2002 125,00 1795,00VE-45 2004 101,30 2204,00VE-46 2004 96,50 2217,00VE-47 2004 102,30 2247,00VE-55 2001 72,00 1673,78VE-57 2002 97,00 1482,00VE-58 2002 95,00 1575,00VE-59 2003 148,80 2015,00VE-60 2003 101,20 2142,00VE-62 2004 154,18 2244,00VE-63 2004 129,90 2244,00VE-64 2004 90,50 2262,00VE-65 2004 90,20 2267,00VE-68 2003 82,62 2094,00VE-69 2003 88,76 1921,00VE-70 2001 95,00 1769,12VE-72 2003 123,00 1807,00VE-73 2000 82,40 1166,20VE-75 2001 62,00 1708,58VE-78 2003 104,65 1927,00VE-79 2003 94,00 1824,00VE-81 2004 98,40 2417,00

1871,58 Mitjana €/m2 2005-2007 VE-1 2005 99,74 2600,00

VE-3 2005 99,00 2882,00VE-5 2005 116,00 2761,00VE-6 2005 113,40 2980,00VE-7 2005 91,00 3284,00

VE-8A 2007 135,00 3807,00VE-10A 2007 109,25 3394,00VE-12 2007 52,14 4145,00VE-14 2006 135,00 3504,00VE-15 2006 101,11 3143,00VE-16 2005 109,25 2801,00VE-17 2005 112,00 3035,00VE-18 2005 105,67 2770,00VE-66 2005 69,90 2665,00VE-67 2005 148,80 2824,00VE-71 2005 110,46 3055,00VE-80 2005 120,80 2604,00


Mostres geoposicionades al Google Earth per referènciaValors obtinguts de la base de dades de CATSA



Després d’estudiar la Taula 1, vam comprovar que podíem calcular la mitjana de

l’habitatge anual a Via Europa afegint-hi mostres (Ref. M-x) per obtenir un mínim de

sis mostres per a cada any.

Taula 2. Càlcul anual de la vivenda a la Via Europa

Referència Any Comentaris Unitaris €/m2

M-1 1997 Via Europa, 7 835,55M-2 1997 Via Europa, 5 781,31M-3 1997 Alemanya, 22 916,64M-4 1997 Alemanya, 14 910,26M-5 1997 Via Europa, 13 830,58

VE-29 1997 878858,72 Mitjana €/m2

VE-30 1998 859,44VE-32 1998 788,82VE-42 1998 906,32VE-48 1998 900,07VE-52 1998 916,54VE-74 1998 868,66


VE-33 1999 976,64VE-34A 1999 Veure VE-30 890,69VE-37 1999 1078,21VE-38 1999 1089,33VE-53 1999 968,83VE-76 1999 1125,09


M-6 2000 Països Baixos, 2 1088,03M-7 2000 Passatge Aneto, 7 1338,61M-8 2000 Pirineus, 24 1147,38M-9 2000 Països Baixos, 12 1227,86

VE-40 2000 1229,67VE-73 2000 1166,2


VE-20 2001 1476,68VE-21 2001 1487,49VE-43 2001 1358,58VE-55 2001 1673,78VE-70 2001 1769,12VE-75 2001 1708,58


VE-23 2002 1625M-10 2002 Via Europa, 39 1759VE-24 2002 1715VE-44 2002 1795VE-57 2002 1482VE-58 2002 1575


VE-27 2003 1988VE-59 2003 2015VE-68 2003 2094VE-72 2003 1807VE-78 2003 1927VE-79 2003 1824




VE-45 2004 2204VE-46 2004 2217VE-47 2004 2247VE-62 2004 2244VE-65 2004 2267VE-81 2004 2417


VE-3 2005 2882VE-5 2005 2761VE-7 2005 3284VE-18 2005 2770VE-67 2005 2824VE-80 2005 2604


M-11 2006 Esteve Albert 3580M-12 2006 Doctor Ferran 3375M-13 2006 Granollers 3227M-14 2006 Esteve Albert 3250VE-14 2006 3504VE-15 2006 3143


M-15 2007 V.E. cant. Est.Alb. 3506M-16 2007 Austria, 2 4045M-17 2007 Pirineus 3989

VE-8A 2007 Ver VE-14//VE-41 3807VE-10A 2007 Ver VE-16 3394VE-12 2007 4145


Referències M-x NO geoposicionades Amb els resultats obtinguts a la Taula 2, tot seguit vam comparar el preu de

l’habitatge anual de Via Europa amb cada barri de Mataró i també vam treure el valor

de l’habitatge per any de la ciutat. Tabla 3. Variación del precio de la vivienda

Año Llàntia Peramàs Cirera Cerdanyola Molins Vista Alegre Rocafonda Centre - Eixample Pla d'en Boet Vía Europa MATARÓ

1997 752 828 688 687 674 772 673 819 713 859 7471998 791 810 745 715 653 772 729 860 769 873 7721999 832 863 764 836 779 814 800 945 911 1.021 8572000 851 1.042 936 930 935 1.029 926 1.171 986 1.200 1.0012001 982 1.150 1.039 1.081 1.109 1.186 1.015 1.328 988 1.579 1.1462002 1.075 1.446 1.275 1.365 1.476 1.464 1.224 1.729 1.454 1.659 1.4172003 1.530 1.623 1.515 1.483 1.413 1.771 1.480 1.838 1.559 1.943 1.6162004 1.718 2.120 1.757 1.857 1.870 2.115 1.955 2.069 1.870 2.266 1.9602005 2.357 2.338 2.347 2.150 2.265 2.559 2.172 2.682 2.261 2.854 2.3992006 2.671 2.864 2.874 2.866 2.898 2.989 2.783 2.926 2.741 3.347 2.8962007 3.324 3.124 3.105 3.290 3.131 3.244 3.099 3.649 3.189 3.814 3.2972008* 3.209 3.135 3.128 3.300 2.942 3.014 3.034 3.789 3.100 3.804 3.245

Valores en €/m2* Promedio Enero/FebreroTabla completa con todas las muestras en Anexo 2

A la gràfica següent podem observar els resultats de la Taula 3. S’hi pot observar la

variació que ha sofert el preu de l’habitatge de tots els barris i quins han estat els barris

amb un pes més gran i més petit respecte de la mitjana del valor de l’habitatge a Mataró.



A partir d’aquest resultats obtenim dues taules sobre el creixement de cada barri

respecte de Mataró.

Tabla 5. Crecimiento respecto media anual de Mataró

Año Llàntia Peramàs Cirera Cerdanyola Molins Vista Alegre Rocafonda Centre - Eixample Pla d'en Boet Vía Europa

1997 0,71% 10,97% -7,88% -7,96% -9,74% 3,45% -9,86% 9,74% -4,47% 15,03%1998 2,47% 4,99% -3,43% -7,39% -15,34% -0,03% -5,54% 11,48% -0,36% 13,14%1999 -2,92% 0,78% -10,76% -2,42% -9,07% -4,99% -6,55% 10,27% 6,41% 19,25%2000 -14,92% 4,10% -6,48% -7,04% -6,56% 2,80% -7,44% 17,06% -1,43% 19,90%2001 -14,27% 0,36% -9,31% -5,66% -3,22% 3,50% -11,39% 15,93% -13,78% 37,83%2002 -24,12% 2,08% -10,02% -3,66% 4,19% 3,36% -13,58% 22,02% 2,65% 17,07%2003 -5,29% 0,47% -6,22% -8,20% -12,52% 9,64% -8,39% 13,79% -3,52% 20,24%2004 -12,31% 8,19% -10,34% -5,24% -4,60% 7,92% -0,25% 5,56% -4,56% 15,63%2005 -1,74% -2,51% -2,15% -10,36% -5,59% 6,71% -9,43% 11,83% -5,75% 19,00%2006 -7,78% -1,08% -0,74% -1,04% 0,07% 3,23% -3,91% 1,03% -5,36% 15,57%2007 0,83% -5,24% -5,82% -0,21% -5,03% -1,62% -6,00% 10,67% -3,29% 15,70%

Variació del preu de l'habitatge

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008*

Llàntia

Peramàs

Cirera

Cerdanyola

Molins

Vista Alegre

Rocafonda

Centre - Eixample

Pla d'en Boet

Via Europa

MATARÓ

Any Llàntia Peramàs Cirera Cerdanyola Molins Vista Alegre Rocafonda Centre - Eixample Pla d'en Boet Via Europa

1997 1% 11% -8% -8% -10% 3% -10% 10% -4% 15%1998 6% 9% 0% -4% -12% 3% -2% 15% 3% 17%1999 11% 16% 2% 12% 4% 9% 7% 27% 22% 37%2000 14% 40% 25% 25% 25% 38% 24% 57% 32% 61%2001 32% 54% 39% 45% 49% 59% 36% 78% 32% 112%2002 44% 94% 71% 83% 98% 96% 64% 132% 95% 122%2003 105% 117% 103% 99% 89% 137% 98% 146% 109% 160%2004 130% 184% 135% 149% 150% 183% 162% 177% 151% 204%2005 216% 213% 214% 188% 203% 243% 191% 259% 203% 282%2006 258% 284% 285% 284% 288% 300% 273% 292% 267% 348%2007 345% 318% 316% 341% 319% 334% 315% 389% 327% 411%

Taula 4. Creixement respecte de Mataró al 1997



Per fer que la Taula 5 sigui molt més comprensible, adjuntem la gràfica següent

sobre el creixement respecte de la mitjana anual de Mataró.

Creixement respecte de la mitjana anual de Mataró

-30,00%

-20,00%

-10,00%

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

LlàntiaPeramàsCireraCerdanyolaMolinsVista AlegreRocafondaCentre - EixamplePla d'en BoetVia Europa

Per fer que aquesta gràfica sigui més clara, ens hi tornarem a referir més

endavant per comparar cada barri de manera independent. Abans de fer aquest

desglossament, però, afegim les taules i les gràfiques sobre les ràtios i el valor

interanual referit al 1997.



Any Llàntia Peramàs Cirera Cerdanyola Molins Vista Alegre Rocafonda Centre-Eixample Pla d'en Boet Via Europa MATARÓ

1998 5% -2% 8% 4% -3% 0% 8% 5% 8% 2% 3%1999 5% 7% 3% 17% 19% 5% 10% 10% 19% 17% 11%2000 2% 21% 22% 11% 20% 26% 16% 24% 8% 17% 17%2001 15% 10% 11% 16% 19% 15% 10% 13% 0% 32% 15%2002 9% 26% 23% 26% 33% 23% 21% 30% 47% 5% 24%2003 42% 12% 19% 9% -4% 21% 21% 6% 7% 17% 14%2004 12% 31% 16% 25% 32% 19% 32% 13% 20% 17% 21%2005 37% 10% 34% 16% 21% 21% 11% 30% 21% 26% 22%2006 13% 22% 22% 33% 28% 17% 28% 9% 21% 17% 21%2007 24% 9% 8% 15% 8% 9% 11% 25% 16% 14% 14%

Taula 6. Ràtio anual respecte de l'any anterior

Ràtio anual respecte de l'any anterior

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Llàntia Peramàs Cirera Cerdanyola Molins Vista Alegre Rocafonda Centre-Eixample Pla d'en Boet Via Europa MATARÓ


1998 5% -2% 8% 4% -3% 0% 8% 5% 8% 2% 3%1999 11% 4% 11% 22% 16% 5% 19% 15% 28% 19% 15%2000 13% 26% 36% 35% 39% 33% 38% 43% 38% 40% 34%2001 31% 39% 51% 57% 65% 54% 51% 62% 39% 84% 53%2002 43% 75% 85% 99% 119% 90% 82% 111% 104% 93% 90%2003 104% 96% 120% 116% 110% 129% 120% 124% 119% 126% 116%2004 129% 156% 155% 170% 177% 174% 190% 152% 162% 164% 162%2005 213% 182% 241% 213% 236% 231% 223% 227% 217% 232% 221%2006 255% 246% 318% 317% 330% 287% 313% 257% 284% 290% 288%2007 342% 277% 352% 379% 365% 320% 361% 345% 347% 344% 342%

Taula 7. Ràtio anual acumulada al 1997



Tornem sobre la gràfica del creixement respecte de la mitjana anual de Mataró,

però, com ja hem avançat abans, ara desglossada per cada barri per poder veure de

manera més clara la progressió de cada barri respecte de la mitjana de la ciutat.


1998 5% -2% 8% 4% -3% 0% 8% 5% 8% 2% 3%1999 5% 6% 3% 18% 19% 5% 11% 10% 20% 17% 11%2000 3% 22% 25% 14% 23% 28% 19% 28% 10% 21% 19%2001 17% 13% 15% 22% 26% 20% 13% 19% 0% 44% 19%2002 12% 36% 34% 41% 54% 36% 31% 49% 65% 9% 36%2003 61% 21% 35% 17% -9% 40% 38% 13% 15% 33% 27%2004 25% 60% 35% 54% 68% 44% 71% 28% 44% 38% 46%2005 85% 26% 86% 43% 59% 58% 32% 75% 55% 68% 59%2006 42% 63% 77% 104% 94% 56% 91% 30% 67% 57% 67%2007 87% 31% 34% 62% 35% 33% 47% 88% 63% 54% 54%

Taula 8. Variació interanual referida al 1997

Variació del preu interanual referida al 1997

-50%

0%

50%

100%

150%

200%

250%

300%

350%

400%

Llàntia Peramàs Cirera Cerdanyola Molins VistaAlegre

Rocafonda Centre-Eixample

Pla d'enBoet

Via Europa MATARÓ

2007200620052004200320022001200019991998



Via Europa

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Centre-Eixample

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Peramàs

-30%-20%-10%

0%10%20%30%40%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Vista Alegre

-30%-20%-10%

0%10%20%30%40%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Llàntia

-30%-20%-10%

0%10%20%30%40%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Cirera

-30%-20%-10%

0%10%20%30%40%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Molins

-30%-20%-10%

0%10%20%30%40%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Cerdanyola

-30%-20%-10%

0%10%20%30%40%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Pla d'en Boet

-30%-20%-10%

0%

10%20%30%40%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Rocafonda

-30%-20%-10%

0%

10%20%30%40%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007


-30,00%

-20,00%

-10,00%

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Llàntia Peramàs Cirera Cerdanyola Molins

Vista Alegre Rocafonda Centre - Eixample Pla d'en Boet Via Europa



5.3. Valoració de les gràfiques i conclusions

Gràfica 1. Variació del preu de l’habitatge

Si estudiem el diagrama podem treure

diverses conclusions significatives sobre la

variació del preu de l’habitatge de la ciutat

de Mataró.

El creixement del valor de l’habitatge

és més o menys homogeni a tots els barris

respecte del de la ciutat, tot i que sempre

tindran un pes més gran una zona totalment

nova com Via Europa i una zona summament consolidada com Centre-Eixample.

S’observa que en època d’una gran oferta i demanda, com ha passat aproximadament

entre els anys 2000 i 2006, la dispersió dels valors de l’habitatge entre els diversos

barris és molt més gran que en èpoques de més calma, com en l’interval 1997-1999. De

fet, en veure la gràfica, vam decidir afegir-hi la mitjana dels dos primers mesos del 2008

perquè sabíem que hi sortiria reflectit l’inici del descens del valor de l’habitatge i que

quedaria marcada la punta del creixement del valor de l’habitatge al 2007.

Una altra conclusió que s’observa és que podríem establir (no d’una manera

taxativa) que un barri nou, que suposa un gran desenvolupament per a la ciutat, com és

Via Europa, en la seva etapa de consolidació pot marcar les directrius de creixement de

la ciutat, per sobre d’un barri molt consolidat com és el cas del nucli antic. Tot i això, si

al Centre es continuen fent intervencions per anar-lo adequant a les necessitats socials

que apareguin al llarg dels anys, quan Via Europa estigui consolidat i s’entri en una

etapa de normalització pel que fa a la construcció i la demanda d’habitatge, és molt

probable que el barri del Centre torni a ser la referència de la ciutat quant al valor de

l’habitatge i la inversió.

Variació del preu de l'habitatge

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008*

Llàntia

Peramàs

Cirera

Cerdanyola

Molins

Vista Alegre

Rocafonda

Centre - Eixample

Pla d'en Boet

Via Europa

MATARÓ



Gràfica 2. Ràtio anual respecte de l’any anterior

Aquesta gràfica complementa i molt

el diagrama anterior perquè fa que el

creixement del valor de l’habitatge sigui

molt més visual. Tot i que hi observéssim la

ràtio només d’any a any estaríem fent una

lectura parcial poc representativa del que

realment ens està constatant la gràfica. La lectura ha de ser molt més completa: si ens

fixem en un mateix barri, dos o tres anys seguits, i el comparem amb un altre, sobre el

mateix interval, veiem que el creixement dels barris al llarg dels anys és pràcticament el

mateix. Tanmateix, per poder veure-ho d’una manera encara molt més clara hem de

completar la nostra valoració amb la gràfica següent.

Gràfica 3. Variació del preu interanual acumulat referit al 1997

La constatació del creixement

més o menys homogeni de tot Mataró

està representada en aquest diagrama de

manera clara, tot i que potser hi destaca

la diferència del barri de Peramàs

respecte de la mitjana de Mataró. Tot i

això, si comptem que estem parlant d’un

augment mitjà d’un 350% del valor de l’habitatge, el 75% de diferència, tot i que és

significatiu, podem continuar afirmant que aquest barri ha seguit la mateixa línia que la

resta de la ciutat. Com en el cas de la gràfica anterior, aquesta gràfica queda encara

millor explicada amb la que adjuntem a continuació.

Ràtio anual respecte de l'any anterior

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Llàntia Peramàs Cirera Cerdanyola Molins Vista Alegre Rocafonda Centre-Eixample Pla d'en Boet Via Europa MATARÓ

Variació del preu interanual referida al 1997

-50%

0%

50%

100%

150%

200%

250%

300%

350%

400%

Llàntia Peramàs Cirera Cerdanyola Molins VistaAlegre

Rocafonda Centre-Eixample

Pla d'enBoet

Via Europa MATARÓ

2007200620052004200320022001200019991998



Gràfica 4. Creixement respecte de la mitjana anual de Mataró per barris

A la gràfica del creixement respecte de

la mitjana anual de Mataró, disgregant-la per

barris i afegint-hi les línies de tendència, hi

veiem clarament la progressió que ha seguit

cada barri respecte de la mitjana de la ciutat.

Coneixent les realitats de cada barri es fa molt

més clara la valoració dels resultats. Tot seguit

farem una petita explicació a partir de

l’observació independent de cadascun d’ells:

- Via Europa: és el barri situat més per sobre de

la mitjana de Mataró, un 20%, i ens marca una

tendència a la baixa que constata que, a mesura

que la zona es consolida i arriba al seu

desenvolupament total, tendeix a baixar un xic

el seu pes, de manera molt suau, tot i que

segueix tenint molta importància respecte de la

mitjana de la ciutat.

- Centre-Eixample: és la segona zona de més pes específic sobre el valor mitjà de

l’habitatge a Mataró. Ha patit un lleuger descens, d’un 5% aproximadament. Malgrat ser

la zona més antiga, s’han fet i es continuen fent intervencions a la zona per anar

millorant-la, la qual cosa ajuda al fet que el Centre continuï sent un valor de referència.

- Peramàs: és el barri que més ha baixat durant els darrers 10 anys, probablement

provocat pel fet que a principis dels 90 es van fer tot un seguit d’actuacions de millora a

la zona i, pam dalt pam baix, l’inici del nostre estudi coincideix amb el moment més

àlgid. Tot i així, es demostra que no n’hi va haver prou i que si ens fixem en la

progressió dels altres barris i de Mataró, caldria estudiar el cas per invertir aquesta

tendència a la baixa. De totes maneres, resulta curiós que, malgrat tractar-se d’un barri

que està tocant pel sud-oest amb Via Europa, la influència que ha exercit el nou sector

sobre Peramàs no és gens significativa.

Via Europa

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Centre-Eixample

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Peramàs

-30%-20%-10%

0%10%20%30%40%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Vista Alegre

-30%-20%-10%

0%10%20%30%40%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Llàntia

-30%-20%-10%

0%10%20%30%40%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Cirera

-30%-20%-10%

0%10%20%30%40%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Molins

-30%-20%-10%

0%10%20%30%40%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Cerdanyola

-30%-20%-10%

0%10%20%30%40%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Pla d'en Boet

-30%-20%-10%

0%

10%20%30%40%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Rocafonda

-30%-20%-10%

0%

10%20%30%40%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007


-30,00%

-20,00%

-10,00%

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Llàntia Peramàs Cirera Cerdanyola Molins

Vista Alegre Rocafonda Centre - Eixample Pla d'en Boet Via Europa



- Vista Alegre: el cas que ens ocupa ara, possiblement és el millor exemple de la

influència positiva que té una intervenció de millora en una zona. Al barri de Vista

Alegre va construir-se una via paral·lela a la nova autopista per tal de connectar la nova

variant amb el sector est de la ciutat que va aprofitar-se per fer una reurbanització de

bona part de la zona. Aquestes obres van acabar-se tot just abans de l’inici de la

construcció de Via Europa, i pot observar-se com el barri ha seguit una línia ascendent

durant els últims 10 anys. Això sí, cal remarcar que és un barri de forts contrastos, ja

que hi ha una zona relativament molt nova i una altra que és molt més antiga, on no s’ha

fet cap tipus de millora.

- La Llàntia: amb aquest barri podríem fer una lectura errònia sobre la seva progressió

durant los últims anys, sobretot tenint en compte que és el barri que més s’hauria

d’haver beneficiat de la creació de Via Europa, i la línia de tendència és totalment

paral·lela a la mitjana de Mataró. En aquest cas, cal valorar la realitat del barri just

abans de l’actuació al seu entorn, comentada al principi del nostre projecte. És molt

significatiu comprovar com un barri, que anava en clara progressió per convertir-se en

una zona semimarginal (si no s’hi actuava) perquè tenia grans deficiències en

infraestructures i estava parcialment disgregada de la ciutat, amb la urbanització de tot

el seu entorn, fent-la amb un caràcter de cohesió amb el barri, n’ha sortit molt beneficiat

i ha aconseguit créixer igual que ho ha fet la ciutat. I això és poca cosa per a una zona

que potser era la que estava en el pitjor lloc quant al nivell de connexió amb la ciutat.

- Cirera: probablement és el segon barri de la ciutat que més s’ha beneficiat a nivell de

millora d’infraestructures, ja que al llarg de tot el frontal oest ha viscut un augment de

qualitat en tots els accessos. Observem que l’evolució del barri és molt regular i amb

una lleugera tendència ascendent per equiparar-se a la mitjana de Mataró.

- Molins: probablement es tracta del barri que més ha notat, de manera indirecta, les

millores en els sectors del voltant. Cal no oblidar que està situat just enmig dels barris

de Vista Alegre, Cirera i Centre-Eixample. Aquesta zona ha vist com s’han millorat els

accessos a tot l’entorn, l’anomenat cinturó de Mataró, que engloba Via Europa i Vista

Alegre, i Molins és una zona de pas, d’una part d’ells, per anar al centre. Creiem que

d’aquesta manera surt reflectit a la gràfica.



- Pla d’en Boet: aquest barri és un exemple semblant al de Peramàs. A les acaballes dels

80 i començament dels 90 s’hi van fer unes millores, com ara la creació del polígon

industrial, el canvi de l’N-II i la connexió pel sud de la ciutat amb l’autopista, i després

no s’hi ha tornar a intervenir gaire. Tot i que té una tendència a la baixa, és molt més

suau que la que ha patit Peramàs.

- Cerdanyola i Rocafonda: ajuntem aquests dos barris dins de les mateixes conclusions

perquè, segons el nostre parer, són l’exemple d’una altra realitat de la ciutat, al marge

totalment d’algunes intervencions que s’hi han pogut dur a terme. Aquests dos sectors,

gairebé amb total seguretat, s’han beneficiat d’una altra realitat de la ciutat, que prové

més d’una realitat a nivell estatal. Espanya és un país amb una marcada cultura a posseir

propietats; no és justament un exemple de país on agradi el lloguer, sinó més aviat tot el

contrari, a tothom li agrada tenir com a mínim una propietat. I aquests dos barris són els

barris amb més immigració de tot Mataró, gent treballadora que gràcies a la baixada

gradual, durant els darrers anys, dels tipus d’interès, han pogut anar accedint de manera

progressiva a la compra d’un habitatge, fet que es veu clarament reflectit en les

gràfiques.

6. Conclusions

Després d’haver estudiat tots els resultats procedim a resumir les conclusions

que hem obtingut durant la realització dels diversos estudis. El mètode que farem servir

per fer-ho més clar i estructurat serà separar les conclusions per capítols perquè hi ha

moltes àrees que cal valorar.

Història de la ciutat i cronologia de les normatives

Un dels fets que no ens esperàvem trobar és que, per part de l’Ajuntament, la

política d’ampliació del Parc Central datés de fa tant de temps. Això queda demostrat

per la compra dels terrenys que feien partió amb el carrer Camí de la Geganta l’any

1932 i la centralització de tots els seus esforços per crear un parc que fos una referència

per a la ciutat per les seves dimensions.

Una altra dada curiosa, a causa del desconeixement que teníem sobre la

burocràcia per a l’acceptació de les normatives, és comprovar, en consultar els

antecedents dels primers plans parcials, que la idea de crear un vial d’unió del centre



amb la nova variant datés també de força anys abans de la seva construcció; consultant

tots els plans parcials i les seves respectives modificacions, però, ens sembla lògic tot el

temps que han necessitat per definir exactament les necessitats de la cuitat i el

desenvolupament que calia implantar a la zona perquè fos viable.

Pla Especial d’Avinguda Europa entre Plaça Granollers i la variant N-II del 21/5/93

Com ja hem comentat en el desenvolupament del capítol, en analitzar aquest Pla

Especial, considerem que era el més important perquè aglutina la intervenció de

l’avinguda Via Europa i marca las directrius de la intervenció urbanística dels diversos

sectors. El més interessant de tot va ser estudiar les distintes alternatives sobre la

tipologia de la via, ja que hem observat que el traçat escollit ha resultat ser molt

harmònic, creant el que nosaltres creiem que ha estat una cohesió total entre els barris.

Considerem que el traçat definitiu ha donat lloc a crear un barri al voltant d’una via, la

qual cosa, si s’hagués optat per una altra de les tipologies proposades, hauria causat

l’efecte contrari. Només hagués suposat l’ampliació dels barris existents d’una manera

disgregada a causa d’una divisió física patent pel tipus de vial escollit: una via de doble

nivell o amb segregació.

Habitatge

El més significatiu de tot ha estat comprovar que el desenvolupament de

l’habitatge ha estat molt homogeni quant al tipus de promoció i habitatge,

característiques dels edificis i dels mateixos habitatges. Hi ha hagut una aposta clara per

la promoció privada en detriment de la pública, la tipologia de l’habitatge

majoritàriament és plurifamiliar i les característiques generals tant dels edificis com dels

habitatges són molt semblants, tret d’algunes excepcions.

És sorprenent que no s’hagi aprofitat la urbanització de Via Europa per

construir-hi molts més habitatges de promoció pública, ja que considerem que un 7%

d’aquest tipus d’habitatge és un percentatge molt baix per a una zona totalment nova.

Estudi de viabilitat

La conclusió principal després d’haver estudiat el valor del sòl durant diversos

anys és que, en un sector poc desenvolupat, el seu valor és baix respecte de factors com

ara el valor de la construcció, i que a mesura que la zona es consolida, el preu del sòl

augmenta el seu percentatge sobre la resta de factors, fins arribar a un punt, quan la



consolidació és total, en què el valor del sòl és altíssim si el comparem amb el del

començament. El valor del sòl també puja progressivament amb l’augment del valor de

l’habitatge, ja que un dels factors que afecta el preu de venda és el grau de consolidació

de la zona.

Comerç

El desenvolupament del comerç a Via Europa està molt marcat per dos punts

molt significatius: l’aparcament i el comerç al voltant seu. Un cop el comerç ja s’ha

consolidat al barri, segons el nostre parer havent superat totes les expectatives, cal

destacar que hi ha una notable deficiència d’aparcaments, malgrat la política de creació

de pàrquings subterranis a tots els edificis i la bifurcació de l’avinguda per tenir més

zones d’estacionament. Això perjudica enormement la consolidació del sector comercial

perquè no facilita l’accés al comerç de la zona als possibles usuaris.

Un altre dels handicaps és la forta influència que té una gran superfície com

Mataró Park i l’enorme consolidació del comerç, tant al centre com a la resta de barris

de la ciutat. La política de l’Ajuntament, a causa de la grandària de la ciutat, és tant

donar suport a la creació de grans superfícies com invertir en la creació de zones per als

vianants als llocs més importants per fomentar el petit comerç i cobrir totes les

necessitats dels ciutadans. Precisament, Via Europa compta amb unes voreres molt

àmplies i, al Sector 9, té zones per a semivianants, tot i que això no ha accelerat la

consolidació del comerç.

Zones verdes i medi ambient

Si observem Mataró a vista d’ocell, és evident que Via Europa -a simple vista-

ha creat al seu redós un enorme pulmó verd per a la ciutat. Si ens fixem amb més detall,

continuarem veient que tots els sectors de Via Europa estan plens de zones verdes, i que

s’ha aprofitat l’avinentesa per millorar parcs i jardins de barris de l’entorn, com ara a La

Llàntia i Cirera.

Una dada una mica desconcertant és que no s’ha aplicat als tres sectors els

mateixos criteris en qüestió de recollida de residus: al Sector 9 del Parc Central es van

instal·lar contenidors subterranis de recollida de residus i, en canvi, als Sectors 8 i 10, de

Roques Albes i Les Valls, respectivament, aquest sistema de recollida d’escombraries

no existeix.



Cal destacar que al llarg de tot el Nou Parc Central va crear-se un sistema de

recollida d’aigües pluvials per a la seva canalització i reutilització com a aigua de reg

per a totes les zones verdes de la ciutat.

Transport i xarxes de distribució

Ajuntem aquests dos termes perquè, tot si ser diferents, han sofert la mateixa

tendència amb la construcció de l’avinguda Via Europa. Tant en servei d’autobusos com

en qüestió de xarxes d’electricitat, aigua i telèfon, la nova via ha esdevingut un dels seus

eixos principals.

En el cas del servei d’autobusos va suposar un gran canvi perquè s’obria una

nova connexió que possibilitava, a partir del moment de la seva obertura, fer els

recorreguts entre barris i entre la resta de ciutats de manera molt més ràpida i directa.

Servei sanitari

Aquí entrem, potser, en un dels pocs problemes sense resoldre d’una manera

adequada, condicionada sobretot per les decisions de la Conselleria de Sanitat de la

Generalitat de Catalunya. En lloc de subvencionar la construcció d’un nou CAP i crear

un nou espai per tal de descongestionar les àrees bàsiques de salut Cirera-Molins i

Maresme, el seu posicionament va ser aportar tres noves places de metges per a cada

centre sense tenir en compte els problemes d’espai que tenen els centres congestionats,

on els metges han de compartir despatxos, i provocant que els centres s’hagin vist

obligats a reduir el temps d’atenció al pacient per reduir les llistes d’espera. Tot plegat,

mesures contraproduents per a un servei adequat per a l’usuari.

Estudi econòmic

El creixement del valor de l’habitatge, com hem pogut comprovar, es més o

menys homogeni a tots els barris respecte de la ciutat, tot i que tenint en tot moment un

pes més gran una zona totalment nova com ara Via Europa i una zona tan consolidada

com Centre-Eixample. S’observa que en una època de gran oferta i demanda, la

dispersió dels valors de l’habitatge entre diversos barris és molt més gran que en

èpoques de més calma.

També podríem afirmar (tot i que no d’una manera taxativa) que un barri nou,

que suposa un gran desenvolupament per a la ciutat, com ara Via Europa, en la seva

etapa de consolidació pot marcar les directrius de creixement de la ciutat per sobre d’un



barri molt consolidat com el del nucli antic. Tanmateix, si al barri del nucli antic es

continuen fent intervencions per adequar-lo a les necessitats socials que van apareixent

al llarg dels anys, quan el barri nou estigui consolidat i s’entri en una etapa més

normalitzada pel que fa a la construcció i la demanda d’habitatge, és molt probable que

el Centre torni a ser el barri de referència de la ciutat quant al valor de l’habitatge i la

inversió, tal com hem comprovat mirant les gràfiques i afegint-hi la mitjana dels dos

primers mesos de l’any 2008.

En l’anàlisi del creixement respecte de la mitjana anual de Mataró separat per

barris ha resultat significatiu comprovar les diferents realitats de cada barri durant els

darrers anys i com ha influït positivament en moltes zones de l’entorn de Via Europa.

Així, per exemple, un barri totalment deficient com era el de la Llàntia a principis dels

noranta ha aconseguit créixer igual que la mitjana de Mataró, quan de fet corria el risc

de quedar-se disgregat de la ciutat. També hem vist com el pes de Via Europa sobre la

mitjana de Mataró, a mesura que s’ha anat consolidant, ha baixat una mica, tot i

continuar sent força alt.

Conclusió general

Valorats tots els punts, hem conclòs -de manera general- que Via Europa ha estat

una intervenció ben pensada per les distintes administracions que han intervingut en la

decisió del projecte definitiu. Ben pensada en aspectes com ara la consecució d’un vial

important per a la connexió del centre de la ciutat amb les sortides de Mataró i la

urbanització coherent d’una zona molt àmplia, combinant-ho en tot moment amb el

foment de les zones verdes. L’ampliació de Mataró ha estat molt significativa, i

aprofitant la construcció de moltíssimes zones verdes s’ha aconseguit una visió de la

ciutat molt més harmònica i que l’impacte visual que podia causar la construcció de

molts edificis hagi estat molt inferior.

No volem oblidar-nos del fet que, gairebé amb total seguretat, la ràpida

consolidació de la zona és resultat, en part, de la realitat socioeconòmica que s’ha viscut

al país durant l’última dècada, en què ha influït tant la baixada dels tipus d’interès de

manera progressiva com la forta cultura que hi ha per posseir alguna propietat. Per a

nosaltres, això ha fet que s’hagin superat les expectatives sobre Via Europa, i en lloc de

convertir-se en una ampliació dels barris ja existents amb un marcat caràcter de cohesió

amb la resta de la ciutat, s’ha creat un nou barri. Aquí potser hem d’afegir una

característica molt típica dels diferents barris de Mataró: cadascun d’ells és com un



petit-gran poble dins de la mateixa ciutat i, segons sembla, Via Europa no vol quedar-se

enrere.

7. Propostes

Vistos els resultats de l’anàlisi de Via Europa i la ciutat de Mataró, considerem

que un cop iniciat un estudi d’aquestes característiques seria molt interessant, tant per a

les entitats públiques com per als diversos sectors que hi col·laboren, donar-li un

caràcter de continuïtat perquè ho entenem com una font d’informació important quant a

les dades econòmiques i, en alguns aspectes, socials. Tenint tot això en compte, podria

enfocar-se a fer estudis puntuals més exhaustius per solucionar els problemes que van

apareixent en el desenvolupament i la consolidació dels barris i de la pròpia ciutat. En

concret, amb Via Europa es podria analitzar de manera més acurada alguns dels

aspectes en què comencen a presentar-se alguns problemes, com ara:

- Ampliar els aparcaments públics, ja que a causa de la rapidíssima consolidació

del barri i a l’augment de cotxes per família comencen a saturar-se les zones

d’estacionament per un ús veïnal molt elevat.

- Una altra qüestió a solucionar, i que tenim dades que estan en conversacions, fa

referència als serveis sanitaris. Caldria estudiar i proposar quina seria la millor solució

per a les diverses zones afectades per la saturació dels centres d’atenció primària (CAP).

- Finalment, pel que fa a la recollida de residus amb contenidors subterranis

considerem que també s’hauria d’haver fet la mateixa intervenció que al Sector 9 Parc

Central. Ja que hi va haver una iniciativa d’aquest tipus en un dels tres sectors, hagués

estat molt interessant dotar els tres sectors del mateix servei de recollida. Es podrien

analitzar els diferents motius que van fer que a la resta de zones no fos viable actuar de

la mateixa manera que al Sector 9 i treure conclusions per veure si pot ser factible dotar

tots els sectors del mateix servei de recollida de residus.

Projecte Final de Carrera · com manejar els efectes secundaris d’un projecte de final de carrera...

Documents

Transcript of Projecte Final de Carrera · com manejar els efectes secundaris d’un projecte de final de carrera...