LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Al estudiar la propiedad horizontal, podemos comenzar definiéndola como una propiedad especial constituida sobre edificios divididos en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente y que atribuye al titular de cada uno de ellos un derecho exclusivo sobre los mismos y un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble.

En relación con ella, el art. 396 del Código Civil dispone que los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, el vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga y otros análogos.

En cuanto a la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, hay que señalar que la jurisprudencia aplicó inicialmente a estos casos las reglas de la copropiedad ordinaria con la consecuencia de que cada propietario de un piso o local podía solicitar la división de la cosa común obligando a la venta del edificio para repartir el precio entre los condueños.

Sin embargo, la regulación definitiva del fenómeno se produjo por la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, que ha sido objeto de sucesivas reformas. De este modo, la propiedad horizontal queda configurada como una comunidad especial con notables diferencias frente a la comunidad ordinaria como la imposibilidad de los propietarios de los pisos y locales de solicitar la división de la cosa común.

La reforma de la LPH de 1999 determinó su aplicación a los complejos inmobiliarios privados, la ley 8/2013 introdujo modificaciones en la misma relativas a aspectos como el ámbito de aplicación o el régimen de adopción de los actos y acuerdos.

En cuanto al ámbito de aplicación, la ley se aplica

A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.

A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.

A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.

A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.

Por otro lado, la propiedad horizontal viene integrada por dos elementos como son una propiedad privativa sobre los diferentes pisos o locales de un edificio y un derecho de copropiedad sobre sus elementos comunes.

En cuanto a los elementos privativos, los arts. 3 a 5 de la Ley se refieren a los siguientes:

Primero, el espacio del piso o local suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común del edificio o a la vía pública.

Segundo, los elementos arquitectónicos e instalaciones de toda clase comprendidos dentro del espacio delimitado y que sirvan exclusivamente al propietario.

Tercero, los elementos anejos expresamente señalados en el título constitutivo aunque se hallen fuera del espacio delimitado como garajes, buhardillas y otros análogos.

En cuanto a los elementos comunes, el art. 396 del Código Civil contiene una extensa enumeración ejemplificativa de los mismos entre los que podemos distinguir elementos comunes por naturaleza y por destino.

En primer lugar, son elementos comunes por naturaleza aquéllos que resultan necesarios para el uso o aprovechamiento del inmueble como son las escaleras.

En segundo lugar, son elementos comunes por destino aquéllos que, siendo susceptibles de propiedad privada, no se recogen así en el título constitutivo por lo que estarán destinados al servicio común.

Finalmente, hay que advertir que la reforma de Ley de Propiedad Horizontal de 1999 ha venido a extender su ámbito de aplicación para incluir los complejos inmobiliarios privados siempre que reúnan determinados requisitos

CONSTITUCIÓN

En cuanto a la constitución de la propiedad horizontal, distinguiremos entre el título constitutivo, los estatutos y los reglamentos de régimen interior.

En cuanto al título constitutivo, se trata del negocio dispositivo en virtud del cual se somete un edificio al régimen de propiedad horizontal.

En particular, el art. 5.1 dispone que el título hará constar la descripción del inmueble en su conjunto, los diferentes pisos y locales y sus anejos y la cuota de participación correspondiente a cada piso o local.

Por su parte, el apartado 2º dispone que el título podrá ser otorgado por el constructor o propietario único del edificio cuando vaya a ser vendido por pisos o por todos los propietarios de los pisos o locales. Por otro lado, el título podrá otorgarse aún antes de estar concluido el edificio.

En cuanto a los estatutos de la propiedad horizontal, éstos podrán adjuntarse en el título constitutivo u otorgarse mediante acto unilateral del propietario único inicial o acto colectivo del conjunto de los propietarios.

En particular, los estatutos podrán contener normas sobre el uso o destino del edificio, sus pisos o locales, instalaciones y servicios; los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, la conservación y reparaciones así como el régimen de administración y gobierno .

Por otro lado, el art. 5.3 dispone que no perjudicarán a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cuanto los reglamentos de régimen interior, se trata de instrumentos distintos de los estatutos que tienen por objeto regular los detalles de la convivencia y la utilización adecuada de los servicios y cosas comunes.

CONTENIDO

En cuanto al contenido de la propiedad horizontal, nos referimos a los derechos y obligaciones de los copropietarios, la ejecución de obras y las innovaciones y mejoras.

DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS

En cuanto a los derechos de los copropietarios, distinguiremos sus derechos de uso y disfrute y sus derechos de enajenación y gravamen.

En cuanto a los derechos de uso y disfrute, hay que señalar que cada propietario extenderá su derecho sobre su parte privativa y sobre los elementos y servicios comunes. No obstante, este derecho estará sujeto a algunas limitaciones:

En primer lugar el art. 7 dispone que el propietario de cada piso o local podrá modificar sus elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios siempre que no altere o menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general o estado exterior o perjudique los derechos de otro propietario debiendo dar cuenta a quien represente a la comunidad.

En cuanto a los derechos de disposición y gravamen, el art. 3 dispone que cada propietario enajenar, hipotecar y gravar el piso conjuntamente con sus elementos comunes si bien la transmisión no podrá afectar a las obligaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal y no se podrán separar los elementos comunes.

OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS

En cuanto a las obligaciones de los propietarios, el art. 7 dispone que los propietarios y ocupantes de los pisos o locales no podrán realizar actividades prohibidas en los estatutos o que resulten dañosas para la finca o contravengan la normativa sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

De este modo, en caso de infracción de estas prohibiciones, el Presidente requerirá al responsable de tales actividades para que proceda a su inmediata cesación bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes y, si el infractor persistiere en su conducta, el Presidente, previa autorización de la Junta de Propietarios, podrá entablar la acción de cesación.

En relación con esta acción, el art. 249 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que se decidirán en juicio ordinario las demandas relativas a las acciones que la Ley de Propiedad Horizontal otorgue a las Juntas de Propietarios y a estos últimos salvo que versen únicamente sobre reclamaciones de cantidad en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda según su cuantía.

Por otro lado, el art. 9 dispone que propietarios tendrán también las siguientes obligaciones:

Primero, respetar las instalaciones generales y hacer un uso adecuado de los elementos comunes evitando que se causen daños o desperfectos.

Segundo, mantener en buen estado de conservación los pisos, locales e instalaciones privativas de modo que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que se ocasionen por el propio descuido o el de las personas de quienes el propietario deba responder.

Tercero, Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

Cuarto, permitir la entrada en pisos o locales a los efectos prevenidos en los apartados anteriores.

Quinto, contribuir según las cuotas de participación a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. No obstante, los estatutos podrán eximir a determinados propietarios del pago de aquellos servicios que no utilicen. Del mismo modo, los propietarios deberán contribuir en la misma medida a un fondo de reserva que no podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario.

Séptimo, actuar con la diligencia debida en el uso del inmueble y en las relaciones con los demás propietarios respondiendo de las infracciones y los daños causados.

Por último, comunicar al Secretario el domicilio en España a efectos de notificaciones, citaciones o requerimientos así como los cambios de titularidad de la vivienda o local.

En cuanto a la reclamación de deudas de comunidad, el art. 21 dispone que el Presidente, previa autorización de la Junta de Propietarios, podrá exigir a los propietarios de pisos o locales las cantidades adeudadas en concepto de contribución a los gastos generales o al fondo de reserva a través del procedimiento monitorio.

En particular, el art. 9 dispone que El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en la LET

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario

EJECUCIÓN DE OBRAS

En cuanto a la ejecución de obras, el art. 10 dispone que Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

 Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

 Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

 La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.

 La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

 Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

Las obras serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa. Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

ORGANIZACIÓN

En cuanto a la organización de la propiedad horizontal, la ley contempla un régimen ordinario y un régimen especial según el número de propietarios sea o no superior a cuatro

En cuanto al régimen ordinario, la organización de la comunidad constará del Presidente y Junta de Propietarios si bien también podrán existir los Vicepresidentes, el Secretario y el Administrador sin perjuicio de que los estatutos o el acuerdo mayoritario de los propietarios puedan establecerse otros órganos de gobierno que no podrán menoscabar las funciones y responsabilidades que la ley atribuye a los anteriores.

En cuanto al régimen especial, la organización de la comunidad podrá acogerse al régimen de administración de la comunidad ordinaria. En este sentido, el art. 398 del Código Civil fija las siguientes reglas:

Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de intereses que constituyan el objeto de la comunidad.

Si no resultare mayoría o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá a instancia de parte lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.

En cuanto al nombramiento de los cargos, el art. 13 dispone que éste se efectuara por un año salvo disposición en contrario de los estatutos. No obstante, los designados podrán ser removidos antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta.

LA JUNTA DE PROPIETARIOS

En cuanto a la Junta de Propietarios, ésta constituye el órgano supremo de la comunidad y agrupa a todos los propietarios.

En cuanto a sus funciones, el art. 14 le atribuye las siguientes:

Primero, nombrar y remover a los cargos unipersonales.

Segundo, aprobar o reformar los estatutos y los reglamentos de régimen interior.

Tercero, aprobar los presupuestos y las cuentas de la comunidad.

Cuarto, aprobar la ejecución de obras de reparación sean ordinarias o extraordinarias.

Quinto, ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador para la conservación de la finca.

Por último, conocer y decidir en los demás asuntos de interés general.

En cuanto a la convocatoria de las sesiones, el art. 16 establece las siguientes reglas:

En primer lugar, la Junta se reunirá con una periodicidad mínima anual para aprobar los presupuestos y cuentas de la comunidad así como en las demás ocasiones en que el Presidente lo considere conveniente o lo solicite la cuarta parte de los propietarios o un número de éstos que represente, al menos, el 25% de las cuotas de participación.

En segundo lugar, la convocatoria será efectuada por el Presidente y, en su defecto, por los promotores de la reunión haciendo constar los asuntos a tratar así como el lugar, fecha y hora en que se celebrará en primera o segunda convocatoria.

En tercer lugar, la convocatoria incluirá una relación de los propietarios que no estén al corriente del pago de las deudas vencidas advirtiendo de la privación del derecho de voto si al tiempo de iniciarse la Junta no hubiesen satisfecho dichas deudas o las hubieren consignado judicial o notarialmente o las hubieren impugnado judicialmente.

En cuanto a la celebración de las sesiones, el art. 16 dispone lo siguiente:

En primer lugar, si no concurriesen en primera convocatoria la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, se procederá a una segunda convocatoria sin sujeción a quórum que podrá celebrarse en el mismo día y media hora después de la primera convocatoria.

En segundo lugar, si tampoco pudiese celebrarse la sesión en segunda convocatoria, la Junta se convocará nuevamente dentro de los ocho días naturales y las citaciones se cursarán con una antelación mínima de tres días.

Por último, la Junta podrá reunirse válidamente incluso sin la convocatoria del Presidente, si concurrieran todos los propietarios y así lo decidieran.

En cuanto a la asistencia a la Junta, el art. 15 establece las siguientes normas:

En primer lugar, sólo los propietarios serán miembros de la Junta si bien la asistencia podrá ser personal o por representación legal o voluntaria bastando para acreditar esta última un escrito firmado por el propietario.

En segundo lugar, si algún piso o local perteneciere pro indiviso a varios propietarios, éstos nombrarán un representante para asistir y votar en la Junta.

En tercer lugar, si algún piso o local se hallare en régimen de usufructo, la condición de miembro de la Junta corresponderá al nudo propietario.

En cuanto a la adopción de acuerdos, el art. 17 establece el siguiente régimen de mayorías:

En primer lugar, se exigirá unanimidad de los propietarios para los acuerdos que impliquen aprobación o modificación del título constitutivo o de los estatutos.

En segundo lugar, se exigirá el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para los acuerdos que, aun cuando supongan alteración del título constitutivo o de los estatutos, vengan a establecer o suprimir los servicios de ascensor, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general así como para arrendar elementos comunes que no tengan asignado un uso específico. En particular, también se requerirá en este caso el consentimiento del propietario directamente afectado.

En tercer lugar, se exigirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación para los acuerdos que, aún cuando supongan alteración del título constitutivo o de los estatutos se refieran a la ejecución de obras o establecimiento de servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas.

En cuarto lugar se exigirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comun

En quinto lugar, se exigirá el voto favorable de un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas de participación para los acuerdos que se refieran a la instalación de infraestructuras de acceso a nuevos suministros energéticos o sistemas de telecomunicación o para instalar sistemas de aprovechamiento de la energía solar.

Por último, se exigirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen a la mayoría de las cuotas de participación para los demás acuerdos. Sin embargo, los acuerdos adoptados en segunda convocatoria serán válidos cuando fueren adoptados por la mayoría de los asistentes siempre que esta represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

OTROS ÓRGANOS DE GOBIERNO

En cuanto a los otros órganos de gobierno, nos referiremos al Presidente, Vicepresidentes, Secretario y Administrador.

En cuanto al Presidente, éste será designado mediante elección o, en su defecto, mediante turno rotatorio o sorteo o por el Juez cuando fuera imposible su designación por la Junta.

Por otro lado, sus funciones incluirán representar a la comunidad y convocar y presidir la Junta de Propietarios.

En cuanto al Vicepresidente, éste podrá ser designado por el sistema anterior. Por otro lado, sus funciones incluirán asistir a éste en los términos que establezca la Junta y sustituirlo en caso de ausencia, vacante o imposibilidad para ejercer sus funciones.

En cuanto al Secretario, éste será designado por la Junta de Propietarios si bien el cargo podrá ser desempeñado por el Presidente o el Administrador. Por otro lado, sus funciones incluirán la redacción y autorización de actas y la custodia de documentos de la comunidad.

En cuanto al Administrador , el art. 20 le atribuye, entre otras, las siguientes funciones:

Primero, velar por el buen régimen de la casa haciendo las oportunas advertencias a los propietarios.

Segundo, preparar y someter a la Junta el plan de gastos e ingresos previsibles.

Tercero, acordar las reparaciones y medidas urgentes, informando de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.