Propiedad Horizontal - download.e-bookshelf.de · Propiedad Horizontal Martha Elena Ramírez C. sen...

Derecho

Propiedad Horizontal

Martha Elena Ramírez C.

Las 100 lecciones básicas de propiedad horizontal

conforman a través de su hilaridad, un texto corto, sen-

cillo y comprensible con el que se pretende esclarecer

el alcance legal de los derechos, las obligaciones y las

responsabilidades dentro de este régimen especial de

dominio. Sobre todo, por lo que implica este tipo de pro-

piedad, pues resulta de la mayor importancia entonces,

recordar que tengo derecho a gozar y a disponer libre-

mente de mis bienes PERO SIN MENOSCABAR EL DERE-

CHO DE OTRO PROPIETARIO.

En este orden de ideas, lo pretendido con este con-

tenido, es que los profesionales con experticia rutina-

ria, encuentren mediante este texto trabajado en for-

ma de preguntas y respuestas concretas que de forma

permanente les son consultadas a la autora, soluciones

eficientes a los problemas emergentes que afectan a estas

comunidades. Es decir, que esta orientación les permita

producir soluciones aplicables a los cambios sociales,

técnicos y jurídicos para enfrentar las situaciones de con-

frontación entre vecinos con alto nivel de adaptación al

mundo cambiante, mejorando sus prácticas y contribu-

yendo de manera objetiva a formar una cultura de respe-

to, solidaridad y responsabilidad de los miembros de la

copropiedad, mitigando el alto impacto que la conducta

de unos tiene sobre la vida y patrimonio de otros.

Es una forma diferente de ver y entender la ley de propiedad horizontal

Resuelva sus inquietudes

Respuestas claras y sencillas

Contenidos libres en:

www.edicionesdelau.com

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Maestra Normalista, abogada, especialista en enseñanza para la educación superior, experta en propiedad horizontal, con Maestría en Marketing de la Alta Escuela de Empresas y Negocios de Madrid España - MDM, con amplia experiencia en el sector inmobiliario y de la propiedad horizontal; Gerente General de la Central de Riesgo Inmobiliario; Capacitadora y Conferencista en temas del sector; miembro del grupo de investigaciones de Data en Colciencias; articulista con varios de ellos publica-dos en la página web de Actualicese.com, en la revista de la lonja de Cartagena, en la página Web de Data y con varios programas de televisión durante el 2013 a través del canal de actualícese.com y con la publicación en curso del libro: 100 lecciones básicas de propiedad horizontal para ayudar a los administradores a encontrar soluciones a los problemas emergentes del sector.


100 Lecciones básicas que debe conocer

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Derecho


Propiedad Horizontal100 Lecciones básicas que debe conocer

Área: DerechoPrimera edición: Bogotá, Colombia, Enero de 2016ISBN 978-958-762-466-3

© Martha Elena Ramírez C. (Foros de discusión, blog del libro y materiales complementarios del au-

tor en www.edicionesdelau.com)© Ediciones de la U - Transversal 42 No. 4 B-83 - Tel. (+57-1) 4065861 -

4942601 www.edicionesdelau.com - E-mail: [email protected] Bogotá, Colombia

Ediciones de la U es una empresa editorial que, con una visión moderna y estratégica de las tecnologías, desarrolla, promueve, distribuye y comercializa contenidos, herramientas de formación, libros técnicos y profesionales, e-books, e-learning o aprendizaje en línea, realizados por autores con amplia experiencia en las diferentes áreas profesionales e investigativas, para brindar a nuestros usuarios soluciones útiles y prácticas que contribuyan al dominio de sus campos de trabajo y a su mejor desempeño en un mundo global, cambiante y cada vez más competitivo.

Coordinación editorial: Adriana Gutiérrez M.Carátula: Ediciones de la UImpresión: Digiprint Editores SASCalle 63 bis #70-49, Pbx. 4307050

Impreso y hecho en ColombiaPrinted and made in Colombia

No está permitida la reproducción total o parcial de este libro, ni su tratamiento informático, ni la transmisión de ninguna forma o por cualquier medio, ya sea electrónico, mecánico, por fotocopia, por registro y otros medios, sin el permiso previo y por escrito de los titulares del Copyright.

Ramírez C., Martha Elena

Propiedad Horizontal, 100 lecciones básicas que debe conocer / Martha Elena Ramírez C. -- . Bogotá: Ediciones de la U, 2016

p.222 ; 21 cm. Incluye bibliografía ISBN 978-958-762-466-3 1. Legislación colombiana 2. Deberes y derechos 3. Convivencia ciudadana I. Tít.370.7 cd

Apreciad@ lector:Es gratificante poner en sus manos estas obras, por esta razón le invitamos a que se registre en nuestra web: www.edicionesdelau.com y ob-tenga beneficios adicionales como:

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7

Contenido

Justificación ...................................................................................................................... 13Presentación ..................................................................................................................... 15

Lección No. 1 ¿QUÉ ES LA PROPIEDAD HORIZONTAL?...................................... 17Lección No. 2 ¿QUÉ ES UN RÉGIMEN ESPECIAL DE DOMINIO?....................... 19Lección No. 3 ¿QUÉ ES Y QUÉ CONTIENE UN REGLAMENTO DE

PROPIEDAD HORIZONTAL? ............................................................. 21Lección No. 4 ¿QUÉ TIPO DE PROPIEDADES HORIZONTALES EXISTEN?...... 23Lección No. 5 ¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE LOS BIENES PRIVADOS

Y BIENES COMUNES? ¿CUÁLES SON ENTONCES NECESARIOS Y CUÁLES NO? ........................................................... 25

Lección No. 6 ¿CÓMO FUNCIONAN DERECHOS Y OBLIGACIONES? ............. 27Lección No. 7 ¿EN QUÉ PROPORCIÓN FUNCIONAN LOS DERECHOS

FRENTE A LAS OBLIGACIONES Y RESPONSABILIDADES? ...... 29Lección No. 8 ¿QUÉ SON LOS COEFICIENTES Y MÓDULOS DE

CONTRIBUCIÓN? ................................................................................. 33Lección No. 9 ¿A QUIÉN SE LE DENOMINA EL PROPIETARIO INICIAL

Y QUÉ RESPONSABILIDADES TIENE? ............................................ 35Lección No. 10 ¿CÓMO SE DETERMINAN LOS COEFICIENTES? ....................... 37Lección No. 11 ¿CUÁNDO Y CÓMO SURGE LA PROPIEDAD HORIZONTAL? 39Lección No. 12 ¿QUÉ DATOS DEBE CONTENER ENTONCES LA ESCRITURA? 41Lección No. 13 ¿QUÉ SIGNIFICA QUE UN CONJUNTO ES CONSTRUIDO

POR ETAPAS? ...................................................................................... 43Lección No. 14 ¿CÓMO Y ANTE QUIÉN SE REGISTRA LA PERSONERÍA

JURÍDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL? .......................... 45Lección No. 15 ¿CUÁNDO Y CÓMO SE EXTINGUE LA PROPIEDAD

HORIZONTAL? .................................................................................... 47Lección No. 16 ¿QUÉ SIGUE DESPUÉS DE LA EXTINCIÓN DE LA

PROPIEDAD HORIZONTAL? ........................................................... 49Lección No. 17 ¿QUÉ PASA CUANDO NO SE APRUEBA LA EXTINCIÓN

DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL? .............................................. 51Lección No. 18 ¿SON OBLIGATORIOS LOS SEGUROS DE LOS BIENES

COMUNES? ¿CÓMO TOMAR UNA BUENA PÓLIZA? .............. 53

ProPiedad Horizontal, 100 lecciones básicas que debe conocer

8

Lección No. 19 ¿CÓMO SE IDENTIFICAN LOS BIENES PRIVADOS Y QUE SON EXACTAMENTE? ............................................................. 55

Lección No. 20 ¿EXISTEN OBLIGACIONES ESPECIALES PARA LOS PROPIETARIOS DE LOS BIENES PRIVADOS? CUÁLES? .......... 57

Lección No. 21 RESPECTO DE LOS BIENES COMUNES, ¿CUÁLES SON, CÓMO USARLOS Y QUÉ SE PROHÍBE FRENTE A ELLOS? ...... 59

Lección No. 22 ¿QUÉ PASA CUANDO LOS COPROPIETARIOS QUIEREN CAMBIAR EL USO? SE PUEDE? ¿CUÁL ES EL PROCEDIMIENTO? ............................................................................ 61

Lección No. 23 ¿QUÉ SON Y CÓMO FUNCIONAN LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO? ....................................................................... 63

Lección No. 24 ¿ES OBLIGATORIO RECIBIRLE LOS BIENES COMUNES AL CONSTRUCTOR? ¿QUÉ PASA SI LA COMUNIDAD NO LO QUIERE HACER? 65

Lección No. 25 ¿CUÁL ES EL CRITERIO PARA COBRARLE A TODOS LAS EXPENSAS COMUNES SEGÚN LOS COEFICIENTES? ¿ES IGUAL EN LAS ORDINARIAS Y LAS EXTRAORDI-NARIAS? ............................................................................................... 67

Lección No. 26 ¿QUÉ PASA CUANDO LAS PERSONAS POR ALGÚN MOTIVO NO PUEDEN PAGAR? ...................................................... 69

Lección No. 27 ¿CÓMO SE FORMAN Y FUNCIONAN LOS SECTORES DENTRO DEL SISTEMA DE MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN? ............................................................................... 71

Lección No. 28 TRATÁNDOSE DE UN ENTE SIN ÁNIMO DE LUCRO, ¿PARA QUÉ SE CREA UNA PERSONA JURÍDICA? .................................. 73

Lección No. 29 ¿QUÉ COSAS O BIENES CONFORMAN EL PATRIMONIO DE ESTAS PERSONAS JURÍDICAS? ..................................................... 75

Lección No. 30 ¿QUÉ TIPO DE NORMAS TIENE ESTE RÉGIMEN? ..................... 77Lección No. 31 ¿CUÁL ES EL ÓRGANO DE DIRECCIÓN? .................................... 79Lección No. 32 ¿CUAL ES EL ÓRGANO DE EJECUCIÓN? .................................... 81Lección No. 33 ¿CUAL ES EL ORGANO DE CONTROL? ....................................... 85Lección No. 34 ¿CUÁLES SON LAS FACULTADES Y FUNCIONES DE LA

ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS? ............................................. 87Lección No. 35 ¿CUÁLES SON LAS FACULTADES Y FUNCIONES DE LOS

CONSEJOS DE ADMINISTRACIÓN? ............................................ 89Lección No. 36 ¿CUÁLES SON LAS FACULTADES, LAS FUNCIONES Y LAS

RESPONSABILIDADES DE LA ADMINISTRACIÓN? ................. 93Lección No. 37 ¿DE QUIÉN DEPENDE EL CONTADOR? ...................................... 95Lección No. 38 ¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE LAS ASAMBLEAS

ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS? ......................................... 97Lección No. 39 ¿QUÉ PASA CUANDO LA ADMINISTRACIÓN NO CITA

A LA ASAMBLEA ANUAL ORDINARIA? ...................................... 99Lección No. 40 ¿QUÉ PASA CUANDO NO HAY QUÓRUM EN LA

PRIMERA CONVOCATORIA? ......................................................... 101

MartHa elena raMírez c.

9

Lección No. 41 ¿CÓMO SE HACEN LAS ASAMBLEAS NO PRESENCIALES? 103Lección No. 42 ¿CÓMO FUNCIONAN LOS QUÓRUMS REGLAMENTA-

RIOS PARA LAS ASAMBLEAS DE PRIMERA Y DE SEGUNDA CONVOCATORIA? ............................................................................ 105

Lección No. 43 ¿SIEMPRE SE EXIGE EL MISMO QUÓRUM PARA TODAS LAS DECISIONES EN LAS ASAMBLEAS?................................... 107

Lección No. 44 ¿QUÉ DEBEN CONTENER LAS ACTAS DE LAS REUNIONES? 109Lección No. 45 ¿QUÉ DEBEN CONTENER LAS ACTAS DEL CONSEJO? ........ 111Lección No. 46 ¿CUÁNDO, CÓMO Y PORQUÉ SE DEMANDAN LOS

COPROPIETARIOS? ......................................................................... 113Lección No. 47 ¿CÓMO Y QUIÉN ELIGE AL ADMINISTRADOR DE LA

COPROPIEDAD? ............................................................................... 115Lección No. 48 ¿QUÉ ACCIONES LE CORRESPONDE HACER AL

ADMINISTRADOR FUERA DE SUS FUNCIONES LEGALES? 117Lección No. 49 ¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE UN ADMINISTRADOR

PROVISIONAL Y UNO DEFINITIVO? ¿QUIÉN LO ELIGE Y PARA CUÁNTO PERIODO? ............................................................ 119

Lección No. 50 ¿QUÉ PASA CON LOS ADMINISTRADORES EN LOS EDIFICIOS O CONJUNTOS DONDE NO EXISTEN MÁS DE 30 PROPIETARIOS? ......................................................................... 121

Lección No. 51 ¿CÓMO SE INTEGRA EL CONSEJO, QUÉ REQUISITOS SE NECESITAN PARA OCUPAR EL CARGO Y CUÁLES SON SUS FUNCIONES? 123

Lección No. 52 ¿ES OBLIGATORIO EL REVISOR FISCAL EN LAS COPROPIEDADES? ......................................................................... 125

Lección No. 53 ¿CUÁL ES EL ALCANCE DE LAS FUNCIONES DE LA REVISORÍA FISCAL EN UNA COPROPIEDAD? ........................ 127

Lección No. 54 ¿QUÉ CONTIENE EL MANUAL DE CONVIVENCIA Y PARA QUÉ EXISTE? ..................................................................................... 131

Lección No. 55 ¿QUÉ DEBE CONTENER EL REGLAMENTO Y QUÉ DIFERENCIA TIENE CON EL MANUAL DE CONVIVENCIA? 133

Lección No. 56 ¿CUÁLES SON LAS CONDUCTAS VIOLATORIAS DEL REGLAMENTO Y DÓNDE ESTÁN CONTEMPLADAS? ........... 135

Lección No. 57 ¿EXISTEN PROCEDIMIENTOS LEGALES PARA SU APLICACIÓN? ................................................................................... 137

Lección No. 58 ¿QUÉ CLASE DE SANCIONES PUEDEN APLICARSE Y A QUIÉNES? ........................................................................................... 139

Lección No. 59 ¿QUIÉN DICE CÓMO Y QUÉ SE TIENE EN CUENTA PARA APLICAR LAS SANCIONES? .......................................................... 141

Lección No. 60 ¿CÓMO SE PUEDE UNO DEFENDER DE LAS SANCIONES IMPUESTAS? ..................................................................................... 143

Lección No. 61 ¿CADA COPROPIEDAD PUEDE IMPONER COMO QUIERA SUS PROPIAS SANCIONES? ..........................................................145


10

Lección No. 62 ¿CÓMO SE SOLUCIONAN LOS CONFLICTOS EN LA COPROPIEDAD? .............................................................................. 147

Lección No. 63 ¿CUÁNDO, CÓMO Y QUÉ SE PUEDE GESTIONAR ANTE UNA INSPECCIÓN DE POLICÍA? ................................................. 149

Lección No. 64 ¿CÓMO SE ELIGE EL COMITÉ DE CONVIVENCIA Y, CÓMO FUNCIONA? ...................................................................................... 153

Lección No. 65 ¿QUÉ PASA CUANDO NO SE ESTÁ DE ACUERDO CON LAS SANCIONES, SE HAN EXTRALIMITADO O NO SE HA AGOTADO EL DEBIDO PROCESO? ............................................. 155

Lección No. 66 ¿QUÉ ES UNA UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA? .............. 157Lección No. 67 ¿CÓMO SE CONSTITUYEN Y CÓMO FUNCIONAN? .............. 159Lección No. 68 ¿CÓMO FUNCIONAN LAS ÁREAS SOCIALES COMUNES

Y CUÁLES SON? ............................................................................... 161Lección No. 69 ¿QUÉ SIGNIFICA QUE PUEDE EXISTIR APROVECHA-

MIENTO ECONÓMICO POR LA EXPLOTACIÓN DE ZONAS COMUNES? ........................................................................................ 163

Lección No. 70 ¿QUÉ PASA CUANDO SE QUIEREN HACER REFORMAS DE LAS FACHADAS DENTRO DE ESTE SISTEMA? ................. 165

Lección No. 71 ¿QUÉ NORMAS DE ORDEN PÚBLICO SON DE OBLIGATORIO CUMPLIMIENTO DENTRO DE LAS UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS? ....................................................... 167

Lección No. 72 ¿CÓMO OPERA EL TEMA DE LAS LICENCIAS PARA REFORMAS, NORMAS ARQUITECTÓNICAS Y AMPLIACIONES? .............................................................................. 169

Lección No. 73 ¿CUÁL ES EL DISEÑO DE LA ESTRUCTURA ADMINISTRA-TIVA DE LA UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA? ................... 171

Lección No. 74 ¿CÓMO FUNCIONAN LOS MECANISMOS DE SOLUCIÓN DE CONFLICTOS? ............................................................................ 173

Lección No. 75 ¿CÓMO OPERAN LAS OBLIGACIONES ECONÓMICAS DENTRO DEL RÉGIMEN DE LA UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA? ......................................................................................... 175

Lección No. 76 ¿QUÉ TIPO DE OBLIGACIONES TIENE POR MANTENI-MIENTO, REPARACIÓN Y MEJORAS LA UNIDAD INMOBI-LIARIA CERRADA? ........................................................................... 177

Lección No. 77 ¿QUÉ SON LAS PARCELACIONES Y CÓMO FUNCIONAN? . 179Lección No. 78. ¿SE PUEDEN ARRENDAR O VENDER LOS BIENES

COMUNES? ....................................................................................... 181Lección No. 79 ¿CUÁLES SON LAS PROHIBICIONES A LOS PROPIETARIOS

O RESIDENTES? ................................................................................ 183Lección No. 80 ¿CUÁL ES LA LEGISLACIÓN APLICABLE EN COLOMBIA

A LOS ANIMALES QUE COMPARTEN NUESTRA VIDA EN CALI-DAD DE MASCOTAS? ..................................................................... 185

Lección No. 81 ¿CUÁL ES LA NORMATIVIDAD MÍNIMA QUE UN ADMINIS-TRADOR DEBE CONOCER PARA ADMINISTRAR LA


11

PROPIEDAD HORIZONTAL? ......................................................... 187Lección No. 82 ¿CÓMO PROCEDER ANTE LOS ESTADOS DE EMERGENCIA

EN LA COPROPIEDAD? .................................................................. 189Lección No. 83. ¿CUÁLES SON LAS ACTIVIDADES MÁS IMPORTANTES

DEL PERSONAL DE VIGILANCIA Y PORTERÍA, QUÉ ES LO QUE SE LES PUEDE EXIGIR? ......................................................... 193

Lección No. 84 ¿CÓMO SE ELABORA UN CERTIFICADO DE DEUDA? ¿QUÉ ASPECTOS DEBEN SER TENIDOS EN CUENTA? ......... 197

Lección No. 85 ¿QUÉ PASA SI EXISTIENDO EL CONSEJO DE ADMINIS-TRACIÓN LA ASAMBLEA DECIDE NO DELEGARLE LA FUNCIÓN DEL NOMBRAMIENTO DE LA ADMINISTRACIÓN? ........................................................................ 203

Lección No. 86 ¿SON VÁLIDAS LAS VOTACIONES CON EL 70% DE LOS COEFICIENTES? ¿NO SE TRATA DE MINORÍAS POR EL VOLUMEN DE VOTOS QUE SE REQUIEREN? .......................... 213

Lección No. 87 ¿CUÁLES SON LAS GARANTÍAS OBLIGATORIAS EN LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS? .............................................. 219

Lección No. 88 ¿CÓMO SE APLICAN LOS INTERESES MORATORIOS A LAS EXPENSAS COMUNES? ......................................................... 221

Lección No. 89 EL COMPARENDO AMBIENTAL ................................................... 223Lección No. 90 ¿CUÁL ES EL PROCEDIMIENTO PARA LA

IMPOSICIÓN DEL COMPRARENDO AMBIENTAL? ................ 227Lección No. 91 ¿CUÁL ES LA NORMATIVIDAD COLOMBIANA APLICABLE

RESPECTO DE LOS COMPARENDOS AMBIENTALES? .......... 229Lección No. 92 ¿QUÉ DOCUMENTOS SE REQUIEREN PARA LA REFORMA

ESTATUTARIA DENTRO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL? .................................................................................. 231

Lección No. 93 ¿CÓMO FUNCIONAN LOS COEFICIENTES FRENTE AL PAGO DE LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS ORDINARIAS O EXTRAORDINARIAS? ....................................... 233

Lección No. 94 ¿QUÉ CARACTERÍSTICAS DEBE TENER UN BUEN ADMINISTRADOR? ......................................................................... 243

Lección No. 95 ¿CÓMO FUNCIONA LA DIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL? ............................................ 247

Lección No. 96 ¿CUÁLES SON LOS NIVELES PERMISIBLES DE RUIDO? ....... 255Lección No. 97 ¿CÓMO FUNCIONA LA LEY ANTITABACO EN LA

COPROPIEDAD? .............................................................................. 257Lección No. 98 ¿QUÉ DEBE CONTENER UN REGIMEN SANCIONATORIO? . 263Lección No. 99 ASPECTOS FUNDAMENTALES SOBRE LAS PISCINAS ......... 265Lección No. 100 LOS REGISTROS DE CONTROL ADMINISTRATIVO ............. 273

Cuestionario de falso o verdadero sobre las lecciones básicas de la p-h. 277

13

Justificación

Colombia cuenta con profusa información sobre el régimen de la propiedad horizontal. Sin embargo, por las características de quienes escriben sobre ella, la disimilitud de conceptos entre todos los autores, no ha permitido aún, generar algunos pará-metros objetivos para ayudar asertivamente a las comunidades a mitigar los impactos que unos ejercen sobre otros, sobre todo en la afectación de la calidad de vida y el patrimonio individual y colectivo.

La mayoría de los autores tienen cualquiera de estas dos condi-ciones. 1) son administradores pero no abogados. Esto significa que carecen de las herramientas que proporciona el derecho, (doctrina, hermenéutica y jurisprudencia) y 2) abogados, que no han administrado y por lo tanto, no tienen la perspectiva de las especificidades de este sistema. Ignorar que se trata de un RÉ-GIMEN ESPECIAL, es el primer yerro, el más importante y el que conduce al caos. Es de tal magnitud el desconocimiento, que la mejor prueba de ello, es echarle una mirada a la manera como autoridades administrativas locales, incluyendo jueces, policía, administradores y comunidades por no hablar expresamente de la permanente extralimitación de las funciones de los consejos, responden con violación a la ley en la cotidianidad de sus vidas y hacen que este formato de vivienda o actividad comercial le-jos de ser un factor importante de convivencia, abra heridas irre-conciliables en un buen número de personas, porque se sienten amenazadas por la rígida y desconocida disciplina que impone vivir o trabajar en este tipo de copropiedades.


14

Desafortunadamente estamos educados con un bajo nivel de to-lerancia y frustración, lo que nos vuelve violentos. La discusión y la concertación sobre lo que significa vivir en propiedad horizon-tal apenas comienza y tiene necesariamente que darse de ma-nera objetiva y racional, con objetividad, basada en conceptos técnicos para que esté desprovista de soluciones particulares y contribuya de manera eficaz y eficiente en el desarrollo del tejido social a través de la prevalencia del interés general. La problemá-tica de la propiedad horizontal no es un tema marginal. NO!!! De ningún modo. La problemática de la propiedad horizontal es un tema de fondo por las enormes implicaciones de orden econó-mico, social y patrimonial para las personas. Dicho de otro modo, ésta, no puede ser tratada como cenicienta, a ella, debe tratársele con los privilegios de una reina porque está diseñada para hacer la vida de todos más fácil. Si tenemos en cuenta a los demás, si tenemos claros los límites, si nos gusta tratar a los demás como nos gusta que lo hagan con nosotros, si entendemos que es una relación en dos vías, seguramente podremos hacerlo realidad.

El llamado a la comunidad es a que trabajemos para el fortaleci-miento de la vida bajo este formato con el cual está pensado el diseño de las ciudades del siglo XXI. Lo que el sistema busca es que cumpla con el rol de integración de la comunidad, es decir, que no sólo sea un contenedor de población sino de una di-námica animadora de procesos sociales, económicos, políticos y culturales. En definitiva, la copropiedad es una respuesta útil al proceso de transformación social que requieren los centros urbanos bajo una mirada más plural ya que promueve la solida-ridad entre los vecinos.

Es por eso que, con el convencimiento profundo de poder con-tribuir a generar un panorama de reflexión para toda la comuni-dad y para que puedan encontrar soluciones integrales en esta materia, aportamos nuestro granito de arena con la publicación de este texto.

15

Presentación

Las 100 lecciones básicas de propiedad horizontal conforman a través de su hilaridad, un texto corto, sencillo y comprensible con el que se pretende esclarecer el alcance legal de los derechos, las obligaciones y las responsabilidades dentro de este régimen especial de dominio. Sobre todo, por lo que implica este tipo de propiedad, pues resulta de la mayor importancia entonces, re-cordar lo que dice nuestra legislación: “El dominio (que se llama también propiedad) es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella libremente; no siendo contra la ley o contra derecho ajeno”. Esto quiere decir, que tengo derecho a gozar y a disponer libremente de mis bienes PERO SIN MENOSCABAR EL DE-RECHO DE OTRO PROPIETARIO.

En él, se asientan de manera explícita conceptos ajustados a de-recho para que con su comprensión se puedan ofrecer solucio-nes para toda la comunidad residente o visitante que afecta o que se pueda ver afectada por lo que se maneja dentro de este régimen.

En este orden de ideas, lo pretendido con este contenido, es que los profesionales con experticia rutinaria, encuentren mediante este texto trabajado en forma de preguntas y respuestas concre-tas que de forma permanente les son consultadas a la autora, so-luciones eficientes a los problemas emergentes que afectan a estas comunidades. Es decir, que esta orientación les permita producir soluciones aplicables a los cambios sociales, técnicos y jurídicos para enfrentar las situaciones de confrontación entre vecinos con


16

alto nivel de adaptación al mundo cambiante, mejorando sus prácticas y contribuyendo de manera objetiva a formar una cul-tura de respeto, solidaridad y responsabilidad de los miembros de la copropiedad, mitigando el alto impacto que la conducta de unos tiene sobre la vida y patrimonio de otros.

El lector encontrará que este elemental contenido, la descripción de cada elemento de la ley presentado en forma de preguntas y respuestas que son parte de las consultas permanentes que como se dijo antes, recibe y responde en su consulta la autora; y contiene también varias sentencias judiciales relevantes en las que las cortes, esclarecen el alcance de las confrontaciones entre los actores de este régimen y la forma como se han dirimido estas para fortalecer la convivencia.

Al final del texto, también encontrará una serie de preguntas pre-sentadas en el formato de falso o verdadero, con el ánimo de que pueda medir su nivel de entendimiento y pueda tener res-puestas claras para actuar cuando lo requiere.

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Lección No. 1

¿QUÉ ES LA PROPIEDAD HORIZONTAL?

La Propiedad Horizontal es un régimen especial de dominio. Este concepto significa que nos encontramos ante una forma especial de ella en la que concurren derechos de propiedad exclusiva so-bre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguri-dad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a él, así como la función social de la propiedad.

Nótese entonces, que los derechos, las obligaciones y las respon-sabilidades nacen en la PROPIEDAD pero se ejercen en la COPRO-PIEDAD. Dicho de otro modo, si usted no es dueño o titular de un bien privado, no podrá tener un ejercicio como copropietario.

Al ser régimen especial, implica que todos sus componentes in-teractúan dentro de un sistema y por ello, no existe ningún ele-mento por fuera de él. Es decir, existe armonía y relación directa entre todos sus componentes y por ese motivo todo lo que se desarticula de él genera caos y confrontación entre vecinos. Vale decir entonces que los objetivos, guardan relación directa con los principios, éstos a su vez, con la forma como funciona lo demás, todos estos con los procedimientos y así, a lo largo de su conteni-do, se verifica la necesaria conexión directa entre ellos y muestra como unos elementos dependen necesariamente de los otros.

19

Lección No. 2

¿QUÉ ES UN RÉGIMEN ESPECIAL DE DOMINIO?

Concretamente, es un sistema jurídico que regula el someti-miento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, cons-truido o por construirse. Es decir, que está obligado a sujetarse a normas especiales que se requieren para garantizar la con-vivencia y la protección patrimonial. Como sistema, posee ob-jeto, principios orientadores, forma de constituirse, definiciones, requisitos procedimentales, descripción de sus partes, causales de extinción, órganos de dirección, ejecución y control, régimen sancionatorio, etc, por esta razón es una legislación solamente aplicable a los bienes que ostentan la calidad de compartidos, que en la ley 675 se denominan exactamente como bienes co-munes. Cuando se habla de bienes comunes necesariamente hay que definir cuáles son estos porque existe confusión con la expresión zonas comunes. EN EL REGIMEN DE PROPIEDAD HORI-ZONTAL, LOS BIENES COMUNES CONTIENEN LAS ZONAS COMUNES.

Nuestra legislación reconoce los bienes como entes jurídicos y los divide en muebles e inmuebles. Los muebles son aquellos que pueden trasladarse de un lugar a otro sin que se altere su naturale-za o calidad, a esta categoría pertenecen: las expensas comunes necesarias ordinarias y extraordinarias, las multas, los productos de los arrendamientos de zonas comunes, los intereses, las donaciones, la maquinaria y los equipos. Los bienes Inmuebles en cambio, es-


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tán adheridos a la tierra y no pueden trasladarse, a esta categoría pertenecen: el lote donde se levanta el edificio o conjunto, la edifi-cación, pisos, terrazas, y lo que está adosado funcionalmente a esta estructura tales como: ductería, cableados, ascensores, etc.

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Lección No. 3

¿QUÉ ES Y QUÉ CONTIENE UN REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL?

El Reglamento de Propiedad Horizontal es el Estatuto o compen-dio normativo en el que se regulan los derechos y obligaciones específicos de todos los copropietarios de un edificio, conjunto, parcelación o condominio sometido a este régimen. Está conte-nido en la copia de la escritura de compraventa que recibe cada propietario cuando compra su bien privado ya sea éste: casa, apartamento, bodega, local comercial, o cualquier otro que con-tenga para su uso, goce y disfrute, zonas y bienes comunes.

Normalmente, el contenido de los estatutos en todas las copro-piedades se ha venido limitando a una simple transcripción de las normas de orden público contenidas en la ley 675 dejando por fuera temas complementarios que afectan significativamen-te en gran medida la convivencia de las comunidades sometidas a este régimen las cuales, por desconocimiento de la población, llevan a confrontaciones graves de vecindad.

El acelerado y agitado desarrollo de este régimen, nos está con-duciendo a ajustar los procedimientos que permite la ley para crear espacios normativos de construcción colectiva con el con-senso de todos sobre temas específicos que los afectan y fijar el alcance de cada una de ellas dentro del manual de convivencia como complemento del reglamento general el cual se vuelve de obligatorio cumplimiento.


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Dentro de las enormes ventajas que se dan después de la gene-ración de un cuadro normativo específico para cada copropie-dad con el consenso de todos, está en primera medida el someti-miento dócil al cumplimiento de esas reglas para todo infractor, porque él participó y consintió en el establecimiento de esa regla para mejorar la calidad de vida de todos. Total, si yo consiento en fijar una regla y luego la transgredo, yo mimo me impongo la sanción.

En la práctica, lo que le molesta a la gente es que los demás le impongan reglas; y lo que mejora las relaciones, que todos los implicados o afectados participen en la fijación de su alcance.

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Lección No. 4

¿QUÉ TIPO DE PROPIEDADES HORIZONTALES EXISTEN?

Existen habitacionales, comerciales y mixtas y distingue el tipo constructivo así:

Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servi-cios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de do-minio particular y por bienes comunes.

Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edi-ficios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que com-parten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias uni-dades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente inde-pendientes.

Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bie-nes de dominio particular se encuentran destinados a la vi-vienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanís-tica vigente.


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Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normativi-dad urbanística vigente.

Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

El requisito fundamental para que un conjunto de bienes puedan operar dentro de este régimen es que compartan bienes comunes y se sometan al cumplimiento de las normas que generan dere-chos, obligaciones y responsabilidades.

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Lección No. 5

¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE LOS BIENES PRI-VADOS Y BIENES COMUNES? ¿CUÁLES SON EN-TONCES NECESARIOS Y CUÁLES NO?

La ley los define así:

Bienes privados o de dominio particular: Son los Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edifi-cio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.

Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al ré-gimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, fun-cionamiento, conservación, seguridad, uso, goce explotación de los bienes de dominio particular.

Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construccio-nes o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos,


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la estructura, las circulaciones indispensables para aprovecha-miento de bienes privados, las instalaciones generales de ser-vicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

Es necesario concluir y dejar claro entonces que, el bien privado es lo que yo compro de la puerta de mi bien para dentro y lo común es todo lo que está alrededor de mi bien inmueble. Esto quiere decir que, las paredes, puertas, ventanas, pisos y techos por dentro son míos, pero por fuera son de todos y por este moti-vo, debo cumplir con las normas que impone la mayoría.

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Lección No. 6

¿CÓMO FUNCIONAN DERECHOS Y OBLIGACIONES?

Todos, absolutamente todos los copropietarios tienen los mis-mos derechos, las mismas obligaciones y las mismas responsa-bilidades. La ley no previó un status o condición especial para aquellos que se autodenominan fundadores. Por este motivo, el acceso legal a derechos y obligaciones dentro de la copropiedad están necesariamente ligados al coeficiente correspondiente a cada bien privado y por ende, de cada propietario en relación con su participación en la totalidad del área construida en los tér-minos de ley.

El porcentaje (%) de participación dentro de la copropiedad de-nominado coeficiente es aplicado de acuerdo con el artículo 25 de la ley 675 de 2001 de forma obligatoria y se aplican para de-finir: 1. La proporción de los derechos de cada uno de los propieta-rios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o con-junto. 2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios, y 3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas co-munes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se deter-minen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.


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Precisamente, con el ánimo de establecer reglas claras sobre ta-les obligaciones, la ley dice que: las expensas comunes necesa-rias: son erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes co-munes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, re-paración, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relaciona-dos con estos.

En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mer-cadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca.

Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán ca-rácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría califica-da exigida para el efecto en la presente ley.

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Lección No. 7

¿EN QUÉ PROPORCIÓN FUNCIONAN LOS DERE-CHOS FRENTE A LAS OBLIGACIONES Y RESPON-SABILIDADES?

Dentro de este régimen especial de dominio, los derechos son menores que las obligaciones y éstos dos menores que el nivel de responsabilidad por el grado de impacto que producen las acciones sobre el patrimonio de los demás y sobre la calidad de vida de los residentes.

DERECHO

OBLIGACIONES

RESPONSABILIDADES


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En el régimen de la propiedad horizontal, los derechos sobre los bienes están circunscritos en dos ámbitos, unos derechos exclusi-vos sobre los bienes privados y otros compartidos sobre bienes co-munes.

Respecto de los bienes privados o exclusivos como los denomi-na la ley, todo propietario tiene sobre éstos derecho absoluto a la libre disposición de éste, y como se anotó anteriormente, no siendo contrario a derecho. Es decir, la ley protege la decisión de gravar el inmueble con cualquier tipo de afectación pero siem-pre y cuando, con su decisión no afecte a los demás. Respecto de los bienes de uso común en cambio, no existe libre disposición sobre ellos, lo que sí existe, es el derecho al uso, goce y disfrute con los límites fijados por la comunidad de propietarios a través de su reglamentación y el incumplimiento de las normas, acarrea conse-cuencias jurídicas necesariamente.

Respecto del alcance de las obligaciones dentro de este régi-men, éstas, también están circunscritas a un marco normativo que define su alcance. Por ejemplo, define las obligaciones como pecuniarias y no pecuniarias. Sobre las pecuniarias, registra la ley la obligatoriedad de contribuir al mantenimiento, conservación y seguridad y por eso le fija las expensas comunes necesarias or-dinarias y extraordinarias y determina como hacerlas exigibles cuando el copropietario no paga dentro de los términos.

A las no pecuniarias, las define y determina en unos comporta-mientos especiales exigibles fijando los procedimientos para di-rimir los conflictos haciendo posible la aplicación de un régimen sancionatorio en el que se solucionen los conflictos, so pena de sanción. Esto, hace parte integral del reglamento o estatuto que contempla las normas de orden público exigibles para toda la co-munidad y las del manual de convivencia que reglamenta las re-glas de orden privado que nacen del consenso de la comunidad y por lo tanto, cumplido tales requisitos, se vuelven exigibles para todos y su incumplimiento, es necesariamente objeto de sanción.

Frente a la cascada de responsabilidades que se derivan de las decisiones y acciones fácticas sobre la comunidad y sus bienes,


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todos tendrán que responder penal, civil, contenciosa y discipli-nariamente según el alcance del daño producido a terceros o a la misma persona jurídica que define la copropiedad.

La responsabilidad penal se deriva de actos delictuosos de pro-pietarios contra las personas o de sus bienes cuando obedecen a causas ilícitas o al menoscabo de la integridad de éstas y atentan contra la seguridad de la copropiedad y sus entes administrativos.

La responsabilidad civil, se deriva de los diferentes actos que producen detrimento patrimonial a la copropiedad, los copro-pietarios o a terceros que tengan vínculo mediante relación contractual o extracontractual con la comunidad a través de su persona jurídica.

La responsabilidad contenciosa, se deriva de los diferentes actos en contra de las obligaciones estatales tales como el incumpli-miento del pago del IVA, Retención en la Fuente, presentación de información exógena, o la gestión, obtención y pago de licencias de construcción, remodelación, ampliación, encerramiento, de-molición, etc., cuando éstas son obligatorias.

La responsabilidad disciplinaria, se deriva de las acciones ade-lantadas por los cuerpos colegiados de dirección, ejecución y control de la copropiedad en contra de cualquiera de los miem-bros de la comunidad y de terceros por acción, omisión, o extra-limitación de facultades y funciones legales conferidas por la ley y el reglamento puesto que a ellos no se les perdona: la negligen-cia, la impericia y mucho menos la imprudencia.

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