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NIC 40: Propiedades de Inversión

Boletín KVA Desarrollo del profesional contable actualizado

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Propiedades de Inversión

NIC 40

Norma Internacional de Contabilidad 40



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Norma Internacional de Contabilidad NIC 40

Propiedades de Inversión Esta Norma Internacional de Contabilidad fue aprobada, por el Consejo del IASC, en marzo de 2000, y tiene vigencia para los estados financieros que cubran periodos contables cuyo comienzo sea a partir del 1 de enero de 2001.

Esta Norma sustituye a la NIC 25, Contabilización de las Inversiones, en lo que respecta a las propiedades de inversión. La NIC fue retirada cuando esta Norma entró en vigencia.

En enero de 2001, la NIC 41, Agricultura, modificó el párrafo 3. El texto modificado tiene vigencia para los estados financieros que cubran periodos contables cuyo comienzo sea a partir del 1 de enero de 2003.

Para los propósitos de esta publicación, el texto nuevo aparece sombreado, mientras que el texto anulado de la NIC 40 aparece sombreado y tachado.



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Introducción 1. La NIC 40 prescribe el tratamiento contable de las propiedades de inversión, así

como las revelaciones correspondientes. Esta Norma tiene vigencia para los estados financieros anuales que cubran periodos contables cuyo comienzo sea a partir de 1 de enero de 2001. Se aconseja aplicarla con anterioridad a esa fecha.

2. Esta Norma sustituye los requisitos previamente establecidos en la NIC 25, Contabilización de las Inversiones. En la NIC 25, se permitía a la empresa escoger entre varios tratamientos contables para las propiedades de inversión (costo menos depreciación en función del tratamiento por punto de referencia de la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo; monto revaluado menos depreciación en función del tratamiento alternativo permitido de la NIC 16; costo menos deterioro en función de la NIC 25 o monto revaluado en función de la NIC 25). La NIC 25 fue retirada cuando esta Norma entró en vigencia.

3. Las propiedades de inversión son propiedades (terrenos o un edificio, en su totalidad o en parte, o bien ambos) que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para ganar rentas o plusvalía, o ambas, en lugar de para: (a) su uso en la producción de bienes o servicios, o para fines administrativos, o

bien para (b) su venta en el curso ordinario de las operaciones.

4. Esta Norma no trata de: (a) propiedades ocupadas por el dueño (esto es, propiedades que se tienen para

uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos) - llevadas contablemente en función de lo establecido en la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo, ya sea por su costo menos la depreciación o bien por su valor revaluado menos la depreciación posterior;

(b) propiedades que se tienen para venderse en el curso ordinario de las operaciones - llevadas contablemente al menor del costo o valor neto realizable, en función de lo establecido en la NIC 2, Inventarios;

(c) propiedades que están siendo construidas o desarrolladas para uso futuro como propiedades de inversión - la NIC 16 es aplicable a tales propiedades hasta que se complete la construcción o desarrollo, en cuyo momento el elemento se convierte en propiedad de inversión, y es aplicable esta Norma. No obstante, esta Norma es también de aplicación a las propiedades de inversión que están siendo desarrolladas de nuevo para ser usadas en el futuro como propiedades de inversión;

(d) los intereses que un arrendatario posee en un acuerdo de arrendamiento operativo - cubiertas por la NIC 17, Arrendamientos;

(e) bosques y otros recursos naturales renovables; y



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(f) inversiones en derechos mineros, exploración y extracción de minerales, petróleo, gas natural y otros recursos no renovables similares.

5. Esta Norma permite que la empresa elija entre dos opciones:

(a) modelo del valor razonable: la propiedad de inversión debe ser medida por su valor realizable, y los cambios en el valor realizable deben reconocerse en el estado de resultados; o

(b) modelo del costo: es el tratamiento por punto de referencia en la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo, de forma que la propiedad de inversión debe ser medida por su costo menos depreciación (menos cualquier eventual pérdida por deterioro). La empresa que elija el modelo del costo debe revelar el valor razonable de sus propiedades de inversión.

6. El modelo del valor razonable difiere del modelo de revaluación que el Consejo aún permite para ciertos activos no financieros. En el modelo de revaluación, los incrementos en el importe en libros por encima de la medición basada en el costo se reconocen como plusvalías por revaluación. No obstante, en el modelo del valor razonable, todos los cambios en dicho valor razonable se reconocen en el estado de resultados.

7. Esta es la primera vez que el Consejo ha introducido un modelo contable basado en el valor razonable para activos no financieros. Las cartas de comentarios al Proyecto de Norma E64, mostraban que, aunque muchos apoyan este paso, muchos otros tienen reservas significativas, tanto desde el punto de vista teórico como práctico, acerca de extender el modelo del valor razonable a los activos no financieros. También, algunos creen que ciertos mercados de propiedades de inversión no están todavía suficientemente maduros para que el modelo del valor razonable funcione satisfactoriamente. Además, algunos creen que es imposible crear una definición rigurosa de propiedad de inversión, y esto hace imposible exigir, en el momento presente, el modelo del valor razonable.

8. Por las razones expuestas, el Consejo cree que es imposible, en este estado de cosas, exigir el modelo del valor razonable para las propiedades de inversión. La evolución que supone este paso adelante permitirá a los preparadores y usuarios obtener más experiencia trabajando con el modelo del valor razonable, y dará tiempo para que ciertos mercados de propiedades alcancen una mayor madurez.

9. La Norma exige que la empresa aplique el modelo elegido a todas sus propiedades de inversión. El cambio desde un modelo al otro debe ser hecho sólo si tal cambio produce una presentación más apropiada. La norma establece que esto es altamente improbable para el caso de un cambio desde el modelo del valor razonable al modelo del costo.

10. En casos excepcionales, cuando la empresa adquiere por primera vez una determinada propiedad de inversión (o cuando una propiedad ya existente se convierte por primera vez en propiedad de inversión, tras la terminación de la



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construcción o el desarrollo, o bien después de un cambio en el uso del activo), existe una evidencia clara de que no será capaz de determinar el valor razonable de una propiedad de inversión de una manera continua. En tales casos, la Norma exige que la empresa mida esa propiedad de inversión utilizando el tratamiento por punto de referencia de la NIC 16, hasta la desapropiación de la propiedad en cuestión. Debe asumirse que el valor residual de la propiedad de inversión es nulo. La empresa que ha elegido el modelo del valor razonable, mide todas las demás propiedades de inversión que posee al valor razonable.

11. El Apéndice A es un árbol de decisión que resume cómo la empresa procede a determinar si aplica la NIC 40 (para propiedades de inversión) en lugar de la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo (para las propiedades ocupadas por el dueño o para las propiedades que estén siendo construidas o desarrolladas para su uso futuro como propiedades de inversión) o la NIC 2, Inventarios (para el caso de propiedades que se tienen para ser vendidas en el curso ordinario de los negocios).

12. En el Apéndice B, Fundamentos de las Conclusiones, se resumen las razones del Consejo a la hora de adoptar las exigencias establecidas en la NIC 40.



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Contenido Norma Internacional de Contabilidad NIC 40

Propiedades de Inversión

Objetivo Alcance Párrafos 1 - 3

Definiciones 4 - 14 Reconocimiento 15 - 16 Medición Inicial 17 - 21 Desembolsos Posteriores 22 - 23 Medición Posterior al Reconocimiento Inicial 24 - 50 Modelo del valor razonable 27 - 49

Imposibilidad de determinar el valor razonable en forma confiable 47 - 49

Modelo de costo 50

Transferencias 51 - 59 Desapropiaciones 60 - 64 Información a Revelar 65 - 69 Modelo del valor razonable y modelo del costo 65 - 66 Modelo del valor razonable 67 - 68

Modelo del costo

Disposiciones Transitorias 70 - 73 Modelo del valor razonable 70 - 72 Modelo del costo 73

Fecha de Vigencia 74 - 75 Modificaciones de las NIC Anteriores Retiro de la NIC 25, Contabilización de las Inversiones Apéndice A: Árbol de Decisión Apéndice B: Fundamentos de las Conclusiones Antecedentes B1 - B4

Necesidad de una norma separada B5 - B6 Alcance B7 - B29



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Las propiedades de inversión de las empresas B7

Información financiera por segmentos relativa a propiedades de inversión B8 - B9

Arrendamiento operativo largo plazo B10 - B15 Propiedades de inversión en construcción B16 - B20

Propiedades ocupadas por otra empresa del mismo grupo B21 - B24 Pasivos asociados a las propiedades de inversión B25 - B26

Subvenciones del Gobierno B27 - B29 Definición de propiedades de inversión B30 - B39

Desembolsos posteriores B40 - B42 Medición posterior B43 - B65

Modelo contable B43 - B51 Directrices sobre el valor razonable B52 - B54

Tasación independiente B55 - B56 Incapacidad para medir el valor razonable con fiabilidad B57 - B62

Ganancias y pérdidas por cambios en el valor razonable B63 - B65 Transferencias B66

Resumen de cambios en el E64 B67



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Norma Internacional de Contabilidad NIC 40

Propiedades de Inversión La parte normativa de este Pronunciamiento, que aparece en letra cursiva negrita, debe ser entendida en el contexto de las explicaciones y guías relativas a su aplicación, así como en consonancia con el Prólogo a las Normas Internacionales de Contabilidad sean de aplicación en el caso de partidas no significativas (véase el párrafo 12 del prólogo).

Objetivo

El objetivo de esta Norma es prescribir el tratamiento contable de las propiedades de inversión y sus exigencias de revelación correspondientes.

Alcance

1. Esta Norma debe ser aplicada en el reconocimiento, medición y revelación de las propiedades de inversión.

2. Entre otras cosas, esta Norma tiene que ver con la medición, en los estados financieros del arrendatario, de las propiedades de inversión que se posean en régimen de arrendamiento financiero y con la medición, en los estados financieros del arrendador, de las propiedades de inversión arrendadas en régimen de arrendamiento operativo. Esta Norma no trata los problemas cubiertos en la NIC 17, Arrendamientos, entre los que se incluyen los siguientes:

(a) clasificación de los arrendamientos como arrendamientos financieros o arrendamientos operativos;

(b) reconocimiento de rentas por alquiler de propiedades de inversión (ver también NIC 18, Ingresos);

(c) medición, en los estados financieros del arrendatario, de propiedades en régimen arrendamiento operativo;

(d) medición, en los estados financieros del arrendador, de propiedades en régimen de arrendamiento financiero;

(e) contabilización de transacciones de venta con arrendamiento posterior; y (f) revelaciones sobre los arrendamientos financieros y operativos.

3. Esta Norma no es de aplicación a:

(a) los activos biológicos adheridos a terrenos y relacionados con la actividad agrícola (véase la NIC 41, Agricultura) bosques y recursos naturales regenerables similares; así como a las



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(b) inversiones en derechos mineros, exploración y extracción de minerales, petróleo, gas natural y otros recursos no renovables similares.

Definiciones

4. Los siguientes términos se usan, en la presente Norma, con el significado que a continuación se especifica:

Propiedades de inversiones son propiedades (terrenos o un edificio, en su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para ganar rentas o plusvalía o ambas, en lugar de para:

(a) su uso en la producción o suministro de bienes o servicios o para fines administrativos; o bien para

(b) su venta en el curso ordinario de las operaciones.

Propiedades ocupadas por el dueño son propiedades que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos.

Valor razonable es el importe por el cual un activo puede ser intercambiado entre un comprador y un vendedor interesados y debidamente informados, en una transacción libre.

Costo el importe de efectivo o medios líquidos equivalentes pagados, o bien el valor razonable de la contraprestación entregada, para comprar un activo en el momento de su adquisición o construcción por parte de la empresa.

Importe en libros es el importe por el que se reconoce un activo en el balance general.

5. Las propiedades de inversión se tienen para pagar rentas, plusvalía o ambas. Por lo tanto, las propiedades de inversión generan flujos de efectivo en forma independiente de otros activos poseídos por la empresa. Esto distingue a las propiedades de inversión de las propiedades ocupadas por el dueño. La producción o el suministro de bienes o servicios (o el uso de propiedades para fines administrativos) generan flujos de efectivo que no son atribuibles meramente a las propiedades, sino a otros activos usados en la producción o en el proceso de suministro. La NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo, se aplica a las propiedades ocupadas por el dueño.

6. Los siguientes casos son ejemplos de propiedades de inversión:



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(a) un terreno que se tiene para obtener plusvalía a largo plazo y no para venderse en el corto plazo, dentro del curso ordinario de las operaciones del negocio;

(b) un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado (en el caso de que la empresa no haya determinado si el terreno se usará como propiedad ocupada por el dueño o para venderse a corto plazo, dentro del curso ordinario de las operaciones del negocio, se considera que ese terreno se mantiene para obtener plusvalía);

(c) un edificio que sea propiedad de la empresa que presenta la información financiera (o bien un edificio obtenido a través de un arrendamiento financiero) y que lo alquile a través de uno o más arrendamientos operativos; y

(d) un edificio que esté desocupado y que será arrendado a través de uno o más arrendamientos operativos.

7. Los siguientes son ejemplos de partidas que no son propiedades de inversión y que, por lo tanto, no caen dentro del alcance de esta Norma: (a) propiedades que se tienen para venderse en el curso normal de las

operaciones del negocio, o bien que se encuentran en proceso de construcción o desarrollo con vistas a dicha venta (véase la NIC 2, Inventarios), por ejemplo propiedades adquiridas exclusivamente para su desapropiación posterior en el futuro cercano o para desarrollarlas y revenderlas;

(b) propiedades que están siendo construidas o mejoradas por cuenta de terceras personas (véase la NIC 11, Contratos de Construcción);

(c) propiedades ocupadas por el dueño (véase la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo), incluyendo (entre otras) las propiedades que se tienen para uso futuro como ocupadas por el dueño, propiedades que se tienen para realizar en ellas construcciones o desarrollos futuros, y usarlas posteriormente como ocupadas por el dueño, propiedades ocupadas por empleados (paguen o no rentas a valor de mercado) y propiedades ocupadas por el dueño en espera de desapropiarse de ellas; y

(d) propiedades que están siendo construidas o mejoradas para uso futuro como propiedades de inversión. La NIC 16 se aplica a dichas propiedades hasta que la construcción o desarrollo estén terminadas, fecha en la que se convierten en propiedades de inversión y por lo tanto quedan sujetas a esta Norma. Sin embargo, esta Norma sí es de aplicación a las propiedades de inversión existentes que están siendo mejoradas nuevamente para uso futuro como propiedades de inversión (véase el párrafo 52).

8. Ciertas propiedades incluyen una parte que se tiene para ganar rentas o plusvalía y otra parte que se utiliza en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos. Si estas partes pueden ser vendidas separadamente (o



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colocadas por separado en régimen de arrendamiento financiero), la empresa las contabilizará también por separado. Si estas partes no pueden ser vendidas separadamente, la propiedad únicamente se calificará como propiedad de inversión, si sólo una porción insignificante se utiliza para la producción o suministro de bienes o servicios, o para fines administrativos.

9. En ciertos casos, la empresa proporciona servicios complementarios a los ocupantes de una propiedad de la compañía. Esta empresa tratará dicha propiedad como propiedad de inversión si los servicios son un componente insignificante del contrato. Un ejemplo podría ser la vigilancia y los servicios de mantenimiento que proporciona el dueño de un edificio a los arrendatarios que lo ocupan.

10. En otros casos, los servicios proporcionados son un componente más significativo. Por ejemplo, si una empresa tiene y gestiona un hotel, los servicios proporcionados a los huéspedes son un componente significativo del contrato tomado en su conjunto. Por lo tanto, un hotel gestionado por el dueño es una propiedad ocupada por éste y no una propiedad de inversión.

11. Podría ser difícil determinar si los servicios complementarios son lo suficientemente significativos para hacer que la propiedad no sea calificada como propiedad de inversión. Por ejemplo, el dueño de un hotel transfiere algunas veces ciertas responsabilidades a terceras partes en virtud de un contrato de administración. Los términos de dicho contrato pueden variar ampliamente. En un extremo del espectro de posibilidades, la posición del dueño podría ser, en esencia, la de un inversionista pasivo. En el otro extremo del espectro, el dueño podría simplemente haber subcontratado a terceros ciertas funciones de gestión diaria, pero reteniendo una exposición significativa a las variaciones en los flujos de efectivo generados por las operaciones del hotel.

12. Se requiere juicio para determinar si una propiedad puede ser calificada como propiedad de inversión. La empresa desarrollará criterios para poder ejercer tal juicio en forma coherente, de acuerdo con la definición de propiedades de inversión y con la guía correspondiente que figura en los párrafos 5 al 11. El párrafo 66 (a) requiere que la empresa revele dichos criterios cuando la clasificación resulte difícil.

13. En virtud de la NIC 17, Arrendamientos, el arrendatario no capitalizará propiedades que tenga en virtud de un acuerdo de arrendamiento operativo. Por lo tanto, el arrendatario no tratará su inversión en dicha propiedad como una propiedad de inversión.

14. En algunos casos, una empresa tiene una propiedad que arrienda a la controladora o a otra subsidiaria del mismo grupo, y es ocupada por éstas. Esta propiedad no podrá ser calificada como de inversión, en los estados financieros consolidados que incluyen a ambas empresas, dado que se trata de una propiedad ocupada por el dueño, desde la perspectiva del grupo en su conjunto. Sin embargo, desde la perspectiva individual de la empresa que la tiene, la propiedad es de inversión si



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cumple con la definición del párrafo 4. Por lo tanto, el arrendador tratará la propiedad como de inversión en sus estados financieros individuales.

Reconocimiento

15. Las propiedades de inversión deben reconocerse como un activo cuando, y sólo cuando: (a) es probable que los beneficios económicos futuros que están asociados

con las propiedades de inversión fluyan hacia la empresa; y (b) el costo de las propiedades de inversión pueda ser medido en forma

confiable.

16. Para la determinación de si una partida satisface el primer criterio para su reconocimiento, la empresa necesita evaluar el grado de certidumbre del flujo de beneficios económicos futuros a partir de la evidencia disponible en el momento del reconocimiento inicial. El segundo criterio para su reconocimiento es usualmente satisfecho con facilidad, dado que la transacción de compra hace evidente su costo.

Medición Inicial

17. Una propiedad de inversión debe medirse inicialmente a su costo. Los costos asociados a la transacción deben incluirse en la medición inicial.

18. El costo de adquisición de una propiedad de inversión comprende su precio de compra y cualquier desembolso directamente atribuible. Los desembolsos directamente atribuibles incluyen, por ejemplo, honorarios profesionales por servicios legales, impuestos por traspaso de propiedades y otros costos asociados a la transacción.

19. El costo de una propiedad de inversión autoconstruida, es su costo a la fecha en que la construcción o desarrollo estén terminados. Hasta esa fecha, la empresa aplicará la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo. A partir de esa fecha el inmueble se convierte en propiedad de inversión y le será de aplicación lo dispuesto en esta Norma (véanse los párrafos 51(e) y 59 siguientes).

20. El costo de una propiedad de inversión no se incrementa por los costos de arranque (a menos que sean necesarios para poner la propiedad en condiciones de uso), pérdidas iniciales de operación que se incurren antes de que la propiedad de inversión alcance el nivel esperado de ocupación, o montos anormales de desperdicios, de mano de obra u otros recursos incurridos en la construcción o desarrollo de la propiedad.

21. Si el pago por una propiedad de inversión se difiere, su costo es el equivalente al precio de contado. La diferencia entre este monto y el total de pagos se reconocerá como un gasto por interés durante el periodo del crédito.



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Desembolsos posteriores

22. Un desembolso posterior relacionado con la propiedad de inversión que ha sido reconocida, debe agregarse al importe en libros de la misma, cuando sea probable que algún beneficio económico futuro, adicional al rendimiento estándar originalmente evaluado para la propiedad existente, fluya hacia la empresa. Todos los demás desembolsos posteriores deben reconocerse como un gasto en el periodo en el cual son incurridos.

23. El tratamiento contable apropiado para desembolsos incurridos con posterioridad a la adquisición de una propiedad de inversión, depende de las circunstancias que fueron tomadas en cuenta en el reconocimiento y medición iniciales de la inversión en cuestión. Por ejemplo, cuando el importe en libros de una propiedad de inversión ya considera una pérdida por beneficios económicos futuros, los desembolsos posteriores para restituir los beneficios económicos futuros esperados del activo serán capitalizables. Este también es el caso cuando el precio de compra de un activo refleja la obligación de la empresa de incurrir en desembolsos que son necesarios, en el futuro, para poner el activo en condiciones de trabajo. Un ejemplo de esto podría ser la adquisición de un edificio que requiere restauración. En tales circunstancias, el desembolso posterior se añadirá al importe en libros.

Medición posterior al reconocimiento inicial

24. La empresa debe elegir como política contable, ya sea el modelo del valor razonable descrito en los párrafos 27 a 49, o bien el modelo del costo descrito en el párrafo 50, debiendo aplicar esta política a todas sus propiedades de inversión.

25. La NIC 8, Ganancia o pérdida Neta del Periodo, Errores Fundamentales y Cambios en las Políticas Contables, indica que un cambio voluntario en una política contable debe ser efectuado únicamente si el cambio proporciona una presentación más apropiada de los sucesos y transacciones en los estados financieros de la empresa. Es altamente improbable que un cambio del modelo del valor razonable al modelo del costo proporcione una presentación más apropiada.

26. Esta Norma exige a todas las empresas determinar el valor razonable de sus propiedades de inversión para propósitos de medición (modelo del valor razonable) o revelación (modelo del costo). Se recomienda a las empresas, pero no se les obliga, a determinar el valor razonable de sus propiedades de inversión a partir de una tasación practicada por un experto independiente, que tenga una capacidad profesional reconocida y una experiencia reciente en la localidad y en el tipo de propiedad de inversión que está siendo valorada.



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Modelo del valor razonable

27. Después del reconocimiento inicial, una empresa que elija el modelo del valor razonable, debe medir todas sus propiedades de inversión por su valor razonable, excepto en los casos excepcionales descritos en el párrafo 47.

28. Las ganancias o pérdidas que surjan de un cambio en el valor razonable de una propiedad de inversión deben ser incluidos en la ganancia o pérdida neta del periodo en que surjan.

29. El valor razonable de una propiedad de inversión es usualmente su valor de mercado. El valor razonable se mide como el precio más probable que se puede obtener en el mercado a la fecha del balance, de acuerdo a la definición de valor razonable. Es el mejor precio que razonablemente se pueda obtener por parte del vendedor y el más ventajoso precio que sea razonablemente posible para el comprador. Esta forma de estimación excluye, de forma específica, un precio sobre o subestimado por causa de acuerdos o circunstancias especiales, como un financiamiento atípico, acuerdos de venta con arrendamiento posterior, contrapartidas especiales o concesiones ganadas por cualquiera situación asociada con la venta.

30. La empresa habrá de determinar el valor razonable sin ninguna deducción por costos asociados a la transacción en que la misma pueda incurrir por causa de la venta u otra forma de desapropiación.

31. El valor razonable de una propiedad de inversión debe reflejar el estado y condiciones reales del mercado a la fecha del balance, y no en una fecha anterior o posterior.

32. El valor razonable estimado es específico para una fecha dada. Debido a que las condiciones del mercado pueden cambiar, el valor estimado podría ser incorrecto o inapropiado para otra fecha. La definición de valor razonable también asume un intercambio y un cierre simultáneos del contrato de venta, sin ninguna variación en el precio que pudiera haberse producido en una transacción libre, entre partes experimentadas e interesadas, si el intercambio y cierre no fueran simultáneos.

33. El valor razonable de una propiedad de inversión refleja, entre otras cosas, el ingreso por rentas que se podría obtener de arrendamientos en las condiciones actuales, así como los supuestos razonables y defendibles que representan la visión del mercado que partes experimentadas e interesadas pudieran asumir acerca del ingreso que, por arrendamientos futuros, se pudiera conseguir a la luz de las condiciones actuales del mercado.

34. La definición de valor razonable se refiere a “partes interesadas y debidamente informadas”. En este contexto “debidamente informadas” significa que ambos tanto el vendedor interesado como el comprador interesado, están razonablemente bien informados acerca de la naturaleza y características de la propiedad de



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inversión, su uso real y potencial así como el estado y condiciones del mercado a la fecha del balance.

35. Un comprador interesado está motivado, pero no obligado a comprar. Este comprador no está ni obsesionado ni dispuesto a comprar a cualquier precio. Este comprador es aquél que está dispuesto a comprar de acuerdo con las condiciones y expectativas actuales del mercado, y no de un mercado hipotético o imaginario, cuya existencia no pueda ser demostrada o anticipada. Este comprador no pagará un precio superior al del mercado. El propietario actual de una propiedad de inversión está incluido entre aquellos que forman parte del mercado.

36. Un vendedor interesado es aquel que no está obsesionado ni forzado a vender a cualquier precio, ni dispuesto a esperar por un precio que no sea considerado razonable en el mercado actual. El vendedor interesado está motivado a vender la propiedad de inversión, de acuerdo a las condiciones del mercado, al mejor precio posible en un mercado abierto, después de una promoción apropiada, cualquiera que fuera este precio. Las circunstancias particulares del dueño de la propiedad de inversión no tienen nada que ver en estas consideraciones, debido a que el vendedor interesado es un propietario hipotético.

37. La expresión “después de una promoción apropiada”, significa que la propiedad de inversión será promovida en el mercado en la manera más adecuada, con objeto de disponer de ella al mejor precio posible. El periodo de promoción puede variar de acuerdo con las condiciones del mercado, pero debe ser suficiente para facilitar que la propiedad de inversión sea puesta a la consideración de un número adecuado de compradores potenciales. Se asume que el periodo de promoción debe ocurrir antes de la fecha del balance.

38. La definición de valor razonable se refiere a una transacción libre. Una transacción libre es una entre partes que no tienen una relación particular o especial, tal que pueda originar que el precio de la transacción no sea representativo del mercado. Se presume que la transacción es realizada entre partes no relacionadas que actúan de forma independiente.

39. La mejor evidencia de un valor razonable se da normalmente por los precios actuales en un mercado activo, para propiedades similares en la misma localidad y condiciones, y sujetas a contratos de arrendamiento u otros, relacionados con la propiedad, que sean similares. La empresa debe hacerse cargo de identificar cualquier diferencia en la naturaleza, localización o condición de la propiedad, o en los términos contractuales de contratos de arrendamiento y otros similares relacionados con la propiedad.

40. Ante la ausencia de precios actuales en un mercado activo, del tipo descrito en el párrafo 39, una empresa considerará información de diferentes fuentes, incluyendo:



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(a) precios actuales en un mercado activo para propiedades de diferente naturaleza, condiciones o localización (o sujetas a contratos de arrendamiento u otros que sean diferentes), ajustados para reflejar dichas diferencias;

(b) precios recientes en mercados menos activos, con ajustes para reflejar cualquier cambio en las condiciones económicas desde la fecha en que ocurrieron las transacciones a los precios indicados; y

(c) proyecciones de flujos de efectivo descontados basadas en estimaciones confiables de flujos futuros de efectivo, apoyadas por los términos que se den en cualquier arrendamiento u otro contrato existente y (cuando sea posible) por evidencia externa, tal como rentas actuales de mercado para propiedades similares, en la misma localidad y condiciones, y usando tasas de descuento que reflejen la evaluación del mercado actual de la inseguridad del monto y la oportunidad de los flujos de efectivo.

41. En algunos casos, las diversas fuentes listadas en el párrafo precedente pueden sugerir diferentes conclusiones sobre el valor razonable de una propiedad de inversión. La empresa habrá de considerar las razones de estas diferencias, con objeto de obtener la estimación más confiable del valor razonable, dentro de un rango estrecho de estimaciones.

42. En casos excepcionales, cuando una empresa adquiere por primera vez una propiedad de inversión (o cuando una propiedad existente se convierte por primera vez en propiedad de inversión, después de terminarse la construcción o desarrollo, o después de un cambio en su uso) existe clara evidencia de que la variación en el rango de las estimaciones de valor razonable será muy grande y las probabilidades de los distintos resultados posibles serán muy difíciles de evaluar, de tal forma que la utilidad de una sola estimación del valor razonable se invalida. Esto puede indicar que el valor razonable de la propiedad no podrá ser determinado confiablemente de una manera continua (véase párrafo 47).

43. El valor razonable difiere del valor en uso, tal como se define en la NIC 36. Deterioro del Valor de los Activos. El valor razonable refleja el conocimiento y estimaciones de los participantes en el mercado, así como factores que son relevantes para los participantes en el mercado en general. En contraste, el valor en uso refleja el conocimiento y la estimación procedentes de la empresa, así como factores específicos de la entidad que pueden no ser aplicables a otras empresas en general. Por ejemplo, el valor razonable no refleja:

(a) el valor adicional derivado de la creación de una cartera de propiedades en diferentes localidades;

(b) la sinergia entre la propiedad de inversión y otros activos; (c) los derechos o restricciones legales que son sólo aplicables al propietario

actual; y



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(d) los beneficios o gravámenes fiscales que son sólo aplicables al propietario actual.

44. Al determinar el valor razonable de una propiedad de inversión, la empresa debe evitar duplicar activos y pasivos que son reconocidos en el balance general como activos y pasivos separados. Por ejemplo:

(a) equipos, tales como elevadores o aire acondicionado, que son frecuentemente parte integral de un edificio, y están generalmente incluidos en la propiedad de inversión, en lugar de ser reconocidos en forma separada como propiedades, planta y equipo;

(b) si una oficina se alquila amueblada, el valor razonable de la oficina generalmente incluye el valor razonable del mobiliario, debido a que el ingreso por renta deriva de la oficina amueblada. Cuando el mobiliario es incluido en el valor razonable de la propiedad de inversión, la empresa no debe reconocer dicho mobiliario como un activo separado; y

(c) el valor razonable de un propiedad de inversión excluye ingresos por rentas anticipadas o por cobrar de arrendamientos operativos, ya que la empresa reconoce éstos como pasivos o activos separados.

45. El valor razonable de una propiedad de inversión no reflejará desembolsos futuros que vayan a mejorar la propiedad, ni tampoco los beneficios futuros relacionados de estos desembolsos futuros.

46. En algunos casos, la empresa espera que el valor presente de sus pagos relativos a una propiedad de inversión (distintos de los pagos relativos a los pasivos financieros reconocidos) excederá al valor presente de los flujos de efectivo por recibir. La empresa usará la NIC 37, Provisiones, Activos Contingentes y Pasivos Contingentes, para determinar si debe reconocer un pasivo y cómo debe proceder a su medición.

Imposibilidad de determinar el valor razonable en forma confiable

47. Existe una presunción refutable de que las empresas serán capaces de determinar, de forma confiable y continuamente, el valor razonable de una propiedad de inversión. Sin embargo, en casos excepcionales, cuando una empresa adquiere por primera vez una propiedad de inversión (o cuando una propiedad existente se convierte por primera vez en propiedad de inversión después de un cambio en su uso) existe clara evidencia de que la empresa no podrá determinar, de forma confiable y continuamente, el valor razonable de la propiedad de inversión. Esto surge, cuando y sólo cuando, no son frecuentes las transacciones similares en el mercado, y no se puede disponer de otras formas de estimar el valor razonable (por ejemplo, las basadas en proyecciones de flujos de caja descontados). En dichos casos, la empresa debe medir la propiedad de inversión usando el tratamiento por punto de referencia previsto en la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo. El valor residual de la propiedad



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de inversión debe asumirse que es cero. La empresa debe continuar aplicando la NIC 16 hasta la desapropiación de la propiedad de inversión.

48. En los casos excepcionales en que la empresa queda obligada, por la razón discutida en el párrafo anterior, a medir una propiedad de inversión usando el tratamiento por punto de referencia de la NIC 16, la empresa medirá todas sus otras propiedades de inversión al valor razonable.

49. Si una empresa ha medido previamente una propiedad de inversión a valor razonable, debe continuar midiéndola a valor razonable hasta su desapropiación (o hasta que la propiedad sea ocupada por el propietario, o la empresa comience la transformación de la propiedad para su venta en el curso ordinario del negocio) aún si las transacciones comparables en el mercado se hicieran infrecuentes, o bien los precios de mercado perdieran disponibilidad.

Modelo del costo

50. Después del reconocimiento inicial, una empresa que escoge el modelo del costo, debe medir todas sus propiedades de inversión usando el tratamiento por punto de referencia de la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo, esto es, al costo menos su depreciación acumulada y cualquier pérdida por deterioro de activos acumulada.

Transferencias

51. Debe procederse a realizar transferencias a, o de, propiedades de inversión cuando, y sólo cuando, exista un cambio en su uso, puesto en evidencia por: (a) el inicio de la ocupación por parte del propietario, en el caso de una

transferencia de una propiedad de inversión a una instalación ocupada por el dueño;

(b) el inicio de un desarrollo con intención de venta, en el caso de una transferencia de una propiedad de inversión a inventarios;

(c) el fin de la ocupación por parte del dueño, en el caso de la transferencia de una instalación ocupada por el propietario a una propiedad de inversión;

(d) el inicio de una operación de arrendamiento a un tercero, en el caso de una transferencia de inventarios a propiedades de inversión; o

(e) el fin de la construcción o desarrollo, en el caso de una transferencia de una propiedad en periodo de construcción o desarrollo (cubierta por la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo) a propiedades de inversión.

52. El párrafo 51 (b) anterior, requiere a una empresa transferir de una propiedad de inversión a inventarios cuando, y sólo cuando, exista un cambio en su uso, puesto en evidencia por el inicio de un desarrollo con intención de venta. Cuando la empresa decida disponer de una propiedad de inversión sin hacer un desarrollo



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específico, continuará tratando a la propiedad como una propiedad de inversión hasta que sea dada de baja (eliminada del balance) y no la tratará como si fuera un inventario. De forma similar, si una empresa reinicia el desarrollo de una propiedad de inversión, para continuar manteniéndola en el futuro como propiedad de inversión, ésta permanecerá como propiedad de inversión y no se reclasificará como instalación ocupada por el dueño durante su nueva etapa de desarrollo.

53. Los párrafos 54 a 59 tratan temas de reconocimiento y medición que son aplicables cuando la empresa usa el modelo del valor razonable para las propiedades de inversión. Cuando la empresa utiliza el modelo del costo, las transferencias entre propiedades de inversión, instalaciones ocupadas por el dueño y los inventarios, no cambian el importe en libros ni el costo de dichas propiedades para efectos de medición o revelación.

54. Para la transferencia de propiedades de inversión, registradas por su valor razonable, a propiedades ocupadas por el dueño o a inventarios, el costo de la propiedad a efectos de contabilizaciones posteriores, ya se utilice la NIC 16 o la NIC 2, debe ser el valor razonable a la fecha del cambio de uso.

55. Si una propiedad ocupada por el dueño se convierte en una propiedad de inversión, que será registrada al valor razonable, la empresa debe aplicar la NIC 16 hasta la fecha del cambio de uso. La empresa debe tratar cualquier diferencia, a esa fecha, entre el importe en libros de la propiedad, en virtud de la NIC 16, y el valor razonable, de la misma forma que registraría una revaluación utilizando la NIC 16.

56. Hasta la fecha en la que las propiedades ocupadas por el dueño se conviertan en propiedades de inversión, registradas al valor razonable, la empresa continuará depreciando la propiedad y reconocerá cualquier pérdida por deterioro de activos que haya ocurrido. La empresa tratará cualquier diferencia a esa fecha, entre el importe en libros de la propiedad, en virtud de la NIC 16, y su valor razonable, de la misma forma que una revaluación en la NIC 16. En otras palabras:

(a) cualquier disminución en el importe en libros de la propiedad, será reconocida en la ganancia o pérdida neta del periodo. Sin embargo, y en la medida en que el importe esté incluido en el superávit por revaluación de esa propiedad, la disminución será cargada contra dicho superávit; y

(b) cualquier aumento resultante en el importe en libros será tratado como sigue:

(i) en la medida en que tal aumento revierta una pérdida por deterioro de activos, previamente reconocida para esa propiedad, el aumento será reconocido en la ganancia o pérdida neta del periodo. El monto reconocido en la ganancia o pérdida del periodo no excederá al importe necesario para restaurar el importe en libros que se hubiera



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determinado (neto de depreciación) si no se hubiera reconocido la pérdida por deterioro de activos; y

(ii) cualquier remanente del aumento, sobre la reversión anterior, habrá de ser acreditado directamente al superávit por revaluación, dentro del patrimonio neto. En el caso de una desapropiación posterior de la propiedad de inversión, el superávit por revaluación incluido en el patrimonio neto puede ser transferido a las ganancias acumuladas. Esta transferencia de superávit por revaluación a las ganancias acumuladas no se hará a través del estado de resultados.

57. Tras la transferencia de un elemento desde los inventarios a las propiedades de inversión, donde será registrado al valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable de la propiedad a esa fecha y su importe en libros anterior, debe ser reconocida en el estado de resultados del periodo.

58. El tratamiento de transferencias de inventarios a propiedades de inversión que serán registradas a valor razonable habrá de ser coherente con el tratamiento de ventas de inventarios.

59. Cuando una empresa termine la construcción o desarrollo de una propiedad de inversión autoconstruida y que será registrada a valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable de la propiedad a esa fecha y su importe en libros anterior, debe ser reconocida como ganancia o pérdida del periodo.

Desapropiaciones

60. Una propiedad de inversión debe ser dada de baja (eliminada del balance general) cuando la empresa se desapropie o cuando la propiedad de inversión quede permanentemente retirada de uso y no se esperen beneficios económicos futuros por su desapropiación.

61. La desapropiación de una propiedad de inversión puede ocurrir por su venta o por incorporarse a un arrendamiento financiero. Para determinar la fecha de desapropiación de una propiedad de inversión, la empresa aplicará los criterios de la NIC 18, Ingresos, para reconocer el ingreso en la venta de los bienes, y considerará la guía relativa del Apéndice de la NIC 18. La NIC 17, Arrendamientos, será de aplicación en el caso de una desapropiación que revista la forma de arrendamiento financiero o venta con arrendamiento posterior.

62. Las ganancias o pérdidas resultantes del reitero o desapropiación de una propiedad de inversión, deben ser determinadas como la diferencia entre los ingresos netos por la desapropiación y el importe en libros del activo, y deben ser reconocidas como ingreso o gasto en el estado de resultados (a menos que la NIC 17, Arrendamientos, exija otra cosa, en el caso de una venta con arrendamiento posterior).



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63. La contraprestación por cobrar, derivada de la desapropiación de una propiedad de inversión, será reconocida inicialmente a su valor razonable. En particular, si el pago por una propiedad de inversión se difiere, la contraprestación recibida será reconocida inicialmente a su precio de contado. La diferencia entre la cuantía nominal de la contraprestación y el equivalente al precio de contado, será reconocida como un ingreso por intereses según lo establecido en la NIC 18, en función al tiempo transcurrido y tomando en consideración la tasa efectiva de rendimiento de la cuenta por cobrar.

64. La empresa aplicará la NIC 37, provisiones, Activos Contingentes y Pasivos Contingentes u otras Normas Internacionales de Contabilidad, que considere apropiadas, a cualquier pasivo que permanezca después de desapropiar una propiedad de inversión.

Información a revelar

Modelo del valor razonable y modelo del costo

65. Las revelaciones presentadas a continuación son de aplicación en adición a las mencionadas en la NIC 17, Arrendamientos. De acuerdo con la NIC 17, el dueño de las propiedades de inversión incluirá las revelaciones correspondientes al arrendador respecto a los arrendamientos operativos. De acuerdo con la misma NIC 17, una empresa que tenga propiedades de inversión sometidas a arrendamiento financiero, incluirá las revelaciones al respecto correspondientes al arrendatario, así como las revelaciones correspondientes al arrendador, en lo referente a cualquier arrendamiento operativo que haya otorgado la empresa.

66. Una empresa debe revelar: (a) cuando la clasificación resulte difícil (véase el párrafo 12), los criterios

desarrollados por la empresa para distinguir las propiedades de inversión de las propiedades ocupadas por el dueño y de las propiedades que se tienen para venderse en el curso normal de las operaciones del negocio;

(b) los métodos y suposiciones importantes aplicados en la determinación del valor razonable de propiedades de inversión, incluyendo una declaración que indique si la determinación del valor razonable fue hecha a partir en evidencias del mercado o se tomó más en cuenta otros factores (que deben ser revelados por la empresa) en virtud de la naturaleza de las propiedades y la falta de datos comparables de mercado;

(c) la medida en que el valor razonable de las propiedades de inversión (tal y como han sido medidas o reveladas en los estados financieros) está basado en una tasación hecha por un perito valuador que tenga una capacidad profesional reconocida y una experiencia reciente en la localidad y categoría de las propiedades de inversión objeto de la valuación; por otra parte, en caso de que no hubiera habido tal valuación, este hecho se debe también revelar;



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(d) las cifras incluidas en el estado de resultados por: (i) ingresos derivados de rentas provenientes de las propiedades de

inversión; (ii) gastos directos de operación (incluyendo reparaciones y

mantenimiento) relacionados con las propiedades de inversión que generan ingresos por rentas durante el periodo;

(iii) los gastos directos de operación (incluyendo reparaciones y mantenimiento) relacionados con las propiedades de inversión que no generaron ingresos en concepto de rentas durante el periodo;

(e) la existencia y monto de restricciones en la realización de las propiedades de inversión o en la remisión de las ganancias y los recursos obtenidos en su desapropiación; y

(f) las obligaciones contractuales importantes para la adquisición, construcción o desarrollo de propiedades de inversión, o por concepto de reparaciones, mantenimiento o mejoras.


67. Además de las revelaciones exigidas por el párrafo 66, la empresa que aplique el modelo del valor razonable descrito en los párrafos 27-49, también deben presentar una conciliación del importe en libros de las propiedades de inversión al inicio y al final del periodo, que incluya lo siguiente (no se requiere información comparativa): (a) adiciones, revelando por separado las derivadas de adquisiciones y las que

se refieren a desembolsos posteriores capitalizados; (b) adiciones derivadas de adquisiciones a través de combinaciones de

negocios; (c) desapropiaciones; (d) ganancias o pérdidas netas por ajustes a valor razonable; (e) diferencias netas en cambios derivados de la conversión de los estados

financieros de una entidad extranjera; (f) traspasos de propiedades de inversión hacia y de inventarios o de

propiedades ocupadas por el dueño; y (g) otros movimientos.

68. En el caso excepcional en que una empresa mida sus propiedades de inversión usando el tratamiento por punto de referencia de la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo (debido a la falta de un valor razonable confiable, véase el párrafo 47), la conciliación requerida según el párrafo anterior debe revelar los importes correspondientes a dichas propiedades de inversión, por separado de



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los importes relacionados con otras propiedades de inversión. Además, la empresa debe revelar: (a) una descripción de las propiedades de inversión; (b) una explicación del motivo por el cual el valor razonable no puede

medirse en forma confiable; (c) si fuera posible, el rango de estimaciones dentro del cual es probable se

encuentre el valor razonable; y (d) cuando disponga de propiedades de inversión no registradas en libros a su

valor razonable: (i) el hecho de que la empresa ha enajenado propiedades de inversión

no registradas en libros a su valor razonable; (ii) el importe en libros es esas propiedades de inversión al momento de

su venta; y (iii) el monto de la ganancia o pérdida reconocida.

Modelo del costo

69. Además de la revelación requerida por el párrafo 66, la empresa que aplica el modelo del costo, siguiendo el párrafo 50, también debe revelar: (a) los métodos de depreciación utilizados; (b) las vidas útiles o las tasas de depreciación utilizadas; (c) el valor bruto en libros y la depreciación acumulada (incrementando con

las pérdidas acumuladas por deterioro de activos) al inicio y al final del periodo;

(d) una conciliación del importe en libros de las propiedades de inversión al inicio y al final del periodo, que incluya lo siguiente (no se requiere información comparativa): (i) adiciones, presentando por separado las derivadas de adquisiciones

y las que se refieran a desembolsos posteriores capitalizados; (ii) adiciones derivadas de adquisiciones a través de combinaciones de

negocios; (iii) desapropiaciones; (iv) depreciación; (v) el importe de la pérdida reconocida por deterioro de activos, y el

importe de las pérdidas por deterioro de activos que hayan revertido durante el periodo según la NIC 36, Deterioro del Valor de los Activos;

(vi) las diferencias netas en cambios derivadas de la conversión de los estados financieros de una entidad extranjera;



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(vii) traspasos de propiedades de inversión hacia y de inventarios o de propiedades ocupadas por el dueño; y

(viii) otros movimientos; y (e) el valor razonable de las propiedades de inversión, si bien, en los casos

excepcionales descritos en el párrafo 47, cuando un negocio no pueda determinar el valor razonable de las propiedades de inversión de manera confiable, la empresa debe dar las siguientes informaciones: (i) una descripción de las propiedades de inversión; (ii) una explicación del motivo por el cual el valor razonable no ha

podido ser determinado de manera confiable; y (iii) si fuera posible, el rango de estimaciones dentro del cual es posible

se encuentre el valor razonable.

Disposiciones transitorias


70. En virtud del modelo del valor razonable, la empresa debe revelar el efecto de adoptar esta Norma a la fecha de vigencia (o antes) como un ajuste al saldo inicial de ganancias retenidas del periodo en que la Norma es adoptada por primera vez. Además: (a) Si la empresa ya ha revelado públicamente (en sus estados financieros o

de otra manera) el valor razonable de sus propiedades de inversión en periodos anteriores (determinando sobre una base que satisfaga la definición de valor razonable que aparece en el párrafo 4 y los lineamientos establecidos en los párrafos 29 a 46), se le recomienda pero no se le obliga, a: (i) ajustar el saldo inicial de utilidades acumuladas por el periodo más

antiguo que se presente, en el que se reveló públicamente el valor razonable por primera vez; y

(ii) reestructurar la información comparativa por esos periodos; y (b) si la empresa no ha revelado públicamente con anterioridad la

información descrita en (a), la empresa no debe reestructurar la información comparativa y debe revelar este hecho.

71. Esta Norma requiere un manejo distinto por el tratamiento por punto de referencia o por el tratamiento alternativo permitido, para cambios en las políticas contables según la NIC 8, Utilidad o Pérdida Neta del Periodo, Errores Fundamentales y Cambios en Políticas Contables. La NIC 8 requiere que la información comparativa sea reestructurada (tratamiento por punto referencia) o que se incluya información adicional proforma sobre una base reestructurada (tratamiento alternativo), a menos que resulte imposible de hacer.



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72. Cuando la empresa adopte esta Norma por primera vez, el ajuste al saldo inicial de ganancias retenidas incluirá la reclasificación de cualquier importe registrado como superávit por revaluación de propiedades de inversión.

Modelo del costo

73. La NIC 8 se aplica a cualquier cambio en las políticas contables que ocurre cuando una empresa adopta esta Norma por primera vez y opta por usar el modelo del costo. El efecto del cambio de políticas contables incluye la reclasificación de cualquier importe registrado como superávit por revaluación de propiedades de inversión.

Fecha de vigencia

74. Esta Norma Internacional de Contabilidad tendrá vigencia para los estados financieros anuales que cubran periodos que comiencen a partir del 1 de enero de 2001. Se aconseja su aplicación anticipada. Si una empresa aplica esta Norma en periodos que comiencen antes del 1 de enero de 2001, debe revelar este hecho.

75. Esta Norma reemplaza a la NIC 25, Contabilización de las Inversiones, respecto a las propiedades de inversión.

Modificaciones de las NIC anteriores

Esta Norma modifica, según se establece más abajo, algunas de las Normas Internacionales de Contabilidad existentes. Para los propósitos de esta publicación, el texto nuevo está sombreado y el texto anulado se presenta sombreado y tachado.

Modificaciones de la NIC 8, Ganancia o Pérdida neta del Período, Errores Fundamentales y Cambios en las Políticas Contables

Esta Norma modifica el párrafo 44 de las NIC 8, que ahora queda como sigue:

44. Las siguientes situaciones no constituyen cambios en las políticas contables: (a) la adopción de una política contable para tratar sucesos o transacciones,

que difieren sustancialmente de los que han sido contabilizados previamente; y

(b) la adopción de una nueva política contable para sucesos o transacciones que no han ocurrido anteriormente, o que, de ocurrir, no fueron significativas.

La adopción inicial de una política contable para llevar los activos por sus valores revaluados, en virtud del tratamiento alternativo permitido en la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo, o en la NIC 38, Activos Intangibles, es un cambio en las políticas contables, si bien es considerado como una revaluación,



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de acuerdo con la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo o con la NIC 25 Contabilización de las Inversiones, según cual sea aplicable las susodichas NIC 16 o NIC 38, y por tanto no cae dentro del alcance de la presente Norma. Por ello, los párrafos 49 a 57 de esta Norma no son aplicables a tales cambios en las políticas contables.

El párrafo 44 se establece ahora en letra negrita.

Modificaciones en la NIC 12, Impuesto a las Ganancias

Esta Norma modifica los párrafos 20 (primera frase), 62(a) y 64 (última frase) de la NIC 12, así como los apartados A10, A11 y B8 del Apéndice 1 de la NIC 12, que ahora quedan como sigue:

20. Las Normas Internacionales de Contabilidad permiten que ciertos activos se contabilicen a su valor razonable, o bien que sean objeto de revaluación (véase, por ejemplo, la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo, la NIC 38, Activos Intangibles, la NIC 39, Instrumentos Financieros: Reconocimiento y Medición y la NIC 25, Contabilización de las Inversiones NIC 40, Propiedades de Inversión). ...

62(a) un cambio en el importe en libros procedente de la revaluación de las propiedades, planta y equipo (véase la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo) o de las inversiones a largo plazo (véase la NIC 25, Contabilización de las Inversiones);

64. ...Consideraciones similares se aplican a las transferencias hechas tras la venta de un elemento perteneciente a las propiedades, planta y equipo, o de una inversión (véase la NIC 25, Contabilización de las Inversiones).

10. Las inversiones o los instrumentos financieros. Los activos financieros o las propiedades de inversión se contabilizan por su valor razonable, que excede al costo de adquisición, pero no se hace un ajuste equivalente a efectos fiscales.

11. Una empresa revalúa los elementos de las propiedades, planta y equipo (siguiendo el tratamiento alternativo permitido por la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo) o las inversiones a largo plazo (véase la NIC 25, Contabilización de las Inversiones), pero no realiza un ajuste equivalente a efectos fiscales (Nota: el párrafo 61 de la presente Norma exige que el impuesto diferido correspondiente se cargue directamente contra el patrimonio neto).

8. Las inversiones o los instrumentos financieros. Los activos financieros o las propiedades de inversión que se contabilizan por su valor razonable, que es menor que el costo histórico, sin que tal ajuste tenga efectos fiscales.



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Modificaciones en la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo

Esta Norma modifica el párrafo 4 de la NIC 16 (revisada en 1998), que ahora queda como sigue:

4. La NIC 25, Contabilización de las Inversiones, permite a las empresas tratar las propiedades de inversión de la empresa, bien de acuerdo con la presente Norma, bien como activos financieros a largo plazo, sujetándose entonces a lo establecido en la NIC 25. La empresa aplicará la NIC 40, Propiedades, Planta y Equipo, en lugar de esta Norma, a sus propiedades de inversión. La empresa aplicará, no obstante, esta Norma a las propiedades que estén siendo construidas o desarrolladas para su uso futuro como propiedades de inversión. Una vez que haya completado la construcción o el desarrollo, la empresa aplicará la NIC 40. La susodicha NIC 40 también será de aplicación a las propiedades de inversión preexistentes que estén siendo objeto de nuevos desarrollos con el fin de continuar en el futuro siendo usadas como propiedades de inversión.

Modificaciones en la NIC 17, Arrendamientos


1. Esta Norma debe ser aplicada al contabilizar todos los tipos de arrendamientos distintos de los: (a) acuerdos de alquiler para explorar o usar recursos naturales, tales como

petróleo, gas, bosques, metales y otros yacimientos minerales. (b) acuerdos sobre licencias para temas tales como películas, grabaciones en

video, funciones de teatro, manuscritos, patentes y derechos de autor. Sin embargo, esta norma no deberá ser aplicada para propósitos de medición por parte de: (a) arrendatarios de propiedades de inversión, que las poseen en virtud de

arrendamientos financieros; o (b) arrendamientos de propiedades de inversión que las alquilan en régimen

de arrendamientos operativos (véase la NIC 40, Propiedades de Inversión).


19. El arrendamiento financiero da lugar tanto a un cargo por depreciación, en los activos depreciables, como a un gasto financiero para cada periodo contable. La política de depreciación para activos depreciables arrendados debe ser coherente con la seguida para el resto de activos depreciables que se posean, y la depreciación cargada debe calcularse sobre las bases sentadas en la NIC 4, Contabilización de la Depreciación, y en la NIC 16, Propiedades, Planta y



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Equipo y en la NIC 38, Activos Intangibles. Si no existe razonable certeza de que el arrendatario obtendrá la propiedad al término del plazo del arrendamiento, el activo debe depreciarse totalmente en el periodo de vida útil o en el plazo del arrendamiento, según cual sea menor.


24. Además de lo anterior, serán aplicables en este caso las exigencias de información fijadas en bajo la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo, la NIC 36, Deterioro del Valor de los Activos, NIC 38, Activos Intangibles, y la NIC 40, Propiedades de Inversión, que versen sobre los importes de los activos arrendados que se tratan contablemente por parte del arrendatario como adquisición de activos.


45. La depreciación de los activos depreciables arrendados se efectuará de forma consistente con las políticas normalmente seguidas por el arrendador para activos similares, y el cargo por depreciación se calculará con arreglo a las bases establecidas en la NIC 4, Contabilización de la Depreciación, y la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo y la NIC 38, Activos Intangibles.

Esta Norma modifica el párrafo 48 de la NIC 17 (revisada en 1997), al que ahora se le añade un nuevo párrafo 48A, y queda como sigue:

48. Además de los requisitos informativos fijados en la NIC 32, Instrumentos Financieros: Presentación e Información a Revelar, los arrendadores deben revelar, en sus estados financieros, los siguientes extremos referidos a los arrendamientos operativos: (a) Para cada clase de activo, en la fecha del balance, el importe en libros

bruto, la depreciación acumulada y los deterioros de valor acumulados, así como: (i) la depreciación cargada a resultados del periodo; (ii) las pérdidas por deterioro del valor del activo reconocidas en el

periodo; y (iii) la reversión de las pérdidas por deterioro del valor del activo, que

hayan sido reconocidas en el periodo. (ab) El importe acumulado de los pagos mínimos futuros del arrendamiento

correspondientes a los arrendamientos operativos no cancelables, así como los importes que corresponden a los siguientes plazos: (i) hasta un año; (ii) entre uno y cinco años; y



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(iii) más de cinco años. (be) El total de las cuotas de carácter contingente reconocidas como ingreso. (cd) Una descripción general de las condiciones importantes de los

arrendamientos operativos concluidos por el arrendatario.

48A. Además, en el caso de los activos que han alquilado a terceros en régimen de arrendamiento financiero, son de aplicación las revelaciones exigidas en la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo; la NIC 36, Deterioro del Valor de los Activos; la NIC 38, Activos Intangibles, y la NIC 40, Propiedades de Inversión.

Modificaciones en la NIC 34, Información Financiera Intermedia

Esta Norma modifica el párrafo 7 del Apéndice 3 de la NIC 34, que ahora queda como sigue:

7. Revaluaciones y contabilidad al valor razonable. En la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo, se permite como tratamiento alternativo la revaluación, hasta su valor razonable, de los elementos de Propiedades, Planta y Equipo. De forma similar, en la NIC 40, Propiedades de Inversión, se exige que la empresa determine el valor razonable de las propiedades de inversión. Para la realización de tales revaluaciones mediciones, la empresa puede recurrir a evaluadores profesionales en la fecha de cierre anual, aunque no lo haga en el caso de los cierres para elaborar estados intermedios.

Modificaciones en la NIC 36, Deterioro del Valor de los Activos

Esta Norma añade, al alcance de la NIC 36, Deterioro del Valor de los Activos, la siguiente exclusión:

1. Esta Norma se debe aplicar en la contabilización de los deterioros de valor de cualquier clase de activos, salvo los siguientes:

... (f) propiedades de inversión que se midan a su valor razonable (véase la NIC 40, Propiedades de Inversión).

Retiro de la NIC 25, Contabilización de las Inversiones

La NIC 25 cubre el reconocimiento y medición de las inversiones en la deuda y en la propiedad, así como las inversiones en terrenos y edificios, y otros activos tangibles e intangibles poseídos como inversiones. La NIC 38, Activos Intangibles, deroga lo contenido en NIC 25 con respecto a las inversiones en activos intangibles. La NIC 39, Instrumentos Financieros: Reconocimiento y Medición, deroga la NIC 25 con respecto a las inversiones en la deuda y en la propiedad. La NIC 40, por último, deroga lo establecido en la NIC 25 con respecto a las propiedades de inversión.



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La NIC 25 podría cubrir, por tanto, sólo las inversiones en mercancías y activos tangibles tales como autos de años particulares u otros artículos de coleccionista. Por otra parte, la NIC 25 podría también contener exigencias respecto al tratamiento de los cambios en el valor de las inversiones por parte de empresas especializadas en inversiones (distintas de las que invierten exclusivamente en activos financieros), así como las exigencias para empresas cuya principal actividad es la tenencia de inversiones, respecto a la revelación de un análisis de la cartera de inversiones correspondiente.

El Consejo no cree que exista la necesidad de una Norma Internacional de Contabilidad que cubra tales rúbricas, y ha procedido a retirar la NIC 25, para los estados financieros que cubran periodos cuyo comienzo sea a partir del 1 de enero de 2001.



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Apéndice A

Árbol de decisión

El propósito del siguiente árbol de decisión es resumir qué Norma Internacional de Contabilidad se aplica a cada uno de los diferentes tipos de propiedad. Este Apéndice no forma parte de las Normas y debe ser leído en el contexto del texto completo de las mismas.

Nota: En casos excepcionales, al aplicar el modelo del valor razonable, puede haber evidencias que indiquen de forma clara que la empresa no será capaz de determinar, de forma fiable, el valor razonable de una propiedad concreta de forma continua (párrafo 47 de la Norma). En estas ocasiones, la empresa medirá la propiedad en cuestión usando el tratamiento por punto de referencia de la NIC 16, y medirá todas las demás propiedades al valor razonable.

Si Se tiene la propiedad para venderla en el

curso ordinario de las operaciones?

Empezar

Está la propiedad ocupada por su

dueño?

Está la propiedad en construcción

o desarrollo?

El elemento es una propiedad de inversión

Qué modelo se ha elegido para las propiedades de

inversión?

Usar la NIC 2

Usar la NIC 16 (Punto de referencia o alternativo permitido)

Usar la NIC 16 (Punto de referencia o alternativo permitido) hasta la terminación

Usar la NIC 16 (punto de referencia) con revelaciones según

la NIC 40

Usar la NIC 40

Si

Si

No

No

No

Modelo del costo




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Apéndice B

Fundamentos de las conclusiones

Este Apéndice resume las razones del Consejo para aceptar ciertas propuestas de contabilización para las propiedades de inversión y rechazar otros. Los miembros del Consejo asignan mayor peso a algunos factores que a otros.

Antecedentes

B1. El Consejo del IASC (el “Consejo”) aprobó la NIC 25, Contabilización de las Inversiones, en 1986. En 1994, el Consejo aprobó una versión reformada de la NIC 25 presentada en el formato revisado adoptado para las Normas Internacionales de Contabilidad de 1991. Para entonces, cierta terminología fue también cambiada en línea con las prácticas seguidas por el IASC. El texto original no sufrió modificaciones de importancia.

B2. La NIC 25 fue una de las normas que el consejo identificó para una posible revisión en el Proyecto de Norma E32, Comparabilidad de los Estados Financieros. De acuerdo con los comentarios relativos a las propuestas en el E32, el Consejo decidió aplazar las consideraciones de la NIC 25, quedando pendiente hasta tratar sobre Instrumentos Financieros. En 1998, el Consejo aprobó la NIC 38, Activos Intangibles, y la NIC 39, Instrumentos Financieros: Reconocimiento y Medición, limitándose la NIC 25 al tratamiento de inversiones en inmuebles, mercancías y activos tangibles tales como coches clásicos y otros artículos de colección.

B3. En julio de 1999, el Consejo aprobó el Proyecto de Norma E64, Propiedades de Inversión, fijando como fecha límite para los comentarios el 31 de octubre de 1999. El Consejo recibió 121 comentarios por escrito sobre el E64. Tales comentarios procedían de diversas organizaciones internacionales y de 28 países distintos. El Consejo aprobó la NIC 40, Propiedades de Inversión, en marzo de 2000. El párrafo B67, al final de este Apéndice, resume los cambios efectuados por el Consejo en el E64 que condujeron a la NIC 40.

B4. La NIC 40 permite a la empresa a elegir entre el modelo de valor razonable y el modelo del costo. Como se explica en los párrafos B47 y B48, a continuación, el Consejo cree que es imposible, en el momento presente, exigir un modelo de valor razonable para todas las propiedades de inversión. Asimismo, el Consejo considera oportuno permitir un modelo de valor razonable. La evolución que supone este paso adelante permitirá a los preparadores y usuarios obtener más experiencia trabajando con el modelo del valor razonable, y dará tiempo para que ciertos mercados de propiedades alcancen una mayor madurez.



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Necesidad de una norma separada

B5. Algunos comentaristas indicaban que las propiedades de inversión entraban dentro del alcance de la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo, no existiendo por tanto razón para tener una norma separada sobre propiedades de inversión. Estos creen que:

(a) no es posible distinguir, con rigurosidad, las propiedades de inversión de las propiedades ocupadas por el dueño, recogidas en la NIC 16, sin considerar la intención de la dirección. De este modo, la distinción entre propiedades de inversión y propiedades ocupadas por el dueño conducirá, en algunos casos, a la libre elección entre tratamientos contables alternativos; y

(b) el modelo de valor razonable propuesto en el Proyecto de Norma E64 no es apropiado, sobre la base de que el valor razonable no es relevante y, en algunos casos, no es fiable en su aplicación a las propiedades de inversión. Los tratamientos contables recogidos en la NIC 16 son apropiados no sólo para las propiedades ocupadas por el dueño, sino también para las propiedades de inversión.

B6. Tras revisar las cartas de comentarios, el Consejo aún cree que las características de las propiedades de inversión difieren suficientemente de las propiedades ocupadas por el dueño, estimando la necesidad de una norma separada relativa a las propiedades de inversión. En concreto, el Consejo considera que la información sobre el valor razonable de las propiedades de inversión, sobre los cambios habidos en dicho valor, es ciertamente relevante para los usuarios de los estados financieros. El Consejo cree que es importante permitir el modelo de valor razonable para las propiedades de inversión, de forma que las empresas puedan presentar, de forma destacada, información sobre valor razonable. El Consejo, intentará mantener la coherencia con la NIC 16, con la excepción de las diferencias que puedan surgir al elegir un tratamiento contable alternativo.

Alcance

Las propiedades de inversión de las empresas

B7. Algunos comentarios sostenían que la Norma cubriría sólo aquellas propiedades de inversión mantenidas por empresas especializadas en este tipo de propiedades (y, quizás, también otras inversiones) sin dar cobertura a las propiedades de inversión de otras empresas. El Consejo rechazó esta postura en tanto que no encontró modo de distinguir rigurosamente, desde un punto de vista conceptual o práctico, algún tipo de empresas para las que el modelo de valor razonable pudiera ser más o menos apropiado.



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Información financiera por segmentos relativa a propiedades de inversión

B8. Algunos comentarios sugerían que el Consejo debía limitar el alcance de la Norma a aquellas empresas que tuvieran un segmento, sobre el que deberían informar, cuya actividad principal fueran las propiedades de inversión. Asimismo, se indicaba que un método ligado a los segmentos sobre los que debe informarse, exigiría a la empresa adoptar el modelo de valor razonable cuando ésta considerara su actividad su actividad relacionada con propiedades de inversión como un elemento importante de su rendimiento financiero, y permitía a la empresa adoptar la NIC 16 en otros casos.

B9. Un método ligado a los segmentos sobre los que debe informarse, contribuiría a limitar la comparabilidad entre propiedades de inversión incluidas en uno u otro segmento. Por esta razón, el Consejo rechazó tal método.

Arrendamiento operativo a largo plazo

B10. De acuerdo con el Proyecto de Norma E64, la Norma no permite considerar los intereses, que un arrendatario posee en virtud de un acuerdo de arrendamiento operativo, como propiedad de inversión, aún sí; el arrendatario manifiesta su interés a largo plazo mediante importantes desembolsos al inicio, o el arrendamiento fuera a largo plazo. En su lugar, la NIC 17, Arrendamientos, exige que las cuotas derivadas de arrendamientos operativos se reconozcan como gastos de forma lineal, en el transcurso del plazo del arrendamiento, salvo que resulte más representativa otra base sistemática de reparto, por reflejar más adecuadamente el patrón temporal de los beneficios del arrendamiento para el usuario.

B11. En algunas países, como Hong Kong y el Reino Unido, las empresas efectúan un importante desembolso para adquirir una participación en la propiedad a largo plazo (también conocido como derecho de arrendamiento). Algunos arrendatarios consideran que un derecho de arrendamiento no se diferencia, en términos económicos, de una opción de compra adquirida sobre una propiedad. En realidad, algunos comentarios indicaban que la tenencia de un título de propiedad completo sobre terrenos o edificios es imposible en algunos mercados, tales como Hong Kong, y que la propiedad “poseída” en aquellos mercados es invariablemente transferida cediendo derechos que tienen forma de arrendamientos operativos. Algunos comentaristas, particularmente de aquellos países, pensaban que el arrendatario podría emplear el modelo de valor razonable para el tratamiento contable de aquellas participaciones.

B12. Algunos comentarios proponían modificaciones en el párrafo 11 de la NIC 17, Arrendamientos, de forma que los arrendamientos operativos pudieran ser clasificados como arrendamientos financieros. En este párrafo se expone que si la titularidad de un terreno no pasa al arrendatario hasta el término del plazo del



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arrendamiento, aquél no recibe todos los riesgos y ventajas sustanciales que inciden en la propiedad hasta el final de la operación.

B13. El Consejo no encontró fundamento conceptual para diferenciar una clase de arrendamiento operativo, para el cual el modelo de valor razonable pudiera ser más apropiado que para otra clase de arrendamiento operativo donde podría ser más apropiado continuar con el modelo del costo, de acuerdo con la NIC 17. En concreto, el Consejo concluyó que un desembolso importante no cambia suficientemente la sustancia económica de un arrendamiento operativo, como para justificar un tratamiento contable que difiera del aplicado en otros casos similares de arrendamiento operativo sin la existencia de desembolsos iniciales significativos. Una distinción basada en la presencia o ausencia de desembolsos significativos es difícilmente conciliable con la acumulación (o devengo) contable.

B14. El Consejo concluyó que la Norma sobre propiedades de inversión no contemplaría las propiedades bajo arrendamiento operativo y que la NIC 17, Arrendamientos, continuaría tratando todas las operaciones de arrendamiento operativo. El Consejo también concluyó que ninguna otra solución es viable sin una revisión a fondo del tratamiento contable de los arrendamientos.

B15. Algunos comentaristas instaban al IASC a comenzar los trabajos de revisión del tratamiento contable de los arrendamientos a la mayor brevedad posible. El grupo de estudio de normas G4+1 está actualmente considerando una revisión, habiendo publicado un documento sobre la materia en diciembre de 1999. El Consejo está observando los progresos de este proyecto con interés. Sin embargo, actualmente el Consejo no tiene prevista una revisión de su propio plan de trabajo.

Propiedades de inversión en construcción

B16. En el proyecto de Norma E64 se proponía que las propiedades de inversión en construcción fueran medidas a valor razonable. Allí se argumentaba que el valor razonable es la medida más relevante y que el valor razonable de las propiedades de inversión en construcción no es necesariamente más difícil de medir que la propiedad de inversión terminada. Por ejemplo, en una propiedad de inversión en construcción con precontrato de arrendamiento, pueden predecirse con menor incertidumbre los cobros futuros que en otra que se encuentre sin arrendar por un largo periodo de tiempo.

B17. Algunos comentarios apuntaban la dificultad al estimar el valor razonable con fiabilidad para las propiedades de inversión en construcción, debido a la probable inexistencia de mercado para las mismas. Asimismo, destacaban la posibilidad de que exista un grado de incertidumbre considerable tanto sobre los costos necesarios hasta terminar la propiedad de inversión en construcción, como sobre los ingresos que tal propiedad generará. Por otra parte, se sugería que una empresa no debería valorar la propiedad de inversión por encima del costo, si ésta todavía estaba en construcción.



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B18. El Consejo fue persuadido por este argumento, y concluyó que las propiedades de inversión en construcción serían excluidas del alcance de esta Norma, y quedarían cubiertas por la NIC 16.

B19. El párrafo 52 de la Norma añade el caso de que una empresa reinicie el desarrollo de una propiedad de inversión existente, para continuar manteniéndola en el futuro como propiedad de inversión. Una propuesta a esta situación sería reclasificar temporalmente tal propiedad de inversión como propiedad de inversión en construcción (sujeta a la NIC 16) durante el nuevo proceso de desarrollo. Sin embargo, el Consejo pensó que tal reclasificación temporal provocaría confusión y serviría de poco, o de nada, a los intereses de los usuarios de los estados financieros. Asimismo, esta propuesta exigiría reglas arbitrarias que permitieran distinguir los desarrollos de importancia, lo que motivaría la reclasificación temporal de aquellas mejoras de menor consideración, que no conducirían a tal reclasificación. Por consiguiente, el párrafo 52 señala que la propiedad de inversión debe permanecer como propiedad de inversión, y no se reclasificará como instalación ocupada por el dueño durante su nuevo proceso de desarrollo.

B20. Cuando una empresa completa la construcción o el desarrollo de una propiedad de inversión autoconstruida que será registrada a valor razonable, es probable que exista una diferencia entre el valor razonable de la propiedad a esa fecha y el importe en libros anterior. El Consejo consideró dos propuestas para contabilizar aquellas diferencias bajo el modelo de valor razonable. (a) En una primera propuesta, la diferencia sería reconocida como un excedente

de revaluación. Esta propuesta sería coherente con la propuesta de la Norma al reclasificar propiedades ocupadas por el dueño en propiedades de inversión;

(b) En la segunda propuesta, la diferencia sería reconocida como ganancia o pérdida del periodo. El Consejo concluyó que esta segunda propuesta ofrecía una imagen más significativa del rendimiento (véase el párrafo 59).

Propiedades ocupadas por otra empresa del mismo grupo

B21. En algunos casos, una empresa tiene una propiedad que es arrendada, y ocupada, por otra empresa del mismo grupo. La propiedad no se califica como propiedad de inversión en los estados financieros consolidados que incluyen ambas empresas, lo que es debido a que la propiedad es ocupada por el dueño, desde una perspectiva de grupo. Sin embargo, desde el punto de vista de la empresa individual propietaria, la propiedad se considera propiedad de inversión si cumple la definición prevista en la Norma.

B22. Algunos comentaristas entienden que la definición de propiedades de inversión debería excluir aquellas propiedades que son ocupadas por otra empresa perteneciente al mismo grupo. Alternativamente, se sugería que la Norma no debería exigir la contabilización de las propiedades de inversión en los estados



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financieros individuales para aquellas propiedades no calificadas como propiedades de inversión en los estados financieros consolidados. Los autores de estos comentarios creen que:

(a) puede argumentarse (al menos en muchos casos) que las propiedades no encajan en la definición de propiedades de inversión, desde la perspectiva de una subsidiaria cuya propiedad es ocupada por otra empresa del mismo grupo - esta circunstancia obedece el cumplimiento de las directrices de su matriz y no necesariamente a percibir las cuotas del arrendamiento o a generar plusvalías. Seguramente, el arrendamiento intra-grupo puede no estar remunerado utilizando bases razonables;

(b) esta exigencia supondría costos adicionales de valoración, que no estarían justificados por el limitado beneficio que reportaría a los usuarios. Para los grupos con subsidiarias a las que se exige la elaboración de estados financieros individuales, el costo podría incrementarse, en tanto que son empresas que pueden crear subsidiarias con el fin de poseer propiedades;

(c) puede crear confusión, entre algunos usuarios, el hecho de que la misma propiedad sea clasificada como propiedad de inversión en los estados financieros individuales y como propiedad ocupada por el dueño en los estados financieros consolidados de la controladora;

(d) hay un precedente de una exención similar (relativa a la información a revelar, más que la medición) en el párrafo 4 (c) de la NIC 24, Informaciones a Revelar sobre Partes Relacionadas, en la cual no se exige información sobre transacciones en los estados financieros de una subsidiaria enteramente propiedad de una controladora, si ésta tiene personalidad jurídica en el mismo país y publica allí sus estados financieros consolidados.

B23. Algunos comentaristas creen que la definición de propiedades de inversión debería excluir las propiedades ocupadas por alguna parte relacionada. Aducen que las partes relacionadas no fijan las cuotas de arrendamiento sobre unas bases razonables, lo que a menudo dificulta establecer qué rentas son coherentes con precios fijados sobre bases razonables, y qué otras podrían estar sujetas a cambios arbitrarios. Sugieren que el valor razonable es menos relevante cuando, en las propiedades sometidas a arrendamiento, no se ha fijado el precio sobre bases razonables.

B24. El Consejo no encontró justificación para el tratamiento diferenciado entre las propiedades arrendadas a otra empresa en el mismo grupo (o alguna parte relacionada) y aquellas propiedades arrendadas a otras partes. En consecuencia, el Consejo decidió que todas las empresas deberían emplear el mismo tratamiento, sin considerar la identidad del arrendatario.



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Pasivos asociados a las propiedades de inversión

B25. Algunos comentaristas sugerían que la norma debería ocuparse de la medición de los pasivos incurridos al adquirir propiedades de inversión. Según la NIC 39, Instrumentos Financieros: Reconocimiento y Medición, aquellos pasivos son, en muchos casos, medidos por su costo amortizado. Asimismo, opinaban que se producirá un desajuste si la propiedad se mide a valor razonable.

B26. El Consejo concluyó que, en la fase en la que nos encontramos, no se debe permitir o exigir el modelo de valor razonable a los pasivos incurridos al adquirir propiedades de inversión. El consejo también decidió no modificar el modelo de valor razonable para las propiedades de inversión, con el fin de corregir los desajustes causados al emplear el costo amortizado en los pasivos financieros asociados a tales propiedades. Según la NIC 39, ya existe la posibilidad de desajustes similares entre aquellos activos financieros medidos a valor razonable y los pasivos financieros. El Consejo está participando en el Grupo de Trabajo Conjunto, a escala internacional, sobre instrumentos financieros, en el cual se esta buscando la posibilidad de medición de todos los activos y pasivos financieros a valor razonable.

Subvenciones del Gobierno

B27. La NIC 20, Contabilización de las Subvenciones del Gobierno e Información a Revelar sobre Ayudas Gubernamentales, permite dos métodos de presentación de las subvenciones relacionadas con activos - bien reconociéndolas como partidas de ingresos diferidos, amortizándose a lo largo de la vida útil de los correspondientes activos, bien como deducciones del valor de los activos con los que se relacionan. Algunos opinan que ambos métodos están basados en el modelo de costo histórico y no son coherentes con el modelo de valor razonable previsto en la norma. Asimismo, el Proyecto de Norma E65, en el cual se propone el modelo de valor razonable para activos biológicos, incluye ciertos aspectos relativos a las subvenciones del gobierno, en tanto que constituyen un factor significativo en la contabilización de las explotaciones agrícolas de algunos países.

B28. Algunos comentaristas instaban al IASC a modificar el tratamiento contable de las subvenciones del gobierno relativas a las propiedades de inversión. Sin embargo, la mayoría coincidían en que el IASC no debería tratar por ahora sobre este particular. El Consejo decidió no revisar este aspecto de la NIC 20 en el proyecto sobre Propiedades de Inversión.

B29. Algunos comentaristas sugerían que el IASC debería comenzar una amplia revisión de la NIC 20, con cierta urgencia. A principios del 2000, el grupo de estudio de normas G4+1 publicó un Documento de Discusión, “Contabilización para el Perceptor de Transferencias No Recíprocas, Excluidas las Aportaciones de la Propiedad: Definición, Reconocimiento y Medición”. El plan de trabajo del



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Consejo no incluye actualmente un proyecto sobre la contabilización de subvenciones del gobierno u otras formas de transferencias no recíprocas.

Definición de propiedades de inversión

B30. La definición de propiedades de inversión excluye: (a) propiedades ocupadas por el dueño, llevadas contablemente en función de lo

establecido en la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo, ya sea por su costo menos la depreciación o bien por su valor revaluado menos la depreciación posterior. Asimismo, tales propiedades están sujetas a la comprobación de deterioro en su valor; y

(b) propiedades que se tienen para venderse en el curso ordinario de las operaciones - llevadas contablemente al menor del costo o valor neto realizable, en función de lo establecido en la NIC 2, Inventarios.

B31. Tales exclusiones son coherentes con las definiciones existentes de propiedades, planta y equipo en la NIC 16 e inventarios en la NIC 2. Esto asegura que todas las propiedades están cubiertas por una, y sólo una, de las tres Normas.

B32. Algunos comentarios sugerían que las propiedades que se tienen para venderse en el curso ordinario de las operaciones, deberían ser tratadas como propiedades de inversión en lugar de como inventarios (cubiertos por la NIC 2). En tales comentarios se argumentaba que: (a) es difícil distinguir aquellas propiedades que se tienen para venderse en el

curso ordinario de las operaciones, de aquellas otras mantenidas para generar plusvalías; y

(b) es ilógico exigir el modelo de valor razonable para terrenos y edificios que se tienen para generar plusvalías a largo plazo (propiedades de inversión), cuando el modelo del costo se mantiene aún para terrenos y edificios que se tienen para venderlos a corto plazo en el curso ordinario de las operaciones.

B33. El Consejo rechazó la sugerencia porque: (a) si la contabilización a valor razonable fuera empleada para las propiedades

que se tienen para la venta en el curso ordinario de la operaciones, se suscitaría un amplio debate sobre la contabilización de inventarios, que iría más allá del alcance de este proyecto; y

(b) es discutible que sea más importante emplear el modelo de valor razonable para las propiedades que pueden haber sido adquiridas para mantenerlas a largo plazo durante muchos años (propiedades de inversión), que para aquellas otras que fueron adquiridas para ser mantenidas durante un relativamente corto espacio de tiempo (inventarios). Con el paso del tiempo, la medición basada en el costo llega a ser cada vez más irrelevante. Asimismo, la agregación de costos incurridos durante un largo espacio de tiempo es de cuestionable relevancia.



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B34. Algunos comentaristas sugerían exigir (o al menos permitir) a las empresas, particularmente a las entidades financieras tales como las compañías de seguros, el uso del modelo de valor razonable para las propiedades ocupadas por el dueño. Se argumentaba que algunas entidades financieras contemplaban sus entidades ocupadas por el dueño como parte integrante de su cartera de inversiones, tratándolas para los propósitos gerenciales de la misma forma que las propiedades arrendadas a otros. En el caso de las compañías de seguros, la propiedad podría mantenerse como garantía de las deudas con los asegurados. El Consejo entiende que una propiedad empleada para propósitos similares debe estar sujeta al mismo tratamiento contable. En consecuencia, el Consejo concluyó que ningún tipo de empresa deberá usar el modelo de valor razonable para sus propiedades ocupadas por el dueño.

B35. Algunos comentarios sugerían que la definición de propiedades de inversión debería excluir las propiedades que se tienen para alquilar, y no para generar plusvalías. Desde su punto de vista, el modelo de valor razonable podría ser apropiado para actividades de negociación, pero es inapropiado cuando una empresa ha tenido la propiedad alquilada históricamente por muchos años y no tienen intención de venderla en su futuro próximo. Ellos consideran que mantener propiedades para su alquiler a largo plazo, constituye una actividad de servicios y los activos empleados en esa actividad deberían ser tratados de la misma forma que aquellos activos empleados para soportar otras actividades de servicios. Desde su punto de vista, mantener una propiedad de inversión es similar a tener “inversiones a ser mantenidas hasta el vencimiento”, las cuales son medidas al costo amortizado según la NIC 39.

B36. Desde el punto de vista del Consejo, el modelo de valor razonable proporciona información útil acerca de las propiedades que se tienen para alquilar, aún cuando no exista intención inmediata de vender la propiedad. El rendimiento económico de la propiedad puede estimarse artificialmente como combinación de los ingresos por alquiler percibidos durante el periodo (netos de gastos) y los cambios en el valor de los futuros ingresos netos de arrendamiento. El valor razonable de una propiedad de inversión, puede estimarse en base a precios de mercado que permitan predecir el valor de los ingresos futuros netos del arrendamiento, con independencia de que la empresa pueda vender la propiedad en un futuro cercano. También la Norma señala que el valor razonable se determina sin deducir los costos de desapropiación - en otras palabras, el empleo del modelo de valor razonable no se plantea si una venta puede, o debe, efectuarse en el futuro próximo.

B37. La clasificación de hoteles y propiedades similares fue controvertida durante el proyecto, existiendo en los comentarios recibidos sobre el Proyecto de Norma E64 diversos puntos de vista sobre el tema. Algunos ven los hoteles esencialmente como inversiones, mientras otros los ven como propiedades en funcionamiento. Algunos demandaban una regla detallada que especificará cuando los hoteles (y, quizás otras categorías de propiedades, tales como



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restaurantes, bares y guarderías) deberían ser clasificadas como propiedades de inversión o como propiedades ocupadas por el dueño.

B38. El Consejo concluyó que es preferible distinguir las propiedades de inversión de las propiedades ocupadas por el dueño, a partir de unos principios generales, sin que existan reglas arbitrarias para determinados tipos de propiedades. Asimismo, sería inevitablemente difícil establecer definiciones rigurosas de propiedades específicas que serían objeto de tales reglas. Los párrafos 9 a 11 de la Norma tratan de casos como el de los hoteles en el contexto de los principios generales aplicables cuando una empresa proporciona servicios complementarios.

B39. Algunos comentaristas solicitaban una directriz de tipo cuantitativo (tal como porcentajes) que aclarase cuando una “porción insignificante” es ocupada por el dueño (párrafo 8) y cuando los servicios complementarios son “significativos” (párrafos 9 a 11 de la Norma). Al igual que en casos similares recogidos en otras Normas, el Consejo concluyó que una guía cuantitativa crearía distinciones arbitrarias.

Desembolsos posteriores

B40. Algunos creen que no hay necesidad de capitalizar los desembolsos en un modelo basado en un valor razonable, y que todos los desembolsos posteriores deberían ser reconocidos como gasto. Sin embargo, otros creen - de acuerdo con el Consejo - que el defecto de capitalización de los desembolsos posteriores conduciría a una distorsión de la información relativa a los componentes del rendimiento financiero. En consecuencia, la Norma exige que las empresas determinen si los desembolsos posteriores deben ser capitalizados empleando una prueba similar al usado para las propiedades ocupadas por el dueño en la NIC 16.

B41. Algunos comentaristas sugerían que la prueba para la capitalización de los desembolsos posteriores no debería referirse a la evaluación normal del rendimiento hecho originalmente. Consideran que es impracticable e irrelevante basar el juicio en la estimación del nivel de rendimiento inicial, el cual puede referirse a muchos años atrás. En su lugar, sugieren que los desembolsos posteriores deberían ser capitalizados si se ve incrementada la estimación del nivel de rendimiento previo - por ejemplo, si se incrementa el valor de mercado de la propiedad o si se pretende mantener en un mercado libre de competidores. El Consejo reconoció cierto mérito en esta sugerencia.

B42. No obstante, el Consejo cree que una referencia a la estimación previa del nivel de rendimiento exigiría de directrices adicionales, que probablemente no cambiarían el sentido de la Norma al aplicarlo en la práctica, pero podría causar confusión. El Consejo también concluyó que era importante mantener la existente referencia a la evaluación normal de rendimiento hecha originalmente, para ser coherente con la NIC 16 y la NIC 38.



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Medición posterior

Método contable

B43. En la NIC 25, se permitía a la empresa escoger entre varios tratamientos contables para las propiedades de inversión (costo menos depreciación en función del tratamiento por punto de referencia de la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo; monto revaluado menos depreciación en función del tratamiento alternativo permitido de la NIC 16; costo menos deterioro en función de la NIC 25 o importe revaluado en función de la NIC 25).

B44. El Proyecto de Norma E64 proponía que todas las propiedades de inversión debían ser medidas a valor razonable. Los defensores del modelo de valor razonable creen que los valores razonables dan a los usuarios de los estados financieros información más útil que otras mediciones, tales como el costo depreciado. Bajo su punto de vista, ingresos por arrendamiento y cambios en el valor razonable están indisolublemente unidos como componentes integrales del desempeño financiero de una propiedad de inversión, y la medición al valor razonable es necesaria si se va a reportar este desempeño financiero de forma que resulte significativo.

B45. Los partidarios del modelo de valor razonable señalan que una propiedad de inversión genera flujos de efectivo independientemente de otros activos mantenidos por la empresa. Desde su punto de vista, la generación de flujos de caja independientes a través del arrendamiento o las plusvalías generadas, distingue las propiedades de inversión de las propiedades ocupadas por el dueño. La producción o suministro de bienes o servicios (o el uso de la propiedad para fines administrativos) generan flujos de efectivo atribuidos no meramente a la propiedad, sino también a otros activos empleados en el proceso de producción o suministro. Los defensores del modelo de valor razonable para propiedades de inversión, aducen que esta distinción hace que el modelo de valor razonable sea más apropiado para propiedades de inversión que para propiedades ocupadas por el dueño.

B46. Aquellos que se oponen a la medición de las propiedades de inversión a valor razonable argumentan que: (a) a menudo no existe un mercado activo para propiedades de inversión (al

contrario que para muchos otros instrumentos financieros). Las transacciones de inmuebles no son frecuentes ni homogéneas. Cada propiedad de inversión es única y cada venta esta sujeta a negociaciones significativas. En consecuencia, la medición a valor razonable no favorece la comparabilidad al no estar determinado sobre bases fiables, especialmente en países donde la profesión de tasador no está adecuadamente establecida. La medición al costo menos depreciación procura más coherencia, menos volatilidad y menos subjetividad en la medición;



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(b) la NIC 39 no exige la medición a valor razonable para todos los activos financieros, sino para aquellos más fácilmente realizables que las propiedades de inversión. Sería prematuro considerar la extensión del modelo de valor razonable hasta que el Grupo de Trabajo Conjunto sobre haya completado su trabajo sobre instrumentos financieros;

(c) el modelo del costo es empleado para activos a “corto plazo” (tales como inventarios) para los cuales el valor razonable es, probablemente, más relevante que para los activos que se “tienen como inversión”; y

(d) la medición a valor razonable es demasiado costosa en relación a los beneficios que reporta a los usuarios.

B47. Esta es la primera vez que el Consejo ha propuesto exigir un modelo contable basado en valor razonable para activos no financieros. Las cartas de comentarios al proyecto de Norma E64 mostraban que, aunque muchos apoyan este paso, muchos otros tienen reservas significativas, tanto desde el punto de vista teórico como práctico, acerca de extender el modelo del valor razonable a los activos no financieros, particularmente (aunque no exclusivamente) en aquellas empresas cuya actividad principal no consiste en mantener propiedades para generar plusvalías. También, algunos creen que ciertos mercados de propiedades de inversión, no están suficientemente maduros para que el modelo del valor razonable funcione satisfactoriamente. Además, algunos creen que es imposible crear una definición rigurosa de propiedad de inversión, y esto hace imposible exigir, en el momento presente, el modelo del valor razonable.

B48. Por las razones expuestas, el Consejo cree que es imposible, en este estado de cosas, exigir el modelo del valor razonable para las propiedades de inversión. La evolución que supone este paso adelante permitirá a los preparadores y usuarios obtener más experiencia, trabajando con el modelo del valor razonable, y dará tiempo para que ciertos mercados de propiedades alcancen una mayor madurez.

B49. La NIC 40 permite que la empresa elija entre el modelo de valor razonable y el modelo del costo. La empresa aplicará el modelo elegido a todas sus propiedades de inversión. El modelo de valor razonable es el propuesto en el Proyecto de Norma E64: la propiedad de inversión debe ser medida por su valor realizable, y lo cambios en el valor realizable deben reconocerse en el estado de resultados. El modelo del costo es el tratamiento por punto de referencia en la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo, de forma que la propiedad de inversión debe ser medida por su costo menos depreciación (menos cualquier eventual pérdida por deterioro). La empresa que elija el modelo del costo debe revelar el valor razonable de sus propiedades de inversión.

B50. Según la NIC 8, Ganancia o Pérdida Neta del Periodo, Errores Fundamentales y Cambios en las Políticas Contables, un cambio en las políticas contables, de un modelo a otro, debe efectuarse sólo cuando el cambio produzca una presentación más adecuada de los sucesos o transacciones, en los estados financieros de la empresa. El Consejo concluyó que es altamente improbable que un cambio del



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modelo del valor razonable al modelo del costo proporcione una presentación más apropiada, y esta conclusión queda reflejada en el párrafo 25 de la Norma.

B51. El Consejo cree que no es deseable permitir tres tratamientos diferentes para las propiedades de inversión. En consecuencia, si una empresa no adopta el modelo de valor razonable, la Norma exige a la empresa el tratamiento por punto de referencia previsto en la NIC 16, y no permite el uso del tratamiento alternativo permitido. No obstante, la empresa puede todavía emplear el tratamiento alternativo permitido para otras propiedades cubiertas por la NIC 16.

Directrices sobre el valor razonable

B52. La profesión de tasador tendrá un papel importante en la implementación de la Norma. En consecuencia, en el desarrollo de directrices sobre el valor razonable de las propiedades de inversión, el Consejo consideró no sólo directrices similares recogidas en otras obras del IASC, sino también las Normas Internacionales de Valoración (IVS) elaboradas por el Comité de Normas Internacionales de Valoración (IVSC). El Consejo entiende que el IVSC está planteando revisar, y quizás revise, su Norma en un futuro próximo.

B53. El Consejo cree que el concepto del IASC de valor razonable es similar al concepto de valor de mercado del IVSC. El IVSC define valor de mercado como “la cantidad estimada en la cual un activo debería intercambiarse, en la fecha de tasación, entre un comprador y un vendedor dispuestos, en una transacción razonable tras una prospección de mercado, actuando las partes con conocimiento, prudencia y sin compulsión’. El Consejo cree que las directrices reflejadas en los párrafos 29 y 30 y 32 a 38 de la Norma son, en sustancia (y en gran medida textualmente) idénticas con las directrices contenidas en la IVS 1.

B54. Los párrafos 31 y 39 a 46 de la NIC 40, no tienen contrapartida en la literatura de IVSC. El Consejo desarrolló buena parte de este material en respuesta a los comentarios sobre el Proyecto de Norma E64, en los que se pedían directrices más detalladas para determinar el valor razonable de las propiedades de inversión. En el desarrollo de este material, el Consejo consideró las directrices sobre valor razonable existentes en otras Normas del IASC y Proyectos de Normas, particularmente aquellos sobre instrumentos financieros (NIC 32 y NIC 39), activos intangibles (NIC 38) y agricultura (E65).

Tasación independiente

B55. Algunos comentaristas creen que el valor razonable debe determinarse sobre la base de una tasación independiente, para favorecer la comparabilidad de los valores razonables sobre los que se informa. Otros creen, basándose en un criterio de costo-beneficio, que el IASC no debe exigir (y quizás ni siquiera aconsejar) una tasación independiente. Creen que son los que elaboran la información, de acuerdo con los auditores, los que deciden si la empresa tiene los suficientes recursos para determinar con fiabilidad el valor razonable. Algunos también



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creen que ciertos mercados no existen tasadores independientes con la adecuada experiencia.

B56. El Consejo concluyó que un tasador independiente no es siempre necesario. Por ello, como se propone en el E64, la Norma aconseja a la empresa, pero no exige, determinar el valor razonable de todas las propiedades de inversión a partir de la valoración de un tasador independiente de reconocida cualificación profesional y con suficiente experiencia en la zona y categoría de la propiedad de inversión objeto de evaluación. Esta propuesta es coherente con la propuesta de valoración actuarial contemplada en la NIC 19, Beneficios a los Empleados (véase NIC 19, párrafo 57).

Incapacidad para medir el valor razonable con fiabilidad

B57. El Proyecto de Norma E64 incluye la presunción refutable de que las empresas serán capaces de determinar el valor razonable de una propiedad mantenida para su arrendamiento o para generar plusvalías. El E64 también propone una excepción a la fiabilidad: la NIC 16 debe ser aplicada si existe clara evidencia, cuando la empresa adquiere o construye una propiedad, de que el valor razonable no podrá determinarse de forma confiable y continuamente.

B58. Algunos comentaristas se opusieron a varios aspectos de esta propuesta, en uno o más de los siguientes fundamentos:

(a) la presunción refutable subestima la dificultad de determinar un valor razonable de forma fiable. Su determinación frecuentemente será imposible, particularmente si los mercados son estrechos o si no está adecuadamente establecida la profesión de tasador;

(b) el modelo contable establecido en la NIC 16 incluye una comprobación de la pérdida por deterioro en el valor de los activos, de acuerdo con la NIC 36. Sin embargo, es ilógico confiar en una prueba de pérdida por deterioro en el valor de los activos, cuando el valor razonable no puede ser determinado usando proyecciones de flujos de caja, y es que la comprobación de la pérdida por deterioro en el valor de los activos presenta, en muchos casos, una dificultad similar;

(c) cuando el valor razonable no puede determinarse con fiabilidad, este hecho no justifica su depreciación. En su lugar, la propiedad en cuestión debería ser medida al costo menos las pérdidas por deterioro en su valor; y

(d) para evitar el peligro de manipulación, todos los esfuerzos deben dirigirse a la determinación del valor razonable, aún si se trata de mercados relativamente inactivos. Aún en mercados sin actividad es posible establecer una banda de fluctuación en la proyección de flujos de efectivo. Si existen problemas en la determinación del valor razonable, la empresa debe medir la propiedad según la mejor estimación de valor razonable, informando acerca de las limitaciones sobre la fiabilidad de la estimación.



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Si es completamente imposible determinar el valor razonable, éste debe ser considerado nulo.

B59. El Consejo concluyó que tanto la presunción refutable como la excepción a la fiabilidad debían ser mantenidas, aunque decidió implementarlas de diferente modo. En el E64, fueron implementadas excluyendo una propiedad de entre las propiedades de inversión si se refutaba la citada presunción. Algunos comentaristas percibían confusión si se incluía como una excepción a la fiabilidad en la definición. En consecuencia, el Consejo cambió la excepción a la fiabilidad de la definición a la sección relativa a la medición posterior (párrafos 47-49).

B60. De acuerdo con el E64, la empresa no debe dejar de usar el modelo de valor razonable si las transacciones de mercado comparables llegan a ser menos frecuentes, o si se reduce la información disponible sobre precios de mercado. Algunos comentaristas mostraron su desacuerdo con esta propuesta. Argumentaban que podrían darse casos con estimaciones fiables no disponibles a lo largo del tiempo y que, por tanto, sería engañoso continuar con la contabilización a valor razonable en muchos casos. El Consejo decidió que era importante conservar la propuesta recogida en el E64, ya que de otra forma las empresas podrían usar una excepción a la fiabilidad como excusa para interrumpir la contabilización a valor razonable en un mercado con fallos.

B61. En aquellos casos donde la excepción a la fiabilidad sea de aplicación, el E64 propuso que la empresa debe continuar aplicando la NIC 16 hasta la desapropiación de la propiedad. Algunos comentaristas propusieron que la empresa comenzase a aplicar el modelo de valor razonable una vez que el valor razonable pudiera ser medido con fiabilidad. El Consejo rechazó esta propuesta porque la determinación de cuándo el valor razonable puede ser medido con fiabilidad, sería inevitablemente una decisión subjetiva y esta subjetividad podría conducir a una aplicación incoherente.

B62. El E64 propuso no revelar información específica cuando la excepción a la fiabilidad se aplique. Algunos comentaristas pensaban que esa revelación sería importante en algunos casos. De acuerdo con ello, el Consejo decidió incluir información a revelar coherente con los párrafos 170(b) de la NIC 39 (véanse párrafos 68 y 69(e) de la NIC 40). El párrafo 170(b) de la NIC 39 exige información a revelar para los activos financieros cuyo valor razonable no pueda ser medido de forma fiable.

Ganancias y pérdidas por cambios en el valor razonable

B63. Algunos comentaristas aducían que debería existir una exigencia o una opción para el reconocimiento de cambios en el valor razonable de las propiedades de inversión en el patrimonio neto,1 argumentando que:

1 Según la NIC 1, Presentación de Estados Financieros, la información de cambios en el patrimonio neto debe presentarse en un estado financiero que muestre los cambios en el patrimonio neto.



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(a) el mercado de propiedades no es lo suficientemente líquido y la valoración del mercado es incierta y variable. Las propiedades de inversión no son tan líquidas como los instrumentos financieros y la NIC 39 permite una opción en el caso inversiones disponibles para la venta;

(b) hasta que el tratamiento de un informe sobre el rendimiento sea resuelto con carácter general, es prematuro exigir el reconocimiento de los cambios en el valor razonable en el estado de resultados;

(c) el reconocimiento, en el estado de resultados, de ganancias y pérdidas no realizadas aumenta la volatitidad y no favorece la transparencia, empeñando tales cambios por revaluación la estimación del rendimiento operativo de la entidad. Podría también presumirse que las ganancias no realizadas estuvieran disponibles para distribuirlas como dividendos;

(d) el reconocimiento en el patrimonio neto es más coherente con el costo histórico y las convenciones relativas al costo histórico modificado, que constituyen para muchos la base de la contabilidad actual. Por ejemplo, es coherente con el tratamiento del IASC previsto para revaluación de propiedades, planta y equipo de acuerdo con la NIC 16, y con la opción disponible para ciertos instrumentos financieros según la NIC 39;

(e) para aquellas propiedades financiadas con deuda, los cambios en el valor razonable de las propiedades no deben ser reconocidos en el estado de resultados, puesto que el cambio correspondiente en el valor razonable de la obligación no esta reconocido de acuerdo con la NIC 39;

(f) según los párrafos 92 y 93 del Marco Conceptual, un ingreso debe ser reconocido sólo cuando puede ser medido con suficiente fiabilidad. Por ejemplo, la NIC 11, Contratos de Construcción, exige ciertas condiciones antes de que una empresa pueda emplear el método del porcentaje de realización. Estas condiciones no se cumplen normalmente en las propiedades de inversión; y

(g) los resultados derivados de las operaciones deben distinguirse de los cambios en el valor. Por ejemplo, según la NIC 21, las diferencias de cambio no realizadas en una entidad extranjera deben ser reconocidas en el patrimonio neto.

B64. Algunos comentaristas sugerían que los incrementos debían ser reconocidos en el patrimonio neto y los decrementos en el estado de resultados. Esto es similar al modelo de revaluación que conforma el tratamiento alternativo permitido en la NIC 16 (excepto por defecto de amortización).

B65. Como se propuso en el E64, el Consejo concluyó que, en el modelo de valor razonable, los cambios en el valor razonable de las propiedades de inversión debían ser reconocidas en el estado de resultados como parte integrante del beneficio o pérdida neta del periodo. Los argumentos para esta propuesta son los siguientes:



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(a) desde un punto de vista conceptual, el modelo de valor razonable se construye sobre la base de que provee mayor relevancia y transparencia del rendimiento financiero de las propiedades de inversión. Por ello, carecerá de consistencia permitir o exigir el reconocimiento en el patrimonio neto;

(b) el reconocimiento de los cambios en el valor razonable en el patrimonio neto originaría un desajuste en tanto que los ingresos netos del arrendamiento serían reconocidos en el estado de resultados, mientras que el gasto asociado a los servicios potenciales (reconocido como depreciación según la NIC 16) sería reconocido en el patrimonio neto. Análogamente, los gastos de mantenimiento serían reconocidos como un gasto mientras los incrementos en el valor razonable conexos serían reconocidos en el patrimonio neto;

(c) empleando esta propuesta, no hay necesidad de resolver dificultad alguna ni tratar controversias sobre problemas que surgirían si los cambios en el valor razonable de las propiedades de inversión fueran reconocidos en el patrimonio neto. Entre estos problemas están los siguientes: (i) ¿los cambios en el valor razonable reconocidos previamente en el

patrimonio neto deben ser transferidos (”reciclados”) a la ganancia o pérdida neta al desapropiarse la propiedad en cuestión?; y

(ii) ¿los cambios en el valor razonable reconocidos previamente en el patrimonio neto deben ser transferidos (“reciclados”) a la ganancia o pérdida neta cuando se produzca un deterioro del valor de la propiedad? En tal caso ¿cómo se debería identificar y medir este deterioro?; y

(d) dada la dificultad existente en definir rigurosamente las propiedades de inversión, las empresas tendrán en ocasiones la opción de aplicar la norma relativa a propiedades de inversión o cualquiera de los dos tratamientos previstos en la NIC 16. No sería deseable incluir dos opciones en la norma de propiedades de inversión, esto daría a las empresas la posibilidad de elegir (al menos ocasionalmente) entre cuatro tratamientos distintos.

Transferencias

B66. Cuando una propiedad ocupada por el dueño, llevada según el tratamiento por punto de referencia, pasa a ser una propiedad de inversión, el criterio de medición de la propiedad cambia del costo menos depreciación al valor razonable. El Consejo concluyó que el efecto de este cambio en el criterio de medición debe ser tratado como una revaluación de acuerdo con la NIC 16, a la fecha del cambio. Los resultados son que: (a) el estado de resultados excluye los incrementos acumulados netos en el

valor razonable surgidos con anterioridad a que la propiedad se convirtiese en propiedad de inversión. La porción de este cambio que surgió antes del comienzo del periodo corriente no forma parte del rendimiento financiero del periodo corriente; y que



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(b) este tratamiento permite la comparabilidad entre empresas que habían revaluado la propiedad previamente, de acuerdo con el tratamiento alternativo permitido de la NIC 16, y aquellas que habían empleado previamente el tratamiento por punto de referencia de la NIC 16.

Resumen de cambios en el E64

B67. El cambio más importante entre el E64 y la Norma definitiva fue la introducción del modelo del costo como una alternativa al modelo de valor razonable. Los demás cambios significativos se relacionan a continuación. (a) La directriz sobre la determinación del valor razonable fue ampliada con el

fin de clarificar lo siguiente: (i) El valor razonable de una propiedad de inversión se determina sin

ninguna deducción por costos asociados a la transacción en que la empresa pueda incurrir por causa de la venta u otra forma de desapropiación (párrafo 30 de la Norma). Esto es coherente con la medición de los activos financieros recogida en el párrafo 69 de la NIC 39. En el E64 no se decía nada sobre el tratamiento de aquellos costos;

(ii) la medición se basa en la valoración efectuada a la fecha del balance (párrafo 31);

(iii) la mejor evidencia de un valor razonable se da normalmente por los precios actuales en un mercado activo, para propiedades similares en la misma localidad y condiciones, y sujetas a contratos de arrendamiento u otros, relacionados con la propiedad, que sean similares (párrafo 39). Ante la ausencia de tal evidencia, en la determinación del valor razonable se considerará información de diferentes fuentes y la empresa habrá de considerar las razones de las diferencias que pudieran surgir derivadas de la información de las diversas fuentes (párrafos 40 y 41);

(iv) el valor de mercado difiere del valor en uso, definido en la NIC 36, Deterioro del Valor de los Activos (párrafo 43);

(v) es necesario evitar duplicar la contabilización de las propiedades de inversión, reconociendo activos y pasivos separadamente. Equipos integrados (tales como elevadores o aire acondicionado) están generalmente incluidos en la propiedad de inversión, en lugar de ser reconocidos separadamente (párrafo 44);

(vi) el valor razonable de una propiedad de inversión no reflejará desembolsos futuros que vayan a mejorar la propiedad, ni tampoco los beneficios futuros relacionados de estos desembolsos futuros (párrafo 45);

(vii) la empresa usará la NIC 37 para contabilizar cualquier provisión asociada con la propiedad de inversión (párrafo 46);



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(viii) en el caso excepcional de que la empresa no pueda determinar el valor razonable de forma fiable, la medición se efectuará de acuerdo con el tratamiento por punto de referencia previsto en la NIC 16 (en tales casos, la revaluación, según la NIC 16, tampoco sería fiable) asumiendo que el valor residual es nulo - dado que el valor razonable no puede determinarse de forma fiable - (párrafos 47 y 48); y

(b) En relación con el alcance de la Norma y la definición de propiedades de inversión: (i) el párrafo 3 ahora clarifica que la Norma no es de aplicación a

bosques y similares recursos naturales renovables, ni a derechos mineros, exploración y extracción de petróleo, gas natural y otros recursos no renovables similares. Este texto es coherente con las exclusiones similares previstas en el alcance de la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo. El consejo no deja prejuzgar su decisión sobre el tratamiento de tales aspectos en los proyectos sobre Agricultura y Actividades Extractivas;

(ii) un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado es otro ejemplo de propiedad de inversión (párrafo 6(b)), sobre la base de que la decisión posterior de vender ese terreno a corto plazo o como propiedad de inversión sería una decisión de inversión;

(iii) nuevos ejemplos de partidas que no son propiedades de inversión son: las propiedades que se tienen para un uso futuro como propiedades ocupadas por el dueño, propiedades que se tienen para un uso futuro que están siendo mejoradas para su uso posterior como propiedades ocupadas por el dueño, propiedades ocupadas por los empleados (independientemente de que los empleados paguen las cuotas de arrendamiento a precio de mercado) y propiedades ocupadas por el dueño en espera de su desapropiación (párrafo 7(c));

(iv) las propiedades que están siendo construidas o mejoradas para uso futuro como propiedades de inversión esta ahora cubierta por la NIC 16 y medidas al costo, menos pérdidas por deterioro, si las hubiera (párrafo 7(d)). El E64 proponía que las propiedades de inversión que están siendo construidas debían ser medidas a valor razonable;

(v) la referencia a la medición fiable del valor razonable (y las exigencias relativas de los párrafos 14 y 15 del E64) fueron cambiadas de la definición de propiedades de inversión a la sección de medición posterior (párrafos 47-49).

(c) El nuevo párrafo 20 trata sobre los costos, de arranque, pérdidas iniciales de operación y desperdicios anormales (está basado en los párrafos 17 y 18 de la NIC 16). El Consejo consideró añadir directrices sobre el tratamiento de los ingresos accidentales obtenidos durante la construcción de la propiedad de inversión. Sin embargo, el Consejo concluyó que esto plantearía un



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problema en el contexto de la NIC 16 y decidió que fuera tratado más allá del alcance de este proyecto;

(d) Hay una exigencia explícita relativa a la determinación de las ganancias o pérdidas de la desapropiación (párrafo 62). Esto guarda coherencia con el párrafo 56 de la NIC 16. También hay nuevas referencias cruzadas a la:

(i) NIC 17, Arrendamientos, y NIC 18, Ingresos, en cuanto a las directrices para determinar la fecha de desapropiación (párrafo 61); y a la

(ii) NIC 37, Provisiones, Activos Contingentes y Pasivos Contingentes, para los pasivos que permanezcan después de la desapropiación (párrafo 64).

(e) La Norma establece explícitamente que una empresa deberá transferir una propiedad de inversión a inventarios cuando la empresa inicie un desarrollo con intención de venta posterior en el curso ordinario del negocio (párrafos 51(b) y 52). El E64 proponía que todas las transferencias de propiedad de inversión a inventarios debían estar prohibidas. La Norma trata también otros aspectos relativos a las transferencias, más explícitamente que en el E64.

(f) Se incluyen nuevos requisitos de información a revelar:

(i) ampliando las exigencias de información a revelar sobre los métodos y suposiciones importantes, incluyendo ahora información sobre si el valor razonable estaba soportado sobre evidencias del mercado o la estimación se basó en otros factores (que deben ser revelados por la empresa) en virtud de la naturaleza de las propiedades y la falta de datos comparables de mercado (párrafo 66(b));

(ii) información a revelar sobre los ingresos derivados de rentas y gastos directos de la operación (párrafo 66(d));

(iii) revelaciones en los casos excepcionales de que el valor razonable no fuera determinable con fiabilidad (párrafos 68 y 69(e));

(g) El E64 proponía la exigencia de revelar información sobre el importe en libros de las propiedades de inversión no arrendadas o vacantes. En algunos comentarios se argumentaba que esta información a revelar era impracticable, particularmente en las propiedades que están parcialmente vacantes. Algunos también entendían que esto es un asunto para que la dirección revele la información en una publicación financiera, en lugar de en los estados financieros. El Consejo suprimió esta exigencia de información a revelar. Debe advertirse que alguna indicación relativa a los niveles de ocupación puede ser requerida como información a revelar de ingresos derivados de arrendamientos y por la exigencia de la NIC 17 de revelar información sobre flujos de efectivo de operaciones de arrendamiento no cancelables (dividiendo entre las de menos de un año, uno a cinco años y más de cinco años);



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(h) El E64 no incluía disposiciones transitorias específicas, lo cual significa que se aplicaría la NIC 8. Existe el riesgo de que la reexpresión de los periodos anteriores pudiera permitir a las empresas manipular su información sobre beneficios o pérdidas del periodo por el empleo selectivo de la perspectiva temporal en la determinación de valores razonables de periodos anteriores. En consecuencia, el Consejo decidió prohibir tal declaración en el modelo de valor razonable, excepto cuando la empresa ha revelado ya públicamente información relativa a valores razonables de periodos anteriores (párrafos 70).

Propiedades de Inversión - KVA · el texto anulado de la NIC 40 aparece sombreado y tachado. NIC...

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