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Propuesta de Nuevos Esquemas de Comercialización

Corretaje de Vivienda Recuperada

Unidad de Solución SocialSubdirección General de Administración de Cartera

Julio 2013

Propósito.

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Generar una nueva alternativa para comercializar el inventario de vivienda recuperada mediante un esquema que busca :

Incrementar la velocidad de venta.

Incrementar el valor de recuperación para el Instituto.

Ofrecer vivienda a precios accesibles a derechohabientes de escasos recursos.

Utilizar capacidad instalada de desarrolladores, comercializadores, organizaciones sindicales y otros agentes económicos (Operador) para rehabilitar y desplazar la vivienda recuperada .

• El producto se iniciará con un Piloto que durará hasta el mes de diciembre de 2013.

Antecedentes.

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El esquema comenzó a operar en febrero de 2012. Hasta el 3T del 2012 el 73% de las MS celebradas fueron vendidas, sin embargo durante el 4T de 2012 solo se tuvo éxito en el 44% de las MS y entre Ene-Abril de 2013 en el 21%.

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20

40

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120

Nú

me

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S

feb-12 mar-12 abr-12may-

12jun-12 jul-12 ago-12 sep-12 oct-12 nov-12 dic-12 ene-13 mar-13 abr-13

VENDIDA 2 3 3 9 16 3 3 5 14 4 43 5 4 19

DESIERTA 1 3 1 11 4 2 71 38 12 53

133

196

Ventas vía Macrosubasta (MS)

Antecedentes.

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Como se puede observar en la siguiente tabla, este canal de venta generó buenas expectativas en cuanto al número de viviendas que estimaba desplazar, ya que contabilizó un total de 29,349. La gran mayoría en el 2012.

Concepto MS Exitosas No Exitosas

# de MS celebradas 135 196Total hasta # de viviendas 29,349 28,280 Viviendas en primer entrega 1,995 2,463 Viviendas 1er. entrega/ Totales 6.8% 8.7%Suma valor avalúo mdp 358.96$ 414.34$ Suma ofertas ganadoras mdp 271.90$ Ofertas ganadoras/ Valor avalúos 75.7%

Ventas vía Macrosubasta (MS)

Exposición del tema.

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Se realizó una comparativa de valores en una muestra de 1,066 viviendas comercializadas bajo el esquema de MS y en las cuales se cuenta con todos los valores de la comparativa. De esto se observa que el valor que obtiene el Instituto (Precio de venta Inversionista) es en promedio el 65% del avalúo al que se adjudicó el bien en el proceso de Recuperación Especializada (Avalúo RE).

$207,681.2

$177,814.1

$135,191.8

$233,315.0

Avalúo RE Avalúo USS Precio VentaInversionista

Venta Final

Valores comparados en MS

100%117% 76% 131%

Precios obtenidos por MS

Propuesta.

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Venta mediante Corretaje de Viviendas1. Las Viviendas son asignadas al Operador bajo la figura de corretaje por un plazo

máximo de 5 meses para su rehabilitación y venta final.

2. El Operador tendrá dos roles principalmente: a. Constructor: rehabilita la vivienda con sus recursos.b. Promotor inmobiliario: comercializa la vivienda con su capacidad instalada.

3. Los compradores finales deberán ser derechohabientes del Instituto y cumplir los requisitos de crédito.

4. Al momento de la entrega de la vivienda del Instituto al Operador se realizará un avalúo para determinar las condiciones en que se entrega la vivienda para corretaje.

5. La vivienda se ofrecerá al derechohabiente al valor comercial determinado por una unidad de valuación autorizada por el Instituto una vez realizada la rehabilitación.

6. El precio mínimo de venta será el 110% del avalúo de entrega de la vivienda al operador (punto 4).

7. Al desarrollador se le pagará una comisión fija del 22% sobre el precio de venta (punto 5).

Propuesta.

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Venta a través de Consignación de Viviendas

9. Se otorgará un descuento al precio de venta al trabajador de acuerdo al nivel de apreciación de la vivienda tras la rehabilitación como se indica en la siguiente tabla:

10. Concluido el plazo concedido, el Operador deberá devolver las viviendas no vendidas cuando menos en las condiciones en que las recibió y en caso de haberles realizado reparaciones o mejoras, estas serán en beneficio de la vivienda sin que el Instituto deba restituir el gasto o inversión realizada.

11. En caso de entregar las viviendas en peores condiciones de las de la entrega, se retendrán recursos de las comisiones de las viviendas comercializadas para hacer frente a estas afectaciones.

12. Las cuestiones operativas que no estén definidas en este documento serán resueltas por un comité integrado por:- El Coordinador de asesores del Director General- El Subdirector General de Administración de Cartera- El Gerente Sr de la USS

Precio de Venta / Avalúo de

Consignación110% - 114% 115% - 119% 120% - 124% 125% - 129% 130% - 134% 135% - 139% 140% - 144% 145% - 149% 150% - 154% 155% - 159% 160% y más

Descuento 5.0% 7.0% 9.0% 11.0% 13.0% 15.0% 17.0% 19.0% 21.0% 23.0% 25.0%

Propuesta.

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Venta a través de Corretaje de Vivienda

Como se puede observar, buena parte del valor comercial añadido con la rehabilitación se redistribuye hacia los acreditados.

Es importante señalar que el precio al que se comercializará la vivienda será definido por el avalúo que se realice para tal efecto y el mismo no tendrá un valor máximo o tope.

Modelo Económico

EjemploAvalúo de entrega de vivienda $ 150,000

Valor avalúo final de la vivienda reparada 110% 120% 130% 140% 150% 160% 180% 200% 250%Avalúo de venta $ 165,000 $ 180,000 $ 195,000 $ 210,000 $ 225,000 $ 240,000 $ 270,000 $ 300,000 $ 375,000 Descuento al derechohabiente 5% 9% 13% 17% 21% 25% 25% 25% 25%

Valor de descuento $ 8,250 $ 16,200 $ 25,350 $ 35,700 $ 47,250 $ 60,000 $ 67,500 $ 75,000 $ 93,750    Precio de venta $ 156,750 $ 163,800 $ 169,650 $ 174,300 $ 177,750 $ 180,000 $ 202,500 $ 225,000 $ 281,250    

Margen del desarrollador $ 36,300 $ 39,600 $ 42,900 $ 46,200 $ 49,500 $ 52,800 $ 59,400 $ 66,000 $ 82,500    Valor de recuperación YY $ 120,450 $ 124,200 $ 126,750 $ 128,100 $ 128,250 $ 127,200 $ 143,100 $ 159,000 $ 198,750 % Recuperación YY 80% 83% 85% 85% 86% 85% 95% 106% 133%                   

Propuesta.

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Precio a Pagar por el acreditado:

$160,425.00

Valor Comercial tras Rehabilitación:

$172,500.00

Valor Comercial de Consignación:

$150,000.00

Comisión de Rehabilitación y Venta:

$37,950.00

Infonavit: $122,475.00

Descuento Fijo Acreditado:$12,075.00

Recibe descuento del 7% con base al precio de venta, apoyando de esta manera a su economía familiar

Modelo Económico

Propuesta.

Modelo Comercial

Los operadores deberán cubrir con los siguientes requisitos:

Darse de alta como proveedores del Instituto Estar al corriente en el pago de aportaciones y amortizaciones al Instituto

Cada operador podrá tener en corretaje hasta un máximo de 100 viviendas.

Una vez asignadas las viviendas en corretaje, el operador tendrá un plazo de 15 dias naturales para aceptarlas o rechazarlas de manera total o parcial. En caso de rechazo de viviendas deberá especificar las razones del mismo por unidad.

Tras haber comercializado viviendas, se le podrán entregar más viviendas en corretaje.

Propuesta.

Esquema general de venta (actual)Vivienda recuperada

RE asigna vivienda a USS

Comprometidas en MS?Se entrega a inversionista ganador de MS

Asignación a PI

RE: Recuperación EspecializadaPI: Promotor Inmobiliario

MS: MacrosubastaS: Subasta

PI recibe física y documental, incorpora a D3Proceso de pre asignación y asignación Concentración en

fraccionamiento?MS >200 bienes

Concentración en ciudad?

S > 10 bienes

Outlet

Año 2

Ocupada? En cualquier punto

VRD o Desalojo

Hasta 19 meses

Hasta 5 meses

> 150 días

Venta y contabilización

En cualquier esquema de salida

Se entrega en Corretaje al operador

Se abre un nuevo canal,

Modelo Operativo

Propuesta.

Modelo Operativo

Se propone iniciar la implementación con operadores que estén en condiciones de participar en el proyecto; para lo cual se llevarán a cabo estos puntos:

1. Determinación de los bienes participantes, 2. Visitar las viviendas, 3. Validar documentación.4. Solicitar viviendas a los Promotores Inmobiliarios que las tienen asignadas5. Firma de contratos6. Seguimiento de rehabilitación de las viviendas7. Venta o Devolución de viviendas no comercializadas en el plazo estipulado8. Revisión del estado de las viviendas devueltas.

Programa piloto Esquema Corretaje de Vivienda

Propuesta.

Modelo Tecnológico

No se requiere ningún desarrollo tecnológico

Propuesta.

Control y Seguimiento

A partir de la implementación del producto, se llevarán a cabo revisiones bimestrales de resultados.

Solicitud.

Se solicita al Comité de Riesgos autorice la propuesta del producto denominado “Corretaje de Vivienda Recuperada” como alternativa para comercializar el inventario de la vivienda recuperada, a fin de presentarlo al H. Consejo de Administración para su autorización.

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Anexos.

Se anexa opinión jurídica sobre la viabilidad de la propuesta.

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Opinión del Jurídico

Anexos.

Se adjunta el Acuerdo SNPE-070/01 del Subcomité de Nuevos Productos, emitido en su Sesión Extraordinaria No. 070 del 23 de julio del 2013, mediante el cual Acordó como viable el producto “Consignación para la venta de la vivienda Recuperada”, siendo el nombre correcto “Corretaje de Vivienda Recuperada”

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Acuerdo del SNP