Proyecto Centro Comercial Corregido

5/7/2018 Proyecto Centro Comercial Corregido - slidepdf.com

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UNIVERSIDAD TECNICA ESTATAL DE QUEVEDO

UNIDAD DE ESTUDIOS A DISTANCIA

MODALIDAD SEMIPRESENCIALCARRERA MARTEKING

PERFIL DE TESIS

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA CREAR UN CENTRO COMERCIAL EN LAPARROQUIA SAN CAMILO DEL CANTON QUEVEDO

INTEGRANTES

YUNAN RIOS COMPLETOS

TUTORA

ING. ELSA ALVAREZ MORALES, MSC.

QUEVEDO - LOS RIOS - ECUADOR

2011



I. INTRODUCCION

La evolución de los estándares de vida durante las dos últimas décadas,

desarrolló un concepto diferente para el consumidor actual en cuanto a la manera

de realizar sus compras, ligándolas al factor entretenimiento y recreación,

mediante el cual se busca que las compras no sigan siendo vistas como algo

rutinario y aburrido.

Es así donde nace el concepto de HIPERMERCADOS a nivel mundial,

transformando el concepto de compra-venta para convertirlo en algo más

novedoso y atractivo para los clientes.

Poco a poco los centros comerciales fueron delineando sus estrategias para

captar consumidores, dándoles exactamente lo que ellos necesitaban; áreas de

parqueo, guardianía, áreas recreativas, juegos infantiles, patio de comidas,

lugares de ocio y cine que fueron las anclas comerciales que dieron resultados

extraordinarios para los empresarios que buscaron juntar todas las necesidades

del cliente en un solo lugar convirtiéndose hoy en día en los denominados

³Shopping Centers´, pues descubrieron que todo el mundo quiere cosas que le

faciliten la vida y que incremente el tiempo libre y el poder de compra.

El proyecto parte de este concepto, manteniendo parámetros técnicos de

desarrollo urbano y estrategias de mercado orientadas a las necesidades del

cantón Quevedo, en base de esto se pretenderá ofrecer al cantón la creación de

un nuevo centro comercial que busque satisfacer a los consumidores y lo

convierta en un polo de desarrollo, ya que durante mucho tiempo se ha visto la

falta de desarrollo comercial ordenado y se observa que los capitales buscan otros

sitios donde fraguar su inversión, por lo que la zona se queda relegada a tal punto

de convertir a Quevedo en comercialmente desértica y de poco atractivo para el



consumidor local que busca otros sitios que cubran sus expectativas y

necesidades.

Actualmente la Municipalidad busca agrupar a pequeños comerciantes einformales pero de manera ineficiente, sin ningún tipo de planificación y estrategia,

ubicándoles en una bahía comercial que no muestra un concepto claro acerca del

valor agregado que debería tener el consumidor, lo que conlleva al fracaso

comercial y a la pésima imagen urbanística como está actualmente ocurriendo.

Por lo tanto, es necesario que se permita el impulso que Quevedo necesita para

comenzar a levantar un comercio estructurado y organizado, para que losconsumidores locales y visitantes sientan que el cantón posee sitios comerciales

acorde con sus expectativas y el desarrollo urbanístico que se necesita en el siglo

XXI.

1.1 Planteamiento del problema

La ciudad de Quevedo sin duda alguna, con el pasar de los años, ha disfrutado de

grandes beneficios entre los que destacan: la cercanía al principal polo de

desarrollo económico del país, el desarrollo de proyectos económicos como la

entrada de empresas agro exportadoras, cercanía a puertos de altura importantes

del país (como las ciudades de Guayaquil y Manta), que han sido parte

fundamental para el desarrollo acelerado en términos económicos y de

urbanización.

Lo anterior ha contribuido a tomar medidas precautorias por parte del gobierno dela ciudad, como programas de rescate y mejoramiento de la zona central y barrios

aledaños. Sin embargo estos no han tenido el impacto esperado, pues estos

planes se han limitado a pintura y tratamiento de fachadas y calzadas, sin dar una

respuesta concreta a las necesidades y a los cambios que a través del tiempo la

ciudadanía quevedeña requiere. El apoyo solo ha generado propuestas físicas,



dejando ver que la inversión no tiene fines productivos en ninguno de los sentidos

económicos, culturales, comerciales, sino clientelares. Todo esto ha sido un

antecedente para que se carezca de un paisaje atractivo, así como de lugares de

encuentro y convivencia social, en el cual se pueda consumir el espacio y sepueda generar el comercio.

Hay que recalcar que en los últimos 30 años han visto el establecimiento de una

serie de centros comerciales en el país. Este tipo de proyectos, inició con el

desarrollo del Centro Comercial Caracol en Quito, y es notable que últimamente

haya proliferado la construcción de este tipo de mega proyectos.

Ante tal situación, surge la interrogante de si existe el mercado suficiente para

absorber la oferta imperante. Ante esta interrogante, se podría decir que hay

clientes para todos; es falso que por haber competencia los centros comerciales

se vayan quedando vacíos, porque los consumidores encuentran muchas ventajas

tales como: gran cantidad de servicios, comodidad, y productos disponibles en un

mismo lugar, así como seguridad, parqueo y fácil acceso para personas

discapacitadas.

No obstante ante lo indicado en el párrafo anterior, los inversionistas no pueden

aventurarse a disponer sus recursos en proyectos, cuya viabilidad se desconoce.

En ese sentido, será necesario desarrollar un estudio de factibilidad, con el fin de

investigar si es oportuno invertir en el desarrollo de un nuevo centro comercial

para Quevedo.

1.2 Formulación del Problema

1.2.1 Situación Problemática.

Quevedo no cuenta con la suficiente capacidad e infraestructura para poder

reorganizar y ordenar el comercial local debido a la falta de políticas claras y



concretas por parte del Municipio , por lo que inversionistas y comerciantes locales

se ven en la necesidad de asociarse, para gestionar el apoyo económico o

financiero ante instituciones gubernamentales y no gubernamentales, con la

finalidad de crear un Centro de Comercialización que permita exponer la variedadde productos y servicios ante sus clientes y poder así comercializarlo de una forma

eficiente.

1.2.2 Planteamiento del Problema.

El sector comercial de Quevedo ha reconocido que deben seguir esforzándose

individualmente y no limitarse sólo a vender, sino que deben realizar funcionesimportantes como: planificar, organizar, diseñar, elaborar, comercializar y controlar

sus productos y servicios, actividades que hasta el momento no ejecutan

eficientemente.

Al considerar las deficiencias en los aspectos anteriores, se vuelve necesario que

los comerciantes busquen asociarse, para volverse competitivos contra las

exigencias que le impone el mercado, indispensables a raíz de todos los cambios

que genera el entorno económico y social de Quevedo, y es por ello que se

recomendó la realización del estudio de factibilidad para la creación de un nuevo

Centro de Comercialización en Quevedo.

1.2.3 Enunciado del Problema.

y ¿Insuficientes y deficientes servicios de entretenimiento y compras en el

Cantón Quevedo?y ¿En qué medida la elaboración e implementación de un estudio de

factibilidad para la creación de un Centro de Comercialización contribuirá al

desarrollo económico y social de la ciudad de Quevedo?



1.3 Delimitación del Problema

Campo de acción: Estudio de factibilidad

Objeto de estudio: Creación de un centro comercial

Delimitación espacial: El lugar donde tuvo efecto el proceso de investigación es

la ciudad de Quevedo provincia de los Ríos.

Delimitación Temporal: El período de tiempo en que se llevó a cabo la

investigación es de un año.

Delimitación teórica: La investigación que se realiza es enfocada en la

formulación y evaluación de proyectos, tomando como base la guía para la

presentación de proyectos de el Instituto Latinoamericano de Proyectos

Económicos y Sociales (ILPES); ya que ésta se adapta más al estudio de forma

lógica y razonable, teniendo como ventaja su estructura para el desarrollo de

proyectos adecuados al entorno latinoamericano.

1.4 Justificación y factibilidad

Desde el último cuarto del siglo XX se ha caracterizado por un rápido desarrollo

tecnológico en todos los campos, y las generaciones han adoptado nuevas

ideologías (que traen a la tecnología por delante) tanto en lo cultural como en la

actitud consumista; la accesibilidad, la velocidad en transferencias y la

comunicación inmediata han influenciado enormemente los estilos de vidamonótonos, acelerados, etc. Todo esto se ha visto plasmado en la gran afinidad

con la que cuentan dentro de su moderna y posmoderna arquitectura en centros

comerciales, barrios, ciudadelas y vecindarios, así como en el rápido desarrollo

dentro de las tendencias de la arquitectura.



Todo esto exige nuevas necesidades dentro de la zona de estudio, la potenciación

de la misma trae como consecuencias un abandono de la calle, ésta debe ser

condicionada a los nuevos y viejos tipos de usuarios que tenemos, integrarlo para

ambos y poder generar, dentro de la misma, diversas mezclas de actividades, deinteracciones para lograr simultáneamente lo virtual y lo real, lo natural y lo

artificial; es decir, adecuar el espacio para convertirlo en un lugar paisajes de

consumo únicos, nuevos e innovadores, debido a su flexibilidad para la mezcla y

la hibridación.

La ciudad de Quevedo se encuentra en constante crecimiento y cuenta con una

importancia en el contexto económico nacional por ser polo de desarrollo ygeneración de divisas para el Ecuador; como consecuencia el Estado últimamente

ha creado consecuentemente programas para fortalecer y enriquecer aún más

esta zona por su gran importancia.

Por otro lado se siente que la población de Quevedo carece de variedad en plazas

o calles con actividades y acciones que propicien un ambiente gastronómico,

comercial y nocturno y agradable que fomenten la afinidad y la convivencia de los

turistas, viajeros y de la sociedad quevedeña.

1.5 . Objetivos

1.5.1. General

Realizar un estudio de factibilidad, con el cual se determinará la viabilidad de

desarrollar un centro comercial en la ciudad de Quevedo.

1.5.2 Específicos

1. Analizar el entorno demográfico y físico de Quevedo, lugar donde se va a

desarrollar el proyecto.



2. Investigar la oferta y demanda para el alquiler de locales, ubicados en los

centros comerciales en dicha zona.

3. Realizar un estudio técnico, económico y financiero para determinar el

punto de equilibrio y el capital de operación requerido.4. Determinar el marco legal que afecta el proyecto del Centro Comercial.

1.6. Hipótesis

1.6.1 Hipótesis general:

La elaboración e implementación de un estudio de factibilidad para la creación deun Centro de Comercialización en la ciudad de Quevedo contribuirá al desarrollo

económico y social de la ciudad.

1.6.2 Hipótesis específicas:

La realización de un estudio de mercado permitirá determinar la demanda

de productos.

La formulación de un estudio técnico ayudará a determinar un enfoque

integral de la infraestructura del Centro Comercial.

La elaboración de un estudio económico permitirá obtener el monto de los

recursos necesarios para realizar el proyecto.



II. REVISION DE LITERATURA

2.1 Proyecto de factibilidad

2.1.1 Definición e importancia

Según Saenz (1995), el proyecto de inversión no es más que una herramienta de

dirección que integra los principales documentos normativos. El proyecto de

inversión es una ejecución útil tanto para lanzar una nueva empresa o una

actividad en la empresa existente. El proyecto de inversión es de suma

importancia, pues surge de la necesidad conceptual, metodológica y de gestiónque permite concretar las estrategias en términos técnicos, económicos,

tecnológicos y financieros.

El proyecto de inversión, debe argumentar tanto a corto como a mediano plazo

una descripción detallada de los servicios y productos que se ofrecen, las

oportunidades de mercados que poseen y cómo están dotados de recursos

tangibles e intangibles, que le permitan determinar competitividad y diferenciación.

Tiene como objetivo, ayudar a alcanzar un conocimiento amplio objetivo de la

empresa y básicamente de la actividad que se pretende poner en marcha. Es una

forma de pensar sobre el futuro del negocio: a donde ir, como ir rápidamente o que

hacer durante el camino para disminuir la incertidumbre y los riesgos. Es un

documento formal elaborado por escrito, que sigue un proceso lógico, progresivo,

realista, coherente y orientado a la acción, en el que se incluyen las acciones

futuras que deben ejecutarse, tanto por el empresario como por suscolaboradores.

El modelo teórico debe basarse en la conjugación de procedimientos y estrategias

de dirección unidas a los aspectos económicos ± financieros de la organización.



De acuerdo a los estudios realizados y valorando los diferentes modelos de

planeación estratégica.

El tener un proyecto de inversión en donde se han analizado cada uno de losfactores, resulta de gran utilidad para el desarrollo normal del negocio. A veces el

emprendedor ve su concepto de una forma más diferencial que lo que percibe en

el mercado y se crea a salvo de competidores que en realidad son una amenaza.

Saber segmentar el mercado es un acierto y saber encontrar un espacio

diferenciado es crucial. En un proyecto de inversión conviene presentar

diferenciado el sector segmentado y ubicar el nicho en el que se va a desarrollar la

nueva actividad.

En cuanto al producto y su posible penetración con productos o servicios

relacionados se destaca que aspectos del producto permiten una extensión del

mismo; posibilidad de encontrar productos o servicios complementarios que

permitan incrementar las ventas. Posibilidad de extender el concepto del producto

hacia una familia de productos; encontrar avances que permitan mediante su

incorporación pensar en la segunda y tercera generación del producto. Una vez

que se ha tenido éxito a iniciar la empresa, se debe garantizar el crecimiento

indefinido de éste, ofertando productos novedosos. Debemos tomar muy en

cuenta a la tecnología, la misma que debe ir a la altura del negocio y

perfeccionarse las veces que sean necesarias. El plan comercial debe explicar

cómo se van a realizar las ventas, quienes serán nuestros clientes y porqué van a

preferir nuestros productos.

El sector que tiene desarrollo muy acelerado, la habilidad de ocupar rápidamenteel mercado es de crucial importancia como se ha dicho, lograr esto requiere a

veces ampliar con agilidad la capacidad productiva. De ahí, que salvaguardando

aquellas actividades que tenemos definidas como esenciales, una hábil utilización

de su contrato, aprovisionamiento, agencia de distribución, franquicia, etc.,



facilitará extraordinariamente el desarrollo del negocio que se acentúa con su

oportunidad.

2.1.2. Estructura del proyecto de inversión

2.1.2.1 Estudio de mercado

Según Baca Urbina (2001), un Estudio de Mercado es la primera parte de la

investigación formal del estudio, el objetivo de esta investigación es verificar la

posibilidad real de penetración de un producto o servicio en un mercado

determinado; con el estudio bien realizado el investigador podrá sentir el riesgoque corre y la posibilidad de éxito. El objetivo aquí es estimar las ventas. Lo

primero es definir el producto o servicio: ¿Qué es?, ¿Para qué sirve?, ¿Cuál es su

unidad?, etc., después se debe ver cuál es la demanda de este producto, a quien

lo compra y cuanto se compra en la ciudad, o en el área donde está el mercado.

Una vez determinada, se debe estudiar la oferta, es decir, la competencia: ¿De

dónde obtiene el mercado ese producto ahora?, ¿Cuántas tiendas o talleres hay?,

¿Se importa de otros lugares?, se debe hacer una estimación de cuanto se oferta.

De la oferta y la demanda, definirá cuanto será lo que oferte, y a qué precio, este

será el presupuesto de ventas. Un presupuesto es una proyección a futuro.

Hoy más que nunca es una prioridad realizar investigaciones de mercado, el

medio cambia con vertiginosa rapidez. La economía, la tecnología, las leyes, la

ecología y la cultura que prevalecen en cada país. Están en constante evolución,

debido tanto a la investigación y desarrollo de productos y servicios, como alintercambio comercial y cultural que se da hoy en día entre todos los países del

mundo.

El primer paso o fase en la investigación de mercados es especificar los objetivos

de la investigación. Esta fase consistiría en tratar de planear el problema de toma



de decisiones como una pregunta que ha de ser contestada al final de la

investigación. La segunda fase sería establecer las exigencias de información. En

esta segunda fase se suele elaborar un listado de la información relevante

necesaria para cumplir y satisfacer los objetivos que se han establecido en laetapa anterior. La tercera fase es determinar el valor estimado de la información a

obtener, y decidir si el costo que tiene la información es menor o no que el valor

que nos aporta.

La cuarta fase sería definir el enfoque de la investigación, es decir, a que fuentes

de información se van a acudir: primarias o secundarias. La quinta fase es el

desarrollo específico del enfoque de la investigación. Es esta quinta fase serealizan las siguientes tareas o actividades

1. Determinar o diseñar los procedimientos que nos permitan obtener los

datos necesarios para llevar a cabo la investigación. Estos procedimientos

son, fundamentalmente, tres:

y Investigación exploratoria.

y Investigación descriptiva.

y Investigación causal.

2. Elaborar o desarrollar un plan de muestreo que contempla tres decisiones:

a quien entrevistar, a cuántos y la forma de seleccionarlos. Y.

3. Establecer los métodos de contacto

La sexta fase es la recogida y análisis de la información que comprende

actividades como la recolección de datos, el trabajo de campo, la codificación y

tabulación de los datos, el procesamiento, análisis e interpretación de la



información obtenida. La séptima y última fase es la interpretación de resultados y

presentación de conclusiones.

Diseño del Cuestionario, es el instrumento material de recogida de lainformación y, además, es un medio de garantizar que se van a plantear las

mismas preguntas a todos los encuestados. A pesar de lo importante que es para

que la información recogida para una encuesta sea válida hay que decir que para

elaborar un cuestionario no existen recetas universales o comúnmente aceptadas.

Pero si se pueden señalar una serie de orientaciones generales para la

elaboración del cuestionario. Concretamente, antes del diseño se suele

recomendar tres pasos para garantizar que el cuestionario sea adecuado:

y Tener muy claro cuál es el problema a investigar.

y Formular de forma precisa y clara la hipótesis del trabajo.

y Especificar adecuadamente las variables y escalas de medida que se van a

utilizar.

Determinación del tamaño de la Muestra

Muestra.- Es un conjunto de elementos de una población o de un universo del que

se quiere obtener o extraer información. Se trabaja con muestras para realizar una

investigación de mercado por el ahorro tan grande que suponen en tiempo y

dinero. Ahorro que es mucho mayor que la pérdida de precisión en la información

conseguida. Para que la información sea válida tiene que ser representativa de la

población objeto de estudio.

Procedimientos.- Hay dos procedimientos o tipos de muestreos básicos:

probabilísticos y no probabilísticos. Los no probabilísticos son aquellos en los que

no conocemos la probabilidad de que un elemento de la población pase a formar

parte de la muestra ya que la selección de los elementos muestráles dependen en



gran medida del criterio o juicio del investigador. La muestra, en este caso, se

selecciona mediante procedimientos no aleatorios. Mientras que los probabilísticos

son procedimientos en los que todos los elementos de la población tienen la

misma probabilidad de pasar a formar parte de la muestra y además conocemosesa probabilidad. La selección de los elementos muestrales se realiza mediante

procedimientos aleatorios.

Tamaño de la muestra.- Está condicionada por el método de muestreo utilizado,

pero en este caso para simplificar el cálculo del tamaño de la muestra se

determina dicho tamaño para un muestreo aleatorio simple ya que, generalmente,

ese muestreo aleatorio simple exige muestras superiores (para un mismo grado defiabilidad o nivel de confianza) al resto de procedimientos. La expresión a utilizar

para calcular el tamaño de la muestra es diferente según sea la población finita

(menor a 100.000 habitantes) o infinita (mayor a 100.000 habitantes).

Para el caso de la población infinita la expresión a utilizarse es la siguiente:

Por el contrario, para el caso de una población finita la expresión a utilizar para

determinar el tamaño de la muestra es la siguiente:

De donde:

Tamaño de la muestra.

Tamaño de la población objeto de estudio.

Número de unidades de desviación típica en una distribución normal.

Proporción de individuos que cumplen con una determinada característica.



Proporción de individuos que no cumplen con una determinada

característica.

Error muestral o máxima diferencia que se esta dispuesto a admitir entre la

proporción de la población y la proporción muestral para el nivel de confianza que

se ha fijado.

2.1.1.2.2 Estudio técnico

Sapag (2007) indica que el estudio técnico comprenderá un análisis netamente

operativo de la localización óptima del proyecto, así como también permitirá

desarrollar los procesos claves de su ejecución. El objetivo de aquí es diseñar como se producirá aquello que venderás. Si se elige una idea es porque se sabe o

se puede investigar como se hace un producto, o porque alguna actividad gusta

de modo especial. En el estudio técnico se define:

y Donde ubicar la empresa, o las instalaciones del proyecto.

y Donde obtener los materiales o materias primas.

y Que maquinas y procesos usar.

y Que personal es necesario para llevar a cabo este proyecto.

En este estudio, se describe que proceso se va a usar, y cuanto costará todo esto,

que se necesita para producir y vender. Estos serán los presupuestos de inversión

y de gastos. El objetivo del estudio técnico es dar información para de esta

manera cuantificar el monto de las inversiones y de los costos de operación

pertinentes, es decir existen diversos procesos productivos operacionales en

donde la jerarquización difiere en función del grado de perfección financiera.

Es decir se deberían las tecnologías y procedimientos más actuales, la solución

que puede ser óptima técnicamente pero no financieramente. De tal manera que



con el estudio técnico se determinará los requerimientos de equipos para la

operación y el monto de la inversión correspondiente.

El análisis de los antecedentes hará posible cuantificar las necesidades de manode obra por especialización y asignarles un nivel de remuneración para el cálculo

de los costos de operación. De tal manera que deberán reducirse los costos de

mantenimiento y reparación así como el de reposición de los equipos.

En cuanto al proceso productivo que será descrito se puede conocer las materias

primas y los restantes insumos que demandará el proceso, la definición del

tamaño del proyecto es fundamental para la determinación de las inversiones ycostos que se derivan del estudio técnico.

De acuerdo al tamaño del proyecto se determinan las inversiones y costos que se

derivan del estudio técnico. En la etapa del estudio técnico del proyecto se optan

la alternativa de tamaño y procesos específicos pero en ocasiones existen dudas y

por lo tanto no se tomarán decisiones en una etapa tan preliminar.

Acerca de los efectos de la disyuntiva sobre la decisión de localización son más

complejos de lo que parece, puesto que incorporan restricciones técnicas a un

análisis económico ya fluido fuertemente por los costos de transporte, la cercanía

de las fuentes de materia prima y del mercado consumidor, la disponibilidad y

precio relativo de los insumos, las expectativas de variación futuras en la situación

vigente y otros.

Las decisiones de carácter técnico pueden complicarse cuando se combinan condecisiones derivadas de los estudios particulares del proyecto, es decir, tomando

un factor como la duración de la materia prima a más de proporcionar información

al estudio técnico se condicionarán algunas de las decisiones de mercado o

financiera relacionadas a la distribución del producto, adquisición de la materia

prima o inversiones. Los principales objetivos del análisis técnico son:



y Analizar y determinar el tamaño óptimo.

y La localización óptima.

y Los equipos, instalaciones y organización requerida para determinada

actividad económica.

Mediante este estudio pretendemos resolver las preguntas frecuentes referentes a

donde, cuánto, cuándo, cómo y con qué producir lo que se desea, por lo que el

aspecto técnico-operativo de un proyecto comprende todo aquello que tenga

relación con el funcionamiento y operatividad del propio proyecto.

Localización

Tiene como propósito encontrar la ubicación más ventajosa para el proyecto; es

decir, cubriendo las exigencias o requerimientos del proyecto, contribuyendo a

minimizar los costos de inversión y, los costos y gastos durante el período

productivo del proyecto. El objetivo que persigue es lograr una posición de

competencia basada en menores costos de transporte y una rapidez del servicio.

Esta parte es fundamental y de consecuencias de largo plazo, ya que una vez

emplazada la empresa, no es cosa posible cambiar de emplazamiento. El estudio

comprende la definición de criterios y requisitos para la ubicación del proyecto, la

enumeración de las posibles alternativas de ubicación y la selección de la opción

más ventajosa posible para las características específicas del mismo.

La elección eje alternativas se realiza en dos etapas. En la primera se analiza y

decide la zona en la que se localizará la planta o instalaciones; y en la segunda,se analiza y elige el sitio, considerando factores tales como: costos, topografía y

situación de los terrenos propuestos. A la primera etapa se la denomina estudio de

macro localización y a la segunda micro localización.



Tamaño del Proyecto

Alegre (2003) indica que el objetivo de este punto consiste en determinar, el

tamaño o dimensionamiento que deben tener las instalaciones, así como lacapacidad de la maquinaria y equipos requeridos para su funcionamiento y

proceso de conversión del proyecto.

El tamaño está definido por su capacidad física o real de producción de bienes o

servicios, durante un período de operación anual. Esta capacidad se expresa en

cantidad producida por unidad de tiempo, es decir, volumen, peso, valor o número

de unidades, puede plantearse por indicadores indirectos, como el monto deinversión, el monto de ocupación efectiva o la generación de ventas o de valor

agregado. La importancia del dimensionamiento, en el contexto del estudio de

factibilidad, radica en que sus resultados se constituyen en parte fundamental para

la determinación de las especificaciones técnicas sobre los activos fijos que

habrán de adquirirse. Tales especificaciones serán requeridas a su vez, para

determinar aspectos económicos y financieros sobre los montos de inversión que

representan cada tipo de activo y de manera global, que serán empleados en el

cálculo de los costos y gastos que derivan de uso y que se emplearan,

posteriormente, en la evaluación de la rentabilidad del proyecto. En la

determinación del tamaño de un proyecto existen, por lo menos, dos puntos de

vista: El técnico o de ingeniería y el económico. El primero define la capacidad o

tamaño y, el segundo define la capacidad como el nivel de producción para

optimizar los recursos y minimizar costos.

Requerimiento de Recursos

El estudio de marcado deberá considerar cuidadosamente todo lo relativo al

comportamiento del mercado de las materias primas y materiales componentes

del producto en estudio. Esto es importante, además del aspecto precio, por los

aspectos de seguridad de abastecimiento permanente y crecimiento en el tiempo.



Por lo tanto deberán describirse los principales componente señalando las

producciones nacionales, importaciones, sistemas de comercialización y ventas,

leyes y reglamentos que las regulan, sistemas de transporte y de adquisición que

se emplean habitualmente, etc.

Analizar sistemas de compras alternativos y características de compra propias a

cada insumo. Según sean estas, habrá que recomendar los inventarios de

materias primas que aseguren continuidad en los procesos ante una eventual

carencia temporal de abastecimiento.

El número de personas necesarias para la operación del proyecto debe calcularsecon base en el programa de producción y en la operación de los equipos, está en

función de los turnos de trabajo necesarios y de las operaciones auxiliares, tales

como mantenimiento, limpieza, supervisión, etc.

Distribución física

En primer término deberá desarrollarse una distribución en planta ³lay out´ general

del proceso. Para esto es útil dibujar a escala la planta del edificio, con todas sus

secciones; luego se recortan a escala los diferentes equipos vistos en planta y se

ensaya con ellos colocándolos en diferentes posiciones. Hasta encontrar la

ubicación que permita la máxima economía de movimientos y el mejor

aprovechamiento de las áreas. Se puede utilizar un proceso análogo pero en una

vista de perfil para determinar las alturas óptimas de las edificaciones. También se

determinaran las vías de acceso y de circulación con sus respectivas

intersecciones.

Una vez definidas las características volumétricas y los requerimientos de áreas,

es necesario especificar el tipo de construcción que se empleará. Para esto hay

que tener suficientemente claro los diferentes tipos de procesos (químicos, gases,



ruidos, vibraciones, etc.), por cuento serán estos los que en definitiva

determinarán los materiales más convenientes a emplear.

También debe tenerse en cuenta la vida útil de la edificación en su conjunto y ladisponibilidad y precios de los materiales de construcción, con el fin de no

encarecer innecesariamente los costos de las construcciones. Se debe tener

cuidado en no construir un edificio que duro mucho más que el proyecto o que

deberá ser renovado mucho antes de haber terminado la vida útil del mismo, o

tener que importar materiales pudiéndose utilizar otros existentes en la región del

proyecto.

Se detallan las diferentes maquinas y equipos seleccionados, señalando sus

costos y procedencias más convenientes (nacionales o importados) lo mismo será

válido para los equipos auxiliares. Se debe aclarar en este punto si se dispone o

no del servicio de mantenimientos, de repuestos en forma segura y oportuna.

Una vez definidas las áreas y los equipos, es conveniente diseñar un diagrama de

flujo u operativo, indicando los diferentes pasos y procesos por los que atraviesa el

producto/servicio.

Características Técnicas del Producto

Las características técnicas de las cuales se desea producir el bien o servicio,

deben ser lo suficientemente claras y el producto y/o servicio deberá estar

perfectamente determinado. Podría suceder que si se descuida éste aspecto se

investigue un producto diferente del que se propone fabricar o que se llegue aconclusiones erradas respecto a las preferencias del consumidor.

Procesos de Producción



El proceso de producción se define como la forma en que una serie de insumos se

transforman en productos y/o servicios mediante la participación de una

determinada tecnología (combinación de mano de obra, maquinaria, métodos,

procedimientos de operación, etc.)

Los distintos tipos de procesos pueden clasificarse en función de su flujo

productivo o del tipo de producto o servicio, teniendo cada caso efectos distintos

sobre el flujo de caja del proyecto.

Según el tipo de producto, el proceso se clasifica en función de los bienes o

servicios que se van a producir, por ejemplo, extractivos, de transformación, demontaje, de salud, transporte, comercialización, intermediación, etc.

2.1.1.2.3 ESTUDIO FINANCIERO

Permitirá el desarrollo de estados proyectados en un lapso de cinco años, y así

determinar el punto de equilibrio y principalmente conocer la rentabilidad. Aquí se

demuestra lo importante: ¿la idea es rentable?, para saberlo se tiene tres

presupuestos: ventas, inversión, gastos. Que salieron de los estudios anteriores.

Con esto se decidirá si el proyecto es viable, o si se necesita cambios, como por

ejemplo, si se debe vender más, comprar maquinas más baratas o gastar menos.

Hay que recordar que cualquier ³cambio´ en los presupuestos debe ser realista y

alcanzable, si la gerencia no puede ser satisfactoria, ni considerando todos los

cambios y opciones posibles entonces el proyecto será ³no viable´ y es necesario

encontrar otra idea de inversión. Así, después de modificaciones y cambios, y unavez seguro de que la idea es viable, entonces, se pasará al último estudio.

Según Baca Urbina Gabriel. El análisis económico pretende determinar cual es el

monto de los recursos económicos necesarios para la realización del proyecto,

cuál será el costo total de la operación de la planta (que abarque las funciones de



producción, administración y ventas, así como otra serie de indicadores que

servirán como base para la parte final y definitiva del proyecto, que es la

evaluación económica.

Según José Eliseo Ocampo el estudio financiero es una síntesis cuantitativa que

demuestra con un margen razonable de seguridad, la realización del proyecto con

los recursos programados y la capacidad de pago de la empresa. La metodología

para medir la rentabilidad de un proyecto, la estructura financiera futura de la

empresa, tanto en un entorno de estabilidad económica como la inflación,

considera los precios y costos constantes, a menos que se indique lo contrario.

En general la mayor parte de las inversiones, se debe efectuar antes de la puesta

en operación, pero algunas veces se tiene que considerar inversiones también

durante la operación del proyecto, como es el caso de reemplazo de equipo o

cuando desde la etapa del proyecto se realizan cálculos de posibles aumentos

posteriores de capacidad instalada en la infraestructura del mismo. También es

importante conocer el detalle de los diferentes criterios para estimar los recursos

financieros necesarios a fin de estructurar el capital de trabajo requerido para

operar el proyecto.

El sistema de la información financiera consiste en identificar y ordenar todos los

ítems de inversión, costos o ingresos que puedan deducirse de los estudios

previos. Sin embargo y debido a que no se ha proporcionado la información

necesaria para la evaluación, en esta etapa deben definirse todos aquellos

elementos que deben suministrar el propio estudio financiero. El caso clásico es el

cálculo del monto que debe invertirse en capital de trabajo o valor de desecho delproyecto.

El principal contacto que tiene la mayoría de las personas, diferentes de los

contadores con la información contable es mediante los estados financieros. Estos

generalmente son la base para las decisiones de inversión de los accionistas, para



las decisiones de préstamo de los bancos y de otras instituciones financieras y

para las decisiones de crédito.

Esta información debe presentarse de acuerdo con los principios de contabilidadgeneralmente aceptados. Pero para propósitos internos son embargo el valor

corriente de mercado o el valor de reemplazo puede ser más útil que el monto

originalmente pagado. La gerencia tiene gran flexibilidad en el uso de la

información de costos para una amplia variedad de propósitos en la planeación y

el control de la compañía. La naturaleza de los informes y el contenido son

determinados por la gerencia. Los estados financieros publicados incluyen estados

de posición financiera es decir el balance general, estado de ingresos, estado deutilidades retenidas, estado de flujo de caja y estado en los cambios en el

patrimonio de los accionistas.

El estudio financiero es un análisis de rentabilidad y ordenamiento lógico de la

información ya que esta tiene relación con el estudio de mercado y el estudio

técnico, siendo parte de la realización de los proyectos requiriendo este de una

estabilidad económica, considerando también los gastos que intervienen en el

transcurso del proyecto. En conclusión es importante el análisis de estados

financieros ya que ahí radica la factibilidad de la toma de decisiones a los

inversionistas o terceros que estén interesados en la situación económica y

financiera de la empresa, que se considera como un elemento principal de todo el

conjunto de decisión que interesa al responsable del préstamo o el inversor.

Puesto que relativamente el conjunto de decisiones sobre inversión depende de

las circunstancias y del momento del mercado, esto puede ser de acuerdo a los

tipos de análisis financiero interno y externo.



GRAFICO 1

ESTUDIO FINANCIERO

Ingresos

Costos Financieros

Tabla de Pago de la deuda

Costos Totales

Producción-Administración Estado de Resultados

Ventas-Financieros

Punto de Equilibrio

Inversión Final

Fija y diferida Balanca General

Depreciación y Evaluación Económica

amortización

Capital de trabajo

Costo de capital

2.1.1.2.4 ESTUDIO ADMINISTRATIVO

Kotler (1993) determina que este estudio consiste en definir como se hará la

empresa, o que cambios hay que hacer si la empresa ya está formada.

y Qué régimen fiscal es el más conveniente.

y Qué pasos se necesitan para dar de alta el proyecto.

y Cómo organizar la empresa cuando el proyecto este en operación.

El proceso de crear y mantener una congruencia estratégica entre las metas y

capacidades de la organización y sus oportunidades de marketing cambiantes.

Implica definir una misión clara para la empresa, establecer objetivos de apoyo,

diseñar una cartera de negocios sólida y coordinar estrategias funcionales.



La formulación de estrategias se compone de dos elementos: uno proactivo que

tiene carácter anticipativo y otro concebido como respuesta a nuevos desarrollos,

oportunidades especiales y experiencias con los éxitos y fracasos de movimientos,

enfoques y acciones estratégicas anteriores. Las tres tareas consistentes endefinir el negocio, establecer objetivos y formular una estrategia se relacionan con

la definición de la dirección que ha tomado la empresa. Los tres aspectos

especifican conjuntamente hacia donde se orienta la organización y cómo planea

la organización lograr los resultados esperados; y constituyen, en conjunto, un

plan estratégico. La fijación de estrategias se enfoca en cinco componentes

relacionados entre sí:

y Desarrollar un concepto del negocio y formar una visión de hacia dónde se

necesita dirigir a la organización. Se trata de infundir en la organización un

sentido de finalidad, proporcionando una dirección a largo plazo y

estableciendo una misión.

y Transformar la misión en objetivos específicos de resultados.

y Establecer una estrategia que logre el resultado planeado.

y Implantar y poner en práctica la estrategia seleccionada de manera

eficiente y eficaz.

Evaluar el resultado, revisar la situación e iniciar ajustes correctivos en la misión,

los objetivos, la estrategia o la implementación en relación con la experiencia real,

las condiciones ambientales, las ideas y las nuevas oportunidades.

2.1.1.2.5 ESTUDIO Y EVALUACION FINANCIERA

Valor Presente Neto

Gitman (1996) determina que el Valor Actual Neto procede de la expresión inglesa

Net Present Value. El acrónimo es NPV en inglés y VAN en español. Es un



procedimiento que permite calcular el valor presente de un determinado número

de flujos de caja futuros, originados por una inversión. La metodología consiste en

descontar al momento actual (es decir, actualizar mediante una tasa) todos los

flujos de caja futuros del proyecto. A este valor se le resta la inversión inicial, de talmodo que el valor obtenido es el valor actual neto del proyecto.

El método de valor presente es uno de los criterios económicos más ampliamente

utilizados en la evaluación de proyectos de inversión. Consiste en determinar la

equivalencia en el tiempo 0 de los flujos de efectivo futuros que genera un

proyecto y comparar esta equivalencia con el desembolso inicial. Cuando dicha

equivalencia es mayor que el desembolso inicial, entonces, es recomendable queel proyecto sea aceptado.

El tipo de interés es k. Si el proyecto no tiene riesgo, se tomará como referencia el

tipo de la renta fija, de tal manera que con el VAN se estimará si la inversión es

mejor que invertir en algo seguro, sin riesgo especifico. En otros casos, se utilizará

el coste de oportunidad.

La fórmula que nos permite calcular el Valor Actual Neto es:

Vt= Representa los flujos de caja en cada periodo t.

I0= Es el valor del desembolso inicial de la inversión.

N= Es el número de períodos considerado.

Tasa Interna de Retorno



La tasa interna de retorno o tasa interna de rentabilidad (TIR) de una inversión

SEGÚN Gitman (1996), está definida como la tasa de interés con la cual el valor

actual neto o valor presente neto (VAN o VPN) es igual a cero. El VAN o VPN es

calculado a partir del flujo de caja anual, trasladando todas las cantidades futurasal presente. Es un indicador de la rentabilidad de un proyecto, a mayor TIR, mayor

rentabilidad.

Se utiliza para decidir sobre la aceptación o rechazo de un proyecto de inversión.

Para ello, la TIR se compara con una tasa mínima o tasa de corte, el coste de

oportunidad de la inversión (si la inversión no tiene riesgo, el coste de oportunidad

utilizado para comparar la TIR será la tasa de rentabilidad libre de riesgo). Si latasa de rendimiento del proyecto - expresada por la TIR- supera la tasa de corte,

se acepta la inversión; en caso contrario, se rechaza.

La fórmula que nos permite calcular el TIR:

� ��

VAN= Valor Actual Neto

BNi= Beneficio Neto del Año i

TIR= Tasa interna de retorno

Período de Recuperación

En inglés payback period. Este método de Evaluación de Proyectos indica a decir

de Girtam (1996) representa el Plazo en que la Inversión original se recupera conlas Utilidades futuras.

El principio en que se basa este método es que, en tanto más corto sea el plazo

de recuperación y mayor la duración del proyecto, mayor será el Beneficio que se

obtenga. El periodo de recuperación se calcula mediante la siguiente fórmula.



La fórmula que nos permite calcular el PR:

ó óó



III. MATERIALES Y METODOS

3.1 Localización y duración de la investigación

El proyecto se desarrollará en la Ciudad de Quevedo en la provincia de Los Ríos,

en la parroquia de San Camilo, Km 1 ½ vía a Valencia, los inversionistas

consideran el sitio como un lugar idóneo para el desarrollo de un centro comercial,

teniendo acceso vehicular, agua, energía eléctrica, teléfono, tren de aseo y

cercano a la zona comercial de Quevedo.

3.2 Materiales y equipos

Concepto Cantidad

Hojas de papel bond 450

Lapiceros 4

Resaltadores 4

Copias libros 150

Horas internet 20

Tonner impresoras 1

Movilización 4

3.3 Tipos de investigación

La investigación que se realizará corresponde a la investigación aplicada y

exploratoria ya que busca fuentes bibliográficas y/o documentos, así como el

establecimiento de contactos que se vinculen con el tema de estudio.



3.3.1. Aplicada

La investigación aplicada es una actividad que tiene por finalidad la búsqueda y

consolidación del saber, y la aplicación de los conocimientos para elenriquecimiento del acervo cultural y científico, así como la producción de

tecnología al servicio del desarrollo integral del país.

3.3.2. Exploratoria

Explorar significa incursionar en un territorio desconocido. Por lo tanto, se

emprende una investigación exploratoria cuando no se conoce el tema por investigar, o cuando el conocimiento es tan vago e impreciso que impide sacar las

más provisorias conclusiones sobre qué aspectos son relevantes y cuáles no.

3.3.3. Bibliográficas y/o documentos

Se llama investigación documental a la que se realiza con la información de

documentos. El documento es la unidad básica para realizar una pesquisa o una

indagación. El documento puede ser un libro, parte de ese texto, un artículo o una

parte de ese artículo.

Se acepta como documento cualquier comunicación escrita o grabada distribuida

en catálogos, inventarios, publicaciones seriadas, informes técnicos, fotocopias,

monografías, tesis, memorias, mapas, folletos, pergaminos, papeles escritos a

máquina o manuscritos, cartas, anuncios, micropelículas, películas, cintas

magnéticas, dibujos, grabados antiguos, pinturas, registros, etc.

Lo importante en una investigación es elegir los documentos fundamentales para

realizarla. El trabajo tradicional que exigía una investigación exhaustiva sin

discriminación, de todos los documentos y libros sobre un determinado asunto,

trabajo realizado por una sola persona, ya nos es aceptado en la actualidad.



3.4 METODOS

Para el desarrollo del proyecto mencionado se utiliza el método inductivo porqueeste tiene como objetivo el estudio y análisis de factibilidad para la creación de

una sola organización.

3.4.1. Inductivo

La inducción va de lo particular a lo general. Empleamos el método inductivo

cuando de la observación de los hechos particulares obtenemos proposicionesgenerales, o sea, es aquél que establece un principio general una vez realizado el

estudio y análisis de hechos y fenómenos en particular.

La inducción es un proceso mental que consiste en inferir de algunos casos

particulares observados la ley general que los rige y que vale para todos los de la

misma especie.

3.4.2. Deductivo

La deducción va de lo general a lo particular. El método deductivo es aquél que

parte los datos generales aceptados como valederos, para deducir por medio del

razonamiento lógico, varias suposiciones, es decir; parte de verdades previamente

establecidas como principios generales, para luego aplicarlo a casos individuales y

comprobar así su validez.

Se puede decir también que el aplicar el resultado de la inducción a casos nuevos

es deducción.

3.4.3 Sistemático



El Método sistemático es un proceso mediante el cual se relacionan hechos

aparentemente aislados y se formula una teoría que unifica los diversos

elementos. Consiste en la reunión racional de varios elementos dispersos en una

nueva totalidad. Se presenta más en el planteamiento de la hipótesis.

3.5 Fuentes

3.5.1. Primarias

Para los capítulos III, IV y V se aplicará una investigación descriptiva para adquirir

el conocimiento necesario que ayude a determinar la factibilidad y sustentabilidaddel proyecto en mención.

3.5.2 Secundaria

La técnica de recopilación documental y bibliográfica será la utilizada en los

capítulos I y II, es decir toda la información bibliográfica que se necesita para el

desarrollo de los capítulos siguientes.

3.6 Técnicas e Instrumentos de Evaluación

Las técnicas constituyen el conjunto de mecanismos, medios o recursos dirigidos

a recolectar, conservar, analizar y transmitir los datos de los fenómenos sobre los

cuales se investiga.

Por consiguiente, las técnicas son procedimientos o recursos fundamentales derecolección de información, de los que se vale el investigador para acercarse a los

hechos y acceder a su conocimiento.

Las técnicas de investigación radican su importancia en:



a. Elaborar sistemas de organización y clasificación de la información.

b. Las técnicas proporcionan diversos instrumentos y medios para la

recolección, concentración y conservación de los datos (fichas, escalas,

cuestionarios, inventarios, registros, cassettes, etc.).c. Se encargan de cuantificar, medir y correlacionar los datos, auxiliándose de

las matemáticas, estadísticas y la computación.

d. Proporcionar a la ciencia el instrumental experimental.

e. Guardan estrecha relación con el método y la teoría.

Se acudirá a los siguientes métodos para la recopilación de la información:

3.6.1. La observación científica.- Consiste en la percepción sistemática y dirigida

a captar los aspectos más significativos de los objetos, hechos, realidades

sociales y personas en el contexto donde se desarrollan normalmente.

Proporciona la información empírica necesaria para plantear nuevos problemas,

formular hipótesis y su posterior comprobación.

3.6.2. La encuesta.- Es una técnica que al igual que la observación está

destinada a recopilar información; de ahí que no se deben ver a estas técnicas

como competidoras, sino más bien como complementarias, que el investigador

combinará en función del tipo de estudio que se propone realizar.

El cuestionario es un conjunto de preguntas, preparado cuidadosamente, sobre los

hechos y aspectos que interesan en una investigación, para que sea contestado

por la población o su muestra, exigirán la determinación de procedimientos quetabulen la información y de esta manera proceder al análisis y a la elaboración de

tablas, cuadros y gráficos.

En cuanto a técnicas de análisis se utilizarán las comparaciones, porcentajes,

datos numéricos, etc.



3.6.3.- La entrevista.- Es un diálogo intencional, una conversación personal que el

entrevistador establece con el sujeto investigado, con el propósito de obtener

información.

3.7 Población y muestra

El principal factor que hay que analizar en este tipo de proyecto es el poblacional,

puesto que son los usuarios los que darán movimiento al comercio en el Centro

Comercial.

Muestra: 400 unidades de muestreo (personas) con población infinita y un grado

de confianza de 95%.

Universo unidades de Muestreo: Hombres u mujeres de 18 +.



Alcance: Quevedo y poblaciones aledañas como San Buena Fe, El Empalme y

Valencia.

Tiempo: Lunes ± Miércoles ± Viernes.

Error de muestreo: 5% -(95% de confianza).

Método de muestreo: proporcional cuando no se conoce la población de

ocurrencia. Como no conocemos el porcentaje de consumidores le asignamos a P

el valor máximo (0,5) de igual manera a Q.

La obtención del tamaño de la muestra se la realizó en base a la siguiente fórmula:

n= tamaño de la muestra

P= probabilidad de que el evento ocurra (50%)

Q= probabilidad de que el evento no ocurra (50%)e= error permitido.

Dicha fórmula se emplea cuando se trabaja con un intervalo de confianza de 95%,

esto es, 2 veces el error estándar a partir de la media,

De allí que, el tamaño de la muestra es:



En función del porcentaje poblacional de las zonas más representativas del

Cantón Quevedo se procedió a estimar el número de encuetas que se deberían

realizar.

3.8. Procedimiento metodológico

Para empezar, hay que aclarar que el término ³proyecto de inversión´ se usa en

tres sentidos.

y Para referirse al documento en el cual se describe lo que se quiere hacer,

cómo se piensa hacer, y se estiman los recursos necesarios para ello y su

desembolso en el tiempo.

y Para referirse a la ejecución de dichas acciones.

y Para referirse de manera conjunta a ambos aspectos. Es decir a todo el

proceso que va desde la idea de proyecto, hasta el punto en el cual se

realizan todas las acciones previstas y necesarias contempladas en el

documento del proyecto.

A partir de allí se entra en la etapa de operación o se pueden empezar a disfrutar las mejoras o los bienes y/o servicios generados con la inversión efectuada. Es

decir, empieza una nueva etapa que se conoce como la ³vida útil del proyecto´.

El ciclo de un proyecto de inversión comienza con la idea del proyecto y termina

con el inicio de la vida útil del proyecto. Al interior de este ciclo es posible

identificar tres grandes pasos, cada uno de los cuales tiene a su vez sub pasos.

Algunos proyectos deben realizar todos los sub pasos, otros pueden darsealgunos saltos. El proceso se puede interrumpir en diversos puntos, según los

resultados alcanzados.

A continuación le presentamos cada uno de estos pasos y sub pasos:



a) Pre inversión:

Comprenderá el proceso que va desde la idea hasta que esta toma la forma

suficiente para saber si vale la pena llevarla adelante. Dependiendo de lacomplejidad de la propuesta y del volumen de recursos que su realización puede

demandar se puede requerir sólo un perfil de proyecto, un estudio de Pre

factibilidad o incluso de Factibilidad. Comprende tanto la formulación de estos

documentos como la evaluación de los mismos y la declaración de viabilidad de la

propuesta. Inversión

Contempla dos momentos: la formulación del estudio definitivo o expedientetécnico y la ejecución de las acciones. Así como las acciones de evaluación y

aprobación de los estudios y expedientes, la asignación de los recursos y el

seguimiento y monitoreo de las acciones previstas y del uso de los recursos

desembolsados.

b) Post Inversión

Contempla la evaluación de los resultados, la que puede hacerse al concluir la

inversión y entrar a la vida útil del proyecto, o transcurrido un cierto tiempo de

concluida la fase de inversión.

Los resultados de la evaluación deben darnos elementos nuevos para la

formulación de nuevos proyectos.

El diagrama que se presenta a continuación grafica este proceso:



Para una mejor comprensión de este ciclo y con el fin de cumplir con cada

objetivo, se debe tener en cuenta los siguientes criterios:



IV. PRESUPUESTO



V. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES



VI. BIBLIOGRAFÍA

y ALEGRE ELERA JENNER F., Formulación y Evaluación de Proyectos de

Inversión, Editorial América, Quinta Edición 2003.

y BACA URBINA GABRIEL. Evaluación de proyectos. Evaluación de

proyectos. Front Cover. McGraw Hill, 2001

y BURBANO RUIZ JORGE Y ORTIZ GOMEZ ALBERTO, Presupuestos:

Enfoque Moderno de Planeación y Control de Recursos, Editorial Nomos.

Segunda Edición. Colombia-2002.

y CHIAVENATO IDALBERTO, Gestión del Talento Humano. Editora Carpus.

Bogotá. Abril-2005y GITMAN LAWRENCE, Principios de Administración Financiera, Edición

Pearson. Decima Edición. 2008.

y KOTLER PHILIP, Dirección de la Mercadotecnia: Análisis, Planeación,

Implementación y Control, Edición Prentice Hall. Séptima Edición. México-

1993.

y ROJAS MIGUEL DAVID, Evaluación de Proyectos para Ingenieros

y SAENZ FLORES RODRIGO, Apuntes de Evaluación Financiera de

Proyectos, PUCE-Ecuador. Febrero 1995.

y SAPAG CHAIN NASSIR, Preparación y Evaluación de Proyectos; Editorial

Mc Graw Hill, Cuarta Edición.

y VARELA RODRIGO, Innovación Empresarial: Arte y Ciencia en la Creación

de Empresas, Edición Pearson. Segunda Edición. Bogotá-2001.

y VILLALBA AVILÉS CARLOS, Guía para la Elaboración de Ante Proyectos y

Proyectos. Cuarta Edición. 2006.

http://www.camaradecomercioquevedo.com



ANEXOS



Anexo 1

GLOSARIO DE TERMINOS

Proyecto: Es la preparación anticipada con visión de futuro de una unidad de

actividad económica o social, que va desde la intención o pensamiento, hasta el

término de su ejecución y puesta en funcionamiento , capaz de materializar un

bien o servicio, movilizando insumos o recursos y procesos.

Valor Presente Neto: Es la diferencia entre lo que cuesta un proyecto de

presupuesto de capital y lo que vale (su valor de mercado).

Tasa Interna de Rendimiento: Es el rendimiento esperado del proyecto. Si el costo

de capital (rendimiento requerido), es igual a la TIR (rendimiento esperado), el

VPN será igual a cero.

Costos Fijos: No sufren variación a corto plazo, cualquiera sea la magnitud de la

prestación de los servicios o el nivel de producción.

Costos Variables: Varían directamente con el nivel de prestación de servicios o la

magnitud de las actividades que se realizan.

Costos Directos: Se relacionan directamente con la prestación del servicio e

inciden en forma inmediata para la realización y concreción del mismo.

Costos Indirectos: Corresponden a los servicios complementarios que se originancomo resultado de la ejecución del proyecto.

Demanda: La demanda de servicios de consumo se determina exactamente de la

misma manera que para un producto de consumo. Se basa en el número de



unidades potenciales de consumo y en la tasa o la frecuencia de utilización del

servicio.

Consumidor: El Consumidor compra, no un producto, sino un conjunto de atributosgeneradores de satisfacciones y además participa activamente en la producción

de las satisfacciones buscadas.

Marketing: Traducción operativa en herramientas y procedimientos de gestión, del

principio de la soberanía del comprador que está en el centro de la economía de

mercado.

Estrategia: Es la determinación de las metas y objetivos básicos a largo plazo en

una empresa, junto con la adopción de cursos de acción y la distribución de

recursos necesarios para lograr estos propósitos.

Segmentación: La Segmentación por estilo de vida o segmentación psicográfica

desea ir más allá y abordar el dominio de las motivaciones y de la personalidad en

relación con el consumo.

Promoción: Mensaje publicitario cuyo contenido de la comunicación se refiere

además del producto como objetivo al comportamiento de compra y no tanto a la

actitud.

Flujo de Caja: Es la herramienta que permite determinar las necesidades reales de

capital en los distintos momentos de desarrollo del negocio. Aquél compara los

ingresos efectivamente recibidos y los egresos efectivamente pagados.

El marco espacial.- Este proyecto está encaminado a desarrollarse en la Región

de la Costa del Ecuador, provincia de Los Ríos, cantón Quevedo



El marco temporal.- Según el Cronograma de actividades se tiene previsto que la

información proveniente para el desarrollo de este proyecto se logre recopilar y

presentar en el transcurso de nueve meses.



Anexo 2

ZONIFICACION DE QUEVEDO



Anexo 3

DISEÑO DE LA ENCUESTA

Para la realización de la encuesta nos basamos en los objetivos planteados. La

encuesta contiene preguntas cerradas, abiertas y de múltiples opciones.

Estimado cliente: la siguiente encuesta está destinada a conocer su opinión sobre

la creación de un Centro Comercial para Quevedo. Su opinión es muy importante,

sírvase responder las siguientes preguntas:

EDAD: SEXO: MASCULINO FEMENINO

DOMICILIO: OCUPACION:

1. Considera usted que el cantón Quevedo debe tener otro Centro Comercial?

SI

NO

PORQUÉ?

2. Le agrada la idea de que el Centro Comercial se construya en el centro de

la ciudad?

SI

NO

PORQUÉ?

3. En cuál de las siguientes áreas le gustaría ver el Centro Comercial

En la zona céntrica de Quevedo

En San Camilo

En El Guayacán

Otro



CUÁL?

4. Actualmente donde realiza sus compras para usted y su familia?

En fénix Supermercados

En TIA y Supertiendas TIA

En Tiendas AKI

En Tiendas Quevedo

CC Paseo Shopping Quevedo

POR QUÉ?

5. Compraría usted en el nuevo Centro Comercial de Quevedo

SI

NO

PORQUÉ?

6. Cuál de los siguientes servicios adicionales le gustaría que tuviera unCentro Comercial?

Parqueaderos

Servicios de taxi

Guardería

Aire Acondicionado

Otro

ESPECIFIQUE

7. Qué clase de negocios le gustaría encontrar en un Centro Comercial?

(escoja 7)

Tiendas de ropa Electrodomésticos



Tiendas de calzado Cyber café

Comisariato Venta de CD¶s

Restaurantes Tienda de artesanías

Juegos infantiles Cabinas telefónicas

celulares Otros (especifique)

8. De las siguientes variables citadas a continuación. Ordene según la

importancia que usted consideraría al visitar un Centro Comercial.

Escala 1: menos importante 7: muy importante

Atención

Calidad de los productos

Precio

Variedad de productos

Facilidad para llegar

Promociones

Ambiente

9. Cuántas veces acude a un Centro Comercial?

1 vez a la semana

Cada dos semanas

1 vez al mes

Otros

10. Por qué usted acude a un Centro Comercial?

Necesidad de compra

Ocio ± entretenimiento



Promociones

Otros

11. En el siguiente cuadro indique en que rango se encuentran sus ingresos

mensuales?

0 a 150

150 a 300

300 a 450

450 a 600

600 a 750Más de 750

Gracias por el tiempo dedicado a esta encuesta.

Proyecto Centro Comercial Corregido

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