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rEclamación Judicial dE partE dEl prEcio dE la viviEnda por aparición postErior dE humEdadEs

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EL CASO

Supuesto de hecho

Barcelona, 08/09/2004.

En fecha del supuesto de hecho, Doña Josefa y la entidad ABCD otorga-ron escritura de una vivienda, adquirien-do doña Josefa la propiedad de la misma.

Pocas semanas después de hacer efectiva la ocupación de la vivienda

por parte de doña Josefa, a finales de septiembre de 2004, empezó la época de lluvias, y en octubre, dado que las precipitaciones se hicieron más inten-sas, empezaron a provocar los prime-ros problemas en la vivienda: hume-dades en diversas zonas de la casa, tanto del interior como del exterior.

Ante la situación descrita, que so-lamente empeoraba con el tiempo, y el poco caso que la entidad ABCD hizo de las reclamaciones extrajudi-

ciales de doña Josefa, declinando to-talmente cualquier responsabilidad, doña Josefa se ha visto obligada a acudir a la vía judicial, interponiendo contra ABCD una demanda de juicio ordinario en ejercicio de la acción “quanti minoris” o estimatoria.

Objetivo. Cuestión planteada

En este caso el cliente es doña Jose-fa y su objetivo consiste en que se con-dene a ABCD a devolverle la cantidad de 24.000 € en concepto de exceso del precio satisfecho, al que se refiere el art. 1486 del Código Civil.

La estrategia del Abogado

La estrategia del abogado de Doña Josefa consiste en interponer contra ABCD una demanda de juicio declara-tivo ordinario, en ejercicio de la acción “quanti minoris” o estimatoria, al am-paro de los arts.1484 y 1486 del CC.

En cuanto al valor solicitado, la cantidad de 24.000 euros, el abogado de Doña Josefa justifica tal petición en base al informe técnico de un ar-quitecto, siendo ese el coste para pro-ceder a las reparaciones al objeto de

SUMARIO

• El Caso Supuesto de hecho Objetivo. Cuestión planteada La estrategia del abogado• El Procedimiento Judicial Partes Peticiones realizadas Argumentos Normativa Documentación Prueba• Resolución judicial• Jurisprudencia relacionada con el caso• Documentos jurídicos• Biblioteca• Modelo de demanda

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dejar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL

Orden Jurisdiccional: Civil.

Juzgado de inicio del procedi-miento: Juzgado de primera Instancia de Barcelona.

Tipo de procedimiento: Juicio de-clarativo ordinario.

Fecha de inicio del procedimien-to: 04/03/2005.

Partes

Parte demandante:

– Doña Josefa.

Parte demandada:

– Entidad ABCD.

Peticiones realizadas

La parte demandante, en su de-manda de juicio ordinario solicita:

• Que se declare a la demandada

responsable de los vicios y defectos ocultos existentes, con anteriori-dad a la fecha de 8 de septiembre de 2004, en la vivienda adquirida por la actora, y por ello se la conde-ne al pago de la cantidad de 24.000 € en concepto de exceso del precio satisfecho, a que se refiere el pri-

mer párrafo, segundo inciso, del art. 1486 CC.

La parte demandada, en su es-crito de contestación solicita:

• La íntegra desestimación de la de-manda.

• Subsidiariamente, y para el caso de que se estimara la demanda, se opone a la cantidad solicitada por la actora, y solicita que se le con-dene únicamente al pago de 2.998 €, conforme el informe pericial que aporta esa parte.

Argumentos

La parte demandante fundamen-ta sus peticiones en base a los siguien-tes argumentos:

• Que junto con las lluvias empeza-ron a aparecer una serie de hume-dades en la vivienda adquirida, en el interior y exterior de la casa, las cuales empeoraron y se extendie-ron durante el mes de noviembre, empezando a aparecer desconcho-nes.

• Que ante ello, la actora remitió un burofax a la demandada en el que manifestaba los problemas apare-cidos en la vivienda y, considerán-dola responsable en su calidad de vendedora, la requería para que los subsanara, contestando la deman-dada mediante escrito en el que declinaba toda la responsabilidad.

• Que, según informe del arquitecto contratado por la actora, las repa-raciones necesarias para dejar la vivienda en condiciones de habita-bilidad tendrían un coste estimado de 24.000 euros.

La parte demandada fundamen-ta sus peticiones en base a los siguien-tes argumentos:

• Reconoce las condiciones y objeto de la compraventa, pero niega el carácter oculto de las humedades.

• Que las humedades externas eran evidentes en las fechas del contra-to, según el informe aportado en la contestación.

• Que la finca adquirida era una fin-ca de evidente estructura antigua y que el precio pagado fue propor-cional a esta antigüedad y muy ale-jado del de una casa de estructura moderna con materiales actuales y acabados recientes.

• Que la actora sólo es la nuda pro-pietaria, y por ello no puede obte-ner la totalidad de la disminución del precio sino una parte.

• Que en todo caso la disminución del precio se valora en 2.998 €.

Normativa

Parte demandante:

– Procesal:


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- Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000, de 7 de enero). LEC (art. 6.1, art. 23, art. 24, art. 31.1, art. 45.1, art. 51.1, art. 249.2, art. 253, art. 264, art. 265, art. 267, art. 268, art. 273).

– Fondo:

- Código Civil. CC (art. 489, art. 50, art, 1461, art. 1462, art. 1484, art. 1486).

Parte demandada:

– Fondo:

- Alegó la misma normativa que la actora en sentido contrario.

Documentación

Parte demandante:

• Escritura pública de compraventa de la vivienda.

• Copia de los buro faxes enviados a ABCD.

• Informe técnico del arquitecto.

Parte demandada:

• Informe técnico de arquitecto.

Prueba

En la audiencia previa;

La parte actora propuso los si-guientes medios de prueba:

• Documental consistente en tener por reproducidos los documentos aportados con la demanda y con la contestación.

• Interrogatorio de la demandada, en la persona que tenga conocimiento de los hechos.

• Testifical.

• Testifical pericial.

La parte demandada propuso los siguientes medios de prueba:

• Documental consistente en tener por reproducidos los documentos aportados con la contestación a la demanda.

• Testifical pericial.

Las pruebas son declaradas per-tinentes y practicadas en el acto del juicio.

RESOLUCIóN JUDICIAL

Fecha de la resolución judicial: 04/10/2005.

Fallo o parte dispositiva de la re-solución judicial:

El Juzgado de Primera Instancia dicta sentencia por la que estimando parcialmente la demanda, declara que ABCD debe responder por las hume-dades de la cubierta terraza y escalera interior existentes con anterioridad a 8 de septiembre de 2004 (fecha de la escritura pública de compraventa), y condena la demanda al pago de la cantidad de 1.848 €, en concepto de exceso del precio satisfecho por la ac-tora.

Fundamentos jurídicos de la re-solución judicial:

El Juzgador de Instancia destaca que la primera cuestión objeto del proceso consiste en determinar si las humedades eran aparentes o no en el momento del contrato y si se tuvieron en cuenta, junto con la antigüedad es-tructural de la casa, para fijar el precio del contrato.

En cuanto a esa cuestión se destaca que de la prueba practicada resulta que

la vivienda es una casa antigua de pue-blo, situado en el caso antiguo, y de las fotografías aportadas en ambos infor-mes se aprecia que las humedades de la fachada son las mismas, por lo que cabe inferir que en la fecha del contra-to de compraventa estaban a la vista y pudieron ser apreciadas por la adqui-rente. Dicha teoría se acredita también mediante la testifical del arquitecto municipal de Argucias que inspeccionó la casa en diciembre de 2004.

En cuanto a las humedades inte-riores se destaca que su existencia re-sulta de la testifical del mismo arqui-tecto municipal, quien manifestó que inspeccionó la vivienda en función de una denuncia por las humedades, y que las humedades existentes hacían que la vivienda no reuniera las condi-ciones mínimas de habitabilidad, que las filtraciones sólo podrían ser reco-nocidas por persona no entendida se eran aparentes, y que en las fechas de la inspección, el interior de la casa es-taba pintado recientemente.

Ante lo expuesto, y considerando que la vivienda de autos presentaba en septiembre de 2004 humedades inte-riores que le privaban de las condicio-nes necesarias de habitabilidad y que no fueron percibidas por la comprado-ra por no estar a la vista, y estimando que de haberlas conocido habría dado menos precio por ella, procede, de conformidad con la pretensión y op-ción de la actora, rebajar una cantidad proporcional del precio, para lo que habrá de estar al juicio de los peritos.

JURISPRUDENCIA RELACIONADA CON EL CASO

– Sentencia de la Audiencia Provin-cial de Madrid (Sección 8ª) núm. 341/2009 de 21 de septiembre de 2009. BDI Economist & Ju-rist. Civil y Mercantil. Marginal 344231.


– Sentencia de la Audiencia Provin-cial de Asturias (Sección 6ª) núm. 322/2009 de 18 de septiembre de 2009. BDI Economist & Ju-rist. Civil y Mercantil. Marginal 334808.

– Sentencia de la Audiencia Provin-cial de Barcelona (Sección 16ª) núm. 384/2009 de 10 de julio de 2009. BDI Economist & Ju-rist. Civil y Mercantil. Marginal 341329.

DOCUMENTOS JURÍDICOS

Documentos disponibles en www.ksolucion.es

Nº de Caso: 3207

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1. Demanda de juicio declarativo or-dinario en ejercicio de la acción “quanti minoris”.

2. Acta de la audiencia previa de jui-cio declarativo ordinario en ejerci-cio de la acción “quanti minoris”.

3. Acta de juicio declarativo ordinario en ejercicio de la acción “quanti minoris”.

4. Sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Barcelona que estima parcialmente Demanda de juicio declarativo ordinario en ejercicio de la acción “quanti minoris”.

Formularios jurídicos relacio-nados con este caso:

– Acción de saneamiento por vicios ocultos-esquema del ejercicio de la

acción.

– Acción de saneamiento por vicios ocultos “quanti minoris” - escrito de demanda.

BIBLIOTECADisponible en www.ksolucion.es Nº de Caso: 3207

– Aspectos a tener en cuenta en la compraventa de una vivienda.

– Casos y apuntes de derecho privado.

– Formularios de la Nueva Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000.

– Sabelotodo derecho Civil.

– Worker contratación civil mercan-til.


AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE BARCELONA

D. Pedro, Procurador de los Tribunales y de Doña Josefa, según designa “apud acta” que se otorgará en el momento oportuno por dicha representada, ante este Juzgado comparezco, bajo la dirección letrada de D. Alberto y con el mayor respeto, DIGO:

Que, en la representación que me ha sido otorgada, por el presente escrito formulo DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO ORDINARIO contra ABCD, entidad de ahorro y crédito, que, aunque domiciliada, tiene oficinas en Barcelona capital, entre otras, que se designa como domicilio para notificaciones, la situada en …….., ejercitando la “ACTIO QUANTI MINORIS” O ESTIMATORIA, al amparo de los arts. 1484 a 1486, párrafo primero, del Código Civil, con relación a una vivienda adquirida a la demandada, radicada en el municipio … calle …, en la que han aparecido humedades originadas por defectos estructurales del inmueble existentes con anterioridad a la venta de aquélla a la actora; a cuyo efecto, hago constar los siguientes:

HECHOS:

PRIMERO. La vivienda referida (en lo sucesivo, “la vivienda”) fue adquirida por mi mandante de su anterior pro-pietario,… en virtud de escritura pública de compraventa, autorizada por el Notario de… D.… el 8 de septiembre de 2004, n°... de su protocolo, según la cual mi mandante adquirió la nuda propiedad de aquélla.

Se acompaña, de Documento n° 1, la referida “escritura pública de compraventa”.

SEGUNDO. En la fecha de adquisición, la vivienda parecía estar en buen estado de conservación, si bien es cier-to que la compradora no es una entendida en cuestiones de carácter arquitectónico, estructural o de construcción, relacionadas con inmuebles.

TERCERO. Pocas semanas después de la efectiva ocupación de la vivienda por parte de mi mandante, a finales de septiembre de 2004, empezó la época de lluvias por toda la comarca, siendo en octubre del mismo año cuando las precipitaciones se hicieron más intensas y empezaron a provocar los primeros problemas: humedades en diver-sas zonas de la casa, tanto del interior como del exterior.

CUARTO. Entre octubre y noviembre de 2004, el estado de la vivienda fue empeorando cada vez más, hacién-dose más patentes los desperfectos provocados por las lluvias de las semanas precedentes. Las humedades se iban extendiendo, tanto en dependencias del interior como en fachada, escalera y paredes del exterior; asimismo, empezaron a aparecer los primeros “desconchados” de pintura en el interior y exterior de la vivienda.

QUINTO. No estando mi mandante conforme con el estado que presentaba la vivienda que le había vendido, a su juicio, del mal estado de la misma con anterioridad a su adquisición por la demandada, y a falta de poder contactar con persona representativa de la Entidad, decidió contactar con dicha Entidad, procedió en 10-12-2004 a remitirle escrito, a través de Burofax, en el que manifestaba a la ahora demandada los problemas con que se encontraba, su criterio de que la responsabilidad por ellos era de la entidad como vendedora de la vivienda, y requiriéndola para subsanarlos de forma pacífica y amistosa y a cargo de dicha vendedora.

La contestación por parte de la demandada tuvo lugar el 18 de enero de 2005, mediante escrito en el que decli-naba toda responsabilidad, aludiendo al conocimiento que de la vivienda había tenido la actora en todo momento.

Se acompaña de Documento n° Z, Burofax enviado por mi mandante, y, de Documento n° J, Burofax con la contestación de la demandada.

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SExTO. Viendo la postura totalmente intransigente de…, a principios de febrero, la actora decidió contratar los servicios del arquitecto, D. … con el fin de constatar el origen y alcance de los desperfectos, su forma de repararlos y presupuesto aproximado de su costo. A tal efecto, el arquitecto procedió a emitir informe técnico del estado de la vivienda, una vez tasados los desperfectos existentes en aquélla, resultando del mismo que las reparaciones nece-sarias para dejar la vivienda en condiciones de habitabilidad suponen un coste estimado de 24.000 € (veinticuatro mil euros). Se acompaña, de Documento n° U, informe de dicho técnico emitido el 22 de febrero de 2005, al que van unidas fotografías tomadas en el acto de la visita de dicho técnico.

FUNDAMENTOS DE DERECHO:

1. Actio “quanti minoris” o estimatoria, de saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida.

La “actio quanti minoris” o estimatoria se ejercita por mi representada contra la demandada por causa de los daños en la vivienda, que dicha representada constató en su integridad durante las primeras semanas de ocupación de la misma; daños que atribuye a defectos ocultos de la cosa vendida, existentes con anterioridad a la escritura de compraventa, en 8-9-2004, y manifestados con posterioridad a la misma. Dicha acción la ampara directamente mi representada en los arts. 1484 y siguientes del Código Civil, según expondré seguidamente.

2. Legitimación pasiva de la demandada en este proceso.

Mi representada considera que la ahora demandada es la única que tiene la condición de legitimada pasivamente para que la acción pueda dirigirse contra ella y sólo contra ella.

Esto es así por dos motivos, a saber: a). Por ser la demandada como propietaria anterior, incluso inscrita como tal registralmente, quien contrató con la actora la compraventa de la vivienda, y b). Por ser la demandada quien percibió de dicha actora el precio convenido.

El fundamento de dicha afirmación lo encontramos en el Artículo 1484 del Código Civil, que claramente obliga al vendedor al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

De dicho precepto se desprende que el “vendedor”, en términos del citado precepto legal, no puede ser otro que el que ostenta esta condición jurídica en el contrato, lo que, en este caso, conduce necesariamente a considerar como tal a la ahora demandada.

3. Contenido de la acción genérica de saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida.

3.1. La acción que se ejercita en la presente demanda encuentra su apoyo en el art. 1485 C. Civil, que establece “la responsabilidad del vendedor ante el comprador por los vicios o defectos de la cosa vendida, aunque los ignorase”.

En el presente caso, concurren, a juicio de dicha actora, las circunstancias previstas por el Código para exigir esta responsabilidad a la demandada, aún ignorando ésta el estado real de la vivienda, y sin que entre las partes se hubiese pactado ninguna exclusión de la consecuente responsabilidad de la vendedora por esta causa. Por tanto, entiende la actora que la demandada ha de ser condenada a las responsabilidades derivadas del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la vivienda, con obligación de restituir a la actora la cantidad de 24.000 €, según se justificará seguidamente.


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3.2. Según la doctrina científica (por ejemplo, Castán, tomo IV, Derecho de Obligaciones), “el saneamiento por los defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida” consiste en “la obligación que tiene el vendedor de responder al comprador de los vicios o defectos ocultos que tuviere la cosa en el momento de la venta”. Estos vicios pueden ser jurídicos, que consisten en una grave limitación del derecho transmitido (ejemplo, el caso de las servidumbres no aparentes), o de hecho, si se trata de defectos intrínsecos de la cosa vendida. Los últimos son los que reciben, en sentido estricto, la denominación de vicios ocultos o vicios redhibitorios (devolver), porque pueden deshacer la venta.

Seguidamente, dice el autor que nuestro C. Civil regula tres diferentes modalidades de los vicios ocultos, a saber: a) los gravámenes ocultos de las fincas; b) los defectos ocultos en general; y c) los vicios ocultos de los animales y ganados.

Evidentemente, los que interesan a los efectos de la presente demanda son los acabados de definir como “vicios o defectos ocultos en general”, y, respecto de ellos, concreta el autor que, para que puedan ser objeto de saneamiento, precísase la concurrencia de los siguientes requisitos:

1) Que el defecto sea oculto, en el sentido de que no fuera conocido ni lo pudiera ser por el adquirente. Por esto excluye el Código la responsabilidad por vicios ocultos en los casos particulares citados en el último inciso del art. 1484. En cambio, no se precisa que el defecto fuera conocido del vendedor (ya que no es la mala fe el fundamento del saneamiento), salvo que las partes hayan estipulado lo contrario.

2) Que el defecto sea grave o, como dice el Código en el primer inciso del art. 1484, que haga la cosa impro-pia para el uso a que se la destina, o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el com-prador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, añadiendo que este último supuesto descansa sobre un elemento intencional de difícil prueba y, como tal, sometido a la apreciación de los Tribunales.

3) Que sea preexistente a la venta, y

4) Que se ejercite la acción en el plazo legal, que es el de seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.

4. Doctrina jurisprudencial relacionada con el objeto de la demanda.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 23-06-2004, Sección 11 a. Recurso 711/2003.

Coincidente con la opinión de Castán sobre la acción por vicios ocultos en inmuebles, esta Sentencia define los requisitos necesarios para que prospere la acción derivada del art. 1484 C. Civil, enumerándolos como sigue:

a) Existencia de vicios en la cosa comprada, consistiendo el vicio en una anomalía o falta de calidad, por la cual se distingue la cosa que la padece de los mismos de su especie y calidad.

b) Que el vicio sea anterior a la venta, aunque su desarrollo sea posterior. c) Que el vicio sea oculto, y por ello hemos de entender, aquél que no sea conocido por el comprador, es decir, que no sea concebible por la simple contemplación de la cosa, teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; y

d) Que sea grave, o de tal naturaleza, que haga la cosa impropia para el uso, que, de haberlo conocido el comprador, no lo hubiera adquirido o hubiese dado menos precio.


Hay que añadir, a mayor abundamiento, que fue estimatoria de la demanda interpuesta por el comprador, dicta esta doctrina en relación a un supuesto de vivienda con viguetas afectadas de aluminosis en la zona del baño; en que dicha deficiencia era desconocida tanto por el vendedor como por el comprador, aunque éste último era arqui-tecto; que el vicio estaba oculto por un falso techo, imposible de detectar por la simple observación, y que dicho vicio, si bien afectaba a sólo una parte de la vivienda y no a toda ella, declara la sentencia que es de tal importancia que, conforme a reiterada jurisprudencia, se halla comprendido en el art. 1484 C. Civil, pues, de haberlo conocido el adquirente, hubiera dado menos precio por dicha vivienda.

5. Cumplimiento por la actora de las condiciones para el ejercicio de las acciones posibles en el sa-neamiento por vicios ocultos.

5.1. En el caso aquí planteado, la actora considera que se cumplen los requisitos acabados de exponer, por cuanto:

a) El vicio o defecto hallado en la vivienda era oculto para aquélla, puesto que no empezó a manifestarse hasta pasadas las primeras semanas de efectiva ocupación, una vez ocurridas las precipitaciones de los meses de sep-tiembre a diciembre de 2004, y que provocaron la aparición de graves problemas de humedades y desconchado de paredes interiores y de fechada exterior.

Por “vicios o defectos ocultos” hay que entender los que se desprenden de la doctrina emanada, entre otras, de la Sentencia Audiencia Provincial de Córdoba núm. 196/2000 de 3 de julio. Sección 2a, que dice:

“Por ello, cuando en el momento de la venta de la cosa se hallaba libre de vicios, si éstos los adquirió después, no habrá lugar a la responsabilidad del vendedor, pero obliga a distinguir entre la existencia del vicio y su conocimiento, pues si el vicio se descubrió después de la venta, como suele suceder, pero puede acreditarse que su existencia era anterior a la misma, tendrá plena aplicabilidad la doctrina del saneamiento por vicios ocultos.”

“En cualquier caso, la prueba de la existencia y de la dotación de los vicios ocultos gravita sobre quien lo alega, es decir, el comprador, pero, dada la dificultad y la fijación de plazos cortos para el ejercicio de la acción, precisamente por esa dificultad de probar la génesis del vicio cuando ha transcurrido de-masiado tiempo desde la compraventa, se podrá –e incluso será conveniente– acudir a las presunciones cuando por la naturaleza y características del vicio, en relación a la fecha de su constatación, sea lo más probable que el vicio existiese al momento de otorgarse el contrato.”

“Debemos señalar que por oculto ha de entenderse, no ya el que no sea conocido por el comprador, sino aquél que, por su parte de trascendencia externa, no puede en principio ser conocido por él mismo. Ello comporta una cierta relación de subjetividad, pues no se trata tan sólo de la existencia del defecto, sino de que ésta no haya trascendido al conocimiento del comprador”.

En la relación de hechos, la actora, antes incluso de concertar la operación de compraventa con la demandada, tuvo la voluntad y diligencia de comprobar el estado físico de la vivienda en cuestión, y, teniendo en cuenta que no es perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocer los defectos ocultos de los que adolece, únicamente pudo constatar el estado aparente de aquélla. Efectivamente, para una persona inexperta, es di-fícil poder advertir que la vivienda adolece de unos defectos estructurales internos, que empezaron a manifestarse con posterioridad a la fecha de adquisición de la vivienda.

En el supuesto de haber conocido con anterioridad a la venta el vicio o defecto que demuestra el informe pericial que se aporta con esta demanda, dicho defecto hubiera hecho desistir de su adquisición a la actora, o, caso de decidirse por la compra, el precio que hubiera estado dispuesta a pagar a la vendedora habría sido bastante inferior al pactado con la demandada.


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Por otra parte, tanto el contrato de arras como la escritura de compraventa de la vivienda, suscritos ambos entre las partes, nada dicen respecto a una posible renuncia a la acción de saneamiento por vicios ocultos, que es la que aquí ejercita la actora, por lo que no puede tenerse a dicha actora como renunciante anticipada al ejercicio de dicha acción.

Esta circunstancia es la que enjuició la Sentencia de 22-1-2004. Sección 14a. de la misma A.P. de Barcelona, en recurso 590/2003, en el sentido acabado de exponer. Pero, además, añade que:

El que, con fórmula de estilo, declararan en el documento privado que (los actores) “conocían el es-tado del inmueble” (en el presente caso, nada se hace constar al respecto en el contrato de arras de 15-7-2004 mientras que la escritura pública simplemente dice que “la parte compradora declara conocer y aceptar la califi-cación urbanística de la finca y su estado físico y de conservación”), encontrándolo en perfectas condiciones, no supone más que lo han examinado y no han apreciado vicios aparentes o a la vista, aceptando su estado de antigüedad ... pero no puede abarcar los vicios no manifiestos u ocultos, máxime cuando no son personas expertas en temas constructivos.

No se discute que la vivienda comprada por la actora tenía una cierta antigüedad, pero, como sienta la sentencia glosada, esto nada implica que fuera ostensible el vicio oculto objeto de esta demanda, consistente en humedades por toda la casa, tanto en interior como en exterior, cuando en la observación previa a la compraventa no aparecían dichas humedades, como es lo propio en la época en que tuvieron lugar las negociaciones de compraventa, es decir, desde el 15 de julio al 8 de septiembre.

La Sentencia de la AP de Barcelona de 12-7-1999. Sección 1ª. Recurso 1555/1997 dice a este respecto:

El deber de diligencia no puede desplazarse del vendedor al comprador, como pretende el recurrente, pues tal deber recae principalmente sobre el primero, que está en mejores condiciones de conocer el estado de la vivienda de su propiedad, y debe informar de ello a los compradores, de acuerdo con las reglas generales de la buena fe que presiden las relaciones contractuales y al amparo de lo dispuesto en el art. 1258 C. Civil. Ésta es, además, la línea inspiradora de la legislación vigente en materia de protección al consumidor Ley 20/1984... y en particular en lo relativo a la venta de viviendas, recogida en el R. Decreto 515/1989, de 21 de abril...

Por tanto, entiende la actora que los vicios o defectos de la vivienda han de considerarse “ocultos” desde todos los puntos de vista, y, en consecuencia, asimismo cumplido el requisito que, a este respecto, señala el autor glosado, así como que a dicha actora no se puede exigir mayor celo y diligencia en conocer el estado de la vivienda que el desplegado antes de la celebración del contrato de compraventa con la demandada, hasta adquirir la posesión de la misma en fecha 8-9-2004.

b) El vicio o defecto es grave, como se deduce del informe del Arquitecto superior D. acompañado a este escrito de Documento núm. 6.

Sobre este extremo, la Sentencia de la A.P. de Barcelona de 12-7-1999. Sección 1ª. Recurso 1555/1997 dice:

En el caso que nos ocupa, el perito judicial ha informado que la casa en cuestión tiene una antigüedad de más de 200 años en algunos de sus muros y se encuentra ubicada en el casco histórico-antiguo de la población, concluyendo que “es imposible pretender que no presente diversidad de patologías, entre ellas la presencia de xilófagos”. Ahora bien –dice la Sentencia– de la afirmación efectuada por el perito no puede desprenderse, como pretende la recurrente, que los actores conocían o estaban en condicio-nes de conocer que la vivienda presentaba tan grave patología y que contaban con ello, porque una cosa es que la vivienda precise de obras de acondicionamiento... y otra el que aparezca un vicio de una


entidad tal que exija un tratamiento tan específico y costoso como el del caso presente y que además es inevitable, por cuanto los xilófagos atacan a elementos estructurales del edificio.

... es un hecho probado que la finca era de considerable antigüedad, pero en cualquier caso, la parte demandada no ha acreditado que el precio pagado por la misma fuera notoriamente inferior al normal para viviendas de la antigüedad y ubicación de la de autos, en atención al supuesto estado ruinoso que ahora veladamente alega, por lo que debe desestimarse el recurso.

c) El vicio o defecto era preexistente a la venta, si bien su conocimiento y manifestación tuvo lugar con posterio-ridad y, a estos efectos, mi representada, en su momento, propondrá medios de prueba que demanda la doctrina emanada de la A.P. de Córdoba, en Sentencia de 3-7-2000, Sección 2a , Recurso 189/2000, en la que se establece que:

“se podrá, e incluso será conveniente acudir a las presunciones cuando por la naturaleza y caracterís-ticas del vicio en relación a la fecha de su constatación, sea lo más probable que el vicio existiese al momento de otorgarse el contrato,

d) La acción legal que se inicia por la presente demanda tiene lugar antes de que transcurran los seis meses, a partir de la “entrega de la cosa vendida”, conforme al art. 1490 C. Civil.

En el caso presente, entiende la actora que debe tomarse como fecha de “entrega de la cosa vendida” la de adqui-sición de la posesión por dicha actora, que fue la del citado 8-9-2004, coincidente con la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa entre las partes, y ello por disposición expresa del art. 1462 C. Civil, y especialmente de su párrafo segundo, que asimila y hace coincidir la escrituración con la fecha de entrega de la posesión de la vivienda.

6. Posible acción de responsabilidad contra la demandada por no observar las reglas de la buena fe contractual.

Ello lleva a entrar a valorar la posible negligencia y pasividad de la demandada, al no preocuparse, antes de ul-timar el contrato de compraventa con mi representada, de hacer las pruebas necesarias a fin conocer el estado real de conservación de la vivienda, comunicando a la futura compradora las deficiencias existentes en aquélla, y comprometiéndose, en su caso, a practicar en la vivienda previamente las oportunas obras de rehabilitación de los elementos dañados.

Hemos de hacer hincapié en que, de la información llegada a la actora, se desprende que la finca fue adquirida por la demandada mediante adjudicación en pago derivada de subasta pública, en autos de un proceso de ejecución instado por la propia demandada contra los anteriores propietarios, y que durante los dos años que transcurrieron hasta la venta a la demandante, nadie ocupó materialmente la casa, menos vivió en ella, y estuvo constantemente cerrada hasta su venta a la actora.

7. Cuantificación de las responsabilidades de la demandada derivadas de la actio “quanti minoris” o estimatoria.

A estos efectos, dicha representada ha de referir el fundamento de esta cuestión al informe emitido en fecha 22 de febrero de 2005, por el Arquitecto superior D. …. a juicio del cual el desmerecimiento del precio de mercado de la vivienda atribuible a los desperfectos que se aprecian en la misma, puede evaluarse en 24.000 €, cantidad que, en principio, ha de constituir, a juicio de mi representada, el resarcimiento a que debiera condenarse la demandada, para su pago a aquélla, por ser aquél el costo de las obras necesarias para dejar la cosa comprada en el estado en que debió ser entregada a los compradores.


casos prácticos

8. Requisitos procesales de la demanda.

En la presente demanda, se han cumplido los siguientes requisitos procesales:

a) Procedencia del juicio declarativo ordinario

Este juicio es el previsto en el art. 249.2 de la LEC, para las demandas cuya cuantía exceda de quinientas mil pesetas y aquellas cuyo interés económico resulte imposible de calcular, ni siquiera de modo relativo: por otra parte, al no estar prevista esta clase de juicio en el apartado 1 del mismo artículo, la calificación de declarativo ordinario entiende la actora, que también procede en este caso por razón de la cuantía.

b) Capacidad de las partes para comparecer en juicio

Siendo la actora persona física, y la demandada persona jurídica, ambas tienen capacidad para comparecer en juicio, según prevé el art. 6.1.1° y 6.1.3°, de la LEC.

c) Condición de parte procesal legítima

Tienen esta capacidad ambas partes, al ser titulares de la relación jurídica establecida entre ellas, a raíz del Documento que se acompaña de núm. 1, así como de los de derecho a que se refiere la presente demanda. La legitimación activa de la actora viene dada expresamente por su condición de nuda propietaria de la vivienda aquí discutida, en ejercicios de los derechos y obligaciones previstos en los arts. 489 y 501, respectivamente, del C. Civil.

d) Representación procesal y defensa técnica

La actora comparece representada por Procurador legalmente habilitado para actuar en “el tribunal que conozca del juicio”, con poder que será otorgado “apud acta” ante el Secretario del Juzgado cuando este último designe, conforme a los arts. 23 y 24 de la LEC; y, asimismo, está dirigida por Abogado habilitado para ejercer su profe-sión en el Juzgado ante el que se formula la presente demanda, conforme al art. 31.1 de la LEC.

e) Competencias objetiva y territorial del Juzgado

Al Juzgado al que tengo el honor de dirigirme, le está atribuida la competencia objetiva en este proceso, a tenor del art. 45.1 de la LEC, al no existir disposición expresa que atribuya dicha competencia a otros tribunales. Tiene asimismo la competencia territorial para conocer de este proceso, según el art. 51.1 de la LEC, ya que, si bien la sede corporativa se encuentra en Mataró, es el Barcelona donde nació la relación jurídica objeto del litigio, y en ella tiene la demandada establecimiento abierto al público, según ha quedado precisado en el en-cabezamiento de este escrito.

f) Documentos que acompañan a la demanda

Se aportan con la demanda los documentos a que se refieren los arts. 264 y 265, en relación con los arts. 267 y 268, todos ellos de la LEC, junto con los que justifican la relación de hechos expuesta por la actora.

g) Aportación de fotocopias del presente escrito y de los documentos que lo acompañan

Conforme al art. 273 de la LEC, se aportan con el presente escrito, dos fotocopias del mismo y de los documen-tos que lo acompañan, para la entrega de la primera a la demandada y devolución de la segunda, debidamente sellada de entrada, a la actora.


h) A los efectos de dar cumplimiento al art. 253 de la LEC, se señala como cuantía de la presente demanda la cantidad de 24.000 € (veinticuatro mil euros)

9. Preceptos legales en que se ampara la demanda

La anterior argumentación se fundamenta en la aplicación de las siguientes disposiciones legales:

– Del Código Civil.

Art. 1461, que determina las obligaciones del vendedor de entrega y saneamiento de la cosa vendida.

Art. 1462, según el cual se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga la misma en poder y posesión del comprador, hecho que, según su párrafo segundo, coincide, a falta de otros pactos, con el de otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

Arts. 1484 a 1486, ambos inclusive, que regulan la obligación, a cargo del vendedor, de proceder al saneamien-to por defectos ocultos de la cosa vendida, determinan las responsabilidades de dicho vendedor, y las posibles acciones reservadas al comprador

Por lo expuesto, AL JUZGADO

SUPLICA: se sirva admitir la presente demanda, como deducida en tiempo y forma pertinentes, y, en su mérito, y previos los trámites procesales pertinentes, dictar sentencia por la que, acogiendo los Fundamentos de Derecho precedentes, se declare a la demandada, ABCD, responsable de los vicios o defectos ocultos existentes, con anterioridad a la fecha de 8-9-2004, en la vivienda adquirida por la actora a la demandada, simada en .. , calle n°…, Barrio…, y, por ello, se la condene al pago de la cantidad de 24.000 € (veinticuatro mil euros), en concepto primer párrafo, segundo inciso, del art. 1486 del C. Civil; con imposición de las costas íntegras del proceso a la ahora demandada, conforme al art. 394.1 de la LEC.

En Barcelona, a ............ de ........................ del dos mil cinco.

Abogado Procurador

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