Análisis de la Tributación de las rentas inmobiliarias en ...
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RENTAS INMOBILIARIAS PRIVADAS EN LA DISTRIBUCIÓN DE CARGAS Y BENEFICIOS DE LOS PROYECTOS URBANOS. ESTUDIO DEL POLÍGONO DE LA ESTACIÓN ANDALUCÍA DEL METROCABLE DE MEDELLÍN. MARIA PATRICIA TOBÓN MOLINA INGENIERA CIVIL UNIVERSIDAD NACIONAL DE COLOMBIA SEDE MEDELLÍN FACULTAD DE ARQUITECTURA ESCUELA DE PLANEACIÓN URBANO REGIONAL MAESTRÍA EN ESTUDIOS URBANO REGIONALES - PROFUNDIZACIÓN FEBRERO DE 2012
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RENTAS INMOBILIARIAS PRIVADAS EN LA DISTRIBUCIÓN DE
CARGAS Y BENEFICIOS DE LOS PROYECTOS URBANOS. ESTUDIO DEL POLÍGONO DE LA ESTACIÓN ANDALUCÍA DEL
METROCABLE DE MEDELLÍN.
MARIA PATRICIA TOBÓN MOLINA INGENIERA CIVIL
UNIVERSIDAD NACIONAL DE COLOMBIA SEDE MEDELLÍN
FACULTAD DE ARQUITECTURA ESCUELA DE PLANEACIÓN URBANO REGIONAL
MAESTRÍA EN ESTUDIOS URBANO REGIONALES - PROFUNDIZACIÓN
FEBRERO DE 2012
ii
RENTAS INMOBILIARIAS PRIVADAS EN LA DISTRIBUCIÓN DE
CARGAS Y BENEFICIOS DE LOS PROYECTOS URBANOS. ESTUDIO DEL POLÍGONO DE LA ESTACIÓN ANDALUCÍA DEL
METROCABLE DE MEDELLÍN.
MARIA PATRICIA TOBÓN MOLINA
INGENIERA CIVIL
Trabajo final de Maestría presentado en cumplimiento de los requisitos para
optar al título de Magister en Estudios Urbano Regionales.
Director
Profesor Henry Quesada Gómez Candidato a Doctor en Urbanismo
UNIVERSIDAD NACIONAL DE COLOMBIA SEDE MEDELLÍN FACULTAD DE ARQUITECTURA
ESCUELA DE PLANEACIÓN URBANO REGIONAL
MAESTRÍA EN ESTUDIOS URBANO REGIONALES - PROFUNDIZACIÓN
FEBRERO DE 2012
iii
RESUMEN
Es a través de la Planeación Urbana como se ordena el territorio obedeciendo a un imaginario de
ciudad en concordancia con sus potencialidades. Esta ciudad ideal, parte de unos deseos de desarrollo
económico y social que finalmente logren una óptima calidad de vida de los ciudadanos. Para lograr la
ordenación del territorio se cuenta desde la normativa con unos instrumentos de gestión del suelo y de
financiación. Los primeros han sido ampliamente desarrollados en las intervenciones realizadas en la
ciudad en los últimos años y los segundos no han sido bien aprovechados.
Se quiere demostrar como a través de las rentas obtenidas del suelo en el polígono de influencia de
la estación Andalucía del metro cable, se pueden obtener diferentes alternativas de financiación para
dichos proyectos de ciudad.
Mediante un ejercicio de simulación técnica y financiera de una manzana del polígono de estudio
la cual se define como una Unidad de Actuación Urbanística y basados en información obtenida del
mercado inmobiliario del sector, se muestra la viabilidad financiera de un proyecto urbano en donde
cumpliendo con la normativa vigente se puede dotar al territorio de unos estándares urbanísticos
adecuados en cuanto a equipamientos, espacios públicos y vías, y aparte de esto generar utilidades.
Finalmente podemos inferir que estas intervenciones desde lo público además de coadyuvar al
desarrollo socio-económico del sector, generan unas rentas que pueden ser utilizadas para financiar
dichos proyectos urbanos o como fuente de retorno de las inversiones ya realizadas.
Palabras Clave:
Planeación Urbana, Urbanismo Social, Distribución equitativa de cargas y beneficios, Rentabilidad,
Plusvalías.
iv
ABSTRACT
PRIVATE PROPERTY RENTALS IN THE EQUITABLE DISTRIBUTION OF
BURDENS AND BENEFITS OF URBAN PROJECTS AT THE SITE OF INFLUENCE
OF ANDALUCIA SUBWAY STATION CABLE OF MEDELLÍN
It is throughout the Urban Planning, the way it has been designed approaches to land use in
accordance with the land’s potential. Then comes the idea of design an imaginary city using its land’s
sources. This ideal city comes as a desire to improve the economical and social development of all of
the citizens from this community. In order to achieve land use and spatial planning there are some rules
regarding financial and management of the land that have been taking in consideration. The first one
has not been properly exploited and the second one has been widely developed in recent years.
This study is meant to demonstrate how through the income derived from the soil at the site of
influence of Andalucia subway station cable; different alternatives of financial support can be obtained.
Based on a technical and financial simulation exercise made in one block of the polygon,
which is defined as an Urban Action Unit, and according to the information gathered from the land
market sector, it is suggested that the project is financially viable. This project city will meet all the law
requirements and current legislation and it can help equip the territory with some appropriate urban
standards in terms of facilities, public spaces and pathways, and besides this it will create some extra
profit.
Finally, it be can inferred that these public interventions not only will help the socio-economic
development of the sector, but also, they will be profitable to investors and will generate an income that
can be used to finance other future urban projects.
Keywords:
Urban Planning, Social Urban, Equitable distribution of burdens and benefits, Profitability, Capital
gains.
v
AGRADECIMIENTOS
La autora expresa sus agradecimientos a:
La Universidad Nacional de Colombia sede Medellín, por brindarme la oportunidad de ampliar mi
conocimiento.
Al profesor Henry Quesada Gómez, por compartir conmigo su conocimiento de largos años de estudios
y por guiarme con paciencia en el camino correcto hacia el logro de obtener este producto final.
A la Subsecretaria de Catastro del Municipio de Medellín, por brindarme la información necesaria para
lograr tener los elementos necesarios para este trabajo.
A mis profesores y compañeros que compartieron conmigo en el aula de clase. Especialmente a mi
compañera María Alejandra que de manera incondicional me ayudó a editar este texto.
A todas las personas que con sus aportes y comentarios dieron respuesta a mis inquietudes.
A mi familia, por todo…
vi
CONTENIDO
RESUMEN...............................................................................................................................iii
ABSTRACT ............................................................................................................................. iv
AGRADECIMIENTOS .............................................................................................................. v
INDICE DE IMÁGENES......................................................................................................... viii
INDICE DE TABLAS ................................................................................................................ x
INTRODUCCION.................................................................................................................... 12
1. CONTEXTO EMPIRICO Y REFERENCIAS CONCEPTUALES. ....................................... 17
1.1 PLANIFICACIÓN URBANA Y ORDENACIÓN DEL TERRITORIO................................ 17
1.2 DISTRIBUCIÓN DE CARGAS Y BENEFICIOS. .............................................................. 18
1.3 RENTAS INMOBILIARIAS ............................................................................................ 24
1.4 INSTRUMENTOS DE GESTIÓN TERRITORIAL........................................................... 25
1.4.1 INSTRUMENTOS DE GESTIÓN DEL SUELO.......................................................... 26
1.5 REGULARIZACIÓN Y POLÍTICAS PÚBLICAS. ............................................................ 27
1.6 PLUSVALÍAS. ............................................................................................................... 30
1.7 INFORMALIDAD URBANA. ......................................................................................... 32
1.8 MERCADO INFORMAL DEL SUELO Y POBREZA. ...................................................... 33
2 PROYECTO URBANO INTEGRAL - PUI ............................................................................. 37
2.1 ESTUDIO DE CASO: ESTACIÓN ANDALUCÍA ............................................................ 41
2.2 FASE DE OCUPACIÓN POR AÑOS. ............................................................................. 44
2.3 NORMAS URBANÍSTICAS. .......................................................................................... 50
2.4 CARTOGRAFÍA TEMÁTICA......................................................................................... 55
2.5 ANÁLISIS DE UN MICRO-TERRITORIO ...................................................................... 69
2.5.1 Manzana 0206003................................................................................................. 69
2.5.2 Manzana 0207064................................................................................................. 76
2.6 COMPORTAMIENTO DEL VALOR DE LA PROPIEDAD (COMPARATIVO AÑOS 2002, .
2007 (ESTUDIO LINCOLN) 2011, DE LAS RENTAS INMOBILIARIAS Y FACTORES DE
VALORIZACIÓN. 81
vii
2.7 SIMULACIONES TÉCNICAS Y FINANCIERAS QUE EVALÚAN LAS RENTAS
INMOBILIARIAS PARA EL ANÁLISIS DEL REPARTO EQUITATIVO DE LAS CARGAS Y
LOS BENEFICIOS DEL DESARROLLO URBANO. ........................................................... 112
CONCLUSIONES.................................................................................................................. 117
BIBLIOGRAFÍA.................................................................................................................... 120
viii
INDICE DE IMÁGENES
Ilustración 1. Mapa de medellín. Plan de desarrollo- proyectos estratégicos 2004-2007. ................... 37
ilustración 2. Division por barrios de las comunas 1 y 2................................................................. 39
ilustración 3. Área de intervención pui nororiental. ....................................................................... 40
ilustración 4. Imagen panorámica del sector ................................................................................. 41
ilustración 5. Juan bobo antes y despues. ..................................................................................... 43
ilustración 6. Estacion andalucia y paseo urbano calle 107. ............................................................ 43
ilustración 7. Decada de los años 50. Primeros asentamientos dispersos .......................................... 45
ilustración 8. Adicion de nuevo suelo informal ............................................................................. 46
ilustración 9. Fase de ocupacion en suelo residual......................................................................... 47
ilustración 10. Fase de densificacion ........................................................................................... 48
ilustración 11 Fase de consolidacion ........................................................................................... 49
ilustración 12. Poligonos de consolidacion nivel 2 en el area de influencia de la estacion andalucia. ... 54
ilustración 13. Usos del suelo.. ................................................................................................... 57
ilustración 14. Algunos equipamientos del sector.......................................................................... 58
ilustración 15. Puentes peatonales. .............................................................................................. 59
ilustración 16. Espacio público. .................................................................................................. 60
ilustración 17. Bajos de la estacion andalucia ............................................................................... 60
ilustración 18. Viviendas en zona de riesgo.. ................................................................................ 63
ilustración 19. Alturas tipicas del sector. ...................................................................................... 64
ilustración 20. Lotes con varias unidades prediales. ...................................................................... 68
ilustración 21. Mapa del micro territorio ...................................................................................... 69
ilustración 22. Mapa division predial manzana 0206003. ............................................................... 73
ilustración 23 .Relación de las áreas de lote.................................................................................. 74
ilustración 24. Relación de las áreas construidas por lote. .............................................................. 75
ilustración 25. Relaciòn del àrea construìda por vivienda. .............................................................. 75
ilustración 26. Relaciòn del nùmero de pisos. .............................................................................. 75
ilustración 27. Imágenes de viviendas del sector. .......................................................................... 76
ilustración 28. Mapa de división predial. Manzana 0207064 .......................................................... 79
ilustración 29.Comparativo área de lotes ..................................................................................... 79
ix
ilustración 30. Relación áreas construidas .................................................................................... 80
ilustración 31 .Relaciòn del número de pisos por lote. ................................................................... 80
ilustración 32. Valorizacion de los locales comerciales entre los años 2007 y 2011. ........................ 107
ilustración 33. Valores promedio de la propiedad raiz. ................................................................ 110
ilustración 34. Comparativo de valorizacion de la propiedad. ....................................................... 110
x
INDICE DE TABLAS
Tabla 1 Parámetros generales para fijar aprovechamientos............................................................. 22
Tabla 2 Actuaciones y tipos de licencias ...................................................................................... 23
Tabla 3. Tabla de densidades, aprovechamientos y obligaciones. Zona 1. ........................................ 53
Tabla 4.Barrios de consolidación nivel 2. Comunas 1 y 2. ............................................................ 55
Tabla 5. Manzana 0206003 ........................................................................................................ 69
Tabla 6. Manzana 0207064 ........................................................................................................ 77
Tabla 7.Estudio del valor del suelo en medellin y area metropolitana. 2010. .................................... 83
Tabla 8.Valores de venta. Año 2002............................................................................................ 83
Tabla9. Precio de venta residencial. ............................................................................................ 85
Tabla 10. Precio de alquiler residencial........................................................................................ 91
Tabla 11. Precio de venta locales comerciales. ............................................................................. 92
Tabla 12. Precio venta residencial. .............................................................................................. 93
Tabla 13. Precio alquiler residencial............................................................................................ 97
Tabla 14. Precio venta locales comerciales................................................................................... 98
Tabla 15. Valor alquiler locales comerciales ................................................................................ 99
Tabla 16. Precios venta residencial............................................................................................ 100
Tabla 17. Precios de venta residencial. ...................................................................................... 101
Tabla 18. Tasas constantes estimadas por tipo de inmueble. ......................................................... 102
Tabla 19. Valores metro cuadrado por el método de la renta. ....................................................... 103
Tabla 20. Homogenizacion por año. .......................................................................................... 104
Tabla 21. Valor promedio por m2 de los locales comerciales entre los años 2007 y 2011. .............. 107
Tabla 22. Valorizacion de la propiedad raiz en medellin por tipología de Enero a Diciembre de 2010.
............................................................................................................................................. 108
Tabla 23. Variacion de indices de precios por zonas y tipologia.................................................... 108
Tabla 24. Variacion de precios de la propiedad raiz. ................................................................... 109
Tabla 25. Valorizacion de la propiedad segun estudio realizado.................................................... 110
Tabla 26. Valores/m2 de la propiedad raiz en diferentes comunas de la ciudad............................... 111
Tabla 27. Valores de la propiedad raiz en diferentes barrios de la comuna 2................................... 112
xi
Tabla 28. Simulación unidad de actuación urbanística, manzana 0206003 ..................................... 116
12
INTRODUCCION
El presente trabajo pretende develar el aumento de las rentas de los inmuebles ubicados en el
polígono de influencia de la estación del metro de Andalucía, mostrando como esta renta se capitaliza
dado el uso potencial que adquiere dicho suelo luego de la construcción del metro-cable y de las
intervenciones físicas realizados en el Proyecto Urbano Integral –PUI- de la Nororiental. Las
características de exclusividad que poseen dichos predios circundantes a la estación del metro hacen
que el propietario esté en condiciones de exigir un precio de venta o alquiler mucho más alto que antes
de la intervención y se potencializan otros usos más rentables por las ventajas que ofrecen los nuevos
servicios construidos.
Se trata pues, de mostrar cómo la rentabilidad del suelo debido a la ejecución de obras públicas o
por cambio en las normas urbanísticas que incrementen su desarrollo, podría ser capturada por la
administración mediante la captación de plusvalías y el reparto equitativo de cargas y beneficios para
financiar las obras que generaron dicho incremento o para la ejecución de nuevas obras y servicios para
la ciudad. Se trata también de identificar posibles instrumentos de ley que cumplan con el objetivo del
reparto equitativo de cargas y beneficios en el sector analizado. La administración debe involucrar a la
población económicamente capaz a contribuir con el gasto público como una responsabilidad social
para financiar la construcción de la ciudad. La recuperación de la inversión pública en infraestructura
en estas zonas marginales es posible para la ciudad en la medida en que la administración haga uso de
los instrumentos de financiación con que cuenta en cumplimiento de uno de los principios básicos
fundamentales de la ley 388 de 1997 como es la “prevalencia del interés general sobre el particular”, y
reconociendo la función social del suelo, con el fin de lograr una ciudad más equitativa.
Para analizar este incremento en las rentas, es necesario observar el comportamiento del valor del
suelo, mediante comparativos que muestren las variaciones del valor, para lo cual se analizarán
informes de avalúos realizados en el año 2002 por parte de la oficina de Avalúos del municipio de
Medellín, para el año 2007 se cuenta con información obtenida de un estudio realizado por el Lincoln
13
Institute1 y para el año 2011 se realiza una captura de datos en campo mediante investigación de las
ofertas de venta y alquiler que se observan en carteles en los predios, y también apoyados por el OIME2
con información suministrada de su base de datos, para lograr conocer la evolución en los precios del
suelo a partir de la construcción del metro-cable.
La principal dificultad fue la falta de información histórica y actual de precios de transacciones
realizadas en esta zona, ya que este mercado es informal y no hay agencias que lleven registros de
precios de venta y/o alquiler, ni tampoco las Lonjas tienen información de valores inmobiliarios de los
sectores periféricos de la ciudad.
En sus orígenes los dos barrios donde se ubica esta operación—Andalucía y Villa del Socorro—
tuvieron procesos formales; el primero mediante venta de lotes de la finca original y el segundo fue
urbanizado por Corvide3, entidad del orden municipal ya liquidada. Sin embargo, desde los años
setenta las invasiones al borde de la quebrada Juan Bobo se incrementaron ocupando terrenos de
propiedad del municipio de Medellín.
Las características principales que presentaron entonces estos asentamientos eran que los predios no
obedecían a ningún tipo de planeamiento, sus infraestructuras eran precarias, no respetaban las
condiciones geológicas de los suelos ni retiros a fuentes hídricas, los servicios públicos eran en
muchos casos “piratas”, las aguas servidas vertían a las quebradas contaminando, no había un manejo
adecuado de las aguas de escorrentía, por lo que el impacto para el medio ambiente era severo; además
la inseguridad de la tenencia hacía que los pobladores poco se preocuparan por mejorar su entorno y su
vivienda creando espacios insalubres. Este tipo de ocupaciones ha producido para la ciudad unos daños
irreversibles por el cambio inadecuado en el uso del suelo.
Para entrar en contexto, se desarrolla en los tres capítulos iniciales un marco teórico y conceptual
donde se introduce a diferentes conceptos como el tema de la planificación urbana y ordenación del
1 Cardona Querubín, Iván Darío y Henry Quesada Gómez. 2006. Cuantificación y mapeo de la valorización en inmuebles próximos a
intervenciones urbanas, lineares y puntuales desarrolladas en Medellín, Colombia. Instituto Lincoln de Políticas de suelo. 2 Observatorio Inmobiliario de Medellín, Adscrito a la Subsecretaria de Catastro.
3 CORPORACIÓN DE VIVIENDA Y DESARROLLO SOCIAL CORVIDE, era la entidad del orden municipal encargado de la vivienda
social (financiada con recurso público y dirigido a sectores de bajos ingresos).
14
territorio, en el cual se aborda uno de los principios fundamentales de la ley 388/97 como es la
distribución equitativa de cargas y beneficios, y como un suelo al cual se le están confiriendo unos
nuevos aprovechamientos y se está valorizando dada unas inversiones en infraestructura realizadas por
la municipalidad, debe contribuir con las cargas que dicha operación urbanística genera, y las cuales
está en capacidad de asumir, dada la rentabilidad del mismo suelo. Luego se aborda el tema de
instrumentos de gestión del suelo el cual es un mecanismo que ayuda a las entidades públicas a
intervenir en el mercado del mismo y a obtener el territorio necesario para satisfacer el interés general;
Las políticas públicas pueden intervenir en el mercado del suelo y evitar que los especuladores lo
retengan a la espera de obtener el mejor precio de venta, estas políticas deben ser mas preventivas que
curativas, con el fin de lograr una economía en los recursos públicos y para llevarse a cabo se hace
necesario recurrir a los instrumentos de financiación como es el caso de la recuperación de plusvalías,
tema del cual se hace una breve reseña; y finalmente se habla sobre el tema de la informalidad urbana,
informalidad en el acceso al suelo y como este mercado informal se convierte en una trampa para la
clase de bajos ingresos económicos que adquieren este tipo de predios que son costosos para la
comunidad y para la administración que luego tiene que intervenir y corregir la irregularidad
urbanística allí generada; Es claro que el costo de intervenir en zonas de asentamiento informal es
mucho más alto que si se urbanizan los lotes adecuados y se posibilita a la población acceder a estos
logrando así que la rentabilidad del terreno se convierta en una fuente de ingresos para el proyecto,
logrando mantener así un bajo valor del suelo que beneficie a los futuros adquirientes, en lugar de
beneficiar al urbanizador pirata o al invasor.
Pero lo que ocurre en la realidad es un círculo vicioso en donde, el Estado es incapaz de proveer
todo el suelo urbanizado requerido por la población de bajos ingresos, esta no tiene la capacidad
financiera de adquirir en el mercado formal, por lo que la adquieren en el mercado informal en
condiciones muy precarias pero bajo la premisa que en algún momento la administración local entrará a
intervenir mediante políticas públicas de titulación y subsidio que permitan mejorar sus condiciones de
vida. Bajo este panorama, es difícil que se rompa este esquema de ocupación en las ciudades.
Las soluciones se dan mediante la implementación de políticas públicas y abarcan procesos como la
regularización, legalización, construcción de redes de servicios públicos adecuados, reubicación para
quienes se encuentren en zona de riesgo de deslizamiento, adquisición de predios para la construcción
de equipamientos colectivos y espacio público como vías, andenes y construcción de vivienda para los
15
reubicados. No regularizar no es políticamente una opción pero es en muchos casos la causa de que el
urbanizador venda en el mercado informal a altos costos por las expectativas que esta genera.
Finalmente en el último capítulo se entra en materia con el estudio de caso que es el área de
influencia de la estación del metro-cable de Andalucía la cual está inmersa en el área de intervención
del PUI de la Nororiental, allí se responde a un modelo de ciudad compacta, con el mejoramiento
integral de la quebrada Juan Bobo logrando la consolidación de un territorio que presentaba un alto
riesgo y un alto impacto social. La inversión fue netamente pública y se logró la inclusión dentro de la
ciudad formal de un territorio que tenía los más bajos índices de calidad de vida en la ciudad4.
Aquí se expone de manera sucinta temas generales sobre el PUI de la Nororiental y se muestra
mediante planos temáticos como es la distribución actual de los usos del suelo, la tendencia actual de
los niveles de piso, cuales son las zonas de riesgo y como se da espacialmente la variación de precios
del mercado.
Se toman apartes de la investigación realizada por la EDU para la ejecución del PUI de la
Nororiental, se muestra como fue el proceso de ocupación por décadas, empezando en 1950 momento
en el cual comienza el proceso de asentamiento en la ladera Nororiental de Medellín.
El aporte que se pretende lograr con este trabajo es mostrar a las administraciones municipales
como pueden mejorar las fuentes de financiación de este tipo de proyectos, mediante un reparto
equilibrado de cargas y beneficios y lograr una redistribución de los recursos para la construcción de
obras públicas para el beneficio de todos; para ello se harán simulaciones técnicas y financieras que
demuestren la capacidad de pago de los particulares a partir de las rentas del suelo identificadas.
Con el panorama expuesto, y ante la experiencia presentada en la ciudad de Medellín, donde se
integraron los entes municipales para lograr una gestión territorial armónica y conjunta, es claro que las
intervenciones realizadas desde lo público y como una forma de pago a una deuda social acumulada
mejoran la calidad de vida de la población y pretenden ser incluyentes, para un sector de la población
que presenta los más bajos ingresos, deberá pasar algún tiempo para analizar si se logró tal inclusión o
por el contrario se produjo un desplazamiento por el encarecimiento del sector. Lo que sí es evidente es
4 http://www.medellin.gov.co/alcaldia/jsp/modulos/datosEstadisticos/obj/pdf/calidaddevida2006/285-%20indicadores.pdf
16
que estas intervenciones como políticas de apoyo a lugares aumentan la renta del suelo y por ende el
patrimonio de los particulares. El reto será lograr que la ciudad adopte los mecanismos de
financiamiento para construirse a sí misma e intervenir con mayor fuerza en los sitios más deficitarios
para obtener el equilibrio fundamental para su desarrollo y mejor vivir de todos los habitantes.
17
1. CONTEXTO EMPIRICO Y REFERENCIAS CONCEPTUALES.
1.1 PLANIFICACIÓN URBANA Y ORDENACIÓN DEL TERRITORIO5.
La planeación urbanística se centra en ordenar el territorio dándole un uso racional. Se plantea
un modelo de ciudad que identifica sus dinámicas y define los instrumentos de actuación necesarios
para alcanzar el modelo propuesto. Se pretende pues, lograr el máximo aprovechamiento del territorio
el cual se asocia al uso sustentable de los recursos naturales y a adecuados patrones de asentamientos y
de actividades económicas.
Dentro de sus objetivos esta el desarrollo socioeconómico de las regiones, el buen manejo de los
recursos naturales y el uso adecuado del territorio, logrando así un desarrollo equilibrado de las
regiones y una mejora en la calidad de vida .Todo esto se normaliza para cada municipio en los Planes
de Ordenamiento Territorial.
La ordenación territorial es un instrumento de política de Estado que pretende racionalizar las
diferentes formas de ocupación del suelo para optimizar el uso de los recursos existentes, coordinando
las acciones de los sectores público y privado6. En Colombia desde la Ley 9 de 1989 se generaron las
herramientas legales para intervenir en el territorio.
Legislar, planificar y ejecutar los planes aprobados, son los tres procesos de intervención o
etapas que se desarrollan en la ordenación del territorio (Pujuelas, 1998). Con la legislación, se
normalizan los instrumentos de la ordenación del territorio; es decir, se dictan las políticas territoriales
sobre los usos prohibidos o permitidos del suelo. La planificación concibe el modelo territorial deseado,
desde lo general hasta lo más particular, según el grado de concreción deseado, así, los planes pueden
ser territoriales, urbanísticos o sectoriales. La ejecución de los planes, permite transformar la realidad
de conformidad con las determinaciones establecidas en cada una de las fases del planeamiento hasta
alcanzar los objetivos propuestos. La ordenación del territorio es entonces, el resultado de las acciones
emprendidas, con el fin de dar soluciones adecuadas a las necesidades identificadas en las dimensiones,
socio – económica, política, espacial y ecológica de la ciudad. (Quesada, 2010).
5 Quesada, Henry. Basado en un documento no publicado. 6 Instituto Geográfico Agustín Codazzi. (1992). Taller Nacional Ordenamiento Territorial. Conceptualización y Orientaciones: hacia un
lenguaje común. Memorias Comisión de Ordenamiento Territorial –COT-; Departamento Nacional de Plantación – DNP. Bogotá D.C., 10 – 11
diciembre.
18
El contexto de las últimas décadas del Siglo XX y que aún viven las ciudades, es la gran
movilidad territorial y la exigencia de combinar esfuerzos de los sectores público y privado. La
planeación estratégica abre otras posibilidades de intervención en el futuro del territorio, haciéndolo
atractivo para la implantación de nuevas dinámicas comerciales e industriales; se trata de formular
nuevos retos, plantear alternativas y proponer líneas de acción en una visión más globalizadora de la
planificación, con una mayor participación en las decisiones de desarrollo futuro de los agentes e
instituciones económicas y sociales, en busca de encontrar puntos de convergencia y de diseñar
estrategias comunes. (Quesada, 2010)
1.2 DISTRIBUCIÓN DE CARGAS Y BENEFICIOS7.
La Ley 388 de 1997 en el Artículo No. 38 establece: “Reparto equitativo de cargas y beneficios.
En desarrollo del principio de igualdad de los ciudadanos ante las normas, los planes de ordenamiento
territorial y las normas urbanísticas que los desarrollen deberán establecer mecanismos que garanticen
el reparto equitativo de las cargas y los beneficios derivados del ordenamiento urbano entre los
respectivos afectados. Las unidades de actuación, la compensación y la transferencia de derechos de
construcción y desarrollo, entre otros, son mecanismos que garantizan este propósito. Para entender
claramente estos conceptos los definimos separadamente”8.
Reparto: Es la distribución equitativa entre los propietarios conforme a la tenencia de cada uno
de los predios que hacen parte de las unidades de gestión, de las obligaciones urbanísticas en
proporción al aprovechamiento medio asignado a cada unidad en índices de construcción o metros
cuadrados construidos.
Carga: Son las obligaciones urbanísticas que deben ser asumidas por los propietarios del suelo a
urbanizar en razón de la función pública del urbanismo. Se identifican como cargas todos los
componentes del espacio público que deben ser cedidos, adecuados y construidos por los propietarios,
tales como: cesión de suelo para vías y construcción de vías, cesión y adecuación del suelo, tanto para
construcción de equipamientos como para zonas verdes públicas.
7 Este capítulo es basado en el documento de Ana Isabel Zea, Juan Carlos García Bocanegra. El Área Metropolitana y la intervención en el
ordenamiento territorial. Octubre 16 de 2007. 8 http://www.medellin.gov.co/alcaldia/jsp/modulos/P_ciudad/pot/PlanParcDesTorr/83RepCarBeneficios.jsp?idPagina=744
19
Beneficio: Se determina por la potencialidad de desarrollo derivada de la asignación de
aprovechamientos urbanísticos, cuantificados en metros cuadrados de construcción que resultan del
aprovechamiento medio, según los usos del suelo definidos para el área de planificación y para cada
una de las unidades de gestión. La base de cálculo del reparto equitativo de cargas y beneficios es el
aprovechamiento urbanístico, que no es otra cosa que la cuantificación de los beneficios urbanísticos
potenciales definidos por instrumentos como los planes parciales. Esto nos lleva a concluir que el
rendimiento del suelo está dado en función de su uso , dado que el aprovechamiento económico del
suelo urbano es el que se deriva de su edificabilidad, y tal aprovechamiento es el que le confiere valor
de mercado. Ya que al adquirir un predio se paga en razón de lo que se puede hacer sobre el terreno.
En la Ley 388 de 1997 confluyen dos objetivos en relación con la distribución equitativa de
cargas y beneficios derivados de los procesos de desarrollo urbano: el primero es la obtención del suelo
necesario y la financiación de los elementos colectivos de soporte de la vida urbana (áreas protegidas,
infraestructuras viales y de servicios públicos domiciliarios, áreas verdes y recreativas, equipamientos
sociales, etc.) y el segundo, el tratamiento igual a los propietarios de suelo involucrados en una
determinada operación urbana.
En el POT municipal encontramos que según las características físicas de cada zona homogénea,
se establecen normas que definen un manejo diferenciado para cada zona en cada una de las clases de
suelo, y a esto se le denomina TRATAMIENTOS. Son tratamientos urbanísticos el de desarrollo,
renovación urbana, consolidación, conservación y mejoramiento integral. “Los tratamientos determinan
de acuerdo con el modelo de ordenamiento territorial y el potencial de cada sector, las acciones que
orientan la implementación del POT, en todas las diferentes zonas homogéneas que componen cada
clase de suelo, para que cada zona pase de la situación actual a la situación deseada, identificando las
potenciales transformaciones que a su vez darán cabida a las actividades consagradas como permitidas
en el Plan de Ordenamiento”(Zea, 2007).
El sector de estudio del presente trabajo final se encuentra localizado en la zona nororiental de
Medellín y en el POT municipal se clasifica como tratamiento de Consolidación nivel dos. El
tratamiento de consolidación urbana se aplica a zonas con tendencia a un desarrollo definido y estable,
en consecuencia, se pretende afianzar su desarrollo de conformidad con las tendencias que presentan
actualmente, pudiendo identificarse diferentes énfasis ya sea hacia la redensificación o el
20
mantenimiento de las actuales densidades, en ambos casos manteniendo el mismo patrón urbanístico y
predial así como el mejoramiento de los espacios e infraestructuras públicas, según sea el nivel de
clasificación uno, dos o tres.
A diferencia de la asignación de tratamientos y las clases de suelos, los usos del suelo se
manejan normalmente a través de una zonificación genérica que determina: usos principales
(identificando una determinada vocación a realizar en forma de actividades), usos complementarios,
restringidos (la operación de estos implican la realización de una serie de actividades que mitiguen los
impactos negativos) y los usos prohibidos.
Identificamos las grandes categorías posibles de usos principales en la zona urbana y su
correlación lógica con tratamiento y clase de suelo:
Uso residencial: Es aquel donde predomina el desarrollo de viviendas.
Uso comercial: Entendido como el uso destinado al intercambio de bienes al por mayor
y al detal.
Uso industrial: Áreas para el desarrollo de la industria manufacturera, la transformación
física o química de materiales y componentes en productos nuevos, ya sea que el trabajo
se efectúe con máquinas o a mano.
Uso dotacional: Agrupa el conjunto de área e inmuebles destinados a la prestación de
servicios institucionales prestados principalmente por el Estado o por particulares.
Usos múltiples y/o mixtos: Son áreas en las cuales es imposible identificar de los
anteriores usos principales la prevalencia de uno solo, sino que se trata de zonas en
donde se mezclan de manera armónica varias de estas actividades, situación que se
pretende mantener o generar.
Derivado de los tratamientos y de los usos, se derivan el Aprovechamiento (medido en
Densidades, Edificabilidad, Índices, Alturas y/o volumetrías, concretando la variable “Beneficios”) y
las obligaciones y cesiones urbanísticas, que concretan las “Cargas” urbanísticas, en los mismos
predios.
La siguiente matriz (Tabla No. 1) propone los parámetros generales para fijar los
aprovechamientos del territorio, en forma de construcciones, ocupaciones y/o destinaciones, las cuales
21
se reglamentan asociados fuertemente a los tratamientos, así como la definición general de parámetros
para fijar obligaciones urbanísticas, las cuales deben poseer una correcta correlación con el
aprovechamiento fijado y las formas de uso permitidas. Solo mencionamos la norma general para suelo
urbano por ser nuestro principal interés en este trabajo.
Los beneficios, que corresponden a las rentas del suelo derivadas de su aprovechamiento, se
deben casi en su totalidad a la determinación de usos y edificabilidad del suelo, los cuales son
determinadas de forma casi exclusiva por el POT de cada municipio.
Dado que los tratamientos direccionan las actuaciones en las diferentes zonas homogéneas que
conforman cada clase de suelo, para habilitar el desarrollo de los usos previstos en el mismo territorio,
en la siguiente matriz (Tabla No. 2) se identifican en letras mayúsculas, las actuaciones y por tanto tipo
de licencias- de acuerdo con las clases definidas en el decreto nacional 564 de 2006- que predominan
en cada tratamiento, así como en letra minúscula, licencias que también son aplicables pero con menor
énfasis
En síntesis podemos decir que la distribución equitativa de cargas y beneficios es un
mecanismo de financiación de las obras de urbanización, redesarrollo o renovación, con cargo a los
incrementos en los precios del suelo producidos por la operación urbana respectiva, soportada en la
asignación específica de las normas de uso y edificabilidad. Mediante este mecanismo se financia la
obtención de suelo para usos colectivos y sociales y la ejecución de obras de urbanización.
(Maldonado, 2010).
Dado que en el mercado informal no cumplen con la normatividad urbanística, estos determinan
el aprovechamiento del suelo y lo explotan en su totalidad, obteniendo los mayores beneficios. Cuando
se entra en estos territorios con programas de regularización la administración y la ciudad asume todas
las cargas para tratar de solucionar la irregularidad urbanística que presenta el territorio. Estas
intervenciones nuevamente generan unos beneficios que van a manos de la comunidad, y si bien es
cierto que esta inclusión de los territorios a la “legalidad” genera beneficios a las administraciones, vía
pago de impuesto predial y servicios públicos, lo cierto es que las dinámicas que se generan en estos
territorios hacen que la población beneficiada este en capacidad de contribuir con las cargas.
22
Tabla 1 PARÁMETROS GENERALES PARA FIJAR APROVECHAMIENTOS
Fuente: Ana Isabel Zea, Juan Carlos García Bocanegra. El Área Metropolitana y la intervención en el ordenamiento territorial. 2007.
NORMA ESTRUCTURAL NORMA GENERAL (URBANA Y RURAL)
CLASES DE SUELOS TRATAMIENTOS
PARAMETROS PARA FIJAR APROVECHAMIENTOS
USOS PRINCIPALES
PARAMETROS PARA FIJAR OBLIGACIONES
SUELO URBANO
CONSERVACION Alturas, volumetrías, tipologías
Residencial, comercial, servicios,
industrial, dotacional.
m2 de espacio público efectivo por personas en vivienda. m2 de espacio público por m2 a construir en otros usos. Equipamientos. Infraestructuras básicas de movilidad y servicios públicos.
CONSOLIDACION Alturas y volumetrías o índices de construcción y ocupación, densidades.
RENOVACION Índices de construcción y ocupación. Densidades.
REDESARROLLO Índices de construcción y ocupación. Densidades.
MEJORAMIENTO INTEGRAL Alturas y volumetrías, densidades.
DESARROLLO Índices de construcción y ocupación. Densidades.
23
.
Tabla 2 ACTUACIONES Y TIPOS DE LICENCIAS
Fuente: Ana Isabel Zea, Juan Carlos García Bocanegra. El Área Metropolitana y la intervención en el ordenamiento territorial. 2007.
CLASES DE SUELOS TRATAMIENTOS
ACTUACIONES PRINCIPALES Y LICENCIAS URBANÍSTICAS
USOS PRINCIPALES APROVECHAMIENTO OBLIGACIONES
SUELO URBANO
CONSERVACION
CONSTRUCCION (restauración, modificación, nueva)
Residencial, comercial, servicios,
industrial, dotacional.
ALTURAS, VOLUMETRIAS,
TIPOLOGIAS, INDICES DE
CONSTRUCCION Y OCUPACION, DENSIDADES
m2 de espacio público efectivo por personas en vivienda, m2 de espacio público por m2 a construir en otros usos. Equipamientos. Infraestructuras básicas de movilidad y servicios públicos.
CONSOLIDACION
CONSTRUCCION URBANIZACIÓN
subdivisión
RENOVACION
REDESARROLLO
MEJORAMIENTO INTEGRAL
DESARROLLO
24
1.3 RENTAS INMOBILIARIAS
Los bienes raíces tienen la particularidad de generar dinero por sus características únicas y
son una inversión con un bajo riesgo. La vivienda además tiene una característica particular y es que
además de ser una inversión también es un bien de consumo (para ser usado).
Las inversiones en bienes raíces tienden a valorizarse con el tiempo y en algunos casos
producen rentabilidad. Esta rentabilidad se puede dar mediante la plusvalía, que es el mayor valor de la
propiedad por causas ajenas al propietario, y por la renta, o sea el flujo de caja en un período de tiempo
determinado. Podría decirse que la rentabilidad de un inmueble es el rendimiento que produce el
dinero que se invirtió en la compra de ese bien. Es pues la relación entre el beneficio obtenido y la
inversión realizada para obtenerlo9
Ahora bien, cuando voy a comercializar dicho inmueble, el valor económico estará
determinado por causas intrínsecas como las mejoras realizadas y por causas extrínsecas como la
valorización. En sitios donde se presentan grandes inversiones públicas que transforman los sectores se
dan altas valorizaciones de la propiedad. Esta valorización, o crecimiento de las rentas del inmueble
depende directamente de las dinámicas económicas del sector donde se localiza el inmueble. La
evolución del empleo y la renta disponible son determinantes por el lado de la demanda para estimar
una evolución esperada de las rentas que pagarán los inquilinos, y por extensión, de la evolución del
valor futuro del activo. (Lamothe, 2009)
El valor de un inmueble está relacionado directamente con los ingresos que pueda producir: a
mayores ingresos, mayor valor de la propiedad y a menores ingresos menor valor. (Castrillón, 2004).
Esto como lo veremos más adelante no aplica en el caso de propiedad raíz de estratos bajos en donde se
tienen bajas valorizaciones y alta rentabilidad.
La rentabilidad de los inmuebles está afectada por ciertos riesgos previsibles. En estos riesgos
tenemos el no pago de la renta, los períodos de vacancia del inmueble, la depreciación del inmueble lo
que implica una inversión en mejoras y la dinámica del sector donde se localiza el inmueble también
contribuye al riesgo, castigando a los inmuebles ubicados en sectores donde se realizan pocas
9 http://hebrun.wordpress.com/2011/05/13/rentabilidad-inmobiliaria/
25
transacciones y hay pocos inversores. Pero también puede suceder que la carga tributaria en dicho
sector sea baja debido a políticas públicas o por la falta de tener un censo predial actualizado y esto
redundará en una mayor rentabilidad.
En el momento de sacar al mercado la propiedad se requiere conocer el inventario de los
inmuebles en el sector así como los proyectos futuros para lograr determinar el valor probable de venta
o arriendo. El valor de mercado de una propiedad es la cantidad estimada por la que una propiedad
cambiaría de manos, en la fecha de valoración, pasando de un potencial vendedor a un potencial
comprador, en una transacción a largo plazo, después de una comercialización adecuada y en la que las
partes actúan con suficiente conocimiento, con prudencia y de manera no compulsiva. (Lamothe, 2009)
En el caso de alquiler, este debe proporcionar a su propietario una cobertura suficiente de sus
costes y un justo rendimiento de su inversión.
El rendimiento de una inversión se mide mediante la tasa interna de retorno. La tasa interna de
retorno o tasa interna de rentabilidad (TIR) de una inversión, está definida como el promedio
geométrico de los rendimientos futuros esperados de dicha inversión. Es un indicador de la rentabilidad
de un proyecto: a mayor TIR, mayor rentabilidad.10
1.4 INSTRUMENTOS DE GESTIÓN TERRITORIAL11.
La gestión del suelo puede ser definida como el conjunto de intervenciones de las entidades
públicas sobre el mercado de la tierra, tendientes a corregir lo que podría conducir a evoluciones
socialmente inaceptables, ineficientes en materia económica y ecológicamente peligrosas, dada la
naturaleza económica de la tierra y, de manera aún más simple, todas las acciones tendientes a asignar
una utilización a los terrenos (Maldonado, 2000).
La intervención en el mercado del suelo está justificada por las características particulares de la
tierra: es un bien único e irreproducible. Esto puede tener repercusiones importantes en la sociedad
cuando se da la retención improductiva para elevar el precio en momentos de escasez y la especulación
10 http://es.wikipedia.org/wiki/Tasa_interna_de_retorno. 11 Basado en el documento: Instrumentos de Gestión del suelo.; algunos elementos de contexto. Notas de clase preparadas por María
Mercedes Maldonado Copello. Bogotá. Septiembre de 2000.
26
que imposibilita su adquisición para la preservación del suelo con fines ecológicos, agrológicos o
paisajísticos o para cumplir con su función social de generar espacio construido.
1.4.1 INSTRUMENTOS DE GESTIÓN DEL SUELO12
Una razón para justificar la intervención en el mercado de la tierra es el hecho de que un terreno
no solo vale por sus características físicas y su localización (como ocurre en el medio rural) sino, y
sobre todo en el medio urbano y periurbano, por los derechos que le son atribuidos. Y esos derechos
provienen de una decisión de la administración pública, que por este simple hecho genera incrementos
significativos de valor en las propiedades privadas. La decisión de la administración, además, debe
estar sustentada en la posibilidad de proveer de infraestructuras y de bienes colectivos, como vías de
comunicación, agua, suministro de energía, equipamientos y otros, lo que implica cargas de
financiación para toda la colectividad. Es por eso que una figura que refleja bien esta situación es la del
enriquecimiento sin causa del propietario.
La gestión del suelo se puede definir como el conjunto de intervenciones de las entidades
públicas sobre el mercado de la tierra, destinadas a alcanzar los objetivos éticos y políticos que asume
una colectividad en los procesos de transformación, ocupación y conservación de un territorio. Los
instrumentos de gestión del suelo pueden ser de naturaleza fiscal o regulatoria, o hacer parte de las
medidas de planificación.
Este es el conjunto de instrumentos de gestión del suelo previstos en la legislación colombiana:
1. La expropiación por vía judicial o por vía administrativa, que debe estar precedida de una etapa
de enajenación voluntaria, dirigida a lograr un acuerdo entre la administración y el propietario,
que eventualmente evite el procedimiento expropiatorio.
2. La gestión asociada por medio de reajustes de tierras, integraciones inmobiliarias y
cooperación entre partícipes, con base en los planes parciales y las Unidades de Actuación
Urbanística.
3. La declaratoria de desarrollo prioritario, sujeta a venta forzosa en pública subasta.
4. Los bancos de tierra o inmobiliarios, apoyados en el derecho de preferencia.
12 Este subtema es basado en el documento: Planes parciales, gestión asociada y mecanismos de distribución equitativa de cargas y beneficios
en el sistema urbanístico colombiano. María Mercedes Maldonado Copello, Juan Felipe Pinilla Pineda, Juan Francisco Rodríguez Vitta y
Natalia Valencia Dávila. 2006
27
5. La participación en las plusvalías derivadas de la acción urbanística del Estado.
6. Los certificados de derechos de construcción y desarrollo, establecidos como una forma
alternativa de hacer efectiva dicha participación y como un mecanismo de apoyo a las técnicas
de distribución equitativa de cargas y beneficios.
7. Los fondos de compensación.
8. La contribución de valorización.
9. El cobro de una tarifa elevada o “castigo” de impuesto predial unificado para los lotes
urbanizados no edificados, hasta del 3,3% del avalúo catastral o autoavalúo del inmueble, y la
imposibilidad de utilizar el beneficio de no pagar cada año más del doble del impuesto pagado
el año anterior.
10. Los estímulos tributarios, urbanísticos o los mecanismos de compensación (atendiendo a la
distribución equitativa de cargas y beneficios) para los propietarios de inmuebles declarados de
conservación ambiental, arquitectónica, histórica o cultural)
La aplicación de instrumentos de gestión del suelo redunda en mayores condiciones de equidad,
lo cual trasciende la formación de un ambiente más justo para el desarrollo, pues hace viables las
actuaciones mediante la generación de economías de escala, la distribución de los costos entre
diferentes agentes en proporción a su potencial ganancia, o inclusive la posibilidad de acceder a suelos
sobre los cuales existe interés de desarrollo, pero que son retenidos por sus propietarios usualmente
como mecanismo de especulación. (Torres, 2010).
Los instrumentos de gestión son en últimas, un complemento necesario para las políticas
públicas urbanas.
1.5 REGULARIZACIÓN Y POLÍTICAS PÚBLICAS.
Un problema común de las grandes metrópolis es el desarrollo informal que se da por el
crecimiento urbano acelerado, lo que genera exclusión social, segregación espacial y degradación
ambiental, con el consabido acceso informal o ilegal al suelo o a la vivienda. Existe diversidad de
procesos y situaciones: favela, villa miseria, barrio, urbanización pirata, loteo clandestino, comuna,
slums, campamentos, que no es otra cosa que la ocupación de áreas públicas o privadas, seguidas por la
auto-construcción.
28
El primer punto a tener en cuenta es la escasez de suelo habilitado para la generación de VIS en
las áreas urbanas del país. Diversos factores han contribuido a la poca oferta de VIS, al incremento de
la formación de asentamientos precarios y al déficit habitacional. Podría decirse que el factor
primordial es la constante valorización de los precios del suelo lo que afecta directamente el valor
económico de los productos inmobiliarios. Y esto tiene claras repercusiones en la ejecución de
construcciones masivas de vivienda de interés social – VIS y VIP13
.
El alza en los precios del suelo reproduce las causas de la informalidad, ya que se vuelve un
producto inalcanzable, y es mediante la autoconstrucción y la urbanización informal que se ejecuta un
importante número de viviendas en las grandes ciudades; pese a ello, algunas experiencias muestran
que es factible generar políticas de legalización y programas de mejoramiento para zonas de desarrollo
urbano espontáneo, que incluso pueden generar ingresos futuros para los municipios14
.
Hasta hoy, ninguna de las Leyes ha mencionado las acciones a seguir para el caso de la
ocupación ilegal de predios y es mediante proyectos de legalización, titulación y regularización
urbanística que inicie cada municipio (con una importante participación del Estado en la dotación de
infraestructura de servicios urbanos) como se pueden ir incorporando los asentamientos informales a la
legalidad del desarrollo urbano.
Si miramos entonces, los programas de regularización, cuyo objetivo explícito es la
incorporación de los asentamientos informales a la ciudad formal conllevan al alivio de la pobreza y la
inclusión social urbana. Las políticas se orientan a solucionar el dominio de la propiedad y los aspectos
urbano-ambientales de manera conjunta o independiente. La titulación conlleva a incorporar estos
predios al mercado formal del suelo y de la vivienda para poder acceder a crédito bancario, lo cual es
un tema que depende de la voluntad política de los gobiernos.
13 La Vivienda de Interés Social – VIS y Vivienda de Interés Prioritario – VIP, es aquella vivienda dirigida a las personas de bajos ingresos en
el país las cuales devengan menos de cuatro (4) Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes - SMMLV, cuenta con un subsidio de vivienda
otorgado por las Cajas de Compensación Familiar y el Gobierno Nacional; este se puede recibir en dinero o especie. El valor máximo de la VIS
será de 135 SMMLV equivalente $ 69´525.000 con base en el SMMLV de 2010 14 Esta experiencia corresponde a un programa de mejoramiento de las zonas de desarrollo incompleto de Medellín para el mejoram iento y
legalización de 7.000 viviendas. Esta acción le generó al Catastro municipal $ 40.000 anuales por vivienda, que en total fueron $ 280’000.000
por año, suma que pagaba un tercio de la inversión ejecutada por el municipio. “Programa de asistencia técnica para la gestión de la Política de
Vivienda Social y Urbana; Programa de Mejoramiento Integral de Vivienda y Entorno”, marzo de 1.995. Consultoría para el Ministerio de
Desarrollo Económico realizada por Patricia Rentería y Carlos Montoya.
29
Con la Ley 9 de 1989 de Reforma Urbana, se adoptó por primera vez en Colombia una serie de
mecanismos que permitían la intervención de las entidades públicas en el mercado del suelo, la
promoción de la gestión urbana pública y alternativas de concertación para la gestión mixta privada.
Este fue el camino que le abrió paso a la reflexión sobre planes de ordenamiento como instrumentos
básicos de la planeación y gestión del suelo. Esto ha significado importantes transformaciones
jurídicas, sociales y políticas.
Desde 1991 se crea en Colombia el Instituto Nacional de Vivienda de Interés Social y Reforma
Urbana – INURBE, entidad encargada de administrar el sistema de subsidios y prestar asistencia
técnica a partir de fondos provenientes del presupuesto nacional; también participan en esta labor las
Cajas de Compensación Familiar con aportes provenientes de la nómina de los trabajadores del sector
privado. Una de las preocupaciones del gobierno nacional es encontrar los mecanismos de acceso a
crédito para la población informal, pues el sistema financiero colombiano participa con un bajo
porcentaje de su cartera hipotecaria de largo plazo a la financiación de VIS15
.
Desde el nivel local y con la expedición de la Ley 388 de Desarrollo Territorial en 1997, se dio a
los municipios un marco de acción para la formulación de sus planes y programas de desarrollo.
La Ley388 es una apuesta por regular de forma más equitativa y racional el contenido y alcance de la
propiedad privada. Se busca determinar los derechos y obligaciones de los propietarios de la tierra que
emprendan procesos de urbanización o construcción, en donde ellos dado unas rentas generadas por los
aprovechamientos otorgados por la municipalidad colaboren con el costo de construir ciudad. Al
mismo tiempo se logran los objetivos del estado de ofertar suelo urbanizado aumentando la calidad de
vida de la población.
En Colombia, se destacan algunas experiencias sobre la aplicación de instrumentos a través de
programas y proyectos como el mejoramiento urbano, ambiental y de viviendas, la titulación predial y
regularización de la tenencia.
Los últimos programas que se han venido adelantando se conocen como Proyectos Urbanos
Integrales que incorporan una amplia participación de la comunidad, programas de capacitación para el
empleo y el fortalecimiento institucional de las administraciones locales.
15
Chiappe de Villa, María Luisa. (1999). La política de vivienda de interés social en Colombia en los noventa. Proyecto Interdivisional CEPAL
“Instituciones y mercados”, financiado por GTZ. Santiago de Chile. Pág. 20 -25.
30
Estos proyectos urbanos en la inserción de la política Nacional toma como referentes el Plan
Nacional de Desarrollo 2002 – 200616
: "Hacia un estado comunitario" y el plan Colombia, el cual es
una estrategia del Gobierno Nacional para la paz, la prosperidad y el fortalecimiento instituciona l.
Por medio de este se pretende generar un ambicioso plan de inversión a través de proyectos que
beneficien de manera rápida y eficaz a los colombianos menos favorecidos17
. En el ámbito
municipal se inserta en el Plan de Desarrollo Municipal18
“Medellín, Compromiso de toda la
ciudadanía” 2004-2007 en el componente de proyectos estratégicos de ciudad de la línea 3
“Medellín un espacio para el encuentro ciudadano” e igualmente actúa de manera significativa en
los demás componentes de la línea como son Espacio público, Movilidad y transporte, Medio
ambiente y Vivienda y hábitat. Así mismo, Para el ordenamiento territorial del Municipio de
Medellín, los componentes del PUI se ajustan a su imaginario de ciudad.
Los municipios cuentan con los POT y las normas, que hacen posible la orientación de las cargas
que por Ley deben aportar los terrenos susceptibles de ser urbanizados para distribuir en la colectividad
buena parte de los beneficios generados por estos procesos y que además permiten cumplir con uno de
los fundamentos de la Ley de Desarrollo Territorial colombiana como es el reparto equitativo de las
cargas y los beneficios derivados del ordenamiento urbano. Con esto se pretende disminuir las causas
de la informalidad urbana y obtener recursos para la construcción de una ciudad más equitativa para
sus pobladores.
La Ley provee de los instrumentos de financiación de políticas públicas para el desarrollo de sus
proyectos y obras de inversión, entre ellos está la recuperación de Plusvalías.
1.6 PLUSVALÍAS.
La plusvalía es el incremento del precio del suelo como resultado de acciones urbanísticas y
se encuentra reglamentada entre otros por la Ley 388 de 1997.
El artículo 73 de la Ley 388 de 1997, hace mención al artículo 82 de la Constitución Política, y
especifica que, las acciones urbanísticas que incrementan los aprovechamientos generan unos
16
http://www.dnp.gov.co/01_CONT/POLITICA/PLAN.HTM 17
CONVENIO 4800000316 de 2004.Empresa de Desarrollo Urbano – Departamento Administrativo de Planeación. PUI Nororiental. Etapa de
diagnóstico y formulación. Informe final. Mayo 21 de 2005. 18
ALCALDÍA DE MEDELLÍN, Plan de Desarrollo Municipal 2004-2007. Medellín, Compromiso de toda la ciudadanía
31
beneficios que permiten a las entidades públicas participar en las plusvalías resultantes de dichas
acciones. Esta participación se destinará a financiar los costos del desarrollo urbano y al mejoramiento
del espacio público.
Para que exista la plusvalía de un bien se dan unos actores claves: el hecho generador, el cual
puede ser la obra pública. La obra pública genera cambios en los usos del suelo, potencializa el uso del
suelo y dinamiza el mercado inmobiliario. El sujeto activo de la participación en plusvalías, el cual es
el municipio, los distritos, las Áreas metropolitanas. El sujeto pasivo, son los propietarios de los
inmuebles que reciben una plusvalía por la acción del Estado.
Según la ley 388 de 1997 sobre la participación en plusvalía, define que se establecerán los
precios comerciales por metro cuadrado de los inmuebles considerando su situación antes de las
intervenciones urbanísticas y se definirá un precio de referencia tomando como base de cálculo los
parámetros establecidos en los artículos 75, 76 y 77 de esta Ley
Es facultad de los Concejos municipales normalizar su aplicación y establecer la tasa de
participación que se imputará a la plusvalía generada, la cual pueden estar entre el 30% al 50% del
mayor valor por metro cuadrado. Para esta determinación se deberá considerar las condiciones
socioeconómicas de los pobladores de la zona.
La contribución de la plusvalía se hace efectiva cuando se solicita una licencia de construcción
o urbanización y cuando hay transferencia de dominio.
Recuperar las plusvalías generadas en ciertos sectores de la ciudad por efectos de obras
públicas que es el caso que tenemos sobre la mesa, significaría movilizar los recursos que se generaron
por los incrementos del valor de la tierra atribuible a los esfuerzos de la comunidad para convertirlos en
recaudación pública por la vía fiscal (a través de impuestos, tasas, contribuciones y otras formas)
(Smolka, 2005).
El impuesto predial por ejemplo, aplicado con un sentido de redistribución de cargas y
beneficios, es un buen medio para recuperar plusvalías generadas por la inversión pública.
32
Ante la escasez de recursos de los municipios y la existencia de amplias zonas deficitarias de
inversión pública que la requieren para lograr su desarrollo y aumentar la calidad de vida de la
población, no se debe ignorar esta posibilidad y continuar padeciendo el atraso de amplios sectores de
la ciudad. Los recursos obtenidos por este concepto se deben destinar a financiar las obras que
generaran la plusvalía o a recuperar la inversión ya realizada.
1.7 INFORMALIDAD URBANA.
Los rápidos procesos de urbanización, la pobreza y precariedad laboral de un alto porcentaje de
la población, el funcionamiento del mercado legal del suelo urbanizado, los precios en la oferta de
suelo y financiamiento, han sido factores que han condicionado el acceso a una determinada área
urbana y que en conjunto hacen que millones de personas en las grandes urbes tengan que vivir en
condiciones de ilegalidad. Otros elementos también motivan las migraciones entre asentamientos
informales intraurbanos, como el hacinamiento, las malas condiciones de higiene, el riesgo de desalojo,
mejores localizaciones por razones de trabajo, entre otros.
“Actualmente en América Latina la población viviendo en la ilegalidad/informalidad en relación
al suelo urbano llega aproximadamente al 40% en muchas ciudades y áreas metropolitanas. Los
programas de regularización que se están implementando en la región desde hace décadas, pero más
intensamente a partir de los años noventa del siglo pasado, no han podido aún, modificar la tendencia al
aumento de la población urbana viviendo en la ilegalidad” (Clichevsky, 2006).
Es pertinente que definamos los términos de ilegalidad, informalidad e irregularidad urbanística.
Por Ilegalidad nos referimos a la falta de títulos de propiedad. Se da con la ocupación de la tierra
pública o privada, en donde gran cantidad de personas han tenido que ponerse al margen de la ley para
poder tener acceso a tierra y viviendas urbanas, y se ven forzadas a vivir sin seguridad de tenencia en
condiciones muy precarias, generalmente en zonas periféricas.
La irregularidad se da por la falta de regulaciones urbanísticas como tamaño del lote, área para
espacios públicos, disposición de calles, etc.; Se da la ocupación de tierra sin condiciones desde el
punto de vista urbano-ambiental para ser usada como residencial.
33
Informalidad es lo que no está sometido a reglas. Es el incumplimiento de las normas
urbanísticas y constructivas de la ciudad. La construcción de viviendas tiene altas deficiencias de
infraestructura de servicios básicos domiciliarios. Es un proceso de urbanización en donde primero se
da la ocupación, luego el planeamiento y la dotación de servicios y por último la titulación.
1.8 MERCADO INFORMAL DEL SUELO Y POBREZA19
.
En el mundo de hoy, aproximadamente mil millones de personas viven en tugurios de barrios
marginales con infraestructura precaria y sin seguridad de tenencia, y se espera que la situación
empeore en el futuro (UN-HABITAT 2003). Desde las perspectivas del orden urbano y del ambiente,
las ocupaciones ilegales del suelo suelen causar daños irreversibles e imponer altos costos de
urbanización para los gobiernos municipales y para la sociedad como un todo (Smolka, 2005).
El mercado informal del suelo se genera de dos maneras, una, es la forma de ocupación mediante
la invasión que representa menos del 5% de los procesos urbanos; es una situación frecuente en predios
no urbanizados localizados al interior de las ciudades. La otra, es el mercado informal de urbanización
del suelo -urbanizadores piratas- que lotean terrenos prometiendo algún tipo de seguridad jurídica,
localizados en las periferias urbanas frecuentemente de ladera, dirigidos a las familias que inician el
proceso de vida en la ciudad. En algunos casos se incorporan suelos localizados por fuera de los
perímetros urbanos, normalmente carentes o con una alta deficiencia de infraestructuras de servicios
básicos domiciliarios; son acciones “organizadas” que inicia el propietario del terreno como procesos
de auto urbanización o de auto construcción, que van adquiriendo niveles de consolidación precaria de
asentamientos urbanos, que posteriormente se convierten en barrios; es la forma como estos predios
entran al mercado secundario de la vivienda.
Esta forma de segregación residencial es la base de altas rentas inmobiliarias, especialmente
luego que las administraciones entran a intervenir estos territorios dotándolos de infraestructura física.
Es por esto que no necesariamente la informalidad va acompañada de pobreza.
La irregularidad involucra temas como la tenencia (derechos de ocupación legal, registro de
títulos, etc.); cumplimiento de normas y regulaciones urbanísticas (tamaños de lotes, área para espacios
19 Basado en el documento: El urbanizador social: un experimento de política de suelo en Porto Alegre. Martim Smolka y Claudia P.
Damasio. Abril 2005
34
públicos, disposición de calles, etc.); cantidad y calidad de servicios suministrados; tipo de área donde
se produce el asentamiento (áreas con riesgos geológicos, laderas, zonas industriales abandonadas
contaminadas, etc.); y sobre todo, el proceso de ocupación en sí, que suele ser diametralmente opuesto
al de la urbanización formal. En el mundo “formal”, la ocupación representa la última fase de una
secuencia legal y reglamentada que empieza con la titulación y continúa con el planeamiento y la
dotación de servicios.
La manera más común de crear asentamientos informales consiste en ocupar parcelas mediante
una compleja sucesión de transacciones comerciales que involucran al propietario, al urbanizador, y en
algunos casos a los futuros habitantes. El propietario del suelo busca obtener la mayor renta del suelo,
los urbanizadores infringen la normativa y hacen subdivisiones de bajo costo y altísima rentabilidad; y
los habitantes pobres adquieren estos terrenos ilegales porque no tienen otra opción y en muchos casos
desconocen la legalidad de esta situación. Por lo general estas personas carecen de un trabajo formal y
de ahorros que les permita aspirar a una vivienda “formal”.
Los ocupantes compran el “derecho de ocupación” a través de un contrato de adquisición
(compra-venta) y proceden a construir viviendas sencillas y dejar un mínimo espacio para la
disposición del espacio público. Cuando las autoridades municipales se dan cuenta, ya es demasiado
tarde: la ocupación está consolidada y los ocupantes están organizados para resistirse a cualquier tipo
de cambio. La autoridad municipal no tiene la capacidad de estar constantemente vigilantes y detener
estos procesos, lo que evidencia un modelo de gestión tolerante a la informalidad y pone en evidencia
la carencia de opciones habitacionales formales para este segmento de la población.
El loteador impone un precio, que no se compadece con lo ofertado, porque no tiene incorporada
la urbanización. Es un mercado donde se imponen unas reglas de juego que son exclusivas de ciertos
agentes que conocen su funcionamiento y saben sobre la demanda por este recurso; la costumbre, es
una definición de precios que anticipan las expectativas de desarrollo y consolidación que alcanzan los
sectores con los programas de mejoramiento de infraestructuras públicas ejecutados por las
administraciones municipales.
35
Muchas ciudades están procurando mejorar esta situación de informalidad con programas de
regularización20
de títulos, lo que implica altos costos y lo más grave es que dichos programas tienden a
aumentar el número de personas que recurren a la irregularidad. El proceso de acceso a la tierra
urbanizada por parte de los pobres urbanos contribuye a la pobreza en lugar de mitigarla.
En el estudio realizado por la Empresa de Desarrollo Urbano -EDU- en el año 2005, se
obtuvieron los siguientes indicadores de informalidad en la ciudad de Medellín21
:
52 barrios informales, 21% de los 249 barrios y al 8.47% del suelo urbano de la ciudad
50.000 viviendas con deficiencias estructurales
38.539 hogares en hacinamiento crítico
34.000 viviendas sin conexión a ningún servicio público básico
109.561 predios ilegales, equivalente al 25% del total de la vivienda urbana
25.000 viviendas en ZAR
En el caso de la ciudad de Medellín, la cual es una de las principales ciudades de Colombia, con
una población aproximada según proyección del DANE para el año 2010 de 2.309.446 personas de los
cuales el 38,5% se encuentran en situación de pobreza, y el 9,2% de indigencia22
, ha implementado
dentro de sus políticas públicas los programas de “Urbanismo Social”, con los cuales ha ganado
reconocimiento mundial y más de diez premios internacionales23
con los llamados “Proyecto Urbano
Integral -PUI- los cuales comenzaron en la comuna Nororiental y se han ido replicando en varios sitios
de la ciudad24
, con unos muy acertados procesos de participación comunitaria, inclusión, cero
desplazamiento de la población asentada en este sitio (aproximadamente 170.000 personas
20
La Regularización Integral de Predios [Artículo 135, del Acuerdo 46 de 2006, Plan de Ordenamiento Territorial para Medellín] es una acción
del mejoramiento integral de barrios orientada a los asentamientos urbanos resultado de las formas de producción espontánea e ilegal del hábitat
y la vivienda, que se conocen como “Asentamientos Precarios”, para corregir los desequilibrios urbanos y consolidar los sistemas estructurantes
del espacio público y de ocupación del espacio privado, revirtiendo el fenómeno de la informalidad en el uso, ocupación y aprovechamiento del
suelo, para hacer, con criterios ambientales y de equidad, el reordenamiento territorial, elevar los estándares de habitabilidad y de seguridad a los
asentamientos por medio de la elaboración de proyectos urbanos que reconozcan la construcción social del hábitat con la adopción de normas
urbanísticas flexibles ajustadas a la realidad concreta y a las dinámicas singulares de los asentamientos urbanos que propendan por la
distribución equitativa de las oportunidades y los beneficios del desarrollo. 21
EDU. Presentaciones. Diapositivas Juan Bobo 22
http://www.medellincomovamos.org/pobreza-y-desigualdad 23
Entre los reconocimientos figura el Premio City to City Barcelona FAD Award 2009 que otorga la entidad catalana Foment de les Arts
Decoratives a las iniciativas urbanas que transforman la ciudad y mejoran la calidad de vida. segundo lugar en el premio internacional de
ciudades en España. 24
PUI Nororiental, PUI comuna 13, PUI Centro-oriental, PUI Noroccidental
36
beneficiadas25
) y el cual fue un programa donde convergieron distintos entes municipales con un
objetivo específico. Cabe destacar las propuestas arquitectónicas en varios equipamientos públicos
como la biblioteca España, la cual se ha convertido en un ícono de este sector.
Desde lo urbano lo que se busca es una integración de la ciudad; por eso se ha llegado a niveles
más avanzados que superan las fases de legalización de vivienda y de reconocimientos normativos,
para desarrollar propuestas de regularización urbanística que incluyen la generación de rutas de
transporte público que garantizan la movilidad; caso Metrocables de la Comuna Nororiental (barrio
Santo Domingo) y de la Comuna Trece en el occidente de Medellín. Se adelantan también programas
de suministro de servicios públicos domiciliarios, pavimentación de vías y construcción de andenes,
mejoramiento y ejecución de equipamientos, generación de espacios públicos y en la mayoría de los
casos, se desarrollan programas de reubicación de viviendas localizadas en zonas de riesgo no
mitigable.
25
http://edu-medellin.net/index.php?option=com_flexicontent&view=items&cid=45&id=107&Itemid=128&lang=es
37
2 PROYECTO URBANO INTEGRAL - PUI
Un Proyecto Urbano Integral es un instrumento de planeación e intervención física en zonas
caracterizadas por altos índices de marginalidad, segregación, pobreza y violencia. Podríamos pensar
como lo menciona Ezquiaga que este Urbanismo Social tiene una dimensión utópica, ya que inciden
sobre la realidad ayudando a descubrirla, es decir, construye la propia realidad por la vía positiva
proponiendo la ciudad deseable, materializándose en acciones concretas.
En el Plan de Desarrollo 2004-2007, “Medellín compromiso de toda la ciudadanía”, se
implementaron políticas tendientes a la legalización de la tenencia y las mejoras urbano-ambientales en
los llamados Proyectos Urbano Integrales –PUI-, con intervenciones en lo social y lo físico. Estos
proyectos tienen objetivos comunes con dicho Plan de Desarrollo en cuanto al desarrollo humano
integral, ya que pretende mejorar la calidad de vida de los habitantes de la ciudad superando la pobreza,
desigualdad, falta de gobernabilidad y propiciando un crecimiento económico sostenido y sostenible.
Ilustración 1. MAPA DE MEDELLÍN. PLAN DE DESARROLLO- PROYECTOS ESTRATÉGICOS 2004-2007. Fuente: Diapositivas EDU. 2004
Estos proyectos urbanos denominados “Urbanismo Social”, consisten en direccionar grandes
inversiones hacia proyectos urbanísticos puntuales en sectores populares de la ciudad. Se trata de
impactar con equipamientos educativos y culturales, mejoras habitacionales, espacio público y sistema
de movilidad (Metrocables).
38
El PUI contempla unos objetivos estratégicos que van muy de la mano con el modelo de ciudad
propuesto en el POT, como son priorizar el medio natural como elemento estructurante principal del
ordenamiento territorial y protagonista del espacio público, y transformar ese espacio público en
escenario de la integración social, implementar nuevos modelos de movilidad apoyados en el sistema
Metro, reubicación de viviendas que se encuentran en zonas de riesgo y mejoramiento habitacional.
Según el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), Medellín tiene un 25% de su territorio en
barrios con diferentes niveles de marginalidad, para un total de 2400 ha, 900 ha definidas como áreas
de Mejoramiento Integral (MI), con asentamientos en condiciones de precariedad y segregación socio
espacial, 1500 ha definidas como Consolidación nivel 3, con un déficit crítico en dotación de
infraestructura, espacio público y equipamientos, pero con un mayor nivel de consolidación, que
facilita su articulación a la ciudad formal (Echeverri, 2010).
El PUI fue aprobado inicialmente para las comunas 1 y 2, interviniendo directamente el área de
influencia de las estaciones de Metrocable que comprende, desde la estación Acevedo a orillas del río,
hasta el cerro Santo Domingo, los barrios Andalucía, Villa del Socorro, La Francia, Villa Niza,
Granizal, Popular 1, Popular 2, y Santo Domingo Savio 1; e indirectamente los barrios El Playón, La
Frontera, La Isla, Pablo VI, Santa Cruz, Moscú 1, La Rosa, Moscú 2, Villa Guadalupe, San Pablo, La
Esperanza 2, El Compromiso, La Avanzada y Santo Domingo Savio 2. Territorio equivalente a 158
hectáreas con más de 170.000 habitantes. Esta zona se caracterizaba por tener los más bajos índices de
calidad de vida (EDU, 2004).
Los principales objetivos fueron26
:
Fortalecer las organizaciones comunitarias, a través de la capacitación de líderes, la realización
de actividades informativas para la comunidad, de monitoreo y evaluación del proyecto.
Promover adecuadas intervenciones del Estado, a partir de la conformación de un comité
directivo municipal, la formación de mesas de trabajo con entidades públicas para lograr
acuerdos con este sector, así como con el privado y académico y la relación internacional.
Adecuar el espacio público, dándole nueva cualidad mediante el mejoramiento de calles y la
construcción de parques y plazoletas.
26 Tomado de: César Augusto Hernández (Coordinador del Proyecto Urbano Integral de la Nororiental), en su ponencia en el Congreso de
Desarrollo Urbano – Madrid- T itulada: Presentación de Caso: Proyecto Urbano Integral en la Zona Nororiental de Medellín: Un Modelo de
Transformación de Ciudad.
39
Fomentar la continuidad en la movilidad peatonal, a partir del plan de puentes peatonales y
vehiculares.
Adecuar nuevos equipamientos colectivos, con la construcción de bibliotecas públicas,
depósitos de buses, estaciones de policía, salas de navegación y centros de desarrollo
empresarial; con especial énfasis en el mejoramiento de algunos centros educativos,
restaurantes escolares, centros de salud y escenarios deportivos.
Promover programas habitacionales, mediante la regularización, legalización, mejoramiento y
construcción de edificios mixtos, vivienda de borde, vivienda en interior de manzana abierta y
el plan terrazas.
Mitigar el desgaste del ambiente, por reforestación, adecuación de áreas para la educación
ambiental, renovación de fauna y flora, la construcción de sistemas de recolección y
tratamiento de aguas residuales, obras de control a la erosión, el manejo de residuos sólidos, la
recuperación de corrientes de agua y la reubicación de viviendas ubicadas en zonas de alto
riesgo hidrológico, así como campañas de prevención, vigilancia y control sobre las cuencas de
las quebradas.
Ilustración 2. DIVISION POR BARRIOS DE LAS COMUNAS 1 Y 2. EN AMARILLO SE MUESTRAN LOS
BARRIOS INVOLUCRADOS EN EL PUI. Fuente: Diapositivas EDU 2004
40
.
Fuente: Empresa de Desarrollo Urbano-EDU. 2004
Zona 1: Área de Influencia de
la Estación Andalucía El
proyecto habitacional Juan
bobo está inmerso en esta
zona entre los Barrios
Andalucía y Villa Niza,
adicionalmente se encuentran
localizados los barrios La
Francia, Moscú No.1 y Villa
del Socorro .
Zona 2: Área de
Influencia de la Estación
Popular.
Zona 3: Área de influencia de
la Estación Santo Domingo.
Ilustración 3. ÁREA DE INTERVENCIÓN PUI NORORIENTAL Fuente: EDU. 2004.
Proyecto habitacional Juan Bobo
41
2.1 ESTUDIO DE CASO: ESTACIÓN ANDALUCÍA
Las intervenciones del PUI benefician los barrios Andalucía, La Francia, Villa Niza y Villa del
Socorro con una ocupación de 94ha. El área de influencia de la estación se define en el costado oriente
por la Carrera 46 en límites con los barrios Villa del Socorro y Popular; al occidente, la carrera 52
paralela al río Medellín y a la estación Acevedo; al norte, la calle 110 en el barrio La Francia con
la presencia de la cuenca de quebrada La Herrera y al sur, los barrios Villa Niza y Villa del Socorro
definidos por la calle 105A, denominada “El Tirabuzón” influenciada por la cuenca de quebrada Juan
Bobo27
.
Ilustración 4. IMAGEN PANORÁMICA DEL SECTOR Imágenes: Fotos panorámica y proyecto habitacional Juan Bobo.Taller Urbano EDU. 2006.
Otras imágenes, recorrido de la autora por el sector. 2011.
27 Convenio 4800000316 de 2004.Empresa de Desarrollo Urbano – Departamento Administrativo de Planeación .Informe final. PUI
NORORIENTAL. Etapa de DIAGNÓSTICO y FORMULACIÓN.-Mayo 21 de 2005.
