Reservas del bosque

MANUAL DE CONVIVENCIA

CONJUNTO CERRRADO LA RESERVA DEL BOSQUE

NIT: 900486626-0

MANUAL DE COMVIVENCIA

Por el cual se establecen normas de convivencia, seguridad y procedimiento de sanciones de obligatorio cumplimiento para todos los residentes de las unidades privadas o casas de que consta el conjunto, en armonía con la Ley 675 de 2001, Ley 746 de 2002, Ley 1209 de 2008 y el reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque.

CAPITULO IOBJETO

ARTICULO 1. El manual de convivencia es un herramienta utilizada por el Consejo de Administración, Comité de Convivencia, Administrador, propietarios, tenedores, etc. que contendrá las conductas o actos no permitidos, en los que puedan incurrir los propietarios o tenedores de los bienes privados, así como el procedimiento y las sanciones que deben seguirse. El Presente Manual de Convivencia se emite en ejercicio de la Cláusula Vigésima Cuarta, numeral 8 del Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto.

CAPITULO IIOBJETIVOS

ARTICULO 2. La persona jurídica Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, tendrá como objetivos:

1. Administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

2. Propender por la seguridad, progreso, bienestar y convivencia de los propietarios, tenedores a cualquier titulo de unidades de dominio privado que hacen parte integran del Conjunto y de las demás personas que con ellas conviven para obtener un desarrollo armónico de sus actividades sociales.

CAPITULO IIOBJETIVOS

3. Manejar los fondos obtenidos para el desarrollo de las actividades que demanda los servicios de administración del Conjunto, de acuerdo con las normas legales vigentes, el Reglamento de Conjunto Cerrado y el presente manual.

4. Exigir a los propietarios o a sus representantes el sometimiento de las normas sobre deberes y prohibiciones establecidas en reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, en el presente estatuto y las normas que en adelante se establezcan legalmente.

5. Solicitar la intervención del Gobierno, la empresa privada y oficial para obtener su apoyo o ayuda en el mejoramiento de las condiciones de seguridad, culturales, recreativas, ambientales, sanitarias, sociales y en general todas aquellas actividades que representen progreso, bienestar espiritual y material de la comunidad.



CAPITULO III NATURALEZA Y DOMICILIO

ARTICULO 3. El Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, es una corporación civil de derecho privado e interés colectivo de tipo social, con personería jurídica de carácter permanente y sin ánimo de lucro. El Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, tendrá capacidad para adquirir y poseer bienes muebles e inmuebles, enajenarlas, gravarlos, recaudar e invertir dineros en bien común del conjunto cerrado, organizar servicios de utilidad común y en general desarrollar las actividades necesarias para el logro de sus fines. ARTICULO 4. El domicilio legal del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, es Transversal 9a No 56-N-97 Vía al Bosque, de la ciudad de Popayán, y estará sometida a las disposiciones de la Constitución Política de Colombia, Ley 746 de julio 19 de 2002, Código Civil, Código Nacional de Policía, Ley 675 de 2001, Ley 1209 de 2008, Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, al presente manual y demás normas legales sobre la materia.


CAPITULO IVRECURSOS Y PATRIMONIO

ARTICULO 5. Los recursos del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, provendrán de las cuotas de aporte ordinarias y extraordinarias con las cuales contribuyen los propietarios o tenedores a cualquier titulo de unidades privadas que integran el Conjunto en la cuantía que determine la Asamblea General, en proporción al coeficiente de copropiedad, de los arrendamientos de los bienes comunes rentables, de las multas, donaciones, asignaciones, auxilios y de cualquier otro ingreso que reciba en razón de sus actividades. Los fondos obtenidos se destinarán en forma preferencial para expensas de administración, conservación, seguridad, mantenimiento y presentación del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, lo anterior con el propósito de alcanzar los objetivos que se propone. ARTICULO 6. El patrimonio del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, lo constituye los bienes de propiedad común que son los necesarios para la existencia, seguridad, conservación y presentación del mismo y que hacen posible el adecuado uso y goce de las distintas unidades de propiedad privada.


CAPITULO V DE LOS DEBERES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

ARTICULO 7. Los propietarios, arrendatarios y ocupantes de cada una de las unidades privadas de vivienda unifamiliar (casas) y los visitantes en general, podrán hacer uso de los bienes y servicios de la propiedad común, conforme a la naturaleza y destino de cada uno de ellos, con el cuidado y moderación necesarios para no privar de igual derecho a los demás, de acuerdo con la programación y normas establecidas para tal fin. ARTICULO 8. El destino ordinario de los bienes comunes, es el de servir a los propietarios para el ejercicio complementario de sus prerrogativas como dueño de casa, salvo las zonas sociales sobre las cuales se tendrá un uso reglamentado. ARTICULO 9. Es función prioritaria de la comunidad, participar en la solución de los problemas comunitarios, asistir a las asambleas de vecinos, difundir y divulgar los reglamentos de copropiedad, el manual de convivencia y mantener el sitio de su vivienda en óptimas condiciones de seguridad y salubridad. ARTICULO 10. Las ausencias temporales de los copropietarios o arrendatarios mayores a tres días, deberán ser informadas por escrito a la Administración con el fin de llevar un control especial sobre el inmueble. Así mismo deberá dejar por escrito las personas autorizadas para entrar y las personas a las que se pueda recurrir en caso de emergencia. ARTICULO 11. El propietario o residente, podrá habitar el inmueble con personas que a bien tenga, respetando el derecho a la intimidad personal y familiar de los residentes del conjunto.



ARTICULO 12. Todas las casas del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, se destinarán única y exclusivamente para vivienda familiar y no podrán destinarse para usos distintos, bajo ningún concepto. ARTICULO 13. Los propietarios están obligados a velar por la integridad y conservación de los bienes comunes, con el máximo de diligencia y cuidado, así como responder por los daños que se causen. ARTICULO 14. Sin perjuicio de las obligaciones instituidas por la Ley, e incorporadas en el Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, son también obligaciones de los propietarios del conjunto las siguientes:

1. Asistir cumplidamente a todas las citaciones que se hagan para Asamblea General;

2. Actuar con espíritu común, respetando los derechos de los demás propietarios y residentes, debiendo mantener consideración y respeto para así poder exigir el mismo tratamiento;

3. Cumplir fielmente el Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, así como el presente Manual de Convivencia;

4. Respetar y cuidar los bienes comunes, para su buena conservación;



5. Atender cumplidamente el pago de las cuotas, tanto ordinarias como extraordinarias ordenadas por la Asamblea General;

6. Cuidar prados y antejardines del conjunto cerrado y cooperar con la Administración para la defensa y buena presentación de los mismos;

7. Dar el debido tratado y respeto a todos los residentes del conjunto, como también a todo el personal que conforma el equipo de vigilancia, aseo y Administración;

8. Presentar sus sugerencias o quejas, las cuales deberán hacerse por escrito a la Administración, guardando la debida compostura y lenguaje apropiado;

9. Ejecutar de inmediato en su propiedad las reparaciones cuya omisión pueda ocasionar perjuicios a la propiedad común o a las demás propiedades, caso contrario responderá por los daños caudados por tal omisión;

10.Para modificaciones a sus unidades privadas los propietarios deben llenar los requisitos establecidos en las cláusulas Décima Séptima y Décima Octava del Reglamento de Propiedad Horizontal;


CAPITULO VI DE LOS DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS

ARTICULO 15. Sin perjuicio de los derechos instituidos por la Ley, e incorporadas en el artículo Décimo Primero del Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, son también derechos de los propietarios de las unidades privadas de vivienda entre otros:

1. Poseer, usar y disfrutar con plena autonomía su unidad privada de acuerdo con la Ley y este manual, pero dentro de las limitaciones aquí mismas expresadas;

2. Arrendar su unidad privada conjuntamente con su derecho sobre los bienes comunes, sin necesidad del consentimiento de los demás propietarios mediante contrato escrito en el que deberá pactar en forma expresa que el inquilino o tenedor a cualquier titulo conoce y se obliga a respetar y cumplir el reglamento de Propiedad Horizontal y el presente Manual y que su violación será causal de darlo por terminado. La omisión de lo anterior no significa el desconocimiento de los reglamentos que regulan la convivencia en el Conjunto Cerrado.


CAPITULO VI DE LOS DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS

3. Solicitar de los organismos de la Administración la imposición de las sanciones establecidas en el presente reglamento para los infractores a las normas de convivencia aquí contempladas;

4. Exigir a la Administración el fiel cumplimiento del derecho otorgado por la Ley, el Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque y el presente manual de convivencia;

5. Solicitar a la Administración la debida información contable, junto con el informe del Revisor Fiscal, en forma anual o cuando un propietario tenga dudas sobre el manejo contable, o cualquier otra operación, previa solicitud escrita al Consejo de Administración;

6. Ser escuchado por el Administrador en cualquier momento y/o por el Consejo de Administración con cita previa;

7. Hacer uso de los bienes comunes: parqueadero de visitantes, Sede Social y zonas de recreación cumpliendo estrictamente lo reglamentado para tal efecto;

8. Los demás establecidos por la Ley y los reglamentos.


CAPITULO VIIDE LAS CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN

ARTICULO 16. Los propietarios o tenedores de las unidades privadas de vivienda del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, deberán cancelar las cuotas mensuales de sostenimiento por mensualidad anticipada, los diez (10) primeros días de cada mes, en proporción a los coeficientes de copropiedad señalados en el Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, basados en la ley 675 de agosto de 2001, para su cálculo se empleara el sistema de módulos de contribución y las cuotas extraordinarias aprobadas de acuerdo al procedimiento que para tal fin quedó establecido en el citado reglamento de Propiedad Horizontal. Las cuotas mensuales de sostenimiento serán fijadas por la Asamblea General de Copropietarios. ARTICULO 17. Las cuotas de que trata el artículo anterior que sean canceladas dentro de los 10 primeros días calendario de cada mes, tendrán derecho a un descuento por pronto pago. Después del décimo día se cobrará el valor nominal y posterior al día 30 de cada mes, se declarará al propietario como moroso y se procederá a liquidar el correspondiente interés de mora. El descuento de que trata el presente artículo será establecido por la Asamblea General de Copropietarios. ARTICULO 18, La mora en el pago de cuotas o contribuciones decretadas por la Asamblea General y sanciones por incumplimiento de obligaciones pecuniarias, de conformidad con el reglamento de Conjunto Cerrado, causará intereses de mora equivalentes a una y media (1.5) veces el interés bancario comente, certificado por la Superintendencia Financiera. La Asamblea General con el quórum establecido en el Reglamento de Propiedad Horizontal podrá determinar un interés inferior. La situación de incumplimiento, mientras subsista, podrá publicarse en la cartelera del Conjunto Cerrado. En cada acta de Asamblea General se deberá incluir un listado de los propietarios que se encuentren en mora con el respectivo concepto de la misma.


CAPITULO VIIDE LAS CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN

ARTICULO 19. Cuando se trate de cuotas ordinarias, se cobrarán los intereses antes señalados después del mes vencido, para la extraordinaria, después de la fecha fijada para su pago por la Asamblea General de Propietarios, los intereses causados por mora en el pago de sanciones se harán exigibles a partir del mes siguiente de notificada la correspondiente sanción.

PARÁGRAFO: En caso que el inmueble presente deuda por cualquier concepto, al hacer su propietario o arrendatario un pago, se entenderá como abono a cuenta y se cargara contablemente en el siguiente orden, 1°. Intereses de mora, 2°. Cuotas de extraordinarias, 3° Sanciones por inasistencias a asambleas. 4°. Capital en mora por concepto de cuotas atrasadas de administración. ARTICULO 20. El representante legal del conjunto, estará facultado para cobrar pre-jurídica y/o jurídicamente a morosos luego de un atraso de (3) tres cuotas de administración, con cargo al deudor los gastos de honorarios profesionales y cuotas del respectivo procedimiento judicial. En cuanto a las cuotas de administración, extraordinarias o cualquier otro monto causado y exigible al propietario, se procederá al cobro jurídico cuando la mora exceda de tres (3) meses

PARÁGRAFO: Los propietarios que sean declarados en mora tendrán como sanción la restricción del derecho al uso y goce de los bienes y servicios de uso común no esenciales como la Sede Social, zonas de recreación, parqueaderos de visitantes, bienes comunales rentables que se establezcan en el futuro y los servicios de portería tales como apertura y cierre del portón de ingreso vehicular, puerta peatonal, ingreso de servicios a domicilio, ingreso de vehículos diferentes al propio hacia su unidad de vivienda y/o parqueaderos de visitantes, recolección a domicilio de basuras, hasta tanto no cancele la totalidad de la obligación.


CAPITULO VIIIDEL COMITÉ DE CONVIVENCIA DEFINICIÓN Y FUNCIONES

ARTICULO 21. Es el organismo conciliador del Conjunto Cerrado del Conjunto Residencial La Reserva del Bosque y su principal objetivo será intentar presentar formulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Sus consideraciones deberán constar en Actas, suscritas por las partes y por los miembros del comité de convivencia cuya participación será ad-honorem. Los miembros del Comité de Convivencia serán elegidos por la Asamblea General de propietarios al tenor de lo establecido en el Artículo Vigésimo Tercero numeral 3. del Reglamento de Propiedad Horizontal para un periodo de un (1) año y será integrado por un número de tres propietarios.

PARÁGRAFO. El Comité consagrado en el presente Artículo en ningún caso podrá imponer sanciones. ARTICULO 22. Sus funciones son las siguientes:Conciliar los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del conjunto o entre ellos y el Administrador, el Consejo de Administración o cualquier otro órgano de dirección, administración o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de la Ley 675 de 2001 y del reglamento de Conjunto Cerrado.Como requisito previo de procedimiento para la imposición de las sanciones correspondientes, el comité de convivencia intentará conciliación entre las partes y no hacer justicia por mano propia.Establecer programas y actividades de integración de la comunidad. ARTICULO 23. Las partes podrán acudir para la solución de conflictos a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.

PARÁGRAFO. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente Artículo se dará el trámite previsto en el Capitulo II del Titulo XXIII del Código de Procedimiento Civil o en las disposiciones que lo modifiquen, adiciones o complementen.


CAPITULO IX INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS

ARTICULO 24. Se consideran conductas violatorias de obligaciones no pecuniarias y objeto de sanción de acuerdo a la calificación del Consejo de Administración, las siguientes:

1. Cambio de destino a los bienes de dominio particular

2. Mala utilización de los bienes de uso común

3. Comprometer la seguridad y solidez de los inmuebles

4. Producir ruidos o molestias a los demás copropietarios o tenedores

5. Producir actos que perturben la tranquilidad de los propietarios o tenedores.

6. Afectar la salud pública de las personas

7. No ejecutar de inmediato las reparaciones locativas al interior del bien privado que afecten a los demás propietarios o tenedores

8. Elevar nuevos pisos sin permiso o adelantar obras al interior o exterior de los bienes comunes sin el cumplimiento de los requisitos de ley o el reglamento

9. Faltar el respeto a los porteros, vigilantes o personal de Administración

PARÁGRAFO. Las conductas enumeradas del 1 al 8 son de reacción inmediata de la policía, cuando son denunciados por un propietario, tenedores, Administrador, Revisor Fiscal o integrante del Consejo de Administración, de no acudir las autoridades, iniciar las acciones de cumplimiento pertinentes ante el contencioso administrativo, independiente de la sanción del Consejo de Administración o Asamblea General de Propietarios.


CAPITULO X ACTIVIDADES OBJETOS DE SANCIÓN

ARTICULO 25. INSALUBRES: Las actividades insalubres son las que afectan la salud de los tenedores, poseedores o visitantes a cualquier titulo, serán objeto de sanción, de acuerdo a la calificación del Consejo de Administración. Para lo cual se registran las siguientes:

1. La producción de ruidos, vapores, gases, humos nocivos para la salud;2. Los olores nocivos generados por descomposición de alimentos, basuras y animales domésticos;3. Transportar la basura sin el debido cuidado o dejar residuos en su recorrido;4. Arrojar o depositar basuras fuera del habitáculo de almacenamiento;5. La tenencia y vivienda de mascotas en las zonas comunes;6. La no recolección de excrementos de mascotas dejados en las zonas comunes y zonas verdes aledañas;7. Tenencia de mascotas que por su naturaleza puedan afectar la salubridad del Conjunto Cerrado;8. Las señaladas en las disposiciones legales, como el Código Nacional de Policía en las que se contemplan

los peligros para la salud de los propietarios o tenedores. ARTICULO 26. INMORALES: Son todas aquellas realizadas en contra de las buenas costumbres y la moral. Serán objeto de sanción, de acuerdo a la calificación del Consejo de Administración, conductas como:

9. La prostitución en las unidades privadas de vivienda;10. El establecimiento de un centro de atención de enfermedades de transmisión sexual;11. Los actos sexuales abusivos practicados con los menores de edad;12. El ejercicio de prácticas abortivas;13. La utilización de la unidad privada de vivienda para recibir y alojar maleantes y mendigos;14. El empleo de la unidad privada para el establecimiento de juegos de azar;15. Transitar en paños menores en zonas comunes;16. Actos públicos que atenten contra la moral y las buenas costumbres;17. Las demás consideradas en las disposiciones legales como el código nacional de policía.



ARTICULO 27. INCOMODAS: Son las que molestan, contrarias a la buena disposición de las cosas para el uso que se deba hacer de ellas, serán objeto de sanción:

1. La emisión de humo polvillo, o exhalaciones nocivas;2. Los ruidos o vibraciones en horas de la noche y la madrugada ocasionados por lavadoras, taladros,

aspiradoras, equipos de sonido, televisión etc.;3. La limpieza de alfombras en zonas comunes;4. Las reuniones escandalosas. Las fiestas o reuniones en horas diurnas o nocturnas deben ser con volumen

moderado;5. El uso de un vehículo sin silenciador, motor sin filtro de ruidos y/o silenciador o instalación eléctrica que

interfiera en las recepciones de radio o televisión de los vecinos;6. El uso de bocinas o pitos de vehículo dentro del Conjunto Cerrado a cualquier hora del día o de la noche7. El accionar sirenas o alarmas sin causa justificada:8. La instalación de antenas o aparatos transmisores de radiofrecuencia sin permiso o autorización legal;9. El ejercicio de arte, oficio o profesión de índole domestica que ocasione ruido molesto a los vecinos, entre

las cinco de la tarde 5:00 p.m. y las ocho de la mañana 8:00 a.m. cualquier día de la semana;10. El uso de motocicletas, bicicletas, patines, monopatines y balones como recreación en las vías internas;11. Arrojar basura u otros objetos en zonas comunes;12. La alteración la tranquilidad en las zonas comunes o de uso público en estado de embriaguez o bajo los

efectos de sustancias alucinógenas o psicotrópicas;



13.El consumo de sustancias alucinógenas o psicotrópicas, cualquiera que sea su dosis en sitios abiertos como zonas comunes o de uso público;

14.Las actividades incomodas contrarias al uso y destino de la unidad privada de vivienda;15.Las demás tendientes a incomodar a los demás tenedores o poseedores generadas por la intolerancia,

mala educación irrespeto hacia los derechos de los demás;16. La colocación de avisos o letreros publicitarios en cualquiera de las ventanas de la unidad privada de

vivienda;17. La utilización de las ventanas o balcones para colgar, zapatos, ropas o tapetes, etc. Las ventanas de las

unidades privadas siempre deben permanecer con cortinas;18. El Arrojar telas, materiales duros o insolubles, arena, tierra y en general elementos que puedan obstruir

cañerías de lavamanos, lavaplatos y tazas de sanitarios. ARTICULO 28. PELIGROSAS: Son las susceptibles de causar daño a los inmuebles y a las personas, serán objeto de sanción.

19. La tenencia y uso de explosivos, pólvora, y fuegos artificiales;20. La filtración de agua a causa de obras realizadas por los tenedores o poseedores;21. El almacenamiento de gasolina, petróleo, líquidos inflamables y cilindros de gas;22. El mantener en los muros estructurales, medianos y techos; cargas o pesos excesivos y ejecutar

cualquier obra que atente contra la solidez y seguridad de la unidad o contra los derechos de los demás;5. La utilización de conexiones eléctricas y/o de gas defectuosas;6. Las demás que atenten contra la integridad física de las personas, tenedores o poseedores y sus vecinos;



ARTICULO 29. DAÑOSAS: Son las susceptibles de producir un daño material en el inmueble y serán objeto de sanción de acuerdo a la calificación del Consejo de Administración, se caracterizan por producir daños concretos. ARTICULO 30. PROHIBIDAS: Todas las actividades anteriormente enumeradas son prohibidas y serán objeto de sanción de acuerdo a la calificación del Consejo de Administración, por ser consideradas ilícitas y son todas aquellas que por disposiciones legales a todo ciudadano se le prohíbe ejecutar, y en especial las contenidas en el Código Nacional de Policía, el Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque y el presente manual.


CAPITULO XI SANCIONES

ARTICULO 31. El incumplimiento a las obligaciones no pecuniarias, no es otro que el incumplimiento del contrato denominado Conjunto Cerrado, en aplicación al Título I del artículo 1494 al 1766 del Código Civil sobre obligaciones. Por la infracción a cualquiera de las normas contenidas en el reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque y en el presente manual, se aplicarán las siguientes sanciones, las cuales deberán ser impuestas por el Consejo de Administración después de efectuar el procedimiento indicado en el presente manual, de acuerdo con la intensidad o gravedad de la falta:

1. Amonestación personal escrita.

2. Amonestación pública en cartelera del Conjunto Cerrado con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.

3. Restricción del derecho al uso y goce de los bienes uso común no esenciales tales como la Sede Social, zonas de recreación, parqueaderos de visitantes y los bienes comunales rentables que se establezcan en el futuro.

4. Sanciones pecuniarias sucesivas según la gravedad de la falta, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de la cuota de administración mensual, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces el valor de la cuota de administración mensual a cargo del infractor.

5. Sanciones de tipo judicial o policivo, por infracciones que sean remediables a través de estas vías y contempladas en el Código Nacional de Policía.

PARÁGRAFO. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados al uso exclusivo.


CAPITULO XII PROCEDIMIENTO PARA IMPONER SANCIONES

ARTICULO 32. Para la imposición de sanciones por incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias deberá observarse el siguiente procedimiento:

1. El propietario, tenedor o tercero que observe alguna conducta que conlleve al incumplimiento de una obligación no pecuniaria podrá ponerlo en conocimiento del Administrador bien sea por escrito o de manera verbal (la persona debe manifestar de manera clara los hechos en que se sustenta y las pruebas que pueda tener al respecto, testigos, documentos, etc.). En todo caso es obligación del Administrador verificar en forma permanente por iniciativa propia el cumplimiento de las obligaciones no pecuniarias por parte de los habitantes del conjunto cerrado.

2. Una vez recibida la solicitud o queja o conocimiento por cuenta propia, el Administrador, en un término máximo de tres (3) días hábiles dialogará con el posible infractor indagando sobre la versión de sus hechos y las posibles pruebas que pueda tener en su defensa, y mostrará las pruebas allegadas por quien solicita la investigación o las recaudadas por el mismo Administrador, si ya tuviere algunas en ese momento.

3. El Administrador una vez ha oído al infractor analizará todos los hechos puestos en su conocimiento y determinará si es necesario recaudar más pruebas para lo cual tendrá un término máximo de tres (3) días hábiles para dicho recaudo, contados un día después de la fecha en que se habló con el posible infractor. Vencido el término inicial es decir si no se recaudaron nuevas pruebas o el término de recaudo de pruebas, el Administrador decidirá por escrito en un término máximo de tres (3) días hábiles si el caso investigado puede violar las normas de copropiedad. Si de los hechos se determina que no se violan las normas de copropiedad el caso se archivará y se comunicará tal decisión al posible infractor y a quien solicitó la investigación. Si del análisis de los hechos se establece que se han violado las normas de copropiedad el Administrador enviará una comunicación por escrito al infractor requiriéndolo para que su conducta se ajuste a las normas que rigen la copropiedad en un término máximo de tres (3) días corrientes, contados desde el día siguiente a la fecha en que se recibe el requerimiento. Una vez ajustada la conducta el caso se archivará, para lo cual se dejará una constancia por escrito en el archivo de la Administración.



4. Si pasados los tres (3) días corrientes el infractor no ha ajustado su conducta a las normas de copropiedad o ha guardado silencio, el Administrador entregará al Comité de Convivencia un escrito con el resumen de lo ocurrido, la relación de pruebas recaudadas y una relación de las sanciones a las que eventualmente se puede hacer acreedor el posible infractor. El Comité de Convivencia conocidos los hechos y escuchado al infractor propondrá formulas de solución orientadas a dirimir la controversia las cuales dejará consignada en el acta respectiva, fijando un plazo no mayor a tres (3) días corrientes para el cumplimiento de los términos de la conciliación.

5. Si después de este término el infractor no ha ajustado su conducta, el Administrador convocará a reunión extraordinaria del Consejo de Administración para que en un término máximo de cinco (5) días corrientes para que se decida sobre las posibles sanciones aplicables al infractor, para ello el Administrador entregará con la carta de citación a la reunión un escrito con el resumen de lo ocurrido, relación de pruebas recaudadas, relación de las sanciones que eventualmente se pueden imponer y el acta del Comité de Convivencia que contiene los compromisos conciliatorios incumplidos por el infractor.

6. El Consejo de Administración una vez reunido mirará los supuestos fácticos que llevaron al infractor a cometer las conductas violatorias de las obligaciones no pecuniarias y las pruebas recaudadas, determinando la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia del mismo y se mirarán los criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones según el comportamiento del infractor. La sanción se impondrá según la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia de la conducta. Una vez determinado el tipo de sanción aplicable al infractor, se levantará un acta que contenga los hechos, los criterios de imposición de la sanción y la sanción aplicable, así como el término de su ejecución.



7. El acto que impone la sanción será comunicado o notificado por escrito por el Administrador en el término máximo de tres (3) días hábiles contados desde el día siguiente a la fecha de la reunión del Consejo de Administración. Con la comunicación el Administrador entregará copia del acta que impone la sanción en la cual se le concede el derecho de interponer el recurso de reposición durante los tres días hábiles siguientes a partir de la fecha de notificación, ante el mismo Consejo de Administración quien tiene tres días para resolver el recurso.

8. Agotado el recurso de reposición el sancionado podrá acudir durante los ocho (8) días hábiles siguientes en apelación ante la Asamblea General, en donde se decidirá en forma definitiva. Agotado este proceso se podrá acudir ante la autoridad jurisdiccional para lo cual de dará el trámite previsto en el capítulo II del título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen. Se considera que el acto que impone la sanción queda ejecutoriado si el sancionado no interpone los recursos dentro de los plazos señalados en el horario de atención de la Administración. Todos los escritos serán recibidos por el Administrador quien le dará traslado de inmediato a la instancia correspondiente.

PARÁGRAFO. De conformidad con lo estipulado en el artículo 2347 del Código Civil toda persona es responsable, no solo de sus propias acciones para efecto de indemnizar el daño, sino del hecho de aquellos que estuviere a su cuidado, así los padres son responsables solidariamente del hecho de los hijos menores que habiten en el mismo inmueble.


CAPITULO XIIISEGURIDAD

ARTICULO 33. La empresa de vigilancia que preste sus servicios en el conjunto, así como todos los residentes y visitantes deberán observar las siguientes normas de seguridad:

1. El ingreso de visitantes será previamente autorizado a través del citófono de la portería. El portero de turno constatará que quien concede la autorización de ingreso sea alguno de los residentes del inmueble. Por ningún motivo se permitirá el ingreso de una persona no residente en el Conjunto Cerrado sin identificación plena. Tratándose de funcionarios de empresas servicios públicos, se deberá exigir la identificación respectiva, que deberá registrarse en la bitácora;

2. No se permitirá el ingreso de ninguna clase de vendedores ambulantes, promociones, busetas, taxis, carros escolares, droguerías, lavanderías, lava alfombras, etc. Para el ingreso de los mismos se requiere autorización directa y previa de los residentes de la unidad privada de vivienda respectiva;

3. El portero de turno deberá requisar cualquier paquete, maleta, bolsa o similar, que retire el servicio domestico, previa autorización de los residentes del inmueble;

4. No se permitirá entrar a las unidades privadas de vivienda al personal de servicios públicos o privados. Las personas de las empresas de los servicios públicos tienen que ser acompañados por los residentes de las unidades para la verificación de daños. A estos empleados se les solicitará la identificación de la empresa respectiva, información que debe ser consignada en la bitácora de la portería;


CAPITULO XIIISEGURIDAD

5. Sin excepción el ingreso de personas que realicen labores de servicio domestico, será autorizados por la casa receptora y estarán bajo su responsabilidad. En caso de ingreso al conjunto de personas del servicio domestico, estas deben ser anunciadas por la casa receptora por escrito indicando que días específicos se le permitirá el ingreso así como el nombre y apellido, documento de identificación, debiendo entregar esta autorización a la Administración con copia a la portería con fines de control y seguridad;

6. A las instalaciones de la portería tendrán acceso únicamente el personal de vigilancia y de Administración. Se prohíbe permanecer en la portería a empleados o dependientes de las unidades privadas;

7. Los implementos de seguridad de propiedad común serán de uso privativo de la Administración;

8. Si un vehículo estacionado queda con las puertas sin seguro, el vigilante deberá informar de inmediato a su compañero de portería, para que este a su vez informe al dueño del vehículo. Este hecho quedará registrado en la minuta de control.

9. Se prohíbe a los porteros y vigilantes guardar en la portería armas, joyas, llaves, dineros y objetos de otras personas residentes o no residentes del Conjunto Cerrado. Todo aquello que se encuentre en el área de portería es de responsabilidad del portero de turno;

10.Se prohíbe a los porteros y vigilantes suministrar información privada de los residentes a personas ajenas al Conjunto Cerrado;

11.El citófono y el teléfono de la portería se deben usar para únicamente para asuntos relacionados con el acceso al conjunto y control de vigilancia del mismo y son de uso exclusivo de los porteros.


CAPITULO XIV VÍAS INTERNAS VEHÍCULOS Y PARQUEADEROS DE VEHÍCULOS

ARTICULO 34. En cuanto a los garajes de las unidades privadas de vivienda unifamiliar y parqueaderos privados de las unidades privadas de vivienda multifamiliar se establecen las siguientes normas:

1. Las vías internas de circulación vehicular son un bien común y por tanto no puede dárseles un uso distinto para el que fueron creadas. Por tanto, ningún residente del Conjunto Cerrado podrá utilizar la vía interna como lugar de estacionamiento permanente de su vehículo, para este efecto las unidades privadas de vivienda unifamiliar cuentan con el respectivo garaje cubierto;

2. Los parqueaderos de visitantes son para uso exclusivo de los vehículos de las personas no residentes del Conjunto Cerrado a quienes se les haya autorizado el ingreso y no podrán ser ocupados por vehículos de los residentes, a menos que ocasionalmente con motivo de un caso especial, el Consejo de Administración autorice el uso temporal de los parqueaderos para visitantes para un vehículo de un residente;

3. Los garajes de las unidades privadas de vivienda podrán ser arrendados por sus propietarios exclusivamente a residentes del Conjunto Cerrado y es obligatorio informar esta novedad al Administrador;

4. En todo caso y sin excepción alguna los garajes de las unidades privadas de vivienda unifamiliar no podrán tener otro destino en cuanto a su uso;

5. El Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque ha sido diseñado y construido contemplando la posibilidad de que cada propietario de unidad privada de vivienda posea un solo automóvil familiar de cuatro ruedas. El propietario que posea más de uno de estos vehículos o un vehículo de transporte de carga o pasajeros, deberá encontrar alternativas que respeten los derechos de los demás residentes y no contradigan las normas del Reglamento de Propiedad Horizontal y el presente Manual.


CAPITULO XIV VÍAS INTERNAS VEHÍCULOS Y PARQUEADEROS DE VEHÍCULOS

ARTICULO 35. Los propietarios y tenedores de vehículos automotores (automóviles o motocicletas) deberán abstenerse de realizar las siguientes operaciones en las vías internas, garajes y parqueaderos:

1. Ingresar y estacionar dentro del Conjunto Cerrado vehículos con un peso superior a 1.5 toneladas;2. Realizar reparaciones o pintura del vehículo. Solo es permitido efectuar los trabajos necesarios para un

desvare;3. Lavar los vehículos excepto limpiar, encerar y brillar;4. Utilizar el parqueadero de visitantes para aspirar, lavar o limpiar los vehículos;5. Suprimir el tubo de escape de gases o silenciador;6. Hacer uso del pito o bocina en cualquier circunstancia. La portería debe informar de esta prohibición a los

conductores de taxis y vehículos de visitantes en el momento de ingresar al Conjunto Cerrado;7. Sintonizar la radio o equipo de sonido a alto volumen a cualquier hora del día;8. Arrojar grasa, aceite, gasolina, líquido para frenos o pintura al piso que puedan manchar o corroer el

pavimento o los parqueaderos. En la circunstancia de que ello ocurra, deberá proceder de inmediato a su limpieza, en caso de no hacerlo, el Administrador deberá ordenar la limpieza, cuyo costo se cargará a la cuenta del infractor;

9. Sobrepasar las líneas limítrofes o líneas de otros parqueaderos;10. Activación de la alarma antirrobos de su vehículo cuando esta esté defectuosa o súper sensible;11. Circular el vehículo dentro del Conjunto Cerrado a una velocidad superior a 15 kilómetros por hora;12. Circular el vehículo dentro del Conjunto Cerrado sin la licencia de conducción respectiva. El servicio de

vigilancia puede exigirla a los conductores que aparenten no poseerla.


CAPITULO XV DAÑOS OCASIONADOS POR VEHÍCULOS A BIENES DE USO COMÚN O TERCEROS

ARTICULO 36. Cualquier daño o perjuicio a los bienes de uso común o de residentes del Conjunto Cerrado causado por un vehículo, será informado al Administrador, quien en caso de renuencia por parte del responsable del daño a reparar y/o indemnizar el perjuicio causado acudirá a las autoridades judiciales o de policía a fin de que se restablezca el daño. Ahora bien si el daño es ocasionado a un terceros o a sus bienes, este podrá acudir ante las autoridades competentes con el fin reiniciar la respectiva acción para el restablecimiento de su derecho.

CAPITULO XVI TRASTEOS Y MUDANZAS

ARTICULO 37. Para permitir el acceso o salida de cualquier trasteo o mudanza se requiere el Paz y Salvo expedido por la Administración del Conjunto Cerrado, el cual se obtiene enviando una comunicación escrita a la Administración con tres (3) días de anticipación, determinando con exactitud el día y la hora en que se efectuará el trasteo y haber cancelado las cuotas de administración hasta el mes en que se efectúe la mudanza. Para ser retirado del conjunto electrodomésticos o enseres se deberá tener autorización escrita de la Administración si el residente tiene la calidad de arrendatario, si es propietario se dejará simplemente anotación en la bitácora de portería. En el caso de electrodomésticos retirados para reparación o cualquier otra circunstancia bastará que se deje constancia de este hecho en la bitácora de portería. Las mudanzas y trasteos deben ser realizadas con el cuidado debido a fin de proteger los bienes comunes y de los residentes del Conjunto Cerrado, la persona que en un trasteo o mudanza ocasione daños en deberá resarcir el daño.El horario de los trasteos o mudanzas será establecido por el Consejo de Administración.


CAPITULO XVIIASEO ÁREAS COMUNES

ARTICULO 38. Es de obligatorio cumplimiento:

1. Mantener el aseo de las zonas comunes, alcantarillado pluvial y conductos de desagüe, evitando arrojar a los mismos objetos y desperdicios;

2. Clasificar las basuras e introducirlas en bolsas apropiadas, debidamente cerradas y luego depositarlas en los contenedores ubicados en el cubículo de basuras. No se deben dejar cajas, bolsas u otros objetos frente a las unidades privadas;

3. El horario para depositar las basuras en el cubículo será determinado por el Consejo de Administración en los días establecidos para la recolección por la Administración Municipal. La obligación de depositar las basuras en el cubículo corresponde a cada residente.

4. Dar un uso diferente a las zonas comunes, a lo establecido en el reglamento de Conjunto Cerrado, aún en forma temporal, por tanto se prohíbe colgar ropa, tapetes, zapatos, etc., en los antejardines, porches, entradas, ventanas por el mal aspecto que dan al Conjunto Cerrado;

5. Dejar residuos de materiales en el frente de cada unidad privada de vivienda en caso de remodelación, así como dejar muebles y enseres en el exterior de la misma. Los jardines y frentes de las casas, aceras y el parque infantil, hacen parte de las zonas comunes y como tal, se les debe dar un tratamiento adecuado;

6. Colocar carteles, afiches y demás elementos que generen contaminación visual sobre las fachadas del conjunto, incluyendo los vidrios de las ventanas;


CAPITULO XVII ANIMALES DOMÉSTICOS

ARTICULO 39. En concordancia con el Código Nacional de Policía, el presente manual de convivencia hace extensiva la protección y cuidado de animales, capítulo 4 de la citada normatividad. En caso de incumplimiento de la norma por parte de los propietarios de animales, serán mecedores de las sanciones del presente manual, independientemente de las sanciones impuestas por la autoridad de policía de la localidad. En caso de reincidencia se dará aviso a las autoridades correspondientes. ARTICULO 40. Es deber de todo propietario, dueño o tenedor de animales domésticos o mascotas garantizar la salud de las personas y la conservación de la diversidad biológica. Se deben proteger y cuidar los animales, impedir su maltrato y asegurar su manejo y tenencia adecuados. En todos los casos se deberá dar cumplimiento a la normatividad legal existente, en especial a la Ley 746 de 2002 (Ley de Perros).

ARTICULO 41. Los siguientes comportamientos favorecen la salud y protección de los animales y son de obligatorio cumplimiento so pena de hacerse merecedor a las sanciones de este manual.

1. Mantener o transportar animales en lugares o vehículos que garanticen las condiciones mínimas de bienestar para ellos y que ofrezcan la debida seguridad para personas;

2. Remitir los animales enfermos o heridos, por parte de los propietarios o tenedores a los veterinarios con el fin de realizar los procedimientos establecidos para garantizar su protección;

3. Utilizar por parte de los dueños o tenedores, de animales domésticos, traílla, correa, bozal, recogedor, bolsa para excrementos y permiso, de conformidad con la ley 746 de 2002 artículo 108B y demás legales vigentes, cuando se desplacen por espacio público;

4. Es obligatorio por parte de los propietarios de mascotas su respectiva vacunación, según las indicaciones de las autoridades sanitarias y mantener vigente el certificado de vacunación antirrábica. El cual deberá ser exhibido por parte de los propietarios de mascotas al Administrador del conjunto o al servicio de vigilancia si estos lo solicitan;


CAPITULO XVII ANIMALES DOMÉSTICOS

5. Se prohíbe a los residentes permitir que las mascotas realicen sus necesidades fisiológicas en las zonas comunes del conjunto interno y externo por la contaminación de malos olores, proliferación de insectos y el perjuicio causado a las viviendas colindantes y al propio Conjunto Cerrado. En el evento que este hecho se produzca en forma no intencional, el propietario deberá recoger y depositar en los lugares y recipientes de basura los excrementos que se produzcan durante su desplazamiento en el espacio público;

6. No es permitido dejar mascotas encerradas en los balcones;7. La salida de mascotas deberá hacerse por la puerta vehicular y no por la peatonal;8. Los propietarios de mascotas asumen la posición de garantes ante cualquier hecho que ocurra con sus

mascotas;9. Se prohíbe a los visitantes ingresar al Conjunto Cerrado mascotas de cualquier tipo. Los encargados de la

portería deberán negar el acceso a dichos visitantes, aunque cuenten con el permiso del residente de la unidad de vivienda;

10.Ninguna mascota podrá circular libremente por el Conjunto Cerrado sin el acompañamiento del respectivo dueño y con el cumplimiento de lo establecido en el presente artículo. El servicio de vigilancia deberá reportar a las autoridades municipales la existencia de un animal suelto del cual se presume un potencial peligro para la salud de los residentes. En el caso de que la mascota circule con su dueño pero sin cumplir los requisitos del presente artículo, el servicio de vigilancia deberá hacérselos conocer al residente y reportarlo en la bitácora de portería para conocimiento de la Administración.

PARÁGRAFO. Los vigilantes del Conjunto Cerrado se encuentran autorizados para no permitir la entrada de animales al mismo, sin perjuicio del apoyo policivo si este se requiere. De igual forma estos deberán informar al Administrador el incumplimiento de las obligaciones anteriormente indicadas en el presente manual por parte de los residentes.


CAPITULO XIXSEDE SOCIAL

ARTICULO 42. Se denomina Sede Social al salón construido para los residentes del Conjunto Cerrado para sus reuniones de carácter social o familiar. Para hacer uso de la Sede Social se deben aplicar los siguientes requisitos:

1. La persona ante quien se debe adelantar los trámites del alquiler de la Sede Social es el Administrador;

2. Las solicitudes deben ser recibidas por el Administrador mínimo con 5 días de anticipación a la fecha del evento. La adjudicación de la sede quedará sujeta a la disponibilidad de la misma;

3. No se alquilará la Sede Social para la realización de eventos en los que se cobre el ingreso, excepto si se trata de seminarios o eventos similares autorizados por el Consejo de Administración;

4. Ningún copropietario o arrendatario podrá solicitar en alquiler la Sede Social mientras tenga una deuda pendiente con el conjunto, ya sea por administración o cualquier otro rubro o por habérsele impuesto sanción por infringir las normas de convivencia o por violación del reglamento de Conjunto Cerrado;

5. El costo del alquiler del salón será estipulado por el Consejo de Administración, además se cancelará una suma equivalente al valor del alquiler como depósito, para respaldar cualquier daño que se ocasione en las instalaciones causados por los asistentes al evento. Cabe aclara que el único responsable de la Sede Social y el comportamiento de los invitados es el propietario o arrendatario que alquila el salón



6. Los costos de alquiler del salón, se deben cancelar mínimo 5 días antes de la fecha del evento, con el fin asegurar la reserva, si no se hiciere el Administrador podrá alquilar la sede otras personas que tengas solicitud escrita para ese día y hayan cumplido con los requisitos exigidos. Si por cualquier motivo no se pudiere efectuar el evento, deberá notificarse a la Administración mínimo dos días antes a la fecha del mismo, en caso contrario se cobrará el 50% del valor del alquiler como costo de oportunidad;

7. Para recibir la Sede Social el copropietario o arrendatario firmará un inventario previamente elaborado, en el cual se detalla la cantidad y el estado en que se encuentran los elementos y la infraestructura del mismo;

8. La Sede Social deberá ser entregada de la misma manera como fue recibida, es decir con base en el inventario realizado, por tarde a las 9:00 A.M. del día siguiente, de no cumplirse este requisito se aplicará una sanción pecuniaria de 3 salarios diarios legales vigentes, que podrán descontarse del depósito de garantía. Si al entregar la Sede Social, no se encontrare el Administrador el copropietario deberá hacer firmar una constancia por el portero o recogedor de tumo con el fin evitar el pago de la multa anterior;

9. Está rotundamente prohibido el paso de los invitados a cualquier otra zona del conjunto diferente a la Sede Social, con el fin de evitar problemas de inseguridad y molestias para el resto de los residentes;

10.La Sede Social se alquilará dentro del horario dispuesto por el Consejo de Administración;

El incumplimiento a cualquiera de las anteriores reglas dará lugar a que la Administración o Consejo de Administración, se reserven el derecho de negar futuros alquileres al residente que las ha infringido.



ARTICULO 43. Las sanciones por el incumplimiento de las condiciones del uso de la Sede Social serán las que a continuación se enuncian, siguiendo el procedimiento establecido en el presente manual y atendiendo a la gravedad y reincidencia en los hechos.

1. Llamado de atención por escrito;

2. Pérdida del derecho del uso de la Sede Social hasta por tres meses, por la primera vez, y cuando el usuario sea reincidente, pérdida del derecho del uso hasta por un año;

3. Sanción pecuniaria por un valor equivalente a una (1) cuota de administración;

4. Aviso a las autoridades de policía por parte del vigilante de turno, en caso de que el comportamiento lo amerite, en esta ocasión las sanciones y decisiones serán las que la ley y los funcionarios competentes dispongan.

CAPITULO XX ÁREA DE PISCINAS

ARTICULO 44. Se entiende por área de piscinas la estructura artificial del Conjunto Cerrado destinada a almacenar agua con fines recreativos, deportivos, terapéuticos o simple baño que incluye además del estanque, las instalaciones anexas, como: vestuarios, sanitarios, lavamanos, duchas, casa de máquinas, accesorios en general y áreas complementarias. Las normas mínimas de seguridad para el servicio del área de piscinas están las establecidas por la Ley 1209 de 2008 y las que la reglamentación de esta ley determina.



ARTICULO 45. Las normas de seguridad para el área de piscinas del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque al tenor de la Ley 1209 de 2008 son las siguientes:

1. El área de piscinas para entrar en funcionamiento debe contar previamente con dispositivos de seguridad homologados, tales como barreras de protección y control de acceso a la piscina, detectores de inmersión o alarmas de agua que activen inmediatamente un sistema de alarma provisto de sirena y protección para prevenir entrampamientos;

2. El horario para la apertura y cierre del área de piscinas será determinado por el Consejo de Administración y no podrá ser modificado bajo ninguna circunstancia sin aprobación del mismo;

3. El control del ingreso, vigilancia y salida del área de piscinas estará cargo de un empleado nombrado por el Consejo de Administración con certificación de capacitación integral teórico-práctica que le acredite competencias suficientes para una óptima labor de rescate salvavidas expedida por una institución educativa autorizada por la reglamentación pertinente expedida por el Gobierno Nacional;

4. En ningún caso el área de piscinas podrá ser utilizada por los usuarios, si no se encuentra presente el rescatista-salvavidas encargado de la misma. Los vigilantes del Conjunto Cerrado tienen la obligación de desalojar a los usuarios y cerrar el área e informar al Administrador en el caso de percatarse de que se utilicen las piscinas en ausencia del rescatista-salvavidas encargado del control del área;

5. Previamente a la autorización de ingreso de los usuarios de la piscina, el rescatista-salvavidas debe verificar la existencia en el área de la misma de por lo menos dos (2) flotadores circulares con cuerda y un bastón con gancho en perfectas condiciones de uso para una posible emergencia, así como el contenido del botiquín de primeros auxilios para curaciones;



6. El rescatista-salvavidas no permitirá el acceso al área de piscina a menores de doce (12) años sin la compañía de un adulto;

7. Para el uso de la piscina deberá mantenerse permanentemente el agua limpia y sana, cumpliendo los requisitos higiénico-sanitarios establecidos por la respectiva autoridad sanitaria. El tratamiento de desinfección química debe cumplir las condiciones que establezca el reglamento para proteger la salud de los usuarios;

8. El rescatista-salvavidas deberá verificar diariamente el funcionamiento del citófono del área de piscinas para llamadas de emergencia, que se mantengan visibles para cualquier persona los avisos de profundidad máxima de la piscina y el correcto funcionamiento de los dispositivos de seguridad: barreras de protección y control de acceso a la piscina, detectores de inmersión o alarmas de agua que activen inmediatamente un sistema de alarma provisto de sirena y protección para prevenir entrampamientos;

9. El rescatista-salvavidas no permitirá el ingreso ni permanencia en el área de piscinas personas en estado de embriaguez o bajo el efecto de sustancias alucinógenas o psicotrópicas y debe informar de este hecho al Administrador del Conjunto Cerrado para lo de su competencia;

10.El propietario o tenedor de cada unidad de vivienda podrá invitar al área de piscinas exclusivamente a sus familiares cercanos, previa comunicación personal al rescatista-salvavidas encargado, los cuales serán anotadas en la bitácora del área de piscinas y se deberán someter a lo estipulado en el presente artículo.


CAPITULO XXIZONAS COMUNES

ARTICULO 46. Del proceder en las zonas comunes:

1. Los padres serán responsables por los daños que ocasionen sus hijos en los senderos ecológicos, zonas verdes, jardines, área de piscinas, zonas de recreación, Sede Social y parqueaderos;

2. Se prohíbe talar árboles, prender fogatas o cualquier otra actividad que atente contra la naturaleza en los senderos ecológicos y zonas verdes del conjunto;

3. Todos los residentes del conjunto deben cuidar las instalaciones comunes como área de piscinas, zonas de recreación, zonas verdes, zonas sociales, senderos ecológicos etc.;

4. Todos los niños menores de 12 años, deben estar en las zonas comunes acompañados por mayores encargados de cuidarlos;

5. La Administración asumirá el mantenimiento de las zonas comunes;

6. Las zonas comunes serán de uso exclusivo de los propietarios o tenedores de cada unidad de vivienda y sus familiares cercanos.


CAPITULO XXII DE LOS BIENES DE USO COMÚN

ARTICULO 47. Los propietarios de unidades privadas y sus tenedores a cualquier título, deberán cumplir y hacer cumplir las siguientes obligaciones:

1. Garantizar que los visitantes de sus unidades privadas no alteren ni destruyan los bienes de uso común que hacen parte del conjunto;

2. Propender que su grupo familiar en especial los menores de edad cuiden las áreas destinadas al uso común del conjunto;

3. Evitar que la zona de acceso peatonal sean destinada como campos de juegos que atenten contra la integridad de las mismas o que se impide el libre tránsito de los residentes o de los visitantes del conjunto;

4. Recoger los excrementos que su mascota deja en los prados, jardines, ornamentales y demás zonas comunes interiores y exteriores, en caso de que se presente tal situación.

5. Velar por que su grupo familiar (hijos) no juegue a altas horas de la noche, provocando ruido o cualquier tipo de actos que perturben la tranquilidad y descanso de los residentes. Para el presente numeral se entienden altas horas de la noche después de las 10:00 P.M. y antes de la 6:00 A.M.


CAPITULO XXII DE LOS BIENES DE USO COMÚN

ARTICULO 48. Los propietarios de unidades privadas y sus tenedores a cualquier título, tendrán las siguientes prohibiciones:

1. Realizar cualquier tipo de obra que afecte, modifique, obstruya o encierre zonas, áreas, instalaciones o servicios comunes;

2. Colocar cualquier tipo de cable, antena, estructura u objeto en el exterior de la unidad de vivienda, sin autorización previa del Consejo de Administración o del Administrador;

3. Tener dentro del conjunto animales como perros, gatos, conejos, etc., que atenten contra la tranquilidad, seguridad y salud de los residentes;

4. Utilizar los juegos infantiles por personas mayores a la edad permitida para cada juego o para propósitos diferentes a su destinación;

5. Arrojar o depositar basuras o desperdicios en las áreas de propiedad común, tales como corredores, área de acceso al conjunto o a los interiores, puertas de unidades privadas de vivienda;

6. Abrir las tomas de los hidrantes innecesariamente o sin permiso previo de la Administración;

7. Realizar extensiones o cambios a los sistemas de citófono, teléfonos, televisión por cable y servicio de gas domiciliario, sin la debida autorización de la Administración y/o de la empresa de servicios públicos;

8. Hacer uso de bicicletas, monopatines, patines, patinetas y/o elementos similares en las zonas de circulación peatonal;

9. Almacenar, manipular o usar elementos tóxicos o explosivos dentro del conjunto residencial;


CAPITULO XXIII SERVICIO DOMÉSTICO EXTERNO

ARTICULO 49. Sin excepción el ingreso de personas que realicen labores de servicio domestico, serán autorizados por la casa receptora y estarán bajo su responsabilidad. En caso de ingreso al conjunto de personas del servicio domestico, estas deben ser anunciadas por la casa receptora por escrito indicando que días específicos se le permitirá el ingreso así como el nombre y apellido, documento de identificación, debiendo entregar esta autorización a la Administración con copia a la portería con fines de control y seguridad. Asimismo, se debe informar cuando se ha rescindido el contrato con la persona autorizada, para efectos de no permitir su entrada en lo sucesivo.

CAPITULO XXIV DESCANSO Y TRANQUILIDAD

ARTICULO 50. Los principios de sana convivencia, indican sobre el límite de ruidos, sonoridad, o volumen de nuestros equipos o televisores, los cuales deberán ser siempre graduados en consideración al recato y respeto que debamos a nuestros copropietarios. ARTICULO 51. Cualquier interrupción del descanso nocturno o dominical ya sea por ruidos o reparaciones fuera del horario, que rompan el equilibrio de las normas de convivencia, se sancionaran de acuerdo al procedimiento establecido en el presente Manual. En caso de reincidencia la sanción pecuniaria será de (1) una cuota de administración. Si las infracciones anteriores se tornan incontrolables y fracasa la conciliación y el sistema sancionatorio aquí estipulado se instaurará la querella policial respectiva por parte del vecino afectado o del Administrador del Conjunto Cerrado.


CAPITULO XXIV DESCANSO Y TRANQUILIDAD

ARTICULO 52. El horario para adelantar reparaciones o reformas en los inmuebles, será de lunes a viernes en horario de 8:00 a.m. a 5:00 p.m. y el sábado en horario de 8:00 a.m. a 3:00 p. m. Para realizar obras locativas, se requiere una comunicación por escrito a la Administración informando: clase de obra, duración de la misma, así como los datos personales de los trabajadores para que la portería les permita el ingreso.

CAPITULO XXVREUNIONES EN ÁREAS COMUNES

ARTICULO 53. Las reuniones de adolescentes, niños o adultos en los parqueaderos de visitantes y zonas comunes, están rotundamente prohibidas, igualmente en la zona de portería e ingreso al Conjunto Cerrado. ARTICULO 54. Los parqueaderos de visitantes son de uso exclusivo para los vehículos, de tal forma, que los daños ocasionados por los niños a los vehículos allí parqueados, producto de los juegos con balones, bicicletas, monopatines, patines, patinetas y/o elementos similares, serán directamente responsabilidad de los padres del menor causante del daño, y, como tal, se deberá compensar o retribuir lo dañado.

PARÁGRAFO. A los padres que permitan que sus hijos perturben la tranquilidad de los residentes con sus juegos o travesuras, se les aplicará lo contemplado en el presente Manual.


CAPITULO XXVI SANCIONES PARA REUNIONES DE ASAMBLEA GENERAL

ARTICULO 55. La inasistencia y/o la no justificación por escrito y con prueba de los propietarios o sus representantes a la asamblea general de copropietarios, bien sea ordinaria o extraordinaria, dará lugar a la sanción pecuniaria equivalente a una cuota de administración vigente al momento de reunión, se realice o no la asamblea, la cual deberá ser canceladas a mas tardar dentro de los (10) días siguientes de la celebración de la respectiva reunión, so pena de aplicar la sanción moratoria previstas en el presente Manual para cuota de administración. La justificación por la inasistencia se deberá tramitar a más tardar dentro de un término de dos días hábiles siguientes a la fecha de la reunión ante el Administrador.

PARÁGRAFO. El propietario podrá delegar a otro propietario, para que los represente en la asamblea general, bien sea ordinaria o extraordinaria, para tal efecto se elaborará un poder en el cual se establecerán expresamente las facultades del representante. Cada propietario solo podrá representar a una unidad privada de vivienda, además de la propia.

El presente documento fue aprobado por el Consejo de Administración en su reunión del día 13 de octubre de 2008 y sus modificaciones en reunión del 4 de marzo de 2011 según consta en las actas respectivas y refrendadas por la Asamblea General en su reunión del día 27 de marzo de 2011 según consta en el acta.

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