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http://www.fibrahotel.com 1 @FibraHotel FibraHotel (“FibraHotel”), la primera FIBRA especializada en hoteles anuncia sus resultados financieros y la distribución del cuarto trimestre de 2017. México D.F. al 27 de Febrero de 2018 --- FibraHotel (BMV: FIHO 12), el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces especializado en hoteles anuncia sus resultados y la distribución del cuarto trimestre de 2017. Excepto cuando se menciona, todas las cifras en el reporte fueron preparadas de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (“IFRS”), expresadas en pesos mexicanos nominales. Información seleccionada del 4 to trimestre de 2017 • FibraHotel cerró el cuarto trimestre de 2017 con 86 hoteles y 12,216 cuartos, incluyendo 81 hoteles en operación (11,273 cuartos) y 5 hoteles en desarrollo (943 cuartos). • Con base en un perímetro de propiedades comparables de 64 hoteles 1 , la tarifa promedio se ubicó en Ps. $1,056, representando un incremento de 4.0% contra el cuarto trimestre de 2016, la tasa de ocupación fue de 66.8%, representando un incremento de 26pb contra el cuarto trimestre de 2016 y la tarifa efectiva se ubicó en Ps. $706, representando un incremento de 4.4% contra el cuarto trimestre de 2016. • Con base en el Portafolio Total en operación de FibraHotel (81 hoteles), la tarifa promedio se ubicó en Ps. $1,132 la tasa de ocupación fue 65.7% y la tarifa efectiva se ubicó en Ps. $744. Esta tarifa efectiva representa un incremento de 9.2% contra la tarifa promedio del cuarto trimestre del año 2016 (Ps. $681), donde el Portafolio Total de FibraHotel estaba compuesto por 75 hoteles. • Con base en el Portafolio no estabilizado de FibraHotel (17 hoteles), la tarifa promedio se ubicó en Ps. $1,461, la tasa de ocupación fue de 61.2% y la tarifa efectiva se ubicó en Ps. $894. • Los ingresos totales del trimestre ascendieron a Ps. $935 millones. • La contribución hotelera 2 del trimestre ascendió a Ps. $297 millones con un margen de 31.7% • El flujo de operación ajustado (“AFFO”) 3 del trimestre ascendió a Ps. $234 millones. • FibraHotel pagará una distribución de Ps. $234 millones equivalente 28.74 centavos (Ps. $0.2874) por CBFI 4 . • Al 31 de Diciembre de 2017, FibraHotel tenía una posición de efectivo de Ps. $4,728 millones, (Ps. $4,756 millones incluyendo el acreditamiento del IVA) y un endeudamiento de Ps. $3,165 millones. Al 31 de diciembre de 2017, FibraHotel tiene una posición de caja neta de Ps. $1,590 millones, incluyendo el IVA por acreditar. • Al 31 de diciembre de 2017, el patrimonio total fue de Ps. $13,561 millones. 1 Incluye los 56 hoteles estabilizados portafolio de FibraHotel al 31 de Diciembre de 2016 más los siguientes ocho hoteles que tienen más de un año fiscal completo de operación en el portafolio: Fiesta Inn Villahermosa, One Cuernavaca, One Perisur, Fairfield Inn & Suites Saltillo, Fairfield Inn & Suites Villahermosa, Courtyard Ciudad del Carmen, Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen y Live Aqua Boutique Playa del Carmen. 2 La contribución hotelera corresponde a la suma de los ingresos (renta de habitaciones, alimentos y bebidas, arrendamientos y otros) menos el total de los costos y gastos generales directamente relacionados con la operación hotelera, sin considerar los gastos inmobiliarios (predial, seguros, impuestos sobre las adquisiciones de inmuebles, gastos notariales y derechos de registro) y los gastos administrativos de FibraHotel. Esta no es una cifra IFRS. 3 AFFO, o flujo de operación ajustado se define como la suma del resultado neto, de la depreciación, de los ajustes de resultados no operativos y se le resta la reserva de CapEx de mantenimiento del periodo. AFFO no es una cifra IFRS. 4 Calculado en base en el número de CBFIs en circulación al 31 de Diciembre de 2017 excluyendo los CBFIs emitidos a cambio del Portafolio de Aportación en Desarrollo que no tienen derecho a recibir distribuciones hasta que el hotel esté operando y los CBFIs que fueron adquiridos por el Fondo de Recompra (9,269,148 CBFIs al 27 de febrero de 2017).
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@FibraHotel
FibraHotel (“FibraHotel”), la primera FIBRA especializada en hoteles anuncia sus
resultados financieros y la distribución del cuarto trimestre de 2017.
México D.F. al 27 de Febrero de 2018 --- FibraHotel (BMV: FIHO 12), el primer fideicomiso de
inversión en bienes raíces especializado en hoteles anuncia sus resultados y la distribución del
cuarto trimestre de 2017. Excepto cuando se menciona, todas las cifras en el reporte fueron
preparadas de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (“IFRS”),
expresadas en pesos mexicanos nominales.
Información seleccionada del 4to trimestre de 2017
• FibraHotel cerró el cuarto trimestre de 2017 con 86 hoteles y 12,216 cuartos, incluyendo 81
hoteles en operación (11,273 cuartos) y 5 hoteles en desarrollo (943 cuartos).
• Con base en un perímetro de propiedades comparables de 64 hoteles1, la tarifa promedio se
ubicó en Ps. $1,056, representando un incremento de 4.0% contra el cuarto trimestre de 2016,
la tasa de ocupación fue de 66.8%, representando un incremento de 26pb contra el cuarto
trimestre de 2016 y la tarifa efectiva se ubicó en Ps. $706, representando un incremento de
4.4% contra el cuarto trimestre de 2016.
• Con base en el Portafolio Total en operación de FibraHotel (81 hoteles), la tarifa promedio se
ubicó en Ps. $1,132 la tasa de ocupación fue 65.7% y la tarifa efectiva se ubicó en Ps. $744.
Esta tarifa efectiva representa un incremento de 9.2% contra la tarifa promedio del cuarto
trimestre del año 2016 (Ps. $681), donde el Portafolio Total de FibraHotel estaba compuesto
por 75 hoteles.
• Con base en el Portafolio no estabilizado de FibraHotel (17 hoteles), la tarifa promedio se
ubicó en Ps. $1,461, la tasa de ocupación fue de 61.2% y la tarifa efectiva se ubicó en Ps. $894.
• Los ingresos totales del trimestre ascendieron a Ps. $935 millones.
• La contribución hotelera2 del trimestre ascendió a Ps. $297 millones con un margen de 31.7%
• El flujo de operación ajustado (“AFFO”)3 del trimestre ascendió a Ps. $234 millones.
• FibraHotel pagará una distribución de Ps. $234 millones equivalente 28.74 centavos (Ps.
$0.2874) por CBFI4.
• Al 31 de Diciembre de 2017, FibraHotel tenía una posición de efectivo de Ps. $4,728 millones,
(Ps. $4,756 millones incluyendo el acreditamiento del IVA) y un endeudamiento de Ps.
$3,165 millones. Al 31 de diciembre de 2017, FibraHotel tiene una posición de caja neta de
Ps. $1,590 millones, incluyendo el IVA por acreditar.
• Al 31 de diciembre de 2017, el patrimonio total fue de Ps. $13,561 millones.
1 Incluye los 56 hoteles estabilizados portafolio de FibraHotel al 31 de Diciembre de 2016 más los siguientes ocho hoteles que tienen más de un año
fiscal completo de operación en el portafolio: Fiesta Inn Villahermosa, One Cuernavaca, One Perisur, Fairfield Inn & Suites Saltillo, Fairfield Inn &
Suites Villahermosa, Courtyard Ciudad del Carmen, Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen y Live Aqua Boutique Playa del Carmen. 2 La contribución hotelera corresponde a la suma de los ingresos (renta de habitaciones, alimentos y bebidas, arrendamientos y otros) menos el total de
los costos y gastos generales directamente relacionados con la operación hotelera, sin considerar los gastos inmobiliarios (predial, seguros, impuestos
sobre las adquisiciones de inmuebles, gastos notariales y derechos de registro) y los gastos administrativos de FibraHotel. Esta no es una cifra IFRS. 3 AFFO, o flujo de operación ajustado se define como la suma del resultado neto, de la depreciación, de los ajustes de resultados no operativos y se le
resta la reserva de CapEx de mantenimiento del periodo. AFFO no es una cifra IFRS. 4 Calculado en base en el número de CBFIs en circulación al 31 de Diciembre de 2017 excluyendo los CBFIs emitidos a cambio del Portafolio de
Aportación en Desarrollo que no tienen derecho a recibir distribuciones hasta que el hotel esté operando y los CBFIs que fueron adquiridos por el
Fondo de Recompra (9,269,148 CBFIs al 27 de febrero de 2017).
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@FibraHotel
”El cuarto trimestre de 2017 FibraHotel reporto una distribución de 28.75 centavos por CBFI representando un dividend yield anualizado de más de 11%. Para el año completo 2017 logramos cifras record con ingresos de Ps. 3.4 billones, EBITDA de Ps. 900 millones y AFFO de Ps. 668 millones, representando crecimientos año con año de 30%, 37% y 35% respectivamente. Operativamente el portafolio estabilizado continua mostrando un desempeño positivo con ocupaciones de 66.8% en el trimestre y 66.2% en 2017, representando un crecimiento en RevPAR de 4.4% durante el trimestre y 8.3% en 2017. Estos resultados son el producto de una estrategia que hemos ejecutado de manera clara, disciplinada y con una estructura financiera conservadora. Adicionalmente, hay valor adicional a estos resultados ya que aún tenemos cuatro hoteles en proceso de desarrollo, 18 hoteles en periodo de estabilización, el crecimiento orgánico adicional del portafolio, y el beneficio de la adquisición del hotel Fiesta Americana Condesa Cancún el cual económicamente incorporamos desde principios de 2018 y que diversifica aún más nuestros ingresos con un activo irremplazable generador de dólares. Solamente durante el cuarto trimestre de 2017 y lo que va del 2018 agregamos 797 cuartos al portafolio de operación con la apertura de tres hoteles, el AC by Marriott Veracruz, el Fiesta Inn Buenavista y el Courtyard by Marriott Toreo los cuales no han tenido impacto significativo en los resultados del trimestre. Adicionalmente, a finales de 2017 iniciamos la operación del fondo de recompra, lo cual vemos como una inversión atractiva al poder adquirir los mejores activos hoteleros en el mercado a menos de 60 centavos de cada peso de su costo histórico. A la fecha hemos adquirido más de nueve millones de CBFIs con el fondo de recompra y esperamos continuar aprovechando esta oportunidad.“, comentó Simón Galante, Director General de FibraHotel.
Portafolio de FibraHotel al 27 de febrero de 2018Portafolio de FibraHotel
Ciudad de México
En 26 estados de la republica
Portafolio de FibraHotel
75
7574
7376
2
4
7 8
10
20
21
22
23
27
30
31
32
3634
433
35
40
38
17
29
1528
11
12
14
25
16
38
42
4645
918
26
24
13
1
6
44
51
4948
47
52
53
54 55
56
57
59
58
62
84
64
65
66
6867
41
69
70
19 33
6137
78
5 39
71 77 50
72
79
80
81
74
82
60
83
85
63
3Operadoras
5Segmentos
Servicio limitado
Servicio selecto
Estancia prolongada
Servicio Completo
Resorts
Hotel # cuartos
1 Fiesta Inn Culiacán 146
2 Fiesta Inn Durango 138
3 One Monterrey 126
4 One Acapulco 126
5 One Toluca 126
6 One Coatzacoalcos 126
7 Fiesta Inn Tepic 139
8 One Aguascalientes 126
9 Fiesta Inn Hermosillo 155
10 One Culiacán 119
11 Fiesta Inn Ecatepec 143
12 Fiesta Inn Perinorte 127
13 Fiesta Inn Nuevo Laredo 120
14 Fiesta Inn Naucalpan 119
15 Fiesta Inn Cuautitlán 128
16 Fiesta Inn Perisur 212
17 Camino Real Puebla 153
18 Fiesta Inn Chihuahua 152
19 Fiesta Inn Guadalajara 158
20 One Querétaro 126
21 Fiesta Inn Aguascalientes 125
22 Fiesta Inn Monterrey Aeropuert 161
23 Fiesta Inn Querétaro 175
24 Fiesta Inn Saltillo 149
25 One Patriotismo 132
26 Fiesta Inn Cd. Juárez 166
27 Fiesta Inn Mexicali 150
28 Fiesta Inn León 160
29 Fiesta Inn Monclova 121
30 Fiesta Inn Torreón 146
31 Real Inn Morelia 155
32 Camino Real Suites Puebla 121
33 One Tapatío 126
34 Fiesta Inn Puebla Finsa 123
35 Fiesta Inn Oaxaca 145
36 One Puebla Finsa 126
37 Real Inn Guadalajara 197
38 Fiesta Inn Tlalnepantla 131
39 Fiesta Inn Toluca Tollocan 144
40 Real Inn Mexicali 158
41 Fiesta Inn Lofts Monclova 37
42 One Monclova 66
Hotel # cuartos
43 Grand Fiesta Americana Monterrey 180
44 Live Aqua Monterrey 74
45 Courtyard by Marriott Vallejo 125
46 Fairfield Inn by Marriott Vallejo 121
47 Fiesta Americana Aguascalientes 192
48 Fiesta Inn Xalapa 119
49 One Xalapa 126
50 Fairfield Inn Villahermosa 134
51 Fiesta Inn Cd. Obregon 141
52 Fiesta Inn Lofts Querétaro 50
53 Gamma León 159
54 Fiesta Inn Cd. Del Carmen 133
55 Fiesta Inn Lofts Cd. Del Carmen 120
56 Gamma Valle Grande 135
57 Fairfield Inn Los Cabos 128
58 Fiesta Inn San Luis Potosi Oriente 140
59 Gamma Tijuana 140
60 Fairfield Inn Saltillo 139
61 AC Torre Americas Guadalajara 188
62 AC Antea Querétaro 175
63 One Perisur 144
64 Sheraton Ambassador Monterrey 229
65 Live Aqua Boutique Playa del Carmen 60
66 Fiesta Inn Los Mochis 125
67 Fiesta Inn Cuernavaca 155
68 One Cuernavaca 125
69 Fairfield Inn & Suites Juriquilla 134
70 One Durango 126
71 AC by Marriott Veracruz 164
72 Fairfield Inn & Suites Nogales 134
73 Fiesta Inn Lofts Monterrey 48
74 Fiesta Americana Viaducto 255
75 One Cuautitlan 156
76 Fiesta Americana Pabellon M 178
77 Fiesta Inn Villahermosa 159
78 Fiesta Inn Puerto Vallarta 144
79 Fiesta Americana Hermosillo 220
80 Fiesta Inn Buenavista 129
81 Fiesta Americana Mar Veracruz 173
82 Fiesta Inn Monterrey Valle 177
83 Live Aqua San Miguel de Allende 146
84 Fiesta Americana Tlalnepantla 223
85 Courtyard Toreo 146
86 Fiesta Americana Hacienda Galindo 168
87 Fiesta Americana Condesa Cancún 507
87
86
13Marcas
Nota: Las propiedades sombreadas en amarillo representan el portafolio en desarrollo y las propiedades sombreadas en verde el portafolio en proceso de estabilización
Portafolio Total
87 hoteles
12,723 cuartos
Hoteles en operación
83 hoteles
11,926 cuartos
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@FibraHotel
Información Adicional del Portafolio
El 20 de febrero de 2018 FibraHotel anuncio el cierre de la adquisición del hotel Fiesta
Americana Condesa Cancún, un resort all-inclusive con 507 cuartos de servicios
completos por un precio de Ps. $2,892 millones en una transacción de venta y posterior
arrendamiento a largo plazo con Grupo Posadas. Las partes han convenido reconocer
efectos económicos a la transacción desde el 1 de enero de 2018 por lo que el hotel
aportara en su totalidad a los resultados de FibraHotel del primer trimestre de 2018. Con
este cierre se invirtió una gran parte de los fondos recibidos en la colocación de
septiembre de 2017 y se cumplió con el compromiso de cierre a principios de 2018.
El 1 de febrero de 2018 FibraHotel anuncia la apertura del hotel Courtyard by Marriott
Toreo en la CDMX, aportando 146 habitaciones de servicios selectos al portafolio en
operación. El hotel es operado por Marriott International. Con la apertura se liberaron
los 5’128,205 CBFIs usados como contraprestación parcial a la inversión en el hotel, los
cuales empezaran a tener derechos económicos desde el primer trimestre de 2018.
El 21 de noviembre de 2017 FibraHotel anuncia la apertura del hotel Fiesta Inn
Buenavista en la CDMX, aportando 129 habitaciones de servicios selectos al portafolio
en operación. El hotel es operado por Grupo Posadas.
El 14 de noviembre de 2017 FibraHotel llevo a cabo una Asamblea de Tenedores
extraordinaria en el cual se autorizó el fondo de recompra. Adicionalmente existían otras
propuestas a la Asamblea incluyendo modificar el Contrato de Fideicomiso lo cual no se
pudo desahogar debido a que no se obtuvo el quórum de 85% del total de los tenedores.
El 13 de noviembre de 2017 FibraHotel anuncia la apertura del hotel AC by Marriott
Veracruz aportando 164 habitaciones de servicios completos al portafolio en operación.
El hotel es operado por Marriott International.
El hotel Courtyard by Marriott Ciudad del Carmen cambio de marca a Fiesta Inn
Ciudad del Carmen el 1 de enero de 2018.
Fondo de Recompra
El 14 de noviembre de 2017, la asamblea de tenedores de FibraHotel autorizó la creación de un
Fondo de Recompra de CBFIs FIHO12 a través de la aprobación de la compra de hasta el 5% de
la totalidad de los CBFIs emitidos por FibraHotel durante el periodo del 1º de enero al 31 de
diciembre de 2017 y hasta el 5% de la totalidad de los CBFIs emitidos por FibraHotel durante el
periodo del 1º de enero al 31 de diciembre de 2018. El 29 de diciembre, FibraHotel inició las
recompras de CBFIs. A la fecha, FibraHotel ha recomprado 9’269,148 CBFIs a un precio
promedio de Ps. $11.18 (23,495 CBFIs adquiridos en 2017 y 9’245,653 CBFIs adquiridos en 2018).
Estos Certificados Bursátiles son resguardados en Tesorería del Fideicomiso y dejan de contar
con derechos económicos (distribución) y corporativos (voto) a partir del momento de su
compra.
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Portafolio de desarrollo
A la fecha, FibraHotel tiene 4 hoteles en diferentes etapas de desarrollo más otros proyectos por
ser anunciados. Los hoteles anunciados representan 797 cuartos y una inversión total de Ps.
$2,322 millones de pesos del cual al 31 de Diciembre de 2017 habíamos invertido Ps. $515
millones de pesos. Los hoteles en desarrollo son de servicio completo y están ubicados en
proyectos de usos mixtos. Adicionalmente, FibraHotel tiene ciertas reservas de tierra e
inversiones en proyectos por ser anunciados con un costo histórico de Ps. $209 millones de
pesos. En total al 31 de Diciembre de 2017 teníamos invertido Ps. $724 millones en desarrollos
no abiertos al 27 de febrero de 2018.
- Fiesta Americana Tlalnepantla: El hotel Fiesta Americana Tlalnepantla ubicado dentro del
proyecto de usos mixtos Sentura Tlalnepantla en la Ciudad de México contará con 223
cuartos de servicio completo y será operado por Grupo Posadas. El hotel se encuentra
con la cimentación y estructura terminadas y en proceso de fachadas, albañilerías e
instalaciones. Se estima la apertura del hotel a finales del año 2018.
- Live Aqua San Miguel de Allende: El hotel Live Aqua San Miguel de Allende contará con
146 cuartos de lujo en el centro histórico de San Miguel de Allende y será operado por
Grupo Posadas. El hotel se encuentra terminando etapa de estructura y en proceso de
albañilerías e instalaciones. Se estima la apertura del hotel a finales de 2018.
- Fiesta Americana Viaducto Via 515: El hotel Fiesta Americana Viaducto ubicado dentro del
proyecto de usos mixtos Via 515 en la Ciudad de México contará con 255 cuartos de
servicio completo y será operado por Grupo Posadas. El proyecto está en proceso de
cimentación y estructura y se estima la apertura del hotel a finales de 2019.
- Fiesta Americana Villa del Mar Veracruz: El hotel Fiesta Americana Veracruz estará
ubicado en el complejo de usos mixtos Villa del Mar. El hotel contará con 173 cuartos de
servicio completo y será operado por Grupo Posadas. El proyecto está en proceso de
estructura y se estima la apertura del hotel a finales del 2019.
Fecha Numero de
Hotel Estadoesperada de
terminación
cuartos en
construcción Total*
Invertido a
Diciembre 31 2017 Remanente
1 Fiesta Americana Tlalnepantla CDMX Q4 2018 223 540 147 393
2 Live Aqua San Miguel de Allende Guanajuato Q4 2018 146 700 215 485
3 Fiesta Americana Viaducto (VIA 515) CDMX Q4 2019 255 650 111 539
4 Fiesta Americana Villa del Mar Veracruz Veracruz Q4 2019 173 432 42 390
Otros proyectos Varios 209
Total 797 2,322 724 1,807
Inversion para FibraHotel (Ps. $ millones)
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Portafolio ilustrativo de hoteles en proceso de estabilización de servicios completos
Como parte de su proceso de inversión, FibraHotel ha agregado un importante número de
hoteles desarrollados en los últimos años. Estos hoteles se encuentran en proceso de
estabilización por lo que su contribución a los resultados del trimestre todavía no demuestra su
potencial de generación de flujo de efectivo. En este sentido seleccionamos una muestra de los
cinco hoteles más importantes en términos de inversión para FibraHotel abiertos en 2016 para
mostrar de manera ilustrativa la tendencia de indicadores operativos y financieros. Este
portafolio ilustrativo es solo es una parte de los hoteles en proceso de estabilización que en total
representan Ps. $3,513 millones de inversión, o 27.8% de las propiedades de FibraHotel. Para
obtener más detalles sobre los resultados del portafolio total en proceso de estabilización favor
de referirse a las páginas 9 y 10 de este documento.
Resumen del portafolio en proceso de estabilización de servicios completos: El portafolio está
compuesto por los cinco hoteles de servicios completos desarrollados por FibraHotel y abiertos
durante 2016. Estos hoteles en su conjunto representan más de Ps. $1,500 millones invertidos o
más del 12% de las propiedades de FibraHotel.
Resultados: Durante el cuarto trimestre de 2017
los hoteles del portafolio en proceso de
estabilización de servicios completos tuvieron
en conjunto una tasa de ocupación del 65%,
una tarifa promedio de Ps. $1,990, una tarifa
efectiva de Ps. $1,302 y aportaron Ps. $36.3
millones a la contribución hotelera. A
continuación, se muestra la tendencia
trimestral de la ocupación y la contribución de
los hoteles, en donde observamos que: (i) los
KPIs mantienen una tendencia a la alza
sostenida (ii) a nivel de contribución los
resultados son cada vez mejores representando
el 12% de la contribución hotelera del trimestre
con un margen de 29.5%.
Portafolio ilustrativo de hoteles de servicio completo en proceso de estabilizacion
Hotel Fecha de apertrura Cuartos Operador
AC by Marriott Antea Queretaro Marzo 2016 175 Marriott
Fiesta Americana Pabellon M Abril 2016 178 Posadas
AC by Marriott Guadalajra Junio 2016 188 Marriott
Grand Fiesta Americana Monterrey Valle Junio 2016 180 Posadas
Live Aqua Monterrey Valle Junio 2016 74 Posadas
Sub-total Portafolio 795
-30%
-10%
10%
30%
50%
70%
(10.0)
10.0
30.0
T1 2016
T2 2016
T3 2016
T4 2016
T1 2017
T2 2017
T3 2017
T4 2017
Contribución Ocupación(Ps. Millones)
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Portafolio de FibraHotel al 31 de Diciembre de 2017 – Hoteles en operación
Hotel Estado Región Cuartos Operador Marca Segmento
Hoteles Servicio Selecto - Administrados
1 Fiesta Inn Aguascalientes Aguascalientes Bajio 125 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
2 Fiesta Inn Buenavista Ciudad de México Zona Metropolitana 129 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
3 Fiesta Inn Ciudad Juárez Chihuahua Noroeste 166 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
4 Fiesta Inn Ciudad Obregón Sonora Noroeste 141 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
5 Fiesta Inn Chihuahua Chihuahua Noroeste 152 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
6 Fiesta Inn Cuernavaca Morelos Sur 155 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
7 Fiesta Inn Culiacán Sinaloa Noroeste 146 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
8 Fiesta Inn Durango Durango Noroeste 138 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
9 Fiesta Inn Ecatepec Estado de México Zona Metropolitana 143 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
10 Fiesta Inn Guadalajara Expo Jalísco Oeste 158 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
11 Fiesta Inn Hermosillo Sonora Noroeste 155 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
12 Fiesta Inn León Guanajuato Bajio 160 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
13 Fiesta Inn Mexicali BCN Noroeste 150 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
14 Fiesta Inn Los Mochis Sinaloa Noroeste 125 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
15 Fiesta Inn Monclova Coahuila Noreste 121 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
16 Fiesta Inn Monterrey La Fe Nuevo León Noreste 161 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
17 Fiesta Inn Monterrey Valle Nuevo León Noreste 177 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
18 Fiesta Inn Naucalpan Estado de México Zona Metropolitana 119 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
19 Fiesta Inn Nuevo Laredo Tamaulipas Noreste 120 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
20 Fiesta Inn Oaxaca Oaxaca Sur 145 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
21 Fiesta Inn Perinorte (1) Estado de México Zona Metropolitana 127 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
22 Fiesta Inn Puebla FINSA Puebla Sur 123 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
23 Fiesta Inn Querétaro Querétaro Bajio 175 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
24 Fiesta Inn Saltillo Coahuila Noreste 149 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
25 Fiesta Inn San Luis Potosí Oriente San Luis Potosi Bajio 140 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
26 Fiesta Inn Tepic Nayarit Oeste 139 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
27 Fiesta Inn Tlalnepantla Estado de México Zona Metropolitana 131 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
28 Fiesta Inn Torreón Galerías Coahuila Noreste 146 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
29 Fiesta Inn Toluca Tollocan Estado de México Sur 144 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
30 Fiesta Inn Puerto Vallarta Jalisco Oeste 144 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
31 Fiesta Inn Villahermosa Tabasco Sur 159 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
32 Fiesta Inn Xalapa Veracruz Sur 119 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
33 Real Inn Guadalajara Centro (1) Jalisco Oeste 197 Grupo Real Turismo Real Inn Servicio Selecto
34 Real Inn Morelia Michoacan Oeste 155 Grupo Real Turismo Real Inn Servicio Selecto
35 Real Inn Mexicali (1) BCN Noroeste 158 Grupo Real Turismo Real Inn Servicio Selecto
36 Gamma Ciudad Obregón Sonora Noroeste 135 Grupo Posadas Gamma Servicio Selecto
37 Gamma León Guanajuato Bajio 159 Grupo Posadas Gamma Servicio Selecto
38 Gamma Tijuana (1) BCN Noroeste 140 Grupo Posadas Gamma Servicio Selecto
39 Courtyard Vallejo Ciudad de México Zona Metropolitana 125 Marriott Int'l Courtyard Servicio Selecto
40 Courtyard Ciudad del Carmen Campeche Sur 133 Marriott Int'l Courtyard Servicio Selecto
Sub Total 5,784
(1) Incluye componente comercial Los hoteles sombreados en azul, representan el portafolio no estabilizado
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@FibraHotel
Portafolio de FibraHotel al 31 de Diciembre de 2017 – Hoteles en operación (cont´d)
Hoteles Servicio Limitado - Administrados
41 One Acapulco Costera (1) Guerrero Sur 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
42 One Aguascalientes Sur (1) Aguascalientes Bajio 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
43 One Coatzacoalcos Forum Veracruz Sur 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
44 One Cuautitlan (1) Estado de México Zona Metropolitana 156 Grupo Posadas One Servicio Limitado
45 One Cuernavaca Morelos Sur 125 Grupo Posadas One Servicio Limitado
46 One Culiacán Forum Sinaloa Noroeste 119 Grupo Posadas One Servicio Limitado
47 One Durango Durango Noroeste 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
48 One Guadalajara Tapatío Jalísco Oeste 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
49 One Monclova Coahuila Noreste 66 Grupo Posadas One Servicio Limitado
50 One Monterrey Aeropuerto (1) Nuevo León Noreste 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
51 One Puebla FINSA Puebla Sur 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
52 One Querétaro Plaza Galerías Querétaro Bajio 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
53 One Toluca Aeropuerto Estado de México Sur 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
54 One Ciudad de México Patriotismo Ciudad de México Zona Metropolitana 132 Grupo Posadas One Servicio Limitado
55 One Perisur Ciudad de México Zona Metropolitana 144 Grupo Posadas One Servicio Limitado
56 One Xalapa Veracruz Sur 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
57 Fairfield Inn & Suites Juriquilla Querétaro Bajio 134 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado
58 Fairfield Inn Los Cabos BCS Noroeste 128 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado
59 Fairfield Inn & Suites Nogales Sonora Noroeste 134 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado
60 Fairfield Inn & Suites Saltillo Coahuila Noreste 139 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado
61 Fairfield Inn & Suites Vallejo Ciudad de México Zona Metropolitana 121 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado
62 Fairfield Inn & Suites Villahermosa Tabasco Sur 134 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado
Sub Total 2,792
Hoteles Servicio Completo - Administrados
63 Fiesta Americana Aguascalientes (1) Aguascalientes Bajio 192 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo
64 Fiesta Americana Hermosillo Sonora Noroeste 220 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo
65 Fiesta Americana Hacienda Galindo (2) Querétaro Bajio 168 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo
66 Fiesta Americana Pabellón M Nuevo León Noreste 178 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo
67 Grand Fiesta Americana Monterrey Valle Nuevo León Noreste 180 Grupo Posadas Grand Fiesta Americana Servicio Completo
68 Live Aqua Monterrey Valle Nuevo León Noreste 74 Grupo Posadas Live Aqua Servicio Completo
69 Camino Real Puebla Puebla Sur 153 Grupo Real Turismo Camino Real Servicio Completo
70 Sheraton Ambassador Monterrey Nuevo León Noreste 229 Marriott Int'l Sheraton Servicio Completo
71 AC by Marriott Querétaro Querétaro Bajio 175 Marriott Int'l AC by Marriott Servicio Completo
72 AC by Marriott Guadalajara Jalisco Oeste 188 Marriott Int'l AC by Marriott Servicio Completo
73 AC by Marriott Veracruz Veracruz Sur 164 Marriott Int'l AC by Marriott Servicio Completo
Sub Total 1,921
Hoteles Estancia Prolongada - Administrados
74 Camino Real Hotel & Suites Puebla Puebla Sur 121 Grupo Real Turismo CR Hotel & Suites Estancia Prolongada
75 Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen Campeche Sur 120 Grupo Posadas Fiesta Inn Lofts Estancia Prolongada
76 Fiesta Inn Lofts Monclova Coahuila Noreste 37 Grupo Posadas Fiesta Inn Lofts Estancia Prolongada
77 Fiesta Inn Lofts Monterrey la Fe Nuevo León Noreste 48 Grupo Posadas Fiesta Inn Lofts Estancia Prolongada
78 Fiesta Inn Lofts Querétaro Querétaro Bajio 50 Grupo Posadas Fiesta Inn Lofts Estancia Prolongada
Sub Total 376
Hoteles en Arrendamiento
79 Fiesta Inn Cuautitlán Estado de México Zona Metropolitana 128 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
80 Fiesta Inn Perisur Ciudad de México Zona Metropolitana 212 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
81 Live Aqua Playa del Carmen Quintana Roo Sur 60 Grupo Posadas Live Aqua Boutique Servicio Completo
Sub Total 400
Total Hoteles en Operación al 31 de Diciembre de 2017 11,273
(1) Incluye componente comercial(2) Incluye hoteles en remodelación
Los hoteles sombreados en azul, representan el portafolio no estabilizado
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Información seleccionada trimestral
• La siguiente tabla muestra los principales indicadores financieros para los últimos cuatro
trimestres5:
5 La contribución hotelera, el Net Operating Income, el EBITDA Ajustado, el Flujo de Efectivo Operativo y el Flujo de Efectivo Operativo Ajustado no son
mediciones IFRS.
(Cifras en miles de pesos excepto datos por CBFI) T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017 FY 2017
Ingresos totales 756,891 865,482 878,189 935,433 3,435,995
Ingresos - Hoteles administrados 730,978 842,472 857,104 912,201 3,342,755
% de los ingresos totales 96.6% 97.3% 97.6% 97.5% 97.3%
Contribución hotelera 237,531 301,836 269,992 296,520 1,105,879
Margen 31.4% 34.9% 30.7% 31.7% 32.2%
Contribución hotelera - Hoteles administrados 211,617 278,826 249,008 273,188 1,012,640
Margen 28.9% 33.1% 29.1% 29.9% 30.3%
Net Operating Income ("NOI ") 227,090 291,334 258,144 286,001 1,062,569
Margen 30.0% 33.7% 29.4% 30.6% 30.9%
EBITDA Ajustado 186,090 250,968 217,526 247,113 901,696
Margen 24.6% 29.0% 24.8% 26.4% 26.2%
Utilidad neta integral consolidada 58,931 110,279 89,619 178,891 437,720
Margen 7.8% 12.7% 10.2% 19.1% 12.7%
Flujo de efectivo operativo ("FFO ") 146,603 202,601 183,100 273,341 805,646
FFO / CBFI con derechos económicos 0.2966 0.4099 0.2228 0.3326 1.2618
Flujo de efectivo operativo ajustado ("AFFO ") 120,855 171,979 142,076 233,669 668,579
AFFO / CBFI con derechos económicos 0.2445 0.3479 0.1729 0.2875 1.0528
Distribución 120,776 171,900 141,995 233,587 668,258
Distribución / CBFI con derechos economicos 0.2444 0.3478 0.1728 0.2874 1.0523
Deuda Financiera 2,972,933 3,094,075 3,190,144 3,165,906 3,165,906
Deuda neta 2,355,268 2,570,790 (1,175,348) (1,562,075) (1,562,075)
Deuda neta / EBITDA Ajustado LTM 3.3 x 3.1 x (1.4x) (1.7x) (1.7x)
Ratio de apalancamiento ("LTV ") 23.5% 24.3% 19.1% 18.4% 18.4%
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Resultados del cuarto trimestre de 2017
FibraHotel inició el trimestre con 79 hoteles en operación y lo terminó con 81, debido a
las aperturas de los hoteles AC by Marriot Veracruz y Fiesta Inn Buenavista.
Ingresos totales
Durante este periodo, los ingresos totales de FibraHotel fueron Ps. $935 millones:
Ps. $719 millones de ingresos por renta de habitaciones (76.9% de los ingresos totales).
Ps. $175 millones de ingresos por alimentos y bebidas (18.7% de los ingresos totales).
Ps. $23.2 millones de ingresos por arrendamiento de (i) tres hoteles 6 y (ii) locales
comerciales (en conjunto 2.4% de los ingresos totales).
Ps. $17.3 millones (1.8% de los ingresos totales) provenientes de otros ingresos.
Contra el cuarto trimestre del año 2016, los ingresos totales incrementaron un 21.5%.
Costos y gastos generales
Durante este periodo, los costos y gastos generales totales de FibraHotel fueron Ps. $639
millones:
Ps. $385 millones de costos y gastos administrativos incluyendo el pago por las marcas y
por la gestión hotelera (60.3% de los costos y gastos generales totales).
Ps. $151 millones de gastos de habitaciones (23.6% de los costos y gastos generales
totales).
Ps. $102 millones de costos y gastos de alimentos y bebidas (16.0% de los costos y gastos
generales totales).
Contribución hotelera
La contribución hotelera ascendió a Ps. $297 millones, representando 31.7% de los ingresos
totales:
Ps. $273 millones correspondieron a los hoteles administrados (el margen fue de 29.9%
contra 31.3% para el cuarto trimestre del año 2016, tomando en cuenta un número mayor
de hoteles en periodo de “ramp-up” durante el cuarto trimestre del año 2017).
o Cabe mencionar que, por una parte, el margen de los hoteles estabilizados es del
29.8% y por otra parte, los hoteles en periodo de “ramp-up” alcanzaron un
margen del 30.6%. Los Ps. $273 millones de contribución hotelera que
corresponden a los hoteles administrados se dividen de la siguiente manera entre
hoteles estabilizados y hoteles en periodo de “ramp-up”:
6 Los hoteles arrendados para el trimestre son Fiesta Inn Cuautitlán, Fiesta Inn Perisur y Live Aqua Boutique Playa del Carmen.
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El renglón “Propiedades, mobiliario y equipo de hotel” corresponde a valor del activo no depreciado de los hoteles administrados de
FibraHotel, tal cual aparecen en el balance al 31 de Diciembre de 2017, excluyendo los tres hoteles arrendados (Fiesta Inn Perisur, Fiesta Inn
Cuautitlán y Live Aqua Boutique Playa del Carmen).
Ps. $23.3 millones correspondieron a los hoteles en arrendamiento, locales comerciales y
otros ingresos (margen del 100%).
Contra el cuarto trimestre del año 2016, la contribución total incrementó un 16.0%.
Las siguientes tablas y graficas muestran la evolución de los ingresos y de la contribución del
portafolio de hoteles administrados no estabilizados durante los últimos trimestres:
Cabe mencionar que durante 2016 FibraHotel abrió cinco hoteles de servicio completos
representando la inversión en desarrollos en conjunto más importante de FibraHotel. Durante el
cuarto trimestre del año 2017, esos cinco hoteles tuvieron, en conjunto, una tasa de ocupación
del 65.4%, una tarifa promedio de Ps. $1,990, una tarifa efectiva de Ps. $1,302, y aportaron Ps.
$36.3 millones a la contribución hotelera (margen del 29.5%). Conforme a que esos hoteles se
Ps. $ miles Estabilizados Ramp-up Desarrollo Total
Propiedades, mobiliario y equipo de hotel 8,126,550 3,512,838 975,996 12,615,383
% del total 64.4% 27.8% 7.7% 100.0%
Ingresos hoteles administrados 708,441 203,760 - 912,201
% de los ingresos administrados totales 77.7% 22.3% n.a. 100.0%
Contribución hoteles administrados 210,834 62,354 - 273,188
Margen 29.8% 30.6% n.a. 29.9%
Ps. $ miles T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017 FY 2017
Total de hoteles administrados no estabilizados 14 14 15 17 17
Ingresos hoteles admin. no estabilizados 126,979 153,376 164,493 203,760 648,607
% de los ingresos de los hoteles administrados 17.4% 18.2% 19.2% 22.3% 23.4%
Contrib. hoteles admin. no estabilizados 34,645 46,833 46,371 62,354 190,204
Margen 27.3% 30.5% 28.2% 30.6% 29.3%
% de la contribución de los hoteles administrados 16.4% 16.8% 18.6% 22.8% 23.0%
$56.4
$98.6
$127.0
$153.4$164.5
$203.8
$12.2$27.7
$34.6$46.8 $46.4
$62.4
21.6%
28.1%27.3%
30.5%28.2%
30.6%
T3 2016 T4 2016 T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017
Hoteles no estabilizados: evolución ingresos / contribución
Ingresos Contribución Margen
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estabilicen aún más y optimicen la tarifa promedio la generación de flujo de esos hoteles debería
incrementar.
Utilidad de operación
Los otros gastos operativos de Ps. $144 millones se componen principalmente de: (i) la
depreciación del periodo de Ps. $94.4 millones; (ii) la comisión por asesoría de Ps. $27.1
millones; (iii) gastos administrativos de Ps. $11.8 millones; y (iv) gastos inmobiliarios de Ps.
$10.5 millones. Cabe mencionar que en cuanto a la comisión por asesoría, recibimos una nota de
crédito por Ps. $10.9 millones del asesor en base a su compromiso de cobrar esta comisión
adicional hasta que se cierre la adquisición del hotel Fiesta Americana Condesa Cancún.
La utilidad de operación del periodo ascendió a Ps. $153 millones, representando 16.3% de los
ingresos totales.
Contra el cuarto trimestre del año 2016, la utilidad de operación incrementó un 45.2%.
Utilidad de operación ajustada
Durante el cuarto trimestre de 2017, FibraHotel tuvo gastos no operativos por Ps. $11.7
millones, los cuales corresponden principalmente a los gastos pre operativos (Ps. $8.7 millones),
en su mayoría repartidos entre los hoteles Fiesta Inn Buenavista y AC by Marriott Veracruz, así
como a los gastos diversos relacionados con los hoteles en desarrollo como honorarios de
afiliación, honorarios legales diversos y avalúos entre otros, y a gastos relacionados con las
garantías hipotecarias.
La utilidad de operación ajustada ascendió a Ps. $141 millones.
Contra el cuarto trimestre del año 2016, la utilidad de operación ajustada incrementó 84.3%.
Resultado integral de financiamiento
FibraHotel cerró el trimestre con una posición de caja neta de Ps. $1,562 millones y una deuda
total de Ps. $3,166 millones.
Durante el trimestre, la deuda financiera de FibraHotel generó un costo financiero de Ps. $72.8
millones. En conformidad con las normas IFRS, los intereses relativos a la deuda asociada con
los desarrollos que se encuentran en etapa de construcción son capitalizados como parte de la
inversión de cada proyecto específico. Durante el cuarto trimestre de 2017, aproximadamente el
31.6% de la deuda está relacionado con proyectos en desarrollo y FibraHotel ha capitalizado Ps.
$19.9 millones de intereses. Cabe mencionar que los intereses se han pagado con efectivo
disponible para los desarrollos. Una vez que cada desarrollo sea abierto al público se dejaran de
capitalizar los intereses respectivos, y en ese momento el costo financiero pasara por el estado
de resultados de FibraHotel en conformidad con las normas IFRS.
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Durante el cuarto trimestre, el resultado integral de financiamiento ascendió a Ps. $38.8 millones
de ingreso. Este resultado es positivo debido a Ps. $84.4 millones de intereses financieros
recibidos principalmente por los recursos de la colocación subsecuente que fueron invertidos
durante todo el cuarto trimestre.
Utilidad neta consolidada
Durante el cuarto trimestre del 2017, la utilidad neta consolidada ascendió a Ps. $179 millones.
Flujo de efectivo operativo ajustado (“AFFO”)
Durante el trimestre, FibraHotel generó un flujo de efectivo operativo ajustado AFFO7 de Ps.
$234 millones, lo cual incluye una reserva para inversiones en capital de los hoteles en
operación que representó Ps. $46.6 millones:
Los ajustes de resultados no operativos corresponden principalmente a las partidas extraordinarias relacionadas con los costos de
transacción de las adquisiciones y desarrollos como impuestos, honorarios de notario y asesores, avalúos, entre otros.
Flujo de efectivo
Durante el cuarto trimestre de 2017:
El flujo operativo de FibraHotel, excluyendo las actividades relacionadas con la
inversión fue de Ps. $255 millones. Tomando en cuenta el flujo operativo relacionado
con las actividades de inversión, tales como los gastos no operativos y el saldo neto del
IVA relacionado a adquisiciones y desarrollos, el flujo neto de efectivo de actividades de
operación fue de Ps. $319 millones.
El flujo neto de efectivo por actividades de inversión fue de (Ps. $230 millones),
principalmente debido a i) los desembolsos relacionados con las propiedades en
desarrollo por (Ps. $215 millones), ii) los gastos de capital que se ejecutaron durante el
trimestre por (Ps. $100 millones) y iii) Ps. $84.4 millones de intereses financieros.
Los desembolsos relacionados con las propiedades en desarrollo corresponden
principalmente a:
7 El Flujo de Efectivo Operativo y el flujo de Efectivo Operativo Ajustado no son métricas IFRS.
Ps. $ miles T4 2016 T4 2017 Variación
Utilidad (pérdida) neta consolidada 50,247 178,891 256.0%
(+) Depreciación 105,587 94,450
Flujo de Efectivo Operativo 155,834 273,341 75.4%
(-) CAPEX de Mantenimiento (39,676) (46,614)
(+) Ajustes de resultados no operativos 34,565 6,942
Flujo de Efectivo Operativo Ajustado 150,722 233,669 55.0%
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o Pagos relacionados con el proyecto Courtyard Toreo por Ps. $74.5 millones.
o Pagos relacionados con el proyecto AC Veracruz por Ps. $38.7 millones.
o Pagos relacionados con el proyecto Live Aqua San Miguel de Allende por Ps.
$28.4 millones.
o Pagos relacionados con el proyecto Fiesta Americana Tlalnepantla por Ps. $28.4
millones.
o Pagos relacionados con proyectos ya abiertos y otros proyectos por Ps. $45.4
millones.
El flujo neto de efectivo por actividades de financiamiento fue de Ps. $274 millones,
principalmente relacionado con:
o La liquidación de la opción de sobreasignación de la colocación subsecuente de
CBFIs por Ps. $505 millones.
o El pago de la distribución del tercer trimestre del 2018 por (Ps. $142 millones).
o El pago de intereses por (Ps. $43.4 millones).
o El pago de capital de la deuda por (Ps. $24.2 millones),
o El pago de los intereses capitalizados por (Ps. $19.9 millones).
o El pago de los gastos relacionados con la emisión por (Ps. $1.8 millones).
Situación Financiera
FibraHotel cerró el cuarto trimestre de 2017 con:
Una posición de efectivo y equivalentes de efectivo incluyendo IVA por acreditar de Ps.
$4,756 millones (el IVA acreditable asciende a Ps. $28.2 millones). Excluyendo el IVA
acreditable, la posición de efectivo y equivalentes de efectivo fue de Ps. $4,728 millones
contra Ps. $4,365 millones al 30 de Septiembre de 2017.
Una posición de deuda total de Ps. $3,165 millones. Al 30 de septiembre de 2017,
FibraHotel tenía una posición de deuda total de Ps. $3,190 millones. La posición de caja
neta incluyendo IVA por acreditar es de Ps. $1,590 millones. La posición de caja neta
incluyendo IVA por acreditar era de Ps. $1,266 millones al 30 de septiembre de 2017.
Aproximadamente Ps. $457 millones disponibles en líneas de crédito no dispuestas.
La tabla siguiente presenta el detalle de la posición de efectivo de FibraHotel:
Ps. $ miles T4 2017 Comentario
Efectivo y equiv. de efectivo y efectivo restringido 4,727,981
Efectivo y equiv. de efectivo disponible - Operación 272,800 Capital de trabajo de los hoteles
Efectivo y equiv. de efectivo restringido - Operación 98,640 Disponible para CAPEX de mantenimiento
Efectivo y equiv. de disponible - Inversión 4,356,542 Efectivo disponible para invertir
Posición de efectivo sin efectivo restringido 4,629,342
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@FibraHotel
La tabla siguiente presenta el detalle de la posición de deuda de FibraHotel:
La tabla siguiente presenta el detalle el calendario de las amortizaciones de capital de la deuda
de FibraHotel (millones de pesos):
Al 31 de diciembre de 2017, y de acuerdo con los contratos de crédito, FibraHotel ha celebrado
varios instrumentos financieros destinados a cubrir las variaciones de la tasa TIIE, el 68% de la
deuda de FibraHotel está cubierta. Esos productos, de vencimiento hasta cuatro años, fueron
pagados al momento de cerrar las operaciones, y tienen las siguientes características:
Regulación aplicable a las FIBRAs
Nivel de endeudamiento
FibraHotel cerró el cuarto trimestre de 2017 con un endeudamiento de Ps. $3,165 millones y con
un total de activos de Ps. $17,237 millones, correspondiendo a un nivel de endeudamiento del
18.4%. Cabe mencionar que el contrato de Fideicomiso de FibraHotel estipula que el nivel de
apalancamiento no puede exceder el 40%, mientras que la regulación aplicable a las FIBRAs
indica que este indicador no puede ser mayor a 50%.
Ps. $ millones T4 2017 Moneda Tasa de interes Vencimiento
BBVA Bancomer 1 166.2 MXN TIIE 28d + 150bps oct-27
BBVA Bancomer 1 114.3 MXN TIIE 28d + 150bps oct-27
BBVA Bancomer 1 142.5 MXN TIIE 28d + 150bps oct-27
BBVA Bancomer 1 189.2 MXN TIIE 28d + 150bps nov-27
BBVA Bancomer 1 323.1 MXN TIIE 28d + 150bps nov-27
Banorte 1 977.6 MXN TIIE 91d + 200bps oct-24
Banorte 2 1,000.0 MXN TIIE 91d + 130bps* jul-26
BBVA Bancomer 2 252.9 MXN TIIE 28d + 160bps jun-20
Posición de deuda total 3,165.9
* En Julio de 2018 el maregn incrementa a 200bps y en Julio de 2020 incrementa a 250bps
Años Amortización %
2018 115.5 3.6%
2019 203.5 6.4%
2020 244.4 7.7%
2021 356.8 11.3%
2022 y adelante 2,245.6 70.9%
Total 3,165.9 100.0%
Ps. $ millones Disposición Tipo Piso Strike Límite
BBVA Bancomer 1 612.2 Cap Spread 5.0% 9.0%
BBVA Bancomer 1 323.1 Cap Spread 5.0% 7.0%
Banorte 1 977.6 Collar 4.5% 6.0%
BBVA Bancomer 2 252.9 Cap 8.0%
No cubierto 1,000.0
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Índice de cobertura de servicio de la deuda
Al 31 de diciembre de 2017, el índice de cobertura de servicio de la deuda de FibraHotel es de
1.05x. El índice de cobertura de servicio de la deuda debe ser mayor a 1.0x.
Para FibraHotel, los compromisos corresponden a i) servicio de la deuda (principal e intereses);
ii) gastos de capital (CAPEX de mantenimiento de los hoteles); y iii) gastos de desarrollos no
discrecionales (proyectos en desarrollo). Los recursos disponibles corresponden a: i) efectivo y
equivalentes de efectivo (excluyendo efectivo restringido); ii) IVA por recuperar; iii) utilidad
operativa después de pago de la distribución (incluyendo depreciación e ingresos financieros); y
iv) líneas de crédito disponibles. Las métricas para su cálculo son las siguientes:
Compromisos:
o Servicio de la deuda: Ps. $516 millones
o Estimado de gastos de capital (capex de mantenimiento): Ps. $339 millones
o Estimado de gastos de desarrollos no discrecionales: Ps. $4,853 millones
(incluyendo la adquisición de Fiesta Americana Condesa Cancún)
Recursos disponibles:
o Efectivo y equivalentes de efectivo (excluyendo efectivo restringido): Ps. $4,629
millones
o IVA por recuperar: Ps. $28.2 millones
o Estimado de utilidad operativa después de pago de la distribución (incluyendo
depreciación e ingresos financieros): Ps. $855 millones
o Líneas de crédito disponibles no dispuesta: Ps. $457 millones
Gastos de Capital
Al 31 de Diciembre de 2017, la reserva de gastos de capital de mantenimiento disponible,
destinada a mantener el estado y las condiciones de los hoteles en operación y constituida con
base en un porcentaje de los ingresos brutos de los hoteles bajo contrato de operación sumaba
Ps. $98.6 millones contra Ps. $105.4 millones al 30 de Septiembre de 2017.
Durante el cuarto trimestre de 2017, los gastos de capital más relevantes de FibraHotel son:
Los gastos de capital de mantenimiento operativo de Ps. $52.1 millones.
Los principales gastos de remodelación en el hotel Fiesta Americana Hacienda Galindo:
remodelación de (i) habitaciones y (ii) áreas públicas. Esta remodelación tiene un
presupuesto de Ps. $130 millones, de los cuales Ps. $67.7 millones se han invertido al 31
de Diciembre de 2017 (Ps. $36.8 millones durante el cuarto trimestre)
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@FibraHotel
Información sobre el los CBFIs emitidos y con derechos económicos.
A la fecha del presente reporte, FibraHotel tiene 827’074,288 CBFIs en circulación8, de los cuales:
5’128,205 CBFIs fueron usados como contraprestación parcial a la inversión en el hotel
Courtyard by Marriott Toreo y empezaran a tener derechos económicos a partir el
primer trimestre de 2018.
9’269,148 CBFIs que fueron adquiridos dentro del programa de Fondo de Recompra a la
fecha, los cuales no tendrán derechos económicos para la distribución del cuarto
trimestre del año 2017.
Distribución para el cuarto trimestre de 20179
FibraHotel busca generar valor para sus tenedores de CBFIs, por lo cual el 26 de febrero de 2018
el Comité Técnico de FibraHotel aprobó una distribución por un total aproximado de Ps. $234
millones. Esta distribución equivale a 28.74 centavos (Ps. $0.2874) por CBFI, y se calculó con
base en los CBFIs en circulación, excluyendo los CBFIs que no tienen derechos económicos. Esta
distribución está basada en las operaciones y los resultados de FibraHotel entre el 1 de octubre y
el 31 de diciembre de 2017. La distribución será pagada el 9 de marzo de 2018.
El pago de la distribución se desglosa como sigue10:
Bajo la ley mexicana, FibraHotel tiene la obligación de pagar al menos el 95% del su resultado
fiscal anual a los tenedores de CBFIs.
Gobierno Corporativo
El 26 de febrero de 2018, se tuvo una sesión del Comité de Auditoría y del Comité Técnico de
FibraHotel para la aprobación de los Estados Financieros y la distribución del cuarto trimestre
de 2017, mismo que fueron aprobados por unanimidad. A la fecha, el Comité Técnico de
FibraHotel está compuesto por 11 miembros de los cuales cuatro son miembros independientes.
8 Al 31 de diciembre de 2017, FibraHotel tiene 6’872,932 CBFIs adicionales en tesorería, consecuencia del ejercicio de la opción de sobreasignación de la
emisión de CBFIs llevada a cabo el 19 de septiembre de 2017, dichos CBFIs en tesorería no cuentan con derechos económicos ni corporativos y podrán
ser utilizados con posterioridad. 9 Este Comunicado de Prensa no es un Aviso de Distribución 10 El monto de la distribución por CBFI se calculó de la siguiente manera: monto total de la distribución entre el número de CBFIs en circulación
excluyendo los CBFIs que no tienen derechos económicos (827’074,288 – 14’397,353 = 812’676,935). Del total de CBFIs sin derechos económicos,
9’269,148 CBFIs corresponden a los CBFIs adquiridos por el Fondo de Recompra. Si se llegan a adquirir/vender CBFIs hasta la fecha de distribución, el
importe de la distribución del trimestre podría cambiar.
Monto
Concepto por CBFI Total
Ps. $ Ps. $ millones
Resultado Fiscal 0.0503 40.9
Retorno de Capital 0.2371 192.7
Total 0.2874 233.6
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Indicadores operativos del Portafolio de FibraHotel
La siguiente gráfica muestra la evolución trimestral, del cuarto trimestre del año 2015 al cuarto
trimestre del año 2017 de la tarifa promedio, la tasa de ocupación y la tarifa efectiva para los 64
hoteles estabilizados del portafolio.
Los hoteles en operación del Portafolio Total de FibraHotel (81 hoteles) reportaron lo siguiente
durante el cuarto trimestre de 2017:
Tasa de ocupación de 65.7%
Tarifa promedio de Ps. $1,132
Tarifa efectiva de Ps. $744
La siguiente tabla muestra los indicadores operativos de los hoteles en operación de FibraHotel
durante el cuarto trimestre del año 2017:
Portafolio Estabilizado 2017: incluye 64 hoteles estabilizados en operación al 31 de
Diciembre de 2017 (los 56 hoteles del Portafolio Total de hoteles estabilizados al 31 de
Diciembre de 2016 más los siguientes ocho hoteles que tienen más de un año fiscal
completo en operación: Fiesta Inn Villahermosa, One Cuernavaca, One Perisur, Fairfield
Inn & Suites Saltillo, Fairfield Inn & Suites Villahermosa, Courtyard Ciudad del Carmen,
Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen y Live Aqua Boutique Playa del Carmen).
950 977 994 972 1,0151,070 1,066
1,010 1,056
617 586651 651 676 661
723 688 706
65.0%60.0%
65.5% 67.0% 66.6%61.8%
67.9% 68.1% 66.8%
T4 2015 T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017
Tarifa promedio Tarifa efectiva Ocupación
Port. Estabilizado 2017 (64H)
T4 2017 T4 2016 T3 2017
Ocupación 66.8% 66.6% 68.1%
Tarifa Promedia 1,056 1,015 1,010
Tarifa Efectiva 706 676 688
Port. Estabilizado 2017 (64H)
FY 2017 FY 2016
Ocupación 66.2% 64.8%
Tarifa Promedia 1,050 990
Tarifa Efectiva 694 641
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La variación en la tarifa efectiva:
Entre el cuarto trimestre de 2016 y el cuarto trimestre de 2017 es de +4.4%.
Entre el año 2016 y el año 2017 es de +8.3%.
La siguiente tabla muestra cierta información operativa por segmento para los hoteles en
operación del portafolio de FibraHotel para el cuarto trimestre de los años 2016 y 2017:
La siguiente tabla muestra cierta información operativa por región 11 para los hoteles en
operación del portafolio de FibraHotel para el cuarto trimestre de los años 2016 y 2017:
11 Bajío corresponde a las siguientes entidades federativas: Aguascalientes, Guanajuato, Querétaro y San Luis Potosí. Noreste corresponde a las
siguientes entidades federativas: Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas. Noroeste corresponde a las siguientes entidades federativas: Baja California
Norte, Baja California Sur, Chihuahua, Durango, Sinaloa y Sonora. Oeste corresponde a las siguientes entidades federativas: Jalisco, Nayarit y
Michoacán. Sur corresponde a las siguientes entidades federativas: Campeche, Estado de México (Toluca), Guerrero, Morelos, Oaxaca, Puebla,
Quintana Roo, Tabasco y Veracruz. Zona Metropolitana corresponde a las siguientes entidades federativas: Ciudad de México y Estado de México
(excluyendo Toluca).
Portafolio Total de Hoteles Estabilizados (64H) Portafolio Total (81H)
4to trimestre 2016 4to trimestre 2017 4to trimestre 2017
Segmento Occup. Tarifa
promedio
Tarifa
efectivaOccup.
Tarifa
promedio
Tarifa
efectivaOccup.
Tarifa
promedio
Tarifa
efectiva
Servicio Limitado 61.8% 835$ 516$ 64.9% 867$ 563$ 65.0% 891$ 579$
Servicio Selecto 69.7% 1,038$ 723$ 69.2% 1,077$ 745$ 68.5% 1,090$ 747$
Servicio Completo 59.8% 1,331$ 796$ 59.6% 1,414$ 843$ 58.9% 1,687$ 993$
Estancia Prolongada 62.1% 937$ 582$ 58.7% 1,037$ 609$ 60.0% 1,079$ 647$
Total 66.6% 1,015$ 676$ 66.8% 1,056$ 706$ 65.7% 1,132$ 744$
Contra año anterior 26 pb 4.0% 4.4%
Portafolio Total de Hoteles Estabilizados (64H) Portafolio Total (81H)
4to trimestre 2016 4to trimestre 2017 4to trimestre 2017
Región Occup. Tarifa
promedio
Tarifa
efectivaOccup.
Tarifa
promedio
Tarifa
efectivaOccup.
Tarifa
promedio
Tarifa
efectiva
Bajío 67.9% 1,108$ 752$ 73.4% 1,074$ 789$ 68.2% 1,138$ 777$
Noreste 63.5% 1,048$ 665$ 68.8% 1,084$ 745$ 68.4% 1,347$ 922$
Noroeste 66.2% 964$ 638$ 66.1% 1,011$ 668$ 65.6% 1,004$ 658$
Oeste 71.2% 891$ 635$ 66.8% 1,010$ 675$ 68.1% 1,175$ 800$
Sur 60.9% 941$ 573$ 60.4% 999$ 603$ 59.0% 1,005$ 593$
Zona Metropolitana 78.0% 1,162$ 907$ 71.2% 1,199$ 853$ 68.1% 1,172$ 799$
Total 66.6% 1,015$ 676$ 66.8% 1,056$ 706$ 65.7% 1,132$ 744$
Contra año anterior 26 pb 4.0% 4.4%
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La siguiente tabla muestra la repartición del portafolio total (81 hoteles) al 31 de Diciembre de
2017 por segmento y por región en número de hoteles y de cuartos:
Indicadores operativos trimestrales del portafolio (excluyendo los hoteles arrendados)
Para efecto de los hoteles generando ingresos cuartos en el año 2017 (hoteles administrados):
Enero 2017: se suma el hotel Fiesta Inn Puerto Vallarta (apertura).
Marzo 2017: se suman los hoteles Courtyard by Marriott Vallejo y Fairfield Inn & Suites
by Marriott Vallejo (aperturas).
Julio 2017: se suma el hotel Fiesta Americana Hacienda Galindo (adquisición).
Noviembre 2017: se suman los hoteles AC by Marriot Veracruz y Fiesta Inn Buenavista
(aperturas).
SEGMENTO Hoteles Cuartos REGION Hoteles Cuartos
# % # % # % # %
Servicio Limitado 22 27.2% 2,792 24.8% Bajio 12 14.8% 1,730 15.3%
Servicio Selecto 42 51.9% 6,124 54.3% Noreste 15 18.5% 1,951 17.3%
Servicio Completo 12 14.8% 1,981 17.6% Noroeste 16 19.8% 2,333 20.7%
Estancia Prolongada 5 6.2% 376 3.3% Oeste 7 8.6% 1,107 9.8%
TOTAL 81 100.0% 11,273 100.0% Sur 19 23.5% 2,485 22.0%
Zona Metropolitana 12 14.8% 1,667 14.8%
TOTAL 81 100.0% 11,273 100.0%
Año 2017Cuartos
Dispo.
Cuartos
Ocup.Ocup.
Ingreso
Cuartos Ps. $
Millones
Tarifa
promedio
Tarifa
efectiva
Trimestre 1 918,390 541,327 58.9% 601.8$ 1,112$ 655$
Trimestre 2 947,492 618,254 65.3% 682.6$ 1,104$ 720$
Trimestre 3 973,360 647,479 66.5% 683.6$ 1,056$ 702$
Trimestre 4 982,333 642,741 65.4% 719.5$ 1,119$ 732$
Total 3,821,575 2,449,801 64.1% 2,687.5$ 1,097$ 703$
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Evolución trimestral del portafolio de FibraHotel: Hoteles y Cuartos
Número de Cuartos al final del periodo
FIESTA INN / GAMMA - ADMINISTRADOS
Fecha de
AdquisiciónT4 2012 T4 2013 T4 2014 T4 2015 T4 2016 T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017
% de
cuartos
1 * Fiesta Inn Aguascalientes 21/01/2013 125 125 125 125 125 125 125 125 1.1%
2 Fiesta Inn Buenavista 21/11/2017 129 1.1%
3 * Fiesta Inn Ciudad Juárez 21/01/2013 166 166 166 166 166 166 166 166 1.5%
4 * Fiesta Inn Ciudad Obregón 07/04/2014 123 141 141 141 141 141 141 1.3%
5 * Fiesta Inn Chihuahua 21/01/2013 152 152 152 152 152 152 152 152 1.3%
6 * Fiesta Inn Cuernavaca 15/12/2014 155 155 155 155 155 155 155 1.4%
7 * Fiesta Inn Culiacán 01/12/2012 142 142 146 146 146 146 146 146 146 1.3%
8 * Fiesta Inn Durango 01/12/2012 138 138 138 138 138 138 138 138 138 1.2%
9 * Fiesta Inn Ecatepec 01/12/2012 143 143 143 143 143 143 143 143 143 1.3%
10 * Fiesta Inn Guadalajara 21/01/2013 158 158 158 158 158 158 158 158 1.4%
11 * Fiesta Inn Hermosillo 01/12/2012 155 155 155 155 155 155 155 155 155 1.4%
12 * Fiesta Inn León 21/01/2013 160 160 160 160 160 160 160 160 1.4%
13 * Fiesta Inn Mexicali 21/01/2013 150 150 150 150 150 150 150 150 1.3%
14 Fiesta Inn Los Mochis 05/12/2016 125 125 125 125 125 1.1%
15 * Fiesta Inn Monclova 28/02/2013 121 121 121 121 121 121 121 121 1.1%
16 * Fiesta Inn Monterrey la Fé 21/01/2013 161 161 161 161 161 161 161 161 1.4%
17 * Fiesta Inn Monterrey Valle 01/08/2016 177 177 177 177 177 1.6%
18 * Fiesta Inn Naucalpan 01/12/2012 119 119 119 119 119 119 119 119 119 1.1%
19 * Fiesta Inn Nuevo Laredo 01/12/2012 120 120 120 120 120 120 120 120 120 1.1%
20 * Fiesta Inn Oaxaca 05/07/2013 145 145 145 145 145 145 145 145 1.3%
21 * Fiesta Inn Perinorte 01/12/2012 123 123 123 127 127 127 127 127 127 1.1%
22 * Fiesta Inn Puebla FINSA 03/07/2013 123 123 123 123 123 123 123 123 1.1%
23 Fiesta Inn Puerto Vallarta 30/01/2017 144 144 144 144 1.3%
24 * Fiesta Inn Querétaro 21/01/2013 175 175 175 175 175 175 175 175 1.6%
25 * Fiesta Inn Saltillo 21/01/2013 149 149 149 149 149 149 149 149 1.3%
26 * Fiesta Inn San Luis Potosi Oriente 21/07/2014 140 140 140 140 140 140 140 1.2%
27 * Fiesta Inn Tepic 01/12/2012 139 139 139 139 139 139 139 139 139 1.2%
28 * Fiesta Inn Tlalnepantla 24/06/2013 131 131 131 131 131 131 131 131 1.2%
29 * Fiesta Inn Torreón 18/12/2012 146 146 146 146 146 146 146 146 146 1.3%
30 * Fiesta Inn Toluca 30/04/2013 144 144 144 144 144 144 144 144 1.3%
31 * Fiesta Inn Villahermosa 02/12/2015 159 159 159 159 159 159 1.4%
32 * Fiesta Inn Xalapa 27/03/2014 119 119 119 119 119 119 119 1.1%
33 * Gamma Ciudad Obregón (Valle Grande) 30/05/2014 135 135 135 135 135 135 135 1.2%
34 * Gamma León (Fussion 5) 22/05/2014 159 159 159 159 159 159 159 1.4%
35 * Gamma Tijuana (Lausana Tijuana) 27/07/2014 140 140 140 140 140 140 140 1.2%
Subtotal 1,225 3,285 4,260 4,441 4,743 4,887 4,887 4,887 5,016 44.5%
REAL INN - ADMINISTRADOS
36 * Real Inn Guadalajara 01/07/2013 197 197 197 197 197 197 197 197 1.7%
37 * Real Inn Mexicali 01/08/2013 158 158 158 158 158 158 158 158 1.4%
38 * Real Inn Morelia 01/03/2013 155 155 155 155 155 155 155 155 1.4%
Subtotal - 510 510 510 510 510 510 510 510 4.5%
ONE - ADMINISTRADOS
39 * One Acapulco 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.1%
40 * One Aguascalientes 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.1%
41 * One Coatzacoalcos 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.1%
42 * One Cuernavaca 15/12/2014 125 125 125 125 125 125 125 1.1%
43 One Cuautitlan 17/11/2016 156 156 156 156 156 1.4%
44 One Durango 29/02/2016 126 126 126 126 126 1.1%
45 * One Culiacán 01/12/2012 119 119 119 119 119 119 119 119 119 1.1%
46 * One Guadalajara Tapatío 24/06/2013 126 126 126 126 126 126 126 126 1.1%
47 * One Xalapa 27/03/2014 126 126 126 126 126 126 126 1.1%
48 * One Monclova 01/11/2014 66 66 66 66 66 66 66 0.6%
49 * One Monterrey 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.1%
50 * One Puebla FINSA 02/07/2013 126 126 126 126 126 126 126 126 1.1%
51 * One Querétaro 21/01/2013 126 126 126 126 126 126 126 126 1.1%
52 * One Toluca 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.1%
53 * One Patriotismo 21/01/2013 132 132 132 132 132 132 132 132 1.2%
54 * One Perisur 16/07/2015 144 144 144 144 144 144 1.3%
Subtotal 749 1,259 1,576 1,720 2,002 2,002 2,002 2,002 2,002 17.8%
MARRIOTT INTERNATIONAL - ADMINISTRADOS
55 Fairfield Inn & Suites Juriquilla 28/01/2016 134 134 134 134 134 1.2%
56 * Fairfield Inn Los Cabos 20/06/2014 128 128 128 128 128 128 128 1.1%
57 Fairfield Inn & Suites Nogales 08/11/2016 134 134 134 134 134 1.2%
58 * Fairfield Inn & Suites Saltillo 31/03/2015 139 139 139 139 139 139 1.2%
59 Fairfield Inn & Suites Vallejo 01/03/2017 121 121 121 121 1.1%
60 * Fairfield Inn & Suites Villahermosa 09/12/2015 134 134 134 134 134 134 1.2%
61 Courtyard Vallejo 01/03/2017 125 125 125 125 1.1%
62 * Courtyard Ciudad del Carmen 25/11/2015 133 133 133 133 133 133 1.2%
Subtotal - - 128 534 802 1,048 1,048 1,048 1,048 9.3%
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Evolución trimestral del portafolio de FibraHotel: Hoteles y Cuartos
SERVICIO COMPLETO - ADMINISTRADOS
63 * Fiesta Americana Aguascalientes 15/01/2014 192 192 192 192 192 192 192 1.7%
64 * Fiesta Americana Hermosillo 01/05/2016 220 220 220 220 220 2.0%
65 Fiesta Americana Hacienda Galindo 03/07/2017 168 168 1.5%
66 Fiesta Americana Pabellón M 31/03/2016 178 178 178 178 178 1.6%
67 Grand Fiesta Americana Monterrey Valle 13/06/2016 180 180 180 180 180 1.6%
68 Live Aqua Monterrey Valle 13/06/2016 74 74 74 74 74 0.7%
69 * Camino Real Puebla 01/12/2012 153 153 153 153 153 153 153 153 153 1.4%
70 * Sheraton Ambassador 18/11/2014 229 229 229 229 229 229 229 2.0%
71 AC By Marriott Querétaro 21/03/2016 175 175 175 175 175 1.6%
73 AC By Marriott Guadalajara 01/06/2016 188 188 188 188 188 1.7%
72 AC by Marriott Veracruz 13/11/2017 164 1.5%
Subtotal 153 153 574 574 1,589 1,589 1,589 1,757 1,921 17.0%
ESTANCIA PROLONGADA - ADMINISTRADOS
74 * Camino Real Hotel & Suites Puebla 01/03/2014 121 121 121 121 121 121 121 1.1%
75 * Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen 08/09/2015 120 120 120 120 120 120 1.1%
76 * Fiesta Inn Lofts Monclova 01/11/2014 37 37 37 37 37 37 37 0.3%
77 Fiesta Inn Lofts Monterrey la Fé 19/07/2016 48 48 48 48 48 0.4%
78 * Fiesta Inn Lofts Querétaro 01/11/2014 50 50 50 50 50 50 50 0.4%
Subtotal - - 208 328 376 376 376 376 376 3.3%
HOTELES EN ARRENDAMIENTO
79 * Fiesta Inn Cuautitlán 01/12/2012 128 128 128 128 128 128 128 128 128 1.1%
80 * Fiesta Inn Perisur 01/12/2012 212 212 212 212 212 212 212 212 212 1.9%
81 * Live Aqua Boutique Playa del Carmen 19/11/2014 60 60 60 60 60 60 60 0.5%
Subtotal 340 340 400 400 400 400 400 400 400 3.5%
TOTAL HABITACIONES EN OPERACIÓN 2,467 5,547 7,656 8,507 10,422 10,812 10,812 10,980 11,273 100.0%
TOTAL HOTELES EN OPERACIÓN 18 39 56 62 75 78 78 79 81
DESARROLLO APERTURA
82 Courtyard Toreo 02/02/2018 130 130 130 146 146 146 146 1.3%
83 Fiesta Americana Tlalnepantla 2018 224 224 224 224 223 2.0%
84 Live Aqua San Miguel de Allende 2018 134 134 146 146 146 1.3%
85 Fiesta Americana Viaducto (VIA 515)*** 2019 269 255 255 255 255 255 2.3%
86 Fiesta Americana Villa del Mar Veracruz 2019 173 173 173 173 173 1.5%
Other (expansions, opened hotels, etc.) 489 899 1,753 2,067 685 295 295 293
TOTAL DEVELOPMENT 489 899 1,883 2,466 1,601 1,227 1,239 1,237 943 8.4%
PORTAFOLIO TOTAL FIBRAHOTEL 2,956 6,446 9,539 10,973 12,023 12,039 12,051 12,217 12,216
NÚMERO DE HOTELES 22 47 70 80 85 85 85 86 86
Número de hoteles /cuartos al final del periodo
% de cuartos
* 2017 Portafolio Estabilizado (64 hoteles en operación - estabilizados) HOTELES EN OPERACIÓN 92.3%
** El primero de enero de 2018, Courtyard Ciudad del Carmen, se convierte en Fiesta Inn y será operado por grupo posadas. HOTELES EN DESARROLLO 7.7%
*** Este hotel solían ser dos hoteles, Fiesta Inn & Fiesta Inn Lofts con 214 y 72 cuartos respectivamente.Para mayor información acudir a eventos relevantes y press releases. Releases.
Número de hoteles / cuartos al final del periodo
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BALANCE GENERAL
Al 31 de Diciembre de 2017 y al 31 de Diciembre de 2016
(cifras en miles de pesos)
Activos
31/12/2017 31/12/2016
Activo circulante:
Efectivo y equivalentes de efectivo y efectivo restringido 4,727,981 448,828
Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar 299,690 242,684
Cuentas por cobrar a partes relacionadas 0 0
Pagos anticipados 23,499 16,626
Impuestos por recuperar, principalmente IVA 28,217 228,709
Total del activo circulante 5,079,387 936,847
Activo no circulante:
Propiedades, mobiliario y equipo de hotel – Neto 11,060,916 9,970,023
Propiedades en desarrollo 975,996 1,396,599
Instrumentos derivados 114,652 120,887
Depositos en garantía 3,096 2,380
Impuestos a la utilidad diferidos 3,055 3,298
Total del activo no circulante 12,157,714 11,493,186
Total del Activo 17,237,102 12,430,033
Pasivos y Patrimonio de los fideicomitentes
Pasivo circulante:
Deuda 103,247 98,288
Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados 444,659 318,906
Impuestos por pagar 9,564 6,867
Otros 55,500 29,199
Total del pasivo circulante 612,970 453,261
Deuda a largo plazo 3,062,659 2,598,743
Patrimonio de los fideicomitentes:
Aportaciones de los Fideicomitentes 12,669,153 8,737,635
Resultados acumulados 892,319 640,394
Total del patrimonio de los fideicomitentes 13,561,473 9,378,030
Total del pasivo y patrimonio fideicomitentes 17,237,102 12,430,033
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ESTADO DE RESULTADOS
Del 1 de Enero al 31 de Diciembre de 2017 y año 2017 a la fecha comparado con año anterior
(cifras en miles de pesos)
T4 2017 T4 2016 Año 2017 Año 2016
Ingresos:
Arrendamiento de habitaciones 719,487 597,226 2,687,525 2,057,257
Alimentos y bebidas 175,411 138,489 621,345 468,397
Arrendamiento 23,212 22,639 92,919 79,832
Otros ingresos 17,323 11,743 34,207 29,519
Ingresos totales 935,433 770,097 3,435,995 2,635,004
Gastos y costos generales:
Gastos de habitaciones 151,129 120,257 542,136 402,675
Costos y gastos de alimentos y bebidas 102,229 84,952 379,294 285,812
Costos y gastos administrativos 385,555 309,448 1,408,685 1,103,083
Total costos y gastos generales 638,912 514,657 2,330,115 1,791,571
Contribución hotelera 296,520 255,440 1,105,879 843,433
Gastos inmobiliarios 10,519 7,536 43,311 33,910
Comisión de Asesoría 27,063 26,296 106,813 104,673
Gastos administrativos de FibraHotel 11,825 10,859 54,060 48,530
Depreciación 94,450 105,587 367,926 296,930
Utilidad de operación 152,663 105,162 533,770 359,390
Gastos extraordinarios, neto 11,671 28,642 34,457 106,931
Utilidad de operación ajustada 140,992 76,520 499,313 252,459
Ingresos no operativos 3,617 509 10,053 3,918
Resultado integral de financiamiento 38,756 (23,621) (66,331) (40,700)
Utilidad antes de impuestos 183,365 53,408 443,036 215,678
Impuestos 4,474 3,161 5,316 1,787
Utilidad neta integral consolidada 178,891 50,247 437,720 213,890
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ESTADO DE FLUJO
Del 1 de Enero al 31 de Diciembre de 2017 y año 2017 a la fecha comparado con año anterior
(cifras en miles de pesos)
T4 2017 T4 2016 Año 2017 Año 2016
Actividades de operación:
Utilidad neta consolidada 178,891 50,247 437,720 213,890
Ajustes para partidas que no generaron efectivo
Impuestos 4,474 3,161 5,316 1,787
Costo por venta de activo fijo (706) (1,574) (1,381) (1,793)
Depreciación 94,450 105,587 367,926 296,930
(Ingresos)/Gastos por intereses (31,104) 23,970 69,377 43,061
Total 246,005 181,391 878,958 553,875
(Aumento) disminución en:
Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar 18,188 23,258 (57,005) (34,773)
Cuentas por cobrar a partes relacionadas (0) 0 (0) 3,190
Impuestos por recuperar, principalmente IVA 62,387 (53,829) 200,491 63,047
Pagos anticipados 18,396 20,671 (6,873) (10,839)
Otros activos (576) (440) (717) (568)
Aumento (disminución) en: 0 0
Cuentas por pagar a proveedores y otras cuentas por pagar (25,726) (73,797) 125,753 5,239
Cuentas por pagar a partes relacionadas (0) 0 0 (0)
Impuestos por pagar 354 124 (2,570) (1,940)
Flujo neto de efectivo de actividades de operación 319,029 97,378 1,138,037 577,233
Actividades de inversión:
Adquisición de negocios 0 0 0 (244,826)
Portafolio de desarrollo (215,432) (472,679) (731,649) (1,261,366)
Adquisición de otros activos (99,979) (66,655) (226,316) (243,267)
Venta de activos 706 1,574 1,381 2,098
Intereses cobrados 84,397 3,618 121,827 11,168
Flujo neto de efectivo de actividades de inversión (230,308) (534,142) (834,757) (1,736,192)
Actividades de Financiamiento
Distribución a tenedores (141,995) (134,746) (585,156) (470,379)
Emisión de deuda (24,237) 183,430 468,876 1,844,564
Intereses pagados y gastos financieros (63,739) (24,107) (244,960) (96,889)
Emisión de CBFIs 505,497 0 4,505,497 0
Gastos de Emisión (1,757) 0 (166,756) 0
Otros 0 0 (1,628) (46,332)
Flujo neto de efectivo de actividades de financiamiento 273,769 24,578 3,975,873 1,230,964
Aumento neto de efectivo y equivalentes de efectivo y efectivo
restringido 362,490 (412,186) 4,279,153 72,004
Efectivo y equivalentes de efectivo y efectivo restringido al inicio del
periodo 4,365,492 861,014 448,828 376,824
Efectivo y equivalentes de efectivo y efectivo restringido al final
del periodo 4,727,981 448,828 4,727,981 448,828
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Propiedades en desarrollo con apertura en 2018 en construcción (al 27 de febrero de 2018):
Fiesta Americana Tlalnepantla:
El hotel se encuentra con la cimentación y estructura terminadas y en proceso de fachadas,
albañilerías e instalaciones.
Live Aqua San Miguel de Allende:
El hotel se encuentra terminando etapa de estructura y en proceso de albañilerías e
instalaciones.
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Invitación a la llamada de resultados:
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Acerca de FibraHotel
FibraHotel es un fideicomiso mexicano creado principalmente para desarrollar, adquirir, poseer y operar hoteles en
Mexico. Nuestro objetivo es proporcionar retornos atractivos a nuestros tenedores de CBFI, mediante distribuciones
en efectivo estables y la apreciación del valor de nuestros bienes inmuebles. Además, buscaremos tener una cartera
de hoteles de alta calidad, a través de la afiliación con distintas marcas y operadores de gran prestigio, así como de la
diversificación geográfica y por segmentos.
Contacto relaciones con inversionistas
México D.F.
Guillermo Bravo
Tel: +52 (55) 5292 8050
E-mail: [email protected]
