RESUMEN DE TASACION · 2018. 1. 19. · informe de tasacion - hoja nº5 . tasación número: 793937...

Sarmiento 732, Piso 8 - C1041AAP Capital Federal - Tel: 5365-5252

RESUMEN DE TASACION

Entidad: BC HIPOTECARIO OC/635

Fecha de entrega: 11/02/2015

Sucursal: 000815

Tasación número: 793937 - 1 //

10058508 // 395007

Titular: CASTELLI CARLOS LUCIANO

Dirección: ROJAS R 1146 . Dpto.:. - MAR DEL PLATA CP: B7600

Partido: GENERAL PUEYRREDON

Provincia: BUENOS AIRES

Antigüedad: En construcción - Vida Útil: 49 Superficie : Cubierta Aproximada 95.25 m2

Advertencia: ...

Valor de Pronta Realizacion: $ XXXXXXXX

Valor de la Propiedad: $ XXXXXXXX

$ XXXXXXXX

daniela

Text Box

Valor de reposición:


INFORME DE TASACION - Hoja Nº1 Código o Número Identificación de Crédito

Código o Número Crédito Utilizado Tasación número: 793937 - 1

I.INFORMACION SOBRE LA TASACION

NOMBRE DEL DEUDOR CASTELLI CARLOS LUCIANO

CONTACTO

TELEFONO

EMPRESA TASADORA SERINCO

PERITO TASADOR BELLINI JORGE

NUMERO DE TASADOR 48

TELEFONO 0223-15538-3900

EMPRESA FINANCIERA SOLICITANTE - SUCURSAL Banco Hipotecario -PROCREAR OC4700040931

CONTACTO MARTIN HUMBERTO

TELEFONO

DOMICILIO DE LA PROPIEDAD (CALLE Y NUMERO, DEPARTAMENTO, LOCALIDAD, PROVINCIA, C.P.) ROJAS R 1146 . Dpto.:. - MAR DEL PLATA

UNIDAD FUNCIONAL .

CIRCUNSCRIPCION VIº

SECCION A

MANZANA 14m

PARCELA 23

FRACCION

QUINTA/CHACRA

POLIGONOS

NUMERO DE IDENTIFICACION DE LA PROPIEDAD 045-121521

TIPO DE PROPIEDAD Casa e/medianeras

FECHA INSPECCION 09/02/2015

HORA DE FINALIZACION 13:45

BARRIO/NOMBRE EDIFICIO Constitución

U.FUNC.COCHERA

U.FUNC.BAULERA

II.DESCRIPCION DE LA PROPIEDAD

TIPO DE CONSTRUCCION Ladrillo

ESPACIO HABITABLE 95.25

VIDA UTIL 49

AÑO DE

CONSTRUCCION 1994

CALIDAD DE UBICACION Mala Regular Media Buena Excelente

VALOR COMERCIAL Malo Regular Medio Bueno Excelente

PROMEDIO DE IMPUESTOS INMOBILIARIOS

MENSUALES 0.00 TIPO DE TECHO Estructura de madera con tejas

ORIENTACION Nord Oeste

LUMINOSIDAD Promedio.

CALIDAD DE CONSTRUCCION Mala Regular Media Buena Excelente

CALIDAD DE MANTENIMIENTO Mala Regular Media Buena Excelente

DETALLES TERMINACION Malos Regulares Medios Buenos Excelentes

N/A

ESTACIONAMIENTO GARAGE: 1 GARAGE SEMI CUBIERTO: DESCUBIERTO:

NO POSEE OTRO: FIJO MOVIL

POSEE ESPACIOS COMERCIALES (EN CASO AFIRMATIVO AGREGUE DESCRIPCION) Sí No AMBIENTES (INDICAR CANTIDAD) SERVICIOS COMODIDADES

LIVING 0 BAÑO DE SERVICIO 1 CALEFACCION DE TIPO Central Individual Inexistente DOBLE CIRCULACION No

COMEDOR 0 DORMITORIOS 2 AIRE ACONDICIONADO Central Individual Inexistente SAUNA No

LIVING-COMEDOR 1 SUITE 0 AGUA CALIENTE Central Individual Inexistente PISCINA No

COCINA 1 SUITE Y VESTIDOR 0 OTROS No posee. BAULERA/DEPOSITO No

ESCRITORIO 0 DORMITORIO Y VESTIDOR 0 GRUPO ELECTROGENO No

ESTAR INTIMO 0 OTRO (VER COMODIDADES) 0 No posee.

PLAY ROOM 0 TOTAL DE CUARTOS 3

LAVADERO 0 TERRAZA 0

BAÑO 1 BALCON 0

TOILETTE 0 PATIO 2

DORMITORIO DE SERVICIO 0 PALIER PRIVADO 0

CARACTERISTICAS ADICIONALES Casa entre medianeras, desarrollada en planta baja, sobre un lote de terreno propio y del tipo tres ambientes.

CARACTERISTICAS ADVERSAS / DEFICIENCIAS: No se perciben características adversas en la vivienda justipreciada.

OBSERVACIONES SOBRE SU ESTADO DE CONSERVACION: Estado promedio de conservación y mantenimiento en general.

BREVE DESCRIPCION DE LAS MEJORAS PREVISTAS (SI LAS HUBIERE): Se prevé el cambio de la ubicación de la cocina y la ampliación de un lavadero y de un estudio en el nivel superior.


INFORME DE TASACION - Hoja Nº2 Tasación número: 793937 - 1

III. DESCRIPCION DEL EDIFICIO DE DEPARTAMENTO / BARRIO PRIVADO

(Si correspondiere)

CANTIDAD DE UNIDADES NO APLICABLE

MANTENIMIENTO DEL AREA COMUN NO APLICABLE

ESTADO DE LAS AREAS COMUNES NO APLICABLE

PROMEDIO MENSUAL DE EXPENSAS NO APLICABLE

PORCENTUAL DE EXPENSAS NO APLICABLE

GASTOS COMUNES PENDIENTES DE REALIZACION NO APLICABLE

GASTOS IMPORTANTES PRESUPUESTARIOS NO APLICABLE

TIPO DE ESTACIONAMIENTO NO APLICABLE

CANTIDAD DE PISOS NO APLICABLE

ASCENSOR NO APLICABLE

ADECUADO

INADECUADO

CANTIDAD DE ASCENSORES NO APLICABLE

VIGILANCIA NO APLICABLE

BREVE DESCRIPCION DE COMODIDADES COMUNES NO APLICABLE

IV. DESCRIPCION DEL TERRENO

TIPO/DESIGNACION DE ZONIFICACION Residencial-Comercial

AUTORIDAD DE CONTRALOR Municipalidad de Gral. Pueyrredón

TOPOGRAFIA Nivelada

FORMA Y DIMENSIONES PERIMETRALES Rectangular fte:10.00m fdo:38.30m otro:383.00M

VISTA Sin vista

DESAGUE

Adecuado Inadecuado

RIESGO DE INUNDACION

Alto Bajo Inexistente Sin Informacion

TERRENO (METROS CUADRADOS) 287.75 DESCUBIERTOS 95.25 CUBIERTOS 383.00 TOTALES

CALIDAD / ESTADO DE CALLES DE ACCESO Calles con pavimentos de asfalto, de hormigón, de tierra y con mejoras, ambas en un estado promedio.

SERVICIOS

ELECTRICIDAD Público Privado Sin Conexión

GAS Público Privado Sin Conexión

TELEFONO Público Privado Sin Conexión

AGUA Público Privado Sin Conexión

CLOACA Público Privado Sin Conexión

DESAGUE PLUVIAL Público Privado Sin Conexión

OBSERVACIONES SOBRE EL LOTE Características promedio de la zona.

V.DESCRIPCION DEL BARRIO

TIPO Urbano Suburbano Rural

CONSTRUIDO + 75% 25-75% -

25%

INDICE DE CRECIMIENTO Creciente Estable

SERVICIO DE

VIGILANCIA

DEL BARRIO SíNo

VALORES DE LA PROPIEDAD Creciente Estable Decreciente

DEMANDA / OFERTA Escasa Equilibrada Exceso de

oferta

TIEMPO DE COMERCIALIZACION -3 meses 3-6 meses +6 meses

VALORES DE VIVIENDA EN AREAS VECINAS DESDE $ 650,000.00 HASTA $ 1,500,000.00 (PRECIO TOTAL) DESDE $ 1,400.00 HASTA $ 19,500.00 (POR METRO CUADRADO)

ANTIGÜEDAD DE VIVIENDAS EN AREAS VECINAS

DESDE 10 HASTA 60 (EN AÑOS)

USO DEL TERRENO (%) 80.00 RESIDENCIAL 20.00 COMERCIAL 0.00 INDUSTRIAL 0.00 OTRO

CAMBIOS PRICIPALES EN EL USO DEL TERRENO (EXPLICAR)

_ Improbables Probables En proceso

FACILIDADES DE ESTACIONAMIENTO TIPICO Garage

CARACTERISTICAS DEL BARRIO El inmueble cotizado está implantado en un barrio integrado por casas unifamiliares, del tipo entre medianeras y de semi perímetro libre, de baja densidad poblacional, de no más de dos plantas, de ocupación permanente y temporaria y de clase media. Ocasionales negocios de uso cotidiano, barrial y diario y algunos pocos emprendimientos sub divididos en propiedad horizontal a baja escala barrial.

FACTORES QUE INFLUYEN EN LA COMERCIALIZACION DE LAS PROPIEDADES EN BARRIO (PROXIMIDAD A LUGARES DE TRABAJO Y

ENTRETENIMIENTOS, ESTABILIDAD DEL EMPLEO, ATRACTIVO DEL MERCADO, ETC.) La propiedad justipreciada está emplazada con frente a una calle promedio de la vecindad, a una cuadra y media de importante avenida estructura de la metrópoli, comercial, de intenso tránsito vehicular y vía de acceso directa a la misma desde el Nord Este.

OBSERVACIONES SOBRE LAS CONDICIONES DEL MERCADO (TENDENCIA,EMPLEO / PRINCIPALES EMPLEADORES, OTROS FACTORES QUE INFLUYEN

EN EL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES) El bien tasado se adecua a las condiciones de mercado actuales, aunque su eventual comercialización dentro del mismo, estará directamente relacionada con la oferta y la demanda del momento, como así también, por su estado de conservación, mantenimiento, habitabilidad, ocupación, disposición legal del dominio, etc. y por la finalización total de las obras previstas.



VI. COMPARABLES

COMPARABLE 1

PRECIO $ 1200000

VENTA O COTIZACION Venta Cotización

FECHA DESDE 10/02/2015

FECHA HASTA 10/02/2015


DOMICILIO DE LA PROPIEDAD (CALLE Y NUMERO, PISO, DEPARTAMENTO, LOCALIDAD, PROVINCIA, CODIGO POSTAL) Daireaux 1390 0 Dpto.:0 - MAR DEL PLATA - BUENOS AIRES TIPO DE CONSTRUCCION Ladrillo

AREA DE VIVIENDA 70.00

PRECIO POR M2 $ 17,142.86

AÑO DE CONSTRUCCION 1970

SUPERFICIE DEL TERRENO 370.00

COMPARACION DE LAS CARACTERISTICAS

ANTIGÜEDAD superior equivalente

inferior

ESTADO DE MANTENIMIENTO superior equivalente inferior

COMERCIALIZACION superior

equivalente inferior

ESTACIONAMIENTO superior equivalente inferior

ESTADO DE LA CONSTRUCCION superior equivalente

inferior

CALIDAD DE LA UBICACION superior equivalente inferior

COMODIDADES superior


CANTIDAD DE HABITACIONES superior equivalente inferior

OBSERVACIONES SOBRE SIMILITUDES O DIFERENCIAS CON LA PROPIEDAD TASADA Casa del tipo semi perímetro libre, situada en inferior ubicación que la valuada, desarrollada en planta baja, sobre un lote de terreno propio en esquina y constituida por un living comedor, cocina, dos dormitorios, baño y jardín circundante.

VALOR DE LA PROPIEDAD EN RELACION CON EL COMPARABLE 1

ENTRE $ 1,309,905.00 Y $ 1,444,170.00

FUENTE González (0223) 479-0012

COMPARABLE 2

PRECIO $ 1460000





DOMICILIO DE LA PROPIEDAD (CALLE Y NUMERO, PISO, DEPARTAMENTO, LOCALIDAD, PROVINCIA, CODIGO POSTAL) Ortega y Gasset 1490 0 Dpto.:0 - MAR DEL PLATA - BUENOS AIRES TIPO DE CONSTRUCCION Ladrillo







inferior

ESTADO DE MANTENIMIENTO superior equivalente

inferior



ESTACIONAMIENTO superior equivalente

inferior


inferior

CALIDAD DE LA UBICACION superior equivalente

inferior



CANTIDAD DE HABITACIONES superior equivalente

inferior

OBSERVACIONES SOBRE SIMILITUDES O DIFERENCIAS CON LA PROPIEDAD TASADA Casa del tipo semi perímetro libre, situada en inferior ubicación que la valuada, desarrollada en planta baja, sobre un lote de terreno propio en esquina y constituida por un living comedor, cocina, tres dormitorios, baño, toilette, dependencias secundarias y jardín circundante.

VALOR DE LA PROPIEDAD EN RELACION CON EL COMPARABLE 2

ENTRE $ 1,309,905.00 Y $ 1,444,170.00

FUENTE GMC (0223) 471-6225



VI. COMPARABLES (continuación)

COMPARABLE 3

PRECIO $ 1000000




TIPO DE PROPIEDAD Terreno

DOMICILIO DE LA PROPIEDAD (CALLE Y NUMERO, PISO, DEPARTAMENTO, LOCALIDAD, PROVINCIA, CODIGO POSTAL) Lasalle esq. Mariani s/nº 0 Dpto.:0 - MAR DEL PLATA - BUENOS AIRES TIPO DE CONSTRUCCION Otros







inferior

ESTADO DE MANTENIMIENTO superior equivalente

inferior



ESTACIONAMIENTO superior equivalente

inferior


inferior

CALIDAD DE LA UBICACION superior equivalente

inferior



CANTIDAD DE HABITACIONES superior equivalente

inferior

OBSERVACIONES SOBRE SIMILITUDES O DIFERENCIAS CON LA PROPIEDAD TASADA Lote de terreno baldío situado en inferior ubicación que el cotizado, componiendo esquina, de 24,00 mts. por 28,00 mts. Solar apto para emprendimiento residencial del tipo unifamiliar o multifamiliar a baja escala barrial.

VALOR DE LA PROPIEDAD EN RELACION CON EL COMPARABLE 3 ENTRE $ 1,309,905.00 Y $ 1,444,170.00 FUENTE González (0223) 479-0012



VII.VALUACION

VALOR COMERCIAL ESTIMADO (EN EL ESTADO EN QUE SE

ENCUENTRA) $ 1375000 VALOR TOTAL $ 9,924.22 (POR M2)

VALOR UNA VEZ FINALIZADO (DE HABER MEJORAS

PROYECTADAS) $ 1,758,424.00 VALOR TOTAL $ 12,692.00 (POR M2)

FECHA DE TASACION

09/02/2015

COMPONENTES TOTAL METROS CUADRADOS PRECIO POR M2 $ TOTAL $

TERRENO 383.00 1900. 727,700.00

SUP.CUB. A CONSTRUIR 43.30 . 0.00

SUP. SEMICUB. A CONSTRUIR 0.00 . 0.00

SUPERFICIE CUBIERTA 91.65 6800. 623,220.01

SUPERFICIE SEMICUBIERTA 7.20 3400. 24,480.00

BALCON 0.00 . 0.00

SUPERFICIE DESCUBIERTA 0.00 . 0.00

ESTACIONAMIENTO 0.00 . 0.00

COMODIDADES 0.00 . 0.00

QUINCHO 0.00 . 0.00

BAULERA/DEPOSITO 0.00 . 0.00

OTROS 0.00 . 0.00

PISCINA 0.00 . 0.00

TOTAL

1,375,000.00

EXPRESAR OPINION DEL VALOR EN RELACION CON COMPARABLES El valor de la vivienda valuada es acorde al de los comparables seleccionados, considerando ubicación, antigüedad, funcionalidad, habitabilidad, posibilidades comerciales y constructivas y estado de conservación y mantenimiento en general, parámetros todos apreciados desde el exterior.

VALOR REPOSICION ACTUAL $ 620,443.00

VALOR REPOSICION FINALIZADO (de haber mejoras proyectadas) $

902,492.00 DOMICILIO DE LA PROPIEDAD TASADA ROJAS R 1146 . Dpto.:. - MAR DEL PLATA - BUENOS AIRES (B7600)

PROPIEDAD INSPECCIONADA Sí No

PERITO TASADOR BELLINI JORGE

NOMBRE TASADOR SUPERVISOR (SI CORRESPONDIERE) CARLOS G. SCHNEK

FIRMA: FECHA 10/02/2015

FIRMA: FECHA 10/02/2015


INFORME DE TASACION - Hojaº6 Tasación número: 793937 - 1

CERTIFICADO DEL PERITO

EL TASADOR CERTIFICA Y EXPONE LO SIGUIENTE:

1. Realicé esta tasación de conformidad con las normas de tasación que son requeridas por el B.C.R.A. a través de su comunicación "A" 2563 y su modificatoria "A" 3055 del B.C.R.A.

2. He indicado en el informe de tasación todas las situaciones adversas (como reparaciones necesarias, depreciación, la presencia de residuos peligrosos, sustancias tóxicas, etc.) observadas durante mi inspección del bien en cuestión.

3. He investigado el área comercial y he seleccionado un mínimo de tres ventas o cotizaciones recientes de propiedades muy similares y próximas al bien en cuestión como comparables en el análisis de valuación.

4. He tomado en cuenta todos los factores conocidos que inciden sobre el valor en mi estimación de los valores detallados en el pto. VII del informe de tasación. No he ocultado en forma consciente ninguna información significativa en el informe de tasación y creo, según mi leal saber y entender que toda información y las declaraciones que figuran en el informe de tasación son fieles y correctas.

5. Consigné en el informe de tasación solo mi análisis, opiniones y conclusiones personales, que son imparciales y profesionales. 6. No tengo interés actual o probable en el bien objeto de este informe, y no tengo interés o perjuicio personal actual o probable con

respecto a todos los participantes de la transacción. 7. No se me exigió informar un valor predeterminado ni ninguna tendencia en cuanto al valor que favoreciera la causa del cliente parte

vinculada. No basé el informe de tasación en una valuación mínima requerida, una valuación específica, o la necesidad de aprobar un préstamo hipotecario específico.

8. Inspeccioné personalmente el interior y exterior de las áreas del bien en cuestión y el exterior de todos los inmuebles enumerados como comparables en el informe de tasación. Consigné toda condición adversa conocida o aparente en las mejoras en el lugar en cuestión de los que tengo conocimiento y he efectuado los ajustes de estas condiciones adversas en mi análisis del valor del bien.

9. Confeccioné personalmente todas las conclusiones y opiniones sobre el bien inmueble que figuran en este informe de tasación. Si me basé en la asistencia de algún profesional o profesionales en la preparación de la tasación o la confección del informe de tasación, certifico que las personas nombradas están capacitadas para realizar las tareas.

FOTOGRAFIA Y PLANOS

SE ADJUNTA PLANO QUE INDICA LA UBICACION DEL BIEN

SE ADJUNTAN DOS FOTOGRAFIAS DEL BIEN EN CUESTION (UNA INCLUYENDO VISTA DE LA CALLE)

SE ADJUNTA UNA FOTOGRAFIA DE CADA COMPARABLE

SE ADJUNTAN FOTOGRAFIAS COMPLEMENTARIAS (OPCIONALES)

SE ADJUNTAN HOJAS SUPLEMENTARIAS (OPCIONALES)

CROQUIS DE UBICACION RUMBO

1 RICARDO ROJAS

2 ARAGÓN

3 GODOFREDO DAIREAUX

4 CATALUÑA


INFORME DE TASACION - HOja Nº7 Tasación número: 793937 - 1

HOJA COMPLEMENTARIA

Terminación de Ambientes Principales

Ambientes Principales Baños Cocina

Pisos Cerámicos y parquet Pisos Cerámicos Pisos Cerámicos

Paredes Mampostería Revestimientos Cerámicos Revestimientos Cerámicos

Carpint.Interior Madera Artefactos Blanco Carpint.Exterior Madera Antigüedad 21 Muebles Madera

Cerramientos Madera y pvc Otros 0 Antigüedad 21

Artef.Completos No Artef.Completos Sí

Observaciones

El dominio cotizado se trata de una casa del tipo entre medianeras, construida en planta baja, sobre un lote de terreno propio y conformada por un living cocina comedor, dos dormitorios, baño, baño de servicio, garaje, jardín al frente y parque al contra frente. Para la pertinente tasación, además de la correspondiente inspección al bien, se tomó vista de una copia de un plano de construcción de obra Expediente Municipal en trámite N 9241/1/1994, certificado el 09/12/14, de la plancheta catastral de la respectiva manzana del inmueble tasado; de una fotocopia de una escritura N 279 del 14/09/07 y se consultó el Google Earth y la Base de Datos de Catastro de la Provincia de Buenos Aires. DESGLOSE DE SUPERFICIES: 383,00 M2 de terreno; 52,38 M2 de espacio habitable; 32,00 M2 de semi cubierta; 16,12 M2 de garaje y 43,30 M2 de cubierta a ejecutarse a futuro. Se suministró Cómputo y Presupuesto por la suma $ 282.050,00, para la ampliación de 43,30 M cubiertos. Dicho cómputo arroja un valor unitario de $ 6.513,87xM2, monto que se considera acorde respecto al mercado de la construcción local. La valorización de la finca consignada en el presente Informe de Tasación, surgió básicamente por la implantación urbana del bien y por su entorno inmediato, por su estado de conservación y mantenimiento en general, por sus condiciones de habitabilidad y de ocupación, por su estructura arquitectónico funcional, por sus posibilidades comerciales, constructivas, de habitación, de ampliación y demás características destacables y ponderables de la casa toda. Posee agua corriente?

Sí No N/A

VIO PLANO APROBADO? Sí No N/A

ES HABITABLE? Sí No N/A

OBRA COINCIDE CON PLANO? Sí No N/A

COMPUTO Y PRESUPUESTO ACORDES A VALORES DE MERCADO? Sí No N/A

Porcentaje en Madera 0.00


Croquis


Operación Nº 10058508

Propiedad Tasada

Frente



Propiedad Tasada

Frente

Frente

Living Comedor

Living Comedor

Dormitorio

Dormitorio



Propiedad Tasada

Cocina

Cocina

Baño

Baño

Patio

Contrafrente



Propiedad Tasada

Garage

Garage



Comparables

Comparable1

Comparable2

Comparable3

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