Resumen Ejecutivo - Proyecto Concesión Complejo Turístico Playa Hermosa

Proyecto Concesin Complejo Turstico Playa Hermosa - Tumbes

Resumen Ejecutivo

Presentado por:

InterInvest

28 de Agosto del 2003

Resumen Ejecutivo

Proyecto Playa Hermosa - Tumbes

I.

Introduccin

El Per es uno de los pases ms fascinantes del mundo. Heredero de culturas milenarias y de una rica tradicin colonial, el Per es un enclave mgico que alberga una de las mayores biodiversidades del planeta y un verdadero crisol de diferentes culturas. Los andes peruanos son considerados los ms hermosos del continente. La Amazona, la cual ocupa la mitad del territorio peruano, est dentro de los diez lugares de mayor biodiversidad del mundo. Pocos pases pueden ofrecer tantas regiones y paisajes, desde selvas vrgenes hasta hermosos desiertos costeros, ni un pasado tan rico en historia, al estar ubicado en el Per la capital del Imperio de los Incas, la civilizacin prehispnica ms importante de Amrica del Sur, adems de haber sido el virreynato ms importante del continente. La herencia incaica e hispnica, la diversidad de su flora y fauna y la hospitalidad de sus habitantes conforman el enorme potencial de la industria del turismo en el Per. Los destinos de turismo de cultura, concentrados en la Sierra - Sur del Per, han sido ampliamente explotados y son conocidos en el mundo entero. Sin embargo, muchos atractivos del Per, hasta hace corto tiempo poco explotados, estn siendo ms demandados por los turistas, dinamizando otras regiones y segmentos del sector turismo. El turismo de playa y especialmente el turismo ecolgico estn dentro de los segmentos de mayor crecimiento, y el Per tiene mucho que ofrecer en estos segmentos de mercado. El departamento de Tumbes se encuentra en una posicin privilegiada para atender la demanda creciente de estos dinmicos segmentos al contar con paradisacas playas vrgenes, aguas tranquilas y templadas, sol la mayor parte del ao, biodiversidad de flora y fauna (manglares y reservas naturales), entre otros atributos de gran atractivo. As mismo, la riqueza del mar de Tumbes permite ofrecer a segmentos de turismo ms especializado y de alto poder adquisitivo, como los aficionados a la pesca de altura, condiciones inigualables. En este contexto se desarrolla el Proyecto Playa Hermosa con la finalidad de aprovechar la riqueza natural de Tumbes. Este proyecto, se espera que en el corto plazo tenga una demanda nacional y de su mercado ms prximo: el Ecuador. En el mediano y largo plazo, se espera que este proyecto tenga una demanda regional. El Proyecto Playa Hermosa ha sido desarrollado considerando la riqueza de la regin y el mercado. El Estudio de Mercado preparado por consultores independientes expertos en la industria fue el punto de partida de este proyecto, en el cual se identificaron los principales atractivos de la zona y estim la demanda potencial de convertirse los atractivos tursticos de la zona en destinos tursticos. Para convertir un atractivo turstico en destino turstico, se requiere dos importantes componentes: inversiones y administracin eficiente. Las inversiones, para ser eficaces, deben estar evidentemente estructuradas en funcin a la demanda y la oferta. Es as como se concibe el Plan Maestro de Desarrollo, el cual propone un plan de inversiones en tres etapas para cubrir la demanda considerando la dimensin del mercado potencial, su crecimiento y la naturaleza de la demanda, es decir, lo que busca el turista. 1

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Para garantizar el desarrollo ordenado del Proyecto Playa Hermosa e incentivar que se haga realidad en el menor tiempo posible, se promulga la Ley del Proyecto Playa Hermosa Tumbes, la cual regula el desarrollo de la zona y otorga incentivos tributarios a los inversionistas. El tamao de los desarrollos considerados (hoteles desde 2 estrellas y 75 habitaciones), los incentivos a la inversin otorgados en la Ley del Proyecto Playa Hermosa - Tumbes y el apoyo tcnico de los estudios realizados por Proinversin, a disposicin de los inversionistas interesados para usar como referencia en la Sala de Datos, facilitan la participacin de inversionistas locales y regionales.

Playas del Norte desde la Panamericana Norte (Foto:Interinvest/RTKL)

PRINCIPALES ATRIBUTOS DE TUMBES

Potencial Ecoturstico: Tumbes cuenta con una gran diversidad de atractivos tursticos que complementan la belleza de sus playas, tales como los Parques Nacionales de Reserva de Flora y Fauna, la Zona Reservada de Tumbes, El Santuario Nacional de Los Manglares de Tumbes y el Coto de Caza El Angolo. Pesca a niveles internacionales: La pesca de altura es un atractivo o actividad no explotado, a pesar de contar con ricos recursos. Condiciones Naturales Privilegiadas: playas vrgenes y la presencia de sol la mayor parte del ao. Potencial de Turismo cultural y vivencial: El Norte del Per incluye atractivos culturales y arqueolgicos cercanos como la Fortaleza de Kuelap, -construida en el siglo IX-, los museos de Sipn y Sicn y la ciudadela de Chan Chan.

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II. AntecedentesEl Gobierno del Per tiene entre sus principales objetivos el desarrollo del sector turismo en el pas. Con este fin, en octubre del 2001 se design a la Comisin de Promocin a la Inversin Privada (COPRI) (actualmente Proinversin) para llevar adelante los procesos de promocin de la inversin privada en Proyectos de Infraestructura y Servicios Tursticos. Asimismo, mediante R.S. No. 536-2001-EF del 19 de diciembre de 2001 se ratific el Acuerdo adoptado por COPRI conforme al cual se estableci la entrega en concesin al sector privado del Proyecto Playa Hermosa Tumbes y se design al Comit Especial de Promocin de la Inversin Privada (CEPRI) en Proyectos de Infraestructura y Servicios Pblicos como encargado de llevar adelante el proceso correspondiente. En este contexto, el CEPRI seleccion al Consorcio formado por Interinvest S.A. y RTKL International Ltd. para que lo asista en la preparacin, estructuracin y concesin del Proyecto. Con la finalidad de promover el desarrollo de proyectos de inversin privada, nacional y extranjera en la actividad turstica en la Zona de Desarrollo del Proyecto Playa Hermosa se crea la Ley Proyecto Playa Hermosa - Tumbes. Segn esta Ley, los prestadores de Servicios Tursticos nacionales y extranjeros celebrarn un contrato de concesin por un plazo de 35 aos, adquiriendo derecho a ejecutar, desarrollar y explotar obras de infraestructura turstica en la Zona de Desarrollo del Proyecto. Para la puesta en marcha del Proyecto en forma inmediata a la realizacin de la licitacin pblica para la entrega en concesin de los lotes que comprenden la Primera Etapa del Proyecto, el Gobierno Peruano, a travs de Proinversin, contrat la preparacin de los estudios tcnicos requeridos, tales como estudios de habilitacin urbana, implementacin de servicios de agua y desage, implementacin de servicio elctrico, estudios de impacto ambiental, tendido de vas de acceso, entre otros, los cuales se encuentran culminados. El Gobierno Peruano entregar en concesin a travs de licitaciones pblicas, los terrenos de su propiedad ubicados en la franja costera de la Zona de Desarrollo del Proyecto, los cuales cubren una extensin de 69.9 has. Los concesionarios contarn con diversos beneficios tributarios tales como:

Depreciacin Acelerada: El concesionario podr depreciar anualmente los bienes materia de la concesin de acuerdo a su vida til, no pudiendo exceder en este caso el 20%. Devolucin del Impuesto General a las Ventas : Los Concesionarios tendrn derecho a solicitar a la Administracin Tributaria la devolucin del Impuesto General a las Ventas pagado en la importacin, adquisicin de bienes y servicios y contratos de construccin que se requieran para la ejecucin de sus respectivos proyectos durante la etapa pre-operativa, de acuerdo con el D.L. N 818 y la Ley N 26610. Exoneracin de Pago de Derechos Aduaneros: Las importaciones de bienes de capital, as como los insumos que son concesionarios efecten para el desarrollo del Proyecto Playa Hermosa gozarn durante el plazo de cinco aos, contado 3

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desde la fecha de suscripcin del contrato de concesin, de la exoneracin al pago de los derechos aduaneros creados o por crearse, en tanto las mismas no sean producidas en el territorio nacional.

Exoneracin del Impuesto Predial : Los Concesionarios gozarn de la exoneracin al pago de impuesto predial e Impuesto a las Embarcaciones de Recreo, aplicables dentro de la Zona de Desarrollo del Proyecto Playa Hermosa, por el plazo de dos aos contado desde la fecha de suscripcin del contrato. Convenios de Estabilidad Jurdica: De conformidad con el art. 19 del TUO de las normas que regulan la entrega en concesin de las obras pblicas de infraestructura y servicios pblicos, el plazo de los convenios de estabilidad jurdica regulada en los DL 662 y 757 para los contratos de concesin celebrados al amparo de la Ley se extendern por el plazo de la concesin.

El esquema de concesin ha sido preparado por los asesores de Proinversin, siendo la modalidad a utilizar la licitacin pblica, la cual garantiza la mayor competencia y transparencia del proceso. En este contexto, el Gobierno Peruano est desarrollando todas las acciones necesarias para hacer realidad el Proyecto Playa Hermosa.

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III. La Oportunidad de InversinEl proyecto Playa Hermosa Tumbes es un eslabn dentro de un circuito turstico que est en proceso de consolidacin: el Circuito Turstico Nor-Oriental. En este sentido, Playa Hermosa es concebido como un lugar donde el visitante podr disfrutar de unos das de sol y playa, realizar diversas actividades (turismo ecolgico, deportes acuticos, turismo cultural, trecking, caza, pesca de altura...) y visitar los dems atractivos del Circuito Nor-Oriental. De manera semejante como opera el circuito turstico del sur del pas (siendo el generador principal de demanda para el pas), el Proyecto Playa Hermosa apunta en importante componente del Circuito Turstico Nor-Oriental, agregando sus atributos de sol y mar a los diferentes atractivos culturales y arqueolgicos de la regin como Cerros de Amotape, Kuelap, Sipn, Sicn, Chan Chan, Huacas del Sol y la Luna, as como la visita a otras ciudades dentro del circuito como Cajamarca, Tarapoto, Iquitos, entre otras. Circuitos del Nor-Oriental y Sur del PerTumbes Sarameriza Jaen Chachapoyas Cajamarca Trujillo Huaraz Pucallpa Lima La Paz Tarapoto Nazca Cuzco Iquitos Lima Ica

SURAyacucho Abancay

NOR-ORIENTALArequipa Puno

Los principales atractivos del Proyecto Playa Hermosa - Tumbes como oportunidad de inversin son los siguientes:

Marco regulatorio favorable: El Proyecto Playas Hermosa - Tumbes cuenta con beneficios tributarios nicos en el sector turismo en el Per, entre los cuales se encuentran la suscripcin de convenios de estabilidad jurdica por todo el plazo de la concesin, la devolucin del impuesto a las ventas pagado en la importacin, adquisicin de bienes y servicios y contratos de construccin en la etapa preoperativa; la exoneracin del pago de derechos aduaneros durante 5 aos luego de firmado el contrato de concesin; y la exoneracin del impuesto predial por el plazo de dos aos desde la fecha de suscripcin del contrato. Condiciones Naturales Privilegiadas: La Zona de Desarrollo del Proyecto se encuentra ubicada en un rea de playas vrgenes en el departamento de Tumbes, frontera Norte del Per. El departamento de Tumbes goza de un clima semitropical, soleado todo el ao y una temperatura promedio mxima de aproximadamente 28C durante los meses de febrero y marzo; siendo la mnima promedio de 25C entre julio y agosto.

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Playa Hermosa Tumbes Zona de Desarrollo del Proyecto

Playa Hermosa Tumbes Zona de Influencia del Proyecto

Potencial para el desarrollo del ecoturismo: Tumbes cuenta con una gran diversidad de atractivos tursticos que complementan la belleza de sus playas, entre los cuales se encuentra los parques nacionales de reserva de flora y fauna, la Zona Reservada de Tumbes, Santuario Nacional de los Manglares de Tumbes y el Parque Nacional Cerros de Amotape. Adicionalmente se encuentra el coto de caza el Angolo, donde se practica la caza de venados.

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Esteros en la Zona de Desarrollo del Proyecto Playa Hermosa Tumbes

Pesca de calidad internacional: La pesca de altura es un atractivo o actividad que cuenta con gran potencial en el mar de Tumbes, actualmente muy poco explotado. En l se pueden pescar merln azul, merln negro, atn de cola amarilla, pez vela, lenguados y corvinas El Ocano Pacfico en la costa de Tumbes es muy rico en vida marina debido a la presencia e influencia de dos corrientes martimas: la fra Corriente de Humboldt y la clida Corriente del Pacfico Ecuatorial, las cuales confluyen en Cabo Blanco 1 , puerto donde Ernest Hemigway escribi su novela El Viejo y el Mar.

Alfred Glassell posa el record mundial de la poca, un merln negro de 1,560 libras, pescado en Cabo Blanco, Per en 1953.

Kip Farrington Jr. posa con dos Peces Espada, capturados el mismo da en Cabo Blanco.

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En los aos 50, Farrington, Lerner, Alfred Glassell y otros aficonados a la pesca extranjeros fundaron el Cabo Blanco Fishing Club, el cual fue muy visitado por el jet-set de aquella poca, entre los que se encuentran Marilyn Monroe y Nelson Rockefeller. Este proyecto no fue adecuadamente desarrollado a pesar del potencial de para la pesca de altura de esta zona. Ernest Hemingway escribi en este hotel su famosa obra El Viejo y el Mar.

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Como mencionamos anteriormente, de Playa Hermosa pueden partir excursiones a otros destinos cercanos, pudiendo atraer a turistas con diversos intereses.

Potencial para el desarrollo de turismo de cultura: Uno de los principales atractivos de Playa Hermosa ser el ofrecer a los visitantes una variedad de excursiones, como por ejemplo, a sitios arqueolgicos. En Tumbes se encuentran los restos arqueolgicos de Cabeza de Lagarto, Loma Saavedra (Zarumilla), Garbanzal, Cuchareta y Cabeza de Vaca. ste ltimo consiste en un conjunto arquitectnico ubicado en el distrito de Corrales, muy prximo a Playa Hermosa. En zonas cercanas a Tumbes se encuentran otros atractivos culturales y arqueolgicos cercanos como la Fortaleza de Kuelap, -construida en el siglo IX-, los museos de Sipn y Sicn y la ciudadela de Chan Chan.

Entrada a Fortaleza de Kulap

Cercano al mercado ecuatoriano : Playa Hermosa se ubica a escasas 3 horas por va terrestre de Guayaquil, ciudad con 2.5 millones de habitantes. Potencial para el turismo nutico : El Plan Maestro incorpora la construccin de un fishing lodge en el puerto de Caleta Cruz, en el cual se encuentra un muelle en buenas condiciones a ser refaccionados por el concesionario. La marina propuesta servira como base de operaciones para una flota de botes de pesca deportiva que atraera a aficionados internacionales de este deporte y/o propietarios de embarcaciones en el Per, Ecuador u otros pases de la regin que buscan un destino para visitar en sus embarcaciones 2 . El desarrollo de este nicho puede atraer a turistas de alto poder de compra. Demanda Potencial: La demanda anual de turistas a Tumbes en el ao 2002 fue de 61,043 turistas, de los cules el 89% correspondieron a turistas locales. Se espera un crecimiento muy importante en los prximos aos, estimando incluso algunos expertos que para el 2003 esta demanda crecera 60%3. El Estudio de mercado preparado por Tourism & Leisure estima que los arribos a Playa Hermosa en el ao 2006, ao en que se espera se culmine la Primera Etapa del proyecto, ascender a 131,400 turistas, para mantener un crecimiento promedio de 6.7% anual durante el horizonte de la proyeccin (9 aos). El crecimiento de la demanda en Tumbes depender del desarrollo de destinos de calidad que atraigan turistas, como es el objetivo del Proyecto Playa Hermosa.

Existen 175 embarcaciones de ms de 25 pies de eslora registradas en el Yatch Club Peruano y 106 embarcaciones en el Yatch Club de Salinas. 3 En la entrevista publicada en Gestin el 20/08/2003, la Gerente de Turismo Receptivo de una importante agencia de viajes sostuvo que la demanda de turistas para las playas del Norte crecera ms de 60% respecto al ao anterior, concentrndose la demanda en las playas de Mncora y Punta Sal.

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IV. El Plan MaestroEl Plan Maestro de Desarrollo apunta al desarrollo de una zona turstica que se constituya como el eslabn principal de una serie de atractivos tursticos, al que denominamos el Circuito Turstico Norte. Proinversin entregar en concesin las 69.9 Ha. propiedad del Estado Peruano. Sin embargo, esta rea turstica podra incrementarse sensiblemente mediante la incorporacin del lotes de terceros (dedicados principalmente a la agricultura) al desarrollo de infraestructura turstica, considerando que la Zona de Influencia del Proyecto Playa Hermosa abarca 5,180 Ha. De acuerdo a la Ley 27782 (Ley del Proyecto Playa Hermosa Tumbes), el desarrollo urbano y rural que se realice en esta zona deber ser compatible con el Proyecto Playa Hermosa Tumbes, de acuerdo a los establecido en el Plan Maestro de Desarrollo. La Zona de Desarrollo del Proyecto Playa Hermosa tiene una extensin de 1,002 has. y est destinada al desarrollo de infraestructura de servicios tursticos. Estos terrenos, de acuerdo a la Ley, eran sujetos de expropiacin, sin embargo, el Estado Peruano decidi no expropiarlos, por lo tanto ser facultad de los propietarios de estos terrenos su comercializacin. Sin embargo, la Ley indica que los terrenos en la Zona de Desarrollo por lo dispuesto para la Zona de Influencia del Proyecto Playa Hermosa, sujetndose al Plan Maestro de Desarrollo. En este sentido, la Ley 27782 garantiza el desarrollo ordenado del rea circundante a las 69.9 Ha. propiedad del Estado Peruano a ser entregadas en concesin. El Plan operativo del Proyecto comprende tres etapas:

Etapa I : 8 hoteles con un total de 630 habitaciones Etapa II: Incorpora 6 hoteles adicionales (660 habitaciones). Etapa III: Incorpora 5 hoteles adicionales (525 habitaciones)

Estos hoteles sern complementados con : Marina, ubicada en Caleta Cruz Malecn Restaurantes tematizados y animacin nocturna Centros comerciales Centro de investigacin Servicios de spa y salud Salas de convenciones y conferencias Instalaciones deportivas. El Plan Maestro de Desarrollo, incorpora los siguientes temas principales: Hoteles de Playa, categora 2,3,4 y 5 estrellas. Se consideran bloques de baja densidad, buscando un ambiente de descanso y armona con la naturaleza. Los tamaos varan desde 75 hasta 150 habitaciones, desarrollndose en las etapas I, II y III del Proyecto. Estos hoteles podrn ofrecer servicios como piscina, bar, restaurantes y eventualmente spa, gimnasios, salas de reuniones entre otros.

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Lodge Ecotursitico, categora 2 estrellas o ms. Se ubica en la zona de los esteros, colindante con la orilla del mar. Su principal atractivo es la convivencia con la naturaleza, al estar dedicado a los ecoturistas. De ah los ecoturistas pueden realizar diversas excursiones a los atractivos cercanos como la Zona Reservada de Tumbes, Santuario Nacional de los Manglares de Tumbes y el Parque Nacional Cerros de Amotape. El tamao proyectado es de 30 habitaciones, y se espera se desarrollen en la Etapa II del Proyecto. Estos hoteles podrn ofrecer servicios como restaurantes y bares tematizados. Lodge de Pesca, categora 5 estrellas. Este lodge estar orientado a aficionados a la pesca de altura as como a visitantes con embarcaciones, principalmente de Per y Ecuador, que requieren destinos atractivos para visitar. El tamao proyectado es de 30 habitaciones, y se espera se desarrollen en la Etapa II del Proyecto. Estos hoteles podrn ofrecer servicios usuales de hoteles de esta categora a sus visitantes.

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Plan Maestro Etapas de DesarrolloEDIFICACION Hotel 01- Playa Hotel 02- Playa Hotel 03- Playa Hotel 04- Playa Hotel 05- Fishing Hotel 06- Playa Hotel 07- Playa Hotel 08- Ecolodge Hotel 09- Playa Hotel 10- Playa Hotel 11- Playa Hotel 12- Playa Hotel 13- Playa Hotel 14- Playa Hotel 15- Playa Hotel 16- Playa Hotel 17- Playa Hotel 18- Playa Total Estrellas 2 3 3 2 5 2 2 2 3 4 3 2 2 5 4 3 2 2 Habitaciones Habitaciones Habitaciones Etapa 1 Etapa 2 Etapa 3 75 75 75 75 75 30 75 150 60 150 75 150 75 150 150 75 75 75 150

630

660

525

El Plan Maestro se enfoca en la ocupacin gradual de la Zona de Desarrollo del proyecto. Este plan comprende tres segmentos. Primer Segmento: Terrenos del Estado Busca remarcar el carcter propio de Tumbes, es decir, la identidad de la Costa Norte peruana y su clima pre-tropical. As mismo, un factor importante del carcter del lugar es el respeto al medio ambiente y la convivencia con la naturaleza, aprovechando la belleza paisajstica del lugar. El Plan Maestro est concebido para darle al balneario un carcter natural tanto en su concepcin urbanstica como en sus cdigos arquitectnicos, no superando las edificaciones los tres pisos. El balneario no tiene carcter de escala masiva, sino buscar una armona con el entorno. As mismo, se considera como prioritario el cuidado del medio ambiente, utilizndose sistemas de tratamiento de aguas servidas. A continuacin presentamos los lineamientos bsicos del reglamento de zonificacin para la zona de hospedaje4: USOS : AREA MINIMA LIBRE: AREA MAXIMA DE OCUPACIN: COEFICIENTE DE CONSTRUCCION: ALTURA MAXIMA: RETIRO: CERCO:4

Hoteles de dos a cinco estrellas. 85% 15% 0.4 10 m. ms nivel adicional de estructuras livianas y transparentes. Lotes de 100 o ms metros de fondo: 10 m. Lotes de 30 hasta 100 m. de fondo: 5 m. Naturales de no ms de 5 m. de alto.

Preparados por la firma Tourism & Leisure

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El balneario se constituye como una de estructura abierta, permitiendo anexar con armona, segn el nivel de crecimiento del balneario, nuevas reas comprendidas en la Zona de Desarrollo del Proyecto o en caso contrario cerrarlo de considerarlo conveniente la Autoridad Autnoma. El Plan Maestro propone la utilizacin del actual canal que corre paralelo a la playa como va para botes ligeros y como un centro de atraccin de carcter nico en el Per. De esta forma, se ubicaran a orillas del canal la segunda y tercera fila de edificaciones, mejorando su atractivo y valor. Para ello se requerir fortalecer su actual conexin con el estero de Corrales, adems de ampliar su ancho (de 6m. actual a 10 m.) y profundidad (de 1.5m. actual a 3.30 m.). Para la ejecucin de esta obra, la experiencia de los pobladores locales en la construccin de canales para las pozas langostineras ser de especial valor.

Segundo Segmento : De la Zona de Afectacin hasta la Zona de Desarrollo Incorpora manzanas de amplias dimensiones para el desarrollo de centro receptivos como campos de golf, equitacin, biohuertos, etc. El Plan Maestro propone el desarrollo en la periferia de condominios de muy baja densidad (10-20 hab/Ha). Se incluye en el plan un estero artificial que integre fluvialmente esta zona del sistema. Tercer Segmento : Entre la Zona de Desarrollo y la Carretera Panamericana El Plan Maestro propone mantener intangible esta zona agrcola. Una duna artificial y paisajista de 2 a 3 m. de altura corre a lo largo de la va como defensa y previsin ante posibles desbordes como consecuencia del Fenmeno del Nio. El Plan Maestro propone que se mantenga intangible la zona agrcola hasta el ro Tumbes. En lo que respecta al embarcadero, se prev su instalacin en la instalaciones del muelle propiedad en la actualidad de la Marina de Guerra del Per. Estas instalaciones requieren evidentemente ser remodeladas.

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V. Esquema de Concesin PreliminarLos inversionistas interesados en participar como postores en la primera fase del Proyecto Playa Hermosa, debern presentarse previamente para la precalificacin tcnica y financiera. El proceso de precalificacin tcnica y financiera busca garantizar la idoneidad de los concesionarios y la maximizacin de beneficios a la Regin Tumbes y el Estado Peruano. Los criterios de precalificacin ha establecerse sern claramente cuantificables y acordes con el tamao del proyecto. La precalificacin tiene por objeto el permitir que participen en la licitacin nicamente los postores que cuenten con la capacidad necesaria para llevar adelante el negocio hotelero o turstico comprendido en su Perfil de Proyecto. Dicha capacidad se puede distinguir entre la tcnica, es decir la referida al conocimiento y capacidad gerencial, y la econmica, es decir la capacidad de poder acceder a los capitales requeridos para materializar las inversiones programadas.

V.1. PrecalificacinLa Precalificacin est compuesta por la precalificacin tcnica y la precalificacin financiera. Precalificacin Tcnica La calificacin tcnica se basar en la evaluacin de las credenciales de los inversionistas interesados, los cuales debern demostrar su capacidad de administrar la infraestructura presentada en su Perfil de Proyecto. El Perfil de Proyecto presenta en forma resumida la naturaleza del proyecto, dimensiones y caractersticas generales, el cual deber estar en armona con los lineamientos generales del Plan Maestro. En este sentido, el Perfil del Proyecto presentado por cada postor para determinado lote no necesariamente debe ser exactamente igual que el propuesto en el Plan Maestro, pero no deber alejarse significativamente. En este sentido, podra un postor, por ejemplo, presentar en lugar de un hotel de 75 habitaciones, un hotel de 90 habitaciones o, por el contrario, 60 habitaciones, siempre y cuando se respeten los criterios de edificacin del Plan Maestro. Precalificacin Financiera El proceso de precalificacin financiera es requerido para buscar asegurar que los compromisos de inversin se lleven a cabo. Para la precalificacin financiera, el inversionista interesado deber presentar evidencia de que cuenta con un patrimonio (slo o en consorcio) de un monto determinado. Slo los inversionistas precalificados podrn presentar Propuestas.

V.2. Presentacin de PropuestasLos inversionistas precalificados estarn en capacidad para presentar sus propuestas, las cules estarn compuestas por una Propuesta Tcnica y una Propuesta Econmica. Las propuestas se presentarn en acto pblico, en sobres independientes. Las propuestas tcnicas sern abiertas y debidamente evaluadas por el Comit de Calificacin. Las propuestas econmicas sern almacenadas en un nfora y puestas a disposicin de un notario pblico. En la fecha de apertura de Propuestas Econmicas, 13

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slo sern abiertas las de los postores cuya calificacin tcnica haya sido aprobatoria. Propuesta Tcnica La propuesta tcnica consiste en la entrega por parte de los postores de su respectivo Plan de Desarrollo Turstico, el cul deber estar basado en el Perfil de Proyecto presentado para la precalificacin tcnica. El Plan de Desarrollo Turstico consiste en la presentacin del plan de negocios turstico del postor, el cual deber contener las caractersticas del proyecto, planos, estrategia de marketing, proyecciones financieras y dems aspectos relevantes. El Plan de Desarrollo deber incorporar necesariamente el cronograma de inversiones, el cual se constituir como el compromiso de inversin. La evaluacin tcnica cuenta con un puntaje mximo de 100 puntos, requirindose 80 puntos para aprobar. Los postores cuyas propuestas tcnicas hayan sido aprobadas estarn aptos para presentar una Propuesta Econmica. Presentacin y Evaluacin de Propuestas Econmicas Las Propuestas Econmicas estarn ponderadas en funcin de los siguientes factores, enumerados en orden de importancia: 1. Compromiso de inversin: Es el monto de la inversin programado (CAPEX) para los siguientes 10 aos de desarrollo, trados a valor presente a una tasa de descuento. Esta tasa de descuento ser relativamente alta, con el objeto de preferenciar los Planes de Desarrollo Turstico cuyas inversiones se ejecuten en el menor plazo. 2. Derecho por Explotacin de Servicios Tursticos: de acuerdo a la Ley, este se fija como un porcentaje de las ventas. 3. Pago por Adjudicacin: Es el monto a pagar a la firma del contrato de concesin. Estos tres factores sern ponderados de acuerdo a su importancia relativa en la contribucin de cada uno para lograr los objetivos del Proyecto; construyndose una frmula polinmica. Adjudicacin Para la primera fase, la adjudicacin ser por lotes, por lo que los postores debern preparar un Plan de Desarrollo Turstico que se ajuste al rea del lote que seleccionen (si este es individual) o de los lotes en conjunto que seleccionen para la totalidad de su proyecto (si es que se requiere ms de un lote). Se permitir que un postor determinado pueda ser adjudicado ms de un lote. Garantas Para garantizar el cumplimiento de los concesionarios de sus compromisos, se les requerir la presentacin de garantas en forma de cartas fianza. Los postores, para participar en la licitacin pblica, debern presentar una carta fianza de seriedad de oferta por un monto a definirse oportunamente. Una vez suscrito el Contrato de Concesin, la carta fianza de seriedad de oferta se reemplazar por una carta fianza de fiel de cumplimiento del Compromiso de Inversin, que garantice la ejecucin de las obras considerado en el Plan de Desarrollo Turstico del concesionario. El monto de esta carta fianza se ir reduciendo gradualmente conforme ejecute las obras comprometidas. 14

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VI. Cronograma del ProcesoA continuacin se presenta un cronograma tentativo del proceso.Actividad Distribucin de Resumen Ejecutivo Convocatoria Anuncio de Venta de Bases del Concurso Distribucin de las Primera Versin de las Bases y Contratos Distribucin de Memorandum de Informacin Apertura de la Sala de Datos (Data Room) Recepcin de consultas a la Primera Versin de las Bases y Contratos Respuestas a la Primera Versin de las Bases y Contratos Presentacin de Segunda Versin de las Bases y Contratos Recepcin de documentos de Precalificacin Comunicacin a los inversionistas interesados de los resultados de la precalificacin Recepcin de consultas a la Segunda Versin de las Bases y Contratos Respuesta a la Segunda Versin de las Bases y Contratos Presentacin de Versin Final de Bases y Contratos Presentacin de Propuestas (Tcnica y Financiera) Evaluacin de Ofertas Tcnicas Comunicacin a postores de los resultados de la evaluacin de las Propuestas Tcnicas Apertura de Propuestas Econmicas y Adjudicacin Cierre de la Transaccin Fechas 08/09/2003-30/09/2003 01/10/2003 01/10/2003 01/12/2003 01/10/2003 01/12/2003 01/10/2003 15/10/2003-10/11/2003 17/11/2003 20/11/2003 24/11/2003-26/11/2003 02/12/2003 03/12/2003-08/12/2003 10/12/2003 15/12/2003 22/12/2003 23/12/2003-07/01/2004 08/01/2004 09/01/2004 09/02/2004

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VII. Contactos

Av. Paseo de la Repblica 3361. Piso 1. Lima 27 Per. T: (511) 612-1200 F: (511) 221-6224 Contactos: Johnny Schuler [email protected] Coordinador de Asuntos Tcnicos Roberto Carceln Asesor [email protected]

InterInvestCarlos Villarn 140. Torre A. Piso 18. Lima 13. Lima Per T: (511) 219-2200 F: (511) 219-2220 Contactos : Renzo Velasco Asociado Roberto Leigh Analista [email protected] [email protected]

1717 Pacific Avenue. Dallas TX 75201-4688 T: (214) 468-7616 F: (214)871-7023 Contactos : Stephen Galbreath Associate Vice President [email protected]

Bruce Goodwin [email protected] Berins & Co. (858) 558-4488

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