Revista En Obra Edición 18
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Abacus Real State: Nueva alternativa en fondos inmobiliarios
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PORTADA: Primer fondo puro de
desarrollo inmobiliario en el país
La firma Abacus Real State, es el administrador del Fondo de Capital Privado OXO Propiedades Sostenibles, que le apuesta a la construcción y el desarrollo de complejos inmobiliarios en Colombia. El hito de este Fondo es que cuenta con capital institucional de los fondos de pensiones.
8. Desarrollo Regional:Agua subterránea, una alternativa para la construcción
Constructoras del país ven frenados sus proyectos por la falta de abastecimiento del recurso hídrico. El agua subterránea puede ser una solución para ese problema, pero bajo el principio esencial que no puede llegarse a niveles de sobreexplotación.
38. Gestión y Mercadeo:Planificar: base de una buena gestión de compras
La planificación es fundamental para el desarrollo de una eficiente gestión de compras. Es el punto de partida y la etapa donde se definen las estrategias, procedimientos, programas y políticas.
42. Normatividad: El Estatuto del Consumidor en la construcción
Conozca las áreas del sector constructor relacionadas con esta nueva reglamentación que protege al consumidor. 38
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SUMARIO
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Gerente TOMÁS SILVA ARISTIZÁBAL Canal Construcción cel: 311 5025353 [email protected]
Coordinador Editorial JOE SILVA cel: 3105540819 [email protected]
Ejecutivos de Cuenta JULIANA RAMÍREZ cel: 311 5025350 [email protected] MÓNICA ANDREA FERNÁNDEZ Cel: 311 502 52 40 [email protected] LAURA BEATRIZ PLATA Cel: 311 502 50 97 [email protected] NADINE MORENO Cel: 311 502 53 12 [email protected] JULIANA VELÁSQUEZ Cel: 3115025250 [email protected] Colaboradores ÁLVARO OSPINA XIMENA VELASCO GLORIA GÓMEZ MAURICIO MEJÍA
Jefe de Diseño ANDREA NAVARRO SALINAS [email protected]
Diseño y diagramación ESTEFANÍA CHACÓN PAOLA ANDREA NIÑO CARLOS CAMACHO Coordinación Fotografía JULIANA LOPERA
Practicante de fotografía ALEXANDER SÁNCHEZ
Foto Portada HOLIDAY INN EXPRESS BOGOTÁ, PARQUE 93
Gerencia General MARCELINO ARANGO L. cel: 313 815 7505 [email protected]
Gerente de Unidades MARIANO ARANGO L.Especiales de Negocio cel: 313 815 7510 [email protected]
Gerente Comercial JUAN FELIPE RIVERAy de Operaciones [email protected]
Gerente Administrativo MERY ELLEN LARAy Financiero [email protected]
Coordinadora YELSY YANKEN AMAYAde Facturación [email protected]
Gerente Talento Humano HÉCTOR GONZÁLEZ [email protected]
Gerente de CAMILO MONROYCertámenes y Eventos [email protected]
Coordinador CAMILO SUÁREZde Suscripciones tel: 746 6310 ext. 121 [email protected]
Gerente de E-bussines ANDRÉS GÓMEZ RAMÍREZ [email protected]
Producción e Impresión PANAMERICANA FORMAS E IMPRESOS
UNA PUBLICACIÓN DE AXIOMA COMUNICACIONES S.A.S. Tel: 746 6310 Cra. 13A # 77A - 62Edición número 18 Agosto de 2012
Bogotá, ColombiaHECHO EN COLOMBIA, POR COLOMBIANOS
www.en-obra.com.co
Prohibida la reproducción total o parcial del contenido de esta revista sin autorización expresa de los editores
www.axioma.com.co
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Por: Joe SilvaCoordinador editorial revista En Obra
Termómetro Constructor
Gráfico 1
Gráfico 2
Gráfico 3
Teniendo en cuenTa la premisa de que en un país los primeros síntomas de una recesión, se sienten en la construcción, Revista En Obra quiere medir el comportamiento de este macrosector de la economía colombiana, a través del Termómetro Constructor, en el cual el lector encontrará el resultado de una encuesta que se hizo a 100 actores de la construcción nacional.
A la pregunta sobre cómo sentían la situación económica del país, con respecto al año pasado (Gráfico 1), el 49% respondió que buena, seguidos por el 43% para quienes es regular, el 6% la percibe como mala y un 2% la encuentra excelente.
Estos resultados indican que la construcción aunque pasa por un buen momento, para un gran porcentaje de los encuestados ha desmejorado, sin llegar a ser del todo negativa.
Con respecto al periodo en el que piensan que disminuirá el auge de la construcción en Colombia (Gráfico 2), el 27% responde que finalizando el 2014, el 25% que terminando el 2013 y el 13% que al final del 2012. Un 35% señala otro periodo, entre los que se destacan final del 2020 con 9% y terminando el 2015 con %7.
Es decir que como se había manifestado en la editorial de la edición anterior, los constructores deben ahorrar en estos años que quedan de “vacas gordas”, y empezar a crear nuevos modelos de negocio, como la cooperación entre constructoras, para mantenerse vigentes en el mercado.
Con respecto a los sectores del macrosector de la construcción donde ven mejores oportunidades de negocio en los próximos años (Gráfico 3), un 33% contestó que en la construcción de obras residenciales, el 31% que en el desarrollo de obras civiles, el 14% le apuesta a las edificaciones para oficinas, un %6 se va por la adecuación de obras; de igual manera lo hace un 6% que encuentra oportunidades en los centros comerciales y un 5% se la juega por la construcción de hoteles.
Así las cosas, acorde con la política para vivienda del Gobierno, el sector más prometedor es el de las obras residenciales y el que resulta menos atractivo el de los hoteles.
EDITORIAL
Final de 2014
Final de 2013
Final de 2012
Otro periodo
25%
13%
27% 35%
Buena
Regular
Mala
Excelente
6%
49%43%
2%
33%14%
31%
6%5% 6%
5%
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DESARROLLO REGIONAL
Agua subterráneaSolución para la construcción
el agua subTerránea es una alternativa para responder a la necesidad del recurso hídrico. Dependiendo de los requerimientos funciona como fuente hídrica principal, en aquellos lugares donde no hay acceso a agua superficial o en los que la distancia de conducción es muy costosa.
También aplica como plan de contingencia en el caso que las fuentes principales colapsen, o como fuente complementaria si el agua superficial no responde totalmente a la demanda que se tiene del recurso.
“Hace más de dos o tres décadas donde hay disponibilidad de aguas subterráneas, han sido solución para los constructores. En la Sabana de Bogotá algunos municipios se han abastecido de este tipo de agua, al igual que condominios de la capital colombiana, y en otras poblaciones del país, es su única fuente de agua. Hay que estudiar la disponibilidad del almacenamiento de agua subterránea, es una alternativa para la vivienda, para la construcción”, manifiesta Carlos Molano Cajigas, experto académico en aguas subterráneas y Gerente General de Hidrogeocol.
Recientes decisiones como la de la empresa de la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá (EAAB), de no continuar vendiendo agua en bloque a algunos municipios de la Sabana, o fenómenos naturales como el del Niño, llevan a las constructoras a buscar nuevas soluciones para abastecerse del preciado líquido, una de ellas es la explotación de agua subterránea.
Puntos para explotación del agua subterránea
- Iniciar con estudios serios realizados por especialistas.
- Escoger una compañía perforadora con experiencia, certificada, con capacidad operativa y altos estándares de calidad.
- Tramitar los permisos ante las autoridades ambientales y operar el sistema de pozos de forma responsable y sostenible para preservar el recurso.
AGUA SUBTERRÁNEA
Ciudad Sabana, Mósquera
fotos / Alexander Sánchez
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DESARROLLO REGIONAL
Tiempo de explotación El tiempo que puede abastecer una
reserva de agua subterránea a una comunidad, cuando se hace su explotación con lo que se llama el rendimiento seguro sostenible, es permanente.
“Si falla el pozo es por cuestiones mecánicas de oxidación, no por la falta de agua. Donde no hay muchas reservas de agua, puede durar desde unos cuantos años, hasta más de decenas de años en agotarse las reservas, pero se debe planificar de tal forma que no se agoten”, asegura Molano.
Además el experto académico en aguas subterráneas, indica que para realizar ese tipo de explotación se necesitan, buenos estudios hidrogeológicos e hidrológicos, y una buena construcción del pozo.
“Que realmente se haga de una forma técnica que garantice, que hay paso directo entre el acuífero (es el estrato o formación geológica permeable que permite la circulación y el almacenamiento del agua subterránea por sus poros o grietas) y el mismo pozo, que no haya pérdidas, ni taponamientos, situaciones que a veces se presentan”, señala Molano.
Beneficios de la explotación del agua subterránea
- Normalmente requiere inversiones menores que la captación, conducción y tratamiento de fuentes superficiales
- Valoriza la tierra y hace productivas zonas cercanas.
- Permite construir sistemas modulares para ampliarlos de acuerdo con los requerimientos.
- No se afecta en los periodos largos de verano.
- No se enturbia en el invierno permitiendo mantener estándares en los procesos de tratamiento en caso de requerirse.
- Es una solución rápida de construir (máximo 3 meses) y se puede adecuar a las necesidades del desarrollo urbanístico, en cuanto a ubicación y paisajismo.
- Por lo general el agua subterránea es de mejor calidad bacteriológica.
Recomendaciones
“No hay que explotar los acuíferos superficiales. Tener cuidado de no bombear de estas zonas, no instalar filtros en ellas, ponerles los respectivos sellos, y explotar realmente las zonas que son”.
Carlos Molano Cajigas, experto académico en aguas subterráneas
Por su parte Mauricio López, Director Técnico de la Asociación de Empresas de Servicios Públicos y Comunicaciones –ANDESCO, opina que en la cultura del riesgo el tema de las aguas subterráneas adquiere en Colombia, un valor absolutamente preponderante.
“Puede ser más barato extraer el agua de abajo que traerla de lejos, pero bajo el principio esencial que no puede llegarse a niveles de sobre explotación en los acuíferos, porque son en la práctica depósitos, tanques, que requieren ser manejados adecuadamente”, expresa López.
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Ciudad Sabana, Mósquera
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DESARROLLO REGIONAL
Acuíferos con potencial productivo
Requisitos legales Un constructor para
realizar este tipo de explotación debe hacer un estudio geoeléctrico, y tramitar el permiso de exploración de agua subterránea ante la autoridad ambiental correspondiente, (Corporaciones Autónomas Regionales, secretarías de medio ambiente o sus equivalentes en las zonas urbanas).
“Las constructoras interesadas en realizar este tipo de explotación, tienen que dirigirse a las Corporaciones Autónomas Regionales, diligenciar un formulario que dan para la perforación, si es necesario hacerlo, y luego se llena otro formulario para la concesión. Previo permiso de la Corporación pueden hacer la perforación y el uso del agua subterránea”, explica Óscar Alberto Villalba Torres, Asesor de la Dirección de Programas del Viceministerio de Agua y Saneamiento Básico, del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
AGUA SUBTERRÁNEA
Fuente: IDEAM
DESARROLLO REGIONAL
Principales reservas en ColombiaEn general a lo largo y ancho del
país se tiene la posibilidad de explotar agua subterránea. Como se ha dicho anteriormente para determinar potenciales en zonas específicas, se deben realizar los estudios hidrogeológicos, para determinar el alcance de una solución basada de agua subterránea.
En el estudio nacional de agua de 2010 realizado por el Instituto de Hidrología Meteorología y Estudios Ambientales, IDEAM, se ven las zonas con acuíferos potencialmente productivos.
Equipos e inversión En el país existen empresas dedicadas
a la Perforación de Pozos Profundos que
cuentan con equipos (taladros) adecuados según las características del proyecto.
La inversión se determina con el resultado del estudio según la profundidad del pozo, características del terreno y el diseño final en términos de materiales y especificaciones, de acuerdo a la recomendación que haga la empresa perforadora.
“Dependiendo de la profundidad del pozo varían sus costos, un pozo somero puede costar $50 millones, y un pozo profundo de más de 500 metros, más de $1000 millones, dependiendo mucho del diámetro, del caudal. Firmas constructoras responsables con técnica, que estén explotando aguas subterráneas, no es que haya muchas, pero se está haciendo alguna labor importante”, afirma Molano.
“Colombia puede ser un grandísimo exportador de agua, si se maneja adecuadamente con un esquema absolutamente sostenible, porque hay claras ideas de que en algunos países de la Península Arábiga, ya la situación es dramática y de pronto la única alternativa sería importar agua a través de buque tanqueros”.
Mauricio López, Director Técnico de la Asociación de Empresas de Servicios Públicos y Comunicaciones – ANDESCO
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INNOVACIÓNHERRAMIENTAS
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“el país Tiene grandes retos de vivienda e infraestructura y no podemos mantenernos con la misma dinámica actual porque no lograríamos cumplirlos, las empresas tienen que repensarse, entender esas necesidades que tiene el cliente, conocer las oportunidades que tiene el país, el mundo actual y traerlas para aplicarlas en el mercado”, señala Ricardo González Villegas, Director de Innovación y Desarrollo de Nuevos Negocios de Cemex Colombia.
Un ejemplo de un modelo de negocio innovador en la construcción, es que cuenta con unos fondos inmobiliarios que suministran los recursos necesarios para hacer bancos de tierra.
“Prodesa hace parte de ese modelo de negocio. Lo que permite es que las constructoras, al tener recursos limitados, puedan de todas maneras adquirir grandes extensiones de tierra para el desarrollo de proyectos”, explica Pablo Osorio, Gerente Región Caribe de Prodesa.
En cuanto a la infraestructura nacional actualmente hay soluciones integrales que permiten mayor agilidad en la respuesta a las necesidades del cliente. “Una solución integral puede ser una APP(Alianza Público Privada), en la que buscamos nuevos mecanismos de financiación para aportar al desarrollo del país y unir distancias”, dice González.
No obstante hay quienes piensan que en el tema de modelos de negocios de la construcción no hay algún tipo de innovación, como Danilo Campos, Gerente de Ventas y Marketing de la Constructora Campos y Flor Constructores, “Es más bien buscar la estrategia que más le convenga a uno en cuanto a índices y tamaños de lotes para que haya un buen rendimiento en la obra.
Invención
En la construcción nacional además de innovar en los materiales que se utilizan, es necesario hacerlo en sus diferentes procesos para ser más competitivos, y poder brindar soluciones integrales a los diferentes clientes del sector.
en procesos de la construcción
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INNOVACIÓN ESPECIAL
PlanificaciónOtro aspecto fundamental es la planificación y el control de
los diferentes procesos que se llevan a cabo en una obra, de lo cual depende la calidad y el cumplimiento.
“La planeación que nosotros hacemos en el desarrollo del proyecto es revisar con los contratistas y empezar a mirar minuciosamente las características de cada uno de ellos, que posean un buen respaldo de capital, que sean personas serias, con un tiempo superior a diez años de experiencia en el sector de la construcción para no llevarse sorpresas, y poder cumplir el cronograma ya establecido”, señala Campos.
“La compañía ha innovado haciendo campañas publicitarias, y a través de diferentes medios de comunicación difundiendo que somos la primera constructora que pone un sistema para cargar vehículos eléctricos, en el proyecto Artio 118, que se desarrolla en Bogotá, entonces generamos expectativa en torno al tema”.
Danilo Campos, Gerente de Ventas y Marketing de la Constructora Campos y Flor Constructores.
Tabla de evaluación del desempeño de los contratistas. Prodesa
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INNOVACIÓN
Cooperación entre constructorasLas constructoras medianas y pequeñas pueden aprender de las grandes, en cuanto a la
asociatividad para llevar a cabo proyectos, teniendo en cuenta que los recursos económicos varían, se pueden desarrollar construcciones de menor tamaño pero con estrategias claras que permitan equilibrar el aporte de cada socio y sus respectivas utilidades.
“Los macroproyectos son el mejor ejemplo de la cooperación entre las constructoras pues son terrenos muy grandes en donde participan diferentes compañías. Actualmente, Prodesa hacer parte de estos modelos de proyectos donde se unen esfuerzos para que cada compañía ejecute sus construcciones”, asegura Osorio.
Relación con los clientesEs recomendable que las constructoras estén en una permanente evaluación de aspectos
como su imagen y visión, esto con el fin de entender mejor a sus clientes y no perder posicionamiento en el sector. Tal es el caso de Prodesa que contrató una firma especialista en investigaciones de mercado para saber qué es lo que quiere la gente. Adicionalmente, hacen sesiones de grupo con las familias que están en el proceso de compra de vivienda y conocen de primera mano cómo ha sido esta experiencia con la constructora.
“Pensando en las necesidades de los compradores, Prodesa identificó las dificultades que ellos estaban encontrando con respecto a la tramitología, la aprobación de créditos y demás procesos necesarios para la adquisición del inmueble y decidió innovar para acercarse a sus clientes.
Actualmente, las salas de venta de la constructora cuentan con toda la atención necesaria para satisfacer estas necesidades. Otro aporte innovador para mejorar la relación con los clientes fue la implementación de un sistema que permite hacer un seguimiento del estado de trámite a través de la web”, indica el Gerente Región Caribe de Prodesa.
La Constructora Campos también le apuesta a la internet, brindando la posibilidad a sus clientes de realizar cotizaciones de apartamentos a través de la red.
ESPECIAL
“Prodesa cuenta con un estudio que hace comparaciones con la oferta que hay en el mercado, e identifica cuáles son los elementos diferenciadores con la competencia. Actualmente este estudio es aplicado por la facultad de arquitectura de la Universidad de Los Andes y Prodesa no sale a ventas con ningún proyecto antes de que se conozcan los resultados de este estudio llamado HQI (House Quality Index)”.
Pablo Osorio, Gerente Región Caribe de Prodesa
Prefabricados
“Los prefabricados del país tienen una gran posibilidad de evolución, por ejemplo las fachadas flotantes hechas con ellos.. La velocidad de la construcción mejora en la medida que todo se lleva preparado, las vigas, las columnas; se pueden hacer las obras mucho más rápido, así es que se construye en Europa y Estados Unidos”.
Ricardo González Villegas, Director de Innovación y Desarrollo de Nuevos Negocios de Cemex Colombia
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Andrés Alvarado Ortiz, es el socio fundador de la firma colombiana especializada en la administración de activos inmobiliarios, Abacus Real State, que anteriormente desarrolló para inversionistas el proyecto OXO 94. Actualmente Abacus es el administrador del Fondo de Capital Privado OXO Propiedades Sostenibles, que le apuesta a la construcción y el desarrollo de complejos Inmobiliarios en Colombia, entre estos, hoteles con la marca Holiday Inn Express y oficinas comerciales.
Real State:Fondo inmobiliario
con capital institucional
Abacus
PORTADA
Renders / Cortesía Abacus Real State
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revisTa en obra conversó con el joven empresario que lidera la firma Abacus, sobre esta nueva alternativa en fondos inmobiliarios, que cuenta entre otras novedades con capital institucional de los fondos de pensiones. Algunos de los proyectos que llevará a cabo son un hotel en Bocagrande, Cartagena y OXO 69 en Bogotá.
¿En qué consiste el nuevo modelo de negocio que proponen al sector de la construcción?
Nosotros somos una firma dedicada a las inversiones en el sector inmobiliario, nuestro negocio es estructurar proyectos e invitar a inversionistas a participar en ellos, para luego administrar su inversión, a través de la creación de fondos de inversión específicos para nuestras estrategias inmobiliarias.
Estamos en este momento creando el primer fondo puro de desarrollo inmobiliario del país, que va a contar con capital institucional de los fondos de pensiones, ese es el hito que estamos alcanzando. Logramos convocar unos recursos muy importantes que van a ser destinados en construcción de múltiples proyectos.
¿Qué los diferencia de otros fondos inmobiliarios en Colombia?Fondos inmobiliarios hay varios en el país pero principalmente
están invirtiendo en edificios ya construidos y rentando, compran
ya los ladrillos hechos, el contrato de arriendo, lo que compran es renta.
Nosotros no estamos en esta categoría, todo en lo que invertimos hay que construirlo, por eso es que se llama fondo de desarrollo y en ese sentido somos muy diferentes, estamos invirtiendo para construir y después quedarnos con una renta.
¿Qué características van a tener los proyectos que van a desarrollar?
Son proyectos que van a ser para un mercado específico, principalmente de oficinas y hoteles, vamos a ser dueños del proyecto como un todo, o sea vamos a construir y vamos a mantener la propiedad de cada proyecto por un periodo de tiempo de máximo siete años.
Entonces qué hacemos, identificamos oportunidades de negocio, compramos los lotes, diseñamos y desarrollamos el proyecto, lo construimos y cuando está construido lo ponemos en funcionamiento. Los proyectos operan hasta que están
Socios de Abacus Real State de izquierda a derecha Andrés Zarrate; Diego Ordóñez, ; Andrés Alvarado, director de la Firma y Joe Faskha.
Render Hotel Holiday Inn Express, Cartagena
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consolidados y los vendemos, es una actividad muy diferente a como se construye y se vende en Colombia.
¿Por qué mantener la propiedad de cada proyecto por un periodo de máximo siete años?
Siendo este es el primer fondo de desarrollo, estamos buscando un horizonte de tiempo, para un grupo grande de inversionistas al que les funcionará. Si hiciéramos un fondo de dos o cinco años uno tiene un universo de inversionistas diferente, algunas de las tareas son, establecer un horizonte donde podamos convocar un grupo alto de inversionistas y vender al mejor precio nuestro portafolio.
A nosotros nos van a pagar por nuestros proyectos es por lo que estén rentando, este es el nuevo modelo, mostrar cuánto genera un inmueble en flujo de caja, y sobre ese flujo se paga el valor de la inversión, el valor del nuevo proyecto.
¿Cuál es la diversificación del fondo?Nosotros pensamos hacer de cuatro a seis proyectos y la idea
es estar en diferentes ciudades, tenemos ya tres proyectos en proceso para Bogotá, Cartagena y Barranquilla. En el transcurso del siguiente semestre estaremos anunciando uno o dos proyectos más en otras ciudades de Colombia.
¿Cuándo empezarían el primer proyecto? Acabamos de cerrar el primer plano de inversión el 11 de julio,
nuestro primer proyecto de construcción arranca en agosto en Cartagena, nos están construyendo un hotel de 200 habitaciones en Bocagrande, vamos a tener este proyecto en abril del 2014, en ese mes se empieza a operar y ahí es cuando nuestros inversionistas empiezan a recibir sus flujos de caja, pero realmente nos vamos a demorar dos o tres años en consolidarlo.
¿Por qué le apostaron a ese tipo de proyectos?La gran oportunidad que hay acá en Colombia es desarrollar
para retener la propiedad, este es el modelo y nos gusta mucho el segmento en el que estamos, tenemos mucha experiencia trabajando y lo conocemos bien, sabemos operar bien ese tipo de proyectos, sabemos que con nuestras competencias podemos ofrecerles a nuestros inversionistas una oportunidad que nos va a permitir incursionar de manera importante en el mercado.
¿Por qué es importante la sostenibilidad para el Fondo?Nuestra firma está muy comprometida con el desarrollo
sostenible, estamos haciendo un esfuerzo grande para que nuestros inversionistas entiendan la importancia de construir de una forma amigable con el medio ambiente.
Estamos en un sector que genera un tercio de la contaminación en el mundo, pero a veces es difícil de asociar, por ejemplo en la explotación de los materiales en los ríos, como se manejan los residuos sólidos, es toda una cadena.
PORTADA
Estamos en este momento creando el primer fondo puro de desarrollo inmobiliario del país, que va a contar con capital institucional de los fondos de pensiones, ese es el hito que estamos alcanzando.
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¿A cuánto asciende la inversión de cada proyecto?Los proyectos nuestros están entre los $25.000 millones y 60.000
millones.
¿Cuéntenos acerca de los aliados que tienen actualmente?Los aliados de negocios son dos, Contempo que es nuestro
desarrollador inmobiliario, ellos nos ayudan con varias cosas, a conceptualizar el proyecto inmobiliario, a diseñarlo con la toma de decisión de compra de un lote, con lo normativo, en entender qué se puede hacer, qué tan bueno es; en todo lo que tiene que ver con el presupuesto, en la confrontación con los constructores porque nosotros no construimos, contratamos a los constructores a través de Contempo que los gerencia.
En el lado de la operación tenemos dos aliados Contempo que nos ayuda y nos colabora en el manejo y administración de oficinas y comercio especializado y la compañía OxoHotel que toma el manejo de las propiedades hoteleras para operarlas.
¿Cuál es el papel de los fondos de pensiones?Las compañías que mencioné anteriormente son el grupo
de aliados para el desarrollo de nuestro negocio, para hacer un paralelo serían las compañías de ejecución, los aliados inmobiliarios, de operaciones y financieros.
PORTADA
Por otro lado tenemos el fondo de capital privado, que nos entrega los recursos para ponerlos a trabajar dentro de la máquina, entonces estamos siendo acompañados por, Colfondos, Colfondos Voluntarias y Fondo de Pensiones Skandia; un grupo de inversionistas que nos ha acompañado anteriormente y Contempo. Esos son los jugadores importantes que tenemos a nivel de inversión.
¿Qué riesgos hay para los inversionistas?Los normales de estar en un negocio de construcción, si lo
resumimos hay dos grandes riesgos en este negocio, construir y operar. Entonces nuestra invitación al inversionista, al entrar a asumir estos riesgos es que a través de nuestros aliados de negocio, de nuestra plataforma de ejecución, entre con un mayor entendimiento de los riesgos y mejor manejo de ellos, es como invitarlo a un ambiente más controlado del negocio de la construcción.
¿Qué garantías dan a los inversionistas?Primero no garantizamos retornos porque hay riesgos, a menos
de que lo esté asumiendo de manera directa de su bolsillo. El negocio tiene un manejo de riesgo más profesional, aquí tenemos expertos de primera línea, estudiamos los riesgos que hay, los manejamos de manera contractual.
Render Proyecto OXO 69, Bogotá
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Centros“si uno compara los metros
cuadrados de comercio que existen en las principales capitales de Colombia, con los de las capitales de otros países de Latinoamérica pues encontrará que es un 10% inferior. Esa lectura muestra que aún hay espacio para desarrollar comercio en nuestras ciudades capitales, entendiendo pues Bogotá, Medellín, Cartagena, Cali, Barranquilla, Bucaramanga, como las más importantes”, manifiesta Felipe Bernal Ángel, Gerente General de la constructora Pedro Gómez.
La posición de Bernal es compartida por Ospinas & Cía que indica: “El mercado de los centros comerciales en todo el territorio tiene oportunidad de crecimiento, y aunque las regiones han tenido un desarrollo en los aparatos comerciales a lo largo y ancho del país, las ciudades principales seguirán en el proceso de atender la demanda de más instalaciones comerciales”.
Construir para arrendar Luz Ángela Zuleta, Broker Locales
& Servicios Corporativos, de Colliers International, señala que se están iniciando proyectos con un modelo mundialmente conocido como “Hold to Lease”, que es una figura donde el proyecto comercial
Edificaciones rentablesEl panorama para la construcción de centros comerciales en el país es muy alentador, dado que Colombia tiene a diferencia de todos sus vecinos, 22 ciudades capitales de más de 200.000 habitantes, las cuales tienen suficiente demanda para requerir espacios comerciales generosos y con muy buena infraestructura.
cuenta con un único propietario o fondo inmobiliario, que se encarga de rentar los espacios comerciales.
“De esta manera, les permite tener un control total del activo; y así, hacer modificaciones y reestructuraciones
comerciales: Centros comerciales a la mano
El Gerente General de la constructora Pedro Gómez, Felipe Bernal Ángel, hace referencia a un nuevo formato de centro comercial que están desarrollando: “Es una nueva marca que se llama “micentro”, el primer centro comercial de este tipo está ubicado en la localidad de Bosa, Bogotá. Es un formato de menor tamaño dirigido a poblaciones altamente densas, que tienen grandes necesidades de servicios y comercio. Lo que logramos es estar mucho más cerca de las casas, evitarle a las familias coger transporte público y que se demoren una hora para llegar a los centros comerciales, que los tengan mucho más a la mano”.
SECTOR DESTACADO CENTROS COMERCIALES
Centro Comercial Titán Plaza, Bogotá
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correspondientes con el fin de mantener el proyecto. Este modelo juega un papel fundamental en la transformación del mercado y los modelos gerenciales de los centros comerciales”, explica Zuleta.
En esta modalidad de arriendo donde el promotor del proyecto se queda con la propiedad que ha construido, la rentabilidad del trabajo depende del valor en que se arriendan los espacios comerciales. “Son negocios de largo plazo porque son contratos de arrendamientos de cinco y más años para cada uno de los comerciantes, en los cuales básicamente la rentabilidad puede estar entre el 12% y el 15% efectivo anual”, dice Bernal.
“El panorama de la construcción de centros comerciales durante el 2012, tiene varios retos: La escases del suelo dentro de las ciudades principales; el TLC con Estados Unidos; la restricción en las normas urbanísticas y licencias de construcción; y el ingreso de grandes cadenas reconocidas a nivel mundial, las cuales serán competencia de marcas nacionales y que de igual manera entrarán a competir por ganarse el gusto del consumidor”.
Luz Ángela ZuletaBroker Locales & Servicios
Corporativos de Colliers International
Recomendación
“Se debe definir un proyecto arquitectónico final. Consolidar las anclas (supermercados, cines, tiendas departamentales, diversión), las marcas de retail y servicios entre los que se destacan zona de comidas y restaurantes, de acuerdo a las necesidades del mercado objetivo al que se quiere llegar”.
Ospinas & Cía.
Punto de equilibrioEl tiempo en qué se alcanza el punto de equilibrio de este tipo
de edificación, varía según las especificaciones del proyecto, tamaño, ubicación, tipo de centro comercial, modalidades de venta y momento del mercado.
Ospinas & Cía opina al respecto que: “Depende de la consolidación de las anclas y de las marcas líderes de retail en el mercado. Eso puede dimensionar las características del proyecto y determinar la velocidad en que se pueda alcanzar el punto de equilibrio”.
Por su parte el Gerente General de la constructora Pedro Gómez habla de su experiencia en varios centros comerciales: “El centro comercial de Armenia, que está a punto de ser inaugurado se comercializó en el mes de septiembre, en tres meses teníamos punto de equilibrio y arrancamos a construir. En Yopal en un mes teníamos el punto de equilibrio. En el caso de “micentro Bosa”, en Bogotá, también en tres meses teníamos punto de equilibrio, yo diría que lo normal en un centro comercial es que de tres a cuatro meses estemos alcanzando el punto de equilibrio”.
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y seguridad Sostenibilidad
predominan en centros comerciales
Entre las actuales tendencias de productos y equipos que se están utilizando en los centros comerciales nacionales encontramos, la sostenibilidad, las escaleras y andenes móviles seguros, los ascensores para discapacitados, vías de evacuación eficaces y diseños limpios y ágiles.
Centro Comercial Calima, Bogotá
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sobre cada una de las mencionadas tendencias hablaron expertos para Revista En Obra, indicando sus características, costos y beneficios para el constructor, entre otros temas.
SostenibilidadRaúl Torres Navarrete, Director del Área
Técnica de Unicentro Bogotá, manifiesta que en los centros comerciales se está usando granito para piso, dry wall para cielo rasos, acero inoxidable y vidrio para escaleras y barandas, pero que la tendencia más importante, es la construcción sostenible.
“Impone diversas alternativas amigables con el medio ambiente como iluminación natural enfocada en generar ahorros energéticos, tratamiento de aguas lluvias y reutilización, manejo integral de residuos orgánicos y peligrosos, cubiertas verdes, arquitectura bioclimática y baños con griferías ahorradoras de agua y manos libres. Así mismo, se está haciendo uso de materiales livianos y de gran durabilidad en fachadas”, señala Torres.
Estas tendencias no solo buscan ofrecer a los usuarios espacios más cómodos y
modernos, e integrar una mejor oferta de valor para sus visitantes en todas las categorías, sino que a la vez contribuyan con el cuidado del medio ambiente.
“Por ejemplo, en Unicentro Bogotá las nuevas vidriadas de los techos son construidas con tecnologías bioclimáticas para lograr no solo un mayor aporte de la iluminación natural, sino una más eficiente ventilación natural, evitando la necesidad de incorporar equipos mecánicos de acondicionamiento de aire o de ventilación”, indica el Director del Área Técnica de Unicentro Bogotá.
Para el constructor el ahorro de aplicar la sostenibilidad en sus obras, está representado en la disminución de inversiones en temas como refrigeración, ventilación, rapidez de instalación en materiales livianos.
“Pero más importante es el ahorro para el consumidor final y usuario en cuanto a lo energético, mejor iluminación y comodidad y confort entre otros. En el caso de Unicentro Bogotá, gracias al enfoque ambiental se ha logrado mensualmente un ahorro del 20% en el consumo de agua y del 30% en el consumo eléctrico”, afirma Torres.
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Centro Comercial Santafé, Medellín
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Escaleras y andenes móviles segurosTanto en escaleras eléctricas como en andenes móviles, debido
principalmente a los accidentes que se han presentado en los últimos años con niños, al desembarco o en las partes laterales de los pasos de las escaleras, se ha dado el cambio de los aparatos.
“El desarrollo que se ha hecho en seguridad ha sido muy alto, ya los equipos más nuevos en escaleras y andenes móviles tienen unos interruptores para esos tipos de accidentes. Los peines de llegada donde se esconden los pasos si atrancan algún objeto, la escalera o el andén móvil se detiene”, dice Andrés Ramírez, Director Comercial y de Servicio, de Melco de Colombia Ascensores y Equipos Mitsubishi.
Igualmente por consumo de energía se han presentado cambios, ya que antes las escaleras se mantenían prendidas todo el tiempo, “ahora vienen con dispositivos que hacen que las escaleras bajen la velocidad cuando no hay flujo de personas, cuando sube la persona
la escalera arranca, de forma que hay una reducción muy grande de energía”, explica Ramírez.
Ascensores para discapacitadosEn el país está tomando fuerza la norma americana ADA, para
personas en discapacidad, aunque aún no está reglamentada por el Gobierno muchos constructores solicitan que los proveedores cumplan con ella.
“El costo de un equipo que cumpla con dicha norma puede aumentar entre un 3% y un 5%, ya que son unos dispositivos
Costos “Sin que sea algo inflexible, si aplicamos un criterio parecido al de la reciente remodelación de la Ciudadela Comercial Unicentro, podríamos decir que actualizar una construcción tradicional ya existente a las nuevas tendencias sostenibles, tendría un costo cercano al millón de pesos por metro cuadrado de construcción. La inversión realizada por el centro comercial durante la etapa de remodelación fue de aproximadamente 50 mil millones de pesos y además invierte aproximadamente 300 millones de pesos anuales en iniciativas ambientales, las cuales generan entre 80 y 100 empleos directos”.
Raúl Torres Navarrete, Director del Área Técnica de Unicentro Bogotá
1. Unicentro Bogotá - Cortesía Unicentro Bogotá2. Centro Comercial Santafé, Medellín - Cortesía Melco Colombia
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adicionales, por ejemplo en ascensores se pide que tengan una botonera especial para personas con discapacidad, fuera de eso al hundir el botón el tiempo de apertura del ascensor es más largo para que la persona alcance a entrar con tranquilidad.
No obstante el aumento del costo, el principal beneficio de aplicar la norma ADA en un centro comercial, es hacerlo amigable para personas con discapacidad, lo que permite que aumente la cantidad de visitas”, manifiesta el Director Comercial y de Servicio, de Melco de Colombia.
Vías de evacuación eficacesEs de vital importancia la protección de los visitantes a un centro
comercial, en caso de una emergencia como incendio, explosión o terremoto.
“Apoyados en la entrada en vigencia, de la norma sismo resistente NSR 2010, es de uso obligatorio en el centro comercial las vías de evacuación, una adecuada señalización que guie a los
“En los centros comerciales del país se empezó a implementar una tendencia el año pasado, para el transporte de alta carga, que son máquinas de magnetismo permanente. Son de menor tamaño, tienen un menor consumo de energía, por lo tanto una menor emisión de CO2, lo que las hace muy amigables con el medio ambiente”.
Andrés Ramírez, Director Comercial y de Servicio, de Melco de Colombia Ascensores y Equipos Mitsubishi
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Victoria Centro Comercial Regional, Pereira
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“En cuanto a la seguridad de centros comerciales y en general de grandes superficies, existen varias normas de seguridad con las cuales se deben regir los arquitectos a la hora de construir, por ejemplo existe una norma básica de edificación contra incendios NBE-CPI/96, dentro de esta norma exigen puertas de evacuación cortafuego para que en casos de emergencia e incendios el personal, usuarios y visitantes puedan evacuar de una forma ágil y segura; y a su vez el fuego no se propague”.
Juan Salvador Escobar, Representante de Ventas, de Access Door Technologies
Diseños limpios y ágilesAhora los diseños para nuevos centros
comerciales están inclinados a construir con menos cemento y con diseños más limpios, que den la impresión de amplitud y libertad a los usuarios.
“Para esto están construyendo fachadas donde el vidrio predomine más que el concreto. Dentro de esta tendencia se destacan los accesos amplios y elegantes, para lo cual se están usando y casi que es un requisito, las puertas automáticas
en vidrio para el acceso peatonal, estas dan además de elegancia, comodidad, seguridad y agilidad en el ingreso”, señala Juan Salvador Escobar, Representante de Ventas, de Access Door Technologies.
Sobre el acceso vehicular, Escobar dice que es indispensable la implementación de talanqueras o bien llamadas barreras vehiculares, las cuales van ligadas a sistemas de parqueadero automático, o bien pulsadores operados por personal de seguridad.
visitantes de forma clara a las salidas más cercanas. También medios de egreso que garanticen la libre evacuación como puertas de un ancho suficiente, con barras antipánico de libre egreso”, sostiene la arquitecta Adriana Duque Buitrago, Consultor de Especificaciones de Seguridad, de Cerraduras de Colombia, Cerracol.
Buitrago agrega que aunque sí hay una conciencia y se utiliza este tipo de puertas en las vías de evacuación, no se da el mantenimiento adecuado a lo largo del uso del centro comercial, y que es importante elevar el nivel de conciencia de la administración para mantener en perfecto estado las vías de evacuación y así garantizar el funcionamiento apropiado.
En cuanto al costo indica que: “El costo porcentual frente al total del costo de la obra es mínimo. Además, el adecuado mantenimiento, permite la duración de los productos amortizando el costo en el tiempo”.
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¡nuevo país, nuevas ideas!SolucioneS integraleS para cada
Segmento de la conStrucción
COLOMBIA VIVE EL AMANECER de un nuevo país, que merece nuevas ideas que construyan soluciones, y que creen progreso y desarrollo. Con esta visión CEMEX Colombia, innova constantemente en el mundo de la construcción, para ofrecer soluciones que generen bienestar a la gente.
“Esta innovación nos ha permitido centrar nuestras ideas hacia el consumidor, evolucionando de ofrecer productos a ofrecer soluciones integrales, de la más alta calidad para la industria de la construcción. Es así como hoy nace una nueva idea, una novedosa oferta de soluciones para la construcción, por segmentos”, señala Ricardo González, Director de Innovación y Desarrollo de Nuevos Negocios.
CEMEX Colombia unifica su marca y ofrece un nuevo portafolio de productos, que son una solución integral para cada necesidad de la construcción y del mercado. Cementos para cada uso.
Cemento uso General
Cemento Diamante, líder del sector hoy se convierte para mejorar aún más, así nace CEMEX Uso General, cemento que se caracteriza por su excelente resistencia final, mayor manejabilidad, adherencia, durabilidad y comportamiento estable y confiable.
Por su fuerza y resistencia Cemex Uso General, es una solución integral perfecta para elaboración de morteros, pegue de bloques, acabados y afinados de piso, y estructuras en concreto.
Presentación: 50 Kg
Cemento super Resistente
Cemento Samper da paso a CEMEX Super Resistente, que gracias a su fórmula avanzada, garantiza a las estructuras menor tiempo de fragüado, para desencofrar rápidamente y resistencia mayor a los 28 días.
CEMEX Super Resistente con menor huella de carbono se convierte en una solución innovadora que contribuye a lograr ambientes más sustentables, conservar los recursos naturales y reducir los impactos al medio ambiente. Su tiempo de fragüado y su excelente manejabilidad, facilitan el proceso de mezclado y colocación en obra al momento de hacer columnas, vigas y pegar bloques.
Presentación: 50 Kg
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INFORMACIÓN COMERCIAL
un Cemento para cada uSo
En CEMEX están alineados con las nuevas ideas, que hoy también le permiten ofrecer un completo portafolio en morteros (Morteros CEMEX), que son una solución de la mejor calidad para cada necesidad.
Además la compañía produce y comercializa un amplio portafolio de Agregados, Granel y Empacados CEMEX, con los más altos estándares de calidad.
Presentación Morteros: 40 KgPresentación Agregados: 40 Kg
Cemento uso ambiente marino
La compañía productora y comercializadora de cemento y concreto, decidió reafirmar su liderazgo, innovando y creando soluciones únicas en el mercado, por eso presenta CEMEX Uso Ambiente Marino, con características que lo hacen resistente a los sulfatos y a la corrosión en las estructuras de concreto. Es ideal para obras en zonas costeras.
Presentación: 50 Kg
Cemento uso estructural
El seguir innovando con nuevas ideas permite presentar Cemex Uso Estructural. Una solución que ofrece mayor resistencia en sus aplicaciones, superior rendimiento, solidez en la estructura, óptima resistencia y corto tiempo de fragüado, que permiten rapidez en las construcciones.
CEMEX Uso Estructural es ideal para la elaboración de concreto usado en prefabricados, cimientos, lozas, vigas, columnas y muros.
Presentación: 42,5 Kg
Cemento Blanco
CEMEX Cemento Blanco, tiene características superiores de fragüado, resistencia a la compresión y color, con un nivel de blancura única en el mercado, excelente para usar en obras estructurales y arquitectónicas.
Esta nueva línea de cemento, presenta una amplia variedad de aplicaciones en la construcción como baldosineros, adhesivo cerámico, acabados en pisos y adoquines, recubrimiento de muros y fachadas entre otros. Es producido e importado desde México con los mismos estándares de calidad de la reconocida marca Tolteca.
Presentación: 20 y 40 Kg
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CONSTRUCCIÓN CIVIL
Obras civiles
Los materiales para obras civiles necesitan estar en constante transformación, ya que los constructores buscan características especiales en ellos, como duración, flexibilidad o poco mantenimiento, que les permitan tener ahorros en tiempo y dinero, y mayor vida útil de las obras. Algunos de estos productos son los geosistemas y geotubes, los concretos y los recubrimientos.
requieren productos con nuevas propiedades
“En recubrimientos la innovación más importante más importante, es que trabajan donde se presenta el problema a diferencia de los recubrimientos tradicionales. Han sido probadas, tanto en grandes obras de ingeniería, como en laboratorios, alrededor del mundo. Además no tienen compuestos orgánicos volátiles ( VOC`s) lo que contribuye a proteger el medio ambiente”.
Jaime Ladrón de Guevara, Director Comercialde CIP, representante de
Xypex en Colombia
“Los concretos de altas prestaciones y el crecimiento de ventas de esos productos, han estado acompañados de un proceso de innovación permanente de la industria. No sólo en el desarrollo de los productos como tal, sino en el soporte técnico a la industria para su adecuada utilización. Los procesos de producción, los sistemas de control, diseño de mezclas y transporte se han ido ajustando para atender estos desarrollos tecnológicos”.
Compañía Argos
INSUMOS y SERVICIOS
Península Arábiga
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CONSTRUCCIÓN CIVIL INSUMOS y SERVICIOS
“Es muy importante contar con el diseño que especifique el uso adecuado de los productos para hacer una correcta instalación de ellos y así poder garantizar el buen funcionamiento de las obras donde se vayan a implementar”.
Diana Franco, Gerente de la Línea Geosistemas de Gerfor
Geosistemas y geotubesLos geosistemas se han utilizado con gran éxito en todas las
obras de construcción de vías, han sido bien especificados he instalados, por los aportes que tienen en refuerzo, filtración, drenaje, estabilización, impermeabilización, separación, identificación de producto y desarrollo.
“Hay geotextiles específicamente diseñados para refuerzo de suelos con alto asentamiento diferencial como por ejemplo las arcillas expansivas. Además hay un gran desarrollo en geotubes, que son productos que se han utilizado con gran éxito en el mundo para el control de inundaciones y en aplicación de deshidratación de lodos en toda la industria”, señala Diana Franco, Gerente de la Línea Geosistemas de Gerfor.
Costo - BeneficioEl principal beneficio de los geosistemas es el ahorro de material
para la construcción de las vías, se pueden disminuir los espesores de material de base o sub-base porque se está aportando a la estructura un producto de alta resistencia.
“Cuando hacemos la comparación de costos, teniendo en cuenta el valor de m3 por km el ahorro en la construcción es muy significativo. Para esto se utiliza un software de diseño de vías, que contempla todas las variables necesarias en pavimentos rígidos y flexibles que garantiza que lo que se especifica va a funcionar de manera correcta y adecuada.
Adicionalmente se garantiza una mayor vida útil, lo que disminuirá el tiempo de ciclos de mantenimiento en las obras”, asegura Franco.
Por otra parte la Gerente de la Línea Geosistemas de Gerfor, sostiene que en el caso de los geotubes para obras de contención hidráulica, la ventaja es que se puede utilizar el material proviniendo del río o mar, si es protección pluvial o marítima, armando de esta manera una estructura de manera rápida y segura, pero sobre todo garantizando la permanencia de las obras. Concretos
En Colombia los concretos más utilizados a lo largo de la historia han sido los que se denominan concretos convencionales, que se encuentran entre 21 y 28 Mpa de resistencia a la compresión, con manejabilidades entre cuatro y cinco pulgadas y con tamaño máximo de agregado de una pulgada.
“Sin embargo, en los últimos años, cada vez el mercado de la construcción está requiriendo concretos de altas prestaciones, como: concretos de altas resistencias a la compresión, alta fluidez, largos tiempos de manejabilidad, altas exigencias de durabilidad, requerimientos de utilización de fibras, contracciones controladas, temperaturas controladas, módulos de rotura, inhibidores de
requieren productos
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corrosión, relaciones agua cemento controladas, acelerados, etc.”, indica La compañía Argos.
La empresa productora y comercializadora de cemento y concreto agrega que, este crecimiento en las exigencias del concreto va de la mano de la industrialización de la construcción y del desarrollo de la infraestructura del país, “donde las exigencias técnicas cada vez son mayores y demandan de la industria del concreto aliados técnicamente más rigurosos”.
Costo-beneficioLa industria de la construcción no
adopta una innovación si no está muy bien estructurada y soportada en que la relación costo beneficio sea favorable para el proyecto. Con el paso de los años, el valor del dinero exige que las obras sean muy eficientes en su proceso constructivo para poder garantizar el menor tiempo de construcción, los menores costos de mantenimiento en la etapa de operación y la mayor vida útil de la estructura.
“Esto se logra con la industrialización y a su vez, con concretos de altas prestaciones. El concreto no puede ser visto como un material que atienda el cumplimiento de unas especificaciones prescriptivas, debe ser un material que se especifique en función del desempeño y de las exigencias que durante su vida útil debe atender.
De esta manera, la vida útil de la estructura será mayor, así como las posibilidades del concreto para la obra”, dice la empresa Argos.
RecubrimientosLos productos más empleados para la
impermeabilización en la construcción de obras civiles, son los recubrimientos: morteros, mantos, membranas y similares.
“Una nueva tecnología para la impermeabilización del concreto: la nanotecnología, brinda soluciones
concreto, o sobre concretos ya fundidos sin importar su edad.
“Esto trae consigo ahorros significativos, en tiempo y dinero para el constructor. Además evita el mantenimiento asociado a los sistemas de recubrimiento tradicional. Una tendencia en la construcción es buscar mayor durabilidad y menor impacto en el medio ambiente. Con estas nuevas tecnologías se cumplen esas expectativas”, manifiesta el Director Comercial de CIP.
definitivas, ya que trabajan al interior de la masa de la estructuras de concreto, impidiendo el paso de agua y el deterioro causado por el ataque químico, dándole, por consiguiente, una mayor durabilidad a las mismas”, indica el Director Comercialde CIP, representante de Xypex en Colombia.
Costo - BeneficioEstos novedosos productos pueden ser
aplicados desde el inicio, en la mezcla del
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CONSTRUCCIÓN CIVIL
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Detrás de una obra hay procesos y soportes fundamentales, que deben funcionar ciento por ciento para lograr el impacto deseado. Uno de ellos es la gestión de compras, indispensable en una empresa dedicada a la construcción.
GESTIÓN DE COMPRAS
Ciudad Sabana, Mósquera
fotos / Alexander Sánchez
Planificación:
no es un secreTo que realizar, muchas veces, el proceso de adquisición de materiales dentro de una constructora se convierte en un dolor de cabeza y en un desgaste si no se tienen claros los objetivos.
Es por esto que no hay que olvidar que la clave del éxito está en la planificación.
Dentro de toda empresa, la gestión de compras representa un proceso muy importante, ya que de ello depende, en gran parte, el buen resultado del producto y de que todo salga como se espera, e incluso mejor.
Así lo reconoce la Directora de Proyectos de la Constructora Coandes Buenas Obras, Liliana Saavedra Bautista: “La planificación es vital para el desarrollo de una eficiente gestión de compras, ya que es el punto de partida y la fase en donde se definen las estrategias, procedimientos, programas, políticas. Así como los ajustes a mecanismos de control en función del mercado y las necesidades de nuestros proyectos”.
Dentro de la planificación, se deben tener en cuenta aspectos que van desde los materiales y la cantidad, hasta prever el tiempo que se gasta mientras se hace el pedido y llega a la constructora.
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GESTIÓN y MERCADEO
Ojo, porque también es muy importante tener claro que pueden presentarse inconvenientes, para lo cual, debe tenerse un segundo plan y contar con el tiempo suficiente para no “estar a las carreras”, como se dice popularmente.
Para María Fernanda González, Ingeniera de Producción de la Constructora Compañía Nacional de Ingeniería, una obra comienza mal cuando no hay una buena planificación y se hacen pedidos a última hora.
“Se deben prever todos los inconvenientes posibles. Por ejemplo, es común que suceda que algún material se acabe o se dañe, o que el proveedor incumpla con la fecha de entrega. Son cosas que pueden pasar, pero que deben tenerse en cuenta para superarse de la mejor manera”, dice González.
Para la Ingeniera de Producción también es fundamental que cada empresa tenga sus propias estrategias para hacer los pedidos, las compras y conseguir los proveedores. “Siempre hay que evaluar a los proveedores al final de cada obra”, puntualiza.
Tenga en cuenta
Hay que tener presente los siguientes puntos a seguir dentro del proceso de gestión de compras para tener éxito en esta área.
Lo primero es conocer muy bien la obra que se va a realizar y hacer el cálculo lo más detallado posible de la cantidad de materiales que se necesita. Con base en eso se empiezan a buscar los posibles proveedores para hacer las cotizaciones, dentro de las cuales debe tenerse en cuenta la forma de pago que exige cada uno, el tiempo de llegada del pedido y la calidad versus el precio.
Para este punto es fundamental hacer un cuadro comparativo muy organizado, con el fin de que sirva para futuras averigüaciones. Finalmente lo que se hace es proceder con la compra y el seguimiento postcompra.
De esta manera, una buena planificación en la gestión de compras, también asegura un ahorro económico para la empresa y evita desfalcos o apuros relacionados con el dinero.
exigencia para una efectiva gestión
de compras
GESTIÓN DE COMPRAS
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prefabricados en concreto y el adoquín, a los cuales se les hace ensayos de resistencia.
Linares también explica que de la mano de la selección de proveedores están las cotizaciones. Para este aspecto se deben tener en cuenta puntos tan importantes como la atención del proveedor, la calidad del producto ofrecido, el precio y la forma de pago. Es fundamental hacer varias cotizaciones y reflejarlas en un cuadro comparativo.
Uno de los beneficios que buscan las constructoras en el momento de hacer las compras, es que haya facilidad de pago. Según la ingeniera González y la jefe de compras Linares, para la empresa es más cómodo primero recibir el pedido y en un plazo de entre 15 y 30 días llegue la factura para ser pagada.
“Muchas veces hay proveedores con buenos productos, pero que piden anticipos y en muchos casos esto dificulta las cosas”, señala la ingeniera de la Compañía Nacional de Ingeniería, quien aclara que hay excepciones dependiendo de la urgencia del pedido.
Lo que deben saber los proveedoresLa escogencia del proveedor no es nada
fácil. Al igual que el resto del proceso, esta parte es fundamental, ya que hacer una buena búsqueda y selección asegura unos resultados muy positivos, si además todo está muy planificado.
De acuerdo con Sandra Linares, Jefe de Compras de la Sociedad Constructora Bogotá, escoger los proveedores requiere de tiempo.
“Así se tenga una lista de proveedores habituales con los que las cosas han salido bien, no es bueno confiarse del todo. Siempre hay que estar a la vanguardia con los precios que hay en el mercado, compararlos y buscar los más favorables para la constructora. No hay que cerrarse a uno solo proveedor, siempre hay que consultar varios hasta para comprar una puntilla”, asegura Linares.
Para la Jefe de Compras, pedirles las hojas de vida a los dotadores de productos es clave, sobre todo cuando se hacen compras grandes de productos que necesitan certificados de calidad, como los
GESTIÓN y MERCADEO
La clave en las compras - Una buena planeación minimiza el riesgo
en el proceso de compras. Consiste en tener un cronograma de obra al que se le debe hacer seguimiento semanal. Allí se determina el momento en el que se deben hacer las compras necesarias para la ejecución de las actividades programadas.
- Hay que cotizar y negociar con anterioridad los materiales y enviar una programación de entregas según las necesidades del proyecto. Hacer una planeación con tiempo permite reaccionar ante fallas en la producción del material, problemas en la logística para el despacho de los materiales, y/o problemas de pagos que generen suspensión de despacho de los materiales”.
Gloria Gómez, Directora de Proyectos, de la Constructora Pedro Gómez
GESTIÓN DE COMPRAS
Ciudad Sabana, Mósquera
‘Trucos’
Para las empresas consultadas, es aconsejable hacer una muy buena planificación de los materiales que se necesitan. Muchas veces se puede hacer un pedido al por mayor si hay ofertas de materiales que no se dañan si se guardan y se tienen como reserva. También se puede pedir un poco más de lo que necesita si se sabe que el material se va a gastar rápido, para no correr el riesgo de perder el dinero.
Un paso adelante de los contra Como en todo proceso es normal que
se presenten inconvenientes, el truco está en estar preparados y saberlos resolver.
“Muchos de los problemas que se presentan tienen origen en la falta de precisión de especificaciones y condiciones de los productos, situación que puede obedecer en gran medida al sin número de proveedores que abundan en el mercado y que no siempre se ajustan a las necesidades y calidades requeridas”, dice Saavedra Bautista, de Coandes.
Agrega que “de otra parte, también es muy marcado el incumplimiento en las fechas de entrega, factor que está condicionado a variables externas como el transporte, consecución de materias primas, demanda del mercado, monopolios de algunos productos que requerimos, entre otras”.
En caso de presentarse estos puntos negativos, también debe hacerse una
GESTIÓN y MERCADEOGESTIÓN y MERCADEO
planificación para buscar la mejor manera de solucionarlos en el tiempo en que se necesite, procurando no ocasionar duros golpes al bolsillo de la empresa.
Como piedra en el zapato dentro del proceso de compras, también está el hecho de que el proveedor se niegue a hacer pedidos pequeños. “Cuando uno necesita medio viaje suelen poner problema y la situación se complica”, dice Linares.
Como as bajo la manga, es bueno calificar a los proveedores y tener una base de datos actualizada, donde se especifique los mejores servicios que presta cada dotador.
Es muy importante tener en cuenta que el proceso de compras no termina cuando llega el pedido. De ahí en adelante hay que evaluar a los proveedores, la calidad del material y estar pendiente de que el material solicitado se gaste conforme se planeó.
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El Estatuto del Consumidor
Al tiempo que el marketing actúa en las diferentes fases de la economía, surge la necesidad de proporcionar garantías legales para el consumidor, como protagonista del ciclo.
NORMATIVIDAD
es así como el recientemente lanzado Estatuto del Consumidor, orienta sus objetivos a proteger, promover y garantizar la efectividad y el libre ejercicio de los derechos de los consumidores, así como amparar el respeto a su dignidad y a sus intereses económicos¨, reza su artículo primero. Para el caso inmobiliario, involucra a todas las personas naturales o jurídicas que vendan y/o promocionen inmuebles destinados a vivienda, orientando su actuar para garantizar el respeto del derecho de los consumidores a recibir información veraz y suficiente, en relación con las características y propiedades de los bienes que ofrecen al público.
Inmuebles con productos de calidadEn lo relacionado con la calidad, el Título III, en su primer capítulo
articulado 7, establece con esta ley, la obligatoriedad de productores y/o proveedores a responder por la calidad, idoneidad, seguridad, buen estado y funcionamiento de los productos, entendiendo que para los constructores el producto está compuesto, aparte de la materia prima, propia de la construcción levantada, por materiales o piezas de fabricación (grifos, sanitarios, interruptores), instalaciones (eléctricas e hidráulicas), equipos, accesorios y suministros, por los cuales debe responderse por un año de garantía, así como diez años por la estabilidad de la obra, según reza en el artículo 8:
¨Las partes, insumos, accesorios o componentes adheridos a los bienes inmuebles que deban ser cambiados por efectividad de garantía, podrán ser de igual o mejor calidad, sin embargo, no necesariamente idénticos a los originalmente instalados¨.
Humberto Martínez CruzConsultor en Marketing y Sistemas Integrados de Gestión
en la construcción
Altos de Yerbabuena, Sabana de Bogotá
ESTATUTO DEL CONSUMIDOR
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De esta manera, es claro que la cadena de suministro y abastecimiento debe someterse a estricta selección para poder incluir dentro del producto terminado, y a su vez garantizar como mínimo, ese año al que obliga el estatuto. Siendo realistas se está migrando hacia la concienciación de la gestión de la calidad en el sector, lo que redundará en mejores prácticas y productos finales para ofrecer.
Medios de comunicación y publicidad La comunicación en las negociaciones
es fundamental para el total entendimiento y compromiso de las partes participantes, en el Título VI del Estatuto del Consumidor se trata a partir del artículo 29, acerca de las condiciones objetivas y específicas que obligan al anunciante, usuario de publicidad, al cumplimiento de lo prometido en las piezas publicitarias desarrolladas y publicadas; haciendo claridad de la prohibición de la publicidad engañosa y de los perjuicios que llegare a causar, comprometiendo incluso de manera solidaria al medio de comunicación
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NORMATIVIDAD
si se le llegara a comprobar su mala intención o engaño.
Es de vital importancia revisar minuciosamente junto con los profesionales de la publicidad, los textos e imágenes a publicar en medios de comunicación y alternativos, para asegurar que no existe la más mínima posibilidad de incurrir en malas interpretaciones, doble sentido o inducción al error que se pudiera causar a través de estos mensajes, ya que aparte de las sanciones administrativas aplicables se debe responder frente al consumidor, por los daños y perjuicios causados.
En otras palabras, al realizar manifestación de atributos, características, componentes o atributos de bienes a través de medios de información dirigidos a los consumidores, estos harán parte del contenido contractual, de tal manera que se garantice que puedan recibir la información de manera veraz, oportuna y suficiente para que se contribuya de manera clara a la formación de la voluntad libre de compra; para tal fin La
Senderos del Teusacá, La Calera
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MAqUINARIA y EqUIPOSNORMATIVIDAD
Superintendencia de Industria y Comercio, será la encargada de la vigilancia e instrucción al respecto.
Información transparente y exactaEl numeral 2.16 del Capítulo Segundo
del título II, trata acerca de la instrucción dada a las personas naturales o jurídicas que venden y/o promocionan bienes inmuebles destinados a la vivienda, consistente en el deber de informar, en la etapa de preventa en las salas destinadas para tal fin, brochures, plegables y demás materiales informativos, las áreas privadas construidas, áreas comunes y demás áreas existentes en la construcción. Teniendo en cuenta que éstas pueden ser modificadas por orden de alcaldías, curadurías o cualquier autoridad competente.
Para el caso de parqueaderos de los propietarios construidos en áreas comunes de uso exclusivo, se debe informar a los consumidores, ¨que una vez constituida la propiedad horizontal, la asamblea de copropietarios, con la decisión de más del 70% del coeficiente de la copropiedad, podrá modificar la destinación de las áreas comunes de uso exclusivo.¨
Adicionalmente se debe incluir información de si el proyecto se va a construir por etapas, el valor aproximado de la cuota de administración, el estrato socioeconómico que tendrá el inmueble, características de la zona de parqueo
y de manera general las características relevantes de los muebles y equipos que se entregarán, así como los tipos y calidad de los acabados.
En el caso de la construcción del proyecto por etapas, debe indicarse las zonas comunes que se entregarán por cada etapa y el estimado de cuándo se desarrollarán las etapas posteriores.
¨El incumplimiento de las disposiciones previstas en el numeral 2.16 dará lugar a las sanciones consagradas en el artículo 32 del Decreto 3466 de 1982¨.
La justificación está dada en la probable posibilidad de incurrir en engaños voluntarios e involuntarios, en el proceso de crear ofertas llamativas a los consumidores, en donde pueden entrar
a comprometerse factores de calidad e información veraz y oportuna. Por esto, la información que se proporcione en cualquiera de sus formas incluyendo la publicitaria, es responsabilidad de productores, proveedores y expendedores partícipes de la actividad comercial, cuando su contenido no corresponda a la realidad o induzca al error al posible consumidor.
La legislación está vigente y es de obligatorio cumplimiento por lo que es necesario conocerla y empezar a implementarla, con conocimiento general de los departamentos comerciales y demás involucrados en el proceso de preventa y venta. El cliente es la razón de ser, por lo que debe procurarse exceder incluso, los planteamientos del presente estatuto.
ESTATUTO DEL CONSUMIDOR
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es necesario que el Gobierno reconsidere aceptar que se paguen los anticipos para la ejecución de las obras viales que adelanten las pequeñas y medianas empresas de ingeniería, desde luego con un riguroso control, porque ellas no tienen recursos distintos a la facturación de las mismas.
El anticipo, para comenzar, es el que permite crear trabajo en las regiones y ante la falta de dinero podría dar pie a que estos se consigan de cualquier forma, lo cual puede traer funestas consecuencias. Por consiguiente es necesario llegar a una concertación sobre este punto dentro de una relación de mutua confianza.
El dueño del trabajo, es quien debe desembolsar los anticipos. En este caso le corresponde al Estado realizar las inversiones para el desarrollo y adecuación de la infraestructura nacional, un aspecto que viene defendiendo la Sociedad Colombiana de Ingenieros, que en principio ha sido aceptado por el propio presidente Juan Manuel Santos. Los argumentos son muy claros, pues buscar el dinero con la banca tiene un alto costo y difícilmente las firmas de ingeniería tienen el alcance económico para abordarlo.
No se debe
Daniel Flórez PérezPresidente de la Sociedad Colombiana de Ingenieros
poner en riesgo a la ingeniería
de provincia
ACTUALIDAD ANTICIPOS PARA OBRAS VIALES
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El difícil acceso a esos recursos puede traer graves secuelas originadas, por ejemplo, en una financiación con dineros de dudosa procedencia, una eventualidad sobre la cual se debe estar siempre alerta por parte de los encargados de la ejecución de las obras públicas. De ahí que la concertación que han iniciado Gobierno y empresarios de la ingeniería va en camino a lograr una acertada política de los anticipos para emprender los proyectos que se requieren, especialmente en las lejanas regiones.
El tema no se puede desconocer, han pasado hechos infortunados, pero el círculo de calidad de los ingenieros es muy grande. Necesitamos reconocer que con mucho valor el Gobierno nacional está contribuyendo a que la ingeniería y la contratación vuelvan a sus cauces.
Parte de ello fue la decisión de que se hicieran anticipos de un diez por ciento, ahí tenemos una pequeña discrepancia con el Gobierno y esperamos encontrar una concertación, porque en la ingeniería de provincia el anticipo constituye algo sustancial. Lo fundamental es que el anticipo tenga un riguroso control. El hecho que no se dé anticipo lo controvertimos, porque expone a esa ingeniería de provincia que no tiene recursos distintos a la facturación de la obra.
Hay que señalar que el país no está preparado para iniciar trabajos con el 10 por ciento, porque podría afectar a las pequeñas y medianas empresas. Además, no se hizo ninguna concertación con el sistema bancario para ofrecer cupos de crédito a los contratistas, lo que permitiera mitigar el impacto. Por eso consideramos un error absoluto el querer quitar los anticipos.
Mirar el programa de empleoDe otra parte, se debe mirar el programa de Empleo de
Emergencia, que es apoyado por el Ministerio de Trabajo y por Colombia Humanitaria, donde se han invertido 170 mil millones de pesos. A través de este mecanismo miles de damnificados pueden hacer parte de la reconstrucción del país, después de haber sido debidamente capacitados, un aspecto en el que juega un papel preponderante la Sociedad Colombiana de Ingenieros.
La financiaciónLa idea es que todas las obras públicas sean financiadas por el
Estado y otras instituciones. En Colombia teníamos anticipos entre el 30 y el 50 por ciento, pero el Gobierno decidió rebajarlo a tan solo 10 por ciento para evitar la corrupción; pero esa no es la solución.
La interventoría debe funcionar adecuadamente para inspeccionar y cuidar que los dineros sean destinados únicamente en la ejecución de las obras. Hay que evaluar y hacer un seguimiento de qué tanto se están cuidando esos recursos a través del interventor y el constructor.
Se deben devolver las condiciones para intervenir en todos los aspectos de la contratación. Hace algún tiempo se le quitó a estas entidades la capacidad de hacer un seguimiento constante de las obras y por eso empezó el mal uso del dinero.
Con el Nuevo Estatuto de Contratación, el Gobierno pretende entregar los adelantos a través de una figura de fiducia, que no tiene control y si tiene costos.
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ACTUALIDAD
El difícil acceso a esos recursos puede traer graves secuelas originadas, por ejemplo, en una financiación con dineros de dudosa procedencia, una eventualidad sobre la cual se debe estar siempre alerta por parte de los encargados de la ejecución de las obras públicas.
Autopista del Café
ANTICIPOS PARA OBRAS VIALES
maquinaria y equiposACTUALIDAD
Es necesario acercarnos a las reglas internacionales que han dado sus frutos en el desarrollo de las obras. La mayoría de los países cuentan con estos dineros como estructura financiera, al igual que hay otros tantos que no manejan anticipos para obras públicas, pero sí cuentan con una organización bancaria para definir un pacto financiero entre contratistas y entidades.
La adecuación de las obrasAhora bien, los Tratados de Libre
Comercio que actualmente tiene Colombia, ponen de manifiesto la trascendencia de una adecuada y urgente inversión en el tema de la Infraestructura de Calidad y es importante que a instancias políticas, empresariales e incluso la academia comprendan que la calidad es la plataforma
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para enfrentar los desafíos sociales, económicos y ambientales, que demanda la incursión en los mercados globales.
Los Tratados, que se han venido desarrollando en América Latina, deben considerarse, más que como alicientes para alcanzar un aumento en nuestras exportaciones, como un reflejo de las dificultades y retos a superar que conlleva enfrentarse a los TLCs con un escaso desarrollo en la normatividad técnica, en instrumentos legales y en la producción,
que beneficien los esquemas de calidad, eficiencia y competitividad.
En cuanto a que las empresas extranjeras pueden venir a Colombia, consideramos que es conveniente siempre y cuando incluya la traída de equipos, tecnología y transferencia de conocimientos, que el Gobierno garantice su permanencia en la ejecución de las obras y que no sólo sirvan como herramienta para ganar la licitación y después abandonar el país sin aportar tecnología.
“Con el Nuevo Estatuto de Contratación, el Gobierno pretende entregar los adelantos a través de una figura de fiducia, que no tiene control y si tiene costos”.
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Puente de Chirajara - Autopista Bogotá - Villavicencio
ANTICIPOS PARA OBRAS VIALES
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COMERCIAL
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NOVEDADES
Una completa visita efectuaron trece de las principales constructoras del país a la planta de producción de Pintuco en Rionegro.
El encuentro se realizó con el objetivo de que los constructores conocieran la investigación, servicio técnico, acompañamiento, innovación, respaldo y capacitación que hay detrás de los productos Constructor Pintuco.
Los visitantes tuvieron la oportunidad de conocer el centro de investigación mundial (CIM), la planta de producción y una exhibición y demostración en vivo del completo portafolio de la línea Constructor Pintuco, con el cual lograrán que sus proyectos sean “proyectos de calidad”.
Profesor PHD José Tadeu Balbo en el RC 2012
En el evento de construcción Prodiconcreto invita a una conferencia única sobre pisos y pavimentos en concreto, conceptos y últimas tendencias, a cargo del profesor PHD José Tadeu Balbo, Licenciado y Doctorado en Ingeniería de la Universidad de Sao Paulo.
Tadeu Balbo es autor de varios libros acerca de pavimentos y tiene larga trayectoria en la enseñanza e investigación de tecnologías de suelos: pisos de concreto, recubrimientos y recuperación de pisos, mecánicas e instrumentación de pisos, piezas de fundición, pavimentos de asfalto y análisis de estructuras y materiales alternativos.
La conferencia se llevará a cabo el día jueves 20 de septiembre a las 5:00 p.m. en el Salón Barahona 3 del Centro de Convenciones de Cartagena.
EL blog de Argos se renueva
Tras dos años de constante crecimiento, el blog de Argos, 360° en concreto, sorprende a sus lectores con un diseño fresco y más interactivo.
Entre las novedades que presenta hay una sección para lectores que desean publicar en el blog; además de trivias, entrevistas, infografías, integración con redes sociales y contenidos en un lengüaje claro con el sello de autores de gran calidad.
El último mes el blog recibió 15000 visitas de Colombia, México, Perú, Argentina y España con una comunidad de lectores que comentan, comparten inquietudes y generan conversaciones alrededor de temas, que acompañan permanentemente el ejercicio de arquitectos, ingenieros y la comunidad de profesionales de la construcción.
Constructor Pintuco recibió a grandes constructoras del país
