Seminario de Economía Mexicana:La vivienda en México

José Salazar20 de nov., 2013.

EL HOMBRE FELIZ ES AQUEL QUE SIENDO REY O CAMPESINOENCUENTRA LA PAZ EN SU HOGAR.

JOHANN WOLFANG VON GOETHE

http://www.sabidurias.com/cita/es/3641/johann-wolfgang-goethe/el-hombre-feliz-es-aquel-que-siendo-rey-o-campesino-encuentra-paz-en-su-hogar. Consultado el 14/11/2013.

Objetivos de esta sesión

Entender la importancia de la vivienda en cualquier modelo macro, conocer y discutir el estado de la vivienda mexicana.

Analizar algunas de las decisiones típicas del oferente y el demandante que interactúan en este mercado.

Estudiar un importante programa de vivienda en México y algunos de sus efectos sociales.

Ofrecer algunas líneas de mejora.

ContenidoI. Definiciones

II. La vivienda en el modelo económico general

III. ¿Cuánto espacio de vivienda necesita un ser humano?

IV. ¿Cuánto gastamos en vivienda?

V. ¿Rentamos o compramos?

VI. Evolución reciente de los precios de la vivienda en México

VII. Efectos sociales de un programa público de vivienda en México

VIII. Conclusión.

Economía: Viene del latín oeconomía y éste del griego oikonomía: Gobierno de la familia. Casa, entendida no solo como edificio para vivir, sino como conjunto de personas que viven en él, lo cual incluye las propiedades necesarias para su sustento (tierra, herramientas, animales,…) Berti (2012).

Vivienda: Ambiente fisiológico que regule la iluminación, humedad, sonido, temperatura y ventilación, que promueva seguridad emocional y asegure privacidad de la familia y del individuo. Rosahn (1957), citado por Ancer, Valdés, Reina, Cortez y Molina (2012, 5).

Vivienda digna: Espacio físico establecido legalmente, cuenta con baño, cocina, áreas comunes, tiene al menos un dormitorio por cada dos de sus habitantes y está construido con materiales resistentes en techo, paredes y pisos, tiene acceso a los servicios públicos básicos y a los medios de comunicación y traslado a centros laborales, educativos, de salud y comerciales, estos últimos que implican menos de 2 horas de tránsito de ida y vuelta, cuesta un máximo del 30% de los ingreso de sus ocupantes. Elaboración propia.

I/VIII. Definiciones

Trabajo8 hrs.

Sueño8 hrs.

Alimentación3 hrs.

Aseo1.5 hr.

Esparcimiento2 hr.

Traslados1.5 hr.

Asignación diaria del tiempo, en aras de un desarrollo personal integral

Fuente: Elaboración propia.

II/VIII. La vivienda un motor del modelo económico general

Axioma• Todos los seres humanos necesitamos un espacio donde vivir, generalmente un espacio físico delimitado por piso, paredes y techo.

Supuestos• La construcción de cualquier vivienda requiere de un fondeo propio o externo.• El fondeo externo puede venir del sector financiero público y/o privado.• Hay dos tipos generales de vivienda, la digna y la precaria.• El individuo promedio requiere un mínimo de medio dormitorio, además de las áreas comunes básicas, para no ver limitadas sus facultades físicas y mentales.• La vida útil de una vivienda es 25 años.

Hipótesis• A mejor servicio de vivienda, mejor desarrollo personal físico y mental de sus habitantes.• A mayor coeficiente de vivienda digna a precaria, mayor crecimiento económico.• La estabilidad en el mercado de vivienda, propicia estabilidad macroeconómica.• El mayor acceso al crédito hipotecario lleva a menores índices de desigualdad.

Construcciónde vivienda digna

Desarrollo integral defamilias eindividuos

Creación deempleo, efectomultiplicador en el PIB

Mejor desempeñolaboral ysocial

Mayoringreso yahorrofamiliar

Fondos y crédito parala vivienda

Aumenta la probabilidadde ambienteseconómicamenteeficientes, sostenibles,igualitarios, socialmenteviables eInclusivos.

La vivienda como un determinante del crecimiento económico y de la viabilidad social

Fuente: Elaboración propia.

Mayorrecaudación fiscal

III/VIII. ¿Cuánto espacio de viviendanecesita un ser humano paradesarrollarse normalmente?

Según la CONAVI: La mitad de un dormitorio más los espacios de uso común, baño, cocina y área de convivencia.

Siguiendo este criterio y calculando con base en datos del Censo2010, en México hay un déficit de casi 16 millones de dormitorios, como podemos ver en el siguiente cuadro.

México: La insuficiencica de espacio en las viviendas.

Viviendas

Viviendas con déficit de dormitorios % del total Déficit de dormitorios

Con un dormitorio 5,619,406 56.6 6,239,889 Con dos dormitorios 3,736,278 33.5 7,112,072 Con tres dormitorios 736,282 13.7 2,144,928 Con cuatro dormitorios 139,656 11.5 488,796 Totales 10,231,622 36.4 15,985,685

Fuente: Cálculo propio con datos del Censo 2010.

MÉXICO: COMISIÓN NACIONAL DE VIVIENDAVIVIENDAS HACINADAS TOTALES: 10,018,367. (35% del total)POBLACIÓN HACINADA TOTAL: 52,640,889. (47% del total)

2010

Urbano Rural

Sin hacinamiento

Con hacinamiento Total Sin

hacinamientoCon

hacinamiento

Total

Viviendas 13,123,816 5,405,066 18,528,882 5,553,997 4,613,301 10,167,298

29% 45%Fuente: Elaboración propia con base en datos de INEGI (2011), Muestra del Censo de Población y Vivienda, 2010.

Nota: Se considera hacinamiento cuando existen más de dos ocupantes por dormitorio en una vivienda.Se consideran localidades urbanas cuando tienen más de 15 mil habitantes

Fuente: http://201.149.20.167/sniiv/cgi-bin/sniiv/sniiv2.html, consultada el 10/11/2013

IV/VIII. ¿Cuánto gastamos anualmente en vivienda, quienes

residimos en México?

En 2012, fueron:

$1,141,491,580,000

O bien:

$10,160 por persona; o$15,071 por perceptor.

Fuente: Elaboración propia con datos de ENIGH, 2012.

¿Es mucho o es poco?

Fuente: Elaboración propia con datos de ENIGH, 2012.

¡En ningún otro concepto gastamos más!

En 2012, el gasto total medio por hogar en México, fue de: $153,653.

V/VIII. ¿Rentamos o compramos?

En el mundo el 52% compra*, en México el 71%.Para México, las diferencias por entidades pueden verse a continuación.Status de tenencia de la vivienda en algunas entidades mexicanas (2008)

EntidadTotal de

viviendasPropia

(%)Rentada

(%)Prestada

(%)

De más de 100 m2 de

construcción (%)

Ranking de

calidad de Ancer

et al.

Ranking de marginación de CONAPO

Nacional 26,199,379 71 14.2 13.2 20.7Distrito Federal 2,392,680 54 20.4 17.5 17.2 1 1Aguascalientes 266,156 75 12.9 10 25.6 2 5Nuevo León 1,103,628 72.3 14.8 11.4 29 5 2Baja California 796,686 65.8 19.8 13.3 21.5 6 3Oaxaca 837,671 83 8 8.8 15.9 30 30Chiapas 1,016,490 78 11.3 9.2 19.4 31 31Fuente: Elaboración propia con datos de CONAVI, basados en ENIGH 2008.

¿Por qué el sesgo a comprar?* Calculado con base en datos de Green y Malpezzi, 2003, citados por: McDonald, J. y McMillen, D. (2011). Urban economics and real estate, theory and policy. NJ, EE.UU.: Wiley.Morales, C., Ortiz, A., Peña, M. y Mijares, V. (2012). Índice de calidad de vivienda por municipio en México. RevistaEstudiantil de Economía, 4(1), 23-44.

Nota: Morales, et al. (2012) estiman una correlación de 0.79 entre el índice de calidad de vivienda y el índice de marginación, ello al usar datos para todos los municipios de México.

¿Comprar, vender o rentar? Un modelo “naive”

Axioma: El propietario de la casa evalúa vender o rentar, si a el le es mejor rentar, ante una misma tasa activa y pasiva, al consumidor le será mejor comprar.

Flujo mensual al vender = Valor de la casa * Interés mensual ganado FMV = VC * IMG

Flujo mensual al rentar = Renta mensual + Revaloración – DepreciaciónFMR = RM + R – D

¿Dado lo demás constante, cuál es la tasa de IMG que lleva a la indiferencia?Será aquella que iguala FMV = FMR

IMG = (RM + R – D)/VC

Dado lo demás constante a mayor IMG => vender.

El umbral de indiferencia actual para IMG en México, considerando una regla de dedo de una renta mensual del 0.4% del valor de la casa y el valor esperado de revaloración de la casa igual al medio de los últimos 5 años, es de 5.6% .

VI/VIII. Evolución de los precios de la vivienda en México.

Crecimiento de los precios de la vivienda en MéxicoMarzo 2008 a junio de 2013

Índice de precios Crecimiento porcentual

General al consumidor 23.6

General de vivienda 27.6

De vivienda usada 24.3

De vivienda nueva 29.8

De departamentos 26.9

En estos 5 años el valor real de la vivienda general subió un 3.2%, es decir, observó un crecimiento promedio anual real de 0.63%.

Fuente: Elaboración propia con datos de la Sociedad Hipotecaria Federal.

VII/VIII. Efectos sociales de un programa público de vivienda en México.

3m

30m

26m2

1 dormitorio;Cocina;Baño; ySala.

Fuente: Elaboración propia.

El programa: Tu Casa (Zacatecas)

Programa federal de vivienda progresiva que nace en1998 y es dirigido a familias en pobreza. Está presente en las 32 entidades federativas.

En el renglón de Unidades Básicas de Vivienda, en 2010 el monto financiable alcanzó los $40,000 en zona rural y $53,000 en zona urbana.

A noviembre de 2009, contemplaba a familias con ingresos menores a $164.4 pesos diarios.

Metodología.

Contempló dos vías:

a) Comparación de situación de bienestar de los participantes antes y después de recibir el apoyo; y

b) Comparación de situación de bienestar entre el grupo de participantes y un grupo de control de similares características socioeconómicas.

Se empleó un muestreo probabilístico estratificado para determinar el número de observaciones a obtener en cada grupo.

Resultados: Antes y después del grupo beneficiario.

Tu Casa Zacatecas: Cambio percibido por los beneficiarios del programa al comparar condiciones del entorno de su vivienda actual vs. el anteriora. (n = 43)

Aspecto Mejoró (%)

Quedó igual (%)

Empeoró (%)

Seguridad pública 21 49 30 Pavimentación 23 26 51 Iluminación 23 47 30 Lugares de esparcimiento 12 41 47 Acceso vial 19 42 39 Cercanía de comercios 14 37 49 Cercanía de escuelas 16 39 45 Disponibilidad de transporte público 16 49 35 Cercanía de servicios médicos 16 45 39 Limpieza de calles 23 52 35 Contaminación ambiental 19 65 16 Relación con vecinos 30 49 21

a En esta comparación se tomaron las respuestas de aquellos que antes de cambiarse a un fraccionamiento del programa Tu casa, pagaban renta en otro lugar.

Fuente: Elaboración propia.

Tu Casa Zacatecas: Comparación de características de la vivienda entre el grupo de beneficiarios al momento de recibir su UBV y su contrafactuala en el momento de la entrevista. Característica de la vivienda.

Beneficiarios con esta característica.

n = 91

Viviendas del contrafactual con esta característica.

n = 166

Contraste estadístico Prueba Mann-Whitneyb

(p-valor)

Agua entubada en la vivienda (%)

49.45 89.76 (0.000) Diferentes

Drenaje conectado a red pública (%)

91.21 100 (0.000) Diferentes

Recolección de basura (%)

86.81 99.40 (0.000) Diferentes

Electricidad (%) 49.45 90.96 (0.000) Diferentes

Gas (%) 41.76 92.77 (0.000) Diferentes

Presencia policial (%)

76.92 81.93 (0.337) Iguales

Alumbrado público (%)

80.22 91.57 (0.009) Diferentes

Cocina exclusiva (%) 81.32 79.52 (0.730) Iguales

Lavandería (%) 32.97 21.67 (0.048) Diferentes

Sala (%) 27.47 15.66 (0.023) Diferentes

Paredes de material resistente (%)

100 98.80 (0.456) Iguales

Número de cuartos usados exclusivamente como dormitorios (media)

1.68

1.34

(0.059) Iguales

Número de sanitarios dentro de la vivienda (media)

1.01

1.01

(0.940) Iguales

Metros cuadrados de construcción (media)

31.02

58.24

(0.009)

Diferentes

Resultados: comparación del grupo beneficiario vs. el de control.

Resalta el hecho de que algunas de las condiciones de entrega de UBV no son satisfechas.

Fuente: Elaboración propia.

Tu Casa Zacatecas: Comparación de características de la colonia entre el grupo de beneficiarios y su contrafactuala

Característica de la colonia

Beneficiarios. n = 91

Contrafactual. N = 166

Contraste estadístico Prueba Mann-Whitneyb

(p-valor)

Satisfacción con la colonia. (Escala 0 a 10, menos a más - a +)

9.24 8.52 (0.000) Diferentes

Seguridad pública (Escala 1 a 5, - a +)

2.98 3.04 (0.549) Iguales

Pavimentación (Escala 1 a 5, - a +)

2.29 2.74 (0.049) Diferentes

Iluminación (Escala 1 a 5, - a +)

3.79 3.54 (0.505) Iguales

Lugares de esparcimiento (Escala 1 a 5, - a +)

1.9 2.08 (0.155) Iguales

Acceso vial (Escala 1 a 5, - a +)

2.76 3.10 (0.047) Diferentes

Cercanía de comercios (Escala 1 a 5, - a +)

2.43 2.54 (0.541) Iguales

Cercanía de escuelas (Escala 1 a 5, menos a más)

2.79 3.46 (0.020) Diferentes

Acceso a transporte público (Escala 1 a 5, - a +)

2.60 3.38 (0.000) Diferentes

Cercanía de servicios médicos (Escala 1 a 5, - a +)

2.71 2.84 (0.035) Diferentes

Limpieza en calles (Escala 1 a 5, - a +)

3.05 3.00 (0.445) Iguales

Contaminación ambiental (Escala 1 a 5, - a +)

3.36 2.82 (0.019) Diferentes

Relación con vecinos 4.17 4.00 (0.924) Iguales

Existe junta de vecinos 46.15 30.12 (0.010) Diferentes

Participa en junta de vecinos, en alguna comisión. (%)

33.33 32.00 (0.892) Iguales

La mayor satisfacción de los beneficiariosprovendría de: la expectativa de mejora; la seguridad patrimonial; y el ahorro en vivienda.

Resultados: comparación del grupo beneficiario vs. el de control.

Fuente: Elaboración propia.

Tu Casa Zacatecas: Comparación entre el grupo de beneficiarios y su contrafactual, según variables representativas del objetivo general de bienestar que persigue el programa.

Variables objetivo

Beneficiarios

Contrafactual

Contraste estadístico Prueba Mann-Whitneyb

(p-valor)

Número de metros cuadrados de construcción.

31.02 52.08 (0.000) Diferentes

Satisfacción con la vivienda. (Escala 0 a 10, - a +)

9.32 8.38 (0.000) Diferentes

Satisfacción con la colonia. (Escala 0 a 10, - a +)

9.26 8.28 (0.000) Diferentes

Recomendaría el programa Tu Casa o vivir en esta colonia. (Escala 0 a 10, - a +)

8.96 9.27 (0.149) Iguales

¿Qué tan feliz se siente hoy? (Escala 0 a 10, - a +)

8.71 8.33 (0.520) Iguales

a Contrafactual es el grupo contra el cual se compara estadísticamente al grupo de beneficiarios. En este estudio el contrafact ual estuvo compuesto por las siguientes 5 áreas geoestadísticas básicas: No. 81 en Fresnillo; No. 19 en Cuauhtémoc; No. 5 en Ojocaliente; No. 16 en Guadalupe; y No. 22 en Calera, todas ellas con alto índice de marginación y predominio de viviendas de solamente un dormitorio. b Al hacer pruebas de normalidad (Smirnov-Kolmogorov y Shapiro-Wilk) ninguna de las variables mostró distribución normal y algunas mostraron heteroscedasticidad, ello llevó a la selección de la prueba no paramétrica: U de Mann-Whitney.

Fuente: Elaboración propia.

Resultados: comparación del grupo beneficiario vs. el de control.

Tu Casa Zacatecas: Análisis de regresión lineal de las variables representativas del objetivo del programa. Ecuaciones resultantes y pruebas en columnas. Elemento Metros

cuadrados de

construcción

(FIV)

Metros cuadrado

s de construcci

ón (FIV)

Satisfacción en la vivienda

(FIV)

Satisfacción en la vivienda

(FIV)

Satisfacción con la coloniaa

(FIV)

Satisfacción con la colonia

(FIV)

Satisfacción con la colonia

(FIV)

Felicidad

(FIV)

Constante 21.672* 12.967** 7.674*** 7.920*** 7.346*** 7.846*** 8.969*** 2.798***

Número de dependientes

15.23*** (1.120)

9.518*** (1.103)

0.216 (1.157)

0.179* (1.062)

Rango de ingreso por trabajo

-1.136 (1.055)

-0.362** (1.041)

Miembro o no de Tu Casa

-35.822***

(1.170)

-28.843***

(1.071)

0.574** (1.068)

0.636** (1.101)

0.514* (1.068)

0.679** (1.062)

0.800** (1.041)

-0.175 (1.025

) Rango del valor de la vivienda

0.217** (1.068)

0.246*** (1.163)

0.307*** (1.068)

Participa en la junta de vecinos

-0.888*

* (1.019

) Satisfacción con la vivienda

0.675***

(1.042)

Meses de vivir en esta casa

0.660*** (1.031)

R2aj 0.169*** 0.283*** 0.052*** 0.054*** 0.084*** 0.036*** 0.061*** 0.413*

** DW 1.575 1.433 2.031 2.048 1.547 1.546 1.662 2.131 FIV Factor inflacionario de varianza a Al probar con rango de ingresos por trabajo como explicativa, esta variable no es estadísticamente significativa. *** Estadísticamente significativa con un nivel = 0.01. ** Estadísticamente significativa con un nivel = 0.05. * Estadísticamente significativa con un nivel = 0.1.

El programa implica casas 30-35 metros más pequeñas; un aumento de 0.6 en la satisfacción con la vivienda, y entre un 0.5 y 0.8 en satisfacción con la colonia.

Resultados: comparación del grupo beneficiario vs. el de control.

Fuente: Elaboración propia.

El estado actual de la vivienda en México, donde más del 70% esprecaria, plantea una importante área de oportunidad para el crecimiento económico y mejora social.

Las condiciones de estabilidad macro han permitido largos períodosde tasas bajas de interés, el aumento de las mismas podría llevara fomentar esquemas de renta.

Los actuales esquemas de apoyo, basados en fondos tripartitas, paradójicamente tienden a dejar fuera a municipios con alta marginación.

En los programas actuales, una de las demandas más claras es la De contar con un cuarto más y lugares de esparcimiento más cercanos. En el primer rubro se podrían hacer alianzas con programas privados que ofrecen precisamente esto, como Patrimonio Hoy de Cemex.

VIII/VIII. Conclusiones.

Visita a Zinacantepec, Edo. de México, otoño del 2005. Programade vivienda progresiva, Patrimonio Hoy, de CEMEX.

G R A C I A S