209-10

3

Dicen que la vida da siempre una revancha u otra oportunidad. Es verdad, lo he podi-

do comprobar en muchas facetas de mi vida y esta es una verdadera prueba de eso,

SITUACION INMOBILIARIA es la revancha que la vida comercial y profesional nos

ha dado, a un grupo de personas para poder brindar y mostrar todo lo que hemos

aprendido a lo largo de este camino que nos hemos propuesto recorrer, el de mostrar

la información sobre el mercado inmobiliario de manera limpia, pura, sin intereses, con

profesionalismo y verdadera dedicación, eso es SITUACION INMOBILIARIA.

Hace un año atrás nos propusimos hacer un portal inmobiliario donde pudiéramos

informar a nuestros clientes sobre las tendencias del mercado, sus vaivenes, noticias lo-

cales e internacionales, entrevistas, indicadores económicos y hasta fuimos tan audaces,

que logramos desarrollar una calculadora virtual, donde el usuario pudiera obtener

una aproximación del valor de su propiedad. Pero esto si bien tuvo un impacto muy

importante dentro de nuestros clientes, hoy podemos decir con mucho orgullo, que

recibimos más de 90 vistas a diario y que contamos con una base de suscriptores

que supera las 350 inscripciones, publicamos cada 15 días una new´s leither y como

si poco fuera, ocupamos el primer lugar en buscadores de portales relacionados con

el sector inmobiliario.

Pero nuestra capacidad e inquietud nos obliga a seguir descubriendo nuevos caminos

sobre lo que sabemos hacer y es por eso que hoy estamos aquí, escribiendo estas

líneas de lo que llamamos un Editorial para Situación Inmobiliaria la cual está saliendo

en formato revista. Si, todo un desafío para quienes nunca imaginamos que la realidad

y sobre todo la responsabilidad que nuestros lectores de internet nos imponen, nos

ha llevado a incursionar en hacer de un portal web, una publicación en formato papel

con un tiraje de más de 2000 ejemplares.

Este nuevo emprendimiento nos llena de orgullo y de mucha responsabilidad ya que

estamos asumiendo un compromiso no solo con nuestros clientes sino con nosotros

mismos. Compromiso basado en continuar con una línea de acción siempre objetiva,

buscando lo mejor para nuestros lectores, trabajando con transparencia y honestidad,

buscando información y mostrándola de forma pura y abierta. Por ese camino es que

nos hemos propuesto transitar, el de convertirnos en informadores de calidad sobre

un mercado tan sensible y dinámico como es el inmobiliario. Un mercado del que

todos dependemos, desde el que necesita cambiar su casa hasta el más audaz de los

inversores.

Es mi deseo y el de todo el equipo de trabajo que esta en este proyecto, que Situación

Inmobiliaria se convierta en una herramienta de consulta permanente y que además

le permita a todos quienes busquen una referencia sobre el mercado inmobiliario

localizar esa respuesta que muchas veces es difícil de encontrar.

Hugo C. Cersósimo

EDITORIAL

409-10

2010

EVOLUCIÓN DE ALQUILERES EN EL AÑO 2010.Para las personas que alquilan, la evolución de este precio impacta directamente en su bolsillo. En este informe se ana-lizarán los precios y su evolución según los distintos barrios y zonas de Montevideo, utilizando los datos que el Instituto Nacional de Estadística publica al respecto.

1- Introducción

En 2009 el precio promedio de los alquileres tuvo un incre-

mento de 15,2%, y entre diciembre de 2009 y mayo de 2010

el aumento acumulado fue de 5,6%. Este número debe compa-

rarse con el aumento que ha tenido el nivel general de precios

(inflación) que acumulaba un 2,8% en el mismo periodo.

Según los datos divulgados por el Instituto Nacional de Estadís-

tica para mayo de 2010, el barrio más caro fue Punta Carretas,

con un alquiler promedio de $ 8.271* , y le siguieron Pocitos y

Malvín, cuyos alquileres ascendieron a $ 7.696 y $7.549 respecti-

vamente.

Entre los barrios con alquileres más caros no solo se encuentran

los costeros, sino que también están La Blanqueada (el quinto ba-

rrio más caro), con un promedio de $ 6.575, Tres Cruces (ubicado

en sexto lugar) con alquileres promedio de $6.566, Centro (en

noveno lugar) con $ 6.170 y Cordón (en décimo lugar) con un

promedio de $ 6.167.

5

dic-08 dic-09

Buceo 5.215 5.810

Centro 5.055 5.828

Cordón 5.192 5.840

Pque. Batlle, V. Dolores 5.286 5.934

Tres Cruces 5.461 6.191

La Blanqueada 5.489 6.284

Parque Rodó 5.784 6.677

Pocitos 6.569 7.380

Malvín 6.668 7.402

Punta Carretas 7.125 7.787

Los 10 barrios más caros a diciembre 2009

Los barrios que presentaron los alquileres promedio más bajos se encuentran

en la periferia de la ciudad, siendo Manga el más barato con un precio pro-

medio de alquiler de $3.002, le siguen Jardines del Hipódromo con $ .3.163 y

Piedras Blancas con $3.308.

609-10

Análisis por zonas

Para tener una visión más clara sobre la evolución de los alquileres

según ubicación geográfica se han agrupado los 63 barrios de

Montevideo (según la división realizada por el INE) en 5 zonas.

La zona 1 corresponde a la franja este de Montevideo, desde

Punta Carretas hasta Carrasco (sureste), la zona 2 es el sector

costero desde Ciudad Vieja hasta Parque Rodó, (suroeste), la zona

3 es el centro geográfico de la ciudad, la zona 4 corresponde a la

periferia este de Montevideo y la zona 5 a la periferia oeste.

ALQUILER PROMEDIO May-09 Dic-09 May-10 Var abr

09-abr 10Zona 1 6.403 6.458 7.141 12%

Zona 2 5.405 5.679 5.991 11%

Zona 3 5.187 5.198 5.488 6%

Zona 4 3.522 3.647 3.852 9%

Zona 5 3.637 3.889 4.100 13%

Todos los barrio 4.583 4.946 5.223 14%

Fuente: Elaboración propia en bas orresponde a la cantidad de casos denuevos contratos en diciembre de 2009.

Dic-08 Dic-09Manga 2.393 2.860

Jardines del Hipódromo 2.582 2.956

Piedras Blancas 2.825 3.159

Nuevo Paris 2.873 3.225

Paso de la Arena ** 3.231

Punta Rieles, Bell. Italia 2.811 3.300

Conciliación 2.948 3.360

Las Acacias 3.020 3.385

Tres Ombúes, P. Victoria 3.117 3.475

Cerro 3.167 3.570

Los 10 barrios más baratos a diciembre de 2009

Para hallar el valor de cada zona se realizó un promedio pondera-

do, donde el ponderador corresponde a la cantidad de casos de

contratos vigentes en mayo de 2010.

* Es necesario mencionar que los datos con los que el INE realiza las estadísticas de precios

de alquileres provienen de Sistema de Garantía de Alquileres (S.G.A.) de la Contaduría

General de la Nación, Ministerio de Economía y Finanzas. Los operadores privados manejan

precios promedio más altos. Igualmente el análisis de las evoluciones y la relación de precios

entre zonas es perfectamente válida.

Otro factor a tener en cuenta es que no todos los barrios de Montevideo son relevados,

solo aquellos que tienen más de 100 casos en el registro del S.G.A, así que algunos barrios,

como Carrasco, no están incluidos en las estadísticas.

7

Para hallar el valor de cada zona se realizó un promedio pon-

derado, donde el ponderador corresponde a la cantidad de casos de nuevos contratos en

diciembre de 2009.

Como era de esperarse, las zonas de mayor valor son aquellas ubicadas en la

costa montevideana, mientras que los alquileres en la periferia son sustancial-

mente más bajos.

La explicación de las diferencias entre zonas radica en múltiples factores. En

el aspecto constructivo, ya que en general las edificaciones en la zona costera

están mejor conservadas que las de las zonas periféricas; el tema de servi-

cios, ya que los servicios disponibles son mayores y en muchos casos mejores

(alumbrado público, transporte, disponibilidad y cercanía de comercios, etc.); la

seguridad; la cercanía a o mejor accesibilidad al centro de la ciudad (importante

por concentrar una gran cantidad de oficinas y comercios); entre otros.

809-10

El crecimiento del parque automotor, la concentración de

la actividad económica en la zona céntrica, las disposiciones

municipales en relación al estacionamiento en la calle, el au-

mento de la construcción con el consiguiente aumento de

residentes en algunos barrios, son algunos de los motivos

para la creciente demanda de espacios de estacionamiento

en la ciudad.

Situación Inmobiliaria ha realizado un relevo en Parkings

ubicados en Ciudad Vieja, Centro, Cordón y Pocitos para

ver el precio que se cobra por un alquiler mensual de un

espacio, así como la disponibilidad de plazas libres que hay

en dichas zonas.

Opciones de estacionamiento en Ciudad Vieja, Centro, Cordón y Pocitos

La primera opción al momento de buscar un estaciona-

miento es dejarlo en la calle. Esta opción presenta la ventaja

de ser más económica (en el barrio Pocitos es gratuita),

pero tiene la desventaja del tiempo que se pierde buscando

un espacio libre y los riesgos que conlleva (robos, choques

o roturas del automóvil).

El precio del estacionamiento en la zona tarifada de Monte-

video (partes de Ciudad Vieja, Centro y Cordón) es de $/

hora 16, pero existe la posibilidad de sacar un abono men-

sual de $ 1.250, que habilita a quien lo adquiera a estacionar

en las zonas restringidas en el horario de las 10 y las 18 hs.

Relevo parkingsen Montevideo

9

Otra opción es rentar un estacionamiento en un edificio que

tenga espacios de parking incluido. La oferta para esta opción

es muy escasa, ya que muchos estacionamientos en los edificios

(sobre todo de Ciudad Vieja) son utilizados por personas que

trabajan en los mismos o por residentes (esto se da más en

Centro, Cordón y sobre todo Pocitos).

La tercera opción es alquilar mensualmente los servicios de un

parking. Esta modalidad presenta algunas ventajas sobre todo en

términos de tiempo y seguridad. El relevo que ha realizado Si-

tuación Inmobiliaria refiere a esta modalidad de estacionamien-

to. A continuación se presentan los resultados.

Resultados

El relevo incluyó un total de 50 parkings, de los cuales 16 están

ubicados en Ciudad Vieja, 14 en el Centro, 9 en Cordón y 11

en Pocitos.

En Ciudad Vieja el precio promedio de un espacio (derecho a

estacionamiento, no espacio exclusivo) ascendió a $/mes 1.680,

pero teniendo un amplio rango de variación (el mínimo fue $/

mes 1.000 y el máximo $/mes 2.500). La variación en el precio

parece depender de la ubicación y los lugares disponibles.

De los 16 parkings relevados en Ciudad Vieja, 6 (37,5%) dijeron

no tener espacios disponibles, 5 que su disponibilidad de lugares

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

CORDON CENTRO POCITOS CIUDAD VIEJA

$

Precio promedio mensual de un espacio en parking

1009-10

era media y 5 que tenían pocos lugares (disponibilidad baja). Esto va en

línea con la percepción general de que los espacios de estacionamiento

son cada vez más escasos.

Los parkings relevados en el Centro tienen una tarifa mensual promedio

de $ 1.431. El máximo registrado fue de $/mes 1.800, y el mínimo $/mes

900. Esta gran variación está influida por la ubicación, ya que los que se

encuentran cerca de lugares con mucho movimiento (cerca de 18 de

julio, Ciudad Vieja o la Intendencia) tienen un precio superior a $/mes

1.500.

De los 13 establecimientos relevados, 6 dijeron no tener espacios dispo-

nibles, 3 tenían una disponibilidad de espacios media y otros 3 baja (sobre

los restantes 3 no se obtuvieron datos)

En el Cordón, el precio promedio ascendió a $/mes 1.200, siendo el

precio mínimo relevado $/mes 975 y el máximo $/mes 1.400, la brecha

entre el máximo y el mínimo es menor que en los otros barrios.

En relación a la disponibilidad de lugares, de los 9 parkings relevados, 5 di-

jeron no tener espacios disponibles mientras que dos manifestaron tener

disponibilidad media o baja (sobre los otros dos no se tienen datos).

En términos de precios, el panorama en Pocitos es similar al del Centro,

ya que el precio promedio de los establecimientos relevados fue de $/

mes 1.485, con un precio mínimo de $/mes 1.200 y un precio máximo

de $/mes 2.000.

En relación a la disponibilidad solamente uno de los 11 establecimientos

relevados manifestó no tener lugares disponibles; el resto dijeron tener

una disponibilidad media o baja. Esto es bastante lógico si consideramos

que la disponibilidad de espacios para estacionar en la calle es mucho

mayor y sobre todo no tiene estacionamiento tarifado. Otro aspecto a

tener en cuenta es que la cantidad de autos que circulan y estacionan en

Ciudad Vieja en horario de oficina es mucho mayor al tráfico que tiene

Pocitos, donde el flujo de autos es bastante más estable, debido al carác-

ter residencial del barrio.

11

1209-10

ESTADOS UNIDOS

MERCADO INMOBILIARIO EN ESTADOS UNIDOS

PreciosSegún el U.S Census Bureau, el pre-

cio promedio de los inmuebles resi-

denciales en 2009 fue USD 156.900

(medido por la mediana de precios).

Si se subdivide por región, el precio

promedio más alto se registró en la

zona noreste del país, ascendiendo a

USD 250.000, le siguió la zona oeste

con USD 225.900, luego el sur con

USD 150.800 y finalmente el centro

oeste con un precio promedio de

112.400.

Es sabido que el sector inmobiliario de Estados Unidos experimentó una gran crisis al estallar la burbuja de precios en el año 2007. Con este informe se pretende ver cuál ha sido la evolución que ha tenido este mercado, cómo ha cerrado el año 2009 y cómo ha comenzado este 2010.

Fuente: Elaboración Propia en base a datos de S&P

13

Para analizar la evolución del mercado

inmobiliario son de suma utilidad los in-

dicadores S&P/Case-Shiller Home Price

Indices, los que realiza un seguimiento

del mercado inmobiliario residencial en

20 regiones metropolitanas de Estados

Unidos.

La ventaja que presentan estos indica-

dores con respecto a las estadísticas de

precios promedio de compraventas es

que utiliza la metodología de precio de

ventas repetidas (“repeat sales pricing te-

chnique”). La misma consiste en recabar

datos de reventas de viviendas unifami-

liares, capturando precios de una misma

propiedad en dos momentos del tiempo.

Esto permite controlar los cambios en la

muestra de viviendas que se venden a lo

largo del tiempo.

Al analizar la evolución del índice Case-

Shiller se observa que junio de 2009 fue

una fecha de quiebre, ya que presentó

una variación positiva (con respecto al

mes anterior), luego de 27 meses de caí-

da ininterrumpida. Actualmente la tasa de

crecimiento mensual se encuentra en el

entorno de 0,4%

El período de corrección parece haber

terminado luego de más de dos años de

crisis en el sector, con variaciones positi-

vas del índice en términos mensuales e

interanuales. Fuente: Elaboración Propia en base a datos de S&P

* El índice Case-Shiller composite 20 resume la información referente a 20

regiones mientras que el composite 10 refiere solo a 10.

1409-10

Construcción

La cantidad de permisos de construcción concedidos

es un buen indicador del estado del mercado inmobi-

liario ya que determina en parte la oferta de viviendas

en años futuros.

Lo primero que debe destacarse es que en 2009 se

otorgaron 582.963 permisos de construcción para vi-

vienda, registrando el menor nivel desde 1959 (primer

año desde el que se tiene registro). El punto máximo

de ese período de boom, que comenzó luego de la

crisis de 2001, se alcanzó en 2005 con un total de 2,16

millones de permisos otorgados

Los datos divulgados por el U.S Census Bureau mues-

tran que a mayo la cantidad anualizada con ajuste es-

tacional de permisos (New Privately Owned Housing

Units Authorized) ascendió a 574 mil. Parece que ya se

ha tocado fondo en el sector y que se ha emprendido

la senda de la recuperación.

El sector de la construcción es sumamente procíclico

y mucho más volátil que la actividad económica, y en

todas las grandes crisis sufre grandes contracciones. En

este caso parece haberse resentido mucho, dato que

tendrá su efecto en relación al stock de vivienda en los

próximos años.

Fuente: U.S. Census Bureau

15

Cantidad de compraventas y deuda hipotecaria

Según la National Association of Realtors, en el año

2009 hubo 5,16 millones de compraventas de casas

usadas, lo que representa un incremento de 4,9% con

respecto al año anterior. Este dato también quiebra la

tendencia, ya que la cantidad de transacciones estaba

cayendo desde 2006.

Con respecto a lo que va de 2010, en mayo la cantidad

de compraventas anualizadas con ajuste estacional fue

de 5,66 millones, lo que implica un aumento de 19,2%

con respecto a igual mes del año anterior y una dismi-

nución de 2,2% con respecto a abril de 2010.

Fuente: National Association of Realtors

Hasta 2005 la tasa de crecimiento promedio anual era

de 5,5%, pero entre 2006 y 2008 la tasa pasó a ser

negativa. En 2009 se recuperó un poco el mercado, y

en lo que va de 2010 parece que la tendencia se está

consolidando.

Finalmente, la deuda hipotecaria pendiente de amor-

tización para fines de 2009 fue de 14,45 billones de

dólares, lo que implica una disminución de 2% con res-

pecto al año anterior.

La deuda hipotecaria aumentó a tasas de dos dígitos

entre 2003 y 2006 (en promedio de 13% anual), para

ir disminuyendo gradualmente su ritmo hasta que en

2009 finalmente fue negativa.

Conclusiones

La burbuja de precios gestada en este mercado trajo

consecuencias muy negativas, derivando en una gran co-

rrección a la baja de los precios de activos inmobiliarios,

generando aumento en la morosidad y mermando la

actividad de la construcción.

Pero actualmente todo parece apuntar a que el sector

inmobiliario de Estados Unidos está estabilizándose, por

lo que habrá que esperar a ver si los indicadores siguen

evolucionando positivamente, consolidando de esta for-

ma la recuperación.

El índice Case-Shiller composite 20 resume la informa-

ción referente a 20 regiones mientras que el composite

10 refiere solo a 10.

Fuente: Board of Governors

of the FED

1609-10

17

1809-10

Entrevista a Nicolás Añón

Los barrios privados de la Tahona, que se iniciaron hace 20 años, siguen creciendo y ampliando sus productos. Nicolás Añón, di-rector de Marketing de La Tahona, explica las dificultades iniciales que tuvieron y cómo han logrado consolidarse como uno de los emprendimientos de referencia en el sector inmobiliario.

¿Cómo comenzó la iniciativa de crear clubes de campo ?

Lomas es el primer club de campo que desarrollo La Taho-

na, se comenzó a proyectar a principios de los 90, ya hace

casi dos décadas. La experiencia exitosa en países vecinos

de emprendimientos similares y la realidad de que la ciudad

de Montevideo en el largo plazo seguiría creciendo, se pre-

sentó como una oportunidad para los socios fundadores de

proyectar un lugar donde los uruguayos pudieran recuperar

el contacto con la naturaleza sin privarse de la dinámica de

la ciudad.

De cualquier manera el proyecto tenía grandes dificultades.

La zona elegida contaba con un mal camino de acceso, con

4 km de balastro difícil de transitar. No existía alumbrado

público ni agua potable. Además, la telefonía fija y el servicio

de Energía Eléctrica eran defectuosos. Otros bienes como

cobertura celular, TV Cable, Internet y Supermercado, eran

inexistentes. Por último, servicios básicos como Emergencia

médica no llegaban hasta esta zona.

“Aspiramosa tener un

centro comercial

y un colegio”

Una propuesta inmobiliaria integral

19

No obstante a estas dificultades, se logró formar un grupo

inversor sólido y un buen staff técnico y rápidamente el pro-

yecto fue captando compradores. En el año 1998 inaugura-

mos La Tahona Golf Club, el primer campo de Golf desarro-

llado en el área metropolitana en los últimos 80 años. Y en

1999, con el aval del Lomas como proyecto ya consolidado,

presentamos nuestro segundo Club de Campo, Altos de La

Tahona con la idea de ofrecer a las familias más jóvenes la

posibilidad de vivir al aire libre.

En Montevideo no está permitido cons-truir clubes de campo, por lo tanto todos los emprendimientos del area metropolitana se encuentran en Cane-lones. ¿Cómo fue el proceso adminis-trativo que debió seguirse para lograr la aprobación del proyecto? ¿Encontra-ron muchas trabas?

Es importante que la expansión de la ciudad este regulada.

La plantificación de la trama urbana tiene que estar definida

de manera de evitar una excesiva densificación de zonas

que no cuentan todavía con la infraestructura adecuada.

La primer dificultad con la que nos encontramos 18 años

atrás, fue la de entender en profundidad cómo poder ade-

cuar el producto que queríamos ofrecer, a un desarrollo

responsable que se presentara como una buena inversión

y que garantizara, para quienes nos apoyaron, una buena

oportunidad de negocio. La cantidad de formalidades que

hay que seguir demoran el proceso, limitan lo que podemos

hacer y el retorno que se puede percibir por la inversión.

De cualquier manera, nuestra experiencia como desarrolla-

dores ha sido en general buena. La comuna canaria entiende

que los puestos de trabajo, inversión y beneficios que trae

La Tahona, en conjunto con sus propietarios a la zona, es

importante para el desarrollo sostenido del departamento.

2009-10

Desde la Tahona se impulsó la aprobación de la ley de propiedad horizontal para este tipo de em-prendimientos: ¿Cómo fue este proceso? ¿Qué relevancia tenía la aprobación de esta ley para el éxi-to del proyecto?

Contar con un marco legal claro, que les dé a los in-

versores y compradores la seguridad de la propiedad

y el buen funcionamiento de los proyectos, es crítico.

Desde los primero años, Lomas se comercializó muy

bien pese a la falta del marco legal. Por suerte, hoy

esta es una etapa superada, lo que nos permite darles

a nuestros clientes un mejor producto.

¿Cuánto costaban los lotes en un principio? ¿Cómo fue el proceso de venta en esa primera etapa?Los primeros propietarios fueron parte del círculo

de pertenencia de los fundadores y personas muy

cercanas al tipo de propuesta. A lo largo de los años

con el desarrollo de la infraestructura básica, el cre-

cimiento se fue acelerando, y hoy viven más de 1140

habitantes en nuestros clubes de campo y estamos

disfrutando de un excelente crecimiento mes a mes.

Con respecto a los precio, un terreno en Lomas cos-

taba unos 15 dólares el m2.

Actualidad

¿Cuál es la extensión total del ba-rrio La Tahona?La Tahona cuenta con varios clubes de campo, cada

uno con su propia identidad. Lomas, el primer em-

prendimiento, cuenta con 118 Has de desarrollo, Al-

tos con 50 Has y los nuevos emprendimientos son

de 50 Has cada uno.

21

¿Cuál es el porcentaje de ocupación que posee? ¿Qué proporción son dueños y que proporción alquila?

La proporción de alquileres y propietarios que viven en su casa varía en cada empren-

dimiento. En el caso de Lomas están vendidos más del 93% de los lotes y Altos está

vendido en más del 80% en sus primeras etapas. El mes que viene estamos lanzando

la última etapa. Como te decía, viven unas 1140 en La Tahona. El Club de Golf tiene

hoy alrededor de 800 socios.

¿Cuánto es el costo de un lote en la actualidad?

Es una pregunta importante ya que muchas veces el público tiene la idea de que

es menos accesible de lo que en realidad es. Los precios varían dependiendo del

emprendimiento. En Altos de la Tahona, que está enfocado a familias mas jóvenes, los

precios van desde 50 dólares el m2, y en el caso de Lomas de la Tahona van desde

100 dólares el m2.

¿Qué características tienen las familias que deciden vi-vir en un club de campo? ¿Qué atributos son los más valorados por estas familias en relación a viviendas en otros barrios?

Las personas siempre buscan mejorar su calidad de vida y la de su familia. La vivienda

tiene un peso muy importante ya que gran parte del tiempo se pasa en el hogar. La

misión de La Tahona es ofrecer el mejor lugar para vivir, y para lograrlo nos enfocamos

en devolverle el contacto con la naturaleza a la familia, la práctica del deporte al aire

libre, la tranquilidad de que los niños puedan disfrutar de su barrio, todo sin perder la

comodidad y el contacto con la capital.

¿Qué nos puede decir en relación a la infraestructura básica y su funcionamiento en el barrio? (agua potable, luz, saneamiento)

Todos los emprendimientos de La Tahona cuentan con los servicios básicos que uno

puede encontrar en la ciudad, energía eléctrica, agua potable de ose, saneamiento,

telefonía, tv cable y satelital e internet. También servicios como puede ser pre-escolar,

delivery de supermercado, tintorería, farmacia, veterinaria, jardinería y trabajos genera-

les. Este año cerramos acuerdos muy importantes con terceros para el desarrollo de

un centro comercial y un colegio.

2209-10

¿Existe alguna regulación interna en cuanto al ordenamiento urbanístico y la estética del barrio?

Si, cada emprendimiento cuenta con un reglamento de co-

propiedad y de construcción que marca los lineamientos

básicos para el buen desarrollo del mismo. Hay una comi-

sión que estudia cada proyecto y controla que cumpla con

la normativa.

¿Qué rol juega la cancha de golf dentro del proyecto? ¿Por qué este deporte y no otro, como por ejemplo, el polo?La primera cancha de golf fue desarrollada dentro de Lomas

de la Tahona. Desde el punto de vista paisajístico, la cancha

nos permitió darle a cada propietario como extensión de

su jardín el predio del campo de Golf, lo que hace a Lomas

único. Altos, siguiendo este diseño, cuenta también con un

campo de golf de 9 hoyos par 3. El golf es un deporte único

en varios sentidos, por un lado se puede jugar toda la vida y

a cualquier nivel. Por otro, es una buena razón para disfrutar

de la naturaleza. En La Tahona Golf Club, además contamos

con Tennis, Futbol, gimnasia, piscina y estamos estrenando

en los próximos meses un nuevo gimnasio en Altos de la

Tahona.

Obligaciones negociables¿Cuál es el origen de los capitales in-vertidos? ¿Han recurrido a alguna fi-nanciación externa para llevar adelan-te este emprendimiento?

En el mes de Junio, luego de casi un año de trabajo, colo-

camos en el mercado los primeros 8.000.000 millones de

dólares de un programa de emisión por 15.000.000 millo-

nes para el desarrollo de nuevos emprendimientos e infra-

estructura.

¿Por qué recurrieron a las obligaciones negociables en vez de a otras formas de financiamiento?

En este último periodo de dos años, La Tahona ha sumado a

su grupo inversor original nuevos socios. Socios que tienen

una experiencia amplia y muy positiva de trabajar con el

mercado. Esto nos llevó luego de mucho análisis a conside-

rar la emisión como la forma más adecuada de financiar el

desarrollo futuro de La Tahona.

¿Cómo fue el proceso de instrumenta-ción de la emisión?

En lo personal una experiencia muy interesante, trabajamos

12 meses con un grupo de profesionales espectacular. Tra-

bajamos con el equipo de Posadas Negocios, Guyer y Re-

gules, Winther Botam, el Banco Comercial. Fue un proceso

exigente pero del que sin duda todo el equipo de La Tahona

aprendió mucho.

¿Cuáles eran las expectativas antes del lanzamiento? Había una buena expectativa. Las garantías que ofrecimos y

la historia de La Tahona y un plan de negocios conservador

nos dieron la tranquilidad de que le estábamos haciendo

una buena oferta al mercado.

¿Qué opinión le merece ahora la acep-tación que han tenido las obligaciones negociables?

Después de tanto trabajo es una alegría poder estar hoy con

los recursos para llevar adelante el proyecto y poder enfo-

carnos en el desarrollo del producto e infraestructura.

23

¿Qué nuevos proyectos tienenen carpeta?Hay varios proyectos en carpeta. Por un lado cuatro nuevos

desarrollos inmobiliarios, dos barrios de Chacras, Chacras

de La Tahona I y II, con lotes de 5000 m2, en los cuales es

posible desarrollar las actividades agropecuarias preferidas

con servicio de asesoramiento para micro emprendimien-

tos de granjas y huertas. Para quienes tienen caballos dis-

pondría de servicio de atención y organización de activida-

des ecuestres.

También dos clubes de campo nuevos. El primero lo esta-

mos lanzando al público en noviembre, luego de finalizar la

pre-venta que es exclusiva para los propietarios actuales

de La Tahona y amigos. La pre-venta comenzó hace dos

meses y por suerte fue muy exitosa, comercializamos casi

la totalidad de la etapa disponible, unos 80 lotes.

Hay proyectado un hotel boutique y una posada. También

tenemos acuerdos con terceros que invertirán en infra-

estructura, un pequeño centro comercial y un colegio.

¿Hacia dónde tienen planeadoexpandirse?Por el momento estamos enfocados en Uruguay con un

enorme desafío por delante, de cualquier manera estamos

viendo oportunidades en la región.

2409-10

Según lo establecido por el artículo 1, de la

ley orgánica su objetivo es promover una ra-

cional subdivisión de la tierra y su adecuada

explotación, procurando el aumento y mejo-

ra de la producción agropecuaria y la radica-

ción y bienestar del trabajador rural.

Ing. Agr. PhD . MIGUEL VASSALLOINSTITUTO NACIONAL DE COLONIZACIÓN

En sus orígenes recoge el pensamiento del batllismo de

Batlle y Ordoñez y la posterior corriente generada por él.

En el periodo neobatllista se aprueba la ley de colonización

que hasta el día de hoy sigue vigente. La misión de esta

institución es buscarle una función social a la tierra y darle

prioridad a los sectores que no tenían posibilidad de acce-

der a la tierra por falta de capital.

¿Qué consiste esta institución y cuáles fueron sus orígenes? ¿Cuál es su misión y objetivos?

25

¿Cuál es la forma de tenencia de tierras de los colonos? ¿Y las de producción?

Las formas básicas de tenencia de tierra son la de pro-

piedad y las de arrendamiento. Existen otras formas

como ser promitentes compradores y los predios de

subsistencias, pero las principales son las otras dos.

Las formas producción son distintas, producción fa-

miliar, cooperativas y en este periodo reciente, se su-

maron distintas producciones asociativas, que no son

necesariamente cooperativas.

¿Qué extensión deben tener los predios? ¿Hay mínimos y máximos, según el tipo de explotación?

Los predios poseen una extensión muy variada, de-

penden mucho de la actividad productiva a realizar. Las

granjeras son las más pequeñas y las de ganadería son

las mayores. Además, se tiene en cuenta los recursos

naturales, la ubicación de la misma y el suelo, que

definen el tamaño adecuado de una fracción.

No hay un tamaño mínimo y se supone que una fa-

milia no tenga una fracción de más de mil hectáreas,

según está definida en la ley del 1948. Además, una

familia no puede tener más de una fracción y una ex-

tensión adicional luego de dos o tres hijos.

2609-10

¿Cuál es el perfil del colono?

Son personas que viven del trabajo agropecuario. Además

tienen que estar radicados en la tierra. Y por último, no po-

seer el capital necesario para ser propietarios en el mercado

inmobiliario. La prioridad debería estar dada para pequeños

productores, asalariados rurales, no para empresas ni gen-

te que tiene el capital suficiente para comprar tierras en el

mercado.

¿Hay requisitos previos de los aspirantes a colo-nos como localización, nacionalidad, oficio o ex-periencias agropecuarias anteriores?

Los requisitos son tres:

En primer lugar, tener 18 años cumplidos, es decir, ser ma-

yores de edad. Segundo, poseer conocimientos y aptitudes

suficientes para el género de explotación a que vayan a de-

dicarse. Por último, poseer condiciones personales y hábitos

de vida que el Instituto considere satisfactorios.

En la actualidad, ¿cuántos productores están vin-culados al Instituto Nacional de Colonización?

Aproximadamente 2200 arrendatarios y 2040 en propie-

dad.

¿Cuáles son los precios promedios de los predios arrendados o el canon anual que deben pagar los beneficiarios?

El precio se establece por hectárea, pero cambia según el

tipo de explotación y de la productividad del suelo.

¿Cuál es la distribución geográfica de las colonias de mayor interés? ¿Cuál es el tipo de explotación de estas tierras?La densidad mayor se encuentra en el área litoral y en el

sur. Eso se debe a los periodos económicos, y al desarrollo

de la agricultura en el país y al modelo de sustitución de

importaciones.

27

En su opinión ¿ Cómo han impactado en la cartera de tierras del Instituto y también, en el mercado inmobiliario, las nuevas exigencias que trajo aparejado la ley N° 18.187, en el capítulo referido a las enajenaciones total o parcial de los predios mayores de 500 o 1500 hectáreas, índice Coneat 100?

No tuvo ningún impacto, ni en el instituto ni en el mercado

inmobiliario. Cuando se modificó la ley 1129 por primera

vez hace tres años, se produjo este agregado. Inmediata-

mente fue discutido y cuestionado. El propio directorio

no lo compartía. Por lo tanto, se decidió que si bien la ley

lo autorizaba nosotros no íbamos a utilizarlo. Nosotros

hicimos un compromiso de no usarlo, pero no quiere decir

que el próximo directorio no lo utilice.

A su juicio ¿Cuáles son las razones del incre-mento del precio del valor de la hectárea, en todo el territorio nacional?

En el Uruguay ha habido cambios en el mercado de tierras

muy fuertes, sobre todo en el último periodo. Eso es pro-

ducto de factores que conllevaron en forma simultánea

al incremento del precio de la tierra en el Uruguay y en

el mundo. El aumento en el precio de los commodities, la

inserción de Uruguay en el mercado internacional y el in-

cremento del mismo, ha influido notoriamente en la suba

del precio de la tierra en el país. Además de la estabilidad y

la seguridad que hubo en nuestro país en los últimos años.

El precio de la tierra subió y va a seguir subiendo.

¿Qué proyectos posee a futuro, el Instituto?El Instituto va a seguir trabajando en dos líneas: seguir

ampliando el área a colonizada en forma razonable pero

significativa y promover el desarrollo rural en las aéreas de

colonización. Estas no estaban bien atendidas ni apoyadas

adecuadamente, simplemente se daba tierras y nada más.

El instituto plantea darles apoyo económico a los colonos

para que puedan producir y explotar las fracciones dadas.

2809-10

URUGUAY

MERCADO INMOBILIARIO RURAL

Según las estadísticas realizadas por el Ministerio de Ganadería, Agricultura y Pesca (DIEA), en el primer semestre de 2010 se reali-zaron 950 operaciones de compraventa de tierra, las cuales repre-sentaron un total de 179 mil hectáreas con un promedio de 2.519 USD/ha.

La cantidad de operaciones disminuyó 3% con respecto al semes-tre anterior, mientras que el precio promedio tuvo un incremento de 7% en el mismo lapso.

Actividad y evolución de precios de compraventa. 1- Al analizar las cifras en términos interanuales

(comparando primer semestre de 2009 contra

primer semestre de 2010) se observó que tanto

la cantidad de compraventas como la superficie

tranzada han aumentado. Lo mismo sucede con

los precios medidos en dólares corrientes.

La cantidad de operaciones tuvo un incremento

de 9% con respecto primer semestre de 2009

(en el que se realizaron 869 transacciones). La

cantidad de hectáreas involucradas en estas

transacciones aumentó en 26%, pasando de 143

mil a 179 mil. En cuanto a los precios, el aumento

fue de 10%

Desde el año 2002 la tierra viene valorizándose

sostenidamente. En dicho año el precio prome-

dio fue de 385 USD/ha, lo que implica que en

un lapso de 7 años el valor de la tierra se ha

multiplicado por 6 (en términos nominales).

Fuente: Elaboración propia en base a datos DIEA

29

Fuente: Elaboración propia en base a datos de DIEA

Cantidades y Precios por departamento

Para el primer semestre de 2010 los departamentos en los que se

realizaron la mayor cantidad de compraventas fueron Rocha, Maldo-

nado y Canelones, respondiendo por el 28% del total de las com-

praventas, aunque en superficie solo correspondieron al 12% de las

hectáreas tranzadas.

En relación a la superficie total en hectáreas, la delantera la tienen

Durazno y Lavalleja, con un 24% del total.

En cuanto a los precios, Maldonado tiene el mayor promedio del

semestre, USD/ha 4.213, le siguen San José (USD/ha 3.895), Flores

(USD/ha 3.709) y Río Negro (USD/ha 3.347).

Artigas, Cerro Largo y Treinta y Tres son los departamentos con

precio promedio más bajo, los que se encuentran en USD/ha 1.403,

USD/ha 1.272 y USD/ha 1.012 respectivamente.

En el segundo semestre de 2009 se registraron un total de 1.203 con-

tratos de arrendamiento, que corresponden a 434.210 hectáreas y 43,6

millones de dólares.

La cantidad de contratos y el total de hectáreas involucradas ha caído

en un 16% y 26% respectivamente con respecto al segundo semestre

de 2008.

Al tomar los totales para el año 2009 se observó que el precio

promedio por hectárea arrendada se ubica en USD/ha 101, re-

gistrando una caída de 18% con respecto a 2008. Esta es la pri-

mera caída que ha tenido desde que se tiene registro (año 2000)

Es difícil decir si esta disminución en el precio de arrendamiento es el

comienzo de una tendencia descendente, sobre todo tendiendo en

cuenta que el aumento experimentado

en 2008 (el precio promedio se duplicó

con respecto al año anterior) fue mayor

a lo que la tendencia venía marcando, y

el promedio para 2009 se ubica un 67%

por encima del de 2007.

Arrendamientos 2-

3009-10

0

500

1,000

1,500

0

40

80

120

160

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

miles ha USD/ha Precio promedio y hectáreas arrendadas

ha contratadas USD/há

Deberá seguirse la evolución de los precios internacionales de los commodities que se exportan

(carne, madera, granos, entre otros) para determinar la rentabilidad de la explotación, y así ver

cuál es la disposición a pagar de los arrendatarios.

En muchos casos la rentabilidad del arrendador depende también del precio de la producción

final, ya que en el 25% de los casos la modalidad de pago es con producto.

Si se mide la rentabilidad bruta como el ratio entre el valor promedio de la renta con respecto

al valor promedio de la tierra, ésta claramente ha disminuido en 2009, ya que el precio de la

tierra ha aumentado y el de arrendamiento ha bajado. Pero debe tenerse en cuenta el aumento

que han tenido los arrendamientos, sobre todo desde 2005 y en particular entre 2008 y 2009,

razón por la cual sigue teniendo atractivo.

Igualmente la inversión en tierras tiene la particularidad de ser una buena reserva del capital,

que aunque tenga ciclos en su precio, en el largo plazo es probable que no pierda valor.

Observaciones

De entre toda la información presentada debe destacarse el aumento sostenido que siguen

experimentando los precios de compraventa.

Aunque la rentabilidad del sector primario no es alta, la tierra sigue siendo vista como un muy

buen refugio para el capital. Esto puede deberse a la seguridad jurídica que brinda el país, así

como la ausencia de trabas o conflictos para exportar sus productos. Esto en comparación con

Argentina, que presenta un panorama un poco más complicado en estos aspectos.

Otro motivo de los altos precios podría encontrarse en que los propietarios no estarían dis-

puestos a vender a precios más bajos por percibir que no hay otro activo que tenga las mismas

características en cuanto a combinación de seguridad del capital y rentabilidad.

31

3209-10

MALDONADO Y ROCHA

El objetivo de este informe es analizar el precio de chacras en la franja

costera de Maldonado y Rocha. Desde el punto de vista cualitativo se

identificarán algunos determinantes de su valor así como las potencia-

lidades de la zona.

Para hallar los precios promedio de cada zona se relevaron 268 avisos

de oferta en Maldonado y Rocha. Se tomaron únicamente aquellos

balnearios con 10 o más casos de oferta. A su vez, para no generar

distorsiones en el precio promedio hallado, se tuvieron en cuenta úni-

camente las chacras con extensión de entre 1 y 100 hectáreas y se

eliminaron datos atípicos. Los datos provienen de operadors inmobi-

liarios pribados.

Las zonas incluidas en el análisis por su cantidad de casos de oferta son

Maldonado (que considera Aiguá, Cerros Azules, Garzón, La Coronilla,

Las Cañas, Mataojo de Solís y Pan de Azúcar), Piriápolis (que abarca

los balnearios de Solís, Las Flores, Pueblo Edén, Punta Negra y Zonas

Rurales) y Punta del Este (José Ignacio, Laguna del Sauce, Punta Ballena,

San Carlos y Zonas Rurales). Debido a la poca cantidad de datos para

Rocha se hará mención a los valores promedio y a aspectos cualitativos

de cada zona, pero no podrán verse los datos desagregados.

Estadísticas generales

Del total de los casos analizados el 53% tiene una extensión de entre

1 y 10 hectáreas, el 33% entre 10 y 50 hectáreas, y el restante 14%

corresponde a chacras de entre 50 y 100 hectáreas. En Punta del Este

y Piriápolis la proporción es muy similar a la del total de los datos,

mientras que para Maldonado cambia ligeramente (40% para chacras

de entre 1 y 10 hectáreas, 40% de entre 10 y 50 hectáreas, mientras

que el restante 20% corresponde a precios con una extensión de entre

50 y 100 hectáreas).

Otra distinción que debe hacerse es entre las chacras que tienen

construcciones en el predio (casa, piscina, caballerizas u otro tipo de

construcciones e infraestructura propias de una chacra) y las que no,

ya que esto obviamente es determinante el valor final de la propie-

dad. De los avisos relevados, el 54% declara tener casas en el predio.

En Punta del Este el porcentaje es de 51%, en Piriápolis de 53% y en

Maldonado de 62%.

1-

OFERTA DE CHACRAS EN MALDONADO Y ROCHA

33

El valor promedio para chacras sin edificaciones en Punta del Este es

de USD/ha 45.987, mientras que si el predio tiene construcciones el

promedio asciende a USD/ha 61.213. Dentro de los balnearios rele-

vados en esta zona, el que tuvo mayor valor tanto para chacras con y

sin edificaciones fue Punta Ballena (con edificaciones el precio fue de

USD/ha 115.326, y de USD/ha 83.759 sin éstas)

En Piriápolis el precio promedio con construcciones fue de USD/ha

36.260 y sin construcciones fue de USD/ha 29.681.

El valor de las chacras que incluyen edificaciones depende mucho de

la calidad constructiva, la superficie, las prestaciones y servicios de cada

una. Por tal motivo el análisis comparativo de precios se hará sobre la

base de chacras sin construcciones en el predio, a fin de eliminar esta

distorsión y comparar inmuebles más homogéneos.

2-Precio promedio de chacras en venta sin edificaciones en el predio de-partamento de Maldonado

En la zona de influencia de la ciudad de Maldonado el precio promedio

de los inmuebles relevados es USD/ha 8.186. Los mismos se encuen-

tran relativamente lejos de la costa oceánica y cerca de centros pobla-

dos (por ejemplo San Carlos o Pan de Azúcar), pero que no tienen un

atractivo turístico en sí mismo.

Al analizar las chacras ubicadas en la zona de influencia de Piriápolis y

Punta del Este los precios son sustancialmente más altos, por su mayor

cercanía con la costa y las potencialidades que esto trae asociadas.

En la zona de influencia de Piriápolis el precio promedio de los inmue-

bles relevados asciende a USD/ha 29.681 (el promedio de extensión

de las propiedades es de 16 ha).

Al discriminar entre la zona rural y la de los balnearios se observa que

esta última tiene un precio mayor, que asciende a USD/ha 30.465, mien-

tras que la zona rural tiene un precio promedio de USD/ha 21.906.

La mayor parte de los avisos pertenecientes a la zona rural son predios

ubicados cerca de la ruta 9, relativamente lejos de centros poblados y

3409-10

de la costa. Es posible que su valor esté dado por una combinación de la

ubicación y su valor como tierra productiva. Por lo tanto valen más que

un campo cuyo único fin es la explotación productiva pero menos que

un predio ubicado cerca de la costa, cuyo fin más probable sería destinar-

lo al turismo o a una casa de veraneo.

Para la zona de influencia de Punta del Este, el precio promedio de los in-

muebles relevados es de USD/ha 45.987 (con una extensión promedio de

24 ha). Evidentemente todas las propiedades ubicadas en esta zona tienen

un alto potencial turístico, ya que el precio no se condice con lo que es el

valor de un campo cuya finalidad es el negocio agropecuario.

Del total de los datos, el 23% corresponde a José Ignacio, Laguna del

Sauce y Punta Ballena acumulan 20% cada uno, 14% a Zonas Rurales, y

el restante 23% se distribuye entre San Carlos, La Barra, Manantiales y

San Vicente.

Es posible para esta zona hacer referencia a los precios por balneario,

pero debe tenerse en cuenta que dentro de la zona de influencia de

Punta del Este empiezan a jugar muchas variables a la hora de determinar

el precio.

Una es la consolidación de la zona, en otras palabras, qué posibilidades

hay de conseguir otra propiedad con similares características en los alre-

dedores. Con respecto a esto también influye la existencia de empren-

dimientos exitosos en la zona, que agregan valor por dos motivos. El

primero es que por lo general los grandes emprendimientos dotan a la

zona de mayor seguridad, mejor caminería, vistas paisajísticas entre otras

cosas. El segundo motivo es que si el emprendimiento crece y es nece-

sario adquirir más terreno estarán dispuesto a pagar mucho más por las

propiedades linderas y cercanas.

Otra característica que está muy de moda actualmente es buscar zonas

que ofrezcan entornos naturales (fauna autóctona, buena vegetación en-

tre otras) pero que a su vez estén relativamente cerca de centros pobla-

dos y lugares de recreación. En este aspecto las zonas aledañas a Punta

del Este tienen una gran ventaja (por ejemplo Laguna del Sauce, Punta

Ballena, San Carlos). Esta es una característica que no todos los consumi-

dores buscan, pero si hubiera que segmentar el mercado de alguna forma

podría decirse que las personas con alto poder adquisitivo, con gusto por

la tranquilidad y los espacios exclusivos son clientes de alto potencial para

emprendimientos en estos lugares.

35

Y obviamente la cercanía con el mar es un atractivo innegable y una de

las razones principales por la cual la zona costera tiene una muy alta

demanda.

Por lo tanto los precios de referencia presentados por balneario deben

tomarse teniendo en cuenta las características generales de los datos

utilizados para hallar el promedio, ya que no solo el balneario da el valor

de la propiedad, sino también todas las otras características antes men-

cionadas.

Dentro de los relevados, el balneario que presenta un precio promedio

más alto es Punta Ballena, (16 hectáreas en promedio), con valor de

USD/ha 83.759. Esta es una zona con buena consolidación, que tiene

emprendimientos de alto valor en sus cercanías así como lugares con

gran atractivo turístico (Tambo La Pataia, Casa Pueblo, Solanas Vacation

Club, entre otros).

Le sigue Laguna del Sauce, con un precio promedio de USD/ha 42.341 y

25 hectáreas de extensión promedio. Este balneario es un claro ejemplo

de una zona muy natural pero a una corta distancia de Punta del Este.

Un emprendimiento exitoso ubicado aquí es el Club del Lago, un Resort

con cancha de golf a la orilla de la laguna y muy cercano a la ruta y al

Aeropuerto.

Por último está José Ignacio, con u precio promedio de USD/ha 19.983.

Debe mencionarse que la mayor parte de las chacras se encuentran

alejadas del pueblo y de la costa, al norte de la ruta 9. De acuerdo a los

pocos avisos que hay en las cercanías de la costa, los predios se cotizan

por encima de los USD/ha 40.000, y si el terreno está en la costa y bien

ubicado su valor puede ser de hasta 6 o 7 cifras.

Esta zona ha tenido una enorme valorización, y está vista como un bal-

neario muy exclusivo y agreste, con muy buenas condiciones para activi-

dades al aire libre, sobre todo en la época de verano.

3609-10

José Ignacio se ha consolidado en lo que puede llamarse “la expansión

hacia el este”, en la cual tanto los desarrolladores como los clientes bus-

can lugares menos urbanizados y más privados. Es el último balneario

antes de cruzar la Laguna Garzón y entrar al departamento de Rocha.

Para leer los datos debe tenerse siempre en cuenta que estos provie-

nen de un relevo de oferta, por lo que los valores están influidos por la

oferta disponible en el momento que se recabaron los datos. A su vez,

debido a que el mercado inmobiliario uruguayo es reducido en com-

paración con otros países, la cantidad de datos disponibles no es muy

grande. Igualmente los valores promedio presentados dan una idea de

la tendencia y el valor que tiene la tierra con potencialidades turísticas.

Precio promedio de chacras en venta sin edificaciones enel predio departamento de Rocha

Sobre el departamento de Rocha no puede darse un valor certero de

la hectárea, pero sí aproximaciones.

Hay una variable clave que determina el altísimo precio de la hectárea

en la zona costera de la Laguna Garzón: la construcción del puente.

Este es un tema que viene discutiéndose desde hace ya mucho tiempo

y que parece no avanzar. Sin embargo, el mercado ya está anticipando

la inminente construcción y está validando este hecho por medio de

los precios.

En la zona costera de la Laguna Garzón, donde empieza el departa-

mento de Rocha, los precios a los que se están ofreciendo las chacras

alcanzan valores muy por encima de lo que ha sido el promedio histó-

rico. En la zona de la Laguna Garzón, El Caracol, La Serena y Las Garzas

el precio por hectárea supera (en muchos casos ampliamente) los USD

200.000. Es necesario destacar que casi todos los avisos relevados en

esta zona corresponden a lotes muy cercanos a la costa o sobre ella,

3-

37

Localidad Balneario Prom. de USD/ha Prom. de ha/m CasosMaldonado 8.186 7.632 31 11

Piriápolis 29.681 15.833 16 26

Piriápolis- rural 21.906 13.000 17 15

Piriápolis- balnearios 30.465 24.990 17 7

Punta del Este 45.987 39.544 24

José Ignacio* 19.982 15.578 24 10

Laguna del Sauce 42.341 40.000 25 9

Punta Ballena 83.759 92.857 16 9

Zonas Rurales 47.753 35.000 25 6

* Los terrenos relevados para la zona de influencia de José Ignacio se encuentran alejados del pueblo, lo cual

explica su bajo valor en comparación con terrenos ubicados más cerca de la costa.

por lo que el precio recoge esta característica.

Esta zona está escasamente poblada y tiene un alto potencial. Luego de

que se construya el puente que una Rocha con Maldonado es inminente

que los desarrolladores se vuelquen hacia el este, aumentando así el dina-

mismo del departamento.

En el resto de los balnearios de Rocha (La Paloma, La Pedrera, Valizas)

los precios son menores, en un rango de entre USD/ha 30.000 y USD/ha

60.000. El precio final depende de las características específicas del predio

(infraestructura, servicios, distancia a la costa, entre otros).

En resumen, es claro que la tierra con aptitudes para explotaciones turís-

ticas y de veraneo es un bien que siempre ha tenido un alto valor, y con

la relativa escasez de terrenos grandes y cercanos a la costa en las zonas

más consolidadas del departamento de Maldonado, parece lógico que

tanto desarrolladores como clientes se trasladen más hacia el este.

La falta de infraestructura y urbanizaciones parece ser una limitante, pero

con la debida promoción e inversión se puede generar un entorno su-

mamente atractivo tanto para un público que busca exclusividad o sim-

plemente un lugar tranquilo, agreste y con buen confort. Además, una vez

que las zonas comiencen a ser pobladas todos los servicios irán llegando,

agregando de esta forma aún más valor.

3809-10

NOTICIAS

El Emirato de Qatar, un país con una superficie igual a la mitad de Tierra del Fuego y con una población similar a la de la ciudad de Rosario, es el mayor exportador de gas natural licuado del mundo y en 2010 se va a convertir en el primer inversor inmobiliario mundial, según un informe publicado por la consultora internacional Jones Lang LaSalle. El pequeño país emergente, ubicado en la región del Golfo Pérsico, ha visto cómo crecía su riqueza de manera significativa durante estos últimos años gracias a poseer las terceras reservas de gas más grandes del planeta. Y su gobierno, deseoso de conservar esta enorme renta en un lugar relativa-mente seguro, decidió apostar de manera agresiva por el sector inmobiliario comercial de lujo, que en muchos países vio caer fuertemente sus pre-cios y que tiene buenas perspectivas de recupera-ción para los próximos años. Además, si se tiene en cuenta la elevada volatilidad que hoy afecta a los mercados de renta fija y variable, es claro que esta estrategia apunta más a preservar el valor de los ingresos que a buscar altos rendimientos.El caso de Qatar no es aislado: desde la crisis subprime en adelante, los grandes bancos estado-unidenses tuvieron que aceptar fuertes inyeccio-nes de capital provenientes de fondos soberanos emergentes para salvarse de la quiebra, y lo mis-mo ha venido sucediendo en distintos sectores de la economía. Por lo que no debería sorpren-der que un fondo soberano como el Qatar In-vestment Authority (QIA), con grandes tenencias en efectivo, haya aprovechado el ciclo bajista del mercado inmobiliario para comprar a buen pre-cio edificios de primer nivel en distintas partes del mundo. Su estrategia se focalizó en una primera etapa en Londres, aprovechando la debilidad de la moneda británica.Es así como el QIA está a punto de quedarse con el 100% de Songbird Estates, compañía que po-see la mayor parte del exclusivo barrio de oficinas de Canary Wharf, que se desarrolló en el este de Londres en los años ‘80 para descomprimir la City. Este proyecto de recuperación de antiguos galpo-nes portuarios (en el cual se inspiró Puerto Made-ro), alberga a las sedes de los principales bancos internacionales, como Citigroup, HSBC y Barclays, y se ha convertido en el símbolo del sector finan-ciero londinense. De acuerdo con el Financial Times, el fondo so-

berano de Qatar pagaría u$s 1.000 millones por quedarse con este 100%, que se sumaría a la reciente compra de la cadena Harrod’s (en u$s 2.300 millones) a través de otro fondo, Qatar Holding (QH); a la adquisición de la embajada de EE.UU. en Londres (se va a convertir en un hotel de lujo) y de la torre Shard of Glass que se termi-nará de construir en la capital británica en 2012 y que promete ser la más alta de Europa. Pero tam-bién se han embarcado en la construcción de un gran centro comercial, residencial y de oficinas en el exclusivo barrio de Mayfair y de otro proyecto inmobiliario de lujo en Chelsea Barracks. “Si uno puede conseguir activos de primer nivel a un pre-cio de oferta, ¿por qué no hacerlo?”, afirmó Fadi Moussalli, director regional para Medio Oriente de Jones Lang LaSalle. Además, su mayor fortaleza se debe al reciente aumento en el precio del gas exportado, lo que le permitió a Qatar alcanzar tasas de crecimiento del 17% en promedio durante los últimos 5 años, superior a la de sus vecinos de Arabia Saudita y Emiratos Árabes. Esos ingresos extraordinarios, que antes se dirigían a la compra de acciones y otros instrumentos financieros, con el actual con-texto mundial se orienta a estrategias más conser-vadoras como el sector inmobiliario. “El principal objetivo de Qatar no es el de maximizar la renta-bilidad, sino el de “estacionar” el dinero en algún lugar seguro y obtener un retorno aceptable. Si mañana tuvieran que poner estos activos en ven-ta, seguramente encontrarán compradores”, sos-tuvo Matthew Richardson, de la consultora Fidelity International.La mejor prueba de que la estrategia de Qatar es global lo muestra el hecho de que sus inversiones inmobiliarias exceden largamente el perímetro de Londres. Es así como se han convertido en pro-pietarios de varios hoteles y casinos de lujo en la Costa Azul, Singapur, Marruecos y las islas Seyche-lles. “Ricos, con mucho efectivo y con un fuerte apetito por activos de lujo en el extranjero, los fondos de Qatar han eclipsado últimamente a sus homólogos de la región. Se prevé que continúe su rápida expansión en todo el mundo inmobiliario”, explicó el informe de Jones Lang LaSalle. En esta conquista mundial del real estate, tienen pensado ampliar sus horizontes a otros países emergentes de Asia, Europa del Este y América Latina, según la consultora.Fuente: Cronista.com (29/06/10)

Un pequeño emirato árabe se ha convertido en el mayor inversor inmobiliario del mundo

39

El FMI ve un crecimientomundial de 4.6%

HONG KONG (Reuters) — El Fondo Mo-netario Internacional (FMI) elevó este jueves su pronóstico de crecimiento para el 2010, fundamentado en la robusta HYPERLINK “http://www.cnnexpansion.com/economia-insolita/2010/05/12/el-fmi-pide-cautela-a-asia” \t “_blank” expansión en Asia y la renovada demanda privada en Estados Unidos, pero resaltó los riesgos que representan los HY-PERLINK “http://www.cnnexpansion.com/economia/2010/07/03/europa-crecimiento-economia-cnnexpansion” \t “_blank” proble-mas de deuda en Europa. El FMI elevó su pronóstico de crecimiento mundial para el 2010 a 4.6% desde el 4.2% previo, pero destacó que los riesgos en torno a la deuda soberana en Europa podrían au-mentar y socavar la economía global, en sus últimas actualizaciones del Panorama Econó-mico Mundial y Estabilidad Financiera Global. “Los riesgos bajistas han aumentado brusca-mente en medio de la renovada turbulencia financiera. En este contexto, los nuevos pro-nósticos dependen de la implementación de políticas para reconstruir la confianza y la esta-bilidad, particularmente en la zona euro”, dijo el FMI en el Panorama Económico Mundial. La persistente debilidad en los HYPERLINK “http://www.cnnexpansion.com/econo-mia/2010/07/08/mercado-laboral-en-eu-re-gistra-salud” \t “_blank” mercados laboral y de vivienda de Estados Unidos, los problemas de deuda en la eurozona, y la desaceleración en la actividad manufacturera en Asia han hecho especular a los inversores que la economía global se frenará abruptamente por el resto del año. El FMI recortó el jueves los pronósticos de crecimiento del PIB 2011 de Gran Bretaña, Canadá, la eurozona, las economías emergen-tes y Japón. El PIB de la eurozona crecería un 1% en el 2010, una estimación que no registra cambio respecto a la de abril, aunque el pronóstico para el 2011 fue recortado en 0.2 puntos porcentuales, a 1.3%. La mayor revisión a la baja fue en el pronósti-co de PIB de Gran Bretaña, que el mes pasado reveló un plan para recortar un déficit presu-puestario récord hasta hacerlo casi desapare-cer en cinco años.

El FMI calcula que el PIB británico crecerá un 1.2% en el 2010, 0,1 puntos porcentuales me-nos con respecto a la estimación previa, y el crecimiento en el 2011 sería de un 2.1%, 0.4 puntos porcentuales menos. Las mayores revisiones alcistas de crecimiento se vieron en las economías emergentes. El pronós-tico de crecimiento 2010 de Brasil fue elevado 1.6 puntos porcentuales, a 7.1%, y el del 2011 aumentó 0.1 puntos porcentuales, a 4.2%. Proyección para EU mejora El Fondo Monetario Internacional dijo el jue-ves que la recuperación económica en Esta-dos Unidos ha demostrado ser más fuerte de lo esperado, pero seguía siendo vulnerable a un elevado desempleo y a un alicaído merca-do inmobiliario. El FMI elevó ligeramente sus proyecciones para el crecimiento de Estados Unidos a un 3.3% para el 2010 y a un 2.9% para el 2011, pero dijo que el desempleo se mantendría por sobre el 9.0% en ambos años, mientras que la inflación sería leve. En un comunicado publicado después de su proceso de consulta anual con las autorida-des del Gobierno estadounidense, el FMI dijo que la recuperación de la recesión estaba bien establecida debido a una poderosa respuesta fiscal y monetaria. “El panorama ha mejorado en línea con la re-cuperación, pero la debilidad en los balances familiares y financieros, junto con un elevado desempleo, seguirían conteniendo el gasto privado”, dijo el fondo. Ve el dólar subvaluado El Fondo Monetario Internacional dijo el jue-ves que el dólar estadounidense estaba “algo” sobrevaluado y que será necesaria una mayor flexibilidad monetaria en algunos países para respaldar la economía global. “Estados Unidos ya dejó de ser el consumidor global de último recurso y por lo tanto, otro países, especialmente aquellos con superávit de cuenta corriente, necesitarán llenar ese vacío”, dijo a periodistas el subdirector del FMI para el Hemisferio Occidental David Robinson. “Con nuestra evaluación de que el dólar está algo sobrevaluado desde una perspectiva a mediano plazo, enfatizo, a mediano plazo, esto necesitará también ser acompañado por una flexibilidad mayor en los tipos de cambio y apreciación en otros lugares”, dijo.

Fuente: cnnexpansion.com

4009-10

Cuando las jóvenes chinas en edad de casar-se dicen a sus padres que tienen novio, estos suelen responder como impulsados por un resorte: “¿Tiene piso?” Sin piso en propiedad no puede haber boda, piensan muchos pro-genitores en este país de sentimientos pro-fundamente arraigados a la tierra, en el que el hombre debe aportar a la pareja la seguri-dad de una vivienda. De ahí que, aunque no hace tanto tiempo el sueño chino para llegar al matrimonio era tener una bicicleta, hoy es considerada condición casi imprescindible, es-pecialmente en las ciudades, poseer un piso.Pero las cosas, y las casas, se están poniendo difíciles. El sector inmobiliario se encuentra bajo la amenaza de una burbuja en China de la que no logra escapar a pesar de las tajan-tes medidas adoptadas por el Gobierno en las últimas semanas. El precio de la vivienda en 70 grandes y medianas ciudades subió un 12,8% en abril respecto a un año antes, según ha informado esta semana la Oficina Nacional de Estadísticas. Se trata del valor más alto al-canzado desde que comenzaron a registrarse los datos en 2005. En algunos lugares como Haikou y Sanya, en la provincia isleña de Hai-nan, o en Wenzhou (provincia de Zhejiang), las subidas de los precios de las casas de nueva construcción fueron del 64,3%, 58,2% y 26,1%, respectivamente.Las alzas se han producido a pesar de los pa-sos dados por el Gobierno para atajar una tendencia que se muestra inexorable. Las au-toridades han endurecido las condiciones de concesión de créditos hipotecarios, han incre-mentado el porcentaje que se debe entregar como entrada, han aumentado la disposición de suelo urbanizable, han reforzado los con-troles sobre la financiación a las empresas inmobiliarias y han dado instrucciones a los promotores para que no acaparen propieda-des con objeto de hacer subir los precios, en-tre otros. Los Gobiernos locales también han desplegado medidas específicas. Por ejemplo, Pekín ha limitado a una la adquisición de vi-viendas nuevas a sus residentes.Los datos sobre la febril actividad del sector chocan con las declaraciones realizadas la se-mana pasada por Qi Ji, viceministro de Vivien-da y Desarrollo Urbano y Rural, quien dijo en un diálogo con internautas -una práctica poco

frecuente en este país- que las medidas para frenar los precios han tenido efecto, han logra-do estabilizar el mercado en algunas ciudades y han sido bien recibidas por los ciudadanos. Qi reconoció que subidas excesivas suponen una amenaza “para el nivel de vida, la seguri-dad del sistema financiero y la estabilidad y la armonía sociales”.El precio de la vivienda aumentó un 14% en Shanghai en el conjunto de 2009, lo mismo que en 2008, mientras que en la feria inmobi-liaria celebrada en Pekín el mes pasado, el pre-cio medio del metro cuadrado de un aparta-mento era de 21.164 yuanes (2.450 euros), el doble que en 2009, según la prensa china. Esto significa que un piso de 90 metros cuesta 1,9 millones de yuanes (220.000 de euros) en la capital.El acceso a la vivienda se ha convertido en un tema sensible en China. Hasta tal punto que las autoridades han dado instrucciones a los medios chinos para que restrinjan la infor-mación sobre el mismo, según ha denunciado la organización de defensa de la libertad de información Reporteros Sin Fronteras (RSF). “Está prohibido repetir las críticas de los me-dios de comunicación occidentales, incluidos sus comentarios sobre la inflación del sector inmobiliario. Para cubrir este tema, sólo está permitido utilizar los informes con las explica-ciones de los funcionarios del Gobierno”, ha ordenado el Departamento de Propaganda del Partido Comunista Chino, según RSF.Los analistas creen que, a pesar de la batería desplegada, es poco probable que los precios caigan este año porque hay mucho dinero fresco en el mercado, aunque algunos promo-tores comoDevelopers Guangzhou R&F Properties y China Overseas Land & Investment aseguran que sus ventas han comenzado a ralentizar-se. Para otros analistas, simplemente no hay burbuja inmobiliaria porque existe una gran demanda. El Gobierno se ha comprometido a incrementar el número de viviendas sociales.A la espera de lo que ocurra en los próximos meses, la ebullición del mercado inmobiliario se ha convertido en uno de los factores clave detrás del riesgo de calentamiento que afron-ta la economía china. La inflación se aceleró en abril y alcanzó el 2,8%, 0,4 puntos más que

41

en marzo, según la Oficina Nacional de Es-tadísticas, lo que hace peligrar el objetivo del 3% fijado por el Gobierno para todo 2010. Es el mayor incremento del índice de precios al consumo (IPC) en año y medio. Los alimentos -un tercio del IPC- subieron un 5,9% frente a un año antes, cuando el alza en marzo fue del 5,2%, debido en par-te a las bajas temperaturas y la falta de llu-vias, que afectaron a las cosechas de frutas y verduras, cuyos precios se dispararon un 16,4% y un 14,9%, respectivamente.Compañías e inversores extranjeros siguen con atención la tendencia de la inflación porque cualquier paso dado por Pekín para enfriar los precios podría frenar el creci-miento de la economía, que fue del 11,9% en el primer trimestre, y afectar a la contri-bución del país asiático a la recuperación global, debido a una menor importación de materias primas y otros productos.Algunos economistas consideran que la in-flación es relativamente baja y que es poco probable que las autoridades reaccionen con una subida de los tipos de interés, en un momento en el que existen aún incerti-dumbres sobre la economía mundial.Las cifras muestran que la locomotora asiá-tica continúa de forma contundente su sa-lida de la crisis, gracias al plan de estímulo del Gobierno. Las ventas minoristas subie-ron un 18,5% el mes pasado, mientras que la producción industrial lo hizo un 17,8%. Las importaciones crecieron un 49,7%, y las exportaciones, un 30,5%, lo que permitió a China volver al superávit comercial. La inversión en fábricas y otros activos fijos ascendió un 26,1% en los cuatro meses de enero a abril respecto al mismo periodo de 2009. -Fuente: elpais.es (16/05/2010)

CHILE- Ventas de Departa-mentos Bajan 27% en Segundo Trimestre

Por su parte, las adquisiciones de casas aumentaron 52% respecto del trimestre del año. Un descenso de 15,2% experimentaron las ventas de departamentos en el Gran Santiago durante el segundo trimestre de este año, en relación al tramo anterior, de acuerdo al Informe de Coyuntura Inmo-biliaria (INCOIN), de Tinsa Consultoría. La brecha se amplía en relación al mismo período de 2009, anotando una baja de 27%.Dentro de las comunas de mayores ventas de departamentos destaca el descenso de 19,1% de Santiago (1.732 unidades); Las Condes, que con transacciones por 350 unidades tuvo una baja de 15,3%, y Provi-dencia, que llegó a 278 unidades, con una caída de 7,6%.En oposición, las transacciones por casas aumentaron 9,4% en el segundo trimestre contra los primeros tres meses del año. Se vendieron un total de 2.573 unidades, con lo que la variación contra el mismo tramo de 2009 llega a 51,6%.Con respecto al trimestre anterior, las mayo-res alzas en comunas donde este mercado históricamente ha primado, se produjeron en Maipú, que tuvo una variación de 36,1% (483 unidades). Le siguió Colina, donde se vendieron 137 departamentos, con lo que obtuvo una variación de 17,1%.“El comportamiento de las casas nueva-mente ha sido mejor que el de los depar-tamentos, que sigue con tendencia a la baja desde final del año pasado. El miedo a las alturas es, sin duda, el gran responsable de este indicador negativo, pero que segu-ramente tomará rumbos positivos a partir de ahora”, aseguró al respecto el director regional para Latinoamérica de Tinsa, Ri-cardo Sota. “El Gobierno, inmobiliarias y entidades financieras tendrán que colaborar en con-junto para reactivar con fuerza a la deman-da, entregando productos atractivos que nos permitan salir del shock post terre-moto con rapidez y de forma definitiva”, añadió.

Fuente: estrategia.cl (06/07/2010)

4209-10

Programa de Gobierno impulsa mercado inmobiliario BrasilCuando María Jussara Oliveira fue al banco para solicitar su primera hipoteca el año pasa-do, pensó que le esperarían semanas o meses de tediosa y obstructiva burocracia brasileña.Media hora más tarde, salió de la reunión en la ciudad de Recife con una carta de crédito que le permitió ser la primera en su familia en ser propietaria de una casa.Esta maestra de escuela de 35 años también estuvo entre las primeras brasileñas en bene-ficiarse con el programa del Gobierno para atender el enorme déficit de vivienda en la mayor economía de América Latina, con la construcción de 3 millones de casas básicas en los próximos años.“Escuchamos sobre este programa pero no pensamos que tendríamos muchas posibili-dades de lograrlo porque estas cosas usual-mente son tan difíciles. Sorprendentemente, lo logramos”, dijo, mientras estaba en la sala de estar de su nuevo departamento en un subur-bio de Recife.Lanzado el año pasado por el presidente Luiz Inácio Lula da Silva, el programa “Minha Casa, Minha Vida” (Mi casa, mi vida) está tomando forma concreta con la construcción de depar-tamentos financiados en parte por subsidios para familias de bajos ingresos por todo el vasto país sudamericano.En los pobres estados del noreste como Per-nambuco, cuya capital costera es Recife, el auge de la construcción refleja cómo una cla-se media emergente está impulsando a Brasil - antes un país con bajo rendimiento crónico que luchaba para estar a la altura de su poten-cial- al estatus de nación desarrollada.El intento de extender esta nueva prosperidad a millones más es el centro de un gran tema de campaña en la carrera presidencial de este año, en el cual el programa de vivienda podría ser un gran generador de votos entre la clase media baja para la candidata de Lula, Dilma Rousseff.Para abril se habían completado poco menos de 410.000 contratos para comprar departa-mentos bajo el programa y el objetivo es llegar al millón para fin de año, según el estatal banco Caixa Economica Federal, el mayor prestamis-

ta hipotecario de Brasil. La entidad espera que para fin de año hayan sido construidos 140.000 departamentos.Se estima que el costo de la primera fase del programa para construir 1 millón de unidades para familias con un ingreso mensual de hasta 10 salarios básicos (unos 2.700 dólares) es de 34.000 millones de reales (19.200 millones de dólares). Una segunda fase, con el objetivo de construir otras 2 millones de casas, fue anuncia-do en marzo con un costo de 80.000 millones de reales (45.200 millones de dólares).En el caso de Oliveira, el banco gastó 17.000 reales (9.600 dólares) para subsidiar su departa-mento de dos ambientes, por un valor de 86.000 reales (48.590 dólares). Su cuota mensual está por debajo de lo que solía pagar de alquiler.

SECTOR PRIVADOAl igual que muchas otras grandes ciudades de Brasil, el número cada vez más grande de edi-ficios de departamentos en Recife no supera a las favelas, la prueba de un déficit en la vivienda que se estima afecta a 7 millones en un país de unos 190 millones de habitantes.De cara a las elecciones presidenciales de octu-bre, es probable que el programa sea de gran ayuda para Rousseff, quien está estrechamente ligada al plan y ya se está beneficiando con el enorme crecimiento económico de Brasil. Una funcionaria civil de carrera que se desempeñó como la jefa de Gabinete de Lula, Rousseff es la cara pública del programa de vivienda.Las constructoras e inversores en bienes raíces, locales y extranjeros, también se están frotan-do las manos ante la enorme inyección de gas-to público en el mercado inmobiliario.Mientras Caixa Economica provee subsidios de hasta el 100 por ciento, dependiendo del ingre-so familiar, la construcción de los departamentos se lleva a cabo por firmas privadas como Cyrela Brazil Realty, Gafisa y Rossi Residencial.“Minha Casa, Minha Vida proporcionando enor-mes cantidades de viviendas accesibles al seg-mento de bajos ingresos que previamente en Brasil no podían acceder a comprar casas”, dijo Rupert Hayward, director de Salamanca Capital con sede en Londres, que compró un 50 por ciento de una firma inmobiliaria brasileña en el punto máximo de la crisis a fines del 2008.

43

Ecocil, socio brasileño de Salamanca, planea construir 25.000 unidades en los próximos cin-co años en el noreste, que representa cerca de un tercio del déficit de vivienda de Brasil.Eso debería traducirse en unos 1.500 millones de reales en ventas y Salamanca espera un beneficio de hasta un 25 por ciento sobre su inversión.

¿GENERADOR DE VOTOS?En Pernambuco, donde Lula nació en la po-breza en 1945, Caixa Economica espera que para fin del 2011 se hayan construido 44.000 casas, el equivalente al déficit de vivienda del estado. La entidad concedió unos 250 millones de dólares en financiación hipotecaria en los primeros cuatro meses del 2010, un 157 por ciento más que hace un año.“La estabilidad económica ha sido un gran ge-nerador de créditos para la vivienda”, dijo Pe-dro Santiago, superintendente para el estado de Caixa Economica, agregando que la baja

inflación y la caída de las tasas de interés ha-bían sido tan importantes como los subsidios gubernamentales.“Hay más ofertas y la mayoría son para cla-ses menos favorecidas. Tenemos una gran po-blación que siempre ha quedado aislada de la vivienda”, sostuvo Santiago.A algunos les preocupa que la enorme finan-ciación gubernamental esté haciendo que las casas sean menos accesibles mediante el alza de precios.En su primer año fueron completados 3.000 departamentos, suscitando acusaciones del principal partido opositor de que el plan es una treta de marketing para mejorar las posibilida-des electorales de Rousseff.Funcionarios de Caixa Economica reconocen que el programa ha sufrido retrasos, en parte debido a la dificultad de encontrar terrenos ba-ratos en ciudades densamente pobladas.Pero el programa gana impulso en el nores-te, una región que ahora está atravesando un

renacimiento económico. En el complejo de departamentos de Oliveira, que incluye una cancha de fútbol de cemento y una pequeña piscina de natación, las 168 unidades de vivien-da fueron financiadas con el plan.“Siento que he logrado todos los objetivos de mi vida, me siento orgullosa de mí misma”, dijo Oliveira sobre la compra de su casa, sentada sobre un sofá en el compacto departamento junto a su esposo taxista.Pero si bien dice sentirse agradecida con Lula, su partido no tiene un voto garantizado en su hogar.“No tengo la impresión de que dará continui-dad a sus políticas. Esperaré a que se acerque el día para tener una idea mejor”, dijo sobre Rousseff, a quien le espera la lucha por dejar la sombra del popular Lula en las elecciones.(1 dólar = 1,77 reales)

Fuente: reuters.com (03/07/2010)

4409-10

Índice VALORA Este índice refleja la evolución del precio de

mercado de los inmuebles en régimen de pro-

piedad horizontal para la ciudad de Montevi-

deo y se elabora a partir de las tasaciones que

se realizan diariamente en VALORA Consulto-

ria & Evaluaciones. La construcción del índice

consiste en tomar todas las tasaciones de in-

muebles en propiedad horizontal en Monte-

video realizadas por Valora en cada semestre,

eliminar los datos atípicos, realizar promedios

por zona y para finalmente obtener el índice

VALORA general al ponderar por la cantidad

de compraventas realizadas en 2009.

Cifras e indicadoresAño Semestre Total ponderado

2000 1º sem 149

2000 2º sem 156

2001 1º sem 148

2001 2º sem 150

2002 1º sem 136

2002 2º sem 126

2003 1º sem 106

2003 2º sem 106

2004 1º sem 100

2004 2º sem 95

2005 1º sem 110

2005 2º sem 115

2006 1º sem 133

2006 2º sem 142

2007 1º sem 151

2007 2º sem 157

2008 1º sem 178

2008 2º sem 198

2009 1º sem 216

2009 2º sem 209

2009 1º sem 239

Fuente: Valora Consultoría & Valuaciones

Indice VALORA

Año Semestre Total ponderado

2002 2º sem 124

2003 1º sem 56

2003 2º sem 63

2004 1º sem 100

2004 2º sem 110

2005 1º sem 131

2005 2º sem 119

2006 1º sem 142

2006 2º sem 180

2007 1º sem 166

2007 2º sem 165

2008 1º sem 218

2008 2º sem 238

2009 1º sem 223

2009 2º sem 225

2010 1º sem 234

Fuente: Valora Consultoría & Valuaciones

Índice de preios de remate - IPRI

Índice de precios de remates – IPRI El IPRI es el primer índice que permite ver

la evolución del precio de inmuebles ejecu-

tados en remates, y cuyo objetivo es obte-

ner tendencias generales de este mercado.

Está construido sobre la base del universo

de remates realizados en Montevideo para

inmuebles en régimen de propiedad horizon-

tal. La metodología consiste en hallar prime-

ro un promedio de precios para cada una

de las 5 zonas definidas por Valora (zona 1:

franja costera este de montevideo; zona 2:

franja zostera oeste, desde Ciudad Vieja has-

ta Parque Rodó; zona 3: centro geográfico

de la ciudad; zonas 4 y 5: perisferia este y

oeste de la capital respectivamente). Luego

se ponderan estos valores por la cantidad de

compraventas efectuadas en 2009 en cada

zona para llegar al índice de precios general

IPRI. Esta ponderación se realiza con el fin de

que cambios en la proporción de remates

por zona no generen cambios en el valor del

índice, eliminando de esta forma un factor de

volatilidad.

45

Cifras e indicadores

Índice de costo de la construcción, precio promedio de alquileres en Montevideo, Cotización del dólar y Precio promedio de compraventa.

Estos indicadores elaborados por el Instituto

Nacional de Estadística se presentan para dar un

panorama general de variables muy importantes

para evaluar cómo evoluciona el sector inmobiliario.

Mes

may-10 261,66 261,25

abr-10 260,18 259,82

mar-10 260,38 260,02

feb-10 259,17 258,84

ene-10 257,76 257,48

dic-09 257,83 257,54

nov-09 258,74 258,42

oct-09 244,65 243,86

sep-09 245,92 245,09

ago-09 246,04 245,19

jul-09 245,6 244,8

jun-09 244,5 243,7

may-09 244,9 244,1

abr-09 246,0 245,2

mar-09 248,2 246,1

feb-09 247,4 246,5

ene-09 250,7 249,7

dic-08 254,9 253,7

nov-08 254,4 253,3

oct-08 240,7 239,4

sep-08 232,7 231,4

ago-08 228,2 226,9

jul-08 224,7 223,5

jun-08 222,3 221,1

may-08 219,6 218,5

abr-08 217,1 216,2

Indice de costo de la construcción

Fuente: INE

Indice Gral s/impuestosIndice Gral

Promedio mensual

jun-10 20,455

may-10 19,262

abr-10 19,35

mar-10 19,61

feb-10 19,77

ene-10 19,59

dic-09 19,70

nov-09 20,46

oct-09 20,82

sep-09 21,94

ago-09 22,85

jul-09 23,40

jun-09 23,39

may-09 23,69

abr-09 24,04

mar-09 23,98

feb-09 23,25

ene-09 23,29

dic-08 24,35

nov-08 23,69

oct-08 22,37

sep-08 20,45

ago-08 19,22

jul-08 19,25

jun-08 19,49

may-08 19,87

Fuente: INE

Cotizacióndólar interbancario

4609-10

abr-10 6.568 6307 5511 7136

mar-10 6.589 6286 5608 7235

feb-10 6.413 6624 5331 7011

ene-10 6.282 6328 5540 6641

dic-09 6.156 6.303 5.503 6.580

nov-09 6.165 6.495 5.226 6.534

oct-09 6.320 6.343 5.446 6.786

sep-09 6.075 5.846 5.050 6.659

ago-09 5.948 6.048 4.990 6.414

jul-09 6.140 6.101 5.196 6.562

jun-09 5.934 6.025 4.849 6.369

may-09 5.879 6.242 4.797 6.288

abr-09 5.898 5.812 4.931 6.452

mar-09 5.779 5.639 4.954 6.518

feb-09 5.693 5.481 4.994 6.251

ene-09 5.632 5.275 4.811 6.324

dic-08 5.410 5.702 4.449 5.788

nov-08 5.371 5.171 4.704 6.048

oct-08 5.424 5.563 4.351 6.102

sep-08 5.347 5.332 4.374 6.017

ago-08 5.314 5.455 4.361 5.938

jul-08 5.168 5.055 4.256 5.816

jun-08 5.223 5.033 4.521 6.026

may-08 5.036 5.153 4.271 5.707

abr-08 5.228 5.112 4.110 5.928

mar-08 4.836 4.606 3.902 5.538

Precio promedio del alquiler de contratos nuevos en pesos corrientes por tipo de vivienda (montevideo)

Fuente: INE

MES TOTAL CASA EDIFICIO PROPIEDADES RENTA HORIZONTAL

Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Total2002 718 517 471 335 364 558

2003 579 384 345 229 252 443

2004 691 416 363 237 226 490

2005 722 440 422 271 284 534

2006 803 507 462 286 281 583

2007 889 569 522 323 330 659

2008 1021 652 625 398 421 745

2009 1.117 751 726 516 465 835 Fuente: Elaboración propia en base a datos del INE ,

Las referencias de las zonas corresponden a las mencionadas en el IPRI

Precio promedio del metro cuadrado de compraven-tas en montevideo por zona, propiedad horizontal

PRECIO DE MERCADO POR ZONA

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Préstamos para vivienda: cantidad de nuevas operaciones por mes y montos totales

Estas estadísticas son sacadas del Banco Central del Uruguay

con el fin de ver cómo evoluciona el mercado de créditos

para viviendas en Uruguay.

Cantidad De Nuevas Operaciones Activas Con Destino Vivienda, Total Del Sistema Bancario(Snf - Residente)

may-08 176 82 5 4 267

jun-08 203 128 14 43 388

jul-08 233 166 3 7 409

ago-08 222 121 6 8 357

sep-08 217 146 5 9 377

oct-08 264 182 5 9 460

nov-08 317 227 7 7 558

dic-08 316 340 3 6 662

ene-09 176 572 1 5 754

feb-09 176 1.379 3 0 1558

mar-09 218 123 1 1 343

abr-09 154 82 3 1 240

may-09 196 72 5 12 285

jun-09 181 72 2 1 256

jul-09 233 89 2 7 331

ago-09 182 132 6 4 324

sep-09 202 231 1 5 439

oct-09 239 249 4 2 494

nov-09 224 201 2 6 433

dic-09 278 181 7 6 472

ene-10 154 171 2 3 330

feb-10 184 241 2 7 434

mar-10 227 234 9 9 479

abr-10 194 267 6 7 476

may-10 223 343 5 5 577

Fuente: BCU - SIIF

UI UR USD Plazo USD Plazo Total* <367 dias >367 dias

Capital equivalente a nuevas operaciones activas con destino vivienda, total del sistema bancario(snf - residente)

En millones de USD corrientes UI UR USD Plazo USD Plazo Total <367 dias >367 dias

may-08 6,31 2,12 0,20 0,04 8,67

jun-08 7,81 3,18 0,39 0,60 11,98

jul-08 8,94 3,09 0,12 0,52 12,68

ago-08 7,97 2,78 0,27 0,24 11,26

sep-08 9,13 2,85 0,28 0,11 12,37

oct-08 11,66 5,19 0,41 0,15 17,41

nov-08 13,32 6,00 0,10 0,18 19,61

dic-08 15,02 9,43 0,18 0,11 24,73

ene-09 7,56 8,35 0,03 0,07 16,02

feb-09 7,82 10,16 0,07 0,00 18,05

mar-09 8,43 3,47 0,10 0,06 12,06

abr-09 5,99 2,38 0,14 0,03 8,54

may-09 9,05 2,74 0,14 0,28 12,22

jun-09 8,40 2,96 0,10 0,10 11,56

jul-09 8,86 2,92 0,01 0,33 12,12

ago-09 8,17 4,06 0,19 0,06 12,48

sep-09 8,45 9,81 0,05 0,09 18,39

oct-09 10,51 8,67 0,29 0,01 19,48

nov-09 10,32 6,12 0,10 0,14 16,68

dic-09 13,69 6,93 0,19 0,40 21,21

ene-10 7,58 6,99 0,09 0,08 14,74

feb-10 8,48 9,69 0,17 0,11 18,45

mar-10 11,97 8,73 0,03 0,08 20,81

abr-10 9,93 8,07 0,12 0,17 18,29

may-10 10,87 8,14 0,05 0,10 19,16

Fuente: BCU - SIIF

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