SOLICITANTE AVALUADOR YOPAL, ABRIL DE · PDF fileAVALÚOS URBANOS, RURALES, DE...

AVALUAR��

AVALÚOS URBANOS, RURALES, DE MAQUINARIA Y EQUIPO, VEHÍCULOS, SERVIDUMBRESELÉCTRICAS, SERVIDUMBRES PETROLERAS, DAÑOS Y PERJUICIOS, FINCA RAÍZ.

GUILLERMO CARRERO IBÁÑEZREGISTRO NACIONAL DE AVALUADOR R.N.A. N° 1653

1 de 14CARRERA 21 N° 6 – 39 YOPAL CASANARE Teléfono 6324007 - 6324006

CEL. 310 8199030 E- mail: [email protected]

INFORME DE AVALÚO Nº 026–14AVALÚO COMERCIAL

OBJETODETERMINAR EL VALOR COMERCIAL DE UN PREDIO RURAL UBICADO EN EL KILOMETRO 5COSTADO DERECHO DE LA VÍA MARGINAL DEL LLANO, TRAMO YOPAL AGUAZUL, QUE SE

SEGREGA DE UNO DE MAYOR EXTENSIÓN DENOMINADO HACIENDA SANTA CATALINAUBICADO EN VEREDA LA GUAFILLA MUNICIPIO DE YOPAL, DEPARTAMENTO DE CASANARE

COLOMBIA

SOLICITANTEFONDO GANADERO DE BOYACÁ

AVALUADORGUILLERMO CARRERO IBÁÑEZ

REGISTRO NACIONAL DE AVALUADOR 1653 RNA.

YOPAL, ABRIL DE 2014

AVALUAR��






Determinar el valor comercial de un predio rural ubicado en el kilometro 5 costado derechode la vía marginal del llano, tramo Yopal Aguazul, que se segrega de uno de mayor extensión

denominado hacienda Santa Catalina ubicado en vereda la Guafilla municipio de Yopal,departamento de Casanare Colombia.

AVALÚO COMERCIAL��

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TERRENO Has. 23,12 135.000.000 3.121.186.500

CONSTRUCCIONES 0

MEJORAS 0

Sub Total 3.121.186.500

Área con afectación por servidumbre eléctrica 2,15 0,70 203.175.000

AJUSTE A CEROS 11.500

TOTAL DEL ANÁLISIS DE VALORES 2.918.000.000

Ciudad y fecha del informe. Yopal 8 de abril de 2014

Conforme el informe de avalúo, el valor del lote de terreno de 23 hectáreas más 1.199 metroscuadrados es de DOS MIL NOVECIENTOS DIEZ Y OCHO MILLONES DE PESOS M.CTE.

Atentamente.

GUILLERMO CARRERO IBÁÑEZAVALUADOR R.N.A. N° 1653

REGISTRO DE AVALUADOR PANAMERICANO 584 UPAVAFILIADO SOCIEDAD COLOMBIANA DE AVALUADORES SECCIONAL CASANARE

LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ - DEC. 1420 DE 1998 ART. 9

PROPIEDAD INTELECTUAL. Informe de avalúo realizado para uso, destinatario y fin específico. Prohibida sureproducción total o parcial sin autorización del autor. Informe amparado con derechos de propiedad intelectual.

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INFORME DE AVALÚO Nº 026–14Determinar el valor comercial de un predio rural ubicado en el kilometro 5 costado derecho de la vía marginal del

llano, tramo Yopal Aguazul, que se segrega de uno de mayor extensión denominado hacienda Santa Catalinaubicado en vereda la Guafilla municipio de Yopal, departamento de Casanare Colombia.

UBICACIÓN DEL INMUEBLE – KILOMETRO 5 VÍA MARGINAL DEL LLANO TRAMO YOPAL CASANARE.

I N F O R M E D E M E M O R I A E X P L I C A T I V A1. INFORMACIÓN GENERALTipo de Avalúo: Avalúo Comercial.Definición. “Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual

éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuaríanlibremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan elbien.”1

Tipo de inmueble: Lote que se segrega de un predio rural de mayor extensión.Solicitante: Fondo Ganadero de Boyacá.Destinatario: Fondo Ganadero de Boyacá.Ciudad y fecha: Yopal Casanare, 4 de abril de 2014.Avaluador Guillermo Carrero Ibáñez

Registro de Avaluador Registro Nacional de Avaluador RNA 1653. Especialidad Avalúos urbanos y AvalúosRurales. Registro de la Unión Panamericano de Valuación. 584 UPAV.

Fecha de visita: 4 de abril de 2014Fecha de Informe: 7 de abril de 2014Validez del informe: Un año

Objeto del avalúo.

Determinar el valor comercial de un predio rural ubicado en el kilometro 5 costadoderecho de la vía marginal del llano, tramo Yopal Aguazul, que se segrega de uno demayor extensión denominado hacienda Santa Catalina ubicado en vereda la Guafillamunicipio de Yopal, departamento de Casanare Colombia.

DOCUMENTOS APORTADOS PARA EL AVALÚO.Escritura o titulo X Certificado catastral Carta catastral Planos arquitectónicos

Recibo de impuesto predial X Licencia de construcción Cuadro de áreas Paz y salvo municipalCertificado de nomenclatura Certificado de usos del suelo Plano del predio x Estudio de Títulos

Certificado de libertad X Licencia de concesión aguas Ficha predial Proyecto ProductivoOtros

1 Artículo 2 del Decreto 1420 de 1998.

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2. INFORMACIÓN DEL INMUEBLE OBJETO DE AVALÚO.DESCRIPCIÓN DEL BIEN MUEBLE.

Se trata de un lote de terreno rural suburbano, de 23 hectáreas más 1.599,32 metros cuadrados, ubicado en elcostado derecho kilometro 5 de la vía Marginal del Llano tramo Yopal, que será segregado de uno de mayorextensión denominado Hacienda Santa Catalina, identificado con la matricula inmobiliaria 470-2319 de la oficinade registro de instrumentos públicos de Yopal, y registro catastral 850-01-00-01-0012-0183-000

ASPECTO FÍSICOLOCALIZACIÓN.

País Departamento Municipio Vereda PredioColombia Casanare Yopal

Dirección Predio Santa Catalina – Predio de menor extensión. Costado derecho de la Vía Marginal delLlano.

LINDEROS GENERALES DEL PREDIO OBJETO DE AVALÚO.Nororiente En 388.31 metros lineales con predios de Hacienda Santa Catalina.Suroriente En 437.54 metros lineales con Vía Marginal del Llano.

Suroccidente En 318.64 metros lineales con propiedad de Luis Rojas y 203.21 metros lineales con propiedadde Luis Rojas.

Noroccidente En línea quebrada de 409.35 metros con predio de la Hacienda Santa Catalina.Notas:Fuente: Levantamiento Topográfico.

ÁREA DEL TERRENO OBJETO DE AVALÚO.Según levantamiento topográfico.

Levantamiento topográfico 23 Has 1.199,32 Metros cuadradosTOTAL ÁREA TERRENO 23 Has 1.199,32 Metros cuadrados

Según actualización catastralSegún recibió de predial Metros cuadrados

TOTAL ÁREA TERRENO Metros cuadradosNotas:1. Hay Levantamiento Topográfico.

CONSTRUCCIONES.Casa Apartamento Local Bodega Consultorio

CUADRO DE ÁREAS Metros cuadradosÁrea PrivadaParqueaderoCoeficiente de copropiedadNotas:

1. Predio sin construcciones.

TOPOGRAFÍAPlana X Semiplano Ondulada X Piedemonte X Escarpado

Notas:1. Predio de piedemonte con topografía plana, ondulada y piedemonte con pendientes del 3% al 7 %,

del 7% al 15% y del 15% al 30%

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PLANO DEL LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO.

ASPECTO JURÍDICOUBICACIÓN

Dirección: HACIENDA SANTA CATALINA – PREDIO DE MENOR EXTENSIÓNVereda: LA GUAFILLA

Municipio: YOPALDepartamento: CASANARE

País: COLOMBIAPROPIETARIO, POSEEDOR U OCUPANTE

Propietarios: X FONDO GANADERO DE BOYACÁIdentificación: NIT

Poseedor :Ocupante:

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Dueño De Mejoras:REFERENCIA CATASTRAL

Número Catastral: 850 01 00 01 0012 0183 000Plancha IGAC:

TITULO DE DOMINIO O PROPIEDADResolución INCORA Escritura Publica X Baldío con Ocupantes Sin título - Posesión

Notas:El Fondo Ganadero de Boyacá adquirió el predio de mayor extensión mediante escritura pública N° 1078 del 13de julio de 1979. Notaria Segunda de Tunja.FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA GRAVÁMENES

Matricula inmobiliaria 470 2319 Servidumbre de oleoducto y transito. A favor de Ecopetrol yTGI.

Notas:

Limitaciones al dominio:Embargo Hipoteca Prenda

Uso o Habitación Fidecomiso UsufructoServidumbres aparentes y continuas x

Notas:1. Predio con limitación de dominio por servidumbre de oleoducto y tránsito, constituida mediante escritura

559 del 26 de junio de 1986 notaria única de Yopal.2. El predio objeto de avalúo tiene una servidumbre eléctrica por que existe una red de alta tensión y una

de media tensión.3. Las servidumbre eléctricas no están determinadas en el folio de matricula inmobiliaria.4. Cuando los gravamen no están inscritos en el folio de matricula inmobiliaria, se considera inexistente

para efectos del avalúo.

Afectaciones de uso2Por causa de obra publica Fecha

Por vía publica FechaPor servidumbre hidrocarburos Fecha

Notas:1. El folio de matricula inmobiliaria no registra ningún tipo de afectación de uso.2. Cuando no están inscritas la afectaciones en el folio de matricula inmobiliaria, se consideran inexistentes

para efectos del avalúo.REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS EN EL SECTOR

Redes Primarias X Redes Secundarias X Acometidas X En ejecución

3 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA MUNICIPAL.REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA DE YOPAL

Plan de ordenamiento territorial X Plan Básico de Ordenamiento TerritorialEsquema de Ordenamiento territorial

APROBACIÓN ZONA URBANAS HOMOGÉNEAAcuerdo 024 de 2.013. Por el cual se modifico seestableció el Plan de Ordenamiento Territorial y sederogo el acuerdo 012 de 2007.

Comercial de Desarrollo Institucional de Desarrollo

Comercial de Renovación Institucional Consolidación

USOS DEL SUELO Comercial de Consolidación Recreación y Conservación

Residencial Industrial Residencial Mejoramiento Recreación y Protección

Comercial y de servicios Mixto Residencial de Consolidación Mixta de Renovación

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Institucional Recreacional Residencial de Desarrollo Mixta de Consolidación

CLASE DE SUELO3

Urbano De Expansión Sub Urbano X Rural X De ProtecciónNotas:

1. La Clasificación del suelo son clases y categorías establecidas en el Capítulo IV de la Ley 388 de 1997.2. Para establecer si un predio se encuentra dentro de cualquiera de ellas, el único elemento a tener en

cuenta es el acuerdo que adopta el Plan de Ordenamiento Territorial que define dicha clasificación.

REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA VIGENTE.Plan de Ordenamiento Territorial, ACUERDO Nº 024 de 2013.Historia de la reglamentación urbanística del municipio de Yopal. El primer plan de ordenamientoterritorial local, fue el Plan Básico de Ordenamiento Territorial, adoptado mediante el acuerdo 021 del 30 de Juniodel 2.000. Este fue modificado por el Acuerdo 027 de 2003. (“Por medio del cual se revisa y ajusta el acuerdo021 de 2000 PLAN BÁSICO DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL”) y por el Acuerdo 012 DE 2.007 (Por medio delcual se Revisa y Ajusta El Plan Básico de Ordenamiento Territorial de Yopal, el Acuerdo Municipal 027 de 2003y de dictan otras disposiciones)

4 ANÁLISIS ECONÓMICO.FACTORES QUE INCIDEN EN EL VALOR

Ubicación X Vías de acceso X Servicios públicos XFactor de valorización Potencial de desarrollo Valorización evidenteLa rentabilidad del inmueble. Principio de mejor y mayor uso XFactor de comercialización X Afectaciones XEl Estado del predio y el uso que se le está dando XNotas:

1. La X marca la casilla del Tipo de Factor que incide en el valor del bien.2. Ubicación. Buena. Predio con frente sobre la Vía Marginal del Llano. Ubicado en sector Rural

Suburbano.3. Vías de acceso, Buenas. Vía Yopal Aguazul. Vía Nacional, Pavimentada.4. Servicios Públicos. El Sector cuenta con redes primarias y secundarias de Energía Eléctrica,

Acueducto, Veredal, Alumbrado Público y Gas Natural.5. Potencial de desarrollo. Desarrollo de actividades de sector Sub urbano. El potencial de desarrollo es

la actividad comercial y de servicios e industrial tipo 1 y 2.6. Valorización Evidente. La incidencia del área de Expansión Urbana.

ELEMENTOS GENERADORES DE VALORBuen transporte y buenas vías x Ubicación xAuge económico, mejoramiento del sector x Efecto comunicante del valor del suelo xEfecto de tensión vial entre focos x

5. REGLAMENTACIÓN VALUATORIAEste informe esta ceñido a los criterios técnicos establecidos en las Normas Sectoriales de Valuación deColombia, que fueron articuladas conforme los contenidos de las Normas Internacionales de Valoración -IVS. Igualmente responde a los parámetros establecidos en el Decreto 1420 de 1998.Decreto 1420 de 19984 Por medio del cual se establecen las metodologías, reglas generales, procedimientos,parámetros y criterios para realizar los avalúos para efectos administrativos requeridos con fundamento en eldesarrollo de las actividades determinadas en la Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997.

3 Ver artículos 30 a 35 de la Ley 388 de 1997. Articulo 5 Resolución IGAC 620 de 2008.

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Artículo 25º.- “Para la elaboración de los avalúos que se requieran con fundamento en las Leyes 9 de 1989 y388 de 1997, se deberá aplicar uno de los siguientes métodos, observando los parámetros y criterios mencionadosanteriormente o, si el caso lo amerita varios de ellos: el método de comparación o de mercado, el de renta ocapitalización por ingresos, el de costo de reposición o el residual. La determinación de las normas metodológicaspara la utilización de ellos, será materia de la resolución de que trata el artículo 23 del presente Decreto.”Artículo 26º.- “Cuando las condiciones del inmueble objeto del análisis permitan la aplicación de uno o más delos métodos enunciados en el artículo anterior, el avaluador debe realizar las estimaciones correspondientes ysustentar el valor que se determine.”

NOTA:1. Las metodologías definidas en el decreto 1420 de 1998 están reglamentadas en la Resolución

I.G.A.C. Nº 0620 de 2008.5

6. MUESTRAS DE MERCADO INMOBILIARIO EN LA ZONA.En el sector solo existen ofertas de predios de menor extensión, entre una y 2 hectáreas con frentesobre la vía Marginal del Llano, los cuales son tomados como referencia para establecer el valor mediode este tipo de predios en la zona objeto de estudio:

4 Decreto 1420 de 1998. “Por el cual se reglamenta parcialmente el artículo 37 de la ley 9 de 1989, el artículo 27 del decretoley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del decreto ley151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos.”5 Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.

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Muestra 1. $ 500.000.000 /HaTIPO DE INMUEBLE: LOTE DE UNA HECTÁREA.Vendo lote de Una hectárea, Vereda la Guafilla, cerca sector urbano.Año 2014.Referencia. Alba. Cel. 311 4989069

Muestra 2. $ 300.000.000 por HaVendo Lote de 2 has con 100 metros de frente sobre la vía marginal del Llano en YopalReferencia. Armando. Cel. 311-5070994 - 3112323053Actualizado Año 2014.

Muestra 3 $ 230.000.000 una hectárea y cuarto.Vendo una hectárea y cuarto. Frente sobre la vía marginal del llanoReferencia. Abel Antonio. Velez. Cel. 3144422731Año 2013

Muestra 4. $ 300.000.000 por HasReferencia. Fuente Inmobiliaria.Actualizado Año 2014.

7. DETERMINACIÓN DE VALORES6

LOTES DE MENOR EXTENSIÓN CON FRENTE SOBRE LA VÍA, MISMO COSTADO. Análisis deofertas de predios de menor extensión, entre una y 2 hectáreas con frente sobre la vía Marginal delLlano

Análisis estadístico de valoresMÉTODO DE COMPARACIÓN DE MERCADO

DESCRIPCIÓN AÑO PRECIO Ha. PRECIO ACTUAL

Muestra 1. 2.014 350.000.000 350.000.000

Muestra 3. 2.014 300.000.000 300.000.000

Muestra 5. 2.014 230.000.000 230.000.000

Muestra 6. 2.014 300.000.000 300.000.000

PROMEDIO ARITMÉTICO 295.000.000

DESVIACIÓN ESTÁNDAR 49.328.829

MEDIANA 300.000.000

MODA 300.000.000

COEFICIENTE DE VARIACIÓN 0,17

Precio de referencia Ha. Con frente sobre vía $ 300.000.000

No existieron muestras de mercado de predios de mayor extensión.

6 Decreto 1420 de 1998. Artículo 20º.- El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones y laspersonas naturales o jurídicas registradas y autorizadas por las lonjas en sus informes de avalúo, especificarán el métodoutilizado y el valor comercial definido independizando el valor del suelo, el de las edificaciones y las mejoras si fuere el caso, ylas consideraciones que llevaron a tal estimación.

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ESTIMACIÓN DEL PRECIO DE UN TERRENO EN BRUTO7.Para la estimación del precio de un terreno en bruto, cuando por las condiciones del mercado no se puedaestimar directamente, se calculará partiendo del valor del terreno urbanizado, y se aplicará la siguientefórmula:

En donde:% AU Porcentaje área útil.

Vtu Valor del terreno urbanizado.

g Ganancia por la acción de urbanizar.

Cu Costos de urbanismo.(Debe incluir los costos financieros y no solo los de obra).

Por porcentaje de área útil se entiende el resultado de dividir el área útil de cada predio, por el área totalde cada predio o predios sujetos a plan parcial; al tenor de lo establecido en el Decreto 2181 de 2006.Es necesario tener en cuenta que las obras de urbanismo guarden relación con el tipo de proyecto que lanorma determine.

Modelo de ocupación del suelo de expansión urbana según el POT

MODELO DE OCUPACIÓN DEL SUELO DE EXPANSIÓN URBANA

ÁREA BRUTA

30% 70%

SISTEMASGENERALES

ÁREA NETA URBANIZABLE

PARQUES Y ZONASVERDES DOTACIÓN VÍAS LOCALES ÁREA ÚTIL

RESIDENCIAL

17% 8% 15% 60%

40% 60%CESIONES A.U.R.

100%ÁREA NETA URBANIZABLE

30 % 11.9% 5.6 10.5% 42 %

ÁREA BRUTA

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ÁREA BRUTA

30% 70%

SISTEMASGENERALES



RESIDENCIAL

17% 8% 15% 60%



30 % 11.9% 5.6 10.5% 42 %

ÁREA BRUTA

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ÁREA BRUTA

30% 70%

SISTEMASGENERALES



RESIDENCIAL

17% 8% 15% 60%



30 % 11.9% 5.6 10.5% 42 %

ÁREA BRUTA

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ESTIMACIÓN DEL PRECIO DE UN TERRENO EN BRUTO

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V.T.B = %AU {Vtu - Cu}1 + g

En donde:

�� Area de Lote bruto en M2 � ��

�� Porcentaje área útil. (42% A.T.B.) ��

�� Valor del M2 de terreno urbanizado ��

��Costos de urbanismo por M2. (Debe incluir los costosfinancieros y no solo los de obra) (20 % de Vtu) 0,40

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DESCUENTO POR AFECTACIÓN DE SERVIDUMBRE ELÉCTRICA.Teniendo en cuenta que físicamente el predio está afectado por una servidumbre eléctrica de altatensión y una de media tensión y que dichas servidumbres deben respetar un área de no edificaciónde 30 y 20 metros respectivamente, y que el largo de afectación es de 430 metros por línea, seprocede a realizar el descuento de valor que corresponda a este tipo de afectación, o sea, en total son50 metros de ancho por 430 de largo, que nos da un área 21.500 metros cuadrados.

Descuento por afectación de servidumbre eléctrica��

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TERRENO �#2 2,15 135.000.000 0,70 203.175.000

Sub Total 203.175.000

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Esta área queda afectada por servidumbre eléctrica es un porcentaje del 70% de su valor comercial, osea, 21.500 metros por 13.500 pesos por el 70% nos da un descuento de $ 203.175.000

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TERRENO Has. 23,12 135.000.000 3.121.186.500

CONSTRUCCIONES 0

MEJORAS 0

Sub Total 3.121.186.500





El valor del lote de 23 hectáreas mas 1.199 metros cuadrados es de DOS MIL NOVECIENTOS DIEZY OCHO MILLONES DE PESOS M.CTE.

Fin de memoria explicativaAtentamente:

GUILLERMO CARRERO IBÁÑEZRegistro Nacional de Avaluador RNA 1653

Afiliado: SOCIEDAD COLOMBIANA DE AVALUADORES SECCIONAL CASANARELONJA DE PROPIEDAD RAÍZ

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Determinar el valor comercial de un predio rural ubicado en el kilometro 5 costado derechode la vía marginal del llano, tramo Yopal Aguazul, que se segrega de uno de mayor extensión

denominado hacienda Santa Catalina ubicado en vereda la Guafilla municipio de Yopal,departamento de Casanare Colombia.


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TERRENO Has. 23,12 135.000.000 3.121.186.500

CONSTRUCCIONES 0

MEJORAS 0

Sub Total 3.121.186.500





De acuerdo al anterior análisis, el valor del lote de terreno de 23 hectáreas más 1.199 metroscuadrados es de DOS MIL NOVECIENTOS DIEZ Y OCHO MILLONES DE PESOS M.CTE.

Atentamente.

GUILLERMO CARRERO IBÁÑEZAVALUADOR R.N.A. N° 1653

REGISTRO DE AVALUADOR PANAMERICANO 584 UPAVAFILIADO SOCIEDAD COLOMBIANA DE AVALUADORES SECCIONAL CASANARE

LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ - DEC. 1420 DE 1998 ART. 9

PROPIEDAD INTELECTUAL. Informe de avalúo realizado para uso, destinatario y fin específico. Prohibida sureproducción total o parcial sin autorización del autor. Informe amparado con derechos de propiedad intelectual.

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REGISTRO FOTOGRÁFICO.

Frente del predio sobre la vía marginal del llano. Vista interna del predio.

Vista interna del predio. Vista interna del predio.

Vista del sector. Vía Marginal del Llano.

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