SOLUCION DE CALCULO DE ISR POR ENAJENACION BIENES INMUEBLES

PROBLEMA 1: PAGO PROVICIONAL DE ISR POR LA ENAJENACION DE BIENES INMUEBLES CON FECHAS IDENTICAS DE ADQUISICION Y CONSTRUCCION DEL TERRENO

DATOS.1 COSTO DELTERRENO…………………………………………………..2 COSTO DE LA CONSTRUCCION……………………………………..3 COSTO TOTAL DEL INMUEBLE………………………………………4 FECHA DE ADQUISICION DEL INMUEBLE……………………….5 INVERSIONES EN MEJORAS AL INMUEBLE…………………….6 FECHA DE LA INVERSION……………………………………………..7 GASTOS NOTARIALES, DERECHOS Y AVALUOS………………8 FECHA DE EROGACION………………………………………………..9 PRECIO DE VENTA DEL INMUEBLE………………………………..

10 FECHA DE ENAJENACION…………………………………………....

RESOLVER1 COSTO COMPROBADO DE ADQUISICION ACTUALIZADO DEL TERRENO2 COSTO COMPROBADO DE ADQUISICION ACTUALIZADO DE LA CONSTRUCCION.3 COSTO COMPROBADO DE ADQUISICION ACTUALIZADO DE LAS INVERSIONES EN MEJORAS AL INMUEBLE.4 ACTUALIZACION DE GASTOS NOTARIALES DERECHOS Y AVALUOS5 GANACIA EN LA ENAJENACION DE BIENES.6 GANANCIA ACUMULABLE7 GANANCIA NO ACUMULABLE8 PAGO PROVISIONAL DEL ISR9 IMPUESTO AL VALOR AGREGADO

10 ISR DE ENTIDADES FEDERATIVAS

COSTO COMPROBADO DE ADQUISICION ACTUALIZADO DEL TERRENO

CTO TERRENO

$220,000.00

COSTO COMPROBADO DE ADQUISICION ACTUALIZADO DE LA CONSTRUCCION.

$880,000.00 7 $184,800.00

INPC

COSTO DE COSNTRUCCION

AÑOS TRASCURRIDOS ENTRE LA FECHA DE ADQUISICION Y ENAJENACION 1998 AL

2006

DEDUCCION FISCAL A RAZON DEL 3% POR CADA AÑO

TRASCURRIDO ENTRE LA FECHA DE INVERSIO Y LA ENAJENACION

B36

En caso de desconocer el costo del terreno, se considerara el 20% del costo total del inmueble.

C41

DEDUCCION FISCAL = (Costo de Construccion X 3% X No de Años trascurridos). Nota: Debera disminiirse a razon del 3%, por cada año transcurrido entre la fecha de construccion y la de enajenacion. EL RESULTADO NO DEBERA SER INFERIOR AL 20% DEL COSTO INICIAL.

FACRTOR DE ACTUALIZACION Aug-06 117.979FACRTOR DE ACTUALIZACION Oct-98 73.085

COSTO COMPROBADO DE ADQUISICION DE LAS INVERSIONES EN MEJORAS AL INMUEBLE.

INV. MEJOR INM

$110,500.00 1 $3,315.00

INPCFACRTOR DE ACTUALIZACION Aug-06 117.979FACRTOR DE ACTUALIZACION Aug-05 114.027

$92,000.00

INPCFACRTOR DE ACTUALIZACION Aug-06 117.979FACRTOR DE ACTUALIZACION Oct-98 73.085

AÑOS TRASCURRIDOS ENTRE LA FECHA DE LA INVERSION Y ENAJENACION 2005

AL 2006

DEDUCCION FISCAL A RAZON DEL 3% POR CADA AÑO


GASTOS NOTARIALES, DERECHOS Y AVALUO.

C44

INPC del mes inmediato anterior a aquel en que se efectue la enajenacion.

C45

INPC del mes de adquisicion

C52

DEDUCCION FISCAL = (Costo de Construccion X 3% X No de Años trascurridos). Nota: Debera disminiirse a razon del 3%, por cada año transcurrido entre la fecha de construccion y la de enajenacion.

C56


C57

INPC del mes de la inversion.

C65

INPC del mes inmediato anterior a aquel en el que se efectúo la erogacion.

C66

INPC del mes en el que se efectuo la erogacion.

GANACIA EN LA ENAJENACION DE BIENES.

PRECIO DE VTA DEL INMUEBLE

CTO.ACT.ADQ.TERR. 355,124.00

CTO-ACT.ADQ.CONSTRUC. 1,122,191.84

CTO.ACT.ADQ. INV.MEJOR. 110,893.60

GTOS NOTAR.DER. Y EVA. ACTUAL. 148,506.40

DEDUC.AUTORI ART.148 LISR

GANANCIA OBTENIDA EN LA ENAJENACION

GANANCIA ACUMULABLE


NUM DE AÑOS TRANSCDE FECH DE ADQ Y ENAG

GAN PROM ANUAL ACUM D LOS DEMAS INGRES.

GANANCIA NO ACUMULABLE



GANACIA NO ACUMULABLE.

PAGO PROVISIONAL DEL ISR


L.I.

EXEDENTE L. I.

(X)% APLIC/L.I.

IMPUE. MARGINAL

(+)CUOTA FIJA ISR A CAR. PROM. ANUAL(*) NUM. TRANSCURRIDOS ISR A CARG EN EL PAG PROV

ISR A CAR A ENTER. A L FEDERACION

PRECIO DE VTACORRESPON. A CONSTRUCC

VALOS DEL TERRENO(NO INCLIY TERRENO)

IMPUESTO AL VALOR AGREGADOVALOR DE LA ENAJENACION GARAVADA(NO INCL IVA)TASA APLICABLEIMPUESTO AL VALOS AGREGADO (IVA)

ISR DE ENTIDADES FEDERATIVAS GANAN. OBTEN EN LA ENAJENACION TASA APLICABLE

(-) 5% ISR A ENT. FEDERVAS.(SEG.154BIS LISR)

(-)ISR A ENT. FEDERVAS.(SEG.154BIS LISR) (A) ISR A CARG EN EL PAG PROV (B)(=) ISR CORRESPON A LA ENTIDAD FEDER. A O B, EL MENOR.


DATOS.$220,000.00$880,000.00

$1,100,000.0010 DE OCTUBRE DE 1998

$110,500.0025 DE AGOSTO DEL 2005

$92,000.0010 DE OCTUBRE DE 1998

$2,000,000.0015 DE SEPTIEMBRE DE 2006

RESOLVER

COSTO COMPROBADO DE ADQUISICION ACTUALIZADO DE LA CONSTRUCCION.COSTO COMPROBADO DE ADQUISICION ACTUALIZADO DE LAS INVERSIONES EN MEJORAS AL INMUEBLE.

$355,124.00

CTO COMPR D ADQUIS D L CONSTRUC

$695,200.00 $1,122,191.84

CTO COMPR D ADQUIS ACTUALIZADO DL

TERRENO

CTO COMPR D ADQUIS D L CONSTRUC ACTUALIZADO

D41

ES (=) AL CTO DE CONSTRUCCION (-) DEDUCCIONES FISCALES. COSTO COMPROBADO DE ADQUISICION DE LA CONSTRUCCION. (NO DEBERA SER INFERIOR AL 20% DEL COSTO INICIAL)

E41

CONJUNTAMENTE CON EL COSTO COMPROBADO DE ADQUISICION ACTUALIZADO DEL TERRENO, DEBERA REPRESENTAR CUANTO MENOS EL 10% DEL PRECIO DE VENTA DEL QUE SE TRATE.

1.6142710542519

F.A. A CUATRO CIFRAS. 1.6142

$107,185.00 $110,893.60

1.03465845808449 F.A. A CUATRO CIFRAS 1.0346

148,506.40

1.6142710542519F.A. CUATRO CIFRAS 1.6142

SUMA DE RESULTADOS 1,736,715.84

COSTO COMPR DE ADQUISICION D LAS INV. EN MEJORAS AL INMUEBLE

COSTO COMPR DE ADQUISICION

ACTUALIZADO D LAS INV. EN MEJORAS AL

INMUEBLE

GASTOS NOTARIALES, DERECHOS Y AVALUO

ACTUALIZADO

D52

ES (=) AL COSTO DE LAS INV. EN MEJORAS AL INMUEBLE (-) DEDUCCION FISCAL.

2,000,000.00

1,736,715.84

263,284.16

263,284.16

7 SIN EXEDER DE 20

37,612.02

263,284.16

37,612.02

225,672.14

37,612.02 TABLA DEL 2006 SEGÚN RMF

5,952.85

Límite inferior Límite superior Cuota fija

31,659.17

0.10 $ $ $

3,165.92 0.01 5,952.84 0.00

178.56 5,952.85 50,524.92 178.56

3,344.48 50,524.93 88,793.04 4,635.72

7 88,793.05 103,218.00 11,141.52

23,411.34 103,218.01 En adelante 14,747.76

13,164.21 10,247.13

2,000,000.00 400,000.00 1,600,000.00

1,600,000.00 0.15 240,000.00

263,284.16 0.05

13,164.21 el menor 23,411.34 13,164.21


Índice Nacional de Precios al Consumidor

Índice General de Inflación. 1/Base 2a. Quincena de junio de 2002.

140,514

Año Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio

140.047 140.857 141.857 141.405 140.470

1 2009 134071

2 2008 126146 126521 127438 127728 127590 128118 128832

3 2007 121640 121980 122244 122171 121575 121721 122238

4 2006 116983 117162 117309 117481 116958 117059 117380

5 2005 112554 112929 113438 113842 113556 113447 113891

6 2004 107661 108305 108672 108836 108563 108737 109022

7 2003 103320 103607 104261 104439 104102 104188 104339

8 2002

98253 98190 98692 99231 99432 99917 100204

9 2001 93765 93703 94297 94772 94990 95215 94967

1011 2000 86730 87499 87984 88485 88816 89342 89690

12 1999 78119 79169 79904 80637 81122 81655 82195

13 1998 65638 66787 67569 68201 68745 69557 70228

14 1997 56942 57898 58619 59252 59793 60324 60849

15 1996 45033 46084 47099 48438 49321 50124 50836

16 1995 29682 30940 32764 35375 36853 38023 38798

17 1994 26928 27067 27206 27339 27471 27609 27731

18 1993

25050 25255 25402 25548 25694 25839 25963

19 1992 22503 22770 23001 23206 23359 23517 23666

2021 1991 19079 19412 19689 19895 20089 20300 20480

22 1990 15010 15350 15621 15858 16135 16490 16791

23 1989 12256 12422 12556 12744 12920 13077 13207

24 1988 91076 98673 10373 10692 10899 11121 11307

25 1987 32900 35274 37605 40895 43978 47160 50980

26 1986 16100 16816 17598 18517 19546 20800 21838

27 1985 0.97038 10107 10499 10822 11078 11355 11751

28 19840.60366 0.63552 0.66268 0.69135 0.71427 0.74012 0.76438

29 19830.34814 0.36682 0.38458 0.40893 0.42666 0.44282 0.46471

30 19820.16575 0.17226 0.17855 0.18823 0.19881 0.20838 0.21912

31 19810.12666 0.12977 0.13254 0.13553 0.13758 0.13951 0.14196

32 19800.099106 0.10140 0.10348 0.10529 0.10701 0.10913 0.11218

33 19790.081531 0.082703 0.083825 0.085684

34 19780.069283 0.070278 0.071009 0.072502

134.367 135.140 135.613 135.218 135.467

135.836

0.084575

0.086634

0.087684

0.071799

0.073500

0.074746

35 19770.057961 0.059241 0.060274 0.061723

36 19760.045012 0.045854 0.046303 0.046954

37 19750.040181 0.040402 0.040657 0.041549

38 19740.034075 0.034845 0.035114 0.035870

39 19730.027498 0.027725 0.027969 0.028714

40 19720.025792 0.025872 0.026013 0.026229

41 19710.024706 0.024808 0.024902 0.025083

42 19700.023545 0.023542 0.023612 0.023692

43 19690.022381 0.022462 0.022484 0.022545

44 19680.021895 0.021895 0.022076 0.022408

45 19670.021602 0.021740 0.021782 0.021644

46 19660.020949 0.020935 0.020811 0.020990

47 19650.020743 0.020827 0.020896 0.021034

48 19640.019945 0.020319 0.020277 0.020444

49 19630.019599 0.019682 0.019682 0.019766

50 19620.019129 0.019240 0.019434 0.01959 0.019559

51 19610.019268 0.019213 0.019171 0.019296

52 19600.018282 0.018296 0.018737 0.019054

53 19590.018212 0.018199 0.018296 0.018129

54 19580.017790 0.017734 0.017846 0.018164

55 19570.016631 0.016645 0.016743 0.017173

56 1956 0.016519 0.016672 0.016658 0.016644

57 19550.014982 0.015134 0.01544 0.015579 0.01568 0.01586

58 1954

0.012786 0.012828 0.012952 0.013939

59 1953

0.012514 0.012417 0.012486 0.012708

%

60 19520.012956 0.012887 0.013012 0.013067 0.01289

3.00

61 19510.011132 0.01159 0.012131 0.01244 0.012728

0.061185

0.062479

0.063186

0.046627

0.047143

0.047542

0.041001

0.042256

0.042594

0.035590

0.036225

0.036748

0.028412

0.028950

0.029692

0.026177

0.026423

0.026523

0.025030

0.025196

0.025177

0.023642

0.023836

0.023952

0.022545

0.022625

0.022711

0.022242

0.022228

0.022172

0.021783

0.021533

0.021685

0.020935

0.021074

0.021212

0.021020

0.021062

0.020965

0.020388

0.020457

0.020650

0.019710

0.019682

0.019738

0.019586

0.019698

0.019296

0.019309

0.019254

0.019123

0.019041

0.019179

0.018296

0.018171

0.018129

0.018025

0.018095

0.018054

0.016992

0.017145

0.017381

0.016755

0.016505

0.0162980.01560

6Por ciento para aplicarse sobre

0.013300

0.014119

0.014133

el excedente del límite inferior

0.012528

0.012653

0.012820

0.013108

0.013067

0.012936

0.012715

10.00

62 19500.0092800 0.0093911 0.0099 0.00982 0.00989

17.00 De1950 a 1968 este indicador se construyó con base en el Índice de Precios al Mayoreo en la Ciudad de México, elaborado por el Banco de México.25.00

29.00 De1969 en adelante se usó el índice nacional de precios al consumidor.

0.0098066

0.0098895

Índice General de Inflación. 1/Base 2a. Quincena de junio de 2002.

AgostoSeptiembre

Octubre

Noviembre

Diciembre

129576 130459 131348 132841 133761

122736 123689 124171 125047 125564

117979 119170 119691 120319 121015

114027 114484 114765 115591 116301

109695 110602 111368 112318 112550

104652 105275 105661 106538 106996

100585 101190 101636 102458 102904

95530 96419 96855 97220 97354

90183 90842 91467 92249 93248

82658 83456 83985 84732 85581

70903 72053 73085 74380 76195

61390 62155 62652 63352 64240

51512 52336 52989 53792 55514

39442 40258 41086 42099 43471

27861 28059 28206 28357 28605

26102 26295 26403 26519 26721

23811 24018 24191 24392 24740

20622 20828 21070 21593 22101

17077 17321 17570 18036 18605

13333 13461 13660 13852 14319

11411 11476 11563 11718 11963

55146 58779 63678 68728 78880

23579 24994 26422 28208 30436

12265 12754 13239 13850 14793

0.78611 0.80953 0.83781 0.86657 0.90337

0.48275 0.49761 0.51412 0.54431 0.56760

0.24371 0.25672 0.27003 0.28368 0.31398

0.14489 0.14758 0.15086 0.15376 0.15790

0.11450 0.11577 0.11753 0.11957 0.12270

136.161

136.844 137.258 137.970

138.541

0.089011

0.090102

0.091676

0.092856

0.094499

0.075491

0.076353

0.077278

0.078073

0.078736

0.01903 0.01899

0.01278

0.01247 0.01267

0.064482

0.065626

0.066128

0.066851

0.067776

0.047996

0.049633

0.052428

0.054797

0.056171

0.042962

0.043275

0.043497

0.043802

0.044159

0.037136

0.037557

0.038303

0.039366

0.039674

0.030169

0.030886

0.031283

0.031668

0.032898

0.026698

0.026820

0.026839

0.027013

0.027105

0.025407

0.025490

0.025515

0.025556

0.025678

0.024063

0.024121

0.024130

0.024260

0.024465

0.022736

0.022949

0.023190

0.023193

0.023368

0.022283

0.022353

0.022283

0.022325

0.022283

0.021768

0.021851

0.021920

0.021878

0.021755

0.021336

0.021336

0.021406

0.021434

0.021448

0.020909

0.020993

0.020978

0.020909

0.020909

0.020845

0.020554

0.020526

0.020734

0.020775

0.019668

0.019655

0.019586

0.019572

0.019710

0.019740

0.019836

0.019753

0.019753

0.019670

0.018978

0.019061

0.019074

0.019248

0.019344

0.019123

0.019054

0.019137

0.018199

0.017908

0.018060

0.018199

0.018254

0.017971

0.017721

0.017860

0.018124

0.018262

0.017672

0.017547

0.017562

0.017547

0.017576

0.016339

0.016339

0.016228

0.016366

0.0164910.01602

20.016022

0.016187

0.016437

0.016396

0.014244

0.014203

0.014536

0.014800

0.014982

0.012875

0.013056

0.012874

0.012874

0.012887

0.012625

0.012736

0.012680

0.012611

0.012619

0.012936

0.012894

De1950 a 1968 este indicador se construyó con base en el Índice de Precios al Mayoreo en la Ciudad de México, elaborado por el Banco de México.

De1969 en adelante se usó el índice nacional de precios al consumidor.

0.010056

0.010361

0.010612

0.010793

0.010905

PROBLEMA 2 : PAGO PROVICIONAL DE ISR POR LA ENAJENACION DE BIENES INMUEBLES CON FECHAS DISTINTAS DE ADQUISICION Y CONSTRUCCION DEL TERRENO

DATOS.123456

789

10

RESOLVER123456789


CTO TERRENO

$220,000.00

Factor de ActualizacionFactor de Actualizacion


A32

En caso de desconocer el costo del terreno, se considerara el 20% del costo total del inmueble.

COSTO DE COSNTRUCCION

$880,000.00


COSTO COMPROBADO DE ADQUISICION ACTUALIZADO DE LAS INVERSIONES EN MEJORAS AL INMUEBLE.

INV. MEJOR INM

$110,500.00


GTOS NOTARIALES DERECHOS Y AVALUOS


EN ADELANTE Y SIGUIENDO EL PROCEDIMIENTO DESCRITO EL EL CITADO ARTICULO 191, LA GANANCIA ACUMULABLE Y EL PAGO PROVICIONAL DEL ISR SE DETERMINA DE LA SIGUIENTE MANERA: Artículo 191. Para calcular la ganancia y los pagos provisionales a que se refieren los artículos 147 y 154 de la Ley, respectivamente, tratándose de ingresos por la enajenación de inmuebles cuya fecha de adquisición del terreno no coincida con la fecha de la construcción, se estará a lo siguiente:I. Del importe total de la operación, se separará el precio de enajenación tanto del terreno como el de la construcción.II. Se obtendrá por separado la ganancia relativa al terreno y a la construcción, calculada conforme al artículo 148 de la Ley. Tratándose de deducciones que no puedan identificarse si fueron efectuadas por el terreno o por la construcción, se considerarán hechas en relación con ambos conceptos en la proporción que les corresponda conforme al precio de enajenación.III. Las ganancias obtenidas conforme a la fracción anterior se dividirán entre el número de años transcurridos, sin que exceda de veinte, entre la fecha de adquisición y construcción, respectivamente, y la de enajenación; la suma de ambos resultados será la parte de la ganancia que se acumulará a los demás ingresos obtenidos en el año de calendario de que se trate.IV. El pago provisional se calculará como sigue:a) Al monto de la ganancia acumulable conforme a la fracción anterior se le aplicará la tarifa del artículo 177 de la Ley y el resultado que se obtenga se dividirá entre dicha ganancia acumulable.b) El cociente que se obtenga conforme al inciso a) se multiplicará por el monto de la ganancia acumulable correspondiente al terreno y a la construcción, respectivamente; cada resultado se multiplicará por el número de años que corresponda, según se trate del terreno o de la construcción.c) La suma de los resultados obtenidos en base al inciso anterior, será el monto del pago provisional a enterar.

GANACIA EN LA ENAJENACION DE BIENES.PRECIO DE VTA DEL INMUEBLECTO.ACT.ADQ.TERR.CTO-ACT.ADQ.CONSTRUC.CTO.ACT.ADQ. INV.MEJOR.GTOS NOTAR.DER. Y EVA. ACTUAL.DEDUC.AUTORI ART.148 LISRGANANCIA OBTENIDA EN LA ENAJENACION

GANANCIA EN LA ENAJENACION DE BIENESCONCEPTO

PRECIO DE VTA DEL INMUEBLE

(=) GANANCIA OBTENIDA EN LA ENAJENACION.

GANANCIA ACUMULABLECONCEPTO

GANANCIA OBTENIDA EN LA ENAJENACIONNUM DE AÑOS TRANSCDE FECH DE ADQ Y ENAGGAN PROM ANUAL ACUM D LOS DEMAS INGRES.

GANANCIA NO ACUMULABLEGANANCIA OBTENIDA EN LA ENAJENACIONGAN PROM ANUAL ACUM D LOS DEMAS INGRES.

EN ADELANTE Y SIGUIENDO EL PROCEDIMIENTO DESCRITO EL EL CITADO ARTICULO 191, LA GANANCIA ACUMULABLE Y EL PAGO PROVICIONAL DEL ISR SE DETERMINA DE LA SIGUIENTE MANERA: Artículo 191. Para calcular la ganancia y los pagos provisionales a que se refieren los artículos 147 y 154 de la Ley, respectivamente, tratándose de ingresos por la enajenación de inmuebles cuya fecha de adquisición del terreno no coincida con la fecha de la construcción, se estará a lo siguiente:I. Del importe total de la operación, se separará el precio de enajenación tanto del terreno como el de la construcción.II. Se obtendrá por separado la ganancia relativa al terreno y a la construcción, calculada conforme al artículo 148 de la Ley. Tratándose de deducciones que no puedan identificarse si fueron efectuadas por el terreno o por la construcción, se considerarán hechas en relación con ambos conceptos en la proporción que les corresponda conforme al precio de enajenación.III. Las ganancias obtenidas conforme a la fracción anterior se dividirán entre el número de años transcurridos, sin que exceda de veinte, entre la fecha de adquisición y construcción, respectivamente, y la de enajenación; la suma de ambos resultados será la parte de la ganancia que se acumulará a los demás ingresos obtenidos en el año de calendario de que se trate.IV. El pago provisional se calculará como sigue:a) Al monto de la ganancia acumulable conforme a la fracción anterior se le aplicará la tarifa del artículo 177 de la Ley y el resultado que se obtenga se dividirá entre dicha ganancia acumulable.b) El cociente que se obtenga conforme al inciso a) se multiplicará por el monto de la ganancia acumulable correspondiente al terreno y a la construcción, respectivamente; cada resultado se multiplicará por el número de años que corresponda, según se trate del terreno o de la construcción.c) La suma de los resultados obtenidos en base al inciso anterior, será el monto del pago provisional a enterar.

(-) CTO.ACT.ADQ.TERR.(-) CTO.ACT.ADQ. INV.MEJOR.(-) GTOS NOTAR.DER. Y EVA. ACTUAL.

GANACIA NO ACUMULABLE.

PAGO PROVISIONAL DEL ISR


L.I. EXEDENTE L. I.

IMPUE. MARGINAL

ISR A CAR. PROM. ANUAL

COCIENTE

PAGO PROVICIONAL DEL ISRCONCEPTO

COCIENTEPOR:GANANCIA DE PROM ANUAL ACUMULADA DE LOS DEMAS INGRESOS

IGUAL: ISR A CARGO EN PROPORCION ANUAL.POR: NUM.D AÑOS TRANS/LA FECHA S ADQUIS Y D ENAJ.IGUAL: ISR A CARGO EN EL PAGO PROVICIONAL.MENOS: ISR A ENTIDADES FEDERATIVAS (ACRED ART154 BIS)IGUAL: ISR A CARGO A ENTERAR A LA FEDERACION.

ISR DE ENTIDADES FEDERATIVAS

GANANCIA OBTENIDA DE LA ENAJENACIONPOR: TASA APLICABLE.

(X) % APLIC/L.I.

(+) CUOTA FIJA

(/) GANANCIA PROMEDIO ANUAL DE LOS DEMAS INGRESOS

IGUAL: ISR SEGÚN EL ART. 154 BIS (A)CONTRA: ISR A CARGO EN EL PAGO PROVICIONAL ART154BIS (B)IGUAL: ISR CORRESPONDIENTE A LA ENTIDAD FEDER (A) O (B)


DATOS.COSTO DELTERRENO…………………………………………………..COSTO DE LA CONSTRUCCION……………………………………..COSTO TOTAL DEL INMUEBLE………………………………………FECHA DE ADQUISICION DEL INMUEBLE……………………….INVERSIONES EN MEJORAS AL INMUEBLE…………………….FECHA DE TERMINO DE LA CONSTRUCCIONFECHA DE LA INVERSION……………………………………………..GASTOS NOTARIALES, DERECHOS Y AVALUOS………………FECHA DE EROGACION………………………………………………..PRECIO DE VENTA DEL INMUEBLE………………………………..FECHA DE ENAJENACION…………………………………………....

RESOLVERCOSTO COMPROBADO DE ADQUISICION ACTUALIZADO DEL TERRENOCOSTO COMPROBADO DE ADQUISICION ACTUALIZADO DE LA CONSTRUCCION.COSTO COMPROBADO DE ADQUISICION ACTUALIZADO DE LAS INVERSIONES EN MEJORAS AL INMUEBLE.ACTUALIZACION DE GASTOS NOTARIALES DERECHOS Y AVALUOSGANACIA EN LA ENAJENACION DE BIENES.GANANCIA ACUMULABLEGANANCIA NO ACUMULABLEPAGO PROVISIONAL DEL ISRISR DE ENTIDADES FEDERATIVAS


AÑOS TRASCURRIDOS ENTRE LA FECHA DE ADQUISICION Y ENAJENACION 1998 AL 2006

7

Aug-06Oct-98


AÑOS TRASCURRIDOS ENTRE LA FECHA DE ADQUISICION Y ENAJENACION 2000 AL 2006

6

Aug-06Aug-00

COSTO COMPROBADO DE ADQUISICION ACTUALIZADO DE LAS INVERSIONES EN MEJORAS AL INMUEBLE.

AÑOS TRASCURRIDOS ENTRE LA FECHA DE LA INVERSION Y ENAJENACION 2005 AL 2006

1

Aug-06Aug-05

$18,000.00

Aug-06Oct-98

EN ADELANTE Y SIGUIENDO EL PROCEDIMIENTO DESCRITO EL EL CITADO ARTICULO 191, LA GANANCIA ACUMULABLE Y EL PAGO PROVICIONAL DEL ISR SE DETERMINA DE LA SIGUIENTE MANERA: Artículo 191. Para calcular la ganancia y los pagos provisionales a que se refieren los artículos 147 y 154 de la Ley, respectivamente, tratándose de ingresos por la enajenación de inmuebles cuya fecha de adquisición del terreno no coincida con la fecha de la construcción, se estará a lo

I. Del importe total de la operación, se separará el precio de enajenación tanto del terreno como el de la construcción.II. Se obtendrá por separado la ganancia relativa al terreno y a la construcción, calculada conforme al artículo 148 de la Ley. Tratándose de deducciones que no puedan identificarse si fueron efectuadas por el terreno o por la construcción, se considerarán hechas en relación con ambos conceptos en la proporción que les corresponda conforme al precio de enajenación.III. Las ganancias obtenidas conforme a la fracción anterior se dividirán entre el número de años transcurridos, sin que exceda de veinte, entre la fecha de adquisición y construcción, respectivamente, y la de enajenación; la suma de ambos resultados será la parte de la ganancia que se acumulará a los demás ingresos obtenidos en el año de calendario de que se trate.IV. El pago provisional se calculará como sigue:a) Al monto de la ganancia acumulable conforme a la fracción anterior se le aplicará la tarifa del artículo 177 de la Ley y el resultado que se obtenga se dividirá entre dicha ganancia acumulable.b) El cociente que se obtenga conforme al inciso a) se multiplicará por el monto de la ganancia acumulable correspondiente al terreno y a la construcción, respectivamente; cada resultado se multiplicará por el número de años que corresponda, según se trate

c) La suma de los resultados obtenidos en base al inciso anterior, será el monto del pago provisional a enterar.

TERRENO 400,000.00 355,124.00 29,055.60

15,820.40

NUM DE AÑOS TRANSCDE FECH DE ADQ Y ENAGGAN PROM ANUAL ACUM D LOS DEMAS INGRES.



I. Del importe total de la operación, se separará el precio de enajenación tanto del terreno como el de la construcción.II. Se obtendrá por separado la ganancia relativa al terreno y a la construcción, calculada conforme al artículo 148 de la Ley. Tratándose de deducciones que no puedan identificarse si fueron efectuadas por el terreno o por la construcción, se considerarán hechas en relación con ambos conceptos en la proporción que les corresponda conforme al precio de enajenación.III. Las ganancias obtenidas conforme a la fracción anterior se dividirán entre el número de años transcurridos, sin que exceda de veinte, entre la fecha de adquisición y construcción, respectivamente, y la de enajenación; la suma de ambos resultados será la parte de la ganancia que se acumulará a los demás ingresos obtenidos en el año de calendario de que se trate.IV. El pago provisional se calculará como sigue:a) Al monto de la ganancia acumulable conforme a la fracción anterior se le aplicará la tarifa del artículo 177 de la Ley y el resultado que se obtenga se dividirá entre dicha ganancia acumulable.b) El cociente que se obtenga conforme al inciso a) se multiplicará por el monto de la ganancia acumulable correspondiente al terreno y a la construcción, respectivamente; cada resultado se multiplicará por el número de años que corresponda, según se trate

c) La suma de los resultados obtenidos en base al inciso anterior, será el monto del pago provisional a enterar.

93,111.60

88,793.05 4,318.55 0.25 1,079.64 11,141.52 12,221.16 93,111.60 0.1313

CONCEPTO

POR:GANANCIA DE PROM ANUAL ACUMULADA DE LOS DEMAS INGRESOS

POR: NUM.D AÑOS TRANS/LA FECHA S ADQUIS Y D ENAJ.IGUAL: ISR A CARGO EN EL PAGO PROVICIONAL.MENOS: ISR A ENTIDADES FEDERATIVAS (ACRED ART154 BIS)IGUAL: ISR A CARGO A ENTERAR A LA FEDERACION.

AB

IGUAL: ISR CORRESPONDIENTE A LA ENTIDAD FEDER (A) O (B)


DATOS.$220,000.00$880,000.00

$1,100,000.0010 DE OCTUBRE DE 1998

$110,500.0020 DE AGOSTO DEL 200025 DE AGOSTO DEL 2005

$18,000.0010 DE OCTUBRE DE 1998

$2,000,000.0015 DE SEPTIEMBRE DE 2006

RESOLVER

COSTO COMPROBADO DE ADQUISICION ACTUALIZADO DE LA CONSTRUCCION.COSTO COMPROBADO DE ADQUISICION ACTUALIZADO DE LAS INVERSIONES EN MEJORAS AL INMUEBLE.

355,124.00

INPC117.979 1.614271054251973.085

CTO COMPR D ADQUIS ACTUALIZADO DL TERRENO

158400 $721,600.00 943,997.12

INPC117.979 1.3082177350498490.18

3315 107185 $110,893.60

INPC117.979 1.03465845808449

114.027

29,055.60

INPC117.979 1.614271054251973.085

DEDUCCION FISCAL ART. 151 A RAZON DEL 3% POR CADA AÑO TRASCURRIDO ENTRE LA

FECHA DE FINALIZACION DE LA COSTRUCCION Y LA ENAJENACION

CTO COMPR D ADQUIS D L CONSTRUC

CTO COMPR D ADQUIS D L CONSTRUC ACTUALIZADO

DEDUCCION FISCAL ART 151 A RAZON DEL 3% POR CADA AÑO


COSTO COMPR DE ADQUISICION D LAS INV. EN

MEJORAS AL INMUEBLECOSTO COMPR DE

ADQUISICION ACTUALIZADO D LAS INV. EN MEJORAS AL

INMUEBLE


I. Del importe total de la operación, se separará el precio de enajenación tanto del terreno como el de la construcción.II. Se obtendrá por separado la ganancia relativa al terreno y a la construcción, calculada conforme al artículo 148 de la Ley. Tratándose de deducciones que no puedan identificarse si fueron efectuadas por el terreno o por la construcción, se considerarán

III. Las ganancias obtenidas conforme a la fracción anterior se dividirán entre el número de años transcurridos, sin que exceda de veinte, entre la fecha de adquisición y construcción, respectivamente, y la de enajenación; la suma de ambos resultados será la

a) Al monto de la ganancia acumulable conforme a la fracción anterior se le aplicará la tarifa del artículo 177 de la Ley y el resultado que se obtenga se dividirá entre dicha ganancia acumulable.b) El cociente que se obtenga conforme al inciso a) se multiplicará por el monto de la ganancia acumulable correspondiente al terreno y a la construcción, respectivamente; cada resultado se multiplicará por el número de años que corresponda, según se trate

C47


C48

INPC del mes de FINALIZACION DE LA CONSTRUCCION.

C55


C56

INPC del mes de la inversion.

C70

INPC del mes inmediato anterior a aquel en el que se efectúo la erogacion.

C71

INPC del mes en el que se efectuo la erogacion.

$2,000,000.00 355,124.00 943,997.12 110,893.60 29,055.60

1,439,070.32 560,929.68

2,000,000.00 1600000

400000

CONSTRUCCION TOTAL 1,600,000.00 2,000,000.00 943,997.12 1,299,121.12

29,055.60 110,893.60 110,893.60 545,109.28 560,929.68

TERRENO CONSTRUCCION TOTAL 15,820.40 545,109.28 560,929.68 7.00 6.00 2,260.06 90,851.55 93,111.60

560,929.68 93,111.60


I. Del importe total de la operación, se separará el precio de enajenación tanto del terreno como el de la construcción.II. Se obtendrá por separado la ganancia relativa al terreno y a la construcción, calculada conforme al artículo 148 de la Ley. Tratándose de deducciones que no puedan identificarse si fueron efectuadas por el terreno o por la construcción, se considerarán


a) Al monto de la ganancia acumulable conforme a la fracción anterior se le aplicará la tarifa del artículo 177 de la Ley y el resultado que se obtenga se dividirá entre dicha ganancia acumulable.b) El cociente que se obtenga conforme al inciso a) se multiplicará por el monto de la ganancia acumulable correspondiente al terreno y a la construcción, respectivamente; cada resultado se multiplicará por el número de años que corresponda, según se trate

467,818.08

TABLA DEL 2006 SEGÚN RMFLímite inferior Límite superior

$ $

0.01 5,952.84

5,952.85 50,524.92

50,524.93 88.793.04

88,793.05 103,218.00

103,218.01 En adelante

TERRENO CONSTRUCCION TOTAL 0.1313 0.1313 2,260.06 90,851.55 93,111.60 296.64 11,924.52 12,221.16 7.00 6.00 2,076.47 71,547.12 73,623.59

28,046.48 45,577.11

560,929.68 0.05 28,046.48 EL MENOR. 73,623.59 28,046.48


F.A. A CUATRO CIFRAS 1.6142





II. Se obtendrá por separado la ganancia relativa al terreno y a la construcción, calculada conforme al artículo 148 de la Ley. Tratándose de deducciones que no puedan identificarse si fueron efectuadas por el terreno o por la construcción, se considerarán


b) El cociente que se obtenga conforme al inciso a) se multiplicará por el monto de la ganancia acumulable correspondiente al terreno y a la construcción, respectivamente; cada resultado se multiplicará por el número de años que corresponda, según se trate

EL 80%

EL 20%

0

SIN EXEDER DE 20 AÑOS


II. Se obtendrá por separado la ganancia relativa al terreno y a la construcción, calculada conforme al artículo 148 de la Ley. Tratándose de deducciones que no puedan identificarse si fueron efectuadas por el terreno o por la construcción, se considerarán


b) El cociente que se obtenga conforme al inciso a) se multiplicará por el monto de la ganancia acumulable correspondiente al terreno y a la construcción, respectivamente; cada resultado se multiplicará por el número de años que corresponda, según se trate

SEGUN ARTICULO 151. Se restará del costo comprobado de adquisición, la parte correspondiente al terreno y el resultado será el costo de construcción. Cuando no se pueda efectuar esta separación se considerará como costo del terreno el 20% del costo total.

Cuota fija

$ %

0.003.00

178.56 10.00

4,635.7217.00

11,141.52 25

14,747.7629.00

SIN EXEDER DE 20

Por ciento para aplicarse sobre

el excedente del límite inferior

Se restará del costo comprobado de adquisición, la parte correspondiente al terreno y el resultado será el costo de construcción. Cuando no se pueda efectuar esta separación se considerará como costo del terreno el 20% del costo total.

Año Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio1 2010 140.514

2 2009 134.071

3 2008 126.146 126.521 127.438 127.728 127.59 128.118

4 2007 121.64 121.98 122.244 122.171 121.575 121.721

5 2006 116.983 117.162 117.309 117.481 116.958 117.059

6 2005 112.554 112.929 113.438 113.842 113.556 113.447

7 2004 107.661 108.305 108.672 108.836 108.563 108.737

8 2003 103.32 103.607 104.261 104.439 104.102 104.188

9 2002 98.253 98.19 98.692 99.231 99.432 99.917

10 2001 93.765 93.703 94.297 94.772 94.99 95.215

11 2000 86.73 87.499 87.984 88.485 88.816 89.342

12 1999 78.119 79.169 79.904 80.637 81.122 81.655

13 1998 65.638 66.787 67.569 68.201 68.745 69.557

14 1997 56.942 57.898 58.619 59.252 59.793 60.324

15 1996 45.033 46.084 47.099 48.438 49.321 50.124

16 1995 29.682 30.94 32.764 35.375 36.853 38.023

17 1994 26.928 27.067 27.206 27.339 27.471 27.609

18 1993 25.05 25.255 25.402 25.548 25.694 25.839

19 1992 22.503 22.77 23.001 23.206 23.359 23.517

20 1991 19.079 19.412 19.689 19.895 20.089 20.3

21 1990 15.01 15.35 15.621 15.858 16.135 16.49

22 1989 12.256 12.422 12.556 12.744 12.92 13.077

23 1988 9.1076 9.8673 10.373 10.692 10.899 11.121

24 1987 3.29 3.5274 3.7605 4.0895 4.3978 4.716

25 1986 1.61 1.6816 1.7598 1.8517 1.9546 2.08

26 1985 0.97038 1.0107 1.0499 1.0822 1.1078 1.1355

27 1984 0.60366 0.63552 0.66268 0.69135 0.71427 0.74012

28 1983 0.34814 0.36682 0.38458 0.40893 0.42666 0.44282

29 1982 0.16575 0.17226 0.17855 0.18823 0.19881 0.20838

30 1981 0.12666 0.12977 0.13254 0.13553 0.13758 0.13951

31 1980 0.099106 0.1014 0.10348 0.10529 0.10701 0.10913

32 1979 0.081531 0.082703 0.083825 0.084575 0.085684 0.086634

33 1978 0.069283 0.070278 0.071009 0.071799 0.072502 0.0735

34 1977 0.057961 0.059241 0.060274 0.061185 0.061723 0.062479

35 1976 0.045012 0.045854 0.046303 0.046627 0.046954 0.047143

36 1975 0.040181 0.040402 0.040657 0.041001 0.041549 0.042256

37 1974 0.034075 0.034845 0.035114 0.03559 0.03587 0.036225

38 1973 0.027498 0.027725 0.027969 0.028412 0.028714 0.02895

39 1972 0.025792 0.025872 0.026013 0.026177 0.026229 0.026423

40 1971 0.024706 0.024808 0.024902 0.02503 0.025083 0.025196

41 1970 0.023545 0.023542 0.023612 0.023642 0.023692 0.023836

42 1969 0.022381 0.022462 0.022484 0.022545 0.022545 0.022625

43 1968 0.021895 0.021895 0.022076 0.022242 0.022408 0.022228

44 1967 0.021602 0.02174 0.021782 0.021783 0.021644 0.021533

140.047 140.857 141.857 141.405 140.470

134.367 135.140 135.613 135.218 135.467

45 1966 0.020949 0.020935 0.020811 0.020935 0.02099 0.021074

46 1965 0.020743 0.020827 0.020896 0.02102 0.021034 0.021062

47 1964 0.019945 0.020319 0.020277 0.020388 0.020444 0.020457

48 1963 0.019599 0.019682 0.019682 0.01971 0.019766 0.019682

49 1962 0.019129 0.01924 0.019434 0.019586 0.019559 0.019586

50 1961 0.019268 0.019213 0.019171 0.019296 0.019296 0.019309

51 1960 0.018282 0.018296 0.018737 0.019123 0.019054 0.019041

52 1959 0.018212 0.018199 0.018296 0.018296 0.018129 0.018171

53 1958 0.01779 0.017734 0.017846 0.018025 0.018164 0.018095

54 1957 0.016631 0.016645 0.016743 0.016992 0.017173 0.017145

55 1956 0.016519 0.016672 0.016658 0.016755 0.016644 0.016505

56 1955 0.014982 0.015134 0.01544 0.015606 0.015579 0.015676

57 1954 0.012786 0.012828 0.012952 0.0133 0.013939 0.014119

58 1953 0.012514 0.012417 0.012486 0.012528 0.012708 0.012653

59 1952 0.012956 0.012887 0.013012 0.013108 0.013067 0.013067

60 1951 0.011132 0.01159 0.012131 0.012436 0.012728 0.012936

61 1950 0.00928 0.0093911 0.0098066 0.0099032 0.0098895 0.0098203

Julio Agosto Octubre Noviembre Diciembre

142.782 143.926 144.639

128.832 129.576 130.459 131.348 132.841 133.761

122.238 122.736 123.689 124.171 125.047 125.564

117.38 117.979 119.17 119.691 120.319 121.015

113.891 114.027 114.484 114.765 115.591 116.301

109.022 109.695 110.602 111.368 112.318 112.55

104.339 104.652 105.275 105.661 106.538 106.996

100.204 100.585 101.19 101.636 102.458 102.904

94.967 95.53 96.419 96.855 97.22 97.354

89.69 90.183 90.842 91.467 92.249 93.248

82.195 82.658 83.456 83.985 84.732 85.581

70.228 70.903 72.053 73.085 74.38 76.195

60.849 61.39 62.155 62.652 63.352 64.24

50.836 51.512 52.336 52.989 53.792 55.514

38.798 39.442 40.258 41.086 42.099 43.471

27.731 27.861 28.059 28.206 28.357 28.605

25.963 26.102 26.295 26.403 26.519 26.721

23.666 23.811 24.018 24.191 24.392 24.74

20.48 20.622 20.828 21.07 21.593 22.101

16.791 17.077 17.321 17.57 18.036 18.605

13.207 13.333 13.461 13.66 13.852 14.319

11.307 11.411 11.476 11.563 11.718 11.963

5.098 5.5146 5.8779 6.3678 6.8728 7.888

2.1838 2.3579 2.4994 2.6422 2.8208 3.0436

1.1751 1.2265 1.2754 1.3239 1.385 1.4793

0.76438 0.78611 0.80953 0.83781 0.86657 0.90337

0.46471 0.48275 0.49761 0.51412 0.54431 0.5676

0.21912 0.24371 0.25672 0.27003 0.28368 0.31398

0.14196 0.14489 0.14758 0.15086 0.15376 0.1579

0.11218 0.1145 0.11577 0.11753 0.11957 0.1227

0.087684 0.089011 0.090102 0.091676 0.092856 0.094499

0.074746 0.075491 0.076353 0.077278 0.078073 0.078736

0.063186 0.064482 0.065626 0.066128 0.066851 0.067776

0.047542 0.047996 0.049633 0.052428 0.054797 0.056171

0.042594 0.042962 0.043275 0.043497 0.043802 0.044159

0.036748 0.037136 0.037557 0.038303 0.039366 0.039674

0.029692 0.030169 0.030886 0.031283 0.031668 0.032898

0.026523 0.026698 0.02682 0.026839 0.027013 0.027105

0.025177 0.025407 0.02549 0.025515 0.025556 0.025678

0.023952 0.024063 0.024121 0.02413 0.02426 0.024465

0.022711 0.022736 0.022949 0.02319 0.023193 0.023368

0.022172 0.022283 0.022353 0.022283 0.022325 0.022283

0.021685 0.021768 0.021851 0.02192 0.021878 0.021755

Septiembre

140.775 141.166 141.906

135.836 136.161 136.844 137.258 137.970 138.541

0.021212 0.021336 0.021336 0.021406 0.021434 0.021448

0.020965 0.020909 0.020993 0.020978 0.020909 0.020909

0.02065 0.020845 0.020554 0.020526 0.020734 0.020775

0.019738 0.019668 0.019655 0.019586 0.019572 0.01971

0.019698 0.01974 0.019836 0.019753 0.019753 0.01967

0.019254 0.019033 0.018978 0.018992 0.019061 0.019074

0.019179 0.019248 0.019344 0.019123 0.019054 0.019137

0.018129 0.018199 0.017908 0.01806 0.018199 0.018254

0.018054 0.017971 0.017721 0.01786 0.018124 0.018262

0.017381 0.017672 0.017547 0.017562 0.017547 0.017576

0.016298 0.016339 0.016339 0.016228 0.016366 0.016491

0.015856 0.016022 0.016022 0.016187 0.016437 0.016396

0.014133 0.014244 0.014203 0.014536 0.0148 0.014982

0.01282 0.012778 0.012875 0.013056 0.012874 0.012874

0.012887 0.012887 0.012625 0.012736 0.01268 0.012611

0.012715 0.012467 0.012619 0.012674 0.012936 0.012894

0.0098895 0.010056 0.010361 0.010612 0.010793 0.010905

Límite superior Cuota fija

1 0.01 5,952.84 0 1.922 5,952.85 50,524.92 114.24 6.43 50,524.93 88,793.04 2,966.76 10.884 88,793.05 103,218.00 7,130.88 165 103,218.01 123,580.20 9,438.60 17.926 123,580.21 249,243.48 13,087.44 21.367 249,243.49 392,841.96 39,929.04 23.528 392,841.97 En adelante 73,703.40 30

TARIFA PARA EL CALCULO DEL IMPUESTO PROVISIONAL POR ENAJENACIÓN DE INMUEBLES 2011

Límite inferior

% Sobre excedente

SOLUCION DE CALCULO DE ISR POR ENAJENACION BIENES INMUEBLES

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