MEMORIA DESCRIPTIVA

INFORME DE VALUACIN REGLAMENTARIA DE UN EDIFICIO DE CUATRO NIVELES

MEMORIA DESCRIPTIVA

A) PROPIETARIO: JULIO YONEL ARMAS ALCALDE (DNI: 16448174)B) SOLICITANTE: C) OBJETO DE LA TASACIN:Es determinar el valor reglamentario del EDIFICIO DE CUATRO NIVELES, UBICADO EN LA ESQUINA FORMADA POR LA Av. LUIS GONZALES Y POR LA CALLE DIEGO FERRE N 590, URBANIZACIN EL PORVENIR, PROVINCIA DE CHICLAYO, DEPARTAMENTO DE LAMBAYEQUE.

METODOLOGA EMPLEADA I. BASES PARA SU DESARROLLO

Se realiz una visita de inspeccin de campo, por parte de los integrantes del grupo, y a la vez al entorno del Inmueble. II. DESCRIPCIN DE LA METODOLOGA UTILIZADA

La Valuacin se efectu en concordancia con lo dispuesto en el Reg. General de Tasaciones del Per, R.M. N 226 2012, VIVIENDA, aprobado el 05 de Diciembre de 2,012. III. SUSTENTACIN

El anlisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las apreciaciones indicadas son las ms razonables para determinar el valor del Bien.D) FECHA DE ASIGNACIN DEL VALOR: 09 de Octubre del 2014.

E) FECHA DE INSPECCIN OCULAR: 18 de Septiembre del 2,014.

F) UBICACIN: Av. LUIS GONZALES Y POR LA CALLE DIEGO FERRE N 590, URBANIZACIN EL PORVENIR, PROVINCIA DE CHICLAYO, DEPARTAMENTO DE LAMBAYEQUE.G) LINDEROS Y PERMETROS:El terreno sobre el cual se ubica el inmueble de la referencia presenta las siguientes medidas, linderos y permetros, segn Inspeccin Ocular:

Frente: Con la Calle Diego Ferre en una lnea recta de 42.00 m.

Derecha Entrando: Con propiedad de terceros en una lnea recta de 12.00 m.

Izquierda Entrando: Con la Av. Luis Gonzlez en una lnea recta de 12.00 m.

Por el Fondo: Con propiedad de terceros en una lnea recta de 42.00 m. Permetro: 108.00 mH) REA DEL TERRENO:El rea superficial encerrada dentro de sus linderos es de: 504.00 M2. (SON: QUINIENTOS CUATRO METROS CUADRADOS CUADRADOS).El rea construida, se detalla a continuacin:

DESCRIPCINREA TECHADA m2ANTIGEDADESTADODEPRECIACIN

Primer Nivel352.8015Bueno17%=0.83

Segundo Nivel352.8015Bueno17%=0.83

Tercer Nivel352.8015Bueno17%=0.83

Cuarto Nivel352.8015Bueno17%=0.83

rea total construida1058.4

I) ZONIFICACIN Y USO ACTUAL DEL PREDIO.A) ZONIFICACIN: Residencial de Densidad Media. R.D.M.

B) RETIRO MUNICIPAL

: No Presenta.

C) ALTURA DE EDIFICACIN:Cuatro plantas.

D) ESTACION VEHICULAR: No Presenta.

E) USO ACTUAL DEL PREDIO: Edificio Para uso Educativo - Cultural.J) INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTAN AL PREDIOEl entorno donde se ubica la edificacin es de uso Educativo - Cultural, en dicha zona existen inmuebles habitacionales, centros de ventas, su estructuracin es urbana, con Zonificacin: R.D.M. Residencial de Densidad Media.

Equipamiento urbano: Institucin educativa, centro de salud.Cuenta con obras de Infraestructura urbana como: instalaciones de agua y elctricas, conectadas a la red pblica y desage, veredas y pavimento rgido en la Av. Luis Gonzales, y enrocado en la Calle Diego Ferre.K) DESCRIPCIN DE LA DISTRIBUCIN DE LAS PLANTASEl inmueble materia de la presente valuacin, se trata de una edificacin para fines Educativos-Culturales de cuatro niveles, construido de material noble, la cual presenta la siguiente distribucin:Primer nivel.-En la entrada principal que se ubicada en Diego Ferre, se cuenta con una escalera que conduce al segundo nivel, tambin se encuentran seis locales comerciales.Segundo, tercer y cuarto nivel.- La inspeccin que se realizo fue ocular, que se hizo desde fuera de la edificacin, en la cual se puede visualizar cuatro solones de clase y una oficina en cada nivel.L) DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN.Las principales caractersticas constructivas de acabados e instalaciones que presenta el edificio en general, son las siguientes:

-Cimientos y Sobrecimientos: La cimentacin es de concreto, presenta vigas de cimentacin armada.

- Elementos estructurales: Aporticada: columnas y vigas son de concreto armado.

- Muros y columnas: Son de ladrillo de arcilla, tipo King Kong, asentados con mortero cemento-arena, columnas de concreto armado.

-Techos: Losa aligerada de 20 cmts. de espesor.

-Pisos: Presenta pisos de cermico nacional

-Revestimientos: De mortero cemento arena.

-Puertas y ventanas: La puerta principal es de rejas metlicas, las puertas interiores son de madera, las ventanas son de aluminio.- Vidrios: vidrio simple transparente en ventanas.-Pintura: Ltex lavable en interior y exterior.

-Instalaciones sanitarias: Las Instalaciones sanitarias son empotradas de PVC. para agua fra y caliente. Presenta cisterna y tanque elevado para todo el Edificio.

Instalaciones elctricas: Las instalaciones son empotradas para corriente monofsica, con luminarias de potencia variada.M) ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCIN;

El inmueble tiene una antigedad de 15 Aos, informacin obtenida es de, INFORMACIN HISTRICA DEL INSTITUTO DE EDUCACIN SUPERIOR TECNOLGICO PRIVADO PER-FRANCIA, DEL PORTAL WEB DE LA SUNAT.N) ESTADO DE CONSERVACIN

De las observaciones realizadas IN SITU, se pudo apreciar las estructuras sin deterioro, los acabados presentan buen estado, su estado de conservacin es BUENO.

DEPRECIACINDe conformidad con el Reglamento General de Tasaciones del Per, R.M. N 226 2012, VIVIENDA TABLA N3, para un Antigedad de 15 aos le corresponde el 17% de depreciacin, siendo el factor de ajuste del valor unitario de edificacin: 0.83 (Art. II-D.33).

Luego:

MATERIAL PREDOMINANTE : LADRILLO. ESTADO DE CONSERVACIN : BUENO.ANTIGEDAD : 15 aos.DEPRECIACIN ASIGNADA : 17%

N) SERVIDUMBRE

No presenta

O) ANLISIS DE LA DOCUMENTACIN REGISTRALNo se cuenta con esa documentacin.P) OBSERVACIONESEl nombre del propietario se consigna segn documentacin presentada.VALUACION REGLAMENTARIO DEL INMUEBLE

I. VALOR DEL TERRENO (VT)En concordancia con el Artculo II.C.20 del R.N.T., R.M. N 226 2012, VIVIENDA, y considerando el valor unitario del terreno fijado por la Municipalidad Provincial de Chiclayo; a la fecha de la presente, fija el Valor Unitario Oficial del Terreno Urbano para la Av. Luis Gonzales es de S/.311.00/m2, y fija el Valor Unitario Oficial del Terreno Urbano para la Calle Diego Ferre es de S/.176.00/m2 Repartimiento ProporcionalAt = 504.00 m2

Av. Luis Gonzales:

S Av. Luis Gonzales=(12/(12+42))*(504.00m2)=112.00m2

Calle Diego Ferre:

S Calle Diego Ferre =(42/(12+42))*(504.00m2)=392.00m2

A) Valorizacin de reas prorrateadas del terreno

I) Av. Luis Gonzales, a = Frente = 12.00 m.3a2 = 3*(12.00)2 = 432.00 m2S Av. Luis Gonzales = 112.00 m23a2 > S Av. Luis GonzalesVT = (112.00 m2)*(S/.311.00/m2)VT= S/.34832.00 II) Calle Diego Ferre, b = Frente = 42.00 m.

3b2 = 3*(42.00)2 = 5292.00 m2S Calle Diego Ferre = 392.00m2

3b2 > S Calle Diego FerreVT = (392.00m2)*(S/.176.00/m2)

VT= S/.68992.00 VT = VT + VT

VT1 = S/.34832.00 + S/.68992.00

VT1 = S/.103 824.00B)

I) Valorizacin del terreno considerando como frente la Av. Luis Gonzales.

3a2 = 3*(12.00)2 = 432.00 m2

At = 504.00 m2

VT = (504.00 m2)*(S/.311.00/m2)VT = S/. 156744.00

II) Valorizacin del terreno considerando como frente la Calle Diego Ferre.

3b2 = 3*(42.00)2 = 5292.00 m2At = 504.00 m2

VT = (504.00 m2)*(S/.176.00/m2)

VT = S/. 88704.00

VT2 = S/.156744.00 + S/.88704.00

VT2 = S/.245 448.00C) Comparacin de valores encontrados.VT1 = S/.103824.00VT2 = S/.245448.00Entonces el valor definitivo ser:VT = S/.245448.00 II. VALOR DE LA EDIFICACIN (VE)

Considerando el tipo de construccin, los acabados antes descritos y la depreciacin que por antigedad y estado le corresponde, teniendo como referencia valores unitarios oficiales de la edificacin para la costa, detallndose que:

Determinacin de los valores unitarios de la edificacin (primer, segundo, tercer, cuarto nivel). PARTIDAS TIPOVALOR UNITARIO (S/./m2)

ESTRUCTURAS:

Muros y columnasB279.95

TechosC142.40

ACABADOS:

PisosD81.19

Puertas y ventanasD70.45

RevestimientosF53.21

BaosE14.21

INST. ELCTRICAS Y SANITARIAS:G28.30

TOTAL VALOR UNITARIO POR NIVEL (S/./m2)699.71

Valor de la edificacin (VE):DESCRIPCINREA TECHADA m2(1)TOTAL VALOR UNITARIO DE EDIFICACIN POR NIVEL (S/./m2)

(2)VALOR SIMILAR NUEVO DE EDIFICACIN POR NIVEL (S/.)

(3)=(1)*(2)DEPRECIACIN(4)VALOR DE EDIFICACIN POR NIVEL (S/.)

(3)*(4)

Primer Nivel352.80699.71246857.690.83204891.88

Segundo Nivel352.80699.71246857.690.83204891.88

Tercer Nivel352.80699.71246857.690.83204891.88

Cuarto Nivel352.80699.71246857.690.83204891.88

VALOR DE LA EDIFICACIN (VE)

819567.52

III. VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)

Se asumirn que no existen.IV. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)

VTP=VT+VEVTP = S/.245448.00 + S/.819567.52

VTP = S/.1065015.52V. CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES

VALOR DEL TERRENO (VT)S/. 245448.00

VALOR DE LA EDIFICACIN (VE)S/. 819567.52

VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)

S/. 1065015.52

VI. OPININ INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

1. La presente valuacin se ha efectuado con total independencia de criterio aplicando las normas vigentes.

2. Recomendaciones: Es conveniente mantener el buen estado de conservacin en toda la construccin.

VII.DOCUMENTACIN SUSTENTATORIA1. Se cont con la documentacin y facilidades para el trabajo de valuacin.

2. La informacin del precio unitario o arancelario del terreno se obtuvo de la Municipalidad.

3. Se cont con diversas revistas especializadas de construccin.(AVERIGUAR, BUSCAR)

VIII. ANEXO

Se adjuntan fotografas tomadas el 18 de Septiembre del 2,014.

Lambayeque, 10 de Octubre del 2,014