Tema 6 Definitivo.2015

8/18/2019 Tema 6 Definitivo.2015

1/51

Derechos reales (I).

TEMA 6. DERECHOS REALES (I). DERECHOS REALES DEGARANTÍA: HIPOTECA, PRENDA Y ANTICRESIS.

CONDICIONES RESOLUTORIAS EXPLÍCITAS

LOS DERECHOS REALES.

LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA.

1. DERECHOS REALES DE GARANTÍA: HIPOTECA.

1.1. DEFINICIÓN Y CLASIFICACIÓN DEL DERECHO REAL DEHIPOTECA.

1.2. DERECHO REAL DE HIPOTECA INMOBILIARIA. 1.2.1. Definic ión y clases del derecho real de hipoteca. 1.2.2. Consti tuc ión del derecho real de hipoteca. 1.2.3. Objeto del derecho real de hipoteca. 1.2.4. Extensión objetiva del derecho real de hipoteca. 1.2.5. Extensión de la hipoteca respecto del crédito garantizado,

intereses y costas. 1.2.6. Hipoteca de varias fincas o derechos. Hipoteca constituida a

favor de dos o más personas. 1.2.7. Cesión de créditos garantizados con hipoteca. 1.2.8. Hipoteca unilateral. 1.2.9. El rango hipotecario: posposición, permuta y reserva de

rango. 1.2.10. Otros supuestos especiales de hipoteca inmobil iaria. 1.2.11. Acceso al Registro de las cláusulas de la hipoteca. 1.2.12. Responsabilidad personal y real del derecho de hipoteca.

Ejercicio de acciones. 1.2.13. Extinción de las hipotecas. Cancelación. Prescripción y

caducidad.

2. DERECHOS REALES DE GARANTÍA: LA PRENDA.

2.1. DEFINICIÓN DEL DERECHO REAL DE PRENDA. 2.2. CARACTERES DEL DERECHO REAL DE PRENDA. 2.3. CLASIFICACIÓN DEL DERECHO REAL DE PRENDA. 2.4. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR PIGNORATICIO. 2.5. EXTINCIÓN DEL DERECHO DE PRENDA.

3. DERECHOS REALES DE GARANTÍA: HIPOTECA MOBILIARIA Y

1


2/51


PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO.

3.1. DEFINICIÓN Y CARACTERES. 3.2. OBJETO DE LOS DERECHOS REALES DE HIPOTECA MOBILIARIA

Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO. 3.3. REGISTRO DE BIENES MUEBLES.

3.3.1. Organización y funcionamiento. 3.3.2. Procedimiento de ejecución de las hipotecas mobiliarias y

de la prenda sin desplazamiento.

4. DERECHOS REALES DE GARANTÍA: ANTICRESIS.

4.1. DEFINICIÓN DEL DERECHO REAL DE ANTICRESIS. 4.2. CARACTERÍSTICAS DEL DERECHO REAL DE ANTICRESIS. 4.3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR Y DEUDOR

ANTICRÉTICO. 4.4. EXTINCIÓN DEL DERECHO REAL DE ANTICRESIS.

5. CONDICIONES RESOLUTORIAS EXPLICITAS.

5.1. ACCESO DE LAS CONDICIONES RESOLUTORIAS AL REGISTRODE LA PROPIEDAD.

5.2. EL APLAZAMIENTO DEL PAGO DEL PRECIO Y SU GARANTÍAMEDIANTE CONDICIÓN RESOLUTORIA.

5.3. CANCELACIÓN Y CADUCIDAD DE LAS CONDICIONESRESOLUTORIAS EN GARANTÍA DEL PRECIO APLAZADO.

5.4. HIPOTECABILIDAD DE LOS BIENES SUJETOS A CONDICIONESRESOLUTORIAS.

5.5. POSPOSICIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA A HIPOTECA.

2


3/51


TEMA 6. DERECHOS REALES (I). DERECHOS REALES DE GARANTÍA:HIPOTECA, PRENDA Y ANTICRESIS. CONDICIONES RESOLUTORIAS

EXPLÍCITAS

LOS DERECHOS REALES.

Derechos reales son aquellos derechos que otorgan a su titular un poderdirecto e inmediato sobre una cosa, frente a cualquier otra persona.

En efecto, los derechos reales se caracterizan porque su titular puededisfrutar de los bienes sobre los que recae sin necesidad de exigir la

cooperación de un tercero, es decir, sin tener que exigir a nadie una prestacióna su favor.

Ejemplo: El titular del derecho real de usufructo sobre unavivienda puede disfrutarla por sí mismo, frente a cualquiera,precisamente por las características de los derechos reales; pero eltitular de un derecho de crédito (por ejemplo un acreedor de una deudaeconómica), sin embargo, necesita que el deudor le pague para versatisfecho su derecho, dependiendo por tanto de la actuación de otrapersona.

Los derechos reales pueden ser objeto de diversas clasificaciones:

• Derecho real de propiedad: es el derecho real por excelencia, ya quees el que otorga a su titular un mayor grado de poder sobre una cosa.

• Derechos reales limitados: que a su vez pueden ser (siguiendo elprograma de este curso):- Derechos reales de garantía.- Derechos reales de uso y disfrute.- Derechos reales de adquisición preferente.

DERECHOS REALES DE GARANTÍA.

Derechos reales de garantía son aquellos que, en su función deasegurar el cumplimiento de una obligación, afectan determinados bienes deldeudor al cumplimiento de la misma; de este modo, facultan a su titular, paraque, si el deudor incumple la obligación garantizada (ejemplo: las obligacionesderivadas de un contrato de préstamo), puedan enajenar la cosa afectada ycon el valor obtenido satisfacer su derecho de crédito.

Nuestro Código Civil recoge en su artículo 1.911 el principio de

3


4/51


responsabilidad patrimonial universal: “Del cumplimiento de las obligacionesresponde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”.

Esta garantía genérica permite a todo acreedor, cuando un deudorincumple cualquier obligación, dirigirse contra su patrimonio para ver satisfechosu crédito. No obstante, al no haberse concretado la garantía sobre bienesconcretos, pueden surgir determinados problemas que dificulten al acreedor versatisfecho su derecho.

Ejemplos de dificultades son las existentes para identificar losbienes que comprende ese patrimonio, el nacimiento de créditosposteriores pero privilegiados a favor de otros acreedores, elfallecimiento del deudor, el que determinados bienes ya estén afectos alcumplimiento de otra obligaciones a favor de terceros, etc…

Como acabamos de ver, en ocasiones, esta garantía genérica resultainsuficiente, y por ello nuestro ordenamiento recoge las garantías reales, quepermiten al acreedor, en caso de incumplimiento del deudor, dirigirse contradeterminados bienes con preferencia a otros acreedores del deudor, todo ellosin perjuicio del principio de responsabilidad patrimonial universal.

sobre:

Clases:Vamos a clasificar los derechos reales de garantía según recaigan

A. bienes muebles:• con desplazamiento de la posesión: - prenda ordinaria.• sin desplazamiento de la posesión: - hipoteca mobiliaria

- prenda sin desplazamiento B. bienes inmuebles:

• hipoteca.•anticresis.

Además de la regulación a la que nos vamos a referir en el presente

tema, destaca la normativa foral catalana, que en su Ley 19/2002, de derechosreales de garantía, regula la prenda y la anticresis.

1. DERECHOS REALES DE GARANTÍA: HIPOTECA.

1.1. DEFINICIÓN Y CLASIFICACIÓN DEL DERECHO REAL DEHIPOTECA.

Definición:

La hipoteca es el derecho real que sujeta directa e inmediatamente losbienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al

4


5/51


cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituido. Así lo defineel art. 1.876 del Código Civil y el artículo 104 de la Ley Hipotecaria.

Clases:La más importante clasificación deriva de los bienes sobre los que recae

la hipoteca:

• Mobiliaria.• Inmobiliaria.

Y en base a esta clasificación estudiaremos el derecho real de hipoteca:

1.2. DERECHO REAL DE HIPOTECA INMOBILIARIA.

1.2.1. Definic ión y clases del derecho real de hipoteca.

Definición:

La hipoteca inmobiliaria es el derecho real que sujeta directa einmediatamente los bienes inmuebles sobre los que se impone, cualquiera quesea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fueconstituido.

Clases:

a) por su origen:

• Voluntarias:

Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas pordisposición del dueño de los bienes sobre los que se establezcan (art.138 Ley Hipotecaria).

Las hipotecas voluntarias pueden ser a su vez:

- Bilaterales: convenidas entre partes.- Unilaterales: impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre

los que se establece. Por su creciente utilización en elmercado hipotecario nos referiremos posteriormente a lasmismas.

• Legales:

Son hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes con talcarácter (art. 158 Ley Hipotecaria). Una vez constituidas e inscritas

5


6/51


surten los mismos efectos que las hipotecas voluntarias, salvo algunaespecialidad. Los casos recogidos en nuestra legislación son (art. 168Ley Hipotecaria):

- El derecho que tienen las mujeres casadas a exigir la constitución deesta hipoteca sobre los bienes de sus maridos como consecuencia delas dotes y bienes aportados al matrimonio.

- El derecho que tienen los reservatarios a exigir la constitución de estahipoteca sobre los bienes de los reservistas (arts. 811, 968 y 980 CódigoCivil).

- El derecho que tienen los hijos a exigir la constitución de esta hipotecasobre los bienes del padre o madre que administra sus bienes y que hacontraído segundo matrimonio.

- El derecho que tienen los menores o incapaces a exigir la constituciónde esta hipoteca sobre los bienes de los tutores que administran susbienes.

- El derecho que tiene el Estado, las provincias y los municipios a exigir laconstitución de esta hipoteca sobre los bienes de los contribuyentes y delos que contraten con ellos.

- El derecho que tienen los aseguradores a exigir la constitución de estahipoteca sobre los bienes de los asegurados.

- La hipoteca a favor de los legatarios de rentas o prestaciones periódicas(art. 90 de la Ley Hipotecaria).

- La hipoteca a favor del acreedor refaccionario (art. 93 de la LeyHipotecaria).

Éstas a su vez pueden ser expresas y tácitas.

- Expresas: Se constituyen mediante su inscripción en el Registro de laPropiedad, siendo la regla general.

- Tácitas: Tienen plena eficacia sin necesidad de su inscripción en elRegistro de la Propiedad.

Ejemplo de esta última es la hipoteca que se constituye a favor del

Estado, las provincias y los municipios para el cobro de la anualidadcorriente y de la última vencida y no pagada de los impuestos que gravena los bienes inmuebles (artículo 194 de la Ley Hipotecaria).

b) Por su rango registral:

• Comunes:

Son hipotecas comunes las que gozan de la preferencia derivada de suacceso al Registro de la Propiedad. Es decir, supone una aplicación

rigurosa del principio de prioridad registral por el que el actoregistrable que primero ingresa en el Registro se antepone, con vigencia

6


7/51


8/51


1.2.2. Consti tuc ión del derecho real de hipoteca.

Para su constitución son requisitos esenciales (arts. 1.874, 1.875 delCódigo Civil y 145 Ley Hipotecaria):

• Debe constituirse para asegurar el cumplimiento de una obligaciónprincipal.

La hipoteca puede asegurar toda clase de obligaciones, ya seanpuras o condicionales.

• La cosa hipotecada debe pertenecer al que la hipoteca.• Las personas que constituyan la hipoteca deben tener la libre

disposición de sus bienes, o hallarse autorizados para ello.

Si la persona que constituye hipoteca sobre un bien de supropiedad es el deudor, recibe el nombre de deudor hipotecario.

Si la persona que constituye hipoteca sobre un bien de supropiedad no es el deudor, constituyéndola en garantía de deudaajena, recibe el nombre hipotecante no deudor.

La persona titular del crédito garantizado con hipoteca recibe elnombre de acreedor hipotecario.

La persona que, después de constituida la hipoteca, adquiere lafinca hipotecada recibe el nombre de tercer poseedor.

• No conlleva desplazamiento posesorio.• El acreedor no puede apropiarse las cosas hipotecadas, ni disponer de

ellas (artículo 1.859 Código Civil).• Sólo puede recaer sobre bienes inmuebles ajenos o derechos reales

enajenables, impuestos sobre inmuebles.

La hipoteca NO puede constituirse a favor del propietario de la finca(hipoteca de propietario).

Ejemplo de hipoteca sobre derecho real enajenable es elconstituido sobre el derecho de retracto convencional, que trataremosen el tema 15.

• Es esencial que vencida la obligación principal, pueda ser enajenada lacosa hipotecada para pagar al acreedor.

• Constitución en escritura pública e inscripción en el Registro de laPropiedad.

La inscripción de la hipoteca inmobiliaria en el Registro de la Propiedades uno de los supuestos excepcionales de inscripción constitutiva. Por tanto,sin inscripción la hipoteca no existe.

8


9/51


1.2.3 Objeto del derecho real de hipoteca.

Tal y como hemos recogido, sólo podrán ser objeto del derecho real dehipoteca, (artículo 106 Ley Hipotecaria):

• los bienes inmuebles, y• los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos

sobre los mismos bienes.

En cuanto a los derechos reales hipotecables, el artículo 107 de la LeyHipotecaria recoge una enumeración no exhaustiva de los mismos:

- Derecho de usufructo.- La nuda propiedad.- Bienes anteriormente hipotecados.- Derecho de hipoteca voluntaria (subhipoteca).- Derecho de superficie, pastos, leñas y otros semejantes de naturaleza

real.- Concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y

otras obras destinadas al servicio público.- Bienes vendidos con pacto de retro.- Derecho de retracto convencional.- Bienes litigiosos.- Bienes sujetos a condiciones resolutorias explícitas.- Pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal.- Derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un

procedimiento judicial.

Determinados derechos han dado pie a numerosas discusionesdoctrinales acerca de si son susceptibles o no de hipotecabilidad (serán objetode estudio en el tema correspondiente):

- Derecho de opción.- Derecho de retorno arrendaticio.

- Derecho hereditario in abstracto.- Derecho del reservatario.- Derecho de arrendamiento.

El artículo 108 de la Ley Hipotecaria especifica que NO se podránhipotecar:

• Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el prediodominante.

Se exceptúa la de aguas, que SÍ puede ser hipotecada.

• Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por elCódigo Civil.

9


10/51


• El uso y la habitación.

1.2.4. Extensión objetiva del derecho real de hipoteca.

Cuando se hipoteca un bien inmueble, nos preguntamos qué parte delos mismos quedan hipotecados y cuáles no, ¿lo están los objetos muebles quese encuentran dentro de los mismos? ¿Qué sucede si sobre un terrenohipotecado se construye un edificio, quedaría éste sujeto?

• A estas preguntas dan respuesta los artículos 109 a 113 de la LeyHipotecaria, estableciendo que la hipoteca se extiende a:

- Las accesiones naturales.Ejemplo: cuando un río aporta una porción de terreno cuyo origen se

desconoce a la finca hipotecada, la hipoteca se extenderá a este trozode terreno.

- Las mejoras.Éstas han de consistir en nuevas plantaciones, obras de riego o

desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad.También se extiende la hipoteca a las obras de elevación de

edificios.

- Las indemnizaciones debidas al propietario por razón de los bieneshipotecados.

Se requiere que el siniestro que motive la indemnización haya tenidolugar después de la constitución de la hipoteca.

También se extenderá la hipoteca a las indemnizacionesprocedentes de expropiaciones por causa de utilidad pública.

- Los excesos de cabida hechos constar en el Registro con posterioridad ala inscripción de aquellos (art. 215 Reglamento Hipotecario).

- A los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad

horizontal si se hipotecan sus pisos o locales.

• Sin embargo, salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, lahipoteca NO se extiende:

- A los muebles colocados permanentemente en la finca hipotecada.- Los frutos. - Las rentas vencidas y no satisfechas. - Las nuevas construcciones de edificios donde antes no los hubiera. - Los terrenos agregados, siempre que no lo sean por accesión natural.

• Lo dicho en el presente punto es aplicable a las relaciones entre el

10


11/51


acreedor hipotecario y el deudor hipotecario, pero, ¿qué sucede cuandoestando constituida la hipoteca, la finca pasa a manos de un tercerposeedor?

En este caso, los artículos 112 y 113 de la Ley Hipotecariaestablecen una serie de normas que tienden a proteger al tercerposeedor.

En este caso la hipoteca NO se extiende a:

- Muebles colocados permanentemente en los edificios, costeados por elnuevo propietario.

- Mejoras costeadas por el nuevo propietario, (salvo las de reparación,seguridad o transformación).

- Frutos pendientes y rentas vencidas costeados por el nuevo propietario.

1.2.5. Extensión de la hipoteca respecto del crédito garantizado,intereses y costas.

Uno de los principios fundamentales en materia hipotecaria en nuestrosistema jurídico es el PRINCIPIO DE DETERMINACIÓN, que aparece en elartículo 12 de la Ley Hipotecaria, estableciendo que las inscripciones dehipoteca expresarán el importe de la obligación asegurada y el de los intereses,si se hubieran estipulado.

Es decir, dentro de la obligación garantizada debemos distinguir laspartes de la misma por conceptos tan diversos como capital, intereses, costas ygastos extrajudiciales entre otros, y nos preguntamos ¿cuáles de estoselementos son garantizados? y ¿en qué cuantía?

Por ello distinguiremos:

• CAPITAL:

El capital o importe de la obligación garantizada debe:- estar determinado al momento de la constitución de la hipoteca, o- caso de estar indeterminado, como en la hipoteca en garantía de cuenta

corriente de crédito, debe establecerse una cantidad máxima deresponsabilidad hipotecaria.

• INTERESES REMUNERATORIOS:

Interés remuneratorio es la retribución de un capital por el tiempotranscurrido entre su obtención y su devolución.

Según los supuestos, nuestro ordenamiento recoge tres sistemas

11


12/51


distintos de extensión de la hipoteca a los intereses remuneratorios:

a) Sistema de garantía indefinida: Es aquel sistema en virtud del cual lahipoteca garantiza todos los intereses remuneratorios impagados.

Esta será la regla general cuando al tiempo de la reclamación cuando:- no haya sido transmitida la finca a un tercero o- no se haya constituido un gravamen posterior , tal y como dispone el

artículo 146 de la Ley Hipotecaria.

Ejemplo: A constituye hipoteca sobre una finca de su propiedad afavor de B:- Si llegado el momento de la ejecución de la hipoteca por impago de

intereses, A no ha transmitido la misma, ni constituido otra hipotecaposterior, ni tampoco se ha constituido anotación preventiva de

embargo ni gravamen alguno posterior, B puede exigir que el importeobtenido en la ejecución cubra la totalidad de los interesesremuneratorios.

- Si llegado el momento de la ejecución de la hipoteca por impago deintereses, A transmitió la finca a un tercero, B sólo podrá ejercitar suacción real sobre la finca hasta la cantidad máxima de interesesremuneratorios fijada en la inscripción.

- Si llegado el momento de la ejecución de la hipoteca por impago deintereses, existe una hipoteca o gravamen posterior, B sólo podráejercitar su acción real sobre la finca hasta la cantidad máxima de

intereses remuneratorios fijada en la inscripción, debiendo deconsignar el remanente a favor de los acreedores posteriores.

b) Sistema de tope máximo: Es aquel sistema en virtud del cual la hipotecagarantiza una cantidad máxima de intereses remuneratorios.

La regla general viene establecida en el artículo 114 de la LeyHipotecaria, determinando que la hipoteca constituida a favor de un crédito quedevengue interés asegurará, con perjuicio de tercero:

- el capital y,

- los intereses remuneratorios de los dos últimos años transcurridos y laparte vencida de la anualidad corriente.

Como excepción a esta regla general se recoge la posibilidad de pactarque la hipoteca garantice intereses remuneratorios por un plazo superior, sinque pueda exceder de cinco anualidades.

Así pues, éste será el sistema cuando aparece un tercer adquirente de la

12


13/51


finca o derecho real. En este caso, la parte de intereses que el acreedor nopueda reclamar por la acción real hipotecaria, podrá reclamarla del deudor porla acción personal, dirigiéndose contra el resto de sus bienes (artículo 147 de laLey Hipotecaria).

c) Sistema de ampliación de la hipoteca: Es aquel sistema en virtud del cual,para asegurar los intereses remuneratorios vencidos y no satisfechos, queno estuvieran garantizados conforme al artículo 114 de la Ley Hipotecaria(por ejemplo: si se hubiera pactado que la hipoteca garantice interesesremuneratorios correspondientes a cinco anualidades), el acreedor puedeexigir al deudor que amplíe la hipoteca sobre los mismos bieneshipotecados. Así lo recoge el artículo 115 de la Ley Hipotecaria.

Pero habrá que tener en cuenta:

- esta ampliación no puede perjudicar los derechos reales inscritos conanterioridad.Por ejemplo: una nueva hipoteca que haya accedido al Registro

con posterioridad.- la finca hipotecada debe seguir perteneciendo al deudor.

Establecidos cuáles son los sistemas que recoge nuestro ordenamiento jurídico, debemos diferenciar según estos intereses remuneratorios sean:

- Intereses remuneratorios fijos: que permanecen invariables durante

todo el plazo del préstamo.- Intereses remuneratorios variables: que oscilan en función delrendimiento económico del capital, estando determinados por unosíndices de referencia previamente pactados en la constitución de lahipoteca (Ejemplo: Euribor, IRPH).

- Intereses remuneratorios mixtos: que ordinariamente comienzan conun tipo de interés fijo, y continúan con el tipo de interés variable.

Dado que, como hemos visto, el sistema de máximo sólo opera en elcaso que existan terceros (ya sean terceros poseedores de la finca, ya sean

titulares de gravámenes), es necesario que éstos conozcan hasta que cantidadpor intereses remuneratorios va a responder la finca hipotecada. Y como altiempo de constituir la hipoteca desconocemos si cuando la obligacióngarantizada sea exigible habrá aparecido un tercero, será esencial que quedefijado un MÁXIMO DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA por los interesesremuneratorios.

En el caso de intereses remuneratorios fijos esta cantidad vienedeterminada por una simple operación aritmética.

Por ejemplo: siendo el capital garantizado 100.000 €, y el tipo de interés

13


14/51


fijo al 10%, y garantizándose los intereses de dos anualidades, la cantidadmáxima de responsabilidad por intereses remuneratorios será 20.000 €; esdecir 10% de 100.000 = 10.000 € ; 10.000 x 2 = 20.000 €.

En el caso de intereses remuneratorios variables o mixtos, al no poderdeterminarse cuál va a ser el tipo de interés que en cada periodo regirá, esesencial establecer una cantidad máxima de responsabilidad, que podrállevarse a cabo (Resolución de la Dirección General de los Registros y delNotariado de 20 de enero de 1998):

- bien señalando un tipo de interés máximo y un plazo de cobertura , oEjemplo: Si el préstamo se concede por un capital de 10.000 € y

con unos intereses remuneratorios variables consistentes en el tiporesultante de añadir al índice EURIBOR un 0,75%, la finca hipotecadaresponderá de 10.000 € de capital, y tres anualidades de interesesremuneratorios al …6% (pudiendo ser otro tanto por ciento, pero debeespecificarse cual.)

- bien fijando una cantidad máxima, siempre que no sobrepase elresultado de aplicar el tipo máximo establecido a un período de cincoaños.

Ejemplo: Si el préstamo se concede por un capital de 10.000 € ycon unos intereses remuneratorios variables consistentes en el tiporesultante de añadir al índice EURIBOR un 0,75%, la finca hipotecadaresponderá de 10.000 € de capital y 2.000 € de interesesremuneratorios. Explicación: si el tipo máximo que hemos elegido eneste ejemplo es el 6%, la finca hipotecada no puede responder poreste concepto de más de cinco anualidades, y el 6% de 10.000 € son600 €, que multiplicados por cinco anualidades son 3.000 €, por tantoes admisible a efectos hipotecarios cualquier cantidad inferior a 3.000

€, de ahí que hayamos puesto 2.000 €...

IMPORTANTE: No puede englobarse en una misma cantidad interesesremuneratorios y moratorios, ni ninguno de éstos con las costas o gastos.

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 demayo de 1987.

• INTERESES MORATORIOS.

Son intereses moratorios aquellos que no tiene su origen en el contratode préstamo, sino en una conducta posterior del deudor, consistente en lamorosidad en la devolución del capital concedido. Tienen como finalidadcompensar por ese incumplimiento al acreedor.

Para que los intereses moratorios queden garantizados con la hipoteca

14


15/51


es necesario que se fije una cantidad máxima de responsabilidad por losmismos.

La Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a losdeudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social, modifica la LeyHipotecaria, y añade un nuevo párrafo al art. 114, relativo a los intereses moratorios,

limitando el tope máximo de los mismos, en los préstamos o créditos destinados a laadquisición de la vivienda habitual, que ahora no podrá ser superior a tres veces elinterés legal del dinero, y solo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago,sin que quepa además la capitalización de los mismos. (art. 114.3 LH).

Esta medida, se hace tratando de proteger al deudor hipotecario cuandohipoteque su vivienda habitual. Al limitarse los intereses moratorios se impide que losmismos puedan considerarse abusivos.

Rige igualmente el tope máximo de cinco anualidades que determina el artículo114 de la Ley Hipotecaria respecto a terceros, pero el problema se plantea en relación

a los intereses remuneratorios y su cómputo.

La Dirección General de los Registros y del Notariado en diversas Resoluciones(por ejemplo: 18 de diciembre de 1999, 25 de octubre de 2001), estableció que podríanexigirse intereses remuneratorios con el tope de las cinco anualidades, e interesesmoratorios con el máximo también de cinco anualidades, por ser distintas lascantidades y los vencimientos que devengan unos y otros. Es decir, NO se tiene porque computar el tope de cinco anualidades a intereses remuneratorios y moratoriosconjuntamente.

No es inscribible el pacto por el que los intereses vencidos y no satisfechos seacumulan al capital para devengar nuevos intereses (pacto de anatocismo), tal y comorecoge la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 deenero de 1996.IMPORTANTE: No puede englobarse en una misma cantidad intereses remuneratoriosy moratorios, ni ninguno de éstos con las costas o gastos. Resolución de la DirecciónGeneral de los Registros y del Notariado de 20 de mayo de 1987.

• COSTAS Y GASTOS EXTRAJUDICIALES.

La extensión de la hipoteca a las costas y gastos extrajudiciales sólo tiene

lugar cuando se ha pactado expresamente.Es esencial que se establezca una cantidad máxima de responsabilidad.Por otro lado, será necesario que si, además de las costas, se

garantizan los gastos extrajudiciales, se especifique cuáles son estos gastosgarantizados.

1.2.6. Hipoteca de varias fincas o derechos. Hipoteca consti tuida a favorde dos o más personas.

Hipoteca de varias fincas o derechos

Cuando son varias las fincas que se hipotecan por un solo crédito, el principiode determinación exige que se establezca la cantidad que por capital, intereses ycostas (caso de pactarse intereses y costas) deba responder cada finca. Así loestablece el artículo 119 de la Ley Hipotecaria.

15


16/51


Así, caso de existir terceros poseedores de alguna de las fincas, si seprocediese a su ejecución hipotecaria, sólo responderían de las cantidadesgarantizadas con su finca y no del total de la obligación garantizada.

También se posibilita que el tercer poseedor pueda liberar su finca de lacarga hipotecaria abonando al acreedor exclusivamente la cantidadgarantizada por su finca. Así lo establece el artículo 124 de la Ley Hipotecaria y221 de su Reglamento.

Si vencida la obligación garantizada, las fincas sobre las que se hubieradistribuido la responsabilidad hipotecaria no hubieran pasado a poder de untercero, el acreedor podrá dirigirse contra cualquiera de ellas por el total de laobligación garantizada, no surgiendo efectos la distribución.

Esta es la regla general, no obstante hay que tener en cuenta una seriede supuestos:

a) Si la hipoteca se constituyó sobre una sola finca para garantizar unaobligación, y posteriormente la finca se divide en dos o más, NO esnecesario distribuir la responsabilidad hipotecaria, y cada finca resultante dela división responderá del total de la obligación.No obstante, mediando consentimiento del acreedor y del deudor, podráverificarse esta distribución. Así lo establece el artículo 123 de la LeyHipotecaria.

Esta distribución puede verificarse mediante documento privado confirma legitimada notarialmente o firmado o reconocido ante el Registrador(artículo 216 Reglamento Hipotecario y Resolución de la Dirección Generalde los Registros y del Notariado de 7 de enero de 2004).

b) Si lo que se hipoteca son derechos integrantes del dominio o participacionesproindiviso de una finca o derecho, tampoco será necesario estadistribución de la responsabilidad. Artículo 217 del Reglamento Hipotecario.

Ejemplo: Si la finca pertenece a dos personas por mitad y proindiviso,basta constituir hipoteca sobre tales derechos sin necesidad de distribuir laresponsabilidad entre ambas mitades. Es el caso habitual de hipoteca engarantía de préstamo constituido por ambos cónyuges en régimen deseparación de bienes, que adquirieron por mitades.

c) Se puede pactar por los dueños de los departamentos de un edificio enrégimen de propiedad horizontal la constitución de una hipoteca sobre latotalidad del edificio, sin distribuir la responsabilidad entre los pisos olocales (artículo 218 del Reglamento Hipotecario).

d) La constitución de hipoteca sobre fincas vinculadas ob rem no requiere la

16


17/51


distribución de responsabilidad entre las mismas.

Ejemplo: Si una finca registral consiste en una casa unifamiliar, y tienevinculada otra finca registral consistente en un trastero, un solar, etc…, nosería necesaria la distribución de responsabilidad entre las mismas.

e) Si una finca hipotecada se agrupa con otra o se agrega a otra que no loestá, la hipoteca seguirá gravando la finca originalmente hipotecada, ya quela hipoteca no se extiende a la agregación de terrenos, salvo que tengalugar por accesión natural, o que así se hubiera pactado.

Hipoteca constituida a favor de dos o más personas.

Otra posibilidad distinta de las expresadas es que la obligacióngarantizada por la hipoteca esté establecida a favor de dos o más personas, encuyo caso se plantea el modo de su constancia en el Registro de la Propiedad:

a) Si el crédito es mancomunado, deberá establecerse cual es la participacióno cuota de cada acreedor en la obligación garantizada (artículo 54 delReglamento Hipotecario).

b) Si el crédito es solidario no es preciso tal constancia.

1.2.7. Cesión de créditos garantizados con hipoteca.

Para que el acreedor hipotecario pueda ceder su crédito a un tercero esnecesario (artículo 149 de la Ley Hipotecaria, modificado por la Ley 41/2007 de7 de diciembre de Reforma Mercado Hipotecario):

- Escritura pública.- Inscripción en el Registro de la Propiedad a favor del cesionario.

La subrogación y novación de préstamos hipotecarios concedidos porentidades financieras se regulan más ampliamente en la Ley 2/94 de

subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, cuyos artículos 2 y 4también han sido modificados por la Ley 41/2007:

a) Subrogación: mediante la subrogación una entidad financiera asume laposición de acreedora en un préstamo o crédito hipotecario ya existente, enla posición que ocupaba otra entidad de crédito.

Para que surta sus efectos frente a terceros es necesario que estasubrogación se documente en escritura pública y acceda al Registro de laPropiedad, haciéndose constar mediante nota marginal.

Previamente es necesario que la entidad que pretenda subrogarse

presente al deudor una oferta vinculante en la que se modifiquen lascondiciones del préstamo inicial. Cuando sobre la finca exista más de un

17


18/51


crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor de la misma entidadacreedora, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos ellos.

Una vez aceptada por el deudor, la entidad oferente lo notificará a laentidad acreedora por conducto notarial, su disposición a subrogarse, y lerequerirá para que le entregue en el plazo de 7 días, certificación delimporte del débito.

Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a enervarla subrogación, si en el plazo de 15 días, comparece ante el Notario que lehaya efectuado la notificación, y manifieste ante él su voluntad de formalizarcon el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualeso mejoren la oferta vinculante.

Si la entidad acreedora no ejercita su derecho a enervar, bastará paraque la subrogación surta efectos que la entidad subrogada declare en lamisma escritura haber pagado a la entidad acreedora la cantidad acreditadapor ésta. Se incorporará, entonces, resguardo de la operación bancariarealizada en la escritura, y el Notario verificará la existencia de dichodocumento y de que no ha habido enervación, produciéndose de este modola subrogación.Si la entidad acreedora no remitiera la certificación descrita, o se negara aadmitir el pago, la entidad que se pretende subrogar podrá consignarnotarialmente la cantidad que estime ajustada a lo adeudado según loscálculos realizados bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuenciasde su error. En este caso el Notario notificará de oficio a la entidadacreedora, mediante copia de la escritura, la subrogación realizada.

b) Novación modificativa:

La Ley 41/2007 ha modificado el art. 4 Ley subrogación y modificación depréstamos hipotecarios, admitiendo más supuestos de novaciónmodificativa del préstamo hipotecario. Las condiciones que puedenmodificarse en el préstamo hipotecario concedido por una entidadfinanciera, sin que suponga la extinción de la obligación, sino una meramodificación de sus condiciones (novación modificativa), son: la ampliacióno reducción de capital, la alteración del plazo, las condiciones de tipo deinterés y el método o sistema de amortización u otras condicionesfinancieras, y la prestación o modificación de las garantías personales.Como ya hemos dicho, la modificación de cualquiera de estas condicionesse entiende, a partir, de la Ley 41/2007 de Modernización del MercadoHipotecario, que solo ocasionan una novación modificativa del préstamogarantizado con hipoteca, manteniéndose, por tanto, la misma hipoteca quegarantizaba el préstamo inicial, y por tanto, no suponen en ningún caso unapérdida o alteración de rango de la hipoteca inscrita, salvo cuandoimpliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria, oampliación del plazo del préstamo por ese incremento. En estos casos, será

necesario el consentimiento de los titulares de derechos intermedios, paramantener el rango.

18


19/51


1.2.8. Hipoteca unilateral.

Son hipotecas voluntarias constituidas mediante un acto unilateral deldueño de la finca hipotecada.

Acceden al Registro de la Propiedad mediante la inscripción de laescritura pública que las contiene, y su posterior aceptación se hará constar pornota marginal; una vez conste su aceptación, los efectos se retrotraen a lafecha de constitución de la hipoteca (artículos 141 de la Ley Hipotecaria y 237de su Reglamento).

Mientras no conste su aceptación, el dueño de la finca hipotecada puederequerir a la persona a cuyo favor se constituyó para que la acepte, y si,transcurridos dos meses desde el requerimiento, no consta tal aceptación,podrá cancelarla el dueño mediante el otorgamiento de la correspondienteescritura pública, sin necesidad del consentimiento del requerido.

Aceptada la hipoteca, su cancelación se regirá por las reglas generales.

1.2.9. El rango hipotecario: posposición, permuta y reserva derango.

El principio de prioridad registral es aquel por el que el acto registrableque primero ingresa en el Registro se antepone, con vigencia excluyente o consuperioridad de rango, a cualquier otro acto registrable que, siéndoleincompatible o perjudicial, no hubiere aún ingresado en el Registro, aunquefueran de fecha anterior.

Este principio básico de nuestro sistema hipotecario no impide una seriede supuestos en los que es posible una negociación del rango registral, el cualse determina por el orden de acceso al Registro. Estos supuestos son:

- la posposición: que opera respecto a una hipoteca ya inscrita en

relación con otra de futura constitución.- la permuta: que opera respecto a hipotecas ya inscritas.- la reserva de rango: que opera con relación a una hipoteca que en tal

momento se constituye en relación a otra futura.

A todo ellos se refiere el artículo 241 del Reglamento Hipotecario, queestablece los requisitos para tales actuaciones y su constancia en el Registrode la Propiedad:

a) Que el acreedor que vea perjudicado su rango preste su consentimiento.

En la posposición y en la reserva de rango deberá prestar su

19


20/51


consentimiento el titular de la hipoteca, ya inscrita o que se inscribe en esemomento, que en un futuro deba posponerse.

En la permuta deberá prestar su consentimiento el titular de la hipotecaque se pospone.

La Dirección General de los Registros y del Notariado, en Resolución de4 de noviembre de 2000, entendió que no era necesario el consentimientodel titular de la hipoteca que se antepone, resultando beneficiado.

b) Determinación de la cantidad máxima de responsabilidad de la hipotecafutura por capital, intereses, costas u otros conceptos.

c) Duración máxima de la hipoteca futura que haya de anteponerse.

d) Inscripción dentro del plazo convenido de la hipoteca que haya deanteponerse.

Cuando se inscriba la hipoteca futura, se hará constar la posposición pornota al margen de la inscripción de la hipoteca pospuesta.

Si transcurrido el plazo pactado para la inscripción de la hipoteca futurasin que se haya llevado a cabo, caducará el derecho de posposición, y se haráconstar por nota marginal.

De igual modo, la Dirección General de los Registros y del Notariado, enResolución de 16 de septiembre de 1999, permite la inscripción de laposposición de una condición resolutoria a una hipoteca que se constituye,compareciendo en la escritura de hipoteca el vendedor a cuyo favor se habíaestablecido la condición resolutoria.

Cuestión distinta, pero en plena relación con el rango hipotecario, es laampliación de h ipoteca.

Observamos en la práctica el recurso con frecuencia de las entidadesbancarias a esta figura. Mediante la ampliación, después de constituida en el

Registro una hipoteca, el acreedor hipotecario amplía la cantidad de la queresponde la finca hipotecada, sin constituir una nueva hipoteca (normalmentees fruto de una ampliación del préstamo hipotecario inicial).

El modo de llevarla a cabo es mediante escritura pública e inscripción enel Registro de la Propiedad. ¿Cuáles son sus efectos?:

- Si entre la inscripción de la hipoteca ampliada y la de su ampliación, nohay ninguna otra hipoteca, anotación de embargo o derecho posterior,surte todos sus efectos, pasando a responder la finca frente a tercero

de la nueva cantidad máxima de responsabilidad.- Si entre la inscripción de la hipoteca ampliada y la de su ampliación,

20


21/51


hay titulares de cargas intermedias, esta ampliación no podráperjudicar a los mismos.

Los problemas que puede ocasionar la ampliación de hipoteca, por laexistencia de posibles terceros intermedios inscritos, se han solucionadogracias a la admisión, en la Ley 41/2007 de 7 de diciembre de Modernizacióndel Mercado Hipotecario, de la denominada hipoteca “recargable”, tras laentrada en vigor de esta Ley que modifica el art. 4 LSMPH, se entiende que laampliación de capital en un crédito garantizado con hipoteca es una novaciónmodificativa, y que por lo tanto, la hipoteca que garantiza esa ampliación es lamisma y con el mismo rango que la inicial que garantizaba el crédito. Estaampliación de capital no supone en ningún caso una alteración o pérdida derango de la hipoteca inscrita, excepto cuando impliquen un aumento de la cifrade responsabilidad hipotecaria.Por lo tanto, ampliado el crédito, sin ampliar la responsabilidad hipotecaria, seconsigue mantener el rango de la hipoteca previamente inscrita, sin temor a laentrada de terceros intermedios entre la inicial concesión del préstamo y suampliación.

1.2.10. Otros supuestos especiales de hipoteca inmobil iaria.

Una vez establecidas las reglas generales en cuanto a la hipoteca querecae sobre bienes inmuebles, destacan ciertas hipotecas voluntarias ybilaterales, que gozan de determinadas especialidades, ya sea en cuanto a laforma de su constitución o en cuanto a la obligación garantizada; destacan lassiguientes:

a) Hipoteca constituida por testamento: es aquella hipoteca constituidaunilateralmente por una persona en su testamento.

Se caracteriza por no necesitar escritura pública para su inscripción en elRegistro de la Propiedad; bastará presentar el testamento, acompañado decertificado de defunción del testador y certificado del Registro General deActos de Ultima Voluntad.

El artículo 248 del Reglamento Hipotecario se refiere a este supuesto, si

bien sólo en relación con las hipotecas en garantía de rentas o prestacionesperiódicas, exigiendo que conste en la inscripción el evento que determinarásu extinción o la fecha de pago de la última pensión.

La aceptación del beneficiario se puede hacer constar en la propiaescritura de partición de la herencia del testador o en otra escritura aparte.

b) Hipoteca en garantía de obligaciones futuras o sujetas a condiciónsuspensiva: El principio de determinación exige que al momento de suconstitución se exprese el importe de la obligación garantizada, y seestablezca cual es dicha obligación; no obstante, como desconocemos si la

obligación futura o sujeta a condición suspensiva realmente llegará a existir,así como su cuantía, se requiere que se establezca una cantidad máxima

21


22/51


de responsabilidad garantizada y se identifique la relación jurídica de la queeventualmente puede nacer ,la obligación garantizada (por ejemplo: unprecontrato, del que surgirá una obligación si se llega a formalizar el futurocontrato).

Esta hipoteca, si la obligación garantizada llega a nacer, surgirá susefectos desde la fecha de la inscripción.

En el momento del nacimiento de la obligación, se hará constar en elRegistro por nota marginal, mediante la presentación del documento públicoque así lo acredite, o de un documento firmado por ambas partes ante elRegistrador, o cuyas firmas estén legitimadas notarialmente (artículos 142 y143 de la Ley Hipotecaria y 239 de su Reglamento).

c) Hipoteca en garantía de obligaciones sujetas a condición resolutoria: Adiferencia del supuesto anterior, la obligación nace desde el primermomento, pero puede llegar el caso de que se cumpla la condición,provocando la resolución de la misma y la cancelación de la hipoteca.

La hipoteca, una vez inscrita en el Registro surte todos sus efectosmientras no se haga constar en el propio Registro, el cumplimiento de lacondición.

Si el hecho que pudiera provocar el cumplimiento de la condición nollegara a producirse, se hará constar por nota marginal, convirtiéndose lahipoteca en definitiva.

Si el hecho que pudiera provocar el cumplimiento de la condición severificara, deberá acreditarse mediante la presentación del documentopúblico que así lo acredite, o de un documento firmado por ambas partesante el Registrador, o cuyas firmas estén legitimadas notarialmente.Entonces, se practicaría la cancelación de la inscripción de hipoteca(artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria y 239 de su Reglamento).

d) Hipoteca que garantiza una obligación de hacer o de dar alguna cosa que nosea dinero: Si bien puede garantizar la hipoteca esta clase de obligaciones,será necesario que sean susceptibles de convertirse en obligaciones

dinerarias (recordemos la necesidad de expresar una cantidad máxima deresponsabilidad hipotecaria), como por ejemplo, a través de laindemnización por incumplimiento. Será de aplicación lo establecido encuanto a las hipotecas futuras.

e) Hipoteca en garantía de obligaciones sujetas a cláusulas de estabilización:La finalidad de estas cláusulas es evitar los efectos de la devaluaciónmonetaria en el importe de la obligación garantizada.

Su admisibilidad deriva del artículo 219 del Reglamento Hipotecario, que

impone como requisitos:- duración mínima pactada del préstamo de tres años.

22


23/51


- Se tome alguno de los índices recogidos en el precepto.- Cantidad máxima de responsabilidad del principal, con una serie de

limitaciones.

f) Hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas: Es aquellahipoteca constituida en garantía de una obligación de carácter temporal ovitalicio, consistente en pagar de forma periódica una renta, pensión oprestación.

En su constitución deberá expresarse el acto o contrato del que deriva larenta y el plazo, modo o forma de satisfacerlo, en especial, el momento enel que deba de pagarse la última prestación o el hecho que motive suextinción.

Pueden constituirse unilateral (incluso por testamento) o bilateralmente,y su regulación deriva de los artículos 157 de la Ley Hipotecaria y 248 de suReglamento.

En relación a su cancelación, bastará que lo solicite el titular registral dela finca, una vez transcurridos seis meses desde que debiera habersesatisfecho la última prestación, siempre que del Registro no conste algunamodificación del contrato o reclamación por el pago de alguna de las rentas.Se admite pactar un plazo superior para solicitar esta cancelación, pero noexcederá de cinco años.

g) Hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito: son hipotecas quegarantizan un contrato de cuenta corriente, es decir, aquel por el que una delas partes (habitualmente una Entidad de Crédito), se obliga a poner adisposición de la otra una suma de dinero, para que pueda disponer de ellaen una sola vez, o en varias, incluso reembolsando parte o el todo de lacantidad, para volver a disponer de la misma. Así durante el plazo fijado,transcurrido el cual se procederá a la liquidación de la cuenta, determinandoel saldo a restituir, si lo hubiera.

Los artículos 153 de la Ley Hipotecaria y 246 de su Reglamento exigenque en la escritura de constitución se determine:

- Cantidad máxima de que responda la finca.- Plazo de duración.- Si el plazo es o no prorrogable, y caso de serlo, la prórroga posible y los

plazos de liquidación de la cuenta.- Los sistemas de acreditarse el saldo definitivo son:- Sistema de libretas de ejemplares duplicados, estando una en poder del

acreedor y otra en poder del deudor, o- Sistema de certificación de la Entidad acreedora; este sistema, que

requiere ser pactado expresamente, permite al acreedor fijar el saldo

definitivo, con la obligación de notificárselo al deudor, que podráoponerse en el modo previsto en los citados artículos y en la Ley de

23


24/51


Enjuiciamiento Civil.

h) Hipoteca en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador:

Son títulos al portador aquellos que no designan persona alguna comotitular del derecho documental. (Ejemplo: acciones de sociedades).

Son títulos transmisibles por endoso aquellos en que la obligación querecogen ha de cumplirse a la orden del primer tenedor del título, o, caso detransmisión, a la orden del que aparezca en el título como último adquirente.(Ejemplo: letras de cambio).

Los requisitos que para su inscripción debe contener la escritura públicavienen establecidos en los artículos 154 a 156 de la Ley Hipotecaria y 211,212 y 247 de su Reglamento:

- Número y valor de las obligaciones que se emitan y que quedengarantizadas por la hipoteca.

- Fecha o fechas de la emisión.- Plazo y forma en que han de ser amortizadas.- Autorizaciones que sean necesarias para su emisión.

En los propios títulos deberá hacerse constar la fecha y Notarioautorizante de la escritura, así como los datos de inscripción en el Registrode la Propiedad y en el Registro Mercantil, si esto último fuera necesario.

Características propias de esta hipoteca son:

- Que se constituye unilateralmente, sin necesidad de hacer constar laaceptación en el Registro de la Propiedad.

- Y, dado que, no se constituye a favor de un acreedor concreto, ya queéste es desconocido en el caso de títulos al portador, deberá expresarseque la hipoteca se constituye a favor de los tenedores presentes ofuturos de las obligaciones. En el caso de títulos endosables, deberáexpresarse el nombre del primer tomador, añadiéndose que, además, la

hipoteca se constituye a favor de los sucesivos endosatarios.- Simultaneidad de rango entre todos los tenedores de los títulos.Para su cancelación se recogen una serie de supuestos especiales

que, en definitiva, dada la facilidad de transmisión de estos títulos quellevan aparejado un crédito hipotecario, lo que pretenden es evitar queuna vez cancelada la hipoteca puedan seguir circulando con dichocrédito aparejado.

i) Hipoteca Cambiaria: Es aquella hipoteca que se constituye para asegurar, envía cambiaria, el mandato de pago contenido en una o varias letras de

cambio, ya emitidas o que se libran en el acto de su constitución, pero entodo caso aceptadas.

24


25/51


En esta hipoteca, el hipotecante será normalmente el librado aceptante,pudiendo serlo cualquier obligado cambiario. La hipoteca se constituye afavor de los tenedores actuales y futuros de las letras de cambio, y así debehacerse constar en la escritura de constitución.

En las letras de cambio garantizadas se expresará los datos relativos ala escritura de constitución y los de su inscripción en el Registro de laPropiedad.

Al igual que las hipotecas constituidas en garantía de títulostransmisibles por endoso o al portador, la Dirección General de losRegistros y del Notariado, en Resolución de 22 de Marzo de 1988, admitesu constitución unilateral, sin necesidad de aceptación.

j) Hipoteca flotante

Tras la entrada en vigor de la Ley 41/2007 de 7 de diciembre deModernización del Mercado hipotecario, se admiten un nuevo tipo dehipotecas, que denominamos flotantes.Estas hipotecas son las que se establecen en garantía de variasobligaciones diversas, sin nexo causal entre las mismas que las una, y sinque se fundan o reúnan en una nueva y única obligación resultante de unanovación; no es por tanto necesario establecer un pacto novatorio de todasellas.Son hipotecas de máximo, y se regulan por el nuevo art. 153 bis LH,introducido por la citada Ley.Estas hipotecas solo pueden establecerse a favor de entidades financierasdel art. 2 Ley 2/1981 de 25 de marzo, de Regulación del MercadoHipotecario, y a favor de las administraciones públicas; y tendrá que constaren su inscripción: su denominación, si fuera preciso, la descripción de losactos jurídicos de las que deriven las obligaciones garantizadas, la cantidadmáxima de que responde la finca, el plazo de la hipoteca y la forma decálculo del saldo final líquido garantizado.

k) Hipoteca inversa

La disposición adicional primera de la Ley 41/2007 de 7 de diciembre deModernización del Mercado Hipotecario regula una nueva figura dehipoteca, que es la hipoteca inversa.Mediante esta hipoteca, el hipotecante establece hipoteca en garantía deun préstamo o crédito sobre el inmueble que constituya su vivienda habitual,con la finalidad de obtener mediante disposiciones periódicas o únicas, lacantidad en que consista el préstamo, pero con la peculiaridad de que la

deuda no es exigible por el acreedor, y por tanto la hipoteca no se puedeejecutar, hasta el fallecimiento del prestatario o de sus beneficiarios.

25


26/51


De este modo, el deudor hipotecante obtiene una renta periódica, continuacomo propietario de su vivienda, y la deuda solo será exigible a su muerte.En el momento del fallecimiento, la deuda podrá ser pagada por losherederos del deudor, pero si no lo hicieran, el acreedor podrá ejecutar lahipoteca, pero solo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienesde la herencia.Los requisitos que establece la Ley para la válida constitución de este tipode hipotecas son:a) que el solicitante y sus beneficiarios sean mayores o iguales a 65 años.b) que el deudor disponga del préstamo o crédito mediante disposicionesperiódicas o únicas.c) que la deuda solo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutablecuando fallezca el prestatario o, si así se estipula, el último de losbeneficiarios.d) que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra dañosde acuerdo con los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de laLey 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.e) solo pueden ser concedidas por entidades de crédito y por las entidadesaseguradoras autorizadas para operar en España.f) se someten a un estricto régimen de transparencia regulado por elMinistro de Economía y Hacienda

1.2.11. Acceso al Regist ro de las cláusulas de la hipoteca.

Tal y como observamos en la práctica, las escrituras de constitución dehipoteca comprenden un número considerable de cláusulas; pero al ser uncontrato entre dos partes (hipotecante y acreedor hipotecario), sólo deben deacceder al Registro aquellas cláusulas que tengan un contenido real, es decir,que afecten a terceros, amén de las cláusulas estrictamente financieras.

Dispone el artículo 12 de la Ley Hipotecaria tras la reforma llevada a cabo porLey 41/2007 de reforma del mercado hipotecario, lo siguiente:

“En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe delprincipal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el

importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando lasobligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y suduración.Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras delas obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a lasque se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacióndel Mercado Hipotecario, en caso de calificación registral favorable de lascláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en lostérminos que resulten de la escritura de formalización.”

26


27/51


A. HIPOTECAS POSTERIORES A LA LEY 41/2007

El legislador ha hecho suya a través de la reforma del artículo 12 de la LeyHipotecaria la demanda de las entidades de crédito de una homogeneidadde la calificación de la hipoteca y de las circunstancias de su inscripción.

Por tanto con relación a las hipotecas que se constituyan a partir de laentrada en vigor de la nueva ley habrá que distinguir en la inscripción, lossiguientes tipos de cláusulas:

1.- Las que el precepto denomina de trascendencia real. Es decir lospactos de carácter real y demás cláusulas que forman parte estrictamente de lagarantía hipotecaria. Comprenden entre otras las relativas a: la extensiónobjetiva de la hipoteca respecto de la obligación, de la finca y derechoshipotecados; determinaciones procesales; estipulaciones sobre rango; pactosválidos relativos a la acción de devastación...

La inscripción de estas cláusulas será objeto de calificación registral entoda su extensión.

2.- Las que el precepto denomina cláusulas de vencimientoanticipado y demás cláusulas financieras. Son las cláusulas que configuranla obligación garantizada. Han de constar en el asiento en los mismos términosque en la escritura.

Como criterio general deben considerarse como “cláusulas financieras”que en virtud de lo dispuesto por el nuevo párrafo 2º del artículo 12 debenacceder al Registro, las indicadas en el Anexo II de la Orden ministerial de 5mayo de 1994.

Quedan aquí comprendidas:- las que identifican la obligación,

- las que determinan su importe,

- las de disponibilidad,

- las de duración,

- la forma de amortización, incluso anticipada,

- los intereses ordinarios,- los intereses de demora, (incluidos los intereses de

intereses)

- los gastos y comisiones que integran la contraprestación,

- compensación,

- imputación de pagos

- condiciones para la subrogación en la posición deldeudor

27


28/51


Las cláusulas financieras deberán recogerse en la inscripción en los términospactados en la escritura. Por ello, como regla de principio sólo debe denegarse elacceso al Registro de:

a) Aquellas cláusulas que sean contrarias a una norma imperativa.

b) Aquellas cláusulas que hayan sido declaradas nulas por sentencia

inscrita en el Registro de Condiciones Generales.Son las cláusulas denominadas abusivas. La declaración de abusividad y sunulidad corresponde a los tribunales. A raíz de la STJUE de 14 mayo 2013,la apreciación de una posible cláusula abusiva en un contrato de préstamohipotecario puede dar lugar a la suspensión de la ejecución, como seexplica más adelante, hasta que se decida sobre tal carácter. La existenciade un elenco de cláusulas abusivas, y su apreciación directa por elRegistrador facilitaría esta labor, impidiendo su inscripción a priori, yevitando de esta forma posibles suspensiones de la ejecución posteriores;sin embargo solo los Tribunales pueden declarar tal carácter.Así deberán denegarse los pactos relativos a intereses ordinarios queredondeen el interés por encima del 1/8 de punto, que fijen la variación sólo

al alza o que señalen un tipo de referencia no objetivo por incluir entodo o en parte el tipo de la propia entidad. Estos pactos son contrarios anormas imperativas o prohibitivas (disposición adicional 12ª de la Ley44/2002, artículos1256 CC, 10 LGDCU, etc). Igualmente, también a raíz dela citada sentencia, se califica por la LH como abusiva según la nuevaredacción del art. 114 LH, los intereses de demora en las hipotecasconstituidas sobre la vivienda habitual, que sean tres veces superiores alinterés del dinero, así como el pacto por el que se establezca sucapitalización.Dentro de las cláusulas financieras están las de vencimientoanticipado. Han de ser calificadas y reproducidas, en su caso, en suliteralidad, salvo que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas

(por ejemplo, la de vencimiento anticipado por actos dispositivos sobre lafinca, - salvo en la hipoteca inversa en que la Ley 41/2007 sí laadmite), ya que el pacto infringe normas imperativas como los artículos 27y 107.3 de la Ley Hipotecaria. De igual, forma, de la nueva redacción del art.693 LEC (tras la Ley 1/2013 de protección deudor hipotecario), se deduceque un pacto de vencimiento anticipado por incumplimiento de menos detres plazos sería también abusivo.

3. Finalmente están las cláusulas que son completamente ajenas alRegistro de la Propiedad y cuya publicidad registral no sólo no está prevista en laley, sino que carece de todo interés y nadie la pretende (cláusulas de afianzamiento,otorgamiento de poderes, advertencias notariales, informaciones tributarias o sobrela ley de protección de datos, pactos de sumisión a juez o tribunal, obtención desegundas copias, etc.). Estas cláusulas, en la medida en que no son cláusulasfinancieras y carecen de relación con el derecho real de hipoteca, no accederán alRegistro, tendrán eficacia puramente obligacional y el registrador las debe denegarpor carecer de trascendencia real.

B. HIPOTECAS ANTERIORES A LA LEY 41/2007Seguirán sometidas a la doctrina tradicional de la DGRN en materia de

cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras.En este sentido, las cláusulas obligacionales sólo producirán efectos

entre partes, no accediendo al Registro, y no se inscribirán, tampoco, ni

siquiera como publicidad noticia, aquellas cláusulas financieras que carezcande trascendencia real

Son varias las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y delNotariado que establecían una sistematización de cuales eran inscribibles ycuales no, destacando la Resolución de 20 de mayo de 1987. 28


29/51


A modo de ejemplo exponemos cuáles de esas cláusulas NO eraninscribibles, por su carácter obligacional:

A) Cláusulas de vencimiento anticipado por las siguientes causas:

- por comprobarse inexactitud en los datos del prestatario.- por no inscribirse la hipoteca en el Registro en un plazo determinado.- por enajenar el deudor la finca sin consentimiento del acreedor, y en

general toda prohibición de disponer encubierta.- por incumplir el deudor “cualquier obligación con el acreedor”.- por ser declarado el deudor en quiebra, concurso o suspensión.- por despacharse mandamiento de embargo sobre la finca.- por devenir incapaz el deudor, o por su fallecimiento.- por expropiación forzosa de la finca hipotecada.- por no subrogarse el futuro adquirente en la obligación personal

garantizada.- por arrendar la finca, salvo que se arriende por renta que pueda

disminuir gravemente el valor de la finca.- por no asegurar la finca hipotecada, dejándose en manos del acreedor

la determinación de la entidad aseguradora.- por sufrir la finca deterioro, salvo que se determine el modo en el que

ha de quedar acreditada la disminución del valor de la finca.- por impago de tributos que afecten a la finca hipotecada. Sí que sería

inscribible, si los especificara, y se tratara de aquellos que tenganpreferencia de cobro sobre la hipoteca.

- por no destinar el propietario el importe del préstamo al fin para el quese había concedido. Sí sería inscribible si la finalidad constase en laescritura, y ésta se refiera a la propia finca hipotecada.

B) Pactos relativos a intereses y costas no inscribibles:

- los que engloban intereses remuneratorios con los moratorios.- los que engloban intereses y costas.- pacto de anatocismo, por el que los intereses vencidos y no pagados

se acumulan al capital para devengar nuevos intereses.- cláusula fijando cuotas de amortización de capital e intereses sinexpresar la parte correspondiente a cada uno, ni determinar el criteriopara su cuantificación.

C) Otros pactos y cláusulas no inscribibles:

- los que obligan al deudor del cuidado y conservación de la finca.- los que obligan a pagar los gastos del contrato.- los que obligan a pagar COMISIONES.

- los que obligan a no constituir ulteriores hipotecas.- el de obtener segundas copias con fuerza ejecutiva.

29


30/51


- pacto comisorio.- los que determinan la imputación de pagos.

1.2.12. Responsabilidad personal y real del derecho de hipoteca.

Ejercicio de acciones.

Cuando por la inscripción en el Registro de la Propiedad nace el créditohipotecario, surge una figura compuesta de:

• Crédito: mediante el cual el acreedor goza de una acción personal y eldeudor soporta una responsabilidad personal e ilimitada.

• Hipoteca: de la cual surge a favor del acreedor una acción real, y eldeudor soporta una responsabilidad real, que se centra en la finca

hipotecada.Por ello deberíamos distinguir:

I. Cuando el deudor es el propietario de la finca: en este caso el acreedortiene a su favor la acción personal contra todo el patrimonio del deudor y laacción real contra la finca hipotecada.

II. Cuando el propietario de la finca no es el deudor (hipotecante no deudor otercer poseedor de la finca): en este caso el deudor responderá con todossus bienes presentes y futuros, pero el hipotecante no deudor o el tercer

poseedor sólo responden con la finca hipotecada hasta el máximo deresponsabilidad fijado en la hipoteca.

Una excepción a esta regla general es la derivada del artículo 140 de laLey Hipotecaria, que recoge la posibilidad de pactar en la constitución de lahipoteca que la obligación se haga efectiva solamente sobre los bieneshipotecados; de este modo el acreedor no podrá hacer uso de la acciónpersonal contra el resto del patrimonio del deudor.

Destaca un supuesto especial respecto al tercer poseedor de la finca

hipotecada, previsto en el artículo 118 de la Ley Hipotecaria, y es que éste sóloresponderá por la cantidad garantizada por la hipoteca (es decir mediante elejercicio por parte del acreedor de la acción real), salvo que convenga, con eldeudor que le ha vendido la finca, subrogarse en la responsabilidad personal,en cuyo caso responderá del total de la deuda (es decir mediante el ejerciciopor parte del acreedor de la acción personal).

Si el acreedor consiente esta subrogación, el deudor vendedor quedaráentonces libre de toda obligación.

30


31/51


Otro supuesto especial, recogido en el mismo artículo, es cuando en latransmisión de una finca hipotecada no se pactó la transmisión de la obligacióngarantizada, pero el comprador descuenta o retiene del precio de la venta elimporte de la obligación. En este caso, como el vendedor no queda desligadode la obligación, si el acreedor se dirige contra él, deberá de abonarle elimporte de la obligación; pero a continuación, el vendedor se subroga en laposición del acreedor y podrá dirigirse contra el comprador por la cantidadretenida o descontada.

Ejercicio de acciones.

Antes de entrar en el estudio del ejercicio de la acción personal y real,destacamos el ejercicio de la acción de devastación.

Es la acción de que dispone el acreedor hipotecario, con anterioridad ala ejecución hipotecaria, para que en caso de deterioro de la finca hipotecadapor causa imputable al propietario (ya sean daños en la propia finca o inclusosu arrendamiento en condiciones que disminuyan su valor) pueda solicitar

judicialmente una actuación tendente a evitar este daño o deterioro e inclusouna administración judicial (artículo 117 de la Ley Hipotecaria).

El ejercicio de la acción personal contra el deudor se sustanciará deconformidad con las reglas procedimentales generales previstas en la Ley deEnjuiciamiento Civil, no obstante, vamos a centrar el estudio en el ejercicio dela acción real.

El ejercicio de la acción real puede llevarse a cabo judicial oextrajudicialmente, tal como recoge el artículo 129 de la Ley Hipotecaria:

A) Ejercicio judicial de la acción real hipotecaria: Sin perjuicio de su posiblesustanciación a través del procedimiento general de ejecución (tal comorecoge el artículo 126 de la Ley Hipotecaria), o del procedimientodeclarativo ordinario, dada su repercusión registral, destaca elprocedimiento especial de ejecución hipotecaria regulado en los artículos

681 a 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y los artículos 129 a 136 de laLey Hipotecaria.

Son requisitos esenciales para la sustanciación de este procedimiento:- Que exista una hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad.- Que en la escritura de constitución y posterior inscripción se determine

el valor de tasación de la finca, para que sirva de tipo para la subasta,que no podrá ser inferior en ningún caso al 75 % del valor señalado entasación (art. 682.2.1º, tras Ley 1/2013 de 14 mayo).

- Que igualmente se determine un domicilio para practicar los

requerimientos y notificaciones al deudor.El procedimiento comenzará mediante la interposición por el acreedor de

la demanda, que deberá ser dirigida contra el deudor, y caso de existir,

3

1


32/51


también contra el hipotecante no deudor o tercer poseedor de la fincahipotecada.

Los pasos del procedimiento son:

1. El Juez, si así lo estima, dictará Auto en que se despache ejecución , ordenandoque se requiera de pago al deudor, y en su caso, al hipotecante no deudor otercer poseedor. (Artículo 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

2. En general, el Juez denegará el despacho de ejecución cuando aprecie que algunade las cláusulas incluidas en el título ejecutivo pueda ser abusiva (arts. 552, y 561LEC, tras la Ley 1/2013 de 14 mayo de protección deudores hipotecarios). Enconcreto en la ejecución de bienes hipotecados, el deudor ejecutado podrá formularoposición fundada en el carácter abusivo de una cláusula contractual queconstituya el fundamento de la ejecución (art. 695.1.4ª, tras Ley 1/2013 de 14mayo). Formulada oposición, el Secretario judicial suspenderá la ejecución yconvocará a las partes a una comparecencia ante el Tribunal, debiendo mediar 15días desde la citación (art. 695.2 LEC). Si se estima la causa de oposición deexistencia de una cláusula abusiva, se acordará el sobreseimiento de la ejecución,si esa cláusula fundamenta la misma. En otro caso, se continuará con la ejecución

con la inaplicación de la cláusula (art. 695.3 LEC).3. Cuando el Juez despache ejecución, reclamará del Registradorcertificación de dominio y cargas de la finca hipotecada; éste hará constar suexpedición mediante nota al margen de la inscripción de hipoteca. Esta notamarginal es de gran importancia, porque impide cancelar la hipoteca por causadistinta de la propia ejecución en tanto no se cancele la nota marginal pormandamiento judicial (artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).Una vez expedida la certificación, el Registrador notificará la existencia delprocedimiento a los titulares de derechos que consten en asientos posteriores al dehipoteca, con la finalidad de permitir darles parte en el procedimiento. Estanotificación no será necesaria realizarla a los titulares de derechos inscritos

después de expedida la certificación, porque por la nota marginal ya pudieron tenerconocimiento del procedimiento. Pese a la importancia de estas notificaciones,su omisión no será obstáculo que impida la inscripción.

4. El Juez, si así lo estima, podrá otorgar al acreedor, si éste lo solicita, laadministración o posesión interina de la finca hipotecada (artículo 690 de la Leyde Enjuiciamiento Civil).

5. Es necesario destacar que este procedimiento es de aplicación también en elcaso en el que la obligación garantizada deba hacerse efectiva por plazos, si sedejara de pagar tres plazos mensuales o un número de cuotas equivalente a unplazo de tres meses, y este pacto constara inscrito en el Registro. Puede pactarsetambién que el impago de tres plazos produzca el vencimiento no sólo del plazo

incumplido sino de toda la obligación garantizada, tal como determina el artículo693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.En este caso, el acreedor puede permitir que, sin perjuicio de que la ejecución severifique por la totalidad de la deuda, el deudor evite la subasta consignando lacantidad adeudada por capital e intereses.Si se trata de la vivienda habitual, el deudor puede hacer uso de esta facultad,incluso sin el consentimiento del acreedor. Pudiendo hacerlo en dos o másocasiones siempre que medie al menos tres años entre la fecha de liberación y elnuevo requerimiento de pago.

6. A continuación, se verificará la subasta judicial de la finca hipotecada, conarreglo a las siguientes reglas, (Artículo 691 de la Ley de EnjuiciamientoCivil, que remite a la regulación general de las subastas de bienes inmuebles, delosarts. 669 y ss LEC, modificados por RDLey 8/2011 de 11 de julio, y de nuevomodificados por la Ley 1/2013 de 14 de julio de medidas para reforzar laprotección a los deudores hipotecarios):

32


33/51

Derechos reales (I)

- si las posturas son igual o superiores al 70% del valor de tasación, seadjudicará al mejor postor.

- si las posturas son inferiores al 70%, se permite al ejecutado que presente untercero que mejore la oferta; si no lo hace, el ejecutante en el plazo de 5 díaspuede pedir que se le adjudique el inmueble por el 70

% de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos,siempre que esta cantidad sea superior al 60% de su valor de tasación y a lamejor postura; si tampoco hace uso de este derecho, se adjudica al mejorpostor, siempre que supere el 50%.

- si no hubiera postores, el acreedor podrá pedir la adjudicación delinmueb le , cuando no se t ra te de la v i v ienda hab i tua l de ldeudor , por el 50% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o porla cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se trata de la viviendahabitual del deudor, la adjudicación se hará por el 70% del valor por el que elbien hubiera salido a subasta, o si la cantidad que se le deba por todos losconceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 %.

7. El precio obtenido en la subasta se destinará (672 LEC y 654 LEC):- Si la finca pertenece al hipotecante no deudor o al tercer poseedor, se

destinará a pagar al acreedor hipotecario lo que se le deba por principal,intereses y costas, siempre que no exceda de la cantidad máxima deresponsabilidad hipotecaria.Si existiere remanente de dinero, se depositará a disposición de los titularesde derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado.Después de satisfechos los acreedores posteriores se entregará el sobranteal propietario del bien hipotecado.

- Si la finca subastada pertenece al propio deudor, se aplicará lo dispuesto en el

apartado anterior, pero una vez satisfechos los acreedores posteriores, elremanente se entregará al acreedor ejecutante, para que acabe de versatisfecho su crédito.

- Si el precio obtenido en la ejecución fuera insuficiente para saldar toda lacantidad por la que se hubiere despachado ejecución mas los intereses ycostas devengados, dicha cantidad se imputará de la siguiente forma:intereses remuneratorios, principal, intereses moratorios, costas y gastos. ElTribunal expedirá certificación del precio de remate y de la deuda pendientepor todos los conceptos, distinguiéndolos.

- Cuando con el precio obtenido en la ejecución fuera insuficiente para cubrir elcrédito, el ejecutante podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad

que falte y contra quienes proceda y la ejecución proseguirá con arreglo a lasnormas ordinarias de toda ejecución (art. 579 LEC). Pero si el bien ejecutadofuera la vivienda habitual, si a pesar de adjudicarse al acreedor, su importe nofuera suficiente para cubrir la deuda, continuara la ejecución conforme a loque se acaba de explicar, pero el ejecutado quedara liberado si en el plazode 5 años queda cubierta su responsabilidad por el 65% de la cantidad totalque quedara pendiente, o si satisface el 80% en un plazo de 10 años (art.579.2 LEC).

8. Una vez finalizado el procedimiento, se deberá presentar en el Registro de laPropiedad el testimonio del auto de adjudicación, acompañado delmandamiento judic ial de cancelación de cargas, que podrán constar en un solo

documento.Del testimonio debe resultar: a) el requerimiento inicial al deudor, hipotecante nodeudor o tercer poseedor; b) también debe resultar la notificación a titulares dederechos inscritos posteriores a la hipoteca, pero previos a la expedición de lacertificación;

33


34/51


c) que lo entregado al acreedor no excede del límite de la coberturahipotecaria; d) que el importe de lo vendido fue igual o inferior al crédito del

actor, o caso de ser superior, que se consignó el exceso a disposición delos acreedores posteriores.

En base al mismo, se inscribirá la adjudicación, y se procederá acancelar la inscripción de hipoteca, así como las cargas, gravámenes, einscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ella. Asíresulta de los artículos 132 a 134 de la Ley Hipotecaria.

9. El Registrador debe notificar al Juez ante el que se sustancie unprocedimiento ejecutivo, la extensión de asientos que perjudiquen a lacancelación. (Artículo 135 de la Ley Hipotecaria).

B) Ejecución extrajudicial de la acción real hipotecaria: Este procedimiento,tras una fase de dudas acerca de su posible inconstitucionalidad, vieneactualmente admitido por el artículo 129 de la Ley Hipotecaria y la Ley deEnjuiciamiento Civil, al permitir la venta extrajudicial del bien hipotecado, através del Notario competente para actuar en el lugar de situación de lafinca hipotecada, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada.

Para que pueda llevarse a cabo será necesario que se haya pactado enla escritura de constitución de hipoteca, y que en la misma:

- Se fije el valor de tasación de la finca, para que sirva de tipo en lasubasta. (No puede ser distinto del pactado para el procedimiento

judicial, y no podrá ser inferior al 75% del valor de tasación).- Se fije un domicilio del hipotecante a efecto de requerimientos y

notificaciones. (No puede ser distinto del pactado para el procedimiento judicial).

- Se determine la persona que en su día haya de otorgar la escritura deventa de la finca en representación del hipotecante, pudiéndosedesignar al propio acreedor.

- La cláusula por la que se pacte la sujeción a este procedimiento consteseparada de las restantes estipulaciones de la escritura.

Este procedimiento aparece regulado en los artículos 234 a 236-O delReglamento Hipotecario. Los pasos a seguir para su tramitación son:

• Se iniciará mediante requerimiento al Notario, acompañando laescritura de constitución de la hipoteca, con la nota de despachoacreditativa de su inscripción o nota simple informativa que la acredite;también deberá presentarse documento que determine cuál es lacantidad adeudada por intereses, caso de haberse pactado un tipovariable.

• Examinados los documentos por el Notario, si resultan cumplidos losrequisitos legales, solicitará del Registro de la Propiedad certificación

34


35/51


literal de la última inscripción de dominio y de la de hipoteca, así como unarelación de cargas y gravámenes existentes sobre la finca. El Registrador haráconstar por nota al margen de la inscripción de la hipoteca la expedición de lamisma, así como el Notario ante el que se sigue el procedimiento, y siposteriormente se procediera a cancelar tal hipoteca deberá de notificársela al

mismo.• Si de la certificación no resultan obstáculos, el Notario requerirá de pago al

deudor, y si éste no procede al pago en el plazo de diez días, notificará elinicio del procedimiento al titular registral (si es distinto del deudor), y a lostitulares de cargas y asientos posteriores a la hipoteca que se ejecuta, con lafinalidad de que puedan intervenir en la subasta o pagar antes la cantidadgarantizada por la hipoteca.

Cuando el Notario considere que alguna de las cláusulas del préstamohipotecario pueda ser abusiva lo pondrá en conocimiento del deudor y delacreedor. Y en todo caso suspenderá la venta extrajudicial cuando se hubieraplanteado ante Juez competente el carácter abusivo de dichas cláusulascontractuales.

• Transcurridos treinta días desde el requerimiento y las notificaciones sinhaberse pagado la obligación garantizada se procederá a la subasta de lafinca ante el Notario, previos los anuncios que exige el ReglamentoHipotecario. Se pueden verificar hasta tres subastas, permitiéndose al acreedorconcurrir como postor; si todas ellas quedaran desiertas, el Notario dará porterminado el procedimiento.

• Finalizada la subasta, el adjudicatario consignará el precio del remate, que sedestinará a pagar al acreedor hasta el máximo de la responsabilidadhipotecaria. El sobrante, si lo hubiere, se consignará a favor de los

acreedores posteriores, y en otro caso se entregará al dueño de la finca.• Finalmente, el Notario protocolizará el acta correspondiente y se procederá alotorgamiento de la escritura pública por el adjudicatario y el dueño de la finca opersona designada (a la que nos hemos referido más arriba).

• Su presentación en el Registro será título bastante para obtener la inscripción afavor del adjudicatario, así como la cancelación de la inscripción de la hipotecaejecutada y de todas las cargas y gravámenes posteriores a la misma.

Subastas electrónicas:A partir de la Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativaen el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil, se permite la

realización de las subastas de bienes hipotecados, tanto judicial comoestrajudicial, de forma electrónica a través del Portal de subastaas del Ministeriode Justicia.

1.2.13. Extinción de las hipotecas. Cancelación. Prescripción ycaducidad. Extinc ión de las hipotecas.

Si bien es cierto que la extinción de la hipoteca produce sus efectos entreacreedor y deudor sin necesidad de constancia registral, para que pueda surtir efectosrespecto de terceros será necesario la cancelación de la inscripción de hipoteca. Asíresulta de los artículos 76 y 144 de la Ley Hipotecaria.

Las causas de la extinción de la hipoteca pueden ser:

• Consentimiento unilateral de la persona a cuyo favor está constituida.• Consentimiento bilateral entre el acreedor y el propietario de la fincahipotecada. 35


36/51


• Cuando ha sido objeto de ejecución hipotecaria, como hemos visto en elapartado anterior.

• Cuando ha sido objeto de ejecución una hipoteca anterior, comoconsecuencia del mandamiento judicial de cancelación de cargas ygravámenes posteriores.

• Cuando se cumpla la obligación garantizada, ya sea por pago,condonación de la deuda, compensación o novación.

• Cuando se produzca confusión de derechos, por llegar a ser el titular dela finca hipotecada el acreedor hipotecario.

• Según el objeto:- la hipoteca del derecho de usufructo, por la extinción de éste por un

hecho ajeno a la voluntad del usufructuario.- La hipoteca del derecho de hipoteca, por la extinción de la hipoteca

primera.- La hipoteca sobre concesiones administrativas se extingue al

resolverse el derecho del concesionario.- La hipoteca sobre bienes litigiosos se extingue cuando la sentencia

estima la demanda.- La hipoteca sobre bienes sujetos a condición resolutoria, cuando se

cumple la condición.• Por caducidad y cancelación.

Cancelación.

El artículo 136 de la Ley Hipotecaria determina que la cancelación de lasinscripciones de hipoteca se regirá por las reglas generales establecidas paralas cancelaciones en la legislación hipotecaria.

Destaca la indivisibilidad de la hipoteca, que en materia de cancelaciónsupone que la hipoteca subsiste íntegra, mientras no se cancele, sobre latotalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligacióngarantizada. De igual modo, también subsiste sobre cualquier parte de losbienes que se conserve, aunque la restante parte hubiera desaparecido. Asíresulta del artículo 122 de la Ley Hipotecaria.

La cancelación se llevará a cabo:

• Si se extingue por renuncia del acreedor o por acuerdo entre éste y titularde la finca, o por extinción de la obligación garantizada, se requeriráescritura pública en la que preste su consentimiento el acreedor, o susherederos, o sus representantes. (Artículo 82 de la Ley Hipotecaria).

• Si se extingue en virtud del procedimiento de ejecución ordinaria ohipotecaria, mediante el mandamiento judicial de cancelación de cargas, ola escritura pública, según se trate del procedimiento judicial o del

extrajudicial.• Si la causa es la confusión de derechos, se practicará la cancelación, a

36


37/51


solicitud del interesado, en el mismo asiento del que resulte la extinción.• Si la causa es la extinción del usufructo objeto de la hipoteca, mediante la

presentación del documento fehaciente que lo acredite.• Si se trata de hipotecas sobre concesiones administrativas, con la

presentación del título que determine la extinción del derecho delconcesionario, y del documento que acredite la consignación de la posibleindemnización al concesionario.

• E

Tema 6 Definitivo.2015

Documents

Transcript of Tema 6 Definitivo.2015