Trabajo Fin de Máster - Servidor de la Biblioteca de...

ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE INGENIERÍA Universidad de Sevilla

Camino de los Descubrimientos, s/n 41092 SEVILLA

Trabajo Fin de Máster Máster Universitario en Organización Industrial y gestión de Empresas

(M.O.I.G.E.)

Autor: Fernando Piruat Palomo Tutor: Adolfo Crespo Márquez

Departamento de Organización Industrial Escuela Superior de Ingeniería

Universidad de Sevilla Sevilla, noviembre 2016

Integración del Building Information Modeling (BIM) con la práctica del Facility Management (FM).

Mejora de procesos de toma de decisiones en mantenimiento.

Integración del Building Information Modeling (BIM) con la práctica del Facility Management (FM). Mejora de procesos de toma de decisiones en mantenimiento.

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“You never change things by fighting the existing reality. To change something, build a new model that makes the existing model obsolete.”

Buckminster Fuller (1895-1983)

“Nunca cambies las cosas luchando contra la realidad existente. Para cambiar algo, construye un nuevo modelo que haga obsoleto el modelo existente.”

Buckminster Fuller (1895-1983)


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CONTENIDO

1. INTRODUCCIÓN Y OBJETIVOS .................................................................................................................................. 7

1.1. INTRODUCCIÓN AL TFM ........................................................................................................................................... 7

1.2. OBJETIVOS DEL TFM ................................................................................................................................................. 7

1.3. RESUMEN DEL TFM .................................................................................................................................................. 8

Building Information Modeling (BIM) ...................................................................................................................... 8

Integración de BIM y Facility Management (FM) .................................................................................................... 9

Aplicación de BIM a la gestión del mantenimiento................................................................................................ 10

2. BUILDING INFORMATION MODELING (BIM) .......................................................................................................... 11

2.1. UK. UNA REFERENCIA MUNDIAL ............................................................................................................................ 11

2.2. LAS ICT EN LOS PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN ................................................................................................... 11

2.3. DEFINICIÓN Y CONCEPTO DE BIM .......................................................................................................................... 12

Definición ............................................................................................................................................................... 12

Concepto ................................................................................................................................................................ 12

Proceso y flujo de trabajo ...................................................................................................................................... 12

2.4. ANTECEDENTES DEL BIM ........................................................................................................................................ 12

Building Description Systems (BDS) ....................................................................................................................... 13

Building Product Model (BPM) ............................................................................................................................... 13

Generic Building Model (GBM) .............................................................................................................................. 13

Building Information Modeling (BIM) .................................................................................................................... 14

2.5. EL MODELO BIM ..................................................................................................................................................... 15

Edificios nuevos y edificios existentes .................................................................................................................... 15

Level of Development (LOD) ................................................................................................................................... 15

El proceso BIM frente al proceso tradicional ......................................................................................................... 16

Software experto ................................................................................................................................................... 17

2.6. BIM EN LA INDUSTRIA AEC ..................................................................................................................................... 17

El desarrollo del modelado 3D ............................................................................................................................... 17

Tipologías edificatorias en la aplicación de BIM .................................................................................................... 17

BIM en proyectos de nueva construcción .............................................................................................................. 18

2.7. BIM Y EL CICLO DE VIDA DE LOS EDIFICIOS ............................................................................................................ 18

La curva de MAC LEAMY ........................................................................................................................................ 18

Los costes operacionales ........................................................................................................................................ 19

2.8. EL BIM EXECUTION PLAN ....................................................................................................................................... 19

Los proyectos de colaboración Público-Privada ..................................................................................................... 20

Desarrollo del Plan de Ejecución BIM en el contexto público-privado ................................................................... 20

Buenas prácticas en el contexto público-privado................................................................................................... 20


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Marco de desarrollo del BIM Execution Plan ......................................................................................................... 20

2.9. LA PUESTA EN VALOR DE BIM: LA OBTENCIÓN DE BENEFICIOS............................................................................. 23

La tecnología BIM no tiene ningún valor inherente ............................................................................................... 24

Los beneficios de BIM surgen cuando se permite a personas y organizaciones hacer las cosas de manera

diferente. ................................................................................................................................................................ 24

Sólo los directores del negocio y los usuarios pueden liberar los efectos de BIM. ................................................. 24

Todos los proyectos BIM tienes resultados, pero no todos los resultados son beneficios. .................................... 24

Los beneficios deben ser activamente gestionados para que puedan ser obtenidos. ........................................... 24

2.10. BIM PARA LA SOSTENIBILIDAD EN EDIFICACION .................................................................................................. 24

El problema de definir la sostenibilidad ................................................................................................................. 24

Métricas para la sostenibilidad .............................................................................................................................. 25

Sostenibilidad social ............................................................................................................................................... 25

Un enfoque integrado ............................................................................................................................................ 26

BIM y el desarrollo de la tecnología para la sostenibilidad ................................................................................... 26

3. INTEGRACION DE BIM Y FACILITY MANAGEMENT (FM) ......................................................................................... 28

3.1. BIM EN LA FASE DE EXPLOTACION (POSTCONSTRUCCION) ................................................................................... 28

Los costes de la fase operacional ........................................................................................................................... 28

Necesidad de operar eficientemente ..................................................................................................................... 28

Planificación estratégica de las operaciones ......................................................................................................... 28

Beneficios de BIM en la fase de explotación .......................................................................................................... 29

Áreas de aplicación del BIM a FM .......................................................................................................................... 29

Definición de los requerimientos de datos para la gestión de instalaciones con BIM. .......................................... 30

3.2. BIM Y FACILITY MANAGEMENT (FM) ..................................................................................................................... 31

Definición y concepto de Facility Management (FM) ............................................................................................ 31

El déficit de documentación de los edificios ........................................................................................................... 32

Uso potencial de BIM para FM .............................................................................................................................. 32

3.3. INTEGRACIÓN DE BIM CON FACILITY MANAGEMENT (FM) ................................................................................... 33

El proceso de adopción de BIM para FM................................................................................................................ 33

Un proceso de gestión de cambio .......................................................................................................................... 34

Beneficios ............................................................................................................................................................... 34

Desafíos.................................................................................................................................................................. 34

Barreras ................................................................................................................................................................. 35

La obtención de los beneficios de la integración ................................................................................................... 36

La falta de demanda de BIM por FM ..................................................................................................................... 37

3.4. INTEROPERABILIDAD Y TRANSFERENCIA DE INFORMACIÓN ................................................................................. 37

Interoperabilidad entre las tecnologías BIM y las tecnologías FM actuales (CAFM) ............................................. 37

Procesos de transferencia de información ............................................................................................................. 38


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La actualización de los datos del modelo BIM ....................................................................................................... 38

Gestión de la información y la tecnología .............................................................................................................. 39

3.5. CASOS REALES DE APLICACIÓN EN FM ................................................................................................................... 39

La escasez de casos de estudio .............................................................................................................................. 39

Casos ...................................................................................................................................................................... 40

Northumbria University’s city campus ................................................................................................................... 40

3.6. BIM PARA EDIFICIOS EXISTENTES ........................................................................................................................... 41

Nivel de Desarrollo (LOD) ....................................................................................................................................... 42

Aspectos técnicos ................................................................................................................................................... 42

4. APLICACIÓN DE BIM A LA GESTIÓN DEL MANTENIMIENTO ................................................................................... 46

4.1. LA NECESIDAD DE PLANIFICAR EL MANTENIMIENTO ............................................................................................ 46

Operación y mantenimiento (O&M) ...................................................................................................................... 46

Mantenimiento reactivo y planificado ................................................................................................................... 46

Planificación del mantenimiento ........................................................................................................................... 46

4.2. MODELO BIM PARA EL MANTENIMIENTO ............................................................................................................. 47

El desafío de la implementación y el mantenimiento del modelo BIM .................................................................. 47

Captura de la información de diseño y construcción ............................................................................................. 47

Datos requeridos para el mantenimiento .............................................................................................................. 48

Actualización de la información del modelo .......................................................................................................... 48

Recuperación de la información desde BIM a CMMS/CAFM ................................................................................. 49

4.3. APORTACIÓN DE BIM A LA GESTIÓN DEL MANTENIMIENTO ................................................................................. 49

Visualización y análisis espacial ............................................................................................................................. 49

Localización de componentes ................................................................................................................................ 50

Facilitación del acceso a datos en tiempo real ...................................................................................................... 50

Exactitud de registros de información geométrica ................................................................................................ 50

Creación de activos digitales .................................................................................................................................. 50

Herramientas comerciales ..................................................................................................................................... 51

4.4. TOMA DE DECISIONES DE MANTENIMIENTO ........................................................................................................ 51

Decisiones de mantenimiento ................................................................................................................................ 51

Patrones de averías y análisis de las relaciones espaciales. Caso de estudio ........................................................ 51

Diseño para mantenibilidad con herramientas BIM .............................................................................................. 54

Diseño para la accesibilidad en el mantenimiento ................................................................................................ 54

5. RESULTADOS ......................................................................................................................................................... 55

5.1. RESULTADOS .......................................................................................................................................................... 55

5.2. DISCUSION DE LOS RESULTADOS ........................................................................................................................... 56

El ciclo de gestión del mantenimiento y sus herramientas de soporte .................................................................. 56

Identificación de los resultados con cada una de las fases del ciclo de mantenimiento ........................................ 57


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6. CONCLUSIONES ..................................................................................................................................................... 59

6.1. INTEGRACIÓN DE BIM CON LA PRÁCTICA DE FM ................................................................................................... 59

6.2. APLICACIÓN DE BIM A LA GESTIÓN DEL MANTENIMIENTO ................................................................................... 59

ANEXOS ..................................................................................................................................................................... 61


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1. INTRODUCCIÓN Y OBJETIVOS

1.1. INTRODUCCIÓN AL TFM

El presente trabajo aborda la Integración del Building Information Modeling (BIM) con la práctica del Facility Management (FM), tomando como base una selección de dieciséis artículos y una tesis doctoral, todos ellos publicados por diferentes revistas especializadas entre 2010 y 2016. Casi todos los artículos incorporan los términos (keywords) BIM y FM. El trabajo se divide en tres bloques principales, el primer bloque (epígrafe 2) presenta, a modo de antecedente, todos los aspectos relacionados con el modelo y el proceso BIM, estos son, su definición y concepto, antecedentes dentro del campo de las ICT, el modelo BIM, BIM en la industria de la construcción, BIM y el ciclo de vida de los edificios y el Plan de Ejecución BIM. Se añaden, para terminar, los aspectos de la obtención de beneficios en el uso de BIM y su relación con el asunto de la sostenibilidad, tan presente en cualquier discusión ligada a la edificación. El segundo bloque (epígrafe 3) se aborda el FM y su integración con BIM, centrando el estudio en las fases de post-construcción, diferenciando esta problemática de la de planificación, diseño y construcción. Dentro de estas fases se distinguen, por un lado, las de operación y mantenimiento (O&M) y, por otro, las relacionadas con las etapas finales del ciclo de vida, como la demolición. Se aborda la descripción del FM y las actividades que lo integran, al mismo tiempo que se hace alusión a los beneficios que podría aportar BIM. Posteriormente se aborda la cuestión de la integración de BIM y FM y se profundiza en el proceso implícito de “gestión del cambio” que supone dicha integración. A continuación, se enuncian y describen los principales beneficios, desafíos y barreras. También se analizan las causas por las que BIM no es demandado suficientemente por el mundo del FM. Se enuncian algunos casos reales de aplicación al FM y se hace notar la escasez de los mismos en comparación con la fase de construcción. Se presentan los resultados de uno de ellos, referido al edifico de un campus universitario. Y, finalmente, se expone la problemática particular de la creación del modelo BIM para edificios existentes. El tercer bloque (epígrafe 4) se centra en los beneficios que puede aportar BIM para la gestión del mantenimiento. Más concretamente, se describe la necesidad de planificar el mantenimiento para aumentar su eficiencia frente a la situación actual en la que el mantenimiento reactivo es el más habitual. Se analizan las particularidades de los modelos BIM para mantenimiento y su relación con los sistemas de gestión de mantenimiento (CMMS) y de gestión de activos (CAFM). Se aborda la cuestión de la mejora de los procesos de toma de decisiones, incluso se presentan los resultados de un caso real en que se enlazó el sistema CMMS con un BIM del mismo edificio. Se trata, para terminar, el problema del “diseño para la mantenibilidad”. El epígrafe 5 presenta los resultados del bloque anterior, destacando siete beneficios del uso del modelo BIM para la gestión del mantenimiento. Se presenta una discusión de estos resultados identificándolos con una o más fases de denominado Ciclo de Gestión del Mantenimiento y/o sus Herramientas de Soporte [19]. El Epígrafe 6 presenta las conclusiones, por un lado, de la integración de BIM y FM y, por otro, del uso de BIM para la Gestión del mantenimiento.

1.2. OBJETIVOS DEL TFM

El primer objetivo del presente trabajo es mostrar todos los aspectos relacionados con BIM y con la integración de BIM y FM que se recogen en los diferentes artículos, con mayor o menor repetición, y presentar de forma ordenada la información, para ofrecer una visión global y actualizada sobre estas materias. Información, por otra parte, muy dispersa ya que cada artículo hace referencia exclusivamente a uno o varios aspectos particulares del BIM y/o de la integración BIM-FM. Por otro lado, en un recorrido expositivo que pretende ir de lo general a lo particular, se ha relacionado el BIM con el ciclo de vida de los edificios, con las fases de diseño y construcción, con la fase de post-construcción, con las operaciones y, finalmente, con la gestión del mantenimiento. De este modo, el segundo objetivo de este trabajo ha sido identificar


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los beneficios concretos del uso de BIM para la Gestión del Mantenimiento que puedan justificar el enorme esfuerzo de la integración de los sistemas CMMS y CAFM con el modelo BIM, especialmente, cómo puede beneficiar dicha integración a las decisiones de mantenimiento. Dando un paso más, los resultados obtenidos se identifican con las diferentes fases del modelo del Ciclo de Gestión de Mantenimiento [19].

1.3. RESUMEN DEL TFM

Building Information Modeling (BIM)

El modelo BIM. La tecnología de la información de la comunicación (ICT) ha introducido el modelado de la información del edificio (BIM) para manejar proyectos de construcción con eficacia y eficiencia. BIM representa el desarrollo y uso de modelos n-dimensionales (n-D) generados por ordenador para simular la planificación, diseño, construcción y operación de una instalación. BIM ayuda a los arquitectos, ingenieros y constructores a visualizar lo que se construirá en un entorno simulado y a identificar posibles problemas de diseño, construcción u operación. Es necesaria la creación de estándares BIM para permitir el intercambio de datos con otros softwares. BIM en la industria AEC. BIM ha alcanzado una atención generalizada en la industria de la arquitectura, la ingeniería y la construcción (AEC). BIM es una metodología que implica el uso de tecnologías para mejorar la colaboración y la comunicación de los agentes de la construcción, así como la gestión de la documentación. Los modelos BIM están transformando la forma en que los edificios son diseñados y construidos, y pueden facilitar la coordinación multidisciplinar e integrar el diseño 3D, el análisis, la estimación de costos y la planificación de la construcción. La tecnología BIM se ha utilizado eficazmente en las fases de diseño y construcción. BIM y el Ciclo de Vida de los edificios. BIM puede mejorar la cooperación entre diferentes disciplinas de trabajo, la capacidad de gestionar el cambio y la capacidad de proporcionar apoyo a la gestión de la información durante todo el ciclo de vida del edificio. BIM no es sólo un modelo 3D; un verdadero BIM debe contener información para todas las partes interesadas durante las diferentes fases del ciclo de vida de la instalación. El BIM Execution Plan. La Asociación Público-Privada también conocida como Proyectos de Colaboración Público-Privada, se está convirtiendo en un método de adquisición cada vez más frecuente. Estos proyectos suponen un desafío único ya que requieren la colaboración de los diseñadores, constructores y operadores desde las primeras etapas del proyecto, cada uno de los cuales tiene su particular perspectiva. El equilibrio de las prioridades en conflicto es un paso crítico en la planificación de proyectos. La utilización de BIM en estos proyectos, puede proporcionar un beneficio sustancial al equipo del proyecto, facilitando el flujo de información entre las partes interesadas, minimizando la duplicación de esfuerzos y permitiendo al equipo tomar decisiones informadas para optimizar el proyecto durante su ciclo de vida. Un plan de ejecución de BIM bien desarrollado al inicio del proyecto, con las aportaciones de todas las partes interesadas y aplicado por todos los interesados, apoya el objetivo anterior. La información incluida en el modelo BIM puede ser utilizada a lo largo del ciclo de vida del proyecto, evitando volver a trabajar y permitiendo al equipo "comenzar con el final en mente" aprovechando el método al máximo. La obtención de beneficios. La decisión de un propietario de activos de implementar BIM puede permitir resultados empresariales estratégicos. Para un propietario de activos, la implementación de BIM no debe ser vista como un proyecto discreto de tecnología de la información, sino un programa de cambio de negocios que potencialmente puede afectar su "propuesta de valor". En la obtención de beneficios se reconoce que la tecnología por sí sola no puede proporcionar resultados empresariales y que el proceso de su implementación se gestiona de forma proactiva para asegurar que la organización obtenga los resultados que espera. El proceso de obtención de beneficios debe ser visto como un proceso de aprendizaje que permite al propietario del activo cuestionar y medir los beneficios de BIM constantemente. BIM para Sostenibilidad en Edificación. La sostenibilidad se ha convertido en uno de los temas más discutidos mundialmente, pero menos entendidos. Con la conciencia creciente en torno a este tema, la sostenibilidad se ha aplicado a la mayoría de los sectores económicos. La industria de la construcción tiene un impacto considerable en las acciones sostenibles de nuestra sociedad, considerando las inmensas cantidades de recursos consumidos y el impacto duradero que la mayoría de sus proyectos tienen sobre nuestro medio ambiente. Ciertos aspectos de la sostenibilidad se han abordado en estudios de BIM, sin embargo, ningún estudio se ha centrado en profundidad en los estándares o


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directrices de BIM y sus usos para la sostenibilidad. Se han definido algunas ideas e implicaciones importantes, por ejemplo: a) Se necesitan nuevas herramientas de BIM para evaluar los criterios de sostenibilidad; b) La necesidad de mejorar la interoperabilidad entre el software BIM y las herramientas de simulación energética; c) Los usos del BIM en diversos aspectos de la renovación y la demolición deben ser racionalizados. d) Se necesita un sistema innovador de adquisiciones para adaptar el proyecto a la sostenibilidad social.

Integración de BIM y Facility Management (FM)

BIM en las fases de explotación (post-construcción). Es una necesidad del negocio que los edificios funcionen eficientemente. Un edificio que funciona eficientemente es aquel en que su desempeño se puede medir, supervisar y registrar durante su funcionamiento. Existe la necesidad de expandir BIM más allá de las fases de diseño y construcción y considerar el uso del BIM para la gestión de instalaciones y las actividades de mantenimiento. Al extender el modelo al período posterior a la construcción, los modelos BIM pueden utilizarse para soportar la gestión de instalaciones y ofrecer una interfaz adecuada para obtener información sobre todos los aspectos relacionados con el desempeño operativo del edificio. Los propietarios y otras partes interesadas hacen hincapié en el coste de construcción de los proyectos, sin embargo, se considera que los costos posteriores a la construcción son mucho más altos. Aunque ha habido una cantidad significativa de investigación y desarrollo sobre el uso de BIM durante varias fases del proyecto, poco se ha realizado sobre cómo se podría aplicar a las reformas y a la demolición. BIM y Facility Management. El Facility Management (FM) es multidisciplinar e integra actividades entre personas, lugares, procesos y tecnologías., El uso su uso potencial de BIM para FM no está claramente identificado y existen casos de estudio que muestran sólo un uso marginal. BIM en aplicaciones de FM es un área emergente de investigación basada en la propuesta de que la información BIM, generada y capturada durante el ciclo de vida de una instalación, puede mejorar su gestión. La integración BIM con el sistema FM ofrece una plataforma que puede integrar la funcionalidad de la gestión de edificios, instalaciones y otros activos fijos, como un repositorio digital para cada componente del edificio. El valor de BIM en FM deriva de la mejora de los procesos manuales actuales de entrega de información; mejora de la exactitud de los datos de FM, mejora de la accesibilidad de los datos de FM y aumento de la eficiencia en la ejecución de órdenes de trabajo. BIM se ofrece a los FMs como una herramienta de trabajo para permitir un proceso informado de toma de decisiones. Los principales retos son la falta de metodologías que demuestren los beneficios tangibles del BIM en FM, el limitado conocimiento de requisitos de implementación de BIM para cumplir los requisitos de modelado de FM, la interoperabilidad entre las tecnologías BIM y FM, la presencia de sistemas operativos dispares administrando el mismo edificio y, finalmente, la escasez de habilidades BIM en la industria de FM. FM puede usar BIM como una única fuente de datos que necesitan ser transformados en información útil para el día a día de las actividades. La investigación sobre el uso de BIM para FM se está quedando atrás del estudio de BIM en las fases de diseño y construcción. Hay una carencia de casos reales de BIM en FM, especialmente para activos existentes, a pesar de que las nuevas construcciones representan solamente el 1-2 por ciento del total de las acciones en edificación. Modelos BIM adecuados para la gestión de Operaciones (7D). Se deben superar cuatro desafíos clave para desarrollar modelos BIM adecuados para la gestión de operaciones: identificación de la información crítica necesaria para informar las decisiones operativas [1], la gestión de la transferencia de información entre las operaciones en tiempo real y los sistemas de monitoreo y el modelo BIM [2], el alto nivel de esfuerzo para crear nuevos modelos BIM [3], y el manejo de la incertidumbre basada en la documentación incompleta del edificio [4]. Las oportunidades para aprovechar los modelos de información de edificios BIM para las operaciones de las instalaciones son convincentes y, sin embargo, la utilización de BIM durante la operación y el mantenimiento del edificio se está quedando atrás de las implementaciones BIM para el diseño y la construcción. Es evidente la necesidad de información que pueda ser insertada, extraída, actualizada o modificada, en todas las fases de la O&M de la instalación. Dado que BIM puede utilizarse como una base de datos para el intercambio de información entre las partes interesadas en la construcción, es necesario investigar qué información se necesita para las diferentes partes y cómo se necesita que sea presentada dicha información. Los estudios actuales de los BIM utilizados para la fase de operaciones y las tecnologías comercialmente disponibles se centran en transferir información desde las fases de diseño y construcción


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hasta la fase de operaciones permitiendo la creación y captura de información digital de las instalaciones durante todo el ciclo de vida de la instalación. Algunos de los sistemas comerciales proporcionan una transferencia de dicha información de BIM para Sistemas de Gestión de Mantenimiento Computarizado (CMMS) y/o de los sistemas de gestión de instalaciones asistida por ordenador (CAFM) pero el foco de los estudios recientes se limita a la transferencia automatizada del espacio y de los datos de los activos, con un cierto énfasis en la información del fabricante y del programa de mantenimiento. Los sistemas de gestión de instalaciones disponibles actualmente no se están beneficiando de las capacidades de visualización 3D que proporcionan BIM ni las relaciones topológicas entre los componentes que ya están disponibles en ellos. BIM para edificios existentes. Debido a la rápida evolución de la investigación BIM, las partes interesadas exigen una visión general de la implementación del BIM en edificios existentes. Mientras que se establecen los procesos BIM para los edificios nuevos, la mayoría de los edificios existentes aún no se mantienen, reforman o se demuelen con procesos BIM. Los beneficios prometedores de la gestión eficiente de los recursos promueven la investigación para superar las incertidumbres en las condiciones de la edificación y la deficiente documentación que predomina en los edificios existentes. La implementación de BIM en edificios existentes, debe afrontar los retos del alto esfuerzo de modelado/conversión de datos de la construcción capturados en objetos BIM semánticos [1], la actualización de información en BIM [2] y el manejo de datos, objetos y relaciones inciertos que ocurre en edificios existentes [3]. A pesar de los rápidos desarrollos de los estándares de difusión, las desafiantes oportunidades de investigación surgen en los campos de la automatización de procesos y la adaptación de BIM a los requisitos de los edificios existentes.

Aplicación de BIM a la gestión del mantenimiento

La accesibilidad para mantenimiento tiende a ser ignorada en la fase de diseño, sin embargo, la comprobación de la mantenibilidad es posible en la fase de diseño y las consideraciones de mantenimiento deben tenerse en cuenta durante esta fase, especialmente en aquellas áreas que necesitan consideraciones de mantenibilidad según los profesionales de FM. Una verificación exhaustiva de la mantenibilidad en la fase de diseño daría lugar a grandes ahorros en el coste de mantenimiento durante el ciclo de vida de una instalación. El proceso de detección de choques entre componentes de edificios no suele detectar problemas de accesibilidad. Como herramienta de modelado 3D asociada a una base de datos paramétrica de componentes, el software BIM ofrece oportunidades para que los diseñadores exploren la geometría base y la base de datos paramétrica, para agregar más funciones en forma de aplicaciones complementarias que pueden ayudar a los administradores de instalaciones a anticipar y resolver problemas de mantenimiento.


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2. BUILDING INFORMATION MODELING (BIM)

2.1. UK. UNA REFERENCIA MUNDIAL

El valor añadido bruto de la industria de la construcción en la economía de UK en 2012 fue de 83 mil millones de libras, el 6% del total de la economía del país, con más de 2,12 millones de trabajadores empleados en el cuarto trimestre de 2013. A pesar de que la industria sufrió dos contracciones durante la última recesión, se estima que el sector de la construcción crecerá globalmente por encima de 70% en 2025. [4] El gobierno de UK ha creado, junto con la industria de la construcción, una estrategia orientada a ayudar al crecimiento del negocio británico y a poner a Gran Bretaña en la vanguardia de la construcción mundial en los próximos años. El objetivo del gobierno es reducir los costes de la fase inicial del ciclo de vida en un 33% y conseguir un 50% de reducción del tiempo transcurrido desde el inicio a la finalización, bajar las emisiones un 50% y reducir un 50% la diferencia existente entre las exportaciones totales y las importaciones totales de materiales de construcción. Parte de la estrategia del gobierno de UK es promover una industria más inteligente y digital para conseguir innovar. Como parte de dicha estrategia, la implementación de LEVEL_2_BIM será obligatoria para todas las contrataciones gubernamentales a partir de 2016, incluida la transferencia de los datos digitales necesarios para la fase operativa (HM Government, 2012). [07] Esto significa que será necesario el BIM_3D colaborativo en el proyecto completo y la información del activo en formato COBie_UK_2012. Para dar soporte y ayudar a conseguir los objetivos del Gobierno, se ha creado el UK_BIM_Task_Group. A pesar de que el término BIM se creó alrededor del 2003, sólo recientemente la industria de la construcción ha comenzado a implementarlo impulsada principalmente por el Gobierno, los principales propietarios privados y los clientes institucionales. El NBS_National_BIM report (2014) muestra que el 54% de más de 1.000 profesionales de la construcción en UK, que formaron parte de una encuesta, usaron BIM, al menos una vez, durante 2013; con un incremento de más del 40% comparado con los resultados de 2010; mientras que el porcentaje de participantes que desconocían BIM se redujo desde el 43% en 2010 al 5% en 2013. Entre los encuestados conocedores de BIM, el 93% de ellos declararon que usarían BIM en los próximos tres años, lo que confirma que el mandato del gobierno sobre BIM ha impulsado a toda la industria. Con un incremento en el número de compañías que usan BIM para sus proyectos, numerosos casos de estudio están ahora disponibles para recomendar los beneficios del uso de BIM durante el diseño y la construcción, mostrando un mayor potencial en la resolución de problemas cuando se compara con el estándar de trazado 2D y 3D.

2.2. LAS ICT EN LOS PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN

Las Information Comunication Tecnologies (ICT) han introducido el Building Information Modeling (BIM) para gestionar proyectos de construcción con eficacia y eficiencia. BIM es una nueva metodología que implica el uso de tecnologías para mejorar la colaboración y la comunicación de las partes implicadas en la construcción, así como la gestión de la documentación. [08] La complejidad de los proyectos de construcción son el resultado de miles de documentos y dibujos que se utilizan manualmente. En la práctica convencional, las partes usan información bidimensional (2D) que a veces resulta en una mala comunicación entre ellos y no es apropiada para proyectos complejos. La falta de comunicación en la construcción puede conducir a errores en el proceso de construcción.


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Por lo tanto, las ICT son necesarias para gestionar el conjunto de información y documentos, para la toma de decisiones y para proporcionar el nivel adecuado de coherencia y fiabilidad de la información. Como resultado, el BIM se ha introducido en los proyectos de construcción de manera eficaz y eficiente, mediante sistemas informatizados e integrados de gestión de la información. BIM es una tecnología emergente, de enfoque metodológico, que puede ser utilizada para mejorar el rendimiento y la productividad de los procesos de diseño, construcción, operación y mantenimiento de un activo [09]. Más concretamente, los beneficios de la implementación de procesos y tecnologías BIM incluyen: reducción en los costes de construcción; mejora de la calidad de la información para el diseño; integración de sistemas, datos y equipos de proyecto; reducción de la tendencia a generar “órdenes de cambio”; interoperabilidad mejorada y gestión del ciclo de vida completo del activo.

2.3. DEFINICIÓN Y CONCEPTO DE BIM

Definición

BIM se define por estándares internacionales como la “representación digital compartida de las características físicas y funcionales de cualquier objeto construido … que constituye una base fiable para las decisiones”. [17] También se define como el proceso de generar, almacenar, gestionar, intercambiar y compartir información de una edificación de una manera interoperable y reutilizable. [07]

Concepto

BIM se realiza con software orientado a objetos y consiste en objetos paramétricos que representan componentes del edificio. BIM representa los edificios reales de forma virtual durante el ciclo de vida completo, como modelo digital del edificio, consistente y enriquecido semánticamente. [17] El software BIM incluye mucho más que modelos de construcción 3D en una computadora. Además de la información arquitectónica, el BIM completo contiene toda la información del edificio desde cerramientos, sistemas estructurales, equipos HVAC, elementos de fontanería, puertas, ventanas y acabados, hasta los fabricantes, proveedores y la superficie cuadrada de cada material especificado en el proyecto. BIM constituye una herramienta para la representación digital que incorpora las características físicas y la funcionalidad de una instalación. [1]

Proceso y flujo de trabajo

BIM no es sólo un uso inteligente de los modelos 3D, también implica hacer cambios significativos en el flujo de trabajo y en el proceso de entrega del proyecto. La base de la aplicación y el éxito de BIM se sitúa sobre dos aspectos: la "comunicación" y las relaciones de "cooperación" que requieren la participación de todas las partes, desde el inicio del proceso de implementación de un proyecto. [1] Se puede concluir que BIM no es sólo una tecnología, sino que también abarca el proceso, mediante el uso de productos de software. La aplicación BIM conecta todas las partes implicadas tales como arquitectos, contratistas, topógrafos, diseñadores y propietarios para trabajar juntos en un sistema de información común. Esto permite a todas las partes implicadas compartir información entre sí y aumentar la confianza y la coherencia entre ellos. Un modelo BIM contiene una representación real de las partes utilizadas en el proceso de construcción de un edificio y contiene la geometría, las relaciones espaciales, la información geográfica, el número y la naturaleza de los componentes del edificio, la estimación de costos, el calendario del proyecto y el inventario de material.

2.4. ANTECEDENTES DEL BIM

La industria de la Arquitectura, la Ingeniería y la Construcción (AEC) comenzó a utilizar el BIM en proyectos de construcción a mediados de los años 2000. [08]


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El concepto BIM es creado por el profesor Charles Eastman, de la Georgia Tech School of Architecture, a finales de 1970. En su desarrollo, se fue ampliando desde varias perspectivas que son: el diseño, la valoración, la construcción, el ciclo de vida, el rendimiento y la tecnología. A finales de los 1970, Eastman declaró que los dibujos para la construcción eran ineficientes debido a su limitación para visualizar los edificios y que, además, no se actualizaban. Varias organizaciones de los EEUU y Finlandia desarrollaron programas informáticos que utilizaron las TIC para resolver estos problemas. La FIG_01([08] Figure_1) muestra el desarrollo de la definición de BIM sobre la base de los programas informáticos entre 1975 y 2013.

Figure_1: The Development of BIM Definition from 1975 to 2013

Building Description Systems (BDS)

En 1975, BDS fue introducido por el profesor Eastman para facilitar la coordinación durante el desarrollo del diseño. BDS es una base de datos capaz de definir edificios considerando el diseño y la construcción. Los beneficios de BDS fueron definir, modificar y organizar un gran número de elementos, así como la detección de choques de diseño. Sin embargo, BDS no obtuvo amplia popularidad, porque muchos arquitectos no tuvieron la oportunidad de disponer de él. Debido a la limitación de la tecnología a finales de los años setenta, los BDS se habían limitado a bibliotecas individuales y a ciertos aspectos del diseño como el arquitectónico, estructural o energético. Por lo tanto, en 1977, el lenguaje gráfico para el diseño interactivo (GLIDE) se introdujo en muchos lugares donde se había incorporado el BDS. Desde la mejora de GLIDE, los dibujos 2D producidos eran más consistentes y exactos. BDS y GLIDE se limitaron a la participación en la etapa de diseño.

Building Product Model (BPM)

BPM surgió en 1989. Se trataba de un modelo conceptual que utilizaba atributos de objetos y diferentes tipos de relación entre objetos. El modelo era capaz de describir datos en edificios particulares usando diferentes tipos de software de aplicación, pero bajo la misma estructura de información conceptual. Se trataba de una comunicación de alto nivel interpretable por ordenador para el Computer Aided Design (CAD) en la construcción. Sin embargo, la comunicación bajo BPM se centró en la información del producto mientras que la industria AEC requería la integración de la información y el conocimiento que se utilizaba para el diseño y la gestión en la construcción.

Generic Building Model (GBM)


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En 1995, se introdujo GBM utilizando el concepto de BPM. GBM se amplió para integrar la información del diseño actual y futuro, y podría ser utilizada durante todo el ciclo de vida de la edificación. Como resultado, GBM pudo mejorar la información de los proyectos al incorporar las actividades de construcción. Sin embargo, la industria de la construcción se había vuelto más compleja y desafiante. Se requería la adopción de las TIC de forma global con el fin de mejorar el rendimiento esperado de los proyectos.

Building Information Modeling (BIM)

BIM cumplía con los requisitos de la industria AEC. Se había aplicado en muchos países como los Estados Unidos, Finlandia, UK, Australia incluso Malasia. En 2000, BIM se definió como un modelo estructurado que representaba elementos de construcción. El uso de BIM se había ampliado desde la fase de pre-construcción hasta la fase de post-construcción. Hasta 2005, se había definido como el desarrollo y uso de software informático para simular la construcción y el funcionamiento de una instalación. BIM se utiliza como una herramienta para controlar la información, así como la organización, los trabajos y los procesos que se necesitan en las etapas de planificación, diseño, construcción, mantenimiento y demolición. En 2006, BIM se definió como una nueva metodología para gestionar y aumentar el rendimiento de AEC en la realización y gestión de los proyectos. En 2008, el BIM fue adaptado como una simulación de proyecto que consistió en un modelo tridimensional (3D) de un componente del proyecto. Se vinculó e integró con la información requerida a lo largo de las fases del proyecto. De 2008 hasta 2013, BIM se amplió como una revolución tecnológica que ayudó a transformar la forma en que los edificios fueron concebidos, diseñados, construidos y operados. La adopción del concepto de BIM se trató como un cambio de paradigma para la industria AEC que ayudó a lograr la eficiencia y la eficacia en los proyectos de construcción. Fue un conjunto de herramientas digitales que ayudaron a la industria AEC a gestionar proyectos de construcción mejorando el proceso de planificación, diseño, construcción y operación de la instalación. BIM también se considera como una nueva manera de abordar el diseño y la gestión documental, ayudando a la colaboración de los actores de la construcción para insertar, extraer, actualizar o modificar la información de la instalación. Hasta la fecha, BIM es considerado como un conjunto de herramientas de gestión de diseño que ofrece ventajas a través de las fases del proyecto de construcción.

Como conclusión, el desarrollo de BIM de 1975 a 2013 ha introducido una nueva metodología utilizando la tecnología del software en la construcción. La tecnología ha ayudado a los agentes de la construcción a mejorar la colaboración y la comunicación entre ellos. También ha mejorado la gestión de la documentación con el fin de lograr un rendimiento más eficaz y eficiente en los proyectos de construcción. TAB_01 ([08] Table 1).


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2.5. EL MODELO BIM

Edificios nuevos y edificios existentes

En nuevos edificios, BIM se crea en un proceso que comprende varias etapas del “ciclo de vida”, arrancando desde el inicio del diseño y la entrega del proyecto (caso 1). Como BIM no siempre es usado por todas las partes interesadas durante el ciclo de vida (AEC/FM), algunos crean BIM aislados para un propósito determinado y concreto. [17] En edificios existentes, dependiendo de la disponibilidad de BIM preexistentes, BIM puede ser actualizado (caso 2) o crear uno nuevo (caso 3). En Europa, más del 80% de los edificios residenciales están construidos antes de 1990 y, generalmente, no tienen una documentación de la edificación en formato BIM. Por lo tanto, si se implementaran en la práctica procesos de ingeniería inversa, costosos y principalmente manuales (points-to-BIM, scan-to-BIM) (caso 3), ayudarían a recuperar la información del edificio. Como se representa en la FIG_02 ([17] figure 1), puede ser dividido en cuestiones organizativas y legales, funcionales, informativas y técnicas, relacionadas entre sí.

Figure 1: Relations between LC stage as well as functional, informational, technical and organizational

issues of BIM, partly according to [8,17]

Level of Development (LOD)

BIM tiene 5 niveles de desarrollo que son el Level of Development (LOD) 100, 200, 300, 400 y 500. Estos niveles de desarrollo ayudan a determinar la coherencia de las expectativas a lo largo del ciclo de vida del edificio, desde la planificación hasta el diseño y construcción. LOD 100-300 están relacionados con los métodos de entrega de proyectos tradicionales 2D y LOD 400 y 500 son específicos para el proceso BIM [17]. FIG_03.


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FIG_03. LEVEL OF DEVELOPMENT

El proceso BIM frente al proceso tradicional

La organización BIM Valladolid (grupo de especialistas en BIM), en “Cómo utilizar el modelo de información de edificio” (16.03.2014), pone de relieve la nueva concepción del proceso con el uso de BIM. La siguiente figura muestra el ciclo de vida del edificio durante el proceso BIM comparándolo con el proceso tradicional. [17]

FIG_04. COMPARACIÓN DE PROCESOS

Del análisis de la FIG_04 se pueden deducir las siguientes consecuencias: modificación de los procesos tradicionales de trabajo; aparición de nuevas exigencias técnicas y competenciales; nuevas formas de medición; aparición de una brecha


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tecnológica entre empresas que utilizan y no utilizan el BIM; creación de nuevos perfiles profesionales que tienen que cubrir las nuevas demandas del BIM; importante necesidad de formación; exigencia de nuevas inversiones y aumento del beneficio obtenido de la optimización de recursos. [17]

Software experto

Dependiendo de las partes interesadas implicadas y los requerimientos del proyecto, un modelo BIM puede ser usado para proporcionar “servicios expertos” al edificio, tales como análisis el energético o el medioambiental. Dos tipos de software experto pueden interactuar con un modelo BIM [17]:

- Aplicaciones de entrada de datos: Proporcionan servicios de importación, captura y seguimiento de datos, procesado de datos o transformación de datos capturados en BIM.

- Aplicaciones de salida de datos: Proporcionan informes o análisis técnico tales como análisis estructural o

energético o detección de conflictos.

2.6. BIM EN LA INDUSTRIA AEC

En las décadas pasadas, el uso de BIM ha sido de interés creciente del sector de la construcción debido a los muchos beneficios y ahorro de recursos obtenidos durante las etapas de diseño, planificación y construcción de nuevos edificios [17], generado gran atracción en la Architecture/Engineering/Construction industry (AEC). [03] BIM desarrolla un prototipo virtual del edificio que integran bases de datos gráficas y no gráficas que pueden ser fácilmente recuperadas durante el ciclo de vida del proyecto, lo cual implica las fases de diseño, construcción, operación y mantenimiento. BIM permite que los proyectos sean completados rápidamente y con un menor coste del ciclo de vida porque permite reducciones significativas de los errores de diseño que pueden conducir a re-trabajos, accidentes en construcción o fallos del proyecto. [13]

El desarrollo del modelado 3D

El desarrollo del modelado 3D comenzó en los años 1970, basándose en los primeros esfuerzos del Diseño Asistido por Ordenador (CAD). [13] Mientras que muchas industrias desarrollaron herramientas de análisis integrado y modelado paramétrico basado en objetos (inicio del concepto básico de BIM), el sector de la construcción se centró, durante mucho tiempo, en el tradicional diseño 2D. El modelado BIM fue introducido en proyectos piloto al inicio de los años 2000, para dar soporte al diseño de arquitectos e ingenieros. Consecuentemente, las principales líneas de investigación se orientaron hacia la mejora de la planificación y el diseño, la detección de conflictos, la visualización, la cuantificación del coste y la gestión de datos. Posteriormente, se unieron funcionalidades como el análisis de energía y el análisis estructural, el seguimiento del progreso de la obra o la seguridad. Recientemente, el enfoque de la investigación ha cambiado desde las etapas iniciales del ciclo de vida hacia el mantenimiento, reforma, demolición y consideraciones de final de ciclo vida, especialmente para las estructuras complejas.

Tipologías edificatorias en la aplicación de BIM

Los edificios e infraestructuras difieren en el uso (residencial, comercial, municipal o infraestructura), en la edad (nuevo, existente o reformado) y en el modelo de propiedad (propietario privado, asociación de viviendas, gubernamental o administrativo, o universidades). [13]


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Estas diferentes “condiciones marco” influyen en la aplicación de BIM, su nivel de detalle y las funcionalidades que soporta de cara al diseño, construcción, mantenimiento y demolición, debido a los diferentes requerimientos de las partes interesadas. BIM es conveniente para los edificios más grandes y complejos, utilizándose principalmente en el ámbito de la edificación comercial, residencial, educacional y sanitaria.

BIM en proyectos de nueva construcción

Aunque la implementación BIM requiere profundos procesos de cambio de las partes implicadas, los beneficios en proyectos de nueva construcción, de propietarios privados e institucionales, son percibidos y, a menudo, confirmados por las partes interesadas implicadas. [13] Los principales beneficios se encuentran en la consistencia del modelo; la visualización; las estimaciones de costes; la detección de conflictos y la mejora de la colaboración de las partes interesadas. Por otro lado, los principales desafíos en los edificios nuevos se refieren a cambios en los procesos de “diseño-licitación-construcción”; entrega del proyecto integrado y el esfuerzo de tiempo para la obtención de los conocimientos necesarios para el uso de BIM.

2.7. BIM Y EL CICLO DE VIDA DE LOS EDIFICIOS

La curva de MAC LEAMY

Hay una multitud de diferentes definiciones de BIM, la adoptada por la buildingSMARTalliance (2007) es [04]: “una representación digital de características funcionales y físicas de una instalación. Como tal, sirve como un recurso de conocimiento compartido para informar sobre una instalación que forma una base fiable para las decisiones durante su ciclo de vida desde el inicio. Una premisa básica de BIM es la colaboración entre diferentes partes interesadas entre diferentes fases del ciclo de vida de una instalación para insertar, extraer, actualizar o modificar información en el BIM para soportar y reflejar las funciones de cada parte interesada. El BIM es una representación digital compartida fundamentada en estándares abiertos para interoperabilidad. BIM también sirve como una representación gráfica de un edificio, pero, ante todo, es una herramienta para el análisis y la toma de decisiones basada en datos, que puede ser usada durante todas las etapas del ciclo de vida de un edificio. La oportunidad de integrar características físicas y funcionales de una instalación, en un modelo inteligente único compartido entra partes interesadas, hace de BIM una potente herramienta que permite un proceso de toma de decisiones en etapas tempranas, con mayor efectividad y menor coste


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Patrick Mac Leamy, CEO de HOK (Hellmuth-Obata-Kassebaum), una de las mayores firmas de arquitectura del mundo, hizo una presentación en la sesión general de BIM en la convención nacional AIA (American Institute of Architects) de 2005 donde introdujo el gráfico universalmente conocido como la “curva Mac Leamy”. Ahí se muestra que las decisiones tomadas al principio del proyecto durante la etapa de diseño pueden ser hechas a un bajo costo con grandes beneficios.

La curva de la FIG_05 ([04] Figure 2) representa cómo el coste de los cambios (línea roja) y la efectividad de estos cambios (línea gris) varía durante el cronograma de un proyecto, desde el pre-diseño a la operación. En el proceso de diseño tradicional (curva negra) los cambios son realizados cuando la efectividad es inferior y el coste de los cambios es superior, mientras que en el proceso de diseño preferente (curva azul), el proceso de decisión es completado antes de la fase de documentación de la construcción, cuando la efectividad de las decisiones es más alta y el coste es más bajo. Para conseguir la curva azul, es necesario un “cambio del esfuerzo”, denominado así por Leamy. Pero para tener toda la información disponible durante las primeras etapas del proyecto, constructores, instaladores, fabricantes, proveedores y FM necesitan trabajar junto a los diseñadores, usando BIM como herramienta para simular el proyecto y así identificar sinergias, oportunidades y llegar a soluciones óptimas. Un equipo de trabajo integrado y colaborativo en torno a un BIM puede facilitar el proceso diseño-construcción, reduciendo costes, programando y requeriendo información, rompiendo así el aislamiento que ha caracterizado a la industria de la construcción y beneficiando a la instalación durante todo su ciclo de vida.

Los costes operacionales

Un modelo BIM detallado, acompañado de análisis de rendimientos del edificio antes de que sea construido, puede disminuir los costes operacionales, permitiendo ahorros durante la duración del ciclo de vida. FIG_06 ([04] Figure 3).

2.8. EL BIM EXECUTION PLAN

Los principales desafíos de la adopción de BIM en la mayoría de compañías son la falta de profesionales formados, así como lo que concierne a los costes de implementación y los beneficios potenciales. [13]


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Los proyectos de colaboración Público-Privada

Generalmente, los “Proyectos de Colaboración Público-Privada” implican una asociación entre el Sector Público (usuario final) y un equipo del Sector Privado cuyos miembros pueden incluir diseñadores, contratistas, financieros y/o FM. [13] Esta asociación aporta ventajas tales como mejoras en la eficiencia operacional, déficit de infraestructura e innovación tecnológica. Un aspecto único de estos proyectos es que son divididos en dos etapas clave:

- Búsqueda: equipos múltiples preparan un diseño preliminar y compiten para ofrecer la oferta más baja calificada)

- Post-adjudicación: el equipo ganador ejecuta el diseño de detalle, construcción y/u operaciones y mantenimiento (O&M) de la instalación.

Desarrollo del Plan de Ejecución BIM en el contexto público-privado

Un BIM Ejecution Plan (BEP) es una herramienta que proporciona un flujo de trabajo estandarizado y una guía general para la implementación estratégica de BIM, con un enfoque holístico, para un proyecto particular o un grupo de proyectos. [13] BEP describe la visión general del proyecto, define los usos de BIM y sirve como un registro de acuerdos entre las partes interesadas acerca de sus funciones, responsabilidades y la transferencia de información necesaria entre ellos. Es también reconocido como un “documento vivo”, que requiere revisiones y actualizaciones constantes durante el ciclo de vida del proyecto. Hacer un uso efectivo de un BEP tiene una fuerte influencia en el desarrollo de un proyecto BIM.

Buenas prácticas en el contexto público-privado

Se identifican una serie de buenas prácticas para su aplicación en este contexto [13]:

a) Dedicar personal de todos los socios para desarrollar BEP. b) Participación del propietario (socio de O&M) en la definición de resultados de BIM. c) Fomentar un ambiente abierto para compartir y colaborar. d) Desarrollar directrices para ayudar a la colaboración dentro del consorcio y entre las partes interesadas

del proyecto. e) Planificación temprana, especialmente en lo que respecta a la identificación y selección de “casos de uso”. f) Revisar y actualizar el BEP regularmente y resolver los problemas pendientes. g) Proporcionar los recursos suficientes para BIM. h) Asegurar un enfoque consistente para la ejecución BIM a través de todos los socios. i) Todos los socios deben usar apéndices, listas de verificación y plantillas estándares. j) Modelos subdivididos para evitar archivos sobredimensionados. k) Documentar, en cada fase, lo que es necesario modelar y el nivel de desarrollo requerido para cada

elemento y subelemento. l) Modificar el modelo 3D, en lugar de las vistas 2D, para asegurar la integridad del modelo.

Marco de desarrollo del BIM Execution Plan

Para comenzar con el “final en mente”, todos los miembros del equipo deben comprender los objetivos del proyecto y los posibles usos finales del modelo BIM, para configurarlo correctamente y permitir estos usos finales. Además de los objetivos generales del proyecto, los objetivos a corto plazo para cada fase también deben ser definidos por el equipo. [13]


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Durante la etapa de búsqueda, los objetivos se centran en la presentación de la oferta cualificada más baja (cumplimiento y rentabilidad) sin esfuerzo desperdiciado (entrega eficiente). Para facilitar la coordinación es importante documentar el ciclo de vida esperado de cada elemento de construcción en términos de propiedad, casos de uso y LOD en cada fase del proyecto, observando que cada modelo será finalmente entregado por los diseñadores a los constructores, a los socios de O&M y al usuario final. La propiedad del elemento puede rastrearse usando una matriz de propiedad de elementos TAB_02 ([13] Table 1). En esta matriz, los elementos (sitio, estructura, subestructura, envolvente, sistema mecánico, ...) y sus subelementos (zapatas de subestructura) se enumeran en filas. A cada uno se le asigna un propietario (O) que es responsable de su desarrollo de diseño y coordinación con el proyecto más grande, requiriendo la entrada (I) de aquellos socios que heredarán o, de otra manera, utilizarán o confiarán en el elemento, y marcarán para aquellos que serán afectados (A) por cambios en el elemento.

La TAB_03 ([13] Table 2) proporciona el marco BEP (definiendo cada elemento BEP individual), mientras que el mapa de procesos indicado en la figura_3 proporciona una ilustración de cómo estos elementos BEP son usados para dar soporte a los objetivos del proyecto.


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El mapa de proceso BIM indicado en la FIG_07 ([13] Figure 3) proporciona una ilustración de cómo estos elementos BEP se utilizan para apoyar las metas del proyecto.


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Una forma de minimizar el re-trabajo es limitar el LOD de elementos BIM mientras que el potencial para el cambio de ese elemento es alto. Mientras algunas geometrías deben ser modeladas exactamente en las primeras etapas para resolver rápidamente el diseño, muchos elementos pueden ser representados conceptualmente en BIM (LOD 100) o modelados con geometría aproximada BIM (LOD 200) hasta que la velocidad de cambio en el diseño se ralentice. Identificar aquellos elementos que requieren niveles altos de desarrollo BIM (>LOD 300) por su efecto en otros sistemas, es un paso critico en el desarrollo PEB y se debe crear una matriz LOD que refleje cada fase, que contiene los elementos y subelementos en filas y el LOD para cada fase en columnas.

2.9. LA PUESTA EN VALOR DE BIM: LA OBTENCIÓN DE BENEFICIOS

Hay una multitud de prescripciones teóricas en cuanto a cómo pueden obtenerse los beneficios planificados de las ICT, aunque, en lo que respecta a BIM, ésta es un área que tiene aún que ser explorada desde la perspectiva del propietario de activo. [09] Si bien se reconoce la ausencia de una teoría para la obtención de los beneficios de BIM, se sugiere que puede ser trazado un enfoque basado en recursos de la empresa para proporcionar a los propietarios del activo la capacidad de materializar sus beneficios. Las dificultades para medir costes y beneficios son a menudo la causa de la incertidumbre acerca de los beneficios esperados, particularmente en caso de BIM. Cinco principios para la gestión de la obtención de los beneficios se desarrollan a continuación:


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La tecnología BIM no tiene ningún valor inherente

La adopción de la tecnología BIM es un coste, no sólo para el propietario del activo sino también para el equipo de proyecto, y los beneficios sólo surgen de su uso efectivo. Sin embargo, el típico flujo de trabajo de BIM, a menudo adoptado por los propietarios de activos, se considera inefectivo e ineficiente para los propósitos de FM.

Los beneficios de BIM surgen cuando se permite a personas y organizaciones hacer las cosas

de manera diferente.

Los beneficios asociados con BIM surgen sólo cuando las personas, miembros del equipo de proyecto y el propietario del activo realizan sus funciones de una forma más eficiente y efectiva.

Sólo los directores del negocio y los usuarios pueden liberar los efectos de BIM.

Lo beneficios que se pueden derivar de BIM se materializan a través de los cambios e innovaciones en los métodos de trabajo, de modo que sólo los gerentes, usuarios y proveedores de la cadena de suministro de un activo pueden hacer estos cambios.

Todos los proyectos BIM tienes resultados, pero no todos los resultados son beneficios.

Existen ejemplos en que la tecnología de los proyectos disponibles produce resultados negativos para los propietarios del activo. Por ejemplo, la abundancia de fracasos en el Enterprise Resourse Planning (ERP) que han experimentados muchas organizaciones, proporcionan testimonios convincentes de compradores que fueron arrastrados por los beneficios publicitados de la implementación de aplicaciones de software expuestos por vendedores. Un propietario de un activo debe reconocer que la introducción de BIM puede causar cambios profundos en la práctica del trabajo. Por lo tanto, debe asegurarse de evitar los resultados negativos y que los resultados positivos ofrecen beneficios explícitos para el negocio.

Los beneficios deben ser activamente gestionados para que puedan ser obtenidos.

Los beneficios de BIM no surgirán si los propietarios del activo no planifican y gestionan cuidadosamente las dificultades conocidas (ej.: integración con sistemas EMS, BAS y sistemas ERP).

2.10. BIM PARA LA SOSTENIBILIDAD EN EDIFICACION

El problema de definir la sostenibilidad

En los últimos años, la sostenibilidad se ha convertido en una palabra de moda no sólo entre los investigadores, sino también entre el público en general y, a finales del Milenio, este término se ha convertido en un principio rector de la prosperidad futura de la población humana. La rápida difusión de datos científicos sobre este tema y todo lo que vincula el calentamiento global y la crisis mundial con el problema de la sostenibilidad, han contribuido a fomentar esta preocupación. [16] Esto se traduce en largos debates como la explotación sostenible de los recursos naturales y el desarrollo económico sostenible. Aunque la exactitud de esta información aún no ha logrado un consenso, es claro para la comunidad científica general que la sostenibilidad es una de las prioridades a la que los líderes tienen que responder. Sin embargo, si bien la sostenibilidad es ampliamente invocada para validar acciones o falta de acciones, la comunidad científica aún no ha llegado a un acuerdo sobre el significado exacto de este término. La definición más conocida y, por lo tanto, la comúnmente aceptada, fue ofrecida por la Comisión de Enquete del Bundestag alemán sobre la protección de la humanidad y el medio ambiente, 1994: "la sostenibilidad es el concepto de un desarrollo duradero y progresista de todos los aspectos económicos, ecológicos y sociales de la existencia humana”.


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Estos tres conceptos son interdependientes y requieren una coordinación equilibrada. Como tal, es posible determinar que una sociedad sostenible se deriva del frágil equilibrio entre los aspectos económicos, sociales y ambientales, también conocidos como los "Tres Pilares de la Sostenibilidad”.

Métricas para la sostenibilidad

BIM no sólo proporciona beneficios técnicos al proceso de desarrollo, sino que entrega una innovadora e integradora plataforma de trabajo para mejorar la productividad y la sostenibilidad durante todo el ciclo de vida del proyecto. Para contribuir a la sostenibilidad, tres aspectos esenciales (social, económico y medioambiental) se convierten en métricas para medir el nivel de sostenibilidad. [06]

Sostenibilidad social

La sostenibilidad social es la capacidad de un determinado sistema social, por ejemplo, un país, una organización, una comunidad o incluso una familia, para alcanzar un cierto nivel de bienestar social y armonía, indefinidamente. Temas como la pobreza endémica, las bajas tasas de educación, la injusticia generalizada y la guerra, son síntomas de un sistema social insostenible. [16] La sostenibilidad social se refiere a la capacidad de las personas para seguir viviendo de una manera que se adapte a sus necesidades y a las necesidades de las generaciones posteriores. [06] BIM puede contribuir a la sostenibilidad social en dos principales áreas:

- Proporcionando un mejor diseño de instalaciones para la comodidad de vivir en sociedad. - Transformando la práctica convencional, muy fragmentada, en un mejor esfuerzo de colaboración que refuerza

la relación de trabajo entre los participantes de un proyecto.

Sostenibilidad económica La sostenibilidad económica es la capacidad de soportar un cierto nivel de producción económica indefinidamente. Esto requiere que una célula económica, como una empresa o un país, aplique sus recursos de manera eficiente y responsable, generando un beneficio operacional consistente. En los últimos años, especialmente después de la Gran Recesión de 2008, la economía mundial se ha convertido en un tema mediático frecuente, perjudicando y poniendo en peligro el equilibrio necesario entre estos tres pilares. [16] Sin embargo, se ha comprobado que BIM mejora el ahorro de costes del ciclo de vida de una instalación construida. Se han conseguido ahorros de costes superiores al 6% mediante un análisis de coste-beneficio realizado en proyectos piloto BIM. [06] Se ha utilizado BIM como un sistema de simulación para realizar análisis de consumo de energía, que proporciona una completa información para una selección óptima del diseño. Sostenibilidad ambiental La sostenibilidad ambiental es la capacidad de nuestro medio ambiente para sostener un cierto nivel de calidad ambiental, mientras que es capaz de mantener una determinada tasa de extracción de recursos indefinidamente. Se trata de una de las preocupaciones más actuales del mundo, que incluye cuestiones como el agotamiento de los recursos minerales, la sobrepesca, la pérdida de biodiversidad, la desertificación, entre otros problemas. Este pilar apoya iniciativas como el reciclaje, las energías renovables, el buen manejo de los desechos, la reducción del consumo de fósiles y las emisiones, la agricultura orgánica, la plantación de árboles y la reducción de la deforestación. [16] BIM puede mejorar el diseño espacial, especialmente con respecto a la evaluación del flujo de aire y el ecosistema general de un edificio. [06] También se puede utilizar para mejorar la simulación energética y evaluar posibles impactos ambientales adversos en el contexto de la evaluación ecológica.


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Un enfoque integrado

El desarrollo de la sostenibilidad en el entorno de la edificación debe integrar simultáneamente aspectos sociales, económicos y ambientales para trabajar eficazmente, siendo difícil separar la discusión de estos tres conceptos al tener cada uno un efecto en los otros dos. El enfoque integrado de estos aspectos permite tratar las cuestiones de sostenibilidad como un sistema complejo en lugar de concentrarse en la causa-efecto individualmente, sin embargo, el desarrollo actual de BIM para la sostenibilidad todavía se concentra en cada aspecto particular [16]. FIG_08 ([16] Fig 2.2).

Fig. 2.2 – The Three Pillars of Sustainability. Source: adapted from (Jones 2013) Se ha propuesto un sistema de adquisición electrónica basado en BIM para proporcionar un nuevo proceso de colaboración entre las partes interesadas del proyecto según la sostenibilidad social. En términos de sostenibilidad económica, se creó un sistema de estimación de costos basado en BIM para automatizar la factura de producción de cantidades. Otros autores han proporcionado una revisión detallada del BIM para ampliar la sostenibilidad ambiental durante todo el ciclo de vida del edificio. Todavía no existe una revisión exhaustiva de las políticas o directrices del BIM y de los usos del BIM para la sostenibilidad en su conjunto.

BIM y el desarrollo de la tecnología para la sostenibilidad

Se examinan dos aspectos de la sostenibilidad muy comunes en proyectos de construcción: el uso de productos y materiales, y el consumo de energía. Se presentan algunas ideas útiles sobre cómo BIM puede ser efectivamente adaptado a los aspectos sociales, económicos y ambientales de la sostenibilidad. Dentro del ciclo de vida diferenciamos siete áreas de actuación: Planificación: BIM mejora la eficacia y la eficiencia de los procesos de desarrollo de proyectos, en particular para

mitigar los desperdicios innecesarios procedentes de la re-elaboración y la re-planificación. Con una apropiada planificación y desarrollo, BIM puede ayudar a proporcionar un entorno más propicio hacia la sostenibilidad.

Diseño: BIM permite el diseño óptimo y la coordinación entre los participantes del proyecto

multidisciplinario. BIM permite la visualización tridimensional temprana para predecir el coste y el calendario de los proyectos.

Construcción: En su estado actual, la industria de la construcción sigue prefiriendo adoptar un enfoque de

adquisición convencional debido al temor de riesgos y responsabilidades adicionales derivados de un nuevo sistema de adquisiciones. BIM reduce los errores de construcción y mejora la productividad de los proyectos.

Adquisiciones: Para lograr la sostenibilidad social, debe desarrollarse toda una estrategia de adquisición para los

proyectos porque las prácticas que implican BIM no encajan con la naturaleza fragmentada de la ejecución convencional de los proyectos de construcción. En un entorno de trabajo BIM se requiere


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un esfuerzo de colaboración multidisciplinar para el diseño de edificios, las técnicas de construcción, el intercambio de información y las estrategias de administración de instalaciones.

O&M: La gestión integrada de la ocupación proporcionada por BIM en un entorno virtual puede facilitar

el mantenimiento regular.

Reformas: La reutilización de los materiales de reciclaje y los métodos de construcción ecológica son imprescindibles para mejorar la sostenibilidad en el entorno construido. Una ventaja de BIM es que puede proporcionar una estimación rápida y precisa de los materiales de desecho en los proyectos de demolición. Al generar un modelo para trabajos de demolición, la cuestión crítica que siempre enfrentan los profesionales y los clientes es la falta de información precisa acerca de los edificios existentes.


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3. INTEGRACION DE BIM Y FACILITY MANAGEMENT (FM)

3.1. BIM EN LA FASE DE EXPLOTACION (POSTCONSTRUCCION)

BIM se considera el nuevo enfoque hacia diseño, construcción y FM. El estado actual (2016) del empleo de BIM es [15]: 83% Fase de diseño, 79% Fase de construcción, 42% Fase de gestión y operación. [15] El uso del BIM en FM ha ido ganando interés. La información obtenida por el proceso BIM puede ser útil para varias prácticas del FM como la puesta en servicio, la gestión de la energía, la gestión del espacio, el control de calidad, la gestión de garantías y el mantenimiento y reparación (M&R). Los constructores y los diseñadores no conocen los documentos ni otra información requerida para la fase de FM. La falta de conocimiento y experiencia operacional de los edificios existentes supone un gran revés para la fase de diseño. El vínculo entre el diseño y el FM se evita frecuentemente porque no son bien entendidos los asuntos relacionados con el mantenimiento de instalaciones y son pasados por alto durante el proceso de toma de decisiones de diseño.

Los costes de la fase operacional

Los esfuerzos para investigar las aplicaciones de BIM en FM se han centrado principalmente en nuevos edificios, a pesar de que las nuevas obras representan sólo el 1%-2% del total de los edificios en un año dado. [07] La fase de operaciones de un edificio es el principal contribuyente a los costes del ciclo de vida del edificio. Las estimaciones muestran que el coste del ciclo de vida es de cinco a seis veces superior a los costes de la inversión inicial y tres veces los costes de construcción. Como resultado, en el momento actual existe la necesidad económica y medioambiental de gestionar de manera eficiente tanto instalaciones nuevas como existentes.

Necesidad de operar eficientemente

Es una necesidad natural y comercial que nuestro edificio opere de manera eficiente. Un edificio que opera eficientemente es aquel en el que la mayor parte de sus características se pueden medir, monitorear y grabar, durante su funcionamiento. [05]

Planificación estratégica de las operaciones

Aunque más de tres cuartas partes de los administradores de instalaciones dicen que FM debe ser estratégico, la ausencia de pensamiento estratégico ha llevado a la gestión de edificios e instalaciones que no son sostenibles, eficaces o eficientes. [01] Los miembros del personal de una empresa de FM pueden no tener una larga permanencia en el servicio, ya que los ejecutivos de las instalaciones tienen contratos por menos de 12 meses, en comparación con la vida de un edificio que puede ser de 25, 50 o 100 años. Por lo tanto, los miembros del personal tienden a tener un horizonte significativamente más corto que el ciclo de vida completo de una instalación. Esto reduce su incentivo para planificar a largo plazo y crear un sistema que genere un gran flujo de información. Los FMs se enfrentas a desafíos tales como la falta de reconocimiento, la necesidad de formación y capacitación, el estatus profesional, normas de información, las calificaciones profesionales, ”benchmarking” de desempeño, valor del coste versus valor en la contratación de servicios, y la contribución corporativa y comunitaria del FM. En resumen, los administradores de las instalaciones se enfrentan continuamente con el reto de mejorar y estandarizar la calidad de la información que manejan, siendo ello necesario para mejorar las necesidades operacionales diarias, y se ven obligados a proporcionar una información sólida y correcta a la alta dirección para la gestión y planificación de la organización.


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Beneficios de BIM en la fase de explotación

Los beneficios del BIM en fase de explotación son importantes [15]. Podemos citar:

a) Un ahorro de tiempo de un factor 100 entre la actualización automatizada de un BIM y una actualización manual de los datos alfanuméricos por una parte y gráficos por otra.

b) Una reducción del costo del seguro de construcción gracias a un mejor dominio de los riesgos, por un mejor dominio de la información.

c) Una explotación más adaptada al edificio y, por tanto, más óptima, gracias a la obtención de datos y a un seguimiento de las prestaciones.

d) Una reducción de los costes por “no-calidad” e) Proteger el valor de los activos inmobiliarios a largo plazo. f) Localizar la ubicación exacta de los elementos del edificio, incluso plomerías, elementos mecánicos y

eléctricos. g) Accesibilidad a los elementos que necesitan una operación de mantenimiento. h) Visualización y selección de elementos críticos.

Áreas de aplicación del BIM a FM

[15]

Localización de los componentes del edificio: El FM se basa en modelos soportados en papel. La localización de equipos y sistemas (HVAC, agua, electricidad, gas …), no fácilmente visibles sobre-techos, bajo-suelos o detrás de las paredes, es una actividad muy onerosa, que conduce a desperdiciar el tiempo del técnico de reparación y del gestor del equipo, cuando debería ser usado en reparación, puesta en marcha y sustitución de componentes. Acceso a datos en tiempo real: El personal de FM necesita acceder a bases de datos para localizar la información requerida. El acceso instantáneo a la información puede minimizar la duración de la recuperación, evitando decisiones ineficaces que se toman durante la ausencia de información. Visualización y comercialización: BIM proporciona mejor visualización del espacio para ayudar a los gestores durante el diseño, la construcción y las reformas. El personal de FM puede funcionar bien con una mejor visualización, ayudando en la presentación de las sesiones de toma de decisiones. En las reformas, las capacidades de visualización pueden ser aplicadas para evaluar los métodos de ejecución (importante para áreas de alta densidad en equipamiento). El modelo gráfico 3D ayuda en la representación de las relaciones entre los espacios y puede también ser usado para variados propósitos formativos. Aplicaciones en marketing, creando imágenes y animaciones del mobiliario junto con el espacio interior. Comprobación de la mantenibilidad: BIM puede facilitar la mantenibilidad durante las diferentes etapas de un ciclo de vida en mantenimiento preventivo, la sostenibilidad de materiales y la accesibilidad. Creación y actualización de activos digitales: Durante el proceso de construcción y diseño, lo activos digitales que son capturados en BIM incluyen:


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Datos generales: Información del fabricante (modelo, serie, números de piezas, información de ubicación (habitación, edificio, piso, zona), descripción (tipo, grupo de equipamiento, número de activo, estado y criticidad), atributos (peso, potencia, energía, consumo).

Datos técnicos: Tuberías, Seguridad contra incendios, Electricidad, Equipamiento especial, Sensores y sistemas de redes.

Documentos: garantías, especificaciones, operación, instrucciones de fabricación, certificados, informes de

pruebas, manuales de mantenimiento Estudios de viabilidad y de planificación para el propósito de la ejecución de reformas: La renovación, remodelación y reformas de edificios existentes están dentro de las responsabilidades de FM. Asistir en los trabajos de análisis de la reforma, planificación, diseño, demolición y ejecución; incluyendo características visuales de espacios interiores y entorno exterior. Los datos históricos tales como costes de la construcción y diseño de los proyectos actuales, mano de obra y materiales, se obtienen del modelo vinculado a los datos almacenados. Gestión de emergencias:

BIM puede ayudar a los servicios de emergencia en la identificación y localización de los problemas más importantes. Emergencias ocurridas a partir del ser humano (fallos en el servicio, epidemias, derrame de productos químicos, incendios), desastres naturales (tsunamis, terremotos, tornados), Disturbios internos (disturbios internos, ataques violentos) y ataques (guerra nuclear, guerra biológica, terrorismo).

Control y seguimiento del consumo de energía:

El personal de FM cuenta con sistemas de gestión de energía para el control y seguimiento del consumo, por lo que el uso de la energía puede medirse en un proyecto en tiempo real o a durante un largo periodo de tiempo a nivel de zona. Para convertir los planos de planta en sistemas gráficos de gestión de energía se emplea mucho tiempo. En las representaciones gráficas se encuentra, en algunos casos, incoherencias (p.ej., diferencias en los revestimientos de unidades de tratamiento de aire). Con el fin de analizar el comportamiento del edificio, el modelo BIM puede ser usado para simular el trabajo de los sistemas de energía en diferentes edificios con el fin de descubrir las soluciones eficientes (p.ej., es posible adoptar medidas correctoras cuando una estancia no está ocupada, como apagar las luces en remoto o enviar a la habitación, según su perfil, emails o mensajes de texto proporcionando sugerencias para reducir el consumo de energía). BIM también puede ser aplicado para el seguimiento del consumo histórico de energía por ocupante, zona, habitación, conteniendo la información histórica para la visualización de los objetos, analizando y prediciendo las características del consumo de energía, incluso apoyando la elaboración de presupuestos relacionados con la energía. Formación y desarrollo del personal: BIM puede ayudar a los monitores a la formación en el uso de las instalaciones, componentes, equipos, así como a revisar la oportuna información semántica. Esto conducirá a una mejor percepción de las tareas y las zonas de trabajo.

Definición de los requerimientos de datos para la gestión de instalaciones con BIM.

[15] Datos geométricos:

a) Precisar para todos los componentes del edificio (mecánicos, estructurales, arquitectónicos, tuberías, electricidad, protección contra incendios y de seguridad en el acceso), con anotación de espacios, etiquetados y coloreados de acuerdo con las directrices de FM.

b) Precisar, como modelo integrado, los edificios de las principales líneas de servicios públicos.


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c) Precisar la representación de las telecomunicaciones que incluye la representación apropiada y la indicación de las conexiones.

d) Gestionar diferentes componentes presentes en el modelo como organización de árbol de objetos lógicos. e) Construir calendarios según las necesidades del modelo. f) Precisar y proporcionar requerimientos para equipos de tuberías, mecánicos y equipos eléctricos para

acometer el mantenimiento según las especificaciones técnicas.

Datos no geométricos:

a) Zona de servicio: edificio, emplazamiento, planta, zona y habitación. b) Grupo y tipo: Sobre la base de las categorías específicas de organización, o estándares de la industria tales

como Uniformat (ASTM E1557 UNIFORMAT II), Master format o OmniClass. c) Datos de fabricante y vendedor: fabricante, número de serie, modelo, vendedor, datos de compra, uso de

la garantía, datos de expiración de garantía. d) Especificaciones y atributos: especificaciones como unidad, tipo, limitaciones inferiores y superiores, valor y

descripción y atributos tales como piezas de repuesto, peso, consumo de energía, potencia. e) Datos de operación y mantenimiento: estado de mantenimiento y actividad, datos de ocupación del espacio,

histórico de mantenimiento.

Obstáculos para la implantación de BIM en FM Existen numerosos problemas organizacionales que surgen durante la adopción de BIM en FM, entre los cuales se encuentran [15]:

a) Diversidad en las herramientas de software de FM y BIM. b) Ausencia de cooperación entre los interesados del proyecto para el modelado y la utilización del modelado. c) Barreras culturales hacia la adopción de una nueva tecnología. d) Dificultad en la implicación del software del proveedor y las necesidades reales. e) La necesidad de tarifas no definidas para el aumento del alcance. f) La ambigüedad en los requisitos y normas para la inclusión de datos en el modelo y su mantenimiento. g) La falta de validación a través de casos reales en relación con el retorno de la inversión veraz. h) Tendencia en las grandes organizaciones a rehusar la aceptación de la necesidad de emplear el dinero en la

formación en nuevas herramienta e infraestructuras de software.

3.2. BIM Y FACILITY MANAGEMENT (FM)

Definición y concepto de Facility Management (FM)

El Facilities Manager (FMs) es una profesión diversa que nació en los Estados Unidos de América (EE.UU.) en el año 1970 junto con el sector empresarial de los servicios de “outsourcing”. Sus objetivos son proporcionar un entorno de calidad respondiendo a la demanda de las empresas con el fin de contar con un punto de referencia calificado y especializado, pudiendo optimizar todas las actividades relacionadas con la gestión de los servicios internos de apoyo a la organización empresarial. [01] El Facility Management (FM) es un campo interdisciplinario dedicado a la coordinación del espacio, infraestructura, personas y organizaciones. A día de hoy, no hay una definición específica utilizada por los profesionales del FM. Cada individuo o grupo de profesiones relacionadas, han intentado traducir los términos de acuerdo a su entendimiento y práctica del FM. Al FM se pueden incorporar muchos aspectos, desde la gestión de activos y la financiación hasta las operaciones, el mantenimiento y las medidas de gestión y planificación. Con el uso de BIM, los métodos de FM se pueden generar fácilmente en una base de datos centralizada en la red. En esta base de datos, la información que no es necesaria puede ser eliminada y los datos de los edificios geométricos 3D estarán vinculados a través de su función y utilidad para el FM, apoyando la operación de un edificio o instalación.


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El primer aspecto es el espacio de trabajo, el segundo es el de la prestación de servicios para apoyar y permitir que la organización crezca y alcance sus objetivos, la tercera es la coordinación del capital humano, las premisas, los procesos y la tecnología en el lugar de trabajo. Ver FIG_09 ([01] Figure 1).

Figure 1: Illustration of Facilities Management’s Position in Organization by CEFM

Así pues, FM puede resumirse como una gestión integrada o integración de trabajos para mejorar el desempeño de la organización. FM involucra actividades multidisciplinarias que tienen integración entre personas, propiedad, procesos de negocio y tecnología (Centre of Estates and Facilities Management (CEFM)).

El déficit de documentación de los edificios

Las compañías de FM suelen encontrar deficientes niveles de documentación, si es que existe, en edificios pobremente mantenidos. Uniendo esto a los escasos registros de ocupación del edificio, de consumos de energía y de niveles previos de mantenimiento, es evidente que el equipo de FM entra en un contrato de mantenimiento de un edificio con cierto grado de riesgo. [07]

Uso potencial de BIM para FM

Mientras que la investigación y el desarrollo de formas de gestión eficiente de las instalaciones se ha discutido desde el advenimiento de la revolución industrial, la industria de la construcción ha visto renovarse este debate con la aparición de BIM y la propuesta de que los datos BIM, capturados durante el ciclo de vida del proyecto, pueden mejorar la eficiencia de la gestión de las instalaciones. [07] Los gobiernos de todo el mundo han reconocido las ineficiencias que afectan a la industria de la construcción en general y han recomendado u ordenado el uso de BIM como una estrategia para abordar la disminución de la productividad. Las aplicaciones de BIM para FM están mucho menos exploradas en comparación con su implementación en procesos de planificación, diseño y construcción. El enfoque y la tecnología de BIM puede servir y ser usado de manera lucrativa para FM, ya que es capaz de proporcionar y almacenar mucha información correcta de un edificio. Además, el almacenamiento de esta información puede ser reutilizado para la operación y el mantenimiento del edificio y no tener que volver a construirla. [1] La integración de FM con BIM permite la conexión con datos BIM de diseño, construcción y renovación de instalaciones y gestión de operaciones [07]. BIM ofrece el potencial de alojar todos los datos asociados con el ciclo de vida del edificio. [05] La eficacia de BIM es mayor cuanto menor es la interacción manual. En función del nivel de interacción humana para modificar material basado en BIM, se puede generar una falta de datos o, incluso, duplicidad; la lenta interacción con BIM basada en los modelos de los edificios puede introducir información obsoleta e inexacta. [05] Una vez que un edificio está terminado y en uso, el potencial del uso de BIM para FM no está todavía claramente identificado. Más allá del programa de mantenimiento y la información y localización de los equipos, no hay mención del uso potencial de BIM para un proceso de toma de decisiones. [04]


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BIM podría ser una herramienta dirigida a simplificar el trabajo de los Facilities Managers FMs y facilitar el proceso de introducir la información del FM después de que un edificio es entregado, pero hay pocos casos de estudio actualmente disponibles.

3.3. INTEGRACIÓN DE BIM CON FACILITY MANAGEMENT (FM)

El proceso de adopción de BIM para FM

La adopción de BIM en FM implica el uso de varias herramientas y tecnologías. BIM permite la creación de una representación de instalaciones en 3D y proporciona el almacenamiento de bases de datos y parámetros de todos los elementos presentes en la instalación. Esto permite a los administradores de las instalaciones tener una ventaja en la aplicación del uso de BIM. [1] En una era de tecnología cada vez más sofisticada y moderna, BIM ofrece un nuevo nivel de funcionalidad para el FM de un edificio, así como los activos físicos del mismo. Sin embargo, al adoptar la tecnología BIM, hay varios aspectos que deben ser seriamente considerado por el FM antes de iniciar el proceso FM en BIM: Gestión del personal: El administrador de la instalación debe asegurarse de que sólo las personas más adecuadas estén involucradas en el proceso de transición BIM. Es necesario realizar un análisis adecuado de las carencias para establecer las capacidades existentes y los requisitos para la contratación del personal adicional. El desarrollo de un plan de formación amplio y robusto para el personal de cada nivel es también crucial. Protocolos de comunicación: Para que BIM sea un éxito en FM, entre todas las partes implicadas debe existir una comunicación eficiente y orientada a resultados. Es necesario establecer un plan de comunicación claro, tanto a nivel interno como externamente, para la cadena de suministro. Contratación: Se debe establecer con la cadena de suministro un calendario claro de entregas. Los procesos deben ser definidos para controlar cualquier cambio o desviación de los procesos de flujo de trabajo existentes, o nuevas formas de adquisición. Control de costes: Los costos de entrega deben ser identificados desde el principio. Los costos internos pueden incluir gastos en capacitación, comunicaciones, TIC, procesos y protocolos, y cuestiones legales. Las configuraciones del modelo BIM. También se debe tener en cuenta un sistema de monitoreo efectivo de los gastos incurridos. Gestión de riesgos: La identificación y reducción de riesgos debe ser una consideración importante para la adopción de BIM. Los riesgos podrían derivarse de la falta de estandarización en la contratación pública y en el manejo del flujo de trabajo, así como en los aspectos legales o contractuales del proceso de transición. Otros riesgos funcionales podrían incluir cuestiones como la interoperabilidad de las TIC, la falta de datos empíricos y la incompetencia de la cadena de suministro. Hoja de ruta BIM: La parte más importante de la elaboración de una hoja de ruta para la adopción de BIM es contar con un firme compromiso de la dirección para desarrollar una estrategia estable BIM. Esto puede lograrse definiendo los objetivos


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globales del negocio y los resultados deseados. La implementación de BIM debe tratarse como un programa de "cambio" que se inicia a nivel corporativo y que se puede entregar a nivel de proyecto.

Un proceso de gestión de cambio

La mayoría de las cuestiones asociadas con la implementación de BIM, desde una perspectiva de propietario del activo, son similares a las que se afrontan con otros sistemas de gestión de la empresa tales como ERP y CRM. Es esencialmente un proceso de gestión de cambio. [09] La integración del modelo desarrollado en el negocio de los propietarios del activo requerirá cambios en los métodos y en la práctica existente, para asegurar que se obtienen los beneficios esperados. De hecho, el modelo puede necesitar arrancar en paralelo con procesos existentes o intentar crear BIMs “restrospectivos” para todo su “stock”. Las normas de traspaso como Constructions Operations Building Information Exchange (COBie), proporcionan una estructura sobre la forma en que la información debe ser recopilada durante el ciclo de vida del proyecto.

Beneficios

Los beneficios de usar BIM en FM, generalmente incluyen [01]: Rapidez, efectividad y eficiencia: Esto se consigue proporcionando información que puede ser compartida fácil y eficientemente. Simulación más simple: Para proyectos de actualización y renovación, BIM ayuda a analizar cuidadosamente el diseño e implementar una simulación más fácil y ordenada. Mantenimiento simplificado: El desafío clave en el desarrollo de un programa de mantenimiento es introducir la información de producto y activos necesaria para el mantenimiento preventivo. La información sobre el equipo almacenado en el modelo BIM puede eliminar meses de esfuerzo para alimentar con precisión los sistemas de mantenimiento. Uso eficiente de la energía: Los administradores de instalaciones pueden analizar y comparar las diversas energías alternativas utilizando la tecnología BIM, para reducir el impacto ambiental y los costos operativos. Modificaciones más fáciles y económicas: Los modelos BIM presentan una forma sencilla de representar las características tridimensionales de un edificio, informando sobre las condiciones existentes para reducir el costo y la complejidad de la renovación de edificios. Gestión del equipamiento del edificio: Mantener el inventario adecuado de los equipos con el fin de evitar tareas costosas en el desarrollo de un programa coordinado de mantenimiento. Mejor gestión del espacio: Los FMs pueden crear inventarios de espacios eficientes con referencia a modelos BIM con el fin de reducir costes innecesarios.

Desafíos


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[01] Hay desafíos que están obstaculizando la explotación de BIM en FM. Los principales desafíos son [05], [07]:

a) La falta de metodologías que demuestren los beneficios tangibles de BIM en FM, lo que se refleja en la demanda limitada de BIM para FM por clientes y operadores.

b) La necesidad de especificaciones BIM rigurosas para los requisitos de modelado. c) La interoperabilidad entre las tecnologías BIM y FM. d) Conocimiento limitado de los requisitos para la implementación de BIM en FM (qué información debe

proporcionarse, cuándo y por quién). e) La falta de sistemas abiertos y bibliotecas de datos estandarizadas que puedan utilizarse como puente entre

las tecnologías BIM y CAFM. f) El número actual de sistemas operativos dispares y la utilización en el mismo edificio. g) La falta de funciones claras, responsabilidades, contrato y marco de responsabilidad. h) El rígido enfoque cultural de la industria para adoptar nuevas tecnologías. i) La escasez de habilidades BIM en la industria del FM. j) La falta de estudios de casos del mundo real de aplicaciones BIM en FM.

Barreras

[01] Conciencia: La profesión de FM ha tenido hasta ahora muy poca influencia en la evolución de BIM. FM ha sido lento para interactuar con BIM. Pensamiento y práctica: En la mayoría de los equipos de construcción todavía operan los colaboradores de forma aislada. Esta actitud daña el flujo de comunicación. Por lo general, esta comunicación no llega a los gerentes de FM. Ignorancia: BIM no debe ser ignorado por la industria de FM y sus partes interesadas. El BIM debe agregarse al conjunto de habilidades de las profesiones FM. Inconsistencia de los datos: La interoperabilidad es importante para la estabilidad de BIM. Ninguna aplicación de ordenador personal puede soportar todas las tareas asociadas con el diseño de edificios y producción. BIM requiere una biblioteca de datos estandarizada de conocimientos para los procesos de intercambio de datos. Envejecimiento de la infraestructura: Las organizaciones mundiales se enfrentan a su mayor colección de edificios envejecidos. Es muy costoso para el propietario crear una cantidad sustancial de información BIM, por ejemplo, realizando estudios láser. Desconexión con equipos de proyecto: Los gerentes de FM no deben desconectarse del resto del ciclo de vida de la Instalación, particularmente en las primeras etapas de los equipos de proyectos integrados. Modelo “inflado”: El modelo contiene tantos datos que se vuelve grande y difícil de manejar.


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Percepción de BIM: Aunque los FM consideran a BIM como un facilitador más que como un inhibidor de su trabajo, BIM es todavía un asunto nuevo y su potencial no está todavía completamente entendido. La industria es consciente del posible uso de BIM para el mantenimiento mejorado de los edificios, pero aún no hay suficiente evidencia para convencer a los FM para abrazar totalmente esta nueva tecnología. La actual falta de interés está ralentizando el proceso de implementación de BIM en FM en contraste con lo que está sucediendo en el resto de la industria de la construcción. [07] Estándares y política: Para ayudar a la industria a la adopción de BIM, es necesario crear un único estándar de BIM, preferiblemente, a nivel internacional. Esto presionará a los desarrolladores de software a crear herramientas aplicables globalmente que fabricarán información e intercambiarán datos entre otras herramientas en un proceso sencillo. [07] El gobierno de UK está actualmente demandando archivos COBie como salida de un modelo BIM para proyectos públicos, pero mientras no haya un único estándar de interoperabilidad entre software e integración esto será difícil de conseguir. Educación y habilidades: BIM es un concepto bastante nuevo y la industria de la construcción está en medio de la curva de aprendizaje. Si las partes interesadas no son conscientes del potencial de BIM, existe el riesgo de que no estén interesados en invertir dinero, tiempo y esfuerzo en implementarlo, perdiendo por tanto oportunidades futuras. [07] La formación ayudará a las partes interesadas a comprender lo que se puede conseguir usando un modelo BIM y cómo puede ser útil para lograr los objetivos de la compañía. Riego e incertidumbre: Todas las partes interesadas deben comprender cómo trabaja el modelo, cuál es su propósito y cómo usarlo como parte de su trabajo. Mientras que la mentalidad de las partes interesadas no quiera cambiar, los inversores no estarán interesados en incluir FM en la etapa de diseño o creación del modelo BIM de los edificios que será vendido una vez que el edificio es terminado. [07]

La obtención de los beneficios de la integración

Mientras que los beneficios de la implementación de BIM durante las fases de diseño y construcción han sido fácilmente detectados en la práctica, particularmente en términos de su uso por contratistas, para controlar y gestionar coste y calendario del proyecto, tales beneficios son mínimos cuando se considera la duración del “ciclo de vida” del proyecto. [09] Los beneficios que pueden ser obtenidos durante los procesos de diseño y construcción como resultado de la tecnología, han sido el impulso para la adopción de BIM en lugar de aquellos beneficios que pueden ser obtenidos durante la operación y mantenimiento del activo. Este escenario es tan importante como que hay evidencias, significativamente crecientes que relacionan los beneficios de BIM con el Facility Management (FM). Sin embargo, muchos propietarios de activos son aún escépticos acerca del valor de la adopción e integración de tecnologías y procesos BIM en su infraestructura organizacional existente y en sus operaciones. Tal punto de vista merece ser explorado ya que es el propietario del activo quien está, en última instancia, mejor posicionado, para darse cuenta de los beneficios que se pueden derivar de la implementación de una estrategia BIM. Una decisión del propietario del activo de implementar BIM puede proporcionar resultados estratégicos de negocio. Tales resultados no son posible sin tecnología, a pesar de que su coste constituye sólo una fracción de la inversión total que la organización debe realizar para conseguir los resultados requeridos.


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Para un propietario de activo la implementación de BIM no debe ser vista como un proyecto concreto de ICT, sino como un programa de cambio en el negocio que, potencialmente, puede afectar a la propuesta de valor de la organización. La implementación de BIM es mucho más complicada que la implementación de un proyecto de ICT. Por lo tanto, la simple identificación y estimación de los beneficios de BIM no son suficientes ya que la atención debe centrarse en cómo los beneficios se materializarán y durante qué periodo de tiempo. La obtención de beneficios reconoce que la tecnología, por sí misma, no puede entregar resultados al negocio y que el proceso de su implementación es proactivamente gestionado para asegurar que la organización obtiene el resultado que esperaba. Desde una perspectiva de FM, los principales beneficios conseguidos con la integración de BIM y FM, tal como ha sugerido el International Facility Management Association (IFMA), son [04]:

- Reducción de costes: exactitud y datos completos preparados para usar cuando el edificio se termina. Reduce la captura de datos y los costes de O&M.

- Mejora del rendimiento: datos para FM más completos y accesibles permiten un más rápido análisis y corrección de problemas, y menos averías. Mejor soporte y usuarios más productivos.

- Integración de sistemas: datos de BIM integrados con CMMS/CAFM/BAS, actualizados durante la vida de un edificio.

A pesar de que algunos de estos beneficios todavía no son fácilmente conseguibles, como la integración de BIM y sistemas CAFM, los casos sugieren que una vez que un edificio es completado y entregado, el modelo BIM será principalmente usado como una base de datos inteligente y como una herramienta para el análisis. Por lo tanto, se puede plantear que los FM necesitan mirar a BIM como una oportunidad para conocer el edificio, sus características y sus oportunidades futuras. Si BIM no puede producir estos beneficios, entonces no será un beneficio importante para la industria del FM sino simplemente un “añadido” al actual software de gestión del edificio. En resumen, los beneficios BIM para AM no están bien caracterizados. Tienen que ser propuestas, metodologías y entornos de aplicación probados para desarrollar casos de uso de referencia que permitirán la extensión del conocimiento del AM soportado por modelos BIM como base para un sistema de información de AM. [07] En este sentido, las series de estándares PAS 1192 junto a la más general ISO 55000, son las principales referencias para este proceso de desarrollo y para cualquier intento de aplicación particular.

La falta de demanda de BIM por FM

La industria de FM es bastante rígida en su orientación hacia nuevas tecnologías y, a menos que los beneficios de BIM para FM estén claramente demostrados, su incorporación a la industria de FM seguirá siendo baja. De hecho, hay falta de demanda de BIM por los clientes de FM, que se ve aumentada por una falta general de colaboración entre las partes interesadas del proyecto para la modelización y la posterior utilización de modelos. [05] La falta de conciencia por parte de los clientes se ve también aumentada por la escasez de habilidades y comprensión de BIM por parte de los profesionales de FM y, por lo tanto, estos dos factores, unidos, están creando un círculo vicioso que inhibe la adopción de BIM en aplicaciones de FM.

3.4. INTEROPERABILIDAD Y TRANSFERENCIA DE INFORMACIÓN

Interoperabilidad entre las tecnologías BIM y las tecnologías FM actuales (CAFM)


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En los activos existentes, los sistemas de FM “heredados” suelen utilizarse durante una o dos décadas y a menos que la transferencia de datos BIM a dichos sistemas esté alineada con los modos actuales de operación, o los mejore, y se demuestre el valor de BIM, es poco probable que los FM puedan usar BIM.

Sin embargo, los sistemas deben estar vinculados y mostrar un sistema BIM “atornillado” a un sistema de gestión de instalaciones “heredado”. Existe la necesidad de sistemas abiertos y bibliotecas de datos estandarizados que puedan ser utilizados por cualquier Computerized Aided Facilities Management (CAFM) o Asset Managemente System (AMS). Si bien hay un acuerdo sobre la necesidad de COBie para estructurar datos y que los datos estructurados permiten una mayor interoperabilidad, COBie no proporciona detalles sobre qué información debe proporcionarse, cuándo y por quién y, todavía, hay un conocimiento limitado en la identificación de tales requisitos. Los modelos de información entregados al final del proyecto son una fuente de información rica para FM, pero no toda la información es valiosa en el día a día, dentro de la amplia gama de la práctica FM, donde la recuperación de datos, la gestión del cambio y el seguimiento de los costes y de la actividad laboral son críticos. Los FM tendrán que detallar y priorizar sus requisitos de información, por lo tanto, se sugiere que debe llevarse a cabo un proceso para investigar los requisitos clave de información dentro de la industria de la construcción.

Procesos de transferencia de información

La falta de un marco contractual y legal para la implementación del BIM es un área significativa de desafíos. La mayoría de los contratos requieren la entrega de documentos en papel que contienen listas de equipos, hojas de datos de productos, garantías, listas de repuestos, programas de mantenimiento preventivo, etc. Esta información es esencial para apoyar la gestión de las instalaciones por el propietario y los administradores de las instalaciones. El proceso actual de transferencia de información a la fase FM se hace, generalmente, manualmente. La información entregada es a menudo incompleta e inexacta. La industria está gastando millones de dólares y miles de horas-hombre recreando esa información y trabajando con flujos de trabajo ineficientes. De la pérdida de 15,8 mil millones de dólares causada por ineficiencias de interoperabilidad, 10,6 mil millones se atribuyen al propietario/operador durante la fase de operaciones y mantenimiento de un edificio. La mejora de los procesos de transferencia de información es uno de los principales motores para el uso de BIM en FM. A pesar de los desafíos actuales de interoperabilidad, los datos BIM y la información recopilada durante el ciclo de vida del edificio reducirán el costo y el tiempo requeridos para recopilar y construir sistemas FM. BIM se considera un facilitador de la mejora de la calidad y fiabilidad de los datos, lo que a su vez dará como resultado un aumento de la eficacia de la fuerza de trabajo.

La actualización de los datos del modelo BIM

La falta de procesos para actualizar el modelo diseñado con la información “as-built” se considera entre los principales retos para BIM en aplicaciones de FM. Las funciones y responsabilidades para proporcionar los datos y mantener el modelo no están bien definidas. Es necesario mejorar el flujo de trabajo de la transferencia de datos y el mantenimiento de esos datos a través del ciclo de vida del edificio. De hecho, es un reto muy importante el hecho de que un BIM para FM requiere mantenimiento continuo para seguir siendo valioso para el propio edificio y sus propietarios. [05] Tradicionalmente, los administradores de instalaciones han sido incluidos en el ciclo de vida del edificio de una manera muy limitada y en la fase tardía del traspaso de las instalaciones a los clientes. Las decisiones de diseño no suelen ser cuestionadas por su costo de operación o mantenimiento. Como resultado, los datos BIM para FM faltan o son inadecuados. "El campo FM depende en gran medida de obtener datos utilizables de un BIM para hacer algo significativo con él. Con demasiada frecuencia, estos datos no están o son


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inexactos, ya que el modelo no ha sido actualizado con los cambios realizados después de la fase de diseño y, por lo tanto, no es un modelo “as-built” preciso de la instalación””. En la adquisición tradicional, los contratistas de FM son nombrados por un período de tiempo, generalmente de tres a cinco años, lo cual se considera como un obstáculo para aplicaciones BIM en FM. Este cambio de contratos conlleva, a menudo, datos notoriamente mal entregados entre los contratistas, lo que provoca costes adicionales. Actualmente, los contratistas de mantenimiento de instalaciones son pagados para inspeccionar los edificios existentes y para capturar condiciones “as-built”; el propietario tiene que pagar una vez al contratista de la construcción para completar los documentos al final de la construcción y, de nuevo, al contratista de mantenimiento al inicio de cada contrato. Este proceso es intrínsecamente ineficaz ya que conduce a una duplicación de la información.

Gestión de la información y la tecnología

Una vez que el modelo BIM es entregado a FM no toda la información dentro del modelo será útil para la gestión de la instalación durante la fase operacional, así pues, el modelo puede estar sobrecargado con información innecesaria. La información, entonces, será intercambiada con otros softwares tales como CMMS, sistemas de automatización de edificios, sistemas de gestión de la energía y sistemas de gestión de documentos electrónicos, y los datos pueden ser duplicados o perdidos durante el proceso. [07] Durante el ciclo de vida del edificio, la información acerca de los cambios necesita ser grabada en un único formato, pero no está todavía claro quién estará a cargo de este trabajo. Además, es necesarios decidir si un tipo de información debe ser incluido en el modelo o más bien en un software diferente. El desarrollo de BIM proporciona la oportunidad de gestionar más información con más calidad, incrementando su uso y aplicabilidad. Al mismo tiempo, es un gran reto obtener un sistema de información potente, incluyendo la integración de otros software y tecnologías que pueden ser fuentes de información. Un primer paso en este proceso es la determinación de las necesidades de información. Dos variables tienen que ser gestionadas al mismo tiempo:

- La elección de la estructura de desglose, para la organización de los elementos, hasta el denominado nivel de intervención.

- El nivel de desarrollo de los elementos (LOD).

Ambas dimensiones están conectadas, pero expresan diferentes aspectos del sistema y sus elementos. Junto a estas dos últimas consideraciones, hay dos problemas, totalmente opuestos uno al otro, que deben ser tenidos en cuenta:

- Necesidades de información: la información relevante para la gestión del mantenimiento y la fiabilidad no está presente o no es fiable para enfoques avanzados. En algunos casos es posible encontrar CMMS o CAFM, pero puede resultar en una complicación adicional.

- Filtrado de información: gran parte de la información típicamente incluida en los modelos es innecesaria para las operaciones del día a día.

Tecnologías particulares tales como computación en la nube, etiquetas RFID pasivas y escáner 3D, han proporcionado valor añadido a BIM en un contexto FM/FO y viceversa

3.5. CASOS REALES DE APLICACIÓN EN FM

La escasez de casos de estudio

Hay falta de casos reales en aplicaciones BIM en FM [07]. Las revisiones existentes cubren uno o dos aspectos por separado o se concentran en pocos desafíos transversales. No hay una visión global de la investigación reciente de BIM para edificios existentes. [17] El objetivo es analizar la funcionalidad de BIM requerida en edificios existentes, así como la influencia entre las cuestiones informativas, técnicas y organizativas de BIM. [17]


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Algunos de estos beneficios incluyen: análisis de tendencias de averías en ciertos lugares y bajo ciertas relaciones topológicas y análisis y visualización de relaciones espaciales de órdenes de trabajo para un mantenimiento reactivo más eficaz y planificación preventiva. [2]

Casos

� Villa de Montreal Thi Hong Lieu DAO L’optimisation de l´utilisation d´une plateforme BIM dans la gestion des équipements de la Ville de Montréal. Rapport de Project. École de Technologie Supérieure Université du Québec

� Sidney Opera House Ballesty, S., Mitchell, J., Drogemuller, R., Schevers, H., Linning, C., Singh, G., & Marchant, D. (2007). Adopting BIM for facilities management: Solutions for managing the Sydney Opera House. Cooperative Research Centre (CRC) for Construction Innovation, Brisbane, Australia.

� Atlantic College

Gillard, A., Counsell, J. A. M., & Littlewood, J. R. (2008). The Atlantic College case study–exploring the use of BIM for the sustainable design and maintenance of property. In The Construction and Building Research Conference of the Royal Institution of Chartered Surveyors COBRA.

� Kerr Hall East (KHE) en Ryerson University [14]

Kerr Hall fue construido en la década de 1960 y tiene un área total de 485,284sf. Kerr Hall East comprende el cuadrante oriental de la instalación (120,370 sf) y es ocupado principalmente por la Facultad de Ciencias y la Facultad de Ingeniería y Ciencias de la Arquitectura. Los usos principales del edificio son laboratorios (38%), aulas (20%) y oficinas (10%). Numerosas renovaciones y modificaciones de la planta también han ocurrido durante la vida del edificio.

� Northumbria University’s city campus [7]

El campus de la ciudad de Northumbria se sitúa en Newcastle encima de Tyne (Reino Unido). Se compone de 32 edificios no residenciales con una superficie bruta de más de 120.000 m². El estudio se inició en 2010, cuando la Universidad contrató a cinco desarrolladores para producir modelos de información de edificios con el objetivo de mejorar el rendimiento de la gestión del espacio

Northumbria University’s city campus

Eficiencia de mano de obra y procesos: La eficiencia de los procesos asociados a la gestión de espacios, como la actualización de información geométrica y no geométrica, se pone inmediatamente de manifiesto cuando se exploraron las funcionalidades de BIM para FM. La Universidad actualiza, regularmente, sus planos e información en dos entornos separados (planos de planta en representación gráfica bidimensional (dwg) y bases de datos (excel)). Ambos requieren actualización manual, duplicando la carga de trabajo. Las fotografías y las elevaciones y secciones escaneadas de las hojas de dibujo originales se utilizan para verificar detalles específicos. Con los cambios regulares en la utilización del edificio, que ocurren durante todo el año, esta es una tarea larga que requiere la atención a tiempo completo de un técnico de CAD. Utilizando BIM para FM, la creación de información geométrica y la inclusión de información específica permiten la actualización automática de la programación requerida, produciendo secciones instantáneas, elevaciones, visualizaciones y “renderizaciones” tridimensionales, y generando hojas de dibujo a partir de un único entorno integrado. Esto proporciona ganancias de eficiencia que no han sido posibles con los procesos y tecnologías actuales utilizados por el equipo FM. Se estima que esto reducirá la necesidad de un técnico de CAD a tiempo completo (salario


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de aproximadamente £25.000/año) y proporcionar ahorros acumulados de la mejora de la eficiencia en las órdenes de trabajo. Además, el personal del departamento inmobiliario identificó que los modelos BIM para FM, con el aumento de las funcionalidades BIM disponibles, pueden mejorar los servicios clave de FM, como la búsqueda de habitaciones, la generación de informes de fallos, el desarrollo y la renovación, y la evaluación del rendimiento del edificio. Dichos servicios conducen a la reducción de los tiempos de respuesta, con un conocimiento detallado del campus asignado a edificios específicos, niveles, habitaciones, etc. Por ejemplo, con cada solicitud para reemplazar una bombilla en el campus, el personal de mantenimiento podría comprobar, en tiempo real el tipo de bombilla y el fabricante, utilizando el modelo FM, antes de realizar la tarea. Otro ejemplo podría ser comprobar el código de color de la pintura para una habitación donde el acabado de la pared ha sido dañado, ahorrando así tiempo al personal y recursos materiales. Dichas funcionalidades proporcionan eficiencia de tiempo y costes en FM y representan una plataforma para una toma de decisiones estratégica más precisa desde el punto de vista de la gestión. Exactitud de registros de información geométrica: La creación de un BIM reveló que algunas áreas de edificios en el campus no se correspondían con los dibujos bidimensionales y las exploraciones de la elevación que se utilizaron como base para construir los modelos. Esto supuso ordenar nuevas revisiones para verificar el diseño del edificio. Una vez que el equipo FM lograra las habilidades BIM requeridas, el mantenimiento de los registros geométricos se realizaría de una manera más eficiente desde la perspectiva económica y de calidad. El desafío de la implementación y el mantenimiento del modelo: Una vez que los escenarios han demostrado el valor de BIM en FM, las discusiones con el departamento de FM han cambiado al entender los desafíos asociados con la migración de los actuales procesos de FM a los procesos basados en BIM. Es necesario comunicar y comprender los beneficios de BIM para FM con ejemplos empíricos como los que se han ilustrado anteriormente. Por lo tanto, las organizaciones de FM que deseen implementar BIM para FM deben tener una visión a largo plazo (cinco años como mínimo) y estar dispuestos a trabajar con diferentes estándares y formatos de información. También se identificó que debido a la natural evolución de BIM para FM y las diferencias en la duración de las tecnologías, las organizaciones FM no deben ajustar sus necesidades para adaptarse a una tecnología particular, que de otro modo resultaría en un esfuerzo continuo de adaptación. Sin embargo, las organizaciones de FM pueden actualmente obtener los beneficios de BIM para FM a través del desarrollo de una especificación BIM que se adapte a sus necesidades empresariales particulares. En los proyectos reales, la geometría de los modelos FM puede ser un nivel de desarrollo inferior, siempre y cuando los datos se puedan añadir o vincular al modelo.

3.6. BIM PARA EDIFICIOS EXISTENTES

Se estima que aproximadamente el 75% de los actuales edificios comerciales de UK todavía existirán en 2050, por lo tanto, la implementación de BIM para edificios existentes parece ser una gran preocupación para la industria de la construcción y los FM. [07] A medida que las tasas de construcción se estancan en los países industrializados, la implementación de medidas de reforma y reacondicionamiento en edificios existentes gana en importancia. Varias herramientas digitales para la captura y auditoría de edificios están disponibles, tales como dibujos geométricos 2D/3D, taquimetría, escáner laser o localización automática de imágenes, pero necesitan un mayor esfuerzo de modelado y planificación del personal. [17]


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Las aplicaciones para el mantenimiento existentes (CMMS o CAFM) están enfocadas en la gestión de datos, programación de mantenimientos y gestión de garantías del equipamiento de los edificios, cada vez más complejos, pero están muy desarrolladas, por ejemplo, con respecto al deterioro y las relaciones causa efecto. Algunos sistemas FM incluyen escaneo laser de instalaciones existentes y flujo de información bidireccional entre Geographic Information System (GIS) y datos de mantenimiento. Se están explorando maneras de integrar el "escaneo a BIM" y la captura de datos mejorada de edificios existentes con técnicas de ensayos no destructivos para analizar materiales y propiedades. [05]

Nivel de Desarrollo (LOD)

En los edificios existentes, la funcionalidad requerida determina el LOD, y el coste y esfuerzo resultante asociado con la creación BIM. [17] Para funcionalidades de mantenimiento, el estándar COBie define un LOD para el equipamiento técnico, en relación al tipo y ubicación, fabricación, números de serie y modelo, etiqueta, fecha de instalación, garantía y requerimientos de mantenimiento programado.

Aspectos técnicos

Cuando BIM se aplica a edificios existentes, el LOD determina las especificaciones técnicas de los datos de captura, el procesado y la creación del modelo BIM. [17] El proceso de creación BIM puede ser diferente entre “edificios nuevos” y “edificios existentes” debido a la variación en la calidad de la información del edificio, la disponibilidad de la información y los requerimientos de funcionalidad. Ver FIG_10 ([17] Figure 2).

Figure 2: BIM model creation processes in new or existing buildings depending on available, preexisting BIM and LC stages with their related requirements

Para crear un “as-built” BIM desde cero, tiene que ser recopilada información topológica y geométrica de los elementos del edificio, modelada y completada manualmente con información descriptiva (propiedad/atributo). Si una técnica fiable de captura de datos pudiera proporcionar un “as-built” BIM en tiempo y coste razonables, los edificios existentes podrían beneficiarse del uso de BIM para, por ejemplo, búsqueda de información, visualización o FM.


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Figure 6: BIM creation processes for new and existing buildings, partly from Huber et al.

Los tres casos difieren considerablemente en el esfuerzo potencial de modelado. En la mayoría de los edificios existentes, la insuficiente información del edificio y ningún BIM preexistente conducen a la aplicación del caso III. Ver FIG_11 ([17] Figure 6). Captura de datos: El LOD requerido determina todos los pasos siguientes, desde la selección de la técnica de captura de datos a la creación del modelo, debido a su gran influencia sobre la calidad de los datos requeridos, volúmenes de datos y esfuerzo de procesado [17]. Ver FIG_12 ([17] Figure 7).

Figure 7: Systematic overview of data capturing and surveying techniques to gather existing buildings’ information

La figura 7 muestra


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- Técnicas “sin contacto”: técnicas basadas en imágenes, técnicas basadas en distancias, combinadas, otras

técnicas. - Técnicas “con contacto”: técnicas manuales, otras técnicas.

Las técnicas basadas en imagen y distancia extraen principalmente información espacial, color y reflectividad. En la práctica, el escáner laser semiautomático con estación total es la prevalente, a pesar de que está afectado de desventajas tales como alto coste del equipo y su fragilidad, así como dificultades en el escaneo de superficies reflectantes, transparentes y oscuras. Además, esta técnica necesita posteriormente procesamiento extensivo de datos y modelado en ordenadores. Las técnicas manuales capturan principalmente información espacial y de relación entre componentes. Pocos enfoques se centran en otras técnicas como el etiquetado o utilizan información preexistente del edificio para recopilar información adicional como dimensiones, materiales, texturas, funciones, conexiones, posiciones o periodos de mantenimiento de los componentes. Las etiquetas RFID, o de código de barras, se instalan más bien en nuevos edificios, porque en edificios existentes el etiquetado está limitado por el esfuerzo de la instalación, rango de legibilidad e interoperabilidad. La TAB_04 ([17] Table 7) recoge las principales técnicas de captura de datos relevantes en investigación y características decisivas para la elección de la técnica.

Son frecuentes las combinaciones de técnicas para tratar de superar los inconvenientes de las técnicas individuales. En la práctica, el escaneo laser es ampliamente aplicado para medir dimensiones de infraestructuras y edificios, y para grabar y actualizar superficies en la ciudad. Las funcionalidades de mantenimiento requieren un alto LOD de componentes, el equipo instalado, servicios y accesorios. Por lo tanto, el etiquetado es más bien inadecuado para su aplicación en mantenimiento en términos de exactitud espacial, LOD y grado de automatización. Investigaciones recientes se centraron en capturar principalmente representaciones geométricas más que semánticas de edificios y alimentación de datos de nubes de puntos al software BIM. Pero los nuevos desarrollos investigan intensamente modelos de procesado para el modelado BIM automatizado a partir de datos capturados (“scan-to-BIM”) y mejoras en LOD para la aplicación en edificios existentes. Procesado de datos:


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Dado que los requisitos de funcionalidad determinan el LOD requerido y, por lo tanto, la técnica de captura de datos, la funcionalidad influye en el volumen de los datos, el procesamiento y el tiempo y esfuerzo relacionados. Durante el proceso, los datos de la nube de puntos obtenidos son registrados, alineados y fusionados en el mismo sistema de coordenadas. Esto se hace, principalmente, interactivamente. Después, los datos se limpian de ruidos, información irrelevante y desorden y, a menudo, la información se divide para mejorar el tiempo de computación. El procesamiento de datos puede superar tiempos de computación razonables debido al aumento de LOD, a grandes volúmenes de datos o a capacidad de computación limitada de dispositivos móviles. Los desarrollos adicionales en el rendimiento informático de los dispositivos móviles y la investigación en la subcontratación de procesos informáticos en servidores en la nube, podrían permitir un procesamiento más rápido de los datos. Reconocimiento de objetos: Los datos de la construcción capturados y procesados se utilizan para reconocer los componentes del edificio y sus características relevantes para las funcionalidades requeridas. El reconocimiento de los objetos incluye la identificación de objetos, la extracción de información relacional y semántica, así como el tratamiento de las partes ocultas. Los métodos y herramientas de reconocimiento de objetos difieren debido a la complejidad geométrica del edificio, el LOD requerido y la técnica de captura aplicada, el formato de los datos o el tiempo de procesamiento. Para habilitar funcionalidades de mantenimiento es necesaria información detallada, por ejemplo, en equipos tales como el trazado de los conductos (HVAC/MEP), las fechas de instalación, capas o componentes de material. Esta información aún no se reconoce automáticamente en los edificios y requiere una intensa entrada de datos e interacción del usuario.

Modelado: El modelado implica la creación de objetos BIM que representan componentes de construcción, incluyendo atributos geométricos y no geométricos y relaciones. Si BIM es modelado sobre la base de la información de construcción previamente capturada, los métodos anteriores de captura, procesamiento y reconocimiento de datos influyen en la calidad de los datos a través de la técnica implementada y el LOD proporcionado. Para comparar diferentes enfoques y sus capacidades de modelado, los modelos creados podrían evaluarse, por ejemplo, con respecto a la precisión de modelado o reconocimiento, LOD o CMM. Sin embargo, no se ha establecido un método de evaluación BIM estándar para comparar las cualidades del modelo. En la práctica, el modelado BIM "as-built" se realiza de manera interactiva en un proceso que requiere mucho tiempo y errores, con el software de modelado BIM de los vendedores principales (Autodesk Revit y Navisworks, Bentley Architecture, Graphisoft ArchiCAD, Tekla o Nemetschek Allplan). Aunque algunos permiten la rápida generación de planos de edificios u ofrecen integración BIM, las soluciones de software representadas están lejos de ser modelos BIM automatizados o semi-automatizados de edificios existentes. El modelado BIM automatizado o transformaciones de modelos de superficie en entidades volumétricas, semánticamente ricas, están en sus primeros pasos. Muchas publicaciones revisadas hacen referencia al modelado automatizado de superficies o componentes de edificios con respecto a sus representaciones geométricas. Sin embargo, aún no consideran las propiedades de los componentes o la información semántica. Si los atributos no geométricos, como información funcional, relacional, económica o semántica de los edificios existentes, se integran en BIM, se realiza de forma interactiva o semiautomática. Por ejemplo, los componentes de edificios ocultos como conductos o tuberías (HVAC/MEP) sólo pueden ser modelados todavía con alta entrada del usuario. Dado que para modelar el BIM en los edificios existentes, es necesario personal calificado y grandes esfuerzos, la investigación en captura automatizada, procesamiento y modelado podría reducir los costos de auditoría de edificios y aumentar la productividad en los procesos de mantenimiento y desconstrucción BIM.


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4. APLICACIÓN DE BIM A LA GESTIÓN DEL MANTENIMIENTO Mientras que el uso de BIM se hace cada vez más presente en los proyectos de construcción, su consideración para el mantenimiento de los edificios todavía tiene lagunas. Los estudios de BIM que tratan del mantenimiento son muy recientes y las aplicaciones son escasas, aunque sus beneficios sean considerables. Las cuestiones relacionadas con el mantenimiento de las instalaciones suelen quedar fuera del proceso de toma de decisiones durante la fase de diseño. [12]

Los FM necesitan mirar a BIM como una oportunidad para conocer el edificio, sus características y sus oportunidades futuras. Si BIM no puede producir estos beneficios, entonces no será un beneficio importante para la industria del FM sino simplemente un “añadido” al actual software de gestión del edificio. [04]

4.1. LA NECESIDAD DE PLANIFICAR EL MANTENIMIENTO

Operación y mantenimiento (O&M)

Considerando todo el ciclo de vida de una instalación, la mayor parte de los gastos se produce durante la fase operacional. Durante el diseño y la construcción se incurre en menos del 15% del costo total, mientras que las operaciones, la fase más larga del ciclo de vida, suponen aproximadamente el 60% del coste total. [2], [15] Observando los gastos significativos atribuidos a las operaciones y la ineficacia de las prácticas actuales, se detecta la oportunidad de ahorros importantes durante la fase de operaciones. Sin embargo, para permitir esto, los propietarios y los administradores de la instalación necesitan soportes computarizados que mejorarán el funcionamiento y el mantenimiento de sus instalaciones. [2]

Mantenimiento reactivo y planificado

Un conjunto importante de actividades durante la fase operacional está relacionado con el mantenimiento y la reparación (M&R) y podría incurrirse en gastos excesivos debido al mantenimiento reactivo y las reparaciones realizadas. Actualmente la mayor parte del trabajo de mantenimiento es reactivo. [2] Esta práctica no es efectiva ya que las tareas de mantenimiento reactivo pueden costar entre tres y cuatro veces más que la misma reparación si se realizara como mantenimiento planificado [2], por lo que no se considera eficiente y se recomienda mantener un trabajo de mantenimiento planificado en lugar de reaccionar a los fallos que surjan [15]. Dado que el mantenimiento reactivo normalmente apunta a la reparación de los síntomas actuales, pero no a la causa raíz de la avería, aumenta aún más la frecuencia y los costes de las reparaciones. Por lo tanto, existe la necesidad de apoyar un trabajo de mantenimiento más planificado (mantenimiento preventivo, predictivo y centrado en la fiabilidad), en lugar de reaccionar ante los fallos. La reducción del número de actividades de mantenimiento reactivo requiere estrategias de planificación eficaces para identificar las actividades de mantenimiento proactivo. [2]

Planificación del mantenimiento

Para posibilitar la planificación, los pasos iniciales son la captura de información fiable sobre cómo se comporta un edificio (por ejemplo, cómo se deteriora con el tiempo) y el almacenamiento y mantenimiento de la información capturada. [2] Una base de datos de mantenimiento adecuada que incluya la información histórica de reparación y mantenimiento es crucial para la planificación mantenimiento. [15]


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Para iniciar un mantenimiento centrado en la fiabilidad, algunos autores han sugerido priorizar los componentes en la instalación, mantener el historial de los equipos, registrar las causas de fallo y analizar los modos y efectos de fallo del equipo. [2] Por lo tanto, para apoyar las decisiones de planificación de mantenimiento, como priorizar el trabajo de mantenimiento, es necesaria una base de datos de mantenimiento confiable que almacene el historial de trabajo de M&R y la información de cambios asociada. [2]

4.2. MODELO BIM PARA EL MANTENIMIENTO

El desafío de la implementación y el mantenimiento del modelo BIM

Las organizaciones que deseen implementar BIM para el mantenimiento, deben tener una visión a medio o largo plazo y estar dispuestas a trabajar con diferentes estándares y formatos de información. Debido a la natural evolución de BIM y las diferencias en la vigencia de las tecnologías, las organizaciones no deben ajustar sus necesidades para adaptarse a una tecnología particular puesto que, de otro modo, resultaría en un esfuerzo continuo de adaptación. Las organizaciones pueden obtener los beneficios de BIM para mantenimiento a través del desarrollo de una especificación BIM que se adapte a sus necesidades particulares. Por ejemplo, en los proyectos reales, la geometría de los modelos BIM puede ser un nivel de desarrollo inferior, siempre y cuando los datos se puedan añadir o vincular al modelo. El desafío clave en el desarrollo de un programa de mantenimiento es ingresar la información sobre el producto y los activos necesaria para el mantenimiento preventivo. Se trata de mantener un inventario adecuado del equipamiento del edificio en el modelo BIM con el fin de evitar costes y tiempo en el desarrollo de un programa coordinado de mantenimiento. [1] El modelo BIM será capaz de contener todas las especificaciones, manuales de operación y mantenimiento (O&M) y aseguramiento de la información útil para el mantenimiento futuro. Esto permite la eliminación de problemas que se pueden experimentar si, por ejemplo, el manual de O&M se ha extraviado o almacenado en una ubicación remota. [1] Un BIM lleva toda la información relacionada con el edificio, incluyendo sus características físicas y funcionales y la información del ciclo de vida del proyecto, en una serie de "objetos inteligentes". Por ejemplo, una unidad de aire acondicionado dentro de un BIM también contendría datos sobre su proveedor, procedimientos de operación y mantenimiento, caudales y requisitos de limpieza. [3]

Captura de la información de diseño y construcción

BIM permite la captura y transferencia de información de la instalación desde las fases de diseño y construcción hasta la fase de operaciones. [2] La información de los equipos almacenada en modelos BIM puede eliminar meses de esfuerzo necesario para “alimentar”, con precisión, los sistemas de gestión de mantenimiento. [1] Estudios sobre BIM muestran beneficios significativos por la captura inicial de la información de la instalación con fines operativos. Un caso de estudio de planificación de instalaciones de la Guardia Costera de los Estados Unidos determinó un 98% de ahorro de tiempo para la creación y actualización de los datos de la instalación en una base de datos cuando se utiliza BIM. [2] Un estudio realizado por el Instituto Nacional de Estándares y Tecnología de Estados Unidos (NIST, por sus siglas en inglés) mostró que los costos anuales asociados con la interoperabilidad inadecuada entre los sistemas de software eran $ 15.800 millones. Dos tercios de este costo se incurrió como resultado de las operaciones de mantenimiento y operación de las instalaciones (Shen et al., 2010). El problema es que la información en diferentes etapas necesita ser recogida repetidamente. Con la tecnología de BIM, debería ser posible recopilar información una vez y utilizarla para todo el ciclo de vida del proyecto. [10]


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Datos requeridos para el mantenimiento

¿Qué datos son requeridos por los profesionales de FM en las fases de operación y mantenimiento (OM) de las instalaciones? [10] La FIG_13 ([10] Figure 5) muestra la respuesta de los profesionales a la pregunta acerca de qué información específica es necesaria en las órdenes de trabajo para la reparación de un equipo. [10], [11]

Figure 5. Information needed for work order

Además de los atributos anteriores, necesarios para la reparación del equipo, los profesionales también indican que la conectividad y los espacios afectados para el equipo fuera de servicio, el enlace geoespacial desde el elemento hasta el modelo, la fecha de instalación y la información de garantía y el historial de reparación deberían estar disponibles para la reparación del equipo trabajo. Los profesionales también se refieren a los datos para el mantenimiento, típicamente difíciles de encontrar: [10][11]

- Parámetros del equipamiento de explotación, piezas de recambio - Información MEP (Mechanical, Electrical, Plumbing), especificaciones y garantías - Informaciones del panel eléctrico - Modelos y manuales de O&M - Seguridad y detalles HVAC - Informaciones de trabajos anteriores - Planes de construcción actualizados

Los resultados demuestran que, el proceso y las prácticas existentes no permiten una buena comunicación de los datos de la fase de diseño y construcción necesarios para la fase de operaciones y mantenimiento. Se necesitarían nuevos métodos y tecnologías para aportar la información imprescindible a las necesidades del mantenimiento. Desde este punto de vista, el BIM sería una solución eficaz para poner en marcha un proceso de entrega de datos.

Actualización de la información del modelo

Se pagan a los actuales contratistas de mantenimiento de instalaciones para revisar el “as-buit”, pero el propietario tendrá que pagar una y otra vez, una vez al contratista de construcción para completar los documentos al final de la construcción y de nuevo para la revisión del contratista de mantenimiento, al inicio de cada contrato. Este proceso es intrínsecamente ineficaz ya que conduce a una duplicación de información. Se podría sugerir que es necesario mejorar el flujo de trabajo de los datos de traspaso y el mantenimiento de esos datos a través de la vida del edificio. [07] La eficiencia de los procesos asociados al mantenimiento, como la actualización de información geométrica y no geométrica, se pone inmediatamente de manifiesto cuando se exploran las funcionalidades de BIM.


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La actualización de planos e información no gráfica se realiza, normalmente, en dos entornos diferenciados: planos de planta en representación gráfica bidimensional (dwg) y bases de datos (excel)). Ambos requieren actualización manual y duplican la carga de trabajo. Utilizando BIM para la gestión del mantenimiento, la creación de información geométrica y la inclusión de información específica, permiten la actualización automática de ambos tipos de información, produciendo secciones instantáneas, elevaciones, visualizaciones y “renderizaciones” tridimensionales, y modificando las bases de datos a partir de un único entorno integrado. Esto proporciona ganancias de eficiencia que no han sido posibles con los procesos y tecnologías actuales.

Recuperación de la información desde BIM a CMMS/CAFM

Actualmente, algunos sistemas comerciales permiten la transferencia automatizada de información de la instalación de BIM a Sistemas (CMMS) y/o Sistemas (CAFM). [2] La especificación COBIE (Construction-Operations Building Information Exchange), es una plataforma que permite a los diseñadores, contratistas y fabricantes insertar los datos en un formato interpretable por ordenador cuando se crean durante las primeras fases del ciclo de vida, de manera que los usuarios posteriores de los mismos datos no necesiten recrear esta información. COBIE permite recuperar la información necesaria de la instalación desde un BIM, capturar el plan de mantenimiento y las instrucciones del sistema a través de una hoja de cálculo e importar los datos de la instalación al CMMS del administrador de la instalación. Con este enfoque, podría ser posible ahorrar unos $ 67 millones que se estima se gastan anualmente para recobrar y transferir la información. La información de la instalación puede ser transferida automáticamente a algunos de los GMAO actualmente disponibles, lo que podría ahorrar aproximadamente $ 613 millones gastados anualmente para convertir la información en un formato utilizable para los gestores de las instalaciones.

4.3. APORTACIÓN DE BIM A LA GESTIÓN DEL MANTENIMIENTO

Visualización y análisis espacial

Los modelos IFC se pueden visualizar por medio de herramientas de visualización 3D independientes o software de mantenimiento y operaciones que contengan características de visualización de modelos [18]. Esta visualización se puede aplicar para visualizar espacios, equipos y otros objetos de mantenimiento, para mostrar vistas de mantenimiento ocultas y elementos de construcción. Ver FIG_14 ([18] Figura 5).

Figura 5. Un ejemplo de visualización de espacios, estructuras y sistemas técnicos por vistas 2D/3D.


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Ejemplos de programas de visualización que son aplicables para diferentes usos en la fase de operaciones y mantenimiento son Autodesk Navisworks, TeklaBIMsight y Solibri Model Checker. Al proporcionar información espacial 3D sobre un edificio y sus sistemas, BIM tiene el potencial para apoyar la visualización y el análisis espacial de varias actuaciones de mantenimiento en la instalación. Tal análisis no puede ser realizado fácilmente con bases de datos tradicionales. [2]

Localización de componentes

La gestión del mantenimiento se basa en los planos en papel, y en la intuición y el juicio para localizar el equipo en cuestión, como el sistema HVAC y las líneas eléctricas, de gas y agua que no son fácilmente visibles pues incluye falsos techos, pisos subterráneos y ocultación tras las paredes. [15] La localización del equipo es una actividad bastante onerosa que conduce a desperdiciar el tiempo del técnico de la reparación y del encargado del equipo. Utilizar un modelo BIM diseñado para comprobar el lugar exacto de los componentes mecánicos y eléctricos en la instalación y hacer posible la localización de los equipos en el sitio, además de suministrar los datos pertinentes al contexto operativo, conducirá a una reducción en el costo de mantenimiento, reduciendo las “conjeturas” para localizar el equipo que se utilizará para la reparación, la puesta en marcha o su reemplazo.

Facilitación del acceso a datos en tiempo real

El acceso inmediato a la información puede minimizar así la duración y el trabajo requerido para el restablecimiento del servicio, evitando decisiones ineficaces que se toman durante la ausencia de información. Además, la interfaz gráfica de BIM puede ayudar a proporcionar el punto de acceso integral de datos de acuerdo a la información requerida. [15] Dichos servicios conducen a la reducción de los tiempos de respuesta, por ejemplo, con cada solicitud para reemplazar un elemento del edificio, el personal de mantenimiento podría comprobar, en tiempo real, el fabricante y el modelo del elemento, utilizando el modelo BIM, antes de ejecutar la tarea. Dichas funcionalidades proporcionan eficiencia de tiempo y costes de mantenimiento (eficiencia en las órdenes de trabajo) y proporcionan una plataforma para la toma de decisiones más precisa desde el punto de vista de la gestión.

Exactitud de registros de información geométrica

La creación de un BIM puede revelar que algunas áreas, instalaciones o equipamiento del edificio no se corresponden con los dibujos bidimensionales y las exploraciones que se utilizaron como base para construir los modelos. Esto supone ordenar nuevas revisiones para verificar el diseño del edificio.

Creación de activos digitales

Los activos digitales se suben al sistema de FM sólo después de la terminación de la puesta en marcha del edificio, para apoyar la gestión de órdenes de trabajo, la reparación y el mantenimiento. [15] La implementación de BIM durante las fases de diseño y construcción de acuerdo a la necesidad de los clientes puede ser una oportunidad ideal para que se digitalicen, transfieran y capturen estos activos después de la terminación de la puesta en marcha. Los vendedores y fabricantes de equipos deberían poder proporcionar etiquetas de identificación de radiofrecuencia o código de barras estandarizados para cada equipo instalado, para referirlo durante la puesta en servicio y que puede ser requerido durante la etapa de O&M.


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La información que permanece en los modelos BIM debe ser precisa y estar bien equilibrada, junto con otros documentos y fuentes de información que se digitalizan y añaden al modelo en las fases posteriores al proceso de construcción.

Herramientas comerciales

Herramientas BIM, comercialmente disponibles, admiten la importación de datos de instalaciones a un GMAO. Por ejemplo, FM Desktop de Autodesk también permite la transferencia automatizada de datos desde herramientas BIM a sistemas CMMS (a través del formato de archivo.dwf). Sin embargo, los datos transferidos están limitados a información espacial gráfica (es decir, áreas de habitación y atributos) e información de activos. [2] Generalmente, es posible recuperar alguna información sobre los espacios, paredes, puertas, ventanas, muebles y equipos, pero no las relaciones espaciales y topológicas. Esta información es necesaria para el análisis de patrones y la relación de averías/reparaciones que pueden proporcionar información (por ejemplo, causas de raíz, posibles impactos) que podrían no obtenerse de bases de datos tradicionales o sistemas CMMS. En conclusión, los sistemas de gestión de instalaciones actualmente disponibles no se benefician plenamente de las capacidades de visualización 3D de los BIM y de la información de las relaciones topológicas entre componentes para soportar los análisis espaciales de la información de mantenimiento.

4.4. TOMA DE DECISIONES DE MANTENIMIENTO

BIM sirve como una representación gráfica de un edificio, pero, ante todo, es una herramienta para el análisis y la toma de decisiones basada en datos, que puede ser usada durante todas las etapas del ciclo de vida de un edificio. [04] El personal de mantenimiento puede funcionar mejor con una mejor visualización, apoyándose en ello en las sesiones de toma de decisiones. [15]

Sin embargo, más allá del programa de mantenimiento y la información y localización de los equipos, no hay mención del uso potencial de BIM para un proceso de toma de decisiones. [04]

Decisiones de mantenimiento

Las operaciones diarias en la gestión del mantenimiento deben ser registradas para proveer datos para grandes reparaciones y análisis financieros de proyectos. Además, un historial puede ayudar a priorizar el trabajo de mantenimiento [2]. Las instalaciones cuentan con recursos limitados y los administradores de instalaciones necesitan identificar los problemas que son de mayor prioridad. Cuando no hay una documentación completa del desempeño y deterioro del edificio, basada en el mantenimiento y reparaciones realizadas en la instalación, tales decisiones deben basarse en el conocimiento personal y parcial del personal de mantenimiento. Estas decisiones son a veces difíciles de justificar y pueden no ser eficaces. El historial de cambios y análisis del trabajo de M&R realizado en una instalación puede ayudar a apoyar dichas decisiones. Por lo tanto, es necesario tener acceso no sólo a la información de la instalación actualizada que representa las condiciones de una instalación, sino también a un historial de cambios que se han producido en una instalación para apoyar las decisiones de planificación de mantenimiento. Se debe apoyar la captura de información de cambio en campo, como resultado del trabajo de M&R, generando plantillas personalizadas para registrar los cambios y almacenar automáticamente este historial de cambios en las instalaciones dentro de un BIM. Esto puede permitir la visualización de las actividades de M&R y análisis espaciales de la conducta del edificio que pueden apoyar las decisiones sobre priorización en el mantenimiento.

Patrones de averías y análisis de las relaciones espaciales. Caso de estudio

Utilizando las capacidades de visualización BIM 3D para representar la relación espacial de las órdenes de trabajo (visualizando espacialmente las actividades M&R) es posible identificar patrones de averías para un ala o recinto


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particular de un edificio y analizar las relaciones espaciales en las órdenes de trabajo, apoyando así una ejecución y planificación del mantenimiento más eficaces. Para un edificio de un Campus Universitario, de tres plantas de altura, las órdenes de trabajo generadas durante un período de un año fueron investigadas e integradas manualmente en un BIM de ese edificio para ilustrar los posibles beneficios que pueden ser obtenidos a través del uso de un BIM para la planificación del mantenimiento. Se investigaron todas las órdenes de trabajo (mantenimiento reactivo) registrando las actividades de mantenimiento realizadas sobre activos fijos durante un período de un año. Todas las actividades realizadas se clasificaron en reemplazo, instalación o cambio de estado (desatascar, limpiar, desconectar o restablecer). Posteriormente, las actividades de mantenimiento y reparación se integraron manualmente con el BIM del mismo edificio. El mapeo manual se realizó como un primer paso para ilustrar algunos beneficios inmediatos de visualizar el comportamiento de una instalación en términos de las averías que se han producido y las reparaciones que se realizaron posteriormente. Se investigaron 112 órdenes de trabajo (WOs) en una base de datos de GMAO, generada durante un período de un año para el mantenimiento y reparación de activos fijos/componentes. De este conjunto, 14 de ellas no tenían información de localización (ni siquiera a nivel de la sala) y otras 9 no tenían información de trabajo específica que se pudiera identificar. Otras 46 el área específica de alcance del estudio. Finalmente se categorizaron las 43 órdenes de trabajo restantes generadas en 2008 y luego se integró manualmente esta información en un BIM de ese edificio con el fin de explorar e ilustrar los posibles beneficios del uso de BIM para la planificación del mantenimiento. Metodología: Se identificaron los componentes en los que se realizó el trabajo de M&R examinando las descripciones proporcionadas en los WO. Se seleccionó un código de color para representar cada categoría de componente que se trabajó en la instalación. Las actividades realizadas se clasificaron en sustitución, instalación o cambio de estado y se asignaron algunos símbolos para describir estas categorías de actividades de mantenimiento. Resultados: La FIG_15 ([02] Figure 3) muestra la visualización resultante generada mediante la asignación de colores al conjunto de componentes y símbolos que representan el tipo de actividad de mantenimiento realizada en esos componentes.


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Figure 3. Maintenance and repairs from 01.01.2008 to 12.31.2008.

Discusión: El análisis espacial-temporal proporciona tendencias de reparaciones a lo largo del tiempo de componentes o espacios específicos, que pueden correlacionarse con el contexto del edificio. El primer patrón muestra que se necesitaba reemplazar más lámparas para las habitaciones sin ventanas, posiblemente debido a la continua necesidad de luz artificial. La visualización de esta información de mantenimiento puede ayudar en futuras decisiones de diseño que considerarán las habitaciones con ventanas o proporcionar una justificación para reemplazar las bombillas en las habitaciones sin ventanas con las que sean eficientes energéticamente. El segundo patrón ayuda en la identificación de una posible fuga en el techo, ya que el 90% de los cambios en las baldosas del techo ocurrió en espacios situados debajo del techo. Esta información no se capta en relación con los sistemas tradicionales, pero se identifica integrando los cambios en los espacios y visualizando los espacios dentro del contexto de construcción. Como ejemplo del tercer patrón, el análisis de la información de M&R dentro del contexto BIM también permite evaluar las relaciones entre las diferentes actividades M&R. Se observa que la mayor parte del trabajo de limpieza/reemplazo de pisos se realizó en las habitaciones con reemplazo de teja de techo. Esta información ayuda a evaluar si se puede reducir la necesidad de limpiar o reemplazar pisos (por ejemplo, alfombras) resolviendo los problemas de techo en esos espacios. También podría ser posible estudiar si el uso de un espacio (por ejemplo, laboratorios) implica la necesidad de diferentes trabajos de M&R. Conclusiones: Este análisis sólo es posible si la información capturada en campo durante el trabajo de M & R es correcta y completa. Si la información se pierde en campo, entonces se vuelve muy difícil e incluso imposible analizar tales datos. El modelado de todos y cada uno de los componentes y la captura de toda la historia M&R representa el reto de mantener el BIM y la información histórica. Para superar este reto, se pueden usar diferentes enfoques de visualización


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que no requieren modelar cada componente; pero luego habrá menos información sobre la instalación y sus componentes para el análisis, ya que algunos componentes no estarán representados en el modelo. La captura y almacenamiento de todos los datos resulta en sobrecarga de información para el usuario a menos que se habilite algún enfoque para consultar y visualizar sólo la fracción requerida de los datos del historial.

Diseño para mantenibilidad con herramientas BIM

El mayor componente de coste del edificio durante su ciclo de vida es el mantenimiento, el cual es ignorado durante la fase de diseño. El próximo avance debería ser en diseño para mantenimiento (D4M). [10], [11] Percepción de los problemas de mantenibilidad entre los profesionales Además, algunos defectos de diseño que hacen imposible la realización de las actividades de mantenimiento son difíciles de prever en la fase de diseño incluso si se usa BIM y el modelo ha sido sometido a detección de errores. [10], [11], [12] Se enumeraron cinco problemas para que los encuestados clasificaran la frecuencia de cada problema:

a) Falta de accesibilidad a los equipos (31,5%) b) Mal diseño en la disposición de los equipos (33,7%) c) Falta de un espacio adecuado para la sala de máquinas (41,3%) d) Falta de espacio diseñado en el techo para contener MEP sistemas (35,9%) e) Espacio limitado para acceder al filtro AHU (53,3%)

Diseño para la accesibilidad en el mantenimiento

La próxima generación de avances para la gestión de instalaciones debe ser el diseño para el mantenimiento. [12] Puesto que se considera que en la fase inicial del diseño la flexibilidad es alta y el coste de cambio del diseño es bajo, la mantenibilidad del producto puede eliminar el costo de mantenimiento, reducir el tiempo de inactividad y mejorar la seguridad. [12] La mayoría de los problemas de mantenimiento no se atribuyen a problemas de construcción, sino que se deben a defectos de diseño. Si la participación del administrador de la instalación puede ser llevada a la fase de diseño, se reducirán las reparaciones mayores y las alteraciones en la vida útil de la instalación. Sin embargo, es difícil conseguir que el administrador de la instalación participe temprano en la fase de diseño, porque durante la fase de diseño, el equipo de gestión de la instalación puede no haber sido creado todavía. Por lo tanto, el conocimiento del equipo de gestión de la instalación a través del software BIM, que no requiere la presencia física del personal de gestión de la instalación, puede ser una solución a este problema. [12] El software BIM actual sólo puede detectar los conflictos físicos entre sistemas y componentes; pero si hay suficiente espacio para equipos o accesorios no puede ser detectado automáticamente por las herramientas de detección de choque BIM. Un diseño no mantenible es fácil de ocultar en la fase de diseño y puede causar grandes problemas en la fase de operación, conduciendo a un alto coste de mantenimiento si el equipo, no accesible, se rompe en funcionamiento. A veces, todo el sistema tiene que ser reemplazado porque no hay manera de acceder a ciertos componentes durante el mantenimiento. [12] Un estudio entre los profesionales del mantenimiento de MEP sobre los problemas de mantenibilidad mostró que el problema de la falta de accesibilidad del equipo, ocurre el 25% de las veces, según el 44 por ciento de los encuestados; y el 50% de las veces, según un 33% de los encuestados.


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5. RESULTADOS

Se describen a continuación las principales aportaciones de la aplicación de BIM a la gestión del mantenimiento, extrayéndolas del desarrollo anterior y haciendo especial énfasis en los aspectos relacionados con toma de decisiones en mantenimiento.

5.1. RESULTADOS

R1.- Captura de la información inicial de diseño y construcción BIM permite la captura y transferencia de información de la instalación desde las fases de diseño y construcción hasta la fase de operaciones. La información de los equipos almacenada en modelos BIM puede eliminar meses de esfuerzo necesario para “alimentar”, con precisión, los sistemas de gestión de mantenimiento. Estudios sobre BIM muestran beneficios significativos por la captura de la información inicial de la instalación con fines operativos. Un caso de estudio de planificación de instalaciones de la Guardia Costera de los Estados Unidos determinó un 98% de ahorro de tiempo para la creación y actualización de los datos de la instalación en una base de datos cuando se utiliza BIM. Con la tecnología de BIM, debería ser posible recopilar información una vez y utilizarla para todo el ciclo de vida del proyecto. R2.- Actualización automática y simultánea de la información del modelo

La actualización de planos e información no gráfica se realiza, normalmente, en dos entornos diferenciados: los planos de planta en representación gráfica bidimensional (formato DWG) y las bases de datos (formato XLS). Ambos requieren actualización manual y duplican la carga de trabajo. Utilizando BIM para la gestión del mantenimiento, la creación de información geométrica y la inclusión de información específica, permiten la actualización automática de ambos tipos de información, produciendo secciones instantáneas, elevaciones, visualizaciones y “renderizaciones” tridimensionales, y modificando las bases de datos a partir de un único entorno integrado. Esto proporciona ganancias de eficiencia que no han sido posibles con los procesos y tecnologías actuales. R3.- Recuperación de la información desde BIM a CMMS/CAFM Actualmente, algunos sistemas comerciales permiten la transferencia automatizada de información de la instalación de BIM a Sistemas (CMMS) y/o Sistemas (CAFM). La especificación COBIE (Construction-Operations Building Information Exchange), es una plataforma que permite a los diseñadores, contratistas y fabricantes insertar los datos en un formato interpretable por ordenador cuando se crean durante las primeras fases del ciclo de vida, de manera que los usuarios posteriores de los mismos datos no necesiten recrear esta información. COBIE permite recuperar la información necesaria de la instalación desde un BIM, capturar el plan de mantenimiento y las instrucciones del sistema a través de una hoja de cálculo e importar los datos de la instalación al CMMS del administrador de la instalación. Con este enfoque, se podrían conseguir ahorros significativos en las cantidades que se gastan anualmente en recobrar y transferir la información, y en convertir la información en un formato utilizable para los gestores de las instalaciones. R4.- Visualización y análisis espacial


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Esta visualización se puede aplicar para visualizar espacios, equipos y otros objetos de mantenimiento, para mostrar vistas de mantenimiento ocultas y elementos de construcción.

Al proporcionar información espacial 3D sobre un edificio y sus sistemas, BIM tiene el potencial para apoyar la visualización y el análisis espacial de varias actuaciones de mantenimiento en la instalación. Tal análisis no puede ser realizado fácilmente con bases de datos tradicionales.

R5.- Localización de componentes La localización del equipo es una actividad bastante onerosa que conduce a desperdiciar el tiempo del técnico de la reparación y del encargado del equipo.

Utilizar un modelo BIM diseñado para comprobar el lugar exacto de los componentes mecánicos y eléctricos en la instalación y hacer posible la localización de los equipos en el sitio, además de suministrar los datos pertinentes al contexto operativo, conducirá a una reducción en el costo de mantenimiento, reduciendo las “conjeturas” para localizar el equipo que se utilizará para la reparación, la puesta en marcha o su reemplazo. R6.- Facilitación del acceso a datos en tiempo real El acceso inmediato a la información puede minimizar así la duración y el trabajo requerido para el restablecimiento del servicio, evitando decisiones ineficaces que se toman durante la ausencia de información. Además, la interfaz gráfica de BIM puede ayudar a proporcionar el punto de acceso integral de datos de acuerdo a la información requerida.

Dichas funcionalidades proporcionan eficiencia de tiempo y costes de mantenimiento (eficiencia en las órdenes de trabajo) y proporcionan una plataforma para la toma de decisiones más precisa desde el punto de vista de la gestión. R7.- Patrones de averías y análisis de las relaciones espaciales Utilizando las capacidades de visualización BIM 3D para representar la relación espacial de las órdenes de trabajo (visualizando espacialmente las actividades M&R) es posible identificar patrones de averías para un ala o recinto particular de un edificio y analizar las relaciones espaciales en las órdenes de trabajo, apoyando así una ejecución y planificación del mantenimiento más eficaces.

El análisis espacial-temporal proporciona tendencias de reparaciones a lo largo del tiempo de componentes o espacios específicos, que pueden correlacionarse con el contexto del edificio. El análisis de la información de M&R dentro del contexto BIM también permite evaluar las relaciones entre las diferentes actividades M&R

5.2. DISCUSION DE LOS RESULTADOS

El ciclo de gestión del mantenimiento y sus herramientas de soporte

El siguiente modelo genérico de gestión de mantenimiento muestra el proceso a seguir para gestionar correctamente el mantenimiento, así como las diferentes herramientas que se pueden utilizar para apoyar este proceso. Más concretamente, este modelo tiene como objetivo:

- Estructurar el proceso de gestión de mantenimiento agrupando las actividades de mantenimiento dentro unos “módulos de gestión”.

- Agrupar las técnicas que se pueden utilizar para apoyar las decisiones que se pueden tomar dentro de cada uno de los bloques.

La FIG_16 ([19] Figure 7.1.) muestran el ciclo y la FIG_17 ([19] Figure 7.2) las herramientas.


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FIG_16. El Modelo de Gestión del Mantenimiento

FIG_17. Las Herramientas de Soporte

Identificación de los resultados con cada una de las fases del ciclo de mantenimiento

Se procede a la identificación de cada uno de los resultados obtenidos con una o más fases del Ciclo de Gestión del Mantenimiento, o bien con su herramienta soporte. Se trata de determinar qué fases obtienen un beneficio directo del uso del BIM. Se refieren sólo aquellas fases en las que se ha considerado que se puede establecer una relación directa con alguno de los siete resultados explicitados. Fase 2: Jerarquización de los equipos de acuerdo a la importancia de su función


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Hay un gran número de técnicas cuantitativas y cualitativas que intentan proporcionar una base sistemática para decidir qué activos deben tener prioridad dentro de un proceso de gestión de mantenimiento, decisión que debe tomarse de acuerdo con la estrategia de mantenimiento existente. Análisis de criticidad (AC)

Es una metodología que permite jerarquizar sistemas, instalaciones y equipos, en función de su impacto global, con el fin de facilitar la toma de decisiones.

R1.- Captura de la información inicial de diseño y construcción R2.- Actualización automática y simultánea de la información del modelo R3.- Recuperación de la información desde BIM a CMMS/CAFM

Fase 3: Análisis de puntos débiles en equipos de alto impacto Análisis de causa raíz (RCFA)

Es una metodología utilizada para identificar las causas raíces que originan los fallos dentro de los procesos de producción

R1.- Captura de la información inicial de diseño y construcción R2.- Actualización automática y simultánea de la información del modelo R3.- Recuperación de la información desde BIM a CMMS/CAFM

Fase 5: Programación del mantenimiento y optimización en la asignación de recursos Optimización Coste-Riesgo-Beneficio (RCO)

Reglas para el día a día

R4.- Visualización y análisis espacial R5.- Localización de componentes R6.- Facilitación del acceso a datos en tiempo real R7.- Patrones de averías y análisis de las relaciones espaciales

Fase 6: Evaluación y control de la ejecución del mantenimiento Análisis fiabilidad y análisis camino crítico (RA & CPM)

Evaluación del mantenimiento. Las funciones clave para análisis de fiabilidad

R3.- Recuperación de la información desde BIM a CMMS/CAFM

El resto de las fases, se beneficiarían de forma indirecta, por ejemplo, en la fase cuatro, la realización de planes de

mantenimiento se vería beneficiaría a través de los beneficios obtenidos en las fases dos y tres.


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6. CONCLUSIONES

6.1. INTEGRACIÓN DE BIM CON LA PRÁCTICA DE FM

1. El intercambio de conocimientos entre los profesionales de la gestión de instalaciones y el diseño ha sido

posible con BIM. La integración de FM con BIM permite las conexiones de datos desde el diseño, la construcción y la reforma, para la operación y la gestión del ciclo de vida de los edificios, activos e instalaciones. Mediante el uso del software BIM, los métodos de FM pueden generarse fácilmente en la base de datos de una red centralizada. Los datos que no son necesarios se eliminan y los datos geométricos en 3D se conectan con la funcionalidad FM para el apoyo a las operaciones de un edificio.

2. Es crítico que los FMs se impliquen en las etapas tempranas para poder comprender la cultura del cliente y ayudarle en la toma de decisiones informadas reuniendo sus requerimientos para obtener información relevante.

3. Beneficios. Mejora de los actuales procesos manuales de manipulación de información y de la precisión de los datos, visualización 3D, aumento de la eficiencia para la creación de planos, elevaciones y visualizaciones a partir del mismo modelo, posibilidad de adjuntar datos de cumplimiento normativo que pueden ser reportados y fuera del modelo. El proceso de obtención de los beneficios de BIM, es dinámico ya que los propietarios de activos deben cuestionar constantemente el proceso de implementación del BIM para asegurar que los beneficios se materialicen en el momento adecuado.

4. Riesgos. Los equipos que implementan BIM deben ser muy cuidadosos con las cuestiones legales, como la propiedad de los datos y los problemas asociados con la propiedad y el riesgo compartido. Tales cuestiones deben abordarse de antemano en los documentos contractuales.

5. Desafíos. La falta de metodologías que demuestren los beneficios tangibles de BIM en FM, lo que se refleja en la demanda limitada de BIM para FM por clientes y operadores. La necesidad de especificaciones BIM rigurosas para los requisitos de modelado. La interoperabilidad entre las tecnologías BIM y FM. Conocimiento limitado de los requisitos para la implementación de BIM en FM. La falta de sistemas abiertos y bibliotecas de datos estandarizadas que puedan utilizarse como puente entre las tecnologías BIM y CAFM. El número actual de sistemas operativos dispares en el mismo edificio. La falta de roles claros, responsabilidades, contrato y marco de responsabilidad. El rígido enfoque cultural de la industria para adoptar nuevas tecnologías.

6. Otro hallazgo clave fue la falta de casos de estudio reales de aplicaciones BIM en FM.

6.2. APLICACIÓN DE BIM A LA GESTIÓN DEL MANTENIMIENTO

• Es evidente la necesidad de información que pueda ser insertada, extraída, actualizada o modificada, en todas las fases de la O&M de la instalación. BIM puede contener el historial de mantenimiento y reparaciones anteriores. Así, cuando se enriquecen con datos históricos las órdenes de trabajo, se obtiene una nueva forma de analizar cómo se comportan los edificios y cómo se deterioran con el tiempo para apoyar las decisiones de planificación del trabajo de mantenimiento y reparación de las instalaciones.

• La modelización numérica va generar un ahorro de tiempo considerable para cada operación de mantenimiento. Permitirá localizar qué instalaciones necesitan un mantenimiento y cómo acceder a ellas de la manera más rápida posible. Entonces, el gestor podrá prever y optimizar cada operación de mantenimiento, sin tener que ‘esperar’ un fallo y actuar en consecuencia con un costo muy alto.

• Para lograr una gestión del sistema de manera eficiente, hay que poner en marcha una gestión de la información muy estricta. Cada agente tiene que registrar y comunicar cualquier modificación. Para los sistemas de edificio complejos, eso puede convertirse en una misión muy difícil. Se debe comprobar la veracidad de los datos, porque no hay nada más peligroso que una información de la cual no estamos completamente seguros.

• Un estudio en el que los datos de órdenes de trabajo en un edificio se vincularon a un BIM del mismo edificio, mostró que la visualización de actividades de mantenimiento dentro de un contexto BIM ayuda a identificar tendencias espaciales para cada tipo de actividad de reparación y relaciones espaciales entre diferentes tipos de actividades. Este hallazgo proporciona una motivación para una mayor investigación en la integración de la


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información histórica en BIM abordando los desafíos de la captura y almacenamiento de información de M&R. Con el desarrollo de un enfoque simplificado para integrar la información histórica en BIM, sería posible visualizar y analizar la información histórica de M&R para la planificación y ejecución de trabajos de mantenimiento.

• Algunos errores de diseño que hacen que las actividades de mantenimiento sean imposibles de realizar son siempre difíciles de visualizar en la fase de diseño. Como un avance siguiente en el FM, el diseño para el mantenimiento (D4M) debe ser considerado en la fase de diseño inicial.

• Integración de la información histórica en BIM abordando los desafíos de la captura y almacenamiento de información de M&R. Con el desarrollo de un enfoque para integrar la información histórica en BIM, sería posible visualizar y analizar la información histórica de M&R para la planificación y ejecución de trabajos de mantenimiento.

Sevilla, 29 de noviembre de 2016


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ANEXOS

ANEXO I. INDICES DE FIGURAS Y TABLAS

ANEXO II. GLOSARIO

ANEXO III. KEYWORDS

ANEXO IV. REFERENCIAS



FIGURAS

FIG_01 [08] Figure 1 The Development of BIM Definition from 1975 to 2013. FIG_02 [17] Figure 1 Relations between LC stage as well as functional, informational, technical and

organizational issues of BIM. FIG_03 LEVEL OF DEVELOPMENT. FIG_04 COMPARACIÓN DE PROCESOS. FIG_05 [04] Figure 2 Mc Leamy Curve. FIG_06 [04] Figure 3 National Chart of Life-Cicle Facility Costs (Anderson, 2010). FIG_07 [13] Figure 3 BIM process diagram. FIG_08 [16] Fig 2.2 The Three Pillars of Sustainability. Source: adapted from (Jones 2013). FIG_09 [01] Figure 1 Illustration of Facilities Management’s Position in Organization by CEFM. FIG_10 [17] Figure 2 BIM model creation processes in new or existing buildings depending on available,

pre-existing BIM and LC stages with their related requirements. FIG_11 [17] Figure 6 BIM creation processes for new and existing buildings, partly from Huber et al. FIG_12 [17] Figure 7 Systematic overview of data capturing and surveying techniques to gather

existing buildings’ information. FIG_13 [10] Figure 5 Information needed for work order. FIG_14 [18] Figura 5 Un ejemplo de visualización de espacios, estructuras y sistemas técnicos por vistas 2D/3D. FIG_15 [02] Figure 3 Maintenance and repairs from 01.01.2008 to 12.31.2008. FIG_16 [18] Figure 7.1 El Modelo de Gestión del Mantenimiento FIG_17 [18] Figure 7.2 Las Herramientas de soporte TABLAS

TAB_01 [08] Table 1 Analysis of BIM development from 1975 to 2013 TAB_02 [13] Table 1 Element ownership matrix TAB_03 [13] Table 2 BIM Execution Plan framework TAB_04 [17] Table 7 Table 7: Characteristics of main data capturing techniques in the construction

sector



AEC industry Architecture/Engineering/Construction industry

AECO industry Arhitecture, Engineering, Construction and Owner-operated industry

AM Asset Management

AMS Asset Management System

BEP BIM Ejecution Plan

BIM Building Information Management

CAD Computer Aided Design

CAFM Computerized Aided Facilities Management

CEFM Centre of Estates and Facilities Management

CMMS Computerized Maintenance Management System

COBie Constructions Operations Building Information Exchange

CSF Critical Success Factorss

ERM Exchange Requirement Model

ERP Enterprise Resourse Planning


FM Facilities Management

GIS Geographic Information System

HVAC Heating, Ventilation and Air Conditioning

IDM Information Delivery Manual

IFC Industry Foundation Classes

IFD International Framework for Dictionaries

IFMA International Facility Management Association

IPD Integrated Product Delivery

IWMS Integrated Workplace Management System

LOD Level Of Development

MEP Mechanical, Electrical and Plumbing

MVD Model View Definitions

O&M Operations and Maintenance

ANEXO II. GLOSARIO



[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17]

Accessibility checking --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- 1 6%

As-built BIM --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X 1 6%

Asset owner --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Assets Management AM --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- X --- --- 2 12%

Benefits realization --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

BIM automation --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- 1 6%

BIM Execution Plan BEP --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- 1 6%

Building Description System BDS --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Building Information Modeling BIM X X X X --- X X X X X X X X X X --- --- 14 82%

Building Product Data BPD --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Bulding operation --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Data management --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- 1 6%

Data requirements --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Decision making --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Deconstruction --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X 1 6%

Definition --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Demolition --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X 1 6%

Design for maintanibility --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- 1 6%

Design for maintenance accesibility --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- 1 6%

Dismantling --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X 1 6%

Engineering and construction 2015 --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- 1 6%

Existings buildings --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X 1 6%

Facility(ies) Management FM X X X X --- --- X --- --- X X X --- X --- --- X 10 59%

Guidelines --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

History --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Information exchange --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Information management --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Information technology IT --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Integration between FM and BIM X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Leadership in Energy and Environmental DesignLEED --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- 1 6%

Maintenance --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- X 2 12%

Maintenance changes --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Maintenances planning --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

n-Dimensional modeling --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Operations --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- 1 6%

P3 --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- 1 6%

Parametric modeling --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Post construction phase --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- 1 6%

Project lifecycle --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- 1 6%

Rainwater Runoff --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- 1 6%

Retrofits --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X 1 6%

Reverse engineering --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X 1 6%

Review literature --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Revit add-in development --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- 1 6%

Scan-to-BIM --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X 1 6%

Solibri model checker --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- 1 6%

Standards --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Sustainability --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- X --- X --- 3 18%

Sustainable delopment --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Sustainable operations --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- 1 6%

Value --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Virtual Design and Construction VDC --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

ANEXO III. KEYWORDS




REFERENCIAS

[1] Abdullah, S. A., Sulaiman, N., Ahmad Latiffi, A., & David, B. (2013).

Integration of facilities management (FM) practices with building information modeling (BIM).

[2] Akcamete, A., Akinci, B., & Garrett, J. H. (2010, June).

Potential utilization of building information models for planning maintenance activities.

In Proceedings of the international conference on computing in civil and building engineering (pp. 151-158).

[3] Azhar, S. (2011).

Building information modeling (BIM): Trends, benefits, risks, and challenges for the AEC industry.

Leadership and Management in Engineering, 11(3), 241-252.

[4] Carbonari, G., Ashworth, S., & Stravoravdis, S. (2015).

How Facility Management can use Building Information Modelling (BIM) to improve the decision making process.

Journal of Facility Management, 10(2015).

[5] Cahill, B., Menzel, K., & Flynn, D. (2012).

BIM as a centre piece for optimised building operation.

eWork and eBusiness in Architecture, Engineering and Construction. Taylor & Francis Group.

[6] Chong, H. Y., Wang, X., & Lee, C. Y. (2016).

A mixed review of the adoption of Building Information Modelling (BIM) for sustainability.

Journal of Cleaner Production.

[7] Kassem, M., Kelly, G., Dawood, N., Serginson, M., & Lockley, S. (2014).

BIM in facilities management applications: a case study of a large university complex.

Built Environment Project and Asset Management, 5(3), 261-277.

[8] LATIFFI, Aryani Ahmad; BRAHIM, Juliana; FATHI, Mohamad Syazli.

The Development of Building Information Modeling (BIM) Definition.

Applied Mechanics & Materials, 2014, no 567.

[9] Love, P. E., Matthews, J., Simpson, I., Hill, A., & Olatunji, O. A. (2014).

A benefits realization management building information modeling framework for asset owners.

Automation in construction, 37, 1-10.

[10] Liu, R., & Issa, R. (2013).

Issues in BIM for facility management from industry practitioners’ perspectives.

Proc., ASCE Computing in Civil Engineering (2013), 411-418.

[11] Liu, R., & Issa, R. R. A. (2013).

BIM for facility management: Design for maintainability with BIM tools.

FUTURE.

[12] LIU, Rui; RA ISSA, Raja.

Design for maintenance accessibility using BIM tools.

Facilities, 2014, vol. 32, no 3/4, p. 153-159.

[13] McArthur, J. J., & Sun, X. (2015).

Best practices for BIM Execution Plan development for a Public–Private Partnership Design-Build-Finance-Operate-

Maintain Project.

WIT Transactions on The Built Environment, 149, 119-130.

[14] MCARTHUR, J. J.

A building information management (BIM) framework and supporting case study for existing building operations,

maintenance and sustainability.

Procedia Engineering, 2015, vol. 118, p. 1104-1111.

[15] MOHANDES, S. R.; PREECE, C.; HEDAYATI, A.

Exploiting the effectiveness of building information modeling during the stage of post construction.

Journal of Basic and Applied Scientific Research, 2014, vol. 4, no 10, p. 5-16.




[16] Sanhudo, L. P. N. (2016).

BIM FOR BUILDING SUSTAINABILITY ASSESSMENT - Development of a software tool for Rainwater Runoff mitigation.

[17] VOLK, Rebekka; STENGEL, Julian; SCHULTMANN, Frank.

Building Information Modeling (BIM) for existing buildings—Literature review and future needs.

Automation in construction, 2014, vol. 38, p. 109-127.

[18] BUILDING SMART Spanish Chapter.

BIM para Mantenimiento y Operaciones.

Guía de usuarios BIM, Doc. 12, 07/10/2014.

[19] Márquez, A. C. (2007).

The maintenance management framework: models and methods for complex systems maintenance.

Springer Science & Business Media.



FIGURAS

FIG_01 [08] Figure 1 The Development of BIM Definition from 1975 to 2013. FIG_02 [17] Figure 1 Relations between LC stage as well as functional, informational, technical and

organizational issues of BIM. FIG_03 LEVEL OF DEVELOPMENT. FIG_04 COMPARACIÓN DE PROCESOS. FIG_05 [04] Figure 2 Mc Leamy Curve. FIG_06 [04] Figure 3 National Chart of Life-Cicle Facility Costs (Anderson, 2010). FIG_07 [13] Figure 3 BIM process diagram. FIG_08 [16] Fig 2.2 The Three Pillars of Sustainability. Source: adapted from (Jones 2013). FIG_09 [01] Figure 1 Illustration of Facilities Management’s Position in Organization by CEFM. FIG_10 [17] Figure 2 BIM model creation processes in new or existing buildings depending on available,

pre-existing BIM and LC stages with their related requirements. FIG_11 [17] Figure 6 BIM creation processes for new and existing buildings, partly from Huber et al. FIG_12 [17] Figure 7 Systematic overview of data capturing and surveying techniques to gather

existing buildings’ information. FIG_13 [10] Figure 5 Information needed for work order. FIG_14 [18] Figura 5 Un ejemplo de visualización de espacios, estructuras y sistemas técnicos por vistas 2D/3D. FIG_15 [02] Figure 3 Maintenance and repairs from 01.01.2008 to 12.31.2008. FIG_16 [18] Figure 7.1 El Modelo de Gestión del Mantenimiento FIG_17 [18] Figure 7.2 Las Herramientas de soporte TABLAS

TAB_01 [08] Table 1 Analysis of BIM development from 1975 to 2013 TAB_02 [13] Table 1 Element ownership matrix TAB_03 [13] Table 2 BIM Execution Plan framework TAB_04 [17] Table 7 Table 7: Characteristics of main data capturing techniques in the construction

sector



AEC industry Architecture/Engineering/Construction industry

AECO industry Arhitecture, Engineering, Construction and Owner-operated industry

AM Asset Management

AMS Asset Management System

BEP BIM Ejecution Plan

BIM Building Information Management

CAD Computer Aided Design

CAFM Computerized Aided Facilities Management

CEFM Centre of Estates and Facilities Management

CMMS Computerized Maintenance Management System

COBie Constructions Operations Building Information Exchange

CSF Critical Success Factorss

ERM Exchange Requirement Model



FM Facilities Management

GIS Geographic Information System

HVAC Heating, Ventilation and Air Conditioning

IDM Information Delivery Manual

IFC Industry Foundation Classes

IFD International Framework for Dictionaries

IFMA International Facility Management Association

IPD Integrated Product Delivery

IWMS Integrated Workplace Management System

LOD Level Of Development

MEP Mechanical, Electrical and Plumbing

MVD Model View Definitions

O&M Operations and Maintenance

ANEXO II. GLOSARIO



[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17]

Accessibility checking --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- 1 6%

As-built BIM --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X 1 6%

Asset owner --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Assets Management AM --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- X --- --- 2 12%

Benefits realization --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

BIM automation --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- 1 6%

BIM Execution Plan BEP --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- 1 6%

Building Description System BDS --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Building Information Modeling BIM X X X X --- X X X X X X X X X X --- --- 14 82%

Building Product Data BPD --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Bulding operation --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Data management --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- 1 6%

Data requirements --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Decision making --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Deconstruction --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X 1 6%

Definition --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Demolition --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X 1 6%

Design for maintanibility --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- 1 6%

Design for maintenance accesibility --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- 1 6%

Dismantling --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X 1 6%

Engineering and construction 2015 --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- 1 6%

Existings buildings --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X 1 6%

Facility(ies) Management FM X X X X --- --- X --- --- X X X --- X --- --- X 10 59%

Guidelines --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

History --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Information exchange --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Information management --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Information technology IT --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Integration between FM and BIM X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Leadership in Energy and Environmental DesignLEED --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- 1 6%

Maintenance --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- X 2 12%

Maintenance changes --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Maintenances planning --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

n-Dimensional modeling --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Operations --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- 1 6%

P3 --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- 1 6%

Parametric modeling --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Post construction phase --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- 1 6%

Project lifecycle --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- 1 6%

Rainwater Runoff --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- 1 6%

Retrofits --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X 1 6%

Reverse engineering --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X 1 6%

Review literature --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Revit add-in development --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- 1 6%

Scan-to-BIM --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X 1 6%

Solibri model checker --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- 1 6%

Standards --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Sustainability --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- X --- X --- 3 18%

Sustainable delopment --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Sustainable operations --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- 1 6%

Value --- --- --- --- --- --- --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

Virtual Design and Construction VDC --- --- X --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 1 6%

ANEXO III. KEYWORDS




REFERENCIAS

[1] Abdullah, S. A., Sulaiman, N., Ahmad Latiffi, A., & David, B. (2013).

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BIM FOR BUILDING SUSTAINABILITY ASSESSMENT - Development of a software tool for Rainwater Runoff mitigation.

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Automation in construction, 2014, vol. 38, p. 109-127.

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BIM para Mantenimiento y Operaciones.

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The maintenance management framework: models and methods for complex systems maintenance.

Springer Science & Business Media.

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