TRAMITE PARA LA ELABORACION DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL

TRAMITE PARA LA ELABORACION DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL

La Propiedad Horizontal es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente.

La propiedad horizontal tiene como principal caracterstica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el apartamento o local, y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las reas comunes de toda la construccin.

En este tipo de construcciones, por mandato de la ley deber haber un grupo de personas que dirijan la manera de administrar los gastos de mantenimiento del edificio. A este grupo se le llama Asociacin de Copropietarios.

. CONCEPTO

Es un derecho real autnomo, se debi crear una normativa especfica, para resolver todos los problemas que pueden presentarse en la propiedad horizontal y que son ajenos a los otros dos derechos reales sobre cosa propia. ( dominio y condominio).Existe una asociacin de copropietarios que constituye un ente distinto de cada uno de los titulares de los diferentes derechos de propiedad horizontal; los derechos y obligaciones de los mismos estn regulados por un reglamento de copropiedad y administracin, cuya redaccin e inscripcin registral dan nacimiento al llamado estado de propiedad horizontal.

NATURALEZA JURIDICA

La propiedad Horizontal es un derecho real inmobiliario, que adems, debe recaer sobre un inmueble edificado, el que constituye el objeto de la suma de todos los derechos reales que concurren sobre el mismo.

El objeto es la unidad funcional, compuesta del sector privativo independiente y del porcentaje sobre el terreno y dems partes y cosas comunes.Objeto

Los pisos de un edificio: se da en este caso la verdadera divisin horizontal puesto que el objeto esta ntegramente ubicado entre dos planos horizontales.

Los departamentos de un mismo piso: la palabra departamento abarca tanto vivienda como cada una de las partes en que se divide por ejemplo un edificio.

Partes privativas

La siguiente clasificacin no es limitada y el reglamento de copropiedad puede incluir otras:El terreno.Cimientos, muros maestros, techos, patios solares, prticos, galeras, vestbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines.Locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua caliente o fra, refrigeracin, etc.Los locales para alojamiento del portero y portera.Ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general. todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn.Stanos y azoteas lo son, salvo convencin en contrario.Cosas muebles que figuren en el reglamento de copropiedad.

Cosas y partes comunes

Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia. gravamen o embargo de un departamento o piso se entendern comprendidos esos derechos, y no podrn efectuarse estos actos con relacin a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.

Lo principal y lo accesorio en el objeto de la Propiedad Horizontal

Las formas de adquisicin son tres: la tradicin, la sucesin y la prescripcin.Tradicin: rige la teora del titulo y del modo, para la adquisicin derivada y por actos entre vivos del derecho real de Propiedad Horizontal son necesarios: el ttulo suficiente (compra venta donacin permuta) hecho por escritura pblica y el modo suficiente, o sea la tradicin. Para la oponibilidad es necesario la inscripcin del titulo en el Registro de la PropiedadSucesin: ya que es un derecho real no solo sobre cosa propia transmisible no solo por actos entre vivos sino tambin por mortis causa se lo puede adquirir por sucesin ab-intestato o testamentaria y sta ttulo de heredero o por medio de un simple legado. Prescripcin: la Propiedad Horizontal es usucapible por la larga o la breve. Si fueren varias los poseedores de un edificio sin subdividir debern primero usucapir el condominio y luego a travs de la particin podrn arribar a la Propiedad Horizontal.

ADQUISICION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

El reglamento es el estatuto bsico, y regula los derechos. y obligaciones de la comunidad.Si el reglamento es redactado por su nico titular de dominio (propietario-vendedor), no hay problema, pero si tiene que ser redactado por los copropietarios, debe estar de acuerdo las dos terceras partes de copropietarios, en caso de que no logren ponerse de acuerdo tendr que recurrirse a la justicia para que esta resuelva.Para el caso del reglamento interno, solo hace falta la mayora que usualmente es necesaria para los temas comunes.El Reglamento de Copropiedad debe ser redactado en escritura publica e inscripto en el Registro de la PropiedadLa existencia de la asociacin solo es posible si antes ha sido redactado e inscripto el reglamento. Teniendo el reglamento naturaleza contractual ser necesario el concurso de voluntades de la totalidad de los condominios recin ah nacer el asociacin de copropietarios.

Reglamento de Copropiedad y Administracin

La jurisprudencia y doctrina mayoritaria sostiene que la asociacin es una persona de existencia ideal o de personalidad restringida a la realizacin de ciertos actos indispensables para la defensa, uso y goce de los intereses comunes.Por eso el administrador al contratar no lo hace en nombre de cada uno de los propietarios sino a nombre de la asociacin.Tiene patrimonio propio y es el nico titular Propter Rem del crdito por expensas comunes.Pero toda demanda contra la asociacin debe ser dirigida a su representante legal (administrador).

Asociacin de Copropietarios

Al constituirse la asociacin de copropietarios, deber acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administracin, por acto de escritura pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podr modificarse por resolucin de los propietarios, mediante una mayora no menor de dos tercios. Esta modificacin deber tambin consignarse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Clusulas obligatorias y Facultativas

El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: Designacin de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extrao, que tendr facultades para administrar las cosas de aprovechamiento comn y proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podr elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo; Determinar las bases de remuneracin del representante y la forma de su remocin; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pblica; La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos o expensas comunesClusulas obligatorias y Facultativas(continuacin)

El reglamento solo podr modificarse por resolucin de los propietarios mediante una mayora no menor a los dos tercios, esta modificacin deber consignarse en escritura publica e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Clusulas estatutarias: Es necesario la unanimidad pues son las que se vinculan con los derechos patrimoniales de todos los titulares de la Propiedad Horizontal ejemplo: las que especifican el destino de la unidades.Clusulas reglamentarias: son las que se relacionan con el rgimen de la administracin, funcionamiento de la asamblea y en general con los asuntos de inters comn, los propios reglamentos pueden exigir que haya otra mayora pero nunca inferior a los 2/3.

Modificacin y mayora

Respecto a su piso o departamento: son las propias de un dueo, se puede distinguir entre facultades materias y jurdicas.Facultades Materialesderecho de poseer: se trata de un derecho real que se ejerce por la posesinderecho de usar: deber sujetarse al destino establecido en el reglamento (no atentar contra la moral y las buenas costumbre)Derecho de gozar: puede percibir los frutos Derecho de disponer materialmente: es limitada

Facultades del titular de la Propiedad Horizontal

Facultades jurdicasCada propietario puede enajenar el piso o departamento que le pertenece o constituir derechos personales o reales sobre el mismo, por lo tanto tiene los siguiente derechosderecho de enajenarderecho de gravarderecho de constituir derechos personales: puede locar, derecho de abandonar: es traslativo de propiedad

Facultades del titular de la Propiedad Horizontal ( continuacin)

Cada propietario podr usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legitimo derecho de los dems, las facultades de uso y goce reconocen una doble limitacin:respetar el destino no perjudicar ni restringir el derecho de los dems.As como no se pueden ejercer facultades jurdicas sobre el piso o departamento tampoco puede ejerce sobre las cosas y partes comunes.Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entendern comprendidos esos derechos, y no podrn efectuarse estos actos con relacin a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.

Respecto de las cosas y partes comunes

Cada propietario atender los gastos de conservacin y reparacin de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovacin o modificacin que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Est prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto. Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres.Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos. El propietario del ultimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le est prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, stanos, etcToda obra nueva que afecte al inmueble comn no puede realizarse sin la autorizacin de todos los propietarios.Prohibiciones impuestas a propietarios y ocupantes de piso o departamentos

En caso de violacin por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, el representante o los propietarios afectados formularn la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio verbal sumario.Esta legitimado a promover la accin el administrador o los propietarios. El primero no debe acreditar un perjuicio concreto ya que esta obligado a velar por el cumplimiento del reglamento. Cuando la accin es intentada por un propietario impone el requisito de que tenga que demostrar que la transgresin le causa un dao.

Violacin de las prohibiciones

Cada propietario atender los gastos de conservacin y reparacin de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovacin o modificacin que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Est prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto. Muchas veces se plantea el conflicto de saber sobre el origen del dao esto es si proviene de partes comunes o privativas.Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarn a cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarn las valuaciones en forma individual, computndose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.

Obligacin de los titulares

Expensas comunes: son gastos normales u ordinarios originados en la conservacin, reparacin y funcionamiento de las cosas y servicios comunes y que estn a cargo de todos los propietarios.Cada uno responde en proporcin al valor de su piso o departamento con relacin al conjunto, es decir cuanto mayor sea el porcentual mayor ser la contribucin a los gastos comunes. La ley admite que se puedan adoptar otros criterios de distribucin ya que permite el pacto en contrario plasmado en el reglamento.

Expensas comunes

Quedan comprendidos:Los gastos que origina el mantenimiento y uso de los servicios comunes (ascensores, portero elctrico, bomba de agua) La energa elctrica para iluminacin de las partes comunes y alimentacin de servicios de esa naturalezaEl gas para el funcionamiento de las calderasLos honorarios del administradorEl sueldo del encargadoTodos los gastos destinados a la conservacin y reparacin de partes comunes (pintura, reparacin de caeras).

Expensas de administracin mantenimiento y reparacin de las cosas comunes

La minora no queda indefensa ya que sus derechos estn protegidos al reconocrseles la posibilidad de reclamar judicialmente en el caso que las innovaciones sean de costo excesivo, contrarias al reglamento, perjudiciales para la seguridad, salubridad, etc pueden ser objeto de reclamacin formulada ante la autoridad judicial y resuelta por el trmite correspondiente al interdicto de obra nueva, pero la resolucin de la mayora no ser suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad, la accin puede ser promovida por cualquier propietario, siempre que en la asamblea que decidi la mejora haya votado en contra o se haya abstenido o haya estado ausente. Dicha accin deber fundarse en:Costo excesivoContrarias a la ley o reglamentoPerjudiciales para la solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectnico del edificio.

Expensas de administracin mantenimiento y reparacin de las cosas comunes ( continuacin)

El administrador es un representante legal encargado de la gestin inmediata de los interese comunes. Acta por mandatodirecto de la asamblea o por iniciativa propia.Puede administrar una persona fsica o jurdica Es unipersonal

Administrador

Es nombrado por unanimidad Se establece la base para la remuneracin del administradorFuncionesAdministrar las cosas de aprovechamiento comnAtender a las conservacin del edificioElegir el personal de servicioContratar el seguro contra incendiosRendir cuenta documentada de su gestin

Nombramiento y funciones

Es el rgano mximo de representacin de la voluntad de la comunidad.

Sus poderes son soberanos y sus decisiones tomadas dentro del marco de las previsiones legales obligan a la minora y a los ausentes.

Asamblea

Elaborar el reglamento de copropiedad y administracin.Forma y tiempo de convocacin a las reuniones ordinarias y extraordinarias de propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; qurum; mayoras necesarias; cmputo de los votos; representacin.Ordinarias: se renen con periodicidad, en los plazos determinados por le reglamento Extraordinarias: son las que convoca el administrador o a solicitud de cierto nmero de propietarios, ejemplo remocin de este, reemplazo, la hipoteca de todo el edificio.

Funciones

VetustezEn caso de vetustez del edificio. la mayora que represente tres cuartas partes del valor podr resolver la demolicin y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstruccin, la minora podr ser obligada a contribuir a ella, pero la mayora podr adquirir la parte de los disconformes, segn valuacin judicial.Deterioro de la PROPIEDAD HORIZONTAL

Destruccin

La ley distingue dos tipos de destruccin la total en donde si se destruye solo existir un condominio normal sobre el terreno y los materiales por lo cual la ley faculta a cada condmino a vender las partes, enajenado el inmueble (terreno y materiales) el producido se distribuye entre todos en proporcin a los porcentajes que le corresponda a cada uno de ellos.Si opta por la reconstruccin en vez de la particin la mayora requerida debe ser la unanimidad. Si la destruccin es de menos de las Dos terceras partes del valor y la mayora decide la reconstruccin esta facultado para obligar a la minora a contribuir a los gastos, si sta se niega debe vender su parte a la mayora segn valuacin judicial.Si se resuelve la demolicin del edificio la mayora requerida es la unanimidad.

Deterioro de la PROPIEDAD HORIZONTAL (continuacion)

Es la situacin jurdica a la existencia previa a la PROPIEDAD HORIZONTAL, abarca el perodo que va desde que se ofrecen en venta las unidades que todava pueden ni siquiera estar en construccin hasta aquel en que finaliza la edificacin y con la redaccin e inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin, que es cuando nace el llamado estado de PROPIEDAD HORIZONTAL.Trata de arbitrar medidas tendientes a proteger la condicin de los adquirentes por boleto que durante esta etapa quedaban en estado de desamparo.

PREHORIZONTALIDAD

Solicitud dirigida al Seor Alcalde, firmada por el o los propietarios.Copia de cdula y certificado de votacin del o los propietarios.Copia del registro profesional y/o copia de la cdula que lo acredite como tal del responsable tcnico.En el caso de persona Jurdica la peticin la debe formular el representante legal, adjuntando el nombramiento debidamente notarizado.

Se requieren los siguientes documentos:

Tres copias de planos arquitectnicos, en las que se determine reas comunes, tiles y privadas con su correspondiente degradacinOriginal y tres copias del cuadro de alcuotas, suscrito por un profesional, Ingeniero Civil o Arquitecto. Este cuadro deber indicar las incidencias de las reas comunes.Un juego completo de copias de planos aprobados por la Municipalidad, a los que adjuntar el correspondiente Registro de Construccin.Se requieren los siguientes documentos:

Original y copia del informe de Interagua, mediante el cual se han aprobado los planos de las instalaciones de provisin de agua. (para declaratoria al rgimen de propiedad horizontal).Copia de la Escritura de propiedad del Inmueble. Debidamente inscrita, en el Registro de la Propiedad.Se requieren los siguientes documentos:

Si el inmueble a ser incorporado al Rgimen de Propiedad Horizontal, contiene ms de 4 plantas, 10 ms unidades habitacionales o locales, se requiere los informes del Benemrito Cuerpo de Bomberos de Guayaquil, mediante el cual se certifique que el inmueble, cumple con las normas tcnicas exigidas en la Ley de Defensa Contra Incendios; asi como en la Corporacin Nacional de Telecomunicaciones (CNT), en el que se aprueban los planos de instalaciones telefnicas.Adjuntar el archivo digital (CD) en la que conste el proyecto a someter a rgimen de propiedad horizontal.Se requieren los siguientes documentos:

La propiedad horizontal es una institucin jurdica comn en muchos pases con derecho civil codificado, que reparte los derechos de propiedad sobre pisos o departamentos entre distintos propietarios. El cual se caracteriza por poseer partes o servicios del inmueble que son de uso comn de todos los copropietarios y otra que es de uso exclusivo de su respectivo dueo.

La Ley norma la administracin y el uso de la Propiedad Horizontal desde su creacin hasta la extincin de la misma, dando las instrucciones que los copropietarios debern seguir para el completo uso y goce de lo que es suyo sin crear dao ni perjuicios a terceros, logrando as la paz y armona en la convivencia; Este ente normativo lo podremos encontrar con el nombre de la Ley de Propiedad Horizontal.ANALISIS

Tramite de Constitucin de una Propiedad Horizontal

Solicitud dirigida al Seor Alcalde y sumillada por el mismo

Solicitud para Planeamiento urbano

Informe Tcnico:Cuadro de Alcuotas

Informe Tcnico:Medicin y Linderos

Tasa de especies fiscales

Tasa de servicios tcnicos administrativos

Formulario para el respectivo informe tcnico administrativo

Planos del proyecto de propiedad horizontal

Una vez sumillada la carpeta por el alcalde la carpeta, regresa a Dpto. Planeamiento Urbano.Se procede a la inspeccin tcnica por parte del Departamento de Planeamiento UrbanoSe emite un informe y se enva la carpeta al Departamento Jurdico, para luego ser enviada a sesin extraordinaria de Consejo para su respectiva aprobacin.Despus de la respectiva aprobacin se puede empezar con la construccin.

Constitucin de una Propiedad Horizontal