UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR FACULTAD DE ......iii DERECHOS DE AUTOR Yo, Oscar Vinicio Viteri...

UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR

FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS

DIRECCIÓN DE POSGRADO

PORTADA

PROPUESTA PLAN DE NEGOCIOS PARA LA TOMA DE DECISIONES

PROYECTO INMOBILIARIO “LA MOLINA”

TRABAJO DE INVESTIGACIÓN PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL GRADO

ACADÉMICO DE MAGÍSTER EN ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS

AUTOR: DR. OSCAR VINICIO VITERI ARGUELLO

TUTORA: DRA. GABRIELA SULCA CORDOVA

D.M. DE QUITO, SEPTIEMBRE DE 2018

REFERENCIAS DEL AUTOR:

Dr. Oscar Vinicio Viteri Arguello

[email protected]

REFERENCIAS DEL TUTOR:

Dra. Gabriela Sulca Cordova

[email protected]

REFERENCIAS INVESTIGATIVAS:

Plan de Negocios

Toma de Decisiones

Proyecto Inmobiliario

Viteri Arguello, Oscar Vinicio (2018). Propuesta plan de negocios para la toma de

decisiones proyecto inmobiliario “La Molina”. Trabajo de Investigación previo a la

Obtención del Grado Académico de Magíster en Administración de Empresas, Facultad

de Ciencias Administrativas, Dirección de Posgrado. Quito: UCE. 95 p.

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]

iii

DERECHOS DE AUTOR

Yo, Oscar Vinicio Viteri Arguello con C.C. 170476973-4 en calidad de autor del trabajo

de investigación: Propuesta Plan de Negocios para la toma de decisiones Proyecto

Inmobiliario “la Molina” Autorizo a la Universidad Central del Ecuador a hacer uso

de todos los contenidos que me pertenecen o parte de los que contiene esta obra, con

fines estrictamente académicos o de investigación.

Los derechos que como autor me corresponden, con excepción de la presente

autorización, seguirán vigentes a mi favor, de conformidad con lo establecido en los

artículos 5, 6, 8, 19 y demás pertinentes de la Ley de Propiedad Intelectual y su

Reglamento.

Asimismo, autorizo a la Universidad Central del Ecuador para que realice la

digitalización y publicación de este trabajo de investigación en el repositorio virtual, de

conformidad a lo dispuesto en el Art. 144 de la ley Orgánica de Educación Superior.

En la ciudad de Quito, a los 27 días del mes de abril de 2018

_________________________________________

Dr. Oscar Vinicio Viteri Arguello

C.C. 170476973-4

[email protected]

Cel: 0999804026

iv

APROBACIÓN DEL TUTOR DEL TRABAJO DE INVESTIGACIÓN

Yo, DRA. GABRIELA SULCA CORDOVA. En calidad de tutora del trabajo de

investigación, PROPUESTA PLAN DE NEGOCIOS PARA LA TOMA DE

DECISIONES PROYECTO INMOBILIARIO “LA MOLINA” elaborado por el

estudiante Oscar Vinicio Viteri Arguello de la Maestría en Administración de

Empresas, Dirección de Posgrado de la Facultad de Ciencias Administrativas de la

Universidad Central del Ecuador, APRUEBO, en consideración que el trabajo de

investigación reúne los requisitos y méritos necesarios en el campo metodológico y

epistemológico, para ser sometido al jurado examinador que se designe en virtud de

continuar con el proceso de titulación determinado por la Universidad Central del

Ecuador.

En la ciudad de Quito, a los 27 días del mes de abril de 2018

___________________________________

DRA. GABRIELA SULCA CORDOVA

C.C. 1713844189

v

APROBACIÓN DEL TUTOR DEL NIVEL DE SIMILITUD DEL TRABAJO DE

TITULACIÓN

Yo, DRA. GABRIELA SULCA CORDOVA. En calidad de tutora del trabajo de

titulación, PROPUESTA PLAN DE NEGOCIOS PARA LA TOMA DE DECISIONES

PROYECTO INMOBILIARIO “LA MOLINA” elaborado por el estudiante Oscar

Vinicio Viteri Arguello de la Maestría en Administración de Empresas, Dirección de

Posgrado de la Facultad de Ciencias Administrativas de la Universidad Central del

Ecuador, APRUEBO, el nivel de similitud en correspondencia con los parámetros

establecidos considerando el resultado del programa especializado para tal efecto, el

análisis y revisión personal.

Se anexa la hoja de resumen del programa especializado en imagen PDF

En la ciudad de Quito, a los 09 días del mes de Agosto de 2018

___________________________________

DRA. GABRIELA SULCA CORDOVA

C.C. 1713844189

vii

DEDICATORIA

Dedico esta tesis a mi familia, quienes han sido mi

mayor motivación en el desarrollo de este

proyecto, son quienes me brindan su apoyo,

confianza, fortaleza, que ha derivado en dedicar mi

mayor esfuerzo y conocimientos en la

investigación y culminación en el presente estudio,

para la obtención de la Maestría en Administración

de Empresas.

Dr. Oscar Viteri Arguello

viii

AGRADECIMIENTO

Agradezco a los docentes y autoridades por

compartir sus conocimientos, así como el apoyo

brindado. A los amigos y compañeros de clase, con

los que disfrutamos momentos muy gratos y de

mucha camaradería. También quiero agradecer a

mi Directora de Tesis la Dra. Gabriela Sulca

Córdova por el tiempo brindado, su gran aporte

académico e interés demostrado en el desarrollo y

culminación de esta tesis.

Dr. Oscar Viteri Arguello

ix

CONTENIDO

PORTADA ....................................................................................................................... ii

DERECHOS DE AUTOR ............................................................................................... iii

APROBACIÓN DEL TUTOR DEL TRABAJO DE INVESTIGACIÓN ...................... iv

APROBACIÓN DEL TUTOR DEL NIVEL DE SIMILITUD DEL TRABAJO DE

TITULACIÓN ................................................................................................................... v

DEDICATORIA ............................................................................................................. vii

AGRADECIMIENTO ................................................................................................... viii

CONTENIDO .................................................................................................................. ix

LISTA DE TABLAS ...................................................................................................... xii

LISTA DE GRÁFICOS ................................................................................................. xiii

LISTA DE ANEXO ...................................................................................................... xiv

LISTA DE ILUSTACIONES ........................................................................................ xiv

RESUMEN ...................................................................................................................... xv

ABSTRACT .................................................................................................................. xvi

CAPITULO I ..................................................................................................................... 1

PERFIL INSTITUCIONAL DE LA CONSTRUCTORA MOVACK S.A. –

PROYECTO LA MOLINA ............................................................................................... 1

1.1 Constructora MOVACK S.A. ................................................................................. 1

1.1.1 Giro del Negocio ............................................................................................. 1

1.1.2 Zona de Intervención ....................................................................................... 2

1.1.3 Misión, Visión, Objetivos, Estrategias y Valores Institucionales ................... 2

1.1.4 Productos y Servicios ...................................................................................... 3

1.1.5 Estructura Organizacional ............................................................................... 4

1.1.6 Gestión por Procesos ....................................................................................... 5

1.1.7 Mapa de Procesos del proyecto La Molina ..................................................... 6

1.1.8 Cadena de Valor .............................................................................................. 9

1.2 Proyecto Inmobiliario LA MOLINA ............................................................... 12

x

1.2.1 Ubicación ....................................................................................................... 12

1.2.2 Productos y servicios ..................................................................................... 13

1.2.3 Estructura del Proyecto .................................................................................. 18

1.3 Marco Normativo – Proyecto .......................................................................... 19

CAPÍTULO II .................................................................................................................. 21

MARCO TEÓRICO ........................................................................................................ 21

ESQUEMA DE UN PLAN DE NEGOCIOS .................................................................. 21

2.1 Plan de Negocio .................................................................................................... 21

2.2 Estructura del Plan de Negocio ............................................................................ 22

2.2.1 Resumen Ejecutivo ........................................................................................ 22

2.2.2 Descripción del Producto............................................................................... 23

2.2.3 Mercado potencial ......................................................................................... 23

2.2.4 Análisis FODA .............................................................................................. 24

2.2.5 Plan Financiero .............................................................................................. 24

2.2.6 Equipo directivo ............................................................................................ 25

2.2.7 Plan de implantación ..................................................................................... 25

2.2.8 Plan de Marketing .......................................................................................... 25

2.2.9 Análisis y determinación de riesgos .............................................................. 26

2.3 Características del Plan de Negocio. .................................................................... 27

2.4 Beneficios del Plan de Negocio ............................................................................ 27

2.5 La Toma de Decisiones ........................................................................................ 28

2.5.1 Etapas en el Proceso de Toma de Decisiones ................................................ 30

2.6 El Sector Inmobiliario .......................................................................................... 35

2.6.1 Análisis del Sector Inmobiliario en el Ecuador ............................................. 36

2.6.2 Actividades del sector de la construcción en el Ecuador............................... 39

2.7 El Proyecto ........................................................................................................... 40

xi

2.7.1 Pasos para la Ejecución de un Proyecto de Construcción ............................. 40

CAPÍTULO III ................................................................................................................ 46

DISEÑO DEL PLAN DE NEGOCIOS PARA EL PROYECTO INMOBILIARIO LA

MOLINA ......................................................................................................................... 46

3.1 Plan de Negocios del Proyecto Inmobiliario La Molina .................................. 46

3.2 Resumen Ejecutivo ............................................................................................... 46

3.3 Descripción del Producto...................................................................................... 47

3.3.1 Tipología de la vivienda ................................................................................ 47

3.4 Mercado Potencial ................................................................................................ 48

3.4.1 Población y muestra....................................................................................... 49

3.4.2 Análisis e interpretación de los resultados .................................................... 50

3.5 FODA ................................................................................................................... 59

3.6 Plan Financiero ..................................................................................................... 63

3.7 Equipo Directivo .................................................................................................. 69

3.8 Plan de Implantación ............................................................................................ 73

3.9 Plan de Marketing ................................................................................................. 77

3.9.1 Presupuesto de marketing .............................................................................. 77

3.9.2 Descripción del producto ............................................................................... 77

3.9.3 El precio ......................................................................................................... 81

3.9.4 Política de comunicación ............................................................................... 82

3.9.5 Plan de venta .................................................................................................. 84

3.10 Análisis y determinación de riesgos ................................................................... 85

CAPITULO IV ................................................................................................................ 91

4.1 CONCLUSIONES ................................................................................................ 91

4.2 RECOMENDACIONES ...................................................................................... 92

BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................................. 93

ANEXOS ......................................................................................................................... 96

xii

LISTA DE TABLAS

Tabla 1 Procesos y subprocesos de la empresa ................................................................ 9

Tabla 2 Información predial ........................................................................................... 20

Tabla 3 Cronograma de actividades ............................................................................... 42

Tabla 4 Lugar de residencia ........................................................................................... 50

Tabla 5 Situación de la vivienda..................................................................................... 51

Tabla 6 Pago mensual ..................................................................................................... 52

Tabla 7 Ingresos económicos ......................................................................................... 53

Tabla 8 Vivienda en Carapungo ..................................................................................... 54

Tabla 9 Forma de pago ................................................................................................... 55

Tabla 10 Total de habitaciones ....................................................................................... 56

Tabla 11 Pago por la vivienda ........................................................................................ 57

Tabla 12 Resumen del resultado de las encuestas .......................................................... 58

Tabla 13 Determinación de las estrategias ..................................................................... 61

Tabla 14 Resumen de las estrategias FO, DO ................................................................ 62

Tabla 15 Resumen de las estrategias FA, DA ................................................................ 63

Tabla 16 Obtención de recursos de Capital .................................................................... 63

Tabla 17 Presupuesto La Molina por objeto de obra ...................................................... 64

Tabla 18 Costo de las viviendas por años....................................................................... 65

Tabla 19 Ingreso de las viviendas por etapas ................................................................. 65

Tabla 20 Balance general inicial .................................................................................... 66

Tabla 21 Balance de resultado inicial ............................................................................. 66

Tabla 22 Flujo de venta .................................................................................................. 67

Tabla 23 Flujo de caja .................................................................................................... 68

Tabla 24 Calculo de VAN y TIR .................................................................................... 68

Tabla 25 Cronograma de actividades para la implementación del proyecto .................. 73

Tabla 26 Descripción de las Vivienda ............................................................................ 78

xiii

LISTA DE GRÁFICOS

Gráfico 1 Estructura del Plan de Negocio ...................................................................... 22

Gráfico 2 Etapas para la toma de decisiones .................................................................. 30

Gráfico 3 Comportamiento del Sector Inmobiliario del 2006 al 2016 ........................... 37

Gráfico 4 Comparación del sector inmobiliario residencial ........................................... 38

Gráfico 5 Lugar de residencia ........................................................................................ 50

Gráfico 6 Situación de la vivienda ................................................................................. 51

Gráfico 7 Pago mensual .................................................................................................. 52

Gráfico 8 Ingresos económicos ...................................................................................... 53

Gráfico 9 Vivienda en Carapungo .................................................................................. 54

Gráfico 10 Forma de pago .............................................................................................. 55

Gráfico 11 Total de habitaciones .................................................................................... 56

Gráfico 12 Pago por la vivienda ..................................................................................... 57

Gráfico 13 Equipo directivo ........................................................................................... 69

xiv

LISTA DE ANEXO

Anexo A La encuesta ...................................................................................................... 96

LISTA DE ILUSTACIONES

Ilustración 1 Logotipo de la empresa ............................................................................... 1

Ilustración 2 Organigrama ................................................................................................ 4

Ilustración 3 Elementos del proceso ................................................................................. 6

Ilustración 4 Mapa de Procesos ........................................................................................ 7

Ilustración 5 Cadena de Valores ..................................................................................... 11

Ilustración 6 Ubicación geográfica del Proyecto La Molina .......................................... 12

Ilustración 7 Zona de intervención del Proyecto La Molina .......................................... 13

Ilustración 8 Vista frontal del Conjunto Habitacional .................................................... 14

Ilustración 9 Vista área del Conjunto Habitacional ........................................................ 14

Ilustración 10 Vista exterior y parqueaderos .................................................................. 15

Ilustración 11 Vista área de circulación y parqueaderos ................................................ 15

Ilustración 12 Vista área social ....................................................................................... 16

Ilustración 13 Vista dormitorio Master .......................................................................... 16

Ilustración 14 Plano de Casa .......................................................................................... 17

Ilustración 15 Plano de Departamento............................................................................ 17

Ilustración 16 Plano de DUPLEX .................................................................................. 18

Ilustración 17 Logotipo del Proyecto Inmobiliario. ....................................................... 46

Ilustración 18 Canal de distribución ............................................................................... 83

xv




PROPUESTA PLAN DE NEGOCIOS PARA LA TOMA DE DECISIONES

PROYECTO INMOBILIARIO “LA MOLINA”

Autor: Dr. Oscar Vinicio Viteri Arguello

Tutor: Dra. Gabriela Sulca Cordova.

Fecha: Agosto de 2018

RESUMEN

A continuación, se detalla un plan de negocios para el proyecto inmobiliario ¨LA

MOLINA¨, el cual está ubicado en el barrio de Carapungo, parroquia de Calderón,

cantón Quito, provincia de Pichincha. En el presente trabajo de titulación encontraremos

un análisis y presentación de datos enfocados tanto a la planificación, diseño del

proyecto, procesos constructivos, así como a estudios económicos y financieros. De

igual manera se complementa con estudios de factibilidad del proyecto.

Consecuentemente, se determina cual es la oferta y demanda del sector de influencia

donde se va a realizar el proyecto inmobiliario.

Se consta de un análisis para estrategias de venta, que permitan atraer a futuros

compradores. Además de un plan de inversiones donde se evalúan los ingresos y

egresos estimados. Se estudia el crecimiento futuro de la inversión y las restricciones

que se presenten a lo largo del plan inmobiliario, como son: monetario, constructivo,

legal, ordenanzas municipales y ventas.

Están presentes los presupuestos de cada etapa del proyecto y de igual manera, las

proyecciones de ventas, flujos de caja, cronograma de construcción, balances y cálculo

de indicadores económicos, que sirven como información y referencia para la toma

satisfactoria de decisiones.

PALABRAS CLAVES: PROYECTO INMOBILIARIO / PLAN DE NEGOCIO /

FACTIBILIDAD / TOMA DE DECISIONES / ETAPAS CONSTRUCTIVAS.

xvi




REAL ESTATE PROJECT “LA MOLINA”, BUSINESS PLAN PROPOSAL FOR

DECISION MAKING

Author: Oscar Vinicio Viteri Arguello Dr

Tutor: Gabriela Sulca Cordova Dr.

Date: August 2018

ABSTRACT

Below is a business plan for the real estate project ¨LA MOLINA¨, which is located in the

neighborhood of Carapungo, parish of Calderón, Quito county, province of Pichincha. In the

present work of titulation, we will find data analysis and presentation focused on the planning;

design of the project, constructive processes, as well as to economic and financial studies.

Similarly, it is complemented with project feasibility studies.

Consequently, is determined the supply and demand of the sector of influence where the real

estate project is going to be carried out.

It consists of an analysis for sales strategies that allow attracting future buyers. In addition the

investment plan, evaluating where estimated income and expenses are. We study the future

growth of the investment and the restrictions that arise throughout the real estate plan, such as:

monetary, constructive, legal, municipal ordinances and sales.

The budgets of each stage of the project are present, as well as the sales projections, cash flows,

construction schedule, balance sheets and calculation of economic indicators, which serve as

information and reference for the satisfactory taking of decisions.

KEYWORDS: REAL ESTATE PROJECT / BUSINESS PLAN / FEASIBILITY / DECISION-

MAKING / CONSTRUCTION STAGES.

1

CAPITULO I

PERFIL INSTITUCIONAL DE LA CONSTRUCTORA MOVACK S.A. –

PROYECTO LA MOLINA

1.1 Constructora MOVACK S.A.

Constructora MOVACK S.A. es una empresa nueva, direccionada a la planificación,

diseño y construcción de obras civiles. En la actualidad se encuentra desarrollando un

proyecto inmobiliario, orientado al segmento medio de la población, pensando en el

momento coyuntural que atraviesa el país, es necesario el enfoque a este segmento de

población, de medianos recursos y de mayor demanda de vivienda.

1.1.1 Giro del Negocio

MOVACK S.A, es una empresa perteneciente al sector de la construcción, fue creada el

03 de marzo del 2011 siendo una sociedad anónima. Con personería jurídica mediante

resolución ADM-Q-2011-004 de La Superintendencia de Compañías e inscrita en el

Registro Mercantil del Cantón Quito, con el N° 1467 Tomo 142 el 5 de mayo del 2011.

Ilustración 1 Logotipo de la empresa

Fuente: La propia investigación.

Elaborado por: Oscar Viteri Arguello.

2

1.1.2 Zona de Intervención

La zona de intervención de la Constructora “MOVACK S.A” es a nivel nacional, al

momento con intervención en el barrio de Carapungo Parroquia de Calderón del Cantón

Quito Provincia de Pichincha, donde se prevé iniciar un proyecto inmobiliario de 13

casas y 29 departamentos, con el nombre de Conjunto habitacional “LA MOLINA”.

1.1.3 Misión, Visión, Objetivos, Estrategias y Valores Institucionales

Misión.

Planificar, diseñar, construir proyectos inmobiliarios, que satisfagan las necesidades de

los clientes, mediante tecnologías de vanguardia con elevados estándares de calidad.

Visión.

Ser empresa líder en el sector inmobiliario y de la construcción, mediante propuestas

innovadoras que satisfagan las necesidades de los usuarios, en la que la excelencia sea

nuestro lema.

Valores Institucionales.

El mayor valor del colectivo laboral consiste en fomentar la motivación, superación

profesional y desarrollo personal. Inmersos en un excelente ambiente laboral donde

cada trabajador expone sus potencialidades y calidad humana, facilitando el trabajo en

equipo.

Honestidad: Se manifiesta mediante la libertad de criterios y confiabilidad que

emanamos a los clientes.

Confiabilidad: Se cumple dando seguridad en las relaciones laborales con los

clientes externos e internos, en función de la calidad de trabajo.

3

Fiabilidad: Se busca soluciónes a los diferentes problemas que surgen,

respetando nuestros compromisos y siendo veraces, tanto en las palabras, como

en los hechos.

Profesionalidad: Perfeccionamos el trabajo día a día, reflejando la solvencia en

las diferentes actividades que realizamos.

Excelencia: En la realización del trabajo diario con calidad.

Puntualidad: Con la entrega en el tiempo establecido de los proyectos

terminados.

1.1.4 Productos y Servicios

La empresa constructora “MOVACK S.A” posee la infraestructura y mano de obra

calificada e imprescindible para ejecutar las construcciones inmobiliarias, con adecuado

control y uso de los materiales de calidad, que requiere cada proyecto constructivo.

Desde 2011, la empresa constructora “MOVACK S.A”, ofrece los siguientes servicios:

Planificación, diseño y construcción de bodegas, oficinas y viviendas.

Servicios de asesoramiento en:

Estudios técnicos de obras.

Confección de proyectos.

Presupuestos.

Para ello posee medios informáticos de última generación, programas de diseño y

constructivos actualizados que favorecen la creación de proyectos de vanguardia, el

control y óptimo desarrollo de obra permite obtener calidad y costos competitivos. Los

ejecutivos se encuentran abiertos a dar respuestas a las necesidades de los clientes, de

forma oportuna y rápida, para así cumplir a cabalidad con los tiempos establecidos, sin

descuidar la calidad y excelencia, rasgo que caracteriza a la constructora.

4

1.1.5 Estructura Organizacional

La empresa “MOVACK S.A” cuenta en la actualidad con personal estable, conformado

por cinco trabajadores, los cuales laboran bajo la relación contractual del Código de

Trabajo y además personal contratado de acuerdo a la demanda de cada proyecto.

Mediante un organigrama, se establece la estructura de la empresa a nivel jerárquico,

observando las relaciones de subordinación existentes en dicha empresa. Medio que

permite conocer el funcionamiento interno de la misma.

Gerencia de

Proyectos

Administrador

Gerencia de

Venta

Promoción y

Publicidad

Gerente

General

Contabilidad

Diseño

Planificación y

Construcción

Asistencia

Técnica Cobranzas

Talento

HumanoDepartamento

Legal

Junta General

de Accionistas

Ilustración 2 Organigrama Fuente: La propia investigación.


5

1.1.6 Gestión por Procesos

Es una metodología que se utiliza para perfeccionar el desempeño en los procesos de

una organización y de esta manera satisfacer las perspectivas de los clientes. La gestión

por procesos se sustenta en dar cumplimiento a las necesidades y exigencias de los

compradores, incrementa el trabajo en equipo, así como las estrategias dentro de la

cadena de valor.

Además, ayuda a evaluar la calidad en los procesos al interior de la empresa, ofreciendo

oportunidades de mejora y busca soluciones adecuadas para una mayor eficiencia y

desarrollo empresarial.

En la gestión por procesos se encuentra los siguientes elementos:

Según Espinoza Pachco y Sanaguano Burgos (2015).

Entrada: El ingreso o entrada en un proceso, es aquello que da origen al mismo,

puede ser generada interna o externamente en la organización; es la salida de

otro proceso antecesor en la cadena de valor de la empresa.

Secuencia de actividades: Son generadas haciendo uso de recursos de la

organización, debiendo cumplir con requisitos para poder realzar la ejecución.

En este punto puede existir una interacción con otros procesos, obteniendo

entradas laterales, las mismas que no afectan el orden de las actividades, pero

que son necesarias para completar los requisitos o requerimientos de cada una.

Salida: Es el producto o servicio final del proceso entregado a un usuario interno

o externo, debe ser un resultado con la calidad establecida al inicio del proceso.

Control: En todo proceso se debe aplicar una revisión o verificación de las

actividades para controlar su cumplimiento.

Recursos: Son los medios y requisitos necesarios para cumplir con el desarrollo

correcto del proceso a la primera. Pueden ser personas, equipos, etc.

Además de los elementos anteriores para desarrollar el proceso se necesita de tres

integrantes fundamentales los cuales son:

6

El hombre. Es el principal, pues con sus conocimientos pone en funcionamiento

los medios de trabajo y transforma la materia prima en el producto final.

Materiales. Lo pueden integrar materias primas o un bien.

Recursos físicos. Son aquellas instalaciones, donde se realiza el proceso de

producción, las herramientas y medios necesarios para la terminación del

producto.

Ilustración 3 Elementos del proceso

Fuente: http://arpcalidad.com/wp-content/uploads/2010/05/image.png.


La implementación y uso de la gestión por procesos es beneficioso en una organización,

ya que permite que todos los trabajadores interactúen entre sí, reconozcan la

importancia de su trabajo, que se verá reflejado al final de cada proceso en mejores

resultados con mayor calidad, además nos permite introducir o eliminar actividades en

beneficio del proceso lo que se traduce en la satisfacción del cliente.

1.1.7 Mapa de Procesos del proyecto La Molina

Los mapas de procesos, en la actualidad son utilizados en temas organizacionales, pues

constituyen una manera gráfica de detallar los procesos de una empresa, convirtiéndose

en información fácil para las personas ( Espinoza Pachco & Sanaguano Burgos, 2015).

Se puede describir como un inventario gráfico de los procesos que posee una empresa,

el cual suministra una representación global de modo que se ubica cada proceso

7

conforme a las características y actividades propias de cada negocio. Brinda una idea

resumida de los elementos que intervienen dentro de un negocio, donde se destacan las

necesidades de clientes, demandas de la sociedad, regulaciones existentes, la gestión

estratégica, el proceso general y sus subprocesos; el impacto que genera en clientes y en

la sociedad en su conjunto, entre otros. Como se muestra en la siguiente ilustración:

Ilustración 4 Mapa de Procesos

Fuente: Macías & Otros (2007).


Luego de tipificado cada proceso, la empresa precisa su cadena de valor, los procesos se

agrupan en los siguientes grupos:

Procesos estratégicos: Pertenecen a la dirección de la empresa, marcan objetivos,

políticas, estrategias, entre otros.

Procesos agregadores de valor: Se relacionan directamente con las actividades

claves del negocio, apoyando y viabilizando la gestión institucional.

Procesos habilitantes de asesoría y apoyo: Sustenta el proceso, sin modificar la

esencia del negocio.

8

Cada uno de estos métodos permitirá la materialización del proyecto “La Molina” y con

él la puesta en el mercado de un conjunto habitacional confortable, accesible y

funcional.

En la construcción del mapa de procesos, se tiene en cuenta las siguientes etapas:

La creación de un equipo de trabajo con representación en todas las áreas de la

empresa con la finalidad de realizar un análisis, diseñar y por último elaborar el

mapa de procesos.

La identificación de los actuales procesos que tiene la empresa, teniendo

presente el proceso principal.

Para los procesos actuales se tuvieron en cuenta los requerimientos de la

empresa.

La clasificación de los procesos, estos deben ser en forma secuencial y

relacionando unos con otros

Documentación de la interrelación de los diferentes procesos.

El proyecto “La Molina”, se ha propuesto acoger las normas internacionales apoyados

en la mejora continua de todos sus procesos y actividades, para buscar la satisfacción de

las necesidades de los clientes actuales y potenciales.

En la siguiente tabla se muestra el detalle los procesos y subprocesos de la Empresa:

9

Tabla 1 Procesos y subprocesos de la empresa

MACROPROC

ESO

PROCESOS SUBPROCESOS

Procesos

Estratégicos

1. Planificación Estratégica 1. Plan Estratégico

2. Sistema de Gestión de

Calidad

2. Gestión de Calidad

Procesos

Agregadores de

Valor

1. Asistencia Técnica 1. Asesoramiento

2. Planificación y Diseño

3. Desarrollo de Proyectos

2. Labores preliminares 1. Levantamiento Topográfico

2. Estudio de Suelo

3. Planificación y Diseño

3. Movimiento de Tierras 1. Nivelación de suelos

2. Relleno, Excavación y muros

4. Construcción y Montaje 1. Cimentación

2. Estructura Gris

3. Acabados

5. Ventas 1. Preventa y Reservas

2. Venta

3. Cobranzas

6. Obras de Culminación y

Entrega

1.Habitabilidad (Áreas comunales y

sociales)

2. Gestión de Calidad

Procesos

Habilitantes de

Asesoría y

Apoyo

1. Talento Humano 1. Selección de Personal

2. Administración de personal

2. Contabilidad y Finanzas 1. Registro Contable

2. Obligaciones Tributarias

3. Estados Financieros

3. Gestión Legal 1. Contratación pública y privada

2. Gestión Judicial

3. Gestión Legal - Proyecto

Constructivo



1.1.8 Cadena de Valor

Para Arimany (2014) la cadena de valor es una herramienta propuesta por Porter en su

libro “la ventaja competitiva”, el cual plantea que:

Es una herramienta empresarial fundamental para analizar las fuentes de ventaja

competitiva, es un medio sistemático que permite examinar todas las actividades que se

realizan y sus interacciones. Permite dividir la compañía en sus actividades

estratégicamente relevantes a fin de entender el comportamiento de los costos, así como

las fuentes actuales y potenciales de diferenciación (pág. 51).

10

Por tanto, la cadena de valor radica en la división de las diferentes operaciones de

cualquier empresa, este proceso es conocido como actividades de agregación de valor.

Dividiendo las mismas en: actividades primarias y actividades de apoyo.

Las actividades primarias abarcan la creación real del producto o servicio para

su posterior venta. (Quintero & Sánchez, 2011).

Las actividades de apoyo son la base de las actividades anteriores y se

complementan entre ellas, suministrando insumos adquiridos, los medios de

trabajo y recursos humanos (Quintero & Sánchez, 2011).

Margen: Es la diferencia existente entre el valor total y el costo colectivo de

desempeñar las actividades de valor (Quintero & Sánchez, 2011).

La cadena de valor promueve, divulga las diferentes actividades del negocio o proyecto

donde se pueden establecer las estrategias competitivas, lo cual facilita una ventaja

competitiva en el mercado y como resultado una mayor rentabilidad en comparación

con las otras empresas que integran el sector.

Según Arimany (2014) plantea que esta herramienta, al desagregar las actividades de

una empresa ayuda a identificar sus fortalezas y debilidades, costos relacionados a cada

actividad, además de las potenciales ventajas competitivas.

Por tanto, la cadena de valor es un patrón en el cual se realiza una descripción del

desarrollo de las principales actividades de la empresa, creando mayor valor al cliente

final. En la siguiente imagen se muestra lo planteado anteriormente, las actividades

primarias, actividades de apoyo y los diferentes procesos que integran cada una de estas

actividades.

11

Ilustración 5 Cadena de Valores

Fuente: Porter (1991).


Dentro de las principales ventajas competitivas del proyecto están: Diseño moderno de

vanguardia, seguridad, parqueaderos cubiertos, clima templado, seco y agradable,

además de fácil accesibilidad. Las vías de acceso son variadas y viables. Por el Suroeste

la Av. Simón Bolívar, al Sur la Av. Galo Plaza Lazo y Panamericana Norte. A esto se

suman todos los servicios básicos como dependencia del Municipio de Quito. Servicios

de salud como Hospital General de Calderón, Clínica Voz Andes; a pocos metros se

tiene el Centro policial de Carapungo, mercados y supermercados, Bancos, colegios, e

Institutos Superiores, movilidad pública entre otros, elementos que brindan un valor

agregado adicional, que hacen que el conjunto habitacional sea atractivo permitiendo

cubrir todas necesidades y expectativas del cliente.

12

1.2 Proyecto Inmobiliario LA MOLINA

1.2.1 Ubicación

La zona de intervención del proyecto inmobiliario La MOLINA es a nivel local, en el

Barrio de Carapungo Parroquia de Calderón del Cantón Quito, Provincia de Pichincha,

donde se prevé construir el conjunto habitacional.

Ilustración 6 Ubicación geográfica del Proyecto La Molina

Fuente: Maps google (2018).


Proyecto La

Molina

13

Ilustración 7 Zona de intervención del Proyecto La Molina

Fuente: La propia Investigación.


1.2.2 Productos y servicios

El proyecto inmobiliario conjunto habitacional La Molina posee infraestructura y mano

de obra calificada para un adecuado desarrollo constructivo del conjunto habitacional, el

que será destinada a un segmento medio de la población del país, con la calidad y

eficiencia requerida, utilizando tecnología de última generación, en un terreno de 2600

m2 ubicado en el Barrio de Carapungo, el cual contará con 13 casas, 29 apartamentos,

43 parqueaderos para los residentes y 6 adicionales para los visitantes, 01 para

discapacitados, el conjunto además ofrece áreas recreacionales, seguridad, iluminación

y mucha funcionalidad, para que los usuarios se sientan a gusto y disfruten de un nuevo

estilo de vida.

Seguidamente, se ilustra con algunas imágenes de Renders, los diferentes cortes del

conjunto habitacional, notándose desde su implantación y diseño la confortabilidad del

proyecto.

Terreno 2. 600 m2

14

Ilustración 8 Vista frontal del Conjunto Habitacional



Ilustración 9 Vista área del Conjunto Habitacional



15

Ilustración 10 Vista exterior y parqueaderos



Ilustración 11 Vista área de circulación y parqueaderos



16

Ilustración 12 Vista área social



Ilustración 13 Vista dormitorio Master



17

Ilustración 14 Plano de Casa



Ilustración 15 Plano de Departamento



18

Ilustración 16 Plano de DUPLEX



1.2.3 Estructura del Proyecto

El proyecto LA MOLINA, está estructurado de la siguiente manera.

Resumen Ejecutivo: Es un resumen de los aspectos más significativos del plan

de negocios.

Descripción del Producto: Aquí es donde se plasma detalladamente las

características de las viviendas, compuestas por casas, apartamentos

parqueaderos y áreas de recreación y comunales que se van a ofertar.

Mercado Potencial: La clase media del sector Norte de la ciudad en particular y

en general de todo el país por la necesidad de tener vivienda propia, las familias

de provincias que envían a sus hijos a estudiar en las Universidades, también son

parte de este mercado.

FODA: Es para identificar las debilidades, oportunidades, fortalezas y amenazas

que tiene este proyecto.

Plan Financiero: Son los cálculos de gasto que se originan para la ejecución del

proyecto y los ingresos de el mismo.

19

Equipo Directivo: Lo componen los directivos administrativos y personal

profesional calificado de la constructora Movack S.A.

Plan de Implantación: Comprende todas las acciones para poder ejecutar el

proyecto.

Plan de Marketing: Comprende todas las acciones de publicidad para la

promoción y venta del producto.

Análisis y determinación de riesgos: Establece los riesgos por los cuales puede

atravesar el proyecto.

1.3 Marco Normativo – Proyecto

En el Informe de Regulación Metropolitana, emitido por el Municipio del Distrito

Metropolitano de Quito (DMQ) con fecha 28-08-2017 se muestra el marco normativo

del terreno donde se prevé construir este proyecto. Seguidamente, se ilustra en la tabla

el IRM o línea de fábrica, ocupación del suelo y zonificación.

20

Tabla 2 Información predial

INFORMACIÓN PREDIAL EN UNIPROPIEDAD

DATOS DEL TITULAR DE DOMINIO

C.C/RUC 1792314879001

Nombre o razón Social Constructora MOVACK S. A

DATOS DEL PREDIO Y AREA DE CONSTRUCCION

Número de predio 344667

Geo clave 170108551395023000

Clave catastral 1331206019000000000

En derechos y acciones No

Área de construcción cubierta 0.00 m2

Área de construcción abierta 0.00 m2

Área bruta total de construcción 0.00 m2

DATOS DEL LOTE

Área según escritura 2.542,84 m2

Área gráfica 2.561,94 m2

Frente Total 34,89 m

Máximo ETAM permitido 10.00%=254,28 m2 (SU))

Zona Metropolitana Calderón

Parroquia Calderón

Barrio/Sector S. Luis Calderón

Dependencia administrativa Administración Zonal Calderón

CALLES

Frente SIREC-Q

Calle Jaime Rodos Aguilera

Ancho(m) 13

Referencia a 2.00m del bordillo

Nomenclatura Oe11

REGULACIONES

Zonificación Pisos Retiros

Zona: D3 (D203-80) Altura:12 m Frontal: 0 m

Lote mínimo: 200 m2

Número de

pisos:3

Lateral: 0 m

Frente mínimo: 10 m Posterior: 3 m

COS total: 2040% Entre Bloque: 6 m

COS en planta baja: 80%

Forma de ocupación del suelo: (D) Sobre línea

de fábrica

Clasificación del suelo: (SU) Suelo

Urbano

Uso de suelo: (RU2) Residencial urbano 2 Factibilidad de servicios básicos: Si

Fuente: Información Predial en Unipropiedad (2017).


21

CAPÍTULO II

MARCO TEÓRICO

ESQUEMA DE UN PLAN DE NEGOCIOS

2.1 Plan de Negocio

La principal importancia de un plan de negocio es su viabilidad, para lograrlo es

necesario cumplir con ciertos requisitos en su elaboración, pues el mismo debe

responder al objetivo que se pretende alcanzar mediante una idea inicial. Debe

confeccionarse teniendo en cuenta las características de la empresa o proyecto, por

tanto, no debe ser de forma genérica y debe incluir las fechas, presupuestos, los plazos a

ser cumplidos, además de ser medible, se convierte en una fotografía de la futura

empresa o proyecto.

Existen varias definiciones sobre un plan de negocio, entre las cuales tenemos las

siguientes:

Según Bustos, consiste en la descripción detallada del negocio que se quiere emprender

con la finalidad de obtener éxito en el entorno competitivo, puede ser la creación de

una nueva empresa, expansión de una firma existente, o incluso implementar un

proyecto dentro de la organización existente (Bustos, 2017).

Bravo, define al plan de negocios como un bloque de información plasmada en un

documento, el cual debe ser interpretado por propios y extraños, reflejando el

pensamiento estratégico de la empresa y sus negocios, con obligaciones y resultados

cuantificables previstos para un periodo de tiempo determinado (Bravo Peláez, 2012).

Ambos conceptos, hacen referencia a la información que debe tener el mismo, por tanto,

el plan de negocio es una herramienta de trabajo para los empresarios, siendo el punto

de partida para un desarrollo empresarial. Pues en él se describen las ideas, y su manera

de implementarlas. Además de reflejar los objetivos que se pretenden alcanzar, con las

estrategias a utilizar.

22

2.2 Estructura del Plan de Negocio

Para realizar una adecuada ejecución del plan de negocio se debe tener una sólida

estructura, sin ser extenso, pero de fácil lectura, flexible y de permanente revisión.

Plan de Negocio

Resumen Ejecutivo

Descripción del

Producto

Mercado

Potencial

Principales

Riesgos

Estrategia de

Marketing

Plan de

Implementación

Equipo Directivo Plan Financiero

FODA

Gráfico 1 Estructura del Plan de Negocio


Elaborado por. Oscar Viteri Arguello.

2.2.1 Resumen Ejecutivo

Radica en ser un resumen de los aspectos más significativos del plan de negocio, es la

presentación del mismo, con la finalidad de atraer el interés de los receptores del

proyecto, por tanto, debe ser breve describiendo algunos aspectos como: la función

empresarial, mercado de la empresa, el producto, su diferenciación, entre otros y se

realiza una vez culminado todo el plan.

Función Empresarial: Define las prioridades del negocio y las necesidades

que desea cubrir.

Mercado de la Empresa: hacia donde se dirige la empresa, describiendo su

mercado.

23

El producto: Se hace una descripción de las características del producto que

se elaborará.

Diferenciación. Es la característica del producto que lo diferencia del

existente, debe ser atractivo a los consumidores ( Abrams, 2011).

El resumen ejecutivo es la parte principal del plan, pues abarca de forma breve y

concisa toda la información necesaria e importante, a tal punto que, en ocasiones, es la

única parte que leen los empresarios, entre otros motivos por la falta de tiempo.

2.2.2 Descripción del Producto

En esta parte del plan se realiza una explicación al detalle de las características del

producto que se va a ofertar, que abarque sus funciones básicas y el soporte tecnológico.

El valor distintivo debe estar enfocado a los consumidores reales del producto para que

sea capaz de satisfacer sus necesidades ( Abrams, 2011).

2.2.3 Mercado potencial

Debe realizarse una descripción del mercado teniendo en cuenta los siguientes

elementos:

Descripción del mercado.

Tamaño de mercado (volumen de ventas, rentabilidad, etc.).

Grado de consolidación del sector.

Factores clave de éxito de este mercado.

Barreras de entrada y salida.

Evolución y crecimiento.

Ritmo de crecimiento histórico y futuro.

Tendencias (Bravo Peláez, 2012).

Es necesario en esta parte del plan tener presente el objetivo del producto, para ello se

debe reflejar la segmentación de clientes, el tamaño de mercado para cada segmento de

consumidores, principales factores de crecimiento en cada segmento, el volumen de

24

ventas por segmento, la rentabilidad esperada de cada segmento de mercado y el

segmento de mercado más atractivo.

2.2.4 Análisis FODA

El mismo consiste en identificar las debilidades, oportunidades, fortalezas y amenazas,

por tanto, se considera como un instrumento para el estudio de la situación real en la

que se encuentra un proyecto o empresa y prevé una estrategia para el futuro, el mismo

se agrupa en debilidades y fortalezas, las cuales lo componen las características internas.

Las amenazas y oportunidades reflejan la situación externa.

Los aspectos internos que se analizan en las fortalezas y debilidades están entre otros, la

disponibilidad de los recursos económicos, humanos, activos, calidad del producto,

percepción de los consumidores, el mercado.

En los aspectos externos, se parte de la premisa que la empresa no puede existir fuera

del entorno que la rodea. Por tanto, este análisis consiente en establecer las

oportunidades y amenazas que el contexto puede presentarle a la empresa. Para la

determinación de las oportunidades y amenazas, tienen presente los principales hechos o

acontecimientos del ambiente que guarden relación con la empresa.

Por lo tanto, el análisis FODA radica en cómo la empresa puede potenciar los elementos

positivos y a la vez establecer estrategias para minimizar los negativos (Bravo Peláez,

2012).

2.2.5 Plan Financiero

En el plan de negocio se plasman todas las vías de ingresos. Y el plan financiero se

realiza detallado para los primeros dos años. Las cifras deben estar calculadas en base a

hipótesis razonables (Bravo Peláez, 2012).

25

2.2.6 Equipo directivo

El equipo directivo: debe ser capaz de ejecutar y desarrollar el negocio, además debe

reflejar los principales datos de los directivos, así como las descripciones de las

funciones principales, las personas y sus responsabilidades de cada integrante del

equipo y cuál es el sistema de delegación que se establece (Velasco, 2007).

2.2.7 Plan de implantación

Es la parte donde se encuentra la fase de desarrollo, si existe un prototipo desarrollado

se debe presentar o si se ha podido otorgar el producto ante algún consumidor piloto, se

deben reflejar los resultados.

Plan de implantación: es necesario realizar un plan de todas las actividades necesarias

para poner en marcha la empresa, así como para identificar las necesidades de

financiación reales (Bravo Peláez, 2012).

Alianzas estratégicas

Si existe alguna asociación o está previsto realizar alguna, deben detallarse cuántas, con

quién, grado de involucración, estado de desarrollo de las mismas, condiciones,

objetivos, entre otros datos de interés (Velasco, 2007).

Por tanto, para que existan las alianzas estratégicas, los socios deben de aportar, sea en

porcentajes iguales o diferentes los recursos tales como: capital, conocimiento,

experiencia, o propiedad intelectual entre otros. La alianza se convierte en una

cooperación que tiene el mismo objetivo obtener buenos resultados.

2.2.8 Plan de Marketing

Se realiza una descripción de las características individuales del producto respecto a la

competencia, como se espera mantener el posicionamiento del producto en el mercado.

Para lo cual, mediante las estrategias de marketing, se debe definir cuál va a ser la

26

estrategia por seguir para atraer la cantidad de consumidores deseados y cuál va a ser su

precio de adquisición (Velasco, 2007).

En la estrategia de marketing se debe detallar:

Principales medios utilizados para la comunicación.

Proveedores de servicio con los que se pretende laborar.

Coste de adquisición y fidelización por usuario.

Si es un nuevo negocio, es necesario detallar cómo se intenta realizar la campaña de

promoción, así como los medios que se van a utilizar, para desarrollarla.

2.2.9 Análisis y determinación de riesgos

Se pueden identificar dos tipos de riesgos, los básicos que inciden en el mercado y los

del negocio. En relación con los riesgos del mercado se pueden destacar:

Menor crecimiento del deseado.

Incertidumbre en el sector motivado por la alta tecnología.

Mayores costes de los planificados o previstos.

Los riesgos asociados al negocio:

Nuevos competidores.

Falta de engranaje entre el producto y las necesidades del consumidor objetivo

(Velasco, 2007).

Estrategias de contingencia:

En la elaboración de los planes de negocios, es imprescindible incluir un apartado donde

se plasmen las posibles estrategias de contingencia en caso de que el negocio no logre

los objetivos previstos. Algunas de estas estrategias de contingencia pueden ser:

27

Modificación del producto ofertado.

Modificación del mercado potencial.

Alianza con alguno de los principales líderes del mercado.

Venta total o parcial de la empresa (Velasco, 2007).

Así, las estrategias de contingencia son diseñadas teniendo en cuenta, acciones

específicas, las cuales no fueron planeadas en el proceso de confección del plan de

negocio y las mismas se llevan a cabo cuando ocurre un acontecimiento. Siendo

necesaria la identificación oportuna de los acontecimientos que puede ocurrir en el

futuro, teniendo como soporte el impacto que puede ocasionar y la probabilidad de que

ocurra.

2.3 Características del Plan de Negocio.

Para que el plan de negocio tenga éxito debe tenerse en cuenta como prioridad los

factores claves de éxito. Además de ser comprendido por los clientes internos y externos

se debe:

Responder las posibles preguntas e inquietudes de los inversionistas.

Se debe ser transparente, no dejar ideas sueltas y utiliza términos precisos.

Es breve y conciso, no debe sobrepasa las 30 páginas.

Su estructura permitir una lectura sencilla.

Su presentación es impecable.

Ser demasiado optimista al estimar las futuras ventas.

Ser demasiado optimista al minimizar los gastos del futuro (Universidad

Internacional de la Rioja , 2013).

2.4 Beneficios del Plan de Negocio

Para Borrello, el plan de negocio ayuda a la empresa a que sea lo más parecido, a lo que

pretendemos que sea en el futuro, para lo cual debe identificar los beneficios siguientes.

Determinar las oportunidades de negocio más factibles para la empresa.

28

Identificar los mercados de mayor interés para la empresa.

Señalar la participación más rápidamente en esos mercados.

Decide el tipo de productos o servicios que se deben ofrecer a los consumidores.

Establecer los objetivos, programas y estrategias, que permiten controlar el

desarrollo de la empresa.

Planificar todas las actividades de la empresa.

Estimular un uso más racional de los recursos.

Se logra asignar responsabilidades específicas y programas de trabajo.

Ayuda al control y medición de los resultados.

Mantiene a todos los miembros de la organización orientados hacia la

rentabilidad.

Permite evaluar estrategias alternas.

Crea el marco general financiero de la empresa.

Permite analizar la situación de la empresa respecto a sus más importantes

competidores (Borello, 2004).

Por último, confeccionar y presentar un plan de negocio, puede llevar varios días y hasta

meses, pues no se trata de escribir un documento sino tener la imaginación y poner a

prueba toda una estructura lógica, pues a través de él se pretende buscar

financiamientos, o inversionistas, sirve de guía a los directivos de la empresa para la

toma de decisiones adecuadas. Además, se tiene que estudiar el entorno de la actividad

empresarial y evaluar los resultados que se alcanzarán, por tanto, el plan de negocio no

solo debe enmarcarse en los cálculos económicos y numéricos sino también a la

información cualitativa sustentada en propuestas comerciales, estrategias, entre otras.

2.5 La Toma de Decisiones

Diariamente, los seres humanos deben decidir entre diferentes variantes, aquella que se

considere más beneficiosa. Es decir, se debe tomar una decisión, en mayor o menor

grado de importancia, sean estas fáciles o difíciles de adoptar en correspondencia con

las consecuencias o resultados de las mismas. Este planteamiento es posible vincularlo

al entorno empresarial. Las funciones administrativas, entre ellas la planeación,

organización, conducción y el control, son las que conllevan a la toma de una decisión.

29

Definición

Ahora bien: ¿qué se entiende por decidir?

Las decisiones no se localizan en la naturaleza que nos rodea: no brotan naturalmente.

Decidir es una actividad del ser humano rodeada de dificultades. En ellas es necesario

invertir tiempo, dinero y atención para poder decidir. Es mucho más que sólo una

intención: comprende una serie de actividades, pensamientos, evaluaciones, acciones

previas más su implementación. Termina la deliberación y comienza la acción. Es una

elección enfrentando la incertidumbre (Shackle , 1966).

El diccionario, la define como la capacidad puramente humana, un proceso de reflexión,

que no hay que expresarla. Con frecuencia, las personas se exigen demasiado a sí

mismas cuando quieren tomar una decisión y aspiran a acertar en su elección cuando en

realidad, en la vida, no importa el camino que tomes porque siempre vas a asumir

riesgos (Diccionario, 2015).

La toma de decisiones es el proceso mediante el cual se hace una elección entre

diferentes opciones con la finalidad de resolver una situación, la cual puede estar

enmarcada en el contexto: empresarial, económico, personal, o social (Rozenfarb,

2012).

Como se puede observar en estas tres definiciones, se refleja que, la toma de decisiones

consiste esencialmente, en elegir una opción entre varias existentes para resolver un

problema, donde sus resultados pueden ser positivos o negativos. Por tanto, para tomar

una decisión en el ámbito empresarial se debe tener en cuenta la existencia de los

recursos necesarios, para alcanzar el resultado deseado. Por otro lado, se puede afirmar

que la misma consiste, en una alternativa para seleccionar entre las opciones existentes,

la más acertada para llevar adelante un proyecto, cuyo resultado es controvertido; su

implementación puede ser exitosa o adversa.

Lo importante, es adoptar un enfoque proactivo en la toma de decisiones, es decir,

adoptar las propias determinaciones, sin esperar una acción de los demás sobre la

disposición ya tomada, u obligarse a así hacerlo.

30

2.5.1 Etapas en el Proceso de Toma de Decisiones

Anteriormente se expuso a la toma de decisiones, como la elección entre varias

alternativas, siendo de esta manera bastante simple, en el acto de adoptar una decisión.

Sin embargo, para la toma de decisiones se sigue todo un proceso que comienza con la

identificación del problema y concluye con la evaluación del resultado obtenido.

La necesidad de adoptar decisiones precipitadamente en este mundo cada vez más

complejo y en constante transformación, suele ser muy desconcertante, por la

imposibilidad de asimilar toda la información necesaria para asumir la decisión más

acertada. Todo esto nos lleva a pensar que adoptar decisiones supone un proceso

mental, que lleva en sí mismo diferentes pasos (Stephen), señala las diferentes facetas

por las cuales deben transitar los administrativos antes de adoptar una decisión. A

continuación se plasma en el gráfico, las diversas etapas a seguir para un mayor

conocimiento del proceso:

Gráfico 2 Etapas para la toma de decisiones Fuente: Robbins, S.P. (1994; pág 157).

Elaborado por. Oscar Vinicio Viteri Arguello.

La identificación del problema.

Este proceso comienza originado por un problema, es decir, la diferencia entre el estado

actual con el deseado, los dirigentes tienen que estar conscientes de las discrepancias,

estar bajo presión para que se adopten las acciones, además de tener los recursos

necesarios. Así, para iniciar el proceso de decisión, el problema debe ocasionar algún

31

tipo de presión sobre el directivo para que éste actúe. Dicha presión puede encerrar

políticas de la organización, fechas límites, crisis financieras, una próxima evaluación

del desempeño (Stephen, 2014).

La identificación de los criterios para la toma de decisiones.

Una vez conocido de la existencia del problema, se deben seleccionar los criterios de

decisión que serán importantes para la solución del problema. Para la toma decisiones

suelen existir algunos criterios que sirven de guía en su decisión. Es necesario señalar

que son importantes los criterios que se identificaron como los que no se identificaron;

pues los criterios no identificados son considerados como irrelevantes por el tomador de

decisiones (Stephen, 2014).

La asignación de ponderaciones a los criterios.

Los criterios identificados en el paso anterior no tienen toda la misma importancia, por

tanto, es necesario ponderar las variables que se incluyen en las listas del paso anterior,

con el fin de darles la importancia correcta a la decisión (Stephen, 2014).

El desarrollo de alternativas.

Este paso consiste en obtener toda la información relacionada a las alternativas viables

que puedan tener éxito para la solución del problema.

El encargado de adoptar una decisión debe de realizar una lista de todas las posibles

alternativas existentes para la solución de un determinado problema. Por lo cual debe

evaluar cada una de ellas, analizando o teniendo en cuenta el criterio ponderado. Una

vez seleccionadas las alternativas, el tomador de decisiones está en la obligación de

evaluarlas de manera crítica cada una de ellas, basado en sus ventajas y desventajas.

Después de realizado dicho estudio se selecciona la mejor alternativa.

32

Análisis de las alternativas.

Una vez desarrolladas las alternativas, el tomador de decisiones debe analizarlas una a

una cuidadosamente. Teniendo en cuenta las fortalezas y debilidades de la empresa o el

proyecto, según se les compare con los criterios y los valores establecidos en los pasos 2

y 3. Se deben evaluar cada alternativa comparándolas con los mismos. Algunas de estas

valoraciones pueden ser objetivas, pero sin embargo, suele existir algo de subjetividad

(Stephen, 2014).

Selección de una alternativa.

Este paso es decisivo, pues llegó la hora de la verdad, debe seleccionarse la mejor

alternativa de todas las analizadas.

La implantación de la alternativa.

El proceso de selección queda completado con el paso anterior, sin embargo, la decisión

puede fallar si no se lleva a cabo correctamente. Por tanto, se intenta que la decisión se

lleve a cabo, e incluye dar a conocer la misma a las personas afectadas y lograr que se

comprometan con ella. (Stephen, 2014).

La evaluación de la efectividad de la decisión.

Este pasó es muy importante pues se evalúa el resultado de la toma de decisiones para

valorar si se ha rectificado el problema. Si como resultado de dicha evaluación se

encuentra que todavía existe el mismo, se tendrá que hacer el estudio nuevamente para

comprobar donde fue que se actuó mal (Stephen, 2014).

Estos pasos mencionados, se utilizan para tratar de adoptar las mejores decisiones, los

mismos se pueden definir como una representación simplificada de la realidad, pues en

muchos casos la realidad es tan compleja, que para comprenderla hay que simplificarla

al máximo, tomando los aspectos que resultan más relevantes para el análisis del asunto

que se trate. El principal objetivo de estos pasos es permitir una mejor comprensión y

descripción de la realidad que se representa. Esa mejor comprensión de la misma

permite adoptar mejores decisiones. Para esto, los administrativos utilizan diferentes

33

modelos que se clasifican atendiendo a diferentes criterios entre ellos: los modelos

objetivos y subjetivos, el analítico y de simulación, estáticos y dinámicos y el

determinista y probabilísticos. La toma de decisiones resulta más sencilla, cuando se

posee la mayor cantidad de la información sobre el problema.

Errores en la toma de decisiones.

En todo este proceso de toma de decisiones, se puede asumir algún grado de error, pues

toda decisión lo conlleva, aunque haya sido planificada, planeada y analizada

celosamente en todas sus dimensiones, la elección trae en sí misma un riesgo. Desde el

mismo momento que nos decidimos por una alternativa (decisión) estamos renunciando

a posibles ventajas de otras opciones y asumiendo los riesgos que se pueden presentar,

quien adopta una decisión debe asumir la responsabilidad de sus errores. Si no

compartió la toma de decisiones, no puede compartir la responsabilidad.

Entre los principales errores que encontramos en la toma de decisiones tenemos

(Gunther, 2012).

No realizar un buen estudio de la situación.

No se cuenta con la información necesaria para comenzar con el proceso de

toma de decisiones, además de no contar con los datos suficientes sobre el

problema.

Falta de decisión.

Al no contar con toda la información necesaria, deriva incertidumbre y dudas

para adoptar la decisión adecuada.

Tratar de resolver el problema.

Se adoptan decisiones precipitadas sin haber realizado un adecuado análisis de

las causas que lo originaron siendo superficiales en la búsqueda de información.

34

Demorar en adoptar la decisión.

Existe el temor en adoptar la decisión correcta y de equivocarse. Por tanto,

realizan un análisis meticuloso de cada alternativa existen, originando el

aplazamiento en la decisión.

Cambio constante de prioridades.

Se adoptan decisiones extremadamente rápidas, sin tener en cuenta la

objetividad de las mismas, se realizan para acabar cuanto antes con el problema.

Originando constantemente el cambio de decisiones.

Considerar sólo la primera alternativa.

No se realizan los análisis adecuadamente de cada alternativa, se plantea el

problema existente y la decisión depende del sí o no, que puede resolver dicho

problema.

Decidir por intuición.

Sin haber realizado y elaborado los diferentes criterios. Adoptan las decisiones,

por corazonadas o intuición, las cuales no pueden ser la solución a las causas

que originaron el problema.

Resolver un excesivo número de problemas

En un solo intercambio de análisis de las alternativas, se solucionan diferentes

problemas a la vez, adoptando simultáneamente varias decisiones.

Falta de anticipación de riesgos.

No se tiene en cuenta la ocurrencia de los riesgos y por tanto, no tienen esa

previsión, por falta de imaginación o de chequeo a las decisiones adoptadas.

Dependiendo del nivel de información que se posea sobre los problemas existentes, se

establece el tipo de ambiente de la decisión (Chicaiza Basantes, 2008).

Certeza: El ambiente de certeza consiste en que el decisor debe dominar con

absoluta seguridad los estados de la naturaleza que van a presentarse.

35

Riesgo: No es más que el decisor conociendo qué estados de la naturaleza se

pueden presentar y la probabilidad que tiene cada uno de ellos de presentarse.

Incertidumbre estructurada: Es aquél en el que se conocen los estados de la

naturaleza, pero no la probabilidad de cada uno de ellos.

Incertidumbre no estructurada: Aquél en el que ni siquiera se conocen los

posibles estados de la naturaleza.

2.6 El Sector Inmobiliario

Definición

Según el diccionario de la Lengua Española, el término construcción se define como: el

sector de la industria dedicado a la construcción de edificios y estructuras que abarca

todos los oficios manuales involucrados en el proceso constructivo (Diccionario de la

Real Academia de la Lengua Española, 2010).

La construcción es uno de los sectores que posee un amplio campo de aplicación, el

mismo comprende obras públicas como infraestructura básica, vial, recreación, deportes

y edificación en las cuales participan el Estado. Por otra parte, el sector privado realiza

sus inversiones en la construcción de obras particulares como proyectos inmobiliarios

habitacionales en conjuntos residenciales promovidos por capitales individuales,

empresariales o mixtos, además en vías privadas e incluso en obras de mayor

envergadura como es la construcción de aeropuertos.

El sector de la construcción es elemental para el crecimiento económico de los países,

pues incide en el comportamiento macroeconómico nacional, siendo uno de los sectores

que más efectos multiplicadores tiene sobre otras actividades sean estos directos como

en la generación de empleos, o indirectos en la producción y comercialización de

diferentes materias primas. Además, tiene gran incidencia en el valor agregado que

genera y aporta en la formación de capital fijo, siendo imprescindible tenerlo presente

en los análisis económicos industriales (Robles, 2011).

Desde este punto de vista, el sector de la construcción posee un peso relevante en la

actividad económica de los países. Su aportación al PIB es significativa, estando

36

presente en las diferentes etapas del desarrollo económico de una nación; pero el

mismo, representa a uno de los sectores más dinámicos de la economía, constituyendo

un elemento económico determinante en el ciclo de interacción con las demás ramas

industriales y comerciales. Referente a los volúmenes de producción que demanda y la

cantidad de sectores industriales y productivos con los cuales se relaciona, influyendo

en el crecimiento económico, no solo por su peso específico en la economía, sino

también por su fuerte demanda de bienes y servicios creados por otros sectores

económicos, es decir, por sus encadenamientos productivos.

2.6.1 Análisis del Sector Inmobiliario en el Ecuador

El sector inmobiliario, es uno de los que abarca la mayor importancia dentro de la economía

nacional, el cual tiene gran influencia en la generación de empleo, siendo un eje transversal

para el desarrollo y crecimiento económico de cualquier país, pues el mismo ejecuta

diferentes proyectos, de viviendas, edificaciones, centros comerciales de diferentes

tamaños, obras municipales entre otras. El mismo en el Ecuador ha presentado etapas de

crecimiento importante, originados por una serie de políticas gubernamentales adoptadas,

con el objetivo de mejorar su dinamismo, mediante proyectos de infraestructura, vivienda

pública, desarrollo vial y mayor acceso a créditos hipotecarios. Por otro lado, la situación

económica actual crea un panorama poco halagüeño para la construcción.

En el siguiente gráfico se puede observar la variación del Producto Interno Bruto en el

sector de la construcción, alcanzando un 17.5% en el 2011 y en el 2012, se comportó al

12.2 % de crecimiento.

37

Gráfico 3 Comportamiento del Sector Inmobiliario del 2006 al 2016

Fuente: http://www.mundoconstructor.com.ec/construccion/comercial/544.


Definición de Producto Interno Bruto (PIB)

El PIB se define como el conjunto de todos los bienes y servicios producidos por el

trabajo y la propiedad de un país, durante el año. En otras palabras, es una cifra que

abarca en forma reducida el valor monetario total de las diferentes actividades

económicas producidas por un país durante todo el año.

Por tanto, el desarrollo del país en el futuro dependerá del comportamiento de las

variables del Producto Interno Bruto (PIB) siendo necesario que aumente el precio del

petróleo, se incentiven otras fuentes de ingreso de los diferentes sectores y ramas de la

economía, se debe eliminar la ley de plusvalía para incentivar la inversión de la

construcción. De no existir estos recursos, el crecimiento de la actividad inmobiliaria

será cada vez menor.

Comportamiento del sector

Según Gómez, el contexto político del país y la mala difusión de la Ley Orgánica para

Evitar la Especulación sobre el Valor de la Tierra y Fijación de Tributos, también

conocida como Ley de Plusvalía durante el año pasado, afecta al mercado inmobiliario

(Gómez, 2017), el presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Pichincha, menciona

que la actividad atraviesa una recesión y sostiene que la demanda de bienes ha bajado

38

en un 30% en la provincia. Este desplome es originado entre otras causas por la

situación económica por la que atraviesa el país la cual surge a partir del 2015, donde el

Ecuador vivió una contracción económica, enfrentando el sector inmobiliario, una

desaceleración en el mercado de viviendas.

Si se realiza una comparación del sector inmobiliario en el periodo 2016-2017,

relacionado con los niveles de crecimiento o decrecimiento, basado en el total de

proyectos y unidades residenciales. Se tiene datos de que las ciudades de Quito,

Guayaquil, Cuenca y Ambato muestran en la actualidad la mayor oferta residencial,

manteniendo durante los últimos diez años un desarrollo inmobiliario alto, superando

los 800 proyectos, que sobrepasan las 17000 unidades disponibles. Como se muestra en

el gráfico cuatro.

Gráfico 4 Comparación del sector inmobiliario residencial

Fuente: http://marketwatch.com.ec/2017/03/analisis-inmobiliario-en-el-ecuador-2017/.


Para analizar la situación económica respecto al sector inmobiliario, de una manera más

general, es importante tener en cuenta las oportunidades de crédito de las instituciones

bancarias, la inflación por la que está atravesando el país, su vinculación e importancia en el

mercado laboral, su progreso en el sector externo y la estructura interna del mercado.

http://marketwatch.com.ec/2017/03/analisis-inmobiliario-en-el-ecuador-2017/

39

Análisis de la demanda en el sector

La demanda de cualquier producto o servicio depende de varios factores; en el sector

inmobiliario el tamaño de esta depende de la disponibilidad de créditos hipotecarios, las

tasas de interés bancario, el precio de la vivienda, el indicé de desempleo entre otros. Al

existir una mayor oportunidad de obtener créditos hipotecarios, aumenta la demanda en el

mercado, teniendo un comportamiento diferente si no existe la posibilidad del préstamo.

Igualmente sucede con la variación de las tasas interés las cuales influyen en la compra de

las viviendas.

2.6.2 Actividades del sector de la construcción en el Ecuador

Para desarrollar con calidad y terminar en el tiempo establecido las diferentes obras en

ejecución el sector inmobiliario, según Taimal (2014), se divide en tres subsectores, los

cuales necesitan destinar un porcentaje elevado de efectivo para la inversión de

maquinarias y medios de trabajos, lo cual conlleva, que las empresas constructoras estén

en constante innovación para obtener mayor poder de mercado.

a.- Edificación y obra:

Su actividad principal consiste en la construcción de nuevas viviendas y edificios

inmuebles, oficinas, escuelas, fabricas, entre otras. El mismo fue afectado por el

reglamento formulado por la Superintendencia de Compañías buscando eliminar fraudes

en la compra de viviendas. La causa radica por la norma que sostiene que las

constructoras deben ser propietarias del terreno donde se desarrolla el proyecto. Antes

del reglamento, la inmobiliaria edificaba en un terreno por el que se firmaba una

promesa de pago, cuyo costo era pagado con la venta de las viviendas.

b.- Obras Públicas:

Radica en la construcción de: carreteras, vías urbanas, obras de alcantarillado, puentes.

Esta actividad fue muy dinámica en el año 2014 y se espera tener la misma tendencia en

los próximos años. Los principales proyectos son: Proyecto Eólico Villanoco,

Hidroeléctricas Coca-Codo-Sinclair, Sopladora, Minas-San Francisco, Manduriacu,

Mazar-Dudas, Toachi-Pilatón y Quijos, otra obra emblemática es la Refinería del

Pacífico, los proyectos Trasvase Daule-Vinces y Chongón-San Vicente.

40

C.- Reforma y Rehabilitación:

Las reformas y/o rehabilitación de los inmuebles o construcciones ya existente, las

cuales, por el paso de los años y otros factores, necesitan de una reparación o

mantenimiento.

2.7 El Proyecto

El proyecto tiene varias definiciones según el autor, Para Rodríguez y Pedroza el

proyecto lo definen como un croquis, programa o plan que se realiza antes de dar forma

definitiva a algo o alguna cosa ( Escotto Rodríguez & Santiago Pedroza, 2011).

Por otra parte, Arias la define como el conjunto de documentos, que especifica el diseño

y estructura de la construcción antes de ser ejecutada. Siendo el documento elemental

sobre el cual se guía para desarrollar los trabajos de todas las especialidades que

intervienen para su ejecución ( Arias , 2009).

Partiendo de las dos definiciones anteriores, se puede concluir que el proyecto es un

conjunto de actividades específicas, relacionadas una con otras con el objetivo de

producir o realizar determinados bienes o servicios, los cuales sean capaces de satisfacer

las necesidades o por el contrario resolver un problema existente.

2.7.1 Pasos para la Ejecución de un Proyecto de Construcción

El proyecto constructivo es uno de los más exigentes en cuanto a su ejecución, por

tanto, el mismo debe cumplir con determinados pasos o etapas, las que a continuación

se detallan (OÎCOS , 2013).

Existencia de una necesidad.

Para originar un proyecto debe existir insatisfacción o necesidad, la misma puede ser,

por ejemplo, un conjunto habitacional con la finalidad de resolver el problema de

vivienda, en determinado sector y población.

41

Análisis.

Aquí se analizan las necesidades reales existentes, entre las más notables se consideran

las siguientes:

Reconocer las causas que motivaron la necesidad del proyecto, entre las que se

encuentran. Políticas de desarrollo, exigencias de nuevas infraestructuras.

Seleccionar los objetivos que pueden satisfacer al proyecto, los mismos pueden

ser de carácter sociales, económicos, personales entre otros.

Jerarquizara las necesidades existentes en relación con los objetivos propuestos.

Cronograma de actividades.

Según Retos directivos (2014), define al cronograma de actividades como la

representación gráfica y ordenada, de tareas y funciones para que se realicen en un

tiempo determinado y bajo las condiciones que garanticen la optimización del tiempo.

Por tanto, el cronograma de actividades se convierte en una herramienta elemental para

el proyecto inmobiliario La Molina, pues en él, se detallan los diferentes pasos de

construcción, hasta su culminación.

El cronograma referencial del Proyecto la Molina, se presenta a continuación:

42

Tabla 3 Cronograma de actividades

Cronograma de ejecución

Mayo 2017 – Noviembre – 27 - 2020

N

o Actividad

Fecha de

Inicio

Fecha de

Culminación Responsable

1 Adquisición del Terreno may-17 ago-17 Gerente General

2 Planificación, y Diseño

Arquitectónico

Noviembre-

17 Enero- 08-2018

Director de

Proyecto

3 Legalización del Proyecto Ene-20 Agosto- 15 Gerente General

4 Promoción y publicidad

Abril-15-

2018

Hasta fin de

ventas

Gerencia de

Venta

5 Preventas Agosto-15 Enero-07 Gerente General

6 Contratación del Personal

Septiembre-

01 Octubre- 01 Gerente General

7 Obras Preliminares

Enero-07-

2019 Enero-20

Director de

Proyecto

8 Excavaciones y Rellenos

Enero-20 Febrero- 18 Director de

Proyecto

9 Cimentación

Febrero-18 Ene-06-2019 Director de

Proyecto

10 Estructura

Ene-07 Junio-10 Director de

Proyecto

11 Contrapisos, Mampostería,

Albañilería Junio- 10 Noviembre- 11

Director de

Proyecto

12 Acabados Arquitectónicos

Noviem- 11 Abril-06-2020 Director de

Proyecto

13 Mobiliario

Abril- 06 Agosto-10 Director de

Proyecto

14 Acabados Exteriores

Abril-06 Agosto- 10 Director de

Proyecto

15 Instalaciones Eléctricas y

Sanitarias Agosto-10 Noviembre-27

Director de

Proyecto

16 Culminación de la obra de las seis

etapas

Noviembre-

27

Director de

Proyecto



Identificación de soluciones.

En este paso se debe identificar todas las posibles soluciones las cuales permitan dar

tramitación al problema trazado.

Estudios de factibilidad.

Está etapa es importante pues se realiza el estudio de factibilidad del proyecto, el mismo

se basa desde el punto de vista medioambiental, técnico, económico y legal.

43

Evaluación.

En esta etapa se evalúan las alternativas existentes y su posibilidad de satisfacer las

necesidades elegidas. Se decide por la que presenta una mejor factibilidad técnica y

económica, además que llegue a cumplir con las exigencias propuestas.

Financiamiento.

Concluido la parte técnica del proyecto, se hace necesario desarrollar la parte del

financiamiento, es decir, como se van a cubrir los gastos originados en la ejecución del

proyecto. El mismo puede ser capital propio o mediante un crédito bancario.

Diseño.

En el diseño se tiene en cuenta las características del terreno, el diseño arquitectónico,

teniendo presente las exigencias del mercado, el diseño estructural de la obra, el

impacto ambiental, entre otros.

Construcción.

Es de suma importancia, pues es la materialización del proyecto. Teniendo en cuenta las

características del mismo y los plazos pactados para su ejecución.

Por tanto, el proyecto de una obra constructiva posee el objetivo, las especificaciones a

cumplir y el presupuesto con que se cuenta para la ejecución de la misma, en otras

palabras, es el documento esencial para poder ejecutar cualquier obra, por muy pequeña

que esta sea, pues en él se plasman de forma detallada, clara y precisa todos los

elementos para la realización de la misma como son su organización, los medios que se

necesitan, la cantidad de personal, sea este técnico u operativo, la cantidad de materiales

para las diferentes etapas constructivas, el método de construcción a emplear, entre

otros.

46

CAPÍTULO III

DISEÑO DEL PLAN DE NEGOCIOS PARA EL PROYECTO INMOBILIARIO

LA MOLINA

3.1 Plan de Negocios del Proyecto Inmobiliario La Molina

El mismo se desarrollará teniendo en cuenta el mercado potencial, así como la demanda

de vivienda real en la ciudad Quito, que ascendiente a más de cien mil viviendas, pues

la oferta existente tan solo atiende al 20% de la población de Quito (Andino, 2014).

El proyecto inmobiliario será identificado con el siguiente logotipo, el mismo que será

utilizado en la promoción, publicidad y en el lugar de construcción como medio de

identificación.

Ilustración 17 Logotipo del Proyecto Inmobiliario.


Elaborado por: Oscar Viteri Arguello

3.2 Resumen Ejecutivo

La Constructora Movack S.A. es una empresa joven, pero con experiencia en la gestión

de negocios inmobiliarios. Al momento se encuentra desarrollando un proyecto

Inmobiliario de 13 casas y 29 departamentos, obra que llevará el nombre de: Conjunto

habitacional “LA MOLINA” en el barrio de Carapungo Parroquia de Calderón del

Cantón Quito Provincia de Pichincha. Supone una inversión de USD

2.790.537,16 y una proyección de venta USD 3.337.933,50 con una utilidad esperada

de USD 547.3966,34 estimando concluir en un período de dos años y medio.

47

En relación con la política de precio, se contempla una estrategia que tiene presente el

costo en el mercado, los metros cuadrados de cada departamento o casa, así como tipo

de construcción, oscilando desde USD 57.140,00. Valor de los departamentos más

pequeños de dos dormitorios, hasta los USD 115.878,00. Valor de las casas más

grandes. Las oportunidades del proyecto se basan en su ubicación geográfica, como es

el clima, la cercanía a las vías: Av. Simón Bolívar, Panamericana Norte, así como de

centros comerciales, colegios, hospitales, mercados, bancos y centro policial, el

crecimiento poblacional en el sector y los cambios en las normativas legales vigentes.

3.3 Descripción del Producto

El proyecto inmobiliario La Molina está desarrollado con la calidad y eficiencia

requerida, utilizando tecnología de última generación, en un terreno de 2600 m2 ubicado

en el Barrio de Carapungo, el cual contará con:

13 casas las cuales tienen entre 89.70 m2

y 90.60 m2 con un precio de venta en

función de los metros cuadrados, que oscila desde USD 87.116.00 a los USD

90.328.00 cada una con un parqueadero individual.

29 apartamentos espaciosos de variados tamaños encontrándose entre los 58.10

m2 a 115.25m

2 de ellos cuatro son dúplex, todos tienen parqueaderos, 6

apartamentos poseen patios y 4 cuentan con áreas de bodega. El proyecto ofrece

la oportunidad a los clientes para adquirir su vivienda acorde a sus necesidades y

presupuestos, con un valor que oscilan entre USD 57.140.00 a USD 115.878.00.

6 parqueaderos adicionales para los visitantes.

1 para discapacitados

Áreas comunes para el disfrute y esparcimiento de sus residentes y visitantes.

3.3.1 Tipología de la vivienda

La tipología de las viviendas y apartamentos es de tipo A, construida con losas y

bloque, el mismo tendrá acabados de primera, con una adecuada ventilación e

iluminación, conformadas por: sala, comedor, cocina, tres dormitorios, un baño social,

un máster y un baño completo que comparten dos dormitorios. Poseen garaje para cada

unidad de vivienda y visitantes, además de patios y áreas sociales. El conjunto en su

48

totalidad está dotado de todos los servicios básicos y complementarios, posee áreas

comunales de uso múltiple para la recreación y juegos de micro tenis, área de trote,

resbaladeras, brindando comodidad y satisfacción a los clientes.

Se encuentra ubicado en una zona limítrofe con el sector comercial, alejado del ruido y

la contaminación. Teniendo un ambiente de sano esparcimiento con áreas verde y

plantas ornamentales a lo largo del pasillo divisorio accediendo a la integración y

desarrollo familiar.

3.4 Mercado Potencial

El mercado potencial del proyecto inmobiliario La Molina, está constituido por la clase

media del sector Norte de la ciudad de Quito, en lo particular y a nivel general, todas las

familias pertenecientes a la clase media del país o extranjeros que se interesen por

adquirir bienes en la capital.

En este mercado potencial se encuentran incluidos empleados públicos, trabajadores del

sector industrial, del transporte, salud, dueños de locales comerciales, los cuales tiene

acceso a obtener crédito del sistema financiero y del IESS.

Los créditos que se pueden obtener en el sistema financiero nacional corresponden al

segmento inmobiliario y vivienda de interés público, cuya tasa de interés oscilan entre el

4.99% y 11.07%.

Cabe indicar, que el Instituto Ecuatoriano de Seguridad social (IESS) concede

préstamos hipotecarios a personas naturales para la adquisición de viviendas,

construcción, remodelación entre otras actividades relacionada con la vivienda. El

monto a percibir depende de la capacidad de pago del afiliado, siendo los fondos de

cesantía o reserva y la misma vivienda la que queda en garantía, con una tasa de interés

aproximadamente del 11.07% ( Angulo, 2016).

Según Albán (2015), presidente del Colegio de Economistas de Pichincha, manifestó

que la clase media la integran las personas que tienen una situación laboral estable y un

ingreso mensual seguro. Las nuevas clases medias en el Ecuador perciben ingresos

49

desde USD 354,00 hasta un promedio de entre USD 1.200,00 y USD 1.400,00

mensuales.

Por otra parte la Secretaría Nacional de Planificación y Desarrollo SENLADES (2015),

informó que “en el Ecuador existe un crecimiento de casi el doble de familias de clase

media, pasando del 14 al 27 por ciento en la última década” (pág. 1).

Esta característica abordada por Albán en el 2015, relaciona los ingresos mensuales

como características de la clase media y tiene correspondencia con el 60.09% de los

encuestados, ya que sus ingresos mensuales se encuentran entre el rango de USD

1.000,00 o más de USD 1500,00 mensuales.

3.4.1 Población y muestra

Para determinar la muestra de investigación se tuvo en cuenta el último censo de

población, el cual muestra que el sector de Carapungo según el INEC (2010), tiene una

población aproximada de 152.242 habitantes.

Dónde:

n = tamaño de la muestra

N= tamaño de población

p= proporción variable (0,5)

q= varianza (0,5)

e= error de la muestra (0,05%)

k= nivel de confianza 95% =1,96

𝑛 =𝑘2𝑁. 𝑝. 𝑞

(𝑒2(𝑁 − 1)) + 𝑘2. 𝑝. 𝑞

𝑛 =(1.96)2(152.242 ) ∗ 0,5 ∗ 0,5

(0,052(152.242 )) + (1.962) ∗ 0,5.∗ 0,5

𝑛 =(3,8416) (152.242 ) ∗ 0,5 ∗ 0,5

(0,0025 (152.241 )) + (3,8416) ∗ 0,5.∗ 0,5

𝑛 =146213

381

𝑛 = 384

50

La fórmula que se aplica es para una población finita de 152.242 habitantes del Barrio

de Carapungo, al realizar los respectivos cálculos se obtiene una muestra de 384

encuestas.

3.4.2 Análisis e interpretación de los resultados

1.- ¿En qué lugar vive usted en la actualidad?

Tabla 4 Lugar de residencia

Lugar de residencia

Indicadores Cantidad %

En otra provincia 74 19,27

En los Valles 65 16,93

Norte 121 31,51

Centro 95 24,74

Sur 29 7,55

Total 384 100,00



Gráfico 5 Lugar de residencia



51

A criterio de los encuestados en relación con el lugar de residencia a la actualidad, del

total de estos, el 19.27% viven en otras provincias, el 16.93% en los valles, otro 31.51%

vive en el norte de la ciudad, mientras que el 24.74% se radica en el centro y el 7.55%

solamente vive en el sur. Por tanto, se concluye que el mayor porcentaje de los clientes

encuestados viven cerca de las inmediaciones del conjunto habitacional La Molina.

2.- ¿La vivienda donde reside en la actualidad es?

Tabla 5 Situación de la vivienda

Situación de la vivienda


Arrendada 265 69,01

Propia 119 30,99

Total 384 100,00



Gráfico 6 Situación de la vivienda



A criterio de los encuestados en relación con la situación de la vivienda, del total de

estos, el 69.01% plantearon que su situación es el arrendamiento, mientras que

solamente el 30.99% es propietaria de su vivienda. Por tanto, a partir de esta pregunta,

se entiende que la población total que se encuentra en situación de arriendo es de 265

69,01

30,99

-

10,00

20,00

30,00

40,00

50,00

60,00

70,00

80,00

Arrendada En propiedad

Situación de la Vivienda

%

52

personas de las encuestadas, concluyendo así que el mayor porcentaje de la muestra

vive en la actualidad en situación de alquiler.

3.- ¿El pago mensual por el arriendo se encuentra en el rango de?

Tabla 6 Pago mensual

Pago mensual


De $300,00 a $399,00 34 12,83

De $400,00 a $499,00 79 29,81

De $500,00 a $599,00 102 38,49

Más de $600,00 50 18,87

Total 265 100,00



Gráfico 7 Pago mensual



A criterio de los encuestados en relación con el pago mensual que realizan por el

concepto de arriendo, del total de estos, el 12.83% plantearon que oscila entre USD

300,00 y USD 399,00, el 29.81% se encuentra en el rango de USD 400,00 a USD

499,00, otro 38.49% pagan entre los USD 500,00 y USD 599,00, mientras que el

12,83

29,81

38,49

18,87

-

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

30,00

35,00

40,00

45,00

De $300,00 a$399,00

De $400,00 a$499,00

De $500,00 a$599,00

Más de $600,00

Pago Mensual

%

53

18.87% desembolsa mensualmente más de USD 600,00. Por tanto, se concluye que el

mayor porcentaje de los clientes encuestados están en condiciones de pagar

mensualmente una vivienda del conjunto habitacional La Molina, pues cada mes abonan

por concepto de canon de arrendamiento un valor promedio USD 475,00.

4.- ¿Los ingresos económicos de su núcleo familiar se encuentran?

Tabla 7 Ingresos económicos

Ingresos económicos


De $500,00 a $699,00 27 10,19

De $700,00 a $999,00 79 29,81

De $1.000,00 a $1.299,00 82 30,94

De $1.300,00 a $1.500,00 52 19,62

Superior a $1.500,00 25 9,43

Total 265 100,00



Gráfico 8 Ingresos económicos



A criterio de los encuestados en relación con los ingresos mensuales que perciben en su

núcleo familiar, del total de estos, el 10.19% plantearon que oscila entre USD 500,00 y

54

USD 699,00, el 29.81% se encuentra en el rango de USD 700,00 a USD 999,00. Otro

30.94% se hallan entre los USD 1.000,00 y USD 1.299,00, un 19.62% se encuentra

entre los USD 1.300,00 y USD 1.500,00 mientras que el 9.43% recibe más de USD

1.500,00 mensuales, por tanto, se concluye que el mayor porcentaje de los clientes

encuestados tienen ingresos superiores a los USD1.000,00.

5.- ¿Le gustaría adquirir una vivienda en el Barrio de Carapungo, Parroquia de

Calderón?

Tabla 8 Vivienda en Carapungo

Vivienda en Carapungo


Si 250 94,34

No 15 5,66

Total 265 100,00



Gráfico 9 Vivienda en Carapungo



55

A criterio de los encuetados en relación a si se desea adquirir una vivienda en

Carapungo, del total de estos, el 94.34% plantearon que sí, mientras que el 5.66%

respondieron negativamente. Por tanto, se concluye que el mayor porcentaje de los

clientes encuestados optarían por adquirir una vivienda en esta localidad. Además, a

partir de esta pregunta vuelve a cambiar el total de la población, siendo en estos

momentos de 250.

6.- Si adquiere la vivienda, ¿Cómo sería la forma de pago?

Tabla 9 Forma de pago

Forma de pago


Crédito Bancario 165 66,00

Al Contado 85 34,00

Total 250 100,00



Gráfico 10 Forma de pago



A criterio de los encuestados en relación con la forma de pago que utilizarían para la

vivienda, del total de estos, el 66 % plantearon que, mediante un crédito bancario,

56

mientras que el 34% respondieron al contado. Por tanto, se concluye que el mayor

porcentaje de los clientes encuestados utilizará el crédito bancario para adquirir la

vivienda.

7.- ¿Con cuántas habitaciones desea adquirir la vivienda?

Tabla 10 Total de habitaciones

Total de habitaciones


1 Habitación 47 18,80

2 Habitaciones 97 38,80



Total 250 100,00



Gráfico 11 Total de habitaciones



A criterio de los encuestados en relación con el total de habitaciones que opta por tener

en su vivienda, del total de estos, el 18.80% plantearon que, una sola habitación, el

38.80% expresaron que dos habitaciones, el 30.40 % manifestaron que tres

habitaciones, mientras que el 12.00% plantearon que cuatro. Por tanto, se concluye que

57

el mayor porcentaje de los clientes encuestados desean adquirir su vivienda con dos y

tres habitaciones, siendo este el mayor número con el que cuenta el conjunto

habitacional La Molina.

8.- ¿Hasta cuanto usted pagaría por una vivienda?

Tabla 11 Pago por la vivienda

Pago por la vivienda


De $55.000,00 a $79.999,00 140 56,00

De $80.000,00 a $99.999,00 79 31,60

De $100.000,00 a $110.000,00 20 8,00

Más de $110.000,00 11 4,40

Total 250 100,00



Gráfico 12 Pago por la vivienda



A criterio de los encuestados en relación con el valor de la vivienda que estarían de

acuerdo a pagar, el 56% plantearon que entre USD 55.000,00 a USD 79.999,00, el

31.60% expresaron entre USD 80.000,00 y USD 99.999,00, el 8.00 % manifestaron que

58

entre USD 100.000,00 y USD 110.000,00 mientras que el 4.40% plantearon que hasta

más de USD 110.000,00. Por tanto, se concluye que el mayor porcentaje de los clientes

encuestados desean adquirir su vivienda en el rango de USD 55.000,00 a USD

99.999,00, lo cual corresponde a los precios de venta de las viviendas en el conjunto

habitacional La Molina.

3.4.2.1 Conclusiones de las encuestas.

Luego de aplicada y tabulada cada una de las preguntas de las encuestas, se llegó a los

siguientes resultados.

Tabla 12 Resumen del resultado de las encuestas

1- ¿En qué lugar vive usted en la actualidad? El resultado de esta pregunta arrojó que

aproximadamente el 50% de los

encuestados residen en el norte de la

ciudad.

2- ¿La vivienda donde reside en la actualidad

es?

El 69% de los encuestados están

arrendado en la actualidad.

3- ¿El pago mensual por el arriendo se

encuentra en el rango de?

La mayoría de los encuestados, es decir,

el 57.4% pagan mensualmente USD

500,00.

4- ¿Los ingresos económicos de su núcleo

familiar se encuentran?

El 60% de los encuestados poseen

ingresos familiares superior a los USD

1.000,00.

5- ¿Le gustaría adquirir una vivienda en el

Barrio de Carapungo, Parroquia de

Calderón?

El 94.3% de los encuestados desea

adquirir una vivienda en la zona de

Carapungo.

6- Si adquiere la vivienda, ¿Cómo sería la

forma de pago?

El 66% de los encuestados, de adquirir

la vivienda, acudirán al crédito

bancario.

7- ¿Con cuántas habitaciones desea adquirir

la vivienda?

Del total de encuestados el 69.2%

desean que su vivienda tenga entre dos

y tres dormitorios. (los de dos

dormitorios con mira a construir un

tercer dormitorio)

8- ¿Hasta cuanto usted pagaría por una

vivienda?

El 87% de los encuestados están

dispuestos a pagar de USD 55.000,00 a

USD 99.999,00.



59

Por tanto, se determina que existe demanda insatisfecha por una vivienda propia, pues el

69% de los encuestados están arrendando, el 60% tiene ingresos familiares superiores a

los USD 1.000,00, otro 94% desea adquirir una vivienda en el sector de Carapungo, el

69% desea una vivienda con dos o tres dormitorios y el 87% está dispuesto a pagar

entre USD 55.000,00 y USD 99.999,00. Estos elementos corroboran la factibilidad del

desarrollo del proyecto inmobiliario, pues tanto las casas como los apartamentos, están

compuestos por dos o tres dormitorios, otro elemento a tener en cuenta es que el

conjunto habitacional se construye en Carapungo y el precio, tanto de las casas, como

de los apartamentos se encuentra en el rango de USD 57.140.00 a USD 99.072.00. Solo

dos apartamentos sobrepasan el precio de USD 100.000.00, en correspondencia con el

12% de los encuestados.

3.5 FODA

El FODA en la planeación estratégica permitirá conocer el entorno donde se va a

construir el conjunto habitacional “La Molina” herramienta que permite llegar a

conclusiones sobre la factibilidad del mismo. Esto lo convierte en una herramienta

fundamental del proceso de planificación.

Se lo estructura en dos partes:

La interna. - Se refiere a las fortalezas y debilidades que están presentes en el proyecto

la Molina.

La externa. - Se basa en las oportunidades que se adquiere, así como las amenazas que

tiene el proyecto la Molina en el mercado, por tanto, se deben aprovechar al máximo las

posibilidades con el fin de disminuir amenazas.

Fortalezas.

Precios asequibles.

Áreas recreacionales.

Personal altamente calificado.

El diseño y confort de las habitaciones.

Construcción sismo resistentes.

60

Seguridad del conjunto por ser privado.

Ventilación y luminosidad.

Debilidades.

Empresa nueva en el sector.

No existen estrategias para expandirse en el mercado.

Falta de estrategias de alianzas con otras empresas.

Amenazas.

La gran competencia del mercado.

La situación económica del país.

Los cambios de políticas.

Las limitaciones actuales en las normativas legales vigentes.

Oportunidades.

La ubicación geográfica cerca de la Av. Simón Bolívar, centros comerciales,

hospitales, escuelas, colegios, mercados, bancos y centro policial.

Crecimiento poblacional en el sector.

Cambios en las normativas legales vigente.

Movilidad pública.

Con el propósito de maximizar las fortalezas y oportunidades, así como minimizar las

debilidades y amenazas, se ha realizado el siguiente análisis para determinar las

estrategias a seguir.

61

Tabla 13 Determinación de las estrategias

Factores

Internos

Lista de Fortalezas Lista de Debilidades

F1 Precios asequibles D1 Empresa nueva en

el sector F2 Áreas recreacionales

F3 Personal altamente

calificado D2 No existen

estrategias para

expandirse en el

mercado

Factores Externos

F4 El diseño y confort de las

habitaciones

F5 Construcción sismo

resistentes

F6 Seguridad del conjunto por

ser privado D3 Falta de estrategias

de alianzas con otras

empresas F7 Ventilación y luminosidad

Lista de Oportunidades FO DO

O1 La ubicación geográfica

cerca de la carretera Simón

Bolívar, centros comerciales,

hospitales, escuelas, colegios,

mercados, bancos y centro

policial

Desarrollo urbanístico en

Carapungo

(F1, F3, F4, F5, F7- O1, O2,

O3, O4)

Desarrollo de alianzas

estratégicas para la

construcción de

servicios profesionales

(D1, D2, D3-O1, O2,

O4)

O2 Crecimiento poblacional

en el sector Diseño arquitectónico y

habitacional diferente

(F2, F4, F6, F7- O1, O2, O4)

Realizar un estudio de

mercado

(D1, D2, D3 -O1, O2,

O3, O4)

O3 Cambios en las normativas

legales vigente

O4 Movilidad pública

Lista de Amenazas FA DA

A1 La gran competencia del

mercado Desarrollo de estrategias de

precios similares o por debajo

del mercado actual

(F1, F4, F5, F6, F7- A1, A2,

A3)

Desarrollo de campaña

publicitaria

(D1, D2, D3 -A1, A2,

A3, A4)

A2 La situación económica

del país

A3 Los cambios de políticas

A4 Las limitaciones actuales

en las normativas legales

vigentes

Revisión periódica de las

normativas legales vigentes

(F3, F5, F6, F7- A2, A3, A4)



62

Tabla 14 Resumen de las estrategias FO, DO

Estrategias FO

Desarrollo

urbanístico en

Carapungo.

Coincide con las fortalezas y oportunidades del proyecto La

Molina. En cuanto a la primera, posee precios asequibles, buen

diseño y confort de las habitaciones, es una construcción sismo

resistente, además de una adecuada ventilación e iluminación,

construida por un personal altamente calificado. Con relación a

las oportunidades, su ubicación geográfica cerca de la carretera

Simón Bolívar, centros comerciales, hospitales, escuelas,

colegios mercados y centro policial, el crecimiento poblacional

en el sector, los cambios en las normativas legales vigentes y la

movilidad pública, hacen posible el cumplimiento de esta

estrategia.

Diseño

arquitectónico y

habitacional

diferente.

El proyecto La Molina posee áreas recreacionales, buen diseño y

confort de las habitaciones, tiene una adecuada seguridad del

conjunto por ser privado, además de una adecuada ventilación e

iluminación, coincidiendo con las siguientes oportunidades: su

ubicación geográfica cerca de la Av. Simón Bolívar, centros

comerciales, hospitales, escuelas, colegios mercados y centro

policial, el crecimiento poblacional en el sector y la movilidad

pública.

Estrategias DO

Desarrollo de

alianzas estratégicas

para la construcción

de servicios

profesionales.

Pues es una empresa nueva en el sector, no existen estrategias

para expandirse en el mercado, ni se ha realizado un régimen de

alianzas con otras empresas. Para revertir estas debilidades, se

tiene las siguientes oportunidades: Ubicación geográfica cerca de

la Av. Simón Bolívar, centros comerciales, hospitales, escuelas,

colegios mercados y centro policial, el crecimiento poblacional

en el sector y la movilidad pública.

El estudio de

mercado.

Es necesario realizar el mismo, pues es una empresa nueva en el

sector, no existen estrategias para expandirse en el mercado, ni se

ha realizado un régimen de alianzas con otras empresas. Para

minimizar estas debilidades se tienen las siguientes

oportunidades: Ubicación geográfica cerca de la Av. Simón

Bolívar, centros comerciales, hospitales, escuelas, colegios

mercados y centro policial, el crecimiento poblacional en el

sector, además de los cambios en las normativas legales vigente

y la movilidad pública.



63

Tabla 15 Resumen de las estrategias FA, DA

Estrategias FA

Desarrollo de

estrategias de

precios similares o

por debajo a las del

mercado.

El proyecto La Molina, se enfrenta a una gran competencia del

mercado, la situación económica del país y los cambios de

políticas. Para contrarrestar las mismas, se ofrecen precios

asequibles, un buen diseño y confort de las habitaciones, una

construcción sismo resistente con los requisitos actuales, la

seguridad del conjunto por ser privado, así como una adecuada

ventilación y luminosidad.

Revisión periódica

de las normativas

legales vigentes.

Para enfrentar esta estrategia y las amenazas presentes, una de

ellas, que es la situación económica del país, los cambios de

políticas y las limitaciones actuales en las normativas legales

vigentes, se cuenta entre las fortalezas: Personal altamente

calificado, construcción sismo resistente, con normativas

actuales, la seguridad del conjunto, así como adecuada

ventilación y luminosidad.

Estrategias DA

Desarrollo de

campaña

publicitaria.

El proyecto La Molina, debe contrarrestar la gran competencia

del mercado, la situación económica del país y los cambios de

políticas, así como las limitaciones actuales en las normativas

legales vigentes. Por ser una empresa nueva en el sector, no

existen estrategias para expandirse en el mercado y presenta

ausencia de alianzas con otras empresas.



3.6 Plan Financiero

El proyecto La Molina para su ejecución cuenta con capital propio y capital de

preventas durante cinco meses, donde se percibe el 10% de las cuotas de entrada por

vivienda, además, al ejecutar la obra por fases, se facilita la utilización del flujo de

dinero originado por las ventas de las viviendas terminadas, para así continuar con las

demás etapas.

Tabla 16 Obtención de recursos de Capital

Composición del Capital

Fuente Importe %

Recursos Propios 138. 212,00 29.28%

10% de cuotas de entrada 333.793,35 70.72%

Total 472.005.35 100,00



64

Como se puede apreciar en la composición del capital los recursos propios que se

dispone son el resultado de ingresos y ahorros efectuados durante la vida laboral de los

accionistas, formando parte también de este capital, está el 10% de cuotas de entrada

que consiste en el abono que cada cliente interesado en adquirir una vivienda en el

conjunto habitacional realiza a la firma del contrato de compra y venta, a esto se suman

los aportes parciales que recibirá el proyecto para completar el 30% de entrada.

Tabla 17 Presupuesto La Molina por objeto de obra



El cuadro anterior refleja el presupuesto total de los objetos de obra, así como el

promedio de costo por vivienda, que en este caso alcanza el valor de USD 66.441.36 y

el valor total del proyecto cuya inversión alcanza USD 2.790.537,16

1 Obras preliminares 10.097,13 240,41 0,36%

2 Excavaciones y Rellenos 8.604,75 204,88 0,31%

3 Encofrados 37.264,13 887,24 1,34%

4 Estructura 986.869,77 23.496,90 35,36%

5 Contrapisos , mampostería, albañilería 503.696,00 11.992,76 18,05%

6 Instalaciones Hidrosanitarias 160.541,09 3.822,41 5,75%

7 Instalaciones eléctricas - telefónicas - TV 132.062,87 3.144,35 4,73%

8 Piezas sanitarias 30.460,00 725,24 1,09%

9 Acabados Arquitectónicos 749.998,20 17.857,10 26,88%

10 Mobiliario 126.000,00 3.000,00 4,52%

11 Acabados exteriores 11.189,64 266,42 0,40%

12 Obras de culminación 1.753,58 41,75 0,06%

13 Planificación 32.000,00 761,90 1,15%

2.790.537,16 66.441,36 100,00%

Precio TotalValor Total por

Vivienda%

Total

Etapas Obras de Construcción

65

Tabla 18 Costo de las viviendas por años



Bajo el mismo contexto de análisis la tabla anterior refleja el valor promedio de cada

objeto de obra, distribuido en las 6 etapas constructivas del proyecto.

Tabla 19 Ingreso de las viviendas por etapas



Complementariamente, en este cuadro se muestra el ingreso obtenido por el 10% de

entrada y la venta de las viviendas construidas, definiendo que el flujo de ingresos

obtenido en la venta de cada etapa financia la construcción de la siguiente etapa.

1 2 3 4 5 6

Obras preliminares 240,41 1.202,04 961,63 961,63 1.442,45 2.163,67 3.365,71

Excavaciones y Rellenos 204,88 1.024,38 819,50 819,50 1.229,25 1.843,88 2.868,25

Encofrados 887,24 4.436,21 3.548,96 3.548,96 5.323,45 7.985,17 12.421,38

Estructura 23496,90 117.484,50 93.987,60 93.987,60 140.981,40 211.472,09 328.956,59

Contrapisos , mampostería, albañilería 11992,76 59.963,81 47.971,05 47.971,05 71.956,57 107.934,86 167.898,67

Instalaciones Hidrosanitarias 3822,41 19.112,03 15.289,63 15.289,63 22.934,44 34.401,66 53.513,70

Instalaciones eléctricas - telefónicas - TV cable 3144,35 15.721,77 12.577,42 12.577,42 18.866,12 28.299,19 44.020,96

Piezas sanitarias 725,24 3.626,19 2.900,95 2.900,95 4.351,43 6.527,14 10.153,33

Acabados Arquitectónicos 17857,10 89.285,50 71.428,40 71.428,40 107.142,60 160.713,90 249.999,40

Mobiliario 3000,00 15.000,00 12.000,00 12.000,00 18.000,00 27.000,00 42.000,00

Acabados exteriores 266,42 1.332,10 1.065,68 1.065,68 1.598,52 2.397,78 3.729,88

Obras de culminación 41,75 208,76 167,01 167,01 250,51 375,77 584,53

Planificación 761,90 3.809,52 3.047,62 3.047,62 4.571,43 6.857,14 10.666,67

TOTAL 66.441,36 332.206,81 265.765,44 265.765,44 398.648,17 597.972,25 930.179,05

Obras de ConstrucciónValor

Promedio

Etapas

Ingreso del 10% 1 2 3 4 5 6

Primera etapa (5 Viviendas) 441.212,00 44.121,20 397.090,80

Segunda etapa (4 Vivienda) 353.304,00 35.330,40 317.973,60

Tercera etapa (4 Vivienda) 353.304,00 35.330,40 317.973,60

Cuarta etapa (6 apartamentos) 419.317,50 41.931,75 377.385,75

Quinta etapa (9 apartamentos) 693.690,00 69.369,00 624.321,00

Sexta etapa (14 apartamentos) 1.077.106,00 107.710,60 969.395,40

TOTAL 3.337.933,50 333.793,35 397.090,80 317.973,60 317.973,60 377.385,75 624.321,00 969.395,40

Etapas Valor totalObras de Construcción

66

Tabla 20 Balance general inicial



El balance general inicial muestra como está distribuido el capital con el que cuentan los

accionistas para dar inicio al proyecto, observando que en la actualidad no se tiene

ninguna obligación de pago. Pues al inicio del proyecto ya se realizaron los pagos de los

activos tanto fijos como intangibles y el resto del efectivo se encuentra en bancos,

sumando con un aporte patrimonial de USD 530.140,00 que corresponde al 19% del

valor total del proyecto La Molina.

Tabla 21 Balance de resultado inicial



Valor

530.140,00

138.212,00

355.947,00

35.981,00

0,00

530.140,00

530.140,00

530.140,00

Balance General Inicial

Conjunto Habitacional La Molina

Patrimonio del señor Oscar Viteri

Fecha:31/01/2018

Terreno

Activos Intangibles

Pasivos

Activos

Activos Circulantes

Efectivo en Banco

Activos Fijos

Total de Pasivo + Patrimonio

Patrimonio

Valores

3.337.933,50

2.790.537,16

547.396,34

285.792,00

261.604,34

57.552,95

204.051,38

30.607,71

173.443,68

(-) Pagos de dividendos 15%

Utilidades

Utilidad Bruta

(-) Gastos

Utilidad de Operaciones

(-) Impuestos 22%

Utilidad Neta

Estados de Resultado Inicial

Conjunto Habitacional La Molina 31/01/2018

Ventas

(-) Costo de Venta

67

El estado de resultado inicial muestra la utilidad final esperada del proyecto de USD

173.443,68, que corresponde al 6.2% del monto invertido en el proyecto.

Tabla 22 Flujo de venta



Como se puede observar, en la tabla anterior, el flujo de venta es decisivo para mantener

el seguimiento y control con el 10% de ingresos por cuota de entrada de ventas de las

viviendas en cada una de las seis etapas constructivas.

Descripción Periodo 0 Periodo 1 Periodo 2 Periodo 3 Periodo 4 Periodo 5 Periodo 6

VIVIENDA TIPO

Numero de viviendas 42 5 4 4 6 9 14

Precio unitario

Ingresos por cuota de entrada ( 10%) 44.121,20 35.330,40 35.330,40 41.931,75 69.369,00 107.710,60

Ingresos por Crédito 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Ventas de las viviendas 397.090,80 317.973,60 317.973,60 377.385,75 624.321,00 969.395,40

TOTAL

RESUMEN:

INGRESOS POR CUOTAS DE ENTRADA 44.121,20 35.330,40 35.330,40 41.931,75 69.369,00 107.710,60

ACUMULADO INGRESOS POR VENTAS USD$ 397.090,80 317.973,60 317.973,60 377.385,75 624.321,00 969.395,40

PORCENTAJE ACUMULADO DE VENTAS (%) 13,22% 10,58% 10,58% 12,56% 20,78% 32,27%

Nombre del Proyecto: Conjunto Habitacional La Molina

Ciudad : Quito

No. De Viviendas : 42

FLUJO DE VENTAS

68

Tabla 23 Flujo de caja



En el flujo de caja se presenta en detalle los ingresos y egresos de efectivo que tiene el

proyecto La Molina en las seis etapas de construcción con la finalidad de conocer los

movimientos de entrada y salida de dinero.

Tabla 24 Calculo de VAN y TIR



El VAN es el indicador financiero que determina la viabilidad del proyecto “La

Molina”, siendo viable el mismo, pues después de haber medido los flujos de entrada y

Periodo 0 Periodo 1 Periodo 2 Periodo 3 Periodo 4 Periodo 5 Periodo 6

Pre-Ventas (10% Cuota Entrada) 44.121,20 35.330,40 35.330,40 41.931,75 69.369,00 107.710,60

Ingresos por ventas 397.090,80 317.973,60 317.973,60 377.385,75 624.321,00 969.395,40

Aporte Constructor

Efectivo (Aporte Constructor) 138.212,00 138.212,00

Crédito

TOTAL INGRESOS 138.212,00 579.424,00 353.304,00 353.304,00 419.317,50 693.690,00 1.077.106,00

Costo Operativo del Proyecto 332.206,81 265.765,44 265.765,44 398.648,17 597.972,25 930.179,05

Gastos financieros

EGRESO TOTAL 0,00 332.206,81 265.765,44 265.765,44 398.648,17 597.972,25 930.179,05

Flujo Neto de Efectivo antes de participación 138.212,00 247.217,19 87.538,56 87.538,56 20.669,33 95.717,75 146.926,95

Participación 15% 37.082,58 13.130,78 13.130,78 3.100,40 14.357,66 22.039,04

Flujo antes de impuesto 138.212,00 210.134,62 74.407,77 74.407,77 17.568,93 81.360,09 124.887,90

Impuesto a la Renta 22% 46.229,62 16.369,71 16.369,71 3.865,17 17.899,22 27.475,34

Flujo Neto de Efectivo Total 138.212,00 163.905,00 58.038,06 58.038,06 13.703,77 63.460,87 97.412,57

FLUJO DE CAJA

Nombre del Proyecto: Conjunto Habitacional La Molina

No. De Viviendas : 42

Ciudad : Quito

a) INGRESOS

b) EGRESOS

Años Flujo

Coeficiente

de

ponderación

0 138.212,00 138.212,00

1 163.905,00 0,90909 149.004,40

2 58.038,06 0,82645 47.965,56

3 58.038,06 0,75131 43.604,58

4 13.703,77 0,68301 9.359,81

5 63.460,87 0,62092 39.404,12

6 97.412,57 0,56447 54.986,47

482.536,93

55%

VAN

TIR

69

salida, así como al descontar la inversión inicial se obtuvo una ganancia de USD

482.563,93.

La tasa interna de retorno o TIR es del 55% por tanto, es rentable, pues el valor

obtenido es mayor a cero, esto nos indica que recuperaremos la inversión inicial y se

obtendrá una ganancia.

Al haber realizado el análisis financiero del proyecto “La Molina” se puede afirmar que

tiene rentabilidad, por tanto, es factible comenzar con la construcción.

3.7 Equipo Directivo

El equipo directivo de la Constructora Movack S.A. está compuesto por:

Gerente

General

Director de

Proyectos Administrador

Gerencia de

Venta

Asesoría

Técnica

Promoción y

Publicidad Contabilidad

Gráfico 13 Equipo directivo



Las siguientes funciones que realiza el equipo de trabajo se describe a continuación:

Gerente General.

Objetivo del puesto: Es el representante Legal de la empresa Movack y del

proyecto inmobiliario “La Molina” el mismo que establece las políticas tanto

administrativas, operativas, financieras, entre otras en correspondencia a los

objetivos propuestos.

70

Funciones:

Tiene la responsabilidad de velar por los resultados de cada operación y del

desempeño organizacional del proyecto Inmobiliario, en colaboración con

los otros directivos, de tal modo que planea, dirige y controla las actividades

de la empresa Constructora Movack.

Es la autoridad ejecutiva que direcciona, colabora y controla los demás

cargos técnicos, administrativos y operacionales.

Al iniciar la construcción del proyecto inmobiliario “La Molina” se

encargará de la selección del personal idóneo para el adecuado

funcionamiento de la misma.

Director de Proyecto.

Objetivo del puesto: Director Técnico, encargado del desarrollo constructivo,

adquisición y control de materiales, dirige el equipo de proyecto, guiando al

personal y dando a conocer las políticas de desarrollo de la obra, debe

permanecer pendiente de que se cumplan todas las funciones a cabalidad. De

igual manera, es importante que confeccione, actualice y monitoree los

diferentes pasos del proyecto. Por último, le corresponde gestionar el

presupuesto para cada etapa del mismo.

Funciones:

Asignar personal para cada etapa de construcción.

Gestiona y planifica la ejecución del proyecto.

Revisa y aprueba las planillas de pago.

Asegura la calidad de la obra.

Controla y verifica la ejecución de la obra con el cronograma, semanalmente.

Administrador.

Objetivo del puesto: Dirige al departamento de contabilidad y el buen uso de los

recursos económicos, vela que la empresa opere con eficiencia, para ello se

requiere de gran habilidad organizacional y buena comunicación. Ejecuta planes

71

a corto, mediano y largo plazo para cumplir con los objetivos propuesto por la

empresa. Debe realizar informes semanales sobre el flujo de efectivo.

Funciones:

Es el encargado de revisar los contratos constructivos en lo relacionado con

aspectos económicos y tributarios del proyecto “La Molina”.

Actualizar diariamente los registros primarios de las transacciones realizadas

por en el proyecto.

Realiza los flujos de caja.

Entrega la información contable de la empresa Movack y el proyecto “La

Molina” en los tres primeros días de cada mes.

Contador.

Objetivo del puesto: Analizar la situación económica financiera de la empresa y

el proyecto. Está al tanto de las obligaciones tributarias, debe efectuar análisis e

informar de los resultados de los estados financieros.

Funciones:

Es el responsable de pagos de nóminas a trabajadores y obreros.

Realiza las anotaciones diarias en los registros primarios de todas las

operaciones que se realicen.

Se encarga de recibir las facturas y comprobantes de pago, así como de su

archivo por proveedor.

Realiza los pagos a proveedores.

Es el custodio de los talonarios de cheque, llenado de los mismos,

conciliación bancaria.

Realiza el proceso de nóminas, así como: descuentos, retenciones a los

trabajadores.

Es el encargado de realizar los diferentes balances mensuales y de los

informes sobre la situación financiera.

72

Gerencia de Venta.

Objetivo del puesto: Entre sus responsabilidades y funciones, tiene la

planeación, organización, publicidad y control de las ventas, realiza los

presupuestos y se alinea con las metas y objetivos de la empresa, prepara y

dirige con el personal técnicas de ventas. Realiza las coordinaciones de

promoción y publicidad del conjunto habitacional “La Molina”.

Funciones:

Responsable de las ventas de las viviendas.

Es el encargado de las actividades de marketing.

Selecciona y prepara al personal de venta.

Actualiza correctamente la página web y las redes sociales de la

Constructora Movack y del proyecto inmobiliario.

Promoción y Publicidad.

Objetivo del puesto: Es el encargado de definir las políticas de publicidad y

promoción que se van a desarrollar con miras a dar a conocer al mayor número

de personas con potenciales de compra con el afán de captar a estos potenciales

clientes.

Funciones:

Realiza la contratación con los medios de comunicación y publicitarios con

mayor penetración en el mercado.

Trazar las características y estrategias a llevar cabo con la campaña publicitaria

y la evaluación de los efectos obtenidos.

Mantiene estrechos vínculos de trabajo con las agencias publicitarias.

Elabora la propuesta de presupuesto a utilizar en la campaña publicitaria del

proyecto inmobiliario “La Molina”.

73

3.8 Plan de Implantación

El plan de implementación del conjunto habitacional La Molina es necesario, pues el

mismo permite controlar los costos y los requerimientos legales para la puesta en

marcha del proyecto. En él se describen las diferentes etapas, fechas y responsables. El

cronograma de actividades del proyecto considera un período para la ejecución del

proyecto de 2 años, iniciando en mayo del 2018 con un horizonte de culminación al 30

de Julio de 2020.

Tabla 25 Cronograma de actividades para la implementación del proyecto

Primera etapa de cinco casas y parqueaderos

Objetivo: Evaluar e informar la marcha de las diferentes actividades

Mayo 2017 – Diciembre 2019

No Actividad

Fecha de

Inicio

Fecha de

Culminación Responsable

1 Adquisición del Terreno may-17 ago-17 Gerente General

2 Planificación, y Diseño

Arquitectónico Nov-17

Enero- 08-

2018 Director de Proyecto

3 Legalización del Proyecto Ene- 20 Agosto-06 Gerente General

4 Promoción y publicidad

Agosto-15 Hasta fin de

ventas Gerencia de Venta

5 Preventas

Sep- 01 Enero-07-

2019 Gerente General

6 Contratación del Personal Sep-01 Oct-01 Gerente General

7 Obras Preliminares

Enero-07-

2019 Enero-20 Director de Proyecto

8 Excavaciones y Rellenos

Enero-07-

2019 Enero- 13 Director de Proyecto

9 Cimentación

Enero-13 Febrero-17-

2019 Director de Proyecto

10 Estructura Febrero- 18 Mayo-12 Director de Proyecto

11 Contrapisos, Mampostería,

Albañilería Mayo- 13 Julio-29 Director de Proyecto

12 Acabados Arquitectónicos

Julio- 29 Octubre- 07 Director de Proyecto

13 Mobiliario Julio-29 Octubre-07 Director de Proyecto

14 Acabados Exteriores Octubre-07 Noviem- 11 Director de Proyecto

15 Instalaciones Eléctricas y

Sanitarias Noviemb-11 Dic-28 Director de Proyecto

16 Culminación de la obra de

las seis etapas Diciembre-28 Director de Proyecto



74

A continuación, se detalla brevemente en qué consiste cada una de estas etapas

constructivas del proyecto inmobiliario “La Molina”.

Adquisición del Terreno.

Se realiza un estudio sobre las características del terreno y el lugar más

adecuado para adquirir el mismo, teniendo en cuenta su precio, ubicación y

perspectivas de desarrollo de la localidad o sector.

El proceso de adquisición del terreno para el desarrollo del Proyecto culminó

con el aporte de capital efectuado por los accionistas, de la Compañía Movack.

S.A, cuyo valor consta en el balance de situación inicial del Proyecto.

Planificación, y Diseño Arquitectónico.

Una vez adquirido el terreno de 2600 m2 ubicado en el barrio de Carapungo, se

realizó el diseño del proyecto inmobiliario “La Molina”, para el cual se tuvo en

cuenta los requerimientos constructivos y las normativas legales vigentes.

Legalización del Proyecto.

Una vez concluido la elaboración de los planos arquitectónicos se ingresó al ente

regulador en este caso a la Cámara de la Construcción de Pichincha para su

aprobación.

Promoción y publicidad.

Contando con los permisos constructivos aprobados y legalizados se inicia con la

campaña de promoción y publicidad del proyecto “La Molina”, mediante vallas en

el lugar a desarrollarse, a través de la página Web de la compañía y los medios de

comunicación locales.

75

Preventas.

Como resultado de la campaña publicitaria se comienza con la atención a los futuros

clientes y la preventa de las viviendas, para lo cual se hace una reserva con el 2 %

del valor de la vivienda hasta completar el 10% momento en que se realizarán los

contratos de compra venta. Previa a la entrega de la vivienda se deben haber

cumplido con el abono de entrada del 30% del valor total de la vivienda, el otro 70%

se puede tramitar mediante crédito hipotecario en cualquier entidad financiera o

mediante el BIESS.

Contratación del Personal.

Conforme al cronograma constructivo a partir del mes de mayo de 2018 se iniciará

con la contratación del personal, para lo cual el gerente general es el encargado de

esta función, seleccionando al personal más idóneo para el desempeño, como

maestros y operarios de las diferentes áreas.

Obras Preliminares.

Contando con el personal contratado se comienza con la limpieza del terreno y

acondicionamiento del mismo, además de construcciones temporales de trabajo.

Excavaciones y Rellenos.

En esta etapa se realiza la nivelación del área a construir, rellenos, y

excavación para plintos, muros y la cimentación para ello se utiliza

maquinaria acorde con estas funciones.

Cimentación.

Una vez el terreno esté listo, se realiza el replanteo, trazado y colocación de

plintos, cadenas, columnas con las respectivas estructuras de acero, culminando

con la cimentación de la obra.

76

Estructura.

Posteriormente se comienza a levantar la estructura que corresponde a la primera

etapa constructiva en los niveles que determinan los planos. La misma que está

conformada por parqueaderos y cinco viviendas.

Contrapisos, Mampostería, Albañilería.

Aparejado con la estructura otro grupo de trabajadores son los encargados de

levantar las paredes y divisiones, así como los pisos de las cinco unidades de

viviendas.

Acabados Arquitectónicos.

Como la construcción se realiza por etapas a medida que se vaya culminando los

trabajos de albañilería por vivienda, se realizarán los acabados arquitectónicos como

sistemas eléctricos, sanitarios, pintura entre otros.

Mobiliario.

Unido a la etapa anterior se va ubicado el mobiliario que corresponde a cada

vivienda como son los closet y muebles de cocina, baños y demás accesorios.

Acabados Exteriores.

En las áreas comunes de las primeras cinco viviendas se realiza sembrado de setos y

platas, luminarias exteriores, pintura y alguna decoración que no se vean dañadas en

la segunda fase constructiva.

77

Instalaciones Eléctricas y Sanitarias.

Se realiza en cada vivienda las conexiones sanitarias, eléctricas, e internet, agua

potable, así como los acabados de cada baño, estando así las viviendas listas para la

entrega.

Culminación de la obra de las seis etapas.

Una vez concluida la construcción y venta de las primeras cinco viviendas, se

comienza la segunda etapa de cuatro viviendas, la tercera con igual número de

viviendas, cuarta con seis apartamentos, la quinta etapa con nueve apartamentos y la

sexta etapa con 14 apartamentos, con lo cual se culmina la construcción del proyecto

“La Molina”.

3.9 Plan de Marketing

Para el desarrollo del plan de marketing del proyecto inmobiliario “La Molina” se tiene

en cuenta la misión y visión de la empresa.

3.9.1 Presupuesto de marketing

En el plan de marketing para el proyecto “La Molina” se contará con el presupuesto

asignado a las partidas: De relaciones públicas, medios impresos, publicidad online,

creación de la página Web, para los medios de comunicación, entre otros. Dicho

importe está vinculado con la proyección de las ventas de la primera etapa de

construcción y el 10% de la cuota de entrada.

3.9.2 Descripción del producto

El conjunto habitacional “La Molina” está destinada a las personas de poder adquisitivo

medio que les gusta disfrutar del confort y seguridad para la familiares. Sean estos del

Norte de la ciudad de Quito, del país en general o extranjeros que deseen adquirir una

vivienda en la Capital de la nación.

78

A continuación se realiza la descripción de las viviendas, donde se puede apreciar la

distribución interna de las diferentes unidades de vivienda, así podemos apreciar casas

distribuidas en dos piso, departamentos de dos o tres dormitorios, así como los

departamentos dúplex, donde se aprecia la elegancia y confort que ofrecen por su gran

diseño para el disfrute del grupo familiar, con amplios y cómodos espacios, a estos

beneficios le sumamos una excelente ventilación y mucha luminosidad.

A continuación se aprecian los diseños con la distribución:

Tabla 26 Descripción de las Vivienda

Cantidad

Descripción

13

Casas

Se componen de dos pisos. La planta baja está integrada de

sala, comedor-cocina, patio y un baño social con sanitario y

lavamanos, área de máquinas.

En la planta alta se encuentran 3 dormitorios, conformado

por dormitorio master incluido baño completo, dos

dormitorios adicionales con un baño compartido, todos

tienen parqueaderos y patios.



79

22

Apartamentos

Los cuales tienen sala, cocina - comedor, 3 dormitorios, el máster con

baño y dos dormitorios comparten un baño, uno social y un parqueadero.



80

4

Apartamentos

Duplex

Los cuales tienen sala, cocina- comedor, 3 dormitorios, el master tiene un

baño completo, dos dormitorios que comparten un baño y uno social,

además del parqueadero y patio.



81

3

Apartamentos

Compuestos de sala, cocina-comedor 2 dormitorios, un baño completo y

un social más un parqueadero.



3.9.3 El precio

El precio tanto de las casas como de los departamentos dependerá de los metros

cuadrados de construcción.

Las 13 casa con iguales características tienen un precio de:

Una casa con 90.60 m2

con un valor de USD 90.328,00.

Cinco casas de 89.70 m2 y un valor de USD 89.536,00.

Siete casas con 86.95 m2

y un valor individual de USD 87.116,00.

La forma de pago será de la siguiente forma: 30% del precio total del departamento o

casa, a este valor se denomina cuota de entrada, este porcentaje se divide en cuota de

reserva con el aporte del 2% y un 8% adicional a la firma del contrato de compra venta,

siendo que este 10% debe estar cancelado en los dos próximos meses de la fecha de

reserva y el 20% restante se debe cubrir en cuotas, en los meses siguientes y estar

82

cubiertos cuando se cumpla con el 80% de avance de obra de la casa o departamento, el

70% restante el comprador puede financiarse con entidades bancarias o el BIESS, el

mismo que será cancelado una vez que haya un avance del 80% de la obra. En caso de

desistir del negocio el comprador perderá el 10% del valor del costo del inmueble

Los departamentos.

15 apartamentos uno de 59.25 m2

de USD 57.140,00 uno de 59.30 m2

con un

precio de USD 57.184,00, dos apartamentos de 69.40 m2

y un precio de USD

66.072,00, dos de 70.15 m2

con el precio de USD 66.732,00, tres apartamentos

de 74.45 m2

y el precio de USD 70.516,00, tres de 75.75 m2

y el precio de USD

71.660,00, dos de 87.35 m2

y el precio de USD 81.868,00 y uno de 90.35 m2

con

el precio de USD 84.508,00.

2 departamentos de 75.60 m2

y un valor de USD 72.978,00.

5 departamentos de 87.10, 59.25, 70.15, 87.35, 97.75 m2 con un precio de USD

85.848,00, 61.847,00, 72.262,00, 86.785,50, 95.132,50.

1 departamento de 59.25 m2 con el precio de USD 57.140,00.

2 departamentos de 58.10 m2 con un valor de USD 57.528,00.

3 departamentos de 115.25, 106.90, 101.15 m2

con un valor de USD 106.420,00,

USD 99.072,00 y USD 94.012,00.

1 departamento de 113.35 m2 y un precio de USD 115.878,00.

Cabe resaltar que el pago de los departamentos será similar a la forma de cancelación en

la adquisición de las casas.

3.9.4 Política de comunicación

Para el proyecto inmobiliario “La Molina”, la política de comunicación que se tiene en

consideración son los canales de distribución directo, con el eslogan “Exclusividad

cerca de todo” se hará énfasis en la marca de la constructora y del proyecto dando a

conocer sus logotipos, mediante las variadas formas de publicidad, atención al cliente,

entre otras.

83

3.9.4 1 Canal de distribución.

El canal de distribución consiste en el recorrido que realiza el producto desde el

constructor hasta el consumidor final o cliente, en este caso la Constructora Movack

S.A. utilizará canales directos, para lo cual contratará personal con experiencia en

ventas inmobiliarias que trabaje directamente y bajo los lineamientos de la constructora.

Para la venta de los diferentes departamentos y casas, el canal de distribución tiene que

considerar el plan de marketing programado para el proyecto, el cual deberá considerar

las opciones respecto a que el cliente efectué el pago del 2% como reserva y

completando el 10% a la firma del contrato de compra y venta, para la entrega de la

vivienda el cliente debe haber cancelado el 30% del valor de la vivienda, si los clientes

pagan de contado, se puede realizar descuentos hasta del 5 % del costo de la vivienda o

se puede promocionar con obsequios de línea blanca.

Ilustración 18 Canal de distribución

Fuente: La propia investigación

Elaborado por: Oscar Viteri Arguello

3.9.4.2 Publicidad.

Para este proyecto utilizaremos el siguiente slogan “Exclusividad y confort cerca de

todo”

Como medios publicitarios se utilizará las siguientes vías:

Vallas promocionales y publicitarias

Las redes sociales.

Sitios Web como OLX, Plusvalía y Vive Uno.

84

La utilización de la web para la publicidad de la Constructora Movack S.A y el proyecto

“La Molina” es importante pues tiene bajo costo y le da al producto un alcance

potencialmente global, pues la misma está disponible todos los días del año y las 24

horas del día, los futuros clientes pueden apreciar las características diseño y beneficios

del proyecto, así como dejar en la mente del cliente la marca de Movack.

3.9.4.3 Atención al cliente.

La Constructora Movack S.A, establece una cultura dirigida al cliente, donde el

personal destinado a esta función posee la formación adecuada y la capacidad de

comunicación, para con los clientes, donde el intercambio cliente empresa les trasmita

los componentes tangibles e intangible de la vivienda, con el objetivo de superar las

expectativas que tienen los compradores sobre las bondades del proyecto al momento de

adquirir el inmueble.

Para ello cuenta con información, relacionada con la demanda insatisfecha de vivienda

incentivar el deseo de adquirir un inmueble en esta zona de Carapungo, las bondades

del proyecto con su ubicación, el costo asequible que pueden pagar por la misma y los

beneficios de adquirir vivienda propia. A esta revisión se le añade la información

interna de la empresa donde se realiza una adecuada estructuración, añadiéndole nuevas

características en beneficio del cliente.

3.9.5 Plan de venta

El punto de venta del proyecto “La Molina” se ubica en la propia obra, con el objetivo

de que el cliente logre percibir cómo se desarrolla el proceso constructivo y sus avances,

para ello se dispondrá de una casa modelo donde el visitante puede visualizar y apreciar

las características y bondades de la vivienda, se expondrá en una maqueta todo el

proyecto y material publicitario con Renders para una mayor visualización del producto

ofrecido.

Igualmente se tiene planificado el evento de lanzamiento del producto, donde se

elaborará todo el material publicitario y la coordinación para tener presencia de los

medios de comunicación. En el mismo se realizará la presentación y promoción del

85

proyecto, mediante una exhaustiva explicación de las casas y departamentos, así como

los beneficios que se obtendrá al adquirir una vivienda en el conjunto habitacional “La

Molina”.

El proyecto se dividirá en seis etapas constructivas. En las tres primeras fases se

construirá las 13 casas, en una cuarta etapa 6 departamentos, en la quinta etapa se

construirá 9 apartamentos, en la sexta y final 11 apartamentos. En el primer año se tiene

un pronóstico de venta de USD 333.793,35 correspondiente al 10% del valor de la

reserva del total de las viviendas y apartamentos.

3.9.5.1 Previsión de ventas.

El proyecto inmobiliario “La Molina” estableció la previsión de sus ventas en seis

periodos partiendo de la culminación de la primera etapa constructiva con un valor por

periodos respectivamente de USD 397.090,80, USD 317.973,60, USD 317.973,60, USD

377.385,75, USD 624.321,00 y USD 969.395,40.

3.10 Análisis y determinación de riesgos

Todo proyecto está sujeto a determinados riesgos, en el sector de la construcción

encontramos:

Incremento de interés bancario.

Crea un riesgo en la inversión, debido a que los clientes necesitan mayores ingresos

para poder cumplir con las obligaciones de pago de los préstamos, en el caso del

proyecto “La Molina” se tiene la estrategia de incentivar el pago por encima del 30%

del valor total de la vivienda, para disminuir el monto de crédito y tener más

oportunidad de ser sujeto de crédito, y al disminuir el crédito disminuye los intereses a

ser pagado.

86

El ambiente económico.

El mismo afecta las inversiones de bienes raíces, pues los prestamistas sienten temor

por financiar nuevos proyectos y los consumidores son menos tolerantes al aumento de

los precios. En la actualidad existe un mejor ambiente económico por las diferentes

medidas que se están adoptando para incentivar a la construcción en todo el país.

La competencia.

Es necesario que, a la hora de adquirir una propiedad por el comprador se encuentre más

o menos en los mismos precios que la competencia y que la construcción sea de

características similares o mejores a la oferta existente en el mercado. El proyecto “La

Molina” realizó un estudio para conocer las características de la competencia

determinado que los precios de las viviendas eran similares o ligeramente mayores, el

proyecto “La Molina” tiene ventajas por la localización estratégica que posee en un área

muy consolidada rodeada por todos los servicios básicos, clima, a esto se suman los

diseños de vanguardia.

La ocurrencia de fenómenos naturales.

La ocurrencia de fuertes terremotos afecta directamente al sector inmobiliario, pues los

mismos pueden ocasionar daños en su estructura y paredes, razón por la que la

construcción a desarrollarse es sismo resistente.

Iliquidez de la inversión.

En ocasiones a la hora de vender los inmuebles se hace imposible recuperar toda la

inversión, siendo necesario realizar una buena planificación, adecuados estudios

financieros, de costes y determinar los elementos sobresalientes que favorezcan a la

hora de la venta a que este proyecto sea viable y tenga una adecuada aceptación en el

mercado. La dirección del proyecto “La Molina” realiza un flujo de venta, además del

análisis financiero para determinar la factibilidad del mismo, este proyecto se construirá

por etapas lo que permite realizar las ventas a medida que se termine la construcción de

cada una de ellas y con esto la recuperación de lo invertido.

91

CAPITULO IV

4.1 CONCLUSIONES

Luego de haber realizado un estudio detallado del plan de negocio, se concluye que:

Los resultados obtenidos han permitido alcanzar el objetivo de la presente Tesis;

esto es, diseñar una propuesta de Plan Negocios para el Proyecto Inmobiliario

“LA MOLINA” a través del análisis de los elementos metodológicos definidos

en los estudios de mercado, técnico administrativo y financiero que permitan

definir la viabilidad del proyecto de construcción.

Al realizar el estudio de mercado, se puede llegar a la conclusión que existe una

demanda insatisfecha en relación con la adquisición de vivienda propia, por

tanto, el proyecto “La Molina” va a satisfacer parte de esta demanda existente en

la clase media del país, con precios asequibles que van desde los USD 57.140,00

hasta USD 115.878,00.

El conjunto habitacional La Molina se construirá en seis etapas, con recursos

propios de los accionistas, para ello se tendrá en cuenta el aporte de efectivo de

USD 138.212,00 el valor del 10% de la cuota de entrada y la venta paulatina de

las viviendas.

Para dar inicio el proyecto inmobiliario cuenta con todos los estudios

arquitectónicos, de ingeniería, así como eléctricos, sanitarios, bomberos y los

permisos constructivos. Sumado a esto, se dispone del personal calificado que

garantiza el éxito del proyecto.

El proyecto es factible y financieramente rentable. pues se obtendrá una

ganancia de USD 547.396,34 El valor agregado neto (VAN) es de USD 482

536,93 y la tasa interna de retorno del 55 %.

92

4.2 RECOMENDACIONES

Se recomienda el presente Plan Negocios del Proyecto Inmobiliario “LA

MOLINA” para su adaptabilidad en empresas del sector de la construcción y en

particular en el desarrollo de Proyectos Inmobiliarios.

Iniciar con la ejecución del proyecto “La Molina” conforme al estudio del plan

de negocio.

Ejecutar la promoción y publicidad del conjunto habitacional iniciando con

preventa, con la finalidad de motivar a las personas interesadas en adquirir una

vivienda, crear la página web de la Constructora y activar las salas de ventas en

el proyecto.

Contratar y preparar al personal encargada de la actividad de promoción y

publicidad sobre las características, confort y tecnología a ser utilizadas en la

construcción, con el objetivo de brindar una correcta información que cubran

todas las inquietudes de los futuros y potenciales clientes.

Mantener una vinculación estrecha con los proveedores de los diferentes

materiales para contar con ellos en el abastecimiento en el tiempo previsto y con

precios competitivos del mercado.

Realizar canjes de viviendas con proveedores para obtener mayor liquidez.

Efectuar los análisis respectivos para la suscripción de convenios con entidades

del sector público y privado, para integrarse a la oferta de empresas

inmobiliarias y constructoras calificadas para el otorgamiento de viviendas de

interés social y vivienda de interés público.

93

BIBLIOGRAFÍA

Abrams, R. (abril de 2011). Libro: El éxito de un plan de negocio. Secretos y

Estrategias. Obtenido de https://www.entrepreneur.com/article/264155

Albán, V. H. (24 de agosto de 2015). Obtenido de Perciben desde 354 dólares hasta un

promedio de entre US$1.200 y US$1.400 mensuales:

http://www.ecuadorinmediato.com/index.php?module=Noticias&func=news_us

er_view&id=2818787126

Andino, A. (2014). Déficit de viviendas en Quito. Obtenido de

https://www.lahora.com.ec/noticia/1101232825/dc3a9ficit-de-viviendas-en-

quito

Angulo, S. (2016). Biess colocó menos créditos en el 2016. El Comercio, 1.

Arias , F. (2009). Libro. El proyecto de investigación. Caracas: Texto, c.a.

Arimany, L. (2014). La cadena de Valor . Obtenido de https://www.luisarimany.com/la-

cadena-de-valor/

Borello, A. (2004). El plan de negocios. México: Díaz de Santos.

Bravo Peláez, O. (2012). Libro: Cómo elaborar un Plan de Negocios. Mexico: 1ra.

Bustos, B. (enero de 2017). Libro: Como armar un plan de negocio. Obtenido de

https://es.slideshare.net/betsybustos1/plan-de-negocios-70780411

Chicaiza Basantes, A. (2008). La toma de decisión de la empresa. Quito: Escuela

Politécnica Nacional.

Diccionario. (2015). Definiciones. Obtenido de

https://www.definicionabc.com/politica/toma-de-decisiones.php

Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española. (2010). Diccionario de la

lengua española, 23.ª . España: Madrid .

Escotto Rodríguez, J., & Santiago Pedroza, J. (2011). Libro: El director de proyectos.

México: CreateSpace.

Espinoza Pachco, K., & Sanaguano Burgos, Y. (2015). "Diseño de un sistema de

gestión por procesos aplicado a una empresa constructora de viviendas ubicada

en la ciudad de Samborondón". Guayaquil: Escuela Superior Politécnica del

Litoral.

94

Gómez, R. (28 de febreeo de 2017). El sector Inmobiliario presenta una sobreoferta de

arriendos y ventas. El Telegrafo , pág. 1.

Gunther, R. (2012). La toma de decisiones . Estados Unidos : Financial Times Press.

INEC. (2010). Indicador de vivienda y Hogar . Obtenido de

http://indestadistica.sni.gob.ec/QvAJAXZfc/opendoc.htm?document=SNI.qvw&

host=QVS@kukuri&anonymous=truehttp://indestadistica.sni.gob.ec/QvAJAXZf

c/opendoc.htm?document=SNI.qvw&host=QVS@kukuri&anonymous=true&bo

okmark=Document/BM39

Macías, & Otros. (2007). Gestión de procesos en la UCA. Guía para la identificación y

análisis de procesos. Cádiz: Universidad de Cádiz.

Municipio del Distrito Metropolitano de Quito. (2017). Información Predial en

Unipropiedad. Quito: Municipio del Distrito Metropolitano de Quito.

OÎCOS . (2013). La importancia de disponer del proyecto constructivo. España: OÎCOS

.

Porter, M. (1991). Ventaja competitiva. Creación y sostenimiento de un desempeño

superior. Compañía. Continental.

Quintero, J., & Sánchez, J. (2011). La cadena de valor: Una herramienta del

pensamiento estratégico. Venezuela: Universidad Rafael Belloso Chacín.

Robles, J. (2011). La estructura del mercado laboral en la industria de materiales para la

construccíon. Revista de análisis Económicos. Universidad Autónoma

Metropolitana de México, 13.

Rozenfarb, A. (2012). Toma de Decisiones y Business Intelligence, Modelización de las

decisiones. Argentina : Centro de Altos Estudios en Tecnología Informática -

CAETI.

SENLADES. (20 de agosto de 2015). Obtenido de Clase media en Ecuador creció de 14

a 27 por ciento en 10 años:

http://www.ecuadorinmediato.com/index.php?module=Noticias&func=news_us

er_view&id=2818787126

Shackle , G. (1966). Libro.Decisión, orden y tiempo. Madrid: Tecnos S.A.

Stephen, R. (2014). Libro. La administración. Estados Unidos: San Diego.

95

Taimal, X. (2014). Informe: Ecuador sector construción. Quito: PCR. Obtenido de

http://www.ratingspcr.com/uploads/2/5/8/5/25856651/sectorial_construcci%C3

%B3n.pdf

Troncoso Caro, J. (2000). Algunas teorías e instrumentos para el análisis de la

competitividad. Obtenido de

http://www.minsa.gob.pe/publicaciones/pdf/gestion%20recursos%20humanos.p

df

Universidad Internacional de la Rioja . (2013). Desarrollo plan de negocio. Obtenido de

http://emprende.unir.net/creatuempresa/desarrollo-plan-de-negocio/index.html

Velasco, F. (2007). Libro: Aprender a elaborar un plan de negocio. Obtenido de

ttps://www.casadellibro.com/libro-aprender-a-elaborar-un-plan-de-

negocio/9788449319716/1123303

96

ANEXOS

Anexo A La encuesta

1- ¿En qué lugar vive usted en la actualidad?

En otra provincia

En los Valles

Norte

Centro

Sur

2- ¿La vivienda donde reside en la actualidad es?

Arrendada

En propiedad

3- ¿El pago mensual por el arriendo se encuentra en el rango de?

De $300,00 a $399,00

De $400,00 a $499,00

De $500,00 a $599,00

Más de $600,00

4- ¿Los ingresos económicos de su núcleo familiar se encuentran?

De $500,00 a $699,00

De $700,00 a $999,00

De $1000,00 a $1299,00

De $1300,00 a $1500,00

Superior a $1500,00

97

5- ¿Le gustaría adquirir una vivienda en el Barrio de Carapungo, Parroquia de

Calderón?

Si

No

6- Si adquiere la vivienda ¿Cómo sería la forma de pago?

p

Crédito Bancario

Al Contado

7- ¿Con cuántas habitaciones desea adquirir la vivienda?

1 Habitación

2 Habitaciones

3 Habitaciones

4 Habitaciones

8- ¿Hasta cuanto usted pagaría por una vivienda?

$20000.00 a $40000.00

$41000.00 a $60000.00

$61000.00 a $80000.00

$81000.00 a 100000.00

Más de 101000.00

UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR FACULTAD DE ......iii DERECHOS DE AUTOR Yo, Oscar Vinicio Viteri...

Documents

Transcript of UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR FACULTAD DE ......iii DERECHOS DE AUTOR Yo, Oscar Vinicio Viteri...