UNIVERSIDAD FRANCISCO GAVIDIA CENTRO REGIONAL DE...
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UNIVERSIDAD FRANCISCO GAVIDIA CENTRO REGIONAL DE OCCIDENTE TRABAJO DE MONOGRAFÍA PARA OBTENER EL GRADO ACADÉMICO DE LICENCIADO EN CIENCIAS JURÍDICAS “LOS RECURSOS REGISTRALES COMO MEDIO DE IMPUGNACIÓN ANTE LAS RESOLUCIONES REGISTRALES DE CONFORMIDAD CON LA LEY DE PROCEDIMIENTOS UNIFORMES PARA LA PRESENTACIÓN, TRÁMITE Y REGISTRO O DEPÓSITO DE INSTRUMENTOS EN LOS REGISTROS DE LA PROPIEDAD DE RAÍZ E HIPOTECAS, SOCIAL DE INMUEBLES DE COMERCIO Y PROPIEDAD INTELECTUAL Y LEYES AFINES.” PRESENTADO POR: NANCY STELLA MÓNICA MELÉNDEZ ANGÚLO KARLA FERIDE MÉNDEZ MARTÍNEZ PARA OPTAR AL TÍTULO DE: LICENCIATURA EN CIENCIAS JURÍDICAS SANTA ANA, 7 DE JULIO DE 2006 UNIVERSIDAD FRANCISCO GAVIDIA TECNOLOGÍA, HUMANISMO Y CALIDAD
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UNIVERSIDAD FRANCISCO GAVIDIA CENTRO REGIONAL DE OCCIDENTE
TRABAJO DE MONOGRAFÍA PARA OBTENER EL GRADO ACADÉMICO DE LICENCIADO EN CIENCIAS JURÍDICAS
“LOS RECURSOS REGISTRALES COMO MEDIO DE IMPUGNACIÓN ANTE LAS RESOLUCIONES REGISTRALES DE CONFORMIDAD CON LA LEY DE PROCEDIMIENTOS UNIFORMES PARA LA PRESENTACIÓN, TRÁMITE Y REGISTRO O DEPÓSITO DE INSTRUMENTOS EN LOS REGISTROS DE
LA PROPIEDAD DE RAÍZ E HIPOTECAS, SOCIAL DE INMUEBLES DE COMERCIO Y PROPIEDAD INTELECTUAL Y LEYES AFINES.”
PRESENTADO POR:
NANCY STELLA MÓNICA MELÉNDEZ ANGÚLO
KARLA FERIDE MÉNDEZ MARTÍNEZ
PARA OPTAR AL TÍTULO DE:
LICENCIATURA EN CIENCIAS JURÍDICAS
SANTA ANA, 7 DE JULIO DE 2006
UNIVERSIDAD FRANCISCO GAVIDIA
TECNOLOGÍA, HUMANISMO Y CALIDAD
UNIVERSIDAD FRANCISCO GAVIDIA
FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS
AUTORIDADES
RECTOR
ING. MARIO ANTONIO RUIZ RAMÍREZ
SECRETARIA GENERAL
LIC. TERESA DE JESÚS GONZÁLEZ DE MENDOZA
DECANA DE LA FACULTAD DE CIENCIAS JURIDÍCAS
DOCTORA DELMY ESPERANZA CANTARERA MACHADO
SAN SALVADOR EL SALVADOR CENTROAMÉRICA
DEDICATORIA
Nancy Stella Mónica Meléndez Angulo.
Dedico este triunfo a mis padres, mi hermano y mi hijo quien es mi inspiración y fuerza
para salir adelante, en todos los ámbitos de mi vida.
Karla Feride Méndez Martínez
Dedico este triunfo a mis padres e hijo quienes son la parte de mi vida, que me han
inspirado el llegar a obtener mi triunfo.
AGRADECIMIENTOS Nancy Stella Mónica Meléndez Angulo.
Agradezco primeramente a DIOS por haberme permitido culminar esta etapa
académica de mi vida. Tambien agradezco a mis padres por las palabras de apoyo y
motivación que a lo largo de mi vida me han brindado. Y a todas aquellas personas que
no menciono pero que de una u otra manera me brindaron su apoyo.
Karla Feride Méndez Martínez
Agradezco al DIOS todopoderoso por haberme dado sabiduría y salud para poder lograr
mis metas. A mi madre por ser la persona que creyó en mí, y por haberme dado su
apoyo incondicional; a mi hijo Gabriel Iván que es la razón de mi vida por quien me he
propuesto lograr todos mis sueños.
INDICE
INTRODUCCIÓN.................................................................................................... i
CAPÍTULO INTRODUCTORIO .............................................................................. 1
MARCO METODOLÓGICO.................................................................................... 2
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA .................................................................... 4
CAPÍTULO I ORIGEN Y EVOLUCIÓN DE LOS RECURSOS REGISTRALES........................... 6
CAPÍTULO II LOS RECURSOS REGISTRALES COMO MEDIOS DE IMPUGNACIÓN ............. 9
BIBLIOGRAFÍA....................................................................................................... 21
CONCLUSIÓN........................................................................................................ 22
ANEXOS................................................................................................................. 23
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INTRODUCCIÓN
Es conocido de todos que al hacer uso del Principio de Rogación, se establecen ciertas
inconformidades de las resoluciones emitidas por los Registradores, a quienes la ley
les concede las facultades de observar, inscribir o denegar los instrumentos sujetos a
inscripción, las cuales se establecen por no reunir elementos extrínsecos e intrínsecos
contemplados en nuestra legislación, no obstante la tecnología de avanzada y el
servicio que el Centro Nacional de Registros, brinda a los usuarios y a pesar del
principio de publicidad existen pocas personas que utilizan las herramientas legales
que tienen a su disposición, para lograr que los instrumentos que guardan sus
derechos sean inscritos, situación que genera hasta cierto punto una inseguridad
jurídica al titular del derecho. Por tal motivo el presente trabajo de investigación tiene
por objeto dar a conocer los recursos en materia registral, en contra de las
resoluciones emitidas por los registradores que impiden la inscripción de los
instrumentos, en los Registro de la Propiedad Raíz e hipotecas de la zona occidental;
razón que nos motiva la realización del presente trabajo de investigación.
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CAPÍTULO INTRODUCTORIO
Dentro de los objetivos generales que se buscan con la presente monografía
encontramos:
• Investigar los fundamentos sobre las resoluciones emitidas por los Registradores
que motivan la interposición de los recursos de revisión, revocatoria y apelación,
aplicable a los documentos sujetos a inscripción en el CENTRO NACIONAL DE
REGISTROS: En los Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la zona
occidental.
Y dentro de los objetivos específicos están:
• Determinar si los profesionales del Derecho hacen uso de los Recursos
Regístrales como medio de impugnación.
• Establecer si se hace uso del Recurso de Responsabilidad, cuando la Dirección
de Registros emite un fallo desfavorable al recurrente.
• Determinar si los usuarios de los Registros de la Propiedad de la Zona
Occidental conocen el procedimiento a seguir en la interposición de los recursos
regístrales.
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MARCO METODOLOGICO
TIPO DE ESTUDIO: El tipo de estudio a utilizar es el descriptivo y de campo debido a que pretendemos
describir en una forma especifica el problema planteado en el presente trabajo así
como las causas que lo originan y sus consecuencias jurídicas. Y de campo ya que se
basa en investigación efectuada con el objetivo de determinar si efectivamente los
profesionales del Derecho, en especial hacen uso de los recursos, frente a las
resoluciones emitidas por los registradores. Así como el grado de efectividad de
estos medios impugnativos.
METODO: El método utilizado en el presente trabajo de monografía ha sido el método deductivo,
mostrando la información de una forma universal o generalizada, que está tanto
científica como lógicamente descrita, pues hemos partido de lo que son los recursos en
general, llegando a lo particular, que son los mismos recursos pero tratándolos en una
forma especifica, en cuanto a su forma de interponerlos y los efectos jurídicos que cada
uno de ellos posee, y que son generados debido a las resoluciones emitidas por los
Registradores.
TECNICAS: Las técnicas a utilizar en el presente trabajo monográfico es la observación directa
principalmente, sin embargo utilizaremos en menor medida la entrevista de campo,
para determinar si efectivamente los profesionales del Derecho, hacen el uso
adecuado de los recursos regístrales, para lo cual nos daremos a la tarea de realizar
entrevistas a dichos profesionales con la finalidad de obtener la información requerida.
Reforzando nuestra información a través de la encuesta para establecer en una forma
más concreta los parámetros que deben utilizarse para interponer efectivamente ante
la instancia correspondiente los recursos respectivos.
INSTRUMENTOS:
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Los instrumentos a utilizar para la recopilación de información serán: el cuestionario, el
cual se utilizara al momento de efectuar la encuesta antes mencionada, así como de las
entrevistas , las cuales serán realizadas a los profesionales del Derecho.
POBLACION:
Se tomara en la presente investigación la opinión de los usuarios de los Registros de
la Propiedad Raíz e Hipotecas que conforman la zona occidental.
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PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
En el Derecho Romano, antes de Justiniano, los Recursos como medios impugnativos,
no tuvieron la importancia que ahora tienen, ya que los existentes en esa época en
cierto punto eran inoperantes, debido a que los Magistrados gozaban de autoridad
soberana por virtud de su jurisdicción, además no existían instancias que
correspondiera con mayor jerarquía, lo que impedía en esa época la aplicación del
Recurso de Apelación, no fue si no hasta los tiempos del imperio, al organizarse los
Tribunales en varias instancias que comenzaron a funcionar durante el gobierno de
Augusto, siendo desde esa época el Recurso de apelación el medio impugnativo que
se admite contra las resoluciones definitivas. el primer antecedente histórico de la
Institución inmobiliaria registral fue la constituida por la Notaria de Hipotecas,
regulada en el Código Civil Salvadoreño promulgado en 1860, esta institución no fue
una oficina de Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, si no que esta se
encargaba de patrocinar seguridad Jurídica a los gravámenes hipotecarios , por
efecto de su inscripción en las mismas. El primer intento de crear el Registro de la
Propiedad, fue la Ley Hipotecaria, promulgada el 11 de Marzo de 1873, la cual no tuvo
aplicación practica, la segunda Ley Hipotecaria de 1881 Instituyo el REGISTRO DE
LA PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECAS, y la ley promulgada el 14 de Mayo de 1897
contenía la adaptación de un reglamento con la disposición de incorporar en un futuro
ese estatuto especial al Código Civil, y es así como en los artículos 651 al 744 del
código civil de 1860 queda incorporada dicha Ley, y fue desde su creación que el
Registro Inmobiliario ha realizado la función de legalizar a través de su inscripción el
derecho de dominio de los bienes inmuebles, bajo el sistema de inscripción de folio
personal, el 29 de Abril de 1976, se promulga la LEY DE LA DIRECCION GENERAL
DE REGISTROS, constituida por cuarenta y cinco artículos, concediendo así
atribuciones a los registradores y constituyendo los directores de dicha institución, en
1986 se promulgo la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas, mediante el cual se inicio un proceso en el sistema de inscripción,
adoptando el sistema de Folio Real, dando como resultado la inscripción bajo el
numero de matricula por inmueble y no por titular como lo establecía el sistema de
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folio personal. Y en el mes de Abril de 1986 se promulga el Reglamento de la Ley,
antes mencionada, constituido este por 125 artículos, en la cual se otorgan las
atribuciones a los Registradores en el momento de calificar un documento, aplicando
estos los principios regístrales contemplados en el mismo reglamento, es decir
otorgándole la facultad de inscribir, denegar u observar los documentos sujetos a
inscripción , siendo inscribibles los documentos que reúnan todos los requisitos de
fondo y forma establecidos en las Leyes, siendo además necesario la regulación de
los recursos en materia Registral .por lo tanto nuestro tema se basa precisamente en
los Recursos Regístrales como medio de impugnación ante las resoluciones emitidas
por los Registradores, siendo el de mayor uso el Recurso de Apelación, el cual se
encuentra contemplado en los artículos 20 y siguientes de la Ley de la Dirección
General de Registros y artículos 85 y siguientes del Reglamento de la Ley de
Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e hipotecas. Siendo incorporados
como innovación los Recursos de revisión y revocatoria regulados estos en la “LEY
DE PROCEDIMIENTOS UNIFORMES PARA LA PRESENTACION, TRAMITE Y
REGISTRO O DEPOSITO DE INSTRUMENTOS EN LOS REGISTROS DE LA
PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECAS, SOCIAL DE INMUEBLES, DE COMERCIO Y DE
PROPIEDAD INTELECTUAL”
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CAPITULO I Es conveniente hacer un breve análisis de los que ha sido la legislación salvadoreña
en materia de recursos regístrales y para ello se necesita referirnos al origen y
evolución de estos, ya que son necesarios en cualquier tipo de sociedad y en
cualquier sistema de organización jurisdiccional, la existencia de la tutela revisaba.
La historia nos muestra que entre los egipcios había jerarquía judicial y recursos,
existiendo un órgano superior formado por treinta miembros elegidos por las ciudades
de Menfis, Tebas y Heliopolis. En Esparta y Atenas los ciudadanos podían apelar, a la
asamblea del pueblo, de las sentencias de los tribunales. En Roma, en donde
comienza toda historia científica de las instituciones jurídicas , la evolución de nuestros
institutos pasa por diversas etapas, existiendo el restitutio in integrum que era
beneficio extraordinario y mediante el cual la persona que había sufrido un daño en
un acto o contrato, obtenía la reintegración o reposición de las cosas en el estado
que tenían antes del daño o perjuicio, pero la verdadera apelación nace realmente en
el imperio, era una provocatio no ad populum, es decir que se recurría no ante el
pueblo, sino ante el Emperador, en nombre de quien se dictaba la justicia por los
funcionarios, quien en ese caso le devolvían la jurisdicción, lo que constituía el efecto
esencial de la apelación que conocemos como efecto devolutivo. Es conveniente para
un mejoramiento sobre el área Registral, impulsar la enseñanza de los recursos como
un medio idóneo para una difusión efectiva a futuro teniendo mayor conocimiento, esto
en la materia registral dando comienzo en la población a una tarea de aprendizaje y
difusión que trascienda los limites de nuestros propios registros. Siendo que nuestro
mundo ha entrado en una etapa de su historia que se caracteriza esencialmente entre
otras cosas, por una revolución de la información y de las tecnologías de la
comunicación, constituye el área del derecho en materia registral, enfrentarse con las
repercusiones y consecuencias del proceso de inscripción frente a las resoluciones que
surgen en aquellos casos en que por adolecer de algún requisito formal es observada o
denegada su inscripción en los registros. Los medios impugnativos en materia registral
se regulan por principios idénticos a los de los derechos procesales, sin perjuicio de
tomar en cuenta algunas especialidades que reclama el derecho sustantivo, pero que
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por su escaso número no llega a alterar las reglas generales. El presente trabajo de
investigación lleva implícito el objetivo de informar al usuario específicamente el del
área registral una teoría general que sirva a la unificación de los procedimientos de los
recursos regístrales, ya que resulta imperiosa la necesidad de que los ciudadanos estén
informados y adquieran los conocimientos en cuanto a la interposición de los mismos,
procurando que esto sirva para una forma inmediata y así para mejorar el acceso a la
justicia en nuestro país. El enfoque comparativo de las vías impugnativas, no tiene otra
pretensión que la de facilitar el estudio del procedimiento administrativo registral, que
permite cada vez más, el aprovechamiento de una doctrina y jurisprudencia, ya que
buscamos el mejoramiento del sistema de los recursos ante todo porque en ellos se
encuentra las garantías de los derechos consagrado en nuestra carta magna y luego
por que el derecho procesal constituye uno de los instrumentos que se encuentran al
servicio de los ciudadanos que cada vez sentimos la imperiosa necesidad de que estos
deben ser una herramienta necesaria e indispensable. Con la presente investigación se
pretende formar y dar a conocer los medio impugnativos que indican la acción que
concede la ley al interesado en los procedimientos para recurrir contra resoluciones
emitidas por los registradores del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la zona
occidental, frente a las resoluciones, que suspendan las inscripciones, o bien deniegue
la misma de instrumentos en el área inmobiliaria; así como la facultad que se da a los
litigantes pues competes a estos, cuando son apoderados de una persona que se
siente agraviada, el pedir la enmienda de una resolución que emite el registrador al
llevar a cabo la calificación de un instrumento.-En virtud de que nuestro tiempo se ha
caracterizado por el reclamo de urgentes reformas a graves problemas y por la
exigencia de importantes y rápidas transformaciones de fenómenos sociales,
económicos, políticos y culturales, que naturalmente se reflejan en el ámbito del
derecho pues en el plano jurídico, lo constituye, la dimensión primero constitucional y
luego registral; así resulta de interés analizar, primero los principios y garantías
constitucionales del proceso en cuanto a la interposición de los recursos se refiere.
Frente a ese afán, aparece como contrapartida de esos derechos que allí están en
juego, la necesidad de garantías. esperamos dar a conocer si en materia Registral se
hace uso de los Recursos, y quienes pueden interponerlos, si los titulares de un
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derecho, a través de un Abogado o Notario, amparado en el cuerpo legal de Leyes que
los fundamenta para garantizar la Seguridad Jurídica de los instrumentos a inscribir,
hacen el uso adecuado de los mismos, así mismo conocer las instancias a donde el
usuario debe acudir para recurrir de las observaciones y denegatoria emitida por los
Registradores que considere que le causa agravio. Este problema esta enfocado en la
escasa existencia de los Recursos interpuestos por aquellos que consideran que se les
ha causado un agravio con la resolución emitida.
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CAPITULO II
La ley procesal Salvadoreña, no define lo que es recurso, ni los enumera, y aun mas
lo estudia en diferentes ramas del derecho, al referirnos a estos debemos tomar en
consideración dos definiciones del vocablo RECURSO;
LA PRIMERA DE Eduardo J. Conture, quien lo define así:
“Recurso quiere decir literalmente regreso al punto de partida es un recorrer, correr de
nuevo el camino ya hecho, jurídicamente la palabra denota tanto el recorrido que se
hace nuevamente, mediante otra instancia, como el medio de impugnación por virtud
del cual se recorre el proceso”
LA SEGUNDA DE el Doctor René Padilla y Velasco: quien lo define como:
“La facultad que concede la Ley al interesado en un juicio o en otro procedimiento, para
reclamar contra las resoluciones ora falta de Resolución, o ante la autoridad que las
dicto” ora ante otro superior, para que las enmiende, amplíe, reforme, revoque o anule”.
En el campo jurídico y en especial en lo referido al proceso, los medios impugnativos y
por ende los recursos, aparecen como el lógico correctivo para eliminar los vicios e
irregularidades de los actos, representando un modo de buscar su perfeccionamiento y
en divinita una mayor justicia.
El concepto de impugnación no es exclusivo del derecho procesal ya que aparece en
todos sus áreas, por lo que según algunos autores consideran que corresponde a la
teoría general por lo que nace la necesidad de pedir un nuevo juzgamiento de la
situación; aun por el mismo Tribunal o funcionario que dictó la decisión, lo cual fortalece
sin lugar a duda, el sistema judicial y administrativo de nuestro país, permitiendo así
una mayor confianza de los ciudadanos debido a que el objeto que se persigue cuando
alguien recurre de un fallo emitido por alguna autoridad, es que la obligación que se le
ha impuesto mediante ese fallo le sea quitado a través del uso de las herramientas
legales que de Ley le permite, a efecto de que se subsanen los vicios o irregularidades
que se cometieron u omitieron logrando así que las resoluciones emitidas sean
nuevamente examinadas por la instancia que las dicto u otra superior, a efecto de
garantizar una justa aplicación del derecho; dentro de todos los procesos ya sean
Judiciales o administrativos los recursos constituyen un derecho individual para
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reclamar contra los mencionados vicios del proceso en busca de su perfeccionamiento
y de la obtención de sus fines, los cuales son los de satisfacer las pretensiones.- La
revisibilidad anteriormente mencionada es de vital importancia ya que de no existir un
limite y haber inconformidad en los resoluciones, la persona afectada podría continuar
pidiendo un nuevo juzgamiento o revisión de lo resuelto todas las veces que quisiera
por lo tanto ese limite permite que los actos queden firmes e inamovibles, ya que de lo
contrario va en detrimento de la Justicia, por esa razón en la legislación Salvadoreña
ahora únicamente existe la primera y segunda Instancia siendo el objeto de los recursos
la resolución dictada por el titular de la función Registral y el fin es la revocación,
modificación de la resolución.
En cuanto a la naturaleza Jurídica de las resoluciones sujetas a recurso, no ha podido
establecerse doctrinariamente un criterio unánime, pues la teoría sostenida por
Calamandrei y Versalli, establece que la resolución sujeta a recursos es un acto
jurídico sujeto a condición suspensiva, cuyos efectos por tanto están en suspenso hasta
la verificación de un determinado hacho como los es la falta de interposición del
recurso, contra esta teoría se puede decir que la sentencia tiene eficacia desde el
nombramientos en que se emite.
LEY DE LA DIRECCION GENERAL DE REGISTROS
El Registrador de la Propiedad está facultado por la Ley: a) inscribir, b) denegar la
inscripción, y c) suspender el acto de inscripción, cuando el documento adolece de
error de fondo o de forma y es aquí donde se establece el procedimiento que debe
seguir toda persona que se vea afectada por la resolución pronunciada por un
Registrador, no obstante, se puede observar que la resolución de la que se habla se le
notifica al interesado mediante el tablero registral en el que se fija la resolución
pronunciada, es decir, que esta forma de notificación es hasta cierto punto, insegura
para el afectado, ya que no se hace de una forma personalizada como por ejemplo en
los Tribunales.
La doctrina y las Leyes secundaria en el área registral, clasifican al interesado de la
siguiente manera: a) Doctrinalmente el adquiriente a favor de quién se constituye el
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derecho, b) Legalmente al titular del derecho cuya inscripción se pretende o derive de
él, y c) por presunción el notario ante quién se realizo el instrumento, pero para el solo
efecto de interponer los recursos a que se refiere el capitulo en mención.
Una denegativa de inscripción, es aquella en la que un Registrador es del criterio que
después de haber calificado un instrumento, este no puede ser inscrito en el Registro
por no cumplir con todos los requisitos de fondo o de forma para ello.
Cuando ese es el caso, la Ley le permite al titular de un derecho que considere que la
resolución que deniega la inscripción es nociva a sus intereses, recurra de la misma,
estableciendo éste artículo el procedimiento a seguir en caso de que se interponga
recurso alguno ante la Dirección General de Registros, debiendo presentarlo al
Registrador que denegó la inscripción. Hasta este punto, todo es entendible, el único
problema que se observa en este artículo es que no se da a conocer el nombre del
recurso que se puede interponer, ya que únicamente dice que el interesado puede
recurrir ante la Dirección General de Registros, Se puede apreciar que la única
obligación del Registrador, cuando una persona recurre de una resolución que haya
emitido, es remitir el escrito y el documento que motiva el recurso a la Dirección
General de Registros, ya que es ésta Dirección la que se encargará de resolver el
recurso interpuesto, debiendo atender para ello los plazos ya establecidos por la Ley
para emitir la resolución respectiva, cabe hacer mención que dichos plazos rara vez, si
acaso se cumplen, ya que es grande el cúmulo de trabajo que esta tiene, y por ser solo
la dirección General la que resuelve todos los recursos que se interponen ante todos los
Registros de la Propiedad del país. Si se interpone el recurso al que se ha hecho
referencia anteriormente dentro del término legal establecido, por la denegativa de la
inscripción, el asiento de presentación que se le ha asignado al documento no se
pierde, éste se conserva; hasta que se emite el fallo de dicho recurso, pero si no se
interpone el recurso, el asiento de presentación se cancela de pleno derecho.
Ante esta situación podemos hacer la siguiente observación: sabemos que en el
Registro de la Propiedad, todo es a instancia de parte, es decir, que si queremos que se
nos inscriba un instrumento, tenemos que pedírselo al Registrador de la Propiedad,
pero hay una excepción a ello, y es cuando la parte interesada no hace uso del recurso
y se deja transcurrir el término de Ley, entonces la presentación caduca y el Registrador
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lo hace de oficio, el plazo que tiene la Dirección General de Registros para resolver el
recurso que se interpone, aparece establecido en la Ley de la Dirección General de
Registro, así como en el Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la
Propiedad Raíz e Hipotecas, además que la resolución que se pronuncie la Dirección
General admite solo el recurso de responsabilidad. Cabe hacer mención que de este
recurso de responsabilidad al que se alude, no se da mayor explicación, ya que
únicamente se menciona en este cuerpo legal, pero no se da a conocer el
procedimiento a seguir para saber cual es el plazo para interponerlo o ante quien se
interpone, o quien se encargará de resolverlo, para conocimiento de los usuarios. Al
decir que de la resolución pronunciada por la Dirección no habrá lugar más recurso que
el de responsabilidad, se puede deducir que administrativamente la Dirección tiene la
última palabra, no obstante ello, se cuenta con otras instancias a las que se puede
acudir en busca de un mejor resultado. Como lo es la Sala de lo contencioso
Administrativo de la Honorable Corte Suprema de Justicia, cuando la resolución de la
Dirección General favorece al interesado, el documento es devuelto a la oficina de
Registro respectivo con un oficio, y se inserta la resolución, que de ser favorable, el
Registrador hará la inscripción, expresando que lo hace en virtud de la resolución
emitida por la Dirección; pero si es desfavorable; igual se devuelve el documento con un
oficio, para que el Registrador cancele el asiento de presentación y entregue el
documento al interesado; esto es lo que se mencionaba unas líneas atrás, que es el
único momento en el que el Registrador utiliza un acto de oficio, al cancelar el asiento
de presentación. Se han agrupado las disposiciones relativas a los recursos que
pueden interponerse contra los resoluciones de los Registradores y que aparecen
consignadas en el Código Civil, y es del caso señalar especialmente la innovación que
se hace en cuanto al recurso que pueden interponer los interesados contra la
denegativa de inscripción de un documento que haga el registrador del Registro de la
Propiedad Raíz e Hipotecas, ahora Centro Nacional del Registro de la Sección de
Occidente. Sucede que en la actualidad pocas veces se hace uso de estos recursos
viéndose el interesado obligado a retirar el documento de la oficina respectiva,
perdiendo así el amparo legal que le da el asiento de presentación, pudiendo contrario
a esto, presentar el escrito en que se interpone el recurso al Registrador que deniega la
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inscripción, ya que la interposición del recuso no afecta la validez del asiento de
presentación del documento. Por otra parte se estima que siendo la Dirección General
de Registro un organismo creado especialmente para conocer de dichos recursos,
estos se resolverán con más prontitud.
A efecto de garantizar el debido proceso al que todas las personas tenemos derecho en
el procedimiento Registral además se establece que dentro de las obligaciones tanto
del Registrador Jefe como del Auxiliar está entre otras, “atender a las personas en las
audiencias que le soliciten”, esto es lo que se conoce como la petición de audiencia;
que una persona cuando se ve afectada por la negativa de un registrador a inscribir su
documento; le solicita para tratar por ese medio de lograr que éste le sea inscrito, es
decir, que se le puede considerar un verdadero recurso, por los resultados que se
pueden obtener al ponerlo en práctica, aunque en la ley no aparezca como tal. Es la
petición manifiesta en forma tacita o expresa, que obliga al Registro a ordenar,
suspender, denegar la inscripción de los instrumentos que ante sus oficios se
presentan. El procedimiento registral se inicia a instancia de parte, con la sola petición
de inscripción basta al interesado producir el impulso, siendo el procedimiento
automático. No se necesita nueva gestión para que el Registrador ordene, suspenda o
deniegue la inscripción. Por lo que siendo el Registro una institución puesta al servicio
de los particulares son éstos, quienes, si desean ser protegidos en sus derechos
pueden acudir, acogiéndose o no a sus efectos. Este principio se basa en que la fecha
de presentación fija la preferencia de los derechos para terceros, así como el despacho
de los instrumentos al hablar de prioridad debe entenderse la presentación de los
mismos. al hablar de prioridad cabe distinguir dos aspectos, uno material y otro formal,
conforme al primero, que también es llamado sustantivo el principio de prioridad fija la
preferencia de los derechos por la concurrencia a tiempo en el Registro, de conformidad
con el apotegma jurídico: Prior tempore Potior Jure (Primero en tiempo mejor en
derecho).Este principio como consecuencia, obliga a ordenar los derechos
sometiéndolos a un orden de prelación regidos por la cronológica entrada de los
instrumentos, si los derechos son coexistentes, pero si son excluyentes, es decir, si no
pueden coexistir sobre un mismo inmueble o derecho real, el que fuere presentado
primero será inscribible, quedando excluido posterior. En el aspecto formal este
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principio impone al Registrador la obligación de despachar los títulos preferentes a un
inmueble o derecho real en el orden cronológico presentado, esto hace que el título
primeramente presentado sea calificado e inscrito, debe de contener la determinación
exacta del inmueble, derechos reales, y su titular, condiciona los efectos jurídicos de la
inscripción o sea su validez, presumiéndose exactitud d contenido con suficiente fuerza
probatoria mientras no se demuestre que la realidad jurídica extra registral no está de
acuerdo con el contenido del registro. Es así como la falta de determinación da lugar a
una sanción o sea la nulidad de la inscripción y como consecuencia su cancelación si
resulta una inseguridad absoluta. Y así procede la inscripción a favor del adquiriente,
siempre que el tradente aparezca como titular conforme a antecedente registral.
Conforme este principio, para inscribir un instrumento es indispensable que la persona
aparezca como titular en el Registro, de ello se deduce que los asientos del registro
sean continuos, derivados uno del otro, y que cada acto registral se manifieste por su
correspondiente asiento. Así se concluye que para poder inscribir un instrumento a
favor del adquiriente es necesaria la inscripción previa a favor de quien se deriva el
derecho. bien puede una persona disponer aún no siendo titular registral, pero es
indispensable que si lo sea al momento de practicarse la inscripción a favor del
adquiriente son registrables los instrumentos que conforme a su naturaleza reúnen las
formalidades y requisitos que las leyes exigen conforme a este principio el registro solo
debe dar cabida para su inscripción a los títulos que sean válidos y perfectos y rechazar
los que sean defectuosos y los que aún siendo validos contienen derechos que por su
naturaleza no sean registrables para que este principio tenga plena eficacia la ley le
concede al registrador la función calificadora, que es el examen que el registrador hace
e los títulos presentados al registro para su inscripción, dicha función calificadora es un
acto de jurisdicción voluntaria y limita a sus efectos a ordenar, suspender o denegar la
inscripción conforme a esta función, el Registrador debe entrar a examinar las formas
extrínsecas de los instrumentos, la capacidad de los otorgantes y otras causas legales
distintas a los expresados, por lo que de los mismos instrumentos resulta esta función
permite al registrador actuar con cierta facultad discrecional de apreciación para
ordenar la inscripción de documentos sin incurrir en responsabilidades, facultad de
dichas personas se abstienen a ejercer en forma amplia por temor a ello; la función de
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calificar el documento lo hace el funcionario respectivo a la hora de estudiarlo y analizar
si es procedente su inscripción o no. Esta disposición está íntimamente relacionada con
los artículos 44, 11 y 12 de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad
Raíz e Hipotecas.
El Registro da publicidad de los documentos con la exhibición de los asientos y
documentos presentados, de certificaciones, ya sean literales o extractadas, de
carencia de bienes, del libro e asiento y de informes rendidos a las autoridades. Esta
disposición esta en relación con lo que se establece en los artículos 680, 681 y 683 del
Código Civil.
Esto es de gran beneficio para una persona que quiere realizar algún contrato que
tenga como fin la población de algún bien inmueble, aunque no es del todo seguro, no
por la información que brinda el Registro de la Propiedad, sino debido a que en muchas
ocasiones las personas que han celebrado algún contrato, como por ejemplo de
compraventa, no han presentado el respectivo instrumento al Registro para su debida
inscripción, por lo que al solicitar la información respectiva, esta podría no ser correcta.
El Registro de la Propiedad es público y eso puede ser consultado por cualquier
persona que así lo desee, ateniéndose a la forma de consultar que la Dirección General
determine.
Esa forma podría ser que la información que se encuentra en los libros no puede ser
sacada, es decir, el libro literalmente hablando no puede ser sacado del Registro, para
su estudio o verificación por alguna persona particular, pero si puede ser consultado por
el que quiera, dentro del edificio del Registro.
Todo Registrador de la Propiedad esta facultado para calificar un documento que se
presente al Registro para su inscripción, dentro de esa calificación, puede ser que el
criterio de un Registrador Auxiliar sea el de no inscribir un documento por no cumplir
con los requisitos de ley; si ese fuera el caso el interesado puede pedir al Registrador
Jefe que se resuelva la divergencia de criterios surgido; cuando sucede esto, el
Registrador Jefe valora el criterio del Auxiliar que ha ordenado no inscribir el
documento, pero en este caso el Registrado Jefe impone su criterio, es decir, si su
criterio es, a diferencia del Auxiliar, el de inscribir, el documento se inscribe, no obstante
el Auxiliar haya dicho lo contrario.
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El Registrador esta obligado por ministerio de ley a emitir su resolución por escrito,
dentro del término establecido de cinco días hábiles siguientes a la fecha en que recibió
el documento, si no hubiera resolución en el trámite se puede presentar escrito
solicitándolo, pues una de sus funciones es la de calificar todo documento presentado
que se requiera sea inscrito
No siempre el criterio del Registrador será el mismo del Auxiliar, ya que como se puede
observar se está hablando de criterios, obviamente basados en lo que la ley establece
para el caso.
A efecto de solventar el problema que tiene titular del derecho presenta un documento y
existe divergencia de criterios entre el Auxiliar y el Registrado Jefe, se llama al
interesado al Registrador Auxiliar y el Registrador Jefe conversa con ellos, para conocer
cual es la razón de no inscribir el documento, y si el documento llena los requisitos de
ley según su criterio, ordenará inscribir bajo su responsabilidad, firmándolo y sellándolo,
situación que se hará constar en el auto de inscripción,
cuando el Registrado deniegue una inscripción no se limitara únicamente a expresar
que la deniega, la ley lo obliga a expresar las razones en las que se funda para
denegarla, y que esa resolución sea notificada el interesado, quien si no está conforme
con la resolución de Registrador, puede incurrir ante la Dirección General de Registros,
expresando obviamente sus razones de hecho y derecho, por las que considera que su
documento deber ser inscrito, debiendo observar para dicho recursos los plazos que le
establece la ley misma, ya que de no tomarlos en cuenta podría declararse sin lugar su
recurso por extemporáneo, es claro al establecer el plazo que el interesado tiene para
interponer el recurso por l a denegatoria de inscripción; no obstante a ello, existe un
claro contraste con lo establecido en la Ley de la Dirección General de Registros en su
articulo 22, ya que el plazo que ahí establece es de 30 días y no de 15 para recurrir de
la denegativa. Esta disposición le da la facultad al que se siente agraviado por el
resultado de una resolución de poder recurrir ante una instancia superior, por considerar
que dicha resolución le produce perjuicio o gravamen a sus intereses. Esperando se
haga una revisión de los documentos presentados para que se confirme, o deniegue la
inscripción. Así mismo se expresan las formalidades con las que debe de interponerse
el escrito para recurrir de la denegatoria de inscripción, se establece la obligación del
18
Registrador después de haber recibido el escrito de remitir la documentación
correspondiente, es decir el escrito junto con el documento que se ha denegado su
inscripción, en el plazo de tres días a la Dirección General de Registros, cuando exista
un recurso por una denegatoria de inscripción. claramente se expresan en el cuerpo de
leyes Regístrales, las garantía que se tienen si se interpone el recurso mencionado y
específicamente en el articulo 88, siendo ésta que el asiento de presentación que se le
ha asignado al documento no se ve afectado, o sea que no se pierde; pero si no se
devolverá el documento al interesado, es decir, si no se hace nada dentro de treinta
días, que es el plazo para recurrir, todo vuelve al estado en que se encontraba antes de
la presentación del documento para la inscripción.
Esta disposición expone que la tramitación del recuro se hará de acuerdo a lo que se
establece la Ley de la Dirección General de Registros, por lo que aparentemente se
estaría contradiciendo, ya que si ésta ley establece el procedimiento para que una
persona que se considere agraviada por una resolución recurra a la misma, no habría
razón para decir que la tramitación del recurso lo establecerá otra ley.
Después de resuelto el recurso que se ha interpuesto y cuando la resolución de la
Dirección General favorece al interesado, el documento se devuelve a la oficina del
Registro respectivo con un oficio, transcribiendo la resolución, que de ser favorable, el
Registrador hará la inscripción, expresando que lo hace en virtud de la resolución
emitida por la Dirección; pero si es desfavorable, igual se devuelve el documento, para
que el Registrado cancele el asiento de presentación y entregue el documento al
interesado; esto es lo que se mencionaba una línea atrás, que es el único momento en
el que el Registrador realiza un acto de oficio, al cancelar el asiento de presentación.
Esta disposición tiene el mismo contenido que el artículo 26 y siguientes de la ley de la
Dirección General de Registros, al expresar el procedimiento que sigue la Dirección
General al resolver un recurso. Y se establece claramente la responsabilidad que el
Registrador tiene cuando causare daños o perjuicios a los interesados, por sus actos. Y
de aquí se puede deducir que el interesado cuenta con el recurso de responsabilidad
para que se le pueda indemnizar por los daños que se le ocasionaren debido a su
negligencia o malicia. Esto también deja entrever que si el Registrador causare daños y
perjuicios a los interesados, sin que hayan sido ocasionados por negligencia o malicia,
19
no será responsable por ello. “ LA LEY DE PROCEDIMIENTOS UNIFORMES PARA
LA PRESENTACION TRAMITE Y REGISTRO O DEPOSITO DE INSTRUMENTOS EN
LOS REGISTROS DE LA PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECAS, SOCIAL DE
INMUEBLES, DE COMERCIO Y DE PROPIEDAD INTELECTUAL” tiene por objeto
regular y uniformar los procedimientos que serán utilizados por los distintos Registros
que administra el Centro Nacional de Registros, para la presentación, tramite, registro,
depósito y retiro de documentos sujetos a inscripción o depósito en tales dependencias.
La calificación que sobre la legalidad de los documentos hagan los registradores estará
limitada a los siguientes efectos: a) Ordenar su inscripción, b) Observar los vicios,
errores, inexactitudes u omisiones de los que adolezcan, o c) denegar su inscripción. Se
establece además la manera diferente, el plazo que el interesado tiene que recurrir,
describiendo específicamente que de la resolución emitida por el Registrador, puede
interponer recurso revisión, y de revocatoria el primero ante el Registrador que
pronuncio la resolución; debiendo exponer las causas que motivan el recurso, es decir,
debe establecer las razones de hecho y de derecho en las que se fundamenta para
recurrir de la resolución emitida por el Registrador. Mientras que el segundo deberá
interponerse únicamente al hacer uso del primero, y ante el Registrador jefe de la
oficina Registral correspondiente, ya que se puede observar que además se señala el
procedimiento que debe seguirse para la resolución de dicho recurso, el cual es el
siguiente:
RECURSO DE REVISION, este se interpone ante el registrador que tuvo a su cargo
de calificar el instrumento, el cual fue observado en una forma unánime, y dicha
resolución deberá se notificada, en un plano no mayor a tres días hábiles, para que el
interesado presente el recurso correspondiente, en la Unidad de Notificaciones que
para tal efecto tienen todas la oficinas del Centro Nacional de Registros, quienes con
solo la vista del escrito de interposición de recursos, la admitirán, señalando día y
hora para celebrar la audiencia verbal de dicho recurso, en este tipo de alzada, pueden
presentarse cualquier tipo de pruebas que ayuden a aclarar las dudas que puedan
provocar inseguridad jurídica, haciendo uso también de los técnicos catastrales, ya que
hay una integración institucional, tanto el lo jurídico como en lo físico, así podrán
20
ilustrarse las partes y el interesado podrá alegar su derecho, de la cual se levanta un
acta en la que consta el resultado de la audiencia. En esta misma audiencia de no
estar conforme el recurrente puede verbalmente interponer el recurso de revocatoria
para ante el Registrador Jefe, o bien se le dará copia de dicha audiencia y se tendrá
por legalmente notificado corriendo desde ese momento el plazo de tres días para la
interposición del recurso de Revocatoria, el cual una vez efectuada su interposición,
será el Registrador Jefe quien mandará a oír a las partes, señalando día y hora para la
celebración verbal de la audiencia del recurso de Revocatoria, en la cual estar
presentes el Registrador que conoció en el recurso de revisión y la parte apelante, a
quienes les concederá la palabra para escuchar sus alegatos, se levantara un acta de
dicha audiencia y presentes o no, dentro del octavo día el Registrador Jefe emitirá su
resolución, en la cual puede resolver favorable al recurrente o bien confirmara la
resolución del Registrador Auxiliar, en ambos casos este remitirá el documento al
Registrador que calificó, con la resolución insertada en la cual o bien ordenará su
inscripción o confirmara la resolución, para que si quiere el interesado subsane la
observación, cabe mencionar que el termino establecido en la ley para subsanar las
observaciones es de treinta y días, plazo que se suspende con la sola interposición del
Recurso de Revisión, y continua en caso de no haber interpuesto el recurso de
Revocatoria, lo cual provocará automáticamente el vencimiento de los treinta y días,
siendo así sancionado el interesado en cuanto a que se ordenará la Denegatoria de
inscripción por no haber subsanado la observación en el plazo establecido en la ley,
antes mencionada, se hace referencia al recurso de apelación que se puede interponer
por la resolución que deniegue la inscripción de un documento, pudiéndose observar
que se hace una variación en el plazo para interponer dicho recurso, ya que se reduce
a tres días, contrario a lo establecido tanto el la Ley de Reestructuración del Registro de
la Propiedad Raíz e Hipotecas y la Ley de la Dirección General de Registros, en el que
se establecen quince y treinta días respectivamente en cada ley, por lo que al parecer
existe una contradicción en lo que se dice en este articulo y al establecer que se seguirá
el tramite señalado en el capitulo IV de la Ley de la Dirección General de Registros,
pues en dicha ley el plazo para interponer el recurso de apelación es de treinta días a
diferencia de los tres que se señala en esta ley.
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Lo expuesto en el articulo anterior deja ver que una vez interpuesto el recurso de
revocatoria, el recurso de revisión y el recurso de apelación, se habrá agotado la vía
administrativa, por lo que se podrá hacer uso de la vía contenciosa administrativa, ante
la sala de lo Contencioso Administrativo. Lo cual demostramos con algunas de las
sentencias emitidas por la Sala de lo Contencioso Administrativo de la Corte Suprema
de Justicia, declarando ilegales las actuaciones de los Registradores del Centro
Nacional de Registros y del Director Ejecutivo del Centro Nacional de Registros, vale
mencionar que también se han declarado legales algunas actuaciones o resoluciones
de los Registradores.
22
BIBLIOGRAFIA
• REFERENCIA BIBLIOGRAFICA:
* Ley de la Dirección General de Registros, hoy Centro Nacional de
Registros
* Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas
* Reglamento del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.
* Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad
Raíz e Hipotecas.
* Ley de Procedimientos Uniformes para la Presentación, Trámite y Registro
o Depósito de Instrumentos en los Registros de la Propiedad Raíz e
Hipotecas, Social de Inmuebles de Comercio y Propiedad Intelectual y
Leyes Afines.
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CONCLUSIÓN
Después de haber concluido la presente monografía basada en la problemática
que se presenta en el área registral, acerca de la inscripción de los documentos
que se refieren a los bienes inmuebles, observamos que los recursos constituyen
un derecho individual del usuario para reclamar contra los mencionados vicios
del proceso en busca de su perfeccionamiento y de la obtención de sus fines.
Los recursos vienen a ser medios impugnativos que resuelven las discordias
entre las partes (usuario y registrador) las cuales son producto del no
cumplimiento de los requisitos formales d fondo y de forma que establece la ley.
Se esperará la calificación que los registradores emitirán será de ordenar su
inscripción, observar los vicios, errores u omisiones de lo que se adolezca, o
denegar su inscripción. Por tanto se espera que la modernización del sistema
sea del conocimiento del usuario y que venga a satisfacer los vacíos legales que
con anterioridad se planteaban.
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Nombre: LEY DE REESTRUCTURACION DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAIZ E
HIPOTECAS
Materia: Derecho Registral Categoría: Derecho Registral
Origen: MINISTERIO DE JUSTICIA Estado: VIGENTE
Naturaleza : Decreto Legislativo
Nº: 292 Fecha:13/02/86
D. Oficial: 40 Tomo: 290 Publicación DO: 28/02/1986
Reformas: S/R
Comentarios:
______________________________________________________________________
________
Contenido;
LEY DE REESTRUCTURACION DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECAS
DECRETO Nº 292.
LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPUBLICA DE EL SALVADOR,
CONSIDERANDO:
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I.- Que el sistema registral en su rama inmobiliaria ha dejado de cumplir con sus objetivos, pues el
régimen jurídico que lo estructura no satisface las necesidades actuales, razón por la cual es imperativo
realizar los cambios tendientes a la implantación de un sistema acorde con las exigencias del presente;
II.- Que es preciso facultar ampliamente al Organo Ejecutivo en el Ramo de Justicia a fin de que efectúe,
gradualmente las modificaciones necesarias para el cambio.
POR TANTO,
en uso de sus facultades constitucionales y a iniciativa del Presidente de la República por medio del
Ministro de Justicia.
DECRETA la siguiente:
LEY DE REESTRUCTURACION DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECAS
OBJETO DE LA LEY
Art. 1.- La presente ley tiene por objeto regular el registro de los bienes inmuebles y el de los negocios
jurídicos que los afecten, aprovechando las técnicas modernas para la conservación y resguardo de la
inforrnación.
DE LA ORGANIZACION DEL REGISTRO
Art. 2.- El Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, como institución estatal es uno.
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Administrativamente depende del Ministerio de Justicia, siendo el Director General de Registros, el Jefe
de la Institución.
Habrá en cada uno de los departamentos en que está dividido el territorio nacional, una oficina Registral a
cargo de un Registrador Jefe. Estas oficinas dependerán directamente de la Dirección General de
Registros.
Los límites jurisdiccionales de cada oficina, salvo las excepciones que contempla esta ley y su
reglamento, serán los mismos del respectivo departamento o departamentos que comprenda.
El Organo Ejecutivo en el Ramo de Justicia, a propuesta de la Dirección General de Registros, queda
facultado para formar secciones de dos o más departamentos, según conviniere a la prestación de un
buen servicio.
Además de lo prescrito en los anteriores incisos, el Reglamento establecerá la organización del Registro
de la Propiedad Raíz e Hipotecas.
DEL REGISTRADOR JEFE
Art. 3.- El Registrador Jefe de cada oficina de Registro será nornbrado por el Organo Ejecutivo en el
Ramo de Justicia, a propuesta de la Dirección General de Registros, para ser Registrador Jefe se
requerirá:
1- Ser abogado y Notario de la República, de moralidad y competencia notorias y ciudadano en ejercicio
de sus derechos.
28
2- Tener, como mínimo, tres años en el ejercicio del notariado.
Para ser Registrador Jefe de la oficina de la Primera Sección del Centro se requerirá, además de los
requisitos enumerados en el ordinal primero del inciso anterior, haber desempeñado el cargo de
Registrador durante un período mínimo de 3 años o tener, por lo menos 6 años en el ejercicio del
notariado.
DE LOS REGISTRADORES AUXILIARES
Art. 4.- El Ministerio de Justicia, a propuesta de la Dirección General de Registros, podrá nombrar
Registradores Auxiliares en el número que determine la Ley de Salarios o contratar esta clase de
funcionarios cuando las necesidades lo demanden, a fin de que cooperen con el Registrador Jefe. Las
personas que se designen para ocupar dichas plazas deberán reunir los requisitos que se señalan en los
numerales uno y dos del artículo anterior.
Cuando las necesidades lo demanden, el Ministerio de Justicia podrá disponer que los Registradores
Auxiliares desempeñen su cargo en cualquiera de las otras oficinas del Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas establecidas en la República con el fin indicado en el inciso anterior.
Los Registradores Auxiliares tendrán las mismas facultades en cuanto a la calificación e inscripción de
documentos, así como para extender certificaciones, informes y firmar oficios con los mismos deberes y
responsabilidades establecidos para el Registrador Jefe; los actos en que intervengan surtirá iguales
efectos que los de el Registrador Jefe.
DEL SISTEMA DEL FOLIO REAL
Art. 5.- Adoptándose el Sistema de "folio real" para la inscripción de documentos en el Registro de la
29
Propiedad Raíz e Hipotecas.
Por medio de este sistema, el registro de los instrumentos se realizará en razón de cada inmueble y no
de su propietario, debiendo registrarse en forma unitaria todos los negocios jurídicos que se relacionen
con una determinada finca. Cada inmueble deberá identificarse de manera inequívoca.
DE LA FORMA EN QUE SE HARAN LOS ASIENTOS
Art. 6.- La forma en que se harán los asientos en el folio real, así como los datos que deban contener,
serán establecidos por el Reglamento de esta Ley. Las inscripciones en el folio real podrán efectuarse
con las copias de los instrumentos o bien con un resumen de su contenido. El mismo reglamento indicará
los requisitos que deban reunir los documentos para ser inscritos, sin perjuicio de lo que prescriban otras
leyes.
DE LA MATRICULA DE LOS INMUEBLES
Art. 7.- Cada inmueble tendrá una sola matrícula en el Registro. La matriculación de las fincas que por su
situación pertenecieren a varias jurisdicciones departamentales o seccionales se regulará en el
Reglamento de la presente Ley.
DE LA PRUEBA DE LA INSCRIPCION
Art. 8.- En cada instrumento inscrito se asentará una razón que constituirá las pruebas de su inscripción y
para que surta efectos jurídicos, bastará que sea firmada por el Registrador que autorizó la referida
inscripción, o en su defecto, por el funcionario que designe la Dirección General de Registros.
DE LA CONSERVACION DE LA INFORMACION
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Art. 9.- La información registral se conservará en microfilme. Todos los documentos presentados al
registro para inscripción, deberán microfilmarse a fin de conservar literalmente su contenido.
Cuando una inscripción que haya sido microfilmada, se extraviase o inutilizase por cualquier causa, podrá
el Registrador ordenar su reposición por medio de copias obtenidas del microfilme, las cuales tendrán el
mismo valor que las inscripciones originales.
DEL DIARIO
Art. 10.- En cada Oficina de Registro se podrá llevar un solo Diario para asentar en forma unitaria
cronológica y consecutiva, la recepción de toda clase de documentos, siempre que ello no ocasione
retraso en la prestación de servicios.
Las razones de apertura y de cierre de operaciones del día que se asienten en el Diario serán firmadas
por el Jefe de la Unidad respectiva.
DE LA INSCRIPCION DE LAS DECLARATORIAS DE HEREDERO Y DE LOS TESTAMENTOS
Art. 11.- En el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas se inscribirán las declaratorias de heredero y los
testamentos, únicamente cuando en la sucesión existan derechos reales que recaigan sobre bienes
inmuebles.
DE LA INSCRIPCION DE LAS EJECUTORIAS DE SENTENCIAS
Art. 12.- Se inscribirán en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas las ejecutorias de las sentencias
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en las que se declare la ausencia, la muerte presunta, o se modifique la capacidad civil de las personas,
solamente cuando el afectado por la sentencia, fuere titular de derechos inscritos en ese Registro.
DE LA INSCRIPCION DE PREDIOS PARA VIAS DE USO PUBLICO
Art. 13.- No se inscribirán en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas las vías de ferrocarril, canales,
tranvías, carreteras y calles públicas como tales; pero los predios adquiridos por el Estado o alguna otra
institución de Derecho Público para esos fines, si serán inscribibles en dicho Registro.
DEL VALOR LEGAL DE LAS INSCRIPCIONES EN FOLIO REAL
Art. 14.- Las inscripciones que se efectúen conforme a lo prescrito en la presente Ley, tendrán el mismo
valor legal y producirán los mismos efectos que las inscripciones a que se refiere el artículo 681 del
Código Civil.
DE LA UNIFORMIDAD DE LOS CRITERIOS DE CALIFICACION
Art. 15.- Con el fin de lograr una aplicación uniforme de la Ley, facúltase a la Dirección General de
Registros para emitir lineamientos de carácter general, cuyo contenido será de obligatorio acatamiento
para los registradores en la calificación de casos particulares.
DE LA EXPEDICION DE CERTIFICACIONES POR MEDIO DE MICROFILME
Art. 16.- Se podrá expedir certificación de las inscripciones, utilizando las copias obtenidas del microfilme
de las mismas. Estas certificaciones tendrán el mismo valor legal que el de las expedidas de las
inscripciones originales.
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DE LOS INMUEBLES EN PROCESO DE LOTIFICAClON
Art. 17.- Para facilitar la implantación del sistema de folio real, los propietarios de inmuebles rústicos o
urbanos que estén en proceso de lotificación y que ya hubiesen efectuado desmembraciones al entrar en
vigencia la presente Ley, deberán manifestar en escritura pública y bajo juramento, la extensión
superficial a que hayan quedado reducidos dichos inmuebles. Estas escrituras se presentarán al Registro,
acompañadas de un plano autorizado por los organismos que de conformidad con las regulaciones
legales, deben aprobar las lotificaciones.
La inscripción en el Registro de la escritura a que se refiere el inciso anterior, será requisito indispensable
para efectuar la inscripción de las transacciones posteriores que el propietario realice con el inmueble que
se está lotificando; la extensión superficial así declarada servirá de base para el control de la cabida en la
inscripción de las transacciones antes mencionadas.
Se exceptúan de lo preceptuado en este artículo, las transacciones que se hagan con motivo de la
reforma agraria, así como las adquisiciones que realice el Estado por medio de expropiación.
DEL ARANCEL DEL REGISTRO
Art. 18.- El pago de los derechos registrales se efectuará de conformidad con lo establecido en los
artículos 48, 49 y 50 del Reglamento del Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas promulgado
mediante Decreto Legislativo de fecha 14 de mayo de 1897, publicado en el Diario Oficial del 25 de junio
del mismo año y sus correspondientes reformas, así como lo que dispongan leyes especiales al respecto.
La certificación literal de los documentos registrales no especificados en los artículos relacionados en el
inciso anterior, causará el pago de tres colones de derecho, por documento, más un colón por cada una
de las hojas de que conste la certificación solicitada.
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DE LA IMPLANTACION GRADUAL DEL SISTEMA FOLIO REAL
Art. 19.- La implantación del sistema de folio real dentro de las diversas oficinas del Registro se hará
gradualmente, de acuerdo con las disposiciones obtenidas en el Reglamento de la presente ley. Para tal
efecto señálase un plazo máximo de 6 años contados a partir de la vigencia de esta ley.
FACULTAD DE INCORPORAR CAMBIOS QUE PROPICIEN LA REFORMA
Art. 20.- Facúltase al Organo Ejecutivo en el Ramo de Justicia para que incorpore al sistema registral,
aquellos cambios necesarios orientados a propiciar la reforma, así como lo que permitan los adelantos
tecnológicos, siempre que ello proporcione seguridad Jurídica y dé mayor eficiencia a la prestación de los
servicios registrales.
DE LA VIGENCIA DEL SISTEMA DE FOLIO PERSONAL
Art. 21.- Debido a que la implantación del sistema de folio real se hará gradualmente, el régimen jurídico
establecido para las inscripciones en folio personal, quedará vigente para aquellos documentos que
hubieren de inscribirse en este sistema.
No obstante lo anterior, con el objeto de agilizar las inscripciones, el Organo Ejecutivo en el Ramo de
Justicia, podrá determinar la aplicación parcial de las disposiciones de esta ley en la inscripción de dichos
documentos.
VIGENCIA DE LA LEGISLACION PREEXISTENTE
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Art. 22.- Las disposiciones contenidas en el Código Civil, en el Reglamento del Registro de la Propiedad
Raíz e Hipotecas y demás leyes y reglamentos relacionados con el registro de bienes inmuebles, serán
aplicables al sistema de folio real, en cuanto fuesen compatibles con dicho sistema y no contraríen lo
preceptuado en esta ley.
DEL REGLAMENTO
Art. 23.- El Presidente de la República decretará el correspondiente Reglamento para la aplicación de la
presente ley.
Art. 24.- Derógase el Decreto Legislativo Nº 1874 de fecha 24 de junio de 1955, publicado en el Diario
Oficial Nº 119, Tomo 167, del 28 del mismo mes y año y sus reformas posteriores.
VIGENCIA DE LA LEY
Art. 25.- El presente Decreto entrará en vigencia a partir del día veintiséis de mayo de mil novecientos
ochenta y seis.
DADO EN EL SALON AZUL DEL PALACIO LEGISLATIVO: San Salvador, a los trece días del mes de
febrero de mil novecientos ochenta y seis.
Guillermo Antonio Guevara Lacayo,
Presidente.
Alfonso Arístides Alvarenga,
Vicepresidente.
35
Hugo Roberto Carrillo Corleto,
Vicepresidente.
Macla Judith Romero de Torres,
Secretario .
Carlos Alberto Funes,
Secretario.
Pedro Alberto Hernández Portillo,
Secretario.
José Humberto Posada Sánchez,
Secretario.
Rafael Morán Castaneda,
Secretario .
Rubén Orellana Mendoza,
Secretario
CASA PRESIDENCIAL: San Salvador, a los diecinueve días del mes de febrero de mil novecientos
ochenta y seis.
PUBLIQUESE,
36
JOSE NAPOLEON DUARTE,
Presidente Constitucional de la República.
Julio Alfredo Samayoa h.,
Ministro de Justicia.
D.L. Nº 292, del 13 de febrero de 1986, publicado en el D.O. Nº 40-BIS, Tomo 290, del 28 de febrero de
1986.
37
Ver en tesis impresa
