Universidad Notarial Argentina · SUPERFICIE. PROPIEDAD SEPARADA ARTICULO 2120.- Facultades del ......
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Universidad Notarial Argentina Curso Intensivo GARANTÍAS REALES Prof. Alicia Puerta de Chacón
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Universidad
Notarial
Argentina Curso Intensivo
GARANTÍAS
REALES
Prof. Alicia Puerta
de Chacón
“Se mantienen una
serie de reglas de
extensa tradición
porque constituyen una
plataforma conocida, a partir de
la cual se producen las
mudanzas hacia los nuevos
tiempos” . Dr. Ricardo Lorenzetti
Presentación del Anteproyecto
DUALISMO CLÁSICO Libro Tercero. Derechos Personales
Libro Cuarto. Derechos Reales
Libro Sexto. Disposiciones comunes
MEJORA EL MÉTODO Libro Cuarto. 13 títulos.
Arts. 1882 a 2276.
Reducción de 910 artículos a 394.
Libro primero BIENES (Cosas)
Parte general
Mantiene y amplía el sistema del
“numerus clausus”
ARTÍCULO 1887.- Enumeración. Son
derechos reales en este Código:
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.
Normas estatutarias
Orden público. Protección 3ros
ARTÍCULO 1884.- Estructura. La
regulación de los derechos reales en
cuanto a sus elementos, contenido,
adquisición, constitución, modificación,
transmisión, duración y extinción es
establecida sólo por la ley. Es nula la
configuración de un derecho real no
previsto en la ley, o la modificación de
su estructura.
ARTÍCULO 1882.- Concepto. El derecho real
es el poder jurídico, de estructura legal, que se
ejerce directamente sobre su objeto, en forma
autónoma y que atribuye a su titular las
facultades de persecución y preferencia, y las
demás previstas en este
Código.
ARTÍCULO 1883.- Objeto. El derecho real se
ejerce sobre la totalidad o una parte material de
la cosa que constituye su objeto, por el todo o
por una parte indivisa. El objeto también puede
consistir en un bien taxativamente señalado por
la ley.
HIPOTECA DEL DERECHO DE
SUPERFICIE.
PROPIEDAD SEPARADA ARTICULO 2120.- Facultades del
superficiario. El titular del derecho de
superficie está facultado para constituir
derechos reales de garantía sobre el
derecho de construir, plantar o forestar o
sobre la propiedad superficiaria,
limitados, en ambos casos, al plazo de
duración del derecho de superficie.
El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la
propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente
al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y
gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u
otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de
superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.
HIPOTECA DEL DERECHO DE SUPERFICIE.
PROPIEDAD SEPARADA
ARTICULO 2125.- Efectos de la extinción. Al momento de la
extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del
plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo
lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos
reales o personales impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del
cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos
reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo
continúan gravando separadamente las dos parcelas, como
si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo
del derecho de superficie.
Subsisten también los derechos personales durante el tiempo
establecido.
TÍTULO I De las disposiciones
generales
Adquisición
Transmisión
Extinción
Oponibilidad
Principios comunes
a todos los
derechos
reales
OPONIBILIDAD y no absolutez
ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o
transmisión de derechos reales constituidos de
conformidad a las disposiciones de este Código no
son oponibles a terceros interesados y de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción
registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la
registración es presupuesto necesario y suficiente
para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad
quienes participaron en los actos, ni aquellos que
conocían o debían conocer la existencia del título del
derecho real.
RÉGIMEN ESPECIAL DE LAS GARANTÍAS
TIEMPO COMPARTIDO
ARTICULO 2091.- Requisitos. Los bienes deben estar libres
de gravámenes y restricciones…..El propietario puede
constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la
inscripción de la escritura de afectación, con los efectos
previstos en el artículo 2093.
ARTICULO 2093.- Efectos del instrumento de afectación. La
inscripción del instrumento de afectación en el respectivo
Registro de la Propiedad determina:..b) la oponibilidad de los
derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no
pueden ser alterados o disminuidos por sucesores
particulares o universales, ni por terceros acreedores del
propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de
concurso o quiebra.
RÉGIMEN ESPECIAL DE GARANTÍAS REALES
CEMENTERIO PRIVADO
ARTICULO 2104.- Afectación. El titular de dominio
debe otorgar una escritura de afectación del
inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de
cementerio privado, que se inscribe en el Registro
de la Propiedad Inmueble juntamente con el
reglamento de administración y uso del cementerio.
A partir de su habilitación por parte de la
municipalidad local el cementerio no puede alterar
su destino ni ser gravado con derechos reales de
garantía.
Título XII
Derechos reales de garantía (2184 a 2237 )
HIPOTECA
Inmuebles
Superficie
ANTICRESIS
Cosas
registrables
Usufructo
PRENDA
Muebles, créditos
Muebles
registrables
Capítulo I “Disposiciones comunes” Caracteres, extensión, facultades, responsabilidad propietario no deudor, ejecución, extinción y cancelación.
Cien artículos menos que en el Código Civil
de Vélez
MICROSISTEMAS NORMATIVOS
Ley 24.441 Letra hipotecaria y el
procedimiento especial de ejecución de la
hipoteca.
No recepta el pagaré hipotecario (art.
3202 Cciv.).
Ley 12.962 Prenda con registro y decreto
897/95.
No recepta la Indisponibilidad
voluntaria P-98
¿Se mantienen los caracteres?
CONVENCIONALIDAD (2185)
ACCESORIEDAD (2186)
ESPECIALIDAD
- objeto (2188)
- crédito (2187 y 2189)
INDIVISIBILIDAD (2191)
PUBLICIDAD (1893)
EXTENSIÓN EN CUANTO AL OBJETO
Art. 2192 . Extensión en cuanto al objeto. En la garantía
quedan comprendidos todos los accesorios físicamente
unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas.
Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:
a) los bienes físicamente unidos a la cosa que están
gravados con prenda constituida antes que la hipoteca o
son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el
deudor esté autorizada por un vínculo contractual;
b) los bienes que posteriormente se unen físicamente a la
cosa, si al tiempo de esa unión están gravados con prenda
o son de propiedad de terceros, aun en las
condiciones antes indicadas.
No recepta cosas inmuebles por accesión moral (Art.226)
Accesoriedad de la garantía.
Excepciones…..
Art. 2186. Accesoriedad.- “Los
derechos reales de garantía son
accesorios del crédito que aseguran,
son intransmisibles sin el crédito y se
extinguen con el principal, excepto en
los supuestos legalmente previstos.
La extinción de la garantía por
cualquier causa, incluida la renuncia,
no afecta la existencia del crédito”
NOVACIÓN
¿Reserva o acuerdo novatorio?
Artículo 940. Efectos. La novación
extingue la obligación originaria con sus
accesorios. El acreedor puede impedir la
extinción de las garantías personales o
reales del antiguo crédito mediante
reserva; en tal caso las garantías pasan a
la nueva obligación solo si quien las
constituyó participó en el acuerdo
novatorio.
Paradigma de la reforma
Código para la SEGURIDAD JURÍDICA en las transacciones comerciales
Innovación más importante en materia de garantías
GARANTÍAS DE Hipoteca
MÁXIMO Anticresis
$$$$$$$$$$ Prenda
¿Especialidad del crédito o
Accesoriedad?
Art. 2187. “Créditos garantizables. Se puede
garantizar cualquier crédito, puro y simple, a
plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o
no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito
debe individualizarse adecuadamente a través
de los sujetos, el objeto y su causa, con las
excepciones admitidas por la ley”.
ALTERINI (P.98) ESPECIALIDAD
HIGHTON. ACCESORIEDAD
MONTO = ESPECIALIDAD DE LA GARANTÍA
Una figura polémica del derecho vigente
Las denominadas “garantías abiertas”
Indeterminación de la causa-fuente de la
obligación: contrato
Cláusula genérica “la hipoteca (o prenda) garantizará
todas y cada una de las obligaciones presentes del
deudor, como así las que cualesquiera contraiga en el
futuro por cualquier causa, razón o título”.
No está regulada en el derecho vigente.
Derecho extranjero: “hipoteca de máximo”
Problema: integración del título ejecutivo por medios
extrahipotecarios (certificado contable, notarial, etc.)
Anarquía jurisprudencial ………...
Tesis rígida: es nula. Se debe determinar la causa-
fuente del crédito que debe existir al momento de
constituir la garantía (art.3131 C.Civ.). Impide el
rango de avance.
Tesis amplia: es válida. Identifica los créditos
indeterminados con negocios eventuales (art. 3109).
Determinación del monto y plazo de la garantía.
Tesis intermedia: es válida si además se enuncia la
naturaleza de los negocios cubiertos y resultan de
una relación jurídica preexistente. Tendencia de la
jurisprudencia capitalina (cuentas de gestión, líneas
de crédito rotativas).
Antecedente: Proyecto1998
Artículo 2093 1º parte. Postura Alterini
Especialidad en cuanto al crédito. En la constitución de los derechos reales de garantía debe individualizarse el crédito garantizado, indicándose los sujetos, el objeto y la causa. El monto del capital de la garantía debe estimarse en dinero y puede no coincidir con el del crédito si éste no es dinerario..
Antecedente: Proyecto 1998
Artículo 2093 (2º parte). Postura Alterini
Garantías de máximo: Se considera satisfecho el principio de especialidad en cuanto al crédito si la garantía se constituye en seguridad de créditos indeterminados, sea que su causa exista al tiempo de su constitución o posteriormente, siempre que el instrumento contenga la indicación del monto máximo garantizado en todo concepto, de que la garantía que se constituye es de máximo, y del plazo a que se sujeta, el que no puede exceder de diez (10) años. La garantía subsiste no obstante el vencimiento del plazo en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.
CCCN. ARTÍCULO 2189 1º parte. Postura Highton
Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen.
Una crítica………………. Es la especialidad de la “garantía”
CCCN.ART.2189 (2º parte).
Postura Highton
El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos.
¿ comprende los créditos determinados e indeterminados?
ARTÍCULO 2189 (3º parte).
¿Cómo interpretar el plazo
de la garantía?
El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de DIEZ (10) años, contados desde ese acto..
Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.
“La garantía real de máximo frente al principio de especialidad en el Proyecto de 2012: Propuesta de ajuste de la normativa proyectada”,
en colaboración con BONO, Gustavo, Revista La Ley 2012-E-1233
¿Y los honorarios y gastos?
Artículo 2585. Reserva de gastos. : “Antes
de pagar el crédito que goza de privilegio
especial, del precio del bien sobre el que recae,
se debe reservar los importes
correspondientes a su conservación, custodia,
administración y realización. En todos los
casos, también debe calcularse una cantidad
para atender los gastos y los honorarios
generados por las diligencias y tramitaciones
llevadas a cabo sobre el bien y en interés del
acreedor.
¿Y el título ejecutivo del “crédito”?
¿Certificado de saldo deudor en cta. cte.?
ARTÍCULO 1434.- Garantías de créditos
incorporados Las garantías reales o personales de
cada crédito incorporado se trasladan al saldo de la
cuenta, en tanto el garante haya prestado su previa
aceptación.
ARTÍCULO 1405. Compensación de saldos hasta
su concurrencia, aún de distinta moneda. No hay
novación
ARTÍCULO 1407. Ejecución de saldo. Cierre de la
cuenta y emisión de un título con eficacia ejecutiva
firmado por 2 apoderados mediante escritura pública.
HIPOTECA
ARTÍCULO 2205.- Concepto. La hipoteca es el
derecho real de garantía que recae sobre uno o
más inmuebles individualizados que continúan en
poder del constituyente y que otorga al acreedor,
ante el incumplimiento del deudor, las facultades
de persecución y preferencia para cobrar sobre su
producido el crédito garantizado.
ARTÍCULO 2206.- Legitimación. Pueden
constituir hipoteca los titulares de los derechos
reales de dominio, condominio, propiedad
horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
ARTÍCULO 2207. Hipoteca de parte
indivisa. Un condómino puede hipotecar
la cosa por su parte indivisa. El acreedor
hipotecario puede ejecutar la parte
indivisa sin esperar el resultado de la
partición. Mientras subsista esta
hipoteca, la partición extrajudicial del
condominio es inoponible al acreedor
hipotecario que no presta
consentimiento expreso.
Una solución esperada………
¿Porqué no se aplica la anticresis en
el derecho vigente?
Nula aplicación
Ventajas del fideicomiso de garantía
Pérdida de la posesión del propietario (falta
de explotación económica)
Costos y riegos para el acreedor
Ausencia de control en la amortización del
crédito garantizado (iliquidez)
Subasta: es discutido que el acreedor
anticresista ostente privilegio. Subsiste el
gravamen
No tiene plazo máximo de duración. Afecta la
libre circulación.
CCCN. Anticresis aggiornada
ARTÍCULO 2212.- Concepto. La anticresis es el
derecho real de garantía que recae sobre cosas
registrables individualizadas, cuya posesión se
entrega al acreedor o a un tercero designado por
las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos
para imputarlos a una deuda.
Amplitud objeto: cosas registrales (art.2212)
Legitimación: titulares de dominio,
condominio, prop. H., superficie y usufructo
(art. 2213)
Derecho del acreedor a usar la cosa y
percibir los frutos. Imputación a gastos e
intereses y luego capital (art.2215)
Privilegio (arts. 2197 y 2582)
Deber de conservación. Mandato.
Rendición de cuentas (art. 2216).
Acciones posesorias y reales (arts. 2238,
2248, 2262, 2264). “Necesaria revitalización de la “Anticresis”. Proyecto de Código Civil y de
Comercio de la Nación 2012”, en colaboración con BONO, Gustavo,
Jurisprudencia Argentina 2012-IV-1282.
Plazos
Plazo máximo de duración del derecho. El tiempo de la
anticresis no puede exceder de DIEZ (10) años para cosas
inmuebles y de CINCO (5) años para cosas muebles
registrables. Si el constituyente es el titular de un derecho
real de duración menor, la anticresis se acaba con su
titularidad (art. 2214).
Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la
anticresis se conservan por el término de VEINTE (20) años
para inmuebles y de DIEZ (10) años para muebles
registrables, si antes no se renueva (art. 2218).
Art. 2189: hipótesis de subsistencia de la
garantía para el supuesto de incumplimiento
PRENDA Unificada
ARTÍCULO 2219.- Concepto. La prenda es el derecho real de
garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos
instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de
los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento
público o privado y tradición al acreedor prendario o a un
tercero designado por la partes. Esta prenda se rige por las
disposiciones contenidas en el presente Capítulo.
ARTÍCULO 2222.- Oponibilidad. La prenda no es oponible a
terceros si no consta por instrumento público o privado de
fecha cierta, cualquiera sea la cuantía del cré- dito. El
instrumento debe mencionar el importe del crédito y contener
la designación detallada de los objetos empeñados, su
calidad, peso, medida, descripción de los documentos y
títulos, y demás datos que sirven para individualizarlos.
ARTÍCULO 2232.- Créditos instrumentados. La
prenda de créditos es la que se constituye sobre
cualquier crédito instrumentado que puede ser
cedido. La prenda se constituye aunque el
derecho no se encuentre incorporado a dicho
instrumento y aunque éste no sea necesario para
el ejercicio de los derechos vinculados con el
crédito prendado. Se aplican supletoriamente las
reglas sobre prenda de cosas.
ARTÍCULO 2233.- Constitución. La prenda de
créditos se constituye cuando se notifica la
existencia del contrato al deudor del crédito
prendado
¿Las garantías reales en moneda
extranjera serán inválidas?
ARTÍCULO 765.- Concepto. La obligación
es de dar dinero si el deudor debe cierta
cantidad de moneda, determinada o
determinable, al momento de constitución
de la obligación. Si por el acto por el que
se ha constituido la obligación, se estipuló
dar moneda que no sea de curso legal en
la República, la obligación debe
considerarse como de dar cantidades de
cosas y el deudor podrá liberarse dando el
equivalente en moneda de curso legal, de
conformidad con la cotización oficial.
ARTICULO 766.- Obligación del deudor. El deudor
debe entregar la cantidad correspondiente de la especie
designada.
Supuestos no contemplados o
dudosos…………………………. ARTÍCULO 2º.- Interpretación. La ley
debe ser interpretada teniendo en cuenta sus palabras, sus finalidades, las leyes análogas, las disposiciones que surgen de los tratados sobre derechos humanos, los principios y los valores jurídicos, de modo coherente con todo el ordenamiento.
ARTÍCULO 3º.- Deber de resolver. El
juez debe resolver los asuntos que sean
sometidos a su jurisdicción mediante una
decisión razonable-mente fundada.
MUCHAS GRACIAS POR SU
ATENCIÓN
