Vigencia de la tabla de depreciación Heidecke para el municipio de...

1

Vigencia de la tabla de depreciación Heidecke para

el municipio de Mocoa (Putumayo), en tipologías

populares (26 Julio 2018)

Carlos Noeimar Ordoñez Barrionuevo, Jesús Antonio Victoria Osorio, Edward Victoria Sterling

Putumayo - Mocoa

Universidad Distrital Francisco José de Caldas

Carrera 7 No. 40B - .53

[email protected], [email protected], [email protected]

Resumen- El presente documento es un resumen de la aplicación de la metodología de depreciación elaborada por

Heidecke en el municipio de Mocoa (Putumayo), teniendo como variable principal los diferentes estados de

conservación de las tipologías baja (estrato 2), media (estrato 3) y alta (estrato 4) para vivienda familiar. De esta forma,

se elaboran los presupuestos de costo de reposición a nuevo para las tres (3) tipologías de vivienda propuesta, así como

las reparaciones que se tendrían que llevar a cabo para los diferentes estados de conservación de las viviendas.

Finalmente, se halla el peso (participación) de estas reparaciones con respecto al presupuesto general de CRN y se

compara con el porcentaje elaborado por Heidecke, con el fin de encontrar el grado de incidencia que tiene la

metodología mencionada en el municipio de Mocoa (Putumayo), con las características particulares de ubicación, clima,

humedad, entre otros factores que afectan los materiales de las construcciones.

Palabras Clave- Presupuesto CRN, materiales de construcción, metodología Heidecke, estados de conservación, comparación, vigencia.

I. NOMENCLATURA

CRN = Costo de reposición a Nuevo

CRD = Costos de reposición depreciado

D = Depreciación

K = Coeficiente de Heidecke (porcentaje de depreciación)

C = Coeficiente real (Porcentaje de depreciación)

AIU = Administración, imprevistos y utilidad de un presupuesto de construcción

Vivienda Familiar Tipo = Construcción más frecuente de las viviendas en el municipio.

II. INTRODUCCIÓN

E han elaborado varios estudios en relación con el uso de técnicas, enfoques o metodologías de depreciación para los

distintos tipos de construcciones; entre ellos se pueden destacar los de Ross, Ross-Heidecke, Fitto y Corvini y su

utilización depende de cada caso en particular; es decir, teniendo en cuenta la estructura de la edificación, la denominación

como patrimonio cultural, ubicación en relación con el país, si la construcción se encuentra en terreno rural o urbano, entre

muchas otras características que hacen específica una determinada situación constructiva. Asimismo, estas técnicas en la

mayoría de los casos se encuentran resumidas de forma práctica en tablas de fácil utilización, en las que se tienen en cuenta

primordialmente los componentes relacionados con la edad de la construcción y el estado de conservación. Estos estudios son

el resultado de serias y extensas investigaciones teórico-prácticas, verificaciones de campo y revisión de fórmulas y cálculos

propios de esta materia. No obstante, la técnica de referencia para esta investigación es la propuesta por Heidecke, que utiliza

en la depreciación de construcciones nueve (9) estados de conservación (1, 1.5, 2, 2.5, 3, 3.5, 4, 4.5 y 5) las cuales se definen

posteriormente, así como la edad de dicha construcción.

S

2

III. DESARROLLO DEL ARTÍCULO

A. Definición del problema

Los especialistas en avalúos urbanos son profesionales que deben manejar diversas herramientas técnicas para definir el valor

de una construcción, entre ellas, la metodología de depreciación de Heidecke. Este criterio se utiliza frecuentemente como una

forma para hallar la depreciación en las construcciones, tomando como variable principal el estado de conservación de la

edificación; no obstante, su uso es generalizado, utilizándolo en la mayoría de municipios colombianos, indistintamente de las

particularidades y características propias de la región. Para el caso de esta investigación, se utilizará en edificaciones de la

ciudad de Mocoa (Putumayo). Así las cosas, surge una cuestión a resolver: ¿Es aplicable la metodología de depreciación de

Heidecke en las edificaciones localizadas en el área urbana del municipio de Mocoa?

B. Justificación

Si bien es cierto, la metodología seleccionada como referencia para esta investigación es la que en Colombia

frecuentemente se utiliza para la depreciación de construcciones de tipología familiar (estratos 2, 3 y 4), se pretende verificar

qué tan actual resulta la aplicación de ésta o de otra parte, establecer si en el municipio de Mocoa (Putumayo) está bien utilizar

la tabla (técnica) de Heidecke, dada las condiciones específicas constructivas y con particularidades de ubicación (transporte

de los materiales), clima cálido (ubicándose en el límite superior con temperatura 28 grados centígrados), alta humedad

(afectando la resistencia de los materiales o su vida útil), entre otros factores que inciden de forma directa en la conservación

de las construcciones del municipio.

Los avaluadores son personas expertas en determinar el valor de diversos inmuebles; para el caso de los avaluadores de

inmuebles urbanos, su dictamen pericial es la referencia para muchos negocios o procesos judiciales, por lo que se hace

necesario un alto grado de profesionalismo y experticia que se debe sustentar con técnicas eficientes que disminuyan la

incertidumbre, es por eso, que para esta investigación se quiere verificar si el método de depreciación Heidecke es plenamente

utilizable en la ciudad de Mocoa – Putumayo.

C. Hipótesis

¿Se encuentra vigente el criterio de Heidecke para aplicar la depreciación en las construcciones de vivienda popular en el

municipio de Mocoa (Putumayo)?

D. Objetivos

1) Objetivo general

Determinar si el método de depreciación de Heidecke es utilizable en edificaciones de tipologías populares ubicadas en el área

urbana de la ciudad de Mocoa (Putumayo).

2) Objetivos específicos

a) Definir y categorizar las viviendas Tipo (familiar) para los estratos 2, 3 y 4 en el municipio de Mocoa.

b) Establecer un presupuesto de construcción a nuevo (CRN) para las viviendas familiares Tipo, definidas anteriormente.

c) Encontrar construcciones de vivienda familiar en Mocoa, que se ajusten al presupuesto elaborado, así como viviendas en

diferentes estados de conservación para las tipologías baja, media y alta.

d) Aplicar el criterio Heidecke a los tres (3) presupuestos Tipo y a los presupuestos de los veintiún (21) estados de

conservación.

e) Calcular la depreciación teórica de Heidecke (K) y la depreciación real (C), Determinando las unidades monetarias que se

deben invertir para dejar cada una de las edificaciones en buen estado de conservación.

f) Comparar y contrastar las depreciaciones teóricas y reales, con el fin de encontrar diferencias y similitudes.

E. Datos

1) Generalidades

El departamento del Putumayo está ubicado al sur de Colombia, comprende 24.885 km² (que representan el 2,2% del territorio

nacional); su territorio abarca desde la cumbre de la cordillera andina, al Occidente, hacia la planicie amazónica, al Oriente,

entre los cauces de los ríos Caquetá, al norte, y San Miguel y Putumayo, al sur. El límite meridional del departamento a la vez

forma parte de la frontera nacional con las repúblicas de Ecuador (292,0 kilómetros) y Perú (167,5 kilómetros)i.

3

Ilustración 1 Ubicación de Putumayo en Colombia y Perfil Económico

Fuente: Min.Comercio, Colombia. Perfil económico dep. Putumayo. 2016.

El sector de la construcción en el departamento de Putumayo en relación con la estructura del Producto Interior Bruto

corresponde a 2.6%. El promedio de todos los departamentos colombianos es de 9.6%

Ilustración 2 Localización municipio de Mocoa

El municipio de Mocoa, capital del departamento de Putumayo, se encuentra

ubicado en el extremo noroccidental del departamento en la zona del

piedemonte y corresponde a la cuenca del río Caquetá, en las coordenadas

1°08’ Latitud Norte, y 76°38’ Longitud Oeste. Posee una extensión

aproximada de 1.346,14 km², con alturas que oscilan entre los 350 y 3.200

msnm - el 47% del territorio se encuentra a una altura entre los 800 y 2.000

msnm -, lo que explica su gran diversidad ecosistémica. Limita al norte con

los municipios de Santa Rosa (Cauca) y El Tablón (Nariño); al oriente con el

municipio de Puerto Guzmán (Putumayo) y los municipios de Santa Rosa y

Piamonte (Cauca); al sur con los municipios de Villa Garzón y Puerto Caicedo

y al occidente con el municipio de San Francisco (Putumayo)ii.

Esta ciudad actualmente se encuentra en un proceso de cambio de

infraestructura constructiva, especialmente en vivienda familiar tipología baja,

en razón a las inundaciones ocurridas en 2017. Lo anterior, debido a

desbordamiento de los ríos Mocoa, Mulato y Sangoyaco, causando la

destrucción de viviendas y puentes. De igual forma se afectaron redes

eléctricas y de acueducto.

Fuente: PNUD. Perfil productivoMocoa.2016.

2) Dinámica poblacional

Según las estimaciones y proyecciones del DANE, para el año 2018 la población es de 44.631 habitantes (actualizado) de los

cuales 37.078 pertenecían a la cabecera municipal y 7.553 se encontraban en el resto del municipio. Se observa que la

población total del municipio tiende a incrementarse a pesar de la disminución de su población rural, que pasó del 40% al

20,4% en el período 1993 – 2005. La tasa promedio anual de crecimiento de la población total se calculó en 2,12%, urbana en

3,82% y por el contrario se estimó una tasa de decrecimiento de la población rural de -2,74% anual que para el 2020 se estima

será del 15,7% del total. La importante reducción de la población en el año 1993 fue el resultado de la segregación de Mocoa

en 1992, del municipio de Puerto Guzmán. La densidad poblacional del municipio es de 30.4 habitantes por km2iii

.

En ese mismo sentido, la caracterización del suelo urbano, tiene las siguientes particularidades: Suelo urbano de alrededor de

209.96 hectáreas, alta contaminación de quebradas por disposición de aguas servidas y basuras, inexistente tratamiento para

4

aguas servidas, el 90% del área urbana tiene alcantarillado, el suelo de expansión urbana actualmente asciende a 257.95 -

hectáreas. Otros datos importantes son: densidad de 144.45 hab/ha, 10.88% de las viviendas en áreas de amenaza, déficit de

vivienda urbana de aproximadamente 1027 viviendas, invasión del espacio público principalmente en áreas residenciales,

65% de la malla vial pavimentada.

3) Marco teórico

¿Qué es un avalúo? De acuerdo con la empresa mexicana VALUAINM S.A. “Un avalúo es la estimación del valor comercial

de un inmueble o artículo reflejado en cifras monetarias por medio de un dictamen técnico imparcial, a través de sus

características físicas, de uso, de investigación y el análisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas

del inmuebleiv.”

De otra parte, Oscar Borrero Ochoa en su libro Factores y métodos para el avalúo comercial en avalúos de inmuebles y

garantías, Bhandar editores (2000), define los métodos y factores utilizables para realizar un avalúo de inmueble. En cuanto a

los factores, se debe tener en cuenta el lote, la construcción y el factor de comercialización. Por su parte, menciona los métodos

más comunes para realizar avalúos, como lo son: método comparativo o de mercado, método de costo, método residual,

método de renta, método de capitalizaciónv.

Método de depreciación Ross-Heidecke. Ha sido diseñado para calcular la depreciación en la valoración de construcciones,

teniendo como ventaja sobre otros métodos, el estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación

(K). El método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son:

D (edad) = 1

Donde:

x = edad de la construcción

n = vida útil probable de la construcción

El estado, la cual se establece a través de la observación y estudio del inmueble y con la ayuda de la tabla número N° 1, se

puede expresar la depreciación con la siguiente igualdad. D (estado)= coeficiente de depreciación

Este método considera los siguientes principios básicos: La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con

gastos de mantenimiento. Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien. Un bien regularmente conservado se

deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente. Para determinar directamente el

valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar la siguiente fórmula:

Donde

VA = valor actual

Vn = valor de nuevo para la edificación

x = edad actual

n = vida útil probable

E = factor de bueno por estado

Para la aplicación de este método, Heidecke define nueve (9) categorías de estados de conservación como se muestra en la

tabla siguiente, que es la referencia principal en la presente investigación:

5

Tabla No. 1 Estados de conservación – Criterio Heidecke

ESTADO CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN COEFICIENTE DEPRECIACIÓN

1 Edificaciones nuevas sin daños en acabados o estructura. Óptimo-O 0.0

1,5 Presenta labores de mantenimiento a nivel de acabados como repellos y pintura.

Muy bueno-MB 0.032

2 Algunos acabados han sido sustituidos parcial o totalmente: guarniciones, marcos de ventanas y puertas, rodapiés, puertas,

ventanas, grifería y otros.

Bueno B 2.52

2,5 Ha recibido reparaciones y sustituciones totales a nivel de acabados como repellos y cielos, parte de tuberías, canoas, bajantes, loza

sanitaria.

Intermedio-I 8.09

3 Requiere reparaciones a nivel estructural y de acabados en forma parcial: contrapiso, pisos, paredes secundarias, cielos.

Regular-R 18.10

3,5 Requiere sustituciones totales a nivel estructural en uno o más elementos como: paredes secundarias, cubierta, y otros.

Deficiente-D 32.20

4 A nivel estructural requiere de sustituciones totales en cerchas, contrapiso y algunas paredes primarias.

Malo-M 52.60

4,5 Requiere sustituciones estructurales en cimientos, columnas, muros de carga, vigas en forma parcial e inmediata.

Muy Malo-MM 72.20

5 Edificaciones sin valor por ser necesaria su demolición. Demolición-DM 100

Fuente: www.pgrweb.go.cr/DOCS/NORMAS/1/VIGENTE/R/2000-2009/2005-2009/2008/F63D/B9DF9.HTML

En la tabla presentada anteriormente, se muestran los diferentes estados de conservación que plantea Heidecke, así como su

descripción y valor porcentual (k teórico).

Definición de los estadosvi: (1) Óptimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que por su edad no ha requerido

reparaciones de ningún tipo. (1.5) Muy Bueno: Son aquellas que han tenido labores normales de mantenimiento, entre ellos se

citan como ejemplo: reparaciones de fisuras a nivel de repellos y pintura. (2) Bueno: Son aquellas que han tenido labores

normales de mantenimiento en mayor cantidad, se citan como ejemplo: cambios en acabados no dañados como guarniciones,

marcos de ventanas y puertas, rodapiés, puertas, ventanas, grifería y otros. (2.5) Intermedio: Una construcción en estado

intermedio requiere o ha recibido reparaciones y sustituciones a nivel de acabados y de bajo costo como repellos y cielos, parte

de tuberías, canoas, bajantes, loza sanitaria. (3) Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere

reparaciones a nivel estructural y de acabados en forma parcial: contrapiso, pisos, paredes secundarias, cielos. (3.5)

Deficiente: Son construcciones que requieren sustituciones totales a nivel estructural en uno o más elementos como: paredes

secundarias, cubierta, y otros. (4) Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere sustituciones totales a nivel

estructural en cerchas, contrapiso y algunas paredes primarias. (4.5) Muy malo: Una construcción en estado muy malo es

aquella que requiere de sustituciones estructurales importantes en cimientos, columnas, muros de carga, vigas en forma parcial

e inmediata. (5) Demolición: Son aquellas construcciones en total estado de deterioro por lo que deben demolerse.

4) Marco legal y normas.

Existen distintas apreciaciones al tratar de enmarcar los procesos relacionados con la actividad valuatoria o las metodologías

para llevar a cabo la depreciación de una construcción en normas o estándares. Al interior de cada País se tiende a seguir las

normas vigentes correspondientes. En el caso de Colombia, por ejemplo, las normas de referencia que usualmente se tienen en

cuenta para dichos procesos son entre otras, ley 99 de 1993, ley 388 de 1997, decreto 1420 de 1998, resolución 620 de 2.008

IGAC, ley 1682 de 2.013, plan de ordenamiento territorial correspondiente, decreto 1077 de 2.015. Sin embargo, el especialista

en avalúos tiene un marco más amplio y técnico que estandariza estos procesos utilizando técnicas y enfoque con rigurosas

metodologías que brindan mayor confianza, como son las normas técnicas sectoriales y las normas internacionales de

valuación.

5) Obtención de los datos

La adquisición de los datos se obtiene del municipio de Mocoa departamento de Putumayo, en relación con las tres tipologías

propuestas en la investigación (Tipología baja: estrato 2; tipología media: estrato 3 y tipología alta: estrato 4) de viviendas

familiares tipo. La elaboración del presupuesto de cada una de las tipologías, así como las reparaciones de acuerdo con los

estados de conservación se hace tomando como referencia los precios vigentes (2018) y los materiales usados en la región.

6

De igual forma, el registro fotográfico de las tres (3) viviendas tipo se realizaron en la capital del departamento de Putumayo,

así como las fotos de las veintiuna (21) construcciones se ajustan a los siete estados de conservación. (Siete por cada tipología).

F. METODOLOGÍA

Se realizó una investigación teórico-práctica, tomando como fundamento el enfoque utilizado en el método de costo de

reposición y específicamente el criterio de Heidecke, en la cual en primera instancia se definen y categorizan las viviendas

Tipo (familiar) para los estratos populares (2, 3 y 4) en el municipio de Mocoa. Luego, se realiza el presupuesto de

construcción a nuevo (CRN) para las viviendas familiares Tipo definidas.

Después del planteamiento anterior, se localizan construcciones de vivienda familiar en Mocoa, que se ajusten al presupuesto

elaborado, así como viviendas en diferentes estados de conservación para las tipologías baja, media y alta.

De acuerdo con los razonamientos que se han venido realizando, se aplicar el criterio Heidecke a los tres (3) presupuestos Tipo

y a los presupuestos de los veintiún (21) estados de conservación.

Posteriormente, se calcula la depreciación teórica de Heidecke (K) y la depreciación real (C), determinando las unidades

monetarias que se deben invertir para dejar cada una de las edificaciones en buen estado de conservación.

Finalmente, se lleva a cabo el ejercicio de comparar y contrastar las depreciaciones teóricas y reales, con el fin de encontrar

diferencias y similitudes y conocer la vigencia del criterio de Heidecke.

En ese sentido, los investigadores identificarán los sectores localizados en estrato medio de acuerdo a la consulta realizada a

habitantes de la ciudad, además de verificarse en el PBOT los sectores objetivos de la investigación. Una vez se recolecten

datos de campo sobre las edificaciones con diferentes estados de conservación, según metodología Heidecke, de acuerdo con el

presupuesto previamente elaborado, (utilizando los precios unitarios de la zona de Mocoa), se realiza análisis del presupuesto

tipo y las reparaciones de cada estado de conservación, para al cálculo de las depreciaciones teóricas y prácticas.

El criterio de Heidecke tiene en cuenta dentro de su metodología varios conceptos, entre los que se destacan; (1) deterioro

físico: “el resultado del desgaste natural en toda propiedad física y que se manifiesta por la presencia de herrumbre en la

amazon de termitas y pestes análogas donde se comunes, por grietas y erosiones en las fundaciones y en los pilares, desmejora

debida a la insuficiencia en la ventilación, humedad, corrosión y destrucción gradual en las cañerías y en las obras expuestas al

aire librevii

; (2) la vida útil: duración o vida probable se define como el tiempo transcurrido desde la habilitación de la mejora

hasta la fecha futura de su retiro; (3) expectancia de vida: Tiempo a transcurrir desde la fecha de la tasación hasta la fecha

futura de su retiro. Al realizar la tasación se estimará la expectancia de vida de la mejora, teniendo en cuenta las refacciones,

ampliaciones, remodelaciones, fallas, estado vegetativo, etc., que incidan en la vida útil; (4) edad del edificio: Tiempo

transcurrido desde la habilitación de la mejora hasta la fecha de la tasación; (5) valor de Reposición: Valor a nuevo de la

mejora a tasar; (6) valor actual: Valor de reposición menos la depreciación total por antigüedad, estado, uso y funcionalidad.

De igual forma, los dos conceptos que se tendrán en cuenta con mayor frecuencia son: Estado de conservación de la

construcción y porcentaje de depreciación (k). En relación con k, “aclara perfectamente Heidecke que esos porcentajes no se

fijaron a sentimiento ni arbitrariamente, provienen de la experimentación y la observación de numerosas tasaciones y el

intercambio de experiencias. Los números que expresan esos porcentajes pertenecen a las abscisas de una cicloide…viii

”

La aritmética que se utilizará para hallar el porcentaje de depreciación real (k real) y teórico (k de Heidecke) es la siguiente:

CRD = CRN – D

CRD = CRN – K (CRN)

CRD = CRN (1 – K)

K = D/CRN

El estado de conservación de una construcción, por su parte, es una variable significativa que tiene como concepto fundamental

Brich Heidecke, para estimar la vida útil de la construcción, diferenciando los diferentes estados de acuerdo con las

reparaciones que se deban realizar, el estado en que se encuentran las estructuras principales y secundarias, así como los

acabados, realizando nueve (9) denominaciones. (1 - 1.5 – 2 - 2.5 – 3 - 3.5 – 4 - 4.5 - 5). De esta forma, dependiendo del buen

o mal estado de la edificación, se afecta su calificación clasificándola en una de sus nueve (9) denominaciones y afectando, de

igual forma, su valor de mercado a través de una pérdida del mismo. Dicho de otra forma, entre peor se encuentre la

construcción en su estado, aumenta la depreciación que se realizará al costo de reposición a nuevo.

7

Dadas las condiciones que anteceden, con el fin de seguir el criterio Heidecke y basados en la tabla que resume los estados de

conservación, se detalla cada uno de estos estados y atendiendo a las características que describe el autor de la metodología, se

elabora un presupuesto para cada una de las reparaciones que habría que llevar a cabo, en el caso de querer transformar la casa

observada en una construcción nueva. Esta fase se realizó para siete (7) estados de conservación (sin tener en cuenta los estados

uno (1) y cinco (5)). Es decir, en cada una de las tipologías se tuvieron en cuenta los estados de conservación 1.5, 2, 2.5, 3, 3.5,

4 y 4.5, para un total de veintiún (21) presupuestos, más los tres (3) de las viviendas Tipo.

De estos estados de conservación se tomó registro fotográfico de viviendas que se ajustaran a las características referenciadas

en la tabla de Heidecke. En resumen, el proceso que se realizó fue teórico-práctico, siendo más significativa la parte teórica, a

partir de la metodología o criterio de Heidecke y elaboración de los presupuestos de CRN de las viviendas Tipo con precios

vigentes de la región, para posteriormente realizar las actividades de campo (registros fotográficos).

Finalmente, se realiza el análisis de los resultados, en donde principalmente se comparan los datos obtenidos en el municipio de

Mocoa, depreciación real (C), con el enfoque de Brich Heidecke, depreciación teórica (K), así como el uso de conceptos

relacionados con deterioro físico y vida útil.

TIPOLOGÍAS

Para establecer las tipologías en la presente investigación, se tomó como referencia principal el documento publicado por la

Universidad Distrital Francisco José de Caldas “Determinación y análisis de costos unitarios de construcción para la vivienda

popular en Bogotá D.C.”

Tabla No. 2. Tabla de donde se obtiene la referencia para delimitar las tipologías investigadas en el presente documento

TIPO CARACTERISTICAS GENERALES

Bajo - Bajo Vivienda de uno o dos pisos, en agrupaciones de hasta dos viviendas por bloque. Consta de dos alcobas, sala comedor, un baño, cocina y

área de lavado. Área construida: Entre 40 y 50 m2.

Bajo - Medio Vivienda de hasta tres pisos, en agrupaciones de hasta dos viviendas por bloque. Consta de dos alcobas, sala comedor, un baño, cocina y

área de lavado. Área construida: Entre 51 y 60 m2.

Bajo - Alto Vivienda de hasta tres pisos, en agrupaciones de hasta dos viviendas por bloque. . Consta de dos alcobas, sala comedor, un baño, cocina

y área de lavado. Área construida: Entre 61 y 70 m2

Popular - Bajo Vivienda de hasta tres pisos, en agrupaciones de hasta dos viviendas por bloque. Consta de dos o tres alcobas, sala comedor, baño social,

cocina y área de lavado. Área construida: Entre 71 y 90 m2.

Popular -

Medio

Vivienda de hasta tres pisos, en agrupaciones de hasta dos viviendas por bloque. Consta de tres alcobas, alcoba principal con baño, sala

comedor, baño social, cocina y área de lavado. Área construida: Entre 91 y 110 m2.

Popular - Alto Vivienda de hasta tres pisos, en agrupaciones de hasta dos viviendas por bloque. Consta de tres o cuatro alcobas, alcoba principal con

baño, sala comedor, baño social, cocina y área de lavado. Área construida: Entre 111 y 130 m2

Fuente: E. Perez, Documento Tipologías, Universidad Distrital, 2018.

No obstante, las tipologías que se definieron en la investigación son las siguientes:

(1) Tipología baja – estrato 2

(2) Tipología media– estrato 3

(3) Tipología alta-estrato 4.

8

1) Tipología baja – Estrato 2

a. Presupuesto

El presupuesto para tipología baja – estrato 2 de la ciudad de Mocoa (Putumayo), fue elaborado tomando como referencia la

vivienda familiar Tipo con las características que se pueden evidenciar en el registro fotográfico.

Presupuesto general con cantidades de obra. (Anexo 1)

Resumen por capítulos del presupuesto y peso porcentual:

Ilustración 3 Resumen Presupuesto y participación por capítulos

Participación de cada capítulo en relación con el costo directo.

b. Registro fotográfico

Ilustración 4 Registro fotográfico Tipología baja. Fachada, cocina

Fotografías vivienda familiar Tipología baja que se ajustan al presupuesto elaborado.

9

Ilustración 5 Registro fotográfico Tipología baja. Alcoba, baño.


c. Experimento

Cálculo de k real. K calculado a partir del presupuesto detallado de las obras y reparaciones requeridas.

Cálculo de C, para el estado de conservación 1.5 –Tipología baja

Tabla No.3 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 1.5 DESCRIPCIÓN PRECIO Estado de conservación 1,5

Pañete sobre muro en mortero 1:4, E=2cm $ 170.314

Lavaplatos en acero inox con bandeja $ 170.000

Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos $ 50.000

TOTAL COSTO DIRECTO $ 46.677.974 $ 390.314

100% 0,84%

Descripción: Presenta labores de mantenimiento a nivel de acabados como repellos y pintura.

Cálculo de k real (C)

C = ($390.314/$46’677.974) * 100

= 0.84%

Cálculo de C, para el estado de conservación 2 –Tipología baja

Tabla No.4 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 2 DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 2

Pañete sobre muro en mortero 1:4, E=2cm $ 681.257

Resanes sobre pañete (incluye impermeabilizante SIKA) $ 1.000.000

Lavaplatos en acero inox. Con bandeja $ 170.000

Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos $ 200.000

TOTAL COSTO DIRECTO $ 46.677.974 $ 2.051.257

100% 4,39%

Descripción: Algunos acabados han sido sustituidos parcial o totalmente: guarniciones, marcos de ventanas y puertas, rodapiés,

puertas, ventanas, grifería y otros.

10


C = ($2’051.257/$46’677.974) * 100

= 4.39%


Tabla No.5 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 2.5 DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 2,5

impermeabilizante para placa en concretro para exteriores (producto sika) $ 84.600

Suministro e instalación correa metálica PHR C 160x60x2.5mm $ 1.839.382

Canal aguas lluvias en lámina gal. Cal.22 de 0,16x0,12m $ 117.272

Punto sanitario 2" $ 101.085

Demolición de muro $ 240.000

Resanes sobre pañete (incluye impermeabilizante SIKA) $ 1.000.000

Enchape cerámica muros 0,2x0,2m $ 216.122

Lavaplatos en acero inox. Con bandeja $ 170.000

Salida interuptor sencillo $ 104.000


100% 8,30%

Descripción: Ha recibido reparaciones y sustituciones totales a nivel de acabados como repellos y cielos, parte de tuberías,

canoas, bajantes, loza sanitaria.


C = ($3’872.460/$46’677.974) * 100

= 8.30%


Tabla No.6 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 3 DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 3

Suministro e instalación de cubierta en teja de eternit $ 1.286.010

Conducción tubería PVC sanitaria 2" $ 182.744

Caja de inspección de 80x80cm en concreto de 3000psi $ 350.000

Alistado de pisos e=0,04m, Mortero 1:4 $ 1.097.332

Piso en cerámica 30*30 tráfico 5 $ 2.013.361

Enchape cerámica muros 0,2x0,2m $ 216.122

Guardaescobas en cerámica 7cm $ 262.099

Suministro e instalación (acometida, contador, caja distribución) $ 450.000

Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos $ 1.200.000

Suministro e instalación cielo raso en Driwall (incluye masilla y pintura) $ 1.882.300


100% 19,15%

Descripción: Requiere reparaciones a nivel estructural y de acabados en forma parcial: contrapiso, pisos, paredes secundarias, cielos.


C = ($8’939.967/$46’677.974) * 100

=19.15 %

11


Tabla 7 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 3.5

DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 3,5

Viga aérea en concreto de 3000psi $ 732.610

Desmonte de cubierta (teja de eternit) $ 756.000


Suministro e instalación de caballete en eternit $ 210.096



Demolición de placa de piso en concreto $ 1.183.160


Placa de contrapiso en concreto 3000psi e=0,09m $ 2.434.107




TOTAL COSTO DIRECTO $ 46.677.974 16.385.421

100% 35,10%

Descripción: Requiere sustituciones totales a nivel estructural en uno o más elementos como: paredes secundarias, cubierta, y otros.


C = ($16’385.421/$46’677.974) * 100

= 35.1%


Tabla 8 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 4

DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 4

Cimentación tipo viga de amarre de concreto de 3000psi $ 2.285.441

Demolición de columnas de 0.12x0.15 m y demolición placa en concreto (tanque

de almacenamiento)

$ 300.000

Anclaje epoxico para reforzamiento de columnas (varilla de 5/8) $ 104.000

Acero de refuerzo 5/8" $ 57.255


Columnas en concreto de 3000psi de 0,30 x 0,30 m $ 296.685

Viga aérea en concreto de 3000psi $ 2.670.363

Losa macisa aérea 0,10m en concreto de 3000psi, incluye lámina metaldeck y

malla electrosoldada (area para tanque de almacenamiento de agua)

$ 513.202

Malla electrosoldada para placa tanque de almacenamiento $ 42.300

Desmonte de cubierta (teja de eternit) $ 756.000













Suministro e instalacion cielo raso en Driwall (incluye masilla y pintura) $ 1.882.300


100% 52,31%

Descripción: A nivel estructural requiere de sustituciones totales en cerchas, contrapiso y algunas paredes primarias.


C = ($24’418.985/$46’677.974) * 100

= 52.31%

12



DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 4 .5

Solado de limpieza en concreto de 2500psi $ 2.904.113

Cimentación tipo viga de amarre de concreto de 3000psi $ 2.285.441

Demolición de columnas de 0.12x0.15 m y demolición placa en concreto (tanque de almacenamiento) $ 300.000

Anclaje epoxico para reforzamiento de columnas (varilla de 5/8) $ 104.000



Columnas en concreto de 3000psi de 0,30 x 0,30 m $ 296.685

Viga aérea en concreto de 3000psi $ 2.670.363

Losa macisa aérea 0,10m en concreto de 3000psi, incluye lámina metaldeck y malla electrosoldada

(area para tanque de almacenamiento de agua)

$ 513.202

Malla electrosoldada para placa tanque de almacenamiento $ 42.300





Bajante aguas lluvias en tubería PVC 4" $ 171.911


Suministro e instalación de sanitario $ 360.000

Demolición de muro $ 720.000

Muro en ladrillo común, mortero 1:4, E=1,5cm $ 4.919.688

Pañete sobre muro en mortero 1:4, E=2cm $ 4.087.544

Impermeabilizante SIKA sobre repello $ 720.000






Suministro e instalacion (acometida, contador, caja distribución) $ 450.000


Suministro e instalacion cielo raso en Driwall (incluye masilla y pintura) $ 1.882.300


100% 81,01%

Descripción: Requiere sustituciones estructurales en cimientos, columnas, muros de carga, vigas en forma parcial e inmediata.


C = ($37’813.496/$46’677.974) * 100

= 81.01%

Depreciación real (C) versus depreciación teórica (k)

Ilustración 6 Depreciación real vs teórica

Comparación entre la depreciación calculada real, usanso el presupuesto Tipo y la depreciación teórica bajo el criterio

Heidecke, para los siete (7) estados de conservación propuestos.

13

Tabla 10 Depreciación real vs teórica DEPRECIACIÓN REAL VS K TEÓRICO - TIPOLOGÍA BAJA

CRITERIO PRESUPUESTO

1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5

REAL BAJA $ 55.909.048

$ 469.636 $ 2454407 $ 4640451 $ 10706582 $ 19624075 $ 29246023 $ 45291920

HEIDECKE $ 178908 $ 1408908 $ 4523042 $ 10119537 $ 18561804 $ 29408159 $ 42043604

En la tabla No. 10 se observa las cantidades monetarias correspondientes a la depreciación real, en los diferentes estados de

conservación, en tipología baja, municipio de Mocoa.

d. Análisis de resultados

Ilustración 7 Comparación entre K (Heidecke) y C

En la ilustración No. 7 se aprecia la comparación entre el porcentaje de depreciación teórico y real, para cada uno de los

estados de conservación en Tipología baja.

Ilustración 8 Diferencia entre K y C

Esta gráfica muetra las diferencias entre el criterio Heidecke (depreciación K) y la depreciación calculada (C) para el municipio

de Mocoa en Tipología baja. La diferencia más significativa se observa en el estado de conservación 4.5, con un -5,81%.

14

Ilustración 9 Curvas de comparación entre K (criterio Heidecke) y C (depreciación real) – Tipología baja

Esta es una de las gráficas más representativas del análisis propuesto. Se muestra en color rojo la curva de Heidecke y en color

azul la curva que representa la depreciación calculada en el trabajo de investigación, en relación con la Tipología baja del

municipio de Mocoa (Putumayo). Las líneas azules verticales se encuentran situadas en los cruces o cambios significativos

entre las dos curvas. Para este caso son cuatro (4) líneas.

Se observa que en el inicio de las curvas (1.5) hasta la línea L1, se presenta una depreciación (C) mayor que K (Criterio

Heidecke). De L1 a L2 y L3 a L4 las curvas se encuentran relativamente similares. El mayor cambio se presenta después de L4,

en donde se muestra que C está por encima de K.

2) Tipología media – Estrato 3

a. Presupuesto

El presupuesto para tipología baja – estrato 3 de la ciudad de Mocoa (Putumayo), fue elaborado tomando como referencia la




Ilustración 10 Resumen Presupuesto. Participación por

capítulos


15


Ilustración 11 Registro fotográfico Tipología media. Fachada, sala, cocina.


Ilustración 12 Registro fotográfico Tipología media. Alcoba, baño.


c. Experimento



Tabla 17 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 1.5 DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 1,5

Pañete sobre muro en mortero 1:4, E=2cm 170.314

Lavaplatos en acero inox. Con bandeja 170.000

Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos 500.000

TOTAL COSTO DIRECTO $ 81.419.875,86 840.314

100% 1,03%

16


Cálculo de k real

K = ($840.314/$81’419.875) * 100

= 1.03%

Cálculo de C, para el estado de conservación 2 –Tipología media

Tabla 18 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 2 DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 2

Pañete sobre muro en mortero 1:4, E=2cm 1.703.143

Resanes sobre pañete (incluye impermiabilizante SIKA) 1.000.000



TOTAL COSTO DIRECTO 81.419.876 3.373.143

100% 4,14%

Descripción: Algunos acabados han sido sustituidos parcial o totalmente: guarniciones, marcos de ventanas y puertas, rodapiés, puertas, ventanas, grifería y otros.

Cálculo de k real

K = ($3’373.143/$81’419.875) * 100

= 4.14%

Cálculo de C, para el estado de conservación 2.5 –Tipología media


impermeabilizante para placa en concreto para exteriores (producto sika) 84.600

Suministro e instalación correa metálica PHR C 160x60x2.5mm 2.943.011

Canal aguas lluvias en lámina gal. Cal.22 de 0,16x0,12m 117.272

Punto sanitario 2" 303.254

Demolicion de muro 702.000


Enchape cerámica muros 0,2x0,2m 432.243


Salida interuptor sencillo 312.000


100% 7,45%

Descripción: Ha recibido reparaciones y sustituciones totales a nivel de acabados como repellos y cielos, parte de tuberías, canoas, bajantes, loza sanitaria.

Cálculo de k real

K = ($6’064.381/$81’419.875) * 100

= 7.45%

17



Suministro e instalación de cubierta en teja de eternit 1.286.010

Conducción tubería PVC sanitaria 2" 201.019

Caja de inspección de 80x80cm en concreto de 3000psi 350.000

Alistado de pisos e=0,04m, Mortero 1:4 1.992.754

Piso en cerámica 30*30 tráfico 5 3.656.263


Guardaescobas en cerámica 7cm 576.617

Desmonte de puertas metalica (en acero tipo coll rold) 1.224.000

Suministro e instalacion de puerta metalica calibre 16 4.080.000


Suministro e instalacion (acometida, contador, caja distribucion) 450.000

Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos 1.000.000

Suministro e instalacion cielo raso en Driwall (incluye masilla y pintura) 3.570.000


100% 23,32%


Cálculo de k real

K = ($18’988.907/$81’419.875) * 100

= 23.32%



Viga aérea en concreto de 3000psi 2.197.830

Desmonte de cubierta (teja de eternit) 1.140.000


Suministro e instalación de caballete en eternit 199.591



Bajante aguas lluvias en tubería PVC 4" 171.911

Demolicion de placa de piso en concreto 1.088.069


Placa de contrapiso en concreto 3000psi e=0,09m 4.858.478







100% 36,01%


Cálculo de k real

K = ($29’318.162/$81’419.875) * 100

= 36.01%

18



Cimentación tipo viga de amarre de concreto de 3000psi 4.262.205

Demolicion de columnas de 0.12x0.15 m y demolicion placa en concreto (tanque de almacenamiento) 300.000

Anclaje epoxico para reforzamiento de columnas (varilla de 5/8) 104.000

Acero de refuerzo 5/8" 57.255


Columnas en concreto de 3000psi de 0,30 x 0,30 m 333.297


Loza macisa aérea 0,10m en concreto de 3000psi, incluye lámina metaldeck (area para tanque de

almacenamiento de agua)

513.202

Malla electrosoldada para placa tanque de almacenamiento 42.300

Alfajias en concreto de 2500psi 1.392.068








Demolición de placa de piso en concreto 1.088.069








Descripción: A nivel estructural requiere de sustituciones totales en cerchas, contrapiso y algunas paredes primarias. Cálculo de k real

K = ($38’679.506/$81’419.875) * 100

= 47.51%



Solado de limpieza en concreto de 2500psi 1.272.815


Demolicion de columnas de 0.12x0.15 m y demolicion placa en concreto (tanque de

almacenamiento)

300.000






Loza macisa aérea 0,10m en concreto de 3000psi, incluye lámina metaldeck y malla

electrosoldada (area para tanque de almacenamiento de agua)

513.202



suministro e instalacion teja termoacustica trapezoidal 7.125.000









Muro en ladrillo común, mortero 1:4, E=1,5cm 4.099.740


Impermiabilizante SIKA sobre repello 720.000










19


Cálculo de k real

K = ($55’652.172/$81’419.875) * 100

= 68.35%

Depreciación real (C) versus depreciación teórica (k)




Tabla 24 DEPRECIACIÓN REAL VS K TEÓRICO - TIPOLOGÍA MEDIA


1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5

REAL MEDIA $ 81.419.875

$ 838.624 $ 3.370.782 $ 6.065.780 $ 18.987.115 $ 29.319.297 $ 38.682.583 $ 55.650.485

HEIDECKE $ 260.543 $ 2.051.780 $ 6.586.867 $ 14.736.997 $ 27.031.398 $ 42.826.854 $ 61.227.746

En la tabla No. 24 se observan las cantidades monetarias correspondientes a la depreciación real, en los diferentes estados de

conservación, en tipología baja, municipio de Mocoa.

20




estados de conservación en Tipología media.



de Mocoa en Tipología media. Se observan dos (2) diferencias significativas; la primera en el estado de conservación 3 con -

5.22% y la otra en el estado de conservación 4.5 con 6.85%.

21


Se muestra en color rojo la curva de Heidecke y en color azul la curva que representa la depreciación calculada en el trabajo de

investigación, en relación con la Tipología media del municipio de Mocoa (Putumayo). Las líneas azules verticales se

encuentran situadas en los cruces o cambios significativos entre las dos curvas. Para este caso son dos (2) líneas.


Heidecke). De L1 a L2 C está por encima de K. Después de L2 K se encuentra por encima de C.

3) Tipología alta – Estrato 4

a. Presupuesto

El presupuesto para tipología alta – estrato 4 de la ciudad de Mocoa (Putumayo), fue elaborado tomando como referencia la




Ilustración 11 Resumen presupuesto. Participación por capítulos


22


Ilustración 12 Registro fotográfico Topología Alta. Fachada, sala, cocina.


Ilustración 13 Registro fotográfico Topología Alta. Alcoba, baño.


c. Experimento


Cálculo de C, para el estado de conservación 1.5 –Tipología alta


DESCRIPCIÓN

V. PARCIAL

Estado de conservación 1,5


Pasamanos en acero inoxidable 2.500.000



100% 5,31%


23

Cálculo de k real

K = ($8’109.430/$152’751.467) * 100

= 5.31%

Cálculo de C, para el estado de conservación 2 –Tipología alta







100% 9,95%

Descripción: Algunos acabados han sido sustituidos parcial o totalmente: guarniciones, marcos de ventanas y puertas, rodapiés, puertas, ventanas, grifería y otros.

Cálculo de k real

K = ($15’203.143/$152’751.467) * 100

= 9.95%



DESCRIPCIÓN

V. PARCIAL Estado de conservación 2,5

impermeabilizante para placa en concreto para exteriores (producto sika) 90.000



Punto sanitario 2" 505.424

Demolicion de muro 1.200.000






100% 11,37%

Descripción: Ha recibido reparaciones y sustituciones totales a nivel de acabados como repellos y cielos, parte de tuberías, canoas, bajantes, loza sanitaria.

Cálculo de k real

K = ($17’360.430/$152’751.467) * 100

= 11.37%

24









Guardaescobas en cerámica 7cm 1.223.127






Suministro e instalacion cielo raso en Driwall (incluye masilla y pintura) 404.460


100% 19,58%


Cálculo de k real

K = ($29’903.063/$152’751.467) * 100

= 19.58%





















100% 29,56%


Cálculo de k real

K = ($45’154.273/$152’751.467) * 100

= 29.56%

25









Loza macisa aérea 0,10m en concreto de 3000psi, incluye lámina metaldeck (area para tanque

de almacenamiento de agua)

982.728








Conducción tubería PVC sanitaria 4" 1.415.625


Caja de inspección de 80x80cm en concreto de 3000psi 1.400.000










suministro e instalacion Escalera metalica 5.000.000

Pintura a base de aceite para escalera metalica 300.000

Salida interuptor doble 261.779


Salida tomacorriente a 110V 994.107

Bombillo aplique de 100W 915.227





100% 42,36%

Descripción: A nivel estructural requiere de sustituciones totales en cerchas, contrapiso y algunas paredes primarias.

Cálculo de k real

K = ($64’705.587/$152’751.467) * 100

= 42.36%

26



Solado de limpieza en concreto de 2500psi 1.503.748







Losa macisa aérea 0,10m en concreto de 3000psi, incluye lámina metaldeck (area para tanque

de almacenamiento de agua)

982.728


Alfajias en concreto de 2500psi 1.392.068


suministro e instalacion teja termoacustica trapezoidal 7.125.000


Suministro e instalación de caballetetermoacustico 400.000





Conducción tubería PVC sanitaria 4" 1.415.625


Red suministro PVC 1/2" 562.657

Caja de inspección de 80x80cm en concreto de 3000psi 1.400.000


Suministro e instalación de sanitario 360.000

Suministro e instalación lavamanos 180.000

Suministro e instalación lavadero prefabricado 220.000

Suministro e instalación tanque plastico de 500 lts 260.000


Muro en ladrillo común, mortero 1:4, E=1,5cm 12.135.231


Impermiabilizante SIKA sobre repello 720.000




suministro e instalacion Escalera metalica 5.000.000

Pintura a base de aceite para escalera metalica 300.000

Salida interuptor doble 261.779


Salida tomacorriente a 110V 994.107

Bombillo aplique de 100W 915.227





100% 55,83%


Cálculo de k real

K = ($85’285.186/$152’751.467) * 100

= 55.83%

27

Depreciación real (C) versus teórica




Tabla 32 Depreciación Real Vs K – Unidades monetarias DEPRECIACIÓN REAL VS K TEÓRICO - TIPOLOGÍA ALTA


1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5

REAL ALTA

$ 152.751.467

$ 811.110

$ 15.198.771 $ 17.367.842 $ 29.908.737 $ 45.153.334 $ 64.705.522 $ 85.281.144

HEIDECKE $ 488.805

$ 3.849.337 $ 12.357.594 $ 27.648.016 $ 50.713.487 $ 80.347.272 $ 114.869.103

En la tabla No. 32 se observan las cantidades monetarias correspondientes a la depreciación real, en los diferentes estados de

conservación, en tipología alta, municipio de Mocoa.




estados de conservación en Tipología alta.

28



de Mocoa en Tipología alta. Se observan dos (2) diferencias significativas; la primera en el estado de conservación 2 con -

7.43% y la otra en el estado de conservación 4.5 con 19.37%.


Se muestra en color rojo la curva de Heidecke y en color azul la curva que representa la depreciación calculada en el trabajo de

investigación, en relación con la Tipología alta del municipio de Mocoa (Putumayo). La línea azul vertical se encuentra situada

en el cruce o cambio significativo entre las dos curvas. Para este caso es una (1) línea.


Heidecke). En L1 se presenta un cruce de las dos curvas y a partir de ahí se invierte la posición, observándose a K por encima

de C.

29

IV. RESULTADOS GENERALES - TRES TIPOLOGÍAS

A continuación se muestran los resultados observados del estudio realizado en el municipio de Mocoa (Putumayo), por

estados de conservación, teniendo en cuenta las tres (3) tipologías propuestas

Estado de conservación 1.5

Ilustración 18 Comparación entre el criterio Heidecke y las depreciaciones calculadas. (EC1.5)

De acuerdo con el criterio Brich Heidecke, para un estado de conservación 1.5, la depreciación que se debe aplicar al costo de

reposición a nuevo es de 0.32%; sin embargo en la investigación realizada en el municipio de Mocoa, la depreciación real para

tipología baja (estrato 2) es 0.84%, en tipología media (estrato 3) 1.03% y en tipología alta (estrato 4) 0.53%.

Estado de conservación 2

Ilustración 18 Comparación entre el criterio Heidecke y las depreciaciones calculadas. (EC2)

De acuerdo con el criterio Brich Heidecke, para un estado de conservación 2, la depreciación que se debe aplicar al costo de

reposición a nuevo es de 2.52%; sin embargo en la investigación realizada en el municipio de Mocoa, la depreciación para





reposición a nuevo es de 8.09%; sin embargo en la investigación realizada en el municipio de Mocoa, la depreciación real C

para tipología baja (estrato 2) es 8.30%, en tipología media (estrato 3) 7.45% y en tipología alta (estrato 4) 11.37%.

30



De acuerdo con el criterio Brich Heidecke ,para un estado de conservación 3, la depreciación que se debe aplicar al costo de

reposición a nuevo es de 18.10%; sin embargo en la investigación realizada en el municipio de Mocoa, la depreciación real

para tipología baja (estrato 2) es 19.15%, en tipología media (estrato 3) 23.32% y en tipología alta (estrato 4) 19.58%.








De acuerdo con el criterio Brich Heidecke, para un estado de conservación 4, la depreciación que se debe aplicar al costo de



31




reposición a nuevo es de 75.2%; sin embargo en la investigación realizada en el municipio de Mocoa, depreciación real C para


Ilustración 24 Curvas de comparación de K (Heidecke) Vs C (depreciación real) – Tres Tipologías Mocoa

Esta es una de las gráficas más representativas del análisis propuesto. Se muestra en color rojo la curva de Heidecke, en color

azul la curva que representa la depreciación calculada en Tipología baja, en gris la curva de Tipología media y en verde la

curva que representa la Tipología alta, en el trabajo de investigación, en relación con la el municipio de Mocoa (Putumayo).

Se observa que en el inicio de las curvas (EC 1.5) hasta el estado de conservación 3, el criterio Heidecke se encuentra por

debajo de las curvas baja, media y alta. Posteriormente, la curva de tipología baja cruza K y las tipologías media y alta se

mantienen por debajo de la depreciación teórica.

V. CONCLUSIONES

De acuerdo con la investigación llevada a cabo en el municipio de Mocoa (Putumayo), en las tipologías baja (estrato 3), media

(estrato 3) y alta (estrato 4), el criterio de Heidecke y teniendo en cuenta las características propias del municipio en mención,

(humedad, ubicación precios de la región, entre otros factores), se observaron diferencias significativas en relación con la

estimación del k teórico y C (depreciación real).

No obstante, contemplando un margen de error estadístico en los cálculos de más o menos cinco por ciento, la tipología que

más se separa del criterio es la Tipología alta en el municipio estudiado, haciéndose más notoria en los estados de conservación

3.5, 4 y 4.5.

32

Desde el punto de vista de los presupuestos y teniendo en cuenta los estados de conservación planteados en la técnica de

Heidecke, las depreciaciones reales que se deben aplicar para hallar el costo de reposición depreciado son significativamente

más altas, en los primeros estados de conservación, (1.5, 2, 2.5 y 3); sin embargo, en los últimos estados de conservación, esta

depreciación (real) resultó ser más baja.

VI. ANEXOS

Tabla 32 Anexo 1

PRESUPUESTO PARA CONSTRUCCION, VIVIENDA FAMILIAR TIPO 1, MUNICIPIO DE MOCOA, DEPARTAMENTO DEL PUTUMAYO

ITEM DESCRIPCIÓN UNID. CANT. V. UNIT. V. PARCIAL

1,0 PRELIMINARES 132.029

1,1 Localización y replanteo (M2) M2 53,78 2.455 132.029

2,0 CIMENTACION 7.527.521

2,1 Excavación manual en material común M3 22,38 18.859 422.064

2,2 Solado de limpieza en concreto de 2500psi M3 6,49 447.544 2.904.113

2,3 Cimentación tipo viga de amarre de concreto de 3000psi M3 3,65 627.007 2.285.441

2,4 Zapatas en concreto de 3000psi M3 3,27 586.441 1.915.903

3,0 ESTRUCTURAS EN CONCRETO 6.193.333

3,1 Columnas en concreto de 3000psi M3 1,90 701.382 1.335.081

3,2 Viga aérea en concreto de 3000psi M3 3,65 732.610 2.670.363

3,4 Loza maciza aérea 0,10m en concreto de 3000psi, incluye lámina metaldeck

y malla electrosoldada (área para tanque de almacenamiento de agua) M2 4,70 109.192 513.202

3,5 Acero de refuerzo 60000psi KG 432,63 3.871 1.674.687

4,0 CUBIERTA 6.878.663

4,1 Suministro e instalación de cubierta en teja de eternit M2 63,00 42.867 2.700.621

4,2 Suministro e instalación de caballete en eternit ML 6,00 35.016 210.096

4,3 Suministro e instalación correa metálica PHR C 160x60x2.5mm ML 60,00 61.313 3.678.763

4,4 Canal aguas lluvias en lámina gal. Cal.22 de 0,16x0,12m ML 3,18 36.878 117.272

4,5 Bajante aguas lluvias en tubería PVC 4" ML 6,00 28.652 171.911

5,0 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS 2.789.398

5,1 Punto sanitario 4" UN 2,00 69.923 139.846


5,3 Conducción tubería PVC sanitaria 4" ML 15,00 25.739 386.080


5,5 Red suministro PVC 1/2" ML 25,00 5.986 149.643

5,6 Caja de inspección de 80x80cm en concreto de 3000psi UN 3,00 350.000 1.050.000

5,8 Suministro e instalación de sanitario UN 2,00 180.000 360.000

5,9 Suministro e instalación lavamanos UN 2,00 90.000 180.000

5,10 Suministro e instalación lavadero prefabricado 1,00 110.000 110.000

5,11 Suministro e instalación tanque plástico de 500 lts UN 1,00 130.000 130.000

6,0 MAMPOSTERIA 9.007.232

6,10 Muro en ladrillo común, mortero 1:4, E=1,5cm M2 120,00 40.997 4.919.688

6,20 Pañete sobre muro en mortero 1:4, E=2cm M2 240,00 17.031 4.087.544

7,0 PISOS Y ENCHAPÉS 6.023.020

7,1 Alistado de pisos e=0,04m, Mortero 1:4 M2 50,00 21.947 1.097.332

7,2 Placa de contrapiso en concreto 3000psi e=0,09m M2 50,00 48.682 2.434.107

7,3 Piso en cerámica 30*30 tráfico 5 M2 50,00 40.267 2.013.361

7,4 Enchape cerámica muros 0,2x0,2m M2 6,00 36.020 216.122

7,5 Guardaescobas en cerámica 7cm ML 45,00 5.824 262.099

8,0 CARPINTERIA METALICA 3.286.871

8,1 Ventana en aluminio con vidrio de seguridad de 6mm M2 12,42 230.827 2.866.871

8,2 Suministro e instalación puerta metálica UN 1,00 250.000 250.000

8,3 Lavaplatos en acero inox. Con bandeja UN 1,00 170.000 170.000

9,0 INSTALACIONES ELECTRICAS 1.757.607

9,1 Salida interuptor doble UN 2,00 65.445 130.890

33

9,2 Salida interuptor sencillo UN 6,00 52.000 312.000

9,3 Salida tomacorriente a 110V UN 14,00 55.228 773.194

9,4 Bombillo aplique de 100W UN 2,00 45.761 91.523

9,5 Suministro e instalación (acometida, contador, caja distribución) GL 1,00 450.000 450.000

10,0 ACABADOS 3.082.300

10,1 Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos M2 240,00 5.000 1.200.000

10,20 Suministro e instalación cielo raso en Driwall (incluye masilla y pintura) M2 53,78 35.000 1.882.300

TOTAL COSTO DIRECTO 46.677.974

PRESUPUESTO PARA CONSTRUCCION, VIVIENDA FAMILIAR TIPO 2, MUNICIPIO DE MOCOA,

DEPARTAMENTO DEL PUTUMAYO

Tabla 33 Anexo 2

ITEM DESCRIPCIÓN UNID. CANT.

V.

UNIT. V. PARCIAL











3,4

Loza maciza aérea 0,10m en concreto de 3000psi, incluye lámina

metaldeck y malla electrosoldada (área para tanque de


M2 4,70 109.192 513.202

3,5 Alfajias en concreto de 2500psi ML 39,00 35.694 1.392.068

3,6 Acero de refuerzo 60000psi KG 2.271,6

4 3.871 8.793.303

4,0 CUBIERTA 7.504.150













5,7 Caja de inspección de 60x60cm en concreto de 3000psi UN 2,00 300.000 600.000







34







7,5 Guardaescobas en cerámica 7cm ML 99,00 5.824 576.617



8,2 Suministro e instalación puerta en acero tipo coll rold cal.18 M2 10,20 333.028 3.396.887








10,0 ACABADOS 2.170.000



PRESUPUESTO PARA CONSTRUCCION, VIVIENDA FAMILIAR TIPO 3, MUNICIPIO DE MOCOA,

DEPARTAMENTO DEL PUTUMAYO

Tabla 34 Anexo 3

ITEM DESCRIPCIÓN UNID. CANT. V. UNIT.

V.

PARCIAL











3,4

Loza maciza aérea 0,10m en concreto de 3000psi, incluye lámina

metaldeck y malla electrosoldada (área para tanque de


M2 86,78 109.192 9.475.682

3,5 Alfajias en concreto de 2500psi ML 39,00 35.694 1.392.068

3,6 Acero de refuerzo 60000psi KG 4.088,9

4 3.871 15.827.945

4,0 CUBIERTA 7.676.061





35





5,3 Conducción tubería PVC sanitaria 4" ML 55,00 25.739 1.415.625




5,7 Caja de inspección de 60x60cm en concreto de 3000psi UN 2,00 300.000 600.000








6,30 Escalera en concreto de 3000psi M3 2,00 327.776 655.552






7,5 Guardaescobas en cerámica 7cm ML 210,00 5.824 1.223.127



8,2 Suministro e instalación puerta en acero tipo coll rold cal.18 UN 10,20 333.028 3.396.887


8,4 Pasamanos en acero inoxidable UN 1,00 2.500.00

0 2.500.000

Escalera metálica UN 1,00 5.000.00

0 5.000.000







10,0 ACABADOS 4.960.000



36

ANEXO 4 PLANOS

Plano arquitectónico Tipología Baja – Mocoa (Putumayo)

Plano arquitectónico Tipología Media – Mocoa (Putumayo)

38

Plano arquitectónico Tipología Alta – Mocoa (Putumayo)

39

VII. ANEXO 4 REGISTRO FOTOGRÁFICO

47

VIII. AGRADECIMIENTOS

La presente investigación estuvo bajo la dirección del Ingeniero Edwin Pérez (docente de la Universidad Distrital Francisco José

de Caldas - Colombia).

IX. REFERENCIAS

[1] E. Perez, Documento Tipologías, Universidad Distrital, 2018.

[2] R. Pellice, Valuación de inmuebles, capítulo 3, pp. 278.

[3] M. Scarano, Precisones acerca de su cálculo y desarrollo, pp. 1-5.

[4] O. Borrero, Avalúos de inmuebles y garantías, Edición 3.2008.

[5]http://www.avaluosinmobiliarios.com.mx.tem.databasemart.net/Aval%C3%BAos-Inmobiliarios/Qu%C3%A9-es-un-Aval%C3%BAo

i PNUD.Putumayo: Análisis de conflictividades y construcción de Paz. 2016.

ii PNUD. Perfil productivo municipio de Mocoa.

iii PNUD. PNUD. Perfil productivo municipio de Mocoa.

[1] ivhttp://www.avaluosinmobiliarios.com.mx.tem.databasemart.net/Aval%C3%BAos-Inmobiliarios/Qu%C3%A9-es-un-

Aval%C3%BAo

[2]vhttp://www.institutodeestudiosurbanos.info/dmdocuments/cendocieu/Especializacion_Mercados/Documentos_Cursos/Facto

res_Metodos_Avaluo-Borrero_Oscar-2000.pdf

vi www.pgrweb.go.cr/DOCS/NORMAS/1/VIGENTE/R/2000-2009/2005-2009/2008/F63D/B9DF9.HTML

[3] vii

(RODOLFO H PELLICE. VALUACIÓN DE INMUEBLES, CAPÍTULO 3. PAG278. EDITORIAL

[4] viii

(MARIO A SCARANO. EL CRITERIO HEIDECK. PRECISONES ACERCA DE SU CÁLCULO Y DESARROLLO)

Vigencia de la tabla de depreciación Heidecke para el municipio de...

Documents

Transcript of Vigencia de la tabla de depreciación Heidecke para el municipio de...