Visión de largo plazo del Sector Vivienda y su Financiación

“Visión de Largo Plazo del Sector Vivienda y su Financiación”

Agenda

2.2. Colombia en el Contexto Internacional, 1998 - 2007Colombia en el Contexto Internacional, 1998 - 2007

3.3. Principales Retos SectorialesPrincipales Retos Sectoriales

1.1. ¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo? (1991 – 2007)¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo? (1991 – 2007)

4.4. RecomendacionesRecomendaciones

100%3.862.079

(241)

95%3.685.845

(230)

42%1.535.181

(96)

Vivienda formal

80%1.226.751

(77)

Créditos hipotecarios

Construcción de vivienda

Formación de hogares

Fuente: DNP, DANE. Elaboración Economía Urbana Ltda.

Un resumen de los últimos 17 años, 1991 a 2007 (Urbano):

¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo?

La vivienda informal es muy alta (58%) y la oferta de crédito de vivienda es insuficiente. Por cada vivienda formal y por cada crédito se conformaron 2.5 y 3.1 hogares, respectivamente

Oferta Total de Vivienda vs. Número de Créditos Hipotecarios Unidades


Antes del año 2000 hubo más créditos hipotecarios que oferta de vivienda formal. Después del mismo, los créditos sólo representaron 48%.

137,028

163,362

129,656

90,523

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

160,000

180,00091

-IV92

-III

93-II

94-I

94-IV

95-II

I96

-II97

-I97

-IV98

-III

99-II

00-I

00-IV

01-II

I02

-II03

-I03

-IV04

-III

05-II

06-I

06-IV

07-II

I

Oferta formal de ViviendaNúmero de Créditos

Créditos/OFerta=115% Créditos/OFerta=48%


3.8 3.7

3.3

2.1

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

Número de Créditospor mil habitantes

Oferta de Viviendapor mil habitantes

Iniciaciones de Vivienda vs. Número de Créditos Hipotecarios (Por mil habitantes)


El mayor auge de la historia sigue siendo 1993 con 3.8 viviendas iniciadas por cada mil habitantes. El crédito está muy rezagado frente a las vivienda y frente a su pasado


Relación deuda hipotecaria y cartera total sobre PIB, 1994-2007

Fuente: Superfinanciera, DANE. Elaboración Economía Urbana Ltda.

La cartera total y la hipotecaria presentaron el mismo comportamiento hasta el 2003. Luego, el comportamiento de las dos carteras fue inverso.

46.9%

41.0%

11.4%

4.6%

3.0%

5.0%

7.0%

9.0%

11.0%

13.0%

15.0%

17.0%

19.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

40.0%

45.0%di

c-94

sep-

95

jun-

96

mar

-97

dic-

97

sep-

98

jun-

99

mar

-00

dic-

00

sep-

01

jun-

02

mar

-03

dic-

03

sep-

04

jun-

05

mar

-06

dic-

06

sep-

07

Cartera Hipotecaria/PIB

Cartera Total/PIB


Participación en Cartera Total por Modalidad de Crédito (%)


A partir del año 2000, la cartera de consumo ha aumentado considerablemente (se duplicó), mientras que la hipotecaria ha tenido un comportamiento inverso.

50.5%56.8%

29.6%24.1%

31.4%

20.9%

13.6%

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%

60.0%

70.0%De

c-94

Sep-

95

Jun-

96

Mar

-97

Dec-

97

Sep-

98

Jun-

99

Mar

-00

Dec-

00

Sep-

01

Jun-

02

Mar

-03

Dec-

03

Sep-

04

Jun-

05

Mar

-06

Dec-

06

Sep-

07

Jun-

08

Comercial

Hipotecaria

Consumo


38.8%

18.5%

12.0%

17.0%

22.0%

27.0%

32.0%

37.0%

42.0%

Jan

-96

Sep

-96

May

-97

Jan

-98

Sep

-98

May

-99

Jan

-00

Sep

-00

May

-01

Jan

-02

Sep

-02

May

-03

Jan

-04

Sep

-04

May

-05

Jan

-06

Sep

-06

May

-07

Jan

-08

Sep

-08

Promedio:34.8%

Promedio:17.8%

Promedio:34.8%

Promedio:17.8%

Tasas de Interés para Adquisición de Vivienda

Tasa de Interés Nominal

Fuente: Superfinanciera. Elaboración Economía Urbana Ltda.

25.1%

10.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

Jan

-96

Sep

-96

May

-97

Jan

-98

Sep

-98

May

-99

Jan

-00

Sep

-00

May

-01

Jan

-02

Sep

-02

May

-03

Jan

-04

Sep

-04

May

-05

Jan

-06

Sep

-06

May

-07

Jan

-08

Sep

-08

Promedio:10.6%

Promedio:15.1%

Las tasas de interés han disminuido sustancialmente a partir del 2000


Tasa de Interés Real

Agenda

2.2. ColombiaColombia en el Contexto Internacional, 1998 - 2007en el Contexto Internacional, 1998 - 2007




554 433 409 225

ColombiaEuropaEspaña Ex-Comunistas

Stock de Vivienda por mil Habitantes

Fuente: European Mortgage Federation, DANE, Superfinanciera. Elaboración Economía Urbana Ltda.

El stock de vivienda por mil habitantes en Colombia es muy inferior al observado en el mundo desarrollado

Colombia en el contexto internacional

Relación Deuda Hipotecaria a PIB

Fuente: European Mortgage Federation, DANE, Superfinanciera. Elaboración Economía Urbana Ltda.

Europa en su conjunto ha presentado una fuerte profundización del sistema financiero en el sector hipotecario, incluyendo los países ex-comunistas

11.1

4.3

28.0

53.7

23.9

61.6

2.0

21.8

0

10

20

30

40

50

60

70

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

ColombiaEx Comunistas

Europa

España


Unidades iniciadas por mil habitantes:

Fuente: European Mortgage Federation, DANE, DNP. Elaboración Economía Urbana Ltda.

Al igual que con las variables anteriores, el desempeño de Colombia es muy inferior al de los países europeos.

4.3

7.2

1.43.7

10.3

13.7

3.0

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

18.0

20.0

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Colombia

Ex Comunistas

Europa

España


Número de créditos para vivienda por mil habitantes:

Fuente: European Mortgage Federation, DANE, DNP. Elaboración Economía Urbana Ltda.

En Colombia se registraron 2.1 créditos por mil habitantes en 2007, frente a 18.6 de España en el mismo año.

13.915.2

2.6 2.1

20.0 18.6

0

5

10

15

20

25

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Colombia

Europa

España


1,45%1,40% 1,40%

1,30%

1,20%

1,10% 1,10%1,04%

1,00%

0,90%

0,80%

0,70%

0,60%

0,30%

0,00%

0,20%

0,40%

0,60%

0,80%

1,00%

1,20%

1,40%

1,60%E

spaña

Din

am

arc

a

Suecia

Austr

ia

Fin

landia

Fra

ncia

Chile

Venezuela

Bélg

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Ale

mania

Port

ugal

Hola

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Rein

o U

nid

o

Colo

mbia

*

Gasto público en vivienda, % del PIB (2005):


El gasto público en vivienda del mundo desarrollado es sensiblemente superior al de Colombia, como proporción del PIB

Agenda





8.0%

20.5%

11.6%

3.4%

24.6%

4.0%0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

5.0%

7.0%

9.0%

11.0%

13.0%

15.0%

17.0%

19.0%

21.0%

23.0%

Dec

-94

Aug

-95

Apr-

96De

c-9

6Au

g-9

7Ap

r-98

Dec

-98

Aug

-99

Apr-

00De

c-0

0Au

g-0

1Ap

r-02

Dec

-02

Aug

-03

Apr-

04De

c-0

4Au

g-0

5Ap

r-06

Dec

-06

Aug

-07

Apr-

08

Tasa desempleo

Cartera hipo. vencida

Correlación: 0.82 Correlación: 0.74 Correlación: 0.9

1. Cuidar la calidad de la cartera hipotecarias:


La tasa de desempleo y la cartera hipotecaria vencida presentan una alta correlación.

Principales Retos Sectoriales

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

2.0 2.2 2.4 2.6 2.8 3.0 3.2

LN Tasa de Desempleo

LN Ca

rtera

Hip

otec

aria

Venc

ida Correlación: 0.87

Cartera vencida Vs. Tasa de desempleo

2. Distribución de la deuda hipotecaria en Colombia - 2006

La distribución de la deuda hipotecaria en Colombia es muy inequitativa.

58,2%

Quintil 5Quintil 4Quintil 3Quintil 2Quintil 1

20,2%13,4%4,9%3,3%

Fuente: ECH 2006, DANE. Elaboración Economía Urbana Ltda.

Pobres Ricos


Gini = 0.43

1997

Fuente: Encuestas de Hogares 1997, 2006, DANE. Elaboración Economía Urbana Ltda.

2006

Gini = 0.53

La distribución del crédito hipotecario ha empeorado en los últimos diez años


2. Distribución de la deuda hipotecaria en Colombia - 2006

15% 8% Quintil 1 y 2

Fuente: Encuestas de Hogares 1996-2006. Elaboración Economía Urbana Ltda.

Ingresos del Hogar

Edad del Jefe del Hogar

Educación del Jefe del Hogar

Jefe de Familia Hombre

Tamaño del Hogar

Precios de Vivienda

Tasa de Interés

Formalidad del Hogar

Topes Tasa de Interés

+

+

+

+

+

+

-

-

Número de Observaciones 21,772,824

LR chi2(10) = 3501145,84Prob > chi2 = 0,0000Pseudo R2 = 0,1652

+

3. Flexibilizar las tasas de interés aplicables


*

Determinantes de pertenecer al grupo de hogares con crédito hipotecario:

Agenda





El país requiere definir una meta ambiciosa en términos de producción de vivienda al año. 6 unidades por cada mil habitantes es una meta razonable (aprox. 265.000 unidades año), con lo cual: (i) se equilibra la producción formal de vivienda y la formación anual de hogares; (ii) se reduce o elimina la conformación de asentamientos informales en las ciudades del país; y, (iii) se multiplica por 2.3 la producción formal de VIS en el país, toda vez que las 100.000 unidades adicionales sólo tendría demanda en dicho mercado.

Y ¿qué hacer?

Deben definirse mecanismos que permitan una óptima financiación por el lado de la demanda (hogares). De esta forma, deben considerarse mecanismos presupuestales e incentivos que permitan la oferta de: (i) una mayor cantidad de subsidios; (ii) una mayor profundización del sector financiero del país en el sector; y, (iii) una mayor articulación del SFV y del crédito hipotecario.

En cuanto a subsidios (directos e indirectos) debe incrementarse el Gasto Público a 1% del PIB tal como es la media de los países estudiados. Los subsidios directos deben financiar entre el 40% y 50% del mercado de VIS del país, supuesto bajo el cual tendría que tenerse un presupuesto de SFV de entre 2 y 2.5 billones para financiar cerca de 185 mil unidades VIS al año .

Recomendaciones

El presupuesto adicional (aprox. 1.5) financiaría las exenciones vigentes (entre 0.5 y 0.6 billones) y grandes operaciones urbanas tipo proyectos estratégicos de Renovación Urbana en las principales ciudades del país, más un nuevo subsidio que se describe a continuación.

Por último, en cuanto al sistema de financiación de vivienda, además de seguir incentivando un mayor vínculo con el mercado de capitales y procurando un menor riesgo jurídico en su actividad, el principal reto seguirá siendo ampliar la cobertura en hogares de bajos ingresos e informales.

Para tal fin se propone: (i) implementar decididamente esquemas de ahorro programado de largo plazo, que permita que estos hogares acumulen recursos para el pago de la cuota inicial y los habilite para ser sujetos de crédito; (ii) eliminar los topes a las tasas de interés ya que raciona el crédito dirigido dichos hogares; y, (iii) Crear un subsidio al otorgamiento de crédito a informales, de forma tal que compense el extra-costo de estudio y de administración de la cartera originada en dicha población.

Recomendaciones

63

55

7368

3542

2631

1 21 2 1 10

10

20

30

40

50

60

70

80

Total (980) Bogotá (555) Medellín (200) Cali (225)

Recursos Propios Crédito Subsidio Otros Medios

6255

7468

3743

2531

1 2 1 10

10

20

30

40

50

60

70

80


Recursos Propios Crédito Subsidio

Recursos para adquirir su vivienda. Base precio total vivienda

Año 2006Valor Total Muestra : 88.077 millones de pesos

Año 2007Valor Total Muestra: 98.775 millones de pesos

Fuente: Galería Inmobiliaria Ltda.

La forma de financiación más utilizada son los recursos propios. La proporción de recursos provenientes de créditos hipotecarios es muy baja, particularmente en Medellín, donde sólo 25% lo hacía por este medio en el año 2007.

43 36

6554

5155

3545

6 8 1

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%



4430

5868

4858

3630

8 12 6 2

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%



Recursos por medio de los cuales adquirió la vivienda.

Año 2006. Compradores de 0 a 59 millones

Año 2007.Compradores de 0 a 63 millones


En el año 2007, los recursos obtenidos por medio de crédito por parte de los compradores de VIS fueron el 48% del total. Además, se observa que la proporción de los subsidios es aún muy baja

Recursos por medio de los cuales adquirió la vivienda.

Año 2006. Compradores mayor a 59 millones

Año 2007.Compradores mayor a 63 millones

68 6275 72

32 3825 28

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%


Recursos Propios Crédito

66 6176

68

34 3924

32

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%


Recursos Propios Crédito


Para el caso de los compradores de vivienda no VIS, la proporción de recursos propios es más alta que la utilizada por los compradores VIS (68% frente a 43% para 2006). Se evidencia la baja utilización del recurso del crédito.

Porcentaje de Crédito en UVR o Pesos con base en el Crédito Total Solicitado.

Año 2006. Año 2007.

22

36

16

6057

61

0

10

20

30

40

50

60

70

Total 0-63 millones Más de 63 millones

Porcentaje crédito en UVR/total Porcentaje crédito en pesos/total

17

37

10

76

59

82

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

Total 0-63 millones Más de 63 millones

Porcentaje crédito en UVR/total Porcentaje crédito en pesos/total


Es notoria la mayor participación del crédito en UVR para los créditos VIS que para los créditos no VIS. Es decir, la mayoría de los créditos para no VIS se acordaron a tasas fijas (82% en 2007).

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