7/28/2019 Vivienderos Sin Culpa Desastre DU

1/4

Fueron los grandes vivienderos responsables del desastre urbano nacional

ocurrido en el perodo 2001-2012?

Para expresar mi opinin sobre el tema anterior me basar en varias experiencias que directa e

indirectamente viv en dicho periodo:

1. Grupo transicin de Fox (2000). Durante finales del ao 2000 con Fox como presidenteelecto crea un grupo de transicin para vivienda coordinado por 4 personas, tres de ellos

financieros y un urbanista: de los financieros uno era un ex secretario de finanzas del

mismo Fox cuando fue gobernador del estado de Guanajuato y los otros dos fueron

fundadores de una Sofol que creci aceleradamente entre el 2001 y 2006 para despus

caer en banca rota en el sexenio de Caldern; El urbanista fui yo. El grupo elabor un

documento que se le entreg a Fox en el cul misteriosamente y sin explicacin alguna

desaparecieron las propuestas sobre desarrollo urbano.

2. Para ejecutar la propuesta del Grupo de Transicin del Modelo de Financiamiento deVivienda Social (MFVS) que contena muy ambiciosas metas (originalmente Fox quera 1milln de viviendas al ao) se import a un mexicano a principios del 2001 a un mexicano

que radicaba en Nueva York, especialista en bursatilizacin de cartera. Al llegar de EUA

Fox lo nombr Subsecretario de Desarrollo Urbano de la SEDESOL puesto que ocup

hasta el 2002 ao en el que empez a funcionar lo que se llam Comisin Nacional de

Fomento a la Vivienda (CONAFOVI), en donde el financiero recibi el ttulo de

Comisionado de Vivienda. Cabe mencionar que durante el 2001 y 2002 Fox trat de

desaparecer a la Subsecretaria de Desarrollo Urbano y que su estructura pasara a formar

parte de la CONAFOVI, pero hbilmente lo impidi la entonces Secretaria de SEDESOL.

3. El Comisionado de Vivienda renuncia en el 2005 y deja lo que haba diseado en manosde otro FUNCIONARIO con casi nula experiencia no solo en lo financiero sino una vez ms

en el desarrollo urbano del pas. Viene el cambio de gobierno federal y Calderon ratifica

al Comisionado que dej Fox, adems la CONAFOVI se transforma en CONAVI y empieza

a otorgar en el 2007 importantes sumas de subsidios para la vivienda social de una

manera muy inequitativa, tanto en lo territorial como en lo social. En el 2008 el

Comisionado es removido sin ninguna explicacin pblica y lo sustituye un funcionario

pblico que solo cambia de camiseta, ya que viene del INFONAVIT, persona muy cercana

al Director General de dicho Instituto que tambin haba sido nombrado por Fox y

ratificado por Caldern, este permanece hasta final de su sexenio.

4. Desde el ao 2007 se empieza a subir el termmetro de la crisis que hoy en da padecenlas ms grandes empresas vivienderas, durante el periodo 2001-2007 ya haban

adquirido grandes cantidades de hectreas (en donde el suelo era el ms barato, as lo

permita el MFVS) que se empezaban a ver como difciles de aprovechar en el plazo que

dichas empresas haban considerado, la demanda se empieza a contraer principalmente

por la reaccin de haber ignorado lo importante que es el desarrollo urbano en el

comportamiento de la oferta/demanda de cualquier inmueble. Es en el 2007 cuando una

7/28/2019 Vivienderos Sin Culpa Desastre DU

2/4

vez ms financieros, pero en esa ocasin de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) salen

con la idea del concepto de Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS) como

un instrumento ideal, segn ellos, para entrar en el rescate de las grandes reservas

territoriales que las vivienderas compraron y que usaban de manera importante para

cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores. Tambin en el 2007, Caldern le da el arranque

al primer DUIS, el de Valle de las Palmas de Urbi, como a unos 20 kms de Tijuana. Hasta

la fecha dicho DUIS slo tiene miles de viviendas sociales casi en abandono total.

5. En el 2008 el MFVS empieza contundentemente a probar su fracaso, viviendasabandonas, con cartera vencida, alejadas de las manchas urbanas de las ciudades,

convirtindose de esta manera tambin en fuentes de delincuencia en tierra de nadie y

se acenta la debilidad de las administraciones municipales perifricas a las ciudades.

Para no dejar duda de que el desarrollo era un estorbo desde Fox y ahora con Caldern,

el Programa Nacional de Desarrollo Urbano (PNDU) el cual por ley se debe de elaborar

por la SEDESOL en los primeros aos de cada sexenio en concordancia con el Plan

Nacional de Desarrollo, no se public por primera vez en 40 aos. Esto sucede con

Caldern con un Secretario de SEDESOL que termin como Srio. de la SHCP.

6. En este momento vale preguntarse lo siguiente: Los que disearon el MFVS ignoraban ladebilidad de las administraciones municipales perifricas en el control del uso del suelo y

provisin de servicios pblicos? Por ignorancia de lo anterior propusieron un MFVS que

fomentaba la adquisicin de tierra barata?

7. Porque el INFONAVIT permiti, a sabiendas de las reales consecuencias observadasdesde casi su arranque del MFVS, de los serios riesgos de financiar vivienda social en

suelo barato, que va de la mano con malas ubicaciones y que directamente esto a su vez

afecta a los presupuestos de las familias de bajos ingresos a quienes, paradjicamente,

se presuma de beneficiar masivamente? En cambio el INFONAVIT ao con ao, aceler

su paso para cumplir metas de crditos, implant metas quinquenales para tener mayor

control de hostigamiento a los mismos gobernadores, presionndoles que en caso de no

cumplir los crditos estos se iran a otra entidad federativa, aceit bien a su regimiento

de delegados encargados de presionar diplomticamente a Gobernadores y presidentes

municipales para que a cualquier costo se consiguiera la tierra necesaria para que los

desarrolladores de vivienda no detuvieran la mquina de edificacin de vivienda, fuera

en donde fuera su ubicacin.

8. Municipios en varias partes del pas empezaron a negarse a recibir ms presiones degobernadores y del INFONAVIT para permitir la edificacin de vivienda social en sus

territorios, la reaccin era natural, el volumen de poblacin que llegaba a residir con los

nuevos desarrollos implicaba que se duplicara la demanda por servicios pblicos,

infraestructura y equipamiento por ms del doble, en resumen, los municipios reciban

ms problemas que beneficios con el acelerado crecimiento de viviendas sociales nuevas

en suelo no planificado ni atendido adecuadamente para tal crecimiento.

9. Para fines del sexenio de Caldern el impacto negativo para muchas familias de bajosingresos, para muchas ciudades, para el pas en general ya era de enormes magnitudes,

la huella ha quedado en las periferias de muchas de nuestras ciudades, desarrollos

7/28/2019 Vivienderos Sin Culpa Desastre DU

3/4

completos abandonados y modificados en imagen urbana sin control alguno por ser

prcticamente tierra de nadie en donde se ubican, el efecto del MFVS se logr, se

otorgaron millones de crditos a familias de bajos ingresos, pero finalmente a qu costo?

A que costo para todas aquellas familias que perdieron sus viviendas, a que costo para

todas aquellas familias que an habitan sus nuevas viviendas haciendo sacrificios

sobrehumanos para vencer lejanas, bajo nivel de vida en donde la inseguridad es lo ms

preocupante y en muchos de los casos tambin causa de fractura de la familia por verse

obligadas a tener que dejar a partes de sus familiares con amigos u otros parientes

dentro de la ciudad que dejaron por adquirir la vivienda en donde ahora habitan.

10.Todo estuvo hecho con exactitud para edificar vivienda social masivamentesupuestamente con plena factibilidad financiera, todo lo dems no import. Aqu s se

aplica el refrn celebre de En arca abierta hasta el msjusto peca El gobierno federal le

puso la charola de plata legalizada a los constructores de vivienda para que fueran la

columna vertebral de la produccin masiva de vivienda social ignorando todo lo dems

necesario para que las familias de bajos ingresos tuvieran realmente una vivienda digna.

11.Las empresas no fueron culpables del impacto urbano negativo que ellas producan, fueel robot manipulado por una poltica pblica ineficaz que deja an mucho por investigar

a fondo. El error ms grande de las vivienderas fue el de ingenuamente pensar que dicha

poltica pblica podra sobrevivir a todo tipo de cambios de administracin federal y

paradjicamente de haberse asesorado solamente por financieros e ignorado que en el

rea de urbanismo tambin existen herramientas de anlisis para estudiar la factibilidad

financiera de desarrollo de empresas inmobiliarias ante diferentes escenarios de

crecimiento y desarrollo de ciudades.

12.Esperemos que todos hayan aprendido la leccin, aqu no es como en el box a variosrounds, si no se disean polticas pblicas eficaces en el presente sexenio para el

desarrollo de la produccin de vivienda social en Mxico correramos el alto riesgo de

ver una cada ms seria de la que hemos observado con solo algunas empresas

importantes, los actores relevantes en una segunda cada podra ser la misma sociedad

dndole knockout a la credibilidad del actual gobierno federal.

13.El MFVS que se dise a principios de la administracin de Fox y que Caldern no solo locontinu sino que ratific a los principales operadores, es un modelo emblemtico de

pases avanzados tanto en la regulacin del uso del suelo como de gobiernos locales

fuertes en instituciones y procedimientos de administracin urbana, pases en donde

existe un estricto respeto de uso del uso por los controles en operacin y transparencia

en las decisiones que se toman en relacin a este y otros temas relacionados con el

aprovechamiento de suelo urbano. Adems administraciones urbanas locales vacunadas

eficazmente contra la corrupcin a travs de sociedades muy atentas de la transparencia

de actuar de sus gobernantes.

14.Las empresas vivienderas no fueron la causa del desastre urbano que nos dejaron las 2administraciones federales previas a la actual, la principal causa fue las mltiples

decisiones que tomaron altos funcionarios y asesores financieros de dichas

administraciones plagadas de visones muy cortas de lo que nos podra pasar con un

7/28/2019 Vivienderos Sin Culpa Desastre DU

4/4

MFVS que no le importaba que se edificar en ubicaciones en donde la tierra es ms

barata. De lo que s son responsables los ms grandes desarrolladores del pas es el de

haber actuado, aparentemente, sin ninguna planeacin de su crecimiento que tomara

en cuenta varios posibles escenarios alternativos de diferentes niveles de riesgo para sus

empresas. Tambin es claro que muy probablemente fueron muy mal aconsejados por

sus propios grupos de asesores financieros externos. Una cosa si es evidente ante la

grave crisis por la que actualmente pasan, nunca consideraron la posibilidad de que las

reglas e hiptesis sobre las cuales estaba sustentado el MFVS podran cambiar con el

tiempo.

15.Todo lo comentado en el texto anterior es solo la punta del iceberg hay muchos hechosque circulan en los pasillos de los que vivieron de cerca muchas experiencias en el

perodo discutido, falta mucho an por estudiar y evaluar que nos puede permitir

continuar con el mnimo riesgo de errores y daos potenciales, principalmente para las

familias de ms bajos ingresos a las cuales, supuestamente, la Poltica Nacional de

Vivienda pretende beneficiar.

Luis Javier Castro Castro

6 de junio de 2013