Valuación Comercial de Inmueble 1de 12
03-021Arq. Luis Fernando Iturrarán UrquizaValuador SBS 14280 - CAP 6228
HOJA RESUMENVALUACION DE PREDIO URBANO
Elevación Principal
1 PROPIETARIO (s) : BENIGNO APAZA QUISPE
2 ANALISTA : CARLOS LINARES
2 SOLICITANTE : CAJA AREQUIPA - Agencia San Camilo
3 UBICACIÓN : AA.HH "Avis Villa La Pradera", Mz O, Lote 08
Disitrito Miraflores Provincia Departamento Arequipa
4 FECHA DE VALUACIÓN : jueves, 19 de marzo de 2015
5 ÁREAS :Terreno 112.00 m²
Área edificada total 87.45 m²
6 VALOR COMERCIAL
1 Valor del terreno 10,640.00 32,962.72
2 Valor de la Edificación 22,860.05 70,820.44
3 Valor Obras Complementarias 552.00 1,710.10
Total Valor Comercial $ 34,052.05 S/. 105,493.26
7 VALOR DE REALIZACION
$ 28,944.24 S/. 89,669.27
8 VALOR DE RECONSTRUCCION $ 21,415.50 S/. 66,345.22
9 PERITO VALUADOR
Arq. Luis Fernando Iturrarán Urquiza CAP 6228
10 TIPO DE PRENDAPreferida
11 OBSERVACIONES
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VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE URBANO
I MEMORIA DESCRIPTIVA Tasación CA 070. 2015
1 PROPIETARIO (S)
1.1 PROPIETARIO (S) : BENIGNO APAZA QUISPEPosesionario del Inmueble
1.2 CLIENTE : BENIGNO APAZA QUISPE
2 ANALISTA : CARLOS LINARES
3 SOLICITANTE : CAJA AREQUIPA - Agencia San Camilo
4 OBJETO DE LA TASACIÓN Y METODOLOGÍA EMPLEADA
4.1 OBJETO DE VALUACIÓN :
4.2 METODOLOGÍA EMPLEADA :
5 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACIÓN jueves 19 de marzo de 2015
6 UBICACIÓN :
AA.HH "Avis Villa La Pradera", Mz O, Lote 08
Distrito Miraflores Provincia Arequipa Departamento Arequipa
7 LINDEROS Y PERÍMETRO
7.1 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS
De acuerdo a las medidas regístrales y mediciones in situ internas y externas, podemos establecer del predio lo siguiente:
Linderos Primer Nivel Colindancias Medidas
Por el frente Jiron concordia 8.00 ml.
Por la derecha entrando Lote Nº 07 14.00 ml.
Por la izquierda entrando Lote Nº 08 14.00 ml.
Por el fondo Recreacion y forestaci 8.00 ml.
7.2 FORMA Y TOPOGRAFÍA DEL TERRE : Polígono Irregular de topografía plana.
7.3 PERÍMETRO : 44.00 ml
8 ÁREA DEL TERRENO ( AT ) : 112.00 m²
9 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO
9.1 Zonificación : Mediana densidad
9.2 Uso Actual : Vivienda
9.3 Tipo de Predio : Predio Urbano
10 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS DEL ENTORNO
La zona cuenta con todos los servicios
Infraestructura Instalaciones de agua Instalaciones eléctricas Infraestructura Vial Otros
Conexión Domiciliaria Domiciliaria Domiciliaria aerea Vía asfaltada parcialmente
11 CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO
12 DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACION
El Predio materia de valuación consta de dos bloque de edificación de dos nivel de material noble, que se detalla> 1er Nivel (sotano) Cocina, 2 dormitorios, Patio de servicio, horno
> 1er Nivel A 2 dormitorios, cochera, ss.hh
Determinar el valor Comercial del bien inmueble, en conformidad al Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú. R.M. Nº 126-2007 VIVIENDA, en concordancia
La Tasación del predio se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú aprobado por R.M. Nº 126-2007-VIVIENDA del 13/05/2007 por el Método de Tasación Directa.
Obras de Infraestructura Urbana
Instalaciones de
desague
El entorno del predio esta consolidado con edificaciones vivienda unifamiliares de uno a dos niveles, sin veredas ni bermas , su acceso es por vía afirmada
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13 ÁREA TECHADA - ÁREA LIBRE13.1 ÁREA TECHADA 87.45 m²
Nomenclatura Nivel Bloque Área
1 1N Primer Nivel(sotano) 50.85 m²2 2N Segundo Nivel (1er piso) 36.60 m²
14 DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN
DESCRIPCIÓN ESPECIFICACIONES TÉCNICASMuros y columnas Albañileria armada de ladrillo y sillar, con columnas y vigas de amarre
Techos Losa horizontal de concreto, calamina sobre viga de concreto y de madera
Ac
ab
ad
os Pisos Cemento pulido coloreado
Puertas y ventanas ventanas metalicas con vidrio simple, puertas metalicas exterior e interior
Revestimientos Tarrajeo parcial, pintura llavable parcial.
Baños baño provisional
Eléctricas y Sanitarias. Corriente monófasica, agua fría empotrada
Según Título II, Capítulo, Artículos II.D.31 del Reglamento del RNTP
Edificación
1 1N 5 Ladrillo Bueno 8.00%2 2N 5 Ladrillo Bueno 8.00%
16 SERVIDUMBRES : No presenta
17 DOCUMENTACIÓN REGISTRAL
17.1 Inscripción del inmueble : Oficina SUNARP, Zona Registral Nº XII, Sede Arequipa.
17.2 partida Registral : nº 11283726
17.3 Gravámenes y Cargas : No Presenta
18 TIPO DE PRENDA : Preferida
19 DEDUCCIONES APLICABLES Para el caso de realización del predio, se aplican las siguentes: 15.00%
1 Depreciación durante el periodo de ejecución 3.00%2 Gastos por perdida y deterioro 3.00%3 Gastos de mantenimiento y conservación 3.00%4 Gastos de honorarios para realización 3.00%5 Otros 3.00%
II VALUACIÓN Tipo de cambio al: 3/19/2015 $ 3.10
1 VALUACIÓN DEL TERRENO : VT
1.1 VALUACION COMERCIAL DEL TERRENO VCT
1.1.1 Valor Comercial Urbano (VCU) = 19/3/15 $ 95.00
Zona: Vivienda Residencial. Precio razonable del terreno, según estudio de mercado.
1.1.2 Valor Comercial del Terren VCT = AT x VC
VCT AT VC VCT $ VCT S/.
Valor Comercial del Terreno 112.00 95.00 10,640.00 32,962.72
2 VALUACIÓN DE LA EDIFICACIONES VE
2.1 VALUACION REGLAMENTARIA DE LAS EDIFICACIONES
2.1.1 Valor Unitario de Edificación (VUE) VUE
Est
ruct
ura
sIn
st.
Antigüedad de la Construcción Material Predominante
Estado de Conservación
% de DepreciaciónP
Procedimientos, Reglamentario y Comercial de acuerdo al Título II. Capítulo C, del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú aprobado por R. M. Nº 126-2007-VIVIENDA
Procedimiento de acuerdo al Título II. Capítulo D, Artículo II.D.31 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú aprobado por R. M. Nº 127-2007-VIVIENDA
En conformidad al cuadro de Valores Unitarios Oficiales 2010 de Edificaciones aprobados el 30-10-10 por RM Nºs. 171, 172, 173, emitida por el Ministerio de Vivienda, Costrucción y saneamiento. Y el cálculo de la depreciación se hizo según el Artículo II D.34 del RNT del Perú.
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Ítem Descripción de la Edificación 1N 2N 1N B 2N B
Valor Unitario de Edificación 270.00 210.00 - - -
2.2 VALUACION COMERCIAL DE LAS EDIFICACIONES
2.2.1 Valor Comercial de la Edific (VCE) = AT x (VUE (1-P/100)) x FC
Se calcula tomando como base el Valor Reglamentario obtenido, por el factor de comercialización
Factor de Comercialización (FC) 1.0
Facto de Mejoramiento en 1N por muro de contención 1.25
Ítem Edificación AT VUE P VUE(1-P/100 FC VCE $ VCE S/.
1 1N 50.85 270.00 0.08 248.40 1.25 15,788.93 48,914.11
2 2N 36.60 210.00 0.08 193.20 1.0 7,071.12 21,906.33
VCE $22,860.05 70,820.44
3 VALUACIÓN DE OBRAS COMPLEMENTARIAS : VOC
Ítem Obra Complementaría Cantidad Unidad VUE D VCE $ VCE S/.
1 horno 1.00 gl 600.00 0.92 552.00 1,710.10
VOC $552.00 S/. 1,710.10
4 VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP) = VT + VE + VI + VOC + I
De acuerdo al artículo II.E.38 del reglamento Nacional de Tasaciones del Perú
5 VALOR DE REPOSICION (VR) = VT + VE
En este caso el valor Total del predio es el mismo que el de reposición
5.1 CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES
Ítem Valuación Nomenclatura $ S/.
1 Valor del Terreno VT 10,640.00 32,962.72
2 Valor de la Edificación VE 22,860.05 70,820.44
3 Valuación de Obras Complementarias VOC 552.00 1,710.10
Valor de Reposición del Inmueble $34,052.05 S/. 105,493.26
6 VALOR COMERCIAL (VC) = VR
Ítem Valuación FC $ S/.
Valor Comercial 1.00 $34,052.05 S/. 105,493.26
7 VALOR DE REALIZACION (VRM) =
15%
Ítem Valuación Deducciones $ S/.
Valor de Realización 0.15 $28,944.24 S/. 89,669.27
8 VALOR DE RECONSTRUCCION (VRC)
El valor de Reconstrucción es el valor neto de la construcción de la edificación, que se espera recuperar en caso de siniestro
Ítem Edificación AT VUE FC $ S/.
1 1N 50.85 ### 1 $13,729.50 42,533.99
2 2N 36.60 ### 1 $7,686.00 23,811.23
Total $21,415.50 S/. 66,345.22
III OPINIÓN DEL PERITO
1 OPINON INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR
1
2
2 DOCUMENTACION SUSTENTATORIA
1 Ficha Registral de la Zona Registral Nº XII, Sede Arequi nº 11283726
2 Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú
3 Inspección ocular, el día 19 de marzo de 2015
De acuerdo al estudio de precios del entorno, se considera que el valor de reposición calculado, es el más adecuado al valor comercial que tiene el inmueble a la fecha.
VC - Deducciones aplicables
El Valor de Realización de Predio en el mercado, es el valor neto que se espera recuperar como consecuencia de una eventual venta del bien, en la situación como se encuentra, descontando las deducciones aplicables
El desarrollo de la presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, en conformidad al Reglamento Nacional de Tasaciones y de acuerdo a las normas legales vigentes.De mantenerse la Normatividad Legal vigente y las condiciones de mercado; la presente Tasación tiene una vigencia de 6 meses
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V ANEXO FOTOGRÁFICO
Vista 1 Parcial Cocina 1N Vista 2 Dormitorio 1N
Vista 3 Dormitorio 1N Vista 4 Dormitori 1N
Vista 5 Cochera 1N Vista 6 Patio 1N
Vista 7 Habitacion 1NA Vista 8 Horno 1N
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IV ANEXO FOTOGRÁFICO
Vista 10 Entorno inmediato hacia el Jr.Concordia
V UBICACIÓN DEL PREDIO
Jr. C
onco
rdia
AA. HH.VILLA LA PRADERA
TABLA Nº 1
Estado de ConservaciónMuy bueno Bueno Regular Malo
% % % %
Hasta 5 años
Concreto 0 5 10 55Ladrillo 0 8 20 60Adobe 5 15 30 85
10 años
Concreto 0 5 10 55Ladrillo 3 11 23 63Adobe 10 20 35 70
15 años
Concreto 3 8 13 58Ladrillo 6 14 26 65Adobe 15 25 40 75
20 añosConcreto 6 11 16 61
Ladrillo 9 17 29 69Adobe 20 30 45 80
25 años
Concreto 9 14 19 64Ladrillo 12 20 32 72Adobe 25 35 50 85
30 años
Concreto 12 17 22 67Ladrillo 15 23 35 75Adobe 30 40 55 90
35 años
Concreto 15 20 25 70Ladrillo 18 26 38 78Adobe 35 45 60
40 años
Concreto 18 23 28 73Ladrillo 21 29 41 81Adobe 40 50 65
45 años
Concreto 21 26 31 76Ladrillo 24 32 44 84Adobe 45 55 70
50 años
Concreto 24 29 34 79Ladrillo 27 35 47 87Adobe 50 60 75
Màs de 50 años
Concreto 27 32 37 82Ladrillo 30 38 50 90Adobe 55 65 80
Edificación Material Predominante Estado de Conservación
1N 5 Ladrillo Bueno
2N 5 Ladrillo Bueno
CALCULO DE LA DEPRECIACIÓN PAOR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGÚN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACÓN Y DEPARTAMENTO PARA CASAS
Antigüedad (en años)
Material estructural
predominante
Antigüedad de la Construcción
Depreciación
8.00%
8.00%
Valores aprobados para tasaciones
Arq. Luis F.Iturrarán UrquizaCAP 6228
Precios Sierra 2013
Desde 10/31/2013 Vivienda
Tip
o
Estructuras Acabados
Techos Pisos Revestimientos Baños
A 468.40 243.56 172.82 184.87 233.28 82.74 294.83
B 278.67 167.46 144.1 163.78 196.54 59.17 173.41
C 202.53 117.36 93.41 119.57 154.47 38.66 129.26
D 187.07 79.46 76.59 70.13 118.16 23.65 73.24
E 146.85 36.48 63.34 53.57 98.3 11.59 40.76
F 91.58 29.14 51.73 41.43 58.62 9.85 26.49
Sin techo
G 53.96 0 38.7 24.41 43.55 6.77 15.61
Madera rustica
H 0 20.91 12.24 17.42 0 0
Instalaciones Eléctricas y Sanitarias
Muros y columnas
Puertas y ventanas
Estructuras laminares curvadas de Concreto armado que incluyen en una sola armadura la cimentación para el techo para este caso no se considera los
valores de la columna Nº 2
Losa aligerada de Concreto Armado conluces mayores de 6 m con sobre
carga mayor a 300 Kg/m²
Marmol importado, piedras naturales,
porcelanato
Aluminio pesado con perfiles especiales,
madera fina ornamental (caoba,
cedro o pino selecto) vidrio insulado
Marmol importado madera fina (caoba o similar) baldosa, acustico en techo o
similar
Baños completos de lujo importado con enchape
fino (marmol o similar)
Aire acondicionado Iluminación especial, ventilación forzada
Sist. Hidroneumático, Agua caliente y fría, Intercomunicador, alarmas, ascensor, sistema de bombeo de agua y desgüe.
teléfono
Columnas, vigas, y/o placas de Concreto
armado y/o metálicas
Aligerados o losas de Concreto
armado inclinadas
Marmol nacional o reconstituido
parquet fino (olivo chonta o similar);
ceramica importada madera
fina
Aluminio o madera fina (caoba o similar) de diseño especial,
vidrio tratado polarizado y
curvado, laminado o templado
Marmol Nacional madera fina (caoba o similar) enchapes
en techos
Baños completos
importados con mayolica o ceramico decorativo importado
sistema de bombeo de agua potable,
ascensor telefono, agua caliente y fria
Placas de concreto (e=10 a 15 cm)
albañileria armada, ladrillo o similar con columnas y vigas de
amarre
Aligerado o losas de concreto
armado horizontales
Madera fina macihembrada
Terrazo
Aluminio o madera fina (caoba o similar) vidrio vidrio tratado polarizado laminado
o templado
Superficie caravista obtenida mediante encofrado especial enchape de techos
Baños completos
nacionales con mayolica o ceramico
nacional de color
igual a punto "b" sin ascensor
Ladrillo, sillar o similar, drywall incluye
techo
Calamina metálica fibrocemento sobre viguería
metálica
Parquet de 1ra lajas, ceramica nacional, loseta
Veneciana 40 x 40, piso laminado
Ventanas de aluminio puerta de madera
selecta , vidrio tratado transparente
Enchape de madera o laminados, piedra o material verificado
baños completos nacionales blancos con
mayolica blanca
Agua fria agua caliente, corriente trifasica telefono
Adobre, Tapial o quincha
Madera con material
impermeabilizante
Parquet de 2da Loseta Veneciana 30 x 30 Lajas de
cemento con canto rodado
Ventanas de fierro puertas de madera selecta (caoba o
similar) vidrio transparente
semidoble o simple
Superficie de ladrillo caravista
Baños con mayolica blanca
parcial
Agua fria, caliente corriente monofasica
telefono
Madera (estoraque, pumaquirp,
machinga, catahua, amarillla, copaiba,
diablo fuerte, torinillo o similares
Calamina Metálica fibrocemento o
tejas sobre tijerales de
madera corriente
Loseta corriente, canto rodado,
alfombra
Ventanas de fierro o aluminio industrial,
puertas contraplacadas de madera (cedro o
similar) puertas de material MDF, vidrio
transparente semidoble o
Tarrajeo y frotachado y/o yeso moldurado pintura
lavable
Baños blancos sin mayolica
Agua fria corriente monofasica
Pircado con mezcla de barro
Loseta vinilica cemento bruñado coloreado, tapizón
Madera corriente con marcos en puertas y ventanas de PVC o madera corriente
Estucado de yeso y/o barro, pintura al
temple o agua
Sanitarios Basicos de losa
de 2da fierro fundido o granito
Agua fria corriente monofasica sin
empotrar
Cemento pulido Ladrillo corriente
Entablado corriente
Pintado en ladrillo rustico, placa de
concreto o similar
Sin aparatos sanitarios
Sin instalación electrica ni sanitaria
Valores aprobados para tasaciones
Arq. Luis F.Iturrarán UrquizaCAP 6228
Tierra compactada
I 0 4.6 0 0 0 0
Ítem DescripciónEdificación
1N 2N 1N B 2N B
VUE EDIFICACIONES
1 Estructura Portante, Muros y Columnas: 202.53 202.53 - -
2 Techos 200.00 130.00 - -
3 Pisos y contrapisos 38.70 63.34 - -
4 Carpintería de puertas y ventanas: 41.43 41.43 - -
5 Revestimientos 58.62 58.62 - -
6 Baños 6.77 - -
7 Instalaciones Eléctricas y Sanitarias 26.49 26.49 - -
Parcial Directo 574.54 522.41 - -
Gastos Generales 46.53% 267.30 107.09 - -
Impuestos 18.00% 103.42 94.03 - -
945.26 723.54 - -
Valor Unitario de Edificación 3.10 305.12 233.55 - -
Calculo
Sin puertas ni ventanas
Sin revstimientos en ladrillo, adobe o
similar
Valores aprobados para tasaciones
Arq. Luis F.Iturrarán UrquizaCAP 6228
Valores aprobados para tasaciones
Arq. Luis F.Iturrarán UrquizaCAP 6228
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