Download - La especulación inmobiliaria

S E R G I O F E R N E Y S A AV E D RA D I O S E S

“ANÁLISIS DE LA ESPECULACIÓN EN EL MERCADO INMOBILIARIO

EN LAS PROVINCIAS DEL DEPARTAMENTO DE PIURA PARA

EL PERÍODO 2000:2013”

MARCO TEÓRICO

LITERATURA SEMINAL:DAVID RICARDO

KEYNES

FONDOS LÍQUIDOS

TÍTULOS VALORES

ORIGEN DEL TÉRMINO «BURBUJA FINANCIERA»

• Holanda: “[..]a comienzos del siglo XVII el precio de determinadas variedades (de Tulipanes) comenzó a crecer hasta el punto de que un bulbo de tulipán podía llegar a valer lo mismo que un coche con sus arneses y caballos. En 1636 se establecieron mercados para su venta en la Bolsa de Ámsterdan y otras ciudades holandesas. En 1637 se produjo, repentinamente, un hundimiento total del mercado”1

¿QUÉ ES «BURBUJA INMOBILIARIA»?

• BCE: Aquel proceso en el que los precios de los activos parecen incrementarse por encima de los niveles considerados acordes con una valoración adecuada del activo subyacente.• FMI: Existe una burbuja inmobiliaria cuando el

precio real se sitúa un 30% por encima de su nivel de equilibrio debido, sobretodo a razones especulativas.


• BCRP: Situación en la que el ratio PER se eleva por períodos prolongados siempre y cuando se pueda asegurar que dicho incremento no sea explicado por otros factores.

*PER: ratio definido como el precio de venta entre el ingreso por alquiler anual.


• García & López (2006): lo que está fuera de toda duda es que la burbuja inmobiliaria está formada y fomentada (alimentada) por todos los excesos de los factores del mercado de la vivienda, pudiéndose entender que la burbuja Inmobiliaria no es en realidad una sola burbuja, sino un cúmulo de ellas.


Estos factores son:

• El exceso de Demanda• El exceso o sobredimensión en el número de

construcción de nuevas viviendas.• El exceso de los precios de la vivienda.• El exceso dinerario que tienen que realizar las

economías domésticas para hacerse con la propiedad de la vivienda.


• El práctico endeudamiento de por vida para conseguir la propiedad de la vivienda, está sujeto a un canon o tipos de interés, que al ser variable en el inicio de la financiación.• Participación del sistema financiero en los

excesos, con amplia, suficiente y barata financiación tanto a los promotores inmobiliarios como a los adquirentes de viviendas

BOOM INMOBILIARIO VS BURBUJA INMOBILIARIA

• El boom inmobiliario no viene a ser sino la causa, cuyo efecto resultante que propicia el mismo y con el que habitualmente, pero no siempre, concluye, es con una situación de burbuja inmobiliaria.• Todo boom inmobiliario posee básicamente dos

características: i) fuertes incrementos en el nivel de construcción, y ii) fortísimo incremento de demanda de nuevas viviendas, unido a un fortísimo alza de precios.

BOOM INMOBILIARIO VS BURBUJA INMOBILIARIA

• La burbuja inmobiliaria se forma, engorda y se expande, cuando el boom inmobiliario empuja a la oferta a producciones enormes, que responde a una demanda que compra vivienda para fines no residenciales, sino mercantilistas u otros, que no repara en precios. Se trata de una demanda ficticia e irreal, conformándose una producción, que no cumple el destino de uso, sino uno de activo patrimonial, que en muchos casos, termina, en vivienda pagada y desocupada.

EVIDENCIA EMPÍRICA

PRECIO VIVIENDAS EN LIMA

Elaboración: Orrego (2014)

PRECIOS DE MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN

EL COMPORTAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO

• Contreras (2013), mediante un análisis univariado y no estructural para el Perú durante el período I trim 1998 hasta I trim 2012, afirma que los niveles actuales de los precios de las viviendas se encuentran dentro de los límites de la banda de la desviación estándar del ciclo. Este indicador se complementa con el ratio precio de venta / ingreso por alquiler anual (PER), que se encuentra en el nivel de 16 años, dentro del rango de lo que se consideran precios normales.

EL COMPORTAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO

• La evolución en el precio promedio de las viviendas presenta dos períodos:

I trimestre 1998 - I trimestre 2007: Prolongada fase de estancamiento y reducción de los precios de la vivienda

II trimestre 2007- I trimestre 2012: Rápida recuperación y elevado crecimiento del precio de las viviendas.

En los años 1998-2012, el precio de la vivienda acumuló una revaluación nominal de 108 por ciento, y real de 42 por ciento.

ESTUDIOS SOBRE BURBUJAS INMOBILIARIAS EN PERÚ

• Lima: Orrego (2014) sostiene que “la evidencia muestra que el precio por m2 de las viviendas no se encontraría desalineado con respecto a sus fundamentos, a pesar del incremento observado durante los últimos años”. Así también, en base a las características económicas de la ciudad de Arequipa y a las fases de una burbuja inmobiliaria, Gamio (2008) concluye que no existe ese problema financiero (burbuja inmobiliaria) en dicha ciudad.

• Arequipa: En base a las características económicas de la ciudad de Arequipa y a las fases de una burbuja inmobiliaria, Gamio (2008) concluye que no existe ese problema financiero (burbuja inmobiliaria) en dicha ciudad.