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¿Quienes están detrás de BauMax?
• Grupo de Controladores conformado por reconocidos empresarios • Socio Estratégico Inmobiliaria Manquehue • Plan Maestro de inversiones por USD 45mm • Primera etapa en implementación con inversión por USD 20mm
• Presidente: Gabriel Berczely • Directores: Fabián Wulf, Manuel Sarasúa y Cristian Kühlenthal • Director Independiente: Adelchi Colombo
• Sebastián Lüders • Alexis Berczely • Pablo Kühlenthal
Inversionistas
Gobierno Corporativo
Socios Fundadores
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BauMax es la cara visible de un trabajo en equipo que lleva trabajando más de 3 años en conjunto
Síntesis Historia BauMax
2013 2014 2015 2016
Primer Viaje Alemania
Diseño de Uniones
Ensayo de Uniones
Casa Piloto Constitución
BauMax
Contrato Vollert Puesta en Marcha
Equipo Multidisciplinario
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Diagnostico del proceso constructivo de obra gruesa de acuerdo a la filosofía Lean
Sobre Producción • Tiempos de construcción impiden prever condiciones de
mercado al momento de iniciar la comercialización
Tiempo de Espera • La coordinación del las personas que interactúan en una
obra tradicional hace imposible evitar los tiempo muertos
Transporte • Transporte de insumos a la obra en vez de materiales
terminado genera mermas y pérdidas al proceso
Retrabajos • Baja Capacitación y alta rotación impiden tener
colaboradores eficientes debiendo tener que rehacer trabajos defectuosos
Inventario • Costo en el manejo de inventario de materiales en obra y
herramientas, pérdida y transporte de los mismos
Movimientos • Necesidad de mover herramientas, equipamiento y
colaboradores a cada lugar de trabajo
Desperdicio Causa del Desperdicio Impacto
• Sobre stock de vivienda, Costo financiero, Reducción de precios y márgenes
• Industria con los peores niveles de productividad en el país
• Mermas y pérdidas que pueden superar el 5% del costo de construcción de obra gruesa
• Mayores costos en materiales, recursos humanos, gastos generales y procesos de revisión
• Mayor costo por personas dedicada a la gestión y seguridad de los insumos y herramientas y a la infraestructura para acopiarlos.
• Procesos con movimientos no necesarios que impiden mejorar la productividad de los colaboradores
Defectos
• Tareas de bajo desafío profesional dificultan contar con equipos motivados y con deseos de realizar su trabajo de manera profesional
• Retrasos en el proceso de fabricación Capital Humano Subutilizado
• Baja calidad y capacitación obligan a tener que reparar obras defectuosas durante la obra y también posteriormente
• Dedicación de tiempo innecesario a una tarea que nunca se debió haber realizado
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El impacto es significativo cuando la obra gruesa se realiza de manera robotizada
Sobre Producción • Velocidad de producción permite construir a pedido
en tiempos mucho más cortos y en etapas más pequeñas
Tiempo de Espera • Se elimina un número importante de interacciones
por un proceso automatizado e industrializado
Transporte • Se llevan los elementos terminados con el mínimo
volumen de insumos para su instalación.
Retrabajos • Integración completa con BIM reduce las
tolerancias a estándares impensados para una obra tradicional
Inventario • Necesidad de acopiar materiales, equipamiento y
herramientas es reducido al mínimo.
Movimientos • Se elimina un número significativo de viajes por
menores escombros, transporte de materiales y colaboradores
Desperdicio Mitigación del Desperdicio por Robotización Impacto
• Reducción de la exposición a las variaciones en la velocidad de venta. Se frena más rápido y se acelera más rápido.
• La generación de descoordinaciones disminuye acelerando el proceso constructivo
• Se reducen al mínimo la oportunidad de que se generen mermas y/o pérdidas
• Eliminación de rectificaciones en vanos y reducción de recitifaciones de obra gruesa
• Se reduce el tiempo dedicado a la gestión y supervisión de materiales y su transporte
• Reducción de gastos generales en las partidas mencionadas
Defectos
• Colaboradores capacitados, en trabajos especializados, estables y con remuneración sobre mercado
• Equipos estables los cuales pueden ser capacitados y desarrollados a lo largo del tiempo
Capital Humano Subutilizado
• Proceso industrial controlado permite lograr un estándar de calidad superior al que se consigue en obra
• Número de eventos defectuosos es reducido debido a controles de calidad estandarizados
Magnitud Impacto
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La tecnología BauMax tiene 20 años de historia en los países desarrollados
Historia de la Tecnología
· Existe hace más de 20 años en el mundo
· Con el tiempo ha ido desarrollando la automatización de los procesos con un impacto importante en la productividad
Algunos países donde ya opera
Plantas en Francia
Plantas en Alemania
· Operan más de 150 plantas
· Operan más de 160 plantas
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BauMax propone industrializar la construcción de viviendas y edificios en base a muros de hormigón armado
Un proceso automatizado de construcción. De precisión alemana, respetuosa con el medio ambiente, y que ofrece más y mejores alternativas a los arquitectos y mayor productividad a las constructoras.
CONSTRUCCIÓN ROBOTIZADA BAUMAX LO HACE EN 3 PASOS
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El Proceso Constructivo de la Obra Gris con el sistema BauMax
1 DÍA 4 DÍAS
Tiempo de Producción Tiempo de Montaje
Para una casa de 140m2 construidos, se traduce en
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Problemas para las constructoras • Dificultad para manejar una gran cantidad de colaboradores, con alta rotación y baja capacitación • Dificultad para cumplir presupuestos de costos y plazos • Capital inmovilizado o costo financiero por largos plazos de construcción Problema para los trabajadores • En general sueldos bajos por ser trabajos básicos con alta rotación • Gran desplazamiento hasta la zona laboral • Trabajo a la intemperie Problemas para los proveedores • Planos no necesariamente coinciden con la realidad (marcos, ventanas y puertas) • Atrasos en obras generan problema de entregas/inventarios Problemas para los clientes • Problemas de posta venta • Calidad de la vivienda no es la mejor • Largos plazos de construcción Problemas para la comunidad: • Polución y ruido ambiental: gran cantidad de camiones y personas desplazándose • Muy baja productividad en toda la cadena
Hay impactos que no solo son capturados por los mandantes, sino que por todas las partes involucradas
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• Mejores empleos directos
• 20 a 30% mayor salario
• Mejor lugar de trabajo
• Menor tasa de accidentabilidad
• Ahorro de 1.800 viajes por menor material transportado
• Ahorro de 640 viajes por menor volumen de escombros
• Ahorro de 3.350 viajes por menores colaboradores transportados
=> ahorro total de 300.000 kms y un Impacto significativo en el medio ambiente
• Disminuye el tiempo de construcción en 30%
• Representa un 10-15% de ahorro en costos actuales de obra gruesa
• Disminución gestión del personal y conflictos laborales
• Disminuye problemas de post venta
• Aumento de productividad
• Mayor certeza de despacho
• Menos problemas en instalaciones
COMUNIDAD PERSONAL
CLIENTES PROVEEDORES
Un sistema constructivo que en 1.000 casas anuales (180 m2 promedio) genera beneficios para todos los stakeholders
ACCIONISTAS
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• NCh 430 Of.2008: “Hormigón armado – Requisitos de diseño y cálculo”
• Decreto 60: “Aprueba Reglamento que fija los requisitos de diseño y cálculo para el hormigón armado y deroga el decreto N° 118, de (V. y U.) de 2010”
• NCh 433. Of.96.Mod.2009: “Diseño sísmico de edificios”
• Decreto 61: “Aprueba reglamento que fija el diseño de edificios y deroga D.S. N° 117, (V. y U.), de 2010”
• NCh 1537 Of. 2009: “Diseño Estructural – Cargas permanentes y cargas de uso”
• NCh3171 Of. 2010: “Diseño Estructural – Disposiciones generales y combinaciones de carga”
• ACI 318-08: “Building Code Requirements for Sturctural Concrete”
El diseño y cálculo de estructuras de muros prefabricados se encuentra basado en las siguientes normas NCh, y códigos oficiales:
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Flexibilidad en el diseño y productividad en la producción dinamizan el negocio inmobiliario
Etapas más pequeñas
· Velocidad en la construcción permite lograr economías de escala en etapas más pequeñas que las actuales
Gestor de contratos
· Externalización de la obra gruesa elimina la necesidad de tener una constructora, convirtiéndose en un gestor de contratos tercerizados
Mayor Capacidad de Reacción
· Reactivación de proyectos más rápida y cancelación de proyecto más ágil
Personalización del Producto
· Tolerancias en las dimensiones de los espacios permite prefabricar muebles
Trazabilidad en la Construcción
· Calidad de Plomos y exactitud de dimensiones permite enviar cantidad exacta de materiales
Nuevos Segmentos
· Mayor productividad en el proceso constructivo abre espacio para proyectos de menor tamaño que los actuales
Oportunidades Detalle Impactos
· Capital de trabajo y costo financiero se reducen significativamente
· La integración ocurre solamente cuando el volumen permite tener una planta propia
· Menor riesgo de sobre stock y mayor capacidad de ajuste a la demanda
· Estrategias comerciales innovadoras enfocadas en el cliente.
· Industrialización permite conocer el detalle de cada elemento construido durante el proceso constructivo
· Aumento en la cantidad de proyectos rentables para las inmobiliarias
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La precisión industrial genera una base para la prefabricación de terminaciones y especialización de la mano de obra
Ventanas · Tolerancia industrial no requiere de rectificación de vanos
Puertas · Estandarización de puertas permite eficiencias en la prefabricación
Tabiques · Uso de grúa en terreno facilita la instalación de tabiques prefabricados
Muebles · Tolerancias en las dimensiones de los espacios permite prefabricar muebles
Baños y Cocina · Calidad de Plomos y exactitud de dimensiones permite enviar cantidad exacta de materiales
Escaleras · Presencia de Grúa convierte a las escaleras prefabricadas en una alternativa competitiva
• SWAT Teams de alta productividad
que instalan elementos
prefabricados estandarizando y
acelerando el proceso de
terminaciones
• Contratistas especializados
independientes de alta
productividad
Terminaciones Detalle Especialización Mano de Obra
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Texturas en base a matrices
Serigrafías en base a moldes con retardante
Potencial de la tecnología
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Comportamientos Térmicos, Acústicos y contra el Fuego
Solución Térmica a utilizar en Muros
Soluciones Constructivas Minvu-Ditec:
• Ficha 1.2.G.A3 • Ficha 1.2.G.A7 • Ficha 1.2.G.A9
Solución Térmica a utilizar en Losas
• Losa de Hormigón armado de 120mm de espesor, solución estándar 5,6 y 7
Solución Acústica
• Soluciones 1-A1 de listado oficial de soluciones constructivas para aislamiento acústico.
Comportamiento al Fuego
• Soluciones A.1.3 de listado oficial de comportamiento al fuego de elementos y componentes de la construcción.
• Losa de hormigón armado F-120, solución D.2.3.120 del listado oficinal de comportamiento al fuego de elementos y componentes de la construcción.
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Diseño Chileno avalado por las entidades más prestigiosas del país
Diseño Propietario de Ingeniería Estructural Prestigiosos Ingenieros y Especialistas Involucrados
Unión 4: Muro a Muro Esquina · Carl Lüders
Prestigioso Ingeniero Estructural de la PUC, especialista en hormigón armado. 70+ Publicaciones en revistas especializadas, Ex-Decano Facultad de Ingeniería, Socio Fundador de SIRVE
· Instituciones con las que desarrollamos los diseños estructurales
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Precisión al milímetro, plomos perfectos y todo construido en ambientes controlados. Mejor Imposible. Calidad BauMax
Construcción Tradicional vs BauMax.
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Precisión al milímetro, plomos perfectos y todo construido en ambientes controlados. Mejor Imposible. Calidad BauMax
Construcción Tradicional vs BauMax.
7% DE MERMAS 3% DE MERMAS
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Los empleos en BauMax son mejores y más seguros
Construcción Tradicional vs BauMax.
BAJA Y MEDIA CAPACITACIÓN
ALTA CAPACITACIÓN
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La reducción de un 50% en el tiempo de construcción, genera un ahorro estimado a un 3,8% del costo final de construcción por menores gastos generales
Ahorros de etapa según casa piloto Impacto en Costos
Fuente: Tiempos medidos en Casa Piloto BauMax, Chicureo, Santiago; Estimaciones de costos y ahorro según estructura de Costos en la RM, CCHC
Casa Piloto
Casa Tradicional
Terminación Exterior
Terminación Completa
Obra Gruesa Obra Gris
3 31
6 6
12
24
12
-50%
Gastos Generales
Otros Gastos
BauMax Tradicional
25,0 21,3
-3,8%
75,0 75,0
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· A 2.756 familias con subsidio aun no les entregan la casa. · Faltan 18.268 viviendas por hacer. · 708 familias con subsidio no tienen proyecto. · 1.167 familias tiene proyecto pero no tienen empresa constructora que los materialice.
Detalle
95% de los proyectos de construcción no se terminan a tiempo. Pablo Ledesma - Manager ICABIM
Ejemplos se ven a diario en las noticias nacionales
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Tener certeza de plazos y evitar sobrecostos en la obra gruesa, genera un ahorro de 4,5% sobre el costo total de construcción
Fuente: Presentación CDT Ledesma, Inmobiliaria Manquehue, BauMax
Proporción de Obras con sobrecosto de un +10%
Proporción Costo Obra Gruesa vs Costo Total
Ahorro Estimado por Certeza en Costos
· % Obras con sobrecosto
· % Obra Gruesa sobrecosto
· Magnitud sobrecosto
· % ahorro sobre el costo total
90%
50%
10%
4,5%
X
X
=
Fuente: Presentación CDT Ledesma, Inmobiliaria Manquehue, BauMax
Proyecto sin sobrecosto
Proyecto con sobrecosto
10%
90%
Total Terminaciones Finas Obra Gruesa Terminaciones Contratistas
50 30
20 100
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La calidad de los muros permite un trabajo más productivo de los contratistas encargados de terminar las viviendas. El ahorro se estima en 5,4%.
Ejemplo: Proceso instalación ventanas Detalle costos en obra tradicional
Total Gastos Generales Obra Gruesa Terminaciones Contratistas
50 30
20 100
Ahorro estimado por calidad en la construcción
Ahorro Promedio Contratistas
% Terminaciones Finas vs Costo Total
% Ahorro sobre costo total
19% 30% 5,4% X =
Fuente: Estimaciones con contratistas en Casa Piloto Proyecto Baumax
Paso 1: Envío de medidas Paso 2: Rectificación Vanos Paso 3: Fabricación 1 a 1 Paso 4: Instalación con ajustes
Paso 1: Envío de medidas Paso 2: Fabricación Industrial Paso 3: Instalación Directa
Ahorro estimado en terminaciones con contratistas
EIFS Ventanas Puertas Ceramica Pintura
Proceso actual Proceso BauMax
Ahorro estimado de un 20% en el costo de las ventanas
20% 25% 15% 20% 15%
ø19,0
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Residuos en métodos tradicionales Ladrillo Hormigón Madera
Ahorro estimado en mermas agregadas
Fuente: Tiempos medidos en Casa Piloto BauMax, Chicureo, Santiago; Estimaciones de costos y ahorro según estructura de Costos en la RM
100%
70%
BauMax Tradicional
54%
BauMax Tradicional
40% 12%
BauMax Tradicional
1% 4%
BauMax Tradicional
2%
-14% -11% -2%
-27%
La naturaleza del proceso BauMax permite una obra limpia y con menores volúmenes de residuos, generando un ahorro de al menos 1.9% del costo total
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Ahorro estimado sobre costo total
Mermas
Otros Gastos
BauMax Tradicional
7,0 5,1
-3,8%
93,0 93,0
La naturaleza del proceso BauMax permite una obra limpia y con menores volúmenes de residuos, generando un ahorro de al menos 1.9% del costo total
-27%
Fuente: Tiempos medidos en Casa Piloto BauMax, Chicureo, Santiago; Estimaciones de costos y ahorro según estructura de Costos en la RM
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