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B
G H
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C
1 D
2 D
3 .
4 .5 .
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D El valor catastral debe ser definido como la suma del valordel terreno y el valor de la construccin, en todos los
casos.
Valor catastral = Valor Terreno + Valor Construccin
Valor Terreno = rea de Terreno x Valor metro cuadrado de terreno
Valor Construccin = rea de Construccin x Valor metro cuadrado de construccin
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D La normativa vigente establece que el valor del metrocuadrado del terreno sea calculado mediante ladeterminacin de Zonas Homogneas Fsicas (ZHF) y Zonas
Geoeconmicas (ZG)
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D Una ZHF se construye como la unin de predios con las mismascaractersticas normativas, de uso, acceso a servicios pblicos y vas,topografa.
Una ZG es una particin de una ZHF que determina un espaciogeogrfico con el mismo valor por metro cuadrado de terreno.
Algunos predios de la ciudad, por sus caractersticas especiales,determinan en s mismos ZHF y ZG independientes.
Todos los predios de una misma ZG deben tener el mismo valor pormetro cuadrado de terreno.
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D
Por otra parte, el valor por metro cuadrado de construccin
debe ser calculado a partir de mtodos estadsticos.
El Catastro de Bogota emplea modelos economtricos para laestimacin de estos valores.
La ficha predial constituye el principal elemento paradeterminar las principales caractersticas de la construccin:
calidad de los materiales y estado de conservacin.
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D
En cada ZHF sedetermina una
muestra aleatoria.
Finalmente, se estima el valor metro
cuadrado del terreno para todos los
predios en una misma ZG
Se considera una particin de la
ciudad en ZHF.
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D
Se considera una particin de la
ciudad en usos de construccin
Para cada uso sedetermina unamuestra aleatoria
Esta muestra debe garantizar la representatividad delas variables del modelo
Algunos usosson muy pocofrecuentes, sinembargo
requieren unanlisisdetallado.
Ej.: CentrosComerciales
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D
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D
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La informacin de base para la construccin de los modeloseconomtricos tiene tres fuentes principales:
- Ficha predial (caractersticas fsicas de los inmuebles, edadde la construccin, uso).
- Clculo de distancias euclidianas a hitos inmobiliarios(mapa digital).
- Avalos de los predios muestra.
En el caso particular de los centros comerciales fueronnecesarias variables adicionales:
- Coeficiente de participacin- Ubicacin del predio al interior de centro comercial- Usos especfico
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Para la aplicacin de los modelos economtricos se calcularon las distancias adistintos hitos inmobiliarios en la ciudad.
, ,
C .
E C
E,
D C
E A
C
A C C
, ,
C
C C
, , . E
A E
H
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E 13 0.75
E 46 0.88
C 0.72 0.71
D 0.63
0.79
0.99
C 0.95
F 0.79 0.87
0.93
G E 0.90
B 0.98
C 93 0.88
A 0.81A 0.97
A C 0.99
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En los predios residenciales de estratos 4 a 6 se reduce la importancia delas variables fsicas y se aumenta la de aquellas correspondientes alentorno.
H 4+ 3+
(/)
+ 4+
3+ H (/) +
+
C
+
C
+
C +
C +
C +
C +
C +
E 4
(/)
+
(,
, ,)
D
+
D D
+
D 1
+
1
C + C +
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Para predios comerciales la distancia a centros comerciales y corredorescomerciales es determinante en el valor del m2 de construccin
+
A + H (/) +
A +
+ /
C + + /
D +
D +
D +
D +
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En los predios industriales el valor del m2 de construccin lo determina lacalidad de la construccin
+
H (/) +
C +
C +
+
() + /
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SECTOR SANTA BARBARA
CIUDAD
SALITRE
SECTOR MIRANDELA
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VALOR AVALUOS CATASTRALES NPH EN MILLONES
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VALOR AVALUOS CATASTRALES PH EN MILLONES
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40%
45%
50%
55%
60%
65%70%
75%
80%
E. 1 E. 2 E. 3 E. 4 E. 5 E. 6
C 2008/C 2009 C 2009/C 2009
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40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%110%
120%
D
C
C
C
C
C
E
C 2008/C 2009 C 2009/C 2009
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15%
25%
35%
45%
55%
65%
75%
A A
C
B A C 93 C
G
E
F
C 2008/C 2009 C 2009/C 2009
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,
. . C
.
F C .
.
.
H
.
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B
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